Pháp luật về chuyển nhượng hợp Đồng mua bán căn hộ chung cư và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội

Pháp luật về chuyển nhượng hợp Đồng mua bán căn hộ chung cư và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

Hà Nội – 2024

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dân trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Trường Đại học Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 10

1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 10 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 10 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 12 1.1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 14 1.1.4 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 16 1.1.5 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 19 1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 21 1.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 21 1.2.2 Đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 22 1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 23 1.2.4 Kiểm soát thông tin bất cân xứng trong chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 25

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 29

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 31

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 31 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 31 2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật về đối tượng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 34 2.1.3 Thực trạng quy định về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 38 2.1.4 Thực trạng quy định về hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và giải pháp xử lý trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu 49 2.1.5 Thực trạng quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 51 2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội 54 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hà Nội tác động đến hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 54 2.2.2 Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hà Nội 56 2.2.3 Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội 58 2.2.4 Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội 63

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 67

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP

ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 68

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 68

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 71

3.2.1 Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng 71

3.2.2 Hoàn thiện quy định về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 72

3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 73

3.2.4 Hoàn thiện quy định về hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu 74

3.2.5 Hoàn thiện quy định về kiểm soát thông tin bất cân xứng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 75

3.2.6 Hoàn thiện quy định về phòng chống rủi ro trốn thuế khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 76

3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 77

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 01: MẪU VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ 97

PHỤ LỤC 02: MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ (MỘT PHẦN) 103

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS năm 1995 Bộ luật Dân sự số 44-L/CTN được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX, kỳ họp thứ 8, thông

qua ngày 28 tháng 10 năm 1995

BLDS năm 2005 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7

thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005

BLDS năm 2015 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015

LKDBĐS năm 2023 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 28/11/2023, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13

LKDBĐS năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014

LKDBĐS năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày

29 tháng 6 năm 2006

LNO năm 2023 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2023 LNO năm 2014 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 LNO năm 2005 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 được

Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 LĐĐ năm 2013 Luật đất đai năm số 45/2013/QH13

được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013

HĐMBCHCC Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HĐMBNOHTTTL Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai

HĐMBCHCCHTTTL Hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Những năm gần đây, với sự phát triển đồng bộ của nền kinh tế và xã hội, thị trường bất động sản ở thành phố Hà Nội đang chứng kiến những biến động đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Việc sở hữu nhà ở không chỉ là nhu cầu cơ bản của con người mà còn phản ánh đẳng cấp và chất lượng cuộc sống Trong bối cảnh sự gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa ngày một nhanh chóng, và xu hướng lựa chọn nhà chung cư ngày càng trở nên phổ biến, việc nghiên cứu và hiểu rõ về pháp luật liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trở thành vấn đề cấp bách và đặc biệt quan trọng Nhận thức về những thách thức và cơ hội trong lĩnh vực này, luận văn thạc sĩ này đặt ra mục tiêu tìm hiểu sâu sắc về pháp luật liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội

Trong bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là từ phía người trẻ, ngôi nhà chung cư đang trở thành sự lựa chọn ưu tiên Sự đa dạng và phong phú của thị trường căn hộ chung cư cũng tạo ra nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng đặt ra những thách thức trong việc hiểu rõ và áp dụng pháp luật Qua việc phân tích sâu sắc về các vấn đề như tình hình nhu cầu sở hữu nhà ở, sự gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa và xu hướng lựa chọn nhà chung cư của người trẻ, luận văn hy vọng sẽ đóng góp kiến thức mới và nhìn nhận động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại thủ đô Hà Nội Nhờ đó, từ việc hiểu rõ hơn về pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chúng ta có thể đưa ra những đề xuất cụ thể và thực tế hơn, giúp tạo ra môi trường pháp luật thuận lợi và bền vững cho việc giao dịch trong lĩnh vực này

Tính cấp thiết của đề tài không chỉ xuất phát từ sự quan trọng của việc sở hữu nhà ở, mà còn từ những thách thức phức tạp mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt Thành phố Hà Nội, như một trung tâm kinh tế, văn hóa lớn, đang trở thành điểm đến thuận lợi cho nhiều người dân địa phương và cả từ các vùng lân cận Sự gia tăng dân số đồng thời với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng không chỉ tăng

cường nhu cầu nhà ở mà còn đặt ra áp lực lớn cho thị trường bất động sản Xu hướng lựa chọn nhà chung cư của người trẻ đang ngày càng trở nên phổ biến do tính thuận tiện, an ninh và các tiện ích xã hội tích hợp

Điều này đã đẩy mạnh sự đa dạng và phong phú của thị trường căn hộ chung cư, đồng thời mở ra nhiều cơ hội mới nhưng cũng đặt ra những thách thức trong việc hiểu rõ và áp dụng pháp luật liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Qua đó, việc nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ thực tiễn thành phố Hà Nội không chỉ là yêu cầu của thời đại mà còn là bước quan trọng để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cộng đồng Đề tài không chỉ mang tính chất lý luận mà còn hướng đến việc giải quyết các vấn đề thực tế, từ đó tạo ra những giải pháp và đề xuất chính sách hợp lý, nâng cao tính minh bạch, công bằng và an toàn trong giao dịch bất động sản Chính vì vậy, đề tài đặt ra không chỉ để nghiên cứu mà còn để tìm kiếm những giải pháp thiết thực, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong bối cảnh thách thức và cơ hội đang ngày càng phức tạp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Về các nội dung nghiên cứu liên quan đến pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tác giả Doãn Hồng Nhung là một trong những chuyên gia trong lĩnh vực này với nhiều công trình mang tính chất nền tảng Xuất phát từ thực tiễn giao dịch trên thị trường, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường xuyên được thực hiện theo mẫu của các chủ đầu tư và văn phòng công chứng Tác giả Doãn Hồng Nhung đã công bố một chuỗi các công trình: “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” xuất bản tại tạp chí Luật học; “Rủi ro trong giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam” xuất bản trên Tạp chí Luật sư Việt Nam, Sách chuyên khảo: “Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam” xuất bản tại Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật Các công trình trên đã chỉ ra sự bất cân xứng về mặt

vị thế và bất cân xứng về mặt thông tin giữa các bên trong quan hệ hợp đồng Từ đó, các tác giả đã đưa ra các giải pháp rất toàn diện để kiểm soát việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng Những gợi mở của tác giả trong công trình trên có giá trị tham khảo rất lớn trong việc tiếp tục hoàn thiện lí luận và giải pháp trong luận văn này

Hai luận án tiến sĩ có liên quan đến đề vấn đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam có đã giải quyết các vấn đề lí luận và pháp luật cơ bản liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Luận án “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của Nguyễn Thị Minh Phượng bảo vệ tại Học viên Khoa học xã hội năm 2017 Luận án “pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”, Học viện Khoa học xã hội của Lê Thị Hồng Thơm bảo vệ tại Học viên Khoa học xã hội năm 2023 Cả hai công trình đã giải quyết được các vấn đề chung liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói chung và cụ thể trong trường hợp của một địa phương là Thành phố Hồ Chí Minh

