pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

Đòi hỏi quá trình nghiên cứu, cũng như thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải có cái nhìn toàn diện trong đánh giá các quy định của ph

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Trần Khắc Nguyên - là học viên lớp Cao học CH21LK01 chuyên ngành Luật kinh tế, Trường Đại học Thủ Dầu Một, là tác giả của Luận văn thạc sĩ

luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản”

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

Chữ ký

Trần Khắc Nguyên

sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn TS Lê Thị Thảo, người đã tận tình hướng dẫn,

giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này

Tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến quý bạn bè, quý đồng nghiệp và các anh chị học viên trong lớp Cao học CH21LK01 đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng với hạn chế về thời gian nên Luận văn không thể tránh khỏi những thíu sót Tôi rất mong nhận được sự tham gia, góp ý của các thầy cô và ý kiến đóng góp quan tâm của các bạn Tôi xin chân thành cảm

ơn và tiếp thu những góp ý để Luận văn được hoàn thiện hơn !

Bình Dương, Ngày tháng năm 2023

Học viên

Trần Khắc Nguyên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do thực hiện đề tài 1

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu chung 3

2.2.Mục tiêu cụ thể 3

2.3 Câu hỏi nghiên cứu 4

3 Tình hình nghiên cứu 4

4 Đối tượng và mục đích nghiên cứu 8

4.1 Mục đích nghiên cứu 8

4.2 Đối tượng nghiên cứu 8

4.3 Phạm vi nghiên cứu 9

4.4 Nhiệm vụ nghiên cứu 9

5 Phương pháp nghiên cứu 10

6 Đóng góp của nghiên cứu 10

7 Kết cấu của Luận văn 10

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG 12

1 Khái quát về dự án bất động sản 12

1.1.1.Khái niệm dự án bất động sản 12

1.1.2.Đặc điểm của dự án bất động 12

1.1.3.Vai trò của chuyển nhượng dự án bất động sản 13

1.2.Khái quát pháp luật về chuyển nhượng dư án bất động sản 14

1.2.1.Khái niệm, Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động 14

1.2.2.Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 16 1.2.3 Chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án bất động sản 17

- Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 18 1.2.4 Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 19 1.1.1.Nhóm quy phạm quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 20 1.1.2.Nhóm quy phạm quy định về quản lý và xử lý vi phạm đối với chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản 20 Kết luận Chương 1 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 24 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 24 2.1.1 Quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản 24 2.1.2 Quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 25 2.1.3 Quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản .26 2.1.4 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản 29 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 32 2.2.1 Tình hình hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản 32 2.2.1 Những vướng mắc tồn tại trong thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 33 2.2.2 Những kết quả đạt được trong xây dựng và thực hiện pháp luật về

chuyển nhượng dự án bất động sản 36 Kết luận Chương 2 40

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG

SẢN TẠI VIỆT NAM 42

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 42

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản phù hợp với đường lối của Đảng về phát triển thị trường bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng 42

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 49

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản nhằm khắc phục các bất cập của pháp luật hiện hành 52

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng bất động sản trong dự án bất động sản 53

3.2.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 54 3.2.2.Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án bất động sản 60

Kết luận Chương 3 66

KẾT LUẬN CHUNG 68

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Lý do thực hiện đề tài

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một chế định pháp luật có vị trí, vai trò quan trọng được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tầm quan trọng đó được thể hiện ở việc: Các giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường là các giao dịch có giá trị kinh tế lớn; việc chuyển nhượng ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, không chỉ là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, mà còn bao gồm các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án Bên canh đó chế định pháp luật này còn có mối quan hệ với nhiều quy định pháp luật khác khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng

dự án như: Pháp luật về đầu tư, pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai, doanh nghiệp….nhưng hiện nay những quy định này đã có những thay đổi nhất định Đòi hỏi quá trình nghiên cứu, cũng như thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải có cái nhìn toàn diện trong đánh giá các quy định của pháp luật Pháp luật Việt Nam đã tạo sẵn hành lang pháp lý cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản khi đáp ứng các quy định về điều kiện chuyển nhượng, giúp nhiều nhà đầu tư giải quyết khó khăn bế tắc với dự án của mình, hạn chế tình trạng dự án bất động sản “nằm bất động” không triển khai, đồng thời cung cấp nguồn vốn cho các nhà đầu tư đang gặp khó khăn tài chính Về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản so với quy định tại luật cũ, cụ thể tại Điều

75 Luật đầu tư 2020 đã sữa đổi, bổ sung Điều 50 Luật kinh doanh bất động sản

2014 như sau ”Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư…” Bên cạnh đó với sự xuất hiện của các văn bản pháp luật khác nhau

trong năm 2021 và năm 2022 đã phần nào xây dựng được hệ thống quy định pháp luật tương đối khá chặt chẽ, toàn diện và chi tiết về nguyên tắc, điều kiện quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản, việc xử phạt vi phạm hành chính nhằm đảm bảo thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản được minh bạch, rõ ràng Tuy nhiên thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn

còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc cần có sự điều chỉnh hoặc giải thích rõ quy định Đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều bước nhảy vọt lớn, thể hiện rõ nhất trong biểu đồ giá trị cổ phiếu của các công ty kinh doanh bất động sản được niêm yết Thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thị trường Bất động sản đã có những khởi sắc và biễn chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng dự án Bất động sản diễn ra mạnh mẽ Tuy nhiên, pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập, tạo nên rào cản cho hoạt động này, đồng thời chưa căn bằng được lợi ích của các bên Với vai trò là một nội dung chính của Luật kinh doanh bất động sản và chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong bối cảnh mới, tạo nên một khung pháp lý hoàn chỉnh, mang lại hiệu quả và đóng góp vào sự phục hồi, phát triển của thị trường, của nền kinh tế Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động tất yếu và khách quan , việc các chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, bất động sản gồm đất đai, nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật Luật kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa việc kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện để thực hiện hoạt động xây dựng, mua nhận chuyển nhượng dễ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nước bằng pháp luật là cơ

sở để bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền

sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có

sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm thị trường

bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản Nhà nước tặng được nguồn thu ngân sách từ thuế đôi với các giao dịch bất động sản Kể từ khi được ban hành Luật kinh doanh bất động sản 2014 đang đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Có thể nói Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vứng chắc, giúp cho các các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng các dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh này nói riêng Thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn thiếu các quy định cụ thể điều chỉnh một số vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản Đồng thời, việc thi hành các quy định pháp luật trong lĩnh vực này trên thực tế cũng gặp nhiều tồn tại, bất cập; trong một số trường hợp, các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn sự lúng túng khi giải quyết những tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này,

chính vì vậy tôi đã chọn đề tài Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự

án bất động sản” để thực hiện nghiên cứu viết luận văn này

2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Đề tài nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển hượng dự án đầu tư bất động sản qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp

luật về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản

2.2 Mục tiêu cụ thể

Nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới các mục tiêu cụ thể sau:

- Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua việc tìm hiểu nội dung; Khái niệm, đặc điểm, vai trò, các hình thức và nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản; Cơ sở lý luận việc ra đời pháp luật về chuyển nhượng dự bất động sản; Nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản; Các yếu tố chi phối pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

- Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản ở nước

ta nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân khi áp dụng các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao

hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Quan niệm như thế nào về chuyển nhượng dự án bất động sản? đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động sản? Việc cho phép các chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn nào? Vai trò, ý nghĩa của hoạt động này?

- Những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

ở Việt Nam?

- Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản cần giải quyết những vấn đề gì?

- Từ các giả định về những hạn chế, bất cập nêu trên thì cần phải có định

hướng và những giải pháp gì để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam?

3 Tình hình nghiên cứu

Qua nghiên cứu về các đề tài khá phổ biến hiện nay về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bất động sản thì đề tài nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản được nhiều người đánh giá là đề tài độc đáo nên được quan tâm nhiều vấn đề cần phân tích rõ thêm Trong đó đã có nhiều luận án, đề tài, bài viết nghiên cứu liên quan đến vấn đề kinh doanh bất động sản, cụ thể:

Giai đoạn hiện nay, việc nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản đã được đề cập tại rất nhiều các công trình nghiên cứu khác nhau dưới dạng luận văn, bài viết tại các tạp chí chuyên ngành, các tài liệu hội thảo Trước đây, khi phân tích đánh giá và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong giải đoạn Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực thì không thể không nhắc đến các bài viết khá đặc sắc, nổi bật được đăng trên các tạp chí chuyên ngành như

“Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh

tế thị trường” của Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý (2014); “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư” của Trương Thế Côn, Tạp chí nghề Luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự

án bất động sản” của Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí khoa học pháp lý (2014)

Mặc dù xét đến thời điểm hiện tại khi mà Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã được ban hành thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006 và xuất hiện hàng loạt văn bản pháp luật mới có hiệu lực như Luật Đầu tư 2020, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì các bài viết này đã góp phần to lớn trong việc xây dựng hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản trong giai đoạn trước đây

Phạm Quỳnh Như Ý (2014) “Pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản” Khóa luận tốt nghiệp Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh Đây là Công trình nghiên cứu tại thời điểm Luật kinh doanh bất động sản 2006 đang có hiệu lực và đang có dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản

2014 Công trình này đã phân tích được nội dung mới liên quan Dự thảo Luật Kinh doanh bất đông sản 2014 và đưa ra một số các quan điểm về lý luận chung, tuy nhiên có phần bộc lộ hạn chế là công trình này lại chưa đi sâu vào tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật

Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), “Pháp luật về chuyển nhượng dự án

đầu tư kinh doanh bất động sản” Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Công trình này đã phân tích được các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật kinh doanh bất động sản 2014” Khái quát

được các vấn đề lý luận cơ bản đồng thời lồng ghép, phân tích đánh giá được trên một số vụ việc thực tiễn thi hành pháp luật và đưa ra được một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật có giá trị

Bài tham luận khá độc đáo và đáng lưu tâm trong bộ tài liệu phục vụ hội thảo

khoa học với chủ đề “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ”: được tổ chức ngày 16/7/2020 bao gồm các bài

tham luận của nhóm tác giả Võ Trung Tín

Đề tài nghiên cứu “thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005” của Sở địa chất nhà đất-Trường đại học kinh tế- Viện Kinh tế- Văn phòng

kiến trúc sư trưởng-Tổng công ty địa ốc Sài gòn, công trình này tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản và thực trạng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó đua ra các giải pháp xây dựng hệ thống pháp lý về thị trường, giải pháp kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy quản lý bất động sản, đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất và các giải pháp tài chính về thị trường; công trình này chưa nghiên cứu về lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản

Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật về đăng ký BĐS” do Bộ tư pháp phối hợp cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức từ ngày 10-12/01/2007 tập trung phân tích thực trạng pháp luật và hệ thống cơ quan đăng ký BĐS ở Việt Nam; công trình này cũng chưa nghiên cứu về các lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng BĐS

Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật và chính sách về KDBĐS”, NXB Tư pháp, Hà Nội (2005), các cuốn sách “Đầu tư KDBĐS” của PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh và “Pháp luật KDBĐS” của TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), NXB Tư pháp Đây là những công trình đi sâu phân tích về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ BĐS; hợp đồng kinh doanh BĐS; quản

lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; hợp đồng KDBĐS; quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS; nghiên cứu pháp luật và chính sách KDBĐS ở một số nước Đông Nam Á và Công Hòa liên bang Đức; các công trình này cũng chưa nghiên cứu một cách cụ thể về điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS

Luận án Tiến sĩ của tác giả Ths Nguyễn Thị Hồng Nhung “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt nam”, năm 2012 là công trình nghiên cứu chủ yếu về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là doanh nghiệp KDBĐS (CĐT cấp 1, cấp 2), đối tượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cũng chưa nghiên cứu đến các nội dung về chuyển

hệ thống các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và thực tế áp dụng, rút ra nhưng hạn chế, bất cập để trên cơ sở đó đưa

ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức thiết

Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sủ dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” năm 2015 của tác giả Phạm Thị Thanh Vân Đại học Quốc gia Hà

Nội Luận văn chủ yếu phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Kết quả:

Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai năm 2013” năm 2015 của tác giả

Nguyễn Ngọc Anh tại Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn phân tích thực trạng nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo Luật đất đai 2013 và khuyến khích giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành các quy định này trên thực tế ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ Luật học: “Giải quyết tranh chấp bằng tòa án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” năm 2018 của tác giả Nguyễn Thanh Hưng tại Đại học Luật

Thuế Mục đích nghiên cứu của tác giả nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trên cơ sở nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Đà Nẵng, đánh giá thực tế áp dụng tại Tòa án và chỉ ra những bất cập trong việc áp dụng pháp luật tại thành phố Đà Nẵng

Bài viết “Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” tác giả Võ Văn Hòa trên tạp chí Tòa

án nhân dân số 04/2018 Trong đó, bài viết phân tích vấn đề hoàn thiện các quy định về chủ thể trong kinh doanh bất động sản mà nhất là chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là một trong những vấn đề cần quan tâm thực hiện

4 Đối tượng và mục đích nghiên cứu

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án dự án bất động sản theo hướng đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật cũng như phù hợp với các quy luật của Thị

trường bất động sản

4.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn này bao gồm:

- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai của Đảng và nhà nước về chuyển nhượng dự án bất động sản;

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật chung về đất đai như: Luật Doanh nghiệp, Luật đất đai cho đến các quy định điều chỉnh trực tiếp việc chuyển nhượng dự án bất động sản được cụ thể hóa trong Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành Trên cơ sở để có đánh

giá toàn diện về những điểm tiến bộ, ưu điểm cũng như những hạn chế, mâu thuẩn còn tồn đọng của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản;

- Các công trình khoa học có liên quan tới chuyển nhượng dự án bất động sản

ở Việt Nam trong thời gian qua

4.3 Phạm vi nghiên cứu

“Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” là đề tài có phạm vi

nghiên cứu rộng, được điều chỉnh bởi Luật đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động của nền kinh tế thị trường, có quan hệ mật thiết với nhiều lĩnh vực như: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật Trong đó, pháp luật là phương tiện quan trọng nhất đảm bảo cho các giao dịch về chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện và phát huy vai trò đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và các dự án bất động sản nói riêng Tuy nhiên, luận văn tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ các quy định của pháp luật điều chỉnh trực tiếp tới hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, bao gồm các nội dung về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, hình thức pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như xử lý vi phạm chuyển nhượng dự án bất động sản của các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế có tham gia hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản mà không mở rộng thêm nghiên cứu đối với các dự án nói chung cũng như không hướng tới các chủ thể không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản Đó là những vấn đề phức tạp cần phải được tiếp tục nghiên cứu:

- Về không gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng dự án bất

động sản dưới góc độ lý luận và thực tiễn tại Việt Nam

- Về thời gian: từ năm 2019 đến năm 2022

4.4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về dự án bất động sản, chuyển nhượng

dự án bất động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản trên cơ sở làm sáng tỏ các khái niệm, đặc điểm cũng như mục đích ý nghĩa về chuyển nhượng

dự án bất động sản, đồng thời phân tích làm rõ cơ sở xây dựng và nội dung cơ cấu

pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án bất động sản

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản Qua đó, chỉ ra những kết quả đạt được và đặc biệt hạn chế, bất cập, khoảng trống của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án bất động sản, những hệ lụy phát sinh từ thực trạng của hoạt động này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó,

- Luận văn đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp hệ thống hóa lý thuyết trong chương 1 luận văn nhằm làm rõ

cơ sở khoa học của đề tài

- Phương pháp phân tích, so sánh kết hợp bình luận quy phạm pháp luật trong nội dung chương 2 Luận văn

- Phương pháp so sánh được sử dụng trong luận văn nhằm nhận diện những điểm khác biệt giữa quy phạm về pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản Ngoài ra luận văn còn sử dụng phương pháp tổng hợp, logic để tổng hợp và đưa ra các quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu xuyên suốt trong luận văn

6 Đóng góp của nghiên cứu

- Những kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo cho những người làm công tác nghiên cứu, học tập, bảo vệ pháp luật Đặc biệt là đối với các

cơ sở đào tạo luật;

- Ở mức độ nhất định, kết quả nghiên cứu của Luận văn giúp cho nhà quản

lý, các cá nhân, doanh nghiệp tham gia giao kết về chuyển nhượng dự án bất động sản

7 Kết cấu của Luận văn

Luận văn gồm có phần mở đầu, nội dung và tài liệu tham khảo Trong đó, nội dung luận văn được chia thành ba chương sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về dự án bất động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại việt nam;

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại việt nam

1.1.2 Đặc điểm của dự án bất động

Dự án bất động sản có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, dự án bất động sản được thực hiện gắn với quyền sử dụng đất Để

triển khai dự án bất động sản, nhà đầu tư phải tiếp cận được quyền sử dụng đất và nhà đầu tư có thể tiếp cận thông qua các hình thức như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất

Do đó, khi thực hiện dự án nhà đầu tư không xem xét các điều kiện trong pháp luật, mà còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai

Thứ hai, dự án bất động sản cũng là một bất động sản, được xây dựng trên

một địa bàn lãnh thổ nhất định Bởi: BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật Và, dự án bất động sản là tài sản gắn liền với đất, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương Thêm vào đó, chủ đầu tư còn được thể hiện quyền

sở hữu của mình đối với dự án dưới dạng giấy tờ chứng nhận đầu tư và hồ sơ liên quan

Thứ ba, dự án BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn

đến, thời gian thu hồi vốn chậm Hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động vốn khác để thực hiện các dự

án, những nơi đóng vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân Vì vậy mà quy mô dự án thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài bởi không chỉ huy động vốn trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử dụng trong

quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi vốn

1.1.3 Vai trò của chuyển nhượng dự án bất động sản

Việc cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản nhằm giúp tháo gỡ những khó khăn cho chủ đầu tư cũ nâng cao tính khả thi của dự án, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư mới thực hiện dự án đầu tư, một giá trị từ việc trên nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Cụ thể:

Thứ nhất, đối với dự án bất động sản là đối tượng của hoạt động chuyển

nhượng: Việc chuyển nhượng sẽ giúp nâng cao tính khả thi của dự án Nếu dự án

vì lý do nào đó mà không thể được thực hiện nữa sẽ khiến cho những nỗ lực của chủ đầu tư trước đó trở thành uổng phí, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể khác mà sự thành công của dự án sẽ đem lại Thời gian dự án phải “đắp chiếu” cũng chính là thời gian đất đai bị lãng phí, không sản sinh giá trị Tuy nhiên, với

cơ chế chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư khi không muốn triển khai hoặc không thể triển khai dự án có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thực hiện, đảm bảo tiến độ dự án đầu tư mà không phải hủy bỏ dự án hay để dự án tiếp tục chờ đợi đến khi có vốn

Thứ hai, đối với các nhà đầu tư: Việc chuyển nhượng dự án BĐS giúp tháo

gỡ khó khăn khi họ không thể tiếp tục thực hiện dự án, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để giải quyết khó khăn và tiếp tục thực hiện các dự án khác Mặc dù nhà đầu tư có thể vay vốn, nhưng sự cẩn trọng vốn dĩ của các ngân hàng (đặc biệt trong trường hợp nhà đầu tư mới, dự án mới) hay chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát lạm phát của Nhà nước vào từng thời kỳ cũng tạo ra cho họ những cản trở không nhỏ Nếu không có hoạt động chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư sẽ khó có thể tìm thấy lối thoát trong tình cảnh khó khăn, gián tiếp ảnh hưởng đến hàng loạt khách hàng của dự án

Thứ ba, tạo cơ hội cho nhà đầu tư mới Với bên nhận chuyển nhượng, hoạt

động nhận chuyển nhượng dự án là cách nhanh chóng để tham gia vào thị trường Việc không được chỉnh sửa, làm thay đổi nội dung, mục tiêu của dự án, không phải

thực hiện việc giải phóng mặt bằng cũng là những ưu thế của việc nhận chuyển nhượng dự án

Thứ tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Hoạt động chuyển nhượng

giúp dự án được chuyển giao từ chủ đầu tư thiếu tính chuyên nghiệp hoặc không

có nhu cầu cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính, chuyên nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai dự án, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh và hiệu quả hơn Hơn nữa, việc chuyển nhượng dự án cũng giúp thị trường tránh được tình trạng dư cung Điều này giúp kiểm soát sự gia tăng của hàng hóa bất động sản, giữ được ở cung hàng hóa ở mức cần thiết, không vượt quá xa so với cầu của thị trường

1.2 Khái quát pháp luật về chuyển nhượng dư án bất động sản

1.2.1 Khái niệm, Đặc điểm của chuyển nhượng dự án bất động

- Khái niệm

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc nhà đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án của mình cho chủ đầu tư khác; khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ich hợp pháp của nhà đầu tư ban đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật

- Những đặc điểm về chuyển nhượng dự án bất động sản còn mang những đặc trưng riêng như sau:

Một là, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động chịu sự

điều chinh chặt chẽ của pháp luật Điều này được lý giải bởi tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hội của hoạt động bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng Sự ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành khiến cho Nhà nước không thể buông lỏng công tác quản lý Những chủ thể muốn tham gia thị trường cũng như những tài sản đưa vào trong thị trường này bắt buộc phải đáp ứng những điều kiện nhất định trên cơ cơ sở quy định của pháp luật

Hai là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản thường diễn ra lâu dài với

quy mô lớn Bởi vì hoạt động đầu tư dự án bất động sản luôn là những bản kế hoạch lớn và dài hạn, đòi hỏi nguồn vốn cao với sự hợp tác nhiều bên, đồng thời

phải phân tích một lượng lớn dữ liệu bao gồm pháp lý và thị trường, để dự đoán và kịp thời nắm bắt xu thế cũng như biến dộng trong môi trường chuyển nhượng Bên cạnh đó, với tính chất quan trọng của hoạt động chuyển nhượng nên phải chịu

sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thông qua các trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyến nhượng dự án bất động sản

Ba là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản mang tính chất đồng bộ Thực

tế một dự án bất động sản thường bao gồm nhiều phần việc và công đoạn khác nhau có sự liên kết nhất định được thể hiện trên bản kế hoạch xây dựng dự án Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải được thực hiện một cách đồng

bộ đối với các phần việc đã hoàn thành và chưa hoàn thành, nhằm giúp cho chủ đầu tư mới có thể kịp thời đưa ra kế hoạch phát triển phù hợp, đồng thời bắt kịp tiến độ thi công, tránh những trường hợp chuyển nhượng một cách tự do, khiến cho những hạng mục thuộc dự án bị biến động về tiến độ và phạm vi thi công, tạo nên sự mất cân đối trong việc phân bổ nguồn lực cũng như khó khăn trong công tác quản lý

Bốn là, chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động mang tính chất phức

tạp và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên Thực tế, để thực hiện được một dự án bất động sản thì cần phải thực hiện rất nhiều công đoạn với một lượng hồ sơ từ pháp

lý đến nghiệp vụ rất lớn Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án bất động sản còn phải tuân thủ theo những trình tự thủ tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quy định

Do vậy, có thể khẳng định để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường tốn khá nhiều công sức do tính phức tạp của nó

Bên cạnh đó, trên cơ sở đặc điểm của dự án bất động sản cần nguồn vốn rất lớn và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều chủ thể, thì đặc điểm của việc chuyển nhượng

dự án bất động sản cũng có sự tương đồng, bởi vì việc chuyển nhượng kéo theo quá trình xử lý nguồn vốn và chuyển giao quyền cũng như nghĩa vụ của các bên, trong đó có sự kế thừa những nghĩa vụ cũ đối với các bên liên quan như ngân hàng, đối tác cũ, doanh nghiệp và khách hàng cũ

Năm là, việc chuyển nhượng dự án bất động sản thường gắn liền với việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây dường như là một hệ quả tất yếu, bởi vì

yếu tố nền tảng của một dự án bất động sản là phải sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó mới có thể phác thảo bản đồ quy hoạch và kế hoạch thi công xây dựng Hầu hết các hạng mục dự án đều phải gắn liền với quyền sử dụng đất Do đó, việc chuyển nhượng dự án bất động sản bắt buộc phải đi kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 1

Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt

+ Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng

+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án

- Đối với Bên chuyển nhượng: chuyển nhượng bất động sản nằm trong danh mục các ngành nghề có điều kiện theo quy định của pháp luật đầu tư Cụ thể, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác

1 Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014

xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng Đồng thời, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước liên quan đến phần dự án chuyển nhượng

- Đối với Bên nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Có thể thấy những điều kiện được Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đặt ra không quá khắt khe, chỉ là những điều kiện cơ bản

để một chủ thể được phép hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có thể kế thừa, tiếp tục việc thực hiện dự án của nhà đầu tư cũ Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định Ngoài ra, chủ đầu tư còn cần đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án, cụ thể: Có vốn thuộc

sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với

dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu

tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

1.2.3 Chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án bất động sản 2

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đều phải đáp ứng những điều kiện được pháp luật đặt

ra, cụ thể: Chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản đang thực hiện dở dang thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản, bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn, lâu bền, tác động lớn đến sự phát triển cơ sở hạ tầng của quốc gia và là tài sản thuộc sở hữu toàn dân Đặc biệt,3 để được thực hiện các hoạt động chuyển nhượng trong thị trường bất động sản thì tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác

2 Khoản 3 Điều 48 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

3 Điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 và Khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên theo Ngoài những điều kiện chung trên, pháp luật còn đặt ra yêu cầu riêng đối với chủ thể chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng Trước đây, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có đặt ra quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng Con số này đã tăng lên gấp hơn 3 lần theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Cụ thể, căn cứ quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường

IV Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Tuy nhiên, tại Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 (đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất sản 2014 Như vậy, có thể thấy, Luật Đầu tư 2020 đã bãi bỏ điều kiện phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản

- Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 5

- Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư

- Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;

+ Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.”;

1.2.4 Trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 6

+ Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền

+ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết

Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng

dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án Trường hợp chủ đầu

tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà

6 Điều 51 Luật kinh doanh bất động sản 2014

nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

1.1.1 Nhóm quy phạm quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Với những tính chất phức tạp, đặc thù và phạm vi quy mô của các dự án đầu tư bất động sản mà hoạt động chuyển nhượng các dự án này luôn phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thông qua các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục để thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Những quy phạm được quy định một cách chặt chẽ giúp Nhà nước quản lý được các hoạt động sử dụng đất đai, triển khai và thực hiện dự án đầu tư bất động sản trong thực tế và can thiệp một cách kịp thời vào lúc cần thiết khi có những tranh chấp hoặc vướng mắc cản trở quá trình thực hiện

1.1.2 Nhóm quy phạm quy định về quản lý và xử lý vi phạm đối với chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản

Trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản vì nhiều lý

do khác nhau mà các bên chủ thể những hành vi vi phạm như huy động vốn trái phép, chuyển nhượng dự án bất động sản chưa đủ điều kiện hay vi phạm về trình

tự, thủ tục Những hành vi này kéo dài sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên, đặc biệt là khách hàng mua bất động sản và các tổ chức tín dụng; đồng thời ảnh hưởng đến tính công khai, minh bạch và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Do đó, đối với các hành vi vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản tùy theo mức độ, tính chất nguy hiểm và thiệt hại xảy ra mà có những biện pháp chế tài áp dụng cụ thể

- Trách nhiệm dân sự vi phạm pháp luật về chuyển nhượng bất động sản

Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bất động sản được áp dụng trên cơ sở hành vi vi phạm hợp đồng và có lỗi Nội dung trách nhiệm là gắn liền với việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản hoặc trách nhiệm về tài sản

được áp dụng bởi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc do bên bị vi phạm áp dụng trên cơ sở pháp luật Các hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng gồm các hình thức sau:

Một là, buộc thực hiện hợp đồng: đây là hình thức chế tài, mà bên vi phạm

nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bất động sản phải tiếp tục thực hiện theo yêu cầu của bên bị vi phạm Bên vi phạm buộc phải thực hiện đúng các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc dùng các biện pháp khác để hợp đồng được thực hiện và bên vi phạm phải chịu phí tổn;

Hai là, phạt vi phạm: là bên vi phạm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

phải trả cho bên bị vi phạm một khoản tiền do các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật Đây là một biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, vì biện pháp này dễ áp dụng trong các quan hệ cần được bảo đảm Bên vi phạm, có lỗi thì phải chịu phạt theo hợp đồng mà không cần xét đến hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ như thế nào, có thiệt hại xảy ra hay không?;

Ba là, hình thức bồi thường thiệt hại: các bên chủ thể tham gia giao dịch

chuyển nhượng có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm các điều khoản được quy định trong hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại Trong trường hợp các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm hợp đồng (Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015);

Bốn là, hủy bỏ hợp đồng: là hình thức chế tài, mà một bên chấm dứt thực

hiện nghĩa vụ và làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không có hiệu lực từ thời điểm giao kết Hủy bỏ hợp đồng có thể hủy bỏ một phần hoặc toàn bộ hợp đồng Khi hợp đồng bị hủy bỏ toàn bộ, hợp đồng được coi là không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả

cho nhau tài sản đã nhận Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại, khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường có nhiều vi phạm, tranh chấp xảy ra do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ bàn giao bất động sản, chậm trễ làm thủ tục chuyển nhượng, bất động sản bàn giao không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng, một bên cố tình không thực hiện hợp đồng, Khi xảy ra tranh chấp thì các bên tự thương lượng, hòa giải Nếu các bên không hòa giải được thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế cũng thường khó khăn, phức tạp, kéo dài và khách hàng mua bất động sản thường bị thiệt; bởi lẽ những thông tin về bất động sản là bất cân xứng, khách hàng mua khó tiếp cận thông tin cũng như ít hiểu biết pháp luật, thị trường cung không đủ cầu Do vậy, khi xảy ra tranh chấp quyền lợi của khách hàng mua bất động sản khó được bảo

vệ

- Xử lý kỷ luật vi phạm pháp luật về chuyển nhượng bất động sản

Khi các giao dịch về chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện có những sai phạm, thì trách nhiệm không chỉ nằm ở các doanh nghiệp thực hiện dự án mà còn có trách nhiệm từ phía cán bộ quản lý nhà nước vì đã không thực hiện đúng quyền hạn cũng như nghĩa vụ của mình trong khâu quản lý các giao dịch Các cán bộ, công chức, viên chức có hành vi vi phạm các quy định về nghĩa vụ của cán bộ, công chức, viên chức; những việc cán bộ, công chức, viên chức không được làm; nội quy, quy chế của cơ quan, tổ chức, đơn vị; vi phạm đạo đức, lối sống hoặc vi phạm pháp luật khác khi thi hành công vụ thì bị xem xét xử lý kỷ luật Có thể kể đến một số hành vi như: các cán bộ, công chức để xảy ra tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định, phân lô bán nền, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, lấn chiếm sông rạch

Kết luận Chương 1

Trong chương 1, đã làm rõ thực trạng pháp luật, những kết quả đạt được cũng như cũng như những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản Trên cơ sở các nghiên cứu đã rút

ra một số kết luận sau:

- Pháp luật đã xây dựng hệ thống quy định về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền cho phép, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản Đồng thời quy định và cung cấp mẫu văn bản, hợp đồng cụ thể trong văn bản hướng dẫn luật Với các quy định hiện nay, Nhà nước đã nới lỏng khi cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ dự án như trước đây Mặc dù vậy, pháp luật cũng đặt ra sự kiểm soát chặt chẽ thông qua quy định về trình tự thủ tục, về việc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, về các điều kiện phải thõa mãn của dự án, của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

- Thực tiễn chuyển nhượng dự án những năm vừa qua cho thấy nhiều kết quả tích cực Hoạt động mua bán dự án diễn ra ngày càng sôi động, thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển đa dạng và có chất lượng trên nhiều phân khúc, đồng thời thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài

- Cần hiểu chuyển nhượng dự án là cơ chế do Nhà nước đưa ra, giúp nhiều chủ đầu tư giải quyết khó khăn bế tắc với dự án của mình, nhưng cơ chế này đã thực sự thông thoáng hay chưa vẫn còn là một dấu hỏi, khi mà các điều kiện còn quá chặt chẽ, trình tự còn rắc rối Nhà đầu tư vì thế mà phải lách bằng các phương thức khác nhau, gây thất thu ngân sách Bên cạnh nhiều vấn đề chưa thật phù hợp với thực tiễn thì về mặt pháp luật, các quy định vẫn còn cho thấy sự thiếu thống nhất, vẫn còn những khía cạnh chưa được quan tâm điều chỉnh Đây là những nội dung rất cần phải tiếp tục được sữa đổi, bổ sung trong thời gian tới

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 7

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời, chuyển nhượng dự án bất động sản đã chính thức được quy định trong pháp luật, đây là cột mốc đánh dấu cho sự phát triển mới Trên cơ sở đó, Thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhiều dự án bất động sản nằm đắp chiếu từ vài năm trước nay được tái

khởi động trở lại, như khu đất có vị trí khá đắc địa tại số 39 Bến Vân Đồn, quận 4 được Tập đoàn Novaland mua lại từ chủ cũ là Công ty Quốc Cường Gia Lai với giá hơn 830 tỷ đồng 8….Tuy nhiên, các quy định trên cũng là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư lách luật để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, đặc biệt chuyển nhượng dự án không thuộc nhóm dự án khi đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp như: dự án BĐS du lịch, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại Để khắc phục tình trạng trên Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020 được ban hành đồng thời giúp cho các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được thống nhất, đồng bộ Ngoài ra Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, BLDS 2015 cũng mới được ban hành tạo nên một khung pháp lý hoàn toàn mới

2.1.1 Quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển toàn bộ hoặc một phần quyền, nghĩa vụ từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014

- Thứ nhất, dự án có thể được chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản

2014, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ

hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác Nguyên tắc này được đặt ra nhằm khắc phục tình trạng dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục triển khai dự án chậm tiến độ, gây lãng phí đất đai Qua đó giải phóng được các dự án hoặc phần dự án còn tồn đọng, loại bỏ tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản Đây là quy định phù hợp với thực tế có rất nhiều dự án có quy mô giá trị lớn, nếu bắt buộc chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong việc tìm kiếm khách hàng và ảnh hưởng đến nhu cầu doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án9

Hiện nay tại Khoản 4, 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định

hiểu như thế nào là “một phần” và “toàn bộ” dự án Theo đó, “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định này và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” Như vậy, chuyển nhượng toàn bộ dự án sẽ được xác định

theo quy mô, diện tích của dự án và toàn bộ các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan đối với dự án đó

2.1.2 Quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Những nội dung đáng lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án, trong khi đó quyền và nghĩa của khách hàng và bên liên quan đến một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng chỉ được đề cập đến như một nguyên tắc cần được bảo đảm trong hoạt động chuyển nhượng dự án, một phần nghĩa vụ của bên chuyển nhượng Trong khi

đó, những chủ thể này có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án, phần dự án chuyển nhượng và quyền, nghĩa vụ của những chủ thể này bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, việc đảm bảo quyền và lợi ích cho

9 Lưu Quốc Thái (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nxb Lao động, tr.96

các chủ thể này vẫn chưa được pháp luật đề cập một cách cụ thể, chưa có cơ chế

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt Đây là những yêu cầu cơ bản để một dự án bất động sản hình thành, cũng là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét về loại dự án, hình thức, quy mô, vị trí…của dự án,

có tính đến tiềm lực của nhà đầu tư mới để có quyết định cho phép chuyển nhượng

dự án phù hợp

- Thứ ba, dự án phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

Đây là những quy định được đặt ra mang tính chặt chẽ, hướng đến việc dự án cần phải có quỹ đất trống để bắt đầu triển khai ngay, đồng thời để kiểm soát tiến độ của dự án Qua đó, sẽ giúp hạn chế tình trạng dự án chỉ nằm trên giấy hoặc nhà đầu tư lợi dụng chuyển nhượng dự án một cách tràn lan để kiếm lợi nhuận, làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường Bất động sản, đến nền kinh tế trong khi đó thực tế việc giải phóng mặt bằng có khi được thực hiện chưa xong Tuy nhiên, việc giải phóng mặt bằng được coi là một trong những hoạt động gây ra nhiều khó khăn

do những quy định về giá đất khi bồi thường còn chưa được thống nhất và hơn hết là khả năng tài chính mà rất nhiều nhà đầu tư đã không đáp ứng được điều kiện này

2.1.3 Quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án bất

động sản

- Thẩm quyển cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần 10

Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS như sau:

“1 Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư

2 Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

a) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư; (Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh là:

Thứ nhất, Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

Thứ hai, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy

mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là

đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực

10 Điểm b khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020

hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;

Thứ ba, Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);

Thứ tư, Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh)

b) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư”

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đầu tư năm 2020, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ là:

Thứ nhất, Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường

hợp sau đây: Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên; Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không; Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I; Dự án đầu tư chế biến dầu khí; Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài; Dự án đầu tư xây dựng nhà

ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư

có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy

mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

Thứ hai, Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh

dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí;

Thứ ba, Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu

tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;

Thứ tư, Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư

hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật)

Đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thì, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư được quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Đầu

tư năm 2020 như sau: Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, Thủ tục chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định tại12 khoản 2 Điều 50 của Luật Kinh doan BĐS 2014 được quy định tại Điều 51 Luật này

2.1.4 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản có tính chất của một quan hệ hợp đồng dân sự, trong đó các bên đều có những quyền và nghĩa vụ đối với nhau Cụ thể, Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

11 Luật số 61/2020/QH14 Luật Đầu tư ngày 17/6/2020

12 Luật số 66/2014/QH13 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/11/2014

- Bên chuyển nhượng chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho bên bên nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó

Bên nhận chuyển nhượng kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng đã chuyển giao, tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt

Chuyển nhượng dự án không đơn thuần là việc chuyển giao các tài sản thuộc dự án đó từ nhà đầu tư cũ sang nhà đầu tư mới mà còn là chuyển giao quyền và nghĩa

vụ thực hiện dự án bất động sản đó Để thực hiện một dự án bất động sản, nhà đầu

tư cần xác lập các giao dịch dân sự với nhiều đối tượng như ngân hàng, các khách hàng của dự án, bên cung ứng trang thiết bị, nguyên vật liệu Trong các giao dịch này, nhà đầu tư vừa là bên có quyền, cũng là bên có nghĩa vụ phải thực hiện Khi

dự án bất động sản được chuyển giao, để đảm bảo thuận lợi cho nhà đầu tư mới trong việc tiếp quản và tiếp tục thực hiện dự án thì các quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư mới liên quan đến dự án sẽ được nhà đầu tư mới kế thừa, trừ các quyền , nghĩa vụ đã thực hiện xong, đã chấm dứt và không liên quan đến nhà đầu tư mới Nội dung chi tiết liên quan đến hoạt động chuyển giao này được quy định tại Mục

5 BLDS 2015 về “Chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ”, theo đó:

- Về chuyển giao quyền:

+ Khi bên có quyền yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người thế quyền thì người thế quyền trở thành bên có quyền yêu cầu Việc chuyển giao quyền yêu cầu không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ Người chuyển giao yêu cầu phải thông báo bằng văn bản cho bên có nghĩa vụ biết về chuyển giao quyền yêu cầu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp bên chuyển giao quyền yêu cầu không thông báo về việc chuyển giao quyền yêu cầu phải thanh toán chi phí này + Không chịu trách nhiệm sau khi chuyển giao quyền yêu cầu: Người chuyển giao quyền yêu cầu không phải chịu trách nhiệm về khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ sau khi chuyển giao quyền yêu cầu, trừ trường hợp có thỉa thuận khác

+ Chuyển giao quyền yêu cầu có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Trường hợp quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm thì việc chuyển giao quyền yêu cầu bao gồm cả biện pháp bảo đảm đó

+ Quyền từ chối của bên nghĩa vụ: Trường hợp bên có nghĩa vụ không được thông báo về việc chuyển giao quyền yêu cầu và người thế quyền không chứng minh về tính xác thực của việc chuyển giao quyền theo yêu cầu thì bên có nghĩa

vụ có quyền từ chối việc thực hiện nghĩa vụ đối với người thế quyền Trường hợp bên có nghĩa vụ do không được thông báo về chuyển giao quyền yêu cầu thì người thế quyền không được yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình

- Về chuyển giao nghĩa vụ: 13

+ Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghãi vụ trở thành bên nghĩa vụ

+ Chuyển giao nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm: Trường hợp nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

+ Bên chuyển nhượng chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng Đây là một nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản Khi đàm phán chuyển nhượng điều quan trong nhất là các bên phải cung cấp cho nhau toàn bộ hồ sơ, giấy tờ, phải minh bạch thông tin

vè hiện trạng dự án, tình trạng tài chính của bên mua, và thiện chí của mỗi bên khi tham gia giao dịch Khi một bên không đảm bảo sự minh bạch tài liệu và thông tin thì xuất hiện nguy cơ đỗ vở hoặc kéo dài thời gian giao dịch Quy định này phù hợp với Điều 366 BLDS 2015 Người chuyển giao quyền yêu cầu có nghĩa vụ phải

13 Luận án Đỗ Xuân Trọng “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” (2022)

cung cấp thông tin cần thiết, chuyển giao giấy tờ có liên quan cho người thế quyền, nếu vi phạm nghĩa vụ này mà gây thiệt hại phải bồi thường

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản 2.2.1 Tình hình hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản

Hiện nay, chuyển nhượng dự án bất động sản là một trong các biện pháp giúp khôi phục, khởi công xây dựng lại đối với các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, sau khi được hoàn thiện có thể đưa ra thị trường, giải quyết được lượng lớn bất động sản đang còn tồn đọng Từ đầu năm 2021 đến nay tình hình chuyển nhượng dự án bất động sản giảm mạnh trong thời gian qua do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án bất động sản mới, đặc biệt là những

dự án bất động sản phân khúc nhà ở bình dân Bên cạnh đó, nhiều dự án khó thực hiện chuyển nhượng do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý

Hiệp hội Bất động sản (HoREA) cho rằng, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thương mại đang bị “ách tắc” do điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi quy định này theo hướng áp dụng thống nhất với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017 của Quốc hội khoá XIV cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 Việc cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thông thoáng không phải là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản Theo cơ chế thị trường, “giá cả" trong đó có “giá đất” được hình thành trên cơ sở các quy luật kinh tế khách quan là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, đồng thời chịu tác động trực tiếp của tâm thế thị trường như tâm lý đám đông và do nhu cầu cần bán hoặc nhu cầu cần mua của các bên tại thời điểm giao dịch Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 02 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản với kỳ vọng sẽ tháo

gỡ những "điểm nghẽn" trong hoạt động kinh doanh BĐS Một trong số những