kinh tế đô thị và bất động sản

Nâng cao vai trò đô thị trong việc phát triển kinh tế xã hội Đô thị hoá là quá trình song song với sự phát triển công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, dân số và sức lao động p

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP THI KẾT THÚC HỌC PHẦN Học phần: Kinh tế đô thị & BĐS, mã GEO 1236

I NỘI DUNG ÔN TẬP PHẦN 1: KINH TẾ ĐÔ THỊ

1 Khái niệm đô thị hóa và các loại hình đô thị hóa

 Khái niệm đô thị hoá:

Đô thị hóa là quá trình đa diện về dân cư, KT – XH, môi trường Trong đó đảm bảo

các yếu tố:

1 Gia tăng tỷ trọng dân số đô thị;

2 Phát triển mạng lưới đô thị, đặc biệt các đô thị lớn;

3 Phổ biến lối sống đô thị;

4 Nâng cao vai trò đô thị trong việc phát triển kinh tế xã hội

Đô thị hoá là quá trình song song với sự phát triển công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động kinh tế phi nông nghiệp không ngừng tiến hành tụ hội trên không gian mà dần dần chuyển hoá thành yếu tố kinh tế của đô thị

 Các loại hình đô thị hoá:

Tiêu chuẩn cơ bản nhất để phân biệt loại hình đô thị hoá là sự biến đổi bố cục không gian của quan hệ thành thị nông thôn và phương thức tập trung dân số, hoạt động kinh tế phi nông nghiệp Căn cứ vào 2 chỉ tiêu trên, đô thị hoá có 2 loại hình

cơ bản:

 Đô thị hoá loại hình tập trung:

 Là quá trình dân số nông thôn và hoạt động kinh tế PNN tụ hội lên đô thị,

từ khu vực nông thôn di chuyển vào khu vực đô thị

 Loại hình đô thị hoá này thịnh hành ở giai đoạn đầu của thời kỳ công nghiệp hoá, trong quá trình thống kê nó biểu hiện thành sự phát triển của hệ thống đô thị nhỏ, sự nâng cao tỷ trọng dân số đô thị trong tổng dân số và sự gia tăng mật độ dân cư đô thị

 Đô thị hoá loại hình phân tán

 Là sự phát triển nhanh chóng của khu vực ngoại ô và khu vực phi đô thị xung quanh đô thị lớn

 Sự phồn vinh của các khu vực này là do có sự vươn ra của kết cấu giao thông đối ngoại đô thị, sự mở rộng ra bên ngoài đô thị công nghiệp, nhà ở hoặc các đơn vị văn hoá, giáo dục, y tế Vì vậy nhân tố cơ bản của đô thị hoá loại hình phân tán là sự khuếch tán công năng của đô thị ra bên ngoài

2 Khái quát cơ chế tăng trưởng kinh tế đô thị theo hai mô hình: mô hình định hướng - nhu cầu và mô hình cơ sở cung cấp.

 Mô hình định hướng – nhu cầu:

 Thị trường bên ngoài đô thị quyết định nhu cầu sản phầm Vì vậy mà ảnh hưởng đến hệ thống xây dựng phát triển các ngành kinh tế đô thị

 Tốc độ và tính chất tăng trưởng kinh tế đô thị, sẽ quyết định bởi tính chất và quy mô của kinh tế xuất khẩu của đô thị

 Xuất khẩu sản phẩm của đô thị mang lại thu nhập tương đối lớn, 1 bộ phận của thu nhập này được tích trữ lại, 1 bộ phận hình thành thuế của chính phủ, 1 bộ phận lớn tiêu dùng trong ngành dịch vụ nội địa hoặc ngành phi cơ

sở, từ đó dẫn đến tăng thu nhập và việc làm của các ngành này

 Mô hình cơ sở cung cấp:

 Khi tăng trưởng kinh tế của 1 đô thị bị sự uy hiếp của khánh kiệt tài nguyên, thì tăng trưởng kinh tế đô thị quyết định bởi năng lực của các yếu

tố sản xuất ( tỷ lệ tăng trưởng dân số, trình độ đầu tư, và trình độ tiến bộ của công nghệ trong nội bộ đô thị)

 Thị trường ngoài khu vực đô thị chỉ là điều kiện định hướng của sự pt các ngành kinh tế đô thị, nhưng không phải là điều kiện cơ bản của sự pt kinh tế

đô thị, nó không đủ điều kiện thu hút vốn đầu tư, sức lao động và tài nguyên bên ngoài đô thị

 Gồm 3 nd:

 Cơ sở vật chất kỹ thuật của các ngành kinh tế đô thị

 Trình độ tụ hội đầu tư của đô thị

 Môi trường đầu tư của đô thị

Trong quá trình tăng trưởng kinh tế đô thị, 2 loại lý luận “ định hướng nhu cầu” và “ cơ sở cung cấp” bổ sung lẫn nhau Sự tăng trưởng kinh tế của đô thị quyết định bởi sự tác động qua lại giữa cung cấp và nhu cầu, tức là nói nhu cầu thị trường tạo ra động lực tối nguyên thuỷ của tăng trưởng kinh tế, còn nhân tố cung cấp thì quyết định tốc độ và thời gian tăng trưởng kinh tế

3 Khái niệm về mô hình tăng trưởng kinh tế đô thị và các giai đoạn tăng trưởng kinh tế đô thị.

 KN Mô hình tăng trưởng kinh tế đô thị:

 Là cách thức diễn đạt quan điểm cơ bản nhất của sự tăng trưởng kinh tế thông qua biến số kinh tế và mối quan hệ giữa chúng Phương thức mô tả những đặc trưng cơ bản về sự vận động của nền kinh tế trong mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố chủ yếu trong quá trình tăng trưởng

 Sự tăng trưởng kinh tế đô thị được quyết định bởi nhiều yếu tố Vốn là yếu

tố cơ bản song không phải tất cả Hàm sản xuất biểu thị sản lượng tối đa có thể được sản xuất ra khi sử dụng những lượng đầu vào nhất định trong trình

độ công nghệ hiện có Theo hàm sau:

Y (sản lượng) = f (vốn, số lượng lao động, tài nguyên thiên nhiên, kỹ thuật

công nghệ).

 Các giai đoạn tăng trưởng kinh tế đô thị: ( Gồm 5 giai đoạn)

1 Xã hội truyền thống

▪ Đặc trưng cơ bản là sản xuất nông nghiệp giữ vai trò chủ đạo trong hoạt động kinh tế

▪ Năng suất lao động xã hội thấp, sản xuất nông nghiệp theo hướng tự cấp – tự túc, sản xuất hàng hóa chưa phát triển

2 Chuẩn bị cất cánh: bắt đầu xuất hiện những điều kiện cần thiết để cất cánh

▪ Bắt đầu áp dụng tri thức kỹ thuật – công nghệ vào sản xuất, sự mở rộng và cải tiến giáo dục theo yêu cầu của sự phát triển kinh tế

▪ Gia tăng hoạt động tổ chức tài chính – ngân hàng, phát triển giao thông

vận tải, thông tin liên lạc,

▪ Năng suất lao động xã hội vẫn còn thấp, phương thức sản xuất xã hội truyền thống

cùng tồn tại song song với các hoạt động kinh tế hiện đại đang phát triển tăng tiến

3 Cất cánh: là giai đoạn trung tâm trong quá trình tăng trưởng kinh tế

▪ Đô thị phát triển gắn quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa

▪ Các lực cản xã hội truyền thống và các thế lực chống đối với sự phát triển kinh tế

đã bị đẩy lùi, phương thức sản xuất hiện đại, lực lượng sản xuất tạo ra sự tiến bộ từng bước lớn mạnh

4 Trưởng thành

▪ Hình thành và phát triển nhiều ngành công nghiệp mới, hiện đại, ứng dụng công nghệ cao

▪ Nông nghiệp được cơ giới hóa, tự động hóa và áp dụng công nghệ mới → Năng suất lao động cao

▪ Hoạt động xuất nhập khẩu tăng lên với nhịp độ mạnh

5 Mức tiêu dùng cao:

▪ Phát triển kinh tế bậc cao nhất, trình độ chín muồi

▪ Về mặt kinh tế diễn ra 2 xu thế cơ bản:

 Thu nhập bình quân đầu người được nâng cao tới mực có nhu cầu tiêu dùng vượt quá nhu cầu cơ bản về ăn, mặc, ở;

 Cơ cấu lao động thay đổi theo hướng tăng tỷ lệ dân số đô thị và tăng tỷ lệ lao động trình độ chuyên môn và tay nghề cao

4 Phân loại cơ cấu các ngành kinh tế đô thị.

 Cơ cấu các ngành kinh tế đô thị là tỷ lệ về lượng giữa các ngành kinh tế và hình thức kết hợp qua lại xác định giữa chúng Cơ cấu các ngành kinh tế đô thị là nhân tố bên trong quyết định công năng kinh tế và tính chất của đô thị, đồng thời chuyển dịch cơ cấu các ngành kinh tế đô thị là một nguyên nhân quan trọng của tăng trưởng kinh tế đô thị

 Phân loại: là căn cứ theo những nguyên tắc nhất định để tiến hành phân giải

và tổ hợp các ngành kinh tế đô thị, qua đó xác định tỷ lệ về lượng và hình thức kết hợp qua lại giữa chúng

 Chủ yếu được phân loại theo 3 phương pháp:

 Phân theo 3 khu vực kinh tế cơ bản:

 Nông nghiệp ( trồng trọt, chăn nuôi, ngư nghiệp, lâm nghiệp)

 Công nghiệp ( Các ngành khai khoáng, chế tạo, xây dựng)

 Dịch vụ ( Thương nghiệp, dịch vụ, tiền tệ, bảo hiểm, giao thông vận tải, bưu điện viễn thông, khoa học, giáo dục, văn hoá, y tế, hành chính nhà nước, quốc phòng)

 Đặc điểm: Có thể khái quát đc toàn bộ hoạt động kinh tế trong quá trình vận động, pt kinh tế đô thị, nhờ đó có thể phản ánh tương đối toàn diện vị trí kinh tế của các ngành kinh tế đô thị và mối quan hệ qua lại giữa chúng

 Phân theo loại hình thâm canh các yếu tố sản xuất trong các ngành kinh tế

 Loại hình thâm canh sức lao động

 Loại hình thâm canh vốn

 Loại hình thâm canh chất xám

 Đặc điểm: Phương pháp này có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế đô thị, đặc biệt đối với sự tăng trưởng kinh tế đô thị Giá trị gia tăng của 3 loại ngành sx đó khác nhau, loại hình thâm canh vốn cao hơn loại hình thâm canh sức lao động, loại hình thâm canh chất xám cao hơn loại hình thâm canh vốn

 Phân loại theo các ngành kinh tế xuất khẩu và các ngành kinh tế nội địa

 Các ngành kinh tế xuất khẩu ( ngành kinh tế cơ sở)

 Các ngành kinh tế nội địa ( ngành kinh tế phi cơ sở)

 Đặc điểm: Các ngành kinh tế xuất khẩu và nội địa là 2 bộ phận có quan hệ mật thiết với nhau và chế ước lẫn nhau trong quá trình phát triển kinh tế đô thị: Các ngành kinh tế xuất khẩu là động lực của sự tồn tại và pt các ngành kinh tế nội địa; các ngành kinh tế nội địa là điều kiện tồn tại và pt các ngành kinh tế xuất khẩu

5 Khái niệm về kết cấu hạ tầng đô thị và đặc điểm của kết cấu hạ tầng đô thị?

Vì sao nói kết cấu hạ tầng đô thị phải được xây dựng đồng bộ và đi trước một bước?

 KN kết cấu hạ tầng đô thị:

 Kết cấu ha tầng đô thị là những tài sản vật chất và các hoạt động hạ tầng có liên quan dùng để phục vụ các nhu cầu kinh tế - xã hội của cộng đồng dân

cư đô thị

 Kết cấu hạ tầng đô thị thường được dùng đồng nhất " cơ sở hạ tầng" hoặc "

hạ tầng đô thị " Khái niệm " cơ sở hạ tầng" để chỉ các công trình có ý nghĩa nền móng của đô thị như đường sá, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước, dịch

vụ xã hội của đô thị

 " Kết cấu hạ tầng" thể hiện trên 4 bình diện:

 Tiện ích công cộng: năng lượng, viễn thông, cấp thoát nước, bảo vệ môi trường

 Công trình công cộng: Quảng trường, công viên, không gian xanh,

 Giao thông: các trục và tuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ

 Hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện

 Cơ sở hạ tầng chia làm 2 nhóm:

 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gồm: các công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử

lý chất thải và các công trình khác

 Hệ thống hạ tầng xã hội, gồm: các công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên, mặt nước và các công trình khác

 Đặc điểm của kết cấu hạ tầng đô thị

 Tính đồng nhất của phát triển

 Hệ thống độc lập có quy hoạch thống nhất, đầu tư thống nhất và xây dựng thống nhất

 Thống nhất hệ thống trên mặt đất, dưới mặt đất, trên không

 Kết cấu hạ tầng khớp với dân số đô thị, sản xuất đô thị, xây dựng nhà ở đô thị, phương thức bố cục đô thị

 Tính đi trước của xây dựng

 Thời gian: Do xây dựng KCHT có đặc điểm đa dạng, quy mô lớn và chu kỳ thi công dài cho nên cần đảm bảo tính đồng thời của sự hình thành KCHT với kết cấu công năng

 Khối lượng: Đảm bảo lượng đi trước của KCHT thích hợp

 Tính đồng bộ của vận hành

 Đa chức năng: Cấp nước >< thoát nước; mở rộng giao thông >< giảm thiểu

ô nhiễm và tiếng ồn

 Liên kết: Đường ống dẫn nước với khí đốt, đường dây điện với bưu chính viễn thông

 Vận hành ăn khớp: đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, đường hàng không

 Tính tổng hợp của phục vụ

 Phục vụ chung cho toàn xã hội, không phục vụ riêng cho đơn vị công năng

 Khác với " tính đơn nhất", trở thành ngành kinh tế độc lập có điều kiện đặc biệt

 Tính gián tiếp của hiệu quả

 KCHT mang tính lâu dài, đầu tư lớn, chu kỳ xây dựng dài và đi trước, thu hồi khấu hao chập, cần bảo dưỡng duy tu

 Hiệu quả của KCHT gián tiếp thông qua hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, hiệu quả môi trường mà nó mang lại cho đối tượng phục vụ

 Vì sao nói kết cấu hạ tầng đô thị phải được xây dựng đồng bộ và đi trước một bước?

Ngay trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 – 2020 của Đại hội XI đưa ra nhận định: “Kết cấu hạ tầng vẫn là những điểm nghẽn cản trở sự phát triển” và cũng thông qua NQ13 (2012) về việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng

bộ nhằm đưa nước ta trở thành nước công nghiệp hiện đại vào năm 2020 Tuy nhiên, cho đến nay đây vẫn là một vấn đề hết sức nan giải trong quá trình phát triển KT – XH

Hạ tầng đô thị giữ vai trò là cơ sở nền tảng để đảm bảo sự phát triển bền vững của

hệ thống đô thị quốc gia nói riêng và sự phát triển của một quốc gia nói chung Trong đó, hạ tầng kỹ thuật (đặc điểm – cố định, chi phí đầu tư lớn) giữ vai trò khung xương sống và hạ tầng xã hội coi là cái hồn của đô thị Đô thị là mắt xích quan trọng kết nối con người, các ngành, lĩnh vực khác nhau và hạ tầng đảm bảo cho sự kết nối ấy được diễn ra Cơ sở hạ tầng sẽ đảm bảo, tạo điều kiện cho các hoạt động đô thị vận hành một cách hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị (thông qua: thúc đẩy về sản xuất, vận chuyển, tiêu dùng), thu hút đầu tư, tạo ra

việc làm, nâng cao văn minh và chất lượng sống đô thị, liên kết vùng đô thị tạo ra sức mạnh tổng thể quốc gia

Đối với riêng Việt Nam khi mà quá trình CNH đi sau ĐTH Đô thị hóa diễn ra tự phát, ồ ạt, vừa làm vừa học, sai đâu sửa đấy là thách thức rất lớn đối với quá trình phát triển Mở rộng ranh giới hành chính đô thị khi mà hạ tầng chưa đồng bộ, lạc hậu, không theo kịp tốc độ đô thị hóa thì nó sẽ gây áp lực và tác động tiêu cực lên chính sự phát triển KT – XH

Biểu hiện ở việc cơ sở hạ tầng hiện nay có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp; các đô thị lớn vẫn ngập lụt khi mưa lũ; rác thải đô thị tích tụ chưa có biện pháp xử lý triệt để, vấn

đề về nhà ở, việc làm, học tập của cư dân đô thị chưa được đảm bảo; chất lượng cấp điện, nước chưa đáp ứng được yêu cầu; không gian sống người dân chưa đảm bảo, thiếu cây xanh, công viên; ô nhiễm

Đặc biệt hạ tầng giao thông được coi là mũi nhọn, động lực chính cho phát triển kinh tế thì bị quá tải, thiếu đồng bộ kết nối, và chất lượng kém Tỷ lệ đất dành cho giao thông đô thị còn quá thấp (HN, HCM: 8 – 9%) trong khi đó tiêu chuẩn yêu cầu quy định: 20 –25% Mạng lưới giao thông công cộng: đường sắt trên cao, đường sắt ngầm, đường vành đai chưa được hoàn thiện gây ra những thách thức cho giao thông khu vực đô thị

Những nền văn minh, sáng tạo, đổi mới đều có thể tìm thấy ở khu vực đô thị, các nguồn lực phát triển đều được tạo ra từ khu vực đô thị, chúng ta có thể tìm thấy những giải pháp cho vấn đề nhân loại hiện nay cũng từ đô thị Trong khi đó, cơ sở

hạ tầng sẽ là điều kiện cơ bản để đảm bảo cho điều này Việc phát triển cơ sở hạ tầng đô thị “đồng bộ và đi trước một bước” vừa là mục tiêu và là động lực để thúc đẩy phát triển nền kinh tế đô thị nói riêng và của quốc gia nói chung

Phát triển đô thị trước hết phải phát triển hạ tầng, chúng ta cần có những chính sách, phù hợp để huy động nguồn lực giải quyết vấn đề này

6 Các giai đoạn phát triển của cơ cấu giao thông đô thị

 Trước cách mạng công nghiệp, là giai đoạn phương tiện giao thông thủ

công, giao thông lấy vận tải xe thuyền sử dụng sức người, sức súc vật và sức nước, sức gió làm chủ yếu

 Đầu thế kỷ 19, nhờ có phát minh máy hơi nước mà xe hoả, tàu thuyền

được phát triển nhanh chóng trong thời gian 100 năm trước niên đại 30 của thếkỷ 20, đường sắt gần như trở thành phương thức chủ yếu của vận tải trên

bộ Sau cách mạng công nghiệp ngành giao thông từng bước được công nghiệp hoá

 Cuối thế kỷ 19, sau khi có phát minh máy hơi nước, xuất hiện xe hơi, cộng

thêm khai thác dầu mỏ giá rẻ, làm cho vận tải ô tô pt nhanh chón Hình thành cơ cấu giao thông đô thị hiện đại của các nước phát triển Phương Tây, với đặc trưng chủ yếu là ô tô con tư nhân và xa lộ cao tốc

 Sau niên đại 50 của thế kỷ 20, các máy bay cỡ lớn được đưa vào sản xuất

làm cho vận tải hàng không pt nhanh chóng Do từng phương thức vận tải đều có đặc điểm và phạm vi sử dụng riêng nên hầu hết các quốc gia trên thế giới đều bước vào thời kỳ pt tổng hợp cơ cấu sử dụng giao thông

7 Những vấn đề tồn tại và giải pháp tổng thể cho giao thông đô thị nước ta

 Những vấn đề tồn tại:

 Sự mất cân đối giữa mạng lưới đường đô thị và phương tiện giao thông đô thị

 Sự mất cân đối giữa không gian đô thị và tuyến trục của đô thị với mật độ dân cư đô thị

 Sự mất cân đối giữa các phương tiện, phương thức giao thông và những bất hợp lý của thể chế quản lý đô thi

 Giải pháp tổng thế:

 Giải pháp về xây dựng giao thông vận tải đô thị:

 Xây dựng hệ thống đường hiện đại

 Xây dựng hệ thống chở khách đô thị lấy giao thông công cộng làm chủ đạo

và nòng cốt

 Xây dựng hệ thống vận tải hàng hoá đô thị lấy doanh nghiệp vận tải chuyên nghiệp làm nòng cốt

 Giải pháp về quản lý giao thông đô thị:

 Quản lý kinh doanh vận tải

 Quản lý kỹ thuật giao thông

Tham khảo thêm

Những vấn đề tồn tại

 Hạ tầng giao thông được coi là mũi nhọn, động lực chính cho phát triển kinh

tế thì bị quá tải, thiếu đồng bộ kết nối, và chất lượng kém

 Thể hiện ở sự mất cân đối mạng lưới đường đô thị với phương tiện giao thông

đô thị,sự mất cân đối giữa không gian đô thị và trục đường đô thị với mật độ

cư dân dô thị, sự mất cân đối giữa các phương tiện, phương thức giao thông và những bất hợp lý của thể chế quản lý đô thị

 Tỷ lệ đất dành cho giao thông đô thị còn quá thấp (HN, HCM: 8-9%) trong khi

đó tiêu chuẩn yêu cầu quy định: 20 – 25% Mật độ đường tại các thành phố lớn HN, HCM, ĐN, HP chỉ đạt 4 – 5 km/km2 Mạng lưới giao thông công cộng: đường sắt trên cao, đường sắt ngầm, đường vành đai chưa được hoàn thiện gây ra những thách thức cho giao thông khu vực đô thị Hệ thống bến bãi, đỗ xe thiếu về số lượng, kém về chất lượng phục vụ Vỉa hè cho người đi

bộ thì bị chiếm dụng, sử dụng hiệu quả, chất lượng xây dựng đường giao thông nhiều khu vực đô thị kém về chất lượng, không được bảo trì thường xuyên,

 Thiếu hệ thống đường vành đai liên kết vùng và hệ thống giao thông công cộng liên vùng Hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị lớn và các đầu mối giao thông liên vùng và quốc tế còn hạn chế, tổ chức vận tải chưa hợp lý nên chưa tạo được động lực tổng thểcho phát triển bền vững KT – XH

Đề xuất giải pháp (*Nguyên nhân – vốn, quy hoạch, chính sách thể chế)

▪ Hoàn thiện chính sách pháp luật, cơ chế, ưu đãi cho hoạt động phát triển hạ tầng giao thông

▪ Tránh đầu tư dàn trải, tập trung đầu tư cho các công trình quan trọng nòng cốt mang tính chất đột phá

▪ Đa dạng các nguồn lực phát triển kết cấu hạ tầng giao thông (xã hội hóa, PPP, ODA, ) đảm bảo nguồn vốn cho dự án

▪ Tăng cường phối hợp giữa các cấp, các ngành từ TW đến địa phương nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thể chế quản lý

▪ Hoàn thiện xây dựng hệ thống quy hoạch giao thông gắn với quy hoạch đô thị, vùng, liên vùng, tổng thể quốc gia có tầm nhìn, đảm bảo sự phát phát triển, kết nối, cân đối, hài hòa

▪ Nâng cao tỷ lệ giao thông công cộng, xây dựng lô trình từng bước hạn chế phương tiện cá nhân

▪ Ứng dụng KHCN → hạ tầng thông minh, xanh, thích ứng thách thức mới

8 Phân loại và đặc trưng của đất đô thị

 Phân loại:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị chia thành các loại đất chủ yếu sau:

 Đất dành cho các công trình công cộng: đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc

 Đất dùng cho các mục đích an ninh, quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt

 Đất ở dân cư: gồm các diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở

 Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá, vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn bán; các cơ sở sx kinh doanh

 Đất nông nghiệp, ngư nghiệp đô thị: diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh

 Đất chưa sử dụng: đất đã được quy hoạch nhưng chưa đưa vào sử dụng

 Đặc trưng của đất đô thị:

 Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên hoặc nông lâm nghiệp, được trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

▪ Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất

▪ Đất đô thị có vị trí cố định, không thuần nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, cố định

về số lượng cung cấp nhưng chức năng sử dụng lại biến đổi

▪ Trên cùng một mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng đất cùng cạnh tranh nhau

▪ Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí mang lại; giá trị sử dụng đất đô thị do mức độ trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật

II NỘI DUNG ÔN TẬP PHẦN 2: KINH TẾ ĐẤT ĐAI& BĐS

9 Khái niệm và bản chất của địa tô theo lý luận của Các Mác, cho ví dụ về địa

tô chênh lệch Ý nghĩa của lý luận địa tô trong việc áp dụng để điều tiết các nguồn lợi từ đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta.

 KN:

 Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Địa tô

là một bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản ( nhà đầu tư) thuê đất đai của người sở hữu đất đai để sử dụng

 Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do sử dụng điều kiện tự nhiên

thuận lợi của đất đai hoặc do điều kiện thuận lợi trong cách thức lao động của con người sinh ra

 Địa tô chênh lệch 1: Sự chênh lệch về độ phì nhiêu giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch Vào thời kỳ đầu khai thác nông nghiệp, CNTB thu được địa tô này qua phương thức thức quảng canh

 Ví dụ: Hai mảnh ruộng A, B A: nằm ở gần trục đường giao thông, gần

nơi tiêu thụ; B: xa trục đường giao thông, xa nơi tiêu thụ Nếu cùng được đầu từ thì A tiết kiệm các chi phí vận chuyển, nhân công, → Lợi nhuận siêu ngạch Hay thực tế ngày nay, có mảnh đất nằm trong khu vực hạ tầng tốt, trung tâm thành phố, quy hoạch bài bản → Giá trị tăng thêm

 Địa tô chênh lệch 2: là sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực

tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch: là phần lợi nhuận thu được từ sử dụng đất do đầu tư của người SDĐ mang lại

Công thức: Địa tô chênh lệch = Giá cả sx chung – giá cả sx cá biệt

 Ví dụ: Áp dụng khoa học kỹ thuật vào NN → Gia tăng năng suất,

chấtlượng → Thu lợi nhuận siêu ngạch

Ngày nay, mua BĐS xong xây dựng, tu tạo → Chờ thời điểm, bán với giá cao hơn hoặc cho thuê đem lại nguồn thu → Thu giá trị tăng thêm

 Địa tô tuyệt đối: theo lý thuyết của Mác đc hình thành do người sử dụng

đất ( chủ tư bản nông nghiệp) phải nộp một khoản tiền ( lợi nhuận) cho chủ sở hữu đất để đc sử dụng, đầu tư

Trong giai đoạn hiện nay Địa tô tuyệt đối là số tiền phải trả để có quyền SDĐ ( tiền thuê đất hoặc tiền SDĐ khi nhà nước giao đất)

 Ví dụ: địa tô tuyệt đối là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà nhà đầu

tư phải trả cho Nhà nước hoặc người đang sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu tư; tiền bồi thường khi nhà nước thực hiện thu hồi đất

 Bản chất:

 K Marx coi giá trị đất là " địa tô tư bản hoá", đất đai khi chưa đc coi người đầu tư không phải là hàng hoá vì chưa đc tích luỹ lao động của con người

 Luận điểm cơ bản về địa tô đc Marx đề cập là: " địa tô tư bản chủ nghĩa

là phần giá trị thặng dư còn lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân phải nộp cho chủ đất"

 Có 2 loại địa tô: địa tô chênh lệch ( gồm địa tô chênh lệch 1 + địa tô chênh lệch 2) và địa tô tuyệt đối

 Quan điểm K.Marx về địa tô

▪ Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là địa tô – nói cách khác, địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

▪ Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các dạng: địa tô lao dịch, địa tô hiện vật, địa tô tiền Trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản thuê đất đai của người sở hữu đất đai để sử dụng

 Ý nghĩa của lý luận địa tô trong việc áp dụng để điều tiết các nguồn lợi từ đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta.

 Ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và được sửa đổi

bổ sung năm 2002 đều khẳng định: toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai và Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi

từ đất đai

 Địa tô chênh lệch 1 và Địa tô tuyệt đối sẽ thuộc về Nhà nước – đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

 Địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về người đầu tư vào đất, tức là người sử dụng đất ( hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) Trong trường hợp Nhà nước cũng đầu

tư vào đất thì nhà nước cũng được điều tiết phần giá trị thặng dư tăng thêm từ Địa tô chênh lệch 2

1 Địa tô chênh lệch I:

▪ Về nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch I phải thuộc về Nhà nước (mục đích sử dụng), chủ sở hữu thuở đất (thuận lợi do vị trí tự nhiên)

và của toàn xã hội (thuận lợi về vị trí kinh tế - xã hội)

▪ Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giá trị vốn hóa của địa tô chênh lệch I thuộc hoàn toàn về toàn dân, phải được trả lại để tái đầu tư phát triển, thể hiện ở giá trị tiền thuê đất của Nhà nước – bản chất địa tô tuyệt đối

2 Địa tô chênh lệch II:

▪ Do chuỗi những người sử dụng, kể từ khi sử dụng, biết đầu tư sử dụng hợp

lý tạo ra Do vậy, nguyên tắc, địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về người tạo ra

nó là người sử dụng đất Chính sách phân phối địa tô chênh lệch II có vai trò khuyến khích người sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn

3 Địa tô tuyệt đối:

▪ Muốn xóa bỏ địa tô tuyệt đối → xóa bỏ độc quyền về chiếm hữu đất đai của tư nhân → xóa bỏ chế độ sở hữu tư nhân về đất đai nông nghiệp →

Việt nam quyết định chỉ có một hình thức “sở hữu toàn dân về đất đai”

và nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đối với hộ gia

đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

▪ Địa tô tuyệt đối được xác định hợp lý là một chính sách khuyến khích đầu

tư, tác động giảm giá thành hàng hóa, nâng cao sức cạnh tranh nền kinh tế

Là cơ sở để hoạch định các chính sách về tiền thuê đất cho phù hợp với

khả năng sinh lợi cho khu vực công và tư, hình thức đầu tư đối với hợp tác công – tư

Giá trị đất đai phải được xác định đúng và minh bạch mới tạo ra đồng thuận xã hội