Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài GònNhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

Giới thiệu

Đặt vấn đề

Xây dựng và phát triển các khu công nghiệp (KCN) là trọng tâm của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước KCN tập trung tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, gắn kết đổi mới doanh nghiệp với đổi mới quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động SXKD Các KCN khai thác lợi thế cạnh tranh, nâng cao vị thế nền kinh tế quốc gia thông qua việc kết hợp các nhà máy, xí nghiệp, trung tâm nghiên cứu với hệ thống kho bãi, tạo thành hệ thống vận tải hàng hóa xuyên suốt cho quốc gia.

Từ thực tế phát triển của các nước trên thế giới cho thấy, việc đẩy mạnh phát triển KCN tạo điều kiện thuận lợi để khai thác và sử dụng nguồn lực của địa phương một cách hiệu quả, đặc biệt là nguồn vốn, nguồn nhân lực và tài nguyên thiên nhiên, tạo điều kiện để phát huy lợi thế so sánh của mình Phát triển các KCN tập trung không chỉ góp phần thu hút nguồn vốn trong ngoài nước, giải quyết việc làm cho địa phương mà còn tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận, nhận chuyển giao những tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ, từ đó nâng cao hiêu quả sản xuất, mở rộng quy mô và tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường

Từ góc nhìn của doanh nghiệp hoạt động ở các KCN, để tạo điều kiện thuận lợi trong mở rộng sản xuất, tăng quy mô hoạt động thì việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng là phương án luôn mang lại ưu thế nhất định Đối với các ngân hàng khi xét trên tình hình chính sách phát triển kinh tế của địa phương thì việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp SXKD trong KCN cũng là một phương án kinh doanh bền vững Xuất

2 phát từ mối quan hệ tương hỗ này mà các ngân hàng luôn quan tâm đến tính thanh khoản của các tài sản thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay của doanh nghiệp hoạt động ở KCN, và tài sản quan trọng nhất chính là các bất động sản KCN nhằm phục vụ cho hoạt động SXKD của chính các doanh nghiệp này Ngân hàng cùng với việc tài trợ phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư xây dựng cơ bản cho các doanh nghiệp với các thành quả mang lại vẫn tồn tại không ít những vấn đề khó khăn phát sinh cần có sự giải quyết đồng bộ Trong đó có những vấn đề liên quan đến khó khăn vướng mắc khi các doanh nghiệp thuê đất muốn dùng tài sản là QSD đất và các tài sản trên đất KCN để thế chấp cho các TCTD nhằm tạo lợi thế tiếp cận nguồn vốn để mở rộng hoạt động SXKD của mình Thông qua luận văn, tác giả muốn hướng đến làm rõ các vướng mắc hiện tại để cung cấp cái nhìn bao quát cho hoạt động nhận thế chấp của các NHTM đối với tài sản đảm bảo là TS HTTĐ KCN, nhằm giúp cho các ngân hàng thúc đẩy phát triển kinh doanh liên quan đến các doanh nghiệp hoạt động ở địa bàn đặc thù này, góp phần giúp hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan, hỗ trợ các doanh nghiệp tốt hơn trong quá trình hoạt động, SXKD ở KCN.

Tính cấp thiết của đề tài

Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn chủ yếu và điều kiện để đảm bảo cho hoạt động SXKD của doanh nghiệp được diễn ra thường xuyên và liên tục, đồng thời cũng là công cụ phân phối lại nguồn vốn của nền kinh tế Nhằm bảo đảm cho hoạt động tín dụng được phát triển lành mạnh cũng như nâng cao tính tự giác, tự chủ của các doanh nghiệp vay vốn, biện pháp bảo đảm luôn đóng vai trò then chốt trong hoạt động tín dụng ngân hàng

Khi quan tâm đến việc tài trợ cho hoạt động SXKD của các doanh nghiệp trong KCN thì ngân hàng luôn xem xét đến yếu tố tính hợp pháp, hợp lệ của các dự án, QSD đất, TS HTTĐ KCN nhằm phục vụ cho mục đích sử dụng làm tài sản bảo đảm cho hoạt động vay vốn của các doanh nghiệp Khi nhận thế chấp là các QSD đất KCN, các ngân hàng thuơng mại cần xem xét đến yếu tố nguồn gốc QSD đất là đất thuê trả tiền hàng năm hay đất thuê trả tiền một lần để có các ứng xử tín dụng tương ứng cho việc nhận bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, quá trình nhận bảo đảm là các TS

3 HTTĐ vẫn còn nhiều bỏ ngõ xuất phát từ tính chất đặc biệt của các bất động sản KCN là QSD đất KCN được nhà nước cho nhà đầu tư sơ cấp thuê, ở đây là chủ đầu tư KCN nhưng công trình xây dựng trên đất lại thuộc sở hữu của các nhà đầu tư thứ cấp là các doanh nghiệp thuê lại đất để phục vụ cho hoạt động SXKD của mình

Trong giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp là tài sản trên đất hiện nay có sự điều chỉnh bởi quy định của pháp luật tuy nhiên còn nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau Khi bàn đến thế chấp TS HTTĐ chủ yếu dựa vào quy định chung liên quan đến bất động sản, đặc biệt đối với các nghiên cứu về bất động sản KCN, tài sản trên đất thường được nghiên cứu gắn liền với QSD đất và hướng nghiên cứu chủ yếu vẫn đánh giá dựa trên đặc tính pháp lý của QSD đất KCN Hiển nhiên việc nghiên cứu tài sản trên đất KCN luôn phải gắn liền với đặc điểm của QSD đất, tuy nhiên chưa có một công trình nghiên cứu đặt tài sản trên đất thuê làm trọng tâm để xem xét các cơ chế pháp lý liên quan phục vụ cho quá trình nhận thế chấp của ngân hàng, giải quyết các bất cập khi áp dụng vào thực tiễn, nhận diện các phát sinh trong quá trình xử lý, thực hiện nhận thế chấp Nhận thức được vấn đề từ thực tiễn đặt ra, người viết muốn thông qua đề tài “Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn” để tìm hiểu sâu hơn về nội dung này đồng thời giải quyết các khó khăn mà các bên tham gia giao dịch gặp phải, góp phần hoàn thiện các hướng dẫn pháp lý liên quan cho ngân hàng trong quá trình nhận thế chấp.

