pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong khoa học pháp lý, chế định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đ t là chủ đề truyền thống đã nhận được sự q

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

LÊ THỊ HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

LUẬN V N THẠC S

BÌNH DƯƠNG - 2023

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

LÊ THỊ HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP - THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

LUẬN V N THẠC S NGƯỜI HƯỚNG D N KHOA HỌC TS NGUYỄN HOÀNG THAO

-

BÌNH DƯƠNG - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp - Thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Bình Dương” là công trình nghiên

cứu độc lập của riêng tác giả Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và các thông tin trích dẫn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Bình Dương, ngày tháng 11 năm 2023

Tác giả luận văn

Lê Thị Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài luận văn “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp - Thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Bình Dương” Bên cạnh những nỗ lực của bản thân tác giả xin trân

trọng cảm ơn quý Thầy, Cô trong Viện đào tạo sau đại học của trường Đại học Thủ Dầu Một đã giúp tác giả trau dồi kiến thức chuyên ngành trong suốt thời gian học tập tại trường

Tác giả xin bày t l ng cảm ơn sâu s c nh t tới giảng viên hướng dẫn là

TS Nguyễn Hoàng Thao đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ trong suốt quá trình

hoàn thành Luận văn Cảm ơn Giám đốc Chương trình Cao học Luật Kinh tế

PGS TS Bành Quốc Tuấn đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nh t cho tác giả và

các học viên hoàn thành chương trình học tập, bảo đảm các điều kiện để hoàn thành và bảo vệ Luận văn trước Hội đồng

Trong quá trình làm bài luận văn thạc sĩ, tác giả cảm th y rằng mình đã học tập và trải nghiệm được nhiều điều vô cùng hữu ích Từ đó, để tác giả học

h i và rút kinh nghiệm cho những bài luận sau và trong quá trình làm việc sau này của mình

Bài luận văn của tác giả sẽ không thể tránh được những hạn chế, thiếu sót

R t mong nhận được các ý kiến đóng góp và nhận xét chân thành từ quý Thầy, Cô

Xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC BẢNG/ BIỂU ĐỒ

1 Danh mục một số khu công nghiệp trọng điểm

trên địa bàn Tỉnh Bình Dương 2.1

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii

DANH MỤC BẢNG/ BIỂU ĐỒ iv

MỤC LỤC v

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn thực hiện đề tài 1

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu chung 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

2.3 Câu hỏi nghiên cứu 4

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

4.1 Đối tượng nghiên cứu 7

4.2 Phạm vi nghiên cứu 7

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6 Đóng góp khoa học và thực tiễn của luận văn 8

6.1 Ý nghĩa khoa học của luận văn 8

6.2 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 8

7 Bố cục của luận văn 8

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP 9

1 1 Khái quát về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 9

1.1.1 Khái niệm về khu công nghiệp và dự án xây dựng khu công nghiệp 9

1.1.2 Khái niệm về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 13

1 2 Khái quát pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện

dự án xây dựng khu công nghiệp 16

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp 16 1.2.2 Nội dung điều chỉnh cơ bản của pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 22

1.2.2.1 Các quy định điều chỉnh về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 22 1.2.2.2 Các quy định điều chỉnh về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 24 1.2.2.3 Các quy định điều chỉnh về tái định cư khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 27

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP 32

2 1 Thực trạng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 32

2.1.1 Quy định pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện

dự án xây dựng khu công nghiệp 32

2.1.1.1 Quy định về nguyên t c bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 32 2.1.1.2 Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 34 2.1.1.3 Quy định pháp luật về nội dung bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 37

2.1.2 Quy định về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 43 2.1.3 Quy định về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 47

2 2 Đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 50

2.2.1 Ưu điểm của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 50 2.2.2 Hạn chế của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 52

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 56 CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT; NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT 57

3 1 Thực tiễn pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện

dự án xây dựng khu công nghiệp tại Tỉnh Bình Dương 57

3 2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 63

3.2.1 Hoàn thiện quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện

dự án xây dựng khu công nghiệp 63

3.2.1.1 Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 63 3.2.1.2 Hoàn thiện quy định về xác định giá đ t để bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp 67

3.2.2 Hoàn thiện quy định về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự

án xây dựng khu công nghiệp 71 3.2.3 Hoàn thiện quy định về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện

dự án xây dựng khu công nghiệp 73

3 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp tại Tỉnh Bình Dương 76

3.3.1 Giải pháp chung 76

3.3.2 Giải pháp cụ thể 77

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 80

KẾT LUẬN 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn thực hiện đề tài

Thu hồi đ t là việc làm không thể tránh kh i trong chính sách quản lý đ t đai và quy hoạch xây dựng đô thị của quốc gia Khi thu hồi đ t sẽ ảnh hưởng nhiều đến các chủ thể liên quan đặc biệt là người bị thu hồi đ t bị ảnh hưởng trực tiếp Vì vậy, nếu không quan tâm giải quyết nhanh chóng, th u tình đạt lý, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đ t thì việc thực hiện thu hồi

đ t ch c ch n sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến khiếu kiện, tranh ch p, dư luận bức xúc… ảnh hưởng lớn đến trật tự an ninh và môi trường văn hóa xã hội

Trong thời gian qua, Nhà nước đã liên tục sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về v n đề này Sau khi Luật Đ t đai năm 2013 được ban hành thay thế Luật Đ t đai năm 2003, các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t đã có bước tiến lớn, phù hợp hơn với yêu cầu của thực

tế, yêu cầu của quy luật kinh tế thị trường Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ; Nghị định số 62/2019/NĐ-CP; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đ t đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) quy định về giá đ t; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 06/2020/NĐ-CP) quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t vvv

Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp trong thời gian qua vẫn đang bộc lộ r t nhiều điểm b t cập Đó là: (i) Có nhiều dự án thu hồi đ t rồi nhưng quy hoạch b t khả thi, không nhà đầu tư nào quan tâm, rơi vào tình trạng treo; (ii) trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhà đầu tư thường phải làm việc với nhiều đối tác để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ Chẳng hạn, phải làm việc với Ủy ban nhân dân của cả ba c p, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, những người có đ t bị thu hồi và Tổ chức phát triển Quỹ đ t Không ít trường hợp phải chi phí đóng góp thêm cho địa

phương, chi thêm ngoài phương án cho người có đ t bị thu hồi (iii) Khi thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm thực hiện các công trình xây dựng nhà ở để kinh doanh, làm khu công nghiệp cho doanh nghiệp hay Trung tâm thương mại, thường xảy ra trường hợp có người đang sử dụng đ t ở vị trí thuận lợi (mặt tiền đường) nay bị thu hồi toàn bộ diện tích đ t phải tái định cư chuyển đến ở nơi khác, khó mua được một mảnh đ t như cũ để định cư Hoặc ngược lại, có người đang sử dụng đ t ở vị trí không thuận lợi, nhưng khi có dự án

đi qua ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi, giá trị mảnh đ t tăng thêm nhiều lần do công trình đó mang lại, nh t là tại các khu vực giáp ranh Từ đó, gây ra tâm lý nhiều người bị thu hồi đ t không muốn chuyển đi hoặc nếu ch p nhận chuyển đi,

họ thường đ i bồi thường với giá r t cao trong khi giá bồi thường của Nhà nước

th p hơn nhiều so với giá thị trường Hậu quả là dự án không triển khai được do quá trình th a thuận giá bồi thường, hỗ trợ không thành công

Tại kỳ họp lần thứ 4, Quốc hội khóa XV, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành trình bày tờ trình về dự thảo Luật Đ t đai (sửa đổi) Dự thảo Luật gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi b 8 điều Chính phủ đã gửi Quốc hội dự thảo Luật Đ t đai (sửa đổi), bản so sánh những nội dung mới của dự thảo Luật Đ t đai (sửa đổi) với Luật Đ t đai 2013 Trong đó đáng chú ý là các Điều liên quan đến

v n đề quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đ t

để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 86) và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát Đa dạng các hình thức bồi thường bằng đ t có cùng mục đích với đ t bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đ t khác hoặc bằng nhà ở; giá đ t bồi thường theo giá thị trường; tách bạch các khoản bồi thường, các khoản hỗ trợ; công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đ t Cụ thể hóa nguyên t c “có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, địa điểm tái định cư theo thứ tự ưu tiên (tại chỗ, trên cùng địa bàn

xã, phường; địa bàn tương đồng) Đối với khung gia đ t áp dụng bồi thường

được đề xu t b khung giá đ t theo giai đoạn trước đây Dự thảo Luật b quy định khung giá đ t, quy định cụ thể nguyên t c định giá đ t phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đ t được xây dựng định kỳ hàng năm Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đ t thì bảng giá đ t được xây dựng theo vùng giá trị, thửa đ t chuẩn

Xu t phát từ những lý do trên, học viên chọn đề tài “Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bình Dương” làm đề tài luận văn tốt

nghiệp thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng t những v n đề lý luận và quy định của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tỉnh Bình Dương Qua đó, đề xu t một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp trong thời gian tới

Thứ ba, phân tích và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp trên địa bàn Tỉnh Bình Dương Từ đó, chỉ ra những vướng m c, b t cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật

Thứ tư, từ những nền tảng lý luận và cơ sở pháp lý đã phân tích ở trên, đề

xu t được phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Những v n đề lý luận về Bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp là gì?

- Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp gồm có những nội dung gì? Có hạn chế và b t cập gì?

- Thực tiễn bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp tại Tỉnh Bình Dương những năm gần đây như thế nào?

Có vướng m c gì?

- Cần phải có những giải pháp gì để kh c phục những b t cập, vướng m c góp phần hoàn thiện pháp luật?

- Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp tại tỉnh Bình Dương cần phải làm gì?

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong khoa học pháp lý, chế định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đ t là chủ đề truyền thống đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của các luật gia, nhà khoa học ở nhiều c p độ khác nhau; tuy nhiên đối với

v n đề pháp lý về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp thì hiện nay vẫn là lĩnh vực tương đối mới mẻ, chưa nhận được sự quan tâm nghiên cứu Tuy nhiên, vẫn có thể kể đến một số công trình tiêu biểu có liên quan đề cập đến v n đề này ở các góc độ, khía cạnh và c p độ khác nhau:

Thứ nh t, các luận văn, luận án

- Nguyễn Vinh Diện (2019), “ Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất”, Luận án tiến sĩ Luật học , Trường Đại học Luật Hà Nội Luận án đã

phân tích thực trạng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t ở Việt Nam; từ đó đề xu t giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về v n đề này

-Nguyễn Văn Đông (2021), “Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát

triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật, Đại học

Huế Luận án đã làm rõ cơ sở lý luận pháp luật và thực tiễn về thu hồi đ t nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội; phân tích thực trạng pháp luật về thu hồi đ t nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội nhằm phát hiện những tồn tại, b t cập; trên cơ sở đó, luận án đề xu t những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật

về thu hồi đ t nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao hiệu quả thực thi ở nước ta

- Lê Ngọc Thanh (2017), “Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp ở Việt

Nam”, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Trên cơ sở làm

sáng t một số v n đề lý luận và phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về thu hồi đ t nông nghiệp, đề tài đề xu t phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đ t nông nghiệp, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của

đ t nước, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ nông nghiệp bị thu hồi

đ t và các bên có liên quan

- Nguyễn Trịnh Hoàn (2016), “ Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất - thực trạng thi hành tại thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng “, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn

đã phân tích thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t tại thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng; từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về v n đề này

- Lã Xuân Trường (2018), “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất đầu tư xây dựng đường giao thông trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn“, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn đã

phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t để xây dựng đường giao thông tại tỉnh Lạng Sơn; từ đó đề xu t giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về

v n đề này

Thứ hai, các bài nghiên cứu liên quan đến luận văn;

- Nguyễn Vinh Diện (2018), “Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng “, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 22, tr 50-55; truy cập tại:

http://www.lapphap.vn/Pages/anpham/chitietanpham.aspx?ItemID=59 Bài viết

đã làm rõ những hạn chế, b t cập trong thực hiện pháp luật đ t đai về nguyên t c bồi thường về đ t khi nhà nước thu hồi đ t vì mục đích quốc ph ng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện qui định của pháp luật

- Đoàn Minh Hà (2016), “Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất ở TP Hồ Chí Minh và định hướng hoàn thiện “, Tạp chí Dân

chủ và Pháp luật Số 7/2016, tr 42 – 45; truy v n tại: https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=265 Bài viết đã làm rõ những tồn tại, vướng m c từ thực tiễn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đ t ở TP Hồ Chí Minh và đề xu t một số định hướng hoàn thiện chính sách pháp luật trong thời gian tới

- Bùi Hồng Nhung (2022), “Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Số 9, tr 27-31;

truy cập tại: ve-boi-thuong ho-tro tai-dinh-cu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat.html Theo tác giả bài viết thì v n đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t luôn được coi là một nội dung quan trọng, gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của người sử dụng đ t Qua gần 8 năm thi hành Luật Đ t đai năm 2013, những quy định liên quan tới v n đề này đã bộc lộ nhiều điểm b t cập, hạn chế gây bức xúc cho các chủ thể bị Nhà nước thu hồi đ t Do vậy, cần thiết phải xem xét, sửa

http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/211060/Hoan-thien-quy-dinh-đổi một số quy định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể bị Nhà nước thu hồi đ t

- Phan Trung Hiền (2019), “Quyền tiếp cận thông tin trong thu hồi đất,

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Nhìn từ thực tiễn thành phố Cần Thơ “, Tạp chí

Nghiên cứu lập pháp, Số 23, tr 48-55; truy v n tại: http://lapphap.vn/Pages/anpham/xemchitiet.aspx?ItemID=286 Bài viết đã trình bày cơ sở pháp lí của quyền tiếp cận thông tin trong thu hồi đ t, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quyền tiếp cận thông tin về thu hồi đ t, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên thực tế và những v n đề đặt ra hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu lý luận pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

- Nghiên cứu pháp luật Việt Nam về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp tại Tỉnh Bình Dương

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Tỉnh Bình Dương

- Về thời gian nghiên cứu: Giai đoạn năm 2016 đến năm 2022

5 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn như sau:

Một là, phương pháp tổng hợp, hệ thống hóa lý thuyết nhằm làm rõ các

v n đề lý luận pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự

án xây dựng khu công nghiệp trong chương 1 Luận văn

Hai là, phương pháp phân tích, thống kê, đánh giá, so sánh nhằm làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp trong chương 2 Luận văn

Ba là, phương pháp lịch sử, dự đoán, chứng minh, trích dẫn nhằm đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bồi

thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp trong chương 3 Luận văn

Ngoài ra, Luận văn c n sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp logic, diễn dịch, quy nạp, liệt kê, đối chiếu

6 Đóng góp khoa học và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa khoa học của luận văn

- Góp phần làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, đặc biệt là pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đ t đai, quyền sử dụng đ t của tổ chức, cá nhân được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ trong điều kiện kinh tế thị trường

- Góp phần đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp trên Việt Nam thời gian qua, chỉ ra những hạn chế, b t cập và nguyên nhân cả về nhận thức và quá trình thực thi pháp luật

- Luận văn đề xu t các định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi

đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, phù hợp với đặc điểm riêng có của quyền sử dụng đ t ở Việt Nam trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa và thúc đẩy kinh tế - xã hội ngày càng phát triển

6.2 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho công tác nghiên cứu giảng dạy, học tập trong các Trường Đại học chuyên luật và không chuyên luật,

hệ thống các trường chính trị, cho những người trực tiếp làm công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Danh mục viết t t; phần chính của luận văn có 03 chương và những nội dung cơ bản sau:

Chương 1: Một số v n đề lý luận pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

Chương 2: Thực trạng pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp và thực tiễn thực hiện pháp luật tại

Tỉnh Bình Dương

Chương 3: Kiến nghị giải pháp hoàn thiện bồi thường khi nhà nước thu

hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật tại Tỉnh Bình Dương

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP

1.1 Khái quát về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự

án xây dựng khu công nghiệp

1.1.1 Khái niệm về khu công nghiệp và dự án xây dựng khu công nghiệp

KCN được thành lập nhằm thực hiện mục tiêu thu hút vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý từ bên ngoài và thực hiện đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa đ t nước, hướng về xu t khẩu Khái niệm KCN được biểu đạt khác nhau

nhưng đều có điểm tương đồng

Theo Tổ chức phát triển công nghiệp Liên hợp quốc (UNIDO)1967: Khu công nghiệp là khu vực được phân cách về ranh giới địa lý trong một quốc gia nhằm thu hút vốn đầu tư vào các ngành công nghiệp hướng về xu t khẩu, bằng cách cung c p cho những ngành công nghiệp này những điều kiện đặc biệt thuận lợi về đầu tư và mậu dịch so với các lãnh thổ c n lại của nước chủ nhà Khái niệm KCN bao hàm việc thành lập các nhà máy hiện đại trong một KCN và những ưu đãi nhằm khuyến khích đầu tư của các nhà kinh doanh nước ngoài vào nước sở tại Về bản ch t hoạt động kinh tế KCN khác với khu mậu dịch tự do, cảng tự do Hoạt động chính trong KCN là sản xu t công nghiệp, mặc dù trên

thực tế các hoạt động kinh doanh cũng được thực hiện tại một số KCN

Ở Inđônêxia, theo s c lệnh của Tổng thống Cộng h a Inđônêxia số 98/1993 thì KCN được định nghĩa: Là khu vực tập trung các hoạt động chế tạo

công nghiệp có đầy đủ cơ sở hạ tầng, cơ sở vật ch t và các phương tiện hỗ trợ khác do công ty khu công nghiệp cung c p và quản lý Ở đây được hiểu: Công ty khu công nghiệp là các công ty có tư cách pháp nhân được thành lập theo luật của Inđônêxia và ở trên lãnh thổ Inđônêxia, với chức năng quản lý khu công nghiệp1

Ở Philipines, theo luật về các KCN đặc biệt năm 1995, KCN được quy định: Khu công nghiệp là một khu đ t được chia nh và xây dựng căn cứ vào một quy hoạch toàn diện dưới sự quản lý liên tục thống nh t và với các quy định đối với cơ sở hạ tầng cơ bản và các tiện ích khác, có hay không có các nhà xưởng tiêu chuẩn và các tiện ích công cộng được xây dựng sẵn cho việc sử dụng chung

trong khu công nghiệp

Ở Thái Lan, Đạo luật Cục KCN năm 1979 định nghĩa: Khu công nghiệp

có nghĩa là khu công nghiệp nói chung hoặc khu chế xu t; Khu công nghiệp nói chung có nghĩa là diện tích được dùng vào sản xu t công nghiệp và các công việc khác có lợi hoặc liên quan đến sản xu t sản phẩm nhằm xu t khẩu.2

Như vậy, quan niệm về KCN giữa các nước chưa đồng nh t, nhưng thường được hiểu là một lãnh thổ được phân chia và phát triển có hệ thống theo một kế hoạch tổng thể nhằm cung c p địa điểm cho các ngành công nghiệp phù hợp với hạ tầng cơ sở, các dịch vụ hỗ trợ

Ở Việt Nam, KCN đã được đề cập tại nhiều văn bản pháp luật Định nghĩa ban đầu về KCN được đề cập trong Nghị định số 36/CP ngày 24/02/1997 của Chính phủ: Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp, khu công nghiệp chuyên sản xu t hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xu t công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống, do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập, trong khu công nghiệp có thể có doanh nghiệp chế xu t

1 Trần Hồng Kỳ (2008), Phát triển các KCN, khu chế xu t g n với việc hình thành và phát triển các đô thị công nghiệp, kinh nghiệm một số nước Châu Á và vận dụng vào Việt Nam Luận án tiến sĩ kinh tế Viện Kinh tế và Chính trị thế giới, tr.84

2 Vũ Chí Lộc, Lê Thị Ngọc Lan (2004), Kinh nghiệm phát triển các KCN sản xu t hàng hóa xu t khẩu tại Hàn Quốc và Thái Lan, Thông tin KCN Việt Nam Số 04/2004, tr.12

Nghị định số 29/2008/CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về KCN, khu chế xu t, KCN thì KCN được xác định: Khu chuyên sản xu t hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xu t công nghiệp, có ranh giới địa

lý xác định, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định này

Luật Đầu tư năm 2005 định nghĩa: Khu công nghiệp là khu vực sản xu t hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xu t hàng công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo quy định của Chính phủ

Luật Đầu tư năm 2014 và Luật đầu tư năm 2020: Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xu t hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xu t công nghiệp

Từ các văn bản nêu trên, có thể khái quát những tiêu chí cơ bản của KCN như sau:

- Khu vực chuyên sản xu t hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xu t hàng công nghiệp

- Có ranh giới địa lý xác định, phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển KCN đã được phê duyệt

- Do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập

Như vậy, có thể hiểu: Khu công nghiệp là khu vực lãnh thổ riêng, có ranh giới địa lý xác định, có hệ thống kết c u hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; là nơi tập trung các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực sản xu t công nghiệp, dịch

vụ phục vụ sản xu t công nghiệp, nằm trong quy hoạch tổng thể các khu công nghiệp do Chính phủ phê duyệt, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền c p gi y chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật

KCN có những đặc điểm sau đây:

- Là khu vực được quy hoạch riêng nhằm thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thực hiện sản xu t và chế biến sản phẩm công nghiệp cũng như các hoạt động hỗ trợ, dịch vụ cho sản su t công nghiệp

- Sản phẩm trong KCN chủ yếu là các mặt hàng công nghiệp phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng của thị trường trong và ngoài nước

- Tập trung nhiều doanh nghiệp trên một khu vực có ranh giới rõ ràng, sử dụng chung kết c u hạ tầng sản xu t

- Trong KCN không có dân cư sinh sống (trừ trường hợp được Ban Quản

lý KCN và Ủy ban nhân dân tỉnh cho phép)

- Ban Quản lý KCN thực hiện hoạt động quản lý và tổ chức sản xu t trong KCN

- Nguồn vốn để đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng chủ yếu thu hút từ nước ngoài hay các tổ chức, cá nhân trong nước

Ở các nước trên thế giới, Chính phủ thường b vốn xây dựng cơ sở hạ tầng như san l p mặt bằng, làm đường giao thông Ở Việt Nam, Nhà nước không

có đủ vốn nên việc kêu gọi đầu tư vào KCN bao gồm cả vốn đầu tư trong nước

và nước ngoài

- Các doanh nghiệp trong KCN được hưởng quy chế ưu đãi riêng, có chính sách kinh tế đặc thù nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, h p dẫn

- KCN là mô hình tổng hợp phát triển kinh tế với nhiều thành phần, nhiều hình thức sở hữu khác nhau cùng tồn tại song song; doanh nghiệp thì bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với các hình thức hợp đồng, hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư trong nước

Ở Việt Nam, dưới góc độ pháp luật thì Khái niệm DAĐT b t đầu được ghi nhận và đưa ra tại Nghị định số 52/1999/NĐ-CP về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng cơ bản, theo đó: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xu t có liên quan tới việc b vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật ch t nh t định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao ch t lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian nh t định” Sau khi Luật Đầu tư 2005 được ban hành và đến Luật Đầu tư 2014 (khoản 2 Điều 3) và Luật Đầu tư 2020 hiện hành (khoản 4 Điều 3), định nghĩa về DAĐT đã được ghi nhận và thống nh t như sau: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xu t b vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể,

trong khoảng thời gian xác định” DAĐT có đối tượng là mọi ngành nghề kinh doanh, trong đó có BĐS (trừ những ngành nghề bị c m kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Đầu tư 2020) Với cách thức định nghĩa trên, DAĐT được tiếp cận theo nghĩa hẹp đưa ra các tiêu chí để xác định một DAĐT, bao gồm: thời gian thực hiện dự án; hoạt động của dự án và không gian thực hiện (địa bàn thực hiện) dự án Tuy nhiên, với cách tiếp cận này DAĐT mới chỉ dừng lại trong “ý tưởng” của nhà đầu tư và DAĐT chỉ mang tính đề xu t, dự kiến trên bản kế hoạch do nhà đầu tư đề ra

Trên cơ sở các nội dung đã phân tích có thể hiểu: “Dự án xây dựng khu

công nghiệp là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng, kỹ thuật của KCN được phê duyệt đầu

tư tại một địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định”

1.1.2 Khái niệm về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện

dự án xây dựng khu công nghiệp

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đ t đai 2013, Nhà nước thu hồi đ t là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đ t của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đ t hoặc thu lại đ t của người sử dụng đ t vi phạm pháp luật về

đ t đai

Trong khoa học luật đ t đai hiện nay có một số quan điểm khác nhau về khái niệm “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t” Tác giả Nguyễn Văn Đông trong luận án tiến sĩ với chủ đề “Pháp luật về thu hồi đ t nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam” thực hiện tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế năm 2022 đã đưa ra khái niệm: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t là việc Nhà nước bù đ p những tổn hại về đ t và tài sản trên đ t do hành vi thu hồi đ t gây ra cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật đ t đai để sử dụng vào mục đích quốc ph ng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội 3”

3

Nguyễn Văn Đông (2021), “Pháp luật về thu hồi đ t nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, tr.22

Tác giả Nguyễn Vinh Diện trong luận án tiến sĩ với chủ đề “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t” thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2019 đã đưa ra khái niệm: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đ t, bù đ p những thiệt hại về tài sản g n liền với đ t và thiệt hại khác cho người có đ t bị thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc ph ng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng4”

Thuật ngữ “bồi thường” trong pháp LĐĐ ở Việt Nam đã được ghi nhận trong các văn bản pháp luật về đ t đai, kể từ trước khi có LĐĐ năm 1987 Sau khi LĐĐ năm 1987 ra đời, Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định “Về đền bù thiệt hại đ t, đ t

có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác”, thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù thiệt hại” Mặc dù pháp luật không đưa ra

sự giải thích về v n đề này, song có thể hiểu “đền bù thiệt hại” khi Nhà nước thu hồi đ t là việc bù đ p lại những thiệt hại do việc thu hồi đ t gây ra, trả lại tương xứng với giá trị quyền sử dụng đ t và công lao mà người sử dụng đ t đã đầu tư vào đ t trong quá trình sử dụng Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong LĐĐ năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và các Nghị định hướng dẫn thi hành5 Tuy nhiên, việc “đền bù thiệt hại” khi Nhà nước thu hồi đ t được thực hiện chỉ đơn giản là việc Nhà nước đền bù thiệt hại do hành vi thu hồi đ t gây ra cho người sử dụng đ t mà không đi kèm sau đó việc thực hiện các chính sách hỗ trợ, tái định cư Hơn nữa, với thuật ngữ “đền bù thiệt hại” khi Nhà nước thu hồi đ t, cho người ta nghĩ ngay đến việc phải được đền bù 100% giá trị của mảnh đ t bị thu hồi (trả lại đầy đủ, tương xứng với sự m t mát hoặc

v t vả), trong khi giá trị ban đầu của đ t đai không do con người tạo ra mà họ chỉ tạo ra giá trị tăng thêm của đ t đai (do người sử dụng đ t đầu tư vào đ t) C n thuật ngữ “bồi thường” lại cho th y rằng, Nhà nước chỉ bồi thường những giá trị, thiệt hại hợp lý về đ t và tài sản trên đ t cho người có đ t bị thu hồi, kèm theo đó

có thể là cơ chế hỗ trợ để giúp người sử dụng đ t nhanh chóng vượt qua những khó khăn khi bị thu hồi đ t6

Khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 2001 được Quốc hội ban hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại bởi sự hợp lý của nó và tiếp tục xu t hiện trong LĐĐ năm 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định “Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t” cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành khác Khoản 6, Điều 4 LĐĐ năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đ t đối với diện tích đ t bị thu hồi cho người bị thu hồi đ t” Tuy nhiên, quy định này chưa thật sự chặt chẽ và chưa thể hiện được trọn vẹn những giá trị thiệt hại mà Nhà nước sẽ bồi thường khi thu hồi

đ t, đó không chỉ là giá trị quyền sử dụng đ t mà c n phải tính đến giá trị thiệt hại về tài sản có trên đ t, ngoài ra phải tính đến những thiệt hại vô hình khác, mà Nhà nước phải sử dụng thêm cơ chế hỗ trợ mới bù đ p được một cách trọn vẹn những thiệt hại do thu hồi đ t gây ra Vì vậy trong LĐĐ năm 2013 mới được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, Khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ đã quy định rõ: “Bồi thường tài sản trên đ t là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đ t đối với diện tích đ t thu hồi cho người sử dụng đ t” C n v n đề hỗ trợ

và bồi thường thiệt hại về tài sản được quy định tại mục 2, mục 3 chương VI của Luật này Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đ t, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đ t hợp pháp bị thu hồi đ t những giá trị, thiệt hại hợp lý về

đ t và tài sản trên đ t, việc bồi thường được thực hiện theo những quy định của pháp LĐĐ7

Có thể th y, trong việc thu hồi đ t, người sử dụng đ t có những lợi ích chính đáng cần được bảo vệ và Nhà nước với tư cách vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa là đại diện cho quyền lợi của nhân dân phải có trách nhiệm khôi phục các lợi ích đó bằng cách quy định chế định pháp lý về bồi thường để bảo đảm quyền lợi

của người bị thu hồi đ t, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho quá trình thu hồi đ t, giúp chủ đầu tư nhanh chóng có mặt bằng cho việc thực hiện dự

án8 Từ các phân tích trên có thể hiểu: “Bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp là việc Nhà nước trả cho người có đ t

bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đ t và những lợi ích g n liền với đ t

do việc thu hồi đ t gây ra để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp”

1 2 Khái quát pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp

Chính sách, pháp luật về đ t đai ở nước ta thay đổi theo từng thời kỳ nhưng đều được quy định cụ thể ngay từ đạo luật gốc là Hiến pháp Hiện tại, các quy định về đ t đai trong Hiến pháp năm 2013 đã thể hiện rõ quan điểm đ t đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nh t quản lý Đồng thời khẳng định, đ t đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đ t nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đ t, cho thuê đ t, công nhận quyền sử dụng đ t, người sử dụng đ t được chuyển quyền sử dụng đ t, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Quyền sử dụng đ t được pháp luật bảo hộ Nhà nước thu hồi đ t của tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc ph ng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đ t phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật Nhà nước trưng dụng đ t trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc ph ng - an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn c p, ph ng, chống thiên tai9

Trên cơ sở Hiến pháp, Luật Đ t đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng quy định cụ thể về các v n đề liên quan đến thu hồi đ t như điều kiện,

thẩm quyền, trình tự, thủ tục thu hồi, nguyên t c thu hồi và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đ t, các biện pháp hỗ trợ của Nhà nước về vật ch t và kinh phí di dời,

hỗ trợ về việc tái định cư ổn định cuộc sống

Thực tiễn cho th y, việc thực thi pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp gặp r t nhiều khó khăn, thách thức, bởi nó trực tiếp “đụng chạm” đến lợi ích của người sử dụng đ t Bởi vậy, sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp khi được lý giải bởi các căn cứ chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, khẳng định cơ sở pháp lý của việc Nhà nước thu hồi đ t để thực

hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp

Hiến pháp năm 2013 đã quy định, đ t đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đ t; cho phép chuyển đổi mục đích

sử dụng đ t và quy định thời hạn sử dụng đ t; quyết định giá đ t; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đ t không phải do người sử dụng

đ t tạo ra, trao quyền sử dụng đ t và thu hồi đ t Các tổ chức, cá nhân có quyền

sử dụng đ t và quyền này là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, mặc dù người sử dụng đ t được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế ch p, góp vốn bằng quyền sử dụng đ t theo quy định của pháp luật

Để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đ t, các c p chính quyền đã dự kiến quỹ đ t sử dụng cho các mục đích Trong đó có quỹ đ t dành cho các dự án xây dựng khu công nghiệp Các dự án này thuộc lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Vì vậy, phải do Nhà nước thu hồi

đ t để bảo đảm thực hiện Khi thu hồi đ t để tạo quỹ đ t sạch và thực hiện giao

đ t, cho thuê đ t chủ yếu thông qua hình thức đ u giá, Nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị tăng thêm từ đ t không phải do người sử dụng đ t tạo ra, tạo nguồn thu để thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đ t khi Nhà nước thu hồi

đ t, bảo đảm hài h a lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đ t và của nhà đầu tư

Trong các dự án xây dựng khu công nghiệp, việc phải luật hoá các v n đề liên quan đến thu hồi đ t, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữ vai tr quan trọng, nhằm điều chỉnh hiệu quả bằng pháp luật hai v n đề cơ bản sau đây: (i) Khẳng định cơ sở pháp lý của việc thu hồi đ t, đây không chỉ là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đ t đai của Nhà nước, mà c n là trách nhiệm của Nhà nước trong việc đáp ứng các nhu cầu sử dụng đ t của quá trình phát triển các đô thị trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đ t nước; (ii) xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc bù đ p quyền lợi của người có đ t bị thu hồi và thực hiện điều tiết lợi ích địa tô (phần giá trị tăng thêm

từ đ t) do chuyển các loại đ t khác thành đ t đô thị, cũng như việc dịch chuyển

vị trí đ t trong các dự án xây dựng khu công nghiệp10

Thứ hai, kh c phục các yếu tố ảnh hưởng trong việc thu hồi đ t

Việc Nhà nước thu hồi đ t chính là việc thực hiện chính sách quản lý đ t đai, quy hoạch xây dựng đô thị và phát triển kinh tế xã hội của quốc gia Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đ t sẽ ảnh hưởng đáng kể đến các chủ thể liên quan, đặc biệt là người bị thu hồi đ t bị ảnh hưởng trực tiếp Cụ thể là: (i) Ảnh hưởng đến việc làm, do bị thu hồi tư liệu sản xu t nên một bộ phận lao động có độ tuổi cao, trình độ lao động th p không c n đ t để sản xu t, kinh doanh dịch vụ và không có khả năng tìm việc làm mới Bên cạnh đó, việc sử dụng tiền bồi thường,

hỗ trợ sai mục đích của một bộ phận dân cư dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực như không có việc làm, không có thu nhập, tệ nạn xã hội, vi phạm pháp luật…(ii) ảnh hưởng đến thu nhập của người bị thu hồi đ t, có những hộ m t đ t nhưng không chuyển đổi được việc làm dẫn đến không có thu nhập hoặc bị m t đi phương thức kinh doanh hiện tại nên không có nguồn thu nhập Những thiệt hại này ảnh hưởng đáng kể đến ch t lượng cuộc sống của bản thân người bị thu hồi đ t và gia đình họ, tiếp theo là ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư và xã hội; (iii) ảnh hưởng

về văn hóa, xã hội cũng cần được quan tâm Sự xu t hiện của các khu công

10 Đoàn Minh Hà (2017), Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với việc thu hồi đ t để xây dựng các khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Dân chủ & pháp luật, Bộ tư pháp, 2017, Số 7(304), tr 34-39

nghiệp, Khu đô thị có thể làm m t đi những phong tục tập quán tốt của địa phương như: Các làng nghề, ngành nghề, thay đổi văn hóa của cộng đồng dân cư Theo chiều hướng tiêu cực, có thể sinh ra nhiều tệ nạn xã hội, đói nghèo, khó khăn cho một bộ phận dân cư Nhiều nghiên cứu đã cho th y, hệ quả thu hồi đ t làm di động dân cư và tái định cư có thể dẫn tới những tác động tiêu cực lên đời sống của người dân như m t tài sản, th t nghiệp, thu nhập giảm, đói nghèo và dịch bệnh gia tăng, c u trúc xã hội bị phá vỡ… Nếu không được giải quyết nhanh chóng, đúng mức, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đ t, thì việc thực hiện thu hồi đ t ch c ch n sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến khiếu kiện, tranh ch p, dư luận bức xúc… ảnh hưởng lớn đến trật tự an ninh và môi trường văn hóa xã hội Vì vậy, đi đôi với thu hồi đ t là các chính sách pháp luật

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đ t

Thứ ba, xem xét đo lường, đánh giá những ảnh hưởng do chính sách thu

hồi đ t, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gây ra

Đánh giá này phải đảm bảo tính hai mặt, đó là các thiệt hại do thu hồi đ t,

di động dân cư và bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đồng thời, cũng phải tính đến những ảnh hưởng tích cực của việc thu hồi đ t, tái định cư thể hiện ở các dự án KCN Do tính phức tạp, nhạy cảm của công tác thu hồi đ t, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên cần xác định đúng, đầy đủ và khách quan những thiệt hại xảy ra khi Nhà nước thu hồi đ t để sử dụng vào mục đích công cộng, phát triển kinh tế

Để từ đó, các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thiết lập công bằng,

th a đáng đảm bảo quyền và lợi ích của dân cư cũng như Nhà nước

Các thiệt hại cần quan tâm gồm: (i) Thiệt hại về tài sản là thành quả lao động và kết quả đầu tư của người bị thu hồi đ t được tạo ra trong quá trình sử dụng đ t, gồm nhà cửa, các công trình kiến trúc, cây trồng, và các tài sản khác

g n liền với đ t; (ii) thiệt hại về công sức đầu tư mà người bị thu hồi đ t b ra để làm tăng giá trị quyền sử dụng đ t, bao gồm cả thiệt hại về quyền khai thác và hưởng lợi từ diện tích đ t đai do Nhà nước thu hồi; (iii) thiệt hại do m t công việc, gián đoạn quá trình sản xu t kinh doanh; (iv) thiệt hại về chi phí đầu tư vào

đ t nhằm sử dụng đ t mà do thu hồi đ t đã không thể thực hiện để bù đ p chi phí

đầu vào; (v) thiệt hại vô hình mà người bị thu hồi đ t phải gánh chịu như: Khó khăn b t đầu chỗ ở mới; chi phí sinh hoạt tăng; chi phí thay đổi nghề nghiệp; thời gian để thích nghi chỗ ở mới, chuyển công tác, trường học, chỗ ở Các thiệt hại này r t khó có thể tính toán, xác định và thẩm định Bên cạnh đó, cần tính toán, phân định giữa lợi ích xây dựng dự án xây dựng khu công nghiệp và thiệt hại mà việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gây ra11

Thứ tư, giải quyết hài h a về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đ t

và nhà đầu tư từ việc thu hồi đ t

Về tổng quát, việc thu hồi đ t, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự

án xây dựng khu công nghiệp sẽ mang lại lợi ích Tuy nhiên, ở phương diện và giai đoạn nào đó, lợi ích của các bên gồm Nhà nước, người bị thu hồi đ t và nhà đầu tư có thể phát sinh mâu thuẫn Vì vậy, khi thực hiện công việc này cần phải đảm bảo giải quyết hài h a lợi ích ba bên Ở nước ta, quyền sở hữu đ t đai thuộc

về Nhà nước, c n công dân, tổ chức, doanh nghiệp v v (thường gọi là người sử dụng đ t) chỉ có quyền sử dụng trên mảnh đ t được Nhà nước giao Theo lý thuyết về địa tô, những người đang có quyền sử dụng đ t không có quyền trong việc thu địa tô hay địa tô thặng dư Điều này trên thực tiễn đã và đang làm cho các chủ thể tham gia quan hệ đ t đai gặp phải những v n đề phức tạp từ việc sử dụng đ t thực tế cho đến quản lý vĩ mô trong điều kiện kinh tế thị trường Đặc biệt là việc xu t hiện tư tưởng và hành vi “độc quyền” trong việc giao đ t, cho thuê đ t, định giá bồi thường khi thu hồi đ t, hạn mức sử dụng đ t, thời hạn sử dụng đ t… Và khi những cơ chế, chính sách liên quan quy định b t hợp lý, t t yếu dẫn tới việc kìm hãm sự vận động của hàng hoá là quyền sử dụng đ t, thị trường b t động sản; đồng thời nó c n làm phát sinh tiêu cực cũng như những phản ứng “b t thường” của người sử dụng đ t

Có thể th y, một phần nguồn lực đ t đai vẫn chưa được sử dụng có hiệu quả, tác động đến mục tiêu kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế và gây th t thu cho ngân sách nhà nước, mà nguyên nhân chủ yếu c n chưa giải quyết được quan

11

Nguyễn Đồng Thanh (2017), Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh,

hệ lợi ích kinh tế - xã hội trong các quan hệ đ t đai Quan hệ hài h a lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đ t bị thu hồi nhằm đảm bảo sử dụng đ t đai không chỉ chú trọng đến lợi ích trước m t như lợi nhuận từ đ t đai (do quy hoạch) mang lại Các chủ thể ra sức khai thác chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi nhiều diện tích đ t đai màu mỡ sang các loại đ t phi nông nghiệp, dẫn đến người dân thiếu việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp chưa được coi trọng Thực tế quan hệ lợi ích giữa các bên hiện nay c n nhiều b t cập Người có

đ t bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường th a đáng, nhà đầu tư muốn tối

đa hóa lợi nhuận bằng mọi cách, Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản thuế và lệ phí từ các giao dịch đ t đai Do vậy, vai tr của Nhà nước càng trở nên quan trọng trong điều tiết quan hệ lợi ích giữa các bên trong sử dụng đ t đai bền vững Giải quyết hài h a lợi ích giữa các bên là động lực của sự phát triển và phải không triệt tiêu lợi ích của b t cứ bên nào, lợi ích của các bên cần được tôn trọng

và bảo vệ Lợi ích được giải quyết tốt thì xã hội sẽ phát triển hoặc ngược lại sẽ nảy sinh mâu thuẫn trong xã hội

Vì vậy, mức bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đ t như thế nào cho hợp lý và hài h a lợi ích cần được giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đ t đai Trên thực tế, nhiều trường hợp sau khi thu hồi đ t của nông dân với giá bồi thường có khi chỉ vài chục ngàn đồng trên một m2, doanh nghiệp đầu tư xây dựng hạ tầng, khu đô thị, khu nhà ở dân cư và cho thuê hoặc chuyển nhượng có nơi lên đến vài triệu đồng trên một m2

mang lại lợi nhuận r t lớn Dù vậy, cộng đồng dân cư bị m t đ t chưa được hưởng lợi ích của sự phát triển này mà đúng

ra, lợi ích của dự án phát triển kinh tế phải được phân chia một cách công bằng giữa: Nhà nước, nhà đầu tư và người có đ t bị thu hồi Việc Nhà nước ban hành các chính sách bồi thường hợp lý sẽ buộc các doanh nghiệp sử dụng đ t tiết kiệm, phát triển theo hướng bền vững nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân thiện môi trường Mục tiêu của hoạt động sản xu t kinh doanh là lợi nhuận và đó là cơ sở của sự tồn tại, phát triển của doanh nghiệp Vì vậy, để góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đ t nước, các doanh nghiệp là những nhà đầu tư cần tích cực góp phần đưa giá trị

quyền sử dụng đ t trở thành nguồn vốn, nguồn nội lực quan trọng của đ t nước Việc đảm bảo hài h a lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đ t bị thu hồi cần được xác định rõ ràng trên cơ sở Nhà nước điều tiết lợi ích giữa nhà đầu

tư với người bị thu hồi đ t đảm bảo nhà đầu tư vẫn có lãi c n người bị thu hồi đ t đồng thuận, ổn định đời sống12

Trong khoa học pháp lý theo quan điểm của giáo trình Luật đ t đai,

Trường Đại học Luật Hà Nội có thể hiểu: “Luật đất đai là tổng hợp các quy

phạm pháp luật mà Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ

sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đẩt tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của Nhà nước ta 13 ”

Từ các phân tích trên, với tư cách là một chế định pháp lý của luật đ t đai

có thể hiểu: “Pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án

xây dựng khu công nghiệp được là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và của người bị thu hồi đất”

1.2.2 Nội dung điều chỉnh cơ bản của pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

1.2.2.1 Các quy định điều chỉnh về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

Việc quy định về v n đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t được coi là nội dung khá quan trọng của pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp Về nguyên t c, trách nhiệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t chỉ phát sinh khi người có đ t bị thu hồi đảm bảo đủ các điều kiện về loại đ t mà mình đang sử dụng, về chứng nhận quyền sử

dụng đối với đ t đó Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đ t có cùng mục đích sử dụng với loại đ t thu hồi, nếu không có đ t để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đ t cụ thể của loại đ t thu hồi do cơ quan hành chính nhà nước c p tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đ t Tuy nhiên, đ t đai không chỉ là tài sản, mà c n là sinh kế và tư liệu sản xu t Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đ t, thì ngoài trách nhiệm bồi thường về tài sản, c n cần phải có thêm chính sách hỗ trợ về sinh kế cho người có đ t bị thu hồi và điều này cũng cần phải được luật hoá

Dưới góc nhìn so sánh cho th y, nội dung pháp luật của nhiều quốc gia cũng quy định khá chi tiết về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp Ở Hàn Quốc, nguyên t c bồi thường được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu hồi đ t Những nguyên t c cơ bản này bao gồm: (i) Chủ dự án bồi thường cho chủ đ t và cá nhân có liên quan

về những thiệt hại gây ra do thu hồi đ t hoặc sử dụng đ t… cho các công trình công cộng; (ii) việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án; (iii) bồi thường cho chủ đ t bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ dự án phát hành; (iv) tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân; (v) thực hiện bồi thường trọn gói, một lần Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đ t thông qua hình thức tham v n thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được th a thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đ t thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nh t hai cơ quan định giá thực hiện Đây là các tổ chức tư v n về giá đ t hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc Công ty Cổ phần có chức năng tư v n về giá đ t Trong trường hợp chủ đ t có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án

có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư v n về định giá đ t thứ ba Giá đ t được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư v n về giá đ t độc lập được thuê định giá Về bồi thường đ t và tài sản trên đ t bị thu hồi Bồi thường đối với đ t được thực

hiện dựa trên giá đ t ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và định giá b t động sản Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh…có ảnh hưởng đến giá trị của đ t, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đ t tham khảo so với mảnh đ t cần định giá Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài h a giữa giá đ t do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đ t công khai, chính thức của Chính phủ… Bồi thường đối với tài sản trên đ t bao gồm: Nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả Đối với các tài sản khác g n liền với đ t, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: (i) Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác m , quyền đánh b t cá, quyền sử dụng nguồn nước…) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; (ii) bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đ t dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; (iii) bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đ t nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đ t nông nghiệp; (iv) bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị m t việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đ t gây ra 14

1.2.2.2 Các quy định điều chỉnh về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

Theo pháp luật hiện hành, người sử dụng đ t khi Nhà nước thu hồi đ t ngoài việc được bồi thường theo quy định của pháp luật, c n được Nhà nước xem xét hỗ trợ Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật Cụ thể như: Về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xu t nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đ t nông nghiệp mà không có đ t nông nghiệp để bồi thường Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư v n hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng

ưu đãi để phát triển sản xu t, kinh doanh Ngoài ra, pháp luật cũng quy định hỗ

14

Nguyễn Quang Tuyến (2013), Kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi nhà nước thu hồi đ t, Thông tin khoa học lập pháp số 01 (08) tháng 3/2013, tr.103

trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đ t ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đ t mà phải di chuyển chỗ ở Đồng thời, họ

c n được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xu t, kinh doanh

Dưới góc nhìn so sánh cho th y, nội dung pháp luật của nhiều quốc gia cũng quy định khá chi tiết về việc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự

án xây dựng khu công nghiệp Chẳng hạn, ở Singapore, trường hợp hộ gia đình,

cá nhân có nhu cầu c p bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đ t thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật Nguyên t c công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân Tỷ

lệ cưỡng chế khi thu hồi đ t th p (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đ t15

) Theo Từ điển Tiếng Việt “hỗ trợ là giúp thêm, góp thêm vào16” Thuật ngữ hỗ trợ không chỉ được sử dụng trong đời sống xã hội mà c n được sử dụng trong lĩnh vực pháp luật nói chung và pháp luật đ t đai nói riêng Nói đến những quy định pháp luật về v n đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đ t, không thể không nói đến v n đề hỗ trợ Sở dĩ như vậy là vì đ t đai vừa là tư liệu sản xu t đặc biệt trong sản xu t kinh doanh, vừa là nơi sinh sống của dân cư Cho nên, khi Nhà nước thu hồi đ t thì người sử dụng đ t bị m t tư liệu sản xu t hoặc m t nơi

cư ngụ, họ lâm vào hoàn cảnh khó khăn như m t công ăn, việc làm hoặc m t nơi

ở v.v Để giúp họ vượt qua khó khăn, ổn định sản xu t và đời sống thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước thực hiện việc hỗ trợ17 Theo nghĩa thông thường, hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào, nhìn chung đó là các quy định và các chính sách của Nhà nước nhằm thể hiện sự nhân đạo, biểu hiện bản ch t của dân, do

dân và vì dân của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn của người dân bị thu hồi đ t, thông qua việc đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, c p kinh phí để

di dời đến địa điểm mới… giúp đỡ một phần nào rủi ro mà họ phải gánh chịu khi Nhà nước thu hồi đ t, đồng thời giúp cho người bị thu hồi đ t nhanh chóng ổn định đời sống, sản xu t và kinh doanh18 Theo tác giả Phan Trung Hiền thì “hỗ trợ” góp phần xoa dịu sự b t bình của người dân có đ t bị thu hồi khi mà giá đ t bồi thường hiện nay chưa hợp lý, chưa thể bù đ p được các thiệt hại mà người sử dụng đ t phải gánh chịu Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đ t của người sử dụng thì thiệt hại không chỉ là những mét vuông đ t bị m t cùng với tài sản g n liền trên đ t như hoa màu, cây trồng… mà c n là việc m t tư liệu sản xu t không biết phải sống bằng nghề gì19 Dưới góc độ luật thực định, tại khoản 14, Điều 3 Luật

đ t đai năm 2013 thì làm luật quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đ t là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đ t thu hồi để ổn định cuộc sống, sản xu t và phát triển” Điều này có nghĩa rằng, kết hợp với giá trị bồi thường được nhận từ thiệt hại về đ t và tài sản g n liền với đ t thì người có đ t bị thu hồi c n nhận được sự giúp đỡ từ Nhà nước để bảo đảm đời sống trong quá trình thu hồi đ t, giúp đỡ về việc làm để bảo đảm sinh kế lâu dài Giá trị của những khoản hỗ trợ không phải là sự đền trả tương xứng các thiệt hại mà là sự chăm lo giúp đỡ của Nhà nước đối với người sử dụng đ t có đ t bị thu hồi ….20 Từ các phân tích trên

có thể hiểu: “Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu

công nghiệp là việc Nhà nước giúp đỡ các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệpbằng việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm”

18 Đặng Công Tráng (2017), Pháp luật về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đ t: Thực trạng và một số khuyến nghị, Tạp chí Công thương điện tử; truy v n tại: https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/phap-luat-ve-ho-tro- khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-thuc-trang-va-mot-so-khuyen-nghi-26704.htm , truy cập tháng 7/2023

19 Phạm Quỳnh Như (2021), Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t nông nghiệp theo pháp luật đ t đai từ thực tiễn huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, tr.33

20 Phan Trung Hiền (2021), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đ t, Nxb.Chính trị Quốc gia - Sự thật, tr.74

1.2.2.3 Các quy định điều chỉnh về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

Tái định cư cho người dân bị thu hồi đ t là một v n đề nhận được nhiều sự quan tâm của cả người bị thu hồi đ t, người dân và Nhà nước Có ý kiến cho rằng: Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị m t tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, b t kể có phải di chuyển hay không

và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đ t Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới Các đô thị lớn phát triển nhanh đều phải bố trí tái định cư số lượng lớn Tái định cư không chỉ tác động đến cuộc sống và sinh kế của các hộ phải di chuyển nơi ở, mà c n ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư nơi tiếp nhận người tái định cư do các xáo trộn về

xã hội và việc cung ứng các dịch vụ cơ bản21 Trong khoa học pháp lý, khái niệm tái định được các học giả định nghĩa với nhiều cách nhìn khác nhau Theo tác giả Phan Trung Hiền thì tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí

để người có đ t bị thu hồi tìm một nơi ở mới trong trường hợp người bị thu hồi nhà ở không c n chỗ ở nào khác trong phạm vi c p xã nơi có nhà bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở 22 Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng: “Tái định cư là việc người sử dụng đ t được bố trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đ t ở mới hoặc bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở ”23 Theo thuật ngữ được đưa ra tại Khung chính sách tái định cư (RPF) thì tái định cư bao hàm t t cả những thiệt hại trực tiếp về kinh tế và xã hội gây ra bởi việc THĐ và hạn chế sự tiếp cận, cùng với những biện pháp đền bù và sửa chữa Tái định cư không hạn chế sự di dời về mặt vật ch t Tái định cư có thể

Phan Hoài Thức (2018), “Pháp luật về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế xã hội

qua thực tiễn tại tỉnh Bình Định”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Đại học Huế, tr.04

tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, bao gồm: (i) THĐ và các công trình trên

đ t, bao gồm cả việc kinh doanh, buôn bán; (ii) Sự di dời về mặt vật ch t; và (iii)

Sự khôi phục kinh tế của những người bị ảnh hưởng nhằm cải thiện hoặc ít nh t

là phục hồi thu nhập và mức sống24 Tái định cư không chỉ là tạo lập chốn ở cho người bị thu hồi đ t mà c n liên quan đến cuộc sống và sản xu t thu nhập của người được tái định cư phải tốt hơn hoặc ít nh t là tương đương với tình trạng trước khi bị thu hồi đ t Đối với người bị thu hồi đ t, tái định cư giúp cho người này có được chỗ ở ổn định, cải thiện cuộc sống Nhờ đó đời sống của người dân trong khu tái định cư được bảo đảm, việc di chuyển trong khu dân cư và kết nối với các khu vực lân cận được thuận tiện Bên cạnh đó, do yêu cầu khu tái định cư phải có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, nên người dân sẽ có điều kiện dễ hơn để sử dụng các dịch vụ y tế, giáo dục…từ đó đời sống vật ch t, tinh thần được nâng lên25 Từ các phân tích trên có thể hiểu “Tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp được áp dụng khi

hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp

mà phải di chuyển chỗ ở, và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi

có khu đất bị thu hồi thì được bố trí tái định cư bằng việc giao đất ở, hoặc nhà ở”

Chính sách về tái định cư là một chính sách vừa thể hiện sự công bằng, rõ ràng của Nhà nước đối với người bị THĐ, vừa thể hiện tính nhân văn của Đảng

và Nhà nước trong việc quan tâm tạo lập chỗ ở ổn định cho người dân có đ t bị thu hồi26

Trong thời gian qua, những quy định của pháp luật liên quan đến chính sách tái định cư ngày càng được hoàn thiện và được áp dụng hiệu quả trên thực

tế, góp phần r t lớn vào việc hỗ trợ người dân có đ t bị thu hồi nhanh chóng ổn định cuộc sống và sản xu t

Hiện nay tái định cư được chia thành ba trường hợp: tái định cư, hỗ trợ tái định cư và xét mua nền tái định cư Tái định cư khi Nhà nước THĐ ở là việc giao

đ t ở, nhà ở hoặc bằng tiền Hỗ trợ tái định cư được áp dụng trong trường hợp sau khi tiền bồi thường về đ t nh hơn giá trị một su t tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó Xét mua nền tái định cư được áp dụng trong trường hợp: Nếu gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống

và đủ điều kiện tách hộ thì những hộ phụ sẽ được xem xét cho mua một nền tái định cư với diện tích tối thiểu Ngoài ra, để cụ thể hóa quy định tại khoản 4 Điều

6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đ t (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP), các địa phương c n quy định trường hợp khi bị THĐ g n với nhà ở mà người bị THĐ không đủ điều kiện bồi thường về đ t ở và phải di chuyển chỗ ở và không c n chỗ ở nào khác trên địa bàn c p xã nơi bị THĐ thì hộ gia đình, cá nhân đó được xét mua một nền tái định cư với diện tích tối thiểu Theo quan điểm của tác giả Phan Trung Hiền khi nghiên cứu các quy định pháp luật về TĐC cần lưu ý các nội dung cơ bản sau:

(i) Cần xác định các trường hợp thuộc diện TĐC, từ đó phân biệt các trường hợp tái định cư, hỗ trợ tái định cư và xét mua nền TĐC

(ii) Khi đánh giá hiệu quả cư dự án TĐC cần xém xét các v n đề về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trên cơ sở đối chiếu giữa nơi ở cũ và mới Đặc biệt cần chú ý đến mối quan hệ giữa giá đ t tính bồi thường và giá đ t mà người dân nộp mua tiền sử dụng đ t khi nhận nền TĐC

(iii) Cần xác định mục đích, ý nghĩa của việc thiết lập và thực hiện khu TĐC Trên cở sở đó cần xây dựng bộ tiêu chính để đánh giá hiệu quả việc thực hiện dự án TĐC đặc biệt cần chú ý khâu thực hiện TĐC và hậu TĐC (hỗ trợ đào

tạo nghề, giải quyết việc làm, y tế, giáo dục…vvv)

Dưới góc nhìn so sánh cho th y, nội dung pháp luật của nhiều quốc gia cũng quy định khá chi tiết về chính sách tái định cư khi nhà nước thu hồi đ t để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, chẳng hạn tại Singapore thì v n đề tái định cư cho người bị thu hồi đ t được triển khai g n với việc bố trí nhà ở do Nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung c p với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện

Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung c p nhà ở công cho người dân Trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung c p nhà ở cho 85% dân số, trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra

xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của b t động sản Tạo căn cứ vững ch c cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng Người bị thu hồi đ t muốn được tái định

cư tại các căn hộ do HDB cung c p phải được Cơ quan Quản lý đ t đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu mua hoặc thuê nhà của HDB với điều khoản ưu đãi; được miễn thế ch p… Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư Trường hợp người bị thu hồi đ t ở không sử dụng nhà do HDB cung

c p sẽ được Nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore)27

27 Tâm An (2014), Kinh nghiệm của Singapore trong thu hồi, đền bù và giải quyết tái định cư, truy cập tại: https://cafeland.vn/kien-thuc/kinh-nghiem-cua-singapore-trong-thu-hoi-den-bu-va-giai-quyet-tai- dinh-cu-47997.html