Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình,cá nhân đã cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố BuônMa Thuột Trang 9 nước.Ngày nay, vai trò của đất đai càng đặc biệt hơn nữa,
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận 2.1.1.1 Đăng ký đất đai a Khái niệm đăng ký đất đai
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Điều 3, Luật Đất đai 2013) [9]. b Vai trò của công tác đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích của công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy, đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý tốt, hiệu quả các vấn đề về đất đai. Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này [1]. c Hình thức đăng ký
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia làm 2 loại:
+ Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi toàn bộ cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
+ Đăng ký biến động đất đai được thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung đã thiết lập [9].
2.1.1.2 Giấy chứng nhận a Khái niệm giấy chứng nhận
Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [9]. b Vai trò của giấy chứng nhận trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai
Giấy chứng nhận có vai trò như sau:
+ Là căn cứ pháp lý để giải quyết các mối quan hệ về đất đai, là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận chính là căn cứ để Nhà nước xây dựng các quyết định, cơ chế trong việc đăng ký, theo dõi những biến động trong hoạt động giao dịch dân sự về đất đai.
+ Thông qua việc cấp giấy chứng nhận Nhà nước đảm bảo việc quản lý đất đai trên toàn bộ lãnh thổ, kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản và thu được nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước.
+ Đây là cơ sở để người sử dụng đất được hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
+ Giấy chứng nhận là một trong những cơ sở để giải quyết những sai phạm trong lĩnh vực đất đai.
+ Là tiền đề để nhân dân yên tâm đầu tư, sản xuất phát triển kinh tế cá nhân, hộ gia đình mà không lo bị mất tài sản, mất đất, được sự bảo vệ của Nhà nước và pháp luật [1].
2.1.1.3 Hồ sơ địa chính a Khái niệm hồ sơ địa chính
Theo Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT: “Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan” [5]. b Thành phần hồ sơ địa chính (quy định tại Điều 4, Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT)
- Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau:
+ Sổ mục kê đất đai;
+ Bản lưu giấy chứng nhận.
- Đối với địa phương chưa có cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính và bản lưu giấy chứng nhận lập dưới dạng giấy và dạng số nếu có;
+ Sổ địa chính lập dưới dạng giấy và dạng số nếu có;
+ Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy [5]. c Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính
- Lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
- Lập, chỉnh lý theo đúng trình tự thủ tục, hình thức, quy cách với mỗi loại tài liệu.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất:
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động;
+ Giữa bản gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính;
+ Giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng đất [5].
2.1.2 Quy trình cấp giấy chứng nhận theo quy định hiện hành
2.1.2.1 Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất a Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, Điều 8, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:
Giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai, gồm:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Cơ sở pháp lý
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2021), Thông tư số 09/2021/TT-
BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ TN&MT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04 tháng 12 năm 2017 của BộTN&MT quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 điều 6 Thông tư số33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính.
- Nghị quyết số 10/2016/NQ-HĐND ngày 14 tháng 12 năm 2016 của HĐND tỉnh Đắk Lắk về ban hành quy định về mức thu các loại phí và lệ phí trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.
- Quyết định số 1913/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 07 năm 2015 của UBND tỉnh Đắk Lắk về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực TNMT thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk
- Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2018 của UBND tỉnh Đắk Lắk về việc ban hành quy chế phối hợp giữa VPĐKĐĐ thuộc Sở TN&MT với UBND cấp huyện, cấp xã, cơ quan thuế và các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện một số chức năng, nhiệm vụ của VPĐKĐĐ.
- Quyết định số 06/2021QĐ-UBND ngày 05 tháng 02 năm 2021 về việc ban hành quy chế phối hợp giữa VPĐKĐĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường với UBND cấp huyện, cấp xã, cơ quan thuế và các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện một số chức năng, nhiệm vụ của VPĐKĐĐ.