Mục tiêu của đề tài

Mục tiêu tổng quát

Từ việc nghiên cứu, đối chiếu giữa thực tiễn và các quy phạm pháp luật hiện hành về việc nhận thế chấp là tài sản trên đất thuê trong KCN, luận văn muốn phân tích những vấn đề còn bất cập hiện nay giữa việc áp dụng luật và thực tiễn áp dụng, hay sự bỏ ngõ của pháp luật đối các bên liên quan trong hoạt động nhận thế chấp này cũng như những khó khăn nhìn từ góc độ ngân hàng khi thực hiện nhận thế chấp…;

Đồng thời, luận văn cũng đề xuất những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hoạt động nhận thế chấp, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả khi áp dụng thực tế.

Mục tiêu cụ thể

Làm rõ các lý luận, quy định liên quan đến nhận thế chấp tài sản trên đất trong trong KCN, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan

Phân tích thực trạng áp dụng luật trong quá trình thực hiện thế chấp tài sản trên đất trong KCN

Nghiên cứu này tiến hành tổng hợp và phân tích các vướng mắc thường gặp của ngân hàng trong quá trình nhận tài sản thế chấp Các vướng mắc được đúc kết từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn Từ đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các bên liên quan, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Câu hỏi nghiên cứu

Bài viết tập trung nghiên cứu vào thực tế các khó khăn, vướng mắc của ngân hàng trong việc nhận thế chấp tài sản là tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp ở Việt Nam theo các quy định hiện hành thông qua việc làm rõ các câu hỏi sau:

Một là, các lý luận liên quan đến thế chấp tài sản trên đất trong KCN là gì; đối tượng tham gia chính trong việc thế chấp tài sản bảo đảm là tài sản trên đất trong KCN gồm những ai?

Hai là, quy định hiện hành để thực hiện thế chấp tài sản trên đất trong KCN là gì?

Ba là, các khó khăn vướng mắc mà ngân hàng gặp phải trong quá trình nhận thế chấp là gì, cần phải điều chỉnh gì để bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng trong việc nhận thế chấp là các tài sản này?

Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu của mình, luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học sau đây:

- Phương pháp phân tích: phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề thế chấp TSGLVĐ giải thích những quy định của pháp luật đối với vấn đề thế chấp tài sản này; nhằm hiểu rõ mục đích, vai trò, ý nghĩa của các quy định pháp luật Đồng thời, trên cơ sở những quy định của pháp luật hiện hành, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện

- Phương pháp luận, kết hợp phương pháp tư duy logic và duy vật biện chứng để hệ thống hoá một số cơ sở lý luận về thế chấp tài sản của bên thứ ba đảm bảo khoản vay tại NHTM Trong khoa học pháp lý, các quan hệ xã hội là đối tượng điều chỉnh của pháp luật, chịu sự tác động của các điều kiện kinh tế, chính trị Do đó, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả đã đặt vấn đề nghiên cứu trong một không gian chịu

6 sự chi phối và tác động của nhiều yếu tố, từ đó xem xét và đánh giá vấn đề một cách tổng quát và toàn diện

Phương pháp tổng hợp là quá trình liên kết và sắp xếp thông tin đã thu thập và đánh giá để tạo nên một hệ thống lý thuyết về vấn đề nghiên cứu Trên cơ sở phân tích và đánh giá pháp luật, tác giả có thể đưa ra những kết luận và nhận định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trên đất KCN theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Phương pháp so sánh, đối chiếu: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu hệ thống các quy định pháp luật về biện pháp thế chấp như: BLDS 2015, Luật các tổ chức tín dụng hợp nhất 2017, Nghị định 21/2021/NĐ-CP…, để tìm kiếm những quy định khác biệt, mâu thuẫn từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn Bên cạnh đó, phương pháp so sánh, đối chiếu còn được luận văn sử dụng trong việc phân tích những điểm tiến bộ, điểm mới trong các quy định của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ.

Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu các vấn đề liên quan việc nhận thế chấp TS HTTĐ trong KCN theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn, bao gồm các nội dung sau:

- Cơ sở lý luận về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN

- Thực trạng pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN, các khó khăn vướng mắc mà ngân hàng gặp phải trong quá trình nhận thế chấp

- Dựa trên các nội dung đã phân tích, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất trong KCN.

Đóng góp của đề tài

Về mặt lý luận, nghiên cứu này đóng góp vào việc làm rõ hơn cơ sở pháp lý của quá trình nhận thế chấp tài sản trên đất trong KCN theo pháp luật Việt Nam Qua đó, nghiên cứu phân tích và đánh giá các quy định pháp lý hiện hành, chỉ ra những bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong giao dịch nhận thế chấp tài sản trên đất trong KCN.

7 giá các khía cạnh pháp lý trong hoạt động nhận thế chấp tài sản trên đất dưới góc độ của ngân hàng nhằm giúp đúc kết, tổng hợp các lý thuyết liên quan đến vấn đề về quyền sở hữu, về đầu tư, về thế chấp đảm bảo cho khoản vay… Từ đó nâng cao nhận thức, khả năng phân tích và vận dụng vào thực tiễn công tác

- Về mặt thực tiễn: từ khi được thành lập cho đến nay, chất lượng và số lượng các KCN đều tăng nhanh Việc giải quyết các khó khăn vướng mắc trên thực tiễn đối với các ngân hàng trong quá trình nhận thế chấp tài sản bảo đảm là tài sản trên đất KCN góp phần giúp ngân hàng nhận diện các rủi ro và khía cạnh pháp lý cần lưu ý, đồng thời thúc đẩy quá trình khai thông vốn từ ngân hàng đến doanh nghiệp phần nào được thuận tiện hơn, đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế ở địa phương.

Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

Trong những năm qua đã có các tài liệu, đề tài và các công trình nghiên cứu quan tâm đến bất động sản KCN, nhất là từ khi LĐĐ 2003 ra đời, cho đến nay đã được thay thế bằng LĐĐ năm 2013 Tuy nhiên, vẫn chưa có một công trình nào mang tính chất toàn diện, đầy đủ và phân tích các vướng mắc mà ngân hàng gặp phải khi nhận thế chấp là bất động sản KCN, hay cụ thể hơn là đặt đối tượng nghiên cứu trọng tâm là nhận tài sản trên đất trong KCN Qua tìm hiểu, người viết nhận thấy các công trình nghiên cứu tập trung vào 2 khía cạnh là các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản KCN và các nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực thế chấp tại ngân hàng, cụ thể:

Các nghiên cứu liên quan đến pháp luật về bất động sản khu công nghiệp:

- Bài viết “Về các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp theo Luật Đất đai năm 2013”, Trần Văn Nam, Tạp chí Công thương, số 20, tháng 8 năm 2020 Trên cơ sở các quy định cụ thể về đất KCN, chủ thể sử dụng đất KCN và giao dịch QSD đất trong KCN của LĐĐ 2013, bài viết đề cập đến quá trình áp dụng trên thực tế với các bất cập nhất định, có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động phát triển KCN nói chung Từ đó, tác giả tổng hợp, phân tích những khó khăn,

8 bất cập trong quy định của pháp luật xoay quanh ba hình thức giao dịch QSD đất trong KCN là: chuyển nhượng, cho thuê lại và thế chấp

- Bài viết “Pháp luật về cho thuê đất Khu công nghiệp”, Ths Lưu Trần

Bài viết này phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp Tác giả chỉ ra những ưu điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn.

- Bài viết “Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: thực trạng và kiến nghị”, Tiến sĩ Vũ Quang, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 04 (452), tháng 02/2022 Bài viết phân tích các phân tích các quy định về quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhận diện những điểm còn hạn chế có thể gây khó khăn cho việc thành lập, hoạt động và phát triển của KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao; và đưa ra một số ý kiến đóng góp cho việc hoàn thiện LĐĐ 2013 trong thời gian tới

- Luận văn Thạc sĩ “Quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thu Thảo, năm 2020 Luận văn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về QSD đất trong KCN; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về pháp luật QSD đất trong KCN Chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, góp phần giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách, nhất là trên lĩnh vực giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện dự án

Các nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực thế chấp tài sản là bất động sản tại ngân hàng:

Bài viết "Bàn về tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu công nghiệp" của Thạc sĩ Nguyễn Chí Đức đăng trên Tạp chí Công nghệ phân tích về vai trò và đặc điểm của việc sử dụng tài sản bảo đảm là đất công nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các khu công nghiệp Theo tác giả, việc sử dụng tài sản bảo đảm này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng khi cho vay vốn.

Ngân hàng số tháng 3 năm 2005 Bài viết khái quát cơ bản các khó khăn vướng mắc phát sinh trong quá trình nhận thế chấp QSD đất và TSGLVĐ tại KCN trên cơ sở quy định của luật hiện hành là LĐĐ năm 2003

- Bài viết “Quản lý rủi ro pháp lý khi cho vay và nhận thế chấp bất động sản trong khu công nghiệp”, Tiến Sĩ Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng số 24, tháng

Trong bối cảnh năm 2019, bài viết tập trung phân tích các khía cạnh của việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng bất động sản khu công nghiệp (KCN) Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ 2013), tác giả đưa ra các giải pháp quản lý rủi ro pháp lý cho các tổ chức tín dụng (TCTD) khi thực hiện cấp tín dụng này.

- Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về thế chấp công trình xây dựng” của tác giả Đặng Thị Minh Ngọc, năm 2018 Trên cơ sở nghiên cứu của mình, tác giả đã làm sáng tỏ các cơ sở ý luận cũng như quy định của pháp luật về thế chấp công trình xây dựng, đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường bảo đảm việc thực hiện thế chấp được thực hiện một cách có hiệu quả

- Luận án Tiến sĩ “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà, năm 2021 Thông qua nghiên cứu của mình, tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản, từ đó nhận diện những hạn chế của pháp luật cần phải được nghiên cứu hoàn thiện

Như vậy, đề tài thế chấp tài sản trên đất thuê trong khu công nghiệp chưa nhận được nhiều sự quan tâm, phân tích toàn diện Các bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến các hoạt động xoay quanh bất động sản khu công nghiệp là những nghiên cứu theo quy định cũ, hoặc góc nhìn của tiếp cận từ hướng khó khăn của các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp Vì vậy thông qua luận văn của của mình, người viết muốn phân tích sâu hơn về những vướng mắc ngân hàng gặp phải trong thực tế thực hiện nhận tài sản bảo đảm là tài sản trên đất KCN theo các quy định hiện hành.

Kết cấu của luận văn

Ngoài phần giới thiệu, kết luận, danh mục tham khảo, nội dung của luận văn được chia thành 2 chương như sau:

Chương 1 Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

10 Chương 2 Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại NHTM

Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn và đề xuất các giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP

Tổng quan về giao dịch cho vay và biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng

Cho vay là sự chuyển dịch vốn từ nơi thừa sang nơi thiếu, khắc phục mất cân bằng vốn trong xã hội Khái niệm cho vay là thỏa thuận cho bên khác sử dụng tài sản với điều kiện hoàn trả, dựa trên sự tin tưởng.

