đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện định hóa tỉnh thái nguyên giai đoạn 2020 2022

Sau 10 năm tổ chức thực hiện, cùng với sự hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, thành tựu công nghệ thông tin ứng dụng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính theo cơ chế mộ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn tại địa bàn nghiên cứu Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác

Tác giả Luận văn

Vũ Hồng Cương

LỜI CẢM ƠN

Trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thị Lợi và các

Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện Định Hoá, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Định Hoá, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Định Hoá… đã tạo những điều kiện tốt nhất để tác giả thực hiện Luận văn

Đặc biệt, xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến các tổ chức, cá nhân mà tác giả đã có điều kiện gặp gỡ, khảo sát và các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan, đã đóng góp những thông tin vô cùng quý báu và những ý kiến xác đáng, để tác giả có thể hoàn thành nghiên cứu này

Tác giả Luận văn

Vũ Hồng Cương

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Đăng ký đất đai 6

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 10

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức 10

1.2.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 13

1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ 15

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 42

2.1.2 Thời gian nghiên cứu 42

2.1.3 Phạm vi nghiên cứu 42

2.2 Nội dung nghiên cứu 42

Nội dung 4: Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp 43

2.3 Phương pháp nghiên cứu 43

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 43

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 43

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu và viết báo cáo 44

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Định Hóa 45

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Định Hóa 45

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 49

3.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội 53

3.1.4 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Định Hóa 54

3.2 Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng đăngk ý đất đai chi nhánh huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 57

3.2.1 Tổ chức bộ máy của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Định Hóa 57

3.2.2 Cơ chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Định Hóa 59

3.2.3 Đánh giá hiệu quả một số hoạt động chính của Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Định Hóa 60

3.2.4 Đánh giá kết quả thực hiện giao dịch đảm của Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 67

3.2.5 Đánh giá công tác kỹ thuật trích đo, trích lục đất đai của Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 68

3.2.6 Đánh giá ứng dụng thông tin, phần mềm khai thác CSDL 68

3.3 Kết quả đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ về hoạt động của Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa 69

3.3.1 Đánh giá mức độ công khai về thủ tục hành chính 69

3.3.2 Đánh giá thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 71

3.3.3 Đánh giá về thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 72

3.3.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Định Hóa 73

3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp 75

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Diễn giải

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

GPMB Giải phóng mặt bằng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Số liệu hiện trạng đô thị huyện Định Hoá năm 2022 51

Bảng 3.2: Số liệu hiện trạng nông thôn huyện Định Hoá năm 2022 52

Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2022 55

Bảng 3.4 Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2022 56

Bảng 3.5 : Diện tích, cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2022 57

Bảng 3.6: Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Định Hóa 59

Bảng 3.7: Kết quả hoạt động cấp GCNQSD đất lần đầu của Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 61

Bảng 3.8: Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Định Hóa giai đoạn 2020 -2022 62

Bảng 3.9: Kết quả cấp GCNQSD đất theo các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Định Hóa giai đoạn 2020 -2022 63

Bảng 3.10: Tình hình cấp GCNQSD đất theo biến động chuyển quyền QSD đất giai đoạn 2020 -2022 của huyện Định Hóa 65

Bảng 3.11 Tình hình cấp GCNQSD đất theo biến động cấp đổi, cấp lại GCN đất giai đoạn 2020 -2022 tại huyện Định Hóa 66

Bảng 3.12: Tình hình cấp GCNQSD đất do tách, hợp thửa đất 67

giai đoạn 2020 - 2022 của huyện Định Hóa 67

Bảng 3.13: Kết quả thực hiện giao dịch đảm bảo bằng QSD đất của Chi nhánh VPĐKQSD đất giai đoạn 2020 - 2022 của huyện Định Hóa 67

Bảng 3.14: Tình hình trích đo, trích lục đất đai của Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa giai đoạn 2020 - 2022 68

Bảng 3.15 Tình hình sử dụng các phần mềm phục vụ công việc 69

tại Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Định Hóa 69

Bảng 3.16 Kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công khai thủ tục hành chính trên địa bàn huyện Định Hóa 69