Cơ sở thực tiễn
2.3.1 Khái quát lịch sử đăng ký, cấp giấy chứng nhận của cả nước - Giai đoạn từ Cách mạng tháng tám đến năm 1954
Sau cách mạng tháng tám, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được thành lập, các quy định về ruộng đất trước đây bị bãi bỏ.
Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh giảm tô và ra Chỉ thị chia ruộng đất các đồn điền, trại ấp vắng chủ cho người dân.
Năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Luật Cải cách ruộng đất, Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ, cường hào cho dân cày đồng thời xác định quyền sở hữu của họ trên những diện tích đất đó.
Năm 1954 miền Bắc được hoàn toàn giải phóng, đất nước tạm thời chia làm hai miền, phần lớn ruộng đất trong thời gian này được xác định thuộc sở hữu Nhà nước (quan điền) hoặc là ruộng công của làng.
Từ năm 1954 – 1957, Đảng và Nhà nước chủ trương khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh với khẩu hiệu “dân cày có ruộng”, Đảng và Nhà nước thực hiện cải cách ruộng đất, nông dân có ruộng đất phục vụ sản xuất trong thời kỳ này đã ghi nhận được nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau.
Ngày 03/07/1958 Chính phủ ban hành Chỉ thị 354/CT cho tái hợp hệ thống địa chính trong Bộ Tài chính.
Năm 1959 Hiến pháp ra đời, khẳng định có ba hình thức sở hữu đất đai:
Sở hữu nhà nước tức là sở hữu toàn dân; sở hữu hợp tác xã tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu của người lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 11 Hiến pháp năm 1959). Điều 12 Hiến pháp 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất hoang, mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc sở hữu toàn dân”
Khi Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng đất đã bị lấy (Điều 9 Điều lệ cải cách ruộng đất năm 1953).
Nghị quyết số 125/CP của Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 về tăng cường công tác quản lý ruộng đất: “ruộng đất, ao hồ, đồng cỏ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, các cơ sở quốc doanh, các cơ quan đơn vị khác và của cá nhân được Nhà nước chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất đều được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm”.
Quyết định số 188/CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ:
+ Nhà nước tiến hành quốc hữu hóa các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài Đối với từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ xem xét có bồi thường hay không bồi thường.
+ Nhà nước trực tiếp quản lý, sử dụng tất cả các loại ruộng đất cho đến ngày công bố các chính sách này mà còn bỏ hoang ruộng đất không có lý do chính đáng.
+ Thu hồi toàn bộ ruộng đất thuộc sở hữu quốc gia, ruộng đất của tư sản mại bản, của địa chủ phản quốc, của bọn cầm đầu ngụy quân, ngụy quyền, cầm đầu tổ chức phản động, của bọn gián điệp, tay sai đế quốc Thu hồi đất do bọn sĩ quan và nhân viên ngụy quyền dựa vào quyền thế cưỡng đoạt hoặc cưỡng mua của nông dân; ruộng đất “công quản” của bọn ngụy quyền trước đây từ ấp xã trở lên; ruộng đất của địa chủ, phú nông đã bán cho Mỹ, ngụy nhưng thực tế họ vẫn để sử dụng Khi tịch thu ruộng đất sẽ để lại cho mỗi người trong gia đình địa chủ sống ở nông thôn một số ruộng đất nhất định, nhưng không quá mức bình quân chiếm hữu ruộng đất của một nhân khẩu nông nghiệp ở địa phương, để tạo điều kiện cho vợ con, bản thân họ làm ăn và lao động cải tạo.
+ Nhà nước cho phép địa chủ kháng chiến và địa chủ thường hiến ruộng.
