Pháp Luật Về Giao Dịch Bất Động Sản Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Trong Kinh Doanh Bất Động Sản.pdf

Với mong mu n tìm hiố ều các quy định của pháp luật Việt Nam v mua bán nhà ề ở hình thành trong tương lai, tôi xin lựa chọn tìm hiểu về n i dung ộ “H ợp đồng mua bán nhà hình thành trong

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LU - ẬT

MÔN H C Ọ

PHÁP LU T V GIAO D CH B Ậ Ề Ị ẤT ĐỘ NG S N Ả

Nội dung nghiên c u: ứ

HỢ P Đ NG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH Ồ

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG KINH

DOANH B ẤT ĐỘ NG S N Ả

Giảng viên: TS Châu Th Khánh Vân ị

Lớp: B20503DNA

MSSV: B20503DNA021

Họ và tên: Ngô Th Qu nh ị ỳ

Đồng Nai, Năm 2022

1 Đặt vấn về

Giao d ch v nhà ị ề ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản đang diễn ra m t cách ộ thường xuyên nhưng cơ sở pháp lý điều chỉnh hiện nay thì còn nhi u b t c p Trong quá trình h c t p và và nh ng va ch m th c t tôi ề ấ ậ ọ ậ ữ ạ ự ế đã

có cơ hội được tiếp cận với các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cả dưới góc độ lý luận và thực tế, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao d ch g p ph i, nh ng nguyên nhân d n t i tình ị ặ ả ữ ẫ ớ trạng tranh chấp liên quan đến vi c ệ này thường kéo dài và hết sức phức tạp Tôi cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận thấy đây là vấn đề còn khá mới nên hiện nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu Với mong mu n tìm hiố ều các quy định của pháp luật Việt Nam v mua bán nhà ề ở hình thành trong tương lai, tôi xin lựa chọn tìm hiểu về n i dung ộ “H ợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trong ở

kinh doanh bất động sản”

2 Nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014 và trong Lu t Nhà s 65/2014/QH13 ban hành ngày ngày ậ ở ố 25/11/2014 và các nghị định thông tư hướng d n th c hiẫ ự ện như: Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 c a Chính phủ ủ cũng quy định chi ti t thi hành ế một số điều c a Lu t Kinh doanh bủ ậ ất động sản năm 2014; Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 c a B Xây dủ ộ ựng hướng d n th c hi n m t s ẫ ự ệ ộ ố nội dung của Lu t Nhà ậ ở có quy định v th tề ủ ục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay còn gọi là nhà tở hương mại, trong đó pháp các quy đinh về ợp đồ h ng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong KDBDS được quy định như sau:

a) Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán

Bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là một cách để huy động vốn của chủđầu tư, và vì mục đích huy động vốn, ch đầu tư có xu hướủ ng cố gắng tối ưu kênh huy động vốn này khi bắt đầu b t kấ ỳ một d án xây d ng nhà ự ự ở nào

Tuy nhiên, đặc điểm của loại bất động sản này chưa tồn tại vào thời điểm mua bán, nên nó ch a ứ đựng nhi u r i ro và b t lề ủ ấ ợi cho người mua Để ả b o v các ệ lợi ích c a các bên, pháp luủ ật đặt ra những quy định như một hàng rào pháp lý cần thiết mà ở đó nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng trước khi

được bán ra bên ngoài Bên cạnh đó, việ đặc t ra những điều kiện nhất định cũng

là một công c h u hiụ ữ ệu để cơ quan chức năng liên quan có thể ểm soát được ki

hoạt động mua bán lo i bạ ất động s n này trên th ả ị trường

Phải hoàn thành xong phần móng mới được m bán các dở ự án chung cư, tòa

nhà h n h p có mỗ ợ ục đích để ở:

+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành ở trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

+ Trước đây, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án sẽ được huy động vốn 20% s ố lượng căn hộ khi chưa xây dựng xong móng

+ Khoản 2, Điều 55, Lu t Kinh doanh bậ ất động sản quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

+ Theo đó, những dự án nêu trên muốn được m bán sau ngày 01/7/2015 ở phải đáp ứng thêm hai điều kiện nêu trên Điều này không phụ thuộc vào thời điểm của dự án được ch p thuấ ận đầu tư, giao đất, cho thuê đất trước hay sau ngày 01/7/2015

b) Hình th c c a hứ ủ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong

kinh doanh bất động s n ả

Theo Kho n 2, Lu t Kinh doanh bả ậ ất động s n 2014, hả ợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp

đồng do các bên thỏa thuận, tr hừ ợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền s dử ụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực

Như vậ , tương tự như hợp đồy ng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng phải lập thành văn bản tuy nhiên khác với đa số ợp đồ h ng mua bán nhà có s n vi c công ch ng ch ng th c là b t buở ẵ ệ ứ ứ ự ắ ộc thì đối v i h p ớ ợ đồng mua bán nhà ở HTTTL vi c công ch ng, ch ng th c là không b t bu c, các ệ ứ ứ ự ắ ộ bên được tự do thỏa thuận công chứng và chứng thực hợp đồng, hiệu lực hợp đồng không phụ thu c vào vi c có công ch ng, ch ng th c hay không ộ ệ ứ ứ ự

c) Ch th c a hủ ể ủ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong

kinh doanh bất động s n ả

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có quy n bán nhà ề ở hình thành trong tương lai Ngoài ra, trên thực tế, còn có các ch th kinh doanh nhà ủ ể ở dưới hình thức mua đi bán lại, tuy nhiên hình th c ứ này ch yủ ếu tìm cách khai thác làm tăng giá trị ất độ b ng sản sẵn có để bán kiếm lời Ch thủ ể này được luật quy định là t chổ ức, cá nhân trong nước theo điểm a điều 11 Luật Kinh doanh bất động s n 2014 ả

Ngoài những điều kiện đã nêu, theo quy định c a Lu t kinh doanh bủ ậ ất động sản, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện nghĩa vụ ảo lãnh nghĩa vụ b tài chính của chủ đầ tư đốu i v i khách hàng khi chớ ủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết Theo đó, khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hi n bệ ảo lãnh nghĩa vụ tài chính c a chủ ủ đầu tư đố ới v i khách hàng khi ch ủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kế ới khách hàng”.t v Thứ nhất, nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân s ự

để ự th c hi n các giao dịch về nhà theo quy định của pháp lu t dân s và không ệ ở ậ ự bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao d ch; ị

Thứ hai, nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để ự th c hi n giao d ch v nhà theo quy ệ ị ề ở

định của pháp lu t Việt Nam, ph i thuậ ả ộc đối tượng được s h u nhà t i Vi t ở ữ ở ạ ệ Nam theo quy định của Lu t Nhà và không b t bu c phậ ở ắ ộ ải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

Thứ ba, bên mua nhà nở ếu là t chổ ức thì phải có tư cách pháp nhân và không ph thuụ ộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; Trường h p là t ợ ổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Lu t nhà ậ ở

- Trường h p ch có m t d án có sợ ỉ ộ ự ố lượng nhà riêng lở ẻ dưới 2.500 căn thì

tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ đượ ở ữu không quá 10% t ng s c s h ổ ố lượng nhà ở trong d ự án đó;

- Trường h p ch có m t d án có sợ ỉ ộ ự ố lượng nhà riêng lở ẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài ch ỉ đượ ở hữu không quá 250 căn; c s

- Trường h p có t hai d án tr lên mà t ng s nhà riêng l trong các d ợ ừ ự ở ổ ố ở ẻ ự

án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% s ố lượng nhà ở của mỗi d án ự

d) Đối tượng c a hủ ợp đồng mua bán nhà hình thànở h trong tương lai trong kinh doanh bất động s n ả

