Luận án tiến sĩ Tài chính - ngân hàng: Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình

Trên cơ sở xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở cũng như sự hài lòng của kháchhàng sau khi sử dụng sản phẩm, nghiên cứu sẽ cung cấp những kiểm chứngthực nghiệm có

Đối tượng nghiên cứu của luận án là tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình ở Việt Nam.

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu e Pham vi không gian: Luận án tập trung khảo sát tại ba thành phố có số lượng nhà chung cư giá thấp và trung bình lớn bao gồm Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh. e Pham vi thời gian: Đánh giá tông thé tác động của yếu tổ tài chính và phi tài chính đến lựa chọn mua nhà chung cư của các hộ gia đình ở Việt Nam trong giai đoạn 2012-2015. ® Pham vi nội dung: Đề đánh giá được hành vi có quyết định mua hay không mua nhà thì nghiên cứu phải có phải có nhóm mẫu gồm những người đã mua và không mua được nhà Nói cách khác, cần có dàn mẫu thông tin của những người đã mua NOXH hay NOTMTBT trên cùng một địa ban Tuy nhiên, việc có được thông tin của người không mua chung cư là rất khó khăn và không khả thi Do đó, luận án giới hạn nghiên cứu các nhân tổ tài chính và phi tài chính ảnh hưởng tới quyết định lựa chọn mua nhà chung cư giá thấp và trung bình với nhóm đối tượng là những người đã mua được nhà ở xã hội và thương mại trung bình thấp Bên cạnh đó, nghiên cứu giới hạn tập trung xem xét tác động của các nhân tố tài chính tới việc lựa chọn mua nhà dưới góc độ hành vi của các hộ gia đình, cụ thé là các nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng của hộ gia đình và thời gian thanh toán các khoản vay Nghiên cứu cũng giới hạn xem xét ảnh hưởng của một số yếu tố vĩ mô như chi tiêu chính phủ, tổng sản phâm trong nước, lạm phát đến quyết định mua nha thông qua tác động của các yêu tô này đến giá nhà.

Phương pháp thu thập dữ liệu được sử dụng trong luận án là phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp, trong đó dữ liệu được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học có sử dụng phiếu khảo sát với đối tượng khảo sát là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh Mục đích của khảo sát là nhằm xác định các nhân tố tác động tới quyết định lựa chọn mua các căn hộ giá thấp và trung bình cũng như xem xét các yêu t6 ảnh hưởng tới sự hài lòng của khách hàng. Đề triển khai nghiên cứu, đề tài thực hiện 2 bước: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện với mục đích là kiểm tra sự phù hợp của nội dung bảng câu hỏi thực tế tại Việt Nam Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện thông qua phương pháp định tính để khám phá, điều chỉnh và b6 sung các biến quan sát dùng dé đo lường các khái niệm nghiên cứu Nghiên cứu này còn được thực hiện thông qua phương pháp phỏng vấn trực tiếp có sử dụng bảng câu hỏi Cỡ mẫu cho nghiên cứu sơ bộ định lượng có kích thước n = 50, và được chọn theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện Địa điểm và đối tượng khảo sát sơ bộ là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình trên địa bàn Hà Nội Nghiên cứu chính thức được thực hiện bang phuong pháp định lượng sử dụng phiếu khảo sát Cỡ mau trong nghiên cứu chính thức là 950 mẫu với đối tượng khảo sát là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh Nghiên cứu chính thức được sử dụng dé kiểm định mô hình đo lường cũng như mô hình lý thuyết.

Các phương pháp phân tích dữ liệu được sử dụng trong luận án, gồm Có: phương pháp thống kê mô tả, phương pháp kiểm định tham số (T-test, ANOVA ), kiểm định Bonferroni, kiểm định Dunn-test, phương pháp phân tích hồi quy và phương pháp ước lượng IV.

1.6 Những đóng góp mới của luận án

1.6.1 Về mặt lý luận e Hệ thống hóa được cơ sở lý thuyết về các nhân tố tài chính và phi tài chính tác động đến việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình/người mua nhà; e Đưa ra được khung phân tích đánh giá tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến quyết định lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình/người mua nhà.

1.6.2 Về mặt thực tiễn e Xác định được tác động của các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính đến việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình tại các thành phố lớn ởViệt Nam; e Cung cấp những bằng chứng thực nghiệm đầu tiên cho các nhà nghiên cứu, doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách để xác định những nhân tố ưu tiên từ đó giúp cải thiện sự hài lòng của khách hàng và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản; e Đưa ra một số hàm ý cho ngân hàng, các nhà hoạch định chính sách và doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhằm đưa ra những chính sách và sản phẩm phù hợp đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được bố cục gồm 05 chương.

- Chương 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình

hộ gia đình ở Việt Nam.

2.1.1 Các nhân tô tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở của các hộ gia đình/người mua nhà.

2.1.1.1 Sự thay đổi của tỷ suất sinh lời, lãi suất và lạm phát

Lý thuyết cho thấy mức tiêu dùng nói chung và mua sắm nhà ở nói riêng của hộ gia đình phụ thuộc vào nhiều yếu tố tài chính, trong đó tỷ suất sinh lời, lãi suất thực và lạm phát là các yếu tố quan trọng Các yếu tô tài chính này sẽ ảnh hưởng đến cầu về nhà ở như sau Thi nhất, cũng như các tài sản khác, hành vi mua nhà của người dân rất nhạy cảm với suất sinh lợi có giá trị trên các tài sản tài chính khác như trái phiếu Nếu suất sinh lợi có giá trị từ việc năm giữ trái phiếu tăng (lãi suất tăng), chủ sở hữu tài sản sẽ dịch chuyền danh mục đầu tư của họ vào trái phiếu và tránh các tài sản khác trong đó có nhà ở. Điều này sẽ làm giảm giá nhà cho đến khi suất sinh lợi từ việc nắm giữ các loại tài sản khác nhau là băng nhau sau khi tính toán các mức rủi ro khác nhau Vì vậy, tỷ suất sinh lời là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến việc hộ gia đình có quyết định mua nhà tại thời điểm đó hay không Thi? hai, nhu cầu về nhà ở tương quan âm với lãi suất vì thanh toán tiền lãi là một phan quan trọng của chi phí mua một ngôi nhà Một sự sụt giảm trong lãi suất chính thức của NHTW ngay lập tức sẽ tác động đến các lãi suất thị trường tiền tệ ngắn hạn khác, và, mặc dù ở một mức độ khác nhau, theo cấu trúc ky han và rủi ro cụ thé, lãi suất thé chap mà các ngân hàng áp dụng đối với khách hàng của họ cũng thay đổi Kết qua của chi phí vay vốn giảm có thé khuyến khích người mua lần đầu và mua thêm, dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở Với sự cứng nhắc trong ngắn hạn và trung hạn của nguồn cung bất động sản (do chính sách quy hoạch và phân vùng đất đai bị hạn chế), nhu cầu cao hơn sẽ được phản ánh vào giá nhà cao hơn.

Maclennan và các cộng sự (2000) đã lưu ý rằng lãi suất có thể được truyền đi thông qua thị trường nhà đất bằng cả hai cách trực tiếp và gián tiếp.

Tác động trực tiếp chủ yếu là một hiệu ứng thu nhập hoặc dòng tiền: khi lãi suất tăng, gánh nặng lãi suất của tất cả các khoản dư nợ đều tăng lên và thu nhập khả dụng sau khi đã trang trải chi phí nhà ở giảm xuống Điều này ảnh hưởng đến tiêu dùng như thế nào còn phụ thuộc vào tốc độ thay đổi của lãi suất thế chấp sau một CSTT thắt chặt Các tác động gián tiếp là hiệu ứng giàu có và hiệu ứng kênh tín dụng Tăng giá nhà thực đem lại cho cá nhân nhiều tài sản hơn Do đó, họ sẽ tăng tiêu dùng hiện tại bởi sự giàu có của họ gia tăng.

Một kênh tín dụng trong truyền dẫn tiền tệ hoạt động như sau: lãi suất cao hơn làm giảm tài sản nhà đất và dẫn dắt các hộ gia đình đến các khoản tín dụng thế chấp cấp thấp Các hộ gia đình bị hạn chế tín dụng phải giảm tiêu dùng của họ theo sự sụt giảm trong giá nhà (Bernanke và Blinder, 1988;

I Các tác động trực tiếp | Các tác động gián tiép

, ; h : Gia nha dat thap hon

Tài sản của Giá trị thê

Tiêu dùng thấp hon Ọ Tiêu dùng thấp hơn :

Hình 2.1.Sơ đồ về cơ chế truyền dẫn lãi suất qua TTBDS

Thứ ba, số lượng người sẵn sàng và có khả năng mua nhà được liên kết trực tiếp với khả năng chi trả của các khoản thanh toán lãi suất ban đầu Như Rosen (1984) giải thích, số tiền mà các hộ gia đình muốn vay bị giới hạn bởi thu nhập hiện tại của họ Theo thời gian, tiền lương thực tế tăng lên và lạm phát ăn mòn dan giá trị thực của các khoản nợ chưa thanh toán, gánh nặng của các khoản thanh toán tiền lãi ngày càng ít hơn Lãi suất hiện hành là yếu tố quyết định quan trọng của giá nhà Một cách nữa mà CSTT có thể làm giảm giá nhà bằng cách làm tăng gánh nặng của các khoản thanh toán theo lãi suất thả nổi đến một mức độ mà nhà cần phải được bán dé trả nợ sốc, hoặc bị tịch thu (Elbourne, 2008) Bên cạnh đó, Zhu (2004) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ và lâu dài giữa lạm phát và giá nhà ở Trong lạm phát, hầu hết mọi thứ trong nên kinh tế sẽ tăng giá, trong đó có, chi phí nguyên liệu thô dé xây dựng nhà

10 ở.Thêm nữa, khi nền kinh tế có lạm phát cao, đồng tiền sẽ mat giá trị và vì điều này sẽ day giá nhà tăng lên.

2.1.1.2 Nới lỏng các hạn chế tín dụng và thời gian thanh toán

Theo Goodhart và Hofmann (2007), có ba hiệu ứng mà tín dụng có ảnh hưởng đến quyết định mua nha của hộ gia đình Thi nhất, các hộ gia đình có thé phai đối mặt với hạn chế tín dụng do sự không hoàn hảo của thị trường tài chính Vì vậy, khi họ được tiếp cận nguồn tín dụng dễ dàng hơn sẽ thúc đây họ quyết định mua nhà Thi? hai, ngôi nhà là tài sản cả đời Khi giá tài sản của các hộ gia đình gia tăng, các gia đình cảm thấy mình giàu có hơn Điều này sẽ làm tăng nhu cầu chỉ tiêu nói chung, nhà nói riêng và từ đó gia tăng cầu tín dụng.