Dựa trên cách tiếp cận bảo vệ quyền lợi tiêu dùng, có một loạt các công trình đã đưa ra các phân tích pháp lý và các giải pháp để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như: “Các biện pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai” của tác giả Lưu Quốc Thái công bố tại Kỷ yếu hội thảo khoa học của Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh “Một số vấn đề pháp lý bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay”, của tác giả Lê Thị Hồng Thơm & Hồ Ngọc Hiển công bố tại Tạp chí Nhân lực Khoa học Xã hội, số 12 (103) 202 Công trình “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư ở Việt Nam từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng” của tác giả Phan Thị Thanh Thủy công bố tại Tạp chí Luật học - Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Nội Công trình “Pháp luật Hoa Kỳ bảo vệ người mua căn hộ du lịch – Những gợi mở cho Việt Nam” của tác giả Đào Thu Hà công bố tại Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (431)-T4/2021

Về nội dung của HĐMBCHCC, một số tác phẩm nghiên cứu như luận văn của Vũ Anh (2012) với đề tài "Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn", tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2022) với công trình "Giao dịch dân sự về bất động sản", cùng với luận văn của Nguyễn Thị Minh Phượng (2017) với đề tài "HĐMB nhà ở theo pháp luật Việt Nam" đã tập trung phân tích trực tiếp các giao dịch liên quan đến bất động sản Các nghiên cứu này đã đặc điểm ra những khía cạnh cơ bản của HĐMBCHCC như chủ thể và đối tượng của hợp đồng, giá cả, phương thức thanh toán, hiệu lực của hợp đồng, quy trình chuyển nhượng hợp đồng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Bài viết "Bộ luật Dân sự cần bổ sung quy định về chuyển giao hợp đồng" của tác giả Ngô Quốc Chiến, được đăng tải trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 02+03 (234+235), tháng 2/2013, đưa ra nhận định quan trọng về việc cần thiết phải bổ sung quy định về CGHĐ vào BLDS Bài viết này phản ánh sự hạn chế trong quy định của BLDS, đặc biệt là trong phần liên quan đến hợp đồng dân sự, khi chỉ tập trung chủ yếu vào việc giao kết và thực hiện hợp đồng mà bỏ qua quan hệ của các bên trong quá trình thực hiện và sau khi hợp đồng chấm dứt Tác giả đưa ra một loạt vấn đề thực tiễn phổ biến mà pháp luật hiện hành chưa đủ rõ ràng, như việc điều chỉnh nội dung hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi, tồn tại một số nghĩa vụ sau khi hợp đồng chấm dứt, và đặc biệt là vấn đề về CGHĐ CGHĐ được tác giả đánh giá là một giao dịch pháp lý ba bên thường xuyên thực hiện trong thực tế, nhưng pháp luật Việt Nam chưa có quy định rõ ràng và chi tiết về vấn đề này Bài viết tập trung chứng minh sự cần thiết và lý do bổ sung quy định về CGHĐ vào BLDS, đồng thời đề xuất các điểm cần được xem xét và bổ sung trong quá trình sửa đổi và bổ sung luật để đáp ứng đầy đủ với các yêu cầu và thách thức của thực tế kinh doanh và pháp lý

Ngoài ra, nhiều luận án nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản du lịch, nhà ở hình thành trong tương lai, và mua bán nhà ở thương mại cũng đã được thực hiện Các tác phẩm như luận văn của Hoàng Việt Trung (2022) với đề tài "Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh", Đoàn Văn Bình (2022) với công trình "Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam", và luận văn của Lê Thị Hồng Thơm (2023) với đề tài "Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại ở Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh" đã cung cấp nhiều luận cứ lý luận quan trọng đối với hợp đồng mua bán BĐS nói chung và HĐMBCHCC nói riêng

Để thực hiện mục tiêu này, việc kiểm soát hình thức của HĐMBCHCC trở nên cực kỳ quan trọng và được thực hiện một cách nghiêm túc hơn Trong bài viết “Hình thức của hợp đồng liên quan đến bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam” công bố tại tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12 năm 2023, Tác giả Đỗ Giang Nam đã khái quát về hình thức hợp đồng liên quan đến bất động sản tại một số quốc gia tiêu biểu trên thế giới, trong đó tập trung vào triết lý về chức năng của hợp đồng trọng thức, nội dung và hậu quả pháp lý của vi phạm quy định hình thức và học thuyết về vãn hồi hiệu lực hợp đồng để bảo vệ bên ngay tình Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị để góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hình thức hợp đồng liên quan đến bất động sản

Về mặt hình thức của HĐMBCHCC, các bài viết của Thái Thị Tuyết Dung (2023) trong "Hoàn thiện các biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản", và Trần Thị Huệ, Lê Thị Giang (2013) "Bàn về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" đều nhấn mạnh sự không thống nhất của các văn bản pháp luật đối với giao dịch mua bán bất động sản trong trường hợp một bên là tổ chức Các tác giả này đã thừa nhận sự phù hợp của pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán BĐS, song cũng chỉ ra sự chưa đồng nhất của các văn bản pháp luật đối với mua bán BĐS trong trường hợp một bên là tổ chức

Bài viết của Nguyễn Thị Nga (2022) "Một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản" cũng chỉ ra rõ những thiếu sót, hạn chế của pháp luật về KDBĐS, nhấn mạnh vào những mâu thuẫn về khái niệm và điều kiện gia nhập thị trường của các chủ thể KDBĐS, cũng như vấn đề thực trạng và thi hành các nội dung liên quan đến hoạt động KDBĐS

Bài viết của Tăng Thị Bích Diễm (2020) về "Trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam", cũng như của Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền (2021) "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản", đã chỉ ra những bất cập về đối tượng, điều kiện có hiệu lực, và nhấn mạnh vấn đề chế tài xử phạt và bảo vệ bên mua trong hoạt động chuyển nhượng dự án Các bài viết này đã chứng minh sự cần thiết của việc kiểm soát các điều kiện giao dịch chung trong mua bán BĐS để giảm thiểu rủi ro

Ngoài các công trình tiêu biểu nêu trên, còn nhiều luận văn, bài báo khoa học khác về chủ đề hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng đã được công bố như:

“Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực tiễn trên địa bàn thành phố Hà Nội” là luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Phạm Thị Tâm do PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn năm 2018, xuất bản tại Trường đại học Luật Hà Nội Công trình này đã làm rõ một số vấn đề lí luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Phân tích thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực tiễn áp dụng pháp luật trong thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng tại thành phố Hà Nội, từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên địa bàn Hà Nội

“Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” là luận văn thạc sĩ của Hoàng Thị Thuỳ do TS Phùng Trung Tập hướng dẫn năm 2010 xuất bản tại Trường đại học Luật Hà Nội cũng đã nêu ra một số vấn đề tranh chấp điển hiện liên quan tới hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và để xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

3 Mục đích và nhiệm vụ của nghiên cứu 3.1 Mục đích

Luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập và khó khăn của cả pháp luật và thực tế thực hiện luật tại thành phố Hà Nội về vấn đề này Luận văn đặt mục tiêu làm sáng tỏ các điểm lý luận về chuyển nhượng HĐMBCHCC, phản ánh thực trạng của

pháp luật hiện hành và chỉ ra những hạn chế và thách thức cụ thể mà cả pháp luật và thực tế đang đối mặt ở cấp địa phương, đặc biệt là tại thành phố Hà Nội

