Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Nhận dạng các yếu tố rủi ro và phân tích hiệu quả tài chính khi đầu tư chung cư nhà ở xã hội Tp. HCM

Trong khi đó, điều kiện để tham gia phát triển nhàthương mại lại khá đơn giản chi cần có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng trở lên, đăngký kinh doanh nhà ở, vốn chủ sở hữu từ 15% đến 20% tong v

DAT VAN DE

XÁC ĐỊNH VAN ĐÈ NGHIÊN CỨU

- Su thành công của dự án xây dựng nói chung và dự án nhà ở xã hội nói riêng chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố từ chính sách Nhà nước, môi trường, kinh tế, xã hội, các thành phan tham gia trong dự án Một số nghiên cứu liên quan đến nhà ở xã hội ở Việt Nam như tác giả Ngô Quốc Anh (2011) với đề tài: Đánh giá sự hài lòng của người dân trong các công trình thuộc dự án nhà ở xã hội Tac gia Thái

Doãn Hòa (2008) với dé tài: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dựa trên nhu câu và khả năng tài chính của người sử dụng trên địa bàn Tỉnh Đông Nai Và gân đây là tac giả Nguyễn Thế Anh (2014) với dé tài: Xác định các yếu tô thành công va dé xuất giải pháp trong khả năng của chủ đầu tư nhằm nâng cao sự thành công của các dự án nhà ở xã hội tại khu vực TP.HCM Tuy nhiên những đề tài này chưa dé cập đến những yếu tô rủi ro có thé ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội mà các Chu đâu tư, nhà dau tư dang quan tam.

- Cac câu hỏi nghiên cứu được đặt ra là : e Làm thé nào để những doanh nghiệp hay chủ đầu tư tư nhân thay rang làm nhà ở xã hội cũng là đầu tư ? e Chủ đầu tu sẽ đạt được những lợi ích gì khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội. e Nhu cầu và khả năng tai chính của người có nhu câu sở hữu nhà ở xã hội.

CÁC MỤC TIỂU NGHIÊN CỨU

- Cac vân dé nghiên cứu được đặt ra la: e Xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án e Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tổ rủi ro đến hiệu quả tài chính của dự án. e Khao sát khả năng tài chính của đối tượng có nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM e Dé xuất các giải pháp dé chủ dau tư xây dựng nhà ở xã hội hiệu quả nhất va phù hợp với nhu cau, khả năng tài chính của người sử dụng.

PHAM VINGHIÊN CỨU

e Vé thời gian: Nghiên cứu thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 1/2015 e Địa điểm: nghiên cứu thực hiện trên dia bàn thành phố Hồ Chí Minh e Tính chất đặc trưng của đối tượng nghiên cứu: Loại dự án dân dụng và công nghiệp sô Đối tượng thực hiện lẫy dữ liệu: Cỏc kỹ sư, kiến trỳc sư của chủ đầu tư, tư van thiết kế, giám sát, nhà thầu thi công, ban quan lý dự án và một số bên liên quan

ĐÓNG GOP CUA NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này xác định những yếu tố rủi ro khi đầu tư chung cư nhà ở xã hội Xếp hạng những nhân tổ va phân tích định lượng những nhân tố chính sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án chung cư nhà ở xã hội thông qua phương pháp Monte-Carlo. e Vé mặt thực tiễn:

Nhận dang các yếu tố rủi ro chính để giúp Chủ dau tu đưa ra những biện pháp nhằm ngăn ngừa và hạn chế những rủi ro ở mức thấp nhất Dua ra biện pháp nâng cao tính hiệu quả từ đó khuyến khích chủ đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

TONG QUAN

CÁC ĐỊNH NGHĨA

- Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thê trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, giá rẻ cho các tô chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cap nhà ở một sô đôi tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ôn định, người có thu nhập thâp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường (Wikipedia, 2015).

- Theo ND số 188 năm 2013 (188/2013/NĐ-CP) Nhà ở xã hội dành để giải quyết nhu câu về chô ở cho các đôi tượng sau:

Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Dang và đoàn thé hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

Công nhân, người lao động thuộc các thành phân kinh tế làm việc tại các khu công nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kế cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghé;

Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực do thi;

Học sinh, sinh viên các trường đại hoc, cao dang, trung học chuyên nghiệp, cao đăng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập;

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bồ trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

- - Trong đó Điểm d, Khoản 3 điều 14 quy định Người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân

2.1.2 CHU DAU TƯ DỰ AN PHÁT TRIEN NHÀ O XÃ HOT:

- Theo Nghị định 188 (2013) thì chu dau tu du dn phat triển nhà ở xã hội là người SỞ hữu vốn hoặc người được giao quản lý, sử dụng vốn dé thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó , bao gôm: e Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở của Trung ương va địa phương: Ban quản lý dự án được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý, sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án. e Doanh nghiệp thuộc các thành phan kinh tế có chức năng kinh doanh bat động sản theo quy định của pháp luật tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án; doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có sử dụng lao động đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người lao động của doanh nghiệp đó.

2.1.3 QUY DAT DE ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI :

- Theo Nghị định 188 (2013) thì quỹ dat dé đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đồ thị mới thực hiện như sau: e Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới, không phân biệt quy m6 diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. e Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hop Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% dé đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án). e Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì ngoài hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, chủ dau tư dự án được lựa chọn hình thức chuyên giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá dat tại thời diém chuyên giao dé Nhà nước sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp bang tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% dé đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

2.1.4 NHỮNG UU DAI CUA NHÀ Ở XÃ HỘI :

- Theo nghị định 188 (2013) thì dự án phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo quy định sau đây: e Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; e Trường hop chủ dau tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất; đã nhận chuyển nhượng quyên sử dụng dat từ tô chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% thì được Nhà nước hoàn trả lại hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai. e Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng. e Dược miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. e Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: Vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chính được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Vay vốn ưu đãi từ nguồn ngân sách địa phương ngu6n phát hành trái phiếu chính quyên địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vay ưu đãi khác ( nếu có ) theo quy định của pháp luật. e Được hỗ trợ từ nguồn ngân sách toàn bộ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hang rào (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước); được hỗ trợ một phan hoặc toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bang, dau tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo điều kiện của địa phương. e Được miễn thực hiện thủ tục thâm định thiết kế co sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do co quan có tham quyén ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng (trừ các dự án phát triển nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước). e Dược sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó. e Chủ dau tư được dành 20% tong diện tích dé đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại nhăm bù đắp chi phí dau tư, góp phan giảm giá bán nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

NHAO XÃ HOI VIỆT NAM VÀ NHỮNG BÀI HỌC TỪ NƯỚC NGOÀI

- - Việc phát triển nhà ở xã hội (NOXH) ở Việt Nam là một chiến lược lâu dài không chỉ cần sự dau tư day đủ về kinh tế mà còn cần có thời gian, hơn thế, muốn đi đến thành công chúng ta can tích cực học hỏi ở các quôc gia đi trước

- _ Việt Nam muốn phát triển NOXH, tất yếu phải đặt trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn đến 2020 mà Chính phủ đã phê duyệt Trong đường đi nước bước triển khai chiến lược đó, những bài học ở mỗi quốc gia, rút tỉa mà ứng dụng với thực tiễn Việt Nam, là điều nên làm tránh tình trạng khua chiêng gõ trống với nhà ở xã hội một thời gian, nhưng về lâu dài, vẫn sẽ tồn tại những vướng mắc, rào cản khiến NOXH khó phát triển như định hướng (Báo Nhà ở xã hội HCM, 2015) e Singapore :

- Singapore đã có các chính sách giải quyết thành công hiệu qua van dé nhà ở cho người có NOXH từ những năm 1980 Hiện nay có tới 84% dân số Singapore sở hữu NOXH do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board- HDB) thuộc Bộ phát trién Quốc gia thực hiện việc xây dựng Đây thực sự là một con số đáng kinh ngạc ngay cả đối với những nước phát triển như Mỹ, Anh và Pháp.

- Singapore thành lập Quy dự phòng Trung ương (CPF), người gửi quỹ được mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trường Ngoài ra Chính phủ cho người có nhu cầu mua nhà được vay vốn với lãi suất thấp Linh hoạt trong các hình thức mua- thuê nhà.

- Nam 2005, Chương trình thiết kế, Xây dựng và Bán (Design, Build & Sell Seheme- DBSS) được triển khai.Chương trình này cho phép khu vực tư nhân được tham gia phát triển nhà ở chất lượng với giá phải chăng mang đến nhiều đổi mới về xây dựng, thiết kế và chọn lựa nhà ở. e Nhật Ban:

- Chinh phủ Nhật Ban đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ nhà ở phúc lợi phù hợp với tình hình đất chật người đông, dé ra các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật đảm bảo về nhà ở, từng bước đưa chính sách vào cuộc sông.