Về cơ bản, sự sẵn có tốt hơn về tín dụng sẽ khiến cho các nhu cầu về nhà ở tăng lên khi các hộ gia đình được vay mượn bị hạn chế (Barakova, 2003).

Sự tăng trưởng về nhu cầu sau đó sẽ được phản ánh trong giá nhà đất cao hơn.

Mối quan hệ giữa giá nhà và vay hộ gia đình có hai mặt Đó là, giá nhà đất có thé anh hưởng đáng kê đến việc cho mượn của hộ gia đình vay thông qua các hiệu ứng tài sản khác nhau Lãi suất tài chính nhà ở thấp, sẽ kích thích người dân đầu tư, thông qua việc mua nhiều nhà ở hơn Các chu kỳ tín dụng đã kéo theo các chu kỳ gia nha ở tại một sỐ quốc gia (xem ví dụ Quỹ Tiền tệ Quốc tế, 2000; Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, 2001).

Cuối cùng, giá trị của vốn ngân hàng cũng bị ảnh hưởng bởi biến động của giá nhà Đó là, các giá trị của khoản vay tại ngân hàng được đảm bảo băng các khoản vay nhà ở Một biến động trong giá nhà đất sẽ ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận rủi ro của các ngân hàng Vì vậy, các ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều hơn khi giá nhà tăng Điều này được gọi là hiệu ứng tài sản thế chấp khi có sự thay đôi của giá nhà Tóm lại, sự nới lỏng hoặc hạn chế trong tín dụng cũng như thời gian thanh toán các khoản tín dụng cũng là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Nếu nền kinh tế đi vào suy thoái và ty lệ thất nghiệp tăng cao, nhu cầu mua nhà ở sẽ giảm.Với nguồn cung không thay đổi, khi nhu cầu mua giảm, giá nhà sẽ bị ảnh hưởng.

Fortura và Kushner (1986) cho rằng yếu tố nhu cầu là các biến giải thích quan trọng trong việc xác định giá nhà đất Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã dẫn tới một cuộc suy thoái toàn cầu, và trong nghiên cứu này, các tác giả quan tâm đến việc nghiên cứu tác động của sự kiện này trên giá nhà đất ở Đài Loan và Trung Quốc, và tiếp tục điều tra xem liệu và làm thế nào cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại các mức giá khác nhau.

Jill (2011) chỉ ra rằng một nửa trong tổng số các gia đình nghèo đã không thấy bất kỳ sự sụt giảm trong sự giàu có của họ trong cuộc khủng hoảng ở Mỹ Cụ thể hơn, khảo sát 4.000 hộ gia đình năm 2007 và 2009 của

Cục Dự Trữ Liên Bang, và cho thấy tông tài sản của 63% người Mỹ đã giảm trong thời gian đó Có hai quan điểm về người tiêu dùng tại các đỉnh của kim tự tháp (TOP) trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính Một là họ là những nạn nhân chính của cuộc khủng hoảng tài chính, khi họ có thể đầu tư một lượng lớn tài sản của minh trong công cụ tài chính mà rơi vào giá tri trong các sự kiện như vậy Quan điểm khác là "người lớn có được lớn hơn, và những người giàu có được phong phú hon" Nha xã hội học Merton gọi hiện tượng này ảnh hưởng Matthew, được đặt tên theo một đoạn trong phúc âm của

Matthew Trên cơ sở này, người tiêu dùng BOP bị ảnh hưởng nhiều bởi cuộc khủng hoảng tài chính hơn người tiêu dùng TOP Khi giá của bất động sản là cao, chỉ có TOP tiêu dùng có thể đủ khả năng để thực hiện mua hàng Nếu nhu cầu về nhà ở giảm ở một tỷ lệ nhỏ hơn khi giá cao hơn so với khi họ đang ở mức thấp, sau đó điều này hàm ý rang quan điểm thứ hai là sự thật, và do đó người tiêu dùng TOP ít bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính, và ngược lại.

2.1.1.4 Thu nhập hộ gia đình và hiệu ứng giàu có

Bên cạnh các yếu tố kế trên, thu nhập của hộ gia đình là một trong những nhân tố tài chính quan trọng khác có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Ví dụ, Garcia-Montalvo va Mas (2000), Martinez và Maza (2003) và Garcia-

Tỷ lệ lãi suât | Tỷ lệ lãi suât cho vay của 2 Ngân hàng Thanh toán và lạm phát | ngân hàng và tỷ lệ lạm phát cổ

Kha nang tiép can tin „

Noi lỏng các hạn chê tín dung | Goodhart và Hofmann 3 | dụng và thời và thời gian thanh toán (2007) gian thanh toán

Khủng Ảnh hưởng của khủng hoảng

; ` Fortura và Kushner, 4 hoảng tài | tải chính tới nhu câu mua nhà

Mas, 2000; Martinez va Thu nhập hộ , ;

5 'a đình Tông thu nhập của hộ gia đình | Maza, 2003; Garcia-

6 Chi tiêu Gia tang chi tiêu chính phủ | Oates, 1969; Garcia và chính phủ | cho cơ sở hạ tầng các cộng sự, 2010)

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ tổng quan tài liệu

Trong đó, nghiên cứu này đặt trọng tâm nghiên cứu tác động của các nhân tô tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở dưới góc độ hành vi của các hộ gia đình, cụ thé là các nhóm nhân tố như thu nhập hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng của hộ gia đình và thời gian thanh toán các khoản vay Các yếu tô vĩ mô khác như chi tiêu chính phủ, tông sản phâm trong nước, nghiên cứu chỉ dừng lại chủ yếu phân tích thống kê mô tả để cung cấp bối cảnh và nền tảng cho nghiên cứu. chọn mua nhà ở

Bảng 2.3: Nhóm nhân tố phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa

Giải thích, nội dung Nguồn tham khảo

Kích thước, loại nhà ở, tuổi nhà ở, vật liệu, kích thước lô đất, phòng khách, phòng ăn và nhà bếp, số phòng ngủ, phòng tắm, sân, ban công, nội bộ bố trí, phong cách của ngôi nhà, và những thiết kế nội thất

Cupchk và các cộng sự, 2003; Johnson va Phillips, 1984; Greene va Ortuzar, 2002; Pasha va Butt, 1996;

Thiết kế căn hộ và môi trường xung quanh

Thiết kế bên ngoài và không gian: hình dạng và cấu trúc của ngôi nhà, sự hiện diện của hàng rào, kích thước khu vườn, các loại hình và chất lượng của mái nhà, tường bên ngoài

Môi trường: đặc điềm khu vực sinh sống; không gian sống, vấn đề an ninh, cây xanh, trình độ dân trí, đặc điểm văn hóa của môi trường, chiếu sáng đường phố, tiếng ồn, hệ thống thoát nước mưa, chiều rộng của đường, via hè

Opoku va Abdul-Muhmin, 2010; Pasha va Butt, 1996

Arimah, 1997; Cheshire va Sheppard, 1995; Pasha va Butt, 1996; Fierro va các cộng sự, 2009; Ekeland va các cộng sự, 2004; Rojas va

Mức độ mà sản pham dap ứng sự

Mulder, 2007; Waddell và các cộng sự, 1993; Boarnet

Gần các thành viên trong gia đình; |và Chalermpong 2001;

; các phương tiện giao thông công | Vadali, 2008;Rohe và VỊ trí của ` cộng, gân trường học, bệnh viện, | Stewart, 1996; Adair và các chung cư trung tâm thương mại và nơi làm | cộng sự, 2000;Bina và các VIỆC cộng sự, 2006; Chay và

Margarita và Ortuzar, 2002; cá nhân ; \

_ | Trình độ giáo dục, độ tuôi, nghê | Hawkins và các cộng sự, và hộ gia nghiệp, giới tính, tình trạng hôn |2011; Schiffman và các đình của , khách nhân, tình hình việc làm, sô lượng |cộng sự, 2012; Solomon, ác trẻ em và quy mô hộ gia đình 2009; Pride va Ferrell 2011;. hang mua

Nguon: Tác giả tổng hợp từ tong quan tài liệu

Kết luận Chương 2 Tổng quan các tài liệu về các nhân tố tài chính và phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở và sự hài long của khách hang mua nhà ở cho thấy, quyết định lựa chọn mua nhà ở và sự hài lòng của khách hàng mua nhà ở chịu tác động của nhóm nhân tổ tài chính và phi tài chính Trong đó, nhóm các nhân tố tài chính, bao gồm: sự thay đổi của tỷ suất sinh lời, lãi suất và lạm phát; nới lỏng các hạn chế tín dụng và thời gian thanh toán; khủng hoảng tài chính; thu nhập hộ gia đình và hiệu ứng giau có; gia tăng chi tiêu chính phủ đối với cơ sở hạ tang; và tổng sản phẩm trong nước Tuy nhiên, nghiên cứu này giới hạn xem xét tác động của các nhân tố tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở dưới góc độ hành vi của các hộ gia đình, cụ thể là các nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng của hộ gia đình và thời gian thanh toán các khoản vay.

Các nhân tổ phi tài chính, bao gồm: các nhân tố thuộc đặc tính nhà ở (chất lượng nhà và dịch vụ, thiết kế căn hộ và môi trường xung quanh, yếu tố vị trí của chung cư), đặc điểm cá nhân và hộ gia đình của khách hàng mua nhà (giá trị cá nhân, yếu tố về văn hóa, dân tộc và giai cấp xã hội).

Dựa trên tiêu chuẩn theo thu nhập về khả năng chỉ trả đối với từng loại nhà của CBRE, kết hợp với khảo sát thực tế thị trường nhà ở và ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nghiên cứu đã xác định căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội là những căn hộ có giá trị dưới 2 tỷ đồng Trong khi đó, nhà giá thấp và trung bình tại Thành phó Hồ Chí Minh là những căn hộ có giá trị đưới 1 ty 700 triệu đồng và tại Đà Nang là dưới 1 tỷ 200 triệu đồng Nó được lưu ý rằng, về mặt pháp lý thì NOTM phải nộp tiền sử dụng đất và giá thấp, trong khi nhà ở xã hội thì miễn tiền sử dụng đất và giá thấp.

Do vậy, chúng ta có thê kết luận rằng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trung bình thấp tương đương với nhà ở giá thấp và trung bình.