Cuối cùng, luận văn đề xuất một số định hướng cũng như giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC và nâng cao hiệu quả trong thực hiện pháp luật Các đề xuất này được xây dựng dựa trên những nhận định và đánh giá chi tiết về tình hình hiện tại, nhằm mục đích đảm bảo tính hợp lý, linh hoạt và phản ánh đúng nhất các thực tế kinh doanh và pháp lý liên quan đến chuyển nhượng HĐMBCHCC

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Tổng hợp, phân tích và làm rõ vấn đề lý luận về chuyển nhượng HĐMBCHCC và pháp luật liên quan tập trung vào việc làm sáng tỏ khái niệm, bản chất, cũng như các đặc điểm pháp lý và nội dung của chuyển nhượng HĐMBCHCC Trong quá trình này, mục tiêu là phân tích và đánh giá thực trạng quy định pháp luật, từ đó chỉ ra những điểm bất cập và hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC

Nghiên cứu sẽ tập trung vào việc xem xét về pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC, chuyển nhượng HĐMBCHCC, bản chất của quá trình này, và các đặc điểm pháp lý quan trọng Đồng thời, sẽ phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật, điều này sẽ giúp làm rõ những hạn chế và vướng mắc của pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC

Một phần quan trọng của nghiên cứu là phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC tại thành phố Hà Nội Bằng cách này, sẽ có cơ hội đánh giá kết quả đã đạt được, làm rõ hạn chế và vướng mắc, cũng như xác định nguyên nhân của những hạn chế đó

Cuối cùng, dựa trên các kết quả thu được từ phân tích và đánh giá, nghiên cứu sẽ xác định phương hướng hoàn thiện pháp luật và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC tại Việt Nam trong thời gian tới

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Nghiên cứu vấn đề lý luận về chuyển nhượng HĐMBCHCC và pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC, thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC từ thực tiễn thành phố Hà Nội Nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC trong tổng thể hệ thống các quy phạm pháp luật hiện hành như LNO, LKDBĐS, BLDS, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, LĐĐ và cả những quy định của pháp luật khác điều chỉnh đối với hoạt động mua bán nhà CHCC Nghiên cứu các quan điểm, đường lối, chủ trương về chiến lược phát triển, xu hướng cần phải ban hành, sửa đổi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC trong thời gian tới Nghiên cứu các quan điểm khoa học của các học giả trong và ngoài nước liên quan đến chuyển nhượng HĐMBCHCC

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về thời gian: Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐMBCHCC bắt đầu từ thời điểm LKDBĐS năm 2014 và LNO năm 2014 được ban hành cho đến hiện tại Thời điểm này được chọn để theo dõi sự phát triển trong lĩnh vực chuyển nhượng HĐMBCHCC

Phạm vi về không gian: Nghiên cứu của luận văn sẽ tập trung vào pháp luật về HĐMBCHCC từ thực tiễn của thành phố Hà Nội Trong quá trình nghiên cứu, các bối cảnh chung của một số địa phương khác có thể được dẫn chứng để hiểu rõ hơn về thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam Ngoài ra, so sánh giữa pháp luật Việt Nam và một số quốc gia khác về HĐMBCHCC sẽ được thực hiện để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Luận văn sẽ nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC liên quan đến LKDBĐS năm 2023, LNO năm 2023, BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn ban hành sau năm 2015 có liên quan đến HĐMBCHCC Trong quá trình nghiên cứu, cũng sẽ xem xét các quy định của LKDBĐS năm 2014 và LNO năm 2014 để đánh giá, so sánh sự tiến bộ, hạn chế và bất cập so với các quy định hiện tại

5 Cơ sở lý luận và Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê-nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, chủ trương, đường lối của Đảng và nhà nước ta về vấn đề hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng Để giải quyết những nhiệm vụ cụ thể do đề tài đặt ra, tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khác nhau như:

Phương pháp nghiên cứu học thuyết pháp lý: tác giả sẽ phân tích các lý thuyết về hợp đồng theo mẫu, lý thuyết về chuyển nhượng hợp đồng từ đó làm cơ sở đánh giá pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Phương pháp phân tích, tổng hợp: tác giả sẽ phân tích các khái niệm, đặc điểm của căn hộ chung cư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để làm cơ sở tổng hợp tri thức về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ những vấn đề chung đến những vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung;

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả cũng sử dụng phương pháp so sánh pháp luật, hệ thống hóa, mô hình hoá và phân tích, tổng hợp các quan điểm, số liệu từ các công trình nghiên cứu khác

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Về mặt lý luận, luận văn sẽ làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC, hệ thống hóa và xây dựng một khung lý luận pháp luật chặt chẽ về chuyển nhượng HĐMBCHCC

Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu về chuyển nhượng HĐMBCHCC sẽ cung cấp thông tin toàn diện, chi tiết để phục vụ những nhà nghiên cứu, cơ quan quản lý, người bán, người mua, và các bên liên quan trong quá trình nghiên cứu và làm việc Những giải pháp mà luận án đề xuất sẽ là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng để hỗ trợ quá trình hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng HĐMBCHCC Đồng thời, luận án có thể được sử dụng làm tài liệu giảng dạy và học tập trong lĩnh vực chuyên ngành luật kinh tế

7 Kết cấu đề tài luận văn

Luận văn có kết cấu bao gồm lời nói đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và 3 chương như liệt kê ở dưới đây:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hà Nội

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN

NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

HĐMBCHCC là hợp đồng mua bán tài sản nên mang đầy đủ các đặc điểm của một hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, theo đó, Bên Bán chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán để được quyền sở hữu riêng phân căn hộ chung cư và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư

Dựa trên chủ thể của hợp đồng có thể phân loại thành HĐMBCHCC lần đầu và hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC HĐMBCHCC lần đầu là hợp đồng giữa chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư với người mua lần đầu của CHCC Hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC là loại hợp đồng diễn ra giữa các cá nhân, pháp

nhân trên thị trường tham gia giao dịch tài sản là căn hộ chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc CHCC hình thành trong tương lai [47]

Dựa trên quốc tịch của chủ thể mua bán căn hộ chung cư có thể phân loại thành HĐMBCHCC không có yếu tố nước ngoài và HĐMBCHCC có yếu tố nước ngoài Theo đó, người nước ngoài có quyền sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam khi đáp ứng được các yêu của của LNO, LĐĐ, LKDBĐS

HĐMBCHCC có những đặc điểm đặc thù về đối tượng của hợp đồng, trong đó CHCC phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định Đối tượng bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng, hoặc theo dự án có thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt Cả tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS Bán nhà, công trình xây dựng cũng phải đi kèm với việc chuyển quyền sử dụng đất Trong trường hợp bán CHCC hoặc một phần của căn hộ chung cư, quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và trang bị, thiết bị trong nhà đều thuộc sở hữu chung Đối tượng chính của HĐMBCHCC là tài sản đặc biệt, đó là CHCC Sự khác biệt này làm cho HĐMBCHCC nổi bật so với các hợp đồng khác, với sự khác biệt về chủ thể, nội dung và các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia [52]

Chủ thể của HĐMBCHCC có thể bao gồm người thành niên, người chưa thành niên giao dịch phải thông qua người đại diện hoặc được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật [46]

Đối tượng của HĐMBCHCC là căn hộ chung cư hiện có hoặc căn hộ chung cư hình thành trong tương lai Theo điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015, nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống

phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy) [46]

1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Vì môi trường kinh doanh thường xuyên biến động, một hợp đồng, mặc dù được thiết kế phù hợp với nhu cầu và mục đích của các bên tại thời điểm ký kết, có thể trở thành gánh nặng đối với một trong những bên do mất hứng thú hoặc không có phương tiện để tiếp tục thực hiện Khi một bên cảm thấy rằng việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không mang lại lợi ích mong muốn, họ có thể tìm cách "tự giải phóng khỏi quan hệ hợp đồng" bằng cách chấm dứt hợp đồng hoặc CGHĐ Việc chấm dứt đơn phương hợp đồng có thể dẫn đến bồi thường thiệt hại, làm cho cách tiếp cận này ít được sử dụng hơn so với CGHĐ Trong một số tình huống, CGHĐ có thể mang lại lợi ích cho tất cả các bên Đối với bên chuyển giao, CGHĐ giải phóng anh ta khỏi một hợp đồng không mong muốn mà không phải bồi thường thiệt hại Đối với bên nhận chuyển giao, họ trực tiếp nhận được một hợp đồng mà không cần đàm phán và có một lượng khách hàng sẵn có Còn đối với bên còn lại, họ tiếp tục thực hiện hợp đồng với một đối tác mới có ý muốn và phương tiện tốt hơn, có thể thu hồi vốn và sinh lợi từ việc thực hiện hợp đồng CGHĐ cũng có ý nghĩa tích cực xã hội, vì nó không chấm dứt hợp đồng mà chỉ chuyển quyền và nghĩa vụ từ bên chuyển giao sang bên nhận chuyển giao Tuy nhiên, phương pháp này, dù có vẻ đơn giản, lại đặt ra một số vấn đề lớn khi áp dụng cho các hợp đồng phức tạp Vấn đề đầu tiên là nguyên tắc hiệu lực bất biến [54], là nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng, có thể bị vi phạm khi thực hiện CGHĐ Khi hợp đồng được ký kết hợp pháp, bên phải tuân theo các điều kiện của hợp đồng, như "đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác" [55]

Thay thế một bên trong hợp đồng có thể khiến cho nội dung hợp đồng không được thực hiện đúng theo thỏa thuận ban đầu vì bên nhận chuyển giao là bên thứ ba Do đó, hợp đồng chỉ ràng buộc các bên ký kết và khó có thể bắt buộc bên thứ ba này thực hiện toàn bộ nội dung hợp đồng mà không có thỏa thuận riêng với bên còn lại trong hợp đồng Vấn đề thứ hai là BLDS 2005 của Việt Nam chỉ quy định về

chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nợ, chưa có quy định về CGHĐ cho tất cả các loại hợp đồng Sự thiếu chế định chung cho CGHĐ có thể làm cho các bên không biết chắc chắn liệu hợp đồng của họ có thể chuyển giao hay không, và nếu có, thì phải tuân theo các điều kiện gì Vấn đề này có thể làm cho tòa án gặp khó khăn khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến CGHĐ

Chuyển nhượng hợp đồng là một vấn đề lý phức tạp trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam Chuyển nhượng hợp đồng không có một định nghĩa chính thức trong hệ thống pháp luật Việt Nam mà đang được hiểu dưới dạng chuyển giao các quyền và nghĩa vụ độc lập từ một bên trong hợp đồng cho bên thứ ba [56]

Theo tác giả Ngô Quốc Chiến, chuyển giao hợp đồng là một hành vi pháp lý, qua đó một người thứ ba, được gọi là bên nhận chuyển giao (C), thế vào vị trí của một bên, gọi là bên chuyển giao (A), trong hợp đồng mà anh ta đã ký với một bên, gọi là bên còn lại trong hợp đồng (B) [84]

Mặc dù việc thực hiện CGHĐ là điều phổ biến trong thực tế, tuy nhiên, hầu hết các hệ thống luật trên thế giới hiện nay chưa đặt ra định nghĩa cụ thể cho khái niệm này Theo C LAPP, một trong những nhà nghiên cứu hàng đầu về CGHĐ tại châu Âu, CGHĐ được mô tả là "một thỏa thuận theo đó một bên trong hợp đồng chuyển giao toàn bộ các quan hệ pháp lý phát sinh từ hợp đồng đó cho một người thứ ba" Quan điểm này không định rõ rằng không phải chính hợp đồng, mà thực sự là mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mới, là đối tượng được chuyển giao, bởi vì hợp đồng là một sự thống nhất ý chí tạo ra quyền và nghĩa vụ Tuy nhiên, do sự thống nhất ý chí - một yếu tố phi vật chất - không thể được chuyển giao, nếu một người thứ ba tham gia vào sự thống nhất ý chí này, sẽ xuất hiện một sự thống nhất ý chí mới, và từ đó tạo ra một hợp đồng mới [85]

Do đó, không phải là hợp đồng - nguồn gốc của quyền và nghĩa vụ - được chuyển giao, mà là mối quan hệ pháp lý phát sinh từ hợp đồng được chuyển giao sang người thứ ba Một số tác giả khác lại định nghĩa CGHĐ như "một hành vi pháp lý nhằm thay thế một bên trong mối quan hệ hợp đồng bằng một bên thứ ba Theo

quan điểm này, CGHĐ thực sự là quá trình dịch chuyển một người, trước đó là bên thứ ba trong hợp đồng, vào mối quan hệ hợp đồng [85]

Theo tác giả, CGHĐ là một hợp đồng trong đó các bên thống nhất ý chí về việc chuyển giao địa vị pháp lý bao gồm các quyền, nghĩa vụ, tư cách chủ thể cũng như toàn bộ các quan hệ pháp lý phát đã, đang và sẽ phát sinh từ hợp đồng cho một bên thứ ba nhận chuyển giao để tham gia vào quan hệ hợp đồng và tiếp tục thực hiện hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC là việc người mua căn hộ chung cư thỏa thuận cùng với chủ đầu tư về việc chuyển giao các quyền, nghĩa vụ, tư cách chủ thể cũng như toàn bộ các quan hệ pháp lý phát đã, đang và sẽ phát sinh từ hợp đồng cho một bên thứ ba nhận chuyển giao hợp đồng để bên thứ ba tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư

1.1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nếu quan sát từ góc độ pháp lý về việc chuyển giao, có thể phân loại hai loại chuyển giao hợp đồng chính Thứ nhất là CGHĐ theo thỏa thuận của các bên, được thực hiện thông qua một thoả thuận có sự đồng thuận từ cả ba bên tham gia Thứ hai là CGHĐ theo quy định của pháp luật, được mô tả trong văn bản pháp luật cụ thể và không yêu cầu sự đồng ý của bên còn lại trong hợp đồng Việc thực hiện CGHĐ sẽ tự động khi đạt đủ điều kiện pháp luật, như trong trường hợp thay đổi chủ lao động, hợp đồng lao động sẽ tự động chuyển sang chủ lao động mới [66]

Còn ở một số quốc gia, có thể có CGHĐ do quyết định của tòa án Trong những tình huống cụ thể, tòa án có thể ép buộc các bên thực hiện CGHĐ để bảo vệ lợi ích chung, ví dụ như khi một doanh nghiệp tiếp quản một doanh nghiệp khác đang gặp khó khăn hoặc nộp đơn xin phá sản Nếu nhìn từ khía cạnh ràng buộc pháp lý, CGHĐ có thể được phân thành CGHĐ giải phóng nghĩa vụ và CGHĐ không giải phóng nghĩa vụ CGHĐ được gọi là giải phóng nghĩa vụ khi bên chuyển giao được hoàn toàn giải phóng khỏi hợp đồng, trong khi CGHĐ không giải phóng nghĩa vụ đòi hỏi bên chuyển giao vẫn phải cam kết đảm bảo thực hiện hợp đồng ban đầu cho bên nhận chuyển giao Tất cả các định nghĩa về CGHĐ, như đã được phân

tích ở trên, đều chia sẻ điểm chung là CGHĐ không dẫn đến chấm dứt các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng - mục tiêu của sự chuyển giao là chỉ di chuyển từ người này sang người khác Vì thế, CGHĐ khác biệt so với một số hành vi pháp lý ba bên khác [67]

Theo quy định của LĐĐ, LNO, LKDBĐS hiện hành, giao dịch mua bán căn hộ chung cư được chủ đầu tư và người dân tự do thỏa thuận mà không cần công chứng, chứng thực Tuy nhiên, các tài sản là nhà ở sau khi đã được ký hợp đồng mua bán với CĐT hoặc đã được cấp giấy chứng nhận khi đem ra giao dịch giữa các cá nhân, pháp nhân thì phải công chứng hợp đồng

Như vậy hình thức của hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC có đặc điểm là phải được lập thành văn bản Hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC phải được công chứng hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, điều kiện bắt buộc là phải có thêm sự đồng ý đồng thời phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư – là người bán CHCC trong hợp đồng mua bán được chuyển nhượng [68]

Như vậy, khác với HĐMBCHCC, hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC bắt buộc phải có sự tham gia của ba bên trong việc thể hiện ý chí về việc phát sinh giao dịch chuyển nhượng

Ý kiến của CĐT là điều kiện bắt buộc để có thể thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Vì chủ đầu tư là người có quyền và nghĩa vụ trực tiếp trong HĐMBCHCC được chuyển nhượng nên việc thay đổi chủ thể của hợp đồng chắc chắn phải được chủ đầu tư chấp thuận

Hình thức của việc chấp thuận chuyển nhượng hợp đồng của CĐT có thể được lập thành văn bản đồng thời hoặc tách rời khỏi hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC Thông thường, chủ đầu tư sẽ thực hiện xác nhận việc chuyển nhượng một cách độc lập sau khi các bên đã được công chứng hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC [64]

1.1.4 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC, các bên thỏa thuận với nhau về đối tượng chuyển giao, giá chuyển giao hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển giao hợp đồng, điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, điều khoản giải quyết tranh chấp, các cam kết của mỗi bên với bên còn lại trong hợp đồng chuyển giao

Các điều khoản cụ thể thường được quy định trong hợp đồng là:

Điều khoản về thông tin căn hộ: địa chỉ chính xác của CHCC, thông tin về diện tích, vị trí, và các đặc điểm kỹ thuật của căn hộ Điều khoản thông tin bên bán và bên mua: tên, địa chỉ, và thông tin liên lạc của bên bán và bên mua (nếu có), thông tin về cơ quan quản lý chung cư hoặc các tổ chức liên quan Điều khoản về giá bán và phương thức thanh toán: số tiền giá bán căn hộ phương thức thanh toán, điều kiện thanh toán, và lịch trình thanh toán Điều khoản về điều kiện chuyển nhượng: các điều kiện cần đạt được để chuyển quyền sở hữu, bao gồm cả việc thanh toán đầy đủ giá bán và các thủ tục pháp lý, thời hạn chuyển nhượng: thời gian cụ thể để bên mua có thể bàn giao tài sản và bắt đầu sử dụng căn hộ Điều khoản nghĩa vụ pháp lý: cam kết và nghĩa vụ pháp lý của cả bên bán và bên mua trong quá trình chuyển nhượng Các cam kết về việc làm thủ tục pháp lý cần thiết trách nhiệm về phí và thuế quy định rõ trách nhiệm của cả bên bán và bên mua đối với các khoản phí và thuế liên quan đến chuyển nhượng Điều khoản xác nhận rằng căn hộ đang ở trong trạng thái pháp lý tốt và không có vấn đề gì liên quan đến quyền sở hữu Điều khoản bảo đảm quyền lợi: bảo đảm rằng bên mua sẽ có quyền sử dụng và quản lý căn hộ một cách hợp pháp sau khi chuyển nhượng Quy định về giải quyết tranh chấp: các điều khoản và điều kiện để giải quyết mọi tranh chấp hoặc xung đột có thể phát sinh trong quá trình chuyển nhượng hiệu lực và chấm dứt hợp đồng: ngày bắt đầu và kết thúc của hiệu lực hợp đồng các điều kiện có thể dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng Ngoài ra còn có các Điều khoản khác, chẳng hạn như điều khoản bảo mật, điều khoản về sửa chữa và bảo dưỡng căn hộ, và các điều khoản khác tùy thuộc vào các yêu cầu cụ thể của bên bán và bên mua

Quyền và nghĩa vụ của bên CGHĐ bao gồm:

Một là, yêu cầu bên nhận chuyển giao thanh toán đầy đủ, đúng hạn số tiền nhận chuyển nhượng hợp đồng Quyền yêu cầu thanh toán đầy đủ và đúng hạn giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua Khi bên mua đã đáp ứng đủ các điều kiện trong hợp đồng, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và nhận thanh toán một cách đầy đủ và đúng hạn Việc thực hiện các giao dịch một cách chuyên nghiệp và đúng hạn có thể tạo ra một môi trường tích cực cho các giao dịch tương lai Bên mua và bên bán có thể dễ dàng hợp tác và tiếp tục xây dựng mối quan hệ kinh doanh lâu dài [54]

Hai là, cam kết chịu trách nhiệm về hợp đồng mua bán căn hộ được chuyển giao không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác, không có thế chấp Việc cam kết không thuộc diện có tranh chấp, chưa chuyển nhượng cho người khác, không có thế chấp là một cách để bên bán khẳng định tính minh bạch và uy tín của mình đối với bên mua Cam kết này giúp đảm bảo rằng căn hộ được chuyển giao không gặp phải các tranh chấp pháp lý sau này Bằng việc xác nhận rằng căn hộ không thuộc diện có tranh chấp, bên bán cam kết rằng họ đã thực hiện tất cả các biện pháp cần thiết để giải quyết mọi vấn đề pháp lý trước khi chuyển giao Cam kết này là một phần của quy trình chuyển nhượng bất động sản và giúp bảo vệ quyền sở hữu của bên mua Bằng việc xác nhận rằng căn hộ không được chuyển nhượng cho người khác, bên bán cam kết rằng họ không thực hiện bất kỳ hành động nào để chuyển nhượng hoặc thay đổi quyền sở hữu của căn hộ cho bất kỳ bên thứ ba nào khác [54]

Ba là, bàn giao hồ sơ, giấy tờ đi kèm với HĐMBCHCC Hồ sơ và giấy tờ liên quan đến căn hộ chứng minh quyền sở hữu và các thông tin liên quan khác Bằng cách bàn giao hồ sơ này, bên bán đảm bảo rằng bên mua có đầy đủ thông tin về căn hộ và quyền sở hữu của họ [54]

Bốn là, cùng với bên nhận chuyển giao làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và thực hiện việc xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng với CĐT Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi có được xác nhận từ CĐT dự án về việc kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng cho bên nhận

chuyển nhượng hợp đồng Sự xác nhận của CĐT là một nghĩa vụ trọng yếu và quyết định hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng

Năm là, kê khai, lập, nộp thuế thu nhập cá nhân và các nghĩa vụ tài chính khác mà pháp luật quy định Nghĩa vụ với cơ quan nhà nước là căn cứ quan trọng để các bên thực hiện việc đăng ký tài sản với cơ quan nhà nước Nếu bên chuyển nhượng không đăng ký và thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước thì sau này bên nhận chuyển nhượng sẽ không thể thực hiện quyền của mình đối với tài sản nhận chuyển nhượng Ngoài ra, nếu bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thể cấu thành hành vi trốn thuế và có thể bị xử lý vi phạm hành chính, xử lý hình sự với tội trốn thuế [54]

Sáu là, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với Chủ đầu tư kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được chủ đầu tư xác nhận Chấm dứt quyền và nghĩa vụ với CĐT là điều kiện quan trọng để chuyển giao toàn bộ hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng Sau khi được xác nhận bởi chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng sẽ tất toán số tiền chuyển nhượng trong hợp đồng và từ đó bên chuyển nhượng sẽ phải hoàn thành việc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ với CĐT để chuyển giao hoàn toàn hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng [54]

Bảy là, nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển giao nếu gây thiệt hại Trong trường hợp bên chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng này, bên chuyển nhượng phải thực hiện bồi thường thiệt hại trong hợp đồng bao gồm toàn bộ các thiệt hại thực tế và thiệt hại mà bên nhận chuyển nhượng đáng ra sẽ được hưởng lợi nếu hợp đồng được thực hiện đúng và đầy đủ

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên nhận CGHĐ bao gồm:

Một là, thanh toán tiền nhận chuyển nhượng HĐMBCHCC cho bên chuyển giao theo đúng thỏa thuận tại Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ quan trọng nhất của bên nhận chuyển nhượng, nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì được xem là vi phạm nghiêm trọng hợp đồng và hợp đồng sẽ không thể tiếp tục thực hiện được Các bên sẽ có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng và có

thể phát sinh các nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán [55]

Hai là, tiếp nhận HĐMBCHCC và các giấy tờ có liên quan đến căn hộ theo thỏa thuận Kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán, bên nhận chuyển nhượng sẽ được bàn giao giấy tờ liên quan để chứng minh quyền sở hữu với tài sản, là căn cứ quan trọng để bên nhận chuyển nhượng thực hiện các quyền chiếm hữu, định đoạt với tài sản được nhận chuyển nhượng [55]

Ba là, được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển giao theo HĐMBCHCC đã ký với chủ đầu tư và được coi như bên mua căn hộ kể từ ngày văn bản chuyển nhượng này được CĐT xác nhận [55]

Bốn là, cùng với bên chuyển giao làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng tại cơ quan công chứng và xác nhận tại chủ đầu tư vào văn bản này Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi bên mua thực hiện đầy đủ các thủ tục công chứng hợp đồng và xác nhận với chủ đầu tư Để hợp đồng có thể được công chứng, cần sự có mặt của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trước mặt công chứng viên để nghe công chứng viên giải thích về quyền và nghĩa vụ của các bên Bên nhận chuyển nhượng cần chứng minh về sự xác thực trong giấy tờ tùy thân, ý chí mong muốn thực hiện giao dịch trước mặt công chứng viên để xác lập giao dịch [55]

Năm là, nộp phạt vi phạm theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại cho bên chuyển giao nếu gây thiệt hại

1.1.5 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng có ba bên tham gia, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên có quyền, nghĩa vụ liên quan trực tiếp trong hợp đồng được chuyển nhượng Hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi cả ba chủ thể tham gia vào quan hệ này hợp pháp, có đầy đủ năng lực trách nhiệm và năng lực hành vi dân sự Nếu không có sự xác nhận của chủ đầu tư về việc kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thì hợp đồng không thể phát sinh hiệu lực Như vậy, ngoài các yêu cầu theo quy định của pháp luật

bên nhận chuyển nhượng có thể phải đáp ứng các yêu cầu của CĐT về chủ thể của hợp đồng để có thể nhận được xác nhận kế thừa các quyền và nghĩa vụ của hợp đồng [56]

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC là một hợp đồng trọng thức Hình thức là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có thể phát sinh hiệu lực Trong trường hợp các bên không công chứng hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu do vi phạm hiệu lực về hình thức Khi một hợp đồng bị coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức, có thể xuất hiện nhiều hệ quả pháp lý Hợp đồng có thể được coi là vô hiệu toàn bộ, tức là không có hiệu lực pháp lý nào từ đó Cả hai bên đều không còn nghĩa vụ hay quyền lợi gì đối với nhau Nếu bên nào đó gặp thiệt hại do việc hợp đồng bị vô hiệu, bên kia có thể phải bồi thường thiệt hại Bồi thường này có thể bao gồm cả thiệt hại trực tiếp và gián tiếp Trong trường hợp vô hiệu mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực [56]

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC này là hợp đồng song vụ Đối tượng của hợp đồng mà các bên chuyển nhượng cho nhau là quyền tài sản đối với một tài sản hình thành trong tương lai, cụ thể là nhà ở chung cư hình thành trong tương lai Tài sản này có thể là tài sản đã hình thành về mặt vật lý nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý nên chưa được công nhận quyền sở hữu tài sản Đối tượng của hợp đồng vì vậy không phải là căn hộ chung cư mà là quyền tài sản đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước đó được chuyển nhượng để đổi lấy một khoản tiền [56]

Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng HĐMBCHCC là một hợp đồng có bản chất mua bán tài sản hình thành trong tương lai CHCC là đối tượng của hợp đồng là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa hoàn thiện về giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nên các bên không thể xác lập quyền tài sản dựa trên giấy chứng nhận quyền sở hữu hiện có mà chuyển giao quyền tài sản bao gồm toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng với chủ đầu tư cho bên nhận chuyển

nhượng Sau khi kế thừa tư cách của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng đó Vào một thời điểm trong tương lai, khi tài sản đã đủ các điều kiện để được ghi nhận quyền sở hữu tài sản thì bên nhận chuyển nhượng có toàn quyền đăng ký và xác lập quyền sở hữu với tài sản đó mà không cần ý kiến của bên chuyển nhượng

1.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật về chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ

1.2.1 Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cho bên mua và bên mua cam kết thanh toán số tiền theo thỏa thuận Hợp đồng này thường bao gồm các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là quá trình mà bên mua ban đầu (bên chuyển nhượng) chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng mua bán căn hộ cho một bên thứ ba (bên nhận chuyển nhượng)

