Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HÀ HUY PHƯƠNG LAN

NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC

TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HÀ HUY PHƯƠNG LAN

NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS VIÊN THẾ GIANG

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi: Hà Huy Phương Lan Học viên Cao học Luật kinh tế Khoá 2 – Trường Đại học Ngân hàng Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các dữ liệu, số liệu và một số kiến thức của tác giả trong luân văn được sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn dữ liệu đáng tin cuả một công trình khoa học Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 7 năm 2024

Tác giả Hà Huy Phương Lan

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành nội dung luận văn chuyên ngành Luật Kinh tế, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy cô Khoa Luật Kinh tế, khoa Sau Đại học Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS TS Viên Thế Giang đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn với sự quan tâm, tận tâm tận tụy và những ý kiến góp ý sâu sát

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn gia đình, bạn bè, đặc biệt là tập thể Lớp CH2LKT đã ủng hộ và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Xin chân thành cảm ơn!

TÓM TẮT Tiêu đề: Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật

Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

Tóm tắt: Trong các hoạt động Ngân hàng thương mại thì nghiệp vụ cho vay vẫn

chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập Chính vì vậy các Ngân hàng vẫn dành nhiều nguồn lực để khai thác, phát triển hoạt động cho vay Đối với ngân hàng, khi tài trợ cho các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp luôn quan tâm đến biện pháp bảo đảm tiền vay là nhận thế chấp tài sản khu công nghiệp Trong đó việc nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp vẫn còn một số khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luận văn triển khai nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành mà ngân hàng cần quan tâm trong quá trình nhận thế chấp tài sản này Luận văn trình bày và phân tích những quy định pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp, các chủ thể liên quan… Bên cạnh đó, bài viết cũng nêu những đặc điểm khác biệt của tài sản này mà ngân hàng cần chú ý khi nhận thế chấp Cùng với các khó khăn vướng mắc thực tế trong quá trình thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn, từ đó đưa ra những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro, triển khai hiệu quả việc nhận thế chấp tài sản bảo đảm này

Từ khoá: Nhận thế chấp, tài sản khu công nghiệp, tài sản hình thành trên đất thuê

SUMMARY

Title: Receive mortgage of assets formed on industrial park land according to

Vietnamese law and practice at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade West Saigon Branch

Abstract : In commercial banking activities, lending still accounts for a large

proportion of income That's why banks still spend a lot of resources to exploit and develop lending activities For banks, when financing businesses operating in industrial parks, they always pay attention to loan security measures such as mortgage of industrial park assets In particular, receiving a mortgage of assets formed on industrial park land still has certain difficulties in the implementation process The thesis conducts research on current legal regulations that banks need to pay attention to in the process of mortgage this property The thesis presents and analyzes the legal regulations on mortgages of assets formed on industrial park land, related entities Besides, the article also states the distinctive characteristics of this asset that Banks need to pay attention when accepting mortgages Along with the practical difficulties and obstacles during the implementation process at Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade West Saigon Branch, from there, we propose measures to limit risks and effectively implement the recognition process mortgage this secured property

Keywords : Recieve mortgages, industrial park assets, assets formed on leased land

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

15 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Giới thiệu 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Tính cấp thiết của đề tài: 2

2 Mục tiêu của đề tài 3

2.1 Mục tiêu tổng quát: 3

2.2 Mục tiêu cụ thể: 4

3 Câu hỏi nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Nội dung nghiên cứu 6

7 Đóng góp của đề tài 6

8 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu 7

9 Kết cấu của luận văn 9

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG 11

1.1 Tổng quan về giao dịch cho vay và biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 11

1.1.1 Giao dịch cho vay 11

1.1.2 Biện pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng 13

1.2 Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 18

1.2.1 Tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong hệ thống tài sản bảo đảm của khách hàng 18 1.2.2 Yêu cầu đối với nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 26

1.3 Pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 32 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 32 1.3.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng 36

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 46 CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO KHI NHẬN THẾ CHẤP 47

2.1 Khái quát tình hình nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn 47 2.2 Đánh giá việc nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn theo pháp luật hiện hành 51 2.2.1 Những kết quả đạt được 51 2.2.2 Những tồn tại, hạn chế 54 2.3 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn 60

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 72 KẾT LUẬN 73

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Giới thiệu 1.1 Đặt vấn đề

Trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, việc đầu tư xây dựng các dự án KCN, cụm công nghiệp, các dự án sản xuất, kinh doanh vì lợi ích quốc gia, lợi ích kinh tế là vấn đề được Đảng và Nhà nước quan tâm, đặc biệt là đối với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo nhu cầu hội nhập quốc tế Sự hình thành và phát triển của các KCN tập trung là mô hình hiệu quả tối ưu đối với sự phát triển của hoạt động sản xuất công nghiệp, hoạt động này có thể tạo ra sự gắn kết giữa đổi mới doanh nghiệp với đổi mới quản lý và nâng cao hiệu quả các hoạt động SXKD Các KCN có nhiều điều kiện để chuyển các lợi thế so sánh của đất nước thành các lợi thế cạnh tranh và nâng cao vị thế nền kinh tế quốc gia Khu sản xuất công nghiệp là một hệ thống phức hợp bao gồm hệ thống các nhà máy, xí nghiệp và các trung tâm nghiên cứu, triển khai ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và đưa các công nghệ mới vào sản xuất, kết hợp với hệ thống kho bãi là trung gian trung chuyển của mạch vận tải hàng hoá xuyên suốt cho quốc gia

Từ thực tế phát triển của các nước trên thế giới cho thấy, việc đẩy mạnh phát triển KCN tạo điều kiện thuận lợi để khai thác và sử dụng nguồn lực của địa phương một cách hiệu quả, đặc biệt là nguồn vốn, nguồn nhân lực và tài nguyên thiên nhiên, tạo điều kiện để phát huy lợi thế so sánh của mình Phát triển các KCN tập trung không chỉ góp phần thu hút nguồn vốn trong ngoài nước, giải quyết việc làm cho địa phương mà còn tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận, nhận chuyển giao những tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ, từ đó nâng cao hiêu quả sản xuất, mở rộng quy mô và tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường

Từ góc nhìn của doanh nghiệp hoạt động ở các KCN, để tạo điều kiện thuận lợi trong mở rộng sản xuất, tăng quy mô hoạt động thì việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng là phương án luôn mang lại ưu thế nhất định Đối với các ngân hàng khi xét trên tình hình chính sách phát triển kinh tế của địa phương thì việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp SXKD trong KCN cũng là một phương án kinh doanh bền vững Xuất

phát từ mối quan hệ tương hỗ này mà các ngân hàng luôn quan tâm đến tính thanh khoản của các tài sản thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay của doanh nghiệp hoạt động ở KCN, và tài sản quan trọng nhất chính là các bất động sản KCN nhằm phục vụ cho hoạt động SXKD của chính các doanh nghiệp này Ngân hàng cùng với việc tài trợ phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư xây dựng cơ bản cho các doanh nghiệp với các thành quả mang lại vẫn tồn tại không ít những vấn đề khó khăn phát sinh cần có sự giải quyết đồng bộ Trong đó có những vấn đề liên quan đến khó khăn vướng mắc khi các doanh nghiệp thuê đất muốn dùng tài sản là QSD đất và các tài sản trên đất KCN để thế chấp cho các TCTD nhằm tạo lợi thế tiếp cận nguồn vốn để mở rộng hoạt động SXKD của mình Thông qua luận văn, tác giả muốn hướng đến làm rõ các vướng mắc hiện tại để cung cấp cái nhìn bao quát cho hoạt động nhận thế chấp của các NHTM đối với tài sản đảm bảo là TS HTTĐ KCN, nhằm giúp cho các ngân hàng thúc đẩy phát triển kinh doanh liên quan đến các doanh nghiệp hoạt động ở địa bàn đặc thù này, góp phần giúp hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan, hỗ trợ các doanh nghiệp tốt hơn trong quá trình hoạt động, SXKD ở KCN

1.2 Tính cấp thiết của đề tài:

Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn chủ yếu và điều kiện để đảm bảo cho hoạt động SXKD của doanh nghiệp được diễn ra thường xuyên và liên tục, đồng thời cũng là công cụ phân phối lại nguồn vốn của nền kinh tế Nhằm bảo đảm cho hoạt động tín dụng được phát triển lành mạnh cũng như nâng cao tính tự giác, tự chủ của các doanh nghiệp vay vốn, biện pháp bảo đảm luôn đóng vai trò then chốt trong hoạt động tín dụng ngân hàng

Khi quan tâm đến việc tài trợ cho hoạt động SXKD của các doanh nghiệp trong KCN thì ngân hàng luôn xem xét đến yếu tố tính hợp pháp, hợp lệ của các dự án, QSD đất, TS HTTĐ KCN nhằm phục vụ cho mục đích sử dụng làm tài sản bảo đảm cho hoạt động vay vốn của các doanh nghiệp Khi nhận thế chấp là các QSD đất KCN, các ngân hàng thuơng mại cần xem xét đến yếu tố nguồn gốc QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm hay đất thuê trả tiền một lần để có các ứng xử tín dụng tương ứng cho việc nhận bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, quá trình nhận bảo đảm là các TS

HTTĐ vẫn còn nhiều bỏ ngõ xuất phát từ tính chất đặc biệt của các bất động sản KCN là QSD đất KCN được nhà nước cho nhà đầu tư sơ cấp thuê, ở đây là chủ đầu tư KCN nhưng công trình xây dựng trên đất lại thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thứ cấp là các doanh nghiệp thuê lại đất để phục vụ cho hoạt động SXKD của mình

Trong giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp là tài sản trên đất hiện nay có sự điều chỉnh bởi quy định của pháp luật tuy nhiên còn nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau Khi bàn đến thế chấp TS HTTĐ chủ yếu dựa vào quy định chung liên quan đến bất động sản, đặc biệt đối với các nghiên cứu về bất động sản KCN, tài sản trên đất thường được nghiên cứu gắn liền với QSD đất và hướng nghiên cứu chủ yếu vẫn đánh giá dựa trên đặc tính pháp lý của QSD đất KCN Hiển nhiên việc nghiên cứu tài sản trên đất KCN luôn phải gắn liền với đặc điểm của QSD đất, tuy nhiên chưa có một công trình nghiên cứu đặt tài sản trên đất thuê làm trọng tâm để xem xét các cơ chế pháp lý liên quan phục vụ cho quá trình nhận thế chấp của ngân hàng, giải quyết các bất cập khi áp dụng vào thực tiễn, nhận diện các phát sinh trong quá trình xử lý, thực hiện nhận thế chấp Nhận thức được vấn đề từ thực tiễn đặt ra, người viết

muốn thông qua đề tài “Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn” để tìm hiểu sâu hơn về nội

dung này đồng thời giải quyết các khó khăn mà các bên tham gia giao dịch gặp phải, góp phần hoàn thiện các hướng dẫn pháp lý liên quan cho ngân hàng trong quá trình nhận thế chấp

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Từ việc nghiên cứu, đối chiếu giữa thực tiễn và các quy phạm pháp luật hiện hành về việc nhận thế chấp là tài sản trên đất thuê trong KCN, luận văn muốn phân tích những vấn đề còn bất cập hiện nay giữa việc áp dụng luật và thực tiễn áp dụng, hay sự bỏ ngõ của pháp luật đối các bên liên quan trong hoạt động nhận thế chấp này cũng như những khó khăn nhìn từ góc độ ngân hàng khi thực hiện nhận thế chấp…;

đồng thời, luận văn cũng đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật cho hoạt động nhận thế chấp được áp dụng vào thực tiễn một cách khả thi nhất

3 Câu hỏi nghiên cứu

Bài viết tập trung nghiên cứu vào thực tế các khó khăn, vướng mắc của ngân hàng trong việc nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp ở Việt Nam theo các quy định hiện hành thông qua việc làm rõ các câu hỏi sau:

Một là, các lý luận liên quan đến thế chấp tài sản trên đất trong KCN là gì; đối tượng tham gia chính trong việc thế chấp tài sản bảo đảm là tài sản trên đất trong KCN gồm những ai?

Hai là, quy định hiện hành để thực hiện thế chấp tài sản trên đất trong KCN là gì?

Ba là, các khó khăn vướng mắc mà ngân hàng gặp phải trong quá trình nhận thế chấp là gì, cần phải điều chỉnh gì để bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng trong việc nhận thế chấp là các tài sản này?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Trong khuôn khổ của luận văn, người viết tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp TS HTTĐ thuê trong KCN (các quy định liên quan, các chủ thể tham gia ) tại các văn bản pháp luật như: BLDS

2015, Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Luật đất đai 2013, Luật các tổ chức tín dụng hợp nhất 2017, Thông tư 39/2016/TT-NHNN Quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng…Bên cạnh đó luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này để từ đó, tác giả đề nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và dành cho NHTM

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nội dung: Như đã đề cập, khi xem xét đến vấn đề nhận thế chấp là TS HTTĐ thuê trong KCN không thể tách rời với việc đánh giá tính chất pháp lý của QSD đất Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của mình, người viết muốn đặt tài sản trên đất thuê trong KCN là đối tượng nghiên cứu chủ đạo, dựa trên thực tiễn từ hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhận thế chấp tài sản trên đất thuê trong KCN đối với các NHTM

Pham vi thời gian: trong phạm vi hiệu lực của Luật đất đai 2013

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu của mình, luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học sau đây:

- Phương pháp phân tích: phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề thế chấp TSGLVĐ giải thích những quy định của pháp luật đối với vấn đề thế chấp tài sản này; nhằm hiểu rõ mục đích, vai trò, ý nghĩa của các quy định pháp luật Đồng thời, trên cơ sở những quy định của pháp luật hiện hành, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện

- Phương pháp luận, kết hợp phương pháp tư duy logic và duy vật biện chứng để hệ thống hoá một số cơ sở lý luận về thế chấp tài sản của bên thứ ba đảm bảo khoản vay tại NHTM Trong khoa học pháp lý, các quan hệ xã hội là đối tượng điều chỉnh của pháp luật, chịu sự tác động của các điều kiện kinh tế, chính trị Do đó, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả đã đặt vấn đề nghiên cứu trong một không gian chịu

sự chi phối và tác động của nhiều yếu tố, từ đó xem xét và đánh giá vấn đề một cách tổng quát và toàn diện

- Phương pháp tổng hợp: là phương pháp liên kết, sắp xếp thông tin đã thu thập và đánh giá để tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ về vấn đề nghiên cứu Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN theo pháp luật hiện hành

- Phương pháp so sánh, đối chiếu: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu hệ thống các quy định pháp luật về biện pháp thế chấp như: BLDS 2015, Luật các tổ chức tín dụng hợp nhất 2017, Nghị định 21/2021/NĐ-CP…, để tìm kiếm những quy định khác biệt, mâu thuẫn từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn Bên cạnh đó, phương pháp so sánh, đối chiếu còn được luận văn sử dụng trong việc phân tích những điểm tiến bộ, điểm mới trong các quy định của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ

6 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu các vấn đề liên quan việc nhận thế chấp TS HTTĐ trong KCN theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn, bao gồm các nội dung sau:

- Cơ sở lý luận về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN - Thực trạng pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN, các khó khăn vướng mắc mà ngân hàng gặp phải trong quá trình nhận thế chấp

- Dựa trên các nội dung đã phân tích, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN

7 Đóng góp của đề tài

- Về mặt lý luận: đề tài góp phần làm sáng tỏ hơn về cơ sở pháp lý của quá trình nhận thế chấp tài sản trên đất trong KCN theo pháp luật Việt Nam Việc đánh

giá các khía cạnh pháp lý trong hoạt động nhận thế chấp tài sản trên đất dưới góc độ của ngân hàng nhằm giúp đúc kết, tổng hợp các lý thuyết liên quan đến vấn đề về quyền sở hữu, về đầu tư, về thế chấp đảm bảo cho khoản vay… Từ đó nâng cao nhận thức, khả năng phân tích và vận dụng vào thực tiễn công tác

- Về mặt thực tiễn: từ khi được thành lập cho đến nay, chất lượng và số lượng các KCN đều tăng nhanh Việc giải quyết các khó khăn vướng mắc trên thực tiễn đối với các ngân hàng trong quá trình nhận thế chấp tài sản bảo đảm là tài sản trên đất KCN góp phần giúp ngân hàng nhận diện các rủi ro và khía cạnh pháp lý cần lưu ý, đồng thời thúc đẩy quá trình khai thông vốn từ ngân hàng đến doanh nghiệp phần nào được thuận tiện hơn, đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế ở địa phương

8 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

Trong những năm qua đã có các tài liệu, đề tài và các công trình nghiên cứu quan tâm đến bất động sản KCN, nhất là từ khi LĐĐ 2003 ra đời, cho đến nay đã được thay thế bằng LĐĐ năm 2013 Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào mang tính chất toàn diện, đầy đủ và phân tích các vướng mắc mà ngân hàng gặp phải khi nhận thế chấp là bất động sản KCN, hay cụ thể hơn là đặt đối tượng nghiên cứu trọng tâm là nhận tài sản trên đất trong KCN Qua tìm hiểu, người viết nhận thấy các công trình nghiên cứu tập trung vào 2 khía cạnh là các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản KCN và các nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực thế chấp tại ngân hàng, cụ thể:

Các nghiên cứu liên quan đến pháp luật về bất động sản khu công nghiệp:

nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013”, Trần Văn Nam, Tạp chí Công thương, số 20,

tháng 8 năm 2020 Trên cơ sở các quy định cụ thể về đất KCN, chủ thể sử dụng đất KCN và giao dịch QSD đất trong KCN của LĐĐ 2013, bài viết đề cập đến quá trình áp dụng trên thực tế với các bất cập nhất định, có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động phát triển KCN nói chung Từ đó, tác giả tổng hợp, phân tích những khó khăn,

bất cập trong quy định của pháp luật xoay quanh ba hình thức giao dịch QSD đất

trong KCN là: chuyển nhượng, cho thuê lại và thế chấp

Phương Thảo, tạp chí Nghề luật số 12, tháng 12 năm 2020 Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp Những giải pháp này cũng đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn

dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: thực trạng và kiến nghị”, Tiến sĩ Vũ Quang, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 04 (452),

tháng 02/2022 Bài viết phân tích các phân tích các quy định về quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận diện những điểm còn hạn chế có thể gây khó khăn cho việc thành lập, hoạt động và phát triển của KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; và đưa ra một số ý kiến đóng góp cho việc hoàn thiện LĐĐ 2013 trong thời gian tới

- Luận văn Thạc sĩ “Quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thu Thảo, năm 2020 Luận văn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về QSD đất trong KCN; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về pháp luật QSD đất trong KCN Chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, góp phần giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách, nhất là trên lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án

Các nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực thế chấp tài sản là bất động sản tại ngân hàng:

sản gắn liền với đất tại khu công nghiệp”, ThS Nguyễn Chí Đức, Tạp chí Công nghệ

Ngân hàng số tháng 3 năm 2005 Bài viết khái quát cơ bản các khó khăn vướng mắc phát sinh trong quá trình nhận thế chấp QSD đất và TSGLVĐ tại KCN trên cơ sở

quy định của luật hiện hành là LĐĐ năm 2003

- Bài viết “Quản lý rủi ro pháp lý khi cho vay và nhận thế chấp bất động sản trong khu công nghiệp”, Tiến Sĩ Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng số 24, tháng

12 năm 2019 Bài viết đề cập đến một số khía cạnh của việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản KCN và đề xuất một số giải pháp quản lý rủi ro pháp lý cho các

TCTD trên cơ sở quy định của luật hiện hành là LĐĐ năm 2013

- Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về thế chấp công trình xây dựng” của tác giả Đặng Thị Minh Ngọc, năm 2018 Trên cơ sở nghiên cứu của mình, tác giả đã làm sáng tỏ các cơ sở ý luận cũng như quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng, đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường bảo đảm việc thực hiện thế chấp được thực hiện một cách có hiệu quả

- Luận án Tiến sĩ “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà, năm 2021 Thông qua nghiên cứu của mình, tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản, từ đó nhận diện những hạn chế của pháp luật cần phải được nghiên cứu hoàn thiện

Như vậy, đề tài thế chấp tài sản trên đất thuê trong khu công nghiệp chưa nhận được nhiều sự quan tâm, phân tích toàn diện Các bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến các hoạt động xoay quanh bất động sản khu công nghiệp là những nghiên cứu theo quy định cũ, hoặc góc nhìn của tiếp cận từ hướng khó khăn của các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp Vì vậy thông qua luận văn của của mình, người viết muốn phân tích sâu hơn về những vướng mắc ngân hàng gặp phải trong thực tế thực hiện nhận tài sản bảo đảm là tài sản trên đất KCN theo các quy định hiện hành

9 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần giới thiệu, kết luận, danh mục tham khảo, nội dung của luận văn được chia thành 2 chương như sau:

Chương 1 Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Chương 2 Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn và đề xuất các giải

pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN

ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

1.1 Tổng quan về giao dịch cho vay và biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng

1.1.1 Giao dịch cho vay

Cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan, xuất hiện khi trong xã hội có tình trạng tạm thời thừa vốn ở một số chủ thể nhưng lại tạm thời thiếu vốn ở một số chủ thể khác, quan hệ cho vay sẽ đẩy dòng vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn và khắc phục tình trạng mất cân bằng về vốn trong xã hội Khái niệm cho vay, theo nghĩa chung nhất được hiểu là việc một bên thỏa thuận để cho bên khác được QSD tài sản (vật cùng loại, chủ yếu là tiền) của mình trong một thời gian nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tin tưởng hay tín nhiệm của mình đối với người đó

Cho vay với tư cách là một loại hình tín dụng vì vậy cũng có những đặc điểm chung với đặc điểm của tín dụng Việc nghiên cứu khái niệm cho vay trước hết được xem xét thông qua việc tìm hiểu khái niệm về tín dụng

Theo quan điểm của các nhà nghiên cứu luật pháp của trường Đại học tổng hợp Oxford về tín dụng thì: “Tín dụng là sự thỏa thuận của việc trả một khoản nợ Theo Luật Tín dụng 1974, tin dụng cũng bao gồm bất kỳ khoản vay bằng tiền mặt nào khác”1 Dưới góc độ luật pháp tín dụng nhấn mạnh đến nghĩa vụ trả nợ của bên vay với bên cho vay

1 Trích trong tài liệu: “Oxford NewYork, Dictionary of Law, The World’s most trusted reference books, Fifth Edition, Edited by Elizabeth A.Martin, Oxford University Press, 2002, page 127

Như vậy, tín dụng theo định nghĩa trên không chỉ ra cụ thể ai là người có vốn, ai là người cần vốn mà chỉ nêu lên bản chất của quan hệ vay mượn là quan hệ có hoàn trả gốc và lãi

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cho vay được định nghĩa ở cả Luật các TCTD năm 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017 (tại khoản 16, Điều 4)2 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (tại khoản 1 Điều

2): “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao

cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”

Theo định nghĩa của Luật các TCTD, cho vay được hiểu là một hình thức cấp tín dụng, trong cho vay, TCTD giao một khoản tiền hoặc cam kết giao một khoản tiền nhất định trong một thời gian nhất định cho bên đi vay, để dùng vào một mục đích nhất định, bên đi vay phải hoàn trả lại cả gốc và lãi khi đến hạn, khoản tiền vay được chuyển giao trực tiếp cho bên vay Cho vay khác với các hình thức cấp tín dụng khác của NHTM như chiết khấu, L/C (phương thức tín dụng nhờ thu), bảo lãnh, cho thuê tài chính ở chỗ cho vay là việc ngân hàng thực hiện giải ngân cho khách hàng trên cơ sở thanh toán cho một đối tượng đối ứng mà khách hàng cần thanh toán để xác lập quyền sở hữu Đây là phương thức cấp tín dụng bằng tiền, có sự chuyển giao về tiền cho các bên liên quan, trong khi các phương thức cấp tín dụng còn lại là việc cấp tín dụng bằng sự bảo đảm của ngân hàng (bảo lãnh, tín dụng nhờ thu), hay cấp tín dụng bằng việc mua lại giấy tờ có giá của khách hàng theo một tỷ lệ nhất định (chiết khấu), cấp tín dụng bằng tài sản khác ngoài tiền (cho thuê tài chính) Khi cho vay, TCTD giao một khoản tiền nhất định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận để bên vay sử dụng vào mục đích nhất định và bên đi vay phải hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn

Hoạt động cho vay được xác lập giữa bên vay và bên cho vay (ở đây là các NHTM) dựa trên giao dịch hợp đồng, tùy vào mỗi ngân hàng mà giao dịch hợp đồng

này được gọi là hợp đồng cho vay, hay thỏa thuận vay, thỏa thuận cấp vốn… như đã đề cập, cho vay là nghiệp vụ cơ bản của NHTM, hầu hết các hình thức cho vay của NHTM đều vì mục tiêu lợi nhuận với các đặc điểm riêng về thủ tục, điều kiện, độ an toàn… NHTM khi cho vay luôn đối mặt với nguy cơ mất vốn vì việc thu hồi vốn phụ thuộc vào khả năng và thiện chí trả nợ của khách hàng Vì vậy, NHTM luôn đề ra các giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn vốn, cân bằng giữa yếu tố lợi nhuận và kiểm soát sự tăng trưởng bền vững

1.1.2 Biện pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Cho vay là một trong các hình thức cấp tín dụng của NHTM và chiếm tỷ trọng chủ yếu để phân phối nguồn vốn cho toàn bộ nền kinh tế Vì vậy, để định nghĩa được rủi ro trong hoạt động cho vay, có thể dựa trên những định nghĩa hiện hành về rủi ro của hoạt động tín dụng để có cái nhìn cụ thể Thực tế, có rất nhiều khái niệm về rủi ro tín dụng ngân hàng như:

Timothy W.Koch (2006) định nghĩa rủi ro tín dụng là “sự thay đổi tiềm ẩn của thu nhập thuần và thị giá khi khách hàng không thanh toán hay thanh toán trễ hạn”

Theo Anthony Sauders (2007) định nghĩa: “Rủi ro tín dụng là khoản lỗ tiềm năng khi ngân hàng cấp tín dụng cho một khách hàng, nghĩa là luồng thu nhập dự tính mang lại từ khoản vay của ngân hàng không thể được thực hiện cả về số lượng và thời hạn.”

Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 11/2021/TT-NHNN ngày 30/07/2021 về “Quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” thì “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng (sau đây gọi tắt là rủi ro) là khả năng xảy ra tổn thất đối với nợ của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do khách hàng không có khả năng trả được một phần hoặc toàn bộ nợ của mình theo hợp đồng hoặc thỏa thuận (sau đây gọi chung là thỏa thuận) với TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”

Như vậy, rủi ro tín dụng là những tổn thất tiềm năng có thể xảy ra trong quá trình cấp tín dụng của các NHTM từ việc khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cho ngân hàng như đã thỏa thuận Từ đó có thể thấy, rủi ro trong hoạt động cho vay là rủi ro khách hàng vay không trả nợ đầy đủ hoặc không đúng hạn cho ngân hàng như đã cam kết trên hợp đồng cho vay Từ đó dẫn đến tổn thất tài chính làm giảm thu nhập của ngân hàng và giảm giá trị thị trường của vốn

Trong quan hệ cho vay, bên đi vay sử dụng khoản vay được cấp phát từ TCTD trong một thời gian nhất định và chịu sự ảnh hưởng của những những điều kiện liên quan từ môi trường kinh doanh Rủi ro trong hoạt động cho vay phát sinh do nhiều nguyên nhân, bao gồm nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân khách quan chính là các yếu tố mà các TCTD cũng như khách hàng vay không tự chủ được nhưng có khả năng tác động đến các chính sách của các TCTD ở từng thời điểm hoặc tác động đến khả năng tài chính để đảm bảo cho việc trả nợ của khách hàng vay như các yếu tố về chính sách, các yếu tố làm biến động môi trường kinh doanh như biến động tỷ giá, biến động ngành kinh tế liên quan… Nguyên nhân chủ quan là các vấn đề phát sinh từ chính bên vay và cho vay làm ảnh hưởng đến khả năng thu hồi được nợ của TCTD như các yếu tố về quy trình nội bộ, trình độ chuyên môn cũng như rủi ro đạo đức của nhân viên ngân hàng, và một yếu tố rất quan trọng luôn được thẩm định kỹ càng là thiện chí trả nợ của khách hàng vay

Để đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình, các NHTM phải tìm cách hạn chế tối đa nhất có thể các yếu tố khách quan và chủ quan có thể tác động đến khả năng thu hồi lại số tiền mình đã cho vay cũng như giá cả khoản vay, ở đây là thu hồi được đầy đủ phần lãi vay đúng hạn Tuy nhiên các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh là những yếu tố khó khống chế, các NHTM chỉ cố gắng hạn chế tối đa sự tác động của các yếu tố này thông qua sự thận trọng trong quá thẩm định ngành nghề kinh tế liên quan và có tác động đến khách hàng vay Như vậy, ngân hàng chỉ có thể kiểm soát rủi ro của mình thông qua sự tác động vào hai yếu tố: nâng cao khả năng thẩm định thể hiện qua một quy trình cho vay

với những chuẩn mực cụ thể và nâng cao thiện chí trả nợ của khách hàng Từ đó, biện pháp kiểm soát rủi ro từ nguyên nhân khách quan hay chủ quan mà các TCTD luôn đưa ra để bảo vệ chính mình trong hoạt động cho vay sẽ bao gồm các nội dung chính sau:

Thứ nhất, xây dựng chính sách và kiểm soát quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay, hoàn thiện và phát triển các quy trình quy định liên quan đến hoạt động cho vay Đây là biện pháp được đưa ra nhằm hạn chế rủi ro phát sinh từ bên vay và bên cho vay Chỉ khi chính sách kiểm soát được xây dựng hiệu quả, quy trình được quy định một cách chặt chẽ và đồng bộ thì quá trình thẩm định và thực hiện cho vay mới được xuyên suốt Rủi ro sẽ được nhận diện ngay từ đầu trong qu á trình thẩm định, chấm điểm, đánh giá khách hàng Trên thực tế, theo quy định về quy định nội bộ3 thì các TCTD phải đảm bảo xây dựng quy định nội bộ về cho vay, quản lý tiền vay đảm bảo tuân theo các quy định tại Luật các TCTD 2010, Thông tư 39/2016/TT-NHNN và các luật khác có liên quan, phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh của chính TCTD, trong đó phải đảm bảo xây dựng các nguyên tắc về: (i) phải có quy định cụ thể về hoạt động cho vay như: điều kiện vay, các nhu cầu vốn hạn chế và không được cho vay, phương thức cho vay, lãi suất cho vay, hồ sơ và tài liệu cần có liên quan từng phương thức vay và từng đối tượng khách hàng, các quy định về thu nợ, điều kiện và quy trình thủ tục cơ cấu nợ, chuyển nợ quá hạn…; (ii) quy trình thẩm định, phê duyệt và quyết định cho vay; (iii) quy trình, quy định liên quan đến việc áp dụng và thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay; (iv) chấm dứt cho vay, xử lý nợ; các quy định về miễn giảm lãi; (v) nhận dạng rủi ro, quy trình theo dõi, đánh giá và kiểm soát rủi ro; (vi) kiểm soát việc cho vay để theo dõi được chất lượng tín dụng, đảm bảo thu hồi nợ gốc và lãi đúng hạn

Thứ hai, xây dựng hệ thống quản lý và cập nhật thông tin hiệu quả Việc cập nhập thông tin không đơn thuần chỉ là thông tin tín dụng thường được các TCTD thu thập từ trung tâm thông tin tín dụng trực thuộc NHNN (CIC) mà còn

là thông tin được thu tập một cách tổng quát từ tình hình kinh tế, các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của khách hàng Khi thẩm định người đi vay, TCTD không chỉ phân tích dựa trên thông tin từ phía khách hàng cung cấp mà còn phải chủ động tìm kiếm các thông tin liên quan đến tình hình hoạt động, tình hình tài chính, thẩm định khả năng hoàn trả và các thông tin cần thiết khác của khách hàng vay Việc quản lý cập nhật thông tin này của các TCTD không phải chỉ được thực hiện ở bước thẩm định mà còn phải luôn được cập nhật trong suốt quá trình tồn tại quan hệ vay vốn nhằm đưa ra những biện pháp mở rộng thúc đẩy kinh doanh hoặc hạn chế kịp thời đối với khách hàng để đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình Từ đó, các TCTD tránh được việc bị động trong việc kiểm soát các yếu tốt bất lợi đến hoạt động cho vay của mình

Thứ ba, sử dụng biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay Đây là một yếu tố vô cùng quan trọng được ngân hàng xem xét khi thẩm định khách hàng vay Có thể thấy tất cả các quy trình, chính sách đưa ra đều có một sự bấp bênh nhất định trong việc bảo vệ ngân hàng trước rủi ro mất vốn trong quá trình cho vay bởi sự tác động của rất nhiều yếu tố ngoại cảnh mà quá trình thẩm định của ngân hàng không thể bao quát được Vì vậy, ngân hàng cần có một biện pháp mang tính đối trọng, đảm bảo thu hồi được vốn đã cho vay của mình một cách tối ưu Từ đây, các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng cấp tín dụng trở thành một yếu tố quan trọng mà các ngân hàng luôn yêu cầu mỗi khi xem xét ra quyết định cho vay nhằm xác lập cho các ngân hàng khả năng thu hồi được khoản tiền đã cho vay thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm Giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng hay hoạt động cho vay là thỏa thuận giữa ngân hàng và bên vay trong việc lựa chọn biện pháp bảo đảm tín dụng, xác định giá trị tài sản bảo đảm như một biện pháp dự phòng cho nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở cam kết trong hoạt động cho vay khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các cam kết này nhằm mục đích thu hồi được khoản tiền đã cấp tín dụng

Ở giai đoạn đầu khi tiếp xúc với khách hàng để thực hiện thẩm định cấp tín dụng, các TCTD sẽ thực hiện hai công tác song song là thẩm định phương án vay và thẩm định biện pháp bảo đảm Biện pháp bảo đảm được xem là một công

cụ hữu hiệu để bảo hiểm, phòng ngừa vi phạm nghĩa vụ4 Đây là công cụ làm cho bên có nghĩa vụ nâng cao thiện chí trong việc thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đã thoả thuận, làm giảm khả năng bội ước đồng thời giúp cho người bị vi phạm hợp đồng ở đây là các TCTD hạn chế bớt được rủi ro tổn thất Trong quan hệ dân sự và kinh tế thông thường, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ là do các bên liên quan hoàn toàn tự nguyện thoả thuận Đối với quan hệ vay vốn, đã từng có thời kỳ mà các biện pháp bảo đảm tiền vay được xem như là một điều kiện bắt buộc để ngân hàng thực hiện cho vay Từ quyết định 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 về việc thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng của Tổng giám đốc NHNN Việt Nam, đến Quyết định 198-QĐ/NH1 năm 1994 về thể lệ tín dụng ngắn hạn đối với các tổ chức kinh tế do Thống đốc NHNN ban hành, TCTD cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng tài sản của khách hàng vay Cho đến năm 2004, Luật Các TCTD năm 1997 được sửa đổi bổ sung thành “TCTD có quyền xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba và chịu trách nhiệm về quyết định của mình” (theo Khoản 2, Điều 52 về “Bảo đảm tiền vay”, Luật các TCTD năm 1997, sửa đổi bổ sung năm 2004, đã hết hiệu lực) Sau đó, luật các TCTD năm 2010 quy định một số đối tượng mà TCTD không được cấp tín dụng không có bảo đảm như “tổ chức kiểm toán, kiểm toán viên đang kiểm toán, thanh tra viên đang thanh tra tại TCTD; kế toán trưởng của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; cổ đông lớn (sở hữu trực tiếp, gián tiếp từ 5% vốn cổ phần có quyền biểu quyết trở lên), cổ đông sáng lập; người thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng; các công ty con, công ty liên kết của tổ chứ tín dụng hoặc doanh nghiệp mà TCTD nắm quyền kiểm soát” (theo khoản 1 Điều 127 về “Hạn chế cấp tín dụng”, Luật Các TCTD năm 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017) Như vậy, các biện pháp bảo đảm vẫn đặc biệt quan trọng đối với hoạt động của các TCTD Với tư cách là bên nhận bảo đảm thì TCTD áp dụng 5 loại giao dịch bảo đảm là cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp để cấp tín dụng Trong trường hợp khách hàng không hoàn trả được vốn vay và lãi, ngân hàng có thể bán tài sản bảo đảm bù đắp cho

các tổn thất của mình do khoản vay gây nên Trong bài viết này, tác giả sẽ đề cập cụ thể đến biện pháp phòng ngừa rủi ro của các TCTD thông qua việc nhận thế chấp tài sản, cụ thể là TS HTTĐ thuê KCN

1.2 Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

1.2.1 Tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong hệ thống tài sản bảo đảm của khách hàng

1.2.1.1 Hệ thống tài sản bảo đảm của khách hàng vay:

Tài sản bảo đảm chính là tài sản nói chung theo quy định của pháp luật, tại Điều 105 BLDS 2015 quy định: “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm động sản và bất động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Tất cả các chủ thể hoạt động trong nền kinh tế đều sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm để thực hiện giao dịch dân sự nói chung và thực hiện hợp đồng nói riêng phục vụ cho cuộc sống hàng ngày cũng như hoạt động SXKD Theo BLDS 2015 quy định, có chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản

Trong hệ thống tài sản của doanh nghiệp, tài sản cố định đóng vai trò quan trọng trong tư liệu sản xuất của doanh nghiệp, chiếm giá trị lớn trong tổng tài sản Vì vậy đây luôn được xem là nguồn bảo đảm phù hợp và luôn được chú ý đầu tiên khi doanh nghiệp đi vay Bên cạnh việc có giá trị lớn, bảo đảm được cho doanh nghiệp có thể chủ động huy động được nguồn vốn theo nhu cầu của mình, việc thế chấp các tài sản mang tính quyết định trong tư liệu sản xuất giúp tăng thiện chí trả nợ của bên đi vay, tăng sự nổ lực trong việc hoạt động có hiệu quả đối với nguồn vốn đi vay để không mất đi tài sản này

1.2.1.2 Tài sản hình thành trên đất:

Đối với mỗi quốc gia trong cộng đồng quốc tế, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi nó là một bộ phận tạo thành lãnh thổ quốc gia – một trong những yếu tố của một quốc gia độc lập có chủ quyền Bằng chủ quyền độc lập của mình, mỗi quốc gia có quyền ban hành chế độ pháp lý riêng, nhằm quản lý và khai thác đất đai hiệu

quả nhất Nếu đối với nhiều nước trên thế giới, Nhà nước công nhận đất đai là một loại tài sản và thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, thì ở Việt Nam hiện nay, pháp luật chưa công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai mà quyền đó thuộc về toàn dân (Điều 53 Hiến pháp 2013) Theo điều 4 LĐĐ 20135 thì “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Việc phân phối đất đai hiện nay được thực hiện qua 2 hình thức là giao đất và cho thuê đất được quy định như sau (theo Khoản 7,8 Điều 3 LĐĐ 2013)6:

“- Nhà nước giao QSD đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSD đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê QSD đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao QSD đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê QSD đất.”

Như vậy, thông qua việc giao và cho thuê đất, Nhà nước thực hiện chuyển giao QSD đất cho người sử dụng đất Có thể nói, điểm khác biệt giữa hai hình thức này thể hiện qua phương thức thực hiện, “giao đất” được thực hiện bằng quyết định hành chính còn “cho thuê đất" được thực hiện thông qua hợp đồng7 Tuy nhiên, để thực hiện giao dịch cho thuê đất giữa chủ thể sử dụng đất và Nhà nước cũng phải thông qua một quyết định hành chính như trường hợp giao đất

Theo LĐĐ 2013, giao đất hiện có hai hình thức bao gồm giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc giao đất này có thể xác định thời hạn hoặc không xác định thời hạn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, cho thuê đất luôn được quy định thời hạn sử dụng đất cụ thể Hình thức thuê đất bao gồm cho thuê trả tiền hàng năm hoặc cho trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê Tuỳ vào loại chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất, các hình thức sử dụng đất này sẽ được xác định nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của từng trường

5 Tiếp tục được quy định tại Điều 12 LĐĐ 2024

7 Khái niệm về giao đất,cho thuê đất, trích Giáo trình LĐĐ, trường Đại học luật TP HCM, trang 131

hợp sử dụng đất Từ đây, cần phân biệt rõ hình thức sử dụng đất và căn cứ xác lập QSD đất Căn cứ xác lập chính là cách thức mà chủ thể sử dụng có được QSD, có thể là Nhà nước giao, cho thuê đất; Nhà nước công nhận QSD đất hoặc nhận chuyển QSD đất… dù được xác lập theo hình thức nào thì hình thức sử dụng đất chỉ thuộc một trong hai trường hợp: giao đất hoặc thuê đất

Theo Điều 52 LĐĐ 2013, việc giao và cho thuê đất phải tuân thủ hai yếu tố là8:

“ 1 Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất.”

Căn cứ này nhằm đảm bảo việc thống nhất về quản lý đất đai theo quy hoạch cũng như xác định nhu cầu thực sự của người sử dụng đất, tránh lãng phí, thất thoát và bất công trong xã hội

Ở hầu hết các nước trên thế giới cũng như theo pháp luật Việt Nam được ghi nhận trong BLDS việc phân chia tài sản thành 2 nhóm động sản và bất động sản Điều 107 BLDS 2015 quy định:

“Bất động sản và động sản: Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”

Như vậy, theo quy định trên, đất đai và những tài sản gắn với đất đai như nhà, công trình xây dựng, cây cối, tài nguyên,… sẽ được coi là bất động sản Và thuộc tính để xác định là bất động sản là tài sản “gắn liền với đất” Tuy nhiên, trong pháp

luật dân sự chưa có cách giải thích chính thức về khái niệm “gắn liền với đất”, dẫn đến cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản Ví dụ như những hoa lợi từ cây cối (hoa quả) được coi là bất động sản hay động sản? Những căn nhà tạm, cầu tạm, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ,… có được coi là bất động sản hay không? Như vậy, có thể coi vật không cố định vị trí trên đất (bàn ghế, tàu, xe…) là động sản, và các vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm…) hoặc nhưng vật đã tách rời khỏi mặt đất (vụ mùa đã thu hoạch, khoáng sản đã khai thác…) là động sản

Song căn cứ dựa trên quy định cụ thể của pháp luật đất đai về việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất tại Điều 104 LĐĐ 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ được thực hiện đối với các tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm Như vậy, những TSGLVĐ cơ bản thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đất đai sẽ bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm

Và dựa trên căn cứ là chứng thư pháp lí – Giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ có thể phân loại TSGLVĐ thành hai loại:

- TSGLVĐ có giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ; - TSGLVĐ không có giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ

1.2.1.3 Tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp:

Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị đinh số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/05/2022 của Chính phủ quy định về quản lý KCN và khu kinh tế, khái niệm KCN được hiểu là “khu vực có ranh giới địa lý xác định chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dich vụ cho sản xuất công nghiệp”( Theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 35/3022/NĐ-CP ngày 28/05/2022, khoản 6 Điều 13 Luật Đầu tư 2020), là đất thuộc đất SXKD phi nông nghiệp, được sử dụng để phân vùng theo các cụm kinh doanh tập trung Đây là nơi tập trung các công xưởng, kho bãi lớn và thu hút nhiều lao động, vì vậy đất KCN thường có diện tích lớn và được quy hoạch cách xa khu dân cư Việc sử dụng đất để xây dựng KCN phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Theo Khoản 1 Điều 149 LĐĐ 2013) Việc lập kế hoạch chi tiết xây dựng KCN phải đảm

bảo đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN

Như vậy, KCN là khu vực có ranh giới cụ thể và không có khu dân cư, chuyên sản xuất và cung ứng dịch vụ liên quan đến công nghiệp, do UBND cấp tỉnh ra quyết định thành lập theo quy hoạch chi tiết các KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Theo Điều 10 LĐĐ năm 20139, đất được phân loại thành 2 nhóm chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp Trong đó: Đất phi nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích đích để ở, để xây dựng các công trình, dự án cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, … Theo quy định của pháp luật thì đất KCN nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng hạ tầng trong khu, xây dựng nhà xưởng sản xuất, kho bãi, văn phòng, nhà điều hành và các công trình khác để phục vụ cho hoạt động SXKD, dịch vụ của nhà đầu tư, Điều 62 LĐĐ năm 2013 cũng xác định đất KCN là đất phục vụ phát triển kinh - xã hội, vì lợi ích Quốc gia, công cộng

So với LĐĐ 2003 thì LĐĐ 2013 đã không còn cho phép người sử dụng đất trong KCN được lựa chọn giữa hình thức giao đất hoặc cho thuê đất Nếu ở LĐĐ 2003, đất trong KCN được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất theo từng đối tượng cụ thể quy định ở Điều 90 LĐĐ 2003 thì theo khoản 2 Điều 149 LĐĐ 2013, nhà nước cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất trong KCN Điều này thể hiện chủ trương mở rộng đối tượng thuê đất và thu hẹp việc giao đất cho các chủ thể kinh doanh theo tinh thần của Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6 Khoá XI về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới Việc sử dụng đất KCN được quy định tại Điều 149 LĐĐ 201310 như sau:

“1 Việc sử dụng đất xây dựng KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

9 Được quy định lại tại Điều 9 LĐĐ 2024 với phần bổ sung phân loại đất

10 Tiếp tục được quy định tại Điều 202 LĐĐ 2024

Khi quy hoạch, thành lập KCN, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài KCN, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong KCN, khu chế xuất

2 Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất

3 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này

4 Người sử dụng đất trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này

5 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà

nước giao đất, nhận chuyển nhượng QSD đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luậtnày”

Như vậy, QSD đất trong KCN theo LĐĐ hiện hành là QSD đất thuê theo thời hạn nhất định, qua đó chủ thể sử dụng đất thuê KCN thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng KCN và tiến hành cho thuê lại QSD đất này để các chủ thể thuê lại thực hiện hoạt động SXKD theo thời hạn nhất định Thời hạn sử dụng đất trong KCN được quy định tại khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

“Thời hạn sử dụng đất trong KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải thực hiện xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.”

Hiện nay, chưa có một khái niệm riêng về TS HTTĐ thuê KCN, mà có thể hiểu rằng TS HTTĐ KCN là một loại tài sản gắn liền với đất và cũng được coi là bất động sản Tuy nhiên loại TS HTTĐ thuê KCN lại có những điểm khác biệt cơ bản so với các loại TSGLVĐ, do đặc điểm đặc thù của loại đất KCN là đất được nhà nước cho thuê theo thời hạn nhất định, nên các loại TS HTTĐ thuê KCN cũng có thể bị hạn chế trong các giao dịch chuyển nhượng, hay thế chấp tài sản

Theo như các đặc điểm đã phân tích về QSD đất trong KCN, việc nhận thế chấp tài sản trên đất thuê KCN sẽ mang tính chất đặc biệt như sau:

Về các quyền tương quan giữa QSD đất thuê và TSGLVĐ thuê: người sử dụng đất thuê trong KCN được phép cho thuê lại QSD đất thuê này để các chủ thể khác

thực hiện hoạt động đầu tư SXKD thông qua việc tạo dựng các tài sản trên đất, tuỳ vào phương thức trả tiền thuê đất mà chủ sở hữu tài sản trên đất thuê có những quyền và nghĩa vụ bị hạn chế tương ứng Nếu đất thuê được trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất được thực hiện đồng thời các quyền liên quan đến QSD đất và tài sản gắn liên với đất như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn (Điều 174 LĐĐ 2013) Tuy nhiên, hình thức thuê đất là đất thuê trả tiền hàng năm thì chủ sở hữu tài sản không được thực hiện các quyền trên đối với QSD đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất (Điều 175 LĐĐ 2013)11

Khác với các TS HTTĐ được giao để sử dụng ổn định lâu dài hay có thời hạn có thể được xem xét trong mối quan hệ gắn liền giữa tài sản trên đất và QSD đất khi sử dụng để giao dịch trên thị trường, tài sản trên đất thuê trong KCN được sử dụng để giao dịch một cách độc lập với QSD đất tuỳ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất

Về rủi ro lớn nhất khi NHTM nhận thế chấp là TS HTTĐ KCN là liên quan đến thời hạn sử dụng TS HTTĐ KCN Bản chất là QSD đất thuê là có thời hạn nên TS HTTĐ thuê KCN cũng sẽ chịu ảnh hưởng bởi tính chất này Thời hạn sử dụng của tài sản xét về yếu tố vật lý và thời hạn được phép sử dụng là hoàn toàn khác nhau Thời hạn thuê đất KCN sẽ chấm dứt khi doanh nghiệp thuê đất không được gia hạn thuê hoặc bị thu hồi đất trước hạn Như vậy, TS HTTĐ thuê KCN là một tài sản tương đối đặc biệt cần phải lưu ý khi các TCTD tiến hành nhận thế chấp Bởi chủ sở hữu thật sự của QSD đất KCN có thể hiểu là “sự quản lý của Nhà nước về QSD đất KCN", đây là chủ thể hoàn toàn độc lập với chủ thể sở hữu tài sản trên đất Khi sự kiện thu hồi đất xảy ra, có thể xuất phát từ việc hết hạn thuê, hoặc do năng lực của CĐT, thì tài sản trên đất không còn thuộc sự chủ động xử lý của ngân hàng nhận thế chấp

Từ đó, so sánh được về việc nhận thế chấp tài sản trên đất thuê KCN và tài sản trên đất thông thường có thể thấy sự khác nhau rất lớn trong khả năng thu hồi của NHTM Đối với tài sản trên đất KCN khi bị phát mãi thì có ít chủ thể đáp ứng được điều kiện mua lại tài sản trên đất KCN Ví dụ: Trường hợp tổ chức thế chấp vi phạm

11 Tiếp tục được quy định tại Điều 33, 34 LĐĐ 2024

tiến độ của dự án đầu tư dẫn đến bị thu hồi dự án thì NHTM sẽ thực hiện việc phát mãi tài sản nhưng chỉ có tổ chức kinh tế đáp ứng những điều kiện theo luật định mới được nhận chuyển nhượng dự án đầu tư trên đất KCN Như vậy, khả năng thanh khoản sẽ thấp hơn so với việc NHTM nhận thế chấp tài sản trên đất thông thường Cụ thể là, khi chủ thể thế chấp tài sản trên đất thông thường không thể thanh toán được khoản nợ quá hạn thì sẽ thực hiện việc phát mãi tài sản để NHTM thu hồi lại số tiền đã bỏ ra Và việc thực hiện phát mãi sẽ dễ dàng hơn vì có nhiều chủ thể có thể mua lại tài sản trên đất thông thường như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế… mà không phải đáp ứng nhiều điện kiện luật định như trường hợp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư

1.2.2 Yêu cầu đối với nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa thế chấp như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Tài sản thế chấp do BTC giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”12 Như vậy, bản chất của việc thế chấp là không có sự chuyển giao tài sản cho BNTC BTC vẫn có thể sử dụng và khai thác các công năng của tài sản thế chấp Khi tài sản được sử dụng để cam kết đảm bảo cho một nghĩa vụ được xác định ngay lập tức sẽ tạo ra những quyền cụ thể cho BNTC và đồng thời cũng hạn chế những quyền nhất định của BTC đối với tài sản BTC ngoài việc được khai thác công năng của tài sản còn thực hiện giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho BNTC bảo quản (nếu được thoả thuận trong hợp đồng thế chấp), phải giữ gìn tài sản thế chấp và cung cấp thông tin về thực trạng tài sản cho bên nhận thế chấp, phải thông báo cho BNTC về quyền của bên thứ ba đối với tài sản 13. BTC một khi đã xác lập giao dịch thế chấp đều không còn quyền tự chủ liên quan đến việc thay đổi tài sản, tất cả những giao dịch làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản, thay đổi hình thái hay chủ sở hữu tài sản đều phải được thông qua với BNTC Biện pháp thế chấp

12 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 13 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015

tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có nhiều ưu điểm hơn so với các biện pháp bảo đảm khác do không bắt buộc chuyển giao tài sản bảo đảm nên được các bên chủ thể ưu tiên lựa chọn Các TCTD do không trực tiếp nắm giữ tài sản nên sẽ không cần phải mất chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản trong thời gian thế chấp, không phải chịu trách nhiệm về bồi thường thiệt hại nếu là hư hỏng hay mất tài sản thế chấp Ngoài ra BTC cũng có thể dùng một tài sản để thế chấp với nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ phải thanh toán không lớn hơn giá trị của tài sản thế chấp14

Bản chất các yêu cầu đối với việc nhận thế chấp tài sản chính là các yêu cầu của TCTD tại giai đoạn đầu của hoạt động cấp tín dụng Khi đó, các TCTD sẽ xem xét đến việc đàm phán 2 yếu tố là lựa chọn biện pháp bảo đảm và các vấn đền liên quan đến tài sản15 Trong đó:

- Đàm phán lựa chọn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông qua việc đánh giá ưu nhược điểm của từng biện pháp đối với khách hàng, cùng với tính trọng yếu của tài sản được dùng làm bảo đảm

- Đàm phán các vấn đề liên quan đến tài sản bao gồm: lựa chọn loại tài sản, xác định tình trạng pháp lý của tài sản, xác định giá trị tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, lựa chọn hình thức thoả thuận liên quan đến biện pháp bảo đảm

Khi tiến hành nhận thế chấp tài sản bảo đảm là TS HTTĐ thuê KCN, TCTD cũng sẽ tiến hành xem xét các yếu tố liên quan đến tài sản như trên Trong đó, vấn đề xác định rõ tài sản bảo đảm là rất quan trọng, bởi nó cần thiết để chủ nợ có bảo đảm thực hiện quyền ưu tiên của mình một cách chính xác16 Nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm được thiết lập như sau17:

Thứ nhất, điều kiện đầu tiên và quan trong nhất đối với tài sản dùng để thế

chấp là phải thuộc quyền sở hữu của BTC Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, QSD và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Để đảm bảo

“Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam”, NXB Chính trị Quốc gia

Nghiên cứu Lập pháp, đăng ngày 14/8/2019 (link: san-the-chap-theo-tinh-than-Bo-luat-Dan-su-nam-2015.html)

http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/210244/Xac-dinh-tai-17 Điều 295 BLDS

thực thi chức năng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đây phải là tài sản thuộc sở hữu của BTC và phải có khả năng dịch chuyển quyền sở hữu một cách độc lập theo quy định của pháp luật, tức là, có khả năng trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng Tính chất này xuất phát từ chức năng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của tài sản, thực hiện vai trò là phần tài chính dự phòng khi bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ Tài sản có thể dùng để chuyển dịch sở hữu cho người khác nhằm thu lại số tiền liên quan để khấu trừ cho giá trị nghĩa vụ bị vi phạm Đây là một điều kiện vô cùng quan trọng trong quá trình đưa ra quyết định nhận thế chấp của ngân hàng bởi nó đảm bảo cho việc nghĩa vụ của bên được bảo đảm sẽ luôn được thực hiện Như vậy, tài sản phải có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu Theo quy định tại khoản 1 Điều 166 LĐĐ 201318, người sử dụng đất “được cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Chứng từ này là cơ sở để người sử dụng đất và sở hữu TSGLVĐ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật cho phép, bao gồm quyền thế chấp Đối với tài sản đang trong giai đoạn hình thành, chứng từ thể hiện quyền liên quan của người sở hữu phải thoả mãn các yếu tố: mô tả chính xác tài sản, là chứng từ duy nhất được cấp cho chủ sở hữu thể hiện sự hợp pháp của tài sản

Thứ hai, tài sản phải xác định được, tức là phải được xác định một cách rõ

ràng, cụ thể Trường hợp tài sản bảo đảm là bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải phù hợp với thông tin trên giấy chứng nhận19 Với tư cách là đối tượng của việc thế chấp, TS HTTĐ thuê KCN phải đáp ứng việc phải tồn tại trên thực tế và phải xác định được Tính xác định này thể hiện ở việc có thể xác định trạng thái tồn tại của tài sản và hình thức định danh tài sản, tức là bằng việc chỉ ra đặc điểm định danh này, tài sản không bị nhầm lẫn với bất kỳ tài sản nào khác Nếu tài sản đã tồn tại ở trạng thái vật lý cụ thể, thì phải xác định được rõ ràng về vị trí, ranh giới, địa chỉ, thửa đất gắn liền với tài sản

19 Điều 9 về “Mô tả tài sản bảo đảm”, nghị định 21/2021/NĐ-CP

Thứ ba, đối với nguyên tắc xác định tài sản bảo đảm theo Khoản 3 và 4 của

Điều 295 BLDS, đây không hẳn là yêu cầu đối với tài sản bảo đảm mà là sự mở ra về giới hạn đối với tài sản thế chấp “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”, nếu tại thời điểm xác lập quan hệ thế chấp, tài sản trên đất chưa hình thành hình thái vật lý, chưa có các căn cứ thực tiễn để chứng minh sự hiện hữu của tài sản thì để trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp, cần có các căn cứ thực tiễn, pháp lý khác chứng minh rằng tài sản này có thể xác định được trong tương lai, sau thời điểm nhận thế chấp Căn cứ mà các ngân hàng thường sử dụng để tiến hành xác định tài sản hình thành trong tương lai chính là hồ sơ giấy phép xây dựng có liên quan Việc xác định tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định phạm vi và giới hạn quyền của BTC đối với tài sản thế chấp Từ đó là cơ sở cho các NHTM thực hiện xác định quyền của mình khi nhận thế chấp Đối với việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm về bản chất chỉ mang tính tương đối Giá trị của tài sản đến khi thực hiện nghĩa vụ có thể thay đổi theo giá trị thị trường tại thời điểm cần xử lý Điều này cũng phù hợp với quy định một tài sản bảo đảm có thể sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ của một người hoặc của nhiều người nhận bảo đảm

Như vậy, nhìn chung các yêu cầu đối với nhận thế chấp tài sản nói chung và yêu cầu đối với nhận thế chấp là TS HTTĐ KCN trong giao dịch cho vay đều quan tâm đến hai yếu tố chính là tính thanh khoản và tính pháp lý của tài sản thế chấp

Ràng buộc pháp lý liên quan đến tài sản sẽ bao gồm các vấn đề cần kiểm soát trong suốt quá trình nhận thế chấp, quản lý và phương thức xử lý tài sản thế chấp Các NHTM cần xác định rõ tài sản này có được nhận thế chấp hay không, các yếu tố định danh tài sản có rõ ràng không; các vấn đề cần lưu ý để quản lý được tài sản, kiểm soát sự biến động về hình thái hoặc giá trị của tài sản thông qua quá trình thẩm định, kiểm soát định kỳ hoặc đột xuất; và cuối cùng là thủ tục pháp lý, các quy định liên quan đến quá trình xử lý tài sản bảo đảm nếu rủi ro tín dụng xảy ra, trình tự, thủ tục chuyển quyền sở hữu, QSD tài sản…

Khi phân tích tính pháp lý của tài sản là TS HTTĐ KCN, không thế tách rời với việc phân tích tính pháp lý của QSD đất Ngân hàng cần quan tâm đến các quyền

và nghĩa vụ liên quan của chủ sở hữu QSD đất thuê theo từng loại hình tương ứng và tài sản gắn liền tương ứng với QSD đất Theo đó, ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê lại, thế chấp QSD đất và TSGLVĐ (theo Điều 174 LĐĐ 2013) Đối với tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, chỉ được cho thuê lại QSD đất dưới hình thức cho thuê trả tiền hàng năm (trong trường hợp đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng) và được dùng tài sản trên đất để bán, góp vốn, thế chấp (theo Điều 175 LĐĐ 2013)

Từ quy định trên, có thể thấy, chủ thể sử dụng đất trong KCN bị hạn chế về quyền thế chấp QSD đất nếu QSD đất của mình thuộc trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần không để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê (trường hợp này chủ thể thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm) Tuy nhiên, TS HTTĐ dù là đất được giao đất trả tiền một lần hay đất thuê đều được quyền thế chấp tại các TCTD, TSGLVĐ thuê của chủ sở hữu vẫn được thực hiện các quyền như đối với một tài sản là bất động sản thông thường như thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, đặc điểm này làm tính thanh khoản của TSGLVĐ thuê trong KCN trở nên nổi bật hơn so với QSD đất thuê

Đối với việc nhận thế chấp tài sản là TS HTTĐ thuê KCN, TCTD cần xác định rõ chủ thể có quyền sở hữu đối với tài sản này Bởi quy định luật cho phép việc thế chấp tài sản là QSD đất và TSGLVĐ có thể độc lập với nhau Tức là, TCTD có thể nhận thế chấp QSD đất mà không nhận thế chấp TSGLVĐ và ngược lại20 Điều này tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm trong KCN trong việc thế chấp TSGLVĐ cho ngân hàng mà không chịu ảnh hưởng bởi ràng buộc pháp lý về quyền thế chấp QSD đất vì không được thực hiện thế chấp QSD đất Tuy nhiên, đòi hỏi ngân hàng đồng thời cũng phải xem xét trong quá trình nhận TSGLVĐ thuê, QSD đất có đang được thế chấp ở TCTD nào khác hay không Đây là việc không bị hạn chế bởi pháp luật nhưng các ngân hàng thường không đồng ý để cho bên bảo

đảm thực hiện thế chấp QSD đất mà tài sản sản gắn liền với đất sẽ hoặc đang được nhận thế chấp ở ngân hàng của mình Các NHTM luôn xây dựng quy trình nội bộ yêu cầu việc thế chấp đồng thời QSD đất và TSGLVĐ nhằm kiểm soát rủi ro trong quá trình xử lý tài sản, trừ trường hợp pháp luật không cho phép

Tính thanh khoản của tài sản thế chấp được các TCTD đánh giá qua quá trình định giá xác định giá trị và quá trình thẩm định định kỳ để xác định lại giá trị tài sản cũng như khả năng được giao dịch trên thị trường Tuỳ vào quy trình nội bộ mà mỗi TCTD sẽ có cách thẩm định tính thanh khoản của tài sản là khác nhau, nhưng nhìn chung đều sử dụng hai biện pháp phổ biến là định giá theo phương pháp chi phí và định giá theo phương pháp so sánh để xác định giá trị thị trường của tài sản

Định giá theo phương pháp chi phí là việc xác định giá trị dựa trên chi phí hiện tại để tạo ra một tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định sau khi trừ đi giá trị hao mòn của tài sản đó Đây là phương pháp được sử dụng trên cơ sở cho rằng người mua sẽ không bao giờ chấp nhận giá cao hơn so với chi phí tạo ra cho tài sản tương tự Vì vậy mà nó được sử dụng để định giá các tài sản có mục địch sử dụng riêng biệt, đỏi hỏi đặc tính kỹ thuật có tiêu chuẩn riêng, ít được trao đổi trên thị trường như bệnh viện, trường học, nhà máy hoá chất… hoặc các TSGLVĐ đang trong quá trình xây dựng cũng được định giá chủ yếu bằng phương pháp chi phí dựa trên dự toán chi phí và giá trị trên hợp đồng xây dựng được ký kết giữa các bên

Ngược lại với phương pháp chi phí, phương pháp so sánh được áp dụng cho các tài sản có lượng giao dịch nhất định trên thị trường có thể đủ cơ sở tương quan để so sánh về giá trị, có các đặc điểm tương đối giống với tài sản cần định giá từ đó đưa ra được giá trị tương đương của tài sản Đây là phương pháp thường được sử dụng khi đánh giá các tài sản trên đất thuê KCN có giá trị thay thế cao, có thể dễ dàng chuyển đổi công năng từ phân xưởng sản xuất sang kho bãi, hay nói khác hơn là có giá trị sử dụng linh hoạt

Tuy nhiên, dù tài sản được định giá bởi phương pháp nào thì nó cũng đòi hỏi quá trình kiểm tra định kỳ tài sản được tuân thủ chặt chẽ Bởi tính thanh khoản của tài sản không chỉ được xác định ở lần định giá đầu tiên mà còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố hao mòn vật lý và phi vật lý Tài sản có thể xuống cấp trong quá trình hoạt