KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC ĐƯỜNG TRỤCTRUNG TÂM KHU ĐÔ THỊ PHÍA NAM ĐƯỜNG QUỐCLỘ 5 THUỘC KHU ĐÔ THỊ PHỐ NỐI

Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở A_14,15,16 KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG DỰ ÁN: KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC ĐƯỜNG TRỤC TRUNG TÂM KHU ĐƠ THỊ PHÍA NAM ĐƯỜNG QUỐC LỘ THUỘC KHU ĐƠ THỊ PHỐ NỐI XÃ LIÊU XÁ – HUYỆN YÊN MỸ - TỈNH HƯNG YÊN HÀ NỘI, THÁNG NĂM 2011 Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở A_14,15,16 KHU NHÀ Ở THẤP TẦNG DỰ ÁN: KHU ĐÔ THỊ PHÍA BẮC ĐƯỜNG TRỤC TRUNG TÂM KHU ĐƠ THỊ PHÍA NAM ĐƯỜNG QUỐC LỘ THUỘC KHU ĐÔ THỊ PHỐ NỐI XÃ LIÊU XÁ – HUYỆN YÊN MỸ - TỈNH HƯNG YÊN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THƯƠNG MẠI THĂNG LONG GIÁM ĐỐC CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG THỦ ĐÔ GIÁM ĐỐC Những người thực CNDA Kts Chủ trì Thiết kế Kts Kts Kts HÀ NỘI THÁNG NĂM 2011 Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng MỤC LỤC CHƯƠNG 1: SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 5 TÊN DỰ ÁN .5 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH CÁC CƠ QUAN THỰC HIỆN DỰ ÁN THỂ LOẠI CƠNG TRÌNH .5 VỐN ĐẦU TƯ CÁC GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ PHƯƠNG THỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN CHƯƠNG 2: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 33 MỤC TIÊU ĐẦU TƯ .34 HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ .35 CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 37 LỢI ÍCH ĐẦU TƯ 37 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 37 CHƯƠNG 4: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, HIỆN TRẠNG CỦA DỰ ÁN VÀ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 40 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 40 HIỆN TRẠNG CỦA DỰ ÁN 41 ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 44 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ KIẾN TRÚC KỸ THUẬT .45 .2 QUY MÔ DỰ ÁN 45 GIẢI PHÁP QUY HOẠCH - KIẾN TRÚC 46 GIẢI PHÁP KẾT CẤU 52 GIẢI PHÁP CẤP THOÁT NƯỚC 52 GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ĐIỆN VÀ KỸ THUẬT PHỤ TRỢ .57 CHƯƠNG 6: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG - GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU TÁC ĐỘNG 60 NGUỒN GÂY Ô NHIỄM 60 BIỆN PHÁP QUẢN LÝ, GIẢI PHÁP KỸ THUẬT GIẢM THIỂU VÀ KHỐNG CHẾ CÁC TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC .61 CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH KINH TẾ - TÀI CHÍNH .64 CĂN CỨ TÍNH TOÁN 64 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 64 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN .67 NGUỒN VỐN, PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 70 CHƯƠNG 8: PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN, KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN 71 PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN .71 Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng PHƯƠNG ÁN KINH DOANH 71 ĐỀ XUẤT QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH ĐƠ THỊ 72 CHƯƠNG 9: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN 73 HIỆU QUẢ KINH TẾ 73 HIỆU QUẢ XÃ HỘI 73 CHƯƠNG 10: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 KẾT LUẬN .75 KIẾN NGHỊ 76 PHỤ LỤC .77 PHỤ LỤC 78 Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng CHƯƠNG 1: SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN TÊN DỰ ÁN Dự án thành phần Khu nhà A_LK14,15,16 khu nhà thấp tầng – Thuộc Dự Án Khu Đơ Thị Phía Bắc Đường Trục Trung Tâm Khu Đô Thị Nam Quốc Lộ Thuộc Khu Đô Thị Mới Phố Nối – Hưng Yên .2 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH Nằm Dự Án Khu Đơ Thị Phía Bắc Đường Trục Trung Tâm Khu Đơ Thị Nam Quốc Lộ Thuộc Khu Đô Thị Mới Phố Nối – Hưng Yên Xã Liêu Xá – Huyện Yên Mỹ - Tỉnh Hưng Yên .3 CÁC CƠ QUAN THỰC HIỆN DỰ ÁN * Chủ đầu tư: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản Và Thương Mại Thăng Long * Đơn vị tư vấn lập dự án: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Kiến Trúc Xây Dựng Thủ Đô .4 THỂ LOẠI CƠNG TRÌNH Quy mơ diện tích dự án: Khoảng 7200 m2, Bao gồm lô đất sau : Nhà thấp tầng A_LK14 (tổng số 13 ) - Diện tích khu đất: 2051 m2 (được sử dụng xây nhà thấp tầng) - Chiều cao cơng trình: tầng - Diện tích xây dựng: 1294.7m2 - Tổng diện tích sàn: 6674m2 - Mật độ xây dựng tối đa: 70% - Hệ số sử dụng đất: 3.25 lần Nhà thấp tầng A_LK15 (tổng số 22 căn) - Diện tích khu đất: 3492,5m2 (được sử dụng xây nhà thấp tầng) Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - Chiều cao cơng trình: tầng - Diện tích xây dựng: 2184.32m2 - Tổng diện tích sàn: 11224.00m2 - Mật độ xây dựng tối đa: 70% - Hệ số sử dụng đất: 3.21 lần Nhà thấp tầng A_LK16 (tổng số 11 căn) - Diện tích khu đất: 1724m2 (được sử dụng xây nhà thấp tầng) - Chiều cao cơng trình: tầng - Diện tích xây dựng: 1096.32m2 - Tổng diện tích sàn: 5642m2 - Mật độ xây dựng tối đa: 70% - Hệ số sử dụng đất: 3.27 lần VỐN ĐẦU TƯ Nguồn vốn đầu tư xây dựng vốn tự có nguồn vốn huy động hợp pháp khác Chủ đầu tư .6 CÁC GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ Giai đoạn – giai đoạn chuẩn bị đầu tư - Hoàn chỉnh hồ sơ, thủ tục pháp lý dự án - Hoàn thành công tác thỏa thuận phương án kiến trúc thỏa thuận khác - Hoàn thành thiết kế sở thẩm tra quan có thẩm quyền - Lập báo cáo đầu tư cho dự án, trình quan có thẩm quyền phê duyệt - Tiến hành thủ tục, lập kế hoạch kinh doanh nhà Giai đoạn – giai đoạn thực đầu tư - Thiết kế kỹ thuật thi cơng cơng trình, thẩm tra thiết kế kỹ thuật thi công , tổng dự tốn trình cấp có thẩm quyền phê duyệt - Tổ chức thi công xây dựng - Tổ chức giám sát, nghiệm thu kỹ thuật, bàn giao toán phần cơng trình - Thực giám sát chất lượng cơng trình theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam Bộ Xây dựng ban hành Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - Tiến độ cơng trình phải thực theo kế hoạch phê duyệt định đầu tư - Hồn thành xây dựng hạng mục cơng trình Giai đoạn – giai đoạn kết thúc đầu tư - Làm thủ tục tốn cơng trình - Hồn thành thủ tục bán nhà .7 HÌNH THỨC ĐẦU TƯ Đầu tư xây dựng khu nhà cao cấp, đại, đồng hạ tầng kỹ thuật kết hợp với không gian kiến trúc cảnh quan đẹp, đại, phù hợp với địa hình cảnh quanh có sẵn, đảm bảo điều kiện sinh hoạt người mua tiêu quy hoạch phù hợp với toàn khu PHƯƠNG THỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN Dự án thực theo hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý đầu tư xây dựng cơng trình Đơn vị lập dự án đầu tư: Cơng ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng CHƯƠNG 2: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN 9.1 Các văn pháp quy áp dụng dự án - Luật Đất đai Quốc hội Khố XI kỳ họp thứ thơng qua ngày 26/11/2003 - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/4/2004 Chính phủ Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 Chính phủ Quy hoạch xây dựng - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05/01/2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế khu đô thị - Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng năm 2006 phủ việc ban hành quy chế đô thị Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ Xây dựng - Quyết định số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14/8/2007 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành định mức chi phí lập dự án thiết kế xây dựng cơng trình - Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 3/2/2005 Bộ trưởng Bộ Xây Dựng việc ban hành Định mức chi phí quy hoạch xây dựng - Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc hướng dẫn thực Quy chế khu đô thị ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006 Chính Phủ - Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng - Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình - Luật Khuyến khích đầu tư nước - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng Hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ việc ban hành phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ việc thu tiền sử dụng đất - Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ v/v bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ việc thu tiền sử dụng đất - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư .9.2 Căn pháp lý dự án -Căn Quyết định số 77/2004/QĐ - UB ngày 31/08/2004 UBND tỉnh việc ban hành quy chế bảo vệ môi trường địa bàn tỉnh Hưng Yên -Quyết định số 1920/QĐ-UBND ngày 30/09/2010 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị Phố Nối tỉnh Hưng Yên -Quyết Định số 2115/QD- UB ngày 25/8/2004 UBND tỉnh Hưng Yên việc Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu thị cơng nghiệp Liêu Xá phía nam QL5A thuộc khu đô thị Phố Nối tỉnh Hưng Yên đến 2020 -Căn Quyết định số 3080/Q Đ - UB ngày 06/12/2004 UBND tỉnh Hưng Yên việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu thị phía Bắc đường trục trung tâm khu thị phía Nam Quốc Lộ thuộc khu đô thị Phố Nối, tỉnh Hưng Yên -Quyết Định số 1217/QD - UBND ngày 10/7/2007 UBND tỉnh Hưng Yên việc phê duyệt điều chỉnh QHCT xây dựng tỷ lệ 1/500 thị phía bắc đường trục trung tâm, khu thị phía nam QL5 thuộc khu đô thị Phố Nối Hưng Yên -Quyết định số 174/QDD-UBND ngày 23/1/2008 UBND tiinrh Hưng Yên việc phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thị phía Bắc đường trục trung tâm Khu thị phía Nam QL5 thuộc Khu đô thị Phố Nối Kèm hồ sơ tài liệu liên quan: - Hồ sơ thiết kế mẫu nhà Công Ty Cố Phần Tư Vấn Kiến Trúc Xây Dựng Thủ đô lập tháng 9/2010 Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 10 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH KINH TẾ - TÀI CHÍNH CĂN CỨ TÍNH TỐN - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Nghị định số 12/2009/NDD-CP ngày 10/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Thơng tư 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 Bộ xây dựng việc quy định chi tiết số điều nghị định 12/2009 - Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 12/2009 - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Đơn giá XDCT : - Phần xây dựng số 112/2006/QĐ-UBND, ngày 29/08/2006 UBND tỉnh Hưng Yên.- Phần lắp đặt số 111/2006/QĐ-UBND, ngày 29/08/2006 UBND tỉnh Hưng Yên - Định mức xây dựng ban hành kèm theo Công bố số 1776, 1777, 1779/2007/BXD-VP ngày 16/8/2007 Bộ Xây dựng; - Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ tài việc Hướng dẫn tốn dự án hồn thành; - Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình - Các văn pháp quy hành khác TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Đơn vị tính: đồng Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 63 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng STT I Tên hạng mục Diễn giải Chi phí xây dựng Chi phí trước thuế 87.388.745 000 CPxd II Chi phí thiết bị Thuế Giá trị gia tăng Chi phí sau thuế 8.738.874 500 96.127.619 500 CPtb - Cộng (I+II) 87.388.745.000 8.738.874.500 96.127.619.500 - III Chi phí bồi thường giải phóng mặt IV Chi phí quản lý dự án (957/2009/QĐ-BXD) 1,632% x CPxd+Tb Tỷ đồng 87,389 V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình (957/2009/QĐ-BXD) Chi phí khảo sát xây dựng Chi phí lập dự án Chi phí thiết kế vẽ thi công (cho thiết kế bước) Chi phí thẩm tra thiết kế Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi cơng xây dựng Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị - CPxd+tb 1.425.834 763 3.084.816.316 142.583 476 1.568.418.000 308.481.632 193.060.909 19.306.091 302.627 30.262.7 87,389 224 22 89,387 1.002.183.943 976.510 87,389 019 Tỷ đồng 0,114% x CPxd với CPxd 99.710 9.971.0 = 87,389 558 56 Tỷ đồng 0,111% x CPxd với CPxd 97.263 9.726.3 = 87,389 673 67 Tỷ đồng 0,112% x CPxd với CPxd 98.224 9.822.4 = 87,389 949 95 Tỷ đồng 0,000% x CPtb với CPtb = 0,346% x CPxd+Tb với CPxd+Tb= Tính theo tính Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 3.393.297.947 212.367.000 Tỷ đồng 332.889.946 97.651.002 109.681.614 106.990.041 108.047.444 64 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng 1,622% x CPxd với CPxd Chi phí giám sát thi cơng xây dựng = 87,389 Chi phí giám sát lắp đặt thiết 0,000% x CPtb với CPtb = bị 10 Chi phí thẩm tra hiệu 0,051% x CPxd với CPxd DAĐT = 87,389 VI Chi phí khác (109/BTC 33/QĐ-BTC) Tỷ đồng Chi phí bảo hiểm cơng trình Lệ phí thẩm định dự án Lệ phí thẩm định thiết kế Lệ phí thẩm định dự tốn Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn Chi phí kiểm tốn Các chi phí khác x CPxd+Tb với CPxd+Tb= x TMDT với 0,0131% TMDT = x CPxd+Tb với 0,0279% CPxd+Tb= x CPxd+Tb với 0,0198% CPxd+Tb= x TMDT với 0,1376% TMDT = x TMDT với 0,1951% TMDT = x CPxd+tb với 0,5000% CPxd+tb= 0,3000% - Tỷ đồng Tỷ đồng 87,389 Tỷ đồng 87,389 Tỷ đồng 87,389 Tỷ đồng 87,389 Tỷ đồng 87,389 Tỷ đồng 87,389 Tỷ đồng 87,389 10% x(I+II+III+IV+V+ VI) = 93,09 Tổng cộng Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 141.744.5 44 1.559.189.988 Tỷ đồng Cộng (I+II+III+IV+V+VI) VII Dự phịng phí 1.417.445 444 Tỷ đồng 44.568 260 1.063.081 970 262.166 235 11.447 926 24.381 460 17.302 972 120.246 913 170.495 441 436.943 725 93.086.975 471 9.308.697 547 102.395.673 018 - - 4.456.8 26 49.025.086 1.042.98 104.298.4 4.672 67 26.216.6 24 288.382.859 1.144.7 93 12.592.718 2.438.1 46 26.819.606 1.730.2 97 19.033.269 12.024.6 91 132.271.604 17.049.5 44 187.544.986 43.694.3 73 480.638.098 9.308.697 102.395.673 547 018 930.869.7 10.239.567.3 55 02 10.239.567 112.635.240 302 320 65 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 3.1 Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn trả lãi vay thời kỳ xây dựng a Nguồn vốn: + Vốn dự án gồm hai nguồn là: vốn tự có chiếm 50% vốn vay chiếm 50% Lãi suất huy động vốn vay 20%/năm + Theo chế đầu tư dự án thành phần, ban đầu Chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt 15,6ha cho giai đoạn Dự án tiến hành xây dựng sở hạ tầng, chi phí khoảng 12 tỷ vốn tự có chủ đầu tư 50%, vốn vay 50% Sau xong bàn giao 1,1ha cho Dự án thành phần với chi phí 8,6ha Đối với phần vốn giải phóng mặt phải vay, Dự án thành phần dự án triển khai nên nhận phân bổ trả lãi 50% 6,1 tỷ (tổng số lãi phải trả cho phần giải phóng mặt giai đoạn 12,2 tỷ phân bổ vào dự án khác tiếp theo) + Tiếp theo chủ đầu tư bán trước cho khách hàng lấy phần thu trước thực việc thi công tiếp phần xây thơ, chi phí cung cầu cân đối dựa dòng thu khách hàng có khả bù đắp cho chi phí b Kế hoạch huy động vốn dự án: r năm =20%năm - Tiến độ thực đầu tư dự án, dự án cần phải vay cho năm đầu, năm cịn lại dự án khơng phải vay vốn Xem biểu tính tốn số (phụ lục tài chính) c Dự trù trả lãi vay thời kỳ xây dựng Căn xác định: - Kế hoạch huy động vốn dự án - Lãi suất vay vốn, thời gian vay phương thức trả lãi, tính lãi đến thời điểm dự án có doanh thu từ bán trước .3.2 Dự trù chi phí q trình vận hành dự án Là chi phí quản lý, chi phí bán hàng, chi phí tiếp thị quảng cáo Các chi phí chi tiết biểu (phụ lục tài chính) Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 66 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng 3.3 Dự trù doanh thu cho dự án - Dự trù dự án bắt đầu bán hàng sau hoàn thành phần sở hạ tầng Cơ chế bán hàng tính dựa mẫu