- Nhat Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức cho thuê ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập bình quân va thấp Hình thức đầu tư cho loại hình nhà ở NOXH do Nhà nước cung cấp, chính quyên các địa phương chịu trách nhiệm bố trí đất, tổ chức xây dựng và quản lý, sử dụng chính sách nha ở cho thuê giá rẻ và sử dụng thị trường để diéu tiết giá nhà.

Song song chú trọng công tác quy hoạch, công tác phát triển hệ thống giao thông, coi hệ thong giao thông là tiền dé cho sự phát triển nhà ở cho sự phát triển khu vực ngoại 6 và thành thi, xem giao thông là một nội dung quan trọng trong việc tao dựng khung của đô thị Trên cơ sở đó phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô.

- Chính sách cho vay ưu đãi với lãi suất thấp dé khuyến khích DN tham gia xây dựng và phát triển nhà ở; cho người có NOXH vay vốn với lãi suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm; áp dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế nhà đất, thuế sở hữu tài sản cô định nham khuyến khích người dân tự xây dựng và mua nhà cũng là những chính sách hỗ trợ phát triển NOXH.

- _ Ở Nhật, Chính phủ không trực tiếp tham gia vào công tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản ly đầu tư chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở phụ trách Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững mạnh với các DN và có sức anh hưởng lớn đến các DN để thu hút vốn dau tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi. e Trung Quốc:

- _ Chính phủ Trung Quốc đảm bảo nhà ở của các gia đình NOXH ở đô thị vào năm 2007, dựa trên sự xác định rõ cách thức giải quyết nhà ở cho các gia đình NOXH, xây dựng và kiện toàn chế độ nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế, đồng thời cũng đưa những khó khăn về nhà ở của công nhân thời vụ, người dân sống trong các ngồi nhà 6 chuột cần được cải thiện chỗ ở, như một nhiệm vụ bảo vệ lợi ích của người dân của Chính phủ với các quan điểm: Xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho thuê giá thấp, nhà ở với từng mức phù hợp với điều kiện kinh tế của mỗi người; đối tượng về nhà ở đảm bảo của Trung Quốc được mở rộng gdm cac gia dinh NOXH nhất tại đô thi đến các đối tượng có nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế; tiền vốn dau tư cho hệ thống nhà ở cho thuê giá thấp được tăng 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhượng đất Và tiền vốn được trích từ quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay va chi phí quản lý, số tiền lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở được dùng cho xây dựng nhà thu nhập thấp; Chính phủ Trung Quốc yêu cau các tỉnh thành phố phải đưa chương trình NOXH vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương. e Hoa Ky:

- Doi với người dan Mỹ, nha ở là hạng mục lớn nhat trong giá tri tài sản của người dân, do đó, mục tiêu của Chính phủ là “người người có nhà ở”.

- Dé làm được điều này, Chính phủ Mỹ đã dựa vào đất đai để kiểm soát quy hoạch,lập quy hoạch và pháp quy, bao gồm tổng thé quy hoạch và điều lệ các khu vực dé điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai Đối với các khu vực quy hoạch mới nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp Va dé bù đắp thiệt hại của công ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thé nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng dat của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực Mỹ xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như giảm miễn thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất

- Ngoai ra, Mỹ xây dựng chính sách thuê nha và hỗ trợ nhà ở bang việc xây dựng

“chứng chỉ nha ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những người có NOXH và trung bình Những người có chứng chỉ này có thể tự do lựa chọn phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vượt qua 30% so với thu nhập của gia đình Nếu thiếu giấy chứng nhận thì phải dùng tiền mặt trả cho nhà nước Hiện nay, Mỹ đã thực hiện chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình cần nhà ở và được hỗ trợ bởi các bang trên cả nước. e Pháp:

- Hai yếu tô cần làm rõ trong NOXH tại Pháp là Công ích - theo quy chế pháp ly;

Xã hội - mọi người dân đều có thể tiếp nhận được, đặc biệt là các hộ gia đình có NOXH tại các chung cu cũ, tôi tàn, nhất là ở Mỹ.

PHAN TÍCH HIỆU QUÁ TÀI CHÍNH DU ÁN

- Phan tích tài chính dự án đầu tư là nghiên cứu, đánh giá dự án về mặt tài chính.

Tức là xem xét khả năng và hiệu quả sử dụng tài chính trong việc thực hiện dự án đầu tư Phân tích tài chính một dự án đầu tư là một tiến trình chọn lọc, tìm hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tai chính về một dự án đầu tư nhăm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư có hiệu quả Phân tích tài chính được xem xét trên quan hệ vi mô, đứng trên góc độ lợi ích cua công ty, của doanh nghiệp Vì vậy phân tích tài chính dự án dau tu được xem xét trên góc độ quyên lợi của chính nha dau tư dự án (Nguyễn Thị Huyền Trang, 2013).

- _ Các nhà dau tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư nhìn thay những bước tiễn triển của dự án để họ đưa ra các biện pháp thích hợp băng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựa chọn được phương án cụ thê cho dự án của mình.

- Phan tích tài chính luôn diễn ra từ bước lập Báo cáo dau tư xây dựng công trình cho đến khi đưa công trình vào vận hành, nên phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư dự tính được cho tương lai khi có sự thay đổi về thu nhập và chi phí dé kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm.

- Phan tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư thay được hiệu quả của dự án thông qua việc đánh giá một sô chỉ tiêu như: e Giá trị hiện tại thuần - NPV của dự án: Thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí gọi là thu nhập ròng Giá tri hiện tại của thu nhập ròng là giá trị hiện tại ròng NPV. e Tý suất thu hồi nội bộ IRR: Suất thu hồi nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để quy đối dòng tiền của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân băng với giá tri hiện tại của chi phí, nghĩa là NPV=0 e Thời gian hoàn vốn: là độ dài thời gian cần thiết để có thé hoàn lại vốn đầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để tổng hiện giá trị thu hồi vừa bù đắp được tong hiện giá trị chi phí đầu tư dự án.

2.4 _ GIỚI THIỆU VE RỦI RO VÀ PP MONTE CARLO:

- _ Giới thiệu về rủi ro : Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa thực tế và kết qua kỳ vọng theo kế hoạch Trong giai đoạn chuẩn bị dự án, người lập dự án phải luôn ước tính về các hoạt động của cá dự án trong tương lai và các hoạt động này luôn tôn tại các yêu tô không chac chăn C6 2 loại rủi ro: e Rui ro có tính hệ thống: rủi ro gây ảnh hưởng tới toàn bộ các hoạt động kinh tê, các dự án. e Rui ro không có tính hệ thông: rủi ro xảy ra chỉ ảnh hưởng lên một sô ngành kinh tê, một sô loại dự án.

- Phan tích rủi ro là phân tích mô tả các ảnh hưởng của sự thay đổi các giá trị của biến đầu vào đối với kết quả của các dự án đầu tư Và với độ phức tạp của phân tích rủi ro dự án người ta dung phương pháp mô phỏng Monte-Carlo tahy cho phương pháp tích giải tích của bài toán giản đơn. e Phan tích độ nhạy: là phương pháp xem xét mức độ nhạy cảm của các kết quả khi có sự thay đổi của một hay một số tham số đầu vào từ đó xác định được mức độ nhạy cảm của từng yếu tố đầu vào lên chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án. e Phân tích tình huống: ta sẽ xem xét sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố đầu vào lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án, nghĩa là cho nhiều yếu tô đầu vào thay đôi cùng một lúc.

- _ Nhận dạng rủi ro là xác định những yếu tố ,những sự kiện ảnh hưởng hay ngăn cản dự án đạt được những mục tiêu đã được đề ra

- _ Nhận dạng rủi ro là một trong những bước đi đầu tiên và rat quan trong trong công tác quản lý rủi ro cho dự án nếu công tác này được làm tốt thì sẽ giúp cho nhà quản lý nắm bat và sớm đưa ra những giải pháp kip thời dé đối ứng phó với những rủi ro có thể xảy ra cho dự án

- Cac phương pháp nhận dạng: e Phan tích tài liệu dự án tương tự đã thực hiện dé rút kinh nghiệm e Thiết kế bảng câu hỏi và phỏng vấn thu thập ý kiến e Kiếm tra checklist danh sách rủi ro từ kinh nghiệm e Ky thuật phân tích ma trận SWOT e Phan đoán theo kinh nghiệm va sự hiểu biết e Phân tích sơ đồ hệ thống e Tham khảo ý kiến chuyên gia

2.4.3 CAC RUI RO VE CHI PHI:

- Xday dựng là một ngành công nghiệp luôn tiêm ân những rủi ro: những rủi ro về chi phí, về tiên độ và về chat lượng của sản phầm Đã có rat nhiêu nghiên cứu cho van đề vượt chi phí trong các dự án xây dựng.