Việc này thường xảy ra khi bên mua ban đầu không còn nhu cầu hoặc khả năng thực hiện hợp đồng và muốn chuyển nhượng lại cho người khác Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản Điều này có nghĩa là các giao dịch bất động sản trở nên linh hoạt và dễ dàng hơn, giúp người mua và người bán có thể thực hiện các giao dịch theo nhu cầu thực tế của họ Cuộc sống của người mua có thể thay đổi vì nhiều lý do như công việc, gia đình, tài chính Việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng giúp họ có thể linh hoạt hơn trong việc điều chỉnh kế hoạch mua nhà mà không bị ràng buộc bởi hợp đồng ban đầu Đối với các nhà đầu tư, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một cách để họ có thể mua bán căn hộ một cách linh hoạt và sinh lợi nhuận Điều này khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát

triển của thị trường Pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng cũng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Khi một bên không còn khả năng hoặc nhu cầu thực hiện hợp đồng, việc chuyển nhượng giúp họ có thể giải quyết tình huống một cách hợp pháp và minh bạch Cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cũng giúp chủ đầu tư giảm thiểu rủi ro không thu được tiền từ người mua ban đầu do các lý do tài chính cá nhân Việc chuyển nhượng giúp đảm bảo dòng tiền và sự ổn định tài chính cho dự án

Tóm lại, chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hành vi pháp lý của bên mua ban đầu (bên chuyển nhượng) chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ ba (bên nhận chuyển nhượng) Sau khi chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của hợp đồng như bên mua ban đầu Pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là các quy định pháp lý được nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các hoạt động liên quan đến việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ người mua ban đầu sang người mua mới Các quy định này được đặt ra nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia, đồng thời duy trì trật tự và sự minh bạch trong thị trường bất động sản

1.2.2 Đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Pháp luật quy định rõ ràng và cụ thể các điều kiện, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công khai trong quá trình giao dịch, giúp các bên hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình Pháp luật được xây dựng để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia, bao gồm bên bán (chủ đầu tư), bên mua ban đầu (bên chuyển nhượng), và bên mua mới (bên nhận chuyển nhượng) Điều này bao gồm các quy định về việc công chứng hợp đồng, nộp thuế, và đăng ký quyền sở hữu Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện, thủ tục và quy trình chuyển nhượng Điều này đảm bảo rằng mọi giao dịch được thực hiện theo đúng pháp luật, tránh các tranh chấp pháp lý phát sinh sau này Pháp luật quy định rõ các điều kiện cần thiết để hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư được chuyển nhượng, chẳng hạn như: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được ký kết hợp pháp Người mua đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo tiến độ hợp đồng hoặc theo thỏa thuận Căn hộ chung cư đã hoàn thành phần móng hoặc đã được nghiệm thu hoàn thành

Pháp luật quy định các thủ tục hành chính cần thiết khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bao gồm: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực Nộp hồ sơ chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng hoặc văn phòng đăng ký đất đai) Thanh toán các khoản phí và thuế liên quan đến chuyển nhượng.Pháp luật quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình chuyển nhượng: Bên chuyển nhượng: Cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đúng quy định Bên nhận chuyển nhượng: Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo hợp đồng mua bán căn hộ sau khi chuyển nhượng Bên bán (chủ đầu tư): Xác nhận việc chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục liên quan đến việc thay đổi tên người sở hữu trong hợp đồng mua bán căn hộ

Pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp và xác thực của giao dịch Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ liên quan và xác nhận giao dịch chuyển nhượng là hợp pháp Pháp luật quy định cụ thể về các loại thuế và phí phải nộp khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các loại phí khác Điều này giúp đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên liên quan và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nội dung điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam bao gồm các quy định chi tiết về điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng

Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng pháp luật quy định các điều kiện cần thiết để hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được chuyển nhượng là: hợp đồng mua

bán căn hộ phải hợp pháp, đã được ký kết đúng quy định của pháp luật Bên chuyển nhượng phải thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo tiến độ hợp đồng hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn hộ chung cư phải đã hoàn thành phần móng hoặc đã được nghiệm thu hoàn thành (đối với nhà ở hình thành trong tương lai)

Thứ hai, pháp luật quy định rõ ràng các thủ tục hành chính cần thiết để thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ ban đầu, giấy tờ chứng minh việc thanh toán, và các giấy tờ liên quan khác Hồ sơ chuyển nhượng được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở hoặc văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký sang tên cho bên nhận chuyển nhượng

Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của các bên Pháp luật quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đúng quy định, và thanh toán các khoản phí, thuế liên quan Bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ liên quan, và kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên bán (chủ đầu tư) có trách nhiệm xác nhận việc chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục liên quan đến việc thay đổi tên người sở hữu trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ tư, quy định về công chứng và chứng thực Pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp và xác thực của giao dịch Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ liên quan và xác nhận giao dịch chuyển nhượng là hợp pháp

Thứ năm, quy định về thuế và phí Pháp luật quy định cụ thể về các loại thuế và phí phải nộp khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bên

chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên quyền sở hữu căn hộ chung cư Các khoản phí hành chính liên quan đến việc công chứng, chứng thực và đăng ký sang tên

Thứ sáu, quy định về giải quyết tranh chấp Pháp luật cũng quy định về cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải, hoặc nhờ đến sự can thiệp của cơ quan pháp luật, tòa án

Thứ bảy, bên chuyển nhượng phải thông báo và được sự đồng ý của chủ đầu tư dự án trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Về điều kiện giao dịch bảo đảm, đối với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang được thế chấp, phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng) trước khi thực hiện chuyển nhượng Những quy định này giúp đảm bảo quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư diễn ra hợp pháp, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan

1.2.4 Kiểm soát thông tin bất cân xứng trong chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thông tin bất cân xứng là tình trạng trong đó một bên trong giao dịch có nhiều hoặc chất lượng thông tin tốt hơn so với bên kia Trong bối cảnh chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thông tin bất cân xứng thường xảy ra khi bên chuyển nhượng (bên bán) hoặc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) không có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý, chất lượng căn hộ, hoặc các điều khoản trong hợp đồng

Thông tin bất cân xứng trong chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau Chủ đầu tư có thể không cung cấp đầy đủ hoặc chính xác các thông tin về dự án, bao gồm tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và các vấn đề liên quan khác Một số chủ đầu tư có thể cố tình che giấu các thông tin tiêu cực để tăng khả năng bán hàng hoặc chuyển nhượng hợp đồng ác quy định về công bố thông tin chưa được thực hiện

đầy đủ hoặc chủ đầu tư chưa tuân thủ nghiêm ngặt các quy định này Người mua thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận và kiểm chứng các thông tin về căn hộ và dự án Không có đủ các kênh thông tin chính thức và tin cậy để người mua có thể kiểm tra và xác minh các thông tin liên quan Nhiều người mua không có đủ kiến thức và kỹ năng để phân tích và đánh giá các thông tin về bất động sản Bên cạnh đó, sự phức tạp của các hợp đồng và quy định pháp luật liên quan đến bất động sản khiến người mua gặp khó khăn trong việc hiểu và tuân thủ các điều khoản, dẫn đến việc không nhận thức đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình Hơn nữa, sự chênh lệch về kinh nghiệm và thông tin giữa bên bán, thường là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, và bên mua, là người tiêu dùng cá nhân, tạo ra một khoảng cách thông tin lớn Cuối cùng, hạn chế trong hệ thống pháp luật và quản lý, cùng với tâm lý chủ quan của các bên tham gia giao dịch, làm tăng thêm mức độ bất cân xứng thông tin Các yếu tố này kết hợp lại tạo ra một môi trường mà trong đó thông tin không được phân bố đều, gây ra rủi ro và bất lợi cho người mua trong các giao dịch bất động sản