Cho vay với tư cách là một loại hình tín dụng vì vậy cũng có những đặc điểm chung với đặc điểm của tín dụng Việc nghiên cứu khái niệm cho vay trước hết được xem xét thông qua việc tìm hiểu khái niệm về tín dụng

Theo quan điểm của các nhà nghiên cứu luật pháp của trường Đại học tổng hợp Oxford về tín dụng thì: “Tín dụng là sự thỏa thuận của việc trả một khoản nợ Theo Luật Tín dụng 1974, tin dụng cũng bao gồm bất kỳ khoản vay bằng tiền mặt nào khác” 1 Dưới góc độ luật pháp tín dụng nhấn mạnh đến nghĩa vụ trả nợ của bên vay với bên cho vay

1 Trích trong tài liệu: “Oxford NewYork, Dictionary of Law, The World’s most trusted reference books, Fifth Edition, Edited by Elizabeth A.Martin, Oxford University Press, 2002, page 127

12 Như vậy, tín dụng theo định nghĩa trên không chỉ ra cụ thể ai là người có vốn, ai là người cần vốn mà chỉ nêu lên bản chất của quan hệ vay mượn là quan hệ có hoàn trả gốc và lãi

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cho vay được định nghĩa ở cả Luật các TCTD năm 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017 (tại khoản 16, Điều 4) 2 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (tại khoản 1 Điều 2): “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”

Theo định nghĩa của Luật các TCTD, cho vay được hiểu là một hình thức cấp tín dụng, trong cho vay, TCTD giao một khoản tiền hoặc cam kết giao một khoản tiền nhất định trong một thời gian nhất định cho bên đi vay, để dùng vào một mục đích nhất định, bên đi vay phải hoàn trả lại cả gốc và lãi khi đến hạn, khoản tiền vay được chuyển giao trực tiếp cho bên vay Cho vay khác với các hình thức cấp tín dụng khác của NHTM như chiết khấu, L/C (phương thức tín dụng nhờ thu), bảo lãnh, cho thuê tài chính ở chỗ cho vay là việc ngân hàng thực hiện giải ngân cho khách hàng trên cơ sở thanh toán cho một đối tượng đối ứng mà khách hàng cần thanh toán để xác lập quyền sở hữu Đây là phương thức cấp tín dụng bằng tiền, có sự chuyển giao về tiền cho các bên liên quan, trong khi các phương thức cấp tín dụng còn lại là việc cấp tín dụng bằng sự bảo đảm của ngân hàng (bảo lãnh, tín dụng nhờ thu), hay cấp tín dụng bằng việc mua lại giấy tờ có giá của khách hàng theo một tỷ lệ nhất định (chiết khấu), cấp tín dụng bằng tài sản khác ngoài tiền (cho thuê tài chính) Khi cho vay, TCTD giao một khoản tiền nhất định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận để bên vay sử dụng vào mục đích nhất định và bên đi vay phải hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn

Hoạt động cho vay được xác lập giữa bên vay và bên cho vay (ở đây là các NHTM) dựa trên giao dịch hợp đồng, tùy vào mỗi ngân hàng mà giao dịch hợp đồng

2 Tiếp tục được quy định tại Khoản 7 Điều 4 Luật TCTD 2024

13 này được gọi là hợp đồng cho vay, hay thỏa thuận vay, thỏa thuận cấp vốn… như đã đề cập, cho vay là nghiệp vụ cơ bản của NHTM, hầu hết các hình thức cho vay của NHTM đều vì mục tiêu lợi nhuận với các đặc điểm riêng về thủ tục, điều kiện, độ an toàn… NHTM khi cho vay luôn đối mặt với nguy cơ mất vốn vì việc thu hồi vốn phụ thuộc vào khả năng và thiện chí trả nợ của khách hàng Vì vậy, NHTM luôn đề ra các giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn vốn, cân bằng giữa yếu tố lợi nhuận và kiểm soát sự tăng trưởng bền vững

1.1.2 Biện pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Cho vay là một trong các hình thức cấp tín dụng của NHTM và chiếm tỷ trọng chủ yếu để phân phối nguồn vốn cho toàn bộ nền kinh tế Vì vậy, để định nghĩa được rủi ro trong hoạt động cho vay, có thể dựa trên những định nghĩa hiện hành về rủi ro của hoạt động tín dụng để có cái nhìn cụ thể Thực tế, có rất nhiều khái niệm về rủi ro tín dụng ngân hàng như:

Timothy W.Koch (2006) định nghĩa rủi ro tín dụng là “sự thay đổi tiềm ẩn của thu nhập thuần và thị giá khi khách hàng không thanh toán hay thanh toán trễ hạn”

Theo định nghĩa của Theo Anthony Sauders (2007), rủi ro tín dụng biểu thị khoản lỗ tiềm ẩn khi ngân hàng giải ngân nguồn vốn cho khách hàng, tức là dòng thu nhập dự kiến từ khoản vay sẽ không thể thu hồi như dự tính về cả số tiền và thời hạn trả.

Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 11/2021/TT-NHNN ngày 30/07/2021 về

“Quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” thì “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng (sau đây gọi tắt là rủi ro) là khả năng xảy ra tổn thất đối với nợ của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do khách hàng không có khả năng trả được một phần hoặc toàn bộ nợ của mình theo hợp đồng hoặc thỏa thuận (sau đây gọi chung là thỏa thuận) với TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”

14 Như vậy, rủi ro tín dụng là những tổn thất tiềm năng có thể xảy ra trong quá trình cấp tín dụng của các NHTM từ việc khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cho ngân hàng như đã thỏa thuận Từ đó có thể thấy, rủi ro trong hoạt động cho vay là rủi ro khách hàng vay không trả nợ đầy đủ hoặc không đúng hạn cho ngân hàng như đã cam kết trên hợp đồng cho vay Từ đó dẫn đến tổn thất tài chính làm giảm thu nhập của ngân hàng và giảm giá trị thị trường của vốn