- Nghiên cứu về các nhân tố vượt chi phí của Jose Bermuder Marcos (1985) tại Mỹ với các nhân tố và nhóm nhân to:

1 Sai khác so với dự định ban đầu e Thiết kế thay doi e Y định thay đôi e Những thay đổi khác 2 Quản lý và sự tổ chức e Cấu trúc tô chức e Ung xử trong tổ chức e Lập kế hoạch và kiểm soát dự án 3 Những nhân tô bên ngoài e Lam phát e Điều kiện về pháp lý, chính trị e Cac nguyên nhân bên ngoài khác

4 Hạn chế trong hình thức ước lượng

- Nghiên cứu cua Nida Azhar et al (2006) nghiên cứu thực hiện tại Pakistan, các nhân tố vượt chi phí chính được chia thành ba nhóm nhân tổ là [I] Nhóm nhân tố liên quan đến kinh tế vĩ mô (Macroeconomic Factors); [II] Nhóm nhân tổ liên quan đến quản lý (Management Factors); [III] Nhóm nhân tố liên quan đến môi trường kinh doanh và môi trường pháp lý (Business and Regulatory Environment): e Biến động giá nguyên liệu thô e_ Chi phí cho nguyên liệu thành phẩm không 6n định e Chi phí cho máy móc cao e Hinh thức dau thâu giá thấp nhất dẫn đến bỏ thầu thấp e Quản lý dự án ( công trường ) không tốt / Kiểm soát chi phí không tốt e Giai đoạn giữa đấu thầu và thiết kế kéo dài e Su dụng sai phương pháp ước lượng e Các công tác thêm e Lập kế hoạch không phù hợp e Chính sách của chính phủ không phù hợp

- Theo Nguyễn Hải Thanh (2008), qua nghiên cứu “Phân tích các nhân tô làm thay đối chi phí trong các dự án đầu tư xây dựng ở Việt Nam”, tác giả đã nhận dạng được 30 yếu tố rủi ro chính làm thay đối chi phí các dự án xây dựng ở Việt Nam Bang kỹ thuật phân tích xếp hang theo giá trị trung bình, thu thập từ khảo sát bảng câu hỏi và kết hợp với ý kiến chuyên gia, tác giả đã xác định được 14 yếu tố có ảnh hưởng nhiều nhất đến sự thay đổi chi phí trong các dự án đầu tư xây dựng ở Việt Nam Kết quả được thể hiện qua sơ đồ xương cá sau:

Chủ đầu tư Khách hàng

- Khó khăn trong việc den bù giải tỏa, tái định cư ` F 2 ; ^ 1

' - Gia ca thị trường nhieu bien dong „, ' - Phat sinh do thay đôi thiết kẻ, công năng sử dung ; - Ty giá ngoại tệ bien động

| - Sai sốt trong phan tích Lập dự án dau tư h + ~ Nhân công, thiết bị, vật tư không đáp ứng tiên độthicông ; ¡_~ Sai sốt trong khảo sát (chi tet) kỳ thuật : ¡_~ Sai sỏt trong thi công và làm lại : - an giám sat xây lắp, thie éu nang lực - Giá thâu trong dau thầu xây lắp, thie Ong c ac ' - Tư van giám sat xây lắp, thiết bị thiểu nang lự ' | ~ Giá thâu trong đầu thầu xây lắp, thiết bị không chính xá :

+ ~ Vướng mic trong tô chức nghiệm thu thanhtoán ; Hé Fai nạn lao động trong thi công '

‘ ' : ' ' i : h - Sai sot trong tô chức thi tuyên kiện trúc - Vận hanh, chạy thir gặp sự cô

Sơ đồ xương cá các nhán tô ảnh hưởng đên chỉ phí

- Theo Tran Minh Trí (2009), Nghiên cứu về chỉ tiêu lợi nhuận dự án chung cư dành cho người có thu nhập thấp “Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro” , tác giả đề xuất 27 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến lợi nhuận dự án chung cư cho người thu nhập thấp Băng bảng câu hỏi khảo sát và kỹ thuật phân tích số liệu thu thập, tác giả đã xác định được 7 yếu tố rủi ro chính : e_ Công tác đền bù giải phóng mặt băng chậm e Thời gian hoàn thành dự án kéo dài

Chi phí xây dựng công trình tăng Vật liệu và nhân công tăng giá;

Lãi suất ngân hang thay đôi Giá căn hộ trên thị trường thay đổi 2.4.4 PHAN TÍCH RỦI RO BANG PP MO PHONG MONTE-CARLO:

- Phuong pháp mô phỏng Monte-Carlo: day con gọi là phương pháp thu nghiệm thống kê, là một phương pháp phân tích mô tả các hiện tượng có chứa biến đầu vào có tinh ngẫu nhiên nhằm tim ra lời giải gần đúng cho kết quả dự án Các nội dung chính trong phương pháp này như sau: e Xác định biến rủi ro : Biến rủi ro là những biến mà thay đối làm ảnh hưởng đến kết quả dự án Trên cơ sở các phân tích độ nhạy, phân tích tình huồng có thé nhận biết các biến rủi ro quan trọng Thống kê dữ liệu quan sát trong quá khứ của biến nghiên cứu Dua ra 1 phan phối xác suất cho những biến đầu vào Tùy theo tính chất vật lý của từng biến ngẫu nhiên nghiên cứu mà ta gn cho nó một dang phân bồ xác suất thích hợp Điều này phụ thuộc vào tính chủ quan của người nghiên cứu. e Xác định mô hình mô phỏng : Đây là mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa biến đầu vào và biến đầu ra thé hiện kết quả dự án. e Thực hiện mô phỏng: Mỗi mô phỏng ứng với mỗi lần phát số ngẫu nhiên và từ đó thông qua các quy luật xác xuất của các biến đầu vào sẽ xác định được giá trị của các biến đầu ra tương ứng với mô phỏng Số lần mô phỏng sẽ thực hiện nhiều lần và từ đó sẽ nhận được nhiều giá tri của biến đầu ra Tóm lại, từ kết quả mô phỏng giá trị biến đầu ra sẽ được trình bày dưới dạng chuỗi thông kê Số lần mô phỏng càng tăng lời giải sẽ hội tụ về đúng quy luật của biến nghiên cứu. e Phân tích kết quả: Từ kết quả biến đầu ra dưới dạng thống kê, người ta sẽ xác định được các đặc trưng thông kê của biến nghiên cứu năm trong giới hạn cho trước.

PHUONG PHAP NGHIEN CUU

QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

e Dựa vào tong quan lý thuyết dé xác định các nhân tô liên quan. e Tir danh sách các nhân t6 đã xác định ở trên, tiến hành lập thành bảng câu hỏi Sau đó sử dụng bang câu hỏi nay dé thu thập dữ liệu. e_ Quy trình nghiên cứu dưới dang so đồ khối:

Xác định vấn dé nghiên cứu:

NHAN DANG CÁC YEU TO RỦI RO VÀ PHAN TÍCH HIEU QUA TAI CHINH KHI DAU TU CHUNG CU NHA O XA HOI Ỷ

Tham khảo các nghiên Tham khảo ý kiên chuyên cứu trước, sách báo, > Nhận dạng các yêu tô rủi ro < gia va những người có nhiêu internet kinh nghiệm

Thiết kế bang câu hỏi khảo sát y

Tiến hành khảo sát thử (pilot test) y

Tiến hành khảo sát thu thập số liệu chính thức Ỷ

- Xêp hạng các yêu tô rủi ro - Phân tích rủi ro định tính Ỷ

Thiết lập mô phỏng các yếu tố rủi ro quan trọng y

Tiến hành mô phỏng Monte-Carlo với phần mém Crystal Ball Ỷ

Két luận và dé xuât các biện pháp

CÁC PHƯƠNG PHAP VÀ CONG CỤ NGHIÊN CỨU

- Thu thập số liệu nghiên cứu: e Bảng câu hỏi khảo sát

- Phan tích định tính rủi ro: e Phần mém phân tích thông kê SPSS 20 e Phân tích thống kê mô tả e Kỹ thuật Exploratory Factor Analysis (EFA): nhóm các biến có liên hệ với nhau thành một nhân tó.

- Phan tích định lượng rủi ro: e Phần mém phân tích mô phỏng Crystal Ball e Phan tích m6 phỏng Monte - Carlo

THU THẬP SO LIEU NGHIÊN CỨU

- Bang câu hỏi là công cụ để thu thập thông tin phản hồi từ các bên tham gia dự án như chủ dau tu, đơn vị tư vấn thiết kế, quản lý dự án, nhà thầu thi công Phương pháp này được sử dụng rộng rãi vì có ưu điểm như chi phí thực hiện thấp, dé dang, có thé khảo sát nhiêu thành phần khác nhau trong thời gian ngăn.

- Sau khi nghiên cứu sách, báo và các luận văn tương tự, 30 yêu t6 rủi ro ảnh hưởng đền tài chính được đề xuât và xây dựng bảng câu hỏi sơ bộ Bảng câu hỏi được gửi đền 5 cá nhân có nhiêu năm kinh nghiệm hoạt động trong nghề xây dựng mục đích là nhờ họ đánh giá, bô sung, hiệu chỉnh lại các yêu tô chính ảnh hưởng đên hiệu quả tài chính.

