pháp luật về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn tại thành phố thủ đức thành phố hồ chí minh

Đề án"Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễntạithành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh", được tác giả nghiên cứu vớitrọng tâm là các quy định của pháp luật về đ

Tínhcấpthiếtcủađềán

Đấtđailàlàsảnphẩmcủatựnhiên,làtàisảnquýgiácủamỗiquốcgia,dântộcvàmỗiconn gười.Đấtđaigiữmộtvaitròquantrọngtrongđờisốngxãhội.Vớigiátrịcốtlõiđó,Chínhphủđãbanhà nhLuậtđểcụthểhóacácquyđịnhvềđấtđai,cũngnhưthườngxuyênđượcsửađổi,bổsung,thay thế,hoànthiệnnhằmđiềuchỉnhkịpthờivàhiệuquảcácquanhệphátsinhtronglĩnhvựcnày.Cóth ểthấy,LuậtĐấtđai(LĐĐ)- đạoluậtquantrọngtronghệthốngphápluậtđãcónhữngtácđộngmạnhmẽ đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh…có mối quanhệảnhhưởngđếnnhiềucácquyđịnhkháccủaphápluật.Tuynhiên,khiphápluật

– côngcụquảnlýcốtlõithayđổithìhoạtđộngquảnlýcủaNhànướccũngcầnthayđổinhằmđảmbảo tínhtươngthích.NhưngxéttừthựctiễnnhữngnămquaởViệtNamnóichung,ThànhphốHồ ChíMinh,thànhphốThủĐứcnóiriêngchochúngtathấy,tronghoạtđộngquảnlýNhànướcvềđ ấtđaiđặcbiệtlàchínhsáchtáiđịnhcư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập, hạn chế cần phải xem xét,điềuchỉnh.

Thành phố Thủ Đức được hình thành trên cơ sở sáp nhập 03 quận củaTPHCM đó là Quận 2, Quận 9, quận Thủ Đức theo Nghị quyết số 1111/NQ-UBTVQH14 ngày 09 tháng 12 năm 2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vềviệc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã và thành lập thành phốThủĐức thuộc TPHCM Với lợi thế “Thành phố” trong “Thành phố”, thành phốThủĐứcđanggầntrởthànhtrungtâmkinhtế,thươngmại,dịchvụlớn,năngđộngcủacả nước, là nơi có vị trí cửa ngõ phía Đông quan trọng của Thành phố Hồ Chí Minh,có tiềm lực về con người, về tài chính và đang trong quá trình công nghiệp hóa,đô thị hóa mạnh mẽ Từ đó, hàng trăm dự án đã và đang được triển khai trên địathành phố Thủ Đức với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng chục ngàn ha đất, nhà ở,công trình, vật kiến trúc trên đất đã ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của ngườidân có đất bị thu hồi Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, chuyểnđổi nghề, bố trí công ăn việc làm đặc biệt là giải quyết chính sách TĐC để ngườidân "an cư lập nghiệp" đang là những thách thức không nhỏ cho chính quyềnthànhphốThủĐức.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thu hồi đất, đặc biệt là tái định cư (TĐC) cho người dân, là vấn đề phức tạp do ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích cá nhân, dễ nảy sinh tranh chấp và mất ổn định an ninh chính trị Thành phố Thủ Đức đã ban hành nhiều chủ trương thực hiện hiệu quả pháp luật về bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, song vẫn còn nhiều thiếu sót Nghiên cứu này hướng đến phân tích các nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ TĐC, đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính, góp phần hoàn thiện các quy định về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam.

Tổngquantình hìnhnghiên cứu

Tính đến thời điểm hiện nay, chưa có công trình nào nghiên cứu một cáchtoàn diện về vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Thành phố Hồ ChíMinh nóicung cũng nhưt h à n h p h ố T h ủ Đ ứ c n ó i r i ê n g C h í n h v ì v ậ y , t á c g i ả m ạ n h d ạ n chọn đề án này, với mong muốn thông qua việc nghiên cứu sẽ làm rõ hơn nhữngvấn đề lý luận cơ bản về việc áp dụng pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồiđất, tìm ra những bất cập của việc áp dụng,thực thi các quy định về TĐC trongthực tiễn Từ đó, đề xuất những giải pháp góp phần xây dựng, hoàn thiện chínhsáchphápluậtvềTĐCkhiNhànướcthuhồiđất.

Đốitượngvàphạmvinghiêncứu

Đề án nghiên cứu có phạm vi rộng lớn, bao gồm nhiều khía cạnh như chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, tập quán và truyền thống Tuy nhiên, để phù hợp với khuôn khổ của đề án, tác giả tập trung nghiên cứu về việc áp dụng pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Nộidungnghiêncứu:Đề ántậptrungnghiêncứucáchệthốngphápluậtthựcđ ị n h , c ác n g u y ê n tắc p h á p l ý cũngn h ư các q u y đ ị n h p h á p luậtV iệ t N a m hiệnhànht ronglĩnhvựctáiđịnhcưkhiNhànướcthuhồiđất.

- Không gian nghiên cứu: Công tác TĐC các dự án đã và đang thực hiệntrênđịabànthànhphốThủĐức.

- Thời gian nghiên cứu: từ khi thành lập thành phố Thủ Đức(ngày01/01/2021)đếntháng3năm2024.

Phươngphápnghiêncứu

Để đánh giá ảnh hưởng của pháp luật đến chính sách TĐC khi Nhà nướcthu hồi đất tại các dự án đang triển khai sau khi thành lập thành phố Thủ Đức, đềánsử dụngcácphươngphápsau:

- Phương pháp phân tích: Áp dụng khi nghiên cứu một số vấn đề lý luậnvềTĐCkhiNhànướcthuhồiđấtvàphápluậtTĐCkhiNhànướcthuhồiđất.

- Phương pháp so sánh và đối chiếu: Sử dụng khi nghiên cứu pháp luậtvề

TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và thực trạng áp dụng trên địa bàn thành phốThủĐức.

- Phương pháp bình luận và quy nạp :Được sử dụng khi nghiên cứu mộtsố giải pháp hoàn thiện pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất nhằm nângcao hiệu quả thực thi pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phốThủĐức.

Bốcụccủađềán

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đề án baogồm02chươngvớikếtcấunhưsau:

Chương 1: Pháp luật về TĐC và thực tiễn thực hiện pháp luật về TĐC khinhànướcthuhồiđấttạithànhphốThủĐức.

Chương2:Một số bấtcậptrongquyđịnhcủaphápluậtvềTĐC,kiếnnghịhoàn thiện pháp luật về TĐC và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiệnphápluậtvềTĐCkhinhànướcthuhồiđấttạithànhphốThủĐức.

PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰCHIỆN PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤTTẠITHÀNHPHỐTHỦĐỨC

KháiquátphápluậtvềtáiđịnhcưkhiNhànướcthuhồiđất

Luật Đất đai (LĐĐ) qua các thời kỳ từ LĐĐ năm 1993 sửa đổi bổ sungnăm 1998 và năm 2001, LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướngdẫn thi hành luật này cũng chưa có một quy định cụ thể như thế nào về

Theo Từ điển tiếng Việt:"tái" làlần thứ hai, lại một lần nữa,"định cư"làởmộtnơinhấtđịnhđểsinhsống,làmăn 1

Theo Luật Đất đai 2024, tái định cư được định nghĩa là việc Nhà nước bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, Nhà nước hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định nhưng không còn chỗ ở nào khác.

Chính sách TĐC của Nhà nước nhằm giúp ổn định cuộc sống, bồi thườngthiệt hại cho các chủ sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi theo quyđịnh.Ngườicónhà,đấtbịthuhồiđượcbồithường,hỗtrợbằngnhiềuphươngthứckhácnhaun hưbằngtiền,bằngnhàTĐC(cănhộchungcư),bằngnềnđấtvớimụcđích đểgiúp chongườidâncónơi ancưmới,nhanhchóngổnđịnhcuộcsốngtrở

1 NgọcLương(2011),TừđiểnTiếngViệt,Nxb.ThanhNiên,HàNội, tr.581,206. lạisaukhididờigiảitỏa.Vềmặtpháplý,nhàvàđấtTĐCchongườicónhà,đấtbịthuhồicó đầyđủquyềnsửdụnghợppháp như mọiloạiđấtthôngthường.

Thứ nhất,đối tượng TĐC chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụngđấtởbịNhànướcthuhồiđấtởvàphảidichuyểnchỗở.

