báo cáo thẩm định giá nhà ở tại thời điểm tháng 9 2023 cho mục đích mua bán

Điều kiện môi trường và cảnh quan: - Môi trường: Nằm ở khu vực có dân cư đông đúc, đầy đủ tiện ích, có nhiều nhà xây căn hộ dich vụ và phòng trọ cho công nhân làm việc quanh khu vực.- Gi

BÁO CÁO 3THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở TẠI THỜI ĐIỂM THÁNG 9/2023 CHO MỤC

ĐÍCH MUA – BÁN1 THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ:

1.1 Thông tin tài sản thẩm định:

- Tên tài sản: Nhà ở (Nhà ở riêng lẻ).- Vị trí tọa lạc: Hẻm 39, Đường 102, Phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, TP

Hồ Chí Minh.- Thời điểm: Tháng 9/2023.- Mục đích: Mua – bán

dẫn 1 số điều của nghị định 89/2013/NĐ-CP

2 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:

2.1 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá:

- Số vào sổ cấp GCN CH08294- Cấp ngày 24 tháng 12 năm 2018- Bản vẽ sơ đồ nhà đất

2.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá:2.2.1 Quyền sử dụng đất:

- Vị trí địa chính: Thửa đất số 740, tờ bản đồ số 56- Vị trí hành chính: Số nhà 20

- Vị trí địa lý: Hẻm 39, Đường 102, Phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, TP Hồ Chí Minh

- Thời hạn/ Mục đích sử dụng đất: Lâu dài/ Đất ở tại đô thị.- Hình dáng: Vuông vức

- Cơ sở hạ tầng: Hoàn thiện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước vận hành tốt

- Hướng: Tây Bắc

2.2.2 CTXD trên đất:

- Diện tích xây dựng: 43,3m2.- Diện tích sử dụng: 43,3m2

.- Cấp loại, số tầng: Cấp 4, 1 tầng.- Năm xây dựng: 2009

- Các tiện tích khác: Thụ hưởng các lợi ích công cộng như: chợ Tăng Nhơn Phú A 650m; bệnh viện quận 9 650m; trường THCS Trần Quốc Toản 900m; trường ĐH Tài chính – Marketing 1,3km; Ngã 4 Thủ Đức 2,7km…- Thông tin sử dụng: Hình thức sở hữu riêng, đang được giao dịch trên thị

trường

2.2.3 Điều kiện môi trường và cảnh quan:

- Môi trường: Nằm ở khu vực có dân cư đông đúc, đầy đủ tiện ích, có nhiều nhà xây căn hộ dich vụ và phòng trọ cho công nhân làm việc quanh khu vực.- Giao thông: Thuận tiện đi lại và di chuyển đến chợ, bệnh viện, ủy ban, nhà

thờ cũng như các trường đại học xung quanh

3.THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG:

3.1 Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực thẩm định

- Nằm tại hẻm 39, gần mặt tiền đường 102, quận 9 hiện thuộc thành phố Thủ Đức Mật độ dân cư tại đây khá đông đúc, sầm uất Tình hình an ninh, trật tự, an toàn xã hội tốt

3.2 Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại ví trí bất động sản thẩm định tọa lạc

- Các giao dịch thứ cấp trên thị trường thứ cấp diễn ra ngày càng mạnh mẽ và dần được chính quy hóa Tỷ lệ cấp GCNQSDĐ và QSH nhà ở tại đây đạt mức dao động từ 70-90%

- Thị trường BĐS có những biến đổi mạnh, đó là sự tham gia của các nhà đầu tư BĐS từ các công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước cùng với các nhà đầu tư là cá nhân.- Cùng với các chính sách tối ưu của Nhà nước về ngành BĐS Dự đoán

trong những năm tới đây thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh mẽ.- Thông tin về đơn giá xây dựng và tỷ lệ tương quan về đơn giá quyền sử

dụng đất được giả định như sau:

- Tương quan về quy mô diện tích: Từ 10 m đến 30 m22 97%Trên 30 m đến 50 m22 100%Trên 50 m đến 90 m22 95%- Tương quan về số tầng:

4 CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ:

4.1 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá:

- Trên cơ sở mục đích thẩm định giá và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài

sản thẩm định giá, cơ sở giá trị được xác định là cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá

- Theo tiêu chuẩn TĐGVN 01: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa 1 bên là người mua sẵn sàng mua và 1 bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”

4.2 Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: việc sử dụng tài sản tốt nhất

và hiệu quả nhất của tài sản là đạt mức hữu dụng tối đa cho phép về pháp lý,điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luôn

luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sửdụng tài sản gắn liền với người mua

- Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp, cung cầu 4.3 Phương pháp thẩm định giá:

- Căn cứ vào đặc điểm tài sản thẩm định giá có kết cấu đất và công trình liên

quan đến đất nên phương pháp thẩm định giá được áp dụng là phương pháp chi phí.