- Sau khi hiệu chỉnh lại các yêu tô cân thiệt, bang câu hỏi được gửi dén những cá nhân có kinh nghiệm trong các dự án xây dựng nhà ở xã hội hoặc các dự án tương tự đề đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các yêu tô rủi ro được đê xuât.

- Noi dung bảng câu hỏi giải thích cho người trả lời biệt lý do cuộc khảo sát, giải thích đầy đủ nội dung đẻ tài, hạn chế tối đa trường hợp người trả lời hiểu sai ý nghĩa câu hỏi làm ảnh hưởng đến kết quả khảo sát Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đên tài chính của dự án được chia làm 5 nhóm sau:

STT | Mã | Các yếu tố rủi ro sau tác động thế nào đến hiệu qua tài chính dự án

A Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế vĩ mô Ị Al | Tỷ lệ lạm phát TY lệ lạm phát phụ thuộc vào biến động của nền kinh tế vĩ mô

Chi phí thuê mướn nhân công để thự

2 | A2 | Chỉ phí vật liệu và nhân công cee ONE CIN hiện xây dựng công trình

Các chi phí hàng hóa, vật liệu xây

3 | A3 | Chi phí xây dựng công trình dựng, vật tư thay đối theo thời gian hoàn thành dự án kèo đài Tham nhũng từ các cơ quan chức 4 A4 | Tham nhũng trong suốt dự án năng, ban ngành cũng ảnh hưởng đến

HỌTC của dự án B Nhóm yếu tố cơ chế, chính sách nhà nước

Doanh nghiệp được miễn tiền sử 5_ | BI | Chính sách ưu đãi về thuế dụng đất, tiền thuê đất Miễn, giảm thuế VAT. Ưu đãi về thuế suất thu nhập Doanh nghiệp được ưu đãi, giảm

6 B2 LẠ x ˆ " doanh nghiệp thuế thu nhập doanh nghiệp Được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu 7 | B3 | Hỗ trợ ưu đãi lãi suất vay vốn đãi từ các nguồn ngân hàng hay ngân sách địa phương

; cố ơơ Cỏc cơ quan nhà nước hướng dẫn rừ

Su ung hộ cua cơ quan quan lý ` soe , 8 B4 ae rang về các trình tự tham gia, thủ tục nhà nước eae phap ly Được tạo điều kiện trong các khâu 9 B5 | Các thủ tục hành chính thuận lợi | xin phép, cấp phép, thẩm định, phê duyệt, thẩm tra dự án a Hạn chế bồi thường, giải tỏa, giải

10 | B6 | VỊ trí của dự án thuận lợi g cac ' an ne: Bie! na Bat phóng mặt bang nhanh chóng

Các công trình hạ tầng kỹ thuật a, ae cone - : ane y "ơ Hệ thong giao thụng, điện, nước

1] B7 | và phúc lợi công cộng cua nha ă _ SA `

5 ngoai phạm vi công trình nuoc

12 | B8 Quy mô số tang cho phép đối với | Không khống chế số tầng nhưng phải công trình phù hợp với quy hoạch xây dựng Ưu đãi về mật độ xây dựng công được CQNN có thẩm quyền phê duyệt; CDT dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử l3 | Bo trình va hệ số sử dụng đất dụng đất lên 1,5 lần so với QC,

TCXD hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích để đầu tư xây dựng công trình Ưu tiên dành 20% quỹ đất phục kinh doanh thương mại nhằm bù dap

14 | B10 chi phi dau tư, góp phan giảm giá vụ kinh doanh thương mai „ gn CA AT CA va 1s bán nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

C Nhóm yếu tố liên quan đến hoạt động quản lý dự án

15 | CỊ Pham vi, quy mô dự án thay đối | Chủ đầu tư điều chính phạm vi, quy so với thiết kế ban dau mô dự án so với thiết ké ban đầu

16 | C2 Các cơ chế kiểm soát chi phí yếu | Bộ máy quan lý của chủ đầu tư kém không đủ năng lực Trao đổi thông tin chậm trễ, thiếu | Sữ liên lạc nhanh chóng giữa các bên 17 C3 | phối hợp giữa các bên tham gia tham gia dự án CĐT, TVTK, Nhà dự án Thầu 18 | C4 Kế hoạch quản lý dự án và quản | Chủ đầu tư nên có kế hoạch quản lý lý rủi ro chưa quan tâm đúng mức | dự an và quản lý rủi ro ngay từ đầu 19 | Cs Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm | Chủ đầu tư chưa từng tham gia đầu tư về đầu tư NOXH NOXH

Nhà thầu thiết Ke và thi cong chưa Don vị thiết kế và thi công chưa có Z0 [C6 | có kinh nghiệm thực hiện ấn | oh nghiệm thực hiện dự án NOXH

Năng lực thi công của nhà thầu Năng lực của nhả thầu về công nghệ,

21 C7 woe R ` yều kém nhân lực, tài chính

D Nhóm yếu tố liên đến quan dự toán, ước lượng chỉ phí

22 | DI | Tính chính xác của dự toán pit toàn được lập Ky wanes chinh xae nham hạn chế sai sót, thiểu sót

23 | po Tính day đủ va chính xác cia du | Chi phi dự phòng phí phải được xem phòng phí xét đầy đủ và chính xác

Thời gian hoàn thành dự án kéo Thời gian hoàn thành dự án kéo dài 24 D3 1 " aw dai hơn so với du kiến 25 | D4 Sứ dụng sai phương pháp ước Sử dụng sal phương pháp ước lượng lượng dân đền sai lệch tổng mức dau tư 2% | Ds Chi phí tang do các điều kiện bat | Các điều kiện bất kha kháng như tai lợi không lường trước được nạn, thời tiết xấu, thiên tai,

E Nhóm yếu tố liên quan đến người sở hữu

Người mua không dé thu nhập chi | Thu nhập của người mua nhà không

27 | EI Ễ l ; Ẻ HE đủ để chi trả chi phí sinh hoạt và trả tra hàng tháng „ Tàn gop ngân hang Nha nước t Ac gÓI tài chính

Người mua được nhà nước hồ trợ ` " h mn wae ef vay ơ oun

PHAN TÍCH RỦI RO ĐỊNH TÍNH

- _ Sử dụng phan mềm SPSS 20 dé xử lý và phân tích số liệu thu thập.

3.4.1 PHÂN TÍCH NHÂN TÓ KHÁM PHÁ (EFA)

- Theo (Hair & ctg, 1998) thì phân tích nhân tố là một phương pháp phân tích thống kê dùng để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát thành một nhóm nhưng vẫn chứa đựng hau hết các nội dung và thông tin của biến ban dau.

- _ Trong đó, Factor loading (hệ số tải nhân t6 hay trọng số nhân t6) là chỉ tiêu dé đảm bảo mức ý nghĩa thiết thực của EEA: ¢ Factor loading > 0.3 được xem là đạt mức tối thiểu ¢ Factor loading > 0.4 được xem là quan trọng ¢ Factor loading > 0.5 được xem là có ý nghĩa thực tiễn - _ Điều kiện dé phân tích nhân tố khám phá là phải thỏa mãn các yêu cau:

- 0.5 < KMO < 1: Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) là chỉ số được dùng để xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố Trị số KMO lớn có ý nghĩa phân tích nhân tố là thích hợp.

- Kiém định Bartlett có ý nghĩa thống kê (Sig < 0.05): Day là một đại lượng thống kê dùng để xem xét giả thuyết các biến không có tương quan trong tong thể Nếu kiểm định này có ý nghĩa thống kê (Sig < 0.05) thì các bién quan sát có mỗi tương quan với nhau trong tổng thể.

- Phan trăm phương sai toàn bộ (Percentage of variance) > 50%: Thé hién phan trăm biến thiên của các biến quan sát Nghia là xem bién thiên là 100% thì giá trị này cho biết phân tích nhân tố giải thích được bao nhiêu %.

3.4.2 PHAN TÍCH DO TIN CẬY (HE SO CRONBACH’S ALPHA)

Hệ số Cronbach’s alpha là một phép kiểm định thông kê về mức độ chặt chẽ mà các mục hỏi trong thang đo tương quan với nhau Một trong những phương pháp kiểm tra tính đơn khía cạnh của thang đo được gọi là kiểm định độ tin cậy chia đôi (Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).

- Trong dé: p: Hệ số tương quan trung bình giữa các mục hỏi.