Thứ ba, Nhà nước chỉ thực hiện TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở và mụcđíchcủaviệcthuhồilàsửdụngchomụcđíchquốcphònganninh,pháttriểnkinhtếxãhội vìlợiíchquốcgia,côngcộngvàngườicóđấtbịthuhồiphảiđủđiềukiệntheoquyđịnhcủaphápluậ t.

Các quy định pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựngdựatrênnhữngcơsởlýluậnvàthựctiễnchủyếusauđây:

Thứ nhất,Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sởquyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ Sự bảo hộ của phápluật về quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được quy định cụ thể trong BộLuật Dân sự năm 2015 Nội dung này được quy định cụ thể tại Điều 186, Điều189vàĐiều192 BộluậtDânsựnăm2015.

Thứ hai,Thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất là hậu quả phát sinhtrựctiếptừhànhvithuhồiđấtcủaNhànướcgâyra.

Thứba,Vấn đề TĐC khi Nhànước thu hồi đất đượcxây dựng dựat r ê n chế định sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,cánhânsửdụngổnđịnhlâudài.

ThựchiệnphápluậtvềtáiđịnhcưkhiNhànướcthuhồiđất

Theo LĐĐ năm 2013 quy định về đối tượng, điều kiện hưởng chính sáchtáiđịnhcư như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ởnướcngoàiđangsởhữunhàởgắnliềnvớiquyềnsửdụngđấttạiViệtNammàcóđủđiềukiện đượcbồithườngquyđịnhtạiĐiều75củaLuậtĐấtđai2013khiNhànướcthu hồiđấtthìđượcbồithườngnhưsau:

Trườnghợpkhôngcònđấtở,nhàởnàokháctrongđịabànxã,phường,thịtrấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợpkhôngcónhucầubồithườngbằngđấtởhoặcnhàởthìNhànướcbồithườngbằngtiền" 2

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị định để điều chỉnh về đốitượng,điềukiệnđượchưởngchính sáchTĐC như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ởnước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khiNhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điềukiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisảnkhácgắnliềnvớiđấttheoquyđịnhcủaphápluậtvềđấtđaithìviệcbồithườngvềđấtđược thựchiệnnhưsau: a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thuhồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộgia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thịtrấnnơicóđấtởthuhồithìđượcbồithường bằngđấtởhoặcnhàởtáiđịnhcư. b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thuhồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộgia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cóđất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện vềquỹđấtở thìđượcxemxétđểbồithườngbằngđấtở" 3 Đồngthời,tạiKhoản4Điều6Nghịđịnhsố47/2014/NĐ- CPngày15tháng5năm2014củaChínhphủquyđịnhvềbồithường,hỗtrợ,TĐCkhiNhànước thuhồi đất có nội dung xác định:"4 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấtkhiNhà nước thu hồiđất gắnliền vớinhàởthuộctrườnghợp phảidi chuyểnchỗ

3 Khoản 1 Điều 6 Nghị định số47/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh vềbồithường, hỗtrợ,táiđịnhcư khiNhà nướcthuhồiđất. ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nàokhác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nướcbán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Giábán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nướcgiaođấtdo Ủybannhândâncấptỉnhquyđịnh".

Việc bố trí nhà ở, đất ở là nền đất hoặc căn hộ chung cư trong Khu TĐCcủa dự án; quy định này được cụ thể hóa trong từng Chính sách của mỗi dự án doHội đồng Bồi thường, hỗ trợ và TĐC dự án lập và được UBND quận, huyện phêduyệttheoquyđịnhcủa pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng bố trí TĐC thì được lựa chọn TĐCbằngcănhộchungcư"nhàở"hoặcnềnđất"đấtở"tr o n gcácKhuTĐCcủadựántheotiêuchuẩnt áiđịnhcưnhàở,đấtởmàhọđượchưởng.

KhuTĐClàkhuvựcquỹđấtdoNhànướccấpđểbồithườngTĐCchocáchộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở, giúp họ có nơi an cư mới, nhanh chóng ổnđịnhcuộc sống.

Diệntíchnhàở,đấtởđểbốtríTĐClàdiệntíchtheoquyhoạchnhàở,đấtởtạiKhuTĐCc ủadựánđượccấpcóthẩmquyềnphêduyệt.HạnmứcbốtríTĐCkhôngvượtquá

200m 2 đốivớiđịa bànQuận2,Quận9,quậnThủĐức naylàthànhphốThủĐức,ThànhphốHồChíMinh 4

CáctrườnghợpđặcbiệtsẽdoHộiđồngBồithường,hỗtrợ,TĐCcủadựánhọpbàn,xe mxétvàgiảiquyết(Vídụ:TrườnghợphộdâncódiệntíchđấtởđãđượccấpGiấychứngnhậnQ

SDĐbịthuhồitoànbộlớnhơn200m 2 vàt r ư ờ n g hợpquỹnềnTĐCcónềndiệntíchlớnhơnhạnm ức;khibốtrívượthạnmức200m 2 sẽdoUBNDquận,huyệnvàHộiđồngBồithường,hỗtrợvà TĐCcủadựánxemxét,giảiquyết).Nộidungnàyđượcquyđịnhcụthểtrongtừngchínhsách bồithường,hỗtrợvàtáiđịnhcưcủatừngdựán.

4 Quyếtđịnhsố70/QĐ-UBNDngày07tháng01năm2014vàQuyếtđịnhsố18/2016/QĐ-UBNDngày16tháng5năm2016củaUBNDThànhphốHồChíMinhquyđịnhvềhạnmứcđấtởtạiTPHCM.

1.Ủybannhândâncấptỉnh,Ủybannhândâncấphuyệncótráchnhiệmtổchức lậpvàthựchiệndự ántái địnhcưtrướckhi thu hồi đất.

2 Khutáiđịnhcưtậptrungphảixâydựngcơsởhạtầngđồngbộ,bảođảmtiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán củatừngvùng,miền.

3 Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhàởhoặccơ sởhạtầngcủakhutáiđịnhcư.

4 Chínhphủquyđịnhchitiếtđiềunày" 5 Theo nội dung quy định trên, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC dự ánthuộcUBNDcấphuyệnnơicódựántriểnkhaitiếnhànhđiềutraxãhộihọc,khảosát, xác định nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân trong khu vực có đất thu hồiđể lậpvàthực hiệnphươngánTĐC.

Bên cạnh đó, tại Điều 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5năm2014củaChínhphủquyđịnhvềbồithường,hỗtrợvàTĐCkhiNhànướcthuhồi đất về lập và thực hiện dự án TĐC theo quy định tại Điều 85 của LĐĐ năm2013được thựchiệnnhư sau:

"1 Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồithường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trướckhicơ quannhànướccóthẩmquyềnquyếtđịnhthuhồiđất.

2 Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quyđịnhtạiKhoản2 vàKhoản3Điều 69củaLuậtĐấtđai2013.

3 Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trongkhutáiđịnhcưđượcbốtrítheonhiềucấpnhà,nhiềumứcdiệntíchkhácnhauphùhợpvớic ácmứcbồithườngvàkhảnăngchi trảcủangười đượctái địnhcư.

4 Đốivớidựánkhutáiđịnhcưtậptrungcóphânkỳxâydựngtheocácdựánthànhphầ nthìtiếnđộthuhồiđấtvàhoànthànhxâydựngnhàởhoặccơsởhạtầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phầnnhưngcáccôngtrìnhcơsởhạtầngcủatừngdựánthànhphầntrongkhutáiđịnhcư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nướccóthẩmquyềnphêduyệt.

5 Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quyđịnhtại Điều32Nghịđịnh47/2014/NĐ-CPngày15tháng5năm2014củaChínhphủ".

