Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam

‘Thank toán trong mus bán, thuê mua bất ding sin nh thành trong, tương li Quyển và ngiấa vụ của các bên trong mua bán, thuê mun bit đồng sản hình thành trong tuơng lai Hop đẳng mua bén t

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN MINH NGUYỆT

PHAP LUAT VE MUA BAN BAT DONG SAN HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

HÀ NỘI - 2024

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

NGUYEN MINH NGUYỆT

PHAP LUAT VE MUA BAN BAT DONG SAN HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HOC

Chuyên ngành: : Luật kinh tết

Mi số :838 0107

Người luướng dẫn khoa hoc: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến.

HÀ NỘI - 2024

LỜI CAMĐOAN.

Tin cam đoan đy là công tỉnh nghiên cửu khoa học độ lập của riêng tối Các kắt quả nẽu trong luận văn chum được công bổ rong bit kỹ công bình

no khác, Các số liệu rong luận vin là trùng thực, có nguẫn gốc 18 rừng, được trích

dấn ding theo quy dink

Tổi xa chịu ráchnhiện về nh chính nde và rung tục của luận văn nấy:

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Minh Nguyệt

MỤC LỤC

MỖĐÀU

long 1: LÝ LUAN VỀ MUA BAN BAT DONG SAN HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHAP LUAT VỀ MUA BAN BAT ĐÔNG SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Lỷ luân vé mua bin bit đồng sin hình thành trong tương lai

Thả niệm và đặc điểm cin bất động sin hình thánh trong toơng lai

hả niệm mua bán bất động sin ình thánh trong tương li

`Ý nghĩa cũa việc mua bán bất đồng sẵn nh thành trong huơng lại

‘Yu cầu của việc mua bán bit động sin hình thành trong tương si

Lỷ luân pháp luật vỀ mu bán bắt động sẵn hình thành trong tương li

Khả niện pháp luật về mua bản bit động sân hình thành trong

tương li

Câu trúc vé nội dang của pháp luật về mun bản bất động sin hình,

hành trong twong lai

‘Yiu cầu đổi với pháp luật về mua bán bất động sẵn hình thành

trong tương lại

Các yêu tổ ảnh hưởng din pháp lut về mua bán bit đồng sin hình,

hành trong twong lại

long 2: THỰC TRANG PHÁP LUẬT VỀ MUA BAN BAT DONC SAN

THÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỤC TIẾN THỰC THIÊN TẠI VIỆT NAM,

Thục trang các quy định pháp luật vé mua bán bắt động sin hình.

thành trong trong lạ tại Việt Nam

Quyên kinh doen bất đông sin hình thành trong tương li

itu kiên của bit động sin hình thành trong toơng lai được đưa

vio kinh doen

Bio lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ð hình thành trong trong li

Trang

10

" 13 14

4

16

1

18

‘Thank toán trong mus bán, thuê mua bất ding sin nh thành trong,

tương li

Quyển và ngiấa vụ của các bên trong mua bán, thuê mun bit đồng

sản hình thành trong tuơng lai

Hop đẳng mua bén thuê mua bất động sẵn hình thành trong tương la

ChuyỄn nhương hợp đẳng mua bin, thuê mua nhà ở hình thành,

trong trơng lại

Thục tin thục hiện pháp luật về mua bản bất động sin hình thành,

ong tương lạ ð Việt Nam,

Kit quả đụ được

Hạn chế, tên ti

"Nguyên nhân của những han chế, vưõng mắc

Grong 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIÊN PHÁP LUAT VỀ

"MUA BANAT DONG SAN FINE THÀNH TRONGTƯƠNG

AI VÀ NÂNG CAOHIEU QUÁ THUCHIEN ỞVIET NAM Đình hướng hoàn thiên pháp luật về kinh doenh bất động sin hình,

thành trong trơng lai và nâng cao hiệu quả thi hành ð Việt Nam

Định hướng hoàn thiên pháp luật về kinh dosnh bất động sin hình,

hành trong trơng lại

Định hướng ning cao hiệu qua thi hành pháp luật về kinh doanh.

sus bản bit động sin hình thành rong tương li

iti pháp hoàn thiên pháp luật vé mus bán bit đông sin hình thành,

trong tương la và nâng cao hiệu th hành ð nước ta

"Nhôm các giã pháp hoàn thiện pháp luật về mua bin bất đông sin

ình thành trong tương li

Nhém các giã pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật v land

doanh mus bén bit động sin hình thành trong tương li

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

33

aL a 4 5

"Ngân hing thương mái Thị trường bất động sản,

MỞ ĐÀU

1 Tinh cấp thấết của đ tài

Kinh doanh bit đồng sin (KDBDS) là lo hình kinh đoanh phổ biển và ra

đời cách đây cả ngàn năm trân thể giới Bối 1, diy là loại hình kin doanh có sức

ấp dẫn, thu hút nr đầu tự của giới doanh nhân do tỷ suất lợi nhuận trên mốt đồng

vốn đầu hr cao và tiém Ấn nguy cơ rồi ro thập cho nhà đều tư Ở nước ta, KDBĐSphat tiễn manh mổ kẻ từ khi nền lánh tổ chuyển đổi sang nén kinh t thị trường, đắtdai là mốt yêu tổ "đều vio" không thể thiêu được của moi hoạt động đầu tw, sănxuất - kinh doanh Vì vậy việc chuyễn dich đất dai là tit yêu Mat khác, yêu tổ

“cung’ về dit dai luân luôn thấp hơn yêu tổ "cầu" về đất di; chính nự bit tươngthích này là điều lên dem Iai tiém năng lợi nhuận cho nhà du tr KDBĐS ĐỂ hoạtđông KDBĐS năm dưới ar quản ly cũa Nhà nuớc góp phần thúc diy hi truờng bit

đồng sin (TTBĐS) phát bộ thi Luật KDBĐS được ben hành Luật KDBĐS năm 2006 ra đời chính thức công nhận KDBĐS là

một loi hình lánh doanh chuyên ngsêp và lần đầu tên mua bén bit động sin (BĐS)

Hình thành tong tương lai được ghi nhận Losi hình KDBĐS hình thành trong

tương lạ này tiếp tue được kế thừa, quy đính trong Luật KDBĐS năm 2014 và các

văn bản hướng dẫn thi han, Mua bén BĐS hình thành trong tương li xét đười Khia

thông sud, lãnh manh,

canh kinh doanh mang lạ lợi ich cho cả nhà đầu tr và khách hàng Thông qua host

đông này, nhà đầu tơ giã quyết được bài toán vấn cho hoạt động đầu ty tro lập

BĐS hàng hoa, Đối với khách hàng xác lập việc mua bán BĐS hình thành trong

tương lei giúp họ có điều liện tham gia ngay từ giai doen xây dụng hình thành,

BĐS theo sở thích mong muốn của mình; tránh tinh rạng khí giao nhận nhà phân,

thô lạ phải 86 chỉ ph dé cải tao, sửa chita lạ cho hủ hop với sở thích, đều liêncủa mình, gây tốn keém về thời gian, tiễn bạc Hơn nữa, thông qua hình thức muabán này, khách hing chung tay với chỗ đầu tư rút ngắn thời gin xây dụng để có thé

‘ban giao BĐS sớm nhất Dấu vậy, thục té thục hiện pháp luật vé mus bán BĐS

Hình thành trong tuong lai cho thấy bộc lô một sổ quy đính gây tranh cấ như vẫn để

ing kắt hop đẳng bio lãnh với một ngân hing thương mai (NHTM) trước khi bảnBĐS hình thành trong tương la; quy định về việc cấp gây chúng nhân quyén sử

dang đất (GCNQSDE), quyền sở hồu BĐS hình thành trong tương lại hay chế ti

xử lý đối với chỗ đâu hykhông thực hiện việc bin giao BĐS hình thành tong tương,

Ini theo đúng cam kết, sử dụng sử mục dich sổ tiên mua BĐS hình thành trong

tương lá ứng trước của khách hàng không đã nức in de, giáo đục 18 chút, cá nhân,

vã phu Hu qua là phân khúc thị trường này bị phát biển méo me; giảm sức hipdấn thụ hút đối với khách hàng Điều này đặt ra yêu cầu phi có giải pháp cấpthách để khắc phục Muốn vậy cần cỏ mr nghiên cứu, đánh giá có hệ thông, diy di,toàn điện tim ra nguyên nhân ma trước hét là đánh giá hệ thắng pháp luật về mua

"bán BĐS hình hành rong tương lá; béi pháp luật là công cụ để Nhà nước quản lý,

di tit phân khủc TTBĐS này, Với lý do đó, học viên lựa chon đề ti “Pháp hột.

ma bản bắt động sin hình thành trong rong lai ở Việt Nam” làm loận văn thạc 8 lut học.

2 Tỉnh hình nghiên cứu

Pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong rong tương lại ty không phải

Tà một dé tà mới nhơng nhận chứng, không có nhiễu công tình nghiên cứu chuyên

sâu hệ thống, diy đã toàn điện vé Hnh vục pháp luật nay Du vậy thời gian quácũng có các công tình khoa học có liên quan được cổng bổ mà tiêu biểu phi kểdin một số công tình cụ thể sau: ) Hoàng Văn Thin (2016), Hop đồng mua bán

bà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Tiệt Nam, Luận văn thạc i luật

học, Trường Đại học Luật Hà Nội, it) Nguyễn Thu Trang 2016), Hop đồng mua

bán nhà ở hành thành trong tương la, một số vẫn để

thạc luit học, Trường Dai học Luật Hà Nội, ii) Pham Vân Anh 2017) Thể chấpnha ð hình thành trong ương lat theo Luật Kink doanh bắt động sản năm 2014,

Luận vấn thạc đ luật học, Trường Đai học Luật Ha Nội, iv) Hoàng Thi Seo (2018),

hap luật về hòn domh bắt đồng sản lành thành trong hương lai và thực hến từ

luận và thực tién Luận văn

"hành trên đa bản Hà Nội, Luân văn thạc đ luật hoc, Trường Dai học Luật Hà Nội,

+) Hoàng Diệu Linh 2019), Php luật về mua bón nhà ở hn thành trong hương li

và tha hỗn the hành trên dia bản Hà Nồi, Luận văn thạc i luật học, Trường Dai

học Luật Hà Nội v Hoàng Việt Trang 2021), Pháp Init vé mua bản nhà ở nh

the trong tương li và thực HẾn thực hiện tạ Thành ph HS Chí Minh, Luân án

ấn d luậthọc, Trường Dai học Luật Hà Nội wi) Châu Thi Khánh Vén 018), Baio

vệ qué lợi ca bên mua người thuê mua lớn báo lãnh mua bản, ti mua nhà ở

ành thành trong hrơng lai" Tạp chỉ Nghiên cứu lip pháp, số 7 Các công tình

"nghiên cứu này ở những mức đố, phạm vi khác nhau đã làm rõ khú niệm KDBĐS ảnh thành trong tương la; phân ich thực rang pháp luật vé KDBĐS bình thành trong tương lạ và đảnh giá thực

cu thể nói riêng, đẳng this, để xuất đnh hưởng, giả pháp hoàn thiậnĩnh vục phép

fn thi hành trong cả nước nói chung và mét địa phương,

Init này, Dấu vậy, do các công tinh náy nghiên cứu cách đầy it nhất là U5 năm nên

"oi nf dng "hông côn Anh thời se MR Khác các gh nấy ch cập bt những quan diém mới của viếc sửa đổi Luật KDBDS năm 2014 nói chung và sin

đồi, bỗ ming các quy nh về mua bén BĐS hình thành trong trong lại nói riêng Vìvây tiên cơ sở kể thin kết quả nghiên cử cũa các công tinh liên quan đốn độ tađược công bố, luân văn & si tim hiễu pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong

tương lá ở Việt Nam,

3 Mục dich va nhiệm vụ nghiên ci

3.1 Mục đích ughién cứu

Trên cơ sỡ nghiên cửu lý luân pháp luật về mua bán BĐS hình thành rong

tương lạ, phân tích thục trang nh vực pháp luật này và đánh giá thực tẾn thục

Tiện ở Việt Nam; luận vấn đơn ra ảnh hướng giả pháp hoàn thiện pháp luật về mua

"bán BĐS hình thành trong toơng lai và nâng cao hiệu quả thục hién tại Việt Nam.

3.2 Nhiệu vụ nghiên cứm

Căn cử vào mục đích nghiên của luận văn xúc định một sổ nhiệm vụ

"nghiên củu cụ thể như sau

“Mồtlà nghiễn cử lý luên vé mua bán BĐS hành thành rong toơng l thông

qua việc phân tích khá niệm, đặc điểm; mục đích, ý nghĩa của mua bán BĐS hình

thành trong trong, yêu cầu của mua bán mua bán BĐS hình thành trong tương st

‘Hea là ngiÊn cứu ý luận pháp loật vé mua bén BĐS hình thành tong tương

Ini thông qua việc âm rõ khái niệm và đặc điểm; cầu trúc vé nối dang, yêu cầu đềuchinh của pháp luật, các điều kiên dim bio thục hiện inh vục phép luật này

‘Ba là phân tich thục trạng pháp luật về mus bán BĐS hình thành trong

tương ld; đánh giá thục tiễn thục hiển ở Việt Nam,

“Bốn là đưa a ảnh ining, gi pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán BĐS

Hình thành trong huơng lại và nâng cao hiệu qua thực hiện ð Việt Nam

4

41

tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.

"ợng nghiên cin

Đôi trợng nghiễn cửu côn luận văn bao gầm

„ đường lỗi của Đăng về phát triển TTBĐS trong nẫn lánh

- Các quan đi

tẾ thị trường và hội nhập quốc té

- Hệ thống cơ sử lý luân, trường phi khon hoc; lý thuyết về KDBĐS nói

chung và mua bản BĐS hình thánh trong toơng lei nói riêng

- Các quy inh về mua bản BĐS hình thành trong tương li của Luật

DEĐS nim 2014 và các vin bản hướng dẫn thi hành công như quy định cũa mot

sổ đạo luật có liên quan

- Thục tifa thục hiện pháp luật vé mua bán BĐS hình thành trong tương lá

3 ViệtNam

42, Pham vinghiên cin

Pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong tương lại ð Việt Nam là dé ti

có phạm vi nghiên cứu rồng Tuy nhiên, trong khuôn khổ côn một bản luận văn theehoc viên gói hạn phạm vi nghiên củu vào một sổ vẫn để chủ yêu sau:

hành tong tương ei Việt Nam tập trung vào những nội dang cơ thể saw) Nguyên

tắc mus bán BĐS hình thành rong tương lái, i) Điều kiên mua bán BBS hình thành,trong tuong ei; ii) Hop đồng mua bin BĐS hình thành rong tương lạ; i) Quyền

va nghĩa vụ cia các bân trong quan hệ mua bản BĐS hình thành trong tương lá; +) Phương thúc thanh toán về mua bản BĐS hình thành trong tương lá; vi) Giải qguyễt anh chấp vé mua bản BĐS hình thành trong tương lại

- Giết hen về pham vi Luận văn nghiễn của thụ tn hấp luật vé mua bản

BĐS hình thành trong tương lá trong phạm vi cễ nước

- Giớt han vé thet gian Luân văn nghiên cứu thực tiễn pháp luật vé mua

"bán BĐS hình thành trong tương li tử nấm 2016 đốn nay

5 Phương pháp hiện và phương pháp nghiên cứu.

Trong quá hình nghiên cửu luân vin đã vận dụng các phương pháp luận

dy vật biện ching, duy vật lịch sử của chủ ngĩa Mác - Lénin nghiên cứu nguồn

gốc, bản chất a mua bán BĐS bình thánh trong hoơng lạ và pháp luật vỀ mua bénBĐS hình thành trong tương lạ; quá bình hành thành, phất tiễn của pháp luật vềmua bán BĐS hình thành trong huơng lai; méi quan hệ giữa fin vục pháp luật này

di pháp luật về lánh doanh dich vụ BĐS; pháp luật vé chuyển nhượng toàn bộ

hoặc một phần đy án đầu hy BĐS; pháp luật về quản ý nhà nước về TTBĐS

Bin canh đô luận vin còn sử đăng một số phương nhập ngiên cứu cụ thể sm

- Phương pháp hệ thống, phương pháp phân tich được sở dung trong tt cả

các chương cia luận vin

- Phương pháp lip luận lâgo, phương pháp lich sử được sỡ dụng tai

Chương 1 nghién cứu lý luân về mua bán BĐS hình thành trong tương li và pháp

sua bán BĐS hình thành trong tương li

- Phương pháp sơ sánh, phương pháp đánh giá được sở dụng tử Chương 2

"nghiễn cửu thục trang pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong huơng lai và thục sin thực hiện 6 Việt Nam

Tuất

- Phương pháp tổng hop, phương pháp quy nap được cử dụng tạ Chương 3

hi nghiên cứu dinh hướng, gi pháp hoàn thiện pháp luật vỗ mua bán BĐS hình thành trong tương lạ và nâng cao biệu quả thục biện ö Việt Nam,

6 Ý nghĩa khoa học và thục tiễn của đề tài

* 78 mặt toa học Luận vin hệ thẳng hóa, gửp phẫn hoàn thiện hệ thống

co sở lý luân, cơ sở khoa học của phép luật vé mus bin BĐS hình thành rong tương Ini; đặc biệt lâm rõ những dic tring cơ bản của nh vue pháp luật này; nhân điên.

đắc diém tông tit cia mua bản BĐS hình thành trong tương lai để nhận diện yêucầu điều chỉnh ca inh wee pháp luật này đối với quan hệ mua bin BĐS hình thànhtrong tương ai; vấn để bảo vệ quyển lợi cia người tiêu ding bing pháp luật trong

uua bẩn los hàng hóa BĐS đặc biệt này,

* TÊ mặt te hỗn Luận văn chi ra những điễn, những nổi dụng quy dint,của pháp luật mâu thuẫn, chẳng cho hoặc bit cập, không còn phù hợp với các

"nguyên tắc của nền kinh té th trường thông qua việc đảnh giá thục tn thi hành.Điều có giá tr hơn là luận vin phân tích, nhân điện nguyên nhân ofa những bắt cập,tei di khía cính chính sich, luật pháp, Tử đó, luận vấn đơa ra các lên nghịmang tinh đãnh hướng, các giải pháp hoàn thiện pháp luật vé mua bán BĐS hình

thành rong tương lei ở Việt Nam, gop phần to hành lang pháp lý vũng chắc cho

cq tình thục hiền trên thực tẾ

7.Bé cục của hận văn

"Ngoài phẫn mỡ đền, kết luận và danh mục tử liệu tham khảo, nội dụng của luận vấn được bổ cục với03 chương

Chương 1 Ly loận về mua bản bất động sin hình thánh trong tương lại và

php luật vỀ mus bản bit động sin hành thành trong tương lại

Chương 2 Thục rang pháp loật vi mua bản bất động sin hành thành trongtương lú và thực tấn thục hiện ð Viét am

Chương 3 Định hướng, giã pháp hoàn hiện pháp luật về mua bản bit động

sản hình thành trong tương ei và nâng cao hiệu qua thục hiện tei Việt Nam.

Chương 1

LY LUẬN VE MUA BAN BAT ĐỌNG SANHÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUAT VE MUA BAN

BAT DONG SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAT

1.1 Ly hận về mua bán bat động sin hình thành trong tương há

‘LLL Khai nig và đặc điễm cia bất động săn lành thành trong trong lat

111.1 Khát min bắt đồng son lành thành trong tương la

Bắt đông săn hình thành trong tương lá là khái niệm lần đều tên được sở

dang tong Luật KDBĐS năm 2006 Bất động sin hình thành rong trong ai là một

Ios ti sản cụ thé nằm trong phạm trù ti sản hình thánh trong tương lá, Trước khitim hiễu nổi him khá niêm BĐS hình thánh trong tương lei, chúng te cần biểu nh

thé nào là tả sân hình thành trong tương lai Thuật ngõ tải săn hình thành trong tương Ini lên dit tiên được sử dạng trong Nghị dinh sổ 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 cia Chính phổ về giao dich bảo dim Tuy nhiên, các quy đính về tai sin Hình thánh rong tương lại trước khi Bộ luật Dân sơ (LDS) năm 2015 có hiệu lục thi hành đường nhơ chi tiếp cân dưới góc đổ từ săn hình thành trong tương lai là

đối tương cia giao dich bảo dim Ké từ khí BLDS năm 2015 ra đồi và có hiệu lục

thi hành thì khái niễm tải sản hình thành trong toơng lei được dé cập trong chương

tả sin và được định danh, giả thích chính thúc, cụ thé “Tửi sản inh thành trong

"ương li bao gỗ: a) Tt sin chưa hùnh thành; b) Tài sân đổ hùnh thành nhưng chi

thể vác lập qué sổ lữ tài sân sat ton đẫm xác lập giao dich Như vậy, có thể

sốt ra tính đặc thù của ti sin hình thành trong tương lá là tài săn chưa được hình thành thời đm thục hiện giao dich vỀ tải sân dd và có diy đã cơ sỡ để xác dint tii sin đó sẽ được hình thành trong tương lạ, hoặc đã được hình thành nhưng chỗ

thể chư xác lập quyên sở hữu với ải sân đó Trong đó tính chưa xác lập quyển sởhữu đổi với tà sân đó là đặc tính cơ bản và quan trọng nhất để phân biệt ti sẵn cósin và tà sẵn nh thành trong tuong lạ

1 Eoin 2 Dida 109 Bộ hật Din arin 2015

“Xá trong finh vục KDBDS, khái niệm BĐS hình thành trong tương lá ra

đời song hành với loại hành KDBĐS hình thành trong tương lá ĐỂ có thể nhậndin bin chất của loại hình KDBDS hình thành trong toơng le th căn phi hiểu nhnự

thé nào là BĐS hành thành tong tương lá Tiếp cân ở khía canh ngôn ngữ thông

thường thi thuất ngữ BĐS hình thành trong tương lai hiểu đơn giản nhất 1a BĐSXhông tén tai ð thời điểm hiện tủ (hỏi đm để cập đồn loại BĐS nis) mã trongtương lạ mới hình thành Dẫu vậy, tử Điễu 3 Giả thích từ ngữ của Luật KDBĐS

năm 2014 không có điều khoản gi thích về nỗi him khá niệm BĐS hình thành, trong tương lei ma chỉ đơn ra giã thích về nhà, công tình xây đụng hình thành, trong tương lai Xét vi nội hàm khó niệm nhà, công tình xây đọng hình thành, trong toơng li hep hơn nội him khái niềm BĐS hình thành rong tương lạ, Bối 1, BĐS hình thành rong tương lại không chi bao gim nhà, công tinh xây dụng hình, thành trong tương si ma còn có các BĐS khác hình thành trong tương la nh cổng

trình giao thông, công trình kién trúc hình thành rong tương lạ Đạo luật này đơa

xa cách giả thích về nhà, công tinh xây đạng hình thành trong tuơng lai hy sa:

“Nhà công tinh xdy dựng lành thin trong trơng lat là nhà, cổng trinh xây chong

dang trong quả trình đầu ne xây dựng và chưa được nghiệm thus đưa vào sir chong”

Từ quy định này cho thấy yêu tổ "Hình thành trong tương le" oie tải sẵn Ta nhà, công tỉnh xây dựng theo Luật KDBĐS năm 2014 có pham vi “hep hơn" so với quan niệm vỀ ti sin inh thành trong tuong tei của BLDS năm 2015 Theo BLDS năm 2015 thi ti sản nh thành trong tương lại ngoi việc được xác din theo tinh tiện hữu, hoàn thiên (chua được hình thành hay chưa đưa vào sử dụng), còn bao

gồm tai sẵn đã được hình thành nhưng chỗ thé xác lập quyển sở hữu vớ tà sân đôseu thời đểm xác lập giao dịch Tuy nhiễn, trong phạm vi nghiên củu cũa luôn

văn, tác giả chi xem xét khei niêm BĐS hình thành trong tương li giới bạn theo quy dinh của Luật KDBĐS năm 2014 Từ những phân tich, lập luận nêu trên có

thể hiễu BĐS hình thành trong tương lại như sau Bắt đồng sản hin thành trong

2 Khon 10 Đồu 3 Lut Ka domi bit động sini 2014

"ương lạ là BĐS đang trong quá trình đẫu he xp chong và chưa được nghiên thị ica vào cử ching

1.1.12 Đặc didn cũa bắt động sản hình hành trong tương lại

Bên cính các dic điển của BĐS thi BĐS hình thành trong tương lai có một

sổ đặc dim đặc trưng chủ yếu saw

“Một là khác với BĐS có sẵn, ti thời điểm các bên (bên bán và bên mua,

tiên cho thuê mua va bên thuê mus) ký kết hợp đẳng mua bán, hop đẳng cho thuê mua thi BĐS hành thành trong tương lai - đối toợng cia hợp đồng mua bán, của hợp đẳng thuê mua - chưa tin tei mà dang trong qué tỉnh đều tơ xây đụng Trong tương

Ini, loại BĐS này mới hình thành Điều này có nga là tạ thời điển các bên ký kếthop đồng mus bán, hop đồng thuê mua thi không có tà sin đổi tượng của giao dich

uua bẩn, giao dich thuê mua Tải sin mua bán, thuê mua chỉ nh thành sa kh hợp đẳng mua bán, hop đẳng cho thuê mua được iy kết Mặc đỏ vậy, bên mua, bên thuê

sua vấn phải trã cho bên bản, bên cho thuê mua một phần tiễn mua, tiên thuê mua

BĐS hình thành trong tương lai Vì vậy, loại hành mua bán BĐS hành thành trong

tương lạ này tiém dn rất nhiễu nguy cơ ri ro đối vi người mua, người thuê mua

niu như người bản, người cho thuê mua không tự giác, nghiêm túc thực hiện cam kết đã ký kết, ví dạ sở dụng tidn mua tiên thuê mun của khách hàng không đúng

mục đích lira dio, bỗ trốn hông chiếm đoạt tién mus, tiền thuế mus ce khánh

‘hing, chây J, cô tinh khổng bản giao BĐS hình thành trong tương lại theo đúng thời gan ding chất lương, chồngloại đã cam kết với khách hing

Hai là khác với mua bán BĐS có sấn mus bin BĐS hình thành trong

tương lại đoợc thục hiện thông qua bai phương thúc là mua Đán và cho thuê mua

mà không cổ việc xắc lip giao dich cho thé Bai, việc cho thuê BĐS được thục hiện khi BĐS đã được xây dụng xong tổn tại đưới dạng vật chất nhất dinh Trong Xôi đó, như đã phân tích tiên diy, BĐS hình thành trong tương lá là ti sẵn chưa

tổn tr nên không thể thục hiên giao dịch cho thuê đối với loại BĐS này,

Bala để bảo vệ quyin và lợi ích của người mua BĐS hình thành trong

tương lạ; ngắn ngữa các rũ ro như đã phân ích thi việc musa bán loi hình BĐS có

một số quy dinh chit chế hơn so với mua bin BĐS có afin ma các bên phấi tuin theo

hư đối với BĐS là nhà ở hình thành trong tương lẻ khi bán nhà chủ đầu tơ phế đáp

văng các điều liện nh ø) Phii hoàn thành việc xây đụng phẫn móng, b) Trước khibán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lạ, chủ đầu tư phải có vẫn bảnthông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tinh về việc nhà ở đủ điều kiên được bản,

cho thuê mua, ¢) Phải ký hop đẳng bio lãnh với NHTM; ở) Việc thanh toán trong

sus bán, thuê mus BĐS hình thành trong tương lai được thục hiên nhiêu lân lần

đầu không quá 30% gi ti hop đồng những lên tép theo phải phù hop với trên độ

xây dụng BĐS nhưng tổng sổ không qué 70% giá ti hợp đẳng kồi chữa bản giao

hà, công tình xây dụng cho khách hàng, trường hop bên bán, bên cho thuê mua là

doanh ngưệp có vén đầu tư nước ngoài th tổng sổ không quá SO% giá trì hợp đẳng,+) Chủ đầu tự phối sử đụng tiên ting trước côn khách hing theo đúng mục dich đã

cam kết vv.

1.1.2 Khai nig uma bản bất động sản lành thành trong rong tai

Khú niên mua bản, thuê mua BĐS hình thành tong tương lei được sử

dạng trong Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bên hướng dẫn th hành Kh niệm,nay cũng dẫn được sử đụng khá phd tiên trong xã hội Tuy nhiên, Điều 3 Gia thích

từ ngữ của Luật KDBĐS năm 2014 không đưa ra cách giả thich chính thúc hiểu

hư thể nào là mua bán BĐS hình thành trong tương lạ, Vì vấy, đơa tiên quan niệm

VỀ mus bán ti sẵn của pháp loật dân sự và tim hiễu nội dung các quy định của pháp uất hiện hành vé mua bán, cho thuê mus BĐS hình thành trong hoơng li, chúng ta

có thể hiểu về lo hình mus bin tả sân này như sau: Mua bán bắt động sốn hànhthành tong tương la là se thôa thun giữa bén mua bắt động sản và bên bản bắnđồng sân; theo đó, bin bản chuyễn nhương quyền số ine quyển quyển quản I

tuyên sứ đụng đối vớt bắt đồng sẵn là nhà, công trình xậy cheng bùnh thành trong

tương lai Bên mua trả cho bên bản sễ tén hương ứng vớt giá trị của nhà công

trình xậy địng bình thành trong tương lai phù hợp vớt guy Ảnh của Luật Kin

loan bắt đồng cân pháp luật din sự và cóc Tĩnh vực pháp luật khác có liền quan

Moa bin BĐS hình thành trong tương lả có mốt số đc dim cơ bin sau diy:Thứ nhất đãi vớ trường hop mua bản BĐS có sin th thời diém các bên ký,

ict và thực hiện hop đẳng mua bin; BĐS đã được hình thành Bên mua sau khi đã

"hoàn thành nghĩa vụ ta hết iền mua la có thể quan ly, sở hữu và sử dụng nghy BĐS

theo ÿ muốn cia mình Trong kts đó, mua bán BĐS hình thánh trong tương lái thi

ôi các bên ký kết hợp đồng mua bản, BĐS dang trong qué tỉnh xây dang ma chữatổn tei một cách hoàn chinh, Nó chỉ hình think trong tương lai Chính vi đặc điểmnay mà có quan điển cho rằng mua bén BĐS hình thành tong tương lạ là mua bán

hà, công tình xây dụng vô hành Net cách khác, trong quan hé mus bản BBS Hình, thành trong tương lá, bên bán bản nhà ở "vô hinh” (nhà ở trin giấy) song bên mua

Tạ ph rã một phn tién mua nhà ghi trong hop đồng mus bán

Thử he, đã với trường hợp mua bin BĐS có sin, do BĐS đi được xâydong xong có thé đơa nghy vio rỡ dụng nén người mua phi thanh toán xong 100%tổng số tiin mua nhà và người bán phii bản giao gầy tờ pháp lý về quyền sở hữu,

nhà cho người mua Trong khỉ đó, nua bán BĐS hình thành trong tương i, ti thời

iim các bên ký kết hop đẳng mua bán thi nhà ở dang trong quá tình xây dụng,

chưa dave nghiém th và hình thánh trong tương lạ - có ngĩa là người mua BĐS ảnh thành trong tương lẻ không thể sở hina quản lý sở dạng ngự BĐS dave mu -

Vi vây, người mua không thể thanh toán ngay 10036 số tién mua nhà mà việc thanh,toán được thục hiện nhiễu đợt phụ thuc vào tién đồ xây dmg Việc thanh toán in

sus BĐS hình thành trong tương lại chỉ được hoàn thành sau khi nguội mua được

cơ quan nhà nước có thẫm quyên cấp GCNOSDĐ

Mit khác, từ my phân tích bin chất đặc điểm của BĐS hình thành trong

tương lạ nâu trên ma việc mua bán BĐS hình hành trong tương lai được thục hiển Với đẫu kiên, tình tụ thủ tục chất chế hơn sơ với việc mua bán BĐS có sẫn

1.1.3 Ý nghĩa cha việc mma bản bắt động săn hành thành trong trơng lai

* Đối với Nhà nước

“Một là mua bán BĐS hình thành trong toơng lai gop phần lam da dang

phong phú các gao dich về KDBDS Nó lá phương thúc giải “bai oán" về vén cho

đầu tr để thục hiện dự án BĐS góp phân tăng thôm nguồn cũng BĐS đáp ứng nimcầu vi nhà ð ci người dân, đẳng thôi, thu hút khuyên khích các nhà đầu he trong

và ngodi nước đều từ vốn vào TTBĐS thúc diy ar phát tidn của TTBĐS và góphân nâng cao tính hấp dẫn của méi trường đầu tr nh doanh

Hai là moa bán bit động sin hình thành trong tương lá giúp chủ đầu tr

dã quyết sin phẩm đầu ra ngny rong quá tình xây dụng gdp phin lim ting tin suitquay vòng vin mở sông thi phẫn cho vay cia các NHTM, tổ chúc in đụng Điềunày không chỉ lâm gia ting ngân sich nhà nước thông que việc thụ thuế vé BĐSphi, lệ phí trước ba, lễ phí cập GCNQSDB ma còn thúc diy sự tăng trường cũa

va cải thiện năng hực canh tranh của các doanh nghiệp đầu hx, KDBĐS

nên ánh

* Đổi với người mua

“Một là mua bán BĐS hình thành trong tương la là phuong thức tạo đềuiện thuận lợi cho những ngu lao động, người có thư nhập thấp, han chế về khảnăng tải chính có thé mua được nhà ở để giải quyết như cầu về nhà ở, “an cư lạc

"nghiệp" Bồi lễ, họ không phi thanh toán nghy số tiễn mua rit lớn lên din hàng tửđẳng mã thanh toán thành nhiễu đợt, Gitta các đợt thanh toán, ho có thôi gian để thụxắp tần dé ta cho đợt thanh toán sau Điều này gop phân thực hiện bên vũng chính,

sách an sinh xã hội

Hail, moa bản BĐS hình thành trong toơng lạ là phương thúc tạo điều

ifn để khách hing tham gie nghy từ đều vào qué tinh xây dung nhà 6 Ho đượcquyền gp ý, trao đổi với chủ đều tr về thết kế, kiễn trúc, vật liêu xây dựng, nộithất của căn nhà/ căn hộ muôn mua ĐiỄu này tất kiệm được thời gian, tiễn bạc

do không phối sửa chữa, thiết kể lạ theo ý muỗn thị hiểu của người mua sau khi

nhận bin giao nhà phân thé Hon nữa, thông qua phương thúc mua bán này, khách, hàng chung tay với nhà đầu tr trong việc sém hoàn thành nha ở và sớm có chố ở

* Đổi với chủ đẳu ne nh doanh bắt đồng sân

Mus bén BĐS hình thành trong tương Ie là một kênh giỏp chủ đầu tư giãquyết bài toán vẫn cho đu tơ thục hiện dự án ma không phi trả lãi suất Mặt khác,

như đã a cập rên đây, phương thúc mus bán này giúp chỗ đầu tư bán sin phim nhà ở

gay trong quá hình xây dụng, Điều này góp phân ngân ngừa tinh trạng tén dong

sin phim (tổn dong sin phim có ngiĩa là tổn đọng vấn đâu hộ; góp phần quay

vòng vốn heo mổ hình "tên - hàng - tẫn" (rong dé tién đầu h bán đầu - nhà - tên

‘bin (in đầu tr lợi nhuận) tăng nhanh chủ kỹ đầu ths lợi nhuận Có như vậy chủ đầu te KDBDS mới mở rông quy mô và ting số lượng cin đự án đầu hy EDBĐS

1.14, Yên cầu cũa việc uma bản bat động sin hành thành trong trong lai

“Mồtlà mua bản BĐS hình thành trong tương li phi tuân th pháp luật

Tuân thủ pháp luật 1 một yêu cầu cổ tính phổ quát Đây là yêu cầu đổi với

mọi host đồng trong xã hội (rong đó có mua bản BĐS hình thành trong tương ii) Việc trên th yêu cầu này nhầm phòng tránh ro cho cả bên ava và bên bén; bảo hồ quyện và lo ich hop pháp của các bên Mặt khác, thre hiện yêu cầu này con góp phần, Tan chế các hành vi vi pham pháp luật trong mua bán BĐS hình thành trong tương lá,

dim bảo các giao dich về BĐS nói chung va mua bin BĐS hình thành trong tươngIni nỏi êng vận hành thông mốt, lãnh mạnh, góp phần ning cao hiệu quả quản lý

nhà nước đối với TTBĐS Mua bán BĐS hình thành trong tương lei đổi hội các bin

phi em hiểu nắm được nội dang các quy ảnh của pháp luật về loại hành mua bán

này, Hơn nữa, các bên phải the hiện, trân thủ ding các quy dinh về điều kiện mua

"bán BĐS hình thành trong tương lạ, phương thanh oán, soạn thio nội dung tình tus hủ tục ký kết thực hiện hop đẳng mua bán BĐS hình thành trong twong lại

‘Hai là mua bán BĐS hình thành trong tương lại phi dim bảo công khai

“mình bech, bình đẳng

Mua bán BĐS hình thành trong tong lei phải dim bảo công khai mình bach co ngiấa là các bên (bên bản và bên mus); đặc biệt la chỗ đâu ty KDBĐS phải công khơi đây đã trung thre, chinh xác moi thông tin về BĐS hình thành trong

tương la, bao gỗm quyết Ảnh giao dit, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm,

quyền: quy hoạch sử dang đất 1/2 000; quy hoạch sử dụng dit 1/500: giấy phép xây

đong bản về tổng thé, bin vẽ chỉ tit của dự án, biên bản nghiệm thu xong phần

móng: quyết nh của co quan xây dụng cấp tinh nơi có BĐS về việc cho pháp mua

‘bén BĐS hình thành trong tương lai; hop đồng bảo lãnh, nôi ding hop đồng mua

‘bén BĐS bình thành trong toơng lei, pus hục hợp đồng và các gây tờ phip lý khác

có liên quan Mit khác, các bên phi minh bạch thông tin về giá cả mua bán; hương thúc thanh toán, thời hen và tién độ xây đụng, thi hạn hoàn thành và bản

10 BĐS hình thành trong twong lại, quyền và ngiĩa vụ của các bên

Moa bán BĐS hình thành rong tương lei phi dim bảo yêu cầu bình ding

só nghĩa là các bin được te do trao đổi ÿ kiến, quan đn của mình trên cơ sở hy

"nguyên Không bên nào được áp buộc, áp đặt kiến của mình cho bên li và ngược

Tạ Mọi cam kết chi được cơ là có giá tị khš đợc các bên thô thuận đồng ý và ghỉ

ào hop đồng mua bin BĐS hình thành trong tương si.

‘Ba là mua bản BĐS hình thành trong toơng lại phi dim bảo thục hiện bing ny hư nguyên, tu giác thực hiện cam kết côn các bên và mr dim bão cưống chế của pháp luật Sau kt ký lý hợp đồng mua bán, các bên phã tự giác thực hiện cam, Xết mã minh đã théa thuén đụ trên danh dy, ty ổn va sơliễm sĩ của bên thân Họ không được thoái thác, trì hoãn, dây dưa hoặc thục hiện không đúng cam kết Trường Hợp một bén vi pham thôn thuận, cam kết gây thiệt hạ din quyển lợi ích hợp pháp

của bên ia thì bên bị thiét bại có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thim quyéngai quyết dựa trên quy dinh của pháp luật để bão hô quyén lợi cũa mình vv

quan hệ xã hội theo mục dich định hướng của Nhà nước “Ö Mặc da vậy, xét trong

3, Rường Đạ học Lait Hà Nội 2017), GI wink 19 hit chung vd Nà nước và pháp lu, Tư nhấp,

HANG, 312

Tĩnh vục pháp luật KDBĐS hiện chưa có một kh niệm chính thúc về pháp luật

mua bán BĐS hình thành tong hoơng li Dựa rên khái niệm về pháp luật và nổi

dang quy định về mua bán BĐS hình thành rong tương li có thể hiểu pháp luật vềmua bán BĐS hình thành trong tương lai nh sat: Pháp luất về mua bán bắt độngsân hành thành trong ương lai bao gém tẳng hop các qnp' pham pháp luật do Nhàxước ban hành và dim báo thực kiện Đằng sức manh cưỡng chế của Nhà nướcnhằm du chỉnh nhóm quan hệ xã hội về lý kết thực hiển giao dich mua bản bắt

“đồng săn hình thành trong tương lat góp phần tie đậy a phe tiễn cũa ta trườngbắt đồng sân thông suỐt lành manh; bảo vệ quyễn tot ích cũa Nhà nướa, cũa xãAdi; quyễnvà lot ich hợp pháp cũa các bên có liên quan

Pháp luật vỀ mua bản BBS hành thành trong tương lại có mét sổ đặc điển chủ yéu sma đầy

“Một là, pháp tuit vỀ mus bán BĐS hình thành rong tương lạ bao gim tổnghợp quy pham pháp loật của một số dao luật có liên quan gầm BLDS nấm 2015,

Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Luật Đẫu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp nim 2020, Luật Xây

đang năm 2013, Luật Các tổ chúc tin dang năm 2017

Luật KDBĐS năm 2014 quy định về đu kiện BĐS hình thành trong tương Ini đàm vào kind doanh; quy định về bảo lãnh việc bán BĐS hình thành tong tương Ini; quy định về phương thúc thanh toán mua bán BĐS hình thành trong toơng lái; quyền và ngiĩa vụ của các chỗ thể trong quan hệ BĐS hình thành rong tương li

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đính vé nguyên tic lý kết hop đồng mua bản

tả sin nói chung và hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong twong lei; quy din

vi nối ding của hợp đẳng mua bán tài sân, quy dinh về năng lục chủ th ký kết hop

đẳng mua bén BĐS hình thành trong trơng lai

Luật Nhà ð năm 2014 quy định và chính sách phát tiển aha , các lo nh,nhà ð, giao dich v nhà ở" quy dinh về sở hữu nhà ở Luật Dét đại năm 2013 quycánh về sở hữu toàn dân về đất đi; nối dung quân lý nhà nước về at đai, chế độ sử.

dang các los dit; quyển và ngiấa vụ của người st dụng đất, thanh re kid tra, xử

ý vã phạn pháp luật dit đa .; Luật Công chứng năm 2014 quy nh vé tiêu chuẩncủa công chúng viên, quyền và nghĩa vụ cũa cổng chúng viên, hấu quả pháp lý củacông ching hợp đồng, ; Luật Đầu tr năn 2020 quy din về chính sách đầu tơ, cdc

Ios hình đều hư, quân lý nhà nước về đầu tơ, ta dai đầu tơ ; Luật Doanh nghiệp

năm 2020 quy dinh vé các loại hình doanh nghiệp; cập gấy pháp vé đăng ký lành

doanh, quin lý nha nước vé doanh nghiệp ; Luật Xây dmg năm 2013 quy đính về quân ý nhà nước về xây đơng, quy hoach xây dựng thanh tra xây đọng ¡ Luật Các

18 chúc tín dung năm 2017 quy định về các loại hình tổ chúc tin dung, chính sichphat hiển tổ chúc tin đụng, hồ thing tổ chức tin dụng, quân lý nhà nước về tổ chúc

Quy pam pháp luật vé nh tổ liên quan đến mua bán BBS hình thành trong

tương li bao gồm guy pham pháp luật về điều liên của doanh nghiệp đâu tx KDBDS: quy pham pháp luật về điều kiện mua bán BĐS hình thánh trong tương lạ

1.2.2 Cin tric về ội dung của pháp luật vé mma bản bắt động sản hình

thành trong trong lai

Pháp luật về mua bản BĐS hình thành trong tương lai bao gốm các nhóm,

quy pham pháp it chỗ yêu smu:

“Một là nhóm quy ảnh chứng Nhóm này gồm quy Ảnh về đốt tượng phạm,

vã điều chỉnh; nguyên tắc mua bén BĐS hình thành trong tuong la; các hình v bị sắm trong mua bán BĐS hình thành trong tương lại; chính sách của Nhà nước trong

‘mus bán BĐS hình thành trong tương lai.

Hea là nhóm quy ảnh về ni đăng BĐS hình thành trong twong lai Nhóm,

này bao gim các quy dinh về điễu kiện BĐS hình thành trong twong ei được đơn

ào kinh doanh, quy dinh vé báo cáo cơ quan xây đụng cấp tinh nơi có BĐS trước

ôi bản BĐS hình thành trong tương lai; quy đnh về báo lãnh bin BĐS hành thành, trong toơng Ie; quy định về phương thúc thanh toán mus bán BĐS bình thành rong,

tương lá: quy dinh vé quyên và ngiĩa vụ của các chủ thể trong quan hé mua bánBĐS hình thành trong tương lạ; quy inh về thanh tra kiém ta, x lý vi phạm pháplit vi BĐS hình thành rong tương ei; quy đính về giã quyét tranh chấp hợp đồng

sus bán BĐS hình thành rong hương lei; quy định quân lý nhà nước về mua bản BĐS hình thánh trong tương lạ; quy dinh và cập GCNQSDĐ cho người mua BĐS Hình thành trong trơng lại

Ba là nhóm quy dinh vé bình hy thi tục mua bán BĐS hình thánh tong

tương lại Nhém này bao gồm quy ảnh về tình ng thổ tục đâm phán, ký kết hợp

đẳng mua bản BĐS hình thánh trong tương lạ; quy ảnh về trình hạ th tục thục iện phương thúc thanh toán mua bán BĐS hình thánh trong toơng lạ, quy Ảnh.

trình tự thủ tục tấp nhân; giã quyết khiêu mạ, tổ cáo; xử lý vĩ pham pháp luật vềmua bản BBS hình thành trong tương lạ: quy Ảnh về tình tụ thể tục giải quyết

tranh chấp hop đẳng vé mua bán BĐS hình thành rong tương lá v.v

12.3 Yên cầm đối v

rong trong lai

_MẽHả, đảm bão tính hợp hiển, hợp pháp.

i pháp luật về mua bán bat động sin hình thành

Pháp luật về mua bản BBS hinh thánh trong tương lại dim bio tính hợp

Tiến được hiểu la nội ding các quý ảnh về mua bán BĐS hình thành trong tươngIni không mâu thuấn, không tri với nội dong của Hiến pháp năm 2013 Vi vậy đểthục hiện yêu cầu này cần thường xuyên rà soát, sv dBi các quy định về mua bảnBĐS hình thành trong tương tei phù hop, tương thích với Hiến pháp năm 2013

Việc ben hành pháp luật về mua bén BĐS hình thành trong tuong lại phi tuân thi, thục hiển đông quy định về thúc, thẫn quyền thời gian thẩm quyển, tỉnh tự

thủ tue ban bành vin bản quy pham pháp luật của Luật Ban hành vẫn bản quy ham pháp luật năm 2015

“Em là đầm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tính khả tht

Pháp luật về mua bản BĐS hình thành trong tuong li xây ding các quy

Gh cổ nội ding không mâu thuấn, chẳng cháo với nhau hoặc không mâu thuẫn,

chống chéo với nội dụng ci các đạo luật khác có tiên quan; đồng thôi, nổi dụng các

ny đính phi ps hop với đền kiện hoàn cảnh thụ tổ và có thể thục hién được

ĐỂ dim bảo yêu cầu này, đi hỗi các co quan nhà nước có thẩm quyén phảithường xuyên rà soát phát hiện những diém mâu thuẫn, trùng lấp, chồng chéo để

sang khắc phục Đồng thầ,troừc khi xây dung các quy dint tỉ các nhà

lâm luật phế thục hiện điều tra khảo sét nhằm nhận din những yêu cầu đời hồicủa thục tiến để ban hành quy định phù hop Mét khác, cơ quan có thim quyển cần

thục hiện đánh giá tác đồng đổi với các chủ đối tương chiu sự tác động của các dạy ảnh sẽ được ben hành.

‘Ba là, pháp luật vé mua bén BĐS hình thánh trong tương lại phấi dim bảo

sazthuận tién chi phí thấp nhất cho các chỗ thé mua bán, đẳng thoi quin lý chất chế

ao dich này tránh inh trang lợi dụng để đầu cơ, trục lợi lâm méo m6 sự phát tin

của TTBĐS

ĐỂ dim bảo yêu cầu niy, pháp luật về mua bán BĐS hình thành trongtương lá cần có các quy ảnh thống nhất, đồng bộ; các quy din về tỉnh tự th tục

về mus bản BĐS hình thánh trong tương li phất đơn giản, công dei minh bach và

có thể dự liêu được Đẳng thời, thường xuyên phải rà soát sin đổ, bổ sang nhắm,

tit nhông "kế hi „ khắc phục những quy dinh mâu thuấn, chẳng cháo và bổ sungcác quy Ảnh nhầm khắc phục nhing "khoảng trồng" phép lý đỂ đều chỉnh, quân lýchất chế giao dịch vé mua bản BĐS hình thành rong tương lá v.v

.13⁄4 Các yin tổ ảnh hướng đẫu pháp hật về mma bán bắt động sẵn hình

thank trong trong lai

Thứ nhắc chỗ đồ sở hữu toàn đân vi đặt đủ do Nhà nước dei điện chủ sở is

6 ngớc tạ đất di thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước đủ diện chủ sở hôn.

Chế độ số Hữu đất đi này ác đông đến pháp luật vé mua bán BĐS hình thành rongtrơnglẻ thể hiện

“Một là vé phương điện tấp căn đất dai Chi đầu tơ KDBĐS muốn có đất

để thục hiên dự án diu tu BĐS phải được Nhà nước giao dit có thụ tần sỡ dụng

đất cho thuê Tiên sỡ dụng đất tiễn thuê đất được tính vào chỉ phí đầu vào trong giá

thành sin phim BĐS nói chung và BĐS hình thành rong tương lá nối riêng:

Hai là, #5 chúc kinh tế trong nước nói chung và doanh nghiệp KDBĐS

trong nước nổi riêng được Nhà nước giao dit, cho thuê đất, tong khi đổ, doenh

"nghiệp có vén đầu te nước ngoi chỉ được giao dit để thục hiện dự án đầu tư xây”

dang nhà ö để bán hoặc để bán két hop cho thuế”

“Ba là Luật KDBĐS nim 2014 không cho phép kinh doanh dit dei ma chỉ cho phép kinh doanh quyền sở dạng đất và quy dinh vé đều kiận nh doanh quyên

sử đụng đất

Thứ hơi, cơ chỗ quân Lý kinh té Cơ chế quản lý ánh té ác động dn pháp

Init về mua bán BĐS hình thành trong tương li trên các khía canh:

“Một là, rong thời kỳ nền kinh té vin hành theo cơ chế bao cấp, kế hoạch

Hóa, Nhà nước căn thiệp vio host đồng sin xuất - nh doanh bing hệ thông kế hoạch, chỉ tiêu pháp lệnh Các doanh nghiệp thực hiện sin xuất - kinh doen đơn

tiên hệ thông chỉ iêu này và giao nộp săn phim; yêu tổ hiệu quả kinh tế không

được coi trong Các nhà máy, xí nghiệp chỉ có nhiệm vụ sản xuất theo kế hoạch

được giao; con việc tiêu thụ sản phim được Nhà nước phân phổi thông qua hệ

thing mâu dịch quốc doanh Quan hệ nhà đất được xử lý theo quan hệ hién vật (bao

cg); Nhà nước xây đụng nhà ở và phân phối cho cán bộ, công nhân viên dựa tiêncấp bậc, chức vụ hộ sổ lương Pháp luật nghiêm cém việc mua bán chuyểnnhượng dit dei đời mọi hinh thie! Co thi nổi ở thôi kỹ này, dường nh chưa có

5 Rhoin3 Điều 5 Tu it dain 1011

á Bắn Lait Dit anion 1987

sự hình thành của pháp luật về KDBDS nei chung và php luật vỀ mua bán BĐS Hình thành trong trong lại ni riêng

‘Hea là kể từ lồi nền lành tế chuyển đổi sang nn kinh th trường vân hành

theo cơ chỉ thi trường, Dưới tác động côn các quy luật khách quan cba thi trường,

Nha nước chuyển quan hệ BĐS nó chúng và quan hé dit dei nó riêng từ quan h hiệnvit súng quan hệ giá bị Đất dui được thin nhận có Bá, quyền sử ding đất được phépchuyển nhương trên thị trường: các thành phẫn kink t được sở hữu nhà ð và than,

a kinh doanh 6 TTEĐS Pháp luật và KDBĐS 10 đời nhằm tạo lập hành lng pháp

ý cho nự phát tin lãnh man thông suốt của TTBĐS ĐỂ giã quyết nhu cầu của

ch đầu te KDBDS về bài toán vốn cho host động sản xuất - Linh doanh và tạo điều

Xiện cho nguời có năng lục ti chính hạn chế có th tấp cận, mus được nhà ð a8 có

chỗ ö “án cơ lạc nghiệp”; các quy dinh về mua bán BĐS hình thành trong toơng li được ban hành nhằm tao cơ sở pháp ly cho giao dich này thục hiện chính thức

Thử ba tác đông cia quá tình hội nhập quốc ỉ

Hội nhập quốc tổ là xu hướng tit yêu không thể dio ngược được, bai l,nhân loại dang phai đôi mặt với những thách thức mang tính toàn cầu như biễn đãiXôi hậu 6 nhiễm môi trường, đi đích tin quy mô toàn thể giới, diễn tranh, đái

"nghào, xung đốt sắc tộc, tân giáo đi hỗ tt cả quốc ga trén thể giới ghi chúng

ty giải quyit không phân biệt đỏ 1a quốc gia phát biển hay quốc gia dang phát

triển Việt Nam cũng không đóng ngodi xu hoớng này, Là một nước dang phát triển

để rit ngắn khoảng cách, trình đô với các nước phát tiễn, Việt Nam phã thamlilo, học hồi inh nghiện của quốc tẾ rong phát tiễn kinh tổ nói chúng và pháttiễn TTBĐS nổi sing Quin lý có hiệu quả TTBĐS bằng pháp luật và nâng caotinh công kh minh bạch của TTBĐS là kinh nghiệm than khảo bổ ich của cácTước phát triển ma nước ta có thể học tập, vận dụng để điều hành mự vận hành cũaTTBDS Hơn nữa, để giải quyết bài toán vẫn cho hoạt đông đều tw KDBĐS thi ánh,

"nghiệm của thé gói là khơi thông mét kênh huy đồng, đỏ lá cho pháp nhà đầu tr được bán BĐS hình thành trong tương li đợa trên quy định của pháp uật

Thứ h; tứng dạng các thành tu của cuộc cách mang công nghiép 40

Hiên nay, thé giới chiu artic động manh mổ, toàn diện của cuộc cách mang công nghiệp 40 mang lạ, Sự ra đội cũa tí tuệ nhân tao (AD), đn toán đếm mây, bơ

đồng hóa và việc ứng ding các thinh tựu, sin phim công nghề này vào sẵn xuất đốisống góp phần nâng cao năng mất lao động ĐỂ có thể than ga hiệu quả vào thị phân

tiêu ding cia thể giới, chuối giá tị toàn cầu thi nước ta không có cơn đường nào

Xhác là phi chuyên đổi nên lánh tế số, xã hội số Vì vậy, cho đà mun hay khôngmuốn thi việc mun bén BĐS hình thành tong tương l phải sử dụng công nghệ sổ để

tối gần hỏa quy tình; tình tụ thủ tục; xây dựng và lưo tr hệ thông thông tin, cơ sở

dã liệu về BĐS - đậy là hệ thông thông tin “đầu vio" quan trọng để góp phin nông cao

iểu quả quản lý nhà noớc vé TTBBS; mua bán BĐS hình thành trong tương lại cing

nh tạo điều liện đơn giản hỏa thủ tục hành chính tất kiệm chỉ phi, thời gan,

"nguồn lục của xã hội Vi vậy, pháp luật vé mua bán nhà ð hình thành trong tươngIni phải bổ sung các quy dinh về xây dụng lưu tik, sử dung hộ thắng thông tin, cơ

sở đã liệu và BĐS hình thành trong tương lạ, quy Ảnh về ding ký đất dei, BĐS

theo hình thức trục tuyển (online) quy ảnh về hình ty thi tue cấp GCNOSDĐ, quyển

sở hữu nhà ð và tà sẵn khác gắn lién với đất thục hiện trên hệ ánh thái số vv

kỷ kit hop đồng mua bản, BĐS chứa tổn tei ma dang trong quá tỉnh xây dụng

chưa được nghiệm tho đơa vào sở dụng song người mua đã phải trã một phần tênthành trong toơng lei so với mua bán BĐS có sẵn thi hiện: Tại thời

mua Vi vậy, los hành mua bản BĐS tiém én rũ ro đối với người mua nh họ cóthể bị toe dio để chiếm đoạt tiễn mua BĐS; bị chủ đầu tư sử dụng tễn mua không

đăng mục dich, bản giao BĐS bình thành rong tương lạ không ding thời han, chất

lương tin đồ đã cam kết Dẫu vây, mua bán BĐS hình thành trong huơng lại vấn,

mang lạ những tic dung ích cục cho of chủ đều bơ và người mus

2 Pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong tương lei là một chế dintquan rong của phép luật vé KDBĐS, No bao gm tổng hợp các quy pham pháp luật

do Nhà nước ban hành và dim bio thục hiện bằng sóc manh cuống chế của Nhà nước nhầm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh từ việc ký kết, thục hiện hợp

đẳng mua bán BĐS hình thành trong toơng li; bảo về quyền của Nhà nước; của xi

hồi, quyên và lợi ích hợp pháp của các bén có liên quan,

Pháp luật vỀ mua bán BĐS hình thành trong tương lại có một số đặc diém

chủ yêu gém: 3) Pháp luật về mua bán BĐS hình thành rong tương lei cổ các quy

pham pháp luật cia một số đạo luật có liên quan, i) Pháp luật vỀ mua bán BĐS

Hình thành trong twong lại có các quy định của pháp lut din sự vừa cổ các quy nh, của pháp luật về KDBPS

‘Yu cầu đối với pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong twong lạ gầm.đâm bảo tỉnh hop hién, hợp pháp, dim bio tính thông nhất, đồng bộ; dim bão mr

thuận in, chỉ ph thấp nhất cho các chi thé mua bán; đồng thời quản lý chất chế gro dih này,

Pháp luật về mua bán BĐS hình thánh trong tương lá chịu nợ tắc đồng cũachế đô sỡ hữu toàn dân v dit đủ, cia cơ chế quản lý kinh tẾ, của quá tink hội

nhập quốc tổ, chiu sự én hưỗng của cuốc cách mang công nghiệp 40 v.v

Chương 2

‘THY TRẠNG PHÁP LUẠT VE MUA BAN BÁT ĐỌNG SAN HÌNH THÀNHTRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI VIET NAM

21 Thực trạng các quy định pháp hật về mua ban bat động sin hình

thành trong tưởng bí tai Vigt Nam.

2.1.1 Quyên kinh đomh bắt động sân hình thành trong trong lai

Theo Từ điễn Luật học: "Khai mm loa học pháp Icing đễ chỉ những

“đều mà pháp luật công nhận và dan bảo thực hận đổi với cá nhân tỔ chức đễ theo

4 cá nhân được hướng được lầm, được đồi hồi mà không ai được ngần căn hơn

chế” Nhự vây, quyền KDBĐS hình thành tong tương lá là khả năng mã phép luật

qguy định cho hoặc dành cho chủ thể đầu tr KDBĐS được hướng, được làm, đượcđời hồi và nhông việc iên quan din BĐS hình thành trong tương la, Việc quy dinh

quyền KDBĐS hình thành trong tương li một mất giới hạn phạm vũ, đối tượng mã chủ đầu te KDBĐS được quyển kinh doanh, mặt khác, gúp Nhà nước và khách

hàng nhận dién được những hành vi xử sơ côn chủ đầu tr, KDBĐS có xử sự đúngquy Ảnh của pháp luật hay không Luật KDBDS năm 2014 quy ảnh quyểnDBĐS hình thành trong tương li bao gầm:

“Một là chủ đầu tư dự ứn BĐS cổ quyền bản, cho thuê, cho thuê mua nhà, công tình xây đụng hình thành trong twong lại

Lâm là việc bán, cho thuế, cho thuê mua nhà, công bình xây đụng hình thành trong toơng lạ được thọc hiện theo quy dinh cis Chương KDBBS hình thành, trong tương lạ, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy din khác cỏ liên quan cia Luật KDBĐS năm 2014

2.1.2, Điền hiệu cha bắt động sin hành thành trong trơng lai được đưa

ào kink đomnl:

Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh: có điệu kiện, do BĐS là tai sẵn có

gá ti lớn Mat khác, KDBDS công khai minh bạch, thông suốt, đồng bộ có ảnh

7 Viên Kwa học Pháp - Bộ Tephip 009), Te dn Lait học, Ye Te dn Bich Moe & Nb Tephip,

BANGLE 618

hướng tích cục din việc duy tủ dn dinh kink tế mổ, thúc diy tốc đô tăng trưởngảnh t và ngược lạ Nhờ Chương 1 đã đồ cập mua bán BĐS hình thành trongtương lẻ tiém én nguy cơ rõ ro đối với người mus do tạ thời đểm ký kết hợp đồngmua bán BĐS chữa hình thành mà họ đã phii tra một phin tién mua BĐS cho bên

bin Vì vấy, ngoài các đều liện chung cia mua bin BĐS thi việc mus bán BĐS hin thành trong toơng li dai hồi oxi BĐS này phối đáp ứng các điều liện đặc thù mau:

“Một là co giấy tờ và quyển nữ dạng đất hỗ sơ dự án, thiết kế bản v2 thícông đã được cấp có thi quyển phê duyệt, Giấy pháp xây dụng đối với trường hophải có Giấy pháp xây đụng, giấy tờ vỀ nghiém tha việc hoàn thành xây dung cơ sở

ha ting ký thuật tương ứng theo én đổ dự án, trường hop là nhà chúng c, toe nhà

Hình thành trong tương Iai thị phấi c biên bén nghiệm,

hn hợp có mục dich

thu đã hoàn thành xong phin meng cũ ton nhà do.

‘Hoa là tước khí bán, cho thuê mus nhà ở hình thành trong tương la, chủ

đầu tr phải có vấn bản thông bảo cho co quan quan lý nhà ở cấp tn về việc nhà ở

đã diéwkién được bán, cho thuÊ mua Trong thôi han 15 ngày i từ ngày nhận được

thông báo, cơ quan quân ý nhà ở cập tinh có rách nhiệm tr lời bằng vin bên cho

chà đầu tơ về nhà ở đã điều kiện được báo, cho thuê mun, hướng hợp không đã

cb liên phi nêu rõ lý do

2.13 Bán linh trong báu, cho thé naa nhà ở lành thành trong trong li Luật KDBĐS năm 2006 và các vin bản hướng dẫn ti hành chưa quy Ảnh.

vi bio lãnh trong bản, cho thuê mua nhà ở hình thành rong tương lạ, Thục tifa thihành Đạo luật này cho thấy việc "tiễu vắng" quy định về bio lãnh trong bán, cho

thuê mus nhà ở hình thành trong tương lẻ khi khách hàng trả một phần trẫn mua mê

chủ đầu test dụng sei mục dich hoặc không bản giao nhà theo ding thời gen, tên

đổ, chất lượng, ching tosi đã cam kể hay nhân tién ứng trước của khách hàngxong bỏ trấn lừa dio chiếm đoạt tiền mua nhà giy thiệt hei cho người mua nhà

hiên việc bit chủ đầu tr phải the hiện nghĩa và rit khổ khân, thêm chỉ có trường

hop không thực hiện được ĐỂ khắc phục hạn chế này, Luật KDBĐS năm 2014 đã

1 sang quy dinh về bio lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hành thành trong tương

Tạ nhờ sa

“Mồtlà, chỗ đầu từ dự án BĐS trước khi bản, cho thuê mua nhà ð hình thin

trong tương lại phit được NHTM có đã năng lục thục hiện bio lãnh nghĩa và Hà chính của chủ đều tư đổi với khách hàng khi chỗ đâu he không bản giao nhà ở theo

đăng tiến đồ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bổ

danh sich NHTM có đã ning lực thục hién bảo lãnh trong KDBĐS Hình thành trong trơng lai

‘Hea là phạm vũ, đều kiện, nội dang và phi bảo lãnh do các bận thôn thuậnnhưng phấi bảo dim thục biện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy nh tạ đm badưới đây và phải đoợc lập hành hợp đẳng Chủ đầu tơ có rách nhiên gũi bản seo

hop đồng bio lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hop đẳng mw, thuê mua Hop ding bảo lãnh có hôi han cho din khí nhà ở được bản giao cho bên mua, bản thuê mụn

‘Ba là truờng hop chủ đầu hr không thực hiện bản giao nhà ð theo tién độ

đã cam kết va bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bão lãnh có trích nhiệm,

hoàn lạ số tiền ứng trước và các khoản tién khác cho khách hing theo hop đồngmua bán, thuê mua nha ở và hợp đồng béo lãnh đã ký kết

"Bắn là vie bio lãnh trong bán, cho thuê mus nhà ở hình thành trong tương

Ini thực hiện theo các nối đang nêu in và quy din của pháp luật về bảo lãnh Cụ thể

hóa quy đính nêu trên của Luật KDBĐS năm 2014, Thông tư 96 11/2022/TT-NHNN ngiy 30/9/2022 của Ngân hàng nhà nước quy đính chỉ tiét về bảo lãnh ngân hàng (ems đây goi là Thông tơ số 11/2022/TT-NHNN) Nghiên cửu Thông tr này nit ra một số nội dụng đáng chủ ý sa

* VỀ chit thé cũa qua hệ bão lãnh

1) Bén bảo lãnh.

Bén bảo lãnh là các NHTM có đồ năng lục thục hiện bảo lãnh trong mua

"bán BĐS hình thành trong toơng lai được Ngân hing Nhà nước Việt Nam công bổ

danh sich rên cổng thông tin điện tờ của Ngân hàng Nhà nước, Điều 13 của Thông

tư số 11/2022/TT-NHNN thi NHTM có đã năng lục thục hiện bã

thành trong trơng lai kh: ) trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tạ vin

bin sie đỗ, bỗ mang gậy pháp thánh lập và host động của NHTM có quy đnh nổidang host đông báo lãnh ngân hàng, B) không bị cắm, hạn chế, di chi, tem din

ti) Bên nhận báo lãnh

Bên nhân bio ãnh là bên mua nhà ở hình thành trong twong lại và là người

cổ quyền sở hữu nhà ở tại Viét Nam

* VỀ đỗi tong bảo lãnh

"Ngân hàng thương mai xem xét, quyết định cập bảo lãnh cho chủ đều tr Xôi: ) Chủ đầu tư đáp ứng đã các yêu cầu quy đình (hờ trường hop NHTM bio

Tãnh cho chủ đầu tr trên cơ sở bảo lãnh đối tru; 8) Dự án cũa chỗ đầu h đáp ứng

đã các điều kiện của BĐS bình thành trong tương ei được đơa vào kinh đonnh theo quy định tei Điều 55 của Luật KDBĐS năm 2014 và quy định ct pháp luật có liên

quan! Ở diy, đổ tương bio lãnh là ngiữa vụ ti chính của chủ đầu từ đự án nhà ở

đối với bin mua nhà ở hình thành rong tương lá

* VỀ ình t, thi tục te hiệu bảo lãnh nhà ở lành thành trong trong loi

Căn cứ để nghị cũa chủ đầu tr hoặc bên bảo lãnh đổi ứng NHTM xem xét

thấm ảnh và quyét ảnh cấp bảo lãnh cho chủ đầu hư NHTM và chủ đầu tư ký hợp

đẳng bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lạ theo quy dinh với phạm vi, điều liên nội dung và phí bảo lãnh do các bên thie thuận, trong đỏ phải cam kết

“Trưởng hop chủ đầu te không thie hn bàn giao nhà ở theo hắn độ đã cam lắt và

3, TĐoÈn 3 Điều 13 Thông arsổ 112022/TT EN ngiy 30120 cia Ngô hing Nai nước Vit Nea về

‘bio lùi ngin ung.

bên mua, bên thiể mua cổ yêu cầu i bên báo lãnh có trách nhậm hoàn lại sổ nénling trước và các Kod nén khác cho khách hàng theo hợp đổng mua bán, thué

ana nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã lệ kết'®, Sô tần bão lãnh này phải được dự rõ

trong hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giốa bin được bảo lãnh,

và bên nhận bio lãnh và tối da bằng tổng sổ tên chủ đầu tr được ghép nhân ứng

trước của bên mua theo Điệu 57 của Luật KDBĐS năm 2014 (không vượt guá 70% giá bỉ hop đẳng trước khi bin giao nhs) Đổi với trường hợp bén bán là doanh:

"nghiệp có vốn đầu tw nước ngoài thi số tin ting trước không được vuot quá 50%

gi t hợp ding Ngoài ra các khoăn tin khác có thé 1a tin bai thường rệt hai do

hông thu hiện hoặc không thực hiện đúng hop ding Hop đồng bảo lãnh nhà ở nh:

thành trong tương ai có hiéw lực kể từ thời đễm lợ cho đến khi ngiĩa vụ bio lãnh.của toán bộ các th bão lãnh cho bên mua hết hiệu lục theo quy dinh tạ Điễu 23 cũa

“Thông tư sổ 11/2032/TT-NHNN và moi ngiễa vụ oa chủ đâu đối với NHTM đã

"hoàn thành, Theo Khoản 2 Điều 56 cia Luật KDBDS năm 2014, hop đồng bão lãnh

có thất hạn cho đến khí nhà ở đoợc bản giao cho bên mua, Điễu này là hoàn toàn hop lý bi 18, mục dich của báo lãnh trong bán nhà ở hình thành rong tương lá là tiên bio lãnh thục hién bão lãnh nghĩa vụ tả chính cia chỗ đầu tự đối với khách

hàng khí chủ đầu tr không bản giao nhà ð đúng tin độ di cam kết với khách hing

Sau khi ky hợp đẳng mua nhà ở (rong đô có quy nh ngiĩa vụ tài chính của chủ đầu hộ, chủ đầu he gũi hop đồng mua nhà ở cho NHTM để để nghị NHTM nhất hành thơ béo lãnh cho bén mua NHTM cần cở hợp đồng mua nhà ở và hợp

đồng bão lãnh nhà ở bình thành trong toơng lai đỂ phát hành thư bão lãnh và gitcho từng bin mua hoặc gũi chủ diu tr để cung cấp thư bão lãnh cho bân mua theo

thôa thuận Hỗ sơ bên mua gi cho ngân hàng yêu cầu thực hiện ngiĩa vụ bio lãnh.

hải km theo th bảo lãnh Thơ béo lãnh có hiệu lục kỄ từ thời điểm phát hành chođắn it nhất là sau 30 ngày kỂ từ thời hạn gieo, nhân nhà theo cam kết tạ hop đẳng

mua nhà ð, trừ trường hop ngiầa vụ bio lãnh chim dit theo quy Ảnh Trường hợp

9, Khon 3 Đầu 56 Lut Kin domi bit ing sin ain 2014

NETM và chỗ đầu tr chim dit hợp đồng bio ãnh nhà ð hình thành rong tương lá

tnuge thôi hạn, các tny bảo lãnh di phat hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu

Tục pháp luật cho dn kh nghĩa vụ bio lãnh châm dit

* Về quyằu và nghĩa vụ của các bên trong bảo lãnh trong una nhà ở

lành thành trong trong lai

Bên cính, các quy dinh tei BLDS năm 2015; quyền và nghĩa vụ các các bên,

trong bảo lãnh mua nhà & hinh thành trong tương lá được quy ảnh mốt cách ch tắt

trong các Điều 13, Điễu 27, Điễu 31 và Điều 32 ofa Thông tr sổ 11/2022/TT-NHNN,

2.14 Thanh toán trong wna báu, thuê uma bat động sin hình thành

trong tong lai

Do mua bén BĐS hình thành trong tuong lại được thục hiện lâu ma BĐS

-đối tương của hợp đồng mua bản - không có hoặc không tên titi thời đẫm lợ kết

hop đồng ma bên mua dé phấ ta một phẫn tần mus cho chủ đầu hơ KDBĐS (bên,

bin) Vì vây, dé phòng ngừa rồi ro, bảo về quyễn và lợi ích hop pháp cũa bên mus;

ghép luật về KDBĐS đã quy đính cụ thể vé phương thức, tình tự hanh toán rong

mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai tạ Điều 57 Luật KDBĐS năm

2014, cụ thể nhờ sau

“Một Ia viễn thanh toán trong mua bán, thuê mua BBS hình thành trong

tương lạ dre thục hién nhiễu lần lên đâu không quá 30% giá ti hop đồng nhữnglân tip theo phải phù hop với tin đô xây dụng BBS nhưng tổng số không guá 70%itr hop đồng khí chưa bản giao nhà, công tinh xây dụng cho khách hing, trườnghop bên bán, bên cho thuê mua la đoenh nghiệp cổ vẫn đầu tw nước ngoài thi tổng

sổ không quá 50% giá trí hop đẳng

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa đuợc cập GCNOSDĐ, quyển sởHữu nhà ở và tà sản khác gin liên với đất thủ bản bán, bên cho thuê mua khôngđược thụ quả 9586 giá tị hợp đồng, giá tri côn ei của hop đẳng được thanh toán khi

co quan nhà nước có thậm quyền đã cấp GCNOSDB, quyển sở hữu nhà 6 và tai sẵnXhác gin liên vớ đất cho bên mus, bên thuê mus

‘Hea là chủ đầu từ phit sử dụng in ứng rước của khách hàng theo đúngmục dich đã cam tết

3.1.5 Quyều và nghĩa vụ cha các bên trong mma bán, thuê ma bắt doug

sin hành hành trong trơng lai

31.51 Quyển và ngiấu vụ của bên bán bắt đồng sản hình thành trong

ương la

* Qiyẫn cũa bên bán bắt động sân nh thành trong hương la

Bên bin BĐS hình thành trong hoơng lai đoợc pháp luật quy định cố các

qguyễn cụ thể say: ) Yêu cầu bên mua nhân nhà, công tình xây đựng theo thời hen

đã thôn thuận trong hop đồng, i) Yéu cầu bên mua thánh toán đã tin theo tiến độ

thanh toán thôa thuận trong hop đẳng, ii) Yéu cầu bên mua phối hop thực hiện các

thủ tue mua bén trong thời bạn đã ha thuận, iv) Khing bin giao nhà, công trình.

xây dụng khi chưa nhân di tin, tr truờng hop các bên cỏ thö thuận khác, v) Yêu

tiên mua bi thường tiệt bại do

the thuận trong hop đẳng

* Nghia vụ của bên bản bắt động sẵn hình thành trong tương lại

Bên bán BĐS hình thành trong tương lá phi thực hiền các nghĩa vụ seu

3 Thông báo cho bên mua các hại chế về quyén sở hữu nhà, cổng tinh xây

cña bên mua gây ra, vl) Các quyền khác đã

dụng (nêu cd); i) Báo quản nhà, công tình xây dạng đã bản trong thời gian chưa

‘bin giao cho bên mua, li) Thục hiện các thi tục mus bán nhà, công tình xây dong theo quy đãnh oie pháp luật, hộ Giao nhà, công tỉnh xây đụng cho bén mua theo đăng thôi hạn, chất lượng và các điều liên khác đã thô thuận trong hop đẳng: geo GCNOQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liên với đất và hé sơ có liên quan theo thôa thuân trong hop đẳng, v) Báo hành nhà, cổng tỉnh xây dụng đã bán

theo quy định, v Bồ thường thiệt ha do ỗt cũa mảnh gây ra vi) Thục hiện nghĩa

‘ya tải chính với Nhà nước theo quy Ảnh cia pháp luật, vi) Cung cấp thông in vé

ấn đồ đều tư xây dụng việc sir dụng tin ủng trước va tạo điều liện để bên mua

tm tra thụ tẾ tí công tình, ix) Các nghĩa vụ khác trong họp đồng,

31.52 Quyển và ngiĩa vụ cũa bên mua bắt đồng săn hành thành trong

ương li

* Qué của bên mua nhà công trình xy mg nh thành trong hương lai

3 Yêu cầu bin bán hoàn thành các thủ tac mua bán nhà, công bình xây dựng theo thời bạn dé thôa thuận trong hợp đồng: ¡) Yéu cầu bên bán giao nhà, cổng

tình xây ding theo ding thôi hạn, chit lượng và các điều liên khác đã thôa thuận,trong hợp đồng giao GCNOSDB, quyén sỡ hữu nhà ở va tả sản khác gin liên vớiđất và hỗ sơ có liên quan theo this thuận rong hop đẳng ti) Yêu cầu bên bán bảo

hành nhà, công bình xây dụng theo quy định, i) Yiên cầu bên bán bổ thường thiệt Hai do việc giao nhà, công tinh xây dung không đóng thời han chất lương và các

cam kết khác trong hop đồng, ộ Yu cầu bên bản cũng cấp thông tin về tiễn độ đềutrxây ding việc sử đụng tiến ứng trước và kiểm tra thục tẾ tử cổng tình, vi) Các

quyin khác trong hợp đẳng

*Ngiấn vu của bin mur nb công tỉnh xy dng hành thin trong tương et 3) Thanh toán đồ tiễn mua nhà, công tình xây dựng theo thời hạn và ghương thức théa thuân trong hep đẳng: i) Nhân nhà, công tình xây dụng kim

theo GCNOSDB, quyển sỡ hữu nhà ở và tử sin khác gắn liền với đất và hỗ sơ có

liên quan theo đúng thời hen thôa thuận trong hop đồng, ii) Phối hop với bên bán

thục hiện các th tục mua bán trong thỏi bạn để thôa thuận trong hop đẳng: i) Bồi

thường thiệt hạ do 1& của minh gây ra v) Các ngiấa vụ khác trong hợp đồng

21.53 Quydn và nga vụ cũa bên cho thuế mua bắt đồng sẵn hình thành

trong tương lat

* Quyẫn cũa bên cho thuê mua nhà, công tình xdy chong hành thành trong

ương la

3) Yêu cầu bên thuê mua nhân nhà, công tình xây đụng theo thôi hạn đ thôn

thuận trong hợp đông i) Yêu cầu bên thuê mus thanh toán tiên thuê mua theo thời hạn

va hương thức thôn thuân rong hop đẳng, HỘ Yu cầu bên thuê mua phối hop thụciện các thả tụ thuê mua trong this hạn để thie thuận rong hop dng.) Yêu cầu bên

thuê mu bi thing tht i do 1d của bên thuê mua gây ra, v) Được bảo hm quyển

sở hữu nhà, công tình xây đụng khi bên thuê mua chữa thanh toán đ tần thé mua; Y0 Yêu cầu bên thuê mua báo quân, sở ding nhà, công tỉnh xây dmg trong thời han thuê mua heo thôa thuận trong hợp đồng, vi) Các quyển khác trong hợp đồng

* Nga vụ của bên cho thud mua nhà công tình vậy chang hình thành trong tương lat

3) Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyén số hữu nhà, côngtrình xây đong (nêu cô): i) Thục hiện tha tụ thuê mua nhà, công trình xây dong

theo quy định của pháp luật, ii) Báo quản nhà, công trình xây dụng đã cho thuê sus trong this gian chưa bản giao cho bên thuê mua, Béo tỉ, sửa chia nhà, cổng tình xây dung theo dinh kỹ hoặc theo thôn thuận trong hợp đồng ix) Giao nha, công tình xây dụng và hỗ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo ding tién đổ, chit

lương và các điều kiện khác đã thôn thuận trong hợp đẳng, v) Lim thủ tue để nghĩ

GCNQSDB, quyền sở hữu nhà ở và tải sẵn khác gắn ị

bên thuế mua kh kết thúc thời hạn thuê mua, trở trường hợp bên thuê mua có vẫn

‘bin đề nghị được tơ lâm thủ tục cấp gầy chúng nhân, v) Báo hành nhà, công tinhxây dung theo quy inh tại Điều 20 của Luật KDBĐS năm 2014; vi) Béi thường

'với đất và giao cho

thiệt hei do 1: cd mình gây ra; vid) Thục hiện nghĩa vụ tải chính với Nhà nước

theo quy dinh của pháp luật, ix) Tạo điều kiện cho bin thuê mua chuyển nhượnghop đồng thuê mua nha, công tình xây dụng: x) Cung cấp thông tin về tiên độ đầu

từ xây đụng việc sử dạng tiền ứng trước và tao điều kiện để bên mua kiểm tra thục

tỶ tí công trình; mi) Các ngữa vụ khác rong họp đẳng.

311.54 Quyén và nghĩa vu ctia bên thud mua bắt động sân hnh thành rong ương lai

* Qiyẫn cia bên thế mua nhà cổng binh xập mg

1) Yêu cầu bên cho thuê mua cũng cấp thông tin đấy đã trung thục vé nhà,công tinh xây dung, i) Yéu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công tỉnh xây đụng và

Tổ sơ iên quan theo thie thuận ong hợp đồng làn thi tục để nghĩ cấp GCNOSDĐ,

quyền sở hữu nhà và ti sẵn khác gắn iễn với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua;

tủ Được cho thuê lạ một phin hoặc toàn bô nhà, cổng hình sấy đụng được

chuyển nhương hop đồng thuê mua nhà, công tinh xây đọng, b9 Yêu cầu bén cho

thuê mua sửa chữa hơ hing của nhà, công tỉnh xây đụng trong thôi hạn thuế mua

mà không phãi do 1& cia mình gây ra v) Yu cầu bên cho thuê mua béi thườngthiệt hại do lối của bên cho thuế mua gây ra, V) Có quyển sở hữu nhà, công tìnhxây đụng kể từ thời đẫm đã thanh toán đủ tiên cho bin cho thuê mua; vi) Yêu cầu

tiên bán cing cấp thông tin về tén độ đầu tơ xây dung việc sử dụng tién ứng trước

và kiểm tra thụ t trí công trình: vii) Các quyền khác trong hợp đồng

* Ngiãavụ cia bên thé muetnhà, công trình xập mg,

3 Bio quân sử dụng hà, cổng tinh xây dụng ding mục đích theo thôn thuận trong hợp đồng i) Thanh toán tin thuê mua theo thời hạn và phương thúc thôn thuận

trong hop đồng ii) Phối hop với bên cho thuê mua thực hiện các thổ tục thuê muatrong thời hạn đã thôn thuận trong hop đồng, rộ Không được thay đổ, cũ tạo, phá đốnhà, công tình xây dựng nếu không có sơ đồng ý của bên cho thuê mua, v) Sửa chữahông của nha, công tình xây đụng do 1& cũa mình gây ra rong thất hạn thuê mua;

vũ Bồ thường hit hai do ỗt của mình gây ra vi) Thông báo cho bên cho thuê mua

vi việc cho thuê Iai một phần hoặc toàn bô nhà, công tỉnh xây đụng việc chuyển nhương

"hợp đồng thuê mua nha, công trình xây đụng, vi Các ngiấa vụ khác trong hợp dang,

2.1.6 Hop đằng mua bin, thuê una bắt động sin hình thành trong song lai

21.61 Hink thức và hiệu lực ofa hợp đẳng mua bán thuê mua bắt đồng sản hình thành trong tương lai

“Một là và hình thúc, hop đẳng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trongtương lại cũng là một lost hợp đẳng KDBĐS, vi vây cũng chịu mr đều chỉnh của

quy định tại Khoản 2 Điễu 17 Luật KDBĐS năm 2014, theo đó hop ding mua bán, thuê mua BĐS hình thánh rong tương li phit được lập thánh vin bin và việc công chứng chúng thục hợp đồng do các bn théa thuận.

‘Hea là về thời đấm có hiệu lực của hợp đẳng mua bán, thuê mua BĐS hìnhtrong tương si, đầy là mốt vẫn để có ý ngiấa rt quan trọng, bối nó xác định kể tirthời gian cụ thi nào, các cam kết, thoš thuận của các bên đoợc ghi nhận rong hepđồng cõ giá ti pháp lý ring buộc fin nhau và là cơ sỡ để xác định trách nhiệm của

các bên khả có tranh chấp xếy ra Theo Khoản 3 Điệu 17 Luật KDBĐS nim 2014,

thời điển co hiệu lục của hop đồng do các bên thot thuận và ghỉ trong hop đồngtrường hop các bản không có ho thuận ti là thời diém các bin ký kết hop đồng

2162 Nột ding của hẹp đồng mua bán, Huế mua bắt đồng sân lành thành trong hương li

Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên tho thuận nhưng không được

trả với quy ảnh của pháp luật Tuy nhiên, hợp đồng mus bin nha, công tỉnh xây dụng

ni chung và hợp đẳng mua bản nhà, công tình xây dụng hình thành trong tương lại

nổi riêng phi có các nổi dụng chính (các điều khoản bit bude) được quy nh tạ

Điều I8 LuậtKDBĐS năm 2014, cụ thể nh sa "1 Tôn đa chi của các bên: 2 Cácthông tin về bắt động sản; 3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuế mua: 4 Phương thức

và thời hơn thanh toán: Š Thời hợn giao, nhấn bắt đồng săn và hd sơ kèm theo: 6

Bio hành, 7 Qiyằn và ng]ãa vụ cũa các bên, 8 Trách nhậm do wi phan hop đẳng

9 Phat vị pham hep đồng: 10 Các trường hop chim đit hủy b6 hợp đồng và cáctiện php sử ý: 11 Giải pdt tran chấp: 12 Thêt đẫm có hiệu he của hop đồng;

Các bên có thé tham khảo mẫu hop đồng được ban hành iim theo Nghị

inh số 02/2022/NĐ-CP Riêng đổi với hợp đồng mua bản cân hộ chung cơ hình

thành trong tương lú sỡ phẩi ding ký hop đồng mẫu theo quyết đính sổ

38/2018/QĐ-TTg ngày 05 tháng 09 năm 2018 của Thủ tướng Chính phủ.

3.17 Chmyễn nhượng hợp đằng una bản, mê mua wha ở hành thànhtrong tong lai

3171 Điều biện chuyễn nhượng hop đồng mua ber thu mua nhà ở hành thành trong tương lai

Điễu kiện chuyển nhương hop đồng nua bén, thuê mua nhà ở hình thành,

trong trơng la quy dinh ti điều 10, Ng định 76/0015/NĐ-CP, bao gầm:

3) Bên mus bên thuê mua chun nhân bản giao nhà ở hoặc đã nhận bản giao

hà ð có quyển chuyỄn nhương hop đẳng mua bản thuê mua nha ở hình thành rongtương lạ cho ổ chúc, cá nhân khác khi hỗ sơ để nghỉ cập GCNQSDĐ, quyền sỡ

Hữu nhà ở va ti sẵn khác gin liễn với đất cho bên mua, bên thuê mua chữa nộp cho

co quan nhà nước có thim quyên,

ấp hợp đồng mua bản thuê mus cho tổ chức, cánhân khác ki hồ sơ dé nghỉ cấp By,chứng nhân chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyển để cấp giấy chúng nhân

đả) Việc chuyển nhượng hop đồng mua bán, thuê mus nhà ở hình thànhtrong tương lạ thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riéng lễ hoặc

ting căn hộ, đổi vớ trường hợp hop đẳng mwa bán, thuê mua nhiễu căn nhà riêng Tế

hoặc nhiều căn hộ thi phai chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc cân hộ trong

hợp đồng đó

2172 Trình ne thủ me clay

thành trong hương lai

Trước diy, Thông từ sổ 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây đọng quy định tình

thy thủ tue chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở hình thành rong tương lei đổi

với hai trường hop hô gia đính, cá nhân hoặc tỔ chúc không có chúc năng KDBĐS

chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở hành thành trong tương lai và trường hop

doanh nghiệp KDBĐS bán lạ nhà & Tuy nhiên, Thông tơ này đ hit hiệu lọc và

vẫn đề này được hướng dẫn tổ ring hơn tử Ngủ đính sổ 99/0015/NĐ-CP và ou thể

ti Thông từ 19/2016/TT-BXD Điều 33, Thông từ số 19/2016/TT-BXD quy din

tình tụ thủ tục chuyển nhoợng hop đẳng mua bán nhà ở hình thành trong tương li

như sau

Thử nhát thủ tue xác lập văn bản chuyển nhương hợp đẳng, Bén chuyểnnhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đẳng mus bản nhà ở thẳng nhất lập vẫnbin chuyễn nhượng hợp đẳng mua bán nhà 6 Vén bản chuyển nhượng hợp đồng dohai bin ký kắt được lập thành 06 bin gém 03 bản để bản giao cho chỗ đầu hư lơ