Bảng 3.17 Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ trên địa bàn huyện Định Hóa 71 Bảng 3.18 Kết quả ý kiến đánh giá của người dân về thái độ phục vụ của 72 cán bộ Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa 72 Bảng 3.19: Kết quả ý kiến đánh giá của cán bộ Chi nhánh VPĐKQSD đất huyện Định Hóa 73

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ 1 Thông tin chung

1.1 Họ tên tác giả luận văn: Vũ Hồng Cương

1.2 Tên luận văn: Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký

đất đai huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 – 2022

1.3 Ngành khoa học của luận văn: Quản lý đất đai; Mã số: 8.85.01.03 1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Lợi

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông lâm –Đại học Thái Nguyên

2 Mục đích nghiên cứu:

Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh huyện Định Hóa, giai đoạn 2020 - 2022; Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Định Hóa

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp điều tra thu thập số liêu,

phương pháp tổng hợp xử lý số liệu (Tổng hợp xử lý số liệu báo cáo, bảng biểu;

Tổng hợp xử lý số liệu bản đồ), phương pháp chuyên gia

Phỏng vấn trực tiếp các đối tượng dụng đất (SDĐ) theo mẫu phiếu soạn sẵn Được thực hiện trên 120 đối tượng sử dụng đất tại 04 đơn vị hành chính (đã lựa chọn điểm) nội dung điều tra đặc trưng về: đối tượng SDĐ, địa điểm, nguồn gốc đất; loại đất Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi bao gồm: tên đối tượng sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành chính (TTHC), phương pháp phối hợp; sự hài lòng của người sử dụng đất khi thực hiện kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận v.v Chi tiết phiếu điều tra xem ở phụ lục số 01 (Áp dụng đối với người sử dụng đất)

4 Kết quả nghiên cứu và kết luận

1 Huyện Định Hóa là một huyện phát triển một nền kinh tế đa dạng (nông -

lâm nghiệp, dịch vụ, công nghiệp) và hình thành các khu công nghiệp trong những

năm gần đây Định Hóa là một trong những huyện nổi lên về phát triển kinh tế và thu hút các dự án phát triển công nghiệp trên địa bàn

2 Kết quả thực hiện thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận từ năm 2020

đến 2022: Hồ sơ đăng ký đề nghị cấp GCN lần đầu là 891 hồ sơ; tỷ lệ hồ sơ được cấp GCN là 75,5% Số lượng hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là 5.635 hồ sơ, số lượng hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN là 5.242 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 93,02% Số hồ sơ đề nghị cấp đổi, cấp lại GCN đất là 850 hồ sơ, số hồ sơ được cấp GCN là 820 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 96,47% Số hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ do tách, hợp thửa đất là 1.104 hồ sơ, số hồ sơ được cấp GCN đạt tỷ lệ 100% Số hồ sơ đăng ký giao dịch đảm bảo bằng QSĐ đất là 2.753 hồ sơ, số hồ sơ được giải quyết là 2.749 hồ sơ (trong đó có 1.563 hồ sơ đề nghị thế chấp; 1,182 hồ sơ xóa thế chấp và 05 hồ sơ thay đổi nội dung thế chấp)

3 Về con người số lượng cán bộ ít chưa đáp ứng nhiệm vụ chuyên môn Về

cơ sở vật chất, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Định Hóa chưa đáp ứng nhu cầu công việc do nhu cầu và số lượng hồ sơ ngày càng nhiều 100% cán bộ đánh giá cơ sở vật chất chưa đủ điều kiện

4 Việc thành lập VPĐKĐĐ hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Định

Hóa là hài lòng, kết quả này phản ánh hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ Định Hóa đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng đất khi đến giao dịch Tuy nhiên, vẫn còn một số ý kiến cho rằng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ còn yếu cần khắc phục kịp thời gian tới