"3 Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương ánbồithường,hỗtrợ,táiđịnhcưđượcNhànướcquyđịnhcụthểnhưsau: b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệmphối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết địnhphê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dâncấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyếtđịnhbồithường,hỗtrợ,táiđịnhcưđếntừngngườicóđấtthuhồi,trongđóghirõvề mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địađiểmchitrảtiềnbồithường,hỗtrợ;thờigianbốtrínhàhoặcđấttáiđịnhcư(nếucó)vàthờigia nbàngiaođấtđãthuhồichotổchứclàmnhiệmvụbồithường,giảiphóngmặtbằng" 6

Như vậy, ngoài tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thìchính quyền địa phương cấp xã cũng phải công khai các nội dung liên quan đếncácdự án,côngtrìnhđầutưtrênđịabàncấpxãtheoquyđịnhcủaLuậtThựchiệndân chủ ở cơ sở năm 2022như:"3.Dự án, công trình đầu tư trên địa bàn cấp xãvà tiến độ thực hiện; kế hoạch thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thuhồi đất để thực hiện dự án, công trình đầu tư trên địa bàn cấp xã; kế hoạch quảnlý, sử dụng quỹ đất do cấp xã quản lý; kế hoạch cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệps ử d ụ n g v à o m ụ c đ íc hc ô n g í c h c ủ a c ấ p xã; q u y h o ạ c h xâ y d ự n g v ù n g

6 ĐiểmbKhoản3Điều69LuậtĐấtđainăm2013. huyện, quy hoạch xây dựng xã và điểm dân cư nông thôn; quy hoạch chung đượclập cho thị trấn, đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được lập cho cáckhuvực thuộc phạmvitthịtrấn" 7

Việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và TĐC được Chính phủ quy định cụ thểnhưsau:

"2.Đốivớitrườnghợpbồithườngbằngviệcgiaođấtmớihoặcgiaođấtở,nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phầnchênhlệchđóđượcthanhtoánbằngtiềntheo quyđịnhsau: a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiềnnhàởtạikhu táiđịnhcưthìngườitáiđịnhcưđượcnhậnphầnchênhlệchđó; b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiềnnhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừtrường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15tháng5năm2014củaChínhphủ" 8 Đồng thời, Chính phủ cũng ban hành Nghị định để quy định về việc hỗ trợTĐC đối với trường hợp Nhà nước THĐ ở của hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở theo quy định tại Điểm cKhoản2Điều 83củaLĐĐ năm2013 như sau:

"1 Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đấtở,nhàởtáiđịnhcưmàsốtiềnđượcbồithườngvềđấtnhỏhơngiátrịmộtsuấttáiđịnhcưtốithi ểuquyđịnhtại Điều27 Nghịđịnh47/2014/NĐ-CPngày15tháng5năm 2014 của Chính phủ thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất táiđịnhcưtốithiểuvàsốtiềnđượcbồitthườngvềđất" 9

Ngoài ra, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và TĐC được LĐĐ năm 2013quyđịnhcụthểnhư sau:

7 Khoản 3Điều 11LuậtThựchiện dânchủ ởcơsởnăm 2022.

8 Khoản 2 Điều 30 Nghị định số47/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh vềbồithường, hỗtrợ,táiđịnhcư khiNhà nướcthuhồiđất.

9 Khoản 1 Điều 22 Nghị định số47/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh vềbồithường, hỗtrợ, táiđịnhcư khiNhà nước thuhồiđất.

ThựctiễntáiđịnhcưkhiNhànướcthuhồiđấttạithànhphốThủĐức:12 1 Tổngquantìnhhìnhthực hiệncácdựán

2 Trườnghợpcơquan,tổchứccótráchnhiệmbồithườngchậmchitrảthìkhi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồithường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩmquyềnphêduyệtthìngườicóđấtthuhồicònđượcthanhtoánthêmmộtkhoảntiềnbằngmứ ctiềnchậmnộptheoquyđịnhcủaLuậtquảnlýthuếtínhtrênsốtiềnchậmtrảvà thờigianchậmtrả.

3 Trườnghợpngườicóđấtthuhồikhôngnhậntiềnbồithường,hỗtrợtheophương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thìtiềnbồithường,hỗtrợđượcgửivàotàikhoảntạmgiữcủaKhobạcNhànước" 10

1.3 Thực tiễn công tác tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thànhphố ThủĐức:

Theo thống kê của Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức tháng 12 năm 2024, hiện nay Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức đang thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 62 dự án.

Tổngquỹcănhộ,nềnđấtphụcvụTĐCchocácdựántrọngđiểm,côngíchcó nguồn vốn ngân sách Nhà nước trên địa bàn Thành phố Thủ Đức tính đến thờiđiểm hiện nay là: 10.090 căn hộ và nền đất, trong đó Ủy ban nhân dân thành phốThủ Đức đã sử dụng 8.645 căn hộ và nền đất để thực hiện bố trí TĐC cho các dựánnhư:

11 TríchBáocáosố219/BC-BBTngày18/01/2024củaBanBồithườnggiảiphóngmặtbằngthànhphố Thủ Đức về công tác bồi thường, tái định cư các dự án đầu tư công năm 2023 và phương hướng thựchiện năm2024, tr.2–tr.3.

- DựánnạovétrạchCầu Ngang;Dựán đầutưxâydựngkênhBaBò;DựánĐạihọcQuốcGia;

- Dự án Khu TĐC Long Bửu, giai đoạn 2; Dự án chỉnh tranh phát triển đôthịtạiphườngLongBình;

- Dựánđầutư xâydựng Nhàmáynước thảiNhiêuLộc – ThịNghè tạiphườngThạnhMỹLợi;

- Dựánđầutưxâydựngnútgiao Thông MỹThủy,phường Thạnh MỹLợi;

Hiệncòn1.445cănhộ,nềnđất(gồm925cănhộvà520nềnđất)đangđượcỦy ban nhân dân thành phố Thủ Đức tiếp tục đưa vào sử dụng để thực hiện bố tríTĐC cho người dân có nhà, đất bị thu hồi thuộc 56 dự án đang thực hiện trên địabàn thành phố Thủ Đức theo sự phân bổ quỹ nhà, đất của UBND Thành phố HồChíMinh 12

Riêng các dự án ngoài ngân sách (không thuộc nguồn vốn ngân sách củaNhà nước) thì việc bố trí TĐC (căn hộ chung cư hoặc nền đất) do đơn vị Chủ đầutư của dự án đó thực hiện giải quyết cho người dân có đất bị thu hồi (tức chủ thểthựchiệngiảiquyếttáiđịnhcư làChủđầutưcủadự án đó).

CăncứvàoPhươngánTĐCđãđượcphêduyệt,BanBồithườnggiảiphóngmặtbằngthà nhphốThủĐứcthammưuKếhoạchbốtríTĐCcănhộ/ nềnđấttrìnhUBNDthànhphốThủĐứcvàHộiđồngBồithườngdựánxemxét,duyệ tchấp

12 TríchBáocáosố219/BC-BBTngày18/01/2024củaBanBồithườnggiảiphóngmặtbằngthànhphố Thủ Đức về công tác bồi thường, tái định cư các dự án đầu tư công năm 2023 và phương hướng thựchiện năm2024, tr.5–tr.7. thuận.SaukhiKếhoạchbốtríTĐCđượcUBNDthànhphốThủĐứcvàHộiđồngBồi thường dự án phê duyệt, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố ThủĐức tiến hành mời các hộ dân đủ điều kiện TĐC đến triển khai Kế hoạch và tổchứctiếpxúcchọn,bốcthămcănhộ/nềnđất,xửlýchọntrùngcănhộ/nềnđất(nếucó)theo quy định.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chọn cùng một vị trí căn hộ hoặcnềnđấtthì việcxửlýchọntrùngđượcgiảiquyếttheothứtự ưutiênnhưsau:

- Ưutiên1:Chấphànhtốtchủtrương,chínhsáchcủaNhànướcvàbàngiaomặtbằngchoc hủđầutư thực hiệndự án.

- Ưu tiên 3:Hộ gia đình chính sách (có Giấy chứng nhận của Sở Lao độngvà Thương binh xã hội) theo thứ tự: Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lựclượng vũ trang Nhân dân, Anh hùng lao động; Thương binh, gia đình liệt sỹ (cha,mẹ, vợ, chồng, con là Liệt sỹ), gia đình cán bộ lão thành trước tháng 8/1945; Giađình có công với cách mạng (theo quy định của pháp luật về Người có công) vàcác đối tượng hưởng hỗ trợ xã hội thường xuyên quy định tạiNghị định số20/2021/NĐ-CPngày15tháng3năm2021củaChínhphủ 13

Sau khi hộ dân bốc thăm chọn nơi ở, Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng của TP Thủ Đức tiếp tục tham mưu cho UBND TP Thủ Đức ra quyết định bố trí tái định cư Theo đó, quyết định nêu rõ đối tượng được tái định cư, vị trí căn hộ hoặc nền đất, diện tích, đơn giá bán, tổng số tiền hộ dân phải trả để mua đất Ngoài ra, quyết định còn đề cập các vấn đề như thủ tục tiếp theo, quyền khiếu nại khi hộ dân không đồng ý.