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động s n, hi n nhiên là nhà ả ể ở hình thành trong tương lai và phải

đủ ề đi u kiện để được phép tham gia giao dịch theo quy định của Lu t Nhà ở và ậ Luật Kinh doanh bất động sản Luật nhà hiở ện hành quy định nhiều lo i nhà ạ ở dựa trên chức năng, mục đích sử ụ d ng, c th : nhà ụ ể ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để ph c v ụ ụ tái đị h cư, nhà ởn xã h i ộ

Thứ nhất, theo quy định c a lu t kinh doanh bủ ậ ất động sản hiện hành: “nhà ở được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết

kế b n vả ẽ thi công đã được c p có th m quy n phê duy t, gi y phép xây dấ ẩ ề ệ ấ ựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở ạ ầ h t ng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ự án; trườ d ng h p ợ

là nhà chung cư, tòa nhà hỗn h p có mợ ục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó” Thứ hai, trong hợp đồng mua bán nhà hở ình thành trong tương lai trong KDBĐS, điều khoản về đối tượng hợp đồng phải mô tả chi tiết được các khía cạnh c a nhà ủ ở để có thể xác định được c thụ ể lo i hình nhà , diạ ở ện tích, đặc điểm nhà ở, đặc điểm thửa đất g n li n v i nhà ắ ề ớ ở

Thứ ba, để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong KDBĐS, nhà ở phải thỏa mãn điều kiện chưa được bán cho

ai trước đó, đã giải chấp tại ngân hàng thương mại (nếu có thế chấp) hoặc được bên nh n th chậ ế ấp, người mua đồng ý khi nhà ở đang thế chấp

e) Quy định v chuyề ển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai trong hợp đồng kinh doanh bất động s n cả ủa bên mua

Theo khoản 1, Điều 59, Lu t Kinh doanh Bậ ất động s n 2014, bên mua nhà ả ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở h u nhà ở và tài s n khác gắn liền vữ ả ới đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quy n ề

Việc chuyển nhượng này ch áp dỉ ụng đối với bên mua là hộ gia đình, cá nhân, t ch c không kinh doanh bổ ứ ất động s n và vi c chuyả ệ ển nhượng cũng phải được lập thành văn bản có xác nhận của ch ủ đầu tư

3 N i dung c a hộ ủ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động s n ả

a) N i dung c a hộ ủ ợp đồng

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản mà các ch th tham gia ủ ể giao k t hế ợp đồng th a thuỏ ận Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, “các bên trong hợp đồng có quy n th a thu n v n i dung c a hề ỏ ậ ề ộ ủ ợp đồng” Hợp đồng có thể

có các nội dung sau: Đối tượng của hợp đồng, số lượng, chất lượng, giá, phương thức thanh toán, th i hờ ạn, địa điểm, phương thức thực hi n hệ ợp đồng, quy n, ề nghĩa vụ của các bên, Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức gi i quy t ả ế tranh ch p ấ

Trong t t cấ ả các điều kho n nói trên, có nhả ững điều kho n mà pháp lu t quy ả ậ

định các bên ph i thỏa thu n trong hả ậ ợp đồng, nếu không có điều khoản này thì hợp đồng không thể coi là đã giao kết Mặt khác, ngoài những nội dung cụ thể này, các bên còn có th tho thuể ả ận để xác định v i nhau thêm m t s n i dung ớ ộ ố ộ khác

Thứ nhất, điều khoản v thông tin c a nhà Do nhà HTTTL t i thề ủ ở ở ạ ời điểm

ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên ch tìm hi u thông qua h ỉ ể ồ

sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là nh ng thông tin v nhà mà ữ ề ở chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra

Thứ hai, điều khoản về giá mua bán, liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thu n v giá mua bán tậ ề ại thời điểm

ký k t hế ợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp

đồng tr ừ trường h p các bên có thỏa thu n khác ợ ậ Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều kho n giá mua bán ngay t i thả ạ ời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên th a thu n tuy nhiên n u khách hàng ch n ỏ ậ ế ọ mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua

vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua

b) Quyền và nghĩa vụ ủ c a các bên trong hợp đồng mua bán nhà hình ở

thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản

Đố ới v i mối quan gi a bên bán và bên mua trong hữ ợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, việc mô tả rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên có ý nghĩa rất quan trọng Đây là một trong những nội dung mang tính chất quyết định đến mối quan hệ c a các bên khi tham gia giao dịch Trước đây, ủ nguồn cung nhà th p trong khi nhu cở ấ ầu thì cao hơn rất nhiều thì việc tìm ki m ế

và mua được nhà ở trước khi xây dựng hoàn thành còn khó khăn nên các chủ đầu

tư thường ban hành các bản hợp đồng có lợi hơn cho mình còn người mua thì luôn ph i ch p nh n ch u thi t ả ấ ậ ị ệ

Nghĩa vụ của bên mua: Bên mua phải thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng, nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận và phối h p vợ ới bên bán để ực hiện th t th ủ ục mua bán N u bên mua gây ra thiế ệt hại thì ph i bả ồi thường

Ngoài ra, để đảm b o quy n lả ề ợi và nghĩa vụ ề ệ v vi c thanh toán ti n c a các ề ủ bên luôn được thực hiện đúng và đầy đủ ợp đồ, h ng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có quy định về giá bán nhà ở, phương thức và thời hạn thanh toán giá bán nhà ở, đây cũng là điều khoản quan tr ng c a họ ủ ợp đồng

Trong điều khoản này, các bên trong hợp đồng thường thỏa thuận về đồng tiền tính giá, phương pháp tính giá, quy định việc tăng giảm giá khi phát sinh một

số điều ki n liên quan, ví dệ ụ: đến thời điểm bên bán bàn giao nhà hình thành ở trong tương lai cho bên mua, nếu diện tích thay đổi so với hợp đồng đã ký kết ban đầu, hai bên s th a thu n l i giá trong hẽ ỏ ậ ạ ợp đồngiá

c) Điều ki n có hi u l c c a hệ ệ ự ủ ợp đồng mua bán nhà hình thành trong ở

tương lai trong kinh doanh bất động sản

Điều ki n có hi u l c cệ ệ ự ủa hợp đồng là t ng hổ ợp nh ng yêu cữ ầu pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng đượ ập đúng bảc l n chất đích thực của nó, nếu thiếu các điều kiện này thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu ho c có th b vô hi u ặ ể ị ệ Theo quy định tại Điều 177 của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự

có hi u l c ph i tuân thệ ự ả ủ đầy đủ các điều ki n sau: Ch thệ ủ ể có năng lực pháp lu t ậ dân sự, năng lực hành vi dân s phù h p v i giao d ch dân sự ợ ớ ị ự được xác l p; Ch ậ ủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguy n; Mệ ục đích và nội dung c a ủ giao d ch dân s không vi phị ự ạm điều c m c a luấ ủ ật, không trái đạo đức xã hội Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo lẽ dĩ nhiên, cũng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện nêu trên mà B lu t dân sộ ậ ự quy định thì mới

có th có hi u l c Ngoài ra, hi u l c c a hể ệ ự ệ ự ủ ợp đồng mua bán nhà hình thành ở

trong tương lai còn tuân thủ theo sự điều ch nh cỉ ủa các quy định trong luật chuyên ngành là Lu t Nhà và Lu t Kinh doanh bậ ở ậ ất động s n ả

d) Thời điểm có hi u l c c a hệ ự ủ ợp đồng mua bán nhà hình thành trong ở

tương lai trong kinh doanh bất động sản

Thời điểm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngoài ch u sị ự điều ch nh c a B lu t Dân s là luỉ ủ ộ ậ ự ật chung còn được điều ch nh ỉ bởi lu t chuyên ngành là Lu t Nhà 2014 và Lu t Kinh doanh bậ ậ ở ậ ất động s n ả

2014 Tuy nhiên, v i nhà ớ ở hình thành trong tương lai, điều ki n, hình th c mua ệ ứ bán l i có nhạ ững điểm khác v i mua bán nhà có sớ ở ẵn Cho nên theo Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định t i khoạ ản 3 Điều 69 c a Lu t Nhà ủ ậ ở

2014 thì ph i tuân thả ủ các điều ki n và hình th c mua, thuê, thuê mua nhà hình ệ ứ ở thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ ể th là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều ki n theo quệ y định c a Lu t Kinh doanh b t ủ ậ ấ

động s n thì vi c ký hả ệ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công ch ng, ch ng th c V i lo i hứ ứ ự ớ ạ ợp đồng này, thời điểm có hi u l c ệ ự của hợp đồng do các bên th a thu n, n u các bên không có th a thu n thì h p ỏ ậ ế ỏ ậ ợ đồng phát sinh hi u l c là thệ ự ời điểm các bên ký k t hế ợp đồng

e) Các bi n pháp bệ ảo đảm th c hi n hự ệ ợp đồng trong kinh doanh bất động

s ản

- Đặ ọt c c:

- Ph t vi ph m hạ ạ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động s n ả

Đối v i hớ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động s n, theo khoả ản 2 Điều 16 Lu t Kinh doanh bậ ất động s n 2014 ả quy định: “Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua ch m tiậ ến độ thanh toán ho c bên bán, bên ặ chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên th a thu n và phỏ ậ ải được ghi rõ trong hợp đồng” Với quy định mới c a Luủ ật Kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng có th th a thuể ỏ ận với chủ đầu tư về các mức phạt trong hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân mình Dù v y, vậ ới đặc thù là hợp đồng ký k t theo mế ẫu, điều khoản phạt vi

phạm và mức ph t s do ch ạ ẽ ủ đầu tư quy định trong hợp đồng mà không thông qua thương lượng, thống nh t vấ ới người mua, do đó người mua ch có thỉ ể đồng ý hoặc không đồng ý với quy định c a hủ ợp đồng mà ch ủ đầu tư đã đưa ra

- Th ch p ế ấ

- B o lãnh ả

f) Gi i quy t tranh ch p hả ế ấ ợp đồng mua bán nhà hình thành trong ở tương

lai trong kinh doanh bất động s n ả

Cũng như những tranh chấp dân sự và kinh doanh thương mại khác khi có tranh ch p x y ra, các bên trong hấ ả ợp đồng mua bán nhà hình thànhở trong tương lai trong KDBĐS có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết như thương lượng, hòa giải, giải quy t thông qua Trọng tài thương m i (nế ạ ếu đáp ứng quy

định Luật Trọng tài thương mại 2010), khởi ki n ra Tòa án có thệ ẩm quyền yêu cầu gi i quyả ết theo quy định của pháp luật

g) Hợp đồng vô hi u, sệ ửa đổi, và h y b ch m d t hủ ỏ ấ ứ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động s ản

- Hợp đồng mua bán nhà hình tở hành trong tương lai trong kinh doanh bất

động s n vô hi u: Hả ệ ợp đồng mua bán nhà ở HTTTL trong KDBĐS cũng là một loại giao d ch dân sị ự nên các quy định về vô hiệu đối với các giao dịch dân sự tại Điều 407 BLDS 2015 cũng được áp d ng cho các giao dụ ịch mua bán nhà ở HTTTL trong KDBĐS

Không đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, gồm: Chủ thể có năng lực pháp lu t dân sậ ự, năng lực hành vi dân s phù h p v i giao ự ợ ớ dịch dân sự được xác l p; Chậ ủ th tham gia giao d ch dân s hoàn toàn t ể ị ự ự nguyện; Mục đích và nội dung c a giao dủ ịch dân sự không vi phạm điều c m c a ấ ủ Luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức c a giao dủ ịch dân sự là điều kiện có hiệu lực c a giao d ch dân s ủ ị ự trong trường h p Luợ ật có quy định

- Sửa đổi, h y b hủ ỏ ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động s n: Hả ợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh b t ấ động s n, vả ới đặc trưng là hợp đồng ký k t gi a chế ữ ủ đầu tư

là doanh nghi p có chệ ức năng kinh doanh bất động s n vả ới người mua nhà, s ẽ được ký kết d a trên mự ẫu hợp đồng do bên bán so n thạ ảo Theo quy định của Luật B o vả ệ người tiêu dùng 2010, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai phải được thực hiện đăng ký mẫu theo quy định pháp luật nhằm b o v các quy n l i cả ệ ề ợ ủa người mua nhà , tránh các r i ro x y ra do vi c ở ủ ả ệ

hợp đồng mẫu có nhiều bất lợi cho người mua nhà Ngoài căn hộ chung cư thì hợp đồng mua bán các lo i nhà khác không phạ ở ải đăng ký mẫu hợp đồng

- Ch m dấ ứt, đơn phương chấm d t hứ ợp đồng mua bán nhà hình thành ở trong tương lai trong kinh doanh bất động sản: Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt trong những trường hợp sau đây: Hợp đồng

đã được hoàn thành; Theo thỏa thuận của các bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao k t hế ợp đồng ch m dấ ứt tồn t i mà hạ ợp đồng ph i do chính ả

cá nhân, pháp nhân đó thực hiện; Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm d t ứ thực hiện; Hợp đồng không th thể ực hi n ệ được do đối tượng của hợp đồng không còn; Hợp đồng ch m dấ ứt theo quy định của Điều 420 B lu t Dân s 2015 và các ộ ậ ự trường h p khác do Luật quy định ợ

h) Nh ng t n t i, h n ch trong th c th c ti n áp d ng pháp lu t v h p ữ ồ ạ ạ ế ự ự ễ ụ ậ ề ợ

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản đặc bi t là thệ ị trường mua bán nhà hình thành ở trong tương lai trong kinh doanh bất động sản đang diễn ra hết sức sôi động, điều

đó đồng nghĩa với việc các tranh chấp liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai ngày một gia tăng Các tranh chấp xảy ra thường liên quan đến vi c các bên vi ệ phạm điều khoản của hợp đồng mua bán nhà hình thành trong ở tương lai, với các

vi ph m ch y u là v vạ ủ ế ề ấn đề quyền và nghĩa vụ các bên; v n ấ đề ả gi i quy t tranh ế chấp hợp đồng, c th ụ ể như sau:

- Vi ph m vạ ề nghĩa vụ cung cấp thông tin cho người mua nhà Sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung c p thông tin cấ ủa người mua v n r t c n thi t b i ẫ ấ ầ ế ở

họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao tuy nhiên hiện nay cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao k t hế ợp đồng

- Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ ử ụ s d ng ti n ề ứng trước đúng mụ đích Hoạc t

động vi phạm này đang dần trở nên phổ biến hi n nay là chủ u tư chưa đủ đi u ệ đầ ề kiện nhưng vẫn huy động vốn, đến khi khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không

có khả năng hoặc không mu n hoàn tr Lu t Nhà , Lu t Kinh doanh bố ả ậ ở ậ ất động sản và các văn bản hướng d n hai luẫ ật này đều quy định những điều kiện để chủ đầu tư huy động v n t khách hàng ố ừ

- Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền s h u cho ở ữ người mua Mặc dù quy định về thời điểm giao nhà đã có từ lâu, trên hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng cũng có quy định rõ ràng v th i hề ờ ạn, nhưng lâu nay nhi u ch ề ủ đầu tư vẫn tự ý chậm giao nhà mà không trao đổi với khách hàng