Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản

Sau khi tiến hành các phép thống kê mô tả, kiểm địnhđộ tin cậy thang đo, xếp hạng theo tri trung bình, nghiên cứu đã xác định được 18tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu

DANH SÁCH CÁC HÌNH ANH

Hình 1.1- Cấu trúc của luận văn G6 E1 E512 S1 9195191 11 1g ng evi 12 Hình 2.1- Mô hình lựa chọn đối tác liên doanh (Williams, G R., Lilley M M (1993)) ơ— ốốằố (412 19

Hình 2.2- Mô hình đánh giá kha năng ứng dụng của quan hệ đối tác xây dựng tai Trung Quốc (Hong et al, 22a) Gv và 21 Hình 3.1 - So đồ phương pháp nghiên cứu + + +52 ££S2E+E+2££z£zezszzrzcee 25 Hình 3.2 - Sơ d6 quy trình nghiên CỨU - ¿©5622 222E 222222 EvEEeEeErkekrrrsrererees 26 Hình 3.3- Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi - 2-2 25252 +22 +*222z se 30 Hình 4.1- Số năm kinh nghiệm người trả lời 552 252 2 2222 £2£z£zEzszz£z c2 38 Hình 4.2- Trình độ học vẫn nNgưỜI trả ÌỜI ng ko 38

Hình 4.3- Chức vụ hiện tại người trả lỜI - - 3231311111111 111 11155513 1 xe 39

Hình 4.4- Vai trò hợp tác đầu tư -. ¿- E1 S211 12321 1 11111111 51111111110 111111 tre 40 Hình 4.5- Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS -¿ 2 2 2 2222 2 2EcEcszzrc Al Hinh 4.6- Loai hinh doanh nghiép cua chu đầu tư du án BĐS -c-sccxcssa 42

Hình 4.7- Loại công trình của dự án BĐS HH ng ghê 43

Hình 4.8- Biéu đồ Biéu đồ EigenValue 5-55 S222 SEvvExekekcxrkrkrrree 62 Hình 4.9- Sơ đồ xương cá 6 nhóm nhân tô chính tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án BĐS - 5: tt v2 2121 11112111111101111112111111101111111101111111 1111 trc 69

HVTH: Nguyễn Minh Trung — 7140122 Trang 5

Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân

DANH SÁCH KÝ HIỆU VIET TAT

DAT VAN DE

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bat động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc day các ngành có liên quan (thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5 - 2 USD.

Theo cơ quan chức năng TP.HCM, việc phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đây tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc từ đó tạo chuyển dịch đáng ké và quan trọng về cơ cấu trong các ngành.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa bat động san, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua thu các loại thuế liên quan đến bất động sản.

Riêng với thị trường bất động sản Tp.HCM, thời gian qua đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia Việc phát triển thị trường bất động sản của thành phố thời gian qua đã đóng góp vào sự tăng trưởng GDP của thành phố nói chung và

GIDP khu vực dịch vụ nói riêng.

Trung bình mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bat động sản đóng góp khoảng 11 % vào GDP của khu vực dịch vụ, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 5%/năm, góp phân tăng tỷ trọng GDP ngành dịch vụ, đây mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phó.

Thời gian qua khi thị trường bat động san phát triển đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện các dịch vụ bất động sản, cao điểm nhất là vào năm 2008 sau khi Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148.000 tỷ đồng Trong tổng nguồn vốn tham gia vào thị trường bất động sản, vốn FDI chiếm ty lệ trên 50% (Nguồn internet — diaoconline.vn)

Tuy nhiên, đặc điểm của các dự án bat động san là quy mô và vốn lớn, thời gian thi công dài, khả năng thu hồi vốn chậm đòi hỏi chủ đầu tư phải có đủ tiềm lực tàiHVTH: Nguyễn Minh Trung — 7140122 Trang 7

Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân chính, kinh nghiệm triển khai và quản lý dự án, chiến lược kinh doanh và quản lý vận hành Dé có được tat cả các điều kiện trên thì cần phải có sự hợp tác, liên doanh, liên kết giữa các bên tham gia với thế mạnh của mình dé dau tư phát triển dự án.

Thực vậy, trong thời kỳ khủng hoảng bất động sản giai đoạn 2008-2013 nhiều dự án thiếu vốn, năng lực triển khai dự án kém dẫn đến chậm triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng không như cam kết Điển hình như dự án

Thành Công Tower (quận Tân Phú) khởi công từ năm 2007, khu phức hợp Kenton

(đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè), khu phức hợp PETROVIETNAM LANDMARK

(quận 2), dự án Saigon One Tower (quận 1) hay dự án Vinaland Tower (quận 7) bị ngưng trệ hơn 5 năm qua với lý do kẹt vốn.