Theo lý thuyết hành vi người tiêu dùng, mô hình ra quyết định mua bao gồm 5 giai đoạn là xác nhận vấn dé, tìm kiếm thông tin, đánh giá các lựa chọn thay thế, quyết định mua hàng và hành vi nhận thức sau khi mua Lý thuyết chu kỳ kinh doanh cho rằng những thay đổi trong nền tảng kinh tế và yếu tố tâm lý gây ra những thay đổi trong chu kỳ kinh doanh.

Tổng quan tài liệu cho thấy, có nhiều nhân tố tài chính và phi tài chínhg ảnh hưởng tới quyết định lựa chọn nhà ở và sự hài lòng của khác hàng khi mua nhà ở Các nhân tố tài chính bao gồm: lãi suất và lạm phát (Maclennan và cộng sự, 1998; Elbourne, 2008), nới lỏng các hạn chế tín dụng và thời gian thanh toán (Bernanke va Blinder, 1988; Bernanke va Gertler, 1995), gia tang chi tiêu chính phủ đối với cơ sở hạ tầng (Garcia và cộng sự, 2010), khủng

41 hoảng tài chính (Jill, 2011; Fortura và Kushner, 1986), thu nhập hộ gia đình và hiệu ứng giàu có (Martinez và Maza, 2003; Garcia-Montalvo, 2006), tổng sản phẩm trong nước (Hii và cộng sự, 1999).

Tuy nhiên, nghiên cứu này sử dụng dữ liệu chéo tức dữ liệu được điều tra tại một thời điểm Do đó, các giả thuyết tập trung chính vào các nhân tổ vi mô tinh mà có sự khác biệt giữa các hộ gia đình quan sat và có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, bao gồm: Khả năng tiếp cận tín dụng của hộ gia đình, thời gian thanh toán, mức giá của căn hộ, mức phí dịch vụ chung cư hàng tháng Một số giả thuyết về mối quan hệ giữa các nhân tố tài chính và quyết định mua nhà được đề xuất như sau:

Bang 3.1 Các giả thuyết của nghiên cứu về mối quan hệ giữa các nhân tố tài chính và quyết định mua nhà

Giả- Diễn tả giả thuyết thuyêt

H1 | Có mỗi liên hệ giữa yếu tô tài chính và quyết định mua nha

H2 | Có môi liên hệ giữa yêu tô giá của căn hộ và quyêt định mua nhà

Có mối liên hệ giữa yếu tổ phí dịch vụ chung cư va quyết định mua

Có mối liên hệ giữa yêu tô lượng tiền sẵn có khi mua nhà và quyết

H5 Có mỗi liên hệ thuận chiều giữa khả năng vay và quyết định mua nhà `

H6 | Có mối liên hệ thuận chiều giữa lãi suất vay và quyết định mua nhà

Nguồn: Dé xuất của tác giả

Nhóm nhân tố phi tài chính gồm có nhân tố thuộc đặc điểm hộ gia đình

(số thành viên sống trong gia đình, tình trạng hôn nhân, độ tudi, nghé nghiép, trình độ học van, tổng thu nhập hàng tháng của gia đình, tổng chi phí bình quân hàng tháng) (Le và Park, 2010), nhân tố thuộc tính năng của nhà (diện tích sử dụng của căn hộ, thiết kế và trang trí bên trong, bên ngoài, thời gian

48 nhận căn hộ, chat lượng xây dựng, sô thang máy, sô 16 gia), nhóm nhân tô vê không gian sống riêng tư (số lượng phòng ngủ, diện tích phòng khách, số lượng phòng tắm, diện tích khu bếp, vv;) (Cupchik và cộng sự, 2003; Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Nguyễn Trọng Nghĩa, 2017; Lê Va Xi, 2017), nhóm nhân tố khoảng cách (khoảng cách đến trường học, khoảng cách đến nơi làm việc, khoảng cách đến phương tiện giao thông công cộng, khoảng cách đên chợ, trung tâm mua sam, bệnh viện, khoảng cách tới trung tâm thành phố, vv), và nhóm nhân tố môi trường sống (phong thủy, tâm linh, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh); các tiện ích đi kèm chung cư (nhà trẻ, khu thé thao, công viên, sinh hoạt cộng đồng) (Bhatti và Church,

2004; Opoku và Abdul-Muhmin, 2010; Pope, 2010).

Bang 3.2 Các giả thuyết của nghiên cứu về các nhân tố phi tài chính va quyết định mua nhà.

, Diễn tả giả thuyét thuyêt

Có mỗi liên hệ thuận chiều giữa đặc điểm hộ gia đình va quyét l định mua nhà

Có mỗi liên hệ thuận chiều giữa tinh năng nhà và quyết định mua ng nhà

Có mối liên hệ thuận chiêu giữa không gian riêng tư và quyết ng định mua nhà

Có mối liên hệ thuận chiêu giữa khoảng cách và quyết định mua

HII Có mỗi liên hệ thuận chiêu giữa môi trường sống và quyết định mua nhà

Neguon: Dé xuất cua tác giả

Cuối cùng, sự hai long của khách hàng thé hiện một cơ chế phan hồi quan trọng từ sau khi mua nhà Tông quan tài liệu đưa ra nhiêu nhân tô tài chính và phi tài chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng, bao gồm

49 quyên sở hữu nhà, đặc tính căn hộ, đặc điêm xã hội và nhân khâu của hộ gia đình, tài chính của hộ gia đình, gia tăng giá trị nhà Tuy nhiên, nghiên cứu này dựa trên dữ liệu tại một thời điểm, và vì vậy tập trung duy nhất vào các nhân tố biến động giữa các đối tượng quan sát nhưng tại một thời điểm Do đó, luận án đưa ra một sô giả thuyét về môi quan hệ giữa các nhân tô tài chính va phi tài chính đến sự hài lòng của khách hàng là như sau:

tài chính đến sự hài lòng của khách hàng.

, Diễn tả giả thuyêt thuyêt

Có mối liên hệ thuận chiều giữa tuôi của chủ hộ và sự hài lòng của nợ khách hàng

Có mỗi liên hệ thuận chiêu giữa giáo dục của chủ hộ và sự hài lòng ng của khách hàng

Có mối liên hệ thuận chiều giữa giới tính của chủ hộ và sự hài lòng ms của khách hàng

Có mỗi liên hệ thuận chiều giữa thu nhập hoặc tình trạng kinh tế của

HH chủ hộ và sự hài lòng của khách hàng

Có mối liên hệ thuận chiều giữa đặc tính của căn hộ và sự hài lòng của nụ khách hàng

Có mối liên hệ thuận chiều giữa chất lượng dịch vụ và sự hài lòng của aM khách hàng

Có mỗi liên hệ thuận chiều giữa vi trí của căn hộ va sự hài lòng cua

HI9 Có mối liên hệ thuận chiều giữa vốn vay và sự hài lòng của khách hàng

Nguồn: Dé xuất cua tác giả

3.4 Phương pháp thu thập thông tin

3.4.1 Phương pháp nghiên cứu tại bàn

Phương này này được sử dụng nhằm thu thập các tài liệu và dữ liệu thứ cấp liên quan tới các nhân tổ tài chính và phi tài chính anh hưởng tới việc lựa chọn nhà ở giá thấp và trung bình Các tài liệu bao gồm các nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan tới đặc tính hộ gia đình, các văn bản, chính sách của nhà nước, ngân hàng liên quan tới giá nhà và chính sách tín dụng.

3.4.2 Phương pháp điều tra xã hội học

Phương pháp điều tra xã hội học được sử dụng dé thu thập dữ liệu sơ cấp với đối tượng khảo sát là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh Mục đích của khảo sát là nhằm xác định các nhân tố tác động tới quyết định lựa chọn mua các căn hộ giá thấp Và trung bình của hộ gia đình cũng như xem xét các yếu tố ảnh hưởng tới sự hài lòng của khách hang Dé chuẩn hóa bảng hỏi và các thang đo, nghiên cứu tiễn hành khảo sát và phân tích thử nghiệm 50 hộ gia đình tại Hà Nội Cỡ mẫu trong nghiên cứu chính thức là 950 mẫu với đối tượng khảo sát là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh

3.4.3 Phương pháp hội thảo, chuyên gia

Nghiên cứu tiến hành hội thảo, tọa đàm, phỏng vấn chuyên sâu nhằm lấy ý kiến chuyên gia liên quan tới nội dung nghiên cứu của dé tài Cụ thể, nghiên cứu đã phỏng vấn ý kiến chuyên gia trong quá trình xây dựng và chuẩn hóa nội dung bảng hỏi trong điều tra sơ bộ Bên cạnh đó, nghiên cứu đã tiến hành hội thảo tại trường Đại học Kinh tế để nhận được các góp ý liên quan tới nội dung của đề tài.

3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu

3.5.1 Phân tích thống kê mô tả

Sau khi đữ liệu được làm sạch và được kiểm định độ tin cậy, nghiên cứu tiến hành phân tích thống kê mô tả nhằm xác định những giá trị và thông số cơ bản về đôi tượng được khảo sát Các giá tri trung bình, trung vi, cực tiêu,

51 cực đại, tần suất, bảng biéu sẽ được sử dụng dé cung cấp một bức tranh tổng thể về đối tượng khách hàng đã mua hay dự định mua căn hộ/nhà ở.

Việc phân tích cũng được tiến hành qua việc chia nhóm khách hang theo khu vực, hay theo nhóm thu nhập, hay nghề nghiệp nhằm làm rõ những khác biệt giữa các nhóm trong việc sử dụng dịch vụ Việc phân tích thống kê mô tả sẽ giúp biết được ảnh hưởng của đặc tính hộ gia đình lên quyết định lựa chon sản phẩm nha ở giá thấp và trung bình, đặc điểm nghé nghiệp, công việc và thu nhập cũng như mong muốn sử dụng dịch vụ trong tương lai, đánh giá về chất lượng dịch vụ, sự hài lòng và không hài lòng về dịch vụ và các loại hình dịch vụ.

3.5.2 Các phương pháp đo lường mỗi quan hệ và sự khác biệt giá trị trung bình

Luận án sử dụng phân tích thống kê suy luận để so sánh giá trị trung bình giữa các nhóm và phân tích mối quan hệ giữa các biến định danh và thứ bậc Cụ thé, trong nghiên cứu này nhóm nghiên cứu sẽ xem xét liệu sự khác biệt về thu nhập hay nghề nghiệp có quan hệ với việc lựa chọn nhà ở bằng phương pháp kiểm định tham số (T-test, ANOVA ) Thêm nữa, kiểm định Bonferroni dùng để kiểm định so sánh theo cặp cho các biến có giá trị liên tục Tuy nhiên, kiểm định Dunn-test được sử dụng cho các biến định danh.

