Theo Khoản 2 Điều 106 BLDS 2015 quy định “Quyên sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.” Vì vậy v
Khoản 2 điều 164 BLDS 2015
Chủ sở hữu, chủ thê có quyền khác đối với tài sản có quyên yêu cầu Tòa đán, cơ quan nhà nước có thẩm quyên khác buộc người có hành vì xâm phạm quyển phải trả lại tài sản, chấm đứt hành vì cản trỏ trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyên khác đối với tài sản và yêu cầu bôi thường thiệt hại Điều 185 BLDS 2015:
Trường hợp việc chiếm hữu bị người khác xâm phạm thì người chiếm hữu có quyền yêu cẩu người có hành vì xâm phạm phải chấm đứt hành vì, khôi phục tình trạng ban đâu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại hoặc yêu cẩu Tòa đn, cơ quan nhà nước có thâm quyền khác buộc người đó chấm đứt hành vì, khôi phục tình trạng ban đâu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại
Kết luận hướng giải quyết của Tòa án dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý Bản án đã giải quyết việc hoàn trả lại giá trị con trâu cho phù hợp với giá cả và đảm bảo quyền lợi của hai bên đương sự, buộc ông Thị hoản lại giá trị con trâu va con nghé cho ông Tài, về phần ông Dòn đã có được tài sản bằng giao dịch đền bủ nên nếu đòi từ ông Dòn thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dòn Trong trường hợp này, việc đòi hỏi bồi thường từ ông Thơ - người đã chiếm hữu không có căn cứ pháp lý con trâu là hợp lý nhất Như vậy các bên làm đúng sẽ không phải chịu thiệt hại
VAN DE 2 DOI BAT DONG SAN TU NGUOI THU BA
Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng tham phán Tòa án nhân dân tối cao
Năm 1989, nguyên đơn bà Trần Thị X ( chết ngày 05/01/2008) nhận chuyên nhượng của bà T căn nhà cấp 4 trên 1518,86m2 đất và cũng nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngày 09/06/1989 Năm 1991, gia đình bà N đến ở nhà, đất đang tranh chấp trên trong tình trạng nhà, đất bỏ hoang và bà N đã tiễn hành cải tạo cho phù hợp với mục đích sử dụng Nguyên đơn yêu cầu bị đơn là bà N trả lại toàn bộ nhà đất nêu trên nhưng bị đơn không đồng ý vì cho rằng hiện tại bà X không phải là chủ sử dụng hợp pháp, bà N đã sử đụng ổn định, liên tục từ trước năm 1993
Bên cạnh đó, vụ việc còn đề cập đến các giao dịch dân sự được chuyền giao cho người thứ 3 ngay tỉnh khác
Quyết định của tòa án: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thâm và Bản án dân sự sơ thâm về vụ án “ Tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn và bị đơn Buộc bà N trả lại toàn b6 nha đất tranh chấp, tuy nhiên vẫn phải tính công sức quản lý, giữ gìn của bà,
2,1 Đoạn nào của Quyết dinh giam déc tham cho thay quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyén giao cho người thứ ba ngay tình?
- Đoạn của Quyết định giám đốc thâm cho thấy quyền sử dụng đất có tranh chấp thuộc bà X là: “7eo như tài liệu có trong hồ sơ, đủ cơ sở xác định nguồn gốc đất tranh chấp là của cụ Lê Thị Như M mua của giáo xứ LT trước năm 1975 Năm 1983, cụ M xuất cảnh sang Pháp nên lập Giấy úy quyển cho con gái của cụ là Nguyễn Thị Thanh T Ngày 25/10/1983, bà T được cấp Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà, với điện tích nhà 24m2 và diện tích sân, vườn 1000m2 Năm 1989, do ba T xuất cảnh sang Pháp J ] Như vậy, căn cứ vào nội dung trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan thì toàn bộ điện tích đất tranh chấp thuộc quyên sử dụng của bà X”
- Đoạn của Quyết định giám déc tham cho thay dat duoc ba N chuyén giao cho người thứ ba ngay tình: “7zên cơ sở Bản án đân sự phúc thẩm số 123/2009/DS- PT ngày 23⁄10/2009 của Tòa án nhân dân tính B có hiệu lực pháp luật, ngày 24⁄4/2010 bà N được cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất diện tích 1.240,8m2
Sau đó, ngày 19/8/2010, bà N chuyến nhượng cho ông M điện tích 323,2m2 (do thực tế 313,62), ngày 1/10/2010 ông M đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tang trên đất Diện tích đất còn lại 917,62, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái là chị Nguyễn Ứ¡ L Sau đó, chị L chuyển nhượng 173, Im2 đất cho ông Ð và bà T ”
2.2 Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015), chủ sở hữu bất động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?
- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005:
L] Điều 255 quy định biện pháp bảo vệ quyền sở hữu:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tod an, cơ quan, tô chức có thâm quyên khác buộc người có hành vì xâm phạm quyên sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm đứt hành vì cẩn trở trái pháp luật việc thực hiện quyên sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cẩu bồi thường thiệt hại
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản dang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật.”
LJ Điều 258 quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tỉnh:
“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyên sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa ”
- Theo Bộ luật Dân sự năm 2015:
LJ Điều 164 quy định biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối
1 Chủ sở hữu, chủ thê có quyên khác đối với tài sản có quyên tự bảo về, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vì xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trải với quy định của pháp luật
2 Chủ sở hữu, chủ thê có quyên khác đối với tài sản có quyên yêu câu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyên khác buộc người có hành vi xâm phạm quyên phải trả lại tài san, cham đhứt hành vì cân trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cẩu bồi thường thiệt hại
LJ Điều 168 quy định quyền lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình:
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật nay
2.3 Đề bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm của bà N như thể nào đối với bà X?
Dé bao vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao, Toà án phải xác định trách nhiệm của bà N là người có hành vi xâm phạm đến việc chiếm hữu của bà X phải chấm dứt hành vi, khôi phục tình trang ban dau, tra lai tai sản và bồi thường thiệt hại và Tũa ỏn phải buộc bà Nẹ chấm dứt hành vi, khụi phục tỡnh trạng ban đầu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại cho bà X Điều 185 BLDS 2015:
Trường hợp việc chiếm hữu bị người khác xâm phạm thì người chiếm hữu có quyền yêu cẩu người có hành vì xâm phạm phải chấm đứt hành vì, khôi phục tình trạng ban đâu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại hoặc yêu cẩu Tòa đn, cơ quan nhà nước có thâm quyền khác buộc người đó chấm đứt hành vì, khôi phục tình trạng ban đâu, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại
2.4 Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định trong BLDS chưa?
VAN DE 3 LAN CHIEM TAI SAN LIEN KE
Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 7/9/2006 của Hội đồng tham phan TANDTC,
Nội dung: Năm 1994, UBND huyện CN cấp Giấy chứng nhận quyên sử dung dat cho gia đình nguyên đơn là Ông Diệp Vũ Trê và Bà Châu Kim Thí (vợ ông Trê) với diện tích là 4.700m2, phần đất này đã được gia đình sử đụng từ lâu Giáp với đất của ông Trê là đất gia đình bị đơn là ông Nguyễn Văn Hậu Trong quá trình sử dụng, ông Hậu đã lấn chiếm đất của ông Trê khoảng 185m2 Khi ông Trê yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết thì ông Hậu đã chặt phá một số cây kiếng của gia đình ông Vì vậy, ông Trê và bà Thi yêu cầu ông Hậu phải trả lại diện tích đất đã lấn chiếm và bồi thường thiệt hại Quyết định của Tòa án: Huỷ Bản án dân sự phúc thâm và Bản án dân sự sơ thâm Giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Cà Mau giải quyết xét xử sơ thâm theo đúng quy định của pháp luật
Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GDDT ngày 18/8/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của
Hội đồng thâm phán Tòa án nhân dân toi cao:
Thửa đất số 53 của gia đình ông Lương Ngọc Trụ, bà Đính Thị Nguyên liền kề với thửa đất số 76 của gia đình ông Ngô Văn Hòa Ngày 25-5-1995, Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh cấp giấy phép cho phép gia đình ông Hòa được xây dựng nhà 2 tầng Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa số, một máng bê tông và chôn đưới đất một ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thâm và Tòa án cấp phúc thắm xác định gia đình ông Hòa làm 4 ô văng cửa số, một máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình ông Hòa Phải tháo đỡ là có căn cứ Tuy nhiên, dưới lòng đặt sát tường nhà ông Hòa còn ống nước do gia đình ông Hòa chọn, nhưng Tòa án cấp sơ thâm và Tòa án cấp phúc thâm không buộc gia đình ông Hòa phải tháo dỡ là không đúng, không đảm bảo được quyên lợi của gia đình ông Trụ Hội đồng giám đốc thâm Tòa Dân sự Tòa án nhân
17 dân tối cao thấy cần thiết phải hủy bản án dân sự phúc thâm và hủy ban an dan sw so tham dé xét xử sơ thâm lại theo quy định của pháp luật
3.1 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thị và phan lân cụ thê là bao nhiêu?
