Báo cáo thẩm định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NGƯỜI LÀM BÁO CÁO LỚP MÃ HỌC VIÊN : : : ĐÀM TÙNG ANH MG + ĐG + SÀN 19 2330/2010 CƠ QUAN CÔNG TÁC : SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN IMG ĐỊA CHỈ : SỐ 161 CHÙA LÀNG, HÀ NỘI HÀ NỘI - 2011 Báo cáo thực tập định giá bất động sản Giới thiệu sơ lược thân Họ tên : ĐÀM TÙNG ANH Đơn vị công tác : SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN IMG Trách nhiệm : Môi giới Thẩm định giá bất động sản Kinh nghiệm : Cùng với kiến thức chuyên môn học cộng với va chạm thực tế thân, thực khoảng 50 dịch vụ định giá bất động sản theo yêu cầu khách hàng, đáp ứng tiêu công ty đề Giới thiệu sở thực tập Tên : Sàn giao dịch Bất động sản IMG Trụ sở : 161 phố Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa ĐKKD : 0102010027 Điện thoại: 043992255 Fax: 0437759985 Cơ cấu tổ chức,bộ máy : Giám Đốc Phó Giám Đốc P.Kinh Doanh P Pháp lý P Dự Án P HC – Nhân Sự P.Kế Tốn Sàn hoạt động theo chế phịng ban hoạt động độc lập với có phối hợp chặt chẽ với chịu quản lý chung ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản Giám Đốc Hoạt động theo giấy phép kinh doanh số 0102010027 Sở kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội cấp Sàn gồm khu giao dịch nhà ngồi trời với diện tích khoảng 500m2, thuận lợi cho nhà đầu tư đến giao dịch Việc thành lập sàn nhằm tạo chuyên nghiệp hố chuẩn hố chiến lược kinh doanh Cơng ty cổ phần quản lý tài sản quốc tế IMG Đây nơi giao dich sản phẩm bất động sản Cơng ty để góp phần tạo nên lợi cạnh tranh hiệu tốt với thoả mãn khách hành Lĩnh vực hoạt động sàn : Môi giới, Đầu tư kinh doanh Bất Động sản, bao gồm: • Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê cho thuê Bất động sản • Quảng cáo, mơi giới Bất động sản • Địnhgía, Đấu giá Bất động sản • Đào tạo Bất động sản • Hỗ trợ tài Tư vấn đầu tư kinh doanh hồn thiện thủ tục pháp lý: • Tư vấn đầu tư, môi giới, tư vấn pháp lý dự án khu cơng nghiệp • Tư vấn thiết kế, kiến trúc, nội thất miễn phí cho Khách hàng Sàn giao dịch bất động sản IMG nổ lực hết mình, bước hồn thiện, nâng cao để đáp ứng địi hỏi đáng Khách hàng đối tác ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Từ luật đất đai đời năm 1993 thị trường Bất động sản có bước phát triển mạnh mẽ quy mơ, cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, phát huy nguồn vốn xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách nông thôn thành thị, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước…Song phát triển chủ yếu tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung - cầu thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia giao dịch thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin thị trường không minh bạch, kiến thức người dân Bất động sản hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định giá bán cịn người mua khơng biết mua với mức giá phù hợp Khiến cho giá Bất động sản không phản ánh giá trị thực chúng Trước tình hình u cầu đặt cho đội ngũ thẩm định giá phải có kiến thức chuyên môn lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản Có xác định giá trị Bất động sản, nâng cao tính minh bạch thơng tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản nước ta phát triển Số: 216- CT/IMG V/v: Thẩm định giá ĐÀM TÙNG ANH Hà nội, ngày 19 tháng 12 năm 2010 Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Căn Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 341/2010/HĐDV-IMG ngày 19/12/2010 Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhà số 86 phố Hòa Mã, Phường Phạm Đình Hổ, Quận Hai Bà Trưng Mục đích thẩm định giá: Làm sở xác định giá bán Thời điểm thẩm định giá: Tháng 12 năm 2010 Căn pháp lý thẩm định giá BĐS Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường Thực trạng BĐS Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh trực tiếp Kết thẩm định giá: Trên sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán cung cấp; qua khảo sát thực tế trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản thị trường; sử dụng phương pháp thẩm định giá tính tốn; Cơng ty cổ phần quản lý tài sản quốc tế IMG thông báo kết thẩm định sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà bà: Dư Đặng Hông Liên 44.100.000.000 đồng (Bốn mươi bốn tỷ trăm triệu đồng) 9.1 Điều kiện ràng buộc: Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm định, liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động 9.2 Giá vật liệu xây dựng coi thay đổi, tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi không đáng kể ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản 9.3 Kết thẩm định giá sử dụng làm sở xác định giá bán, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Chứng thư định giá lập thành có giá trị pháp lý nhau, giao cho bà Dư Đặng Hồng Liên, lưu hồ sơ định giá cơng ty Thẩm định viên Giám đốc Ơng Đàm Tùng Anh Bà Phạm Thị Hà ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản BÁO CÁO THẨM ĐỊNH Giá trị nhà số nhà số 86 phố Hòa Mã Bất động sản thẩm định Giá trị nhà số số 86 phố Hòa Mã Khách hàng yêu cầu Bà Dư Đặng Hồng Liên Địa Căn nhà số 86 phố Hịa Mã, Phường Phạm Đình Hổ, Mục đích thẩm định Quận Hai Bà Trưng Xác định giá bán Thời điểm thẩm định Tháng 12 năm 2010 Công ty thẩm định Công ty cổ phần quản lý tài sản quốc tế IMG Địa 161 Chùa Láng, Hà Nội I Căn pháp lý Bất động sản: - Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Luật Kinh doanh BĐS 2006 văn hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Luật Nhà 2005; - Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003; - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 UBTVQH khóa 10; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá; - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 Chính phủ Thẩm định giá; ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 Chính phủ sửa đổi bổ sung số Điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); - Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); II Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật: * Tài Sản Cơng Trình Trên Đất Bất động sản số 86 phố Hịa Mã, P Phạm Đình Hổ, Q Hai Bà Trưng, Hà Nội bao gồm nhà tầng tum hoàn thiện năm 2010 với diện tích sử dụng khoảng 758.6m2 Từ tầng đến tầng văn phòng cho thuê, từ tầng đến tầng hộ Tịa nhà có tầng bán hầm Số 86 phố Hòa Mã, P Phạm Đình Hổ, Q Hai Bà Trưng, Hà Nội 06 10 01 01 04 (tầng) 01 ĐÀM TÙNG ANH Phòng ngủ VS Phòng Khách Bếp/Phụ Văn Phòng Hầm/Bán hầm Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản Chi tiết xây dựng STT A Cấu phần Loại Vật Liệu Cọc Nhà dân dụng/Văn Phòng cho thuê Chịu lực Nhà dân dụng Bê tông Cấu Trúc Móng Sàn Tường ngồi Tường Cửa sổ Mái Bằng Đá hoa thường/Gỗ tự nhiên Gạch Gạch Cửa khung gỗ/Cửa nhơm kính EuroWindow Bê tơng B Điều hịa, nước nóng lạnh Nóng Lạnh Điều hịa Binh nóng lạnh rời Điều hịa rời *Diện tích Khu Đất Lơ đất số 86 phố Hịa Mã, P Phạm Đình Hổ, Q Hai Bà Trưng, Hà Nội tương đối vng vức có chiều rộng mặt tiền 4.07, chiều dài khoảng 25.28m, địa hình tương đối phẳng *Tình trạng nhiễm Chúng tơi khơng có thông tin việc sử dụng khu đất trước tình trạng nhiễm khu đất chung quanh có Chúng tơi khơng thể kiểm tra mơi trường cho khu đất Và đó, chúng tơi khơng thể kết luận khu đất hồn tồn không bị ô nhiễm Chúng giả định khu đất