Định giá bất Động sản khu vực mình Đang sinh sống

Định giá bất động sản khu vực mình đang sinh sống Định giá bất động sản khu vực mình đang sinh sống Định giá bất động sản khu vực mình đang sinh sống

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

KHOA ĐỊA LÝ

BÀI TIỂU LUẬN CUỐI KỲ

Học phần: Định giá bất động sản Cán bộ hướng dẫn: TS Phạm Sỹ Liêm

CHỦ ĐỀ: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC MÌNH ĐANG SINH

SỐNG

Sinh viên: Đinh Thị Diệp Mã sinh viên: 20002193

Lời nói đầu

Trong nhiều năm trở lại đây, nhu cầu và nhận thức về ngành về Định Giá Bất Động Sản ngày càng tăng cao tại Việt Nam Đặc biệt, lĩnh vực này còn vô cùng thiết yếu đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như các cá nhân kinh doanh trong ngành Thực tế đã ghi nhận, chuyên ngành Định Giá Bất Động Sản đã được ứng dụng trực tiếp vào các trường hợp như: Bệnh viện, trường học, chùa chiền, công trình công cộng,… Và tất cả những dự án bất động sản này luôn cần đến thủ tục thẩm định giá Điển hình, bài tiểu luận sau đây sẽ thực hiện định giá theo hai phương pháp chiết trừ kết hợp với so sánh trực tiếp

I Mở đầu 1 Mục tiêu nghiên cứu

-Trình bày kết quả định giá của thửa đất đang sinh sống, giá của thửa đất tại điểm nghiên cứu bằng các phương pháp định giá

- Nghiên cứu tiếp cận các nguồn thông tin, dữ liệu được sử dụng để tạo nên kết quả bằng các phương pháp so sánh, thu thập tổng hợp số liệu

- Tính toán giá trị thực tế của bất động sản cần định giá tại thời điểm hiện tại

2 Nội dung nghiên cứu

Áp dụng thành thạo các phương pháp định giá so sánh, chiết trừ, các kĩ năng thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin dữ liệu để áp dụng vào công tác định giá thửa đất đang sinh sống

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

Địa điểm nghiên cứu: khu vực phường Ngõ 102 Trường Chinh, Đống Đa, Hà Nội

Phạm vi phi không gian: Các điều luật, luật đất đai 2013, hướng dẫn thi hành có liên quan đến định giá đất đai, các trang web, ứng dụng rao bán chuyển nhượng bất động sản có uy tín,…

4 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp so sánh

 Thu thập và tổng hợp thông tin

 Điều tra phỏng vấn

5 Kết quả nghiên cứu

Xác định giá trị cuối cùng của thửa đất đang sinh sống Con số đã được tính toán sau khi đã triết trừ tài sản trên đất và so sánh với các thửa đất, bất động sản tương đương

II Nội dung phân tích 1 Tổng quan về bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh 1.1 Bất động sản mục tiêu

 Hình dáng: vuông vắn

 Ngõ rộng: 4m

 Loại đất: đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Cơ sở hạ tầng: Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

=> Đánh giá để chọn bất động sản so sánh: Đất thổ cư đường đường

Trường Chinh, Quận Đống Đa, Hà Nội luôn được nhiều người tìm mua bởi khả năng đầu tư kinh doanh, cho thuê hoặc dùng làm kinh doanh rất tốt Vì đây là khu vực đông dân cư, cùng nhiều tiện ích như: gần bệnh viện, trường học, Hiện nay trên đường Trường Chinh, Quận Đống Đa, Hà Nội đang có nhiều nhà đất được giao dịch trên thị trường, ngoài ra còn có các dự án bất động sản cũng được xây dựng trên con tuyến đường Đường Trường Chinh để phục vụ nhu cầu con người Hoạt động mua bán nhà đất đường Đường Trường Chinh, Quận Đống Đa, Hà Nội đang rất nhộn nhịp, chúng ta có thể tìm thấy những tin đăng bán đất thổ cư với nhiều mức giá và diện tích, nhiều sự lựa chọn đa dạng để đáp ứng thị trường Ngoài ra, chúng ta cũng nên tham khảo giá bán trên tuyến đường lân cận đường đường Trường Chinh như đường Lê Trọng Tấn, Giải Phóng, để có cái nhìn tổng quát về giá bán nhà đất khu vực và có được sự lựa chọn tốt nhất

1.2 Các bất động sản so sánh

* Bất động sản so sánh A:Địa chỉ: ngõ 502 Trường Chinh, Đống Đa, Hà Nội

Diện tích xây dựng: 52m2 Mặt tiền: 5,2m

Số tầng: 5 Tổng diện tích sàn xây dựng: 260m2 Hình dáng: Nở hậu

Ngõ rộng: 3m Loại đất: đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ sở hạ tầng: Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Giá đã giao dịch: 10,5 tỷ (đầu năm 2023)

* Bất động sản so sánh B:

Địa chỉ: ngõ 120 Trường Chinh, Đống Đa, Hà Nội

Diện tích xây dựng: 75m2 Mặt tiền: 3m

Số tầng: 7 Tổng diện tích sàn xây dựng: 525m2 Hình dáng: Vuông vắn

Ngõ rộng: 2,5m Loại đất: đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cơ sở hạ tầng: Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Giá đã giao dịch: 13,2 tỷ (đầu năm

* Bất động sản so sánh C:

Địa chỉ: ngõ 174 Lê Trọng Tấn, Thanh Xuân, Hà Nội Diện tích xây dựng: 78m2

Mặt tiền 4,5m Số tầng: 5,5 Tổng diện tích sàn xây dựng: 378m2 Hình dáng: Vuông vắn