Riêng đối với giáo hội, đền chùa, những người hoạt động tôn giáo hiến ruộng thì cho phép họ giữ lại một phần ruộng đất dùng vào cúng lễ, nuôi người tu hành, người làm trong nhà thờ, chùa, thánh thất Nhà nước vận động các nhà tư sản công thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, tiểu chủ và công chức của chế độ cũ sinh sống ở đô thị có ruộng đất phát canh thu tô hiến ruộng Nếu họ không hiến hoặc không hiến hết thì ủy ban hành chính thành phố, tỉnh ra lệnh trưng thu hoặc trưng mua tùy theo thái độ chính trị của mỗi người Gia đình nào chuyển về làm ăn sinh sống ở nông thôn thì được chính quyền và nông hội để lại cho họ một phần ruộng đất theo mức bình quân nhân khẩu của nông dân trong xã.
+ Nhà nước cho phép các nhà kinh doanh nông nghiệp được tiếp tục kinh doanh trên các đồn điền trồng cây công nghiệp và cây ăn trái, nhưng họ phải kinh doanh theo đúng chính sách và kế hoạch của nhà nước, khi cần, nhà nước sẽ tiến hành công tư hợp doanh.
+ Nhà nước tuyên bố phải chấm dứt việc phát canh thu tô, xóa bỏ các món nợ mà nông dân vay địa chủ dưới bất cứ hình thức nào và cho phép tư nhân thuê mướn nhân công trong kinh doanh nông nghiệp.
Tháng 12/1979 Tổng cục quản lý ruộng đất được thành lập. Để đáp ứng tình hình mới, Quốc hội đã thông qua Hiến pháp 1980 với những quy định khác sao với trước đây đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Như vậy, đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, còn các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được nhà nước giao đất để sử dụng và sử dụng đúng mục đích, đúng diện tích.
Trong giai đoạn này nhiều văn bản pháp quy được ban hành, đưa công tác quản lý và sử dụng đất dần đi vào ổn định, chặt chẽ Ngày 01/07/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/Ttg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước Đến năm 1980, do đất nước phải sống trong hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức ngành địa chính thường xuyên không ổn định, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận vào thời kỳ này còn chưa được triển khai, trong giai đoạn này tài liệu chủ yếu là sổ mục kê, thống kê ruộng đất, bản đồ giải thửa.
Thông tin về chủ sử dụng đất chỉ phản ánh hiện trạng sử dụng đất không truy cứu đến tính pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
Hiến pháp 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Năm 1987, đánh dấu cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật đất đai, luật đất đai 1987 có hiệu lực thi hành
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu
- Hoạt động tổ chức đăng ký, cấp giấy chứng nhận của các cơ quan chức năng tại thành phố Buôn Ma Thuột.
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liên quan đến công tác đăng ký,cấp giấy chứng nhận đất ở và đất nông nghiệp tại địa phương.
Phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề được thực hiện tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.
+ Thời gian thực hiện chuyên đề: Từ ngày 23/8/2021 đến ngày 18/10/2021.
+ Giai đoạn thu thập số liệu chính của chuyên đề: Từ năm 2016 đến tháng 9/2021.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu
Chuyên đề chỉ thực hiện nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận của đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, chủ yếu trên 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (đất ở).
Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Buôn Ma Thuột.
- Đánh giá tổng thể tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột.
- Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn 2016 - 9/2021.
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 3.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất; tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; các loại bản đồ,… tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Buôn Ma Thuột và các phòng chức năng của thành phố Buôn Ma Thuột.
3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp
Chọn ngẫu nhiên 90 hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2016 - 9/2021 của 03 xã, phường để điều tra, bao gồm phường Khánh Xuân, phường Ea Tam và phường Tân Lợi (30 hộ/phường) theo phiếu điều tra đã lập sẵn.
Nội dung điều tra là: nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận ở đâu, theo hình thức nào và bằng phương thức nào; mức độ hài lòng về quy trình xử lý công việc và thái độ của cán bộ, công chức trong lĩnh vực đất đai tại cấp xã, Bộ phận Một cửa, Chi nhánh VPĐKĐĐ Thành phố; ý kiến, nhận xét, đánh giá về thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận; các ý kiến, nhận xét, góp ý, đề xuất khác.
3.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, đánh giá
- Thống kê các số liệu điều tra, thu thập được theo các năm, các đơn vị hành chính cấp xã Sau đó, hệ thống hóa số liệu thống kê, thu thập được.
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đánh giá và phân tích: Phân loại hồ sơ, thông tin phản ánh tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn từ năm 2016 - 9/2021 nhằm so sánh, đối chiếu và phân tích Từ đó đưa ra kết luận, đánh giá về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại địa bàn Thành phố Buôn Ma Thuột.
3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu
Số liệu được xử lý, tính toán bằng phần mềm Microsoft Excel trên máy tính.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội thành phố Buôn Ma Thuột
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý
Thành phố Buôn Ma Thuột là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật của tỉnh Đắk Lắk và trung tâm có vị trí đặc biệt của vùng Tây Nguyên
Thành phố có diện tích tự nhiên 37.709,64 ha, chiếm 2,88% diện tích tự nhiên của tỉnh; có 21 đơn vị hành chính cấp xã (13 phường và 8 xã) Có tọa độ địa lý từ 12 0 35’17” đến 12 0 44’30” vĩ độ Bắc và từ 107 0 05’00” đến 108 0 09’50” kinh độ Đông
Ranh giới của Thành phố, như sau:
- Phía Bắc giáp huyện Cư Mgar;
- Phía Nam giáp huyện Krông Ana;
- Phía Đông giáp huyện Krông Pắc, huyện Cư Kuin;
- Phía Tây giáp huyện Buôn Đôn và huyện Cư Jút - tỉnh Đắk Nông.
Thành phố có lợi thế là ở vị trí trung tâm vùng Tây Nguyên, được xác định là đô thị hạt nhân vùng Tây nguyên có tác dụng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội toàn vùng, là trung tâm giáo dục đào tạo, y tế, thể thao cấp vùng; có hệ thống giao thông đường bộ rất thuận lợi kết nối với các vùng kinh tế trọng điểm, các tỉnh miền Trung, Tây Nguyên, Nam Bộ và cả nước.
Thành phố Buôn Ma Thuột nằm trên cao nguyên Đắk Lắk, ở phía Tây dãy Trường Sơn được bao bọc xung quanh bởi một cao nguyên đất nâu đỏ Bazan màu mỡ Thành phố có đặc điểm địa hình lượn sóng, dốc thoải, mức độ chia cắt ngang và sâu bởi hai dòng suối Ea Tam và Ea Nuôl thuộc thượng nguồn sông Sêrêpốk Hướng dốc chủ yếu của nền địa hình từ Đông Bắc xuống Tây Nam, với độ dốc trung bình từ 0 0 đến 15 0 , cá biệt có một số đồi, núi có độ dốc > 30% Cao độ nền tự nhiên biến thiên từ + 390,0 m (khu ruộng trũng phía Nam) đến + 560,0 m (dải đồi ở phía Bắc), cao độ trung bình toàn Thành phố khoảng + 450,0 m
Nằm trong vùng cao nguyên trung phần, khí hậu của Thành phố vừa chịu sự chi phối của khí hậu nhiệt đới gió mùa, vừa mang tính chất của khí hậu cao nguyên, cụ thể như sau:
- Chế độ nhiệt: Nhiệt độ bình quân hàng năm 23,5 0 C, trong đó nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất 36,5 0 C (tháng 3) và nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất là 15,1 0 C (tháng 12) Biên độ giữa ngày và đêm cao (9 -12 0 C).
- Chế độ mưa: Mùa mưa tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, tập trung 90% lượng mưa của năm Lượng mưa bình quân năm 1.773 mm Lượng mưa trung bình tháng cao nhất 610 mm (tháng 9), lượng mưa trung bình tháng thấp nhất 3 - 4 mm (tháng 2).
- Chế độ ẩm: chế độ ẩm trung bình năm 82,4 0 C, ẩm độ trung bình mùa khô 79%, mùa mưa 87% Ẩm độ trung bình tháng cao nhất 90% (tháng 9) và tháng thấp nhất là 71% (tháng 3).
- Chế độ nắng: số giờ nắng trung bình năm 2.738 giờ, tập trung nhiều nhất vào các tháng mùa khô nhất là vào tháng 1-3 Số giờ nắng trung bình ở các tháng mùa khô 256 giờ và ở các tháng mùa mưa là nhỏ hơn 200 giờ.
- Chế độ gió: Mùa khô thường là gió Đông Bắc với tần suất 40 - 70%; mùa mưa chủ yếu là gió Tây Nam với tần suất 85% Tốc độ gió trung bình 5 –6 m/s, tốc độ gió cao nhất 17 m/s Không có bão, nhưng vẫn thường chịu ảnh hưởng trực tiếp của các cơn bão Nam Trung Bộ, gây mưa to kéo dài.
Một trong những tài nguyên lớn được thiên nhiên ưu đãi cho tỉnh Đắk Lắk nói chung và Thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng đó là tài nguyên đất.
Các loại đất được hình thành từ đá bazan có độ phì khá cao (pH/H2O từ trung tính đến chua, đạm và lân tổng số khá) Sự đồng nhất cao giữa độ phì nhiêu tự nhiên và độ phì nhiêu thực tế của các nhóm đất và loại đất, được phân bố trên cao nguyên Buôn Ma Thuột trải dài khoảng 90 km theo hướng Đông Bắc - Tây Nam và rộng khoảng 70 km.
Bảng 4.1 Phân loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột
TT Tên nhóm đất Ký hiệu
1 Đất nâu đỏ phát triển trên đá mẹ Bazan
Phân bố ở hầu khắp địa bàn Thành phố
2 Đất nâu vàng trên đá Bazan Fu 899,85 2,39
Tập trung phần nhiều về phía Đông của Thành phố
3 Đất đỏ vàng trên đá phiến sét FS 1.417,47 3,76
Phân bố tại vùng có địa hình đồi núi thấp, chia cắt mạnh
4 Đất nâu tím trên đá
Phân bố ở phía Tây Nam của Thành phố
5 Đất đen trên sản phẩm đá Bazan Rk 2.089,37 5,54
Phân bố ở hầu khắp địa bàn Thành phố
6 Đất dốc tụ thung lũng D 1.479,09 3,92 Phân bố ở vùng đất thấp
(Nguồn: Phòng TN&MT thành phố Buôn Ma Thuột)
- Nhóm đất nâu đỏ phát triển trên đá mẹ Bazan (Fk): Phân bố trên các địa hình lượn sóng, nhóm đất này rất giàu dinh dưỡng, có tầng đất dày thích hợp cho các cây công nghiệp dài ngày như: cà phê, cao su, hồ tiêu, cây ăn quả nhiệt đới và các loại cây trồng khác, tổng diện tích 31.545,60 ha, phân bố ở hầu khắp địa bàn thành phố, chiếm 83,65% diện tích đất tự nhiên.
- Nhóm đất nâu vàng trên đá Bazan (Fu): Có diện tích khoảng 899,85 ha, chiếm 2,39% diện tích đất tự nhiên, phân bố rải rác trong thành phố, tập trung phần nhiều về phía Đông của Thành phố.
- Nhóm đất đỏ vàng trên đá phiến sét (FS): Có diện tích khoảng 1.417,47 ha, chiếm 3,76% diện tích đất tự nhiên; đất có tầng dày > 100 cm, phân bố tại vùng có địa hình đồi núi thấp, chia cắt mạnh, nghèo chất dinh dưỡng và tầng đất mỏng có lẫn đá.
Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn 2016 - 9/2021
4.3.1 Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình cá nhân
4.3.1.1 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu theo đơn vị hành chính cấp xã
Công tác cấp giấy chứng nhận là tiền đề cơ bản, tạo ra động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư trên địa bàn và đảm bảo an ninh trật tự.
Nhận định được vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn, trong thời gian qua UBND Thành phố đã quan tâm, chỉ đạo các cấp, các ngành chức năng và Phòng TN&MT thành phố Buôn Ma Thuột thực hiện tốt công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho nhân dân trên địa bàn theo Luật Đất đai 2013 và các Thông tư, Nghị định liên quan đảm bảo đúng pháp luật, đúng tiến độ, chính xác, gọn nhẹ, tạo điều kiện tối ưu cho nhân dân trong quá trình làm thủ tục kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Bảng 4.5 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu theo đơn vị hành chính cấp xã của thành phố
Buôn Ma Thuột giai đoạn 2016 – 9/2021 Đơn vị tính: hồ sơ
Xã/phườn g Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Quý I-III năm 2021
Số hồ sơ đăng ký
Số hồ sơ đã cấp
Số hồ sơ đăng ký
Số hồ sơ đã cấp
Số hồ sơ đăng ký
Số hồ sơ đã cấp
Số hồ sơ đăng ký
Số hồ sơ đã cấp
Số hồ sơ đăng ký
Số hồ sơ đã cấp
Số hồ sơ đăng ký
Số hồ sơ đã cấp
(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Buôn Ma Thuột)
Trong giai đoạn 2016 – 9/2021, toàn thành phố Buôn Ma Thuột đã cấp được 14.071giấy chứng nhận.
Nhờ sự quan tâm, chỉ đạo của UBND thành phố Buôn Ma Thuột, sự phối hợp của Phòng TN&MT, Chi nhánh VPĐKĐĐ và các cơ quan ban ngành liên quan đã thực hiện tuyên truyền, đôn đốc quá trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người dân đạt kết quả cao (hơn 90% hồ sơ đăng ký đều được cấp giấy chứng nhận).
Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính ngành quản lý đất đai nói riêng đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận được thuận lợi, nhanh chóng, đúng quy định của Bộ TN&MT.
Tuy nhiên, do đặc điểm địa bàn có diện tích đất tự nhiên rất rộng, phân bố không đồng đều Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại Thành phố chưa đạt kết quả tốt nhất Số hồ sơ đăng ký còn nhiều tồn tại hạn chế về mặt xác minh nguồn gốc đất, đất có tranh chấp, sự luân chuyển cán bộ Địa chính cấp xã diễn ra gây khó khăn cho công tác tiếp nhận, xử lý hồ sơ của người dân Do nhận thức của người dân, do không đủ điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính,… làm ảnh hưởng lớn tới kết quả cấp giấy chứng nhận.
Mặt khác, sự phối hợp của các cơ quan chuyên môn, các cơ quan ban ngành và UBND cấp xã trong việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ, cấp phát giấy chứng nhận vẫn còn thiếu đồng bộ, gây chậm trễ cho người dân.
Mặc dù theo quy định có 2 loại là đăng ký là: đăng ký quyền sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký quyền sử dụng đất có nhu cầu cấp giấy chứng nhận nhưng trên thực tế tại địa phương người dân đa số chỉ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất khi có nhu cầu cấp giấy chứng nhận và chỉ thực thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất mà ít có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4.3.1.2 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu theo mục đích sử dụng
Trong giai đoạn 2016 – 9/2021, thành phố Buôn Ma Thuột đã cấp được 14.071 giấy chứng nhận với tổng diện tích 4.720,78 ha
Những năm qua, phần lớn diện tích đất được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn là đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, với diện tích đã cấp là 3.421,17 ha, chiếm 72,47% tổng diện tích đất đăng ký cấp giấy chứng nhận
Từ năm 2016 – 9/2021, toàn Thành phố đã tiến hành cấp giấy chứng nhận cho 1.299,61 ha diện tích đất ở, chiếm 27,53% tổng diện tích đất đăng ký cấp giấy chứng nhận
Bảng 4.6 Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất lần đầu theo mục đích sử dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma
ST T Xã/phường Đất nông nghiệp Đất ở
Số hồ sơ đăng ký
Diện tích đã cấp (ha)
Số hồ sơ đăng ký
Diện tích đã cấp (ha)
(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Buôn Ma Thuột)
Thực tế cho thấy sự chênh lệch giữa tỷ lệ đất nông nghiệp và đất ở trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại các địa phương trên địa bàn Thành phố Đồng thời giữa các xã, phường trên địa bàn cũng có sự chênh lệch về diện tích đất ở và đất nông nghiệp được đăng ký và cấp giấy chứng nhận
Nhìn chung, trong giai đoạn 2016 – 9/2021 tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận cho người dân trong địa bàn Thành phố được thực hiện tốt, đạt hiệu quả cao, đúng quy định đó là nhờ sự quan tâm, chỉ đạo, đôn đốc của các ban ngành, sự phối hợp thống nhất của các cơ quan chuyên môn và các phòng ban liên quan đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thực hiện kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại địa phương.