không bị ô nhiễm Trong trường hợp thực tế khu đất bị nhiễm, chúng tơi có quyền thay đổi ý kiến báo cáo định giá ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản * Vị trí phát triển chung quanh bất động sản Bất động sản cần định giá nằm phía nam hướng từ Hà Nội phố Hòa Mã rộng 15m Bất động sản nằm cách trung tâm thành phố khoảng 1.5km phía Bắc Vị trí bất động sản nằm gần trục đường Bạch Mai - Phố Huế - Hàng Bài thuộc nội thành Hà Nội Đối diện bất động sản 02 khu đất thuộc Nhà máy rượu Hà Nội Nhà máy dệt kim Đông Xuân Chúng biết 02 khu đất nhà máy cũ thay dự án bất động sản hỗn hợp tương lai gần Cách bất động sản khoảng 500m phía Nam dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Cơng Trứ cũ Phía Đơng bất động sản tịa nhà Kinh Đơ 93 Lị Đúc Phía Bắc bất động sản giáp với tịa nhà Ruby Plaza Do vậy, cho khu vực xung quanh bất động sản có tiềm phát triển tương lai Cơng trình xung quanh khu vực nhà dân thấp tầng với mật độ tương đối dày * Hệ thống giao thông khả tiếp cận bất động sản Bất động sản nằm mặt đường Hịa Mã (có chiều rộng 15m) Ơ tơ đỗ cửa, phương tiện khác tiếp cận bất động sản tương đối dễ dàng *Các dịch vụ tiện nghi Các dịch vụ sẵn sàng cung cấp để trì hoạt động bất động sản bao gồm điện, nước điện thoại Đặc điểm pháp lý Bất động sản thẩm định: - Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Tờ khai nộp thuế sử dụng đất - Bản đồ trạng, vị trí mảnh đất - Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS - Có giấy phép xây dựng nhà UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ĐÀM TÙNG ANH Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản III Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan, độc lập, điều kiện thương mại bình thường” (TDDGVN) IV Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp Trong phương pháp so sánh trực tiếp, chuyên viên định giá phát triển quan điểm giá trị bất động sản cách phân tích chứng từ mua bán số bất động sản tương tự so sánh bất động sản với bất động sản định giá Tất thể bảng sau: ĐÀM TÙNG ANH 10 Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản Trong trình xác định giá trị bất động sản đặt giả định chi phí đền bù lệ phí chuyển đổi trả đầy đủ vào ngày định giá Sau cân nhắc chứng từ mua bán so sánh, chúng tơi ước định bất động sản có điểm chung Những chứng từ mua bán tổng hợp từ việc tham luận với người môi giới, mạng internet, báo chí nguồn khác Chúng tơi chưa gặp gỡ hay xem tài liệu có hiệu lực thức liên quan tới thông tin mua bán Chúng có quyền xem xét lại văn định giá thông tin sau chứng minh sai sót Trong báo cáo này, chúng tơi sử dụng hai phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp tổng hợp để định giá Sau cân nhắc chứng từ mua bán hữu nhiều yếu tố liên quan tới bất động sản định giá, đưa giá trị thị trường bất động sản sau: Giá Đất $ 1,849,880 Tài Sản Trên Đất Nhà Cửa $ 255,000 Tài Sản Trên Đất khác $ Tổng Giá Trị Làm Tròn ĐÀM TÙNG ANH 11 $ 255,000 $ $ 2,104,880 2,100,000 Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản VI Kết luận Cùng với quan tâm điều kiện thịnh hành thị trường, đoán yếu tố nêu báo cáo này, chúng tơi có quan điểm giá trị thị trường bất động sản định giá vào 19 tháng 12 năm 2010 là: VND 44.100.000.000 (Bốn Mươi Bốn Tỷ Một Trăm Triệu VND) ĐÀM TÙNG ANH 12 Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản PHỤ LỤC Bất Động Sản cần định giá – 86 Hòa Mã Tầng bán hầm Văn Phòng Văn Phòng Văn Phòng ĐÀM TÙNG ANH 13 Mã HV : 2330/2010 Báo cáo thực tập định giá bất động sản Phòng Khách Phòng Bếp Phòng Ngủ Bất động sản xung quanh Bất động sản xung quanh Phố Hòa Mã ĐÀM TÙNG ANH 14 Mã HV : 2330/2010