- Đoạn cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử đụng của ông Trê, bà Thi:
“Tòa án cấp phúc thâm buéc 6ng Hau tra 132,8m? dat dé lan chiém nhung la đất trồng cho ông Trê và bà Thi, còn phân đất ông Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà (52,2m) thì giao ông Hiậu sử dụng nhưng phải thanh toán giả trị quyên sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý
Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2mˆ nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà Thi có điện tích 10,7 ImỶ
Neodi can nha nam trén dién tich 52,2m? Toa án các cấp giao cho ông Hậu sử
BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lắn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
- Bộ luật Dân sự có quy định điều chỉnh về vấn đề nêu trên Cụ thê:
- Điều 174 BLDS năm 2015 quy định:
“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyên khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây VưỢI quả độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyên, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyên khác đối với tài sản là bất động sản liền kê và xung quanh `.
Khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015 quy định
“Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thăng đứng từ ranh giới của thứa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác
Người sử dụng đất chỉ được trông cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyên sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rê cây,
19 cành cây vượt quá ranh gidi thi phai xén ré, cat, tia canh phan vuot qud, trv truong hợp có thỏa thuận khác `
1 Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyên sử dụng của mình
2 Các chủ sở hữu bắt động sản liền kề có thê thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thê đó
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nêu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ
3, Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bắt động sản liền kề không được trổ cửa số, lỗ thông khí hoặc đục tường đề đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tuong cua minh Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
- Một số quy định liên quan tại Điều 177, Điều 178 BLDS nam 2015
- Ngoài ra, có có các Điều tại Mục 1: Quyên đối với bất động sản liền kề trong
chương XIV: Quyền khác đối với tài sản từ Điều 245 - 246 của BLDS năm 2015
Huỷ bản án dân sự phúc thâm số 14 ngày 19 và 20-5-2004 của Toà phúc
thâm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng đã giải quyết việc tranh chấp về bôi thường thiệt hại giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Anh Dũng với bị đơn là bà Huỳnh Thị Anh
2 Giao hồ sơ vụ án cho Toà phúc thâm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng đề xét xử phúc thâm lại theo đúng quy định của pháp luật
3.13 Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thắm phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở dây?
