Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam

Hiên ng, thị trường chuyển nhượng quyền sở dụng đất trong các dự án đầu hrảnh donnh bit động sin khá s6i động Với việc nim bit được thi trường, đánh giátốt th trường tân dung lợi th từ c

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ THU HUYEN

PHAP LUAT VE CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT TRONG CÁC DỰ ÁN DAU TU KINH DOANH BAT DONG SAN

VA THỰC TIEN THYC HIỆN TẠI VIỆT NAM

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NAM 2023

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ THU HUYEN

PHAP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT TRONG CÁC DỰ AN ĐẦU TUKINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

VA THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI VIỆT NAM

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luân văn là công trình nghiên cứu của riêng tối Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bổ trong bat kỷ công trinh nào

khác Cac số liệu, vi dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính

tin cây và trung thực Tôi đã hoàn thành tất c& các môn học và đã thanh toán

c

tắt cả các nghĩa vu tai chính theo quy định của Khoa sau Đại hoc của Đại hoc

Luật Hà Nội

‘Vay tôi viết Loi cam đoan nay dé nghị Khoa sau Đại học xem xét để tôi

có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cám ơn!

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thu Huyền.

LỜI CÁM ƠN

Trong quả trình thực hiện viết Luận văn, mặc dù còn gặp nhiễu khó khăn về thời gian, tư liêu, song, được sư giúp đỡ tân tinh cia các thay, cô giáo Khoa sau Đại học ~ Đại học Luật Hà Nội, tối đã hoàn thành Luận văn “Pháp

luật về chuyển nhượng quyền sử dụng dat trong các du án dau tư kinh doanh

‘vat động sản va thực tiễn thực hiện tại Việt Nam”, theo đúng thời gian vả yêu

cẩu cia nhà Trường, Với tỉnh cảm trên trọng vả biết ơn, tôi xin chân thảnh cảm ơn đến

- Ban chủ nhiệm Khoa sau Đại học ~ Đại học Luật Hà Nội, các thấy, cô giáo, cân bộ, viền chức các Phòng của Khoa,

- Đặc biệt, tôi xin cảm on TS, Pham Thu Thủy đã tân tinh hướng dẫn,

giúp đỡ tôi hoàn thành Luân văn,

Trong quá trình lam đẻ

hỏi kinh nghiệm để tổng hợp, đánh giá Tuy nhiên, Luận văn không tránh.

i, bản thân tôi đã cổ ging tim hiểu tải li học

khỏi những hạn chế, rất mong nhân được sự góp ý cia các thay, cổ giáo, các anh, chỉ và các bạn.

Tran trong!

BANG DANH MỤC TỪ VIET TAT

QsDĐ “Quyền sử đụng đất

BBS Bit động sản

cet Chi đều tr

TP “Thành phổ

PHÀN MỞ DAU

1 Tinh cấp thiết cia đề tà

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu,

4 Đi tượng và phạm vi nghiền cứu đề tài

41.Đắi tượng nghiên cứu 5

5 Cơ sử ý hiện và phương pháp nghiên cứa đ dài * 31.Cơ sở tý luận 5

5 6 6

5.2 Phương pháp nghiên cửu

6 Ý nghia lý luận và thực tến đề ti

7.Két chu của hận văn

CHVONG 1: MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DUNG BAT TRONG CAC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BAT BONGSAN VÀ PHÁP LUAT VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DATTRONG CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT DONG SAN 2

11 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dung đắt trong các dy án đầu tw kink

doanh bat động sin.

11.1 Khả niện và đặc điễn về dự án đều bơ kinh doanh bit động sản 7 11.11 hết niễm dự án đều tr lạnh doanh bắt động sin 7

11.1.2 Đặc điển dự án đầu bơ kinh doanh bit động sẵn 711.2 Khi niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyển sử dung dit trong các đự án

11.21 hú niệm chuyển nhượng quyền sử dung đất rong các dự án đều

tư kinh doanh bất đông sin 9

11.2.2 Đặc đễm chuyển nhượng quyền sử dụng dit trong các đự án đầu tư lạnh

doanh bit động sin 10

113 Yên cầu chuyển nhương quyền sử ding đất trong các dự án đầu bơ lính

doanh bit động sẵn i

11.4 Vi trẻ ý nga cũa chuyén nhượng quyền sở đụng đất trong các dự án đầu

ta iảnh doanh bất động sân 13

12 Lý hận pháp hật về chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự án

„14

1 21 Khi niệm pháp luật về chuyễn nhương quyền sở dụng đất rong các dự án

1.22 Đặc điển pháp lut chuyển nhương quyền sở dụng dit trong các dự án đầutariảnh doanh bất ding sin 151.23 Yêu cầu pháp lut chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dợ dn đầutariảnh doanh bất động sin 17

124 Nội đăng pháp luật về chuyén nhương quyén nữ đụng đất trong các đự án

125 Những yêu tổ tác động din pháp luật vé chuyển nhượng quyền sở dụng đất

trong các dr én đều tơ kình doanh bất động sản, ma

TIỂU KÉT CHƯƠNG 1

'CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DUNG BAT TRONG CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT BONG

2.1, Thục trang pháp hột về chuyển nhượng quyền sử dung

311 Điều liên chuyển nhương quyin nữ dụng đất trong dự án đầu tơ kính

doanh bit động sin 4

3.12 Quy inh về điều kiện của chủ thể chuyỂn và nhận chuyén nhương QSDD

trong các dự án đều tơ kình doanh bất động sản, 30

2.1.24 Điều kiện vé chủ thể chuyển nhương quyển rỡ dụng dit trong các

di án đầu bơ Lạnh doanh bất động sin 20

2.122 Điều liện vé chỗ thể nhận chuyển nhương quyển sử dung đất rongcác dr án đều hơ kinh doanh bit động sẵn 333.13 Quy định về tình tụ thủ tue chuyển nhương quyền sở đụng đất trong các

dn đầu tr lành doanh bất động sẵn 34

2.1.4 Quy định về hop đẳng chuyển nhượng quyền sở dụng đất rong các dy án

2.1.41 Hình thie hợp đông chuyển nhượng QSD trong các dự án đầu tr

doanh bit động sẵn 46

32 Thục tến thi hành pháp hật chuyển nhượng quyền sẽ dung đắt trong các

dy án đầu tw kinh doanh bit động sin ở Việt Nam AB

321 Thục tin thi hành quy định vỀ du liên chuyển nhượng quyền sở dụng

đất rong dự án đầu tơ kinh doen bất đông sin “

322 Thục ấn thi hành quy ảnh về chủ thé chuyển và nhân chuyển nhượng

quyền sử đụng đất rong dy án đều tơ kình doanh bất động sẵn, st

2.2.3, Thục tifa thi hành quy định về tình tơ thổ tue chuyển nhương quyền stdung đất rong các dự án đầu tư lạnh doanh bit động sin sa2.2.4 Thực tiến thi hành quy định vi hop ding chuyển nhượng quyén sử dụng

đắt rong de én đầu tư nh doanh bit động sẵn 56

225 Thục tin xử lý vi phạm chuyển nhương quyền sở dụng đất rong dự án

TIỂU KET CHƯƠNG 2 SB

trong dy án kinh deanh b

42 Giải pháp hoàn thié

trong dự án kinh đoanh bit

2023 về chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự ân đầu tư kinh đoanh

16 7 n9

PHAN MỞ DAU

1 Tinh cấp thấết của đề tài

Dt đủ 1a một pham trù đặc iệt trong việc cơn người vận hành Hình tổ và xã

Hồi Với tim ảnh hoồng to lớn của dit đa, những vẫn dé liên quan đến đất đủ luôn,

là để tả tiêu tốn nhiễu cổng sức nghiên oie ofa các nhà nghiên cứu và lâm luật

trong tùng gai đoạn, ing thời kỹ Vì vậy, pháp luật đất đi cũng khá phúc tp vàgây ra nhiều tranh fi

Vide mua bán đất đi là ink thie gao dich khá phỗ biến khu đất ds thuộc sở

Hữu từ nhân Ning từ khi Hiển pháp 1980 ra đời, đất dai thuộc sở hữu toàn din do

Nhà nước dai điên thi nguồi sử dung dit chỉ có quyền nữ dụng đất Việc xây dụngquyền sử dụng dit ð Việt Nam đã ao ra nét đặc thù trong cc giao dich iên quandin dit đi ð Viit Nam nói chúng và chuyển nhương quyển sỡ dụng đất nói nông,

‘Thi trường bất ding sin là một trong những tị trường chiém vị tr và đông vai

tro quan trong trong nên kính tế quốc din, đóng góp tỷ trong đáng LỄ vào tổng sinphim quốc nôi của mét quốc gia và có mốt quan hệ hữu cơ với các thi troờng tichính khác như thi trường ngoại hố, thi trường tà chính, thị trường lao động,

Hott động đều tr Linh doanh bất đồng sin giúp tăng thụ ngân sách, tạo tit sin cổ

cảnh cho nền ánh tế va thúc đầy sợ phát tri của các thành phân kinh t khác Mỗtsha đầu tơ hoạt động trên thi truờng bất ding sin sẽ có những phương pháp đầu tr

Xhác nhau phù hợp với khả năng cia minh Có những CDT sẽ lập dự án sau hi được cập pháp sẽ tư mình thực hiện dự án, tạo ra sẵn phim rồi bán ra thi trường

Những cũng có những nhà đều tơ chỉ đu từ ha ting rồi sé chuyỄn nhượng toàn bổhoặc một phần de án để laễm lời, cũng có nhà đều tr thực hién dự án dưới hình,

thúc phân lô bán nền Dù lánh doanh dưới hình thie nào nhưng khi họ thục hiện

chuyển nhượng dự án đều he của minh thi phã chuyển nhượng gin với chuyểnnhượng quyên sử đụng dit Chuyển nhương quyền nữ dung đt rong dự án đều tơảnh doanh bit động sin thực chất là chuyển nhượng đự án đầu tư lành domnh bắtđông sin kém theo vie chuyỂn nhượng quyền rỡ dạng đất