THESIS ABSTRACT 1 General information

1.1 Full name of thesis author: Vu Hong Cuong

1.2 Thesis title: Evaluation of the activities of the Land Registration Office

Branch in Dinh Hoa district, Thai Nguyen province in the period of 2020 - 2022

1.3 Scientific field of thesis: Land management; Code: 8.85.01.03 1.4 Scientific instructor: Dr Nguyen Thi Loi

1.5 Training facility: University of Agriculture and Forestry - Thai Nguyen

University

2 Research purpose:

Evaluate the performance of Dinh Hoa District Branch Office, period 2020 - 2022; Evaluate the advantages and limitations in the operations of the Dinh Hoa District General Office and then propose some solutions to improve the operational efficiency of the Dinh Hoa District General Office Branch

3 Research methods

Research methods include: Investigation method to collect data, synthesis method to process data (Synthesize and process report data, tables; Synthesize and process map data), expert method

Directly interview land users according to a pre-prepared form Conducted on 120 land users in 04 administrative units (selected points) with specific investigation content on: land use objects, location, land origin; soil type Information collected by questionnaire includes: name of land user, current status of relevant legal documents, comments on implementation of administrative procedures, coordination methods; satisfaction of land users when making registration declarations, granting Certificates, etc Details of the survey form can be found in Appendix No 01 (Applicable to land users)

4 Research results and conclusions

1 Dinh Hoa district is a district developing a diverse economy (agriculture - forestry, services, industry) and forming industrial parks in recent years Dinh Hoa

is one of the districts emerging in economic development and attracting industrial development projects in the area

2 Results of implementing administrative procedures for granting Certificates from 2020 to 2022: Registration dossiers requesting the issuance of Certificates for the first time are 891 dossiers; The rate of applications granted Certificates is 75.5% The number of applications for land use rights transfer registration is 5,635, the number of applications eligible for issuance of Certificates is 5,242, accounting for 93.02% The number of dossiers requesting to change or re-issue land certificates is 850, the number of dossiers to be granted land certificates is 820, accounting for 96.47% The number of applications for issuance of Land Use Rights Certificates due to division and consolidation of land plots is 1,104, the number of applications for issuance of Land Use Rights Certificates is 100% The number of registration documents for transactions secured by land rights is 2,753, the number of resolved documents is 2,749 (including 1,563 mortgage applications; 1,182 mortgage deletion documents and 05 replacement documents) change mortgage content)

3 Regarding people, the number of staff is small and cannot meet professional tasks In terms of facilities, Dinh Hoa District Office of Registration Office has not met work needs due to the increasing demand and number of documents 100% of officials rated the facilities as unsatisfactory

4 The establishment of the Dinh Hoa district registration office and operation of Dinh Hoa district registration office branch is satisfactory, this result reflects that the operation of Dinh Hoa district registration office branch has basically met the requirements of land users when coming to transact However, there are still some opinions that the activities of the VPĐKĐD Branch are still weak and need to be overcome in the near future

MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia

Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2013 đã trở thành là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt với sự ra đời và phát triển của hệ thống cơ quan dịch vụ công về đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng ký QSD đất trên phạm vi cả nước Sau 10 năm tổ chức thực hiện, cùng với sự hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, thành tựu công nghệ thông tin ứng dụng trong quản lý đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất các cấp đã dần đi vào nề nếp và đạt những kết quả nhất định Tuy nhiên, so với yêu cầu thực tiễn nhất là trong giai đoạn hiện nay thì hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất (đặc biệt là cấp huyện) vẫn còn nhiều bất cập do mang nặng tính hành chính làm cho đất đai chưa thực sự trở thành nguồn lực cho việc phát triển kinh tế