Ngay sau khi UBND thành phố Thủ Đức ký Quyết định bố trí TĐC, BanBồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Thủ Đức tiến hành mời hộ dân đếnnhận Quyết định Sau khi nhận Quyết định, hộ dân có trách nhiệm nộp tiền muacănhộ/nềnđấttheoQuyếtđịnhbốtríTĐCcủaUBNDthànhphốThủĐứcđãban

Nghị định 20/2021/NĐ-CP hướng dẫn chính sách trợ giúp xã hội đối với đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng trợ cấp xã hội hằng tháng Để nhận căn hộ/nền đất tái định cư theo chính sách, đối tượng liên hệ với Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng hoặc đơn vị được giao quản lý căn hộ/nền đất để nhận bàn giao và ký Hợp đồng bố trí tái định cư.

Về phía Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng hoặc đơn vị đượcgiaoquảnlýcănhộ/nềnđấtcótráchnhiệmthutiền,kývàthanhlýHợpđồng.Saukhi thanh lý Hợp đồng chuyển hồ sơ cho phòng Tài nguyên và Môi trường thànhphố Thủ Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Thủ Đức để làmthủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐở, QSHNở và tài sản khác gắn liền trên đấtcho hộ dân cũng như thực hiện giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người dân theoquyđịnh 14

1.3.4 Xửlýphầnchênhlệchgiátrịgiữagiábồithườngvớigiábántáiđịnhc ư: ĐểgiảiquyếtphầnchênhlệchgiátrịgiữagiábồithườngvớigiábánTĐC,UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 28/2018/QĐ-UBNDngày 9 tháng 8 năm 2018 quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nướcTHĐtrênđịa bàn TPHCM như sau:

Trườnghợpbồithườngbằngviệcgiaođấtởtáiđịnhcưhoặcnhàởtáiđịnhcư,nếucóchên hlệchvềgiátrịthìphầnchênhlệchđóđượcthanhtoánbằngtiềntheoquyđịnhsau: a) Trườnghợptiềnbồithường,hỗtrợlớnhơntiềnsửdụngđấtở(theogiábántáiđịnh cư)hoặctiềnmuanhàởtạikhutáiđịnhcưthìngườitáiđịnhcưđượcnhậnphầnchênhlệch; b) Trườnghợptiềnbồithường,hỗtrợnhỏhơntiềnsửdụngđấtở(theogiábán tái định cư) hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộpphầnchênhlệch,trừtrườnghợpquyđịnhtạiKhoản1Điềunày" 15

14 Quy trình (nội bộ) về bố trí tái định cư tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố ThủĐứctạiBáocáosố1525/BC-BBT ngày23/6/2022,tr.3.

15 Khoản 2 Điều 34 Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 9 tháng 8 năm 2018 quy định về bồithường,hỗtrợ, TĐCkhiNhànước THĐ trênđịa bàn TPHCM.

Trườnghợptổnggiátrịbồithường,hỗtrợvềnhàở,đấtởhộdânđượcnhậnkhôngđủthanht oángiátrịđấtởtrongkhuTĐC,thìHộiđồngbồithường,hỗtrợvàTĐCcủadựánxemxét,giảiquyết chohộdânđượctrảgópnhưsau:

- Phần giá trị chênh lệch giữa giá trị căn hộ, nền đất hộ dân được bố trí vớisố tiền hộ dân nộp lần đầu sẽ được trả góp với thời hạn tối đa là mười lăm (15)năm và được tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn của Ngân hàngthươngmạitrênsốdưnợ 16

"1 Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đấtđai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợpvớiviệclựachọncủangườiđượcbốtrítáiđịnhcư.

2 Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ởthì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép táchthửatạiđịaphươngvàdiệntíchnhàởtáiđịnhcưkhôngnhỏhơndiệntíchcănhộtốithiểut heoquyđịnhcủaphápluậtvềnhàở.

H ỗ t r ợ t ự l o c h ỗ ở m ớ i

- Nếu trong dự án BB, chỉ có quỹ căn hộ để bố trí, thì lấy Đơn giá bánTĐC bình quân trong dự án x Diện tích quy chuẩn tối thiểu quy định đối với cănhộ(Cụ thể: 22.500.000 đồng/m² “Giá bán TĐC bình quân trong dự án” x

30m²“Diện tích căn hộ tối thiểu tại Thành phố Hồ Chí Minh” = 675.000.000 đồng).Theo đó, ông Nguyễn Văn A sẽ được Nhà nước hỗ trợ phần tiền:

Nhưv ậ y , dos ố t i ề n ô n g N g u yễ n Vă nAđ ư ợ c nhậnt r o n g d ự án B nh ỏ hơnvớisốtiềntínhtoánnêutrênnên; Nên:

+ Nếu ông Nguyễn Văn Achọn Tái định cư, thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thêmsốt i ề n 5 5 2 0 0 0 0 0 0 đ ồ n g h o ặ c 7 5 0 0 0 0 0 0 đ ể ô n g N g u y ễ n V ă n A s ử d ụ n g s ố tiềnnàymuasuấtTĐCtạiKhuTĐCcủadựán.

+ Nếu ông Nguyễn Văn Akhông chọn Tái định cưmà tự lo nơi ở mới, thìôngN g u y ễ n V ă n A s ẽ đ ư ợ c n h ậ n t h ê m s ố t i ề n 5 5 2 0 0 0 0 0 0 đ ồ n g h o ặ c 75.000.000đồng. Đồng thời,liên quan đến vấn đề suất TĐC tối thiểu nêu trên cũng đã đượcLuậtĐấtđainăm2024cóhiệulựctừ01/8/2024quyđịnhcụthểtạiKhoản8Điều111nh ư sau:

“Trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồithường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ởkhôngđủsovớigiátrịcủamộtsuấttáiđịnhcưtốithiểuthìđượcNhànướchỗtrợtiềnđủđểđượ cgiao mộtsuấttáiđịnhcưtốithiểu”.

"1 Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo;hộgiađình,cánhânlàđồngbàodântộcthiểusố;hộgiađình,cánhâncóhộkhẩuthườngtr útạiđịabàncấpxãđượccôngnhậnlàđịabànkinhtế-xãhộikhókhăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trongtrường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định củaphápluậtvề đấtđai.

Việc xác định người có công với cách mạng được thực hiện theo quy địnhcủaphápluậtvềngườicócông.

Việc xác định hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu sốhoặc hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được côngnhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hoặc cơ quan nhà nướccóthẩmquyền.

2 Mức tiền sử dụng đất ghi nợ đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tạikhoản 1 Điều này được xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộpkhi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ (-) giá trị được bồi thườngvềđất,hỗtrợvềđấtkhiNhànướcthuhồiđất.

3 Hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này (sau đây gọi là hộgiađình,cánhân)đượctrảnợdầntrongthờihạn05nămkểtừngàycóquyếtđịnhgiao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiềnchậmnộptrongthờihạn05nămnày.

Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư củacơ quan nhà nước có thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sửdụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thì hộ gia đình, cánhânphảinộpđủsốtiềnsửdụngđấtcònnợvàtiềnchậmnộptínhtrênsốtiềncònnợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn 05nămđượcghinợ tớithờiđiểmtrảnợ" 19

Theo Điều 19 Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, nhằm sửa đổi Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, định nghĩa tiền sử dụng đất được xác định bao gồm cả tiền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theoquyđịnhtrên,hộgiađình,cánhânđượcghinợtiềnsửdụngđất(TSDĐ)phảinộpđ ủTSDĐcònnợ,tiềnchậmnộp(nếucó)trướckhichuyểnnhượng,tặngcho,thếchấp,bảolãnh, gópvốnbằngquyềnsửdụngđất(QSDĐ).ĐốivớitrườnghợpthừakếQSDĐtheoquyđịnhcủap hápluậtmàchưatrảhếtnợTSDĐthìngườinhậnthừakếcótráchnhiệmtiếptụctrảnợTSDĐtheoqu yđịnh.

1.3.7 Những khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, thuhồiđấtảnhhưởngđếnviệcbốtrítáiđịnhcư:

Côngt á c l ậ p d ự t o á n c h i p h í b ồ i t h ư ờ n g , h ỗ t r ợ , T Đ C c ủ a d ự á n c h ư a chínhxác,dẫnđếnmộtsốdựánsaukhiUBNDđịaphươngđãxáclậpxonghồsơ bồi thường, hỗ trợ, TĐC của từng trường hợp bị ảnh hưởng thì số thực tế chitrảchon gư ời dânt h ấ p hơnd ự t o á n nênl àm giảmtỷlệ giảingân Việc này làdo tại thời điểm lập dự toán để làm cơ sở trình duyệt dự án đầu tư, UBND địaphương chưa đủ cơ sở dữ liệu để thựchiện việc kiểm kê hiệntrạngn ê n c h ỉ c ó thểcăncứtrênhồsơ, tàiliệuđịachínhđểlậpdựtoán.Thôngthường, UBND địa phương sẽ tạm tính toàn bộ đất thu hồi là hợp pháp, hợp lệ (đủ điều kiện bồithường), đối với các trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng hiện trạng cónhàt h ì t ạ m t í n h t h e o l o ạ i đ ấ t ở v ớ i d i ệ n t í c h k h ô n g q u á 0 1 l ầ n h ạ n m ứ c q u y định; nhà, công trình, vật kiến trúc được tạm tính theo đủ điều kiện bồi thường100%đ ơ n g iá N g oà i ra,k h i lậpd ự t o á n ch i phíb ồi thường,h ỗ trợ, T Đ C cò ncókhoảngdựphòngphí10%.

Bên cạnh đó, cũng có những dự án tăng tổng mức đầu tư do tăng chi phíbồi thường, hỗ trợ và giải quyết TĐC Dẫn đến phải thực hiện điều chỉnh chủtrương đầu tư, trên cơ sở đó thì UBND Thành phố hoặc Sở chuyên ngành thựchiện điều chỉnh dự án mới đủ cơ sở pháp lý để triển khai công tác chi trả bồithường, hỗ trợ và TĐC, giải ngân vốn bồi thường được giao Đối với các dự ánphảităngtổngmứcđầutư(thiếuvốn)thìngoàinguyênnhândođiềutra,khả osátbanđầuchưachínhxác; còndocácdựánnàychậmtiếnđộthực hiệndẫn đến“trượtgiá”theothờigian.

Chủđầutư,cácSởchuyênngành khilập,trình,phê duyệt dựánkhôn gcăn cứ vào quy hoạch được duyệt dẫn đến sau khi dự án được duyệt lại phải đithực hiện điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp mới có thể thực hiện công tác bồithường, hỗ trợ, TĐC Công tác điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp cũng chưađược thực hiện kịp thời dẫn đến không theo kịp tiến độ thực hiện công tác bồithường.

Việc thu hồi đất không tuân theo quy hoạch hoặc không đồng bộ gây ra tình trạng hộ dân bị thu hồi đất nhiều lần, gây bức xúc và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân Điều này cũng dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết chính sách TĐC nhà ở, đất ở, khiến việc vận động, thuyết phục người dân đồng thuận nhận tiền và bàn giao mặt bằng gặp khó khăn Ngoài ra, các dự án thực hiện sau có thể phải đối mặt với việc bồi thường tăng do hiện trạng lộ giới đường đã được mở rộng, nâng cấp, làm tăng giá đất.

Thứba,Vềđơngiábồithường,hỗtrợ: Đơn giá đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiệnhành về cơ bản đã phản ánh đúng bản chất, giá trị Tuy nhiên, trên thực tế, đơngiá bồi thường và giá đất trên thị trường vẫn đang có một khoảng cách, nguyênnhân dẫn đến tình trạng này là giá đất trên thị trường luôn luôn biến động Do đó,trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC gặp không ít khókhăn Người dân cho rằng giá đất bồi thường chính là giá chuyển nhượng quyềnsửdụngđấttheothỏathuậnvớingườisửdụngđất,trongkhiNhànướcbồithườngthì áp theo khung giá ấn định(giá thị trường trong điều kiện bình thường có giaodịch, tức giao dịch thực tế phát sinh có công chứng chứng thực tại cơ quan

20 Trích Báo cáo công tácquyhoạch củaUBNDthànhphốThủ Đứcnăm 2023,tr.7. đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ dẫn đến chưa nhận được sự đồng thuận từphía người dân có đất bị thu hồi Đây là một trong những nội dung chủ yếu màngườidânkhôngđồngýkhitiếpxúc,hiệpthươngvàcũnglàmộttrongnhữngnộidungbịkh iếunại,khởikiệnnhiềunhấttạicácdựánđãvàđangthựchiệntrênđịabànthànhphố ThủĐức.

BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀTÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THỦĐỨC,THÀNHPHỐHỒCHÍMINH

Mộtsốbấtcậptrongquy địnhcủaphápluậtvềtáiđịnhcư

Pháp luật về đất đai qua các thời kỳ và pháp luật đất đai hiện hành khôngcó quy định về vấn đề TĐC (căn hộ chung cư hoặc nền đất) cho tổ chức (công ty)khi có đất bị thu hồi mà chỉ giải quyết bồi thường, hỗ trợ bằng tiền Trong khi sốlượng cơ quan, đơn vị, tổ chức bị ảnh hưởng trong các dự án trên địa bàn thànhphốThủĐứctươngđối nhiều,đặcbiệtlàCôngty(chiếmtỷlệtừ2%đến5%trêntổnghồsơdidờitrongmỗidự án) 27

Việcchỉxemxét,giảiquyếtbốtríTĐCđốivớihộgiađình,cánhânbịthuhồitoànbộnhà ở- đấtởmàkhônggiảiquyếtTĐCchoCôngtylàtổchứcnếucónhà,đấtbịthuhồiđãdẫnđếnnhiềuk hókhăn,vướngmắctrongquátrìnhtiếpxúc,hiệpthương,vậnđộngbàngiaomặtbằngchoNhànướ cthựchiệndự án.Bởilẽ,khikhôngđượcgiảiquyếtTĐC,tổchức(côngty)khôngđồngývàđãthựchiệnquyềnk hiếunạiđếncơquanNhànướccóthẩmquyềntheoquyđịnhcủaLuậtkhiếunạihoặcthựchiệnq uyềnkhởikiệnQuyếtđịnhhànhchính,HànhvihànhchínhđếnTòaánnhândâncóthẩmquyềnyê ucầugiảiquyết.

Theo phán quyết của Tòa án, Nhà nước có nghĩa vụ giải quyết chế độ trợ cấp doanh nghiệp (TĐC) cho tổ chức (công ty) Nghĩa vụ thực hiện này gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước thực hiện, vì Luật không có quy định cụ thể Tuy nhiên, bản án có hiệu lực pháp luật nên phải thực hiện Điều này dẫn đến các trường hợp tương tự có đơn yêu cầu phải bố trí TĐC giống như trường hợp đã được Tòa án công nhận giải quyết TĐC.

27 Số liệu được lấy từ Phương án - Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ thể của từng dựán đã vàđangthực hiệntrên địa bànthànhphốThủ Đức.

TÌNHHUỐNGTHỰCTẾ -Hồ sơbồithường,hỗtrợcủaCôngtyTNHHTM-XD-DV Võ Tiến Đạt, địa chỉ 647A Xa lộ Hà Nội, Khu phố 4, phường AnPhú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức thuộc dự án đầu tư xây dựng Đại lộĐông-Tây)nhưsau:

Công ty TNHH Võ Tiến Đạt, tiền thân là Công ty TNHH TM-XD-DV Võ Tiến Đạt, được thành lập năm 1999 với Giám đốc là ông Võ Mậu Quốc Duy Sau đó, công ty đổi tên thành Công ty TNHH Võ Tiến Đạt, đại diện pháp luật là ông Võ Mậu Quốc Triển Trong dự án xây dựng Đại lộ Đông - Tây, căn nhà số 647A đường Hà Nội, phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) đã bị thu hồi Nguồn gốc nhà và đất này thuộc sở hữu của ông Lê Minh Phương và bà Trần Thị Thu Loan, sau đó được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Võ Tiến Đạt theo Hợp đồng mua bán số 305/HĐ-MBN ngày 20/11/2003.

Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 3, Điều 26, Điều 27 Luật Doanh nghiệpnăm 1999 (có hiệu lực ngày 01/01/2000) và Khoản 27 Điều 4, Khoản 1 Điều46vàĐiều47LuậtDoanhnghiệpnăm2020(cóhiệulựcngày01-01-2021)quyđịnhvề phần vốn góp, về Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và việcgóp vốn thành lập công ty cũng như quy định về cấp giấy chứng nhận phần vốngóp,thì nhà đất mua bán, chuyển nhượng nêu trên là tài sản của Công ty TNHHVõ Tiến Đạt được Công ty TNHHVõ Tiến Đạt góp vốn làm tài sản Do đó, khithực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất trong dự án Đại lộ Đông – Tây,UBND quận 2 (nay là UBND thành phố Thủ Đức) đã ban hành quyết định bồithường,hỗtrợchoCôngtyTNHHVõTiếnĐạtđốivớinhà,đấtgiảitỏanêutrên bằngtiền,khônggiảiquyếtTĐC.CôngtyTNHHVõTiếnĐạtđãnhậntiềnvàbàngiaomặtbằngc hoNhànước thựchiệndự án.