Trong quan hệ cho vay, bên đi vay sử dụng khoản vay được cấp phát từ TCTD trong một thời gian nhất định và chịu sự ảnh hưởng của những những điều kiện liên quan từ môi trường kinh doanh Rủi ro trong hoạt động cho vay phát sinh do nhiều nguyên nhân, bao gồm nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân khách quan chính là các yếu tố mà các TCTD cũng như khách hàng vay không tự chủ được nhưng có khả năng tác động đến các chính sách của các TCTD ở từng thời điểm hoặc tác động đến khả năng tài chính để đảm bảo cho việc trả nợ của khách hàng vay như các yếu tố về chính sách, các yếu tố làm biến động môi trường kinh doanh như biến động tỷ giá, biến động ngành kinh tế liên quan… Nguyên nhân chủ quan là các vấn đề phát sinh từ chính bên vay và cho vay làm ảnh hưởng đến khả năng thu hồi được nợ của TCTD như các yếu tố về quy trình nội bộ, trình độ chuyên môn cũng như rủi ro đạo đức của nhân viên ngân hàng, và một yếu tố rất quan trọng luôn được thẩm định kỹ càng là thiện chí trả nợ của khách hàng vay Để đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình, các NHTM phải tìm cách hạn chế tối đa nhất có thể các yếu tố khách quan và chủ quan có thể tác động đến khả năng thu hồi lại số tiền mình đã cho vay cũng như giá cả khoản vay, ở đây là thu hồi được đầy đủ phần lãi vay đúng hạn Tuy nhiên các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh là những yếu tố khó khống chế, các NHTM chỉ cố gắng hạn chế tối đa sự tác động của các yếu tố này thông qua sự thận trọng trong quá thẩm định ngành nghề kinh tế liên quan và có tác động đến khách hàng vay Như vậy, ngân hàng chỉ có thể kiểm soát rủi ro của mình thông qua sự tác động vào hai yếu tố: nâng cao khả năng thẩm định thể hiện qua một quy trình cho vay

15 với những chuẩn mực cụ thể và nâng cao thiện chí trả nợ của khách hàng Từ đó, biện pháp kiểm soát rủi ro từ nguyên nhân khách quan hay chủ quan mà các TCTD luôn đưa ra để bảo vệ chính mình trong hoạt động cho vay sẽ bao gồm các nội dung chính sau:

Nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

1.2.1 Tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong hệ thống tài sản bảo đảm của khách hàng

1.2.1.1 Hệ thống tài sản bảo đảm của khách hàng vay:

Tài sản bảo đảm chính là tài sản nói chung theo quy định của pháp luật, tại Điều 105 BLDS 2015 quy định: “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm động sản và bất động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Tất cả các chủ thể hoạt động trong nền kinh tế đều sử dụng nhiều biện pháp bảo đảm để thực hiện giao dịch dân sự nói chung và thực hiện hợp đồng nói riêng phục vụ cho cuộc sống hàng ngày cũng như hoạt động SXKD Theo BLDS 2015 quy định, có chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản

Trong hệ thống tài sản của doanh nghiệp, tài sản cố định đóng vai trò quan trọng trong tư liệu sản xuất của doanh nghiệp, chiếm giá trị lớn trong tổng tài sản Vì vậy đây luôn được xem là nguồn bảo đảm phù hợp và luôn được chú ý đầu tiên khi doanh nghiệp đi vay Bên cạnh việc có giá trị lớn, bảo đảm được cho doanh nghiệp có thể chủ động huy động được nguồn vốn theo nhu cầu của mình, việc thế chấp các tài sản mang tính quyết định trong tư liệu sản xuất giúp tăng thiện chí trả nợ của bên đi vay, tăng sự nổ lực trong việc hoạt động có hiệu quả đối với nguồn vốn đi vay để không mất đi tài sản này

1.2.1.2 Tài sản hình thành trên đất: Đối với mỗi quốc gia trong cộng đồng quốc tế, đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi nó là một bộ phận tạo thành lãnh thổ quốc gia – một trong những yếu tố của một quốc gia độc lập có chủ quyền Bằng chủ quyền độc lập của mình, mỗi quốc gia có quyền ban hành chế độ pháp lý riêng, nhằm quản lý và khai thác đất đai hiệu

Tại Việt Nam, quyền sở hữu đất đai không thuộc về tư nhân, mà được toàn dân sở hữu Theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu và có quyền quản lý đất đai Nhà nước chỉ cấp quyền sử dụng đất cho các cá nhân và tổ chức theo quy định của pháp luật.

Việc phân phối đất đai hiện nay được thực hiện qua 2 hình thức là giao đất và cho thuê đất được quy định như sau (theo Khoản 7,8 Điều 3 LĐĐ 2013) 6 :

“- Nhà nước giao QSD đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSD đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

- Nhà nước cho thuê QSD đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao QSD đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê QSD đất.”

Như vậy, thông qua việc giao và cho thuê đất, Nhà nước thực hiện chuyển giao QSD đất cho người sử dụng đất Có thể nói, điểm khác biệt giữa hai hình thức này thể hiện qua phương thức thực hiện, “giao đất” được thực hiện bằng quyết định hành chính còn “cho thuê đất" được thực hiện thông qua hợp đồng 7 Tuy nhiên, để thực hiện giao dịch cho thuê đất giữa chủ thể sử dụng đất và Nhà nước cũng phải thông qua một quyết định hành chính như trường hợp giao đất

Theo LĐĐ 2013, giao đất hiện có hai hình thức bao gồm giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc giao đất này có thể xác định thời hạn hoặc không xác định thời hạn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, cho thuê đất luôn được quy định thời hạn sử dụng đất cụ thể Hình thức thuê đất bao gồm cho thuê trả tiền hàng năm hoặc cho trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê Tuỳ vào loại chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất, các hình thức sử dụng đất này sẽ được xác định nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của từng trường

5 Tiếp tục được quy định tại Điều 12 LĐĐ 2024

6 Tiếp tục được quy định tại Khoản 32, 34 Điều 3 LĐĐ 2024

7 Khái niệm về giao đất,cho thuê đất, trích Giáo trình LĐĐ, trường Đại học luật TP HCM, trang 131

20 hợp sử dụng đất Từ đây, cần phân biệt rõ hình thức sử dụng đất và căn cứ xác lập QSD đất Căn cứ xác lập chính là cách thức mà chủ thể sử dụng có được QSD, có thể là Nhà nước giao, cho thuê đất; Nhà nước công nhận QSD đất hoặc nhận chuyển QSD đất… dù được xác lập theo hình thức nào thì hình thức sử dụng đất chỉ thuộc một trong hai trường hợp: giao đất hoặc thuê đất

Theo Điều 52 LĐĐ 2013, việc giao và cho thuê đất phải tuân thủ hai yếu tố là 8 :

“ 1 Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Căn cứ này nhằm đảm bảo việc thống nhất về quản lý đất đai theo quy hoạch cũng như xác định nhu cầu thực sự của người sử dụng đất, tránh lãng phí, thất thoát và bất công trong xã hội Ở hầu hết các nước trên thế giới cũng như theo pháp luật Việt Nam được ghi nhận trong BLDS việc phân chia tài sản thành 2 nhóm động sản và bất động sản Điều 107 BLDS 2015 quy định:

“Bất động sản và động sản:

Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”

Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai như nhà cửa, công trình xây dựng, cây cối, tài nguyên Đặc điểm nổi bật của bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai.