Ngõ rộng: 4m Loại đất: đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ sở hạ tầng: Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt

Giá đã giao dịch: 10,8 tỷ

2 Định giá đất của bất động sản mục tiêu (phương pháp triết chừ kết hợp so sánh)

2.1 Thông tin so sánh - Triết chừ

BĐS so sánh A: - Chi phí xây dựng : 40.4tr/m2 x 260m2= 10504tr - Gía trị còn lại: 10504tr x 70%= 7352,8tr

- Gía trị đất BĐS A: 10500tr – 7352,8tr= 3147,2tr - Gía đất BĐS A: 3147,2tr /52m2= 60,52tr/m2 BĐS so sánh B:

- Chi phí xây dựng: 25,14tr/m2 x 525m2= 13198,5tr - Giá trị còn lại: 13198,5tr x 60%= 7919,1tr

- Giá trị đất BĐS B: 13200tr – 3959,55tr= 5280,9tr - Giá đất BĐS B: 5280,9tr/ 75m2 = 70,41tr/m2 BĐS so sánh C:

- Chi phí xây dựng: 28,6tr/m2 x 378m2= 10810,8tr - Giá trị còn lại: 10810,8tr x 70%= 7567,56tr

- Giá trị đất BĐS C: 10800tr – 8648,64tr= 3232,44tr - Gía đất BĐS C: 2151,36tr/ 78m2= 41,44tr/m2

STT Tiêu chí so

sánh

BĐS mục tiêu

1 Giá bán

(triệu đồng/m2)

Đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất ở, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 Mặt tiền 6m 5,2m 3m 4,5m 6 Ngõ rộng 4m rộng 3m rộng 2,5m rộng 4m 7 Hình dáng Vuông vắn Nở hậu Vuông vắn Vuông vắn 8 Cơ sở hạ

tầng

Điện ổn định, cấp và thoát

nước tốt

Điện ổn định, cấp và

thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát

nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước kém khi

trời mưa 9 Điều kiện

thanh toán

Ngay Ngay Ngay Ngay

Ngoài ra, thu thập được thông tin như sau:

 Giá đất BĐS có kích thước mặt tiền 6m cao hơn mặt tiền 5,2m là 1%, cao hơn mặt tiền 3m là 4%, cao hơn mặt tiền 4,5m là 2%

 Giá đất BĐS có mặt ngõ rộng 4m cao hơn 3m là 3%, cao hơn 2,5m là 4%

 Giá đất BĐS hình dáng vuông vắn thấp hơn nở hậu 5%

 Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn thoát nước kém 5%

Lưu ý: Trong điều chỉnh tương đối, coi bất động sản mục tiêu là 100%

2.2 So sánh, điều chỉnh Giả định sử dụng hiện tại là tốt nhất và hiệu quả nhất Đơn vị so sánh chuẩn (giá 1m2 đất)

Dựa kết quả phân tích, BĐS cần định giá và 3 BĐS so sánh có yếu tố về

pháp lý, điều kiện thanh toán nên không có sự điều chỉnh do đó việc điều chỉnh phụ thuộc vào các yếu tố còn lại:

 Mặt tiền: - BĐS A, B, C kém hơn BĐS mục tiêu => Điều chỉnh tăng Tỷ lệ điều chỉnh BĐS A = (100-99)/99 = 1,01%

= > Mức điều chỉnh = 1,01% x 60,52tr = 0,61 Tỷ lệ điều chỉnh BĐS B = (100-96)/96 = 4,17% = > Mức điều chỉnh = 4,17% x 70,41tr = 2,94 Tỷ lệ điều chỉnh BĐS C = (100-98)/98 = 2,04% = > Mức điều chỉnh = 2,04% x 41,44tr = 0,85

 Ngõ: - BĐS C tương tự BĐS mục tiêu => Không điều chỉnh - BĐS A, B kém hơn BĐS mục tiêu => Điều chỉnh tăng Tỷ lệ điều chỉnh BĐS A = (100-97)/97 = 3,09%

= > MĐC = 1,87

Tỷ lệ điều chỉnh BĐS B = (100-96)/96 = 4,17% = > MĐC = 2,94

 Hình dáng: - BĐS B, C tương tự BĐS mục tiêu => Không điều chỉnh - BĐS A tốt hơn BĐS mục tiêu => Điều chỉnh giảm Tỷ lệ điều chỉnh = (105-100)/105 = 4,76%

= > MĐC = 2,88

 Cơ sở hạ tầng: - BĐS A, B tương tự BĐS mục tiêu => Không điều chỉnh - BĐS C kém hơn BĐS mục tiêu => Điều chỉnh tăng Tỷ lệ điều chỉnh = (100-95)/95 = 5,26 %

= > MĐC = 2.18

BẢNG ĐIỀU CHỈNH

Giá bán (triệu đồng/m2)

Tỷ lệ điều chỉnh tăng1,01% 4,17% 2,04%

Mức điều chỉnh +0,61 +2,94 +0,85

Thông tin 97% 96% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 3,09% 4,17% 0 Mức điều chỉnh +1,87% +2,94% 0

Thông tin 105% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 4,76% 0 0 Mức điều chỉnh - 2,88 0 0

4 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định,

cấp và thoát nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát

nước tốt

Điện ổn định, cấp và thoát nước kém khi

trời mưa

Thông tin 100% 100% 95% Tỷ lệ điều chỉnh 0 0 5,26 % Mức điều chỉnh 0 0 + 2,18

Gía đất ước tính của thửa đất cần định giá

60,12tr/m2 76,29tr/m2 44,47tr/m2

theo từng thửa đất so

sánh

Gía thửa đất cần điịnh giá= (60,12tr + 76,29tr +39,39tr )/3 = 60,29tr/m2