Hiện nay, hợp tác dau tư phát triển dự án bất động sản là xu hướng pho biến, cụ thê các dự án sau:

Bảng 1.1 - Một số dự án bất động sản phát triển trên phương thức hợp tác đầu tư Stt Dự án Chú dau tư và đổi tác l River city (quận 7) Phát Dat Corporation

An Gia Invesment Greed Group

2 | Feliz en Vista (quan 2) Công ty TNHH Thiên Duc

3 | Grand Riverside (quan 4) Công ty CP Thuong mai và Dau tư Hồng

Tién Phat Corporation 4 | Riva Park (quận 4) Công ty CP TM Dia Ốc Việt

5 |Hà Đô Centrosa Garden (quan | Tập đoàn Ha Đô (HDG) 10) Công ty TNHH MTV 756

Ngân Hang Quân đội (MBbank) 6 | Hùng Vuong Plaza (quan 5) Công ty TNHH MTV XD TM Sài Gòn 5

Công ty CP Hùng Vương

7 1 Belleza Apartment (quận 7) Công ty CP Địa ốc Sai Gòn Thương Tín

Công ty Dịch vụ Công ích Quận 4

Luan văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân

Cantavil An Phú (quận 2) Thủ Đức House

Centana Thủ Thiêm (quận 2) Công ty TNHH XD & KD nhà Điền Phúc

Thành Công ty CP Xây dựng Phước Thành

10 Estella Heights (quận 2) Công ty CP Bat động sản Tiên Phước

II The Easten (quận 9) Công ty CP Xây dựng — Dau tu Hùng Việt

Quỹ đầu tư phát triển bất động sản Hàn Quốc KRDF03

12 Asa Light (quan 8) Công ty TNHH MTV Công ích quan 8

Công ty CP Dau tư Thăng Long

Cong ty Song Da — Thang Long

13 Topaz Home (quan 12) Van Thai Land

Céng ty CP DV NN & TM Thuan Kiéu

14 Dream House Palace (quan 8) Công ty CP Nha Mo

Tap doan bat động san The Global Group

1.2 Xác định van đề nghiên cứu:

Việc lựa chọn đối tác để cùng hợp tác đầu tư phát triển dự án bat động sản có ý nghĩa quyết định đến sự thành bại của dự án.

Sự kết hợp giữa các bên sẽ mang đến chuỗi giải pháp hoàn chỉnh và bao quát từ hoạch định đâu tư, phát triển dự án đến truyền thông, môi giới và phân phối, kinh doanh Chính sự thống nhất và trọn vẹn trong tất cả các giai đoạn của một dự án bat động sản sé là tiền dé quan trọng dé đảm bảo thành công bền vững cho chủ dau tu, cũng như mang lại lợi ích tốt nhất cho khách hàng.

Vì vậy, nghiên cứu với muôn xây dựng một thư viện các tiêu chí cân thiệt đề hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc ra quyết định lựa chọn “Đối tác nào là phù hợp nhất”.

> Xác định các tiêu chí tac động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

> Phân tích, xếp hạng và đánh giá các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

> Phân tích các nhóm nhân tô chính tác động đến việc ra quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

> Phạm vi: Các công ty, doanh nghiệp, tập đoàn dau tư phát triển dự án bat động sản tại Tp.HCM.

> Đối tượng nghiên cứu: Các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

> Đối tượng thu thập dữ liệu: Các nhà quản lý cấp cao và cấp trung tại công ty, doanh nghiệp, tập đoàn đầu tư phát triển dự án bất động sản tại

> Quan điểm phân tích: Dựa trên quan điểm của chủ đầu tư và các chuyên gia kinh nghiệm nhằm xác định các tiêu chí quan trọng nhất tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

> Không gian nghiên cứu: tại thành phố Hồ Chí Minh.

> Thời gian nghiên cứu: từ tháng 01/2018 đến tháng tháng 06/2018.

1.5 Đóng gop của nghiên cứu:

> Dựa trên cơ sở phương pháp thống kê mô tả, các kiểm định về độ tin cậy thang đo, kiểm định trị trung bình, kiểm định tương quan và phương pháp phân tích nhân tố nhăm xác định các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

TONG QUAN

2.1 Các khái niệm và định nghĩa:

Hop tác (Partnering): là một cách tiếp cận làm việc theo nhóm để đạt được thành công Đó là một cách làm kinh doanh thể hiện các nguyên tắc của quản lý chất lượng toàn diện va tìm cách thay đôi mối quan hệ dự án truyền thong sang một nên văn hóa được chia sẻ, nơi tất cả đều có thể giành chiến thăng Hợp tác dựa trên sự tin tưởng, sự cống hiến cho các mục tiêu chung, và sự hiểu biết về kỳ vọng và giá trị của nhau (Harback et al 1994).

Quan hệ đối tác (Partnership): được định nghĩa là các mỗi quan hệ chiến lược có mục đích giữa các công ty độc lập, họ chia sẻ các mục tiêu tương thích, phẫn dau cùng có lợi, và thừa nhận một mức độ tương hỗ lẫn nhau cao Họ liên doanh để đạt được mục tiêu mà mỗi công ty, hành động một mình, không thé đạt được một cách dễ dang (Mohr and Spekman 1994). Đối tac kinh doanh (Business partner): là một tô chức thương mại mà một tổ chức thương mại có một số hình thức liên minh Mối quan hệ này có thé là một liên kết độc quyền theo hợp đồng, trong đó cả hai thực thé cam kết không liên minh với các bên thứ ba Ngoài ra, nó có thể là một sự sắp xếp rất lỏng lẻo được thiết kế phân lớn để gây ấn tượng với khách hàng và đối thủ cạnh tranh với kích thước của mạng mà các đôi tác kinh doanh thuộc vê.

Dự án: là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có han, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến Thực chất, Dự án là tong thé những chính sách, hoạt động va chi phí liên quan với nhau được thiết kế nham đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định (Bách khoa toàn thir mở Wikipedia).

Theo PMBOK (Project Management Body of Knowledge, 5", Dự án là một nỗ lực tạm thời được cam kết dé tao ra một sản phẩm hay dịch vụ duy nhất.

Dự án đầu tư: là tập hợp dé xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiễn hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định (Luật đầu tr số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014).

Bất động sản (real eastate): là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dau khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh dat đó.

Những thứ có thé dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, léu, nhà tam thi không được xem là bất động sản (Bách khoa toàn thự mo Wikipedia)

Bất động sản ("Real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản ("personal property").

Người sở hữu bat động sản duoc phép sử dung, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.

Bat động sản có thé phân thành ba loại: ¢ Bat động sản có dau tư xây dựng: bat động sản nhà dat (bao gồm dat đai và các tài sản gan liên với đất dai), bat động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa s6 các giao dịch trên thị trường bat động san cua một nước. ¢ Bat động sản không dau tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiễm, đất chưa sử dung, v.v ¢ Bat động san đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mạo, nghĩa trang, v.v

Nói cách khác, bat động sản được xem là đất đai và những gi dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, dé di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên Bat động sản của bản thân.

Loại bất động sản trong nghiên cứu này là bất động sản có đầu tư xây dựng, cụ thé là công trình xây dựng nhà ở kết hợp thương mai, dịch vụ.

2.2 Tổng quan các nghiên cứu tương tự và có liên quan đã được công bố:

Khái niệm “Hợp tác” lần đầu tiên được giới thiệu cho ngành xây dựng ở Hoa Kỳ vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990.

Warne (1994) chỉ ra "vào cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990, một sỐ nhà lãnh đạo có tầm nhìn trong ngành đã kết luận rằng phải có một cách tốt hơn Họ tin rằng việc chuyển hướng tất cả những nỗ lực tiêu cực, phi sản xuất (non- productive) này cuối cùng sẽ dẫn đến những lợi ích tích cực, hữu hình Nếu chủ sở hữu và nhà thầu có thể làm việc cùng nhau trong một môi trường hiệp đồng, thì chắc chăn moi người sẽ được hưởng lợi Do đó khái niệm hợp tác đã được xuất

Viện Công nghiệp Xây dựng (Construction Industry Institute) (1991) ở Mỹ đã định nghĩa quan hệ đối tác là “Cam kết lâu dài giữa hai hoặc nhiều tổ chức nhằm mục đích đạt được các mục tiêu kinh doanh cụ thể băng cách tối đa hóa hiệu quả của từng tài nguyên của người tham gia Điều này đòi hỏi phải thay đổi các mối quan hệ truyền thống với một nền văn hóa được chia sẻ mà không quan tâm đến các ranh gidi của tô chức Mối quan hệ này được dựa trên sự tin tưởng, sự công hiến cho các mục tiêu chung, và sự hiểu biết về một kỳ vọng và giá tri cá nhân của một người khác”.

Ban Công nghiệp Xây dựng (Construction Industry Institute) (1997) ở Anh đã định nghĩa hợp tác là “Cách tiếp cận quản lý có cầu trúc để tạo điều kiện cho nhóm làm việc trên các ranh giới hợp đồng không nên nhằm lẫn với thực hành quản lý dự án tốt khác, hoặc với các mối quan hệ lâu dài, các hợp đồng thương lượng hoặc ưu tiên sắp xếp nhà cung cấp, tất cả đều thiếu cơ cấu và các biện pháp khách quan phải hỗ trợ môi quan hệ hợp tác”.

Bảng 2.1 - Tông quan các nghiên cứu đã công bô về việc lựa chọn đôi tác

Tác giả, Nam, Quốc | Tên dé tài nghiên cứu Vân đề rút ra gia

An analysis of success | Việc hop tác đê cùng thực hiện dự an Black C, factors and benefits of | xây dựng được áp dụng ngày càng rộng Akintoye A, partnering in| rai Do đó, thong qua việc khảo sat Fitzgerald E ` cự construction bang bang câu hỏi khảo sat lây ý kiên (1999) UK Cg

Phan tích các yêu to | các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng

HVTH: Nguyễn Minh Trung — 7140122 Trang l5

Luan văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân xây dựng thành công và lợi ích cua việc hợp tac trong nhu chi dau tu, don vi tu van, nha thầu, Nghiên cứu này muốn đánh giá quan điểm của các bên có liên quan trong việc áp dụng “phương pháp cộng tác thực hiện” dự án, đồng thời nghiên cứu cũng muốn đánh giá quan điểm của các bên có liên quan đối với những nhân tố thành công và những lợi ích đạt được của phương pháp “cộng tác thực hiện” này.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu Phương pháp thu Công cụ nghiên cứu thập dữ liệu

| Xác định van dé nghiên cứu R Phân tích, tổng Lý thuyết phân quan các nghiên tích thông kê,

Xác định các tiêu chí tác cựu ane -

„ động dến quyết định lựa Phỏng vấn lấy ý "ah. chọn đôi tác dau tư dự án bat ”Ì kiến chuyên gia ta, trỊ trung bin động sản 4; + Kiem định h hu th Spearman k Khao sat, thu tha + h

Xếp hạng, phân tích, đánh bf —— + Kiêm định

> đữ liệu Kruskall-Wallis giá các tiêu chí đã xác định

Xác định các nhóm nhân tố tô khám phá ảnh hưởng bao trùm các tiêu (EFA) chí đã xác định - -

Kết luận, kiến nghị, hướng SPSS

> VÀ z Jk nghiên cứu tiép theo

Hình 3.1 - Sơ đồ phương pháp nghiên cứu

1 Mục tiêu: Xác định các tiêu chí tác động đên việc lựa chọn đôi tác

2 Thiết kế bảng câu hỏi

Nhận dạng các tiêu Bf nát ké sợ bộ lÃ Tuvan Hoàn thiện chí tác dong den việc bảng câu hỏi chuyên gia bảng câu hỏilựa chọn đôi tác 8 yen g

3 Tiến hành khảo sát va thu thập dữ liệu

4 Thống kê mô tả, kiểm định và phân tích dữ liệu

Kiểm định Tính toán trị Kiểm định sự Kiểm định trị độ tin cậy trung bình và tương quan xép trung bình thang do xếp hạng hạng Spearman Kruskall-Wallis

5 Phân tích nhân to khám phá EFA

Kiểm định KMO ẹ Phõn tớch thành tổ Cỏc nhú and Bartlett's chinh (PCA) oo7~ nhân tô

Hình 3.2 - Sơ đô quy trình nghiên cứu

3.2 Nhận diện các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tac dau tư dự án bất động sản Trên cơ sở tham khảo các nghiên cứu cua Carolynn Black, Akintola Akintoye, Eamon Fitzgerald (1999) UK, Levent Alnnay (2005) UK, Guanie Lim (2015).

Ravanshadnia, M., Abbasian, H.R., Rajaie, H (2010) Williams, G R., Lilley M M.

(1993) va tham khảo các ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm, tác giả nhận

Luan văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân diện một sô tiêu chí tiêm năng có thê ảnh hưởng đên việc lựa chọn đôi tác dau tư dự án bất động sản, cụ thể được liệt kê ở bảng dưới đây:

Bảng 3.1- Các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản STT Tiêu Chí Nguồn tham khảo

- Nhóm các tiêu chí về danh tiếng hoạt động của đối tác

Uy tín của đôi tác trong lĩnh vực phát triên dự án bât xe ( ) l độ ; Ravanshadnia et al ng san ons (2010)

2 | Thương hiệu về lĩnh vực bất động sản K, Peterson, S.E

3 Những mối quan hệ đối tác tích cực đã và đang thực Black et al (1999) hiện

4 | Môi quan hệ và khả năng dam phan với chính quyên A hinay 200 s

Il | Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính của đối tác

Tomlinson va Thompson (1977), Al-Khalifam A.

5 | Khả năng về vốn (1998), — Altinay

(2005), Ravanshadnia et al (2010), Williams et al (1993)

4 Hình thức góp vốn (bang tién, giá trị quyền sử dung đất, cô phiếu, trái phiếu )

Nhóm các tiêu chí về năng lực hoạt động của đôi quan trọng để xây dựng một dự án kề từ khi có một số các bên cùng tham gia) Il : tác

8 | Năng lực, kinh nghiệm đầu tư phát triển bất động sản | SS

9 | Đối tác nước ngoài Altinay (2005)

10 | Uy tín, trách nhiệm của ban quản lý cấp cao Williams set al

11 | Nguồn nhân lực của công ty Eddie et al (2005)

12 | Nang lực truyên thong, tiêu thu san pham ees

(1993) x và ˆ ~ ,, , x Eddie et al (2005), Nguôn lực tai nguyên (sự săn có của các nguồn lực "m l3 | ss x NA ĐÀO CA the Williams set al cân thiết bao gôm nguyên vat liệu va thiét bi)

Mục tiêu và chính sách của công ty (dự án phải phù Eddie et al (2005), hop voi muc tiéu va chinh sach cua cong ty Vi du: Williams et al

14 | nhà ở thương mai, nha ở xã hội, nha thu nhập thấp, (1993) trung tâm thương mại — dịch vu, cao ốc văn phòng, du lịch nghỉ dưỡng )

IV Nhóm các tiêu chí về kinh nghiệm hoạt động của đối tác

15 | Sự thành công của các dự án trước đây K, Peterson, S.E

16 | Sự hợp tác thuận lợi trong quá khứ Altinay (2005)

17 | Tinh trạng của những đối tác đã va dang hợp tác Altinay (2005)

Kỹ năng giải quyết xung đột/ phối hợp (các kỹ năng Eddie et al (2005), 18 quản lý trong giải quyết xung đột/ phối hợp là đặc biệt | Williams et al

Kỹ thuật, công nghệ (đảm bảo răng công nghệ có săn | Eddie et al (2005) 19_ | tại địa phương hoặc có thể được lay từ nước ngoài là cần thiết để triển khai dự án) V_ | Nhóm các tiêu chí về pháp lý

Chủ trương, chính sách của nhà nước (các chủ trương, | Eddie et al (2005)

20 | chính sách của nhà nước về lĩnh vực bat động sản được quy định rõ ràng, cụ thể )

Sự am hiểu quy định pháp luật và thông lệ (am hiểu 21 |về quy trình thực hiện dự án và các thông lệ của địa phương rất hữu cho tiễn độ thực hiện dự án) VỊ | Nhóm các tiêu chí về lợi nhuận

22 Cách thức phân chia lợi nhuận (phần chia theo sản Eddie et al (2005) phẩm dự án, băng tiền, cô phiếu, trái phiếu )

Rui ro/lợi nhuận (dự án mà dự kiến lợi nhuận cao hơn | Eddie et al (2005) thường đòi hỏi một nguy cơ cao hơn Do đó, 23 a ap Sr > dA as ˆ ` ar một đánh giá ty lệ rủi ro / lợi nhuận cho từng dự án là rất quan trọng)

24 | Thỏa thuận khai thác vận hành, bảo hành, bao trì

VII | Nhóm các tiêu chí đặc trưng dự án

25 Vi trí dự án (vi trí dự án là rất quan trọng ảnh hưởng Eddie et al (2005) trực tiếp đến nhu cau thị trường, giá bán sản phẩm)

Thời hạn dự án (thời hạn dự án ảnh hưởng đến kế Eddie et al (2005) 26 | hoạch dau tư, bồ trí dòng tiền và lợi nhuận, khai thác và vận hành)

Hau hệt các tiêu chí được trích lọc từ các nghiên cứu trước đây, tuy nhiên còn một số tiêu chí như tiêu chí số 6, 7, 21, 24 được tham khảo từ các chuyên gia có kinh nghiệm.

3.3 Thiết kế bảng câu hỏi:

- Bang câu hỏi khảo sát là một công cụ được su dụng rộng rãi trong các nghiên cứu khảo sát nhăm thu thập dữ liệu thực hiện phân tích thống kê.

- Quy trình thiết kế bảng câu hỏi được thực hiện như sau:

Tham khảo các nghiên cứu đã công bô, tông hợp các tiêu chí liên quan

Phỏng vẫn các chuyên gia da từng tham gia phát triển dự án bât động sản qua phương thức hợp tác Ỷ

Xác định được các tiêu chí cần thiết cho bang câu hồi Ỷ

Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng câu hỏi Ỷ

Cau hỏi rõ ràng, nội dung phù

| Thu thập số liệu và phân tích

Hình 3.3- Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi

Trong quy trình trên, các nội dung và thành phan trong bảng câu hỏi được xây dựng sơ bộ thông qua trên cơ sở tham khảo các nghiên cứu trước day, tiến hành tong hợp các tiêu chí nghiên cứu và xây dựng bang câu hỏi khảo sát sơ bộ Sử dụng bảng câu hỏi sơ bộ để phỏng vấn chuyên gia đã từng tham gia phát triển dự án bất động sản qua phương thức hợp tác Các chuyên gia đánh giá và điều chỉnh một số tiêu chí phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt Nam.

KET QUA NGHIÊN CỨU

4.1 Đặc điểm của dữ liệu nghiên cứu

4.1.1 Quá trình thu thập dữ liệu

Tổng số bảng câu hỏi phát ra là 70 bảng, tổng số bảng câu hỏi trả lời thu về là 66 bảng, chiếm tỉ lệ 94% Sau khi kiểm tra có 8 bảng câu hỏi không hợp lệ bị loại ra.

Như vậy tổng số bảng câu hỏi đưa vào phân tích xử lý là 58 bảng có phương án trả lời hoàn chỉnh.

4.1.2 Mã hóa các yếu tố để đưa vào phần mềm SPSS Đề thuận tiện cho việc nhập dữ liệu, xử lý số liệu, tác giả tiễn hành mã hóa các yếu tố:

Bảng 4.1- Các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác dau tư bất động sản

STT Tiêu Chí Mã hóa

L | Nhóm các tiêu chí về danh tiếng hoạt động của đối tác

Thương hiệu của đôi tác trong lĩnh vực phát trién dự án bat Ị động sản ơi

2 | Uy tín, trách nhiệm hop tác phát triển dự án bat động san DT2 I | Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính của đối tác

3 | Kha năng về von TCl 4 | Tỷ lệ góp von TC2 5 | Hình thức góp von TC3 HH | Nhóm các tiêu chí về năng lực hoạt động của đối tác

6 Năng lực, kinh nghiệm của ban quan lý cap cao trong đâu tư HDI phát triển bat động san

7 | Mỗi quan hệ và khả năng đàm phán với chính quyên HD2 Có hay liên kết, quan hệ hợp tác với các đơn vi tu van dau tu

8 |— xây dựng, nhà cung cấp, nhà thầu uy tin trong thi trường HD3 bât động sản trong và ngoài nước

9 | Năng lực truyền thông, tiêu thụ sản phẩm H4IV | Nhóm các tiêu chí về kinh nghiệm hoạt động của đối tác

10 Danh mục các dự án thực hiện thành công theo hình thức hợp KNI tác hợp tác đầu tư ( > 3 dự án) II |Những mối quan hệ đối tác tích cực đã và đang thực hiện KN2 12_ | Kỹ năng giải quyết xung đột/ phối hợp KN3 V_ | Nhóm các tiêu chí về pháp lý

13 | Chủ trương, chính sách của nhà nướ PLI

14 | Sự am hiểu quy định pháp luật và thông lệ PL2 VI | Nhóm các tiêu chí về lợi nhuận

15 | Cách thức phân chia lợi nhuận LNI 16_ | Rủi ro/lợi nhuận LN2 VII | Nhóm các tiêu chí đặc trưng dự án

17 | Vị trí dự án DAI

18 | Diện tích khu dat thực hiện dự án DA2 19 | Tình trạng pháp lý vê dat DA3

20 | Quy hoạch va chỉ tiêu quy hoạch 1/500 của dự án DA4

21 | Thời gian thực hiện dự án theo giấy phép đầu tư DA5

4.2 Mô tả dữ liệu thu thập được

4.2.1 Số năm kinh nghiệm làm việc:

Bảng 4.2- Số năm kinh nghiệm người trả lời Số năm kinh nghiệm Tan suất Tỷ lệ

Kinh nghiệm làm việc đóng vai trò rất quan trọng trong các nghiên cứu về tiêu chí ảnh hưởng đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Những hiểu biết và kinh nghiệm của người trả lời trong quá trình làm việc sẽ thể hiện những nhìn nhận, đánh giá khách quan và đúng dan về mức độ ảnh hưởng đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Kết quả thống kê cho thấy có 64% cáHVTH: Nguyễn Minh Trung — 7140122 Trang 37

Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân nhân tham gia khảo sát có kinh nghiệm từ 10-15 năm, 26% cá nhân tham gia khảo sát có kinh nghiệm từ 16-20 nam, 10% cá nhân tham gia khảo sát có kinh nghiệm trên 20 năm Chi tiết được thé hiện trên biểu đồ “Số năm kinh nghiệm”.

Hình 4.1- Số năm kinh nghiệm người trả lời

Bảng 4.3- Trình độ học van người trả lời Trình độ học vẫn Tan suất Tỷ lệ Đại học 51 88%

Hình 4.2- Trình độ học vấn người trả lờiTrình độ học vẫn là một trong những tiêu chí ảnh hưởng đến kiến thức, tư duy của người ra quyết định Trình độ học vấn càng cao thì tư duy trong việc ra

Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân quyết định sẽ càng tốt hơn Kết quả nghiên cứu cho thay 88% người trả lời có trình độ đại học, 12% còn lại là trình độ thạc sĩ.

Bảng 4.4- Chức vụ hiện tại người trả lời

Chức vụ hiện tại Tần suất Tỷ lệ

Trưởng/phó đội nhóm dự án 1] 19%

Giám đốc/ PGD dự án l6 28%

Chức vụ cũng là một trong những yếu tô ảnh hưởng đến câu trả lời của nghiên cứu.

Nếu người trả lời giữ chức vụ cao trong công ty thì quyền quyết định nhiều và mức độ ảnh hưởng, tham vấn cho cấp lãnh đạo nhiều Kết quả khảo cho thấy cấp trưởng/phó đội nhóm dự án chiếm tỉ lệ 19%, trưởng/phó phòng ban chiếm 45%, Giám đốc/ PGD dự án chiếm 28%, còn lại cấp lãnh đạo chiếm 9%.

# Trưởng/phó đội nhóm dự án

# Giám đốc/ PGD dự án

Hình 4.3- Chúc vụ hiện tại người trả lời

4.2.4 Số lượng người trả lời đã từng tham gia dự án BĐS theo hình thức hợp tác đầu tư Kết quả nghiên cứu cho thấy 100% người trả lời đã từng tham gia dự án BĐS theo hình thức hợp tác đầu tư Yếu tố này làm tăng mức độ tin cậy cho kết quả khảo sát của nghiên cứu.

4.2.5 Vai trò hợp tác đầu tư

Bảng 4.5- Vai trò hợp tác đầu tư người trả lời

Vai trò hợp tác đầu tư | Tần suất Tỷ lệ Chủ đầu tư 40 69% Đối tác 18 31%

Vai trò khi tham gia dự án của các cá nhân tham gia khảo sat được phân làm hai nhóm theo như phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng Kết quả thống kê: những người làm thuộc các don vị chủ đầu tư chiém 69%, đơn vị đối tác chiếm 31%.

Vai trò hợp tác đầu tư

# Chủ đầu tư Đôi tác

Hình 4.4- Vai trò hợp tác đầu tư

4.2.6 Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS theo hình thức hợp tac đầu tư

Bang 4.6- Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS người trả lời tham gia Quy mô von lớn nhất của dự Tần suất Tý lệ

Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS đã tham gia của các cá nhân tham gia khảo sát được phân làm bốn nhóm Kết quả thống kê: những người tham gia dự án có quy mô vốn lớn nhất 100-300 tỷ đồng chiếm 7%, từ 300-500 tỷ đồng chiếm 29%, từ500-1000 tỷ đồng chiếm 43%, trên 100 tỷ đồng chiếm 21%.

Quy mô von lớn nhat của dự án

Hình 4.5- Quy mô vốn lớn nhất của dự án BĐS

4.2.7 Loại hình doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án BĐS theo hình thức hợp tác đầu tư

Bảng 4.7- Loại hình doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án BĐS

Loại hình doanh nghiệp của Tần suất Tý lệ chú đầu tư dự án

Kết quả khảo sát cho thay đa số người tham gia trả lời công tác tại công ty cô phan, chiếm 71% trên tổng số, tỉ lệ người công tác tại tập đoàn chiếm 26%, còn lại 3% số người trả lời công tác tại doanh nghiệp nhà nước.

Hình 4.6- Loại hình doanh nghiệp của chủ dau tư dự án BĐS

4.2.8 Loại công trình của dự án BĐS theo hình thức hợp tac đầu tư

Bang 4.8 - Loại công trình của dự án BĐS

Loại công trình Tân suất Ty lệ

Thương mai, dịch vu, văn phòng 0 0%

Nhà ở cao tâng + thương mại, dịch vụ 50 86%

Da số người trả lời từng tham gia loại công trình Nhà ở cao tang- thương mai-dich vụ chiếm 86%, loại hình Khu đô thị chiếm 7%, nhà ở cao tầng chiếm 3%, còn lại là loại hình du lịch nghỉ dưỡng chiếm 3%.

= Thương mại, dịch vụ, văn phòng

# Nhà ở cao tang + thương mại, dịch vụ

Hình 4.7- Loại công trình của dự án BĐS

4.3 Kiếm tra độ tin cậy thang do Thang đo đạt yêu cầu về độ tin cậy phải thỏa mãn các điều kiện sau:

- _ Hệ số Cronbach s Alpha tổng phải lớn hon 0.6;

- _ Hệ số tương quan biến tong (Corrected Item-Total Correlation) của từng tiêu chí phải lớn hơn 0.3;

- - Hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến (Cronbach's Alpha if Item Deleted) của từng tiêu chí phải nhỏ hon hệ số Cronbach s Alpha tong.

4.3.1 Nhóm các tiêu chí về danh tiếng hoạt động của đối tác:

Bảng 4.9 — Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm tiêu chí về danh tiếng hoạt động của đối tác

Reliability Statistics Cronbach's N of Items

Item-Total Statistics Scale Mean if | Scale Variance | Corrected Item- | Cronbach's Alpha if

Item Deleted | if Item Deleted | Total Correlation Item Deleted DT1 4.31 218 A47

HVTH: Nguyén Minh Trung — 7140122 Trang 43

Kết quả cho thấy hệ số Cronbach's Alpha tổng là 0.617 > 0.6, hệ số tương quan biến tong (Corrected Item-Total Correlation) của 2 tiêu chí DT1 va DT2 đều lớn hơn 0.3, hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến (Cronbach's Alpha if Item Deleted) déu nho hon hệ số Cronbach's Alpha tong nên thỏa mãn điều kiện độ tin cậy thang đo.

4.3.2 Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính cua đôi tac

Bảng 4.10- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính của đối tác

Reliability Statistics Cronbach's N of Items

Item-Total Statistics Scale Mean if | Scale Variance | Corrected Item- Cronbach's

Item Deleted if Item Total Alpha if Item

Deleted Correlation Deleted TCI 7.16 1.186 324 290 TC2 8.12 915 381 135 TC3 8.41 1.054 ASI 602

Kết quả cho thay hệ số Cronbach's Alpha tong là 0.446 < 0.6, hệ số tương quan biến tong (Corrected Item-Total Correlation) của 2 tiêu chí TC] va TC2 đều lớn hơn 0.3, riêng tiêu chí TC3 có tương quan với biến tổng là 0.151< 0.3 Hệ số Cronbach's Alpha nếu loại biến (Cronbach's Alpha if Item Deleted) của 2 tiêu chí TCI, TC2 đều nhỏ hon 0.446, riêng tiêu chí TC3 là 0.602 > 0.446 nên không thỏa mãn điều kiện độ tin cậy thang đo.

Vi vậy, tiêu chí TC3 sẽ bị loại trong trường hợp này.

Sau khi loại bỏ tiêu chí TC3, phân tích chạy lại SPSS, kết quả như sau:

Bảng 4.11- Hệ số Cronbach's Alpha của Nhóm các tiêu chí về năng lực tài chính của đối tác (Sau loại TC3)

Item-Total Statistics Scale Mean | Scale Variance | Corrected Item- | Cronbach's Alpha if if Item if Item Deleted Total Item Deleted Deleted Correlation

KET LUẬN, KIÊN NGHỊ

Thông qua việc tổng quan các tài liệu liên quan, phỏng vấn lẫy ý kiến của các chuyên gia trong ngành, khảo sát thu thập dữ liệu và phân tích dữ liệu Xác định được 18 tiêu chi tac động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

Sau đó, qua quá trình phân tích nhân tố, nghiên cứu xác định được 6 nhóm nhân tô chính tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

Với mục tiêu ban đầu đề ra, nghiên cứu của luận văn đã đạt được các mục tiêu:

> Mục tiêu 1: Xác định các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

Qua quá trình tổng quan các nghiên cứu liên quan đã công bố kết hợp với các ý kiến của chuyên gia nghiên cứu đã thu được 26 tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản, đạt được mục tiêu xác định các tiêu chí theo yêu cau.

> Mục tiêu 2: Phân tích, xếp hạng và đánh giá các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

Từ 26 tiêu chí được chọn ở mục tiêu 1, sau khi tham khảo ý kiến từ các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, 21 nhân tố được chọn để đưa vào bảng câu hỏi khảo sát đại trà chính thức.

Kết quả thu thập được đưa vào thực hiện các phép thống kê mô tả, thực hiện các phép kiểm định liên quan, tính toán giá trị trung bình và xếp hạng Cuối cùng, kết quả nghiên cứu thu được 18 tiêu chí tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

> Mục tiêu 3: Phân tích các nhóm nhân tố chính tác động đến việc ra quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản.

18 tiêu chí tác động ở trên được đưa vào thực hiện phân tích nhân tố, thu được 6 nhóm nhân tố chính có tác động lớn trực tiếp đến quyết định lựa chọn đối tác

Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân đầu tư dự án bất động sản Các nhóm nhân tố này được đặt tên và phân tích ý nghĩa tác động của nó trước khi tiễn hành cân nhắc ra quyết định lựa chọn đối tác đầu tư.

Tóm lại, các mục tiêu dé ra ở Chương | đã được giải quyết ở các Chương 2, Chương 3 và Chương 4, đảm bao được yêu cau dé ra.

5.2.1 Ưu điểm noi bật nghiên cứu

- _ Nghiên cứu có thé làm tài liệu tham khảo cho các chủ đầu tư/đối tác trong VIỆC ra quyết định lựa chọn đối tác cùng đầu tư dự án bất động sản.

5.2.2 Hạn chế của nghiên cứu - _ Nghiên cứu được thực hiện trong thời gian ngăn, vì vậy khả năng sẽ có thiếu sót Tuy nhiên, nghiên cứu được thực hiện nghiêm túc, đúng yêu cầu.

- _ Số lượng mẫu thu thập không được nhiều (58 mẫu so với 21 tiêu ch?) vì đối tượng tác giả chọn khảo sát là các cấp lãnh đạo của các công ty (tối thiếu là cấp trưởng/phó phòng trở lên) nên sẽ có phần nào ảnh hưởng đến phân phối chuẩn của kết quả phân tích Tuy nhiên, nghiên cứu được thực hiện rất kỹ càng từ khâu khảo sát lay dữ liệu cho đến việc phân tích kết quả Vì vậy, nên cũng hạn chế sai sót, kết quả là đáng tin cậy.

- Nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc xác định các tiêu chí và các nhóm nhân tố chính tác động đến quyết định lựa chọn đối tác cùng đầu tư dự án bất động sản Đồng thời phân tích, đánh giá ảnh hưởng của nó đến người ra quyết định.

- Pham vi của nghiên cứu chỉ được thực hiện tại Tp.HCM nên chưa mang tinh tong quát, dai diện cho ca quốc gia Việt Nam.

5.2 Kiến nghị Với các hạn chế nêu trên, tác giả dé xuất một số kiến nghị nhằm cải thiện quy trình:

- Tang thời gian nghiên cứu lên để có thé lay được số lượng mẫu nhiều hơn.

- — Ngoài ra nghiên cứu cần được thực hiện ở khắp các địa bàn khác của Việt Nam để kết qua thu được manh tính tổng quát hóa, đại diện cho một quôc gia.

5.3 Hướng nghiên cứu tiếp theo

Việc đầu tư dự án bất động sản ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư, vì vậy việc lựa chọn đối tác là rất cần thiết cho quá trình thực hiện dự án Nghiên cứu này chỉ mới dừng ở mức xác định các nhóm nhân tố chính, các tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư bất động sản Vì vậy, việc xây dựng một mô hình lựa chọn đối tác là cần thiết Dé xây dựng được mô hình lựa chọn có thể sữ dụng các phương pháp thông dụng trong thống kê, phân tích định lượng như phương pháp AHP, ANP, ANN, CBR, CBA để đánh giá, xác định được bộ trọng số của từng tiêu chí trước khi tiễn hành tính toán ra quyết định cuối cùng.

Tiêu đề	Tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản
Tác giả	Nguyên Minh Trung
Người hướng dẫn	PGS.TS. Phạm Hồng Luân
Trường học	Đại học Quốc gia Tp. HCM
Chuyên ngành	Quản lý xây dựng
Thể loại	Luận văn Thạc sĩ
Năm xuất bản	2018
Thành phố	Tp. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	86
Dung lượng	17,29 MB