Hiên ng, thị trường chuyển nhượng quyền sở dụng đất trong các dự án đầu hrảnh donnh bit động sin khá s6i động Với việc nim bit được thi trường, đánh giá

tốt th trường tân dung lợi th từ các chính sich wu tiên của Nhà nước và với tinh, thin thương tôn pháp luật các CBT cũng đã kiểm được lợi nhuận lớn tin thị trường này, Tuy nhiên, bên cạnh những đu tích cực, thì thị trường vấn tổn ti

những nhà đầu hư lợi dụng kể hi của luật thục hiện những hành động sa tri đểkiểm lợi như việc chuyển nhương dự án khi dự án không đủ đều liên để chuyểnnhượng hoặc giả mao CBT để thực biện giao dich chuyển nhường cho kháchhàng,

Vist Nam đã ben hành nhiều văn phân quy phạm quy Ảnh về việc chuyển

nhượng công khá hoàn thiện bao gém Luật Dit đa, Luật kánh doanh bất động sẵnLuật Dw cing các Nghĩ ảnh và Thông hr hướng din Điều này giúp cho việcVân hành thị trường chuyển nhượng quyền sir đụng đất trong các đự án đầu hư hình,

doanh bit đồng sin được công khai, núnh bạch Tuy nhiên rên th tế khi thục hiện

thi thấy các Luật vin có sơ chẳng chéo lên nhau thủ tục chuyển nhương còn nườm

xả, điễu kiện chuyễn nhượng con cing nhấc, Giao dịch chuyển nhương khôngthông muốt sẽ khiên cho các đự án đều tơ bi bì tr, phát sin phí không không liênquen tốn chỉ ph, ảnh hung những bên liễn quan, tác động âu cục ti thị trườngbit động sin công như nền kinh tế Việt Nam Vay nôn, đỂ giúp cho việc chuyển,nhượng quyền sở dang dit trong các dự án đầu từ nh doanh bit động sin được đếdang và nhanh chóng hơn, tối đã chọn để ti: "Pháp Int chnyéu nhượng quyềnsic dung đắt trong các de áu đầu tr Kink đomi bắt động sẵn và thục tu thựchiệu tại Việt Na” làm đỀ tả nghiễn cứu luận văn thạc # với mong muốn & sâunghiên cửu các vẫn đã lý luân, thực in thục hiện pháp luật vé chuyển nhương

QSDB trong các dir án đầu tơ kinh doanh BĐS, nhìn nhận những hạn chế trong quy

dio, bất cấp trong việc thi hành, từ đó dua ra giếi pháp nhằm hoàn thiện và nâng

cao thực thi pháp phat về vẫn để nay.

2 Tinh kinh nghiên cứu

Từ thực tiễn ảnh động những không kén

công tinh nghiên củu ở các cắp

fn phức tạp nên đã có rất nhiều

c, các bãi viết, các đề tại nghiên cứu v2 vẫn đề

chuyên nhưng quyin sở dụng đắt rong các dự án đầu tư kính doanh bắt động sin

Co thể kỄ đến một số công tình nghiên cứu sau

ĐỂ tai khoa học cấp Bộ: "Các giải phát để hoàn thôn thé chế tic đậy sephát mẫn cũa thị trường bắt đồng săn Tiệt Nam", Bộ Tự pháp, 2013) Công tình

nay chủ yêu nghiên cứu các vin dé vé thi trường bất đông sin, quá tình hành thành,

và phát tiễn của thị trường bất động sin Việt Nam, quân lý nhà nước đối với thitrường bit động sin và các giả: pháp để hoàn thiện thé chế thúc đấy sợ phát tiễn

của thị trường bất động sin Việt Nem

Ngodi ra côn có mốt số luận vin thạc a, luận án tiến af có đẼ cập din việcchuyển nhương quyền sử đụng đất trong các dự án đầu t kinh đoan bất đồng ănrau: Luận án tiễn đ luật học ofa tác giã Nguyễn Thi Hồng Nhung C012) với đểtài "Pháp luật vd chuyn nhượng quyễn sử chong đắt trong ko doa bắt động ean

4 Tiệt Nam” Công tình này đã làm sing tô các vẫn để lý luận va thục tin cũachuyển nhương quyển nữ đụng đất và pháp luật vỀ chuyển nhương quyển sỡ dụng

đắt trong thi trường bất động sin đưa ra các dinh hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyén sở đụng đất trong kinh doanh bất đồng sản ở Việt

Nam Luân án tiến a luật học của tác gia DS Xuân Trọng (2022): "Pháp luật vềchuyễn nhượng dự ân đẫu te trong hoạt động lank đomh bắt động sản" Luận ánnay nghiên cửu pháp luật vé chuyển nhượng trong hoạt động kính doen bất đồng

sin được đặt trong nhiằu luật nh Luật nh doanh Đất động sản, Luật Dit di, Luật

iu ty dinh giá thục trang thọc thi luật thông qua những mr việc phát sin, tử đó

nghẽn chữa được tháo gỗ iki chy’

giải pháp để hoàn thiên, nâng cao hiệu quả thực thi luật Luận văn thạc # Luật hoc

của tác gã Nguyễn Ngọc Trường (2018), "Chuyển nhương QSDĐ trong các dự én ảnh donnh nhà ở thương mai theo pháp luật Việt Nam hiện nay" Luận vin đã nêu

cau thể vi Lý luận thục rạng và doa ra giải pháp vé hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dang dit ở dự án đều bơ Lành doanh bit động sẵn cụ thể 1a dự án phát triển lanh

doanh nhà 6 thương mai.

Các công tình trên lá nguồn ti liễu vô cùng quý giá, giúp ác gã bổ rụng kiến thúc về lý luân công như các thông tin quan trong khác liên quan din để tai giúp

cho việc nghiên cứu và hoàn thành luân vin của tác giả được df ding hon

3 Myc đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mue dich nghiên cầu

Phân tính đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDB trong các dean đầu hrảnh doanh BĐS, cing với đó là nhấn nhân nhõng vin đồ tn tạ của pháp luật hiệnhành vi vẫn để này và vướng mắc trong vide thục hiện luật Qua đó có thé tim hiểu

"nguyên nhân dé có những để xuất giã pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vé chuyển

hương QSDĐ tong các dự án đầu tơ kính doanh BĐS va các giả pháp nhằn ning

cao hiệu quả thục thi pháp luật trên thục tế đỂ hướng tới thị trường BĐS nổi chúng

và thi trường về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ngày cảng phát triển lành manh,

mảnh bach, công khei và chuyên nghiệp

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

ĐỀ đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác đính các nhiệm vụ nghiên.cửu cơ hể sau

"Một là phân tich cơ sở lý luân về chuyễn nhượng quyên sử dụng đất chyển

nhượng quyên sở đụng dit rong các dự án đâu hư Lính doanh bất động sin và lý

luân vé pháp luật về chuyển nhương QSDĐ trong các dự án đầu từ lạnh doanh

BĐS

Hiei là, phân tich đánh giá nhing quy đảnh hiện hành của pháp luật về chuyển

nhượng QSDĐ trong các dự án đầu từ kính doanh BĐS Nhận điện nhồng han chế của pháp Todt và những khổ khẩn rong quá tình thực thí Luật 6 Viét Nam

Bala, đơn ra những giải pháp khả thi cho việc hoàn thiện pháp luật và nâng

cao hiệu quả thục hiện pháp luật vé chuyễn nhượng QSDĐ trong các dự án đầu hr

ảnh doanh BĐS

41 tượng nghiên cứu

- Cơ sở lý luân về chuyển nhương QSDĐ trong các dự án đầu tư kinh doanh

BĐS

- Quy định hiện hinh về chuyển nhượng QSDĐ trong các de án đầu tơ nh

doanh BĐS ở Việt am hiện nay trong tổng thể pháp luậtliên ngành

- Thực tin áp dụng pháp luật về chuyển nhượng OSDD trong các đự én đều

tziánh doanh bất động sin ð Việt Nam

42 Phạm vì nghiên cứu

- Phạm vi vi nội dang Luận vin tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ các

cgay định cin pháp luật đều chỉnh trục tip tới hoạt đồng chuyển nhương QSDD

trong dự án đầu từ nh doanh BĐS, bao gỗm các nôi đụng vi nguyên tắc, đều liên

vé chỗ thể nhân và chuyển nhương, điều kiện dự án đoợc pháp chuyển nhượngthấm quyền, hồ sơ hình tơ hủ tục, inh thúc pháp lý, quyén và nghĩa vụ cũa cácbên công như xử lý hành vi v pham hoạt động chuyển nhượng OSDĐ trong dự án

đâu tr lanh doanh BĐS

~ VỀ dia bản nghiên cửu: Việc áp đụng thục hiện pháp luật vỀ chuyển nhượng

SDD trong các dự án đầu tránh doanh BĐS trên pham vi sã nước

5.Cơ sử lý lận và phương pháp nghiên cứu đề tài

51 Cơ sử lý hận

Luận vin được nghién cửu dựa trin phương pháp luận cũa chỗ nghĩa Mác

-Linin, từ tông Hé Chí Minh và quan diém của Đăng Công sin Việt Nam về chínhsách và pháp luật đất dai, pháp uật kinh doenh BĐS, các quan đổ

Tình tỉ thị trường BĐS

„ tác học thuyết

45.2 Phueng pháp nghiên cứu.

- Phương pháp phân ích, so sánh luật học

= Phương pháp diễn dich, quy nạp

- Phương pháp thu thập, théng kế

6 Ý nghia lý luận và thực tin đề tài

- Luận vin làn 18 hơn bản chit cde kinh doanh BĐS dưới dụng chuyển

nhượng QSDB trong các der án đầu từ kính doanh BĐS, Chuyển nhượng QSDĐ

trong dự án đều từ kinh doanh BĐS thục chất à chuyển nhương dy án đầu tơ Lành,

doanh BĐS

- Luận vin chủ trong di sâu phân tích thục trạng quy định của pháp luật về

inh doanh QSDĐ dưới đạng chuyển nhương QSDD trong các dự án đầu tư lánh

doanh BĐS nhẫn nhân din những sự bất cập, chẳng cháo, khoảng tring của phép

luật hiện hành về vẫn để này

~ Luận văn cing để suất một giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu qua thực

‘thi pháp luật về kinh doanh QSDĐ trong các dur én đều tư kinh đoanh BĐS hey

chuyển nhương dự án đầu h kính doanh BĐS và một thị trường BĐS lành men7.Két cầu cũa hận văn

Ngoài phân mỡ đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dụng luận

văn gém 3 chương:

Chương 1: Mật sô vn để tý luân vé chuyễn nhượng quyền st dụng đất rongcác de án đâu hr kink đoanh bắt động sẵn và pháp luật về chuyển nhượng quyén st

dang đất rong các dự án đầu tránh doanh bit động sin

Chương 2 Thục rạng pháp luật về chuyễn nhương quyền sỡ đụng đất rong

các dr én đầu tơ kình doanh bit đông sin và thục tấn thi hành tạ Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả thục thi pháp

luật vi chuyển nhương quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tr trong hoạt đồngảnh đoanh bất động sẵn

CHUONG 1: MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN.