Tuynhiên,dokhôngđượcgiảiquyếtTĐCnềnđất;CôngtyTNHHVõTiếnĐạt đã làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân TPHCM yêu cầu Tòa án buộcUBNDthànhphốThủĐức phảigiảiquyếtTĐC nềnđất choCôngty.

Theo Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (Bản án sơ thẩm số 819/2022/HC-ST ngày 09-6-2022), nhà, đất tại số 647A Xa lộ Hà Nội, Khu phố 4, phường An Phú, Quận 2 là tài sản cá nhân của ông Võ Mậu Quốc Duy và ông Võ Mậu do Công ty Võ Tiến Đạt ký Hợp đồng mua bán từ các thành viên cùng một gia đình đã chuyển nhượng.

Tuyênxử:"ChấpnhậntoànbộyêucầucủangườikhởikiệnCôngtyTNHHVõ Tiến Đạt Hủy các quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân quận 2 nay làthành phố Thủ Đức Buộc Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức thực hiện nghĩavụcôngvụtheoquyđịnh(tứcbốtrítáiđịnhcưchoCôngtyTNHHVõTiếnĐạt)".Không đồng ý, UBND thành phố Thủ Đức kháng cáo đến Tòa án nhân dân cấpcaotạiThànhphốHồChíMinh.

Tại Bản án phúc thẩm số 89/2023/HC-PT ngày 23- 02-2023, Tòa án nhândâncấpcaotạiThànhphốHồChíMinh;NhậnđịnhgiốngnhưquanđiểmcủaTòacấpsơth ẩmTòaánnhândânTPHCMchorằngnhà,đất647AXalộHàNội,Khuphố 4, phường An Phú, Quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức) là do các thành viêntrong cùng một gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất, sau đó sử dụng để ở và làm trụ sở doanh nghiệp vào trước thời điểmcóquyếtđịnhthuhồi.

Tuyên xử: "Giữ nguyên án sơ thẩm; Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ngườikhởikiệnCôngtyTNHHVõTiếnĐạt.HủycácquyếtđịnhhànhchínhcủaUBNDquận 2 nay là thành phố Thủ Đức Buộc UBND thành phố Thủ Đức thực hiệnnghĩavụcôngvụtheoquyđịnh(tứcbốtrítáiđịnhcưchoCôngtyTNHHVõTiếnĐạt)".

UBNDthànhphốThủĐứcnhậnthấy,việcHộiđồngxétxửnhậnđịnhnhà,đấttạisố647AXalộHàNội,Khuphố4,phườngAnPhú,Quận2doCôngtyVõ

Tiến Đạt ký Hợp đồng nhận chuyển nhượnglà tài sản của các thành viên trongcùngmộtgiađìnhnhậnchuyểnnhượng(tứctàisảncánhâncủaôngVõMậuQuốcDuy và ông Võ Mậu Quốc Triển) nên buộc UBND thành phố Thủ Đức có tráchnhiệmgiảiquyếtnềnđấtTĐCchoCôngtyVõTiếnĐạtlàkhôngđúngtheochínhsáchcủad ựánvàquyđịnhcủaphápluật.Bởilẽ,theoquyđịnhcủaphápluậtviệcgiảiquyếtTĐCchỉxem xétgiảiquyếtđốivớihộgiađình,cánhânbịthuhồitoànbộnhàở- đấtở,trongkhiCôngtyTNHHVõTiếnĐạtlàtổchức(Côngty)nênchỉđượcgiảiquyếtbồithườ ng,hỗtrợbằngtiền,khônggiảiquyếtTĐC.

Do đó, theo thông tin mới nhất, Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức quyết định không thi hành bản án mà tiếp tục làm đơn khiếu nại, yêu cầu Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án số 89/2023/HC-PT ngày 23/02/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

HiệnTòaánnhândântốicaođãcóVănbảnxácnhậnđãnhậnđượcĐơnkhiếunại của UBND thành phố Thủ Đức về việc yêu cầu Chánh án Tòa án nhân dân tốicaoxemxétkhángnghịtheothủtụcGiámđốcthẩmđốivớibảnántrên.

2.1.2 Tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài vàtìnhhuốngcụthể:

Số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà, đất bị ảnh hưởngtrong các dự án trên địa bàn thành phố Thủ Đức chiếm tỷ lệ khá cao (từ 5% đến7%trêntổnghồsơdidờitrongmỗidự án) 28

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15-5- 2014quyđịnhhộgiađình,cánhânđangsửdụngđấtở,ngườiViệtNamđịnhcưởnước ngoài 29 đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nướcthuhồiđấtởmàcóGCNQSDĐhoặcđủđiềukiệnđểđượccấpGCNQSDĐ,quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đấtđaithìđượcgiảiquyếtnhư sau:

28 Số liệu được lấy từ nguồn hồ sơ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cụ thể của từng dự án đã vàđang thựchiệntrênđịa bànthànhphốThủ Đức.

29 Khoản 3Điều 3 LuậtQuốc tịch năm2008 (đượcsửađổi,bổ sungnăm 2014)

- Nếu thuộc trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lạisau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ giađình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấnnơicóđấtởthuhồithì được bồithườngbằng đấtởhoặcnhà ởTĐC.

- Nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở TĐC thìđượcNhànước bồithườngbằngtiền.

Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 thì người Việt Nam định cư ở nướcngoàicóthểđượcsởhữunhàởgắnliềnvớiđấtởtạiViệtNamnếuthuộcđốitượngđược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở Nhóm đối tượng này cóthể sở hữu nhà ở Việt Nam để thuận tiện cho việc về nước ngắn hạn thăm ngườithânhoặcđầutư,kinhdoanhhoặcquayvềsinhsốnglâudàiởViệtNam.Nhưvậy,nhómđối tượngnàyhoàntoàncókhảnăngbịNhànướcthuhồinhàởgắnliềnvớiđấtởđểthựchiệncácdựán phụcvụmụcđíchquốcphòng,anninh,pháttriểnkinhtế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Chính vì vậy, Điều 6 Nghị định số47/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ, đưa người Việt Nam định cư ởnước ngoài vào nhóm đối tượng được TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là hoàn toànphùhợpvớitìnhhìnhthực tếhiệnnay.

Kiếnnghịhoànthiệnphápluật vềtái địnhcư

Phápluậtvềđấtđaiquacácthờilỳvàphápluậtđấtđaihiệnhànhkhôngcóquy định về vấn đề TĐC cho tổ chức (công ty) khi có đất bị thu hồi Việc bố tríTĐCchỉxemxét,giảiquyếtđốivớihộgiađình,cánhânbịthuhồitoànbộnhàở- đấtở.TrongkhiCôngtylàtổchứcnếucónhà,đấtbịthuhồichỉđượcgiảiquyếtbồithường,hỗ trợbằngtiền,khônggiảiquyếtTĐC(cănhộchungcưhoặcnềnđất).Dođó,Nhànướccầnxemx ét,điềuchỉnhvềvấnđềnày,nênquyđịnhrõràngcụthểlàđượcgiảiquyếthaykhôngđượcgiảiqu yết;tránhtrườnghợp,luậtkhôngcóquyđịnhnênquanđiểm,cáchnhậnđịnhcủamỗimộtcơqu antiếpcậnsẽcócáchnhìnnhậnkhácnhau(khôngcóquyđịnhkhôngcónghĩalàkhôngđượcgiả i quyết…)… gâykhókhănchocơquanNhànướcđượcgiaotráchnhiệmthựchiệncôngtácbồithường,hỗtr ợvàgiảiquyếtchínhsáchTĐC.

2.2.2 TáiđịnhcưchongườiViệtNamđịnhcưởnướcngoài: Đảng và Nhà nước ta luôn nhất quán quan điểm người Việt Nam định cư ởnước ngoài là một bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam.

Vìvậy,việchoànthiệnquyđịnhcủaphápluật,tạonhiềuđiềukiệnthuậnlợihơnchongười Việt Nam định cư ở nước ngoài được TĐC là một vấn đề cần thiết nhằmkhuyếnkhíchngườiViệtNamđịnhcưởnướcngoàivềđoàntụcùnggiađìnhcũngnhưđầutư kinhdoanhtạiViệtNam.Dođó,phápluậtcũngcầnhoànthiệncácquyđịnhvềTĐC khiNhànướcthu hồiđấttheohướng:

Một là ,Về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ ở cần được sửađổitheohướng:hộgiađình,cánhânđangsửdụngđấtở,ngườiViệtNamđịnhcưở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điềukiệnđượcbồithườngkhiNhànướcTHĐthìđượcbồithườngbằngđấtởhoặcnhàở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếungườicóđấtbịthuhồi cónhucầuvàđịaphươngcóđiềukiệnvềquỹ đấtvớiđiềukiệnđốitượngnàybịTHĐởhợppháp(hoặcđủđiềukiệnđượccôngnhậnđấtở),có nhà ở hợp pháp trên thửa đất ở bị thu hồi và đây là nơi họ đăng ký hộ khẩuthường trú hoặc tạm trú liên tục từ12 tháng trở lên tính từ thời điểm có thông báoTHĐ.Việcbổsungquyđịnhcụthểnàysẽgiúp:

(i) Giảiquyếtđượctìnhtrạngdoyếutốlịchsửđểlạivềviệcngườidânxâydựng nhà ở trên đất không phải là đất ở, mà không nhằm mục đích “đón quyhoạch”,“đóndựán”,chẳnghạnnhưxâydựngnhàtrênđấtnôngnghiệp,xâydựngnhàvenc ácconsông,kênh,rạch…;

Điều này giúp hạn chế tình trạng nhận đất ở, mua nhà ở trong khu vực quy hoạch hoặc dự án để trục lợi từ sự chưa rõ ràng trong quy định về tái định cư Khi xét điều kiện "không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi", cần thống nhất căn cứ vào thông tin của người sử dụng đất trên GCNQSDĐ hoặc giấy tờ về QSDĐ khác để thực hiện theo hướng dẫn cụ thể.

Đối với cá nhân thì chỉ xét cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Tuy nhiên, nếu sau khi đã xét xong điều kiện về tái định cư (TĐC), người được xét đủ điều kiện để được TĐC nhưng sau đó người này chết thì vẫn phải tiếp tục thực hiện việc giao đất ở hoặc nhà ở TĐC cho người thừa kế hợp pháp của người này, vì đây là quyền lợi chính đáng của họ.

Chỉ bồi thường đất ở/ nhà ở tái định cư (TĐC) và xét TĐC cho người Việt định cư nước ngoài bị thu hồi đất khi gắn liền với nhà ở hợp pháp Cụ thể, chỉ thực hiện việc bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC và xét TĐC cho những người Việt định cư nước ngoài nào đã hồi hương và đang thường trú tại Việt Nam, địa chỉ thường trú là căn nhà đang bị thu hồi đất, điều kiện xét giống như hộ gia đình, cá nhân trong nước.

Người Việt Nam định cư nước ngoài sở hữu đất ở hoặc nhà ở nhưng không thường trú tại Việt Nam, nếu bị thu hồi sẽ không được đền bù bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư mà chỉ nhận bồi thường bằng tiền Quy định này xuất phát từ việc những người này không phải đối tượng "phải di chuyển chỗ ở" và không gặp khó khăn hay có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở.

Việcquyđịnhvềđiều kiện"khôngcònthửađấtở,nhàởnàokháctrênđịabàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi"rất khó khăn cho chính quyền địa phương khithực hiện bố trí TĐC khi phải đi xác minh điều kiện không còn thửa đất ở, nhà ởnào khác để bố trí Trong khi cơ sở dữ liệu về đất đai qua các thời kỳ ở các địaphươngchưađượcđảmbảo,thậmchícónhữngnơikhôngcóhoặccóthìcũngchỉở một vài giai đoạn nhất định chứ không xiên suốt, dẫn đến hiệu quả xác minhkhông chính xác, không đảm bảo quy định, kéo dài thời gian giải quyết, tốn kémcôngsứcvànhânlựcthựchiện 32 Đâylàmộtthựctếrấtkhókhănmàkhôngítđịaphươngđ angvướngphảiđặc biệtlàthànhphốThủĐức.

Vấnđềtrên,LuậtĐấtđainăm2024cóhiệulựctừ01/8/2024đãsửađổi,bỏmộtphần;tuy nhiênLuậtchỉbỏquyđịnhvềđiềukiện"khôngcònthửađấtở,nhàở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi"đối với trường hợp đủ điềukiệnbồithườngđấtở,tỷlệbồithường100%

(TheoĐiều95củaLuậtĐấtđainăm2024); còn trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở; giải quyết hỗ trợvềđấtở(Vídụnhư:NhàthuộcsởhữuNhànước)thìvẫnápdụngquyđịnhvềđiềukiện"không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thuhồi".Cụ thể:“Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ởphải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu khôngcóchỗởnàokháctrongđịabànxã,thịtrấntạikhuvựcnôngthônhoặctrongđịabàn thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trong địa bàn quận, thị xã, thành phố thuộcthànhphốtrựcthuộcTrungươngnơicóđấtthuhồithìđượcNhànướcgiaođấtởcó thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở” 33 Đồng thời,Chính phủ cũng quy định như sau:“Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhànước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nhà mà không còn chỗ ở nàokháctrongđịabàncấphuyệnnơicóđấtthuhồithìđượchỗtrợthuênhàởtạinơi

32 BanBồithườnggiảiphóngmặtbằngthànhphốThủĐứcđanggiảiquyếtbốtríTĐCcho62dựánđangthựchiệ nvớitrên1.000quỹnềnđất,chungcư.Đểgiảiquyếtđượcthìphảigửivănbảntới24quậnhuyện trên địa bàn TPHCM xác minh hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, đất ở bị thu hồi có nhà ở, đất ở trênđịabàncácquậnhuyệnkhác không đểlàmcơ sở giảiquyết TĐC.

33 Khoản 5Điều 111 LuậtĐátđainăm 2024. tái định cư; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà thuê tạinơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của phápluật về nhà ở về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trườnghợp người đang sử dụng nhà ở bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có quỹ đất ở,quỹnhàởtáiđịnhcư,nhàởthươngmại,nhàởxãhộithìđượcxemxétgiaođấtởcó thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở; trường hợp tự lo chỗ ở mới thì được hỗ trợbằngtiền” 34

Trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất, việc đưa ra điều kiện "không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi" vẫn cần được xem xét, cân nhắc có thực sự cần thiết hay không Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện bố trí tái định cư.

ĐềxuấtgiảiphápnângcaohiệuquảthựchiệnphápluậtvềtáiđịnhcưkhiN hànướcthuhồiđấttạithànhphốThủĐức

Luật đất đai năm 2013, văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH 2018 LĐĐnăm 2018 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có những đổi mới mang tính độtphá về cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC, góp phần khaithácvàpháthuycóhiệuquảnguồnlựcđấtđaiphụcvụmụctiêupháttriểnkinhtế

- xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốcgia,bảovệmôitrường.Tuynhiên,dobốicảnhkinhtế,xãhộitrongnướcvàquốctế luôn có sự vận động phát triển nên cơ chế, chính sách thu hồi đất, bồi thường,hỗ trợ, TĐC đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, gây khó khăn trong quá trình thựchiên Vì vậy, cần phải đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiệnpháp luật về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế, xã hội, đặc biệt làcôngtác bốtríTĐC.Cụthể:

Để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, cần có sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất trong chính sách pháp luật về đất đai căn hộ/nền đất Tổng hợp các hiện pháp pháp triển ngành nghề, đào tạo, chuyển đổi nghề và thực hiện các biện pháp là biện pháp cần thiết để đảm bảo sự phát triển này.

34 Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định vềbồithường,hỗtrợ, tái dịnhcưkhiNhà nớc thuhồiđất. hỗ trợ khác để giải quyết một cách cơ bản về việc làm và thu nhập của người dâncó đất bị thu hồi Đồng thời, khi Nhà nước THĐ để phục vụ cho mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế xã hội của đấtnước thì Nhà nước cần phải thực hiện chế độ TĐC căn hộ/nền đất phù hợp như:ThànhlậpvàxâydựngkhuTĐCtrướckhithuhồiđất;Đảmbảoquyềntàis ảncủa công dân mà Hiến pháp và Bộ luật Dân sự đã ghi nhận; Hướng đến việc đổimới cơ chế thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồiđấtchophùhợpvớiđiềukiệnkinhtếthịtrườngtrongđiềukiệnhiệnnay.

Trên thực tế, hiện nay vẫn còn xảy ra tình trạng khu TĐC dù đã giao đất,nhàTĐCchongườibịTHĐvàoở,nhưngkhuTĐCvẫnchưađượcđầutưhệthốnghạ tầng kỹ thuật (gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp nănglượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn,nghĩa trang và công trình khác) 35 và hệ thống hạ tầng xã hội (gồm công trình y tế,văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viênvàcôngtrìnhkhác) 36 hoànchỉnh,gâynhiềukhókhănchongườibịTHĐcảvềđờisốngvàsả nxuất,làmgiảmhiệuquảcủachínhsáchTĐC.Bêncạnhđó,việckhảosátxâydựngnhiềukhu TĐCchưabảođảmđượcsựthuậnlợichongườidântrongviệcdi chuyển,sinhsốngvàsảnxuất.

Trong thời gian qua, người bị THĐ đã được bồi thường, hỗ trợ khi Nhànước THĐ, nhưng nhiều thiệt hại hiện nay vẫn chưa được bồi thường tương xứngvới thiệt hại của họ, người bị THĐ đã phải nhượng lại lợi ích cá nhân của mìnhcholợiíchcôngcộng,chosựpháttriểnchungcủađấtnước,xãhội.Dođó,cầnbổsung quy định:"Người được bồi thường bằng đất ở, nhà ở TĐC được kiểm tra vềchất lượng của hệ thống hạ tầng trong khu tái định cư trước khi cơ quan có thẩmquyềnquyếtđịnhgiaođấtởhoặcnhàởTĐC".Việcbổsungquyđịnhnàysẽgiúpbảođảmđượ ctốthơnđiềukiệnsốngchongườidâncóđấtthuhồiđồngthờicũng

35 Khoản 22 Điều 3LuậtXâydựng năm2014 đãđượcsửađổi,bổ sung năm2020.

36 Khoản 23 Điều 3 LuậtXây dựng năm2014 đãđượcsửađổi,bổ sung năm2020. tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư trong việc đầu tư xâydựngcáckhutáiđịnhcư 37

Ngoàira,vấnđềhỗtrợ"Hậutáiđịnhcư"cũngcầnđượcquantâm,xemxétnhằm đảm bảo hơn nữa quyền và lợi ích của người có đất bi thu hồi Cụ thể như:"Sau thời điểm giao đất ở, nhà ở TĐC cho người dân có nhà, đất bi thu hồi (từ 6tháng đến không quá hai năm), UBND cấp quận, huyện nơi có dự án tái định cưphảikhảosátđiềukiệnsốngvàthunhậpcủanhữngngườidâncóđấtthuhồitrongkhuTĐCđểc ónhững chínhsáchhỗ trợcầnthiết,phùhợpnhằmgiúphọcóđượcđiều kiện sống và làm việc bằng hoặc tốt hơn giai đoạn trước khi bị THĐ" Việclàm này thể hiện được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người dân cóđất thu hồi, bởi hơn ai hết họ là những người bị thiệt thòi, hy sinh lợi ích cá nhâncủamìnhđểphụcvụcholợiíchchung,lợiíchcôngcộng,vìsựpháttriển,vìtươnglaicủa thếhệ concháumaisauvàcủa đấtnước.

Cần thực hiện có hiệu quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.Bởilẽ,bấtkỳmộtphươngánbồithường,hỗtrợ,TĐCnàođềudựatrênquyhoạchvàkếhoạc hsửdụngđấtnhằmđạtđượccácyêucầunhưlàphươngáncóhiệuquảkinh tế xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căncứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đượcthựchiệnkhicóquyếtđịnhTHĐđócủangườiđangsử dụng.

Về phía UBND địa phương, cần kiểm tra và rà soát các dự án có thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm xác định các công việc cần thực hiện như: pháp lý dự án, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quỹ nhà đất tái định cư, tổng mức đầu tư Trên cơ sở đó, UBND địa phương xây dựng kế hoạch thực hiện giải ngân từng dự án theo từng tháng, quý, năm, cam kết thực hiện giải ngân hết vốn được giao trong năm Kế hoạch này được gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường để theo dõi, phối hợp xử lý các vướng mắc phát sinh cũng như tổ chức họp, đi thực tế.

37 Trần VangPhủ,KhoaLuật-TrườngĐạihọcCầnThơ:“HoànthiệnchếđịnhtáiđịnhcưkhiNhànướcthuhồiđất”,đăngtrênbáođiệntửNghiêncứulậ ppháp–ViệnnghiêncứulậpphápthuộcBanTVQH,năm2024,tr.6. địa, đi cơ sở để kiểm tra thường xuyên tiến độ thực hiện so với kế hoạch các địaphươnglập.Cónhưvậy,côngtácquyhoạch,kếhoạchsửdụngđấtmớiđượcđảmbảo.

Ngày 18 tháng 01 năm 2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hộikhóa XV,đã biểu quyết thông qua dự án LĐĐ năm 2024 Theo đó nội dung vềcông tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được bổ sung, hoàn thiện các quyđịnhvềnguyêntắcbảođảmtínhthốngnhấtvớicácquyhoạchngành,lĩnhvựccósử dụng đất; hệ thống quy hoạch sử dụng đất bảo đảm đồng bộ ba cấp, trong đóquyhoạchsửdụngđấtcấphuyệnchitiếtđếntừngthửađất.Luậtcũngbổsungnộidung quy hoạch thể hiện được chỉ tiêu, không gian sử dụng đất; xác định khu vựcsử dụng đất cần bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực cần giữ ổn định, khu vực phát triển;định hướng phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ;đổimớivềphươngpháplậpquyhoạch,kếhoạchsửdụngđất.Hoànthiệncácquyđịnh về sự tham gia của người dân trong lập, giám sát thực hiện quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất; quyền của NSDĐ trong khu vực quy hoạch; trách nhiệm côngkhai thông tin; quy định về rà soát, điều chỉnh hoặc hủy bỏ dự án không có khảnăng thực hiện Tuy nhiên, như ở trên đã đề cập để nội dung này đi vào thực tiễncũngphảimấtmộtkhoảngthờigian,mặcdùhiệulựcthihànhcủaLĐĐnăm2024cóhiệulự ctừngày01-8-2024.

Cầnkiểmsoátchặtchẽviệcthuhồiđất,bảođảmcôngkhai,minhbạch,dânchủ, công bằng.

Phải quy định rõ các trường hợp thu hồi đất vì mục tiêu quốcphòng - an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Kiên quyết thu hồiđối với những diện tích đất của các tổ chức nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lậpsử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích.

Tạo cơ chế công bằng giữa nhữngngười có đất phải di chuyển và những người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất.KhithựchiệnTHDphảiđảmbảo:"Việcbồithườngđượcthựchiệnbằngviệcgiaođấtcócùng mụcđíchsửdụngvớiloạiđấtthuhồi,nếukhôngcóđấtđểbồithườngthì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy bannhândâncấptỉnhquyếtđịnhtạithờiđiểmquyếtđịnhthuhồiđất" 38

UBNDcáctỉnhphảilậpvàthựchiệncácdựánTĐCtrướckhiTHĐđểbồithườngbằngn hàở,đấtởchongườibịthuhồiđấtởmàphảidichuyểnchỗở.KhuTĐCđượcquyhoạchchungch onhiềudựántrêncùngmộtđịabànvàphảicóđiềukiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu TĐC thìngườibịthuhồiđấtđượcbồithườngbằngtiềnvàđượcưutiênmuahoặcthuênhàở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đốivớikhuvựcnôngthônnhưvậymớiđảmbảoviệcbồithường,hỗtrợvàTĐCthựchiện theo nguyên tắc, lợi ích của người có đất bị thu hồi, tối thiểu bằng lợi íchtrướckhi bịthuhồi.

Hoàn thiện hệ thống công cụ tài chính, kinh tế đất; đổi mới phương pháp xác định giá đất, đảm bảo độc lập, khách quan, cập nhật biến động giá đất trên thị trường, minh bạch Xây dựng hệ thống cơ quan định giá đất hoàn chỉnh, đủ năng lực, chịu trách nhiệm về định giá đất, tiến tới cơ quan tư vấn giá đất độc lập Xây dựng, hoàn thiện quy trình đấu giá đất chặt chẽ, hiệu quả, minh bạch, mở rộng các hình thức đấu giá đất cạnh tranh theo cơ chế thị trường đối với đất công, đất chuyển đổi mục đích sử dụng.