5 THU THẬP THÔNG TIN:5.1 Thông tin tài sản thẩm định:- Nằm tại địa chỉ Hẻm 39 Đường 102, Phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, TP

HCM, có diện tích đất 43,3m2

,vuông vức Nhà cấp 4, một tầng, có diện tich sàn

43,3m, hướng Tây Bắc, được xây dựng năm 2009 (hiện tại chủ nhà đang bán ngộp).

5.2 Thông tin tài sản so sánh:

, được xây dựng năm2006

 Tài sản so sánh 2:

- Địa chỉ 26/6B2 Làng Tăng Phú, khu phố 4, Phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9,TP Hồ Chí Minh được rao bán 3,3 tỷ đồng tại thời điểm thẩm định giá, có diện tíchđất 80,2m2, vuông vức Nhà cấp 4, được xây dựng năm 2008, một tầng, có diện tíchsàn 42,8m2

 Tài sản so sánh 3:

- Địa chỉ 16/14 Làng Tăng Phú, khu phố 4, Phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, TPHồ Chí Minh được rao bán 3,8 tỷ tại thời điểm thẩm định giá, có diện tích đất 53m2, vuông vức Nhà cấp 3, 2 tầng, được xây dựng năm 2009, có diện tích sàn 76,4m2.(Do chủ kẹt nên hạ sâu còn 3,3 tỷ)

5.2.1 Ước tính đơn giá quyền sử dụng đất tài sản so sánh:

+ Tài sản so sánh 1:- Chi phí thay thế = 60,5 x 6 = 363 triệu đồng.- Tỷ lệ hao mòn %H= 2023 200630− x 100 % = 56,67%.

- Gía trị hiện tại của CTXD = 363 x (1-56,67%) = 157,29 triệu đồng.- Gía trị QSDĐ = 2400 – 157,29 = 2242,71 triệu đồng

- Đơn giá QSDĐ = 2242,7142,7 = 52,52 triệu đồng/m 2

+ Tài sản so sánh 2:- Chi phí thay thế = 42,8 x 6 = 256,8 triệu đồng.- Tỷ lệ hao mòn %H= 2023 200830− x 100 % = 50%

- Gía trị hiện tại của CTXD = 256,8 x (1-50%) = 128,4 triệu đồng.- Gía trị QSDĐ = 3300 – 128,4 = 3171,6 triệu đồng

- Đơn giá QSDĐ = 3171,680,2 = 39,55 triệu đồng/m 2

+ Tài sản so sánh 3: Gía bán giảm từ 3,8 tỷ còn 3,3 tỷ- Chi phí thay thế = 76,4 x 6,8 = 519,52 triệu đồng.- Tỷ lệ hao mòn %H= 2023 200950− x 100 % = 28%

- Gía trị hiện tại của CTXD = 519,52 x (1-28%) = 374,05 triệu đồng.- Gía trị QSDĐ = 3300 – 374,05 = 2925,95 triệu đồng

- Đơn giá QSDĐ = 2925,95 = 55,21 triệu đồng/m 2

5.2.2 Phân tích các tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá:

a/ BẢNG SO SÁNH:

Kết cấu 1 tầng 1 tầng + lửng 1 tầng 2 tầng

Hình dáng Vuông vức Nở hậu Vuông vức Vuông vức

Đơn giá 52,52 triệu đồng 39,55 triệu đồng 55,21 triệu đồng

b/ PHÂN TÍCH:

+ Quy mô:

- Tài sản so sánh 1 có quy mô là: 42,7 m , tương quan tài sản thẩm định2

 Không điều chỉnh

- Tài sản so sánh 2,3 có quy mô lần lượt là: 80,2 m và 53 m22

 Kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định

 Điều chỉnh giảm

- Tỷ lệ điều chỉnh = 95 %−97 %97 % = -2,06%

+ Hình dáng:

- Tài sản so sánh 2,3 có hình dáng vuông vức, tương quan với tài sản thẩm định

Đơn giá sau điều chỉnh 1

Đơn giá sau điều chỉnh 2

Đơn giá sau điều chỉnh 3

Vuôngvức Nở hậu

Vuôngvức Vuôngvức

- MGCD của tài sản thẩm định =51,51 41,63 56,98+ 3 + = 50,04 triệu đồng/m2

6.2 Kết luận về giá trị tài sản thẩm định:

- Gía trị QSDĐ = 50,04 x 43,3 = 2166,73 triệu đồng- Chi phí thay thế = 43,3 x 6 = 259,8 triệu đồng- Tỷ lệ hao mòn %H = 2023 200930− x 100 = 46,67%- Gía trị hiện tại của CTXD = 259,8 x (1 – 46,67%) = 138,55 triệu đồng - Gía trị của tài sản cần thẩm định giá = 2166,73 triệu đồng + 138,55 triệu

đồng = 2305,28 triệu đồng