Với mục tiêu phát triển của ngành Quản lý đất đai giai đoạn 2010 - 2020, định hướng đến năm 2030 là xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một hệ thống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện, với quy trình, thủ tục cơ bản được tự động hóa bằng công nghệ số; triển khai thống nhất trong cả nước hệ thống hồ sơ địa chính dạng số dựa trên cơ sở hệ thống bản đồ địa chính dạng số được chỉnh lý biến động thường xuyên, cơ bản được cập nhật đầy đủ, kịp thời Kiện toàn hệ thống bộ máy tổ chức; nâng cao năng lực cán bộ ngành Quản lý đất đai đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo chức năng thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

trên phạm vi cả nước, có sự phân công, phân cấp rõ ràng, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả Chuyển trọng tâm hoạt động của Ngành từ quản lý hành chính đối với tài nguyên đất đai sang quản lý việc kinh doanh tài sản đất đai quốc gia, cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý cho người sử dụng đất và cộng đồng trong quản lý, sử dụng và giao dịch về đất đai, phấn đấu đến năm 2020 đạt trình độ quản lý đất đai ngang với mặt bằng các nước phát triển trong khu vực Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới phù hợp với các quan điểm, định hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ XI của Đảng, Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, trong đó có các quy định cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân, các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai, đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Định Hóa trong những năm qua đã hoàn thiện về bộ máy và cơ cấu hoạt động của đơn vị, các hệ thống quản lý dần được áp dụng giúp cho hoạt động của Chi nhánh hoạt động ngày càng hiệu quả, số lượng hồ sơ được giải quyết chiếm tỷ lệ cao Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu hiện nay và quản lý hồ sơ một cách hiệu quả Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ còn gặp phải một số khó khăn: số lượng cán bộ, điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật

Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự nhất trí của Nhà trường,

Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên và sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS

Nguyễn Thị Lợi em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 - 2022”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Định Hóa, giai đoạn 2020 - 2022;

- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ qua ý kiến của người dân và các đơn vị dịch vụ tư vấn đất đai

- Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Định Hóa

3 Ý nghĩa của đề tài

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận

* Khái niệm đất đai:

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm hoàn thiện thông tin về đất đai trên hồ sơ địa chính và cấp GCN về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất hợp pháp; nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất

* Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCN

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký ban đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

* Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động được thực hiện tại địa phương khi đã hoàn thành công tác đăng ký đất ban đầu và đã cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở trong các trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập như thay đổi mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện tích sử dụng, thay đổi chủ sử dụng đất

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”(khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013) Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định

Trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các nước đó là: đăng ký văn tự giao dịch; đăng ký quyền

- Đăng ký văn tự giao dịch: Là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp

- Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan

hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó

Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức vàScotland)

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng ký quyền sử dụng đất”

Theo luật đất đai năm 2013 đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống

Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác

Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật

1.1.2.1 Ý nghĩa của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005 cho biết):

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Đối với Nhà nước, hệ thống đăng ký bất động sản cung cấp những thông tin quan trọng giúp hoạch định các chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quy hoạch, phát triển đô thị, bảo vệ môi trường, kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng, tránh thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại một nguồn thu không nhỏ thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp dịch vụ của hệ thống Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có thể giám sát được các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch Đối với xã hội, thông tin đất đai rõ ràng từ hệ thống đăng ký đất đai sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai, bình ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, theo đó là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối liên hệ bền vững với bảo vệ môi trường Cụ thể như sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân: Đối với công dân, đăng ký đất đai có những lợi ích sau: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội; + Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; + Giảm tranh chấp đất đai;

1.1.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai

Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005 thì đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức

- Bộ Luật Dân sự (2005), quy định: Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản phải đăng ký bao gồm QSDĐ Quyền sở hữu đối với bất động sản (trong đó có đất đai) được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Luật Đất đai (2003) quy định: Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ là hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại VPĐK QSDĐ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Sở TNMT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Phòng TNMT Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐK QSDĐ (Chính phủ, 2004)

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận GCN tại VPĐK QSDĐ (Chính phủ, 2009)

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐK QSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ TNMT, Bộ NV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSDĐ quy

định: Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập VPĐK QSDĐ hoặc do nhu cầu đăng ký QSDĐ không lớn mà không thành lập VPĐK QSDĐ thì chức năng của VPĐK QSDĐ cấp huyện do Phòng TNMT trực tiếp thực hiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, 2004)

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ TNMT quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định: VPĐK QSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ NV và Bộ TC có quy định về vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK QSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐK QSDĐ các cấp; bố trí ngân sách để VPĐK QSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, 2004)

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐK đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm quyết định thành lập VPĐK đất đai trên cơ sở hợp nhất VPĐK QSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐK QSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương, bảo đảm không tăng biên chế; chuyển nguyên trạng kế hoạch, nhiệm vụ, kinh phí ngân sách nhà nước cấp và các nguồn vốn khác, tài sản, văn phòng làm việc, trang thiết bị, hồ sơ, tài liệu và thông tin dữ liệu có liên quan của VPĐK QSDĐ cấp huyện về VPĐK đất đai BTNMT-BNV-BTC

* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TN&MT và UBND

huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004) Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ: Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

- Nghị định số 35/2016/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2016 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất lúa;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung 03 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 gồm Nghị định 43/2014, Nghị định 45/2014 và Nghị định 47/2014 Nghị định 01/2017 có nhiều quy định mới có lợi cho người sử dụng đất liên quan đến Sổ đỏ, bồi thường;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy

định về bản đồ địa chính;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 5 chương và 25 Điều Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai So với quy định cũ, Thông tư 33 đã bổ sung đối tượng "những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan đến giấy chứng nhận tại các điều 6-8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích, nguồn gốc, thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản khác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở TN&MT, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở TN&MTvà Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở TN&MT

VPĐKQSDĐ cấp huyện thuộc Phòng TN&MT, do UBND cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng Phòng TN&MT, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động, Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng TN&MT

theo phân cấp quản lý của UBND cấp huyện

VPĐKQSDĐ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành” (Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ, 2004)

- Luật Đất đai 2013 quy định: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ

- Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai có VPĐKĐĐ với quy định:

“VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở 23 TN&MT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

VPĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;

Kinh phí hoạt động của VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập” (Chính phủ, 2014)

- Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

+ Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ do vậy tình trạng hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào Phòng TN&MT là cơ bản

+ Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước

1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ

1.2.3.1 Chức năng

Theo quy định của luật đất đai năm 2013 quy định VPĐK QSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công, hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

1.2.3.2 Nhiệm vụ

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn thị xã; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và ủy ban nhân dân các phường để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của ủy ban nhân dân cấp xã;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã; - Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành; - Thực hiện các nhiệm vụ khác do UBND huyện giao

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK QSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao

cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK QSDĐ các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK QSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK QSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK QSDĐ, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng Đăng ký đất đai có vai trò quan trọng trong quan hệ đất

đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK QSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng

dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc

trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính 1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ

dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ

Tài nguyên và Môi trường, 2012) 1.3.1.2 Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: - Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc; - Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin.Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính

quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ (Bộ Tài

nguyên và Môi trường, 2012)

1.3.1.3 Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal

situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký.Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền.Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới

mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính (Bộ

Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.3.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.2.1 Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ * Thời phong kiến

Do vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, các Nhà nước phong kiến Việt

Nam đã quan tâm đến công tác quản lý đất đai, mà trước hết là việc đưa ra các chính

sách, pháp luật điều tiết các quan hệ về đất đai Chính sách đất đai trước hết tập trung vào việc thu thuế điền và xác định các hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhà nước

Mỗi triều đại như nhà Lý, nhà Trần, nhà Hồ, nhà Lê, nhà Nguyễn đều lựa

chọn cho mình phương pháp xử lý các mối quan hệ về đất đai theo cách riêng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước đương thời Tuy nhiên, các triều đại phong kiến Việt Nam phải mất 31 năm, từ năm Gia Long thứ

4 (1805) đến năm Minh Mạng thứ 17 (1836), khắp cõi đất Việt Nam mới ghi chép

đầy đủ từng mảnh ruộng, sở đất, con đường, khu rừng, núi sông vào sổ địa bạ của mỗi làng, từ thành thị đến vùng biên cương Công trình đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của Nhà Nguyễn là công trình to lớn và có ý nghĩa nhất trong lịch sử quản lý đất đai thời kỳ phong kiến Việt Nam, đã đóng góp rất quan trọng trong việc hoạch định các chính sách về quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam ở thế kỷ thứ XIX Hiện nay, nước ta đang lưu giữ được khoảng 11.000 quyển địa bạ của thời kỳ này và trở thành một tư liệu lịch sử quý giá của Quốc gia

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu cấp thiết được đặt ra đối với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ XV Ở giai đoạn này, phần lớn ruộng đất công được Nhà nước giao cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy, thu thuế và nộp đủ cho Nhà nước Tuy nhiên, Nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào việc đo đạc ruộng đất, việc lập điền bạ không được đặt ra Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế, phong thưởng hay ban, cấp, các triều đại nhà Lý, nhà Trần sử dụng một số hình thức quản lý thô sơ, chưa phải là hình thức đo đạc ruộng đất theo định kỳ Quan hệ mua bán ruộng đất cũng được điều chỉnh, đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế chứng nhận giữa bên mua và bên bán ở thời nhà Lý Đến thời nhà Trần, do sự phát triển của việc mua bán và tranh chấp ruộng đất, năm 1227, nhà Trần đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất, thậm chí việc điểm chỉ thế nào cũng được quy định cụ thể năm 1237

Cuối thế kỷ thứ XIV, khi lên nắm chính quyền, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách hạn điền nhằm hạn chế ruộng đứng tên hay ruộng tư Để thực hiện chính sách này, năm 1398, Hồ Quý Ly ra lệnh những người có ruộng đất tư phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ tên họ trên bờ ruộng Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi đo và lập sổ sách

Như vậy, có thể thấy việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được các triều đại nhà Lý-Trần tiến hành từ rất sớm, ngay những năm đầu tiên của quốc gia độc lập, nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng tư, nhằm phục vụ cho những nhu cầu nhất định Tuy nhiên, việc đo đạc mang tính hệ thống trên phạm vi

cả nước chưa được tiến hành, việc lập điền bạ chưa được chú trọng Vì vậy, hầu như không có nguồn tài liệu chính thức để chứng minh về hoạt động đăng ký đất đai được tiến hành trong giai đoạn này

Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ thứ XV, sau khi giành được thắng lợi trong cuộc kháng chiến chống giặc Minh, nhà Lê chính thức ra lệnh cho các địa phương thống kê tổng số ruộng đất, kiểm tra ruộng đất và lập sổ ruộng đất trong cả nước Dưới thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức được điều chỉnh cụ thể trong bộ luật đầu tiên của nước ta - Quốc triều Hình luật hay Bộ luật Hồng Đức Chế độ sở hữu đối với đất công và đất tư được bảo vệ nghiêm ngặt Quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất, người sở hữu, sử dụng ruộng đất có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu hoặc sử dụng của Nhà nước

Lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất, địa bạ Hồng Đức được thành lập để quản lý đất đai và thu thuế Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy định năm 1471 Đến năm 1487, nhà Lê tiếp tục ra lệnh cho các địa phương phải dựng cột mốc ranh giới ruộng đất Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, lập thành tập bản đồ quốc gia, bản đồ Hồng Đức để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490

Đến nửa đầu thế kỷ thứ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi Dưới thời nhà Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tiến hành một đợt đo đạc ruộng đất lớn và lập địa bàn các xã với đơn vị đo lường tính theo mẫu Sổ địa bạ được lập thành 3 bản: một nộp tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã Hàng năm đều có chỉnh lý và 05 năm điều chỉnh một lần

* Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh vực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long Trước

hết là sự thay đổi các cơ quan quản lý đất đai Thực dân Pháp chú trọng phát triển

chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam Kỳ, duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ Tổ chức hệ thống quản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: Cơ quan quản lý Trung ương là Sở Địa chính thuộc Thống sứ Bắc Kỳ, Khâm sứ Trung Kỳ và Thống đốc Nam Kỳ, về sau trực thuộc Phủ Toàn quyền

