phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty cổ phần nghành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

Tính cấp thiết của đề tài

Từ khi xuất hiện đến nay, thị trường chứng khoán luôn chứng minh vai trò vô cùng quan trọng trong hệ thống tài chính ở nhiều quốc gia trên thế giới, Việt Nam cũng không phải ngoại lệ Thị trường chứng khoán là một trong những kênh huy động vốn quan trọng nhất của các công ty, giúp các công ty có thể niêm yết công khai, tăng thêm vốn để mở rộng hoạt động kinh doanh Theo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tính đến hết tháng 3/2023, giá trị vốn hóa trên sàn HOSE đạt 4,25 triệu tỷ đồng, sàn HNX đạt 259.073 tỷ đồng Trong quá trình đầu tư vào thị trường này, giá cổ phiếu là một trong những yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm bởi đây chính là sức khỏe tài chính, hiệu quả hoạt động, cùng với đó là tiềm năng phát triển của công ty trong tương lai Với đặc điểm luôn biến động của thị trường chứng khoán Việt Nam, việc tìm kiếm, phân tích, giải thích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu là hết sức cần thiết Nó sẽ góp phần giúp các nhà đầu tư tìm kiếm, lựa chọn cơ hội đầu tư, xây dựng và quản lý danh mục đầu tư của mình phù hợp hơn Bên cạnh đó, việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu còn giúp cho các doanh nghiệp nhận diện được các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực tới giá cổ phiếu của công ty, từ đó có cơ sở để xây dựng công tác quản trị và kế hoạch sản xuất kinh doanh tốt hơn, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Cuối cùng, việc phân tích còn hỗ trợ các nhà quản lý vĩ mô đưa ra các biện pháp ngăn ngừa, hạn chế rủi ro, góp phần ổn định thị trường tài chính Việt Nam

Bất động sản là một trong những ngành quan trọng của nền kinh tế quốc dân Bên cạnh đó, tiềm năng phát triển của ngành bất động sản cũng nằm ở mức cao Trong giai đoạn từ 2020 – 2030, quy mô tài sản bất động sản sẽ tăng từ 205,26 tỷ USD lên 1.232,29 tỷ USD, chiếm 22% GDP của cả nước (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2020) Bất động sản được đánh giá là ngành có khả năng lan tỏa đến nhiều ngành kinh tế quan trọng, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường lao động Đây là ngành có hệ số lan tỏa lớn (từ 0,5 đến 1,7 lần) vào các lĩnh vực chính của nền kinh tế như: tài chính - ngân hàng, du lịch, xây dựng Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút FDI của Việt Nam, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch

Thời gian gần đây, đóng góp của hoạt động bất động sản đối với GDP của Việt Nam có xu hướng gia tăng Cụ thể, số liệu thống kê năm 2021 cho thấy, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP, xây dựng đóng góp 5,95% GDP Tổng vốn hóa của ngành bất động sản đứng thứ 2 trên TTCK, chỉ sau nhóm ngành ngân hàng Riêng cổ phiếu bất động sản, tính chung trên toàn thị trường thì giá trị vốn hóa lên đến hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% Vốn hoá của 10 mã cổ phiếu lớn nhất hiện là hơn 1,92 triệu tỷ đồng, chiếm 35% giá trị vốn hoá cổ phiếu cả 3 sàn Trong đó, xếp thứ 3 và 4 sau Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam – VCB và Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV là 2 mã cổ phiếu của ngành Bất động sản là CTCP Vinhomes – VHM (215.848 tỷ đồng) và Tập đoàn VINGROUP – VIC (197.078 tỷ đồng)

Giai đoạn 2020 – 2022 là khoảng thời gian có nhiều sự biến động đối với nền kinh tế của thế giới cũng như Việt Nam Năm 2020 – 2021 là giai đoạn rất đặc biệt với kinh tế toàn cầu và không nằm ngoài luồng biến động đó, thị trường chứng khoán Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng không hề nhỏ bởi Covid và tác động của nó Đến năm 2022, các điều kiện vĩ mô của kinh tế lại bị ảnh hưởng bởi cuộc chiến Nga và Ukraina, giá nguyên liệu tăng cao, rủi ro của một sự điều chỉnh tăng trưởng của kinh tế toàn cầu khiến cho thị trường chứng khoán Việt Nam khó thoát khỏi ảnh hưởng Những biến động của nền kinh tế trong 3 năm 2020 – 2022 dẫn đến sự tăng giảm đáng kể của giá cổ phiếu các mã ngành bất động sản Năm 2020, những khó khăn của thị trường bất động sản đã phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ (Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản, 2020) Cho tới tháng 12, sau khi vượt qua thời kỳ đỉnh dịch Covid-19 giá cổ phiếu bất động sản đã có chiều hướng tăng tích cực Đến năm

2021, sau khi kiểm soát được những khó khăn do dịch bệnh gây ra nhóm cổ phiếu bất động sản đã có đợt tăng giá ấn tượng kể từ đầu quý IV/2021 với chỉ số ngành bất động sản tăng 15,3%, cao hơn mức 10,6% của Vn-Index (VnDirect) Năm 2022, đà tăng của nhóm này bị chững lại ngay trong tháng đầu tiên, khi thị trường bị ảnh hưởng bởi thông tin bán chui gần 75 triệu cổ phiếu FLC của ông Trịnh Văn Quyết, do đó tính đến cuối năm 2022, đa số các mã cổ phiếu BĐS đều ghi nhận giảm giá

Với những đặc thù riêng của ngành bất động sản như: quy mô lớn, tính cá biệt và khan hiếm, nhạy cảm với chu kỳ kinh tế và xã hội, có thể thấy có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu ngành BĐS trên TTCK Việt Nam Bởi tầm quan trọng của nhóm ngành BĐS với nền kinh tế Việt Nam nói chung và TTCK Việt Nam nói riêng, tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính tại trường Đại học Thăng Long

Thư viện ĐH Thăng Long

Câu hỏi nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu được thực hiện với các câu hỏi nghiên cứu như sau: Các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam? Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đó như thế nào?

Mục tiêu nghiên cứu

Việc xác định các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu tạo cơ sở để nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư phù hợp và tối ưu nhất (Sharif và các cộng sự, 2015) Vì vậy, bài nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu phân tích, giải thích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thường của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, từ đó đưa ra một số gợi ý để có thể hạn chế các tác động tiêu cực đến giá cổ phiếu của công ty, đồng thời nâng thị giá của cổ phiếu Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu trên, tác giả thực hiện nghiên cứu các nội dung sau: Tổng hợp và đưa ra những cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam; Dựa trên các số liệu thu thập được để xem xét, đánh giá thực trạng, đồng thời phân tích các ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, kiểm định sự phù hợp của mô hình và đưa ra kết luận về ảnh hưởng của các nhân tố đến giá cổ phiếu của các công ty; Đưa ra một số kiến nghị cho các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tận dụng lợi thế của công ty, hạn chế các tác động tiêu cực để đạt hiệu quả, gia tăng giá trị của cổ phiếu trên TTCK.

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện bài nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng bao gồm phương pháp thống kê mô tả, phương pháp kiểm định đa cộng tuyến, phương pháp kiểm định Breusch-Pagan, phương pháp kiểm định Hausman, phương pháp kiểm định phương sai sai số thay đổi, phương pháp kiểm định tự tương quan và phương pháp hồi quy bảng với sự hỗ trợ của phần mềm Stata 14 Các phương pháp định lượng sử dụng trong khóa luận nhằm ước lượng các hệ số hồi quy của mô hình, trên cơ sở đó xây

4 dựng mô hình thực nghiệm các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam trong giai đoạn 2020 – 2022 Với mô hình ước lượng được, tác giả kiểm định và phân tích các nhân tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá cổ phiếu của các công ty trên và đưa ra một số kiến nghị phù hợp với hiện trạng ngành BĐS

Tài liệu sử dụng trong bài gồm nguồn tài liệu thứ cấp thu thập từ báo cáo tài chính trong giai đoạn 2020 – 2022 đã được kiểm toán của 93 CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam và các giáo trình, nghiên cứu đã được công bố Bên cạnh đó, tác giả cũng sử dụng thông tin, số liệu từ các trang web vietstock, investing, Tổng cục thống kê.

Kết cấu của đề tài

Chương 1 Cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các CTCP: Nội dung chương mở đầu bao gồm tổng quan về khóa luận như đưa ra tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của bài Tiếp theo, tác giả tập trung trình bày nội dung về tổng quan cơ sở lý luận, các lý thuyết liên quan đến giá cổ phiếu và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của doanh nghiệp

Chương 2 Thiết kế nghiên cứu: Trên cơ sở các lý thuyết được trình bày ở chương trước, nội dung của chương 2 sẽ trình bày cụ thể các bước tiến hành nghiên cứu đề tài trong thực tiễn, quy trình nghiên cứu, mô hình và giả thuyết nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu

Chương 3 Kết quả nghiên cứu: Nội dung của chương 3 bao gồm thực trạng giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam và thực trạng các nhân tố ảnh hưởng lên những cổ phiếu đó Dựa trên các số liệu thống kê thực tế thu thập được đưa ra các phân tích, đánh giá, kiểm định sự đúng đắn của mô hình các nhân tố ảnh hưởng được xây dựng sau đó đưa ra kết quả nghiên cứu và giải thích mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu

Chương 4 Kết luận và một số đề xuất, khuyến nghị: Trong chương 4, tác giả sẽ tóm tắt các kết quả nghiên cứu, từ những nội dung kết quả nghiên cứu thu được đưa ra một số giải pháp kiến nghị về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

Tổng quan về giá cổ phiếu

Cổ phiếu

Cổ phiếu là chứng chỉ do CTCP phát hành, đây là bút toán ghi sổ xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó Theo quy định của luật Doanh nghiệp

2020 – Điều 121 – khoản 1, cổ phiếu phải bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây: Tên, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính của công ty; Số lượng cổ phần và loại cổ phần; Mệnh giá mỗi cổ phần và tổng mệnh giá số cổ phần ghi trên cổ phiếu; Họ, tên, địa chỉ

5 liên lạc, quốc tịch, số giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với cổ đông là cá nhân; Tên, mã số doanh nghiệp hoặc số giấy tờ pháp lý của tổ chức, địa chỉ trụ sở chính đối với cổ đông là tổ chức; Chữ ký của người đại diện theo pháp luật của công ty; Số đăng ký tại sổ đăng ký cổ đông của công ty và ngày phát hành cổ phiếu; Nội dung khác theo quy định tại các điều 116, 117 và 118 của Luật này đối với cổ phiếu của cổ phần ưu đãi. Để chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng, công ty cổ phần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 – Điều 15 – Luật Chứng khoán 2019, cụ thể như sau: Mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chào bán từ 30 tỷ đồng trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ kế toán; Hoạt động kinh doanh của 02 năm liên tục liền trước năm đăng ký chào bán phải có lãi, đồng thời không có lỗ lũy kế tính đến năm đăng ký chào bán; Có phương án phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán cổ phiếu được Đại hội đồng cổ đông thông qua; Tối thiểu là 15% số cổ phiếu có quyền biểu quyết của tổ chức phát hành phải được bán cho ít nhất 100 nhà đầu tư không phải là cổ đông lớn; trường hợp vốn điều lệ của tổ chức phát hành từ 1.000 tỷ đồng trở lên, tỷ lệ tối thiểu là 10% số cổ phiếu có quyền biểu quyết của tổ chức phát hành; Cổ đông lớn trước thời điểm chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng của tổ chức phát hành phải cam kết cùng nhau nắm giữ ít nhất 20% vốn điều lệ của tổ chức phát hành tối thiểu là

01 năm kể từ ngày kết thúc đợt chào bán; Tổ chức phát hành không thuộc trường hợp đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đã bị kết án về một trong các tội xâm phạm trật tự quản lý kinh tế mà chưa được xóa án tích; Có công ty chứng khoán tư vấn hồ sơ đăng ký chào bán cổ phiếu ra công chúng, trừ trường hợp tổ chức phát hành là công ty chứng khoán; Có cam kết và phải thực hiện niêm yết hoặc đăng ký giao dịch cổ phiếu trên hệ thống giao dịch chứng khoán sau khi kết thúc đợt chào bán; Tổ chức phát hành phải mở tài khoản phong tỏa nhận tiền mua cổ phiếu của đợt chào bán

Cổ phiếu thường chính là loại cổ phiếu phổ biến nhất trong số các loại cổ phiếu của công ty cổ phần Đây là loại chứng khoán được phát hành rộng rãi ra công chúng, để sở hữu cổ phiếu thường, nhà đầu tư có thể mua chúng trên thị trường sơ cấp khi chúng được phát hành lần đầu hoặc ở trên thị trường thứ cấp qua giao dịch trên thị trường chứng khoán Khoản 1, 2 – Điều 114 – Luật doanh nghiệp 2020 quy định công ty cổ phần phải có cổ phần phổ thông Người sở hữu cổ phần phổ thông là cổ đông phổ thông Ngoài cổ phần phổ thông, công ty cổ phần có thể có cổ phần ưu đãi Người sở hữu cổ phần ưu đãi gọi là cổ đông ưu đãi Cổ phần ưu đãi bao gồm các loại sau đây: Cổ phần ưu đãi cổ tức; Cổ phần ưu đãi hoàn lại; Cổ phần ưu đãi biểu quyết; Cổ phần ưu đãi khác theo quy định tại điều lệnh Công ty và pháp luật về chứng khoán Cổ phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần vốn cổ phần của tổ chức phát hành (khoản 2 – Điều 4 – Luật Chứng khoán 2019) Theo định nghĩa, người nắm giữ cổ phiếu là chủ sở hữu của công ty chứ không phải chủ nợ vì vậy

6 công ty không có nghĩa vụ phải trả như một khoản nợ đối với công ty Như vậy, các cổ đông sở hữu cổ phiếu thường sẽ có đầy đủ quyền biểu quyết đối với các quyết định của công ty tại đại hội đồng cổ đông và được hưởng cổ tức dựa trên kết quả kinh doanh và giá trị cổ phiếu mà họ sở hữu Cổ phiếu phổ thông sẽ được báo cáo đầy đủ trong phần vốn chủ sở hữu của các cổ đông trên bảng cân đối kế toán của mỗi công ty.

Giá trị của cổ phiếu thường

Các hình thức giá trị của cổ phiếu thường bao gồm mệnh giá cổ phiếu, giá trị sổ sách, giá trị lý thuyết và giá trị thị trường (Bạch Đức Hiển (2008)).

Mệnh giá cổ phiếu là giá trị mà công ty cổ phần phát hành ấn định cho tờ cổ phiếu và được ghi rõ mệnh giá trên tờ cổ phiếu đó Tại Việt Nam, theo quy định tại Điều

13 – Luật chứng khoán năm 2019, mệnh giá cổ phiếu thường được ghi bằng đồng Việt Nam và có giá trị là 10.000 đồng/cổ phiếu Mệnh giá cổ phiếu không có giá trị thực tế đối với nhà đầu tư khi đã đầu tư nên mệnh giá cổ phiếu sẽ không liên quan đến giá trị thị trường của cổ phiếu đó Vì vậy mà nó còn được gọi là giá trị danh nghĩa của cổ phiếu và không có sự thay đổi theo thời gian Nói cách khác mệnh giá không được sử dụng làm thước đo giá trị thực của cổ phiếu Mệnh giá cổ phiếu thường chỉ có ý nghĩa quan trọng vào thời điểm công ty phát hành cổ phiếu thường trong lần đầu tiên huy động vốn và thành lập công ty Tại thời điểm đó mệnh giá thể hiện số tiền tối thiểu công ty phải nhận được trên mỗi cổ phiếu mà công ty phát hành ra Mệnh giá cổ phiếu được công ty sử dụng để tính toán tổng số vốn pháp định cũng như tổng số cổ phần của công ty.

Giá trị sổ sách của cổ phiếu là giá trị của cổ phiếu được xác định dựa trên số liệu sổ sách kế toán của các công ty, phản ánh tính trạng vốn cổ phần tại một thời điểm nhất định Giá trị sổ sách của cổ phiếu viết tắt là BVPS (Book Value Per Share) Có thể hiểu, BVPS là tỷ lệ vốn chủ sở hữu dành cho cổ đông phổ thông chia cho số lượng cổ phiếu đang lưu hành Con số này đại diện cho giá trị tối thiểu của vốn chủ sở hữu một công ty và đo lường giá trị sổ sách của một công ty trên cơ sở mỗi cổ phiếu Giá trị của nó nằm ở chỗ các nhà đầu tư sử dụng nó để đánh giá xem giá cổ phiếu có bị định giá thấp hay không bằng cách so sánh nó với giá trị thị trường của công ty trên mỗi cổ phiếu Nếu BVPS của một công ty cao hơn giá trị thị trường trên mỗi cổ phiếu, tức là giá cổ phiếu hiện tại của nó, thì cổ phiếu đó được coi là định giá thấp và ngược lại Giá trị sổ sách của cổ phiếu được tính toán qua công thức sau:

Giá trị lý thuyết của cổ phiếu (giá trị nội tại) là giá trị thực của một cổ phiếu tại thời điểm hiện tại, được tính dựa vào cổ tức, triển vọng phát triển doanh nghiệp và lãi suất thị trường Đây là căn cứ quan trọng cho nhà đầu tư khi quyết định đầu tư vào cổ phiếu, đánh giá được giá trị thực của cổ phiếu để so sánh với giá thị trường và lựa chọn

7 phương án hiệu quả nhất Giá trị thực của cổ phiếu được tính toán và đo lường bằng các phương pháp khác nhau, tuy nhiên về cơ bản có 2 phương pháp được áp dụng là: phương pháp chiết khấu dòng tiền và phương pháp định giá so sánh.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow, DCF) là phương pháp định giá cổ phiếu thực hiện dựa trên nguyên lý: giá trị nội tại của doanh nghiệp hiện tại là tổng các dòng tiền tương lai mà công ty sẽ trả cho cổ đông của mình Cơ sơ chiết khấu dòng tiền là ước lượng dòng tiền trong tương lai mà nhà đầu tư nhận được từ đó chiết khấu về thời điểm hiện tại với tỷ suất chiết khấu k Phương pháp chiết khấu dòng tiền bao gồm: phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do cho toàn bộ doanh nghiệp và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do VCSH Phương pháp chiết khấu dòng tiền có thể sử dụng cho nhiều loại hình công ty khác nhau Tuy nhiên độ chính xác và phù hợp của phương pháp này phụ thuộc vào các ước tính về giá trị dòng tiền trong tương lai, tỷ suất chiết khấu và số năm ước tính Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị thực của cổ phiếu thường được tính toán theo công thức sau:

P0 Giá trị thực của cổ phiếu thường

CFt Dòng tiền mà cổ đông nhận được tại năm t k Tỷ suất chiết khấu

Phương pháp định giá so sánh dựa trên cơ sở so sánh các tỷ số định giá tham chiếu để đưa ra giá cổ phiếu phù hợp nhất Theo đó, giá trị thực của cổ phiếu sẽ được tính toán dựa vào công thức P0 = Tỷ số định giá tham chiếu ∗ Giá trị tham chiếu của công ty Tỷ số định giá tham chiếu sử dụng trong phương pháp này có thể là tỷ số P/BV (Tỷ số giá cổ phiếu trên giá trị sổ sách), tỷ số P/E (Tỷ số giá trên thu nhập) và P/S (Tỷ số giá trên doanh thu mỗi cổ phiếu). Định giá bằng tỷ số P/E: Phương pháp này dựa trên giá trị của doanh nghiệp tương đương hoặc có thể so sánh để tìm ra giá trị của một doanh nghiệp cần định giá, nó chỉ được áp dụng trong điều kiện thị trường chứng khoán phát triển, có nhiều doanh nghiệp tương đương đang được niêm yết và giao dịch trên thị trường Ưu điểm của phương pháp định giá bằng tỷ số P/E là cho kết quả nhanh chóng để ra quyết định kịp thời và phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường Tuy nhiên, phương pháp cũng bộc lộ một số hạn chế như: mang nặng tính kinh nghiệm; không giải thích được vì sao

1 đồng thu nhập của doanh nghiệp này lại được đánh giá cao hơn ở doanh nghiệp khác; phương pháp này không đưa ra được những cơ sở để nhà đầu tư phân tích, đánh giá về

8 khả năng tăng trưởng và rủi ro tác động đến giá trị doanh nghiệp Công thức tính giá cổ phiếu bằng phương pháp P/E

𝐸 Định giá bằng tỷ số P/BV: Phương pháp này dựa trên giá trị của doanh nghiệp tương đương hoặc có thể so sánh để tìm ra giá trị của một doanh nghiệp cần định giá, nó chỉ được áp dụng trong điều kiện thị trường chứng khoán phát triển, có nhiều doanh nghiệp tương đương đang được niêm yết và giao dịch trên thị trường Ưu điểm của phương pháp là chỉ số BV có tính ổn định hơn EPS; sử dụng phù hợp với các công ty có lượng TS có tính thanh khoản cao; định giá các công ty không hoạt động trên thị trường Phương pháp trên cũng có nhược điểm như: không phù hợp với các công ty dịch vụ có tài sản vô hình quan trọng hơn bất kỳ tài sản hữu hình nào; không phải là chỉ số tốt để so sánh các doanh nghiệp trong ngành; ảnh hưởng của các nguyên tắc kế toán Công thức tính giá cổ phiếu bằng phương pháp P/BV

𝐵𝑉 Định giá bằng tỷ số P/S: Tỷ lệ giá trên doanh thu (P/S) là tỷ lệ so sánh thị giá cổ phiếu của doanh nghiệp so với doanh thu mà doanh nghiệp tạo ra Tỷ lệ này cho biết nhà đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu cho mỗi đồng doanh thu cho một cổ phiếu Ưu điểm của phương pháp định giá bằng tỷ số P/S là tỷ lệ P/S được coi là một thước đo đặc biệt tốt để đánh giá các công ty có tiềm năng tăng trưởng cao hoặc các công ty trong các ngành có tính chu kỳ có thể không cho thấy lợi nhuận ròng thực tế hàng năm Phương pháp P/S cũng được áp dụng cho các công ty đang bị lỗ vì lợi nhuận có thể âm chứ doanh thu ít khi rơi vào trường hợp này Đây là phương pháp cực kỳ hữu ích khi muốn định giá các trong ty hoạt động theo chu kỳ, không có lãi hoặc các công ty trong ngành mới phát triển Phương pháp P/S hạn chế được việc bóp méo số liệu tài chính về lợi nhuận ròng thông qua các thủ thuật chỉnh sửa khấu hao, lợi nhuận khác vì doanh thu cũng biến động ít hơn lợi nhuận nên P/S cũng ổn định hơn Một trong những nhược điểm của tỷ lệ P/S là nó không tính đến việc liệu công ty có tạo ra được bất kỳ khoản lợi nhuận nào hay không, do đó, chỉ số P/S không thể được coi là yếu tố quyết định duy nhất của việc định giá Bên cạnh đó, không phải cứ công ty nào có hệ số P/S thấp cũng sẽ được coi là hấp dẫn Đối với các công ty có các khoản đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết, doanh thu sẽ không ghi nhận các khoản này mà chỉ ghi nhận vào lợi nhuận Lúc này P/S sẽ không bao quát được hết kết quả kinh doanh của doanh nghiệp Yếu tố giá biến động liên tục nên P/S cũng chỉ mang tính chất thời điểm và cũng sẽ thay đổi liên tục P/S cũng không quan tâm đến việc sử dụng đòn bẩy hoạt động của doanh nghiệp Việc so sánh các công ty trong các ngành khác nhau cũng có thể không chính xác Doanh

9 thu vẫn có thể bị điều chỉnh bằng cách các khoản phải thu hay phải trả và thật chất thì không có dòng tiền thật chảy vào hoặc ra khỏi doanh nghiệp

Có thể nhận thấy rằng, với các phương pháp định giá khác nhau và các giả định khác nhau sẽ đưa ra giá trị cổ phiếu của các công ty khác nhau Vì vậy, giá trị lý thuyết không được sử dụng làm thước đo về giá cổ phiếu mà ý nghĩa xác định giá trị lý thuyết của cổ phiếu đối với các nhà đầu tư là cơ sở để ra quyết định mua hay bán cổ phiếu thường.

Giá trị thị trường là giá cả cổ phiếu trên thị trường tại một thời điểm nhất định Đây không phải giá do doanh nghiệp ấn định mà được xác định bởi giá thống nhất mà người bán sẵn sàng bán và giá người mua sẵn sàng trả Nói một cách khác, tùy theo cung cầu biến động mà giá thị trường của cổ phiếu sẽ cao hơn, thấp hơn hay bằng giá trị thực của cổ phiếu ở một thời điểm nhất định Giá trị thị trường cũng là giá trị cổ phiếu mà các nhà đầu tư, cổ đông quan tâm nhất vì có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế của họ Cổ phiếu được giao dịch trên các thị trường chứng khoán hoặc thông qua mạng lưới đại lý Giá trị thị trường của cổ phiếu phản ánh sự kỳ vọng của các nhà đầu tư về hiệu suất hoạt động của một công ty trong tương lai và được theo dõi sát sao bởi các các nhà đầu tư, nhà phân tích và các công ty Giá này thay đổi khi các nhà đầu tư mua và bán cổ phiếu làm cho giá trị cổ phiếu tăng cao hơn hoặc giảm thấp hơn Giá trị thị trường của cổ phiếu chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố bao gồm cả các nhân tố vĩ mô (lãi suất, tỷ giá, ) và các nhân tố nội tại bên trong doanh nghiệp (quy mô, hiệu quả kinh doanh, thời gian hoạt động, )

Giá trị thị trường của cổ phiếu trong từng ngày bao gồm: giá mở cửa, giá đóng cửa, giá cao nhất, giá thấp nhất và giá trung bình.

Giá mở cửa (ATO – At the Opening) là giá thực hiện tại phiên khớp lệnh mở cửa đầu tiên trong ngày giao dịch chứng khoán Mức giá này được xác định tại phiên khớp lệnh định kỳ Giá mở cửa được xác định bởi lệnh ATO trên sàn giao dịch chứng khoán Tại Việt Nam, giá mở cửa chỉ xác định với sàn HOSE, sàn HNX không có lệnh ATO để xác định giá mở cửa.

Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu

Các lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu

1.7.1.1 Lý thuyết thị trường hiệu quả (Efficient Market Hypothesis –EMH)

Khái niệm về lý thuyết thị trường hiệu quả (Efficent Market Hypothesis – EMH) xuất hiện từ đầu thế kỷ 20 và ngày càng được tiếp tục hoàn thiện Khái niệm này lần đầu xuất hiện vào năm 1969 bởi Eugene Fama của trường đại học Chicago Thị trường hiệu quả là thị trường được điều chỉnh rất nhanh chóng bởi các thông tin mới (Eugene Fama,

1970) Lý thuyết thị trường hiệu quả với kết luận rằng giá cổ phiếu phản ánh đầy đủ thông tin thị trường và thay đổi theo tin tức thị trường một cách tức thời nên giá cổ phiếu rất khó đoán trước Vì vậy, giá cổ phiếu sẽ chịu tác động bởi các yếu tố vĩ mô và vi mô

Sự biến động giá cổ phiếu của các công ty niêm yết phụ thuộc vào các thông tin chung của toàn thị trường và các thông tin thuộc về đặc thù của công ty niêm yết

Thị trường hiệu quả được Fama chia làm 3 cấp độ, dựa trên chất lượng của các thông tin có sẵn trên TTCK, đó là dạng yếu, dạng trung bình và dạng mạnh Tại thị trường hiệu quả dạng yếu, giá thị trường chứng khoán đã phản ảnh trong nó những thông tin đã được công bố trong quá khứ có liên quan đến chứng khoán Điều đó gián tiếp nói lên rằng, nếu nhà đầu tư quan tâm đến các thông tin trong quá khứ của chứng khoán để ra quyết định đầu tư thì họ sẽ không kiếm được lợi nhuận Đối với thị trường hiệu quả dạng trung bình, giá thị trường của chứng khoán đã phản ánh hết các thông tin liên quan đã được công bố trong quá khứ và vừa mới được công bố Giá chứng khoán lập tức được điều chỉnh cho thích hợp với các thông tin liên quan đến chứng khoán ngay khi vừa được công bố Vì thế, cả việc quan tâm đến thông tin mới cũng không mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư cao hơn mức trung bình bởi các thông tin công khai được phản ánh hết vào trong mức giá chứng khoán Trong thị trường hiệu quả dạng mạnh, giá chứng khoán ngoài phản ảnh giá trị của thông tin được công bố trong quá khứ, hiện tại và cả thông

11 tin nội bộ trong công ty Như vậy, trong một thị trường hiệu quả dạng mạnh thì người sử dụng tất cả những thông tin có thể có, dù rằng các thông tin đó có được phổ biến ra công chúng hay không sẽ không thu được lợi nhuận vượt trội so với người khác Bởi theo Fama, những người bên trong công ty nắm được các thông tin nội bộ đã thực hiện các giao dịch và vì thế giá chứng khoán đã được điều chỉnh về đúng giá trị hợp lý của nó Do đó, nhà đầu tham dự thị trường sẽ không tìm kiếm được lợi nhuận đối với chứng khoán

Lý thuyết thị trường hiệu quả có ảnh hưởng nhiều tới giá cổ phiếu Nếu một công ty làm một dự án có NPV > 0 (positive NPV), khi đó giá thị trường của cổ phiếu sẽ tăng lên phản ánh sự kỳ vọng về sự tăng trưởng của cổ tức trong tương lai Đối với công ty làm một dự án đầu tư không tốt (bad investment), cổ đông sẽ phát hiện ra và giá cổ phiếu sẽ giảm Lý thuyết này cũng đã giải thích được hiện tượng, khi TTCK hoạt động ổn định trong thời gian dài nhà đầu tư khó kiếm được lợi nhuận vượt trội Tuy nhiên, trên thị trường vẫn có những nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận cao hơn so với các nhà đầu tư khác và cao hơn trung bình của thị trường Để kiếm được lợi nhuận vượt trội, họ đã dự báo được những diễn biến bất thường trong tương lai của thị trường hoặc của công ty và vì thế họ có phản ứng trước so với thị trường và thu được lợi nhuận vượt trội Nhưng khi họ thực hiện hoạt động mua, bán chứng khoán dựa vào những thông tin đó, lập tức tạo thành xu hướng và các nhà đầu tư khác cũng bắt được tín hiệu mới này, từ đó thị trường sẽ xuất hiện cơ chế tự điều chỉnh để đưa thị trường trở về trạng thái hiệu quả Điều đó đồng nghĩa, các nhà đầu tư chủ động cũng chỉ có thể kiếm được lợi nhuận vượt trội trong khoảng thời gian rất ngắn

1.7.1.2 Lý thuyết bất cân xứng thông tin (Asymmetric Information Theory)

Khái niệm bất cân xứng thông tin lần đầu tiên được giới thiệu bởi Akerlof George vào năm 1970 Akerlof đưa ra quan điểm rằng, người bán với nhiều thông tin bên trong về tài sản của mình, nên không sẵn lòng bán sản phẩm cho người mua thiếu thông tin về tài sản đó Còn người mua nghĩ rằng, nếu người bán sẵn lòng bán ngay tài sản của họ với giá mà người mua đưa ra, điều đó nghĩa là giá mua đã đưa ra cao hơn giá trị của tài sản Và như vậy, tài sản được mua bán khi đó là tài sản có chất lượng xấu (lemon) Vấn đề bất cân xứng thông tin đã dẫn đến giá cả của tài sản trên thị trường bị đánh giá thấp khi người mua và người bán không có cùng mức độ thông tin và sự khác nhau này thể hiện ở một khoản phí bảo hiểm bù đắp cho rủi ro tài sản “lemon” Sau cùng, bất cân xứng thông tin thậm chí còn có thể dẫn đến tình trạng trên thị trường chỉ còn lại những sản phẩm có chất lượng kém, hàng hóa tốt bị loại bỏ dẫn đến sự lựa chọn đối nghịch (adverse selection) cho cả hai bên Bất cân xứng thông tin còn gây ra rủi ro đạo đức (moral hazard) và độc quyền về thông tin (information monopoly)

Lý thuyết bất cân xứng thông tin tác động đến nhà đầu tư, các doanh nghiệp và cả sự phát triển của thị trường chứng khoán Các nhà quản lý không thể công bố tất cả các thông tin về doanh nghiệp, điều này dẫn đến sự bất đối xứng thông tin giữa các nhà đầu tư và các nhà quản lý Trong công ty cổ phần, thông tin bất cân xứng xuất hiện trong quan hệ nhà quản lý với các cổ đông và trong quan hệ doanh nghiệp với các bên liên quan Nhà quản lý có được nhiều thông tin của công ty do họ là người điều hành, nếu họ cố tình che đậy thì có thể sẽ gây ảnh hưởng đến quyết định của cổ đông, từ đó gây bất lợi cho cổ đông Một số nhà đầu tư khi khi nắm được nhiều thông tin sẽ thu được lợi nhuận cá biệt thị trường, bởi khi những nhà đầu tư nắm được những nguồn thông tin đó và mua vào cổ phiếu với giá rẻ, thu được lợi nhuận cá biệt cao hơn lợi nhuận thị trường Ngược lại những nhà đầu tư tắm được ít thông tin sẽ mua phải những cổ phiếu có giá thị trường cao hơn giá trị thực nên sẽ phải chịu chi phí cao hơn chi phí thị trường thu lợi nhuận thấp hơn và có thể mua lỗ Hệ quả là những nhà đầu tư có ít thông tin sẽ dần từ bỏ thị trường Điều này sẽ tác động ngược trở lại nhà đầu tư có nhiều thông tin khi đó không có người mua thì họ sẽ không bán được cổ phiếu và thu về lợi nhuận như kỳ vọng và những người này sẽ chuyển hướng đầu tư sang những lĩnh vực khác hấp dẫn hơn

Bên cạnh đó, do tác động của bất cân xứng thông tin các nhà đầu tư không còn niềm tin và động lực (lợi nhuận) tham gia thị trường chứng khoán Điều này khiến cho việc huy động vốn thông qua cổ phiếu của các doanh nghiệp trở nên khó khăn họ phải chuyển sang những hình thức huy động vốn khác như vay vốn ngân hàng hay phát hành trái phiếu Những hình thức này làm tăng chi phí huy động vốn của doanh nghiệp và tác động đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân ngoài ra các doanh nghiệp sẽ không còn động lực tham gia thị trường chứng khoán

Cuối cùng, nhà đầu tư tiếp nhận, phân tích, phán đoán giao dịch thông tin được công bố và họ tự chịu trách nhiệm về những nhận định thông tin của mình Chính vì vậy một khi hệ thống thông tin không rõ ràng minh bạch các dự báo của nhà đầu tư có thể sẽ trở nên vô nghĩa dẫn đến việc họ đưa ra những quyết định không chính xác từ đó tạo ra lượng cung lượng cầu ảo trên thị trường chứng khoán và kết quả có thể xảy ra nguy cơ đổ vỡ thị trường cao Khi đó việc nhà đầu tư rút vốn khỏi thị trường vào các kênh đầu tư khác là điều tất yếu sẽ xảy ra Ngoài ra với môi trường kinh doanh không minh bạch và lành mạnh thiếu thông tin khó có thể đủ lực hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào kênh chứng khoán, mà đây lại là nguồn vốn khá quan trọng góp phần đáng kể vào thị trường chứng khoán

1.7.1.3 Lý thuyết tín hiệu (Signaling Theory)

Lý thuyết tín hiệu được nhắc đến từ đầu thập niên 70 của thế kỷ XX, đến năm

1973, Spence tiến hành nghiên cứu thị trường lao động và đưa ra lý thuyết tín hiệu Lý thuyết tín hiệu mô tả hành vi của hai bên, người phát tín hiệu và người nhận tín hiệu

Người gửi thông tin phải lựa chọn thông tin có hay không có chất lượng và làm thế nào để truyền tải thông tin tới người nhận, còn bên kia là người nhận thì phải tìm cách giải mã tín hiệu để hiểu hết về những thông tin được đưa ra Những thông tin đưa ra có thể chứa thông tin tích cực, tiêu cực và có thể là những thông tin không hoàn chỉnh, do vậy luôn tồn tại một sự bất đối xứng thông tin giữa người truyền tín hiệu và người nhận tín hiệu Đối với một doanh nghiệp , lịch sử công ty, lịch sử hoạt động, báo cáo tài chính, các thông báo nợ, huy động vốn, thông báo thu nhập, thông báo cổ tức, thông báo thay đổi cơ cấu nhân sự, thông báo mua bán, chia tách cổ phiếu, thông báo sáp nhập… đều có thể chứa đựng thông tin và có thể coi là một tín hiệu của doanh nghiệp được truyền ra ngoài thị trường Một tín hiệu tốt (xấu) có thể phản ứng tích cực (tiêu cực) tới thị trường, dưới tác động của những thay đổi trong môi trường xung quanh, hiệu ứng của các tín hiệu có thể là khác nhau đối với mỗi mục tiêu của doanh nghiệp.

Lý thuyết tín hiệu dựa trên nền tảng thông tin bất cân xứng, nghĩa là khi có sự bất cân xứng thông tin thì bên nắm giữ thông tin cần phát tín hiệu cho bên cần thông tin nhằm đạt được một mục tiêu nào đó Doanh nghiệp không phát tín hiệu hoặc phát tín hiệu không chính xác ra bên ngoài thì có thể ảnh hưởng đến quyết định và gây tổn thất đối với các bên liên quan Chẳng hạn, doanh nghiệp công bố thông tin báo cáo tài chính sai lệch, đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận, dẫn đến số thuế nộp cho nhà nước sẽ không phản ánh đúng thực tế kinh doanh của doanh nghiệp, các chủ nợ hay nhà đầu tư có thể sẽ đưa ra quyết định sai lầm về vấn đề giải ngân hay đầu tư Do đó, theo lý thuyết tín hiệu, để giảm thiểu sự bất cân xứng thông tin, các công ty cần phát tín hiệu cho các bên liên quan, tuy nhiên, các công ty thường có xu hướng phát tín hiệu có lợi cho bản thân công ty để che giấu những yếu kém và gia tăng sức cạnh tranh của công ty, nhằm thu hút vốn đầu tư Nói cách khác, lý thuyết tín hiệu giải thích việc nhà quản lý có thể vận dụng các công cụ để cung cấp thông tin có lợi nhất về doanh nghiệp cho các nhà đầu tư Tóm lại, với mỗi một tín hiệu đưa ra, đều chứa những thông tin ảnh hưởng nhất định đến TTCK nói chung, đến nhà đầu tư và doanh nghiệp niêm yết nói riêng và sự thay đổi giá của cổ phiếu

1.7.1.4 Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory)

Lý thuyết trật tự phân hạng thị trường còn gọi là lý thuyết thứ tự tăng vốn Lý thuyết này được nghiên cứu khởi đầu bởi Meyers và Majluf (1984) Xuất phát từ thông tin không cân xứng khi cho rằng nhà quản lý biết về hoạt động tương lai của doanh nghiệp bao gồm tiềm năng, rủi ro và giá trị của doanh nghiệp rõ hơn các nhà đầu tư bên ngoài (thông tin không cân xứng) Các nhà đầu tư bên ngoài doanh nghiệp quan sát hoạt động tài trợ của doanh nghiệp để có phản ứng lại, xem nó như một sự phát tín hiệu từ phía doanh nghiệp Thông tin bất cân xứng tác động đến lựa chọn giữa tài trợ từ nội bộ và tài trợ từ bên ngoài, giữa phát hành mới chứng khoán nợ và chứng khoán vốn Điều

14 này sẽ đưa đến một trật tự phân hạng, theo đó các dự án đầu tư sẽ được tài trợ trước tiên bằng vốn nội bộ, chủ yếu là lợi nhuận để tái đầu tư, rồi mới đến phát hành nợ mới và cuối cùng bằng phát hành vốn cổ phần mới

THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Sơ đồ 2.1 Các bước tiến hành nghiên cứu

(Nguồn: Tác giả xây dựng)

Sơ đồ Các bước tiến hành nghiên cứu là trình tự các bước tác giả thực hiện quy trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2020 – 2022 Nội dung nghiên cứu được tiến hành lần lượt theo 8 bước như sau:

Bước 1: Xác định nội dung cần nghiên cứu

Dựa trên những nền tảng lý thuyết và cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu, tác giả xây dựng mô hình và thước đo để đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thường ngành BĐS trên TTCK Việt Nam Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả đo lường giá chứng khoán dựa trên số liệu của 93 CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam có đủ số liệu 3 năm từ năm 2020 đến năm 2022 Đề tài nghiên cứu đưa vào 8 nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu thường của các doanh nghiệp bao gồm quy mô công ty (lnSIZE), thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE), tốc độ tăng trưởng doanh thu (GR), thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS), tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE), cấu trúc vốn (DA), lãi suất (R) và tỷ giá USD/VND (lnUV) Việc xác định rõ các chỉ tiêu cần phân tích giúp cho quá trình nghiên cứu và thu thập số liệu tiến hành nhanh chóng và chính xác hơn Trên cơ sở lý luận, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu lý thuyết

Bước 2: Thu thập và xử lý dữ liệu nghiên cứu

Dựa trên những yếu tố cơ bản được xác định tại bước 1, tác giả thu thập dữ liệu nghiên cứu thông qua báo cáo tài chính của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2020 – 2022 Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng số liệu thu thập được từ các trang web vietstock, investing, Tổng cục thống kê… Dữ liệu thu thập sẽ được sắp xếp một cách khoa học và hợp lý để thuận tiện cho việc chạy phần mềm Dữ liệu nghiên cứu sau khi thu thập được xử lý dưới sự hỗ trợ của phần mềm Stata 14 Đối với các chỉ tiêu không không có sẵn số liệu cụ thể, tác giả sẽ tiến hành tính toán thông qua các công thức được đề cập trong bài

Bước 3: Phân tích thống kê mô tả

Sau khi thu thập và xử lý số liệu ở bước 2, tác giả tiến hành bước phân tích thống kê mô tả Nội dung của phần thống kê mô tả sẽ chỉ ra những đặc điểm cơ bản của các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu thường như giá trị trung bình, giá trị nhỏ nhất, giá trị lớn nhất và độ phân tán của biến phụ thuộc và các biến độc lập Qua đó, tác giả sẽ có sự đánh giá khái quát về sự tác động của 8 nhân tố đến giá cổ phiếu thường của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên thị TTCK Việt Nam trong giai đoạn 2020 – 2022.

Bước 4: Kiểm định đa cộng tuyến Đa cộng tuyến là một khuyết tật của mô hình hồi quy, xảy ra khi các biến độc lập có mối quan hệ chặt chẽ với nhau (các biến độc lập có mối quan hệ tuyến tính) nghĩa là các biến độc lập có tương quan chặt, mạnh với nhau, các biến độc lập trong mô hình phụ thuộc lẫn nhau và thể hiện được dưới dạng hàm số Điều này vi phạm giả định của mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển là các biến độc lập không có mối quan hệ tuyến tính với nhau Để kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến tác giả sẽ sử dụng kiểm định Collinearity dialogistic và đánh giá thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF Nếu hệ số phóng đại phương sai VIF (variance inflation factor) lớn hơn 2 hay nhỏ hơn 0 thì mô hình sẽ có hiện tượng đa cộng tuyến Khi mô hình xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến, tác giả sẽ khắc phục bằng cách loại dần từng biến cho đến khi không còn khuyết tật rồi thực hiện các bước tiếp theo.

Bước 5: Lựa chọn phương pháp ước lượng

Vì dữ liệu quan sát là dữ liệu bảng (panel data) có cả hai chiều không gian (93 công ty) và thời gian (giai đoạn 2020 – 2022) nên việc lựa chọn phương pháp hồi quy phù hợp đóng vai trò rất quan trọng Đầu tiên, tác giả thực hiện hồi quy Pooled OLS và REM (Random Effects Model), dựa vào kiểm định Breusch – Pagan Lagrangian Multiplier để lựa chọn mô hình nào phù hợp hơn Cuối cùng, tác giả thực hiện hồi quy giữa FEM và REM, sử dụng kiểm định Hausman để lựa chọn mô hình phù hợp hơn Từ kết quả kiểm định trên, tác giả chọn được phương pháp hồi quy là phù hợp nhất cho nghiên cứu Kiểm định Breusch – Pagan Lagrangian Multiplier xem xét có đặc điểm

25 riêng giữa các biến hay không với giả thuyết Ho: POOL là mô hình phù hợp; H1: REM là mô hình phù hợp Kiểm định Hausman là một kiểm tra giả định thống kê trong kinh tế lượng, tác giả dùng để xem xét có tồn tại tự tương quan giữa sai số và các biến độc lập thể hiện các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu hay không Với giả thuyết Ho: Không có tương quan giữa sai số và các biến độc lập; H1: Có tương quan giữa sai số và các biến độc lập Mô hình tác động cố định (FEM) được sử dụng khi có sự tương quan giữa sai số và các biến độc lập Ngược lại, khi không có sự tương quan giữa sai số và các biến độc lập thì ưu tiên sử dụng mô hình tác động ngẫu nhiên (REM).

Bước 6: Kiểm định Phương sai sai số thay đổi

Một giả thiết quan trọng trong mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển là các yếu tố ngẫu nhiên xuất hiện trong hàm hồi quy tổng thể có phương sai không thay đổi, tức là các yếu tố ngẫu nhiên (phần dư) phải thỏa mãn điều kiện cùng phương sai Nếu giả thiết này không được thỏa mãn thì sẽ có sự hiện diện của phương sai sai số thay đổi Đây là khuyết tật dễ phát hiện trong mô hình và tác giả sử dụng phần mềm Stata để kiểm định phương sai sai số thay đổi, kiểm tra khuyết tật, sau đó tìm cách khắc phục khuyết tật này của mô hình.

Bước 7: Kiểm định tự tương quan

Tự tương quan là hiện tượng mà tại đó sai số tại thời điểm t có sự tương quan với sai số tại thời điểm t–1 hoặc bất kỳ sai số nào trong quá khứ Hiện tượng này vi phạm giả thuyết trong mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển giả định rằng quan hệ tự tương quan không tồn tại trong các sai số Tác giả sử dụng lệnh xtserial trong Stata để kiểm định khuyết tật tự tương quan của mô hình vì dữ liệu được sử dụng trong bài là dữ liệu bảng.

Bước 8: Phân tích hồi quy bảng

Sau khi xử lý dữ liệu, kiểm định và khắc phục các khuyết tật của mô hình, tác giả sử dụng phân tích hồi quy bảng để ước lượng phương trình phù hợp nhất với các tập hợp kết quả quan sát của biến phụ thuộc giá cổ phiếu và biến độc lập là các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu Tác giả sử dụng giá trị P_value để kiểm định sự phù hợp, ý nghĩa thống kê của mô hình, sau đó sẽ xây dựng mô hình hồi quy bội của các biến độc lập là nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, giải thích ý nghĩa và đưa ra mô hình cuối cùng phù hợp nhất.

Mô hình nghiên cứu lý thuyết và các biến nghiên cứu

2.2.1 Mô hình nghiên cứu và các biến nghiên cứu

Trên cơ sở tổng quan nghiên cứu, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu như sau:

Sơ đồ 2.2 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam

(Nguồn: Tác giả tổng hợp, xây dựng)

Dựa vào các cơ sở lý thuyết và lý luận đã nêu ở những phần trên và trên cơ sở tham khảo các mô hình hồi quy của các nghiên cứu đi trước, tác giả xây dựng phương trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam như sau:

+ 𝛽 6 𝐷𝐴 𝑖,𝑡 + 𝛽 7 𝑅 𝑖,𝑡 + 𝛽 8 𝑙𝑛𝑈𝑉𝑖, 𝑡 + 𝑒 𝑖,𝑡 Trong đó: lnMP Logarit tự nhiên của giá cổ phiếu trung bình

AGE Thời gian hoạt động của doanh nghiệp lnSIZE Logarit tự nhiên của quy mô công ty

EPS Thu nhập trên mỗi cổ phiếu thường

ROE Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu

GR Tốc độ tăng trưởng doanh thu

R Lãi suất lnUV Logarit tự nhiên của tỷ giá USD/VND e Sai số ngẫu nhiên

Biến phụ thuộc được sử dụng trong nghiên cứu là giá cổ phiếu trung bình của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam (lnMP) Trong đó, giá cổ phiếu trung bình của mỗi CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam hàng năm trong giai đoạn 2020 – 2022 được tính toán như sau:

MPt Giá đóng cửa của phiên giao dịch cuối cùng mỗi tháng của cổ phiếu i t Tương ứng với các tháng trong 1 năm từ tháng 1 đến tháng 12

Trong bài khóa luận này, tác giả sử dụng giá đóng cửa trung bình từng tháng để làm thước đo đo lường giá trị cổ phiếu Giá trị trung bình này được tính dựa vào giá đóng cửa phiên cuối cùng trong tháng Giá này sẽ được ấn định bởi lệnh khớp cuối cùng và là giá tham chiếu cho phiên tiếp theo, phản ánh phần nào tâm lý nhà đầu tư trong phiên trước đó, từ đó giúp nhà đầu tư xác định mức độ dao động của cổ phiếu trong phiên trước và biên dao động trong phiên tiếp theo Giá đóng cửa là giá tham chiếu của ngày hôm sau nên tạo ra sự tuần hoàn và liên tục của giá cả trên thị trường.

Có 8 biến độc lập được đưa vào mô hình để nghiên cứu trong đề tài đó là quy mô công ty (lnSIZE), thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE), tốc độ tăng trưởng doanh thu (GR), thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS), tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE), cấu trúc vốn (DA), lãi suất (R), tỷ giá USD/VND (lnUV).

Quy mô công ty (lnSIZE) có thể đánh giá dựa trên các tiêu chí như tổng số lao động, tổng doanh thu, tổng tài sản và tổng giá trị vốn hoá của doanh nghiệp Trong mô hình nghiên cứu, biến độc lập lnSIZE được đo lường bằng logarit tự nhiên của quy mô công ty Số liệu được tác giả thu thập, tính toán từ báo cáo tài chính của các công ty trong giai đoạn 2020 – 2022

Thời gian hoạt động của doanh nghiệp (AGE) hay là tuổi đời của doanh nghiệp được tính từ khi doanh nghiệp thành lậpcho đến năm i.

Biến độc lập thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) được thu thập và tính toán từ báo cáo tài chính của các công ty trong giai đoạn 2020 – 2022 EPS là thu nhập trên mỗi cổ phiếu Đây là phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho mỗi cổ phần thông thường đang được lưu hành trên thị trường EPS được sử dụng như một chỉ số thể hiện khả năng kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp EPS được tính bằng cách chia lợi nhuận sau thuế phân bổ cho cổ đông sở hữu cổ phiếu thường của công ty cho số lượng bình quân gia quyền của số cổ phiếu phổ thông đang lưu hành trong năm như sau:

Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE là biến độc lập phản ánh khả năng sinh lời của công ty Khả năng sinh lời hay tỷ suất lợi nhuận là thước đo hiệu quả bằng tiền, là điều kiện cần để duy trì cân bằng tài chính Nhóm chỉ số về khả năng sinh lời cơ bản

28 bao gồm: tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản, tỷ suất sinh lời trên doanh thu và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu Tuy nhiên, tác giả sẽ sử dụng chỉ tiêu tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE làm thước đo cho khả năng sinh lời của công ty trong bài nghiên cứu này Số liệu được thu thập và tính toán từ báo cáo tài chính của các công ty trong giai đoạn 2020 – 2022 bằng công thức

ROEi Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu của công ty i

EATi Lợi nhuận sau thuế của công ty i

2 Tốc độ tăng trưởng doanh thu (GR) là sự thay đổi về mặt doanh thu của một doanh nghiệp trong một thời gian xác định và được tính bằng % chênh lệch giữa doanh thu năm sau so với năm liền kề trước đó Số liệu được tác giả thu thập và tính toán từ báo cáo tài chính của các công ty trong giai đoạn 2020 – 2022.Biến độc lập GR phản ánh khả năng tăng trưởng của công ty, được tính toán bằng công thức:

𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑡ℎ𝑢 𝑛ă𝑚 𝑛−1 Cấu trúc vốn (DA) được tính bằng tỷ lệ nợ trên tổng tài sản Trong đề tài nghiên cứu, tác giả dựa vào chỉ số tỷ lệ nợ trên tổng tài sản để nghiên cứu tác động của cấu trúc vốn đến giá cổ phiếu Số liệu được thu thập và tính toán từ báo cáo tài chính của các công ty trong giai đoạn 2020 – 2022.

Lãi suất (R) trong bài khoá luận được lấy là lãi suất cho vay bình quân bằng đồng Việt Nam trung hạn và dài hạn trong giai đoạn 2020 – 2022 Biến lnUV trong mô hình nghiên cứu được tính toán bằng logarit tự nhiên của tỷ giá hối đoái giữa đồng đô la Mỹ và đồng Việt Nam Số liệu về biến R và lnUV được tác giả thu thập từ Tổng cục thống kê Việt Nam trong giai đoạn 2020 – 2022

Các giả thuyết nghiên cứu trong bài dựa trên những cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu của các tác giả đi trước được tác giả xây dựng như sau:

Thông qua nội dung trình bày trong phần tổng quan các nghiên cứu và lý thuyết đã được nêu ở các phần trên, tác giả nhận thấy đã có nhiều nghiên cứu thực nghiệm về đề tài các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu Các nghiên cứu đi trước đưa ra kết luận khác nhau về mối quan hệ giữa biến độc lập quy mô công ty với giá cổ phiếu của doanh nghiệp Theo lý thuyết tín hiệu, đối với một doanh nghiệp, quy mô công ty (tổng tài sản)

29 là một trong những yếu tố chứa đựng thông tin và có thể coi là một tín hiệu tốt của doanh nghiệp được truyền ra ngoài thị trường Một tín hiệu tốt (quy mô tổng tài sản của công ty lớn) có thể phản ứng tích cực tới thị trường Các nghiên cứu thực tế đã chứng minh mối quan hệ cùng chiều giữa quy mô công ty và giá cổ phiếu như nghiên cứu của Irfan và Nishat (2002), Sharif và cộng sự (2015),… Tuy nhiên, nghiên cứu về mối quan hệ thực nghiệm giữa quy mô công ty và lợi nhuận trên cổ phiếu phổ thông của các công ty NYSE của Basu (1983) lại đưa đến kết luận ngược lại Vì những quan điểm trái chiều đó, để tìm ra sự ảnh hưởng của quy mô công ty tới giá của cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS, tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ của quy mô công ty đến giá cổ phiếu như sau:

H0.1: Quy mô công ty không ảnh hưởng tới giá cổ phiếu của doanh nghiệp.

H1.1: Quy mô công ty có ảnh hưởng tới giá cổ phiếu của doanh nghiệp.

Cũng giống như quy mô của công ty, ảnh hưởng của yếu tố thời gian hoạt động của công ty với giá cổ phiếu cũng được nghiên cứu rộng rãi, tuy nhiên kết quả được các nhà nghiên cứu công bố đưa ra lại chưa có sự thống nhất Nghiên cứu của Clark được công bố vào năm 2002 cho kết quả thời gian hoạt động của doanh nghiệp có mối quan hệ cùng chiều với giá cổ phiếu của các doanh nghiệp đó Osunsan và cộng sự (2015) đã đưa ra kết luận doanh nghiệp hoạt động lâu năm sẽ có hiệu quả tài chính, hiệu quả hoạt động tốt hơn, đưa ra kết luận về tương quan thuận giữa thời gian hoạt động và giá cổ phiếu của công ty…Ngược lại, cũng có những tác giả đã chỉ ra tác động tiêu cực của thời gian hoạt động tới giá cổ phiếu công ty như nghiên cứu của Loderer được công bố vào năm 2009 Để xem xét mối quan hệ giữa thời gian hoạt động và giá cổ phiếu từ bộ dữ liệu thu thập được tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa thời gian hoạt động với giá cổ phiếu như sau:

H0.2: Thời gian hoạt động không ảnh hưởng tới giá cổ phiếu của doanh nghiệp.

H1.2: Thời gian hoạt động có ảnh hưởng tới giá cổ phiếu của doanh nghiệp.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Tổng quan về các công ty cổ phần ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2020 – 2022

3.1.1 Tổng quan chung về ngành bất động sản

Bất động sản là một trong những ngành có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính khác Đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Phân khúc bất động sản bao gồm bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại Trong giai đoạn 2020 – 2022, ngành bất động sản luôn chịu ảnh hưởng của nền kinh tế Việt Nam với nhiều diễn biến phức tạp

Năm 2020, hai đợt dịch Covid – 19 bùng phát tại nước ta đã làm nền kinh tế chịu nhiều tác động nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản Những thách thức đặt ra làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép Năm 2021, khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, thị trường trở nên cực kỳ sôi động vào nửa đầu năm, sau đó lại trầm lắng giai đoạn làn sóng Covid thứ 4 bùng phát, thị trường bất động sản ghi nhận có những thời điểm giảm sút sau đó lại phục hồi vào khoảng cuối năm (quý IV) Năm 2022 tiếp tục là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản khi mà vừa phải ứng phó với tác động của dịch bệnh bên cạnh đó còn chịu ảnh hưởng của cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine Các khó khăn này gây ra những kết quả tiêu cực đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản Dưới đây là thực trạng chung của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2020 – 2022 Từ việc đánh giá thực trạng của thị trường, tác giả đưa ra cái nhìn về xu hướng của thị trường bất động sản để từ đó có đánh giá chi tiết hơn về tình hình của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam

3.1.1.1 Tổng quan chung về ngành bất động sản năm 2020

Năm 2020, dịch bệnh Covid làm suy yếu kinh tế thế giới và Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản Ngoài chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, chính sách pháp luật, quản lý nhà nước cũng gây nên trở ngại đáng kể cho ngành bất động sản Luật và các quy định chồng chéo, mâu thuẫn nên việc quản lý của chính quyền địa phương gặp vướng mắc trong quá trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các dự án phát triển bất động sản Điều này dẫn đến nguồn cung trên toàn thị trường thiếu hụt, khan hiếm Đặc biệt là nguồn hàng nhà ở giá thấp, bình dân và nhà ở xã hội Cung của phân khúc này khan hiếm, trong khi đó cầu tăng cao là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh Trong đó, những nơi tăng giá mạnh nhất và nóng nhất phải kể đến thành phố Hồ Chí

Minh và các tỉnh Miền Đông Nam Bộ khi mà ở đây đang hình thành thành phố Thủ Đức và sân bay Long Thành Một số phân khúc bất động sản ngoài đô thị và nhà ở cũng có những trạng thái khác biến động liên tục Tình hình phân khúc bất động sản công nghiệp sôi động, nhộn nhịp bởi làn sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc trong khi đó bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại suy giảm Trong năm 2020, với sự vào cuộc tích cực, quyết liệt, kịp thời của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành,…trong đó có Bộ Xây dựng, nhiều cơ chế, chính sách, giải pháp quan trọng đã được các cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm hoàn thiện thể chế và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Thực trạng chung của ngành bất động sản năm 2020 được thể hiện qua những điểm đáng chú ý dưới đây.

Tính cả năm 2020, trên cả nước có 115.420 giao dịch bất động sản thành công Tình hình giao dịch trên thị trường trong năm 2020 giảm so với năm 2019, đặc biệt là trong giai đoạn cả nước thực hiện cách ly xã hội để phòng chống dịch bệnh vào cuối quý

I, đầu quý II Các tháng cuối năm, tình hình giao dịch có sự cải thiện hơn, tuy nhiên không đạt được kết quả như năm 2019 Số lượng giao dịch thành công trong năm 2020 tập trung chủ yếu vào 6 tháng cuối năm, đây là thời điểm các doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội do dịch bệnh Tổng hợp lũy kế đến cuối năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch trong năm 2020 ước tính vào khoảng gần 9.000 căn Trong đó, các khu vực có số lượng bất động sản đưa ra thị trường chưa được hấp thụ nhiều chủ yếu là các địa phương chịu nhiều tác động ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 (thành phố Đà Nẵng, tỉnh Khánh Hòa, tỉnh Kiên Giang, tỉnh Bình Dương, ), trong khi các tỉnh/thành phố, đô thị lớn, tập trung (thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Quảng Ninh) và các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa mạnh (thành phố Cần thơ, tỉnh Long An, tỉnh Đồng Nai) cơ bản vẫn giữ được phát triển ổn định của thị trường bất động sản, lượng nhà ở đưa ra thị trường chưa được hấp thụ ở mức vừa phải.

Mặc dù kinh tế suy giảm, cũng ít nhiều làm suy giảm cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cung vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào Đây trở thành điểm sáng cho ngành bất động sản Việt Nam 2020 Đối với nhà ở, bao gồm số lượng chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trong năm 2020, trên cả nước, có 322 dự án với 110.181 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Nguồn cung nhà ở năm 2020 vẫn tương đối ổn định so với năm 2019 Số lượng dự án mở bán mới và số lượng căn hộ được mở bán trong năm không tăng so với năm trước

Số lượng dự án mới ra mắt trong năm chủ yếu là dự án nhà ở thương mại Số lượng nhà

39 ở được chứng nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đặc biệt là ở giai đoạn quý I và quý

II tương đối thấp Trong quý III và Quý IV, số lượng nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại các địa phương có tăng hơn so với các tháng đầu năm Số lượng căn hộ đủ điều kiện để bán trong năm 2020 thể hiện tại biểu đồ dưới đây như sau.

Biểu đồ 3.1 Số lượng căn hộ đủ điều kiện để bán trong năm 2020

Số lượng dự án và giá của các phân khúc ngành bất động sản trong năm 2020 Đối với phân khúc nhà ở, trên cả nước có 743 dự án với 232.559 căn hộ nhà ở thương mại được cấp phép; 288 dự án với 57.149 căn hộ hoàn thành Cụ thể như sau:

Bảng 3.1 Tình hình số lượng dự án nhà ở năm 2020 Được cấp phép Đang triển khai Hoàn thành

Quy mô (Căn) Số lượng dự án

(Nguồn: Bộ Xây dựng) Đối với dự án nhà ở xã hội, năm 2020 trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 256 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn, với tổng diện tích hơn 5.210.000 𝑚 2 Trong năm 2020, các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá Tại Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân

40 khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 – 40 triệu đồng/𝑚 2 , tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm… Tại Hồ Chí Minh chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội giao động từ khoảng 35 – 45 triệu/𝑚 2 Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn có xu hướng tăng hơn so với năm 2019 Tuy nhiên biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3 – 5 % Trong năm, tại một số địa phương có hiện tượng tăng giá cục bộ tại một số dự án, khu vực với mức tăng mạnh, việc tăng giá mạnh và cục bộ tại một số khu vực thì giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ

Trong phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, thực hiện chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và công văn chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Xây dựng, các địa phương trên cả nước đã kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư, xây dựng các dự án du lịch, nghỉ dưỡng (có biệt thự du lịch, căn hộ lưu trú) Trong năm 2020, trên cả nước có 147 dự án với 17.884 căn hộ du lịch, 4.178 biệt thự du lịch và 94 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép; 53 dự án với 200 căn hộ du lịch, 1.001 biệt thự du lịch đã hoàn thành Công suất thuê phòng khách sạn bình quân trong cả năm 2020 chỉ đạt khoảng 30 – 40 % (giảm mạnh so với năm 2019) Giá cho thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường cũng giảm nhiều chỉ đạt khoảng 40% so với năm 2019.

Trong năm 2020, bất động sản khu công nghiệp là loại hình có sự tăng trưởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy Do sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cũng như Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA, được ký vào ngày 30 tháng 6 năm 2019), nhu cầu cho đất công nghiệp cũng tăng trên cả nước Mức giá chào thuê đất của một số khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ở miền Bắc và thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An ở miền Nam tăng 20% đến 30% theo năm Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình theo khu vực cụ thể như sau: tại miền Bắc giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,8 triệu/𝑚 2 /chu kỳ thuê; tại miền Trung giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 768 nghìn/𝑚 2 /chu kỳ thuê; tại miền Nam giá chào thuê đất công nghiệp trung bình khoảng 1,7 triệu/𝑚 2 /chu kỳ thuê Hoạt động của kho và nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020; giá chào cho thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp trung bình khoảng 60 – 80 nghìn đồng/𝑚 2 /tháng.

Do xu hướng thu hẹp diện tích cùng lượng nguồn cung mới trong năm 2020, phân khúc bất động sản thương mai cũng chịu nhiều ảnh hưởng đáng kể Tỷ lệ trống của văn phòng tại hai thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn ở mức cao hơn cùng kỳ năm 2019 Trong năm 2020, tỷ lệ diện tích trống trung bình đối với văn phòng hạng A

41 khoảng 20% và văn phòng hạng B khoảng 10% Tính trong cả năm 2020 giá thuê văn phòng bình quân tại thị trường Hà Nội và Hồ Chí Minh giảm khoảng khoảng 5% Cụ thể, tại Hà Nội giá cho thuê văn phòng hạng B khoảng 250– 350 nghìn đồng/𝑚 2 /tháng; văn phòng hạng A khoảng từ 350 – 750 nghìn đồng/𝑚 2 /tháng Tại Hồ Chí Minh giá cho thuê văn phòng hạng B khoảng 350– 550 nghìn đồng/𝑚 2 /tháng; văn phòng hạng A khoảng từ 550 – 950 nghìn đồng/𝑚 2 /tháng.

Nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

Thực trạng giá cổ phiếu của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Biểu đồ 3.7 Giá cổ phiếu trung bình của ngành BĐS giai đoạn 2020 – 2022

(Nguồn: Tác giả tổng hợp, tính toán)

Biểu đồ Giá cổ phiếu trung bình của ngành BĐS giai đoạn 2020 – 2022 đưa ra cái nhìn tổng quan về xu hướng biến động giá trị trung bình của giá cổ phiếu ngành BĐS trong 3 năm Từ đó, có thể đưa ra kết luận rằng, trong giai đoạn 2020 – 2022 chỉ tiêu này có xu hướng tăng Giá cổ phiếu trung bình của ngành BĐS năm 2020 là 14.749,62 đồng Trong khi đó, năm 2021, giá cổ phiếu trung bình tăng 11.440,76 đồng, tương đương với 77,57% đạt mức 26.190,37 đồng Năm 2022, giá cổ phiếu bình quân của các CTCP ngành BĐS tăng nhẹ gần 3%, tương đương với 694,88 đồng lên 26.885,26 đồng

2020 2021 2022 Đồ ng /cổ ph iếu

Giá cổ phiếu trung bình ngành BĐS giai đoạn 2020 - 2022

Biểu đồ 3.8 Giá cổ phiếu trung bình của các CTCP ngành BĐS năm 2020

Năm 2020, đại dịch Covid-19 trở thành thách thức chung với nền kinh tế và thị trường bất động sản Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đối diện với khó khăn khi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư Việt Nam là quốc gia mà có ba động lực tăng trưởng bất động sản chính đó là cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hoá và tốc độ tăng trưởng kinh tế

Vì vậy, cú sốc ngắn hạn từ đại dịch Covid-19 là không thể tránh khỏi nhưng thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong trung và dài hạn Những khó khăn, thách thức hay cơ hội của thị trường bất động sản đã phản ánh ngay vào giá của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HNX và HOSE

Biểu đồ Giá cổ phiếu trung bình của các CTCP ngành BĐS năm 2020 cho thấy phần lớn các CTCP ngành BĐS có giá cổ phiếu trung bình thấp hơn giá trị trung bình của toàn ngành trong năm Cụ thể, trong số 93 công ty được nghiên cứu có đến 60 công ty (tương đương với 64,51%) ghi nhận có giá cổ phiếu trung bình nhỏ hơn giá trị trung bình toàn ngành Điều này đồng nghĩa với việc chỉ có 33 công ty có giá cổ phiếu bình quân lớn hơn mức giá cổ phiếu trung bình của toàn ngành Từ số liệu thu thập được cho thấy, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HQC) có giá cổ phiếu trung bình thấp nhất trong toàn bộ dữ liệu nghiên cứu với giá trị 1.405 đồng/cổ phiếu Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến giá cổ phiếu trung bình của công ty ghi nhận mức thấp nhất so với toàn ngành đến từ kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Báo cáo tài chính của công ty cho thấy, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2020 của công ty là 9.595 triệu đồng, giảm 77% so với năm 2019 là 41.4980 triệu Trong năm

2020, dưới tác động của dịch bệnh Covid 19, công ty Hoàng Quân phải đối mặt với khó khan trong kinh doanh do khách hàng hạn chế chi tiêu trong mùa dịch Mặt khác, trong năm 2020, việc thi công các dự án của công ty cũng phải tạm dừng nhiều lần để đảm bảo an toàn phòng chống dịch Tuy nhiên, trong năm 2020, ngành bất động sản cũng ghi

AAV BAX B CM CCL CE O CI I CS C D 1 1 D C2 D IG D R H D T D EV G FI R HBC H D G H P X HU1 HUT ID C ID V IT C K D H K P F LD G LGL N B B N D X N LG N T L P D R Q CG SC5 SCR SI P SZ B SZ L T D C T IG T IX T N 1 V C1 V C6 V CC V IC V P I V R E

Giá cổ phiếu trung bình của các CTCP ngành BĐS năm

58 nhận một vài điểm sáng của nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp Cổ phiếu bất động sản công nghiệp là những cổ phiếu dẫn đầu trong xu hướng tăng giá, với các cổ phiếu có mức tăng bứt phá Dẫn đầu trong số những cổ phiếu có giá trung bình cao nhất của ngành BĐS trong năm 2020 là VIC, mã cổ phiếu của Tập đoàn VINGROUP Năm

2020, giá cổ phiếu trung bình của công ty là 86.600 đồng/cổ phiếu Bất động sản tiếp tục là trụ cột vững mạnh của Tập đoàn với doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của Vinhomes đạt lần lượt 71,5 nghìn tỷ đồng và 28,2 nghìn tỷ đồng

3.2.2 Giá cổ phiếu năm 2021 Đại dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ chuỗi kinh doanh, sản xuất của nhiều ngành, nghề và lĩnh vực bất động sản cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng Trong năm 2021, 80% sàn giao dịch bất động sản không có doanh thu trong quý III/2021, hơn 6 nghìn doanh nghiệp xây dựng tạm dừng kinh doanh Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh, thành phố phải tập trung chống dịch Nguồn cung trên thị trường vốn bị thiếu hụt, không có cơ hội để cải thiện Hoạt động giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường cũng rất khó khăn vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận… trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch Mặc dù vẫn còn nhiều lực cản trong năm, tuy nhiên, giá trị trung bình của giá cổ phiếu ngành BĐS đã có một năm đáng chú ý cùng với đà tăng trưởng chung của thị trường chứng khoán năm 2021 Giá trị trung bình của giá cổ phiếu toàn ngành trong năm 2021 là 26.190,37 đồng/cổ phiếu tăng 77,57% so với năm 2020, tương ứng với 11.400,76 đồng/cổ phiếu

(Nguồn: Tác giả tổng hợp, tính toán) Trong năm 2021, số công ty có giá cổ phiếu trung bình lớn hơn giá trị trung bình của toàn ngành đã tăng thêm 2 công ty so với năm 2020 (33 công ty), tương đương với

35 công ty, chiếm 38% trong tổng dữ liệu nghiên cứu Theo số liệu đã được xử lý sau

59 khi thu thập, chỉ có 1 công ty ghi nhận mức tăng trưởng của giá cổ phiếu trung bình là con số âm (CTCP Xây lắp Phát triển Nhà Đà Nẵng - NDX) Giá trung bình của NDX ghi nhận mức giảm 6% (8.969,60 đồng/ cổ phiếu xuống còn 8.444,30/cổ phiếu) Điều này đồng nghĩa với trong năm 2021, đa số công ty có giá cổ phiếu tăng trưởng cao trong năm Cụ thể, kết quả tính toán được có đến 92 công ty ghi nhận mức tăng trưởng dương đối với giá cổ phiếu trung bình trong năm 2021 Trong số những mã cổ phiếu tăng mạnh nhất, phải nhắc đến sự tăng trưởng vượt bậc của CIG – mã cổ phiếu của CTCP COMA

18 khi ghi nhận con số 320%, tăng từ mức 1.833,33 đồng/cổ phiếu lên 7.696,67 đồng/cổ phiếu, tương đương với mức tăng 5.863,33 đồng/cổ phiếu Ngoài ra còn một số mã cổ phiếu cũng ghi nhận giá cổ phiếu trung bình tăng trưởng đáng kể như HUT của CTCP Tasco (302%), NHA của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (285%), API của CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương tăng 259%, Mặc dù ghi nhận sự tăng trưởng 195% trong giá cổ phiếu trung bình so với năm 2020, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HQC) vẫn là mã cổ phiếu ghi nhận có giá cổ phiếu trung bình thấp nhất trong toàn bộ dữ liệu nghiên cứu với giá trị 4.150,83 đồng/ cổ phiếu, tăng 2.745,83 đồng/cổ phiếu so với năm trước là 1.405 đồng/cổ phiếu Với mức tăng 167% trong giá cố phiếu trung bình, mã cổ phiếu L14 của CTCP Licogi

14 vượt VIC (Tập đoàn VINGROUP – CTCP) trở thành mã cổ phiếu có giá trung bình cao nhất trong năm 2021 Trở thành một trong những điểm sáng từ cuối năm 2020 với giá cổ phiếu trung bình đạt 37.77,39 đồng/cổ phiếu, đến năm 2021 mã cổ phiếu L14 dẫn đầu toàn ngành với giá cổ phiếu trung bình đạt 101.448,58 đồng/cổ phiếu, tương đương với mức tăng 63.471,19 đồng/cổ phiếu Năm 2021, VIC không còn giữ vị trí đứng đầu trong danh sách mã cổ phiếu có giá trung bình cao nhất bởi trong năm, giá cổ phiếu của VIC chỉ ghi nhận mức tăng trưởng 15%, đạt mức 99.166,67 đồng/cổ phiếu Tuy vậy, VIC cùng với L14, VHM, NVL, CTD, BAX vẫn tiếp tục giữ mức giá cổ phiếu trung bình cao trong ngành Điểm đáng chú ý trong năm là những công ty trên tiếp tục duy trì hiệu quả kinh doanh như VIC với doanh thu thuần đạt 125.688 tỷ đồng, tăng 15.198 tỷ đồng (tương đương 14%) so với năm 2020 Bên cạnh đó, Đất Xanh cũng ghi nhận lãi ròng vượt 1.000 tỷ đồng Trước đó trong năm 2020, Đất Xanh lỗ ròng gần 496 tỷ đồng Trong năm 2021, giá cổ phiếu của DXG tăng 135%, tương đương với 13.075,54 đồng/cổ phiếu, từ mức 9.670,29 đồng/cổ phiếu lên 22.745,83 đồng/cổ phiếu Trong năm, hoạt động kinh doanh của CTCP Đệ Tam (DTA) đã khởi sắc và ghi nhận khoản lãi hơn 10 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ ròng gần 4 tỷ đồng) Mã cổ phiếu DTA ghi nhận giá cổ phiếu bình quân trong năm tăng 230%, từ mức 4.181,67 đồng/cổ phiếu vào năm 2020 lên 13.801,67 đồng/cổ phiếu Kết quả kinh doanh khởi sắc là nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng trưởng đáng kinh ngạc trong giá cổ phiếu bình quân của các công ty trên

Nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022 đã vượt qua thách thức và hồi phục mạnh mẽ với tăng trưởng GDP đạt 8,02%, lạm phát được kiểm soát ở mức 2,59% Bên cạnh đó, sự phát triển của hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá ngày càng thuận tiện, đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do đã tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao Vì vậy, đầu năm thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản Tuy nhiên, các khó khăn vẫn chưa khép lại khi các mũi nhọn kinh tế là thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản diễn biến khó lường và gặp phải rất nhiều thách thức, ảnh hưởng không nhỏ lên giá cổ phiếu của các công ty Từ cuối quý

II năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn

Năm 2022, giá cổ phiếu trung bình của ngành BĐS có sự tăng nhẹ (2,65%) so với năm 2021, từ mức 26.190,37 đồng/cổ phiếu lên 26.885,26 đồng/cổ phiếu Theo số liệu thu thập và tính toán, trong năm 2022 có đến 44 công ty, tương đương với 47,31% trong tổng dữ liệu nghiên cứu ghi nhận mức tăng trưởng của giá cổ phiếu trung bình là con số âm Hầu hết các mã cổ phiếu trong ngành bất động sản khu công nghiệp như IDV (CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc), LHG (CTCP Long Hậu), NTL (CTCP phát triển đô thị Từ Liêm), D2D (CTCP phát triển đo thị công nghiệp số 2)…đều giảm đáng kể, đặc biệt là ở nhóm vốn hóa vừa và nhỏ Hiệu quả hoạt động của ngành trong năm 2022 được cho là chịu tác động bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả việc giao đất chậm (do quá trình

AAV BAX B CM CCL CE O CI I CS C D 1 1 D C2 D IG D R H D T D EV G FI R HBC H D G H P X HU1 HUT ID C ID V IT C K D H K P F LD G LGL N B B N D X N LG N T L P D R Q CG SC5 SCR SI P SZ B SZ L T D C T IG T IX T N 1 V C1 V C6 V CC V IC V P I V R E

Giá cổ phiếu trung bình của các CTCP ngành BĐS năm 2022

Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Biểu đồ 3.11 Giá trị Quy mô trung bình của các CTCP BĐS giai đoạn 2020 – 2022

Giá trị Quy mô trung bình của các CTCP BĐS giai đoạn

Như đã trình bày ở phần trên, trong bài khoá luận, tác giả sử dụng thước đo tổng tài sản để đo lường quy mô của các công ty ngành BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Kết quả tính toán được thể hiện trên biểu đồ Giá trị trung bình Quy mô công ty giai đoạn 2020 – 2022 cho thấy tổng tài sản trung bình của các CTCP ngành BĐS trong 3 năm là 15.342.634 triệu đồng Quy mô công ty có xu hướng tăng liên tục trong giai đoạn 2020 – 2022 Cụ thể, năm 2020 quy mô bình quân của các CTCP ngành BĐS ghi nhận con số là 13.140.196 triệu đồng Quy mô tổng tài sản trung bình của các CTCP BĐS trong năm 2021 là 14.492.270 triệu đồng, tăng 1.352.074 triệu đồng, tương đương với mức 10,29% Năm 2022, quy mô tiếp tục tăng 26,93% tương ứng với 3.903.165 triệu đồng, đạt mức 18.395.435 triệu đồng Biến động cụ thể của quy mô công ty được thể hiện qua bảng Phân loại nhóm cổ phiếu theo quy mô công ty dưới đây:

Bảng 3.5 Phân loại nhóm cổ phiếu theo quy mô công ty Quy mô

Số công ty Tỷ trọng Số công ty Tỷ trọng Số công ty Tỷ trọng

Bảng Phân loại nhóm cổ phiếu theo quy mô công ty cho thấy trong giai đoạn

2020 – 2022, phần lớn các công ty từ dữ liệu nghiên cứu có quy mô nhỏ hơn mức quy mô trung bình của toàn ngành (giao động trong khoảng từ 84 – 88% dữ liệu thu thập) Năm 2020, chỉ có 11 trong số 93 công ty được nghiên cứu ghi nhận quy mô lớn hơn mức trung bình của ngành Dẫn đầu trong số đó là CTCP Tập đoàn VINGROUP (VIC) với quy mô công ty đạt 422.503.767 triệu đồng Trong hai năm 2021 và 2022, số công ty có quy mô nhỏ hơn mức trung bình toàn ngành giảm xuống còn 79 công ty so với năm 2020, tương đương với mức giảm 3% Đồng nghĩa vói đó là số công ty có quy mô lớn hơn quy mô trung bình của toàn ngành đã tăng từ 11 lên 14 công ty Top 3 công ty có quy mô tổng tài sản lớn nhất trong tổng số dữ liệu nghiên cứu vẫn là CTCP Tập đoàn VINGROUP, CTCP Vinhomes và CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va với quy mô tổng tài sản trong hai năm 2021, 2022 lần lượt là 428.384.465 – 577.407.240, 230.516.471 – 361.812.647 và 201.833.547 - 257.734.876 triệu đồng Quy mô tài sản của các công ty BĐS tăng do một số nguyên nhân chủ yếu do tăng hàng tồn kho, tăng phải thu từ chuyển nhượng các khoản đầu tư bất động sản hay tăng trả trước cho các nhà thầu xây dựng… Khi dịch bệnh được kiểm soát trong năm, các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn có sự tăng trưởng mạnh về tài sản Trái ngược với nhóm doanh nghiệp có quy mô lớn thì nhóm các doanh nghiệp có quy mô nhỏ vẫn có sự suy giảm về tài sản (CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (API), CTCP Xây dựng và Giao thông Bình Dương

(BCE), CTCP Thống Nhất (BAX),…) Do tiềm lực tài chính còn hạn chế, cũng như phần tiền mặt dự trữ thấp nên khả năng hồi phục của các doanh nghiệp này diễn ra còn chậm Việc gia tăng quy mô của công ty cũng được xem là một dấu hiệu đáng tin cậy của công ty đối với nhà đầu tư trên thị trường

Biểu đồ 3.12 Mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và quy mô công ty

A A V B A X D X G CCL CEO K B C CSC D 11 D C2 D IG D R H D TD EVG FI R H B C H D G H P X H U 1 H U T ID J IJ C ITC K D H K P F LD G LG L N B B N D X N LG N TL B CM QCG SC5 SCR N VL SZ B SZ L TD C TI G TI X TN 1 VC1 VC6 VCC SI P VP I VI C Tr iệ u đồn g Đồ ng/ cổ phiế u

Giá cổ phiếu và quy mô công ty năm 2020

Biểu đồ Mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và quy mô công ty cho thấy quy mô công ty và giá cổ phiếu của các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam có mối quan hệ cùng chiều Điều này có nghĩa là quy mô công ty có khả năng tác động đến giá cổ phiếu Qua các năm, với những công ty có tổng tài sản cao thì thường có giá cổ phiếu cao vì quy mô càng lớn thì uy tín của công ty càng được khẳng định đối với nhà đầu tư khiến giá cổ phiếu có xu hướng cùng chiều với quy mô Ngược lại với công ty có quy mô tổng tài sản thấp hơn trung bình có xu hướng nằm trong nhóm cổ phiếu có giá thấp hơn bình quân ngành bởi khả năng tài chính eo hẹp không thể làm cho công ty tạo nên bứt phá trong hoạt động kinh doanh, từ đó khiến giá cổ phiếu chưa vươn lên mức cao

Các CTCP duy trì quy mô công ty lớn thường có giá cổ phiếu cao Cụ thể, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) luôn duy trì quy mô tổng tài sản đứng thứ 3 trong tổng dữ liệu nghiên cứu (từ 144.536.346 triệu đồng đến 257.734.876 triệu đồng) trong giai đoạn 2020 – 2022 có giá cổ phiếu trung bình 3 năm giao động ở mức 32.928,50 đồng/cổ phiếu đến 72.714,92 đồng/cổ phiếu Đây là mức giá tương đối cao so với các mã cổ phiếu khác trong ngành Trước bối cảnh kinh tế có nhiều biến động như trong giai đoạn 2020 – 2022, tập đoàn liên tục mở rộng quy mô tài sản của công ty Quy mô TTS của tập đoàn tăng liên tục trong giai đoạn 2020 – 2022 và đạt 257.735 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022, tăng 27,7% so với thời điểm 31/12/2021 Nằm trong rổ các cổ phiếu đầu ngành, cổ phiếu của tập đoàn duy trì ở biên độ ổn định so với đà giảm của thị trường Tổng quy mô của công ty lớn góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bởi hầu hết các công ty cần có các loại tài sản để tạo thu nhập Việc thêm tài sản cố định làm cho công ty có thể mở rộng mức sản xuất trong hiện tại Bên cạnh đó, đối với những loại tài sản có xu hướng trở thành các mục có giá trị cao như tài sản cố định sẽ góp phần làm gia tăng giá trị của công ty, thúc đẩy sự tăng trưởng Các công ty bảo đảm lượng tài sản lớn để chuẩn bị cho các cơ hội đầu tư, kinh doanh giúp đưa ra một tín hiệu tích cực tới những nhà đầu tư

Như vậy, từ số liệu về quy mô công ty và giá cổ phiếu đã thu thập, xử lý và tính toán, tác giả nhận thấy đối với các CTCP ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam thì quy mô tổng tài sản của công ty có tác động tích cực đến giá cổ phiếu Điều này cho thấy lý thuyết tín hiệu có thể áp dụng để giải thích mối quan hệ giữa quy mô công ty và giá cổ phiếu Tuy nhiên, đây mới là những phân tích về mặt thống kê mô tả, để chứng minh quy mô công ty có ảnh hưởng đến giá cổ phiếu hay không và ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực thì cần ước lượng hồi quy và kiểm định dựa trên cơ sở mô hình hồi quy ước lượng được Nội dung này sẽ được tác giả phân tích trong phần 3.4.3 Phân tích kết quả hồi quy

3.3.2 Thời gian hoạt động của công ty

Theo số liệu tác giả thu thập được, thời gian hoạt động trung bình của các CTCP ngành BĐS trong dữ liệu nghiên cứu là 22,26 năm Đây là một khoảng thời gian tương đối dài bởi lẽ cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam thì ngành bất động sản cũng song hành, biến động theo Các giai đoạn thăng, trầm của thị trường bất động sản cho thấy xu thế tăng trưởng lên, xuống của thị trường cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế Nền kinh tế Việt Nam bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường bất động sản cũng manh nha Trước năm 1993, thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5% Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh Kể từ đó, ngành bất động sản liên tục trải qua chu kì từ các cơn sốt đất, lao dốc rồi lại trầm lắng Đến giai đoạn 2019 – 2020, đại dịch Covid-19 đã làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan khiếm, giao dịch bất động sản trầm lắng, giá đi ngang, không mấy biến động Năm 2021, ngành bất động sản lại nóng sốt trở lại tại các sự án đại đô thị quanh Hà Nội, đất nền ven vùng gần khu công nghiệp như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Đến năm 2022, trong bối cảnh dịch bệnh không còn diễn biến phức tạp như trước, từ quý I/2022, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều chỉ số khởi sắc và sôi động trở lại Nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng Đặc biệt, tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2022 khi mức tăng trưởng kinh tế trong nước (GDP) trong quý I/2022 đạt 5,03%, tốt hơn cùng kỳ 2020 và

2021 Thị trường BĐS trở lên sôi động và trở thành một trong những kênh đầu tư được quan tâm nhất lúc bấy giờ

Bảng 3.6 Phân loại nhóm cổ phiếu theo thời gian hoạt động của công ty

Số công ty Tỷ trọng Số công ty Tỷ trọng Số công ty Tỷ trọng

Kết quả tính toán thể hiện trong bảng Phân loại nhóm cổ phiếu theo thời gian hoạt động của công ty cho thấy bên cạnh những công ty có thời gian hoạt động lâu đời,

66 thì đa số những quan sát trong dữ liệu nghiên cứu vẫn là những công ty có thời gian hoạt động trung bình nhỏ hơn mức bình quân ngành Tính đến năm 2022, số công ty có thời gian hoạt động lớn hơn mức trung bình ngành là 37 công ty, chiếm 40% so với dữ liệu nghiên cứu Trong số đó, có đến 24 công ty có thời gian hoạt động lớn hơn 30 năm Những công ty có tuổi hoạt động lâu năm nhất trong ngành phải kể đến như CTCP Tasco (HUT) được thành lập năm 1971, CTCP Xây dựng số 1 (VC1) được thành lập năm 1973, CTCP Đầu Tư và Xây Lắp Chương Dương (CDC), tiền thân là hãng Eiffel Asia – một chi nhánh của hãng Eiffel của Cộng Hoà Pháp được thành lập từ năm 1977 Trong số đó, CTCP Tasco (HUT) là công ty có thời gian hoạt động lâu nhất Công ty có tiền thân là Đội cầu Nam Hà được thành lập năm 1971 Năm 2000, Công ty chuyển đổi mô hình kinh doanh hoạt động là công ty cổ phần Đây là một trong những công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư về hạ tầng giao thông, kinh doanh bất động sản CTCP Tasco là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực xây lắp hạ tầng giao thông tại khu vực miền Bắc Đến nay, 90% các dự án bất động sản đang và sắp triển khai của Tasco nằm ở phía tây Hà Nội – điểm nóng BĐS của thành phố, bao gồm các dự án tại 2 quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy (dự án Foresa Villa diện tích 38 ha, tổng đầu tư 2.850 tỷ đồng, dự án Xuân Phương Residence diện tích 3,95 ha, tổng đầu tư 1.100 tỷ đồng Bên cạnh đó, tính đến năm 2022, số công ty có tuổi đời nhỏ hơn mức trung bình ngành chiếm đến 60% dữ liệu nghiên cứu, tương đương với 56 công ty Trong số đó, đa số các công ty này đều đã hoạt động từ 15 năm trở lên (42/56 công ty) Những công ty có thời gian hoạt động nhỏ nhất trong số quan sát được nghiên cứu đó là CTCP Thương mại Dịch vụ TNS Holdings (TN1), CTCP Tập đoàn Danh Khôi (NRC), Địa ốc First Real (FIR) Cả 3 công ty này đều được thành lập năm 2014

Biểu đồ 3.13 Mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và thời gian hoạt động của công ty

Từ biểu đồ Mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và thời gian hoạt động của công ty có thể đưa ra nhận xét là đa số những công ty có thời gian hoạt động lớn hơn mức trung bình ngành sẽ có giá trị giá cổ phiếu bình quân lớn hơn các công ty có tuổi đời hoạt động nhỏ hơn mức trung bình ngành Cụ thể, đối với những quan sát có thời gian hoạt động lớn hơn 22,26 năm, giá cổ phiếu trung bình đạt mức 23.368,35 đồng/cổ phiếu, trong khi đó, giá cổ phiếu bình quân của các quan sát có tuổi đời nhỏ hơn bình quân ngành là 22.844,75 đồng/cổ phiếu Công ty Cổ phần Licogi 14 (L14) là một trong những ví dụ cụ thể để chứng minh cho nhận định này Công ty có tiền thân là Xí nghiệp thi công cơ giới

AAV BAX BCM CCL CEO CII CSC D11 DC2 DIG DRH DTD EVG FIR HBC HDG HPX HU1 HUT IDC IDV ITC KDH KPF LDG LGL NBB NDX NLG NTL PDR QCG SC5 SCR SIP SZB SZL TDC TIG TIX TN1 VC1 VC6 VCC VIC VPI VRE Đồ ng/ cổ phiế u

Giá cổ phiếu và thời gian hoạt động năm 2020

AAV BAX BCM CCL CEO CII CSC D11 DC2 DIG DRH DTD EVG FIR HBC HDG HPX HU1 HUT IDC IDV ITC KDH KPF LDG LGL NBB NDX NLG NTL PDR QCG SC5 SCR SIP SZB SZL TDC TIG TIX TN1 VC1 VC6 VCC VIC VPI VRE Đồ ng/ cổ phiế u

Giá cổ phiếu và thời gian hoạt động năm 2021

Tiêu đề	Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Tác giả	Đinh Thị Thơm
Người hướng dẫn	Th.S Đỗ Trường Sơn
Trường học	Trường Đại học Thăng Long
Chuyên ngành	Tài chính
Thể loại	Khóa luận tốt nghiệp
Năm xuất bản	2023
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	119
Dung lượng	2,26 MB

Tài liệu tham khảo	Loại	Chi tiết
1. Bạch Đức Hiển (2008), Giáo trình thị trường chứng khoán, Nhà xuất bản Tài chính	Khác
2. Chu Thị Thu Thuỷ (2015), Tác động tỷ lệ sở hữu nước ngoài và thông tin kế toán đến giá cổ phiếu, Tạp chí Tài chính	Khác
3. Giáo trình kinh tế lượng (Nguyễn Quang Dong & Nguyễn Thị Minh, 2012) 4. Luật Chứng khoán 2019 – Điều 4 – khoản 2	Khác
8. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS, Nhà xuất bản Hồng Đức	Khác
9. Nguyễn Ngọc Thức, Bùi Ngọc Toản và Hoàng Như Anh (2018), Các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam, Tạp chí Tài chính	Khác
10. Nguyễn Thị Thục Đoan (2011), Ảnh hưởng của thông tin kế toán và các chỉ số tài chính đến giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam, Tạp chí Công nghệ ngân hàng	Khác
11. Nguyễn Việt Dũng (2009), Mối liên hệ giữa thông tin báo cáo tài chính và giá cổ phiếu: Vận dụng linh hoạt lý thuyết hiện đại vào trường hợp Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế	Khác
12. Phạm Hồng Chương (2023), Ổn định và phát triển thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân	Khác
13. Trương Đông Lộc (2008), Kiểm định giả thuyết thị trường hiệu quả mức độ yếu cho thị trường chứng khoán Việt Nam: Trường hợp Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội, Tạp chí Phát triển kinh tế	Khác
14. VARS, Báo cáo thị trường Bất động sản năm 2020	Khác
15. VARS, Báo cáo thị trường Bất động sản năm 2021	Khác
16. VARS, Báo cáo thị trường Bất động sản năm 2022	Khác