Tình trạng diện tích đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu chênh lệch so với diện tích được cấp trên giấy chứng nhận do có có sự sai lệch trong diện tích khai báo của người dân khi đăng ký tại địa phương và diện tích sau quá trình đo đạc thực tế.
Tuy nhiên do các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương nên vẫn xảy ra tình trạng lấn chiến đất rừng, chuyển mục đích trái phép, sử dụng đất không theo quy hoạch gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận nói riêng.
4.3.1.3 Những nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu
Trong giai đoạn 2016 đến nay, thành ủy, UBND, HĐND thành phố Buôn Ma Thuột đã có sự quan tâm, chỉ đạo sâu sắc đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Trong đó coi công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận là nhiệm vụ trọng tâm, hàng đầu, là cơ sở quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, góp phần đẩm bảo an ninh, quốc phòng khu vực biên giới Từ ngày 01/01/2016, hệ thống VPĐKĐĐ một cấp được thành lập và đưa vào hoạt động đã tạo điều kiện thuận lợi, sự chuyển biến tích cực trong công tác giải quyết các thủ tục hành chính về lĩnh vực quản lý đất đai.
Tuy nhiên, do hệ thống bản đồ và cơ sở dữ liệu của địa phương vẫn còn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu tại các xã/phường còn gặp một số khó khăn như sau:
Mặc dù có thể thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận nhưng trên địa bàn các xã/phường người dân chủ yếu chỉ đăng ký để cấp giấy chứng nhận.
Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột
- Việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa liên thông điện tử” được duy trì và hoạt động tốt, tất cả các giao dịch đều thực hiện thông qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, theo dõi và xử lý hồ sơ theo phần mềm Vilis 2.0; cơ bản tỷ lệ hồ sơ đúng hẹn chiếm tỷ lệ lớn, hồ sơ phải trả lại hoặc trả không đúng hẹn chủ yếu là hồ sơ chưa hợp lệ hoặc phức tạp cần thời gian xác minh lại.
- Đa số cán bộ, công nhân viên đã được đào tạo qua các trường lớp nên trình độ chuyên môn được nâng cao, luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm trong công việc, phấn đấu hoàn thành tốt nhiệm vụ mà cơ quan cấp trên đã giao, cán bộ chuyên viên đã thường xuyên làm việc ngoài giờ để giải quyết công việc, hạn chế để xảy ra tình trạng hồ sơ trễ hẹn nhằm giảm thời gian đi lại của người dân, tránh tối đa những bức xúc của nhân dân khi liên hệ
- Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong thực hiện nhiệm vụ chuyên môn; thực hiện đúng và tốt về văn bản điện tử và chữ ký số, triển khai thực hiện liên thông thuế điện tử.
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận;… luôn được sự quan tâm, chỉ đạo hướng dẫn của UBND Thành phố và Sở TN&MT về chuyên môn nghiệp vụ, tạo điều kiện về nhân lực và cơ sở vật chất cho Phòng TN&MT, Chi nhánh VPĐKĐĐ và UBND các xã/phường thực hiện nhiệm vụ.
- Việc cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa làm rút ngắn thời gian, thủ tục trong các công tác thực hiện thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đạt kết quả cao.
- Kết quả giải quyết một số hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu vẫn còn xảy ra tình trạng kéo dài thời gian giải quyết, hẹn lại.
- Việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ tại một số thời điểm vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu giao dịch của một số hộ gia đình, cá nhân.
- Quá trình xác minh và thiết lập hồ sơ của UBND cấp xã/phường còn sơ sài, chưa chặt chẽ cũng như việc cung cấp các thông tin của chủ sử dụng chưa chính xác Một số công văn đề nghị UBND cấp xã/phường xác minh còn chậm trễ và chưa đầy đủ dẫn đến phải xác minh lại nhiều lần.
- Một số trường hợp vướng mắc vẫn chưa kịp thời báo cáo xin ý kiến cơ quan cấp trên Bên cạnh đó, việc phúc đáp và hướng dân giải quyết của cơ quan chuyên môn còn kéo dài ảnh hưởng đến thời gian giải quyết thủ tục hành chính theo quy định
- Điều kiện kinh tế của một bộ phận người dân còn khó khăn nên không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ, kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn.
- Tình hình chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, thế chấp, góp vốn,… diễn ra liên tục, gây nhiều khó khăn trong việc cập nhật, chỉnh lý những thông tin, tồn đọng hồ sơ và trong tra cứu các trường hợp mới biến động.
- Tình trạng xây dựng nhà ở, các công trình khác trên đất vượt diện tích đất ở được công nhận vẫn còn diễn ra.
- Việc thực hiện các kế hoạch, quy hoạch sử dụng dất trên địa bàn thành phố vẫn còn hạn chế.
Một số giải pháp góp phần giải quyết khó khăn, thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột
Nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố Buôn Ma Thuột trong thời gian tới, cần thực hiện một số giải pháp như sau:
- Đối với chính quyền địa phương, cơ quan chuyên môn:
+ Tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục chính sách pháp luật về đất đai với nội dung thiết thực, hình thức phù hợp đến cán bộ và nhân dân trên địa bàn nhằm chuyển biến ý thức tuân thủ pháp luật đất đai của nhân dân và cán bộ.
+ Tăng cường sự chỉ đạo, lãnh đạo với công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận nói riêng với các cấp, các ngành của địa phương.
+ Xây dựng, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn theo quy định hiện hành Thực hiện kiểm tra, giám sát, tập trung đẩy mạnh công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai; giải quyết kịp thời các đơn thư thuộc thẩm quyền, hạn chế tình trạng khiếu nại, tố cáo vượt cấp, kéo dài.
+ Tiến hành rà soát, lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố.
+ Tiếp tục thực hiện công tác cải cách hành chính, nhất là các thủ tục hành chính về lĩnh vực quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
+ Đẩy mạnh việc áp dụng các tiến bộ khoa học, công nghệ vào công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai và bản đồ địa chính theo hướng hiện đại gắn với việc cải cách thủ tục hành chính, nâng cao ý thức phục vụ nhân dân của cán bộ hành chính và chuyên môn.
+ Tăng cường phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành trong công tác quản lý đất đai, nhất là trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý khiếu nại, tố cáo vi phạm về đất đai.
+ Bố trí nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất, máy móc, trang thiết bị phục vụ cho Phòng TN&MT, Chi nhánh VPĐKĐĐ có điều kiện thực hiện tốt công tác, nhiệm vụ.
+ Thường xuyên mở các lớp bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức cho cán bộ công chức, các cán bộ địa chính trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, năng cao đạo đức, năng lực trách nhiệm, tăng cường nắm vững các công tác chuyên môn.
- Đối với người sử dụng đất:
+ Nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất đảm bảo thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ của mình.
+ Chấp hành đúng quy định pháp luật của Nhà nước về đất đai, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
+ Tìm hiểu, nắm vững quy trình thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận đúng thẩm quyền.