8 Tiếp tục được quy định tại Điều 122 LĐĐ 2024

21 luật dân sự chưa có cách giải thích chính thức về khái niệm “gắn liền với đất”, dẫn đến cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản Ví dụ như những hoa lợi từ cây cối (hoa quả) được coi là bất động sản hay động sản? Những căn nhà tạm, cầu tạm, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ,… có được coi là bất động sản hay không? Như vậy, có thể coi vật không cố định vị trí trên đất (bàn ghế, tàu, xe…) là động sản, và các vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm…) hoặc nhưng vật đã tách rời khỏi mặt đất (vụ mùa đã thu hoạch, khoáng sản đã khai thác…) là động sản

Song căn cứ dựa trên quy định cụ thể của pháp luật đất đai về việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất tại Điều 104 LĐĐ 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ được thực hiện đối với các tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm Như vậy, những TSGLVĐ cơ bản thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đất đai sẽ bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm

Và dựa trên căn cứ là chứng thư pháp lí – Giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ có thể phân loại TSGLVĐ thành hai loại:

- TSGLVĐ có giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ;

- TSGLVĐ không có giấy chứng nhận đối với TSGLVĐ

1.2.1.3 Tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp:

Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị đinh số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/05/2022 của Chính phủ quy định về quản lý KCN và khu kinh tế, khái niệm KCN được hiểu là

THỰC TIỄN NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO KHI NHẬN THẾ CHẤP

Khái quát tình hình nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn

NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam tiền thân là ngân hàng chuyên doanh Công thương Việt Nam được thành lập ngày 26/03/1988 theo nghị định số 53/HĐBT của Hội đồng bộ trưởng Theo quyết định 402/CT của Hội đồng bộ trưởng, ngày 14/11/1990 ngân hàng chuyên doanh Công thương Việt Nam chuyển thành ngân hàng Công thương Việt Nam Đến ngày 27/03/1993 thành lập doanh nghiệp nhà nước có tên là Ngân hàng Công thương Việt Nam theo quyết định số 67/QĐ – NH5 của thống đốc NHNN Việt Nam Ngày 21/09/1996, theo quyết định số 285/QĐ – NH5 của thống đốc NHNN Việt Nam, Ngân hàng Công thương Việt Nam được thành lập lại

Năm 2001 NHTM Cổ phần Công thương Chi nhánh 6 thành lập một phòng giao dịch mới có tên gọi là Phòng giao dịch KCN Tân Tạo Đến năm 2004, với mục tiêu phát triển mở rộng quy mô hoạt động tăng trưởng lợi nhuận Phòng giao dịch KCN Tân Tạo tách ra khỏi chi nhánh 6 hoạt động độc lập với tên gọi mới là NHTM Cổ phần Công thương Chi nhánh quận Bình Tân Năm 2006 chi nhánh đã thành lập được một phòng giao dịch đầu tiên là Phòng giao dịch số 2 – Hậu Giang và năm 2008 thành lập được Phòng giao dịch số 5 – Trường Chinh Đến đầu năm 2011 chi nhánh

48 được đổi tên thành NHTM cổ phần Công thương Chi nhánh Tây Sài Gòn (VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn)

Chi nhánh Tây Sài Gòn của VietinBank, được thành lập từ năm 2001, là một tổ chức tín dụng uy tín tại TP.HCM Với kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ lãnh đạo và nhân viên, Chi nhánh Tây Sài Gòn đã thành công thuyết phục khách hàng sử dụng đa dạng các dịch vụ của VietinBank, trở thành địa chỉ tin cậy của cá nhân và doanh nghiệp.

Chi nhánh có nền tảng khách hàng hiện hữu tốt, có khả năng tăng trưởng bền vững; Chi nhánh có số lượng khách hàng doanh nghiệp ổn định, chủ yếu hoạt động SXKD, tập trung ở địa bàn KCN và có tiềm năng phát triển tăng trưởng nguồn vốn và dư nợ; Đối với phân khúc khách hàng vừa và nhỏ, bước đầu chi nhánh tiếp cận và tăng trưởng tương đối khá, các khách hàng doanh nghiệp hầu hết đều sử dụng tất cả sản phẩm dịch vụ của Chi nhánh Tình hình hoạt động cho vay của Chi nhánh qua 5 năm gần đây như sau:

Bảng 2.1 Cơ cấu dư nợ tại VietinBank Tây Sài Gòn giai đoạn 2019-2023 Đơn vị: tỷ đồng

2022 Tổng dư nợ bình quân 5,626 6,340 6,886 7,748 8,596 13% 9% 13% 11%

1 Dư nợ khách hàng doanh nghiệp 4,551 5,029 5,266 5,733 6,382 10% 5% 9% 11%

2 Dư nợ khác hàng cá nhân 1,075 1,311 1,620 2,015 2,214 22% 24% 24% 10%

Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn

Tọa lạc tại KCN Tân Tạo, Chi nhánh ngân hàng có lượng khách hàng doanh nghiệp lớn nhờ đặc thù khu vực Hơn nữa, Tân Tạo là cửa ngõ phía Tây thành phố, kết nối với Long An - nơi tập trung nhiều KCN tiềm năng Ngoài doanh nghiệp trong KCN Tân Tạo, Chi nhánh mở rộng sang các KCN lân cận như Tân Bình, Tân Đô (Long An) và Lê Minh Xuân (Long An) để khai thác thêm khách hàng.