nhà, diện tích đất cộng với chi phí xây thơ Cơ chế bán tạm tính phần đất triệu/m2, chi phí xây thơ khoảng 5,4 triệu/m2 xây dựng, từ có doanh thu cho mẫu nhà - Cơ chế bán tính theo tỉ lệ năm bán 50%, năm bán 50% - Chi tiết xem biểu tính (phụ lục tài chính) 3.4 Dự trù lãi, lỗ * Căn xác định: - Doanh thu từ bán hàng - Chi phí đầu tư - Thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định 25% Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trình kinh doanh: - Lợi nhuận dự án thành phần xác định theo cơng thức sau: LN rịng = TNchịu thuế - TTNDN Trong đó: + LNrịng: lợi nhuận rịng doanh nghiệp + TNChịu thuế : thu nhập chịu thuế + TTNDN : thuế thu nhập doanh nghiệp Với: TTNDN = ( DTkhôngVAT – CFkhôngTNDN) ´ TS + DTkhôngVAT: doanh thu khơng có thuế VAT + CFkhơngTNDN: chi phí sản xuất kinh doanh khơng có thuế thu nhập doanh nghiệp + TS : thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp Lấy TS = 25% - Chi tiết xem biểu tính (phụ lục tài chính) 3.5 Hiệu tài dự án a Hiệu tài thơng qua tiêu giá hiệu số thu chi * Căn xác định : - Dòng tiền hiệu số thu chi dự án thời gian hoạt động Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 67 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - Lãi suất tối thiểu chấp nhận r r = r1 + r(rr) r1 : mức huy động vốn trung bình Lãi suất vay 20%/năm với tỷ lệ nguồn vốn vay 50% Suất triết khấu tính toán 14% năm Lập bảng xác định giá hiệu số thu chi (NPV): Theo tiêu NPV: NPV = -VDT + S[Bt/(1+r)t] - S[Ct/(1+r)t] + SVn/(1+r)n Trong đó: + VDT: vốn đầu tư ban đầu dự án + Bt: khoản thu nhập hàng năm dự án năm thứ t Bt doanh thu năm t, đồng thời thêm giá trị thu hồi lý tài sản, thu hồi vốn lưu động năm t (nếu có) + Ct: chi phí bỏ năm t, bao gồm: chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp, vốn đầu tư thay tài sản năm t + SVn: giá trị thu hồi tài sản lý năm n + r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận Việc tính tốn cụ thể thể biểu tính số (phụ lục tài chính) Kết luận: Dự án có NPV = 24.126 triệu> Vậy dự án khả thi b Đánh giá hiệu tài thơng qua suất thu lợi nội IRR * Căn xác định: + Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi dự án suốt thời gian vận hành + Dựa vào giả định suất thu lợi nội khác dùng chiết khấu dòng tiền gốc cộng chúng lại thoả mãn điều kiện không + Do dự án phải bỏ vốn đầu tư phần giải phóng mặt thi cơng hạ tầng, sau bán hàng nguồn thu có khả cân đối khoản chi, đồng thời tạo lợi nhuận thời gian xây lắp nên dự án có suất thu lợi lớn Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 68 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng Kết luận: DA có suất thu lợi nội IRR = 192,802%>> r = 14% Vậy dự án khả thi - Chi tiết xem biểu tính 10 (phụ lục tài chính) 3.6 Phân tích an tồn tài dự án Dự án trả nợ thu hồi vốn thời gian xây dựng Việc tính tốn thể cụ thể biểu số 10 (phụ lục tài chính) NGUỒN VỐN, PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 4.1 Nguồn vốn thực dự án Nguồn vốn đầu tư thực Dự án thành phần Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng thực theo chế 50% vốn đối ứng CĐT khách hàng, 50% vốn vay Ngân hàng .4.2 Nhu cầu vốn dự án Vốn đầu tư dự án giải ngân phần theo giai đoạn thực với chế vốn CĐT trước, thiếu vay Ngân hàng, sau thi cơng xong hạ tầng phần móng huy động tiền khách hàng để tiếp tục thi công Nhu cầu vốn đầu tư cho dự án theo tiến độ đầu tư cụ thể theo biểu tính tốn phụ lục phân tích tài Đơn vị lập dự án đầu tư: Cơng ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 69 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng CHƯƠNG 8: PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN, KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN Dự án đầu tư xây dựng Dự án thành phần Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng dự kiến thực theo tiến độ sau: - Lựa chọn đơn vị lập dự án đầu tư 1/2011 - Lựa chọn đơn vị khảo sát địa chất cơng trình 2/2011 - Lập dự án đầu tư 3/2011 - Khảo sát địa chất công trình 4/2011 - Lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm tra DAĐT, thiết kế KTTC 4/2011 - Thẩm tra dự án đầu tư 4/2011 - Phê duyệt dự án đầu tư 4/2011 - Lựa chọn đơn vị thiết kế KTTC 5/2011 - Thiết kế KTTC 5/2011 - Thẩm tra thiết kế KTTC, tổng dự toán 6/2011 - Phê duyệt thiết kế KTTC, tổng dự toán 6/2011 - Lựa chọn nhà thầu thi công nhà thầu tư vấn giám sát 7/2011 - Ký hợp đồng triển khai thi công 4/2012 PHƯƠNG ÁN KINH DOANH Dự án giai đoạn tiến hành đền bù giải phóng mặt xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho 15,6ha Phần đất Dự án thành phần Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng 1,1ha, nằm giai đoạn Chủ đầu tư bỏ chi phí đền bù làm hạ tầng cho toàn giai đoạn khoảng 122 tỷ, chi phí phân bổ cho Dự án thành phần 8,6 tỷ Lãi vay cho trình giải phóng mặt 12,2 tỷ Do dự án thành phần dự án triển khai nên tạm tính phân bổ 50% chi phí lãi vay (6,1 tỷ) Sau bàn giao hạ tầng thi công (1,1ha) – Dự án thành phần bắt đầu triển khai thi cơng phần móng hạng mục nhà tiến hành bán sản phẩm cho khách hàng với việc đóng tiền theo tiến độ thi cơng Qúa trình thi cơng cân đối nguồn thu chi, dự án tiến hành xây dựng năm Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 70 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng ĐỀ XUẤT QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ Dự án Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng nằm dự án Khu đô thị phía bắc đường trục trung tâm – Khu thị phía nam quốc lộ 5, quản lý Ban quản lý dự án hành thị tồn dự án Khu thị phía nam quốc lộ Các quy định quản lý hành thị tuân theo quy định Ban quản lý dự án hành thị phía nam quốc lộ Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 71 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng CHƯƠNG 9: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN HIỆU QUẢ KINH TẾ Hiệu kinh tế dự án thể số liệu bảng TT I II 10 III Nội dung Số liệu dự án Diện tích dự án Đơn vị Một số giả thiết tính toán Tổng mức đầu tư cho dự án Triệu Lãi vay hạ tầng phân bổ cho dự án Triệu Tổng mức đầu tư cho dự án bao gồm lãi vay Triệu Tổng doanh thu dự án Triệu Gýa bán 1m2 đất thương phẩm chưa bao gồm Triệu/m2 VAT Gía bán 1m2 xây dựng Triệu/m2 Suất chiết khấu % Thuế GTGT % Thuế TNDN % Tỷ lệ lãi vay %/năm Các tiêu hiệu kinh tế đạt được: NPV triệu IRR Thời gian thu hồi vốn - trình thực dự án Khối lượng 15,60 121.347 6.125 127.471 180.442 5,50 14,0% 10 25 20,0% 24.128 192,816% Hoàn vốn thời gian xây dựng Thời gian trả nợ - trình thực dự án Dự án có khả trả nợ Dự án khả thi HIỆU QUẢ XÃ HỘI 2.1 Về kế hoạch phát triển không gian đô thị Hưng n Dự án góp phần hồn thành giai đoạn đầu kế hoạch xây dựng khu đô thị Tây bắc Hưng Yên, hoàn chỉnh quy hoạch khu vực Phố Nối, dự án ven đường ô tô cao tốc Hà Nội Hải Phòng Hưng Yên nằm kế hoạch phát triển không gian đô thị Hưng Yên Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 72 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng 2.2 Về lĩnh vực phát triển diện tích nhà cho Hưng Yên Dự án đóng góp vào quỹ nhà tỉnh Hưng Yên diện tích 23.539m2 sàn Dự án khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - khu đô thị bắc đường trục trung tâm khu thị phía nam đường quốc lộ thuộc khu đô thị Phố Nối đầu tư xây dựng với kiến trúc đẹp, đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tồn khu, góp phần thiết thực vào việc bước nâng cao môi trường sống đô thị Hưng Yên, đạt tiêu chuẩn đô thị đại, văn minh .2.3 Đối với chủ đầu tư Tạo lợi ích kinh tế việc làm cho cán công nhân viên doanh nghiệp lao động nhà thầu, lao động địa phương tham