SỬ DỤNG DAT TRONG CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỌNGSAN VÀ PHÁP LUAT VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG BAT

‘TRONG CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT BONG SAN

1A Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dung đắt trong các dyin đầu tw Kink

doanh bất động sin

1.11 Khái niệm và đặc điểm về dự án đầu tw kink doanh bất động sản

11111.Khái niệm dy án đầu tw kin doanh bat động sim

Kinh doanh BĐS, rên cơ sở quy định tại Khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh

Bit động sin 2014, “1à việc đều tơ vốn đã thục hiện host động xây đọng mua, nhân,chuyển nhương để bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lạ, cho thuê mua bit

đồng sản, thực hiện dich vụ mối giới BĐS, dich vụ sin giao dich BĐS; dich vụ hr

vẫn BĐS hoặc quản lý BĐS để ảnh lời"

urn đều tơ là tập hợp các hoạt đông dự kién với các nguôn lực và chỉ phí dự

thức theo một kể hoạch chit chế vớ tin độ thời han và dia

iin cần thiết được

iim xác định di tạo mới, mỡ rông hoặc cả tạo một sổ đối tương nhất định nhim

đạt được mục iêu đầu tư đồ rà

Căn cử theo khái niệm quy định tei khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bit động sản 2014 và khái niêm dr án đâu teu trên, cổ thé đưa ra nh nghĩa vé dự án đầu triảnh doanh BĐS như sau “Day ân dt hr trong hoạt động lanh doanh BĐS là tập

hop các đề xuất 06 liên quan din việc bỏ vẫn để xậy đụng mới, mở rộng hoặc edttao các BBS như nhà, công trình xậy đựng tao lập quỹ đắt có hạ ting nhằm mụcich lanh doc ti liễn lợi niên trong một thời hơn đẫu ed đụ"

Dự án đâu tơ kinh doanh BĐS bao gầm các dự án khu đổ thi mới, dự án khunhà 6, dự án ha ting kỹ thuật khu công nghiệp, dự án đầu tr xây dựng công trình.1.1.1.2 fc điểm ủự án đầu tu kinh doanh bắt động sin

Thứ nhất đầu lành doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có đu tiên được

thục hiện gin liên với QSDD oie chủ thể la CBT với đều kiện là thông qua sự choghép của Nhà nước Các chỗ thể có đã điêu kiện theo quy định cũa pháp luật (hay

gợi là CDT) thực hiện dự án bằng bai hình thúc là đầu te trực tiếp và đâu tr gián

ấp Voi hình thúc đầu trực tiễn, các CBT sẽ bỏ vốn để xây dụng các dự án BĐSĐôi với đều tr gián tấp thi CDT sổ bd vin để thục hiện đầu từ vào các đự án BĐS

đã có sin và nim giữ phân vốn góp bay cổ phin cia mình Trong việc đầu tr trựctấp, CDT ph có được QSDĐ hop pháp thông qua việc được Nhà nước giao dit

hoặc cho thuê đất trước khi thục hién dự áa Do đó, khi thục hiện đy án này, nhà đầu tư cin xem xét các điều kiên trong pháp luật đất đai pháp luật đầu tư, pháp luật ảnh doanh BĐS

Thứ hơi, dx án đâu tư kính doanh BĐS công là một BĐS, được xây dụng tiên

một die bản lãnh thd nhất ảnh Bởi vi BĐS gồm dit dx; nhà, công trình xây dụnggắn lin với đất đa, tt sân khác gin tin với đất đi, nhà, công tình xây dựng vàtii sin khác theo quy định ci pháp luật Dự án đầu hơ cũng là mốt ti sin gắn liênVới dit, được xây dung đơn trên một điên tích đất cụ thể, tử một đa đễm ou thé vàmang tinh địa phương Bên cạnh đó, CDT còn được thể hiện quyển sở hữu oiesinh đối với dr án đều hư đới dang giấy tờ chúng nhân đều tr và các hổ sơ liênquan

Thứ ba, du án đều tư nh doanh BĐS yêu cầu nguẫn vốn đầu hư lớn và thụcliện dis hạn dẫn đến vide thời gian thụ hội vốn chân Đắt dai vẫn để có gá ti em,

Tạ công thêm ch phi đầu tr sấy dung làm cho giá ti của BĐS cing lớn hơn Hoạt đông đầu tư ảnh doanh BĐS đòi hối nguồn vẫn đầu tự lồn tis CDT và các nguồn

vốn huy đông khác để thọc hiện các dự án xây dựng những nơi đồng vai trở là nơi ở

và nơi diễn ra host động sin xuất kim đô th, khu nhà & khu công nghiệp Vi

vy các dự án thường có quy mé vin và lớn, ấn din cần nguén vén nhất Ảnh và

lâu dai bởi không chỉ huy động vốn trong qué bình hoàn thién dự án mã côn sử dang trong quá bình mua bản, cho thuê tinh thanh khoản cho tị trường kém lâm, cho CBT khó khăn trong việc thủ hải vốn

Thiru, thục hiện dự án đu tư kinh doanh BĐS la một công việc phúc tạp, yêu

cầu nghiên cứu kỹ về đặc tính của đất nước ngằm và bảo về mối trường Dự án đều

fe BDS là một hình thúc đều tơ xây dựng đặc iệt khác với các loại hình thúc đầu

tơ thông thường nên việc khe thác, tidn khai dự án cũng có những đặc đểm nôngnhư phải chú ý đến sự phản ứng chim ci cũng sơ với cầu do cần thôi gian tạo lập,

ưu ý đến ny khắc biệt cũa tùng dự án nhằm tạo ra loi nhuận và thre hiện các thi tục cần thiết Ngoài ra, BĐS thường có giá tii cao, bao gốm nhiêu loại hình với cae chức năng, khả ning vận hành khác nhau nên việc quản lý cũng khả phúc tap, đổi hồi CDT phải có năng lục quản ý,

112 Khái niệm và đặc điểm chuyén nhượng quyền sir tụng đất trong các dy

Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền cũa người sở dụng đất trong chuyển

SDB VỆ bin chit pháp ly, Chuyển nhượng QSDĐ 1a một Ios hinh gao dich đất

đi phổ biên thông qua việc ký kết hop đẳng Trong dé, bên chuyển nhương chuyểngiao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và nhận được mét khoản tin tương ứnggiá ti QSDB, tương xing với ngiĩa vụ và quyền của bên chuyển nhượng thi bên.nhận chuyển nhượng được nhận Gify ching nhân QSDB, được bản giao dit đồngthời sẽ phải thánh toán cho bên chuyển nhương một số tiễn tương ứng với giá bịSDD Đây lá mang diy đồ đặc trong côn quan hộ tht trường - giao dich “thuận

sua, via bán"

ai với các đự án đầu tr kinh đoanh BĐS, CDT đầu tự vin là cả tit sn hữu

Hình lấn tải săn vô hint để hình thành ti sản nhằm thục hiện các hoạt động đều trxây đang dự án trên địa bản cụ thé và trong khoảng thời gian xác ảnh Vé nguyêntắc, CDT có quyền sở hiểu và chuyển nhường công tỉnh mình sở hữu rong dự ánđầu tr bao gin cả QSDĐ, Vi vậy, việc chuyển nhường OSDĐ trong dự án đầu hekinh doanh bat động sản về bản chất là chuyể:

cho phép cho các đu tr học hiện quyên chuyển nhương QSDĐ trong các chr én

du tr mã ho là CDT hoặc cho ngu sử dung dit mới đ ho tim được một lợi ich cụthể khác, chẳng hạn nh phân 16 bán nên

nhượng tài sẵn Pháp luật Việt Nam

Việc chuyển nhương QSDĐ trong các dự én đầu tr kinh doanh BĐS cũngshim mmục êu lợi nhuận hoặc đáp ting các mục tiêu kinh doanh vi vậy rong giao

dich này phãi co it nhất một chỗ thé Tà tổ chúc, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS

Từ đồ có thể định ngữa: “Chyẩn nhượng QSDB trong các die én ds ne tn

doanh BBS là hoạt đồng lanh doanh nhằm thie hiện việc chyễn giao một phẩnoặc toàn bộ ce án đẫu ne kính doanh BBS gẵn lễn vớt quyên số hữn QSDD trong

dh án đầu hr lanh domhh BĐS một cách te nguyên tr CBT cfi sang CBT més hoặc

"người sử chong đất mát đễ CDT cũ nhận một khoản hẳn tương ting với giả tị de ân

hie một phần ch ổn tiên cơ sổ thốn thiên giữa các bên trong hop đẳng"

1 ặc điểm chuyén nhượng quyền sie dung đất trong các dự án đầu tr

ảnh doanh bất động sản

Thứ nhất, host đông chuyển nhương QSDD trong dự án đầu tr bình doanh.BĐS chịu sự điều chỉnh chit chế cia phip luật Pháp luật công chi phối việc chuyển,hương QSDĐ (inh vực phép luật về quân lý nhà nước đối với đất đa), Nguời sử

dang dit không phi chỗ sở hữu dit đai nên tong quá tình sở dụng hoặc thục hiện

các quyển của mình, nguùi sở dụng đất sẽ chiu ar chỉ phất côn Nhà nước với hrcách dai điện chỗ sở hữu toàn din vé dit dei Thêm vào đó, dit đi là ti săn công

có liên quan trụ tip đến li ích cia Nhà nước, côa xế hội nân với tư cách dei điện

chủ sở hữu toàn dân về đất dei, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về đất đại gốm giém sat việc chuyển nhương OSDĐ của tổ chứ: thông qua các quy định về

điều kiện chuyển, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai sau khi chuyển quyén, nhằmdim bảo vie chuyển quyền không làm phương hei din lợi ích chung của xã hộiThứ hi, chuyển nhương QSDĐ trong các dur án đầu từ kính domnh BĐS làmột dạng củ thé cia giao dich din sơ giữa CDT với tư cách là người nữ đụng đất

ới nhà đều tư nhân chuyển nhương Do đó phip luật tơ (pháp luật din nộ sẽ điềucảnh geo dich nay Khi thục hiện chuyển nhương QSDB, các bên buộc phải tain

thủ các quy định của Bộ luật din sự năm 2015 về điều kiện, nguyên tic, hình thúc, quyền và nghĩa vụ,

BĐS bị ảnh hướng sâu sắc bởi những đến tiễn của thi trưởng BĐS Thi trưởng

BĐS thường biến động lên xuống thất huờng các cơn sốt nhà đất hưởng

theo chu kỳ và biến động theo chủ kỹ ting trường hoặc my giảm ofa kinh tỉ Cụ,

thể: nêu ti trường BĐS sôi động thi các giao dich chuyển nhường QSDD trong các

de án đầu tr kinh doanh BĐS sẽ đến ra thường xuyên s6i đồng và nhanh chồng và ngược let

Thứ hí, chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu từ lánh doanh BĐS gắn liền

Với vide mua bản, chuyển nhượng tai sin gắn lién với dit (thà ở, công tình xây”

dang) Dit đu và các tử sin gin lin với đất luôn là tao thành một khối thông nhấtgắn kết mốt cách chất chế với nhưa Thông thường, các nước trên thổ giới đều xácdoh quyền sở hike đối với đắt hay OSDĐ thi ding thỏi cũng được xác định quyền

sở hữu ti sản gin liin với mảnh đất đó Vì vậy, các giao dich chuyển nhươngSDD thường gắn lin với việc chuyễn nhương các ải sin có trên đất

1113 Yêu cầu chuyén nhượng quyền sử dung đất trong các dự án đầu tw kink

‘Thue tiễn chuyển nhương dự án đâu tư BĐS diễn ra sôi động trong thoigian qua đã cho thay sự cần thiết khách quan của hoạt động nay va Nha nước.cần tạo những điều kiện để hoạt đông chuyển nhượng có thể được diễn ra một

cách thuận lợi, qua đó mang lại ảnh hưởng tích cực cho các bên có liên quan cũng như cho sự phát triển của thị trường BĐS

'Yêu cầu của hoạt động chuyển nhượng một phan hoặc toàn bộ dự án đâu

tu trong kinh doanh BĐS gắn liên với chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

Thứ nhất, hoạt động chuyển nhượng dự án dau tư trong hoạt động kinh.doanh BĐS giúp tháo gỡ khó khăn cho chủ đâu tư kinh doanh BĐS Dự án

đầu tu trong hoạt đồng kinh doanh BĐS thường được thực hiện trong thời

gian dai, đòi hỏi nguén von lớn do vay trong quá trình thực hiện dự án chủđầu tư co thể gặp phải nhiều biển động dan tới những khó khăn trong việc

thực hiện, hoàn thánh dự án hoặc không di điều kiện hoặc không còn niu câu.

tiếp tục thực hiển dự ân Tình trạng đó, buộc chủ đâu từ phãi tính đến phương,

án chuyển nhượng dự án; qua đó sẽ giúp họ co thêm nguồn lực tai chính đểgiải quyết khó khăn hoặc để tiếp tục tập trung thực hiện các đự án trọng điểm

khác

"Thứ hai, chuyển nhượng dự án trong kinh doanh BĐS là hình thức rút

ngắn thời gian của các chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án trong kinh doanh:

BĐS Để triển khai vả thực hiện dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh.BDS cần trai qua nhiều thủ tục từ khâu nghiên cửu lập dự án, chon địa điểm

đầu tư, đến những thủ tục hảnh chính để được cấp phép thực hiện dự án.

Quá trình này chiếm khoảng thời gian khả dai, do đó việc chuyển nhượng dự

án đâu tu trong kinh doanh BĐS tao cơ hội cho các nha đầu tư mới rút ngắn thời gian tham gia thực hiện du án kinh doanh BĐS Việc không được chỉnh

sửa, lâm thay đỗi nội dung, mục tiêu của dự án, không phải thực hiện việc giãiphóng mặt bằng cũng cho thay tỉnh ưu việt của việc nhận chuyển nhương

dan,

"Thứ ba, chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS giúp nhanh chóng sảng

lọc nha đầu tw trên thi trường BĐS - lĩnh vực kinh doanh BĐS luôn thu hút sự

quan tâm đầu tư của các chủ thể trong nén kinh tế bởi tỷ suất lợi nhuận do đó.luôn có sự gia nhập thị trường của nhiễu nhà đầu tư Trong số đó có không ítcác nha đầu tư thiểu năng lực cA về kinh nghiệm, vẻ vốn, quan trị, nhân lực

Thi trường BĐS hiện nay đang có sự sảng lọc mạnh mẽ, lực lượng di mua dự.

án chính trên thị trường la các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong nước, vì việc

chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau thưởng,diễn ra nhanh chóng và dé dang hon so với chuyển nhượng hoặc hợp tac với

đổi tác nước ngoài Trong khi nhiéu CDT rời khối thị trường BĐS thi một lan

sỏng các nha dau tư mới cả trong lẫn ngoài nước có tiểm lực đang mạnh tay

nhận chuyển nhương các dự án dau tư Các doanh nghiệp cỏ tiém lực mạnh sẽthâu tóm được những quỹ đất sach để sớm có du an đưa vao thị trường khiđáp ứng các điều kiên vé dự án dự định chuyển nhượng, diéu kiện đối với chữđầu tư chuyển nhượng vả chủ dau tư nhận chuyển nhượng Qua đó thi trường,

sẽ được cầu trúc lại với diện mạo mũi.

‘Thr tư, chuyển nhượng dự án đâu tư trong kinh doanh BĐS thúc day thịtrường BĐS phát triển Hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh:BĐS giúp dự án được chuyển giao từ chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp

hoặc không có nhu cẩu cho các nha đầu tư có năng lực tải chính, chuyên.

nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai du án, giải quyết các du án.tạm ngưng, có lợi cho thị trưởng, thúc day xoay vong chu kỷ dau tư được

nhanh va hiệu quả hơn thi trường BĐS có đặc thù chu kỳ phát triển dự án kéo

dai 2-3 năm thậm chi 3-5 năm, do đó đây lả ngành can hỗ trợ nguồn vốn lâu

đi Tuy nhiên, chính sách tín dung chưa tao được nguồn vồn dài hạn cho thitrường va lãi suất cho vay vấn còn cao, đặc biệt nguồn vốn tin dụng cho nha ở

xã hội vin đang còn thiếu Do đó, khi không còn đủ tiém lực vé tai chính, chitđầu tư sẽ chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác có tiém lực hơn, điều nay

làm giảm sự ứ dong trong thi trường BĐS, tao ra sân chơi công bang, hợp pháp cho các chủ đầu tư.

11.4 Vai trà, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dy ấnđầu tư kinh đeanh bat ng sản

Tôi tạ hóa si chong tà sốn: Chuyển nhường QSDĐ cho pháp các nhà đều tr

tập tring vio host động kinh doanh của chính mình mà không cần phải quản lý và Vận hành bit động sản ĐiỀu này giúp họ tdi tụ hóa nữ dụng ti nguyên và tập rung

áo phát taidn dự én hoặc dich vụ cất li cũa mình

Hy đông vẫn đều ne Chuyễn nhượng QSDĐ giúp các nhà đầu hư thủ hồi vénđầu tr ban đều hoặc tạo nguồn vốn cho các de án mới Bing cách chuyển nhường

đầu tư vào các dur án kinh doanh.vốn mà họ còn có thể huy đông lượng vén lớn

khác

Tao cơ hột đầu echo các nhà du ne khác: Viậc chuyển nhượng QSDB có

thể tao cơ hồi cho những nhà đầu tơ cá nhân hoặc tổ chức nh, dé họ them ga vao

thị trường bit động sin và hung lợi tử năng trưởng ca dự án,

12 Lý hận pháp hật về chuyển nhợng quyền sử dung đất trong các dự án

tr kinh deanh ba ng sin

1.21 Khái nigm pháp Iujtvé chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dy

ấn đầu tw kinh doanh bit động sin

Pháp luật là hệ thống nhing quy tắc ting xử bắt buộc chung được Nhà nước

‘ban hãnh hoặc thừa nhận, thé hiện ý chi va bảo vệ lợi ích của giai cấp thông trị

trong xã hội và đoợc nhà nước bảo đầm thục hiện nhằm shim điều chỉnh các quan

hệ xã hồi

Pháp luật vé chuyển nhương QSDĐ 1a tip hop các quy pham pháp luật đượcNhà nước ban hành nhằm điều chỉnh việc chuyển nhượng QSDĐ của các chủ thétrong các quan hé xã hội phất sinh từ quá tình chuyển nhượng QSDB

Điễu chỉnh phép luật vé chuyển nhượng OSDĐ được hiểu là việc Nhà nước

căn cử vào pháp luật, st dang hàng loạt các công cụ pháp lý củ thể như quý phạm, hấp luật vấn bản quy phạm pháp luật và các quan hệ hấp luật, những hành vi

thục hiện quyển ngiấa vụ pháp lý để đều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDB,

nh hướng din host động chuyễn nhương OSDP theo một hướng nhất din

“Từ đó có thể dink nghĩa "Pháp luật về cluytẫn nhượng QSDD trong các di on

cẩu he lanh doch BĐS là tập hop các quy pham pháp luật được Nhà nước bạn

trong việc tae hiện hoạt động chuyễn nhương QSDĐ trong các dự ân đẫu hr lạnh

“omh BĐS"

Quan hệ chuyễn nhương quyén sử dụng đất được đều chỉnh bi nhiễu ngànhIuit khác nhau, Bao gém

Thứ nhi, Pháp uật đắt đi chúa đang những quy pham pháp lut quy dich vé

"người sử dụng dit trong các dự án đầu tơ kinh doanh BĐS, các điều liên để chuyểnnhượng quyin sử đụng dit rong các dự án đầu hư kình doanh BĐS, các quyền ofa

"người sử đụng đất thủ tục chuyển nhường OSDĐ và ding ký biển động đất đi

Thứ hơi, Pháp luật kinh doanh bit động sin quy nh những quy phạm và đu

Xiện của chi thể chuyển và nhân chuyển nhượng QSDĐ trong các dự án đầu tư Linh,doanh BĐS; vé hỗ sơ, thủ uc, giấy tờ phip lý; vỀ quy hoạch và mỗi trường, quyên

và ngiĩa vụ các bin tham gia vào việc chuyén nhương QSDĐ trong các dự án đâu

triánh doanh BĐS

Thứ ba, Pháp uit dân sự quy đính các quy phạm về giao dich dân nự giữn các

tên tham ga thực hiện hợp đồng chuyển nhương OSDĐ về nổi dung côn hop đồngchuyển nhương quyên sử đụng đất nói chung và trong các dự án đầu từ kính doanhBĐS nói riêng về quyên và ngiễa vụ của các bên,

Thứ h Pháp luật Đầu tr quy định điều kiện vé chủ thể chuyển nhương vànhận chuyển nhương tình tự và thủ tue chuyển nhượng các dự án đầu từ kinh

doanh BĐS

Thứ năm, Pháp luật thuế và tả chính quy định về thuê đất và các khoản phí

liên quan din việc chuyển nhương QSDB, vé thi tục liên quan dén thanh toán thuê

"và các khoăn phí

Đặc điểm pháp hật chuyển nhượng quyền sử dung đắt trong các dự án

Thứ nhất, pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đều tr kinh does

BĐS được thục hiện dựa trần cơ sở chế độ sở hữu toàn din

Đặc điểm của các dự án đầu te trong kinh doanh BĐS là đều gin chit với đất

xi nên các quy định vé kink doanh BĐS đuợc xây dung tiên cơ sở phù hợp với các

cgay định của pháp luật đất đụ, đặc tiệt là chiu sự chỉ phối cia chế đổ sở hữu củađất dei Hiện aay, đất dai ở Việt Nam đợc xác lip chế đô sở hữu toàn dân từ Hiển

phip 1980 và duy tỉ cho din nay, mắc đồ ở từng giá đoạn lịch sử, Nhà nước có những ar cen thiệp ở các mức độ khác nhau din việc thục hiện quyền cia người sở

dung đất Trên cơ sở đó, pháp luật đất đa quy dink các vẫn đồ liên quan về sử dụng

đất ding quy hoạch, kế hoạch sử dạng đất, quy định

đất, thu nếp các nghĩa vụ tài chính, cấp Giây ching nhân QSDĐ, quyền sở hữu nhà

8 chuyển mục đích sử đụng

ở và tải sin khác gin iễn với đất, quy định vi quyển và ngiĩa vụ của các chủ thể trong quá tình sở dụng đất, đặc tit là quyền thục hién các giao dich din sự đối với đất và túi sin trên đất

Thứ hơi, phép luật chuyển nhượng OSDĐ trong các dự én đầu từ kinh doesBĐS, bin chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng cần dip ting các điều lúện

nhượng OSDĐ, chuyển nhượng các dự án đầu tơ nói

chất chế hơn so với cha

chng

Bên chuyển nhượng là CDT lánh doanh BĐS, dé được xác Ảnh tự cách chủthể là đoanh nghiệp kinh doanh BĐS, chỗ đầu tự cần đáp ứng một số đu kiên được

php luật kinh doanh BĐS dit ra, các điều kiên này hướng din việc quân lý một thị

trường BĐS lãnh mạnh, gần các nhà đầu tơ thục sơ có khi năng để đầu tơ vào mộtTĩnh vực dic thù cần nguồn vấn lớn Mặc đà pháp luật đã meng tinh chất iểm soát

` đầu vào" nhơ vậy nhưng trong béi cảnh thị trường nhiễu biển đồng, nhà đều tư có

thể không còn kha năng thục hiện dự án hoặc không muốn thực hiện dự án đó na

và chuyển giao dự án cho mét nhà đầu tơ khác Khi đó, các nguyên tắc áp dùng vớichủ đều tr dự án lành doanh BĐS nói trên cing đuợc dit ra với chủ đầu hư mốiBén cạnh diéu liên với các bên giao dich thi đơ án đầu tơ kinh doanh BĐS là đốitương của host động chuyển nhhương cũng phit dip ứng được những điều liận nhấtđánh, điều này nhẫn tránh việc bên chuyển nhương xin dự án nhưng không thực srthục hiễn dự án đu hư đó mà hướng tới việc "bán lại" đự đn đ kiểm li

Thứ ba, pháp uit chuyển nhương QSDĐ trong dự án đầu hr inh doanh BĐS

được quy định a đầm bio lợi ích của nhiễu bên chỗ thé có liên quan

XKhác với hoạt đông “mua bản” tài ấn thông thường, bản thân đổi tương giao

dich chuyễn nhượng de án đẫu tư ánh doanh BĐS có tính chất phức tap, đều nàyxuất phát từ việc de án đầu hy kính doanh BĐS cần nguồn vẫn lớn nôn các chủ đầu

từ thường tim kiểm nguồn vốn thông qua host động vay tin ding với ngân hàng

Thay đông vốn tử các chỗ thể la khách hàng của dự án, do đó khi dự án được chuyểnnhượng thi đây là những chỗ thể co quyền Loi, nghĩa vụ lin quan, thậm chi có mie

đồ liên quan cao nêu xát tiên phương diện lượng ti sẵn được đự án sỡ dụng Chính

vã vây, không nên coi việc chuyển nhương dự án chỉ đơn thuận là câu chuyên gintên chuyển nhương và bên nhân chuyển nhượng mà cin giải quyết thích đăng mỗiquan hộ với các chủ thé có liên quan nhằm dim bảo quyển lợi cho họ và cũng để

tránh khả năng phát sinh các tranh chấp vé sau

Thứ tr việc chuyễn nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS phải

trân theo tình tạ thủ tue chất chế theo quy định ca pháp luật

Nhiều điều kiện được đất ra với dh én, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển

hương hiền yêu cầu cén có những tinh tạ thủ túc trơng ứng để thm định các

iu kiện này, Bén canh do, bản thân inh vục lanh doen BĐS tiên quan din nh

vực quân lý của nhiêu Bộ, ban ngành, việc chuyển nhượng dự án cũng không théXhông thông qua các cơ quan đó, Chính những yêu tổ nay khiển cho việc chuyểnnhượng de án phải tân thủ nhiễu quy đính có tink chất chế về bình tự thủ tục đỂ

đầm bảo cho host động quia lý nhà nước

“Tôm lại, pháp luật về chuyển nhương de án đầu kinh doanh BĐS có nhữngiim đặc thà ông so với hệ thống pháp luật kinh doanh các loại hàng hỏa khác,edu này xuất phá từ đối toơng của hoạt đông chuyển nhượng Hiện nay, pháp luật

ảnh doanh BĐS cũng dang theo hướng mỡ réng tao điều kiện ti da cho hoạt đồng

này

1.23 Yêu cầu pháp Init chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự án

tr kinh deanh ba ng sin

Su can thiệp hop lý cia Nhà nước bing pháp luật vào thi trường chuyểnnhượng QSDĐ trong dy án nhằm tao điều kiện cho thí trường phát triển lãnh manh,

6 mang những phương diện ma thi trường không làm được (nh ting cường tinh

công ai mình bạc), duy tử lợi ch ting thể cũa nên kính Ý - xã hồi Yêu cầu pháp

Init chuyển nhương quyên sử đụng đất rong các dur án đầu tơ nh doanh bit độngsin được thể hiện dưới những khỉa canh sau đây

Thứ nhất, tạo căn cử, cơ sở đỄ các bên có thé chuyễn nhượng mốt phẫn hoặc

toàn bé a án BĐS Luật kinh doanh BĐS 2014 đã cho phép các doanh nghiệp kinh,

doanh BĐS được chuyển nhượng toàn bô hoặc một phin dự án BĐS (Điều 48 dinĐiều 53) Quy định này đã ghip các bên có diy đồ những cơ sỡ, cần cứ để thực hiệnhost động chuyén nhương de án, qua đó khuyên khích và bảo vé hoạt đồng cia các

nhà đều hy các doanh nghiệp

Thứ hơi, hạn chế rõ ro trong giao dich và quyền lợi của nhà đều tư công nhơXhách hing được bảo vệ Khi der án được chuyển nhương cho nhà đầu he mới đồng

"nghĩa với việc người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương li từ chủ đầu tơban đầu sẽ đứng trước rõ ro là tién độ và chất lượng nhà ở có thể sẽ không đượcnhư cam tết ban đầu Hơn nữa, ki chuyển nhường dự án cho một chỗ đầu từ khác,

gia vu bin gieo nha cho khách hang mu, thuê mua nhà ở hinh thành trong tương

Ini ci chỗ đầu h ban đều la bên được ngân hàng bảo lãnh - cũng chim dit Cho

nên, cam kết bio lãnh ngân hing cho nghĩa vụ hoàn rã sổ in ứng trước và các Xhoăn Hiên khác ma người mua, thuế mua đã tr cho chỗ đều tr tong trường hợp chủ đều tư vi pham tiên độ ban giao nhà sẽ mặc nhiên chim đất Tuy nhiên, theo

quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trước khí ky hợp đồng chuyển nhượng dựfay chủ đầu h chuyển nhượng phải thông báo cho tất cã các khách hàng và có trách

nhiệm giải quyết moi vướng mắc liên quan din quyển lợi côn các khách hing này,

Lúc này, bin mua hay bên thuê mua cần cân nhắc liệu có tip tục duy ti hợp đồng

‘vii chủ đầu hư mới hay không, Va nỗ tấp tục thi nên yêu cầu chủ đầu tr mới day

ì biện pháp bão Tinh ngin hàng ién quan đốn trách nhiệm tai chính cũa chủ đầu bơ

mới kh không bản giao nhà đúng tién đô qua đó dim bảo quyền lợi cho chính nhà

đâu tự cũng nh khách hing mua, thuê mua nhà Nhờ vây, sưu ủi chuyển nhương

du án đầu từ trong hoạt đông kinh doanh BĐS, các dự án được chuyển nhương cũng,

đã được định đoạt bôi chỗ đầu tr mới nôn rất cần có quy Ảnh pháp luật đu chinh

để bão vệ quyền lợi cho khách hàng, nha đều tư cũng như hạn chế những rii ro có thể phát ảnh.

Thứ ba, dim bio năng cao hiệu qué quản lý nhà nước thông qua viée quy dint

1 trách nhiệm của các cơ quan quản ý, phân đính rổ giãn quên lý nhà nuớc và

quân lý kinh doanh đố: với hoạt đông “mua báo" đự án Trong host động chuyén

nhượng de án đều kinh doanh BĐS, tổn tại hai mdi quan hệ chủ đạo: một lá, quan

hộ giữa bên nhân chuyển nhương và bin chuyển nhương mang tính chất dân sợ, hai

là quan hệ giữa ha bin với nhà nước mang tinh chất hành chính ĐỂ thục hiện vai

tò quân lý nhà nước cũng như vai rò dei điện chỗ sở hữu toàn dân đổi với đất đi,

Nha nước đặt ra trách nhiên ding lợ đối với các chủ thể sử dụng dit; ngoài ra đốiVới hoạt đông chuyển nhượng dự án, Nhà nước con dit ra vẫn để xin phép - cấphép dé quản lý chất chế hơn Việc giao két hop đẳng duce các bên thực hiện trên

tinh thin của Bộ Luật din sơ vỀ các giao dich dân sự với ý chí hy nguyện và te do

thôa thuận, tinh thần của Luật kinh doanh BĐS về các đều kién đốt với dự án đổi

Với bin mua, bén bán Ngodi ra, còn một đều kiện hit sức quan trọng là những thôn

thuận này chỉ được thục hiện néu được cơ quan nhà nước có thêm quyển chấpthuận Như vậy có thể thấy kễ cả ở phương điễn din sự Nhà nước công cho thấy sơcan thiệp sấu của minh Do th rường BĐS tiém én nhiều rũ ro nên việc Nhà nướcquần lý được bing cách tao ra mét môi trường pháp lý đây đủ, đồng bô sẽ giúp cho.thi trường BĐS phát iễn lãnh manh, bin võng tao đều kiện thuận li cho các chữthể tham gia thị trường ĐỂ lim được điễu này thi pháp luật đều chỉnh hoạt đồngchuyển nhượng dự án BĐS cân phã tập trong vào những mục iêu lớn nine dim bảo

sn toàn pháp lý, phòng ngừa rũ ro, dim bảo công khxi, minh bach các giao dich,

đẳng thời các quy dinh phải tổ răng chi tiết diy đã giúp các chủ thể liên quan dế

ấp cân và thục hiện

Thứ tr, thúc diy việc chuyển nhương dự án đều hư rong hoạt đồng kinh does

t thoát BĐS theo hướng tích cực, lành mạnh và giúp han chế được tình trang Ú

ngân sách nhà nước Pháp luật là công cụ quan trọng của Nhà nước trong việc dim

‘béo sơ phát iễn dn định cũa các quan h xã hội, đặc biệt là các quan hệ kính tổ tị

trưởng trong 46 có quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tr trong hoạt động kinhdoanh BĐS, Thông qua kÊnoach, quy hoạch, các chính sách và thu, Nhà nước sẽ

thúc diy host động chuyén nhưng der án đẫu tu kinh doanh BĐS theo hướng tich

cue, dust sơ quân Ij, dinh hướng và giám sét của Nhà nước, Ngoài ra, hoạt động

chuyển nhượng dự én đầu tr ánh doanh BĐS có ding góp võ cùng to lớn vào ngânsách nhà nước hàng năm thông qua hoat động ths thud, Nếu như không có quy đínhchuyển nhương dự én thi nhà nước đã thất thu ngân sich một khoản rit ding keQua đó, nhà nước sổ có khoản th vio ngân sách dé có thể điều hắt các hoạt đồng

của đất nước

dụng pháp hật về chuyển nhượng quyền sử dung đất trong các dự

ấn đầu tw kinh doanh bit động sin

Thứ nhất, nhóm quy phạm về đâu kiện của chủ thể chuyển và nhận chuyển

nhượng QSDĐ trong dự én đều tr anh doanh BBS Các quy pham nhóm này gầm

uy dinh về điều liên đơ án được chuyển nhượng, năng lục pháp nhấn, te cáchhấp lý của chủ thể, điều kiện của dự án đầu hy kinh doanh BĐS được phép chuyển

“hương

Thứ hơi, nhóm quy phem vé tỉnh tự hỗ tục chuyển nhường OSDP trong cácđây én đầu tơ kính doen BĐS, Các tình tạ thủ tue bao gm: Thủ tục chuyểnhương OSDĐ qua sin giao dich BĐS và công ching hop đẳng chuyển nhươngSDD trong các dự án đẫu tơ kính doanh BĐS, Thủ tục đăng ký chuyển nhươngquyin sử dụng đất và nộp thuế chuyễn nhương quyền sử dụng dit; Thủ tục chuyễn

nhượng dự án đầu he của doanh nghiệp

Thứ ba, nhóm quy pham vé hop đẳng chuyển nhượng chuyển nhương QSDĐtrong các dự án đầu tr lánh doanh BĐS, Bao gm các quy đính cụ thé về hình thúc,nối đang hiêu lục hop đồng chuyển nhương QSDĐ trong dự án đầu tr kinh doesBĐS; quyền và nghĩa vụ của các bin tham gia vio quan hệ chuyển nhương QSDĐ

trong dự án đầu tư Linh doen BĐS

Thứ h nhóm quy phạm vé xử lý vũ pha trong qué tình chuyển nhươngSDD trong các dự án đầu hr inh doanh BĐS

1.25, Những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dungtrong các ấy in đầu tu kinh ñoanh bat động sin

Thứ nhất Mite đồ phát miễn cũa he trưởng kh doanh bắt đồng sân

Pháp luật là mốt bô phân quan trong không thể thiéu cia kin trúc thượng ting

xã hô, được hình thành dựa trên cơ sở hạ tổng do nợ hợp thành cit các quan hệanh tố Pháp luật phin ánh tình độ phát tiễn kinh nên pháp luật chỉ có thé ngangbing với tình đô phát triển của nên int do do bất kỹ sự phát triển hay thay đốicủa nền kinh tỉ nào cũng sẽ kéo theo những sự thay đổi của nội dung pháp luật đểshit quán và phủ hợp Khi nễn kính tổ đt din trình đô phát tiễn cao thi mục địch,phương thúc sở dụng đất đủ sẽ vô cùng đa dang và nhũ cầu chuyển nhường QSDĐcũng ngày căng ting cao Xuất phấ từ thực tin thi trường kính domnh BĐS hiệnnay, pháp luật vỀ chuyển nhường QSDĐ trong các dự án đầu tơ nh doanh bấtđồng sin tin tai những quy định phủ hợp để bảo đầm văn hành thị trường kínhdoanh BĐS một cách lãnh men én dinh và minh bạch Các thay đổi trong thi

trường BĐS bao gồm mr xuất hiện của các der án da dạng và phúc tap hơn hoặc

những tường hợp khó khăn trong vige xác định vin để pháp Lý mới, không r răng

đến yêu cầu rửa đổi, bỗ ming pháp luật để dim bảo nó có thể dap ứng

được các yêu cầu kỹ thuật và công nghệ mới cũ thi trường,

Thứ hai, Quan đẫm, đường lỗt của Đăng và pháp luật Nhà nước về lạnh

cđomnh bắt đồng san

(Quan diém và đường lố của Đăng và pháp luật Nha nước vé lánh doanh BĐS

ảnh hưởng một phần không nhỗ đến pháp luật về chuyển nhương QSDB trong các dây án đầu tr kinh doanh BĐS Sự ảnh hướng nay phản ánh cách Nhà nước và Đăng

phát tiển ngành BĐS trong phạm vi quốc gia

Theo đính giá cia Ngân hing Thể giới, Việt Nam là mốt nuớc dang có tốc độ đổ thị

Hóa nhanh nhất trong Đồng Nam A Đô thi hóa nhanh chồng kéo theo mie sống

quần lý, điều chỉnh và hướng

"ngày cảng ting, kéo theo chất lượng cuốc sống cũng ngày cảng được cũ thiên vàshu cầu về nhà ở ngày cảng ting về số lượng và chit lương Tuy nhiên, ở Việt Nam

iện nay, các cơ chế chính sich vỀ đầu tr xây đụng các khu đổ thi, ku tả Ảnh cự

âm dn cư hoặc các dự án đều tư cơ sở he ting đẳng bổ quy mồ lớn nhân chúngchơa diy đã chữa củ thể và chưa dap ting được yêu cầu để ra các địa phương chủ

ấu thục hiển các de án đầu tr với quy mô nhà, thiêu cơ sở ha ting hệ thing không

đồng bô, din din dự án bi bổ đỡ dang, không tạo ra được sin phẩm, CBT muốn

chuyển nhương nhưng không có CBT nào mong muda nhân chuyển nhượng

Thứba, Tâm If, như cd của các nhà đẫu he

Các bên them gia vào host động chuyển nhượng dir án có những mục dichXhác nhau Đối với CBT chuyển nhương có thể là do CDT gặp khó khăn nên phải

‘bin tai cầu trúc dan mục đầu tư bán để kiểm lới hoặc bản dự án thoái vén,

Đổi với CDT nhân chuyển nhương dự án cũng có nhiễu ý do, cổ CBT nhận chuyểnnhượng để tấp tục biển khai dự án để kiểm lợi nhuận, có CBT mua để cả thiệnphat tiển lớn Do đó, củ lồi chỗ thể thêm ga xác dinh rổ mục tiêu lợi ích khithục hiên giao dich chuyển và nhân chuyển nhương hiểu biết ding và đã vỀ quycảnh pháp loậtthí giao dich chuyển nhượng mới diễn ra thuận lợi, các dự án đầu heđược tấp tục thục hiện chữ không ở trang thé reo, từ đó có thi dir án được hoànthành và tep lập các sản cä và số lượng lẫn chất lượng, đáp ứng nhu cầu

"khách hing đẳng thời tăng nguồn thu cho ngân sách nha nước

TIỂU KET CHƯƠNG 1

“Chương I luận vin là chương có tinh tiền đề nghiễn cứu một số vấn đổ lý luận

và lý luận pháp luật về chuyển nhương QSDB trong các dự án dw tr kinh doesBĐS Luận vin đã sở dụng phương pháp hệ thông hoa đỀ đưa ra một số khá niệm

vi chuyễn nhường QSDĐ, về dự án đầu tư kinh doanh BĐS làm cơ sở cho việc

nghiên cửu các quy định cin pháp luật Từ việc khái quát lý luận phip luật vé

chuyển nhương QSDĐ trong các đự án di tơ nh doanh BĐS, luận vấn đã đơn rakhổ niệm pháp luật và sáu nhóm quy pham cơ bản đều chỉnh về chuyển nhương