- Theo Peterson, R (1994) [15] thì: a > 0,6: Có thé ding được

0,8 7 triệu/Itháng chiếm 10.84%

Bảng 4.8 Khả năng chỉ trả hàng tháng

Hình 4.8 Kha nang chi tra hàng thang c KHOAN TIEN CO THE UNG TRUOC 30%:

- Nguoi mua Chung cu Nha ở xã hội phải đóng trước 30% gia tri căn hộ trước khi được Ngân hàng giải ngân cho vay 70% giá tri căn hộ còn lại Khả năng trả trước

300 triệu chiếm 9.64%

Bang 4.9 Khoản tiền có thé ứng trước dé mua nhà

Tiền tra trước 30% có thể đáp ứng w 300tr

Hình 4.9 Khoản tiền có thể ứng trước để mua nhà 4.1.3 KIEM ĐỊNH THANG ĐO

- _ Hệ số cronbach’s alpha nhóm :

KIEM DINH THANG DO KHA NANG XAY RA

Bang 4.10 Kết quả thang do về kha năng xảy ra của các biến rủi ro

Biên Trung bình Phương sai cá quan thang đo nếu thang đo nếu IIlllolb quan ater Cronbach's alpha sat loai bién loai bién toni Ree Keg Teller

- _ Kết quả phân tích được hệ số Cronbach Alpha là 0.827 > 0.70 nên thang đo lường là tốt Ngoài ra, ta nhìn vào cột “Cronbachˆs Alpha nếu loại biến” thì các hệ số Alpha đa phần đều > 0.70 , nên chúng ta không nên loại bỏ mục hỏi nào.

4.2.1.2 KIÊM ĐỊNH THANG ĐO MỨC ĐỘ TÁC ĐỘNG:

- _ Hệ số cronbach”s alpha nhóm :

Bang 4.11 Kết quả thang đo về khả năng xảy ra của các biến rủi ro

Biên Trung bình Phương sai Teeny CE Cronbach's. quan thang đo nêu thang đo nêu biến tổng alpha nêu loại sát loại biên loại biên biênA1 115.17 145.821 418 842A2 115.40 146.309 366 844A3 115.29 146.040 O71 843A4 115.41 148.950 261 847B1 115.43 146.197 347 844B2 115.23 147.441 314 845B3 115.06 146.644 385 843

- Két quả phân tích được hệ số Cronbach Alpha là 0.848 > 0.70 nên thang do lường

4.1.4 PHAN TÍCH THONG KE MÔ TẢ là tôt Ngoài ra, ta nhìn vào cột “Cronbachˆs Alpha nêu loại biên” thì các hệ sô

Alpha đa phần đều > 0.70 , nên chúng ta không nên loại bỏ mục hỏi nào.

Bảng 4.12 Bảng thống kê khả năng xảy ra các biến rúi ro ww A ie Trung Độ Số

Bién Tén Bién Binh Lệch Mẫu

B8 Quy mô số tang cho phép đối với công trình 4.59 704] 120 B9 Ưu đãi về mật độ xây dựng công trình và hệ số sử dụng đất 4.70 656 | 120 B10 | Ưu tiên dành 20% quỹ đất phục vụ kinh doanh thương mại 4.44 g28 | 120 C1 Phạm vi, quy mô dự án thay đổi so với thiết kế ban đầu 4.18 80 | 120 C2 Các cơ chế kiểm soát chi phí yếu kém 3.19 998 | 120 C3 Trao đổi thông tin chậm trễ, thiếu phối hợp giữa các bên tham gia dự án 1.68 467 | 120 C4 Kế hoạch quan ly dự án va quản lý rủi ro chưa quan tâm đúng mức 1.98 820 | 120 C5 Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm về đầu tư NOXH 3.06 882 | 120 C6 Nhà thầu thiết kế và thi công chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án NOXH 1.98 830 | 120 C7 Năng lực thi công của nhà thầu yếu kém 3.17 1.007 | 120 D1 Tính chính xác của dự toán 3.28 907 | 120 D2 Tính đầy đủ và chính xác của dự phòng phí 1.73 444 | 120 D3 Thời gian hoàn thành dự án kéo dài 4.73 635 | 120 D4 Sử dung sai phương pháp ước lượng 3.11 g48 | 120 D5 | Chi phí tăng do các điều kiện bất lợi không lường trước được 3.02 979 | 120 E1 Người mua không đủ thu nhập chỉ trả hàng tháng 3.30 88 | 120 E2 Người mua được nha nước hỗ trợ các gói vay tài chính 4.73 530] 120 E3 Giá bán NOXH phù hợp với đối tượng được mua NOXH 4.68 982 | 120 E4 Người mua được tao điều kiện thuận lợi tiếp cận với các dự án NOXH 4.61 702] 120

Bang 4.13 Bang thống kê mức độ tác động các biến rủi ro Độ nw

Bién Tén Bién nh Lech Mãn

ChuanA1 | Tylélam phat 4.32 907 | 120A2 Chi phí vật liệu và nhân công 4.08 967 | 120A3 Chi phí xây dựng công trình 4.19 981 | 120A4 Tham nhũng trong suốt dự án 4.08 936 | 120B1 Chính sách ưu đãi về thuế 4.05 1.020 | 120B2 Ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp 4.25 972 | 120B3 Hỗ trợ ưu đãi lãi suất vay vốn 4.43 895 | 120B4 Su ủng hộ của cơ quan quản lý nhà nước 4.05 986 | 120B5 Các thủ tục hành chính thuận lợi 3.97 1.004 | 120B6 Vị trí của dự án thuận lợi 4.20 967 | 120B7 Các công trình ha tầng kỹ thuật va phúc lợi công cộng của nha nước 4.17 938 | 120B8 Quy mô số tầng cho phép đối với công trình 4.22 918 | 120B9 Ưu đãi về mật độ xây dựng công trình và hệ số sử dụng đất 4.25 901 | 120B10 | Ưu tiên dành 20% quỹ đất phục vụ kinh doanh thương mại 3.96 1.007 | 120C1 Pham vi, quy mô dự án thay đổi so với thiết kế ban đầu 4.05 986 | 120C2 Các cơ chế kiểm soát chi phí yếu kém 4.19 998 | 120C3 Trao đổi thông tin chậm trễ, thiếu phối hợp giữa các bên tham gia dự án 3.03 1.000 | 120C4 Kế hoạch quản lý dự án và quản ly rủi ro chưa quan tâm đúng mức 2.86 998 | 120C5 Chu đầu tu chưa có kinh nghiệm về đầu tư NOXH 4.06 882 | 120C6 Nhà thầu thiết kế và thi công chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án NOXH 2.90 965 | 120C7 Năng lực thi công của nha thầu yếu kém 4.17 1.007 | 120

D1 Tính chính xác của dự toán 4.28 907 | 120 D2 Tính đầy đủ va chính xác của dự phòng phi 3.05 1.004 | 120 D3 Thoi gian hoan thanh du an kéo dai 4.34 930} 120 D4 | Sử dung sai phương pháp ước lượng 411 848 | 120 D5 Chi phí tăng do các điều kiện bất lợi không lường trước được 4.02 979 | 120 E1 Người mua không đủ thu nhập chi tra hàng thang 3.53 1173| 120 E2 Người mua được nhà nước hỗ trợ các gói vay tài chính 4.30 885 | 120 E3 Giá bán NOXH phù hợp với đối tượng được mua NOXH 4.23 948 | 120 E4 Người mua được tạo điều kiện thuận lợi tiếp cận với các dự án NOXH 4.20 1.050 | 120

4.1.5 XEP HANG CAC NHAN TO RUI RO

Bang 4.14 Bang xếp hạng các nhân tô rủi ro

Bang 4.15 Ma tran danh gia rui ro

- Bang ma trận đánh giá rủi ro cho thấy:

PHAN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG

- _ Tiến hành phân tích 2 trường hợp: e Trường hợp 1: Đánh giá hiệu quả tài chính dự án một chung cư thương mai bình thường. e Trường hợp 2: Với dự án ở Truong hop 1, áp những chính sách, ưu đãi đặc biệt dành cho chung cư nhà ở xã hội vào và đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án Từ đó rút ra những thuận lợi và khó khăn trong 2 trường hợp.

- _ Tên dự án: Jamona city

- Pia điểm xây dựng : Quan 7, TP.HCM - Chu dau tu: Sacomreal

4.2.1 PHAN TÍCH, DANH GIA HIEU QUA TAI CHÍNH KHONG XÉT DEN YEU TO RUI RO:

BANG 4.21 THONG KE DIỆN TÍCH Đơn vị tính: m2

1 | Tổng diện tích sàn TM-DV 2,349 3 7,047 2 Tổng diện tích thương phẩm TM-DV 1,527 3 4,581 3 | Tổng diện tích căn hộ 1,919 15 28,785 4 Tổng diện tích thương phẩm căn hộ 1,439 15 21,589 5 | Tổng diện tích sàn xây dựng 35,832

BẢNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Đơn vị tính: triệu đồng

1 | TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ( TMDT) 318,486 31/849| 350,334

Chi phí xây dựng 280,565 28,056| 308,621 Chi phi thiét bi 35,115 3,512 38,627 Chi phi tu van 3% CPXD 842 84 926 Chi phí quan lý dự án 1% CPXD 281 28 309 Chi phí khác ( bảo hiểm, giấy tờ thủ tục ) 281 28 309

Loi nhuan 101,915 10,192 112,107 Chi phí bao tri công trình 2% 8,408 841 9,249

BANG 4.22 PHAN BO NGUON VON DAU TU’ Đơn vị tinh: triệu đồng

BẢNG 4.23 TỈ TRỌNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ Đơn vị tính: triệu đồng

1 | Vốn vay NH 14.70% 51,516 51,516 2 | Vốn tự có 8.60% 30,000 30,000

BẢNG 4.24 LÃI VAY VÀ TRẢ NỢ VAY NGÂN HÀNG Lãi suất i% ; Số năm n năm Đơn vị tính: triệu đồng

1 | Nợ đầu kỳ 51,516 | 48,580 | 45,292 | 41,610 | 37,486 2_ | Lãi vay trong kỳ 6,182| 5,530| 5,435| 4,993} 4,498 Trả nợ 9,117 | 9,117] 9,117| 9,117| 9,117 Tra lãi 6,182 | 5,830] 5,435} 4,993) 4,498 Trả vốn gốc 2,936 |} 3,288| 3,652| 4,124) 4,619 4 | Vay thém trong ky 0 0 0 0 0 5 | Nợ cuối kỳ 51,516 | 48,580 | 45,292 | 41,610 | 37,486 | 32,866

1 | Nợ đầu kỳ 32,866 | 27,693| 21,899 | 15,409 | 8,141 2 | Lãi vay trong kỳ 3,944 3,323 2,628 | 1,849} 977 3 | Trang 9,117 9,117 9,117 | 9,117 | 9,117

Trả lãi 3,944 3,323 2,628 | 1,849} 977 Trả vốn gốc 5,173 5,794 6,490 | 7,268 | 8,141 4 | Vay thém trong ky 0 0 0 0 0 5_ | Nợ cuối kỳ 27,693 | 21,899| 15,409 8,141 0 BANG 4.25 DOANH THU DỰ KIEN KINH DOANH CAN HO

DOANH THU DỰ KIEN KINH DOANH DIỆN TÍCH TM-DV

PHAN TICH THEO QUAN DIEM TONG DAU TU ( QUAN DIEM NHA

- Nhacho vay thâm định dự án dựa trên dòng ngân lưu của tong vốn dau tu, tức xem xét tới tong dòng ngân lưu chi cho dự án (kế cả phần đóng thuế) và tổng dòng ngân lưu thu về (kế cả phan trợ cấp, trợ giá) Quan điểm nha cho vay còn được gọi là quan điểm tổng đầu tư Theo đó, các ngân hang cho vay sẽ xác định được tinh khả thi về mặt tài chính của dự án, nhu cầu cần vay vốn cũng như khả năng trả nợ sốc và lãi vay của dự án Mục đích xem xét dự án là nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn cho vay Nhưng tại sao nhà cho vay lại chỉ cần quan tâm đến dòng ngân lưu của tong đầu tư ? Đơn giản vì nhà cho vay được ưu tiên nhận trước dòng thu của dự án mà không có nghĩa vụ phải “chia sẻ” với chủ sở hữu Ngay cả khi dự án gặp rủi ro thị trường , tong dòng thu của dự án chỉ vừa bằng với số tiền cần trả (nợ gốc và lãi vay), nhà cho vay van thu đủ phần mình, mọi rủi ro “dôn hết” lên vai chủ sở hữu (Lê Thị Thùy Dương, 2014).

- Suất chiết khấu sử dung dé tinh NPV theo quan điểm nhà cho vay là chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), vì tong dòng ngân lưu bao gồm hai nguồn vốn : nợ vay và vốn chủ sở hữu.

- _ Suất chiết khâu được lựa chọn thường căn cứ vào :

= Chỉ phí cơ hội của vốn ằ Ty lệ lạm phat ằ Ty lỆ rủi ro của cỏc dự ỏn

- Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) sẽ được tính theo công thức như sau :

= E là vốn chủ sở hữu trong tông vốn dau tư

= D là vốn vay trong tong vốn dau tu

BAO CÁO NGÂN LƯU THEO QUAN DIEM TONG ĐẦU TƯ

PHAN TICH THEO QUAN DIEM CHU DAU TU (QUAN DIEM CHU SO HỮU)

Quan điêm chủ dau tư, còn gọi là quan điêm chu sở hữu hay quan điêm cô đông, mục đích nhăm xem xét giá tri thu nhập rong còn lại của dự án so với những gi họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án Khác với quan điểm nhà cho vay, chủ sở hữu khi tính toán dòng ngân lưu phải cộng vốn vay ngân hàng vào dòng ngân lưu vào và trừ khoản trả lãi vay và nợ gôc ở dòng ngân lưu ra Nói cách khác, chủ đầu tư (chủ sở hữu) quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại cho mình sau khi đã thanh toán nợ vay (Lê Thị Thùy Dương, 2014).

Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu là chi phí sử dụng vôn (suât sinh lời đòi hỏi) của chủ sở hữu, vì chỉ tính trên dòng ngân lưu của chủ sở hữu Lưu ý là, dòng ngân lưu của chủ sở hữu bang (=) dòng ngân lưu tong đầu tư trừ (-) dòng ngân lưu vay và trả nợ.

BẢNG 4.30 BÁO CÁO NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ

1 | Ngân lưu ròng -86,233 | -15,472 | 106,609 5,451 5,451 2 | Ngân lưu vay va tra nợ vay 51,516 -9,117 -9,117 -9,117 -9,117 3 | Ngân lưu vốn chủ sở hữu -34,717 | -24,590 97,491 -3,667 -3,667

1 | Ngân lưu rong 5,451 6,541 6,541 6,541 6,541 2 | Ngân lưu vay va tra nợ vay -9,117 -9,117 -9,117 -9,117 -9,117 3 | Ngân lưu vốn chủ sở hữu -3,667 -2,576 -2,576 -2,576 -2,576

1 | Ngân lưu rong 6,541 6,962 6,962 6,962 6,962 2 | Ngân lưu vay và trả nợ vay -9,117 0 0 0 0 3 | Ngân lưu vốn chủ sở hữu -2,5/76 6,962 6,962 6,962 6,962

1 | Ngân lưu rong 6,962 8,218 8,218 8,218 8,218 8,2182 | Ngân lưu vay và tra nợ vay 0 0 0 0 0 03 | Ngân lưu vốn chủ sở hữu 6,962 8,218 8,218 8,218 8,218 8,218

- Tatinh được các giá tri NPV, IRR như sau:

- _ Với suất chiết khấu thông thường (chi phí sử dụng vốn) là 15% thì giá trị hiện tại ròng của dự án NPV = 16,148,000,000 vnđ > 0 va suất sinh lợi nội bộ IRR= 30.1%

> Đứng trên quan điểm chủ dau tư, khi không kế đến yếu tổ rủi ro thì dự án đáng giá và có khả năng sinh lợi.

4.2.1.2 PHAN TÍCH HOTC CHUNG CU THUONG MAI SAU KHI ÁP CAC CHÍNH SÁCH, UU DAI DÀNH CHO CC NHÀ Ở XÃ HỘI:

- Cac chính sách ưu đãi dành riêng cho chung cư nhà ở xã hội (Nghị định SỐ

= Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ SỐ SỬ dụng đất lên 1,5

= Thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 10% (TT 96/2015/TT-BTC )

= Lãi suất ưu đãi cho vay ( không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường )

= Thời hạn cho vay tối đa là 10 năm.

BANG 4.31 THONG KE DIỆN TÍCH Đơn vị tính: m2

1 | Tổng diện tích sàn TM-DV 2,349 3 7,047 2 Tổng diện tích thương phẩm TM-DV 1,527 3 4,581 3 | Tổng diện tích căn hộ 1,919 20 38,380 4 Tổng diện tích thương phẩm căn hộ 1,439 20 28,785 5 | Tổng diện tích sàn xây dựng 45,427

BẢNG 4.32 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Đơn vị tính: triệu đồng

1 | TỔNG MỨC ĐẦU TƯ ( TMDT) 363,392 18,170 381,562

Chi phí xây dựng 320,124 16,006 336,130 Chi phí thiết bị 40,067 2,003 42,070 Chi phí tư vấn 3% CPXD 960 48 1,008 Chi phí quản lý dự án 1% CPXD 320 16 336 Chi phí khác ( bảo hiểm, giấy tờ thủ tục ) 320 16 336 Dự phòng phí 5% CPXD 1,601 80 1,681

Gia thanh 12.6 0.6 13.3Lợi nhuận định mức 10% TMDT 36,339 1,817 38,156Chi phí bao tri công trình 2% 7,995 400 8,394

PHAN BO NGUON VỐN ĐẦU TƯ

PHAN TÍCH THEO QUAN DIEM TONG ĐẦU TƯ ( QUAN DIEM NHÀ

Quan diém phân tích tương tự mục A BẢNG 4.40 BÁO CÁO NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ

Bán can hộ 21,406 | 192,650 | 214,056 Thué TTTM 7,787 7,787 7,787 7,787

Ngân lưu vào 21,406 | 200,437 | 221,843 7,787 7,787 2 | Chỉ phí

Chi phi dau tu’ 114,468 | 190,781 76,312 Chi phí hoạt động 0 21,601 23,742 2,336 2,336 Thuế thu nhập 2,141 16,650 18,577 0 0 Ngân lưu ra 116,609 | 229,032 | 118,631 2,336 2,336 3 | Ngân lưu rong -95,203 |} -285,595 103,212 5,451 5,451

Hệ số chiết khấu 1.00 0.89 0.80 0.71 Dòng tiền quy về hiện tai -95,203 | -28,594 1 103,213 5,452 5,452 4 | Lũy kế dòng tiền -95,203 | -123,797 | -20,585 | -15,133 -9,681

Bán can hộ Thuê TTTM 7,787 9,344 9,344 9,344 9,344

Ngân lưu vào 7,787 9,344 9,344 9,344 9,344 2 | Chi phí

Chi phi dau tuChi phí hoạt động 2,336 2,803 2,803 2,803 2,803Thuế thu nhập 0 0 0 0 0Ngân lưu ra 2,336 2,803 2,803 2,803 2,8033 | Ngân lưu rong 5,451 6,541 6,541 6,541 6,541

Hệ số chiết khấu 0.64 0.57 0.51 0.45 0.40 Dòng tiền quy về hiện tai 5,451 6,542 6,542 6,541 6,541 4 | Lũy kế dũng tiền -4,230 2,312 ử,853 15,395 21,936

Bán căn hộ Thuê TTTM 9,344 11,213 11,213 11,213 11,213

Ngân lưu vào 9,344 11,213 11,213 11,213 11,213 2 | Chỉ phí

Chi phí đầu tư Chi phí hoạt động 2,803 3,364 3,364 3,364 3,364 Thuế thu nhập 0 492 492 492 492 Ngân lưu ra 2,803 3,856 3,856 3,856 3,856 3 | Ngân lưu rong 6,541 7,358 7,358 7,358 7,358

Hệ số chiết khấu 0.36 0.32 0.29 0.26 0.23 Dòng tiền quy về hiện tai 6,541 7,358 7,358 7,358 7,358 4 | Lũy kế dòng tiền 28,478 35,836 43,194 50,551 57,909

Bán can hộ Thuê TTTM 11,213 | 13,456 | 13,456 | 13,456) 13,456| 13,456 Ngân lưu vào 11,213 | 13,456 | 13,456 | 13,456) 13,456| 13,456 2_ | Chi phi

Chi phí đầu tu Chi phí hoạt động 3,364} 4,037| 4,037] 4,037 4,037 4,037 Thuế thu nhập 492 649 649 649 649 649 Ngân lưu ra 3,856| 4,685| 4,685] 4,685 4,685 4,685 3 | Ngân lưu ròng 7,358 | 8,771| 8,771| 8,771 8,771 8,771

Hệ số chiết khấu 0.20 0.18 0.16 0.15 0.13 0.12 Dòng tiên quy về hiện tai | 7,358 | 8,771| 8,771| 8,771 8,771 8,771 4 | Lũy kế dòng tiền 65,267 | 74,038 | 82,809 | 91,579 | 100,350 | 109,121

- Fa tính được các giá trị WACC, NPV, IRR như sau:

- _ Với suất chiết khấu giả định (chi phí sử dụng vốn) là 12% thi giá trị hiện tại ròng của dự án NPV = 3.320.000.000 vnđ > 0 và suất sinh lợi nội bộ IRR= 11.9%

> Đứng trên quan điểm tổng đầu tu, khi không kế đến yếu tố rủi ro thì dự án đáng giá và có khả năng sinh lợi.

PHAN TÍCH THEO QUAN DIEM CHỦ DAU TƯ ( QUAN DIEM CHU SỞ HỮU )

- Quan diém phân tích tương tự mục B BẢNG 4.41 BÁO CÁO NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ

Ngân lưu ròng -95,203 | -28,595 | 103,212 | 5,451 5,451 Ngân lưu vay và trả nợ vay 63,063 -9,398 -9,398 -9,398 -9,398 Ngân lưu vốn chủ sở hữu -32,141 | -37,993 | 93,814 -3,947 -3,947

Ngân lưu rong 5,451 6,541 6,541 6,541 6,541 Ngân lưu vay va trả nợ vay -9,398 -9,398 -9,398 -9,398 -9,398 Ngân lưu vốn chủ sở hữu -3,947 -2,857 -2,857 -2,857 -2,857

Ngân lưu ròng 6,541 7,358 7,358 7,358 7,358 Ngân lưu vay và tra nợ vay -9,398 0 0 0 0 Ngân lưu vốn chủ sở hữu -2,857 7,358 7,358 7,358 7,358

Ngân lưu ròng 7,358 | 8,771 | 8,771 | 8,771 | 8,771 | 8,771 Ngân lưu vay và tra nợ vay 0 0 0 0 0 0 Ngân lưu vốn chủ sở hữu 7,358 | 8,771 | 8,771 | 8,771 | 8,771 | 8,771 - Tatinh được các giá tri NPV, IRR như sau:

- - Với suất chiết khâu (chi phí sử dung vốn) là 12% thi giá trị hiện tại ròng của dự án NPV = 9 638.000.000 vnđ > 0 và suất sinh lợi nội bộ IRR= 17.7% >MARR

> Đứng trên quan điểm chủ đầu tư, khi không ké đến yếu tố rủi ro thì dự án đáng giá và có khả năng sinh lợi.

BẢNG 4.42 SO SÁNH 2 TRƯỜNG HỢP PHÂN TÍCH

Số tầng cao 3 tầng TM +15 tầng căn hộ 3 tầng TM +20 tầng căn hộ Thuế VAT 10% 5%

Lợi nhuận định mức không giới hạn 10%

Tổng mức đầu tư 350,334 (triệu đồng) 381,561 (triệu đồng)

Giá bán căn hộ 21.8 triệu/m? 14.9 triệu/m7

Thời gian hoàn vốn 1 năm 11 tháng 5 nam 8 tháng

NPV 16,148 (triệu đồng) 9,638 (triệu đồng) IRR 30.10% 17.70%

- _ Cả 2 dự án chung cư đều đáng giá dau tư (NPV >0, IRR > MARR )

- Tổng mức dau tư dự án CC Thương mại thấp hơn CC Nhà ở xã hội nhưng lại có giá trị NPV theo quan điểm chủ đầu tư lại lớn hơn, cũng như thời gian hoàn vốn nhanh hơn do đó ta thay rang đầu tư CC Thương mại thường hap dẫn các nhà đầu tư hơn hơn là CC Nhà ở xã hội.

- _ Giá bán 1m? nha CC Thương mại lại cao hơn rất nhiều (gần 1.44 lần so với CC Nhà ở xã hội chính điều này gây khó khăn trong việc tìm kiếm lượng khách hàng trong khi thu nhập bình quân đầu người Việt Nam vẫn còn thấp chỉ đạt khoảng

- Theo quan điểm tổng dau tư (quan điểm nha cho vay) thi NPV của dự án CC Thuong mai lớn hon CC Nhà ở xã hội rất nhiều lần (gấp 4 lần) do đó CC Nhà ở xã hội thường không hấp dẫn các nhà cho vay.

4.2.2 PHAN TÍCH, ĐÁNH GIÁ HIỆU QUA TÀI CHÍNH CÓ XÉT DEN YEU TO RỦI RO (CC NHÀ Ở XÃ HOD:

- _ Trong phương pháp này ta sẽ khảo sát lần lượt sự thay đổi của từng yếu tổ đầu vào (lam phát, tỷ giá hối đoái, lãi suất ngân hàng, suất thu lợi mong muốn của chủ đầu tư, tình hinh thị trường ) có ảnh hưởng như thế nào đến kết quả dự án, cụ thể ở day là giá trị hiện tại ròng NPV va suất thu lợi nội tại IRR.

- ‘Ta sẽ cho từng biến đầu vào một gia số nhất định là +5% và xem xét sự thay đôi tương ứng cua NPV và IRR.

Suất sinh lợi mong muốn của CDT giảm 5% 3,320 27,966 | 742% | 11.90% | 11.90%|_ 0.00%

Suất sinh lợi mong muốn của CDT tang 5% 3,320 -13,286 | -500% | 11.90% | 11.90% | 0.00%

Giá cho thuê TTTM giảm 5% 3,320 892 | -73% | 11.90% | 11.40% | -4.20%

Giá cho thuê TTTM tăng 5% 3,320 5748| 73% | 11.90% | 12.40% | 4.20%

Suất sinh loi mong muốn cua CDT giam 5% 9,638 25,261 | 162% | 17.70% | 17.70% 0.00%

Suất sinh loi mong muốn cua CDT tang 5% 9,638 938 | -90% | 17.70% | 17.70% 0.00%

Giá cho thuê TTTM giảm 5% 9,638 7,344 | -24% | 17.70% | 16.40% | -7.34%

Giá cho thuê TTTM tang 5% 9,638 11,932 24% | 17.70% | 19.00% 7.34%

- Phan tích độ nhạy chỉ mang ý nghĩa tham khảo bởi nó chỉ xem xét được ảnh hưởng của từng yếu tố riêng lẽ lên kết quả, trong khi thực tế các yếu tố đầu vào luôn luôn thay đổi và có liên quan chặt chẽ với nhau Dong thời nó cũng không thé hiện được bản chất ngẫu nhiên của các yếu tố đầu vào, trong khi bản chất các số liệu đầu vào là các đại lượng ngâu nhiên.