gia thực dự án Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 73 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng CHƯƠNG 10: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Dự án khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - khu đô thị bắc đường trục trung tâm khu đô thị phía nam đường quốc lộ thuộc khu thị Phố Nối – Hưng Yên, dự án có qui mơ lớn với tổng diện tích đất 11.050m2, Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 112 tỷ đồng, thuộc dự án nhóm B Nội dung dự án đầu tư xây dựng cơng trình cấu thành với đầy đủ nội dung qui định hành qui chế quản lý đầu tư xây dựng, nghị định Chính phủ, hướng dẫn quan quản lý đầu tư xây dựng địa bàn tỉnh Hưng Yên Các giải pháp kỹ thuật thiết kế cơng trình hạng mục hạ tầng kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng cơng trình giải pháp tiên tiến đại, thực tiêu chuẩn qui trình, qui phạm thiết kế Nhà nước, nhằm xây dựng khu đô thị đại, kết cấu hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đồng bộ, tạo bền vững lâu dài, đáp ứng nhu cầu an cư cho cư dân vùng bảo đảm mặt Việc cập nhập khối lượng xây lắp tính tốn đầy đủ xác, giá áp dụng theo chế qui định hành đủ điều kiện để tính mức đầu tư xây dựng cho hạng mục Phương án bồi thường thiệt hại hỗ trợ giải phóng mặt cho hộ gia đình có đất tài sản nằm giới GPMB phải di chuyển để thực dự án Dự án khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - khu đô thị bắc đường trục trung tâm khu thị phía nam đường quốc lộ thuộc khu đô thị Phố Nối, UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt Cơ chế tài dự án xây dựng sở vốn xây dựng chủ đầu tư vốn vay ngân hàng lực thực chủ đầu tư yếu tố đảm bảo cho dự án khả thi, tiến độ Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 74 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng Với yếu tố trên, Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản Và Thương Mại Thăng Long kính đề nghị quan có thẩm quyền, thẩm tra trình Uỷ ban Nhân dân tỉnh Hưng Yên chấp thuận dự án đầu tư xây dựng Dự án khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - khu đô thị bắc đường trục trung tâm khu thị phía nam đường quốc lộ thuộc khu đô thị Phố Nối, để dự án sớm thực theo tiến độ đề ra, đảm bảo qui định đầu tư xây dựng .2 KIẾN NGHỊ Với tâm cao ý thức trách nhiệm chủ đầu tư, Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản Và Thương Mại Thăng Long xin kính đề nghị Sở Kế hoạch Đầu tư sớm trình Uỷ ban Nhân dân tỉnh Hưng Yên chấp thuận đầu tư dự án xây dựng Dự án khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng - khu đô thị bắc đường trục trung tâm khu thị phía nam đường quốc lộ thuộc khu đô thị Phố Nối, Xã Liêu Xá – Huyện Yên Mỹ - Tỉnh Hưng Yên để chủ đầu tư có sở cho việc triển khai thực bước Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 75 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng PHỤ LỤC CÁC BIỂU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Đơn vị lập dự án đầu tư: Cơng ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 76 Dự án thành phần: Khu nhà A_LK14,15,16 Khu nhà thấp tầng PHỤ LỤC CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ Đơn vị lập dự án đầu tư: Công ty cổ phần Tư vấn kiến trúc xây dựng Thủ Đô 77 ... thơng qua ngày 26/ 11/2 003 - Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội - Luật Xây dựng số 16/2 003/ QH11 ngày 26/ 11/2 003 Quốc hội khoá... định giá đất khung giá loại đất - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/ 12/2004 Chính phủ việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/ 12/2004 Chính... tế Nguyên tắc chung tái cấu trúc kinh tế phải nhằm vào vấn đề tạo hàng hóa cơng, tạo điều kiện môi trường chung cho tất thành phần kinh tế để hoạt động điều kiện với mục tiêu chung chuyển sang