Thông tin bất cân xứng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực đáng kể, ảnh hưởng sâu rộng đến cả cá nhân và thị trường bất động sản nói chung Trước hết, thông tin bất cân xứng làm cho các bên đưa ra các quyết định sai lầm do thiếu hoặc sai lệch thông tin, dẫn đến những tổn thất tài chính nghiêm trọng Người mua có thể mua phải căn hộ kém chất lượng, không đúng với giá trị thực tế hoặc gặp rủi ro pháp lý do không nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản Thứ hai, sự thiếu minh bạch và rõ ràng trong thông tin gây mất lòng tin giữa các bên tham gia giao dịch, làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân mà còn làm suy yếu sự ổn định và phát triển của thị trường Hơn nữa, thông tin bất cân xứng tạo điều kiện cho các hành vi gian lận và lừa đảo, gây ra tranh chấp và kiện tụng pháp lý kéo dài, làm tăng chi phí và thời gian cho tất cả các bên liên quan Cuối cùng, sự không cân xứng thông tin cản trở việc thực hiện các chính sách quản lý và giám sát hiệu quả từ phía cơ quan nhà nước, gây khó khăn trong việc duy trì trật tự và sự

phát triển bền vững của thị trường bất động sản Như vậy, để đảm bảo tính minh bạch và công bằng, cần thiết phải có các biện pháp kiểm soát thông tin bất cân xứng chặt chẽ và hiệu quả

Để giảm thiểu tác động tiêu cực của thông tin bất cân xứng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhà nước có thể thực hiện một loạt các giải pháp pháp lý toàn diện và chặt chẽ Trước hết, cần thiết lập các quy định bắt buộc về công khai thông tin từ phía các chủ đầu tư, yêu cầu họ phải cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, và các tiện ích liên quan Những quy định này cần được thực thi nghiêm ngặt với các chế tài mạnh mẽ để đảm bảo tính minh bạch và trung thực trong thông tin Thứ hai, nhà nước nên ban hành các quy định chi tiết về công chứng và chứng thực hợp đồng mua bán, trong đó công chứng viên có vai trò quan trọng trong việc kiểm tra tính hợp pháp của các giao dịch và xác thực thông tin Đồng thời, cần xây dựng và triển khai một hệ thống thông tin bất động sản quốc gia trực tuyến, nơi tập hợp và công khai tất cả các thông tin liên quan đến dự án bất động sản, giúp người mua dễ dàng tra cứu và kiểm chứng thông tin Bên cạnh đó, việc tăng cường giáo dục và tư vấn pháp lý cho người dân cũng là một biện pháp quan trọng, giúp họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình, cũng như các quy định pháp luật liên quan Nhà nước cũng nên áp dụng công nghệ thông tin hiện đại, như công nghệ blockchain, để quản lý và ghi nhận các giao dịch bất động sản, qua đó tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro thông tin bất cân xứng Cuối cùng, cần có các cơ chế giám sát và kiểm tra chặt chẽ từ phía các cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo rằng tất cả các bên liên quan đều tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật, từ đó ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi gian lận Những giải pháp pháp lý này không chỉ giúp giảm thiểu tác động tiêu cực của thông tin bất cân xứng mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững

Để giảm thiểu tác động tiêu cực của thông tin bất cân xứng trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người dân có thể thực hiện một loạt các giải pháp chủ động và hiệu quả Trước hết, người mua nên tìm kiếm và tiếp cận các nguồn thông

tin chính thống, đáng tin cậy, bao gồm các cổng thông tin bất động sản trực tuyến, các báo cáo từ cơ quan quản lý nhà nước, và các đánh giá từ các chuyên gia bất động sản Đồng thời, việc thuê luật sư hoặc chuyên gia tư vấn pháp lý để kiểm tra và xác minh các thông tin liên quan đến hợp đồng, tình trạng pháp lý của căn hộ, và quyền sở hữu là cực kỳ cần thiết Người dân cũng nên chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý, bản vẽ kỹ thuật, và các tài liệu liên quan đến dự án trước khi quyết định mua Thứ hai, tham gia các diễn đàn, nhóm cộng đồng về bất động sản để học hỏi kinh nghiệm, chia sẻ thông tin, và nhận được những đánh giá khách quan từ những người đã từng tham gia giao dịch Bên cạnh đó, người mua cần thận trọng xem xét các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ, điều kiện thanh toán, và các cam kết của chủ đầu tư Ngoài ra, việc kiểm tra thực tế căn hộ và dự án, bao gồm tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, và các tiện ích đi kèm, cũng là một biện pháp quan trọng để đảm bảo rằng thông tin nhận được là chính xác và đầy đủ Cuối cùng, người dân cần nâng cao kiến thức và hiểu biết pháp luật liên quan đến bất động sản, thường xuyên cập nhật các quy định mới để tự bảo vệ quyền lợi của mình Thực hiện các giải pháp này sẽ giúp người dân giảm thiểu rủi ro do thông tin bất cân xứng, đảm bảo các giao dịch bất động sản được thực hiện một cách minh bạch và an toàn

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Chương 1 đã trình bày một cách chi tiết và toàn diện về các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Trước hết, tác giả đã tìm hiểu khái niệm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bao gồm định nghĩa và các yếu tố pháp lý cơ bản Tiếp theo, các đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được phân tích, cho thấy sự minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên, và tuân thủ các quy định pháp luật là những yếu tố cốt lõi Tác giả cũng đã làm rõ nội dung điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bao gồm các điều kiện, thủ tục, và quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan Đặc biệt, vấn đề kiểm soát thông tin bất cân xứng đã được thảo luận kỹ lưỡng, từ khái niệm đến nguyên nhân và tác động tiêu cực của nó Các giải pháp từ phía nhà nước và người dân để giảm thiểu tác động của thông tin bất cân xứng cũng đã được đề xuất, nhấn mạnh vào việc minh bạch hóa thông tin, tăng cường giáo dục pháp lý, và áp dụng công nghệ thông tin

Trong đó tác giả đặc biệt nhấn mạnh một số đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng có ba bên tham gia, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên có quyền, nghĩa vụ liên quan trực tiếp trong hợp đồng được chuyển nhượng

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hợp đồng trọng thức

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này là hợp đồng song vụ

Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hợp đồng có bản chất mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng theo mẫu khi bên chủ đầu tư đã quyết định toàn bộ nội dung và hình thức của hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có yếu tố của

hợp đồng theo mẫu khi các bên thường không được thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng mà bị ấn định bởi các văn phòng công chứng

Cuối cùng, tác giả đã kết luận rằng việc nhận diện và hiểu rõ các yếu tố liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cần thiết để xây dựng các biện pháp pháp lý và thực tiễn hiệu quả, nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Những giải pháp này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mà còn góp phần vào sự ổn định và tăng trưởng của ngành bất động sản nói chung

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI

Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây: là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý