Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực Ÿ.... Về phía bị đơn,
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HÓ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ
6 NGUYEN DANG THANH NGAN | 2253801015191
Trang 2
Mục lục 1.1 Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực Ÿ L2 01111 111 1110111101111 1111101111201 1201k 1 n1 111g KH 211k cka 2 1.2 Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyên nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS
1.10 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao? - ác n1 HH1 HH ng rgrờg 5 Van đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng 7 2.2 Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ? 8 2.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay võ hiệu hợp đồng) Q Q00 nhe 8
Trang 32.5 Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vinh Long đối với câu hỏi trên như thê nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyềt này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long L2 11 21111211110 111001111011 1101011 1011111111101 1 119011110111 ket 9 2.6 Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương cham dit hop đồng và hủy bỏ hợp đồng do có ví phạm 5 0 2022211221112 21 152115 211581150115 1121111 xe grkg 9 2.7 Ông Minh có được quyền hủy bó hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vĩ sao? Nêu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ Q0 2c c2 c2 10 Vấn đề 3: Đứng tén dim mua bat dong same ceccccccccceccceceseesesseeseseeeesesveseeseveeees lãi
Tóm tắt quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng Thắm
phan Tòa án nhân dân tôi cao - Q12 221122112112 211211 1501111115 x cha ey II 3.1 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao? II 3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao2 12 3.3 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
3.4 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyềt này của Tòa án nhân dân tôi cao đã có tiền lệ chưaŸ - St 1121121211 11 1E 121 1 11 1 n1 H11 1 ng rêu 13 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nha dat có tranh chấp được xử lý như thê nào? 14 3.6 Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và việc liệt kê phái thỏa mãn những thông
tin theo trật tự sau: I) Họ và tên tác giá, 2) Tên bài viết trong ngoặc kép, 3) Tên Tạp chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang của bài viết (ví dụ: từ tr 41-51)
17
Trang 4Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (trở thành Án lệ số 55/2022/AL)
Nguyên đơn là ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N kiện bị đơn là ông Đoàn C và bà Trần Thị L về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Năm 2009, ông Đoàn C thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho ông Võ Sĩ M với gia 90.000.000 đồng, ông M đã trả đủ số tiền Sau đó, vì lí do đất mặt tiền giá cao cần thêm tiền dé lam giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông C yêu cầu thêm 30.000.000 đồng, ông M đồng ý giao trước 20.000.000 đồng và sẽ hoàn thành 10.000.000 đồng còn lại khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Đến tháng 10/2016, Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho ông C, nhưng phía bị đơn và anh Doan Tấn LI (con của ông Đoàn C) chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông M nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng Nay ông M yêu cầu ông C phải làm thủ tục chuyên nhượng cho mình Về phía bị đơn, ông C cho rang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông Võ SĩM và bà Phùng Thị N, công nhận hiệu lực của hợp đồng: bác bỏ yêu cầu của ông Doan C va ba Tran Thi L
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GDT ngày 29/11/1018 của Tòa án nhân dân cấp
cao tại Đà Nẵng Vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm (nguyên đơn) mua I lô đất của vợ chồng ông Cưu, bà Lắm (bị đơn) Ban đầu, mua lô đất B với giá 90 triệu đồng và đã giao đủ số tiền Nhưng vi không có lô B nên hai bên thỏa thuận mua bán lô A với giá 120 triệu đồng, trong đó đã
thanh toán được l10 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán nốt sau khi có số sang tên
đất Trên thực tế, bên bán đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua Tuy nhiên về mặt hình thức của hợp đồng thì việc chuyền nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng Giao dịch được xác lập ngày 10/8/2009 nhưng đến 18/4/2017 mới có yêu cầu khời kiện
Tòa nhận thấy, xét theo khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015 khi hết tời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch
dân sự có hiệu lực
Trang 51.1 Doan nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
- Đoạn trong Bản án số l6 cho thấy hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất
được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực:
“Ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông M, bả N cùng phía bị đơn ông C, bà L và anh Đoàn Tấn LI thỏa thuận và lập “Giấy chuyên nhượng đất thô cư” (Bút lục 27)”
Và đoạn: “[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác
lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản I Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015.”
- Đoạn cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng,
chứng thực:
“Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phái lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyên nhượng là không đúng pháp luật.”
Và đoạn: “Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyền nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyên nhượng.” 1.2 Doan nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Bán án số 16 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyền nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu
lực: “T6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao
dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận
Trang 6quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 [ | Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyền nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao
dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.”
1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên là thuyết phục Thứ nhất, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được thành lập giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm quy định về hình thức theo Điều 502 BLDS 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật và các loại hợp đồng, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực Đây là căn cứ để Tòa án xác định giao dịch dân sự giữa nguyên đơn và bị đơn trong bản án trên vi phạm về hình thức
Thứ hai, mặc dù giao dịch dân sự nêu trên đã vi phạm quy định bắt buộc về hình thức là chưa công chứng, chứng thực nhưng các bên liên quan đều đã thực hiện một phần nghĩa vụ hợp đồng Đó là, nguyên đơn đã trả cho bị đơn 110.000.000 đồng trong tổng
sô 120.000.000 đồng đã thỏa thuận, bị đơn đã nhận tiền, chỉ vị trí cũng như mốc giới
thửa đất chuyên nhượng và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn Vi vay, Toa án đã xác định bên nguyên đơn đã thực hiện hơn 2.3 nghĩa vụ trong hợp đồng
Tóm lại, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 là có căn cứ trong trường hợp trên để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn có hiệu lực Điều này mang tính thuyết phục, bảo đảm được quyền lợi và lợi ích của các bên tham gia giao dịch
Điều 156 Luật ban hành Đối với các hợp đồng, hành vi khi văn bản đang có hiệu lực
Trang 7Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là không thuyết phục Vì đề áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cy thé trong ban án trên là khoản 2 Điều 129 BLDS phải thỏa mãn cả 2 điều kiện sau:
e Thi nhất: Gao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản
© _ Thứ hai: Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ Vì vậy: Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ vẫn chưa hoàn toàn là thuyết phục, Tòa án cần phải xem xét thêm về phân xác lập văn bản trong giao dịch trên nữa mới hợp ly
Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thấm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?
“ Tòa án cấp sơ thâm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thấm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật”
Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao? Hướng giải quyết nêu trên của Tòa án là thuyết phục Bởi lẽ, Tòa án đã mạnh dạn vận dụng điểm b khoản | Diéu 688 BLDS 2015 dé ap dụng BLDS 2015 cụ thê là Điều 129 để công nhận hợp đồng kí kết trước ngày 01/01/2017 cho hợp đồng đã hoàn thành 2/3 nghĩa vụ Việc xác định hợp đồng chuyển nhượng trên có hiệu lực đã đem lại mặt tích cực cho bản án, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên có thiện
Trang 8chí, trung thực và ngay tình Với hướng giải quyết thuyết phục của Tòa án, bản án đã được phát triển thành án lệ số 55/2022/AL
1.7 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?
Trong phần nhận định của Tòa án, đoạn: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày
1/1/2017, thoi hiéu được áp dụng theo quy định của BLDS năm 2015 (điểm d khoản |
Điều 688 BLDS 2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009
giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công
chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức”
1.8 Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức
CSPL: khoản 2 Điều 132 BLDS 2015
Khi hết tời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch
đân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực Cho nên hệ quả pháp lí của việc hết thời
hạn yêu cầu của Toàn án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu
lực
1.9 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
Doan mà Tòa áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 đề công nhận hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
“[5] Về hình thức của hợp đồng Tuy nhiên từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên
đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản I Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 Do đó, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự
2015.”
Trang 91.10 Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
- Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 là thuyết phục Vợ chồng ông Cuu, ba Lắm đã xác lập giao dịch với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm vào ngày 10/08/2009 Theo điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015, các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực (01/01/2017) thì thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này Vì vậy, giao dịch được xác lập giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm được áp dụng theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015: “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bồ giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân
sự có hiệu lực” Thời hiệu của giao dịch này là 2 năm, ké tir ngay giao dich dan sw
được xác lập nhưng không tuân thủ quy định về hình thức Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức, tuy nhiên từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện (18/04/2017) đã quá thời hạn 2 năm Vì vậy bị đơn không có quyền yêu cầu tuyên bố
hợp đồng vô hiệu
- Bên cạnh đó, 2 bên của giao dịch đã thực hiện gần xong nghĩa với nhau Vợ chồng ông Cưu, và Lắm đã hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và ông Mén, ba Nhiễm đã thanh toán gần xong số tiền Theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015,
các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của mình, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự Vì
vậy cho dù giao dịch chưa được công chứng, chứng thực, việc Tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực là hợp lý
Trang 10Vẫn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bó do không thực biện đúng hợp đồng Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM — PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
Chủ thể tham gia: Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đông Phong Cần Thơ (người thừa kế quyền, nghĩa vụ tô tụng: Ông Nguyễn Thành Tơ)
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt Ông Trương Văn Liêm Tranh chấp: Hợp đồng mua bán Lý do:
Bà Dệt mua hàng của Công ty Đông Phong, tuy nhiên khi thực hiện giao dịch bà Dệt lại không đúng theo thủ tục Thứ nhất, hợp đồng ghi bên Mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” nhưng bà Dệt không phải là người đại diện của bên Mua Thứ hai, hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng người đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật
Hướng giải quyết của Tòa án: Vô hiệu hợp đồng mua bán giữa 2 bên Chiếc xe ô tô vẫn là tài sản của công ty do ông Nguyễn Thành Tơ tiếp tục quản lý Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt có nghĩa vụ trả tiền cho công ty
Chấp nhận một phần yêu cầu của bị đơn, buộc Công ty Đông Phong có nghĩa vụ
trả tiền cho ông Liêm, bà Dệt
2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm
Căn cứ vào Điều 407 và Điều 423 BLDS 2015 Giống nhau:
Hệ quả pháp lý: Cả hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm đều có kết quả chung là không có giá trị thi hành
Trách nhiệm: Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nêu không hoàn
trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền
Khác nhau: Hợp đồng vô hiệu: