Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng

Giấy chúng nhận quyển sửdạng đất là chúng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước vàngười sử đụng dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện day đủ

BO TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO

ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ LIEU TRANG

MSSV: K20ECQ 091

QUYEN SU DỤNG DAT Ở VA THUC TIEN ÁP DỤNG

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

HÀ NỘI- 2023

BỘ TUPHAP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THI LIEU TRANG

MSSV: K20ECQ 091

Chuyén ngành: Luật

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYEN THỊ NGA.

UBND Uy ban nhữn đân

TN&MT "Tôi nguyên và Mỗi tường

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 5

3 Mue dich va nhiệm vụ nghiên cứu 8

4, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 9

5, Plasong pháp nghiên cứu 10

6 Ý ngiấa của khoá luận 10

7 Bồ cục của khoá luận 10

NỘI DUNG 1 CHUONG 1: NHỮNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAY CHUNG NHẬN _

QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CAP GIAY CHUNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG DATS u

1.1 Nhõng vin để lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng dit ð đối với

hồ ga Ảnh, có nhân H1.2 Nhõng vẫn để lý luận pháp oật về cấp giấy chúng nhân quyền sử dụng dit

CHUONG 2- THỰC TRANG PHÁP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN

QUYỀN SỬ DUNG DAT 6 BOI VỚI HỘ GIA DINH, CÁ NHÂN VÀ THỰC.

TIEN ÁP DUNG TẠI THÀNH PHO QUANG NGAL 25

2.1 Thực rang pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất ð đốt với

hộ gia ảnh, cá hân, 25

"Thực tién áp dung pháp luật về cấp giấy chúng nhận quyền si dụng đất &

với hộ gia định, cá nhân tai Thành phô Quảng N gấi 4

2 3 Một số nhận định, đánh giá chung và việc áp dụng pháp luật vé cấp giây

chhững nhận quyền sở dụng dat ở đốt với hộ gia đính, có nhân tại Thành phôQuảng ga 47

CHUONG 3: GIẢI PHAP HOÀN THIEN PHAP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỂU.

QUÁ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHÂN QUYEN SỬ.

3,1 Phuong hướng hoàn tiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho hộ ga Ảnh, cá nhân ö Thành phô Quảng Ngữ st3.2 Giải pháp nâng cao hiệu qué áp dụng pháp luật về cấp giấy chúng nhận.quyền sở dụng đất ở đối với hộ gia đính, cá nhân tại Thành phổ Quảng N gi 52

KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TAILIEU THAM KHẢO 59

Dit dai là nguồn tai nguyên vô cùng quý giá là ải sản quan trong cia mất quốc gia Ở Việt Nem, đất đa thuộc sở hữu toàn din, Nhà nước la đi diện chỗ sở hữu duy nhất vá thống nhất quản lý song et không trục tp chiếm hữu, sử đựng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, 18 chức và cổng nhận quyển sở dụng đất

thông qua việc cấp gily chúng nhận quyên sử dung dit Giấy chúng nhận quyển sửdạng đất là chúng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước vàngười sử đụng

dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện day đủ và tron

Ii cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyển sử

ven quyền ning sử dụng dit cia minh, Vì thổ, việc cập giấy chứng nhân quyền sởdung dit cổ ngiấa rt lớn đối với người sử dạng đất là mong mỗi là nguyên vong

chính đáng của mỗi người din

Vé phía cơ quan quân lý nhà nước, công ác cấp giấy chủng nhận quyền nữdạng dit cũng giữ một vai trò hit súc quan trong Bồi, tiên cơ sỡ cấp giấy chúng

nhận quyển sử ding dit cho người din, Nhà nước có thể d ding nim dave tinh hình kai thác, sở dạng biễn động của đất di, từ đó giúp việc để ra các chính sich

về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc day nền kinh tê nước nhà phát tiển Bến cạnh đó, việc thục hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyên sử dạng đất côn giúp thục hiền tốt các công tác quả lý, giám sát việc thực hiện quyễn

và nghĩa vụ cia người nữ dạng đất thanh ra kiểm tra gián sứ: theo đi, đánh giá

iệc chip hành quy Ảnh của pháp luật vé đất di và xỡ ý vi pham pháp luật về đất

đai Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đủ, giã quyết

khiêu nạ, tổ cáo trong quên lý và sử dụng đất dei Mặt khác, thông qua việc cấp

Ấy ching nhân quyền sở dụng đắt nhà nước có thé quin lý đất dai trần toàn lãnh thổ kiểm soát được việc mua bản, giao dich rên thị trường và thu được nguồn tả

chính lớn Do đó, tién độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chúng nhận quyên sửdang đất cho người din là thước đo tình độ quản lý dit dei của Nhà nước, gúp

Nhà nước kiểm soát tinh bình dit đa một cách hiệu qua Vì vậy, vin dé về cấp giây

chứng nhân quyền sở dụng đất uôn được nhà nuớc và chính quyền địa phương cáccấp dic bit chủ rong quan tâm,

Cấp gly chúng nhân quyên sử đụng đất 6 là vẫn để mang tinh tinh, xã hội

và cũng là vin dé phức tp về mặt pháp ly Luft dit đai năm 1993, Luật đất đai năm

2003 và hing lost các vấn bản hướng din đi rem đã không ngimg được sẵn đổ, bổ

01/7/2014 Có thể nói, Luật

đất đa nim 2013 đã thd một sức sống mới trong thục hiện pháp luật liên quan din

bit động căn Những bit cập cia Luật đất đi năm 2003 đã được săn đổ, thuy thể

bing quy định méi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan chức năng cũng nhơthông qua Luật Dat đại năm 2013 và có hiệu lục

"người din thuận lợi hơn kh thực hiệ thi tue cắp gy chúng nhận quyền sở dụngGit, quyên sở hữu nhà ở và ti ấn Khác gin liên với đắt Tuy hiền, tong quá tình

thực thi pháp luật trên thục tiễn, cũng bước đầu phát ảnh một những vẫn đểvướng mắ nhất dink, Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan.khác nhan, các ranh chấp, sai phạm phát sinh rong quá tình cập giây chứng nhận.quyền nữ dạng đất vấn diễn tiễn phúc tạp Vi vậy, tác giã lun chon đổ tải "Pháp

"uật về cấp giấy chứng nhậu quyên sử dung đắt ở và thực tiễn áp dung” làm khoá

oận tt nghiệp

2 Tỉnh hình nghiên cáu đề tài

Phip luật vé cấp giấy chứng nhận quyển sở dung đất ở là một trong nhữngvẫn đã phép lý cơ bản và quan trong trong fish vực quản lý nhà nước đổi với đấtdai Do đủ, vẫn dé nay dành được khá nhiều ar quan tân, nghiên cứu đưới nhiễu

khía canh khác nhau ota các nhà khoa học Điễn hình là bàng loạt các công tri,

các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang l tả liêu nghiên cứu phd biến nh

Trên Luyễn 2004): "Mot sổ adn đậy manh hẳn đồ cáp giây chứng nhận quyển sit chong đắt", Tạp chi Ngân hàng (10), 64.65; Ths Pham Thu Thủy (2005): “Mét số vấn để về cấp giận ching nhân quyền cứ đụng đt theo Luật đất des 2005", tạp chỉ

Luật học số 32005, Doãn Héng Nhang (2007): “Nữ quyển và quan hệ giữa vợ

chẳng ~ nhờn từ Ka cạnh pháp lý của giấy chứng nhân quyền sử chong đắt rong Luat đắt dai năm 2003” Ping V an Ngân 2008): “Bàn về gidy chứng nhận quyền

sử ding đắt Tap chi Dân chủ và php luật", 25.27; Pham Hữu Ngủ (2009)

6

chứng nhận quyằn sic đụng đắt ghi cổ tên họ tân vo và họ tên chẳng Một số vấn để đặt ra”, Tạp chi Dân chủ và Pháp luật, tr50-53; Trên Thị Hồng (2009)

“Quan hệ vợ chẳng trong đừng tên giập chứng nhận quyén stung nhà 6 và đắt ð

-Thực trang và các yêu tác đồng”, Tạp chi Nghiễn cứu Gia inh và Giới Tap chi Luật Học, tr.58-63; Tiên i Trần Quang Huy (2009): “Pháp luật đất dai Việt Nam

+ Tap chi Luật học,

hiện hành nin te góc độ bảo dm quyên cia người sử dịng

2009; Tiên 4 Nguyễn Xuân Trọng (2003): ” Bàn về quy

người sie dụng dat’, Nguyễn Quang Tuyên (2003): “Địa vi pháp lý người sử ding

dat trong các giao dich dân sue thương mai về đắt dat: Nguyễn Minh Tuấn 2011)

“Đăng lệ bắt đăng sẵn — Những vẫn để lý luận và thực tig”, tr 193, NXB Chính

‘si quốc gia, Luân án tiến & Luật học, trường Đạt học Luật Hà Nội, Nguyễn Thị Thập 2011): ”Quyển sử dụng đất của hộ gia din, cá nhân dưới khía cạnh quyền

tài sản te theo pháp luật Diệt Nam’, Luận văn Thee &, Trường Đại học Luật Ha

Nội, Đăng Anh Quân (2011): “ Hệ thống đăng ky đất đai theo pháp luật đất đại Việt Nem và Thuy Điển”, Luân án tiến ấ luật học, Đại học Luật Thành phổ Hồ Chi Minh, Nguyễn Ti Minh 2013): ”Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhân quyển sử ding đất quyển số hữu nhà và tài sân khác gắn lễn với đất cho hỗ gia

“ảnh cá nhân “; Võ Quốc Tuân G013): " Một số ý kiến về quyền cá nhân trong giấychúng nhận quyền sử dung đất cập cho hộ gia đính”, Tạp chỉ Nghề Luất, tx 24.25,

Nguyễn Thi Nhung (2017), Những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp

và nghia vụ của

Giây chứng nhận quyển sử dung đất, quyền sở hữu nha ở va tải sin gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chi Nha nước và pháp luật, số 5/2017, Trương Thi Thuỷ (2017), Pháp ludt về gidy chứng nhân quyển sử dụng

it, quyên số hữu nhà 6 và bài săn khác gắn liền với atte thre tiễn thành phố Tam

“Kỹ, tinh Quảng Nam”, tain via thee ạ luật học, Học viên Khoa học xã hội, Nguyễn

Đắc Thắng (2020), Pháp luật về cắp giấy chứng nhận quyên sử dưng đất uyhữu nhà 6 và tài sản khác gắn liễn vớt đắt qua thực én quân Bắc Từ Liêm, thành

phd Hà Nội, luân văn thạc 4 luật học, Trường Đai học Luật Hà Nối, Võ Văn Binh,

Nguyễn Thị Thuy Trang (2019), Binh luận án: Quyển khởi liên, thời hid căn cứ thu hỏi giấy chứng nhân quyển sử dung đất đã cấp, Tap chí nghiền cứu lập pháp, số 18/2010; Đoàn Văn Trâm, Nguyễn Thi Dung (2020), Khó khăn,

1

vướng mắc của cơ quan thi hành án dân su trong viếc để nghỉ hủy, hủy một phan, cấp mới giây chứng nhân quyển sử dung dat, Tạo chí Nghề Luật, số 12/2020, Nguyễn Thi Lưu (2022), Luận văn thạc si Luật học: “Cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất ở cho cá nhân, hộ gia định theo pháp luật đất đại từ thực tiến thành phé Đã Lạt, Tinh Lâm Đông”

CCác công trình nghiên cứu trân đây với sác cách thức tiệp cân ở những mức

đổ và pham vĩ khác nhau nhơng đều di có để cập và tỉnh luận các quy ảnh về vin

đã cấp giấy ching nhận quyên sử dung dit nói chung, Hơn nữa, đặt trong bối cảnh

Luật dit đa năm 2013 và nhiễu Nghị din, Thông hy mới ra đời với những thay đã: trong các quy dinh vỀ cấp giấy chúng nhân quyên sử dung đất dé cụng cấp nhõng

thông tin và xu hướng they đối trong tương lại đối với vin để này, Trên cơ sỡ tậptina kế thire nhông thành ta Khoa học của các cổng tỉnh nghiên cửa đã công bổ,

hoa loận tp tục tim biểu, bỗ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận cũa pháp

uất vé cấp gây chứng nhận quyển sở dụng dit , chỉra những diém mới rong Luậtđất dei năm 2013 vé vẫn đề này Trên cơ sỡ đó, phân tích, tim biểu các nối dang cụ

thể trong thục hifn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sỡ dụng dit ð

đã có nhõng giả pháp bé sung hoàn thiện cần thiét

3.Muc đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiền cứu

Moe dich nghiên cứu ce khoá luận làm rõ những vin để Lý luận, thục trang

hấp luật về cấp giấy chứng nhân quyển sở ding dit và thục tin áp dụng từ đó

dum ra các giải phép hoàn thiện pháp luật về cập cấp giấy chứng nhân quyền sửdạng đất ở nhằm dim bio quyển và lợi ich hợp pháp cia người sử dạng đất tạo

iéu lên cho các cơ quan quản lý đắt đi lịnh hoạt và hiệu quả hơn và cấ cách cất iim thủ tục hành chính theo tinh thin Nghi quyết số 19/NO-CP ngày 12/2/2015

của Chính phủ,

.32 Nhiệm vụ nghiền cứm

ĐỂ đạt được mục dich trên, khoá luận đặt ra các nhiệm vụ nghiên cửu cũ thé sma

đây

- Phân tích các vẫn để lý luận cơ bin về cấp giấy chứng nhận quyén sử dung đất ở

như há niên, đặc điểm, ý ngiấn của giấy ching nhân quyền sử dụng đất 6, cấp

8

iy chúng nhân quyền sử dang đất ở và Lý luận pháp luật về cập giấy chúng nhận

quyền sử dạng dit ở nhự khá niêm, đặc điễn, nội dong điều chinh của phép luật về cấp giấy ching nhận quyền sử dụng đất ở

- Nghiễn cửa các quy định pháp luật về cấp giấy ching nhận quyền nữ dụng dit

ở và thục tiến thi hành tri địa bản thành phố Quảng Ngã: Từ đó lam 18 những hạn

chế, bit cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục nhiing han chế và nâng cao hiệu quả thực thi phép luật vé cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất &

4 Dai tượng vàp hạm vi nghiên cứu

4.1 Đốt trong nghỉ

Đi trơng nghiên cứu cũa để ti tập trung vào các nối dung chủ yêu su đậy

- Các quan điểm, đường lối chỉnh sách của Đăng, Nhà nước về xây dựng,

"hoàn thin pháp luật đất dei nói chung

~ Các quy định của Luật dit đa năm 2013 va các vin bản hưởng dẫn thi hành,

và cập GCNOSDD ở đốt với hộ gia dink, cánhân,

- Những vin bản tiễn kha, hướng din thi hành pháp luật về GCNOSDĐ ở

tại tĩnh Quống N gti

- Thực tiễn thí hành pháp luật vé cập GCNOSDĐ ở tai thành phổ Quảng

New

42 Pham siughién cin

Trong khuôn khổ cia mớt khoá luận tốt nghiệp, tác gi gli han phạm ví nghién cứu ð những nội đang cụ thé sau:

- Nghiên cứu, tim hiểu các quy Ảnh về cấp GCNOSDĐ ở của Luật Dit đại

nim 2013 và các vấn bản hướng din thi hành dé: với hồ gia dinh, cá nhân (khéng

"ghiễn cửu đối với các chủ thể khác và các quy định về nin đỗ, bổ sung dinh chính,

trên GCNQSDD và xử lý vi pham trong lính vực này),

- Địa bin: đánh giá về công tic cấp GCNOSDD ở tri thành phô Quảng N gi,

tinh Quảng Ngãi

5 Phuong pháp nghiên cứu

ĐỂ thục hiện nghiên cứu khỏa luận này, tác giã đã sir dang phương pháp so

sánh luật phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giã, phương pháp thống kệ,

phương pháp quy nep, phương pháp bình luận trong việc giải thích các quy inhhấp luật, đưa ra các giét pháp hoàn thiện pháp luật vé cấp gidy chứng nhân quyền

sử dung đất hông qua việc hoc héi kinh nghiệm cia một số nước tiên thể giới vàkhắc phục nhiing quy đạnh hiện hinh Đồng thi, để xuất các kién nghĩ nhẫn ningcao hiệu quả thục thí phép luật vỀ cập giấy chúng nhận quyén sờ dụng dit 5 ViệtNem

6.¥ nghĩa của khoá hận

"Mặc dò diy không phấ la công bình đầu Hiên được nghién cửa nhhựng những

kết quả nghiên cứu của khoá luận công bổ sung vào hệ thống lý luận về cấp GCNQSDĐ nói chung và GCNQSDĐ ở nổi riêng đãi với chủ thể hd ga dinh, cả nhân Đồng thỏi khoẻ luận cũng lim rõ thục én áp dạng tại thành phổ Quảng

Neji, tính Quảng N gli và đơa ra các kién nghi nhằm góp phin hoàn thiện phép luật

vi cập GCNQSDĐ ở và nâng cao hiệu quả thi hành tri thánh phố Quảng Ngã, tínhQuingN gi

7.Bé cục của khoá hận

"Ngoài phần mỡ đầu, mục lục, kết luận va danh mục tạ lều them khảo, khoa

fin được kết ấu thành 3 chương với nổi đăng nny sa

Chương 1: Nhiing vin để tý tuin về Giấy chứng nhân quyển sở dụng đất ð va phápuật vi cấp giấy chứng nhân quyền sở đụng dit &

Chương 2: Thọc trạng pháp luật vi cập giấy chúng nhân quyền nữ dụng đất & đối

với cho hộ ga dinh, cả nhân và thực tẫn áp dung t thành phố Quảng Neji, tinh

QuingN gt

Chương 3: Giải pháp nhẫn hoàn hiện pháp luật và ning cao hiểu quả áp danghấp luật vé cập giấy chúng nhận quyền sử dung dit 6 đối vớ hộ gia dnb, cá nhân

10

NỘI DUNG

-CHVONG 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE GIÁY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở VA PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG

NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

11 Những van đề lý hận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat đồ

sia dink, cá nhân

iu cha đất ở và ý ughia cia giấy ching nhận quyều sĩ dng đắt đối với hộ gin nh, cá nhân

Để quân ly đất đai được hiệu quả, phân bé được quỹ dat cho các mục tiêu cụ thé, Luật Dat dai năm 1987 và Luật Bat dai năm 1993 bat đầu chia dat đai làm nhiễu loai khác nhau Theo Luật Bat đai năm 1987, căn cứ vào mục đích sử dung chủ yêu, đất đai được phân thanh 05 loại sau đây Đất nông nghiệp, đắt lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng va đất chưa sử dụng

ấn Luật Dat dai năm 1993, dat dai được chia ra làm 06 loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đắt khu dân cu nông thôn, đất đô thi, đất chua

so với Luật Dat đai năm 1987, Luật Dat đai năm 1903 đã

it Kim dân cve", trong đó bao gồm cả đất ở Tuy nhiên, cách thức phân chia này dựa theo nhiễu tiểu chí khác nhau, vừa căn cử vảo mục đích sử dung chủ yêu, vừa căn cử vao địa ban sử dung đất đã dẫn đến sự đan xen chẳng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bach vẻ mặt pháp lý gây, khó khăn cho công tác quản lý đất đai Để khắc phục những hạn chế này, cũng như tao điểu kiên thuận lợi cho người sử dung đất thực hiến các quyền của mình trong việc sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật

"

Đất đai năm 2013 đã chia đất dai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất

đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghỉ đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dung, trong đó đất ở chính thức có vi trí pháp lý độc lap so với các loại đất khác và thuộc nhóm đất phi nông nghiệp" Theo đỏ, đắt ở theo phân loại tai khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013 bao gồm: đất ở tai nông thôn, đất ở tại đô thị

Dưới góc đô pháp ly: ( Bat ở tai nông thôn hay còn được goi là đất & của hộ gia đỉnh, cá nhân tại nông thôn “gồm đất để xây đựng nhà ở, xây đựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thừa đắt thuộc kim dân cứ nông thin, phù hop với quy hoach sử dung đất, quy hoạch xdy dựng điểm dan cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyét", con (ii) Dat ở tại đô thi “gồm đắt để xây dung nhà ö, xây dựng các công trình phuc vụ đời sống vườn, ao trong cùng một thừa đất thuộc kim dân c1e đô thi, phù hop với quy hoạch sử dung đất quy hoạch xây chong đô thị đã được sử dụng dé xây dựng nha ở va xây dựng các công trinh phục vụ trực tiếp

ee ay din Đền 10 Tale Di âu na 2013, cin ct vio ume dich sử đựng đất dai đợc phần bi có

‘ad nar

"Nhôm đắt ningnghfp gm ci loi đt su: Dit trồng cây hing năm gồm it rằng hia vi đt trồng cây

"hùng hi khác, đất nồng cây lâu ôm dit ning săn ức trừng nhông hộ, ít ring dic đụng đắt môi

‘wing thấy tân, dit Yan an, đt nâng nghĩp khúc gồm đắt cỡ đựng al xây đụng nhà kê vì các binh Xhác nhạc và mm dich rồng gọt

"Nhôm dit phí nông nghiệp bao gồm các bạ đất smu diy: Dit gm dt 6 ti nồng thân, đất Sead oy

ady ag tr vở cơ gum, dt srg vie ngục dich quốc thông, ma nhữy đất ny ủng công tràn nựnghiệp

imi iy amg tm sé của tỔ đúc nnghiện dit dy ng cơ số vắnhóa số hội ytÍ giáo đc vì dio hồ,

chế đặc thể ao, hoa hoc vì cEngnght ngại gia vì công tần sự ngiệp khác, dit sin mie keh dan.

phiningnghlp gim đấm côngnguập, cam công nghiệp, im chế mắc đất thương mai, dich vụ, đất co

sổ ân mit phi nding ng; đt sr đăng ho hot động khoáng sn, dit sin uk vật ôu xây dụng, lim đồ

‘gins dit sử amg vào mmc dich công công gồm đất cao thông, hủy lợi đắt có đitíth lich sử - vẫn hỏa, darth

"Em thứng cũ, đt si: how công đồng, vui hi, gũi ví công công, đất công wind ning tợng dit công tah bo dh, vn thông ít chợ, ie i đất, ý cất thải vì đấ công inh cổng công thác, đắc

cự số tần gio, thagring dit Rơnnghi vag, nghi đa, add tng H ahd hết tổng dit sông, ngộ, kênh,

‘ich suối vi mặt nước duyên ding đấthìnông ngưệp Mác,

"Nhôm đất an sử đựng gồm cic lai đất dan ic nh nụ đến sử Ông,

Điều 163 Lait Đ đi mấm 2013,

` Điều 14, Tnật Đt đu 2013

nD

đời sống của hộ gia định ma còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch zây dựng điểm dân cư nông thôn d được cơ quan nha nước cỏ thẩm quyển xét duyệt déu được xác định là đất ở nông thôn va đất ở đô thị, Việc xác định cụ thể điện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quan lý và sử dung đất ở tai nông thôn cũng như đô thi hiện nay, đẳng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định điện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cũng một thửa đất thuộc khu dân cư.

‘Tw những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm đất ở như sau: “Đất ở

là loại đắt phi nông nghiệp dimg đỗ xdy dựng các công trình phục vụ đổi sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viên trong hộ gia đình bao gôm nhà ở

và các công trình liên quan, vườn, ao trong Rầmôn viên lâm đất được xác dah

là đắt theo ng inh ca pháp luật

Hồ vậy: đất lý aad sey nee nhỏ 6, ĐÁ Sing GRH Re YER eae sống và vườn, ao pin liền với nha ø: đã được công nhân ta Git &, Vi vậy, chúnge có

‘thd hiển đất ở có các đặc điểm như san: (1) Dat ở được sử dụng chính cho mục đích:

để ở (lá nơi con ngướ sinh ra, là không gian cư trú, được nuôi ding trưởng thành

à nơi để trở về su những hoạt động lao đồng); Q) Dit ở có thé được sử đụng kết hợp với các loại đất khác (vừa 6, vừa kinh doanh, vừa & vừa có thể kit hợp cho thuê, vừa 6 có thể it hop với thể chấp vay vả), đây là uu thé lớn nhất cũa đất ởđốt với hộ ga định, cá nhân G3) Bit ð là tài sản vừa meng giá tị vật chất (gi bị

én), vừa meng giá tinh thân đà tiểu biện của quê cha, đt tổ, là cối nguẫn của

dòng tốc, yê tổ im inh, ); (Dit & có xu hướng ngày căng khan hiểm do dân sốgly cảng ting đất có giới hạn vé diện tich (5) Là tà sin có giá tri quan trongtrong các loại tii sin đối với hỗ gia inh, cá nhân được Nhà nước công nhận bingcar sở pháp lý cao nhất là cấp gây chúng nhận QSDD, là mong muda, ngujên vợngcủa hộ ga đính, of nhin là công din Việt Nam

1

1.1.1.2 Ý nghĩa cia;

nhân

= GCNQSDD ở là dim bảo pháp lý để người sử đụng đất 6 yên tâm khai tháo, đầu

trên đất

chứng nhậu quyên sử dng đắt ở đỗivới hệ gia đủ, cá

6 manic tạ đất đủ nói chung và đấtð ni riêng thuộc sở hữ toàn din do Nhà nước

si điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, NSDĐ được sử dụng trên cơ sở đượcNhà nước giao đất cho thuê dit, công nhận quyên sỡ dạng đất Do đổ, hồ gia định

cá nhãn sf chỉ yên tim đầu tạ khai thác rên đất ä nêu Nhà nước cỏ cần cứ phép lýOring để bão hồ các quyển sở dụng dit ð cia mình thông qua việc cấp GCNQSDĐ

+GCNQSDĐ ở là chứng thư pháp ly xác định mốt quan hệ hợp pháp giữa nhà

"ước và hô gia dink, cả nhân cỡ ding đất & La cơ sở df Nhà nước bio vô quyền và

loi ich hợp pháp của hô ga dink, cá nhân trong qué tinh sở dụng đất như Nhàtước bảo về lôi có ranh chấp dit xây ra cing nh khi người khác xâm ha đếnquyền và lợi ích hop pháp của người nở dụng đất

+GCNQSDĐ ở là cơ sở để Nhà nước béi thường Khi thu hỏi đất GCNOSDĐ

là việc Nhà nước công nhân tinh hợp pháp của QSDĐ nên ki Nhà nước thủ hồi

đất sử dung vào mục dich quốc phòng, an ninh; phát tiễn kính tế - xã hội vì lọ ich

quốc ga, công công (lam thiệt hại đến quyén tài sin về OSDĐ ở của hộ gia inh, cá

nhân) h ga dink, cá nhân được xem xét bi thường hỗ tr, tử định a Đây công

à căn cứ đỗ Nhà nước phân biết diễn tich đất sử dung đất hợp pháp và bất hợp

pháp Nhờ đó mà khắc phục được tinh trang din bi không tha đáng cũng như dinbão quyển lợi chính ding cho người dân, giản thất hot ling phí cho ngân sichNhà nước

+GCNQSDĐ š là cơ sổ, đều kiên để người sỡ dụng đất được hướng diy đãcác quyền ma pháp luật ghi nhận, đặc bit là các quyén ning vé chuyển quyền stdạng đất Theo quy ảnh tạ khoản 1 Điễu 188 Luật dit đứ năm 2013, mot rong

những điều kiện quan trong để hỗ gia dinh, cá nhân đoợc thu hiện các giao dich chuyển nhương cho thuê, cho thuê lei, thie kế, ting cho, thé chấp quyển a dụng đất góp vẫn bằng quyển sử đụng dit là phãi có giấy chúng nhận

1

tặc điễm và vai trờ cña cắp giấy chứng nhận QSDB ở đỗi vớ

Hộ gia nh, cá nhâu

1.1.2.1 Khải niện, đặc điễm cấp giấy ching nhận quyều sĩ dung đắt ở đối với hệ

‘gia dink, cá nhu

XC từ đu Hiển pháp năm 1980 được ben hank, đất đủ nước ta thuộc sỡ hữu

toàn din do Nhà nước đi điện lam chủ sở hữu và thống nhất quản lý: Nhà nướcthục hiện quyển cũa chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch sử

dung đất cho phép chuyển mục đích sử dang dit va quy định thời hạn sở dụng đất,

quyết định giá dit, quyết ảnh chính sich diéu tết phin giá tí ting thêm từ dit

không phi do người sử đụng dit tao a; trao quyên sở đụng đất và thụ hỗi đất để sử

dang vào các mục dich quốc phòng, em nành, phục vụ lợi ich quốc ga, lol ich cổng

công và các dự án phát biển ảnh tỉ, xã hội theo quy dinh cia pháp luật Nha nước

không rợc tp sử dụng đất mà trao quyền sở đụng đất thông qua các hình thức giao

đất, cho thuê đất, cho phép nhân chuyển nhượng quyén sử dung đất từ người khác hoặc công nhận quyền sir dạng đất đốt với người sở dạng đất én dink, Nw vậy, các

hộ gi đính, cá nhân chỉ có quyễn sử đụng đất ở khi được Nhà nước trao quyển vàcho phép st dụng,

"Một trong các quyên cơ bản côn người sử dang dit nói chung hồ gia din, cánhân sử dụng đất ở nói riêng khi tham gia vào quan hệ pháp luật dit đi là quyển

được cấp giấy ching nhân quyển sử dụng đắt GCNOSD ở chính là cần cứ để xác nhân QSDĐ ở NSDP là hop pháp Đây có th coi la căn cứ pháp lý quan trong để

fe chủ: sir đàng đất bio vệ quyền và lợi ich hop pháp nêu bị xân phạm,

"Nhờ vậy, có thé thấy nêu như GCNOSDĐ @ là chứng thư pháp lý cấp cho NSDB để công nhận QSDĐ ở của họ là hop pháp thì cập CGNOSDĐ ở lại là mot hot động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đãi với QSDĐ & GCNOSDD 6 zẽ được cấp cho từng thửa đất sau khi cơ quan quản lý dit dei chuyên ngành đã tến

ảnh kê khu, ding ký dit đa, đều tra, đo đạc, khảo sit, lập bản đổ địa chính xácinh r8 nguẫn gốc, điện tích, chủ sử dang dit, mục đích sử đụng đất ranh gi, vĩ

trị hình thể thie đất theo trình tụ thủ tue nhất định để dim bão thie dit được

cap GCNQSDD ở đáp ủng các điều kiện pháp lý mà pháp luật đã quy định Do vậy,

cap GCNQSDĐ ở đời hỏi phải thực hiện thông qua nhiêu bước, nhiều quy định và

1

Yới sự tham gia cũa cé cơ quan có thẩm quyển chung (hệ thống Uỷ ban nhân dân

(UBND)), sĩ cơ quan có thẩm quyền chuyên môn (cơ quan từ nguyên và môi trường) ừ cơ quan cép tinh đến cấp huyện và cập xã

"Như vậy, cấp GCNOSDD ở đối với hồ gia đnh, cá nhân là hoạt đồng của Nhà

"ước rên cơ sở các quy inh của pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập,

sông nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các chủ thể sử dụng đất 6

11.12 Đặc giấy ching nhậu SDD ở

Hiện nay, trên thực tí tổn tạ khá nhiều loại giấy tờ khác nhau vi QSDB

lộ gia dh, cá nhân

Những loại gây tờ này có nguồn gốc và giá tri pháp lý khác nhao nên việc nhận,diện chúng có ý nghĩa rất quan trong, đặc bit là khi xác định quyén ci nhữngngười đang nắn gữ các loại gây tờ đó Trong mất số trường hợp việc nắm giữ mớt

sổ loi giấy tờ nhất Ảnh sẽ là điều kiện để nguời SDD được Nhà nước cổng shin

SDB hop pháp

Thứ nhất, GCNQSDD (giây có bie mau đỏ nên gọi là giấy đồ) cập theo Luật Dit đại nim 1987 và Luật Dit đu nấm 1993 do Tổng cục quản lý uống đất (nay là

Bộ TN&MT) cấp Tuy nhiên, giấy đã chỉ áp dang cấp cho QSDD

Thứ hơi, GƠN nhà & và quyin sử dụng dit ở (gây cổ bia màu hồng nhạt nên.gợi là giấy hồng) cấp theo Nghỉ định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 quy Ảnh vềquyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở 46 thị được cấp GCN quyên sở hữu nhà 6, QSDĐ ở

Mẫu gây này do Bộ Xây dụng phát hành Theo đó, đắt nồng nghiệp, lân nghiệp và đất 6 néng thôn vin tp tục sỡ dụng mẫu GCNOSDĐ (iy đồ)

Thứ ba, GCN quyền quản ý, quyền sir đụng nhà đất, trụ sỡ im việc thuộc sởhữu Nhà nước GCN này do Bộ Tả chính phát hành theo Quyết dinh 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và giấy có bìa mau tim nhạt nên got là giấy tin

Thứ he QCNOSDĐ (giây đồ) cập theo Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đại năm

2003 “Giấy chứng nhận quyên sử dạng đất được cấp cho nguời sở dang đất theo

một mẫu thống nhất tong cả nước đôi với moi loại đắt Trường hợp co ti sén gắn

liên với đất thì tải sân đồ được ghi nhận rên GƠNOSDĐ; chủ sỡ hữu ti sin phảiđăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy dinh côn pháp loật về đăng kỷ bất động sẵn"Nhờ vậy, GCNQSDĐ nay thống nhất cé ba loại GCN truờc đó nhưng chỉ công nhận.QSDB còn quyển sở hữu nhà ở chỉ ghỉ nhân t sin trên đất

16

Thứ năm, GCN quyền sở hữu nhà 6, quyền sở hữu công trình xây dụng (giấy,hing) do Bộ Xây dung phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005,

Thứ sáu, GCNOSDĐ và quyền sỡ hữu nhà ở (gây hồng) cấp theo Luật Nha

6 có hiệu lực từ 01/07/2006 GCN ghi nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà & đổi với

"trường hợp cập GCNOSDĐ, nhà cấp GCN quyền sở hữu nhà

Thứ bảy, GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sin khác gắn liên với đất

cấp theo Luật sữa đã, bỗ ming mét số didu của các luật iên quan din đu tơ xây,

dung cơ bên nêm 2009

Thứ tăm, GCN mới nhật, đang được sử dụng theo pháp luật hiện hành Giấy,

iy có tin gọi là “GCNQSDB, quyền sở hữu nhà ở và tài sin khác gin liên vớiđất Luật Đất đai năm 2013 đính ngiấa “GCNOSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tải

sân khác gin in với đt là chứng thơ pháp tý để Nhà nước xác nhân QSDĐ, quyển

sở hữu nhà ở và tai sẵn khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền.

sử dung nhà 6 và tải si khác gin liên với a”

GCN được cập cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tai sản gắn hiên,Với đất theo mét loại mẫu thông nhất rong cả nước (Khoin | Điễu 97 Luật Dit dainăm 2013), Mẫu GCN do Bộ TN&MT quy dink, phát hành và áp dung từ ngày10/12/2009 tếp tục được sở dụng có hiệu lực rong Luật Dit dai năm 2013 Khoản

3 Điều 34 Thông tw 23/2014/TT-BTNMT) Giấy này có máu hồng cánh sen Quá

trình sử dạng liên tue và thẳng nhất một mẫu GCN từnghy 10/12/2009 đã tạo thuận

oi trong hoạt động quản lý thông tin người SDB, giúp người SDD an tân vé gá tíhấp lý của loại giấy tờ xác nhân OSDĐ ma mình được cập trước ngày Luật Dit đai

2013 có hiệu lực

Tất cả chủ thể có QSDĐ không phân biệt có mục đích, hình thức SDD,quyền sở hữu nhà ð và tủ săn khác gắn liên với đất đều được cập chung mt loại

GCN do CONN có thim quyền cấp cho nguời có QSDĐ để xác nhân QSDĐ đó là

hợp pháp Giá bì ghỉ nhân tinh hợp pháp của QSDĐ thé hiện trong nguyên tắcngời SDB phi có GCN khi tham ga các giao dich và có quyin yêu câu CONN có

thim quyền xác nhân nhà 4, tả sẵn của mình vio nhà ở.

Qua ting giai đoạn quân lý Nha nước di đặt cn các giấy to với mục đích ghỉnhận QSDD hợp pháp cho người SDD Được cập GCN hợp pháp thé hiện việc tuân

1

thủ chính sách pháp luật cia người SDB Đồng thoi, mục đích quản lý đắt dai đãđược thông qua việc cấp các giây tờ hợp pháp Vì vậy, sẽ không hop lý nếu buộcgyi: SDD they đổi theo may giây tờ mới do Nhà nước ben hành,

'Ngoài ra, còn có các loại gấy tờ hợp lệ về QSDD Giấy tờ về QSDĐ khôngchỉ beo gém GCN và gây tờ có giá trị pháp lý tương đương GCN, thực tổ còn cógiấy tờ khác về QSDĐ goi là giầy tờ hợp lệ Tên gọi giấy tờ hợp lệ dùng để phân

biệt với giấy tờ có giá ti pháp lý tương đương GCN (giây tờ hợp pháp) và đã thể

hiện giá tri pháp Lý của các giấy tờ này, Trt qua các thời kỳ với các chế độ pháp lý

khác nhau, giấy tờ hop lệ có thé được xác lập từ giấy tờ về quyền được SDB, gây,

tờ Nhà nước giao dit, các giấy tờ lưu tr trong hổ sơ dia chính trước ngày15/10/1993, gây tờ giao dich, kết quả giải guyết tranh chấp

1.113 Vai tro cia cấp giấy ching nhận QSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhâm

Việc cấp GCNOSD đổi với cá nhân, hộ gia Ảnh sử dang đất là thé hiện mx

quen tim cia Đăng và Nhà nước đến người din thông qua việc họ được hưởngnhững quyển loi của người lim chi và quyển lợi đó luôn được Nhà nước bảo vệ

thông qua hệ thống phép luật của Nha nước

“Trong gia đoạn hiện nay, sơ quân lý của Nhà nước về dat là một hoạt đồngkhông thể thiểu vi đất ở là nhu câu vật chất thiết yêu trong đời sông con người Khi

in số không ngùng ting lên ma qu đất 6 lại bi thụ hep dẫn thi nhủ cầu về đất &của cá nhân, hộ gia dinh ngày cảng trở nên cấp thiết Do đó, việc cấp GCN quyền

sử dụng đất & cho cá nhân, hộ gia định cũng trở nân cấp thiết và là mốt trong nhữngnội dung của cổng tác Nhà nước về đất đai côn được dim báo thục hiện Đặc bit,

"hoạt động quấn lý quỹ đất ở trên pham vi cd nước chỉ đâm bão thục hiện tốt khi

"hoạt động cập GCNOSDĐ & cho cá nhân, hộ gia định được kiện toàn và tăng mite

46 x6 ring của các thông tin bằng việc làm tốt công tác đăng ký và cấp GCNQSDD

Co thể nói khung pháp lý về cấp GCN quyền sử dụng đất ở đã được xâydụng ngày cảng hoàn thiện, i đến điều chỉnh chi iết vã dân thảo gỡ các vướng mắc

để đáp ứng mục tiêu quân lý Nhà nước và đêm báo quyển, lợi ích hợp pháp của

"người có quyền sở dạng dat

Host động cấp GCNQSDD ở có vai tro hét sức quan trong đối với cả Nhà

"ước vànguời sr dụng dit.

1

YÊ phía Nhà nước, việc cấp GCNOSDĐ nói chung và cập GCNOSDD ở nóiring la một nội dang quan trong trong công tác quản lý Nhà nước về dit dai được

hi nhận trong Luật Dit dai nim 2013 Hoạt động cấp GCNQSDĐ ở không đơnthuần la thủ tue ban hành quyết dinh hành chinh xác nhận QSDD hợp pháp cho

"người có quyền sử dụng dit ma hoạt động cắp GCNOSDĐ & côn là quy tỉnh thốngnhất mang tính pháp lý ~ kỹ thuật Khi cập GCNQSDD 3, Nhà nước đã tập hop diy4thông tn tite đất Day là điề kiện dim bảo Nhà nước quả lý chit chế quỹ đấtdim bảo việc sử đụng qhỹ đất hiệu quả, tiét kiém; dim báo quyền, loi ich của người

sử dang đất và lập thôi phát hiện những si sốt trong quá tình quản lý đất đá Két

qué cấp GCN là tả liệu phục vu việc đánh gi tính hợp lý ode hệ thông chính sách

phip luật Đất đủ, hiệu quả trong công tác tuyên truyền, phỗ biển pháp luật và ý

thúc chip hành pháp luật của người din Nh vậy, qua host động cập GCNOSDD+ Nhà nước có cẩn cử pháp Lý thục hiền nhiễu nội dung quản ly Nha ước về đấtđai Diu in, dim bio nội dung đăng lợ dit đa, lập và quân lý hồ sơ dia chính, cấp

GCNQSDĐ ở Sao đó, có cơ sở để xây cing hệ thống thông tin đất dai; quân iy,

giểm sát việc thục hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

'Ngoài ra cấp GCNQSDD 6 sẽ tạo thuận lợi trong hoạt động thanh tre, kiểm,

ta giềm sát theo đối, đánh giá việc chấp hành quy dinh của pháp luật về Đất đại và

xử lý vi phạm pháp luật v đất dei, Không những thé, tiễn đồ cấp và mức độ hoànthành việc cấp GCNOSDĐ cho nguời SDD chứng tô kha năng cũa Nhà nước trong

Việc quân lý tài sân đất dai thuộc sỡ hữu của minh, giúp Nhà nước kiểm soát tin

ảnh đất dai một cách thuận tiên,

Đối với người SDD 6, đặc biệt là cá nhân, hộ gia dinh thi GCNOSDĐ &được xem là tải sẵn có giá tr, được sở hữu GCNOSDĐ ð hở thành nhủ cầu thiết

‘yeu Host động cắp GCNQSDD tạo nên căn cứ pháp lý để hộ gia định, cá nhân

cược Nha nước bão về quyền, lo ích hop pháp 6 các phương điện sau đây:

Thử nhất, Nhà nước đâm bão cấp GCNOSDĐ & cho cá nhân, hộ gia dinđang SDD ở khi đủ điều kiên theo quy đính của pháp luật Quyển được cấpGCNQSDD ð là quyền cơ bin của cá nhân, hộ gia định đang SDD ở được Luật Đấtđại ghi nhận GCNQSDĐ là cơ sở

hhop pháp, là tiễn để để họ có thể thực hiện các quyển ma pháp luật đã trao cho

é ho được Nha nước bảo hé quyền và lợi ich

1

"người si dụng đất, cụ thi và quan trong nhất là các quyền gao dich đổi với QSDĐ

Ngiấn là, Nhà nước dim bảo cấp GCN để cá nhận, hồ gia dinh dang SDD ở thục

hiện các quyền giao dich (chuyển nhương, cho thuê thé chấp, thừa kế ) Có

GCNOSDD 61a điều kiện bit bude khi cả nhân, hồ gia đính thục hiện các giao dich

chuyển nhương cho thuô, cho thuê lại ting cho, thể chấp, thửa kế quyền SDD ở thọ hiện các quyển giao dich chuyển nhường, cho thu, cho thuê Ie, ting cho, thé

chip, thừa kẻ quyển SDD GCN là điều lúện giao dịch vì gin với các giao dịch vềquyin SDB, GCN cùng cấp các thông tin về QSDĐ để các bên thực hiện giao dich,Các thông tin trong GCN di được Nhà nước thu thập có tinh chính xác và hợp phápnin các bin yên im thục hiện các giao dịch về QSDD

Thứ han, khí được cập GCNQSDĐ 6 thi cá nhân, hộ gia định được bihuống thiệt ha về đất khi Nhà nuớc thu hdi dit Bai với quyền được bổi thường

GCN là điều kiện để Nhà nước bổ thường thiệt hei về đất khi thụ hải đất Bai vi,

thu hii đất nh hung lớn đến quyên lợi của người SDB, Lâu Nhà nbwocs tha hồi

đắt thi người SDD phấ chip hành và din độn chim ait quyền SDD của mình.

Nhễn hé tra, ba dip phin nao lợi ich bị mất cho người SDD, Luật Dat dei năm,

2013 có quy định béi thường về dit ki người SDD đáp ứng đã các đều kiện được

bi thường trong đó điều kiên về mất giấy từ là nguời SDD có GCN hoặc đã đềukiện được cấp GON

Thứ ba, GCNOSDĐ ở là chúng cứ để cá nhân, hồ gia định đang SDD ở

chứng minh tinh hop pháp về quyển SDB cia minh Tuy trong gi quyết tranhchip, “GCNQSDD không đã gi b pháp lý ching minh người có tên trên giấy là

"ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp" nhưng đầy là chúng cử quan trong được toaáaxsm xét dua vào quá tình tổ tạng Những thông tin trên GON đợc đối chiêu với

hồ sơ thông tn lưu rỡ tei cơ quan Tải nguyên và Mỗi trường sẽ giúp xác dinh giátrì phép lý của GCN và người có QSDB Bên cạnh đó, GCN côn có giá ti chứng

“mảnh tính hợp pháp cia QSDĐ trong hoạt đồng công chứng, chứng thực các giaodich vệ QSDĐ

Thứ he,GCNOSDDD ở giúp xác định thời điểm xác lập QSDD Việc cấp

GCNQSDD cho cá nhin, hộ gia đính đang sử dụng đất ở có sự khác biệt với những

trường hop Nhà nước trao QSDĐ còn lại về thời điểm xác lập QSDD Trong hoạt

0

đồng giao dit, cho thuê đất thời đểm xác lập QSDĐ về mat pháp ly là khi quyết

inh giao dit, cho thuê đất có hiệu lực phép loật thời điển nay chính là lúc người

SDD được hưởng các quyển cia minh mà không bit buộc phải có GCN Khác với

hhost động giao đất, cho thuê đất thời diém xác lập QSDD khi Nhà nước công nhận QSDP là thời diém cơ quan có thim quyển ra quyết đính cấp GCN và lúc này

nguời SDD được huing các quyền, được Nhà nước bảo vệ quyén, loi ich hop phápcủa người SDD Như vậy, đôi với cá nhân, hộ gia dinh đang SDĐ thi GCN có giátrình quan trong là cơ sở để được xác nhân quyên si dụng đất là hop pháp

Thứ năm, khi cá nhân, hô ga đ nh sử đọng ở dave Nhà nước cấp

GCNOSDB, nó sẽ là sơ sở pháp lý để khi cá nhân, hồ gia dinh rỡ dung dit ở có

tranh châp QSDD sẽ được Tòa án nhân dân giải quyết

Nhờ viy, hoạt đông cấp GCNOSDĐ & cho cá nhân, hộ gia dinh dang SDDgiúp thục hiện hiệu qua hoạt động quin lý Nha Nước về đất dai đồng thời đáp ứngđược nữ cầu, nguyện vong của người đang SDB, giúp ho an tâm SDD một cách

hiểu quả Ngo ra cấp GCN còn la nin ting cơ sở pháp lý để người SDD thục

hiện các quyện và ngiĩn vụ ce mình

1

ở đốtvới hệ gia đình, cá nhân

"Những vẫn đỀ lý hận pháp hật về cấp giấy chứng nhận quyền sẽ đụng đất 1.2.1 Kháimiệm, đặc điẫm cha pháp nt vé cấp giấy ching nhận quyều sĩ dang

chính là các văn bản pháp uật của Nhà nước về quản lý và sỡ dụng đất đi

“Tháp luật về cắp GCNOSDĐ ở đối với hd gia nh cả nhân là tổng hop các cde quy phan pháp luật đẫu chỉnh các mỗi quan hệ phát sinh trong hoạt đông cắp

a

GCNQSDD ä Và những quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hộ phát sinh trongquê tinh cấp GCNOSDĐ 6 đổi với hộ gia dinh, cá nhân không chỉ gói hen trong

các vin bin pháp uật dit dai mà con được quy dinh cụ thé rong các vin bản pháp

uất hành chỉnh vã nhiễu vấn bản pháp luật khác như Hiền pháp, Bồ Luật Dân mạLuật Nhà ö, Luật Kinh doanh bit đồng sin

1.2.1.2 Đặc dim cña pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gin đình, cả nhân

Thứ nhất, pháp luật về cập GCNOSDĐ ở điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong qué trish cấp GCNQSDĐ ở giữa cơ quan nhà nước có thêm quyền và

NSDB hoặc giốa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp GCNOSDD ở,

Theo đó, kh hồ gia dinh, cá nhân có nhu cầu được cập GCNQSDĐ ở phi làm hỗ

sơ theo quy dinh của pháp luật Hỗ sơ cấp GCNOSDĐ & phải git cơ quan nhà nước

co thim quyên thẫn ba, xem xé và néu đáp ứng các điều kiện do pháp luất quy

đánh thì sẽ được cấp GCNQSDĐ ở,

Thứ hơi, pháp luật về câp GCNQSDD Z bao gốm các quy định về nội dung

GCNOSDD ở và các quy định về hình thức cấp GCNQSDD ở Cụ thể: các quy định

về nôi ding GCNQSDĐ ở bao gồm: nguyên tic, các trường hop được cấpGCNOSDD 6; điều kiện, thim quyền câp GCNQSDĐ ở, nghĩa vu tài chính khi cấpGCNOSDD ở vv ; các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNOSDĐ bao gầm quy

đánh vé thin quyền, tỉnh tụ thủ tue cập GCNOSDĐ (hổ sơ, mẫu đơn xin cấp

GCNOSDD 6, quy định về các bước thực hiện xét duyệt hé so, cấp GENQSDD

Thứ ba, pháp uit về cập giây chứng nhân quyén nữ dung dit ở bao gim các

quy pham pháp luật vừa meng tính pháp lý vừa meng tính kể thuật nghiệp vũ

- Tỉnh pháp lý thể hiện: các quy định về GCNQSD ở do cơ quan nhà nước

có thim quyển ban hành và mang tinh bit buộc chung được dim bảo bằng sứcmanh cưỡng chế của Nhà nước

- Tỉnh kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện: các quy pham dé cập din định mic,

phương pháp đo vẽ, lâp bản đổ địa chính, bản 46 giải tha, in ân mẫu GCNQSDD

và hướng din việc trích lục sơ thin đất rong GƠNOSDĐ ở v.v

Thứ hạ pháp luật và cập GCNOSDĐ ơ quy inh cụ thể về quyển và trích

nhiệm của Nhà nước vé cấp GCNQSDĐ Qua đó Nhà nước nắn được hiển trang sở

ung dit 6, hoàn thiện hộ thẳng cơ sỡ đỡ liệu, thông tin về đất đai, phan loại các

chủ thể sử dung đất, bao gồm người sử dụng đắt hợp pháp (được cấp GCNOSDĐ) -và người sử dung đất chưa hợp pháp (chưa được cấp GCNQSDB)

1.2.2 Nội dung điền chink của pháp nat vé cấp giấy chíng nhậu quyền sĩ dung đắt ở đãi với hệ gia đình, cá nhãn

'Về cơ bản nội pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia định, cá nhân bao gém các nhóm quy phạm cụ thể sau:

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật vẻ nội dung cấp GCNQSDĐ & đổi với hô gia đình, cá nhân Nhóm này bao gồm các quy pham vé nguyên tắc cấp GCNQSDĐ ở, đối tương được cấp GCNQSDĐ ở, điểu kiện cấp GCNQSDD ở, nghĩa vụ tải chính khi cập GCNQSDĐ ở, vv.

Thứ hai, nhóm các quy pham pháp luật vẻ hình thức cấp GCNQSDĐ & đối với hộ ga đình, cá nhân Nhóm nay bao gồm quy phạm về thẩm quyển cắp GCNQSDD ở; quy phạm vẻ các bước thẩm tra, xét đuyệt hổ sơ zin cấp GCNQDD 6; quy phạm vé trình tự, thủ tục cắp GCNQSDĐ ỡ

Thứ ba nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tổ cáo

và xử lý vi phạm pháp luật vẻ cắp GCNQSDĐ ở Nhóm nay bao gằm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tổ cáo, chủ thể có thẩm quyển giải quyết khiếu nại, tổ cao; trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, tổ cáo các quy định về hành vi vi phạm pháp luật vẻ cắp GCNQSDĐ ð, hình thức xử

Phap luật về cấp GCNOSDĐ là mét nh vục có vai trỏ quan trong trong hệ

thẳng pháp uất nước a và được thể hiện ở một số khía canh cơ bin sau diy.

Thứ nhất, pháp luật vé cấp GCNOSDĐ & cho hộ ga ảnh cá nhân to

23

khang pháp lý tật hy én dinh cho các cơ quan thục hiển chúc năng quản lý nhà

"ước về dit di làm việc theo pháp luật Thông qua đó, hiệu quả quin lý nhà nước

vi đất dai sẽ được ting cường, Qua các quy dink cụ thể của pháp luật người din

theo dõi, gián sấ các hành vĩ ứng xử ca cổng chúc nha nước, của CONN có thi

quyền trong việc thục thi pháp luật về câp GCNOSDĐ đổ lên én đầu tranh với các

hiện tương những nh them những tiêu cục hoặc hành vỉ ví phạm phápluật nhằm dim báo duy tỉ kỹ cương kỹ luật nhà nước và ting cường pháp chế xãhội chủ nga

Thứ hai, pháp luật về câp GCNQSDĐ ở cho hô ga dink, cá nhân gop phần phat tin thị trường quyền nữ dạng dit rong thị trường bất động sản Những quy

cảnh của phép luật về cấp GCNOSDD tạo khung pháp lý cho các quan hệ xã hộ về

đất de phát triển trong tật ty khuôn khổ, gấp phin quản lý hiệu quả thi trường bit đồng sin, kh thích sin xuất phát tiển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, gito dich vi quyền sử đụng đất từng bước được đi vào nễ nếp

Thứ bạ, pháp luật về cập GCNQSDD ở cho hộ gia dink, cá nhân gop phân

dn ảnh xã hội thúc đấy phát rida ảnh tổ - xã hội cũn đất nước, Sự điều chính của

hấp hot về cấp GCNOSDD sỡ bão dim lợ ich cho người nữ dụng dit, ngân nga,

tạo cơ sở đỂ giã quyết các tranh chip trong Tính vục dit đi, từ đó gop phần day trình tit ty an toàn xã hối ổn định chính ti Thông qua các quy định về cấp

GCNOSDD, người có quyền sử dung đất hợp pháp có thé yên tâm khai thác đất đai,

nhất huy vai tr cũa đất đi với bơ cách là nguồn lục đổ ph triễn đất nước.

TIỂU KET LUẬN CHƯƠNG 1

Các chính sich pháp luật về câp GCNQSDĐ ở đổi với hồ gia din cá nhân luôn thụ

Init được sơ quan tâm của Nha nước và toàn xã hội Qua nghiên cứu những vẫn để

ý luân cơ bin của pháp lut về cấp GCNOSDĐ, có thể thiy cép GCNOSDĐ ở đổi

với hộ gia đnh, cá nhân là một trong những hoạt đồng quan trong rong quản lý nhà

"ước về dit dei ma thông qua đô nhà nước có thé tác đồng một cách có hiệu qua din quan hệ đất đa Nhõng năm qua, Đăng và Nhà nước ta luôn nỗ lc tao ra mốt khang pháp lý ẫn định, đồng b6 và thống nhất cho cổng tác cấp GCNQSDĐ ở đổi

với h gia định, cá nhân Trong quả tình tến lồn con đường cổng nghiệp hỏa, hiện

dai hóa đất nước, việc nghiên cửu, tim hiểu thục tốn thi hành các quy định pháp

By

uất trong lĩnh vục này có ý nghĩa quan trong trong việc diy nhanh hiệu qua áp

dang pháp luật, hoàn thiện hơn nữa các chính sich pháp luật về quản lý dit di, bảo

đâm ny phát tiễn lạnh mạnh của thị truờng bất động sin

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG

NHAN QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở ĐÓI VỚI.

HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHO QUANG NGAI 2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất ở

đối với hộ gia đình, cá nhân.

2.1.1 Nguyên tắc cắp giấy chimg nhận quyên sử dung dat ở đôi với hộ gia đình, cá nhân

‘Theo quy định cũa Luật Dat đại hiện hành, việc cắp GCNOSDĐ 6 cũa hộ giađánh, cá nhân phãi tuân thủ các nguyên tắc sau day:

= GCNQSDĐ được cập theo tùng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sir

dung nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng mốt xã, phường, thị trên mà có yêu câuthi được cập một giấy chúng nhận chung cho các thửa đất đó Tuy nhiên, quy định

“GCNQSDD được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sở dạng đất đang sửdụng nhiêu thửa dit nông nghiệp tại cùng một xã, phường thi rên mã có yêu câuthi được cấp một GCN chúng cho các thửa đất đó” (Biéu 98) là chưa hợp lý, khôngphủ hợp với thực té trong cuộc sống và gây khó khăn cho cơ quan quan lý đất đại

BGi vi, trong phạm vi của một GCNQSDD không thể hiện hét sơ đồ tắt cã các thửa

đất nông nghiệp của mét người sử dụng đất đang sử dụng tại cùng một xã, phường,thí tran

= Thửa dit có nhiêu người chung quyên sử dụng đất thi GCN phải ghí day đỏ tên,

của những người có chung quyền sở đụng dit vã cập cho mỗi nguời một gây chứngnhân, trường hợp các chi sở dụng chủ sở hữu có yêu cầu thi cập ching một gây,chứng nhân và trao cho người đại điện Quy dinh này phin nào khắc phục tình trang

xây ra trong thục tế kh không thể xác định được những ai có quyén them ga vào

các giao dich về đất đai

- Người sir dung đất được nhận gly chứng nhận su lôi đã hoàn thành nghĩa vụ ti

chính theo quy nh của phip luật Trường hop người sử dụng dit không thuộc đá:tượng phi thục hiện ngiữa vụ ti chính hoặc được miễn, được ghi nơ nghĩa vụ tàichính và trường hợp thuê đất trả tiên thuê dit hàng năm thi được nhận gay chứng

nhân nguy sau khi cơ quan có thẫn quyển cập

~ Trưởng hợp quyén nữ dạng dit là ải sin chung của vợ và chẳng thi phấ ghỉ cã ho,

tên vo và ho, tên ching vào giấy chúng nhân, trừ trường hợp vợ và chẳng có théathuận gủ tên một người Troờng hợp quyén nữ dang đất là ti sin chung của vợ vàchẳng ma giấy ching nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chẳng thi được cấp

đổi sang giấy chúng nhân khác để ghỉ cả ho, tin vợ và ho, tên chống nếu có yêu cầu Quy định này đã thể hiện rõ quan điểm ci Đảng và Nhà nước ta về sự tình đẳng giới rong việc cấp gây chủng nhận quyển sỡ ding đắt Đây là quy ảnh hợp

lý nhằm bảo dim quyền và lợi ích hợp pháp cia cả người vợ và người chẳng đái

Với tải sân chung hạn chế được tinh trạng tranh chấp về quyển sở dụng dit là ti

sản ching

- Trường hop có ar chênh ch din tích giữa 26 liệu đo đạc thục tới sổ liêu ghi

trên gly tờ quy đạh tại Điều 100 của Luật đất dai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận

đã cấp mà rính giới tba đất dang nt dụng không thay đổi so với ranh gới đã cấp

nà ranh gi dit dang sở dạng không they đối so với ranh giới đất tử thời diém có

giấy tờ và quyên sỡ dung dit, không có ranh chấp với những người sở dụng đất

Tiên kẻ thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận din tích dit đoợc xác định theo số

liệu đo đạc thực ổ Người sở đụng dit không phãi nộp tiên sỡ đụng dit đối với phấndfn tich chênh lệch nhiễu hơn nễu có

“Trường hợp đo đạc li ma ranh giới tite đất có thay đổ so với ranh giới thốn

đất tử thời điẫn có giây tờ về quyén sử dạng dit và điện ích đất do đạc thực tẾ

nhiều hơn di tich ghi tin giấy tờ về quyén sử dụng đất thì phin din tích chônh,lich nhiễu hơn (nêu cô) được xem xét cấp giấy chúng nhận theo quy nh tạ Điều

99 của Luật đất đứ năm 2013

Nhờ viy, Điều 98 Luật Dit đ nim 2013 quy dinh vé nguyên tắc cấp gây”

chứng nhận quyền sử dung đất về cơ bản được kế thừa như quy định hiện hành tại

Luật Dat đại năm 2003 và Luật hóa mét số nội dung tại các Nghi đính Tuy nhiên,

+

shim dim bio các quy định pis hop với thục tốn, Luật Bit dxi nim 2013 đã sin

Gi, bd sung một số quy định vé nguyên tắc cập giấy chúng nhận

2 Điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy ching nhận quyều

sử dung đắt ở

* Did hiện chứng

Tiên thục thé gia dink, cá nhân là chỗ thé sử dung đất chi yêu & nước tahiện nay Vì viy, cấp GCNQSDĐ ở cho đổi tương này góp phần quan trong tổngcường hiệu quả quân lý nhà nước về dit dai Việc cập GCNOSDD ở đổi với hộ giainh, cá nhân nữ dụng đất được Luật đất đai năm 2013 quy định tạ Điều 100, Điễu

101 cụ thd nh sex

Thứ nhắt, hộ gia dink cá nhân đáng sử dong đất ở Gn dinh ma có mốt trong

các loại giấy tờ sao day thi được cập GCNQSDD ở:

1) Nhiing gy tờ về quyén được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 nim 1993 do

cơ quan có thim quyền cấp trong quá tình thục hiện chính sich dit dei của Nhà

"ước Việt Nem din chủ Công hòa, Chính phi cách meng lâm thời Công hòa miễnNem Viét Nam và Nhà nước Công hòa xã hội chỗ nghĩa Việt Nam

8) Giấy chứng shin quyển nữ dụng đất tan thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký mông đất Số dia chính trước ngày 15

dung trước ngày 15 thing 10 năm 1993;

4) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn iên với đất , giấy tờ mua nha thuộc sửhữu nhà nước heo quy định ca pháp hit,

©) Giấy tờ về quyên si dung dat do cơ quan có thẳm quyển thuộc chế độ cũ cấp cho

tờ quy định tai khoăn | Điều 100 Luật đắt dei 2013 ma trên gầy tờ đó ghỉ tôn người

khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sở dụng đất có chữ ký cũa các bin

liên quan, nhưng đến trước nghy Luật này có hiệu lục thí hành chưa thục hiện thể

tue chuyển quyền sử đụng đất theo quy định của pháp tuật và đất đỏ không có tranh: chấp thi được cập GCNQSDĐ, quyền sỡ hiếu nhà 6 và ti sin khác gin liên với đất

Và không phải nốp tiên sử dạng đất

Thứ ba, hộ ga định, cá nhân được sử dạng dit theo bản án hoặc quyết định:của Tòa én nhân din, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án vẫn bản côngnhận kết qué hòa gii thành công, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành é,

khiêu ng, tổ cáo về dit đại cũa cơ quan nhà nước có thẫm quyển đã được thi hành.

thi được cập GCNOSDĐ, quyén sở hữu nhà ở và tài sin khác gắn lên với dat;trường hợp chưa thục hiện ngiĩa vụ tả chính thi phi thực hiện theo quy Ảnh cũapháp hit

Thứ tr hô gia định, cả nhân đang sử dụng đất & được Nhà nước giao đất chothuê dit từ nghy 15 tháng 10 nim 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành màchưa được cấp GCNOSDB, quyén sở hồu nhà ở và ải sin khác gắn liền với đấttrường hợp chưa thực hiện nga vụ tài chính thì phi thục hiện theo pháp it"

Thứ năm, hỗ gia dinh cá nhân dang sir dạng đắt ở mà không có gidy tờ sĩ dung đất (Điều 101 Luật Đất đái năm 2013)

HO gia din, cá nhân đang sử dụng đất rước ngiy Luật này có hiệu lực thí

ảnh mà không có các giây tờ quy dinh tsi Điều 100 cia Luật này, có hộ khẩu

thing tr ti địa phương và rực tiép sin xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi rồngthủy sản, lâm mu tại vùng có đều kiện nh t

tê 8 hi đặ tiệt khó khẩn, nay được UBND cập sã nơi có đắt xác nhân Tà người đã

sử dung đất dn dink, không có ranh cấp thi được cấp GCNOSDD, quyền sở hữu,

ấ hội khó khán, vùng có điều kiện

nhà vi tà sin khác gin iễn với đất vi không phi nộp tin sử dạng đất

Hồ gia định, cá nhân dang sỡ đụng dit không có các giấy to quy ảnh te

Điều 100 của Luật này nhưng dit đã được sử dung én inh từ trước ngày D1 thing

07 năm 2004 và không và phạn pháp luật về đất da, nay được UBND cấp xã xácnhận là đt không có tranh chấp, phù hợp với quý hoạch sử dụng đất, quy hoạch chitiết xy dạng đồ thi, quy hoạch xây dụng điễn din cư nông thôn đã được cơ quán

3

nhà nước có thêm quyển phê đaysg đối với nơi di có quy hoạch thi được cấp

GCNQSDB, quyển sở hỡu nhà ở và tải sin khác gin lién với dat (Điều 101),

(Quy dinh trên cho thiy tiêu chỉ để được cập GCNOSD ở trong trường hợp

họ không có bit kỷ loại giấy tờ nào và cần sơ xúc nhận của UBND cập xã về thời

điểm sit dung dit, inh tring sử dụng dit đoợc coi la én dinh và không có tranh

chấp Trong đó

- VỀ hộ gia ảnh, cá nhân sử dung đất én ảnh Theo Điểu 21 Nghĩ dink sổ

43/2014/NĐ-CP ngày 1505/2015 của Chính phủ quy đ nh chí tết thi hành mốt sốdiéu của Luật đất dei mu đây got là N gh định 56 43/2014INĐ.CP), sử dang đất Šn

inh a việc sử dang đất liên tue vào mốt mục dich nhất định kỄ từ thôi điễm bất đâu

sử dạng đất vào mục dich đó đến thời diém cấp GCNOSDĐ Thi diém bắt đâu sử dang dit én dinh được xác định căn cứ vào thoi gian và nổi đang có iên quan din mục dich sử dang đất ghi rên mốt trong các giấy tờ như: biên li nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuê nha đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành.

chính trong việc sỡ dụng đất

- VẢ dit không ranh chấp: Điễu 101 Luật đất dxi 2013 giao trách nhiệm cho UBND

cấp xã xác nhận sỡ đụng “ổn dink không tranh chấp" la phủ hợp với thực bối cấp

xã là cập cơ sỡ, hiểu và nắm rõ nhất ngun gốc dit dei và những vẫn đã phát sin

liên quan din thôn dit xin cấp iy

Mit khác, một trong những điểm mới của Nghĩ dinh 43/2014/NĐ-CP là để

xác định những trường hợp hồ gia định, cá nhãn đang sở dung dit có nhà 3, côngtrình xây dmg khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 din trước ngày 01/07/2004,mắc di không có gây tờ vé quyển sỡ dung đất nhưng được xác định không có vĩpham pháp luật dit dai và nay được UBND cấp xã xác nhận không ranh chấp sửdung đất, phủ hop với quy hoach hoặc không ph hep với quy hoạch nhưng dit đã

sử dung tử trước thời điểm phê duyét quy hoạch hoặc sở dụng đất tử nơi chưa có quy hoạch, chưa có thông báo hoặc quyết định thu héi đất của cơ quan có thấm.

quyền đổi với trường hợp phãi thụ hỗ thi được công nhận quyén sử dụng đất TạiĐiễu 20 Nghĩ định 43/2014/NĐ-CP quy ảnh về cấp giấy chúng nhân cho hồ gađánh, cá nhân dang sử dung dit ma không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không

vi pham pháp luật về đất dai đã có những lit kê cụ thể về các trường hợp được

”

công nhận là đất ở

VỀ nguyên tắc, những trường hơp lần chiếm dit sẽ không được cấp GCN và

bi thụ hỗi đất Tuy nhiên, rong mét số trường hop khi đáp ứng điều kiện họ vẫn được cấp GCN Điều 22 Nghi ảnh 43/2014/NĐ-CP quy inh các trường hợp SDB

vi phan pháp luật đất dai gồm,

+ Sử dạng dit lin chiếm hành lang bảo vé an toàn công tình công công su khỉNhà nước đã công bổ, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lên, chiếm lòng đường lễ

đường vie hé sau khi Nha nước đã công bổ chỉ giới xây dmg hoặc lin, chiếm dit

sử dang cho mue dich xây dụng trụ sở cơ quan, công trình ar nghiệp, công tìnhcông công khác (Khoản 1 Điều 22)

+ Lên, chiêm đất đã được Nhà nước giao dit không thu tin sử dạng đất cho cácnông trường lâm trường quốc doanh, Ben quản fy ring, trung tân, trạm, trai, cổng

ty nông nghiệp, lâm nghiệp hoàn 2 Điều 22)

+ Lần, chiêm đất dura sử đụng hoặc tự ÿ chuyển mục dich sử dạng đất thuốc trường hợp phi xin phép theo quy đính của pháp uật về đất đai mà chun được cơ quan nhà ước có thấm quyển cho pháp (Khon 3 Điệu 22)

+ SDB do trai hoang khoản 4 Điều 22)

“Theo quy định, đo lún vé thời gian thục hiển hành vĩ vi pham pháp luật

lầu tên để cá nhân, hộ gia Ảnh

được xem xét cấp GCN Nhing trường hop lẫn, chiếm đất tự ý chuyển mục dich đất ani xây ra trước ngày 01/7/2014 là yêu cầu

SDD thuộc trường hợp phải xin phép từ ngày 01/7/2014 sẽ đương nhién khôngcược công nhận QSDB và buộc phải thu hội đất Trước diy, Luật Dit đai năm 2003

quy ảnh nhống trường hop lần, chiếm dit zẽ bị xở lý hành chính hoặc có thé truy cửu trách nhiệm hình sợ ủy theo tính chất mức độ vi pham của hành vi (Điều 140

Luật Dit đa 2003) Nhung đến Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép hop thức hóađất lin chiém trước ngày 15/10/1993 nêu không ranh chip và phù hợp với quy

hoach tạ thời diém cấp GCN (Khoin 5 Điều 14) Nghỉ định 120/2010/NĐ-CP tập

tue mỡ rồng phim vĩ hợp thức hóa đất lần chiếm khi cho phép cấp GCN đổi với dit

lân chiếm xây đụng nhà ở truởc ngày 01/7/2014 nếu phủ hop với quy hoạch khu.

dân cx và đủ đều kiện cấp GCNQSDĐ @ theo quy định của pháp luật (Khoén 4Điều 2) dén Luật Dit dai năm 2013, Nghi dinh 43/2014/NĐ-CP tấp tue cho pháp

Ey

hợp thúc hồn đất do lân chiếm din rước ngày 01/7014 Nhờ vô

có xu hoớng mỡ tông phạm vi cho phép hợp thức hóa các trưởng hợp sử dung dit

Nhà nước đang,

có nguén gốc do lẫn chiếm nhằm thực hiện hiệu quả công tác quản lý tao én dinh trong quá tình nữ dụng đất Ngoài ra, cá nhân, hồ ga đính dang nở đụng đất còn

phii đáp ứng thêm các điều kiện khác như phủ hop quy hoạch, kế hoạch SDD khi

Nhà nước đều chỉnh quy hoạch, ké hoạch SDD; dit được sử đụng dn nh và không

có ranh chấp

- Thường hop cá nhân hộ gia dinh sử hong đất đã được giao không ding thin

Điễu 23 Nghĩ định 43/2014/NĐ-CP quy đính các điều kiên cấp GCN cho cá

nhân, hộ gia dinh đã được gao dit không ding thêm quyền Cá nhân, hộ gia din

trong trường hop nay được cấp GCN đổi với dit được giao trước ngày 01/7/2014Các trơờng hợp xây ra từ ngày 01/7/2014 sẽ không được cấp GCN đồng thời Nhà

"ước tiến hành thu hé đất Cá nhân, hộ gia dinh dang sử dung đất được cập GCN khi đáp ứng các điều kiện: Dat được sỡ dụng én dinh trước nghy 01/7/2014, đất

không có tranh chip và phủ hợp với quy hoach:

* ĐI hiện ring: Ngoài những đề kiện chung được quy định tạ Điều 100,Điều 101 Luật Đất đủ 2013 thi còn phit him ý nhông điều kiện riêng khi cấpGCNQSDD ở, như sau:

Thứ nhất đầu liên về hạn mức đắt cho hỗ gia Ảnh; cả nhân: Han múc đất &

là điện tín tối đa cho hô gia đnh, cá nhân sử đụng dit được hướng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy dink Mỗi địa phương sẽ có quy định ring về Hạn mức geo đất ö, hạn mức công nhân đất 6, din tính dit ở tối thiểu được tích thin trên cơ sở quỹ đất ở của mỗi dia phương Việc quy dinh hen mức để cập

GCNOSDD ở sẽ tránh hiện trong giao đất một cách tùy tiên với diện tích lớn, nhằm

đám bảo cho các hộ gia Ảnh, cá nhân có dit đỗ 3, tránh tin trang tích tụ tập trang đất det quá lớn với mục dich đều cơ dit dẫn tôi nr phân hoa giả cấp ở khu vục đô

thi, nông thôn

Thứ hai, xác Ảnh điện tích đắt đổi với tường hợp cô vườn ao

Theo quy dinh tai Điều 103 Luật dit đủ 2013 và Điều 24 Ngủ ảnh43/2014/NĐ-CB, dit vườn, ao của hồ ga định, cá nhân được xác định là dit ð phấi

31

trong cùng mét thửa dit đang có nhà

Tuy nhiên, quy định về điều kiện cấp giấy ching nhân quyền sử đụng dit

theo pháp luật hiện hành vẫn con mét vài vướng mắc Cu thé

Hiên nay, với dến biến nhà, dit phúc tạp do tốc đô đồ thị hóa nhanh, nha

cầu đất 6, nhà ở cia người din không nging ting cao, vẫn còn nhiều trường hop

không đã điu lúên cấp GCN mặc đủ ngời dân đã sử dụng én Ảnh (tin dia bin

thành phd Hỗ Chi Minh, những trường hợp nhà, đất chuyển nhường bằng giấy tay

496, với 33,971 trường hợp, nhà dit lân chiêm khôngseu ngiy 1/7/2004 chiếm

phủ hợp với quy hoạch chiếm 16,1% (19,966 trường hợp); nhà, đắt chuyển mục

ich st dung trấi phép không phù hợp với quy hoạch chiêm 11,5% (14214 trường,

hợp); giao đất trái thẩm quyên chiếm 0,6% (786 trường hop); ví phem pháp luật dit

ei, háp luật xây dung tại các dự án phát triển nhà ỡ chiếm 6,3% (7.859 trường hợp); các trường hợp khá chiếm 38% (47 058 trường hop) G7) Có thể thấy quy

đánh về điều kiện cấp GCNOSDĐ đường như còn chưa phủ hợp với thực té sử dụngđất

3.1.3 Nghia vụ tài chánh đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng hận quyên sứ dung đất ở

đó, tùy vào từng trường hợp ma tiên sử dung đất phải nộp là khác nhau,

- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất Hồ gia đính, cá nhân dang sở dụng đất lam

“hà 6, đắt phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dai trước ngày,01/07/0014 khi được cấp GCNOSDĐ thuộc đổ tượng phối nộp tién sử dụng đất vàphil thục hiện ng†ấa vụ tai chính theo quy định tại Điệu 6, Điều 7, Điều 8, và Điều

9 Nghi định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cña Chính phủ về thụ tiên sử dụngđất

- Căn cứ tính tiền sử dụng đắt Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định

can cứ tinh thu tiên sử đụng đất là diễn tích đắt, mục dich sử dung đất và giá đất

2

tinh thu tên sử dung đất Giá đất theo Bing giá dit do UEND tinh, thánh phổ trụcthuộc Trung ương quy Ảnh.

- Các trường hợp niễn thu tin sở đụng dit: Mifn tên rỡ dụng đất trong hen

suc giao đất ở khi câp GCN lin đầu đối với đất do chuyển mục dich rỡ đụng từ đất không phố là dit ở sang dit ở do tách hộ đổi với hộ đồng bảo dân tộc thiểu số, hộ

"nghèo tei các xác đặc biệt khó khăn ving đồng bio din tộc va mién nữi theo Danh

sive các xã đặc biệt khó khẩn do Thủ tướng Chính phủ quy Ảnh

~ Các trường hợp giảm tién sử dụng đất

+ Giảm, 5096 tin sử đụng dit trong hạn mức dit ở đốt với hộ ga dinh là

đồng bio din tộc thiểu sổ hộ nghéo tại các địa bản không thuộc pham vĩ quy định

tei Khoản 2 Điều 11 Nghi dinh 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có

thim quyén quyết định công nhân (cấp GCN) quyền sử dung đất lân đều đổi với đắt dang sử dung hoặc khi được chuyển mục ich sử dạng từ đất không phi là đất & sang đất ở

+ Gili tin sỡ dụng đất đốt với đất ở trong hạn múc giao dit ở đốt với người

có công với cách mang mà thude diễn được giảm tin sử dụng đất theo quy định củahấp luật cia người có công

Thứ lai, quy định về phí ân chính

Hiên nay, theo Thông tr số 02/2014/TT-BTC ban hành ngày 02/01/0014

hướng dẫn về phi và lê phí thuộc thim quyển quyết định của Hồi đồng nhân dân

tinh, thành phổ trục thuộc TW thi việc thu lệ phi địa chính được thục hiện nhờ sex

Tùy từng điều kiện cụ thể cise từng địa bản và chính sich phát triển kinh té-x@ hội

của dia phương ma quy định nuức thu cho phù hợp, dizn bão nguyên tắc

- Mức tha tối đa áp dụng đổi với hô gia din, cá nhân tei các quân thuốc thành phổ

trục thuộc Trang wong, phường nổi thành thuốc thành phổ hoặc thị xã true thuộctinh, như sau

+ Cập GON quyền sử đụng dit, quyển sỡ hồu nhà ở và tà săn gin lin với đấtkhông qué 100.000 đẳng/ giấy cập đổi với cấp mới, tối đa không quá 50000

đồngTần cập adi bá cấp lạ GCN do hit chỗ xác nh, cấp đổi xác nhận bổ mg vào GCN Trường họp GCN cấp cho hộ ga đình, cá nhân chỉ có

i với cấp lại

quyền sử dụng đất (không có nha và tài sin khác gắn liền với đáo thi áp dụng mức

3

‘thu tối đa không quá 25 000 đồng/giây cập mới, téi đe không quá 20.000 đồng/ lần

cấp đối vớ cấp lai GCN do hit ch xác nhận, cấp đỗ, xác nhân bỗ mang vào GCN -+ Chứng nhận đăng ký biển động về dit dat: Không quá 28 000 đẳng ản.

+ Trích lục bản dé địa chính vấn bản số liêu hé sơ địa chính: Không quá15/000đỏngTân

- Mức tụ áp dang đãi với hd gia dink cá nhân tại các khm vục khác: Tối đ không

quá 50% mức hủ áp dụng đổi với hộ gia Ảnh, c nhân t các quân thuộc thành phổtrục thuộc Trung tương, phường nội thành trực thuộc thành phd hoặc thị xã trụcthuộc tin,

- Các trường hợp miễn nộp lệ phí đa chính bao gm

+ Min nộp lệ phí cập GON đổi với tường hợp đã được cập GCNOSDD trước ngiy

Nghị dinh số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cia Chính phố quy định việc cấpGCNQSDB, quyền sở hữu nhà ở và tài sin khác gin liễn với đất có hiệu lực thi

hành (ngày 10/12/2009) mà có nhủ cầu cấp đối giấy chúng nhận

+ Miẫn lệ phí cấp GCN đổ với hộ gia dink, cá nhân ở nôngthôn Trường hợp hô

gis đính, cá nhân tei các quân thuộc thành phố trực thuc Trung ương và cấcphường nổi thành thuôc thành hả, thị xã te thuộc tĩnh được cấp GCN ở nônghên th không được miễn lệ phi cấp GON

Thứ ba, quy định về lệ phi trước bạ

- Giá trị đất tính 1 phí trước bạ đãi với đất & được xác định theo Điễu 7 Nghĩ din

số 10/2023/NĐ-CP nhự say

Giá một mét vuông đất (đồngÍm)) tại Bang giá

x đấtdo Ủyben nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc

“Trung wong ban hành

Gia i dit tinh phi _ DiÊntích at chive phí

trước ba (đồng) trước bạ (a)

Trong đó

+ Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diễn tích thửa đất thuộc quyền quản

lý, sử dụng hop pháp của tổ chúc, hộ ga đính, cả nhân do Văn phòng đồng ký

”

quyền sử đụng đắt xác định và cùng cập cho cơ guan thu theo "Phiêu chuyển thông

tin đŠ xác Ảnh nghĩa va tải chính vé đất đa"

+ Giá mốt met vuông dit tại Bing gá đất do Ủy ban nhân dân nh, thành phố trục thuộc Tring ương (smu diy gọi là Ủy ban nhân dân cấp tink) ban hành theo quy inh của pháp uất về đất đa tạ thời đểm kê khá lệ phí trước bạ

= Trường hợp giá dit tei hợp đồng chuyển quyén sở dụng đất cao hơn giá do Ủy ben

nhân din cập tỉnh ban bảnh thi giá tính lệ phi trước bạ đối với đất là giá ti hop

đồng chuyển quyén sử dụng đắt Trường hop giá đất ti hop đồng chuyển quyền sĩ

dạng đất thấp hon giá do Ủy ban nhân din cập tĩnh ban hành thi giá tinh lệ phi

trước ba đối với dit là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ben hành theo quy định cia php luật v đất đi tạ thời điển kê khm lệ phí trước bạ

- Trường hop người sở dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhân quyển sử dụng dit

nà không phải nộp lệ phi uve ba, sau đó được cơ quan có thẫm quyền cho pháp chuyển mục dich sở dụng đất sang mục dich sử dụng dit mới thuộc diện phãt nộp lễ phi rước bạ th giá tính lệ phí trước bạ la giá đất theo mục đích nữ dụng đất mới ts Đăng giá dit do Ủy ban nhân din cấp tinh ben hành theo quy dinh của pháp luật về

đắt đi tạ thời điểm tính lễ phí rước bạ

Thứ tr, các khoản phí đivới đất đai

Ngoài các khoản lẽ phí trước bạ và lễ phí dia chính, theo Điểm i Khoản Ì Điễu 5 Thông tự số 85/ 2019/TT-BTC ngày 29/11/2019, người nữ dung đất thục hiện các thổ tục cấp GCNQSDĐ còn phố chu một sổ khoản phí khác như phí thêm

inh cập quyén sử dụng dit, phi do đạc, lập bản đã din chính, phí kha thác và sửdung t liệu đất de

- Phi thim định cấp quyển sử dụng đất Tùy thuộc vào din tính dit cấp giấy tinh

chit phúc tạp của ting losi hd sơ cấp GCN, thư cấp mới, cấp lạ; việc sử dụng dit

‘vio mục dich khác nhao và các điều kiện cụ thé của dia phương áp dung mức thà

khác nhau cho phù hơp, báo dim nguyên tắc mức thụ đổi với đất sỡ dụng âm nhà ðthấp hơn dit si đụng vio mục đích sin xuất Linh doanh, mie th cao nhất khôngquá 5.000 000 đồng hổ sơ

- Phí do đạc, lập bin đổ địa chínhr Cần cứ vào các bước cổng vide, yêu cầu công tác

3