QSDD trong các dự án đầu từ kính donnh BĐS làm cơ sở cho việc nghiễn cứ ở

chương 2 Bên cính đô, còn phân tch các y tổ ác động din thực thi pháp luật vềhop đồng chuyển nhương OSDĐ trong các dự án đầu tư Hình doanh BĐS xuất phát

tir quan diém của Đăng chính sich pháp luật vé dit dai, vé đầu ta, vé kính doanh:

BĐS và tâm lý các nhà đầu he

Qua chương 1, ác giã đúc kết ring "Chuyển nhương QSDD trong dự án đu

từ lánh doanh BĐS là một trong những hành thức kính doanh a chuyển nhương dựđa” Theo đó, thông qua hình thúc này, các CBT có thể lua chọn Hình thức indoanh và thục hiện dự án phù hợp với năng lục của mình Để dim bão tị trườngBĐS phát tiễn một cách én dinh và bin vững pháp luật cần có những quy din

iu chỉnh để ngăn ngừa những host động tiêu cục cũng như bảo vệ lợi ích hợpphp các bên liên quan, tránh thất thoát ngân sich Nhà nước và đồng thời thụ hitcác nhà đầu tơ nước ngoài nhân chuyển nhương các dự án đầu hinh doanh BĐS

2.1 Thục trang pháp h

ấn đầu tư kinh doanh bit động sin

2.1.1 Điều kiện chuyên nhượng quyền sử dung đất trong dự án đầu tư kinh

tvề chuyên nhượng quyền sẽ dung đất trong các dự

doanh bat động sin

Luật đất dxi 2013 và Luật Kinh doanh Bat đông sin 2014 (sửa đỗ, bổ sung2020) đã dua ta các điều kiện chúng về chuyễn QSDD Cụ thi, Khoản 1, Điệu 194,Luật Đất dai 2013, nia đổi bổ sung 2018 quy định đều kiện chuyén nhường QSDDtrong thực hiện dự án đều tư xây dụng kinh doanh nhà, dự án đầu tư xây đụng kếtcâu bạ ting để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau

“1 Tide chhyễn nhương quyển sử dong đắt trong dự dn đầu hr xy eng lạnh:

doanh nhà 6 được thực hiện theo any din sau đậy

a) Ủy bạn nhân dân cấp tình cần cử vào quy đnh của Chính phủ về dé liênlen thị đỗ cho pháp CBT ce án đt te xdy đăng lanh doanh nhà ở được cluyễntương quyẫn sử chong đắt đưới hành thức phân 16 sau li đã hoàn thành đẫu hư xychong hết câu ha tổng và ngấn vụ tài chính về đất đi

b) Đối với các dic con du te xây đừng lạnh domh nhà ở thì được chagrinhương quyền sir ng đắt gẵn với việc chuyễn nhương toàn bộ hoặc một phẩn diecản lồn đã có GiẤy chứng nhân Người nhận chuyễn nhượng quyền sử dng đất phthực hiện dic ân đầu ne ding theo tiẫn đ đã được phê duyệt

Do vậy, điều kiện để chuyển nhường QSDĐ trong dự án đầu tr kin doanhBĐS là diéu kiện chuyển nhương QSDĐ gin với chuyển nhượng toàn bổ hoặc mộtphin dự án đâu rảnh doanh BĐS

Thứ nhất Điều luận chug ẫnnhương toàn bộ hoặc mốt phan dự án BĐS

“Theo Điều 49, Dụy án BĐS được chuyển nhượng phi có các đầu liện sau độ:

“Môtlà, Dự án đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê đuyệt đã có quyhoạch chi tất 1/500 là quy hoạch mà trong dé đã có các công trình kiến trúc, có

thidt kế cơ sở, có ngấa là có đấy đã các yếu tổ cắn tit cho một thất kế công tình như tình dáng mật bing công bình với diy đ kích thước công tình nối dung các

phông các bộ nhân của công vinh, vi ílỗi ra 1: vào cia cổng hình đó xác ảnh,

được mỗi quan hệ giữa công tình với các yêu tổ bên ngoài như đường đ, sân vườn.

(Cée eh án đầu tơ BĐS phâi phù họp với chiên lược phát rida đổ thí, phát triểnnhà ð, quy hoạch sử dụng dit, quy hoạch xây dung có trong chương tình, kế hoach,phat biển nhà ð cd địa phương nơi xây dụng de án, đảm bảo tiên chuẩn, quy đính,

chất lượng cảnh quan, vệ anh, méi trường và an toàn xây dung, dim bio kết nối

Với hệ thông hạ ting chung cia khu vục trước ki thục hiện việc chuyển nhươngquyin sử dụng đất cho người din tự xây dựng nhà 6; dim bio cung cấp các dich vụ

thiết yêu gốm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rấc thii, Việc cơ quan có

thim quyên phô duyét dur án là thừa nhận tính hợp pháp của dur án đầu tư kinh

doanh BĐS, xác nhân doanh nghiệp co quyén thục hiện dr én, dim bảo an toàn cho

chỗ thể nhận chuyển nhương dur én Theo Điều 52, Luật Dit đái 2013 quy định về

căn cử giao đất, cho thuê đất cho pháp chuyển mục dich sử dụng đất khí doanh

"nghiệp muốn tiễn khu dự én đầu tơ lánh doanh BĐS phis lưu ý đến kế hoạch sởdạng dit hàng năm của địa phương CDT phải tến hinh cùng với da phương để ceđán đâu tơ cin mình phi phù hợp với kể hoạch sở dụng đất hàng năm ma cấp huyện

trở ngủ, cơ chế, phương pháp xác dinh mức bai thường chun được người din có đất

nhiễu khổ khăn, vướng mắt tin quan đến

ti thụ hổi đổng thuận, CBT khống thé dim phán thing nhất giá bd: thường với

người din Thêm vào đó, cơ chế va thủ tục béi thường trong việc thu hồi đất cũng vấn còn thiêu nr công khai và minh bạch một phần có thể do tinh tủy tiện cia các

co quan tổ chức có thim quyên thục hiện việc thu hỗi và béi thường đất Xuất phát

những nguyên nhân trên, thời gian thục hiện bổi thường giả phóng mất bing rẽ

1 ko di, các de án đầu he không thể tiễn khai theo đúng in độ dẫn đến việcCDT không thể chuyển nhưng dự án do cama thục hiện xong công việc giải phóng

mắt bằng

Balla, Dirén không có ranh chấp về QSDĐ, không bị kệ biển dé bio dim th

ảnh án hoặc chip hành quyết dinh hành chính cia cơ quan nhà nước có thisquyền

Thứ nhất, dit của der án không có tranh chip vé QSDB Theo quy Ảnh biệnhành, đỂ chuyển nhượng đoợc QSDĐ thị dit đó phải không có tranh chấp, Việc xáccánh tính &n định không bị tranh chấp côn thần đất thuộc trách nhiệm của Ủy ben

Dit co tranh chấp sẽ dẫn din sợ xung đột về quyền sở hữu và sử đụng tao racác ri ro cho các bên tham gia giao dich và cũng có thé gây ra sư ngưng tré trong

cq tỉnh phát hiển kinh tổ và BĐS Các der án đầu tr co th bị tì hoãn hoặc bi ảnh

hướng xâu do quá hình giã quyết tranh chip thường káo đài, phức tap, đổi hồi thời

ổn và ải nguyên ding Lễ Khi dit có tranh chip, đặc iệt la tranh chip về QSDB,

Nha nước không thi xác dink ngay người sử dụng đất hợp pháp Do do các chỗ thểtrong quan hệ dit dai có tranh chấp do chơa co đỏ tơ cách pháp lý để thực hiện các

quyền của người sử đụng đất Vì thi Luật quy đính chỉ những thửa đất không có

tranh chip mới được phép chuyển nhượng QSDĐ nhẫn dim bảo quyền li, lợi ichchính đáng cho các chi thể khác lên quan và tránh tinh trang tranh chấp vé sma

Việc chuyển nhương QSDĐ kha ranh chấp dit đa chưa được giãi quyết là vì phan php luật wi phạm quy inh Điêu 693 Bộ Luật din sự 3005

Thứ hai, quy định về việc QSDĐ không bị kê biên nhằm đâm bảo thí hành án.

QSDD có thổ bị kẽ biện (am nging trong trường hop mốt quyết dinh cũa cơ quan

‘bio vide th hành án seu nay tránh việc tu tán, hủy hoại tải sân của bi can, bí cáo,

đương ny và dim bio thục hiện nghĩa vụ tr tin của người phải thi hành án Vi vậy:

để dim bảo th hành án thì những thốn đất dang bi ké biên, bị thụ hổi QSDĐ thikhông đoợc phép chuyển nhưng QSDD Quy đính này được đặt ra nhằm báo dimtinh pháp tý thí hành án ding quy din đẳng thời bảo vé quyén và lợi ích chính.đăng cin người nhân chuyỂn nhượng QSDĐ

Thứ ba, đắt phã đang trong thot hen sử đụng, Thời hen nữ dạng đất là khoảng thời gián ma pháp luật cho pháp người sỡ dụng đất được quyén chiếm hữu và sở

dang một điện tích đất nhất định để người sử dụng đất yên tâm gắn bỏ lâu dit vớidit, khuyên khích di tư bội bổ, cdi tạo đt, khắc phục mrt tên rong thu hỗi đấtTheo quy đính cin Luật dit đu hiện hành, đất đủ chia thành đất det sử dạng ổncảnh lâu đài và đất sử dụng có thời hạn Thôi hạn sử dụng đất được quy định để dimbioring nguén dit được quản lý và sỡ dụng hiệu quả và nó cũng liên quan din mụcliêu quy hoạch và phát tiễn đ thi Khi thời hạn sỡ đụng đất hit hạn, người sở đụng

dit cần tân thủ các quy định về gia hạn hoặc bản giao đất rổ lại cho cơ quan Nhà

ước theo quy định của pháp luật Néu không xin gia hen thêm thi tủ chủ thể sỡdang đất sẽ bị Nhà nước thu hải dit (@ém đ Khoản 1, Điều 65, Luật Dit đa 2013),đồng nghĩa với việc QSDĐ sẽ chấm đứt Việc chỉ được tiên hành giao dich QSDDtrong thời hạn sở dụng dit hay đang con thời hạn sit dạng đất là mét đu kiện hop

ý mà pháp lt đặt ra.

“Bổn là Không có yết nh tì hồi đ án tủ hổi

anyén: tường hop có vi pham trong quá trình tiễn khai de án thì CDT phái chấp

Ất của cơ quan có thậm

Vi mục dich của bên chuyển nhương là biển khai dir án nhằm thu được lợishun ử việc bản sin phim nba & Lôi đự án hoàn thành: Việc thu hỗi it thực hiện

dây án, thu hỗi dự én đông ngiấa với việc dự án không thể thực hién được nữa Thể

niên khi chủ thể nhận chuyển nhượng dự án có quyết định thu hôi đất thi sẽkhông thực hiện được dự án nữa Quy đính này được đưa ra để bảo về ngườinhận chuyển nhương du án

_Năm là, Chit đầu đã có giấp chứng nhận về quyên sử dụng đất di với toàn bộ

hoặc phan dự án chuyễn nhượng.

Khodn 16, Điều 3, Luật đất đại 2013 định nghĩa “Gidy chứng nhận quyển sửcùng đắt, quyên sở hữu nhà ð và tài săn Khác gắn liễn với đất là chúng tar pháp Ip

@ Nhà Hước xác nhân quyển sử dụng alt, quyên sở Hữu nhà 6, tôi sản Niác gắn

ân với đất hop pháp của người có quyển sử dung đ, quyén số Hữu nhà ở và

ny số lữn tà sản khác gắn liễn với đắt" Giây chứng nhận QSDĐ là một loại

Ấy từ pháp lý xác nhân mỗi quan hệ hop phép giữa Nhà nước và người sử dung đất thông qua đó, Nhà nước công nhận, thir nhân quyén sử đụng đất của người sử

dang dit trước pháp luật Nhà nước cần cử vào Giấy chúng nhân QSDĐ để dim bảoquyền là lợi ich hop pháp cia người sỡ dạng đất khí xây ra ranh chấp hoặc quyển

và lợi ich của ho bi xâm ha Người sỡ dung dit dua vào Giấy chứng nhận QSDĐ

thục hiện các quyển được trao Giấy chứng nhận QSDĐ do Bộ Tải nguyên và Môitrường phát hành và được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nha ở, quyền sởHữu ti sin khác gắn tiễn với đất theo một mẫu thống nhất ding cho of nước

Căn cử các thông tin cổ trên Giấy chúng nhân QSDĐ, ta có thé xác định được

@ có quyền chuyển nhường: 2) QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không

(Gum vào nguễn gốc sử dung dit được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền mốt fn cho

cã thời gjen thuê hay tr tin hàng năm, ); (ii) vi tí thôn đất mục dich sỡ đụngđất Do đó, chứng ta có thể coi Giấy chứng nhân QSDĐ là gly "thông hin”không thể thiểu trong các gieo dich chuyển nhượng QSDD Tuy nhiên dù thinnhận quy ảnh phải có giấy ching nhân QSDĐ mới được chuyển nhưng dự ánhoặc một phẫn dự án sẽ gip phẫn hạn chế tinh trang đầu cơ song có quan điểm

không nin thế nã ngân các CBT đang cân chuyÖn hương do khổng đã năng lục thục hiện ấp Quy Ảnh này nào gây khó dễ với những CĐT muốn chuyển

niu dur én BĐS được thực hiện tiên đất thuê theo thöa thuận hoặc họp đồng thuê đất Thuỷ, phí, lẽ phí liên quan din đất dei bao gém thué thu nhập từ BĐS, thuê giá

tỉ gating (VAT) trên giao dich liên quan din dit đa và các khoăn lệ phí nhơ lệphi trước be, lệ phi ding ký QSDĐ CBT phải dim bảo nộp các khoản tin trêntrong quá tỉnh thục hiện dự án Điều này quan trong để dim béo răng Nhà nước có

bin nên, bao gồm:

- Phù hợp với kế hoạch sử đạng dit hàng năm của cấp huyện:

- CDT de án phã hoàn thành việc đầu bơ xây dụng lết cầu hạ ting gm các

công trình dich vụ, cổng tinh hạ ting kỹ thuật hạ ting xã hội theo quy hoạch chỉ

ất xây dụng 1/200 đã được phê duyệt, dim báo kết nối với hệ thống ha ting chúngcủa khu vue trước khi thục hiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngườidân tự xây ding nhà ở, dim bảo cũng cp các dich vụ thiết yêu gim cấp đện cấp

"ước, thoát nước, thụ gom rác tht

- CDT phi hoàn thành ngiấa vụ ti chính liên quan đồn đất đi cũa dy án gầm,

tiên sỡ dụng đất, tiền thuê đất, thu, phi, lệ phí tiên quan din dit dai (nêu 06)

- Dự án thuộc khu vục, loại đồ thi được chuyển nhượng quyền nở dụng đất

di hình thúc phân lô, bin nên quy din tạ Khoản 2 Điều này

TH là, CDT de én xây đụng nh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp chothuê được chuyễn nhượng QSDĐ dưới hình thúc phân lô, bán nén tạ các khu vục

không nim trong địa bản các quân nổi think cin các đ thị loi đặc biệt, khu vục có

yêu cầu cao vé kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các côngtình là idm nhẫn kiẫn trúc rong đổ thi; mát tiên các tuyển đường cấp km vục trở

lên và các tuyển đường cảnh quan chính trong, thị

Bala, Hồ ga ảnh, c nhân nhận chuyển nhương QSDĐ đã hy xây dụng nhà ở

hải thục hiện việc xây ding nhà ở theo ding giấy pháp xây dụng tuân thi quy hoạch chỉ tết và tất kế đồ thị đã được phê duyệt

2 Quy định về điều kiện của chủ thể chuyển và nhận chuyển nhượngQSDD trong các dự án đầu tw kink doanh bit động sin

2.1.2 Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sẽ dung đất trong các dw

của chủ thể thuy hương QSDĐ trong các der án đều tư nh BĐS, Tuy nhiên để

có thể dhyễn nhượng thi phấ là chủ thể sở hồu QSDĐ của các dự án đầu tự enh

doanh BBS Căn cứ Khoản 2, Điều 119 Luật Dat dai 2013 thi đu liên để ở thành CDT dụ án đầu hinh doanh BĐS là

Thứ nhất là doanh nghiập, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quycảnh của pháp luật Việt Nam Như vây, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ trong các dr

án đâu từ nh doanh BĐS gầm doanh nghiệp, hop tác xã trong nước, doanh nghiệp

số vén đều tơ nước ngoài, người Việt Nam định cu nước ngoài, nhà dau te nước

ngoài khi muốn dau từ đự án thi phéi lâm thủ tục đăng ký đều tơ và thành lập tổ

chức lành tệ

Thử hai, là doanh nghiệp có ding ký ngành nghề kinh doanh BĐS và vn kyquỹ để thục hiện đốt với tùng dự án theo quy dinh của pháp luật đầu tr Khoản 1Điều 10 Luét kinh đoanh BĐS 2014 quy din tổ chúc, cả nhân kinh doanh BĐS

hải thành lập doanh nip hoặc hop tác xã và có vốn pháp định không được thậphơn 20 tỷ đồng Tuy nhiên, tạ khoản 2 Điều 75 Luật đầu tơ 2020 quy ảnh “ Sữa

dỗ, bd amg một ob đâu cña Luật Kinh doanh bắt đồng sản số 68/2014/QH13 nhạc

se: a) Sữa đỗ, bổ sung khoản 1 Điều 10nhu sau: 1 TỔ chức, cá nhân tanh doanh

bất đồng sân phải thành lập doanh nghưệp hoặc hợp tác xã (sau đậy gọi chưng làđomh ngập) trừ trường hop aug: din ten khoản 2 Điẫu nay” Như vậy, bênchuyển nhương với te cách là CDT dự án đều tư trong hoạt động linh doanh BĐS

ghi là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS và không cần thôn sin yêu cầu v vẫn pháp định (yêu cầu vé vin pháp định đã bị bãi bổ) Đây lá sơ

thay đổi lớn đối với đu Hân kinh doanh BĐS kể từ ngày 01/01/2021 Côn khi thụciện dự án cụ thể thì CBT phải có vẫn thuộc sở hữu ci mình không thập hơn 20%

tổng mức đâu tr đối với dự án có quy mô sở dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn,

1586 tổng mức đầu tơ đối với dự án có quy mô sở dụng dit tờ 20 ha trở lên theo quycảnh của pháp luật về đất dei đkhošn 2, Điều 14, Nghị ảnh số 43/0014/NĐ-CP)

Mức ký quỹ bảng tỷ lệ phân trăm tên vốn đâu te cd dự án được quy dinh trong

ăn bin quyét dinh chủ trường đầu tr he

ân như sau: Múc ký quỹ đối với phân vốn dén 300 ty

Giấy chúng nhân đăng ký đầu tư theo

"nguyên tie ly tin từng

đẳng là 3%, đô: với phin vẫn trên 300 tỷ dn 1.000 đồng là 2%, đối với phin vin

trên 1 000 tỷ đồng thì mức lý quỹ là 1% Nêu CĐT khống tiễn khai dự án tì én

kỷ quỹ sẽ bí xử lý, Điều này nhầm răng buộc trách nhiêm cũa CBT CBT nêukhông thục hiện dự án thi dự án sẽ được tiễn hành chuyển nhượng cho CDT khác,tránh tin trang các ch án châm tiến đô, bồ không không được thực hiện

Thứ ba, đối tượng được Nhà nước giao dit, cho thuê đất theo quy định taiĐiều S5, 56 Luật Dit dai 2013 Có hai hình thúc tếp cân đất dai của doanh nghiệp

Xôi đầu tơ đự án kin doanh bất động sẵn

"Một a tiép cén đất đu từ Nhà nước thông qua vide Nhà nước giao đất có thu

ấn sử dụng đất và cho thuê đất Khoản 1, Điều 172 Luật Đất đai 2013, it được

Nha nước cho thuê đất, các ổ chức kinh tf, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vấn đều tr nước ngoài được lựa chọn hình thúc thué đất trã tên