Đông Dương; Cơ quan cấp tỉnh là Ty Địa chính; cấp cơ sở làng xã có nhân viên địa chính là chưởng bạ ở Bắc Kỳ, Trung Kỳ và hương bộ ở Nam Kỳ Thực dân Pháp đã tiến hành đo đạc bản đồ địa chính từ năm 1871 ở Nam Kỳ, sau đó công việc đo đạc được triển khai ra khắp lãnh thổ Các bản đồ được xây dựng để thành lập hồ sơ địa chính phục vụ cho việc thu thuế,quản lý đất đai

Năm 1867, Pháp thành lập Sở Địa chính Sài Gòn, sau đó đổi tên thành Sở Địa chính Nam kỳ vào năm 1869, do một thanh tra hành chính người Pháp quản lý Đến năm 1896, Sở Địa chính được quản lý trực tiếp bởi thống đốc Nam kỳ

Ở Trung kỳ, Sở bảo tồn điền trang Trung kỳ được thành lập bởi Khâm sứ Trung kỳ năm 1930, và vào năm 1939 đổi tên là Sở Quản thụ địa chính Trung kỳ, phụ trách việc đo đạc giải thửa và lập địa bạ

Ở Bắc kỳ, Sở Địa chính được thành lập năm 1906

Hoạt động địa chính cũng có sự thay đổi Hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Tuy nhiên, để phục vụ cho chính sách cai trị, Pháp triển khai nhiều chế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền

Từ năm 1925, để thống nhất hoạt động quản lý đất đai, Chính phủ Pháp ban hành sắc lệnh ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng và Đà Nẵng Theo đó, bản đồ giải thửa được đo đạc bằng phương pháp hiện đại nhất vào thời điểm lúc bấy giờ Mỗi lô đất của từng chủ sử dụng đất được thể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký

* Giai đoạn 1954 - 1975

Sau năm 1954, Việt Nam bị chia cắt hai miền Miền Nam Việt Nam đặt dưới sự cai trị của chính quyền Việt Nam cộng hòa do Mỹ ủng hộ Ngày 05/10/1954, Nha Địa chính Việt Nam được thành lập, quản lý trực tiếp bởi đại biểu Chính phủ Ở mỗi tỉnh có Ty Địa chính Tại miền Trung, Nha Địa chính cũng được thành lập tại Huế và Đà Lạt Chính quyền Việt Nam cộng hòa chủ yếu kế thừa các chế độ điền thổ của thực dân Pháp

Sau Cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền Cách mạng quan tâm hàng đầu ở Miền bắc là người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban hành nhiều chính sách và quy định để từng bước mang lại ruộng đất cho người nông dân Phong trào cải cách ruộng đất được phát động năm 1953 và đặc biệt là Luật cải cách ruộng đất được ban hành đã thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyển sở hữu ruộng đất cho người nông dân Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã

Phục vụ cho công cuộc cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai cũng được điều chỉnh Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính Năm 1959, Cục Đo đạc – Bản đồ được thành lập trực thuộc Phủ Thủ tướng Ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp phụ trách đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất Tuy nhiên, hệ thống này chỉ phụ trách quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp Đất đai trong lĩnh vực khác bị phân tán tùy loại cho nhiều ngành khác nhau quản lý như lâm nghiệp, xây

dựng… dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định quản lý đất đai

* Giai đoạn 1975 đến 1980

Trước sự chồng chéo trong quản lý Nhà nước về đất đai, nhu cầu thống nhất được đặt ra Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết

kiệm, hợp lý và có hiệu quả các loại đất

* Giai đoạn 1980-1988

Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký đất đai mới bắt đầu được thực hiện trở lại Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành Đó là: Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký

thống kê ruộng đất

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Mỗi xã thành lập một Hội đồng đăng ký – thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận Các mẫu giấy tờ trong hồ sơ đất đai bao gồm: biên bản xác định ranh giới hành chính; sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; biểu thống kê diện tích ruộng đất; mẫu GCNQSDĐ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động

Tuy nhiên, do phải tập trung khắc phục hệ quả chiến tranh, đối phó với hàng loạt khó khăn trên nhiều lĩnh vực, nên nhiều nhiệm vụ, yêu cầu đăng ký đất đai theo quy định bị giảm bớt, lược bỏ nhằm đáp ứng yêu cầu nhanh chóng quản lý đất đai phục vụ cho các kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước Vì vậy, tài liệu cơ bản của hồ sơ đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa, sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất, được lưu giữ một bộ tại xã và một bộ tại huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai Thông tin đất đai chủ yếu là thông tin về hình thể đường ranh thửa đất trên bản đồ; chủ sở hữu hoặc sử dụng (họ tên, tuổi, chỗ ở); số hiệu thửa đất; tờ bản đồ; diện tích, loại đất, hạng đất .v.v Việc đo đạc, đăng ký đất đai không được tiến hành một cách chính xác và thống nhất mà thực hiện bằng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương Nơi có bản đồ giải thửa thì đo đạc chỉnh lý, bổ sung Nơi chưa có hoặc đã có bản đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất

có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa bằng phương tiện thô sơ (thước vải, thước dây, tre…v.v), hoặc tổ chức cho người dân tự khai báo, đăng ký Hầu hết ở nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiến hành đo bao198, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rất khó xác định Cho đến thời điểm này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Và do tiến hành chưa chặt chẽ nên sự sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao (hơn 10%, có nơi hơn 30%) Vì thế công tác cấp GCNQSDĐ cũng chưa được thực hiện Đến cuối năm 1988, việc đăng ký đất đai chỉ mới tiến hành được tại khoảng 6.500 xã với nhiều hạn chế

* Giai đoạn từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm 1988 [10], vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành

Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299-TTg, Tổng cụ Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, GCNQSDĐ theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính

Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, rà soát khắc phục tồn tại Chỉ có việc cấp GCNQSDĐ là thủ tục mới hầu như chưa được thực hiện Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạng, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành

hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế

Chính sách đất đai trong giai đoạn này có những thay đổi quan trọng

Thứ nhất, sự thay đổi chế độ sở hữu đối với đất đai Nếu trước Hiến pháp

1980, còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; thì đến Hiến pháp 1980, điều 19 quy định thống nhất chỉ còn một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân

Thứ hai, sự thất bại của phong trào hợp tác xã khi áp dụng ở miền Nam sau

khi đất nước thống nhất buộc Đảng và Nhà nước có sự thay đổi trong đường lối, chính sách đất đai phục vụ hoạt động nông nghiệp Chủ trương khoán ruộng cho các hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức sản xuất theo hướng dẫn của Nhà nước được hình thành theo Chỉ thị 100-CT/TW ngày 31/01/1981 đến chính thức giao khoán ổn định, lâu dài theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã làm biến động việc sử dụng đất Phần lớn đất đai trước đây thuộc sở hữu tư nhân đưa vào hợp tác xã theo phong trào hợp tác hóa, nay được chia lại theo nguyên tắc công bằng cho các hộ nông dân làm thay đổi ranh giới, diện tích sử dụng đất …v.v

Việc cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và Duyên hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nên thực hiện rất chậm Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã, chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long Nhiều địa phương (14 tỉnh), do chính sách chưa ổn định, văn bản hướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên đã tự quy định mẫu và tiến hành cấp các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng đất

Cuối năm 1993, có khoảng 911.000 GCNQSDĐ tạm thời được cấp; và đến giữa năm 1995 (thời điểm ngừng cấp giấy tạm thời trên phạm vi cả nước), tổng số giấy chứng nhận tạm thời được cấp đã lên đến 1.050.000 giấy

Đến Luật Đất đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông qua những quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng