Với tình hình thị trường bất động sản trong nước đang ngày càng cạnh tranhgay gắt, đặc điểm kinh doanh của từng vùng, miền luôn khác nhau, việc tìm ra cácnhân tố ảnh hưởng đến quyết định
TONG QUAN LÝ THUYET CƠ SỞ LÝ LUẬN VE Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ, ĐẶC DIEM ANH HUONG DEN Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHUNG
O CHUNG CU
Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI CÁC KHU ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI
2.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố
Hà Nội là thủ đô, thành phố trực thuộc trung ương và là một trong hai đô thị loại đặc biệt của nước Việt Nam Hà Nội năm về phía tây bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thé sông Hồng, với địa hình bao gồm vùng đồng bằng trung tâm và vùng đôi núi ở phía bắc và phía tây thành phó Với diện tích 3.359,82 km2, và dân số 8,33 triệu người, Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương có diện tích lớn nhất Việt Nam, đồng thời cũng là thành phố đông dân thứ hai và có mật độ dân số cao thứ hai trong 63 đơn vị hành chính cấp tinh của Việt Nam, nhưng phân bố dân số không đồng đều.
Hà Nội có 30 don vị hành chính cấp huyện, gồm 12 quận, 17 huyện va 1 thị xã.
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Hà Nội năm 2022 tăng 8,89% so với năm 2021, vượt kế hoạch đề ra (7,0% - 7,5%) Khu vực dịch vụ năm 2022 tăng 10,06% so với năm 2021, đóng góp 6,44 điểm % vào mức tăng GRDP Trong năm, các hoạt động kinh doanh, du lịch, nhà hàng, khách sạn, vận tải, thông tin được đây mạnh trong trạng thái bình thường mới, tạo đà phục hồi ngành thương mại, dịch vụ Thành phố đã tăng cường thực hiện các chương trình khuyến mại, kích cầu tiêu dùng, phát triển các loại hình kinh doanh đa dạng, phù hợp với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, hướng đến thị trường tiêu dùng thông minh; đồng thời, kết nối nhanh hơn giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng.
Một số ngành dịch vụ tăng cao so với năm trước, đóng góp đáng ké vào mức tăng chung như: Vận tải kho bãi tăng 15,36%, thông tin và truyền thông tăng 6,5%, hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ (bao gồm du lịch, lữ hành) tăng 40,51%, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 9,19%, bán buôn, bán lẻ tăng 8,58% Động lực tăng trưởng của Thủ đô năm 2022 được xác định là sản xuất công nghiệp và dịch vụ, với sức vươn rat an tượng Cụ thé, sản xuất công nghiệp trong quý IV tiếp tục duy trì đà phục hồi tăng trưởng tích cực, chỉ số sản xuất công nghiệp quý IV tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước Tính chung cả năm 2022, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 8,8% so với năm 2021, trong đó, công nghiệp chế
29 biên, chê tao tăng 9%, tiép tục giữ vai trò quan trọng trong tăng trưởng chung của ngành công nghiệp.
Hà Nội với vai trò trung tâm kinh tê - văn hóa - xã hội của cả nước, hội tụ nên văn hóa truyên thông với nhiêu giá trị, giàu bản sắc và mang tính nhân văn độc đáo.
2.2 Thực trạng thị trường nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trong năm 2022, mặc dù nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thấp nhất trong 8 năm qua nhưng giá bán sơ cấp trung bình vẫn tăng so với năm trước, đạt ngưỡng gần 50 triệu đồng/m2 trong năm 2022, thị trường Hà Nội chỉ có 12.637 nguồn cung mới được tung ra Đây là mức thấp nhất trong 8 năm qua Trong đó, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất với 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9% Đồng thời, số lượng căn hộ bàn giao cũng giảm và trong năm 2022, Hà Nội chỉ có 10.100 căn hộ được bàn giao Được biết, trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm trung bình 36% mỗi năm.
Ngoài ra, tong nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong quý IV/2022 là 20.333 căn hộ Số lượng giao dịch đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và 30% theo năm.
Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%.
Căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội lại ghi nhận giá bán tiếp tục leo thang.
Số liệu báo cáo từ CBRE Việt Nam phân khúc căn hộ đã lập đỉnh trong quý II/2022.
Trung bình giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng ở thị trường TP Hồ Chí Minh (4 -
Các dự án cao cấp ở một sỐ quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm Nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6%, tìm mua căn hộ tăng lần lượt 6% và 4% đối với phân khúc cao cấp, trung cấp, chỉ giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân, đồng thời nguồn cung căn hộ bình dân lại ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.
Giá chung cư Hà Nội đang leo thang ở mức kỷ lục, có dự án tăng 10 - 15% so với cùng kỳ Cơn “bão giá” chung cư đã khiến khu vực nội thành gần như không còn dự án dưới 35 triệu đồng/m2, các quận xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ
Liêm, Hoàng Mai giá căn hộ bình dân cũng đã chạm, thậm chí vượt mức 30 triệu đồng/m2.
2.3 Đánh giá ý định đầu tư nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.3.1 Giới thiệu mẫu điều tra khảo sát và nội dung khảo sát
- Giới thiệu mẫu điều tra khảo sát:
Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tang được sử dụng dé điều tra số liệu nhằm tăng tính đại diện của cỡ mẫu nghiên cứu Theo số liệu thống kê dân số và nhà ở năm 2019 của Tổng cục Thống kê thì thủ đô Hà Nội hiện có 8,33 triệu người.
Như vậy, theo cách tính số lượng cỡ mẫu được chọn theo cách tính Slovin
Với sai số là 10% theo cách tính trên thì cỡ mẫu phù hop là 100 người Nhằm đảm bảo tính khoa học cho nghiên cứu và đủ độ tin cậy, nghiên cứu sẽ tiến hành khảo sát 100 người dân đang sinh sống và làm việc tại thủ đô Hà Nội.
Bảng khảo sát gồm 02 phần, một phần là thông tin chung về mẫu khảo sát, phần thứ hai là nghiên cứu ý định đầu tư vào nhà ở chung cư ở tại các Khu đô thị trên địa bàn Thủ đô Hà Nội.
Nội dung của Thông tin chung về mẫu khảo sát gồm thông tin về giới tính, độ tuổi, thu nhập hàng tháng của người tham gia khảo sát.
Nội dung của phần Nghiên cứu ý định đầu tư vào nhà ở chung cư ở tại các Khu đô thị trên địa bàn Thủ đô Hà Nội gồm 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc 05 biến độc lập bao gồm Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính, Pháp lý.
Biến phụ thuộc là ý định đầu tư vào nhà ở chung cư ở tại các Khu đô thị trên địa bàn Thủ đô Hà Nội của các nhà đầu tư cá nhân.
Khảo sát sẽ tiến hành đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư nhà ở chung cư tại các Khu đô thị tại thủ đô Hà Nội, từ đó xác định yếu tố nào sẽ tác động chính đến ý định đầu tư nhà chung cư của khách hàng và đề xuất các giải pháp và khuyến nghị nhằm phát triển ôn định và lành mạnh thị trường nhà ở chung cư trên địa bàn thành phó Hà Nội.
-Hinh thức khảo sát: có thé sử dụng hình thức khảo sát trực tuyến (qua Google
- Thời gian khảo sát: Trong 2 tuần, để thu thập đủ mẫu và kiểm tra tính tin cậy của dữ liệu.
- Phương pháp lay mẫu: sử dụng phương pháp lay mẫu ngẫu nhiên dé có kha năng bao phủ toàn bộ đối tượng nghiên cứu.
Sau khi thu thập đữ liệu, tác giả đã kiểm tra tính chính xác và đáng tin cậy của dit liệu trước khi phân tích và tóm tắt kết quả.
- Thông tin chung về mẫu khảo sát
Bảng 2.1 Giới tính của người tham gia khảo sát
Từ kết qua khảo sát, cho thay, số lượng nam giới tham gia khảo sát là 60 người, chiếm tỷ lệ 60%, trong khi đó, nữ giới chỉ có 40 người, tức chiếm tỷ lệ 40%.
Tỷ lệ nam giới tham gia khảo sát gấp 1.5 lần so với nữ giới.
Bảng 2.2 Độ tuổi của người tham gia khảo sát Độ tuéi của Anh/ Chi
Từ 18 tuổi đến 24 tuổi Từ 25 tuổi đến 34 tuổi Valid Tir 35 tuổi đến 44 tuổi
PHO HÀ NOI
3.1 Dinh hướng và mục tiêu phát triển thị trường nhà ở chung cư trên dia ban thành phố Hà Nội
Ngày 8-7, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Chương trình phát triển nhà ở thành phô Hà Nội giai đoạn 2021-2030, Hà Nội đặt mục tiêu hạn chế tối da phát triển mới nhà chung cư trong khu vực nội thành; tăng tỷ trọng nhà ở có giá cả hợp lý với khả năng chỉ trả của đa số người dân Các khu đô thị, khu nhà ở phải quy hoạch, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hướng tới bảo đảm tính bên vững.
Trong Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030, thành phố Hà Nội xác định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, gắn với định hướng phát triển đô thị Theo đó, Hà Nội sẽ đây mạnh phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến phát triển thành quận; tập trung đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp nhằm giải quyết nhu câu chỗ ở cho các tầng lớp dân cư với mức thu nhập khác nhau.
Hà Nội phan dau đến năm 2030 điện tích sàn nhà ở bình quân toàn thành phố đạt 32m2 sàn/người; phát triển mới khoảng 5,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội;
15,19 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại; 22,5 triệu mét vuông sàn nhà ở riêng lẻ Tổng diện tích đất dự kiến xây dựng nhà ở trên địa bàn toàn thành phố khoảng 1.868ha Tổng nhu cầu vốn đầu tư xây dựng nhà ở khoảng 880.000 tỷ đồng, trong đó nhu cầu vốn ngân sách khoảng 11.700 tỷ đồng.
3.2 Giải pháp và kiến nghị
Nhận thấy tình hình thị trường bất động sản tại thủ đô Hà Nội hiện nay rơi vào trạng thái bong bóng, khi giá nhà đất, căn hộ ngày càng tăng cao, thực tế nhu cầu mua dé ở của khách hàng rat ít, đa phần các cò đất đã đây giá lên khá cao khiến nhiều dự án khó đến được với người có nhu cầu đề ở thực sự Trước tình hình này, các công ty bất động sản cần hiểu rõ được những nhân tố nào ảnh hưởng đến ý định đầu tư mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng và có định hướng chiến lược đúng đắn Đồng thời, để hạn chế được tình hình bùng nô của thị trường bat
43 động sản hiện nay, Chính phủ cân hiéu được nhu câu của người dân là gì và cân có những chính sách hỗ trợ người dân cũng như các công ty bat động sản đề có thé bình ôn được tình hình nhà ở của người dân hiện nay.
3.2.1 Kiến nghị với doanh nghiệp:
+ Yếu tố pháp lý là mối quan tâm hàng đầu của khách hàng khi có ý định đầu tư mua chung cư tại các khu đô thị ở Hà Nội Tâmlý người mua căn hộ chung cư họ thường chủ động tìm hiểu chủ đầu tư dự án là ai,đã từng xây dựng dự án nào, dự án đó được khách hàng có hài long hay phan nàn vévan đề gì không, tiến độ cấp pháp giấy chứng nhận sở hữu ra sao Tình trạng pháplý về căn hộ chung cư là mối quan tâm tối ưu của khách hàng Chính vì vậy, doanhnghiệp bat động sản cần nhận thức rõ vấn đề này và tập trung hoàn thiện các thủ tục pháp lý và khăng định vị thế của mình hơn nữa nhằm mang lại sự tin tưởng chokhách hàng
+ Cấu trúc căn hộ: Khi quyết định tìm hiểu và mua dự án chung cư, khách hàng đã có dự định về mô hình căn hộ mình muốn sở hữu là diện tích bao nhiêu và số lượng phòng ngủ bao nhiêu là phù hợp với mình Da số khách hàng mong muốn lựa chọn căn hộ 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ, như vậy sẽ phù hợp cho cuộc sông sau này.
+ Tài chính: tài chính là mối quan tâm rất lớn khi khách hàng có ý định đầu tư mua chung cư tại các khu đô thị ở Hà Nội Khách hàng thường quan tâm đến chính sách hỗ trợ của nhà đầu tư, các đợt thanh toán và khả năng thế chấp căn hộ khi không có khả năng thanh toán Chính vì vậy, chủ đầu tư cần có chính sách ưu đãi rõ ràng, hình thức thanh toán linh hoạt để các nhà đầu tư quyết định mua căn hộ chung cư.