- - Khác với phan tích độ nhạy, trong phân tích tình huống ta xem xét sự biến đổi đồng thời của các số liệu đầu vào (lạm phát, lãi suất ngân hang, ty giá hối đoái, giá cho thuê văn phòng, tỷ lệ doanh thu dự kiến đạt được ) có ảnh hưởng như thế nào lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án (NPV, IRR, B/C) Ở đây ta phân tích trong ba tình huống là tình huống tốt nhất, tình huồng thường xảy ra và tình huồng xấu nhất.

= Lãi suất ngân hàng tăng 5%

= Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% ( giống với mức thuế áp cho dự án chung cư thương mại )

= Thuế VAT 10% ( không được ưu đãi )

# Gia cho thuê TTTM giảm 5%

= Lãi suất ngân hàng giảm 5%

= Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp

= Được miễn thuế VAT (VAT=0%) ằ Gia cho thuờ TTTM tăng 5%

BẢNG 4.46 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ

- Phan tích tình huống chưa trình bày hết được bản chất ngẫu nhiên của các số liệu đầu vào, trong khi bản chất các số liệu đầu vao là các đại lượng ngẫu nhiên Hơn nữa xác suất để xảy ra các t6 hop tình huống tốt nhất và xâu nhất là rất thấp, rất khó xảy ra trong thực tế.

- Tuy nhiên kết quả cho ta thay dự án luôn tiềm an một mức độ rủi ro tương đối lớn.

Tình huống xấu nhất chủ đầu tư sẽ bị lỗ ( NPV, IRR < 0), dự án là không đáng giá.

4.2.2.3 PHAN TICH MO PHONG: a Yéu to lai suat

Edit View Parameters Preferences Help

Name: Phõn phối lói suất | ô

Location 2.62% %; Scale 13.88% "ky Shape 3.957520724 "ky

| OK || Cancel | [ Enter | | Gallery | | Correlate | | Help |

HÌNH 4.12 CÁC THÔNG SỐ PHÂN PHỐI LÃI SUẤT

Name: Phân phối lãi suất es )

| OK || Cancel || Enter | [ Gallery | | Correlate | | Help | ơ

- _ Sử dung BestFit ta tính toán được quy luật xác suất phù hop nhất cho biến lãi suất ngân hang là phân phối Weibull.

- _ Lãi suất đao động xung quanh trị trung bình (Mean) là 15.19%

- Phan phối có Mode = 15.52%, tức là lãi suất 15% xuất hiện nhiều nhất khoảng năm 2010, 2011 và 2013.

- D6 nghiêng (hệ số bất đối xứng) Skewness = -0.0786 < 0, phân phối lệch trái nhẹ và gần như đôi xứng.

- _ Độ lệch chuẩn (Standard Deviation) = 3.56% cho biết trung bình của biến thiên lãi suất là 3.56% b Yếu tổ lạm phat BẢNG 4.48 CHỈ SỐ LẠM PHÁT QUA CÁC NĂM

(Nguồn: Số liệu tổng cục thống kê)

HÌNH 4.13 PHAN PHỐI Ti LE LAM PHAT

Name: Phan phổi lam phat ey Y)

Location hy Mean 8.27% sa Std Dev 5.75% Es

Name: Phan phổi lạm phát % (Y)

Location 5%; Mean 8.27% %j ôStd Dev 5.75% ky

- Str dung BestFit ta tính toán được quy luật xác suất phù hop nhất cho biến lạm phát là phân phối Lognormal.

- Lam phát dao động xung quanh tri trung bình (Mean) là 8.27%

- Phan phối có Mode = 4.95%, tức là lạm phát 4.95% xuất hiện nhiều nhất.

- _ Độ nghiêng (hệ số bat đối xứng) Skewness = 1.68> 0, phân phối lệch phải, các giá trị lạm phát tập trung nhiều hơn ở các giá trị < 8%.

- 6 lệch chuẩn (Standard Deviation) = 5.75% cho biết trung bình của biến thiên lạm phát là 5.75% c Thuế vat:

THUẾ VAT

Name: PP Thué VAT La w)

Minimum 5%; likeliest 5.00% “ký Maximum 10.00% "ky

| OK || Cancel | { Enter | | Gallery | | Correlate | | Help |

Minimum Ee likeliest 5.00% ®kj Maximum 10.00% ky

| OK || Cancel | | Enter | | Gallery | | Correlate | | Help |

- Thông qua nghiên cứu trên internet cũng như tham khảo 1 số nghiên cứu trước đây, thuế VAT được đề xuất là phân phối tam giác với giá trị nhỏ nhất 0% (được miễn thuế), giá trị lớn nhất 10% và giá trị trung bình 5%

- _ Độ nghiêng (hệ số bất đối xứng) Skewness = 0, phân phối đối xứng. d Thué thu nhập doanh nghiệp:

HÌNH 4.17 PHAN PHO! THUẾ TNDN

Edit View Parameters Preferences Help Name: Phân phổi thuế TNDN |

HÌNH 4.18 CAC THONG SỐ THUẾ TNDN œ Define Assumption: Cell E4 L—|= mee)

Name: Phân phéi thué TNDN % Y)

| OK || Cancel | | Enter | | Gallery | | Correlate | | Help |

- Thông qua nghiên cứu trên internet cũng như tham khảo 1 số nghiên cứu trước day, thuế Thu nhập doanh nghiệp được dé xuất là phân phối tam giác với giá trị nhỏ nhất 0% ( được miễn thuế), giá trị lớn nhất 20% và giá trị trung bình 10%

- _ Độ nghiêng (hệ số bất đối xứng) Skewness = 0, phân phối đối xứng. e Hiệu quả tài chính theo quan điểm tổng dau tư:

HÌNH 4.19 BIỂU ĐỒ PHÂN PHỐI XÁC SUẤT NPV

Edit View Forecast Preferences Help

—Fit: Beta WB Forecast values

Edit View Forecast Preferences Help 20,000 Trials Áouanbe1-

Statistic | Fit Beta | Forecast values | Trials

Mean Median Mode Standard Dev Variance Skewness Kurtosis Coeff of Vari Minimum Maximum Mean Std Err

—Fit: Beta WB Forecast values

Mean Median Mode Standard Dev Variance Skewness Kurtosis Coeff of Vari Minimum Maximum Mean Std Err

HÌNH 4.21 BIỂU ĐỒ PHAN PHỐI XÁC SUẤT IRR-WACC

Edit View Forecast Preferences Help 20,000 Trials Split View 19,754 Displayed

IRR - WACC Fit: Weibull | Forecast values |

Edit View Forecast Preferences Help 20,000 Trials 19,754 Displayed

IRR - WACC Statistic | Fit: Weibull | Forecast values |

Trials Mean Median Mode Standard Dev Variance Skewness Kurtosis

0 là 14.9%, như vậy trong những trường hợp rủi ro nhất dự án vẫn có kha năng thua lỗ (NPV < 0 là 85.1%), NPV nhỏ nhất = -83.8 (tý đồng).

- _ Xác suất để IRR > WACC là 14.9% Như vậy xác suất dé NPV > 0 va IRR >

WACC là khá thấp, dự án đáng giá dé đầu tư nhưng tiêm ân những rủi ro cao.

- _ Biểu đồ phân tích độ nhạy cho thấy yếu tô lạm phát ảnh hưởng rat lớn đến hiệu quả tài chính của dự án (-49.0%) Lạm phát càng cao thì dự án lại càng bất lợi (trong biểu đỗ những nhân tô năm bên trái trục 0 nghịch bién với NPV còn những nhân t6 năm bên phải trục 0.0% đồng biến với NPV), dưới ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu khiến cho lạm phát cuối năm 2008 vọt lên đến 20% điều này giải thích lý do tại sao khi mô phỏng trong những trường hợp rủi ro nhất dự án có khả năng thua lỗ

- Yéu tố thuế thu nhập doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất mạnh đến hiệu qua tài chính của dự án (-50.4%) Nhà nước ưu đãi giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thì dự án càng thuận lợi, càng thu hút các nhà đầu tư.

- _ Các yêu tô còn lại như lãi suất hay thuế VAT ảnh hưởng đến NPV dự án không đáng kế (

Tiêu đề	Nhận dạng các yếu tố rủi ro và phân tích hiệu quả tài chính khi đầu tư chung cư nhà ở xã hội Tp. HCM
Tác giả	Nguyen Nhat Kha Dang Tri
Người hướng dẫn	PGS.TS. Pham Hong Luan
Trường học	Trường Đại học Bách Khoa, Đại học Quốc gia Tp. HCM
Chuyên ngành	Công nghệ và quản lý xây dựng
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2015
Thành phố	TP. HCM

Định dạng
Số trang	129
Dung lượng	45,36 MB