Hướng giải quyết của Hội đồng thắm phán trong Quyết định số 23 là hợp lý và thỏa đáng Vì hướng giải quyết trên đảm bảo được quyền lợi của ông Hậu, ông Trê và bà Thi Phòng Tài nguyên và môi trường huyện CN khắng định ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ông Hậu đang sử dụng là “ranh thăng” tức đã có căn cứ xác định ông Hậu lấn đất của ông Trê Vì vậy Tòa án cấp phúc thâm buộc ông Hậu trả 132,8m? đất đã lần chiếm nhưng là đất trông cho ông Trê, bà Thi là hợp lý
Về căn nhà có điện tích 52,2m? mà ông Hậu xây đựng trên phần đất lần chiếm, Tòa án giao cho ông Hậu sử đụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất là hợp tình, hợp lý Bởi vì nếu buộc ông Hậu phải tháo đỡ căn nhà theo đúng quy định pháp luật thì sẽ gây thiệt hại lớn cho gia đình ông Hậu và có thê gây nguy hiểm trong quá trình tháo dỡ Hơn nữa, khi ông Hậu xây dựng căn nhà trên thì gia đình ông Trê đã không có ý kiến gi
Về hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không có diện tích 10,71m” nêu không ảnh hưởng đến mỹ quan và gây nguy hiểm đến phần đất ông Trê, bà Thi thì không cần thiết phải tháo đỡ Việc buộc tháo đỡ căn nhà phụ có diện tích 18,Š7m? mà ông Hậu xây dựng trên phần đất của ông Trê, bà Thi cũng không cần thiết Bởi khi ông Hậu xây dựng hai máng xối bê tông và căn nhà phụ trên gia đình ông Trê cũng không có ý kiến gì hết Việc tháo đỡ những tài sản này cũng sẽ gây thiệt hại cho gia đình ông Hậu Vì những lí do trên, không nên buộc ông Hậu phải tháo dỡ hai máng xối bê tông và căn nhà phụ mà chỉ cần buộc ông thanh toán giá trị quyền sử dụng đất như căn nhà lớn có diện tích 52,2m”
3.14 Đối với phần chiếm không gian 10,71mẺ và căn nhà phụ có diện tích 18,57m” trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thắm va Tòa án phúc thâm có buộc tháo dỡ không?
- Đối với phần chiếm dụng không gian 10,71m” ( hai máng xối đúc bê tông )
Tòa án sơ thâm và Tòa án phúc thâm chưa xem xét buộc ông Hậu là phải tháo đỡ hoặc phải bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi
- Déi voi cin nha phu co dién tich 18,57m? trén dat lấn chiếm thì Tòa án sơ thâm và Tòa án phúc thâm không buộc tháo dở mà buộc phải trao lại cho ông Trê và bà Thị
Do đó, cả Tòa án sơ thâm và Tòa án Phúc thâm không buộc ông Hậu phải tháo dở không gian 10,71?mẺ và căn nhà phụ có diện tích L8,57mỶ trên đất lân chiếm
3.15 Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 mỶ và căn nhà phụ trên như thế nào?
- Theo em, nên giải quyết theo mức độ gây ảnh hưởng của phần lấn chiếm không gian 10,7lm” và căn nhà phụ đó đối với phần đất thuộc quyền sở hữu của ông Trê và bà Thị:
+ Trường hợp I: Nếu không gây ảnh hưởng gi lớn thì nên buộc ông Hậu tháo đỡ và trao lại nguyên vẹn phần đất từng bị chiếm dụng cho bên ông Trê và bà Thi
+ Trường hợp 2: Nếu công trình khi tháo đỡ mà gây ảnh hưởng đến chất lượng đời sống thì bên ông Hậu buộc phải bồi thường giá trị quyền sử dụng trên đất lấn chiếm (18,57m?) và cả trên không gian (10,71m?) đúng theo yêu cầu của bên bị thiệt hại
Vì vậy, hành động của ông Hậu là lấn chiếm và sử dụng đất trái pháp luật vậy cho nên cần chấm đứt vi phạm nay một cách nhanh chóng và đúng theo pháp luật quy định
3.16 Suy nghĩ của anh/chị về xứ lý việc lắn chiếm quyền sử dụng đắt và không gian ở Việt Nam hiện nay
Dựa theo thông tin nắm bắt được ở trên báo và các kênh thông tin đại chúng thì vấn đề về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam hiện nay vẫn còn khá khó khăn, phức tạp cũng như đôi lúc vẫn diễn ra sai sót dù các cơ quan ban ngành đã cô gắng giải quyết theo đúng pháp luật Việc lần chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở nước ta thường được xử lý theo 2 hướng:
- Buộc tháo dỡ các công trình lắn chiếm và trả lại nguyên vẹn trên đất lan chiếm và phần không gian Dựa trên Bộ luật Dân sự 2015 tuy nhiên chưa có Điều, khoản cụ thể về việc cần cú hành động ứỡ
DANH MUC THAM KHAO A VAN BAN QUY PHAM PHAP LUAT
Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng thâm phán
Tòa án nhân đân tối cao.