Thêm vào đó, nhóm nghiên cứu cũng tiễn hành phân tích hồi quy - Multinomial Logit (ML) để xác định các nhân tố tác động tới khả năng tiếp các nguồn vốn (vay hỗ trợ, vay thương mại, và không vay).

Coi P; G=1, 2, 3) biểu thị kha năng lựa chọn vay một nguồn vốn nhất định dé mua nhà của một hộ gia đình thir i với j=1 khi hộ vay nguồn vốn hỗ trợ (30 ngàn tỷ, chương trình tín dụng ưu đãi); j=3 nếu hộ vay thương mại; và j=2 nếu hộ không vay từ hai nguồn nêu trên Khi đó mô hình ML được trình bày:

Dộ cho mụ hỡnh cú thộ giải được, ỉ; được thiết lập cú giỏ trị zero cho một trong các lựa chọn nêu trên, và các hệ số sau đó được diễn giải trong quan hệ với lựa chọn đó, gọi là lựa chọn so sánh (Cameron và Trivedi, 2009).

Do đú, giả sử thiết lập /ỉ;là zero cho lựa chọn 2 (nhúm hộ khụng vay từ nguồn nào), và khi đó mô hình ML cho từng nhóm hộ sẽ được biểu thị như

Và mô hình này được ước lượng bằng phương pháp hợp lý tối đa

Theo các nghiên cứu trước đây về tiếp cận nguồn vốn (Doan, Tran 2015), tác giả đã đưa vào mô hình các biến số về đặc điểm nhân khẩu học, giáo dục, việc làm của hộ Bên cạnh đó, trong bối cảnh nghiên cứu của đề tài, đặc điểm căn hộ như giá trị, diện tích, loại nhà ở, loại dự án, , cũng có thể có tác động tới khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của người mua nhà Do vậy tác giả đã đưa thêm các biến vào phương trình (3.1) như giá trị nhà (logarit), diện tích, loại nhà ở, mức độ hoàn thiện của căn hộ, thiết kê căn hộ, vị trí và các đặc điểm khác của căn hộ.

Phương trình (3.2) được sử dụng để đánh giá các nhân tố, với sự tập trung vào biến số tài chính (vay vốn ngân hàng từ nguồn hỗ trợ và vay thương mại) tới sự hài lòng nhà ở Phương trình (3.2) sử dụng các biến giải thích tương tự với phương trình (3.1), nhưng bổ sung thêm biến tài chính nêu trên và 1; là sai số trong mô hình Một vấn đề nội sinh xuất hiện vì biến tiếp cận vốn (vay hỗ trợ và vay thương mại) là biến giải thích nhưng bị nội sinh bởi những biến này bị tác động bởi các biến giải thích khác trong mô hình (xem

53 phương trình 3.1) và trong tình huống này nếu sử dụng một mô hình hồi quy bình phương nhỏ nhất cho phương trình (3.2) sẽ cung cấp kết quả sai lệch và không nhất quán (Angrist và Pischke, 2008) Dé khắc phục van đề trên, tác giả sử dụng phương pháp biến công cụ (còn gọi là phương pháp IV) với hồi quy bình phương nhỏ nhất hai giai đoạn (2SLS) để đảm báo kết quả được chính xác và nhất quán hơn (Wooldridge, 2013).

Hài long nhà đ(HSi) = By + BạXị;+BsX;¡ + B„Vay hỄtrợ+

Trong đó: HS; là biến phụ thuộc, đo lường mức độ hai lòng về nhà ở, X;; là véc tơ về đặc điểm của căn hộ (chăng hạ số lô gia, khoảng cách ) Trong khi đó Xa; là véc tơ về đặc điểm của hộ gia đình ví dụ như giáo dục, tuổi chủ hộ, số thành viên trong gia đình Phương pháp biến công cụ đòi hỏi phải tìm được các biến công cụ tốt có tác động tới tiếp cận vốn nhưng lại không tác động tới hài lòng nhà ở Phương pháp ước lượng IV trước tiên hồi quy tác động của biến công cụ tới vay vốn mua nhà, và sau đó tác động của vay vốn tới hài lòng nhà ở Có hai kiểm định thống kê nghiêm ngặt với biến IV Thứ nhất là kiểm định tính liên quan hay độ mạnh, có nghĩa là kiểm định tác động của biến công cụ tới vay vốn có đủ mạnh hay không Thứ hai là kiểm định tính ngoại sinh của biến cụ, có nghĩa là biến công cụ độc lập với sai sé trong mô mình, có nghĩa là biến công cụ không nên có tác động trực tiếp lên biến hài lòng nhà ở (Wooldridge, 2013) Luận án sử dụng biến giá trị căn hộ, và hai biến giả tỉnh là Hà Nội và Đà Nẵng làm biến công cụ Sự khác biệt vùng miền có thé có tác động tới kha năng tiếp cận vốn và biến này có tính ngoại sinh cao Tuy nhiên, trong khi biến giá trị căn hộ có thể có tác động mạnh tới việc vay vốn thì tính ngoại sinh của biến số này thấp các hộ giàu có hon thường mua căn hộ nhiều tiền hơn Những vấn đề trên đặt ra yêu cầu cần có những kiểm định thong kê chặt chẽ dam bao độ tin cậy của các biến công cụ.

Trong những năm gần đây, Dang va Nhà nước đã ban hanh nhiều nghị quyết và văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, xây dựng phát triển nhà ở giá thấp và trung bình, góp phan giải quyết chỗ ở cho hàng triệu người dân, ôn định xã hội và phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp:

Thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ và Quyết định số 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 20/4/2009 của

Thủ tướng Chính phủ, Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-

CP, từ năm 2009 đến năm 2016, cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 179 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 71.150 căn hộ, tương đương với khoảng

3,7 triệu m’, tong mức dau tư khoảng 25.900 tỷ đồng (gồm: 97 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp, 82 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp); các địa phương trên cả nước đang tiếp tục triển khai 191 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng

71.800 tỷ đồng (gồm: 70 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp,

121 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp) Tính riêng năm 2017, tổng số dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã hoàn thành là 84 dự án với quy mô xây dựng khoảng 33.400 căn hộ, số dự án đang tiếp tục triển khai là 135 dự án, quy mô xây dựng khoảng 81.000 căn hộ (bao gồm cả một số dự án chuyền đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận) Cũng trong năm 2017, số lượng dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp là 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41.000 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 72 dự án với quy mô xây dựng khoảng 88.000 căn hộ.

Về kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ:

Tính đến 31/10/2016, ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay là 32.841 tỷ đồng và đã giải ngân 28.588,7 tỷ đồng (đạt 87,05%) Trong đó, ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay 56.181 hộ, với số tiền là 27.480 tỷ đồng; đã giải ngân cho 56.181 hộ, với số tiền là 23.226 tỷ đồng (đạt 84,52% cam kết cho vay); đã cam kết cho vay 51 dự án, đã giải ngân với số tiền là

5.361 tỷ đồng Trong giai đoạn khó khăn của thị trường bat động san, việc thực hiện gói hỗ trợ tín dụng này và triển khai đồng bộ các giải pháp của Chính phủ theo tinh thần của Nghị quyết 02/NQ-CP, đã góp phần tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường bat động sản hồi phục tích cực, thé hiện qua các yếu tố:

Giá cả 6n định; thanh khoản tăng; cơ cầu hàng hóa bắt động sản được điều chỉnh hợp lý, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường; hàng loạt nhà ở xã hội khu vực đô thị và khu công nghiệp được triển khai trên phạm vi cả nước (Minh Thư, 2018) Đối với chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công:

Thực hiện Nghị quyết số 494/NQ-UBTVQH13 của Ủy ban Thường vu Quốc hội và Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, trong

59 giai đoạn | (2013-2016), có 80.000 hộ người có công được triển khai hỗ trợ nhà ở, với nguồn kinh phí cấp từ ngân sách TW khoảng 2.500 tỷ đồng Theo báo cáo của các địa phương, đến hết tháng 11/2016 đã hoàn thành hỗ trợ cho

91.302 hộ (trong đó có 51.064 hộ xây mới và 40.238 hộ sửa chữa, cải tao); đang tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho khoảng 6.800 hộ.

Về chương trình hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn:

Giai đoạn 1 (2008 - 2012) được thực hiện theo Quyết định số

167/2008/QĐ-CP và đã hoàn thành hỗ trợ 531.000 hộ (dat 107% so với kế hoạch); hiện nay đang tiếp tục triển khai giai đoạn 2 theo Quyết định số

33/2015/QĐ-TTg, với khoảng 311.000 hộ, theo đề án của các địa phương có 268.000 hộ thuộc diện đối tượng được hỗ trợ đã đăng ký vay vốn Tính đến tháng 10/2016 đã có 8.800 hộ dân được hỗ trợ vay vốn, với dư nợ khoảng 220 tỷ đồng/394 tỷ đồng mà Ngân hàng Chính sách xã hội đã giao chỉ tiêu cho 57 địa phương.

Thực trạng thị trường bất động sản 2017 cho thấy có tình trạng cung vượt cầu, thiếu thông tin, thiếu nguồn cung nhà thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội Một trong những nguyên nhân chính khiến phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội tiếp tục khan hàng là chưa có gói tín dụng ưu đãi để kích thích cả cung và cầu phân khúc này, trong khi đó, nguồn cung nhà ở giá trung và cao cấp thì vượt xa so với cầu Hơn nữa, các dự án nhà ở thương mại trung, cao cấp hay dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khi triển khai sẽ cần điều kiện đất đai, cơ chế chính sách, quá trình đầu tư xây dựng về mặt pháp lý gần như giống nhau, chỉ có quy mô to hay nhỏ Vì quy trình đầu tư như nhau nhưng lợi nhuận nhà giá rẻ không bằng chung cư tầm trung và cao cấp nên khó hút được nhà đầu tư.

Số lượng nhà đầu tư chọn phân khúc nhà giá rẻ không nhiều trong khi đó nhu cau của thị trường lại rất lớn, chiếm 65-70% nhu cầu của thị trường hiện nay (Báo Điện tử của Đài Tiếng nói Việt Nam, 2018).

Ngày 22/1/2018, Chính phủ có Quyết định 117/QĐ-TTg quyết định mức lãi suât cho vay ưu đãi của các tô chức tín dụng do Nhà nước chỉ định

60 theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Theo đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định áp dụng trong năm 2018 đối với dư nợ của các khoản cho vay dé mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là 5%/năm.

Hiện nay, một số nhà đầu tư lớn có uy tín và tiềm lực mạnh đã đầu tư mạnh vào thị trường nhà ở giá rẻ như: (i) Tập đoàn Vingroup dự kiến xây dựng 300.000 căn có giá trị từ 700 triệu đồng tại 7 tỉnh, thành phố trong năm năm tới; (ii) Chủ đầu tư Vihajico (Chủ đầu tư Ecopark): Xây dựng 5.000 căn hộ có giá trị trên dưới | tỷ dong; (1) Tập đoàn Himlam dự kiến xây dựng

2.000 căn hộ Khu đông Sài Gòn; và tập đoàn Mường Thanh: Xây dựng 5.000 căn hộ với giá 9,5 triệu đồng/m2 Với phân khúc thị trường nhà ở giá rẻ đang chiếm 65-70% nhu cầu thị trường, đi cùng đó là những định hướng của Chính phủ về phát triển nhà cho người có thu nhập thấp cùng với nhiều cơ chế chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư uy tín gia nhập thị trường.

4.2 Phân tích đặc điểm của người mua nhà và căn hộ chung cư 4.2.1 Đặc điểm kinh té xã hội của người mua nhà

Bảng 4.1 mô tả một số thông tin cơ bản về đặc điểm nhân khẩu học, giáo dục, việc làm và điều kiện kinh tế của người được phỏng vấn (chủ hộ) theo nhóm cư dân ở nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mai giá trung bình và thấp (NOTMTBT) Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kết quả phân tích thống kê mô tả chỉ cho biết sự khác nhau ở mẫu được nghiên cứu và kết quả không thể suy diễn cho tổng thé Dé phân tích sự khác biệt về các đặc điểm trên giữa hai nhóm có thể suy diễn cho tổng thé, tác giả sử dụng các phương pháp kiểm định Khi Binh Phương (Chi-square) cho các bién định danh và kiểm định 7- test cho các biến có giá trị liên tục Độ tuổi trung bình của người được phỏng van tương đối trẻ (khoảng 37 tuổi), và tính trung bình thì tuổi nhóm phỏng

61 vẫn ở nhóm NOXH trẻ hon gần một tuổi so với tuổi của nhóm NOTMTBT và sự khác biệt này có ý nghĩa thống kê ở mức dưới 5% 56% người được phỏng van là nam giới và tỷ lệ này tương tự giữa hai nhóm NOXH và NOTMTBT.

Khoảng 7% số người được phỏng vấn chưa hoặc không kết hôn và tỷ lệ này là

Loại nhà Hà Nội Đà Nẵng TP HCM Y nghia

Luu ý: Các nhân tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rat kém quan trong; 2: kém quan trọng; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) (1) Hà Nội so với DN;

(2) Hà Nội so với TP HCM; (3) Da Nẵng so với TP HCM *,**,*** biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Các nghiên cứu trước đây cho thấy tam quan trọng của các nhân tố quyết định việc mua nhà cũng khác nhau theo giới tính, giáo dục, nghề nghiệp và địa vị xã hội, (Zeng, 2013) Trong nghiên cứu này, tác giả cũng so sánh xem có sự khác biệt về đánh giá tầm quan trọng của các nhân tố quyết định việc mua nhà theo các đặc điểm về công việc, mức thu nhập và trình độ giáo dục của người mua nhà Bảng 4.10 cho thấy chỉ có sự khác biệt duy nhất giữa nhóm làm nghề tự kinh doanh và nhóm làm cán bộ công nhân viên nhà nước trong đánh giá về tầm quan trọng của vấn đề tài chính Kết quả cho thấy nhóm CBCNV nhà nước đánh giá tầm quan trọng của tài chính thấp hon so với nhóm là nghề tự kinh doanh Kết quả phân tích ở Bảng 4.11 cho thấy nhóm có băng thạc sỹ đánh giá tầm quan trọng của thiết kế căn hộ thấp hơn so với nhóm chưa có băng và nhóm có bằng đại học Tuy nhiên, nhóm có bằng thạc sỹ lại đánh giá vấn đề tài chính quan trọng hơn so với hai nhóm còn lại (chưa có và có bằng đại học) Kết quả ở Bảng 4.12 xác nhận nhóm thu nhập cao đánh giá tầm quan trọng của nhân tố tài chính thấp hơn so với hai nhóm thu nhập còn lại Bên cạnh đó, nhóm giàu nhất trong mẫu khảo sát đánh giá cao hơn vai trò của vị trí căn hộ so với hai nhóm nghèo và trung bình Kết quả cũng cho thấy không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các nhóm theo giáo dục và thu nhập khi đánh giá về tầm quan trọng của nhân tố chất lượng nhà, thiết kế và môi trường xung quanh căn hộ Do đó, giả thuyết H7 là được chấp thuận.

nhóm nghề của chủ hộ

; CBCNV nha | Lam viéc cho Tu kinh Loai nha nước doanh nghiệp | doanh/khác | ,

Giá Giá Giá Độ Độ Độ thông

Các nhân tô lệch lệch lệch kê trung , | trung , | trung „ chuân chuân chuân bình bình bình

Luu ý: Các nhan tô được đánh gia theo thang đo likert từ 1 tới 5 (1: rất kém quan trọng; 2: kém quan trong; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rat quan trọng) (1) CBCNV nhà nước so với làm việc cho doanh nghiệp; (2) CBCNV nhà nước so với tự kinh doanh; (3) làm cho doanh nghiệp so với tự kinh doanh *,**,*** biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

giáo dục của chủ hộ

Chưa tôt Tết nghỉ Tốt nghị ôt nghiệp ôt nghiệp Loại nhà nghiệp đại đại học cao học (CH) | , hoc (DH) Y nghia

Gid Gid Giá thông Độ Độ Độ `

Các nhân tô lệch lệch lệch trung , | trung , | trung „ chuẩn chuẩn chuân bình bình bình

Luu ý: Các nhân tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rat kém quan trọng; 2: kém quan trọng; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) (1) Chưa tốt nghiệp DH so với DH; (2) Chưa tốt nghiệp DH so với cao học; (3) DH so với cao học.

* + #*% biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Thu nhập Loại nhà „ Trung bình Cao thâp ,

Giá Giá Giá Độ Độ Độ thông

Các nhân tô lệch lệch lệch kê trung , | trung , | trung , chuân chuân chuân bình bình bình

Luu ý: Các nhan tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rất kém quan trọng; 2: kém quan trọng; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) (1) Thu nhập thấp so với trung bình; (2) Thu nhập thấp so với cao; (3) Thu nhập trung bình so với cao *,**,*** biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Bảng 4.13 so sánh chỉ tiết hơn về các khía cạnh khác nhau của vấn đề tài chính khi quyết định mua nhà của hai nhóm cư dân mua NOXH và nhà ở NOTMTBT Nhìn chung các hộ đều đánh giá mức giá khi mua nhà có tam quan trọng nhất Kiểm định thống kê Chi-square cho thay các hộ mua nhà ở xã hội đánh giá về tầm quan trọng của mức giá cao hơn nhóm mua nhà ở TMTBT Điều kiện thanh toán và mức phí dịch vụ chung cư cũng được đánh giá khá quan trọng, và quan trọng hơn hai vấn đề về khả năng vay và lãi suất vay Các hộ mua NOXH đánh giá tầm quan trọng cao hơn của lãi suất vay

83 vốn mua nhà so với các hộ mua nhà ở TMTBT Do đó, các giả thuyết H2-H6 là được chấp thuận.

Bảng 4.13: So sánh tam quan trọng của các nhân tố tài chính khi mua nhà của nhóm khách hàng mua NOXH và nhà TMTBT

Loại nhà Thương mại Xã hội Toàn bộ Y

Giá trị Độ Giá trị Độ Giá tri Độ nghĩa trung lệch trung lệch trung lệch | thống bình chuẩn bình chuẩn bình chuẩn kê

Luu ý: Cac nhan tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rất kém quan trọng; 2: kém quan trọng; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) Kiểm định Chi- square *,**,*** biéu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Bảng 4.14 cho thấy có sự khác biệt giữa các nhóm hộ theo thu nhập khi đánh giá về tầm quan trọng của các khía cạnh tài chính Kết quả cho thấy giá nhà ở là được coi là quan trọng nhất khi quyết định mua nhà ở cả ba nhóm hộ.

Trong khi mức phí dịch vụ và điều kiện thanh toán được đánh giá khá quan trọng với cả ba nhóm hộ, phân tích thống kê suy luận với kiểm định Dunn không có sự khác biệt Tuy nhiên, kết quả kiểm định Dunn cho thấy có sự khác biệt khi đánh giá về tầm trọng của khả năng vay và lãi suất vay giữa hai nhóm hộ thu nhập trung bình và nhóm thu nhập cao Nhóm hộ thu nhập trung bình đánh giá cao hơn tầm quan trọng của hai nhân tố này so với nhóm hộ thu nhập cao.

nhà của các nhóm theo thu nhập

, | Thu nhập trung Loại nhà Thu nhập thâp Thu nhập cao |, bình Y nghĩa

Luu ý: Các nhân tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rat kém quan trong; 2: kém quan trọng: 3: bình thường: 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) Kiểm định Dunn.

* ** *** biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Bảng 4.15 trình bày kết quả phân tích về tầm quan trọng của khía cạnh tài chính được đánh giá bởi nhóm hộ mua theo nghề nghiệp Kết quả phân tích cho thấy nhìn chung cả ba nhóm nghề đều coi giá nhà có vai trò quan trọng nhất trong quyết định mua nhà của hộ Tuy nhiên, phân tích thông kế suy luận (kiểm định Dunn) cho thấy chỉ có sự khác nhau giữa hai nhóm nghề là nhóm viên chức nhà nước và nhóm làm việc cho doanh nghiệp Kiêm định

Dumn cũng cho thấy các hộ làm cho khu vực nhà nước đánh giá tầm quan trọng của khả năng vay vôn và lãi suât vay vôn khi mua nhà cao hơn so với các hộ tự kinh doanh Tuy nhiên, kết quả phân tích thống kê cho thấy không có sự khác biệt vê tâm quan trọng của nhân tô phí chung cư và điêu kiện thanh toán giữa các nhóm nghề.

nhà của các nhóm theo nghề nghiệp

Loại nhà chức/công Tự kinh doanh nghiệp , chức Y nghĩa

Luu ý: Các nhan tô được đánh giá theo thang đo likert từ 1 tới 5 (1: rất kém quan trọng; 2: kém quan trong; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) Kiểm định Dunn.

* ee biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Bảng 4.16 cho thấy kết quả đánh giá về tầm quan trọng của chủ hộ về các nhân tố tài chính khi mua nhà khi so sánh theo nhóm trình độ giáo dục của họ Kết quả cho thấy nhìn chung giá nhà luôn được coi là nhân tố quan trọng nhất của cả ba nhóm hộ có bằng cấp cao hay thấp Tuy nhiên, kết quả phân tích thông kê suy luận cho thấy các chủ hộ không có bang đại học đánh giá tâm quan trọng của mức phí dịch vụ là cao hơn so với nhóm chủ hộ có băng thạc sỹ, trong khi đó các hộ không có bằng đại học lại đánh giá tầm quan trọng của khả năng vay thấp hơn chủ hộ có bằng thạc sỹ.

nhà của các nhóm theo trình độ giáo dục

Không có : Có băng Thạc

Loại nhà : Có bang DH , băng ĐH sỹ Y nghĩa

Lưu ý: Các nhân tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rất kém quan trong; 2: kém quan trọng: 3: bình thường: 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) Kiểm định Dunn.

* ** *** biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Sau cùng, Bảng 4.17 cho thấy có sự khác biệt đáng ké của người dân ở ba thành phô về các nhân tô tài chính khi mua căn hộ Giá nhà luôn được coi là nhân tố quan trọng nhất khi mua nhà ở cả Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM.

Kha thú vi, người dân ở Ha Nội va Da Năng đánh giá vê tâm quan trọng cua giá nhà và mức phí dịch vụ là ít quan trọng hơn so với sự đánh giá của người dân ở TP HCM Về điều kiện thanh toán khi mua nhà, người mua nhà chung cư ở TP HCM đánh giá quan trọng hơn so với người mua nhà ở Hà Nội và Đà

Năng Thêm vào đs, Tâm quan trọng của khả năng vay vôn và lãi suât khoản vay được người mua nhà đánh giá quan trọng hơn ở Hà Nội so với Đà Nẵng và TP HCM.

nhà ở 3 thành phố Loại nhà Hà Nội Đà Nẵng TP HCM

Luu ý: Các nhân tô được đánh giá theo thang do likert từ 1 tới 5 (1: rat kém quan trong; 2: kém quan trọng; 3: bình thường; 4: quan trọng và 5: rất quan trọng) Kiểm định Dunn.

* + *** biểu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

4.4 Phân tích các nhân tố tác động tới tiếp cận vốn và sự hài lòng nhà ở 4.4.1 Phân tích các nhân tô tác động tới tiếp cận von vay mua nhà

Tiếp cận được nguồn tài chính được coi là yếu tố quan trọng với nhóm cư dân đô thị có thu nhập trung bình-thấp trong việc mua căn hộ giá rẻ ở Việt Nam (WB, 2015) Mặc dù các quy định, thủ tục va điều kiện vay khá rõ ràng và cụ thé với nguồn vốn hỗ trợ mua nhà như gói 30 ngàn tỷ cũng như vay thương mại mua nhà Tuy nhiên, trong thực tế vẫn có thể tồn tại sự khác biệt giữa các hộ trong tiép cận các nguôn von vay mua nhà Đó có thê bat nguôn

88 từ sự khác biệt về đặc điểm của hộ hoặc đặc điểm của căn hộ dẫn tới việc lựa chọn các nguồn vay khác nhau Do vậy, trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phân tích hồi quy dé đánh giá các nhân tô vi mô cấp hộ gia đình tác động tới việc lựa chọn nguồn vốn vay mua nhà.

Bởi vì biến phụ thuộc (tiếp cận nguồn vốn) là biến định danh có ba phạm trù (vay hỗ trợ, vay thương mại, không vay), tác giả đã sử dung mô hình hồi quy Multinomial Logit (ML) để xác định các nhân tố tác động tới khả năng tiếp cận các nguồn nói trên Cheng và Long (2007) chỉ ra rằng mô hình này được sử dụng phô biến nhất cho các biến kết quả có giá trị định danh bởi việc tính toán dé dang và dễ giải thích các tham số ước tính Tuy nhiên, mô hình này yêu cầu về tính độc lập của các lựa chọn không liên quan (IIA), hàm ý rằng trong điều kiện các yếu tố khác là như nhau và không đổi thì quyết định của một nhân giữa các lựa chọn không bị ảnh hưởng bởi các lựa chọn khác đang có (Hausman và McFadden, 1984) Tuy vậy, Cheng va Long (2007) đã chứng mình rằng các kiểm định thống kê về IIA thường cho kết quả mâu thuẫn và không nhất quán Hai tác giả này đã khuyến cáo rằng nên tham khảo những chỉ dẫn tốt nhất trước đây của McFadden (1974) rằng ML chỉ nên được sử dụng trong các trường hợp khi biến kết quả là các lựa chọn được giả định là khác biệt, tách biệt nhau hoàn toàn Hơn nữa, nghiên cứu thực nghiệm đã khang định rằng mô hình ML là tin cậy khi biến kết quả với các lựa chọn khác nhau được phân tách rõ rang (Amemiya, 1981) Mô hình này được sử dụng khá phổ biến trong nghiên cứu việc ra quyết định lựa chon nói chung (Cameron va Trivedi, 2009; Train, 2003), lựa chon nguồn vốn vay nói riêng (Hoque và các cộng sự, 2016) Ở Việt Nam, cũng có một số nghiên cứu sử dụng mô hình ML dé đánh giá các nhân tố cấp hộ gia đình tác động tới tiếp cận nguôn tín dụng chính thức, phi chính thức với người dân nghèo ở đô thi (Doan va Tran, 2015) và nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng tới tiếp cận các nguồn vốn của doanh nghiệp nhỏ và vừa (Nguyen và Luu, 2013).

Bảng 4.18 trình bày kết quả phân tích về vay vốn ngân hang dé mua căn hộ chung cư nhà ở XH và nhà ở TMTBT Kết quả cho thấy 42% số hộ được khảo sát có vay ngân hàng để mua nhà, trong đó tỷ lệ này là cao hơn với nhóm nhà ở XH (57%) so với nhóm nhà ở TMTBT (34%) và sự khác biệt này có ý nghĩa thống kê cao Giá trị trung bình của khoản vay của mỗi hộ là khoảng 500 triệu, và nhóm nhà ở TMTBT có giá trị khoản vay cao hơn nhóm nhà ở XH Trong nhóm hộ vay vốn từ ngân hàng thì có khoảng 56% đã vay từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ dé mua nhà và tỷ lệ này cao hơn hắn ở nhóm nhà ở XH (73%) so với 41% của nhóm nhà ở TMTBT Có 35% số hộ vay vốn mua nhà đã vay từ nguồn không được hỗ trợ, và tỷ lệ này cao hơn cho nhóm nhà ở

TMTBT so với nhóm nha ở XH (48% so với 19%) và sự khác biệt này có ý nghĩa thống kê ở mức 1% Tính trung bình thì giá trị khoản vay từ gói 30 ngàn tỷ là khoảng 480 triệu, và giá trị khoản vay này cao hơn khoảng 60 triệu cho các hộ vay dé mua nhà ở TMTBT Giá trị trung bình của khoản vay ngân hàng không từ nguồn hỗ trợ là khoảng 550 triệu, cao hơn với nhóm nhà ở XH nhưng sự khác biệt này không có ý nghĩa thống kê.

Kết quả phân tích về sự hài lòng đối với khoản vay mua nhà, cho thấy mức độ hài lòng tính chung cho mẫu là 3,99 với gói hỗ trợ 30 ngàn ty, 3,82 với các chương trình ưu đãi tín dụng mua nhà Kết quả phân tích thống kê suy luận cho thấy có sự khác biệt về mức độ hài lòng với khoản vay từ gói 30 ngàn tỷ giữa nhóm nhà ở XH và nhà ở TMTBT (4,1 so với 3,8) Về thủ tục vay von, kết qua phân tích cho thấy không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa hai nhóm khi đánh giá về thủ tục vay vốn từ nguồn hỗ trợ mua nhà (1,2).

Bảng 4.18: Vay vốn ngân hàng để mua nhà chung cư

Loainhaé | Nhàở TMTBT Nhà ở XH Chung

Giá trị Dé | Giá trị Độ - | Giá tri Độ |Ý nghĩa trung lệch trung lệch | trung lệch khống kê bình chuẩn bình chuẩn bình chuẩn

Vay ngân hàng không tir(1)va | 048 | 050 | 019 | 040 | 035 | 048 | ***

Giá trị khoản 518.33 | 168.44 | 459.86 | 139.18 | 482.22 | 153.36 | *** vay (1)/hộ

Giá trị khoản 536.44 | 348.11 | 582.82 |278.12 | 548.83 | 330.58 vay (3)/hộ

Mức độ hài lòng với khoản vay 381 | 082 | 410 | 065 | 399 | 073 | *#* qý

Mức độ hài lòng với khoản vay 375 | 061 | 3.93 | 096 | 3.82 | 0.76

(27 Đánh giá thủ tục với vay hỗ trợ 186 | 073 | 185 | 071 | 185 | 072 mua nhà (1, 2) Luu ý: * tỷ lệ hộ có vay dé mua nhà; ° thang do từ 1: phức tạp; 2: bình thường; 3: đơn giản “Đánh giá mức độ hài lòng với khoản vay thang do likert từ 1 tới 5.

Nguồn: tính toán của tác giả từ dữ liệu khảo sát

Bảng 4.19 trình bày kết quả từ mô hình hồi quy Multinomial Logit (ML), với nhóm so sánh là người không vay vốn từ nguồn thương mại hay hỗ trợ để mua nhà Hệ số Pseudo R’ có giá trị là 0,2 cho thấy việc lựa chọn mô hình là

91 rất phù hợp (Louviere và các cộng sự, 2000) Kết quả cho thấy biến số giáo dục có anh hưởng đáng kể tới việc vay vốn mua nhà Những hộ mua nhà ở xã hội (NOXH) có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ (gói 30 ngàn tỷ đồng hay chương trình tín dụng ưu đãi) cao hơn nhóm nhà ở thương mại giá trung bình và thấp (TMTBT) là 134 %” Giữ nguyên các nhân tố khác không đổi, những người có bằng thạc sỹ sẽ có khả năng tiếp cận vốn vay hỗ trợ mua nhà cao hơn nhóm không có bằng đại học là 95% Về khoản vay thương mại, nhóm có bằng đại học ít có khả năng vay vốn thương mại để mua nhà thấp hơn nhóm không có băng đại học là 42% Tuy nhiên, nhóm có bằng thạc sỹ lại có khả năng vay thương mại mua nhà cao hơn so với nhóm không có bằng thạc sỹ là 140% Tuy nhiên, biến số nghề nghiệp, tuổi, quy mô hộ và thu nhập không có quan hệ với khả năng vay vốn mua nhà Điều này có thể hàm ý rằng trong thực tế không có sự phân biệt trong việc cho vay với nhóm khách hàng theo nghề nghiệp và điều kiện kinh tế bởi các quy định cho vay khá cụ thé và ro ràng.

Một số đặc điểm của căn hộ có quan hệ với khả năng tiếp cận các nguồn vốn khác nhau dé mua nhà Kết quả cho thay tông giá trị căn hộ hay diện tích nhà bình quân đầu người càng lớn thì khả năng vay vốn hỗ trợ thấp hơn so với việc không vay Vi dụ, diện tích căn hộ/người tăng thêm 10 mỶ thì khả năng vay vốn hỗ trợ giảm đi 50%” Biến số vùng miền cũng có tác động đáng kể tới khả năng tiếp cận vốn vay Kết quả cho thấy, trong điều kiện các nhân tố khác không đổi thì người dân ở Đà Nẵng có khả năng vay vốn hỗ trợ mua nhà thấp hơn nhóm ở TP HCM là 93% Người dân ở Hà Nội có khả năng vay vốn thương mại mua nhà thấp hơn người dân TP HCM là 78%.

“Tính bang RRR (ralative risk ratio)-I=e”-I=e"*Š-1=1,34 lần (134%)

Vay vốn hỗ trợ mua | Vay thương mai nhà so với không mua nhà so với

Biến giải thích kẻ : Không vay

Hệ số chuẩn Hệ số chuẩn vững vững

Bằng đại học/cao đăng” 0.12 (0.258) | -0.54** | (0.271)

Cán bộ CNV nhà nước” 0.50 (0.313) -0.42 (0.421)

Lam việc cho doanh nghiệp” 0.41 (0.255) 0.08 (0.230)

Tổng sô thành viên trong hộ 0.02 (0.239) 0.19 (0.292)

Số trẻ em (nhỏ hơn 15 tuổi) -0.21 (0.220) -0.03 (0.254)

Thu nhập từ 10-20 triệu/hộ/thángˆ| 0.53 (0.381) 0.21 (0.374)

Thu nhập trên 20 triệu/hộ/tháng” 0.05 (0.520) 0.11 (0.392)

LogarIt tông giá trị nhà khi mua_ | -1.62*** | (0.472) 0.37 (0.402)

Diện tích nhà bình quân đâu người (m2 -0.07*** | (0.023) -0.00 (0.025)

Khoảng cách tới trường THPT : , 0.11 (0.121) 0.12 (0.105) gân nhât

Khoảng cách tới trường THCS

` -0.04 (0.110) | -0.31* | (0.160) gan nhat Mật đô hộ/thang máy -0.01** | (0.006) -0.01 (0.005)

Khoảng cách tới trung tam

` , 0.02 (0.107) -0.12 (0.078) thương mai/chg gân nhat

Khoảng cách tới công viên gần

Khoảng cách tới bến xe bus gần

Khoảng cách tới nhà trẻ gần nhất | -0.27*** | (0.088) | 0.26*** | (0.081)

Luu ý- cluster theo dự án và sai sô chuân vững được sử dụng trong mô hình *,**,*** biêu thị mức ý nghĩa thông kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1% Nhóm so sánh trong các biến giả " được sử dung lần lượt là: nhà ở TMTBT; nữ; có kết hôn; chưa có bằng DH/cao dang; tự kinh doanh; thu nhập dưới 10 triệu/hộ/tháng lúc mua nhà; nội thất hoàn thiện; TP Hồ

4.4.2 Phân tích tác động của vốn và các nhân tô khác tới sự hài lòng nhà ở Đề đánh giá chất lượng nhà ở, nhiều chỉ số đã được xây dựng trong nhiêu năm qua va trong sô các chỉ sô được đê xuât, khái niệm vé sự hài lòng nhà ở được sử dụng phổ biến nhất trong đánh giá van dé nhà ở (Amole, 2009).Yi (1985) cho rằng việc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác với hài lòng về

94 nhà ở Sự hài lòng được định nghĩa là khoảng cách giữa kỳ vọng và nhu cầu được thực sự đáp ứng của người tiêu dùng (Galster, 1987) Do vậy, chỉ số hài long nhà ở được sử dụng chủ yếu dé đánh giá chất lượng về chất lượng nhà ở ở hầu hết các quốc gia (Amole, 2009; Aragonés và các cộng sự, 2002; Jagun và cỏc cộng sự, 1990; Kellekci và Berkửz, 2006; Lee và Park, 2010; Thomsen và Eikemo, 2010).

Nhà ở thường được coi là điều kiện then chốt đảm bảo cho sức khoẻ và là một nhân tố quan trọng quyết định chat lượng sống của con người (Dunn, 2002) Sự hài lòng của nhà ở đã được ghi nhận là một trong những yếu tố trung tâm của chất lượng cuộc sống chung của các cá nhân Do đó, mức độ nhu cầu và khát vọng của cá nhân được đáp ứng bởi điều kiện nhà ở là mối quan tâm của cả nhà nghiên cứu và nhà phát triển nhà ở (Baiden và các cộng sự, 2011) Ở các nước phát triển, các nhà hoạch định chính sách cố gắng đảm bảo các điều kiện nhà ở được đáp ứng theo nhu cầu của người dân và do đó đóng góp vào chất lượng cuộc sống của họ (Ginsberg và Churchman, 1984). ĐỀ cung cấp thêm những bằng chứng khoa học cho chính sách nhà ở, có nhiều nghiên cứu đánh giá những nhân tố tác động tới sự hài lòng nhà ở nhiều nước (Tran và Van, 2017) Tuy nhiên, theo sự tìm hiểu của tác giả thì chưa có nghiên cứu nao đánh giá mức độ hài long nhà ở của nhóm cu dân NOXH va

NOTMTBT và các nhân tố tác động tới nó với nhà ở Việt Nam Day chính là khoảng trống nghiên cứu mà tác giả luận án sẽ giải quyết.

Bảng 4.20 trình bày thống kê mô tả về biến phụ thuộc được sử dụng trong phương trình cấu trúc (phương trình 2) Giá trị bình quân của biến số hài lòng cuộc sống cho cả ba thành phó là 3,46 Giá tri thống kê mô tả cho thấy mức độ hài lòng cao nhất ở TP HCM, sau đó là Hà Nội và Đà Nẵng Tuy nhiên, kiểm định thống kê Dunn-test cho thấy sự khác biệt chỉ có ý nghĩa thống kê khi so sánh TP HCM và Hà Nội Số liệu cho thấy khoảng 60% người được khảo sát hài lòng và rất hài lòng với nhà ở, khoảng 20 % có mức độ bình thường và còn lại là 20% biểu thị sự không hài lòng và rất không hài lòng với

95 nhà ở Số liệu cho thấy tỷ lệ % người hài lòng và rất hài lòng cao hơn ở Tp HCM so với Hà Nội và Đà Nẵng Cần lưu ý rằng sự khác biệt này chỉ là kết quả thống kê mô tả hoặc kiểm định Dunn-test để suy diễn so sánh cho tổng thé, nhưng không nói được nguyên nhân của sự khác biệt về mức độ hài lòng nhà ở giữa các cá nhân Đề làm được điều này, cần có các phân tích thống kê đa biến với chỉ định mô hình phù hợp sẽ được phân tích ở Bảng 4.16.

Bảng 4.20: So sánh hài lòng với nhà ở của người dân ở ba thành phố

Loại nhà Hà Nội Đà Nẵng TP HCM Chung

Mức độ % % % cả ba TP lượng lượng lượng

Luu ý: (1) Ha Nội so với DN; (2) Hà Nội so với TP HCM; (3) Đà Nang so với TP HCM.

* + *** biểu thị mức ý nghĩa thống kê ở mức tương ứng 10%, 5% và 1%.

Các tài liệu nghiên cứu đã xác định nhiều nhân tố khác nhau tác động tới hài lòng nhà ở với các nhóm dân số khác nhau (Lee và Park, 2010; Tuyến và Hưởng, 2017) Các nghiên cứu này cho thấy đặc điểm của người dân, đặc điểm của căn hộ (sở hữu, thiết kế, nội thất, ngoại thất, chi phí cho nhà ở, ) có quan hệ chặt chẽ với mức độ hài lòng nhà ở Bên cạnh đó, môi trường xung quanh căn hộ, vi trí và các tiện ich đi kèm có tác động mạnh tới sự hài lòng nhà ở (Addo, 2015; Amole, 2009; Baiden và các cộng sự, 2011; Diaz-

Serrano, 2006; Galster, 1987; Y1, 1985) Trong bối cảnh nghiên cứu của luận án, vay von mua nhà từ các nguồn khác nhau cũng có thê có tác động tới mức độ hài lòng nhà ở vì các lý do sau Thứ nhất, với các hộ vay được vốn dé mua nhà, mức độ hài lòng với nhà ở có thể cao hơn với những hộ không vay bởi với họ việc sở hữu được căn hộ là điều ước mơ và mong muốn Vay được vốn giúp họ hiện thực hóa sớm mong muốn này và do vậy họ rất hài lòng với tình trạng nhà ở hiện tại Thi? hai, việc phải trả các khoản lãi và vốn vay gốc hang tháng (vay trả góp) là gánh nặng tài chính có thé làm cho mức độ hài lòng nhà ở với các chủ hộ vay vốn thấp hon chủ hộ không vay vốn Thi? ba, tình huống có thê xảy ra là hai tác động này đồng thời xảy ra và khi đó tác động ròng sẽ phụ thuộc vào tình huống nào xảy ra mạnh hơn.

Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ xem xét vai trò của nguồn vốn vay mua nhà đối với sự hài lòng nhà ở của người dân mua NOXH và NOTMTBT Với thang đo Likert về hài lòng với sản phẩm, với cuộc sống nói chung thì các nghiên cứu thường đưa ra giả định biến số này có giá trị liên tục hoặc thứ bậc và các nghiên cứu thực nghiệm đã chứng mình răng kết quả từ việc sử dụng mô hình hồi quy bình phương nhỏ nhất hay Logit/probit thức bậc đều cho kết quả thống nhất (Ferrer-i-Carbonell và Ramos, 2014) Tuy nhiên, dé cho việc tính toán và diễn giải kết quả được thuận tiện, các nghiên cứu trong kinh tế thường sử dụng biến thứ bậc đo lường sự hài lòng có giá trị như biến liên lục và sử dụng các phương pháp hồi quy tuyến tính để đánh giá các nhân tố tác động tới sự hài lòng nói chung (Ferrer-i-Carbonell và Ramos, 2014; Ferrer-i-

Carbonell và Frijters) Do vay, trong nghiên cứu này, tác gia cũng sử dụng các biến số về hài lòng nhà ở như biến có giá trị liên tục và sử dụng các mô hình hồi quy tuyến tính dé ước lượng các tác động của các biến số.

Bảng 4.21 cho thấy giá trị thống kê Cragg-Donald là 5,571, lớn hơn giá trị bác bỏ 5,442, và do vậy xác nhận rằng các bién công cụ được sử dụng đảm bảo tính liên quan (đủ mạnh) Bên cạnh đó, giá tri thong ké cua Hansen J statistic (p-value) không có ý nghĩa thống kê (0.82) và do đó xác nhận tính

97 ngoại sinh của biến công cụ Sau cùng, kiểm định tính nội sinh của biến tài chính (vay vốn hỗ trợ và vay vốn thương mại) cho thấy hai biến này có tính nội sinh sao (p-value 60 tuổi:

7 Nghề nghiệp (tai thời điểm mua nhà) e_ Viên chức nhà nước (mô tả cụ thé công viéc): e Nhân viên/công nhân (tư nhân, nước ngoài, nhà nước): e Tự làm (tự sản xuất kinh doanh, tự trả công): e Khác (xin ghi rõ):

9 Địa chỉ thường trỳ trước khi mua nhà (quận/thành phố): ơ—

10 Ông/Bà biết thông tin mua căn hộ từ kênh nào:

Môi giới nhà đất C1 Người thân, bạn bè LI Phương tiện truyền O Báo, tờrơi LI thông

Sàn giao dịch Cl Khác:

11 Tổng thu nhập hàng tháng của gia đình Ông/Bà (tai thời điểm mua nhà) khoảng:

12 Tổng chi phi bình quân hang tháng của gia đình Ong/Ba (tai thời điểm mua nhà) khoảng:

13 Diện tích căn hộ của Ông/Bà:

14 Ông/Bà đã mua căn hộ/nhà có mức độ hoàn thiện: a Xây thô [1 c Hoàn thiện đầy đủ oO b Hoan thién co ban O d.

Lý do Ông/Bà lựa chọn là gì?

15 Số lượng phòng ngủ trong căn hộ:

16 Số lượng phòng tắm trong căn hộ:

17 Số Lôg1a (ban công) của căn hộ:

18 Ông/Bà mua căn hộ với mức giá:

19 Tổng chi phí Ong/Ba mua nhà cho tới khi đã hoàn thiện day đủ dé ở:

20 Khoản tiền mua nhà phụ thuộc chính vào:

Vay ngân hàng LI Vay người thân O Ban tai san LÌ Khác: O

Tiết kiệm L1 21 Thời gian Ông/Bà ký hợp đồng và thời gian về ở căn hộ:

22 Hạng mục Ông/Bà cải tạo nhiều nhất khi chuyền tới căn hộ là gì?

23 Nếu được quyết định lại, Ông/Bà sẽ lựa chọn:

Chung cư/nhà dựán O Nhà đất Oo Lý do của Ông/Bầ: ccc ccccccecccececeeccceseeuseeeeeeeeeeeeeeeusaeeeeeeseeey

Trong trường hợp phương án trả lời là chung cư, Ông/Bà sẽ lựa chọn/hay mong muon:

PHAN 2: NỘI DUNG KHẢO SÁT: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ và sự hai lòng sau sử dụng

1 Xin Ông/Bà xếp theo thứ tự quan trọng các yếu t6 ảnh hưởng tới quyết định mua nhà, căn hộ (theo thứ tự từ 1 đến 5, trong đó 5 là quan trọng nhất):

Không gian sống riêng tư

Vân đê về tài chính VỊ trí thuận tiện (khoảng cách)

2 Ông/Bà hãy đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yêu tô đến quyết định mua nhà và sự hài lòng của các yêu tô sau khi đã mua và sử dụng căn hộ Xin Ông/Bà đánh dấu vào ô thích hợp với quy ước sau:

4: Ảnh hưởng 1: Rất không ảnh hưởng

2: Không ảnh hưởng 3: Bình thường

Hài lòng sau ơơ Mức độ ảnh ; TT Các yêu tô khi sử dụng hưởng

Diện tích sử dụng của căn hộ 11213145

Tính | Thiết kế và trang trí bên trong 1I2|3|4|5 năng | Thời gian nhận căn hộ I1213|14|5 của nhà | Chất lượng xây dựng 1|2|3|4|5

Diện tích phòng khách IJ2|314|5

Sô lượng phòng ngủ I2|314|5 gian z r

, Sô lượng phòng tăm I1213|14|5 sông ;

Dién tich cua nha bép I121314|5 riêng tư :

Sự săn có của phòng chứa đô I1213|14|5

, |Muc phí dịch vụ chung cư hàng Vân đê 112

Lượng tiên san có khi mua căn hộ 112 chính

Khoảng cách từ căn hộ đến trường học 112

Khoảng cách từ căn hộ đến nơi làm

Khoảng | việc "|? cách | Khoảng cách đến phương tiện giao thông công cộng ‘|?

Khoảng cách từ căn hộ đến chợ, ilo trung tâm mua sam

Các tiện ich di kèm chung cu (nha tré, khu thé thao, công viên, sinh | | | 2 hoạt cộng đồng)

Phong thủy, tâm linh (gân nghĩa trường 112

Tiêng ôn xung quanh 1/2 Ô nhiễm của môi trường xung^

1: Rất không đồng ý 4: Đồng ý 2: Không đồng ý 5: Rất đồng ý

1 Ông/Bà thay hai lòng với căn hộ đang ở 1|2|3|4|5 2 Ông/Bà sẽ giới thiệu cho bạn bè mua căn hộ tương tự |I|2|314)15 3 Nếu được quyết định lại, Ông/Bà vẫn mua căn hộ này |1|2|3|4|5 4 Ông/Bà không có ý định tìm mua căn hộ mới I12|13|14|5

Nhìn chung Ông/Bà rat hài lòng với quyết định mua

5 Sane uaaauen I12|13|14|5 căn hộ này

a Đã từng đi vay mua nhà, không có ý định vay tiếp b Đã từng đi vay mua nhà, có ý định vay tiếp c Chua từng di vay mua nhà, đang có ý định đi vay d Chưa từng đi vay mua nhà và không có ý định đi vay mua nhà

Trường hợp câu trả lời là a thì đê nghị trả lời tiếp câu hỏi số 2, 4, 5 Trường hợp câu trả lời là b thì đê nghị trả lời tiếp câu hỏi số 2, 3, 5 Trường hợp câu trả lời là c thì dé nghị trả lời tiếp câu hỏi số 3, 5

Trường hợp câu trả lời là c thì dé nghị trả lời tiếp câu hỏi số 4, 5

2 Xin Ông/bà cho biết một số thông tin về khoản vay hiện tại của mình? a Năm di vay: b Thời gian vay: c Mức vay: d Bên cho vay: e Mức lãi suât vay: %/nam

LI LI LI LI f Định kỳ trả:

03 thang L] Năm L] g Số tiền phải trả mỗi kỳ: triệu đồng/kỳ h Ông/bà có tham gia gói hỗ trợ/ưu đãi về nhà ở không?

B Gói cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 (gói 30.000 ty) 0 Chương trình ưu đãi của các thế chấp tín dụng: Trong đó:

- Mức lãi suất trong thời gian ưu đãi: %/năm - Thời gian ưu đãi lãi suất: tháng

- Mức lãi suất thế chấp tín dụng cam kết áp dụng sau thời gian ưu đãi:

L] Không tham gia m Ông/bà đánh giá như thế nào về các gói hỗ trợ/chương trình ưu đãi lãi suất này?

HRáttốt [lTốt [lBinhthường [lKhôngtốt O Rất không tốt

Vui lòng ghi rõ lý đO: SH kh hy n Tài sản bảo đảm:

O Tài sản hình thành từ vốn vay (nhà ở hình thành từ vốn vay)

L] Tài sản khác cua minh

L] Tài sản khác của người thân

I Hồ sơ thủ tục: © Don giản O Bình thường H Phức tạp p Thời gian giải quyết (don vị: ngày): q Xin Ông/bà cho biết một số thông tin về lịch sử trả nợ của mình:

L] Luôn luôn trả đúng nợ

O Đã từng quá hạn dưới 10 ngày

CO Đã từng quá hạn trên 10 ngày đến 1 tháng C1 Đã từng quá hạn trên 1 tháng đến 3 tháng

O Đã từng quá hạn trên 3 tháng

Vui long cho biết lý do quá hạn:

3 Xin Ông/bà cho biết về mong muốn của mình khi vay vốn mua căn hộ mới? a Năm dự kiến đi vay: b Thời gian dự kiến vay: c Mức vay dự kiến: - d Dự kiến vay của:

Ly do lựa chọn bên cho vay: e Ông/bà có mong muốn tham gia gói hỗ trợ/ưu đãi về nhà ở không?

[ Mong muốn tham gia các gói hỗ trợ của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước

CO Mong muốn tham gia các chương trình ưu đãi của các thé chap tín dụng:

- Mức lãi suất mong muốn trong thời gian ưu đãi: %/năm - Thời gian ưu đãi lãi suất mong muốn: tháng

- Mức lãi suất mong muốn TCTD cam kết áp dụng sau thời gian ưu đãi:

L] Không tham gia f Định kỳ trả mong muốn:

03 tháng O Nam O g Số tiền có thé trả mỗi kỳ: triệu đồng/kỳ h Tài sản bảo đảm:

O Tài sản hình thành từ vốn vay (nhà ở hình thành từ vốn vay)

L] Tài sản khác của mình

O Tài sản khác của người thân m Hồ sơ thủ tục có thể cung cấp:

H Hồ sơ pháp lý (CMND/ Hộ khau/ giấy tờ tương đương, )C1 Hồ sơ mục đích vay (Hợp đồng mua bán, thông báo nộp tiền, )

Tiêu đề	Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình
Tác giả	Nguyen Tuan Anh
Người hướng dẫn	PGS.TS Nguyen Hong Son, TS Dinh Xuan Cuong
Trường học	ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE
Chuyên ngành	Tài chính - Ngân hàng
Thể loại	Luận án tiến sĩ
Năm xuất bản	2018
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	162
Dung lượng	35,79 MB