Trong đó, tình hình nhận thế chấp tài sản bảo đảm là QSD đất KCN và TSGLVĐ như sau:

Bảng 2.2 Cơ cấu loại tài sản bảo đảm tại Chi nhánh tính đến tháng 12 năm 2023 Đơn vị tính: đồng

Loại tài sản Giá trị

(Nguồn: Báo cáo tài sản đang hoạt động tại Chi nhánh)

Việc đa dạng hóa tài sản bảo đảm giúp ngân hàng không bị phụ thuộc quá nhiều vào một loại tài sản, giảm thiểu nguy cơ từ biến động thị trường của từng loại tài sản

50 cụ thể Tuy nhiên, Bất động sản vẫn chiếm phần lớn trong tổng giá trị tài sản bảo đảm (77.30%) Bất động sản thường có giá trị ổn định và tăng trưởng theo thời gian, do đó giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng nếu khách hàng không thể thanh toán khoản vay Từ số liệu trên cho thấy tỷ trọng của tài sản thế chấp là bất động sản KCN chiếm tỷ trọng 1/3 so với các bất động sản hiện đang thế chấp tại VietinBank Tây Sài Gòn và có giá trị tương đương 90% dư nợ hiện hữu năm 2023 của khách hàng doanh nghiệp Từ tỷ trọng này, có thể thấy sự ảnh hưởng rất lớn của tài sản này trong hoạt động của Chi nhánh Các doanh nghiệp vay vốn tại VietinBank Tây Sài Gòn vẫn sử dụng các tài sản là bất động sản khác của doanh nghiệp hoặc chủ sở hữu doanh nghiệp để thế chấp cho nghĩa của của doanh nghiệp trong quá trình vay vốn Tuy nhiên với tỷ lệ thế chấp chiếm 1/3 giá trị của BĐS đang thế chấp tại chi nhánh cũng cho thấy định hướng hoạt động của chi nhánh đang đặt các khách hàng hoạt động trong khu công nghiệp là đối tượng khách hàng chủ chốt trong hoạt động của mình Khi nhận thế chấp tài sản trên đất thuê KCN tức là ngân hàng đang tài trợ cho nhóm khách hàng hoạt động sản xuất kinh doanh, là doanh nghiệp có hoạt động thực tế Cơ cấu tài sản này trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là rất lớn, khi nhận thế chấp tài sản này, chi nhánh gần như nắm phần tài sản “xương sống” của doanh nghiệp Bất kỳ biến động nào liên quan đến tài sản cũng gây ảnh hưởng đến sự hoạt động liên tục của doanh nghiệp và khả năng đền bù tổn thất cho ngân hàng Việc nhận thế chấp tài sản có giá trị lớn cũng phần nào quyết định thiện chí trả nợ từ phía khách hàng Nếu quá trình thẩm định về pháp lý và đánh giá tính thanh khoản của tài sản được thực hiện một cách quy chuẩn và được kiểm soát một cách chặt chẽ, đồng bộ như thì đây là một tài sản tương đối an toàn cho ngân hàng khi tiến hành nhận thế chấp Để đạt được điều này, việc kiểm soát phòng ngừa rủi ro đối với nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất thuê KCN là đặc biệt quan trọng vì các lý do:

Một là, tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ Khi mà mong muốn triệt tiêu rủi ro là không thể thực hiện, việc kiểm soát rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp này giúp VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn đưa ra giải pháp hiệu quả, duy trì tình trạng cân đối giữa nhu

51 cầu của khách hàng và khả năng thực tế mà Chi nhánh có thể cung cấp Đảm bảo sự ổn định cho hoạt động của Chi nhánh và thoả mãn được nhu cầu của khách hàng Hai là, kịp thời điều tiết những tác động tiêu cực của rủi ro, giảm thiểu chi phí cho ngân hàng nêu có rủi ro xảy ra và có thể đảm bảo thu hồi được giá trị tốt nhất cho ngân hàng

Ba là, chủ động trong việc phát hiện cơ hội cũng như những nguy cơ có thể tác động đến tài sản, đến tình hình hoạt động của khách hàng nhằm đưa các biện pháp ứng xử phù hợp

Với kinh nghiệm hoạt động hợp tác lâu năm với các khách hàng trong địa bàn KCN, để đảm bảo tính an toàn, hiệu quả, bền vững, bản thân VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn phải luôn đánh giá tình hình thực hiện nhận thế chấp liên quan đến loại tài sản đặc biệt này qua các năm, từ đó có cái nhìn khái quát của các ưu khuyết điểm đang đươc áp dụng trong quá trình thế chấp tại Chi nhánh nhằm tháo gỡ các vướng mắc kịp thời hỗ trợ cho khách hàng, bổ sung thêm các quy định nội bộ nhằm tăng cường việc kiểm soát rủi ro và góp ý điều chỉnh đối với các phòng ban trung ương để điều chỉnh các chính sách nhận thế chấp cho phù hợp

Đánh giá việc nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp

2.2.1 Những kết quả đạt được

Tình hình hoạt động của VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn tương đối ổn định và tăng trưởng tốt qua các năm Việc kết nối hoạt động với các khách hàng trong KCN luôn được mở rộng Bên cạnh đó quá trình kiểm soát rủi ro cũng được thực hiện chặt chẽ, không phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn Để làm được điều này, đòi hỏi VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn đã phải luôn tự hoàn thiện quy trình kiểm soát nội bộ, nhận diện khách hàng ngay từ thời điểm ban đầu và đánh giá toàn diện các yếu tố về hoạt động SXKD của khách hàng, về thiện chí trả nợ và về thẩm định tài sản bảo đảm

Hàng năm, VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn tổ chức các lớp tập huấn pháp luật, tuyên truyền các quy định mới về thế chấp QSD đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật dân sự, đất đai cho đội ngũ cán bộ, nhân viên, giúp họ thực hiện các hoạt động nghiệp vụ tín dụng hiệu quả Kinh nghiệm từ các chi nhánh trong hệ thống và NHTM khác cùng đối tượng khách hàng giúp VieinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn hoàn thiện quy trình nội bộ, kiểm soát rủi ro, từ đó đúc kết các đặc điểm lưu ý khi nhận thế chấp, xây dựng bộ quy chuẩn đánh giá tài sản thế chấp là đất thuê KCN.

Một là, việc nhận thế chấp phải kiểm soát được các hồ sơ liên quan đến tính pháp lý của tài sản bao gồm:

(i) Các hồ sơ liên quan đến cho thuê đất, giấy chứng nhận QSD đất gồm quyết định cho thuế đất của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng thuê đất và chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính tiền thuê đất, giấy chứng nhận QSD đất 28

(ii) Hồ sơ liên quan đến TSGLVĐ: giấy chứng nhận quyền sở hữu TSGLVĐ trường hợp nhận thế chấp tài sản đã hình thành; trường hợp nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cần thu thập thêm các chứng từ:

- Hồ sơ xây dựng bao gồm quy hoạch xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi, thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng

- Hồ sơ đánh giá tác động môi trường và phòng cháy chữa cháy

Hai là, công tác đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc phải được thực hiện một cách chặt chẽ Theo quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-

CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì TSGLVĐ đã được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận hoặc dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất với QSD đất được nhà nước cho thuê trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê là trường hợp bắt buộc phải thực hiện đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm Như vậy, các công trình xây dựng

28 Điều 68, Nghi định 43/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

53 gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm không phải là đối tượng bắt buộc trong đăng ký giao dịch bảo đảm Ngoài ra, thực tế hoạt động của các NHTM có quan hệ với các khách hàng hoạt động trong KCN đã xảy ra tình trạng TSGLVĐ thuê trong KCN được nhận thế chấp bởi nhiều TCTD cùng lúc Điều này phát sinh là do khâu kiểm soát lưu giữ chứng từ thế chấp, thực hiện đăng ký thế chấp và kiểm tra định kỳ tài sản chưa được thực hiện sâu sát và đồng bộ Rút kinh nghiệm từ thực trạng này, bản thân quy trình nội bộ của chi nhánh luôn yêu cầu kiểm soát một cách toàn diện quá trình nhận thế chấp và luôn phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, dù cho tài sản này đã hình thành hay là tài sản hình thành trong tương lai (lúc này, chừng từ thể hiện tính pháp lý của tài sản cần lưu giữ là giấy phép xây dựng) Việc kiểm soát chứng từ liên quan đến tài sản cũng là một bước hết sức quan trọng nhằm phong tỏa quá trình thực hiện chuyển nhượng, thế chấp mới mà không thông qua sự đồng ý của Chi nhánh Do đó, quá trình này được kiểm soát như sau:

- Đối với QSD đất thuê được thế chấp theo quy định của pháp luật (đất thuê trả tiền một lần), Chi nhánh phải nhận thế chấp đồng thời QSD đất và TSGLVĐ Trường hợp tại thời điểm thế chấp chưa có tài sản trên đất, Chi nhánh có thể nhận thế chấp QSD đất đồng thời với việc thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm các

TSGLVĐ sẽ hình thành trong tương lai hoặc bên bảo đảm sẽ sở hữu trong tương lai cũng thuộc tài sản thế chấp

Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất thuê không được thế chấp đất, nhưng tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) đủ điều kiện được thế chấp Chi nhánh ngân hàng chỉ được thế chấp TSGLVĐ khi tài sản và đất đều thuộc sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của bên bảo đảm Chi nhánh sẽ giữ bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý như hồ sơ tài sản bảo đảm khác.

Ba là, về kiểm soát giá trị của tài sản: đây là yếu tố luôn mang lại khó khăn cho quá trình nhận thế chấp của các NHTM nói chung, và nhận tài sản trên đất thuê KCN nói riêng Bởi việc biến động của thị trường luôn tác động đến giá cả của tài sản Bên cạnh đó, việc hoạt động trong KCN đòi hỏi phải tuân theo chủ trương phát triển kinh tế đã được phê duyệt Vì vậy, trên thị trường bất động sản nói chung thì bất động sản

54 KCN hay TS HTTĐ thuê KCN là một thị trường ngách với các đặc thù về đối tượng được phép nhận thanh lý, chuyển nhượng Trên cơ sở đó, bản thân Chi nhánh xác định việc kiểm soát giá trị tài sản thông qua việc khảo sát giá trị từ tổ chức thẩm định giá độc lập, có chuyên môn trong lĩnh vực định giá Giá trị luôn được kiểm soát qua

3 cấp: cán bộ, lãnh đạo kiểm soát và Ban Giám đốc Xây dựng quy chuẩn kiểm tra định kỳ thực tế tài sản bảo đảm, luôn yêu cầu có hình chụp thực tế địa điểm kiểm tra Ngay từ khi thẩm nhận tài sản đầu vào, Chi nhánh cần thẩm định mục đích SXKD, khả năng chuyển đổi công năng của tài sản trên đất Chi nhánh ưu tiên nhận các TSGLVĐ thuê KCN là nhà xưởng xây sẵn, đây là tài sản có nhu cầu lớn trên thị trường và dễ chuyển nhượng Trên thực tế, việc thẩm định này hỗ trợ rẩt nhiều cho

CN trong việc hạn chế phát sinh nợ xấu, hỗ trợ khách hàng xử lý nhanh tài sản Khi tài sản càng dễ chuyển nhượng, Chi nhánh càng phát huy vai trò trung gian trong tìm kiếm khách hàng mới nhận chuyển nhượng tài sản

VietinBank - Chi nhánh Tây Sài Gòn thường xuyên phối hợp chặt chẽ, chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo về mặt chuyên môn, nghiệp vụ của Ban Lãnh đạo VietinBank và NHNN Chi nhánh TP Hồ Chí Minh Khi có vướng mắc, khó khăn trong áp dụng các văn bản pháp luật, đặc biệt là về tín dụng ngân hàng, Chi nhánh kịp thời có văn bản đề nghị hướng dẫn từ các đơn vị liên quan để tháo gỡ Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng giúp VietinBank - Chi nhánh Tây Sài Gòn thực hiện hiệu quả pháp luật chung và pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai KCN nói riêng, đảm bảo cho các hoạt động tín dụng tại hội sở và các chi nhánh trong toàn hệ thống được tiến hành thuận lợi.

2.2.2 Những tồn tại, hạn chế