+ Tiện ích: doanh nghiệp kinh doanh bat động sảncần nhìn nhận được lợi thé của mình là những tiện ích nao là day mạnh nó dé có thé tăng sức cạnh tranh, đồng thời cần đặc biệt chú ý đầu tư đến yếu tố Phòng cháy chữa cháy nhằm đảm bảo sự an toàn cho khách hàng đồng thời cũng như bảo vệ chính dự án của mình
+ Địa lý: các doanh nghiệp bất động sản cần có tầm nhìn xa trong tương lai, nam bắt được các dự án xây dựng đường xá, kết nối trung tâm thủ đô với các khu lân cận dé đưa ra các dự án phù hợp với kha năng của khách hàng và nắm bắt được nhu cầu của khách hàng.
3.2.2 Một số giải pháp nhắm phát triển thị trường bat động sản tại khu vực
Hà Nội Đầu tư xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp
Phân khúc chung cư Hà Nội dành cho người thu nhập thấp khá đa dạng về giá cả nhưng rất nhiều người vẫn không thể thanh toán trong một lần Vì thế, các dự án bất động sản hiện nay đã đưa ra phương pháp bán chung cư trả góp và liên kết với các ngân hàng đề hỗ trợ người mua vay vốn với lãi suất tốt Việc mua chung cư trả góp sẽ giúp người mua giải quyết được nhiều vấn đề mà vẫn sở hữu được một nơi ở của mình Ưu điềm khi mua chung cư trả góp như sau:
- Có thể chỉ cần trả trước 30% giá trị ngôi nhà và có thể đọn vào ở ngay sau khi hoàn thành các thủ tục trả góp Nhiều ngân hàng còn hỗ trợ khoản vay 100% giá tri của ngôi nhà.
- Được hưởng lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu với mức lãi suất ưu đãi Sau đó, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường Bạn có thể yên tâm về các pháp lý liên quan đến ngôi nhà Vì ngân hàng sẽ tìm hiểu rõ ràng mới đồng ý giải ngân cho bạn.
- Có thé thé chấp chính ngôi nhà đang vay nếu ngân hàng yêu cau tài sản thế chap có giá tri cao. Điêu kiện cân thiêt đê mua được chung cư trả góp
Dé đủ điều kiện mua chung cư cho người thu nhập thấp thông qua hình thức trả góp, bạn cân đáp ứng các điêu kiện sau:
- Lịch sử vay tín dụng: Nếu bạn thuộc các trường hợp nợ xấu như có lịch sử chậm trả góp cho lần vay trước đó, không thanh toán nợ thì bạn rất khó được ngân hàng duyệt cho lần vay mua nhà này.
KET LUẬN
Xã hội ngày càng phát triển, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng lên thì nhu cầu nhà ở càng trở nên bức thiết Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, áp lực nhà ở càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
Người Việt thường có tâm lý “An cư lạc nghiệp” Chính vì vậy, người Việt rất quan tâm dau tư dé có căn nhà, có nơi ở 6n định Tại Hà Nội, hiện nay, nguồn cung của các chung cư ngày càng hạn hẹp khiến giá chung cư tăng nhanh chóng. Điều đó tạo áp lực lớn cho những người có nhu cầu mua nhà ở và kéo theo đó là nhiều hệ lụy như thối giá bất động sản, bong bóng bat động sản Trong Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030, Hà Nội đặt mục tiêu hạn chế tối đa phát trién mới nhà chung cư trong khu vực nội thành; tăng tỷ trong nhà ở có giá cả hợp lý với khả năng chỉ trả của đa số người dân Các khu đô thị, khu nhà ở phải quy hoạch, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hướng tới bảo đảm tính bền vững.
Trong chuyên dé nay, em đã tiến hành khảo sát về ý định đầu tư mua nhà chung cư ở các khu đô thị tại thủ đô Hà Nội Kết quả khảo sát đã đưa ra những thông tin chung về những người có ý định mua nhà ở chung cư, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mua căn hộ chung cư ở các khu đô thị của Hà Nội.
Từ đó, em cũng đề xuất một số kiến nghị với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm phát triển ôn định và lành mạnh thị trường nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.