Luận Văn Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất.pdf

Với sự tận tâm, tận lực của đội ngũ cán bộ Tòa án, đặc biệt là đội ngũ Thẩm phán đã giải quyết được một số lượng lớn các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, án đượ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

CHU THỊ LAN ANH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYẾN

NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐÂT

F

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tô tụng dân sự

Người hướng dân khoa học: TS Nguyên Hông Nam

HÀ NỘI - 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các két

Các số liệu, vỉ dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và

nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định của Trường luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

CHU THI LAN ANH

MỤC LỤC • ♦

Trang Lòi cam đoan

Mục • lục •

Danh mục từ ngữ viết tắt

3 Mục • tiêu và nhiệm vụ • • CT nghiên cứu đề tài 6

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn 9

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÈ HỢP ĐÒNG CHUYỂN 12

NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐÒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN

SƯ DỤNG ĐẤT

1.1 Một số vấn đề lý luận chung về họp đồng chuyển nhưọng 12

quyền sử dụng đất

ĩ ĩ ỉ Quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 12

đất

1.1.3 Phân loại tranh chấp họp đồng chuyến nhượng quyền sử

dụng đất.

1.1.4 Nguyên nhân, hậu quả của tranh chấp họp đồng chuyến

nhượng quyền sử dụng đất.

1.2 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp họp đồng

chuyển nhượng quyền sù' dụng đất.

sử dụng đất.

nhượng quyền sử dụng dất.

nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa

1.2.4 Ỷ nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất

1.3 Co- sỏ' pháp lý của giải quyêt tranh châp họp đông

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.

NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN.

2.1 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển 46 nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xú' tại

Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình.

quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức.

quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về nội dung

2.2 Những khó khăn, vướng măc và thuận lọi khi áp dụng

pháp luật trong thực tiễn xét xử của TAND hai cấp tỉnh Hòa

Bình về việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển

nhưọng quyền sử dụng đất.

2.2.1 Khó khăn, vướng mãc khi áp dụng pháp luật trong việc

giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc.

2.2.2 Thuận lợi khi áp dụng pháp luật trong việc giải quyêt các

HIỆU QUẢ GIẢI QUYÉT TRANH CHẤP HỢP ĐÒNG

CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT

3.1 Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất.

3.2 Một sô giải pháp đê nâng cao hiệu quả giải quyêt tranh

chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa

92

: TTDS: UBND

MỞ ĐẤU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt củaquốc gia, là nguồn lực quan trọng hàng đầu để phát triển đất nước, được quản lýtheo pháp luật Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định “ Đất đai, rừng núi, sông hồ cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đề thuộc sở hữu toàn dân ” [17, tr 6], như vậy theo Hiến pháp 1980 thì đất đai nước ta chỉ cómột chế độ sờ hữu, đó chính là sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 1992, năm 2013cũng kế thừa tinh thần này Điều 53 Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định:

"Đất đai là tài sản công thuộc sở him toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý ” [19, tr.12] Luật Đất đai các năm (1993, 2003, 2013)cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, cụ thể hóa cácquy định về đất đai trong Hiến pháp, từ đó đặt ra quy định như: quản lý quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tố chức,

cá nhân thông qua các việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền vànghĩa vụ theo quy định của pháp luật: Sử dụng đất đúng kế hoạch, đúng quy hoạch và đúng mục đích sử dụng đất, trong thời hạn sử dụng đất; Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, đi đôi với bào vệ môi trường

Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt và nó được phátsinh trong quan hệ sử dụng đất, quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Quy định hiện hành của pháp luật không có khái niệm mua bán đất đai mà chỉ có khái

1

niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này được quy định tại Luật Đấtđai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chuyến quyền sử dụng đất là việc chuyên giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các

góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [25, tr.8] Đây là một loại giao dịch dân sự đặc thù và có điều kiện, trong đó chuyển nhượng là hình thức phổ biến

Với sự sôi động, “ nóng lên” của thị trường bất động và giá trị của bất động sản ngày càng lớn như hiện nay thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòihỏi tất yếu, khách quan trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường nhằm hướng tới quyền tự do kinh doanh và quyền tự do cư trú của người dân

Sự thay đối của pháp luật về đất đai cũng từng bước giúp cho quyền củangười sử dụng đất được mở rộng Hiện nay quyền sừ dụng đất được coi là mộtloại hàng hóa và được giao dịch trên sàn bất động sản Nó thúc đẩy sự phát triểnkinh tế trang trại, tích tụ ruộng đất và xây dựng nông thôn mới, đồng thời thu hútcác nguồn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài Với sự thay đôi này đất đai thực sự trở thành một nguồn nội lực quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa

và hiện đại hóa của đất nước Nhu cầu chuyển nhượng đối với đất đai cũng nhưnhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, giá trị của đất ngày càng cao đã làm nảy sinh nhiều tranh chấp giữa các bên tham gia vào các quan hệ dân sự: chuyển nhượng, nhận chuyến nhượng với mức độ, tính chất ngày càng phức tạp, điềunày tác động không tốt đến sự phát triển của kinh tế đất nước cũng như ổn định

xã hội, ảnh hưởng đến đời sống của người dân Chính vì vậy chúng ta cần giảiquyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả, đúng

2

pháp luật nhằm kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham giagiao dịch dân sự.

Qua công tác xét xử của Tòa án nhân dân các cấp nói chung, Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình nói riêng, có thể thấy số lượng án dân sự ngày cànggia tăng, tính chất phức tạp cao, trong đó có các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất Với sự tận tâm, tận lực của đội ngũ cán bộ Tòa án, đặc biệt là đội ngũ Thẩm phán đã giải quyết được một số lượng lớn các

vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, án được giải quyết cơ bản đúng thời gian luật định với chất lượng xét xử ngày càng cao đãphần nào bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại ánkhó, bởi trong quá trình giải quyết tranh chấp việc thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn (khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất để từ đó xác định người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng đất hay không, quá trình sừ dụng, kê khai, tôn tạo đất ) Hơn nữa, pháp luật đế giải quyết lĩnh vực này đôikhi còn chồng chéo dẫn đến việc áp dụng pháp luật còn không thống nhất nênhoạt động giải quyết tranh chấp nhiều lúc chưa mang lại hiệu quả như mong muốn nên còn có một số vụ án giải quyết quá thời hạn luật định, số lượng án bị hủy, sửa có chiều hướng gia tăng do quan điểm về đường lối giải quyết tranh chấp đôi khi chưa thống nhất dẫn đến sự lúng túng khi áp dụng pháp luật

Mặt khác khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể

do tập quán, do thói quen hoặc cũng có thể do không am hiếu pháp luật nên tìnhtrạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bảo đảm tính pháp lý vẫn còn xảy ra phổ biến từ đó dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu Có thể kề ra

3

một số loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như: Hợp đồng

vô hiệu do không tuân thủ về hình thức ( không được công chứng, chứng thựcbởi cơ quan có thẩm quyền); Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của phápluật, trái đạo đức xã hội; hợp đồng vô hiệu do giả tạo, hay việc thực hiện giao dịch có tài sản là đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình Hậu quả pháp lý cúa hợp đòng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàntrả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường Điềunày ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của cá nhân, lọi ích của xã hội, đồng thời gây khó khăn, vướng mắc cho việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Ngoài ra cách hiểu về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất đôi khi không thống nhất Bởi các quy định về vấn đề này trong các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng còn có sự chồng chéo, không phù hợp với nhau, điều này đã gây ra những lúng túng, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng

vô hiệu, ảnh hưởng đến nhận thức đánh giá của Cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vì những lý do như đã trình bày ở trên, tác giả lựa chọn đề tài luận văn thạc

sĩ của minh là: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ” ,

2 Tình hình nghiên cứu đề tài.

Trong những năm qua, có rất nhiều đề tài nghiên cứu của các chuyên gia đầu ngành nghiên cứu về pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong các lĩnhvực liên quan đến lĩnh vực đất đai như: tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấphọp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường QSDĐ, các loại hình

4

chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, về thị trường bất động sản nói chung và việc chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể liệt kê ra một số công trình tiêu biểu như:

- Tạ Văn Nhất (2020), Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên

nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng

Sơn, luận văn thạc sĩ trường Đại học Luật Hà Nội

- Nguyễn Huy cẩn (2014), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dán sự, Luận văn thạc sĩ luật học, TrườngĐại học quốc gia Hà Nội

- Đỗ Văn Đại (2011), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về

- Vũ Quang (Viện kinh tế và quản lý khoa học, Đại học Bách khoa Hà Nội),(2021), Một số vẩn đề giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại tinh Sơn La, bài viết trên Tạp chí điện từ Công thưong

Những công trình nghiên cứu về “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyến

làm rõ một vấn đề liên quan đến tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Thế nào là quyền sử dụng đất, Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, đặc điểm, phân loại chúng như thế nào từ đó giúp cho công tác giải quyết án trong lĩnh vực này

có hiệu quà cao Sự biến động, sôi động của thị trường bất động sản trong giai

5

đoạn hiện nay với vô số những giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện, giá trị bất động sản tăng cao đã dẫn đến những hệ lụy là các vụ án về tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng gia tăng về số lượng, phức tạp về tínhchất Do đó vấn đề nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là rất cần thiết và có ý nghĩa tiên quyết trong việc giảiquyết các vụ án dân sự án chung, án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.

Mặc dù có rất nhiều công trình nghiên cứu về lĩnh vực này nhưng một côngtrình nghiên cứu độc lập và riêng biệt về lĩnh vực giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình thì đây là công trình chưa từng được nghiên cứu trước đây và

có tính chuyên biệt

3 Mục • tiêu và • nhiệm • ơ vụ nghiên cứu đề tài

Với đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất” tác giả làm sáng tỏ không chỉ nhừng vấn đề về lý luận mà còn muốn làm rõ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình Từ đó tìm ra những bất cập, nhữngchồng chéo trong các quy định của pháp luật, những khó khăn vướng mắc khi ápdụng pháp luật trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị, đề ra những giải pháp với mong muốn đóng góp phần trong việc hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiộuquả giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất tại Tòaán

Với những mục tiêu đã đề ra ở trên, luận văn cần thực hiện một số nhữngnhiệm• • vụ cụ• thể sau:

6

- Hệ thống lại một cách khoa học những quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thông qua hoạt động xét xử giải quyết các vụ án tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình làm rõ cácquy định của pháp luật về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó tìm ra những bất cập của pháp luật trong lĩnh vực này nhằm hạn chế những khó khăn, vướng mắckhi giải quyết loại án này Bên cạnh đỏ các yếu tố tác động, chi phối đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa áncũng cần được nghiên cứu một cách thấu đáo, từ đó tìm ra đâu là yếu tố quyếtđịnh đến hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại TAND nói chung, tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình nóiriêng

- Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật, quá trình thực thi pháp luật

và hiệu quả đạt được khi thực thi pháp luật về họp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại TAND nói chung, TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình nói riêng Trên cơ sở đó chỉ

ra những khó khăn, những vướng mắc cũng như những bất cập, hạn chế tồn tại

từ đó tìm ra nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó

- Đe xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như đưa ra một số giải

7

pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại TAND đạt hiệu quả cao

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nhũng vấn đề lý luận chung về kháiniệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thực trạng giải quyết các tranh chấpnày tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình Từ đó phân tích, đánh giá các quy định củapháp luật, chỉ ra những tồn tại, hạn chế, nguyên nhân của những tồn tại hạn chếtrong việc áp dụng pháp luật từ đó kiến nghị, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

Đe tài có phạm vi nghiên cứu rộng cho nên luận văn chỉ tập trung đi sâu,tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống các văn bản quy phạm phápluật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình trong giai đoạn từ năm 2018 đến tháng 5/2023 thông qua một số vụ án thực tế

5 Phưong pháp nghiên cứu;

Đề tài này được thực hiện dựa trên các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhànước và pháp luật; Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Cơ sở xãhội học pháp luật; phương pháp phân tích, tống hợp, so sánh đối chiếu các quy

8

định của pháp luật đất đai; Khảo sát, thống kê thực tế áp dụng pháp luật, cụ thể như sau:

- Phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sừ là những phương pháp luậnkhoa học được vận dụng nghiên cứu trong toàn bộ các chương của Luận văn đếlàm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu pháp luật về QSDĐ, HĐCNQSDĐ và giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ

- Phương pháp phân tích, tổng họp: Phương pháp này cũng được sử dụngtrong tất cà các chương của luận văn, được sử dụng đề trình bày các quan điểm pháp lý về ỌSDĐ, HĐCNỌSDĐ; giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ, thực tiễngiải quyết tranh chấp tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình ( chương 1,2) Từ đỏ, rút

ra những đánh giá, kết luận, kiến nghị về định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ

- Phương pháp tổng họp, thống kê thực tế: Phương pháp này chủ yếu được

áp dụng trong chương 2 của Luận văn đế nhằm đánh giá thực trạng áp dụng phápluật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND hai cấp tỉnh Hòa Bình qua các số liệu tổng kết, các vụ việc, các tranh chấp phát sinh liên quan đến HĐCNQSDĐ Trên cơ sở đó, tìm ra đâu là nguyên nhân của những thực tế đó để

có định hướng và giải pháp khắc phục

- Phương pháp hệ thống hóa: Được sử dụng xuyên suốt toàn bộ trong cácchương của Luận án, nhằm trình bày các vấn đề, nội dung nghiên cứu theo một trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ, logic và gắn kết được những vấn đề cần nghiêncứu

9

6 Y nghĩa khoa học, ý nghĩa thực tiên của luận văn.

Luận văn là một công trình nghiên cứu khoa học, trên cơ sở nghiên cứu cácquy định của pháp luật, có sự tham khảo các quan điểm của các nhà nghiên cứu pháp luật, có một số điểm mới và đóng góp như sau:

- Tập hợp được các quy định pháp luật hiện hành về quyền sử dụng đất, họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp họp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó góp phần hoàn thiện những vấn đề mang tính lý luận trong những lĩnh vực nêu trên

- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của pháp luật về quyền sử dụngđất, họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhận diện những khó khăn, những vướng mắc nảy sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND nói chung, Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình nói riêng

- Đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi cácquy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Luận văn là công trình chưa từng được nghiên cứu trước đây và có tínhchuyên biệt nên có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ việc họctập, nghiên cứu tại các Trường Đại học, Cao đẳng đào tạo chuyên ngành luật Đồng thời là tài liệu tham khảo để Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xem xét, nghiên cứu khi ban hành hướng dẫn áp dụng pháp luật

10

7 Két câu của luận văn.

Luận văn gồm: phần mở đầu, phần danh mục tài liệu tham khảo; phần nộidung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Hòa Bình và những thuận lợi, khó khăn

Chương 3: Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật cùng một số giảipháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

11

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VÈ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÃ GIẢI QUYÉT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYÊN

NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐÁT

1.1 Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1.1 Quyền sử dụng đất, họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

1.1.1.1 Tìm hiểu về quyền sử dụng đất.

Đạo luật gốc cũng như các văn bản pháp luật về đất đai đều khẳng định đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tư liệu sản xuất vô cùng quantrọng của chủ sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý.Trong giai đoạn hiện nay với sự phát triến của công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất ngày một gia tăng Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất của ngành nông nghiệp, mà còn là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Nhà nước là chủ sở hữu đất đai thực hiệnhiệu quả việc quản lý đất đai và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất

Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc

gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ

tr.12]

12

Điều 4 Luật đất đai 2013 một lần nữa khẳng định:

“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện sở hữu và thống

định của luật này” [25, tr.5J

Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: Quyền phân bổ đất (quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất), quyền quyết định thời hạn, hạn mức sử dụng đất, quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyền quản lý nhà nước đối với đất đai trên cả phương diện hành chính

- kinh tế được thể hiện qua việc người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình, quyền giải quyết các khiếu nại, các tố cáo hay các tranh chấp về đất đai Dù đấtđai được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng thông qua bất kỳ hình thức nào: giao đất có thu tiền hay giao đất không thu tiền, hay cho thuê đất thì họtrở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải có quyền sở hữu đất đai Thực tế đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và chịu sự quản lý của Nhà nước, đất được chuyển giao cho người sử dụng tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất khác nhau Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất được hưởng các quyền sử dụng đất tương ứng

Có thế thấy nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu luôn được giữ vững từ năm 1980 đến nay Các cá nhân, tố chức chỉ là chủ thế sử dụng đất và được thực hiện các quyền với tư cách là chủ sử đụng đất mà thôi Thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Nhà nước thống nhất quản lý đất đai Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện ba quyền năng trên để khai thác

13

những thuộc tính vốn của đất một cách hừu hiệu mà nó được thực hiện thông qua việc Nhà nước giao cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất Với diện tích đấtđược Nhà nước trao quyền sử dụng ốn định, lâu dài, để đảm bảo quyền và lợi ích thiết thực của mình người sừ dụng đất còn được thực hiện giao dịch quyền sừ dụng đất của mình như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Nhằm đàm bảo người sử dụng đất được thực hiện các quyền trên trong thực

/\ TVI- 1 _ _ A L A _ _ _ z _ 1 _ A • 'S 4- 1 -4- • _ 1 _ • 4-0^ _ 9_ _1 -4 A

tê Pháp luật nước ta cũng xác lập tiên đê và điêu kiện đê quyên sử dụng đât củamỗi người dân được đảm bảo, từ đó đà hình thành chế định về quyền sử dụng đất

Từ những phân tích trên, ta có thể định nghĩa:

hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất đê phục

nhận và bảo đảm thực hiện trên thực té".

Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được định nghía cụ thể trong bất cứ văn bản pháp luật nào Tuy nhiên họp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cũng là một trong những loại họp đồng về quyền sử dụng đất Vì vậytheo tinh thần của Bộ luật Dân sự 2015, tại Điều 500 quy định " Hợp đồng về

14

cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất ” [27, tr.270].

Có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là việc người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người nhận chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng)

và người nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiềntương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sừ dụng đất thì mục tiêu của người sử dụng đất là chuyển giao đất và quyền sử dụng đất chongười khác sử dụng và sẽ thu được một số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên Thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đai có những người chú mới, thay đổi chủ sử dụng đất

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyếnnhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự thỏa thuận giữa các bên, theo đỏ

vụ trả cho bên chuyên nhượng một khoản tiền tương ứng vói giá trị quyền sử

dụng đất.

1.1 ỉ 3 Tranh chấp họp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất.

Trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản có nhiều biến động,nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao, các giao dịch bất động sản diễn raphổ biến kéo theo đó là sự xuất hiện ngày càng nhiều các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù tranh chấp này tồn tại trong mọi thời

kỳ lịch sử, tuy nhiên nó chi thực sự tăng về số lượng, phức tạp về tính chất khiđất nước chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường đặc biệt

15

trong những năm trở lại đây khi mà đất đai được thừa nhận có giá trị và quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường, bị chi phối bời các quy luật củathị trường.

Tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nhữngnăm gần đây luôn xảy ra một cách phổ biến và có diễn biến phức tạp nhất là khithị trường bất động sản “ nóng “ lên, nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao, lợi nhuận mà nhà đầu tư có được từ giao dịch chuyến nhượng quyền sử dụng đất lớn

Tuy nhiên bên cạnh đó nó cũng kéo theo một số hệ lụy như: Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mục đích tối thượng của các chủthể tham gia giao dịch là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia nhiều trường hợp đàthực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật Các sai phạm có thể

kể ra trong việc ký kết cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất không đủ điều kiện; hoặc không có quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất; họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạmđiều kiện về hình thức (không được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơquan nhà nước có thẩm quyền); đối tượng của họp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch (đấtđang có tranh chấp, đất không tách thửa được) hay quá trình thực hiện họp đồng một trong các bên không thực hiện đúng cam kết thỏa thuận trong hợp đồng

Đó là những nguyên nhân làm phát sinh mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thế tham gia giao dịch, từ đó dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

16

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều loại ( tranh chấp về chủ thể, về giá cả, về phương thức thanh toán, về đối tượng) nhung chúng đều có bản chất chung nhất đó là những bất đồng, những mâu thuẫn và xung đột về quyền, xung đột về nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết và thựchiện họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xung đột này có thể đượcbiểu hiện trực tiếp giữa hai bên tham gia giao dịch: bên chuyến nhượng và bênnhận chuyển nhượng, hoặc là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi

họ cho rằng một bên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng hay không thực hiện đầy đủ những cam kết, thỏa thuận trong họp đồng khiến choquyền, lợi ích chính đáng của họ bị ảnh hưởng

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trong đó mâu thuẫn, bất đồng, giá trị tài sản tranh chấp hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, không gây hậu quả nặng nề, những xung đột đó từ nguyên nhân tác động khách quan mà ra thì các bên tranh chấp có thế giải quyết ổn thỏathông qua hòa giải, thương lượng để tìm ra hướng giải quyết đảm bảo hài hòa nhất về quyền lợi cho các bên

Tuy nhiên cũng có những tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất mà trong đó những mâu thuẫn, bất đồng, giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên gây hậu quả nặng nề, ảnhhưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của bên còn lại, các bên tham gia họp đồng không thế tìm được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì xảy ra tranh chấp là tất yếu không thể tránh khỏi Những mâu thuần, xungđột này nếu không được giải quyết nhanh chóng, triệt đề và thấu đáo, công bằng

17

bảo vệ được quyên và lợi ích của các bên tham gia tranh châp thì sè gây tác động xâu tình hình kinh tê, xã hội.

Từ những phân tích trên có thể hiểu "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

vụ giữa các chủ thê tham gia ký két và thực hiện hợp đồng chuyên nhượng quyền

sử dụng đất ”

họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

ỉ 1.2 ỉ Đặc điểm hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một dạng của họp đồng dân sự nên nó có những đặc điểm mà một họp đồng dân sự phải có như:

Thứ nhất, Họp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sựthỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước

Họp đồng dân sự trong đó hai hoặc nhiều bên tạo lập nên một nghĩa vụ làmhoặc không làm một việc cụ thế Chỉ là ý chí của một bên thì gọi là hành vi pháp

lý đon phương hoặc thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của các bên, haynói cách khác các bên không thống nhất ý chí thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu khi

có yêu cầu Nếu không có sự thống nhất ý chí thì không coi là họp đồng dân sự, khi thống nhất ý chí thì quyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh Tuy nhiên sựthống nhất ý chí này cũng phải phù hợp với ý chí cùa Nhà nước để Nhà nước cóthể kiểm soát và cho phép hợp đồng được diễn ra trên thực tế

Thứ hai, hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý:xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể

18

Sự kiện pháp lý là sự việc nảy sinh trong cuộc sông dưới dạng một hành vi

mà pháp luật quy định khi xuất hiện sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan

hệ pháp luật nhất định Trong đó, họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làhành vi của các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sừ dụng đất, thông qua đó xác lập thay đối hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ tương ứng giữa bênchuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

Thứ ba, nội dung của họp đồng dân sự là quyền, nghĩa vụ mà các chủ thế quy định cho nhau

Hợp đồng là sự thống nhất, sự thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia giaokết Ý chí này được thể hiện rõ trong phần quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, cụthể: thông qua quá trình bàn, thỏa thuận và trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên sẽthống nhất những vấn đề các bên đang hướng tới Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng khi thỏa thuận cũng thể hiện rõ ý chí của mình ở các phương diện như : giá cả, phương thứcthanh toán, vị trí đất, diện tích đất

Thứ tư, mục đích của Họp đồng dân sự là lợi ích họp pháp, không trái đạo đức xã hội mà các bên cùng hướng tới

Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minh, được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì nó mới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền

và nghĩa vụ của các bên mới được thực hiện trên thực tế Đối với họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết họp đồng mục đích của bênchuyển nhượng là cỏ được khoản tiền tương ứng với giá trị diện tích đất chuyển nhượng, mục đích của bên nhận chuyển nhượng là có được diện tích đất mà họ mong muốn phù hợp về giá cả cũng như mục đích sử dụng

19

Bên cạnh những đặc điểm chung cần phải có của hợp đồng dân sự Hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm đặc sau:

- Ke từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ởnước ta tại Hiến pháp 1980 thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được đặt ra Vì vậy có thể nói Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, nó gắn liền với sự hìnhthành, tồn tại, phát triển của chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai Các tổ chức, hộgia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được chuyển nhượngquyền sử dụng đất theo quy định cùa pháp luật

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể được Nhà nước quy định chặt chè về điều kiện, cách thức, trình tự và thú tục chuyền nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch Người có quyền sử dụng đất: đất được Nhà nước giao, công nhận quyền sừ dụngđất hợp pháp vì một lý do nào đó không có nhu cầu sử dụng đất nữa thì họchuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng và thu về mình một khoản tiềntưong ứng với diện tích đất mà họ chuyển nhượng, khi đó họ sẽ chấm dứt quan

hệ sử dụng đất trước Nhà nước, bên nhận chuyến nhượng và Nhà nước sẽ thiếtlập một quan hệ mới về sừ dụng đất Việc xác lập hay chấm dứt quyền sử dụngđất phải được thông qua Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai có vai trò quản lý việc sử dụng đất cũng như đưa ra các quy định chặt chẽ, bắt buộc đếviệc xác lập, thay đối cũng như chấm dứt quyền sử dụng đất được hiện theo mộttrật tự nhất định

20

- Một đặc điểm nữa của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tính song

vụ Trong đó quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đối xứng nhau Nghĩa là các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượngđất có nghĩa vụ với nhau, quyền của bên chuyến nhượng là nghĩa vụ của bênnhận chuyển nhượng và ngược lại: Bên chuyển nhượng có quyền nhận đủ tiềntheo đúng thời hạn, đúng phưorg thức các bên đã thỏa thuận trong họp đồng củabên nhận chuyển nhượng thi cũng có nghĩa vụ giao đất đúng diện tích, đúng vị trí, loại đất giấy chứng nhận quyền sủ’ dụng đất họp pháp cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng như cam kết trong hợp đồng thi cũng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ giao đất đủ diện tích, đúng loại đất, đúng tình trạngđất, vị trí đất cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo thỏathuận cho họ

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính ưng thuận Điều nàyđược thể hiện ở thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật công chứng quy định họp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Nghị định

về đăng ký giao dịch bào đảm lại quy định thời điếm có hiệu lực hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sừ dụng đất Chính vì vậy cỏ những cách hiếu, cách áp dụng pháp luật không thống nhất đốivới việc xác định thời điếm có hiệu lực của họp đồng chuyến nhượng quyền sửdụng đất Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng đặc thù, nó cần tuân thủ các quy định của Luật đất đai nên thời điềm có hiệu lực

21

của họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi được đăng ký tại Cơquan đăng ký đất đai.

- Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là họp đồng có tính đền bù Nghĩa là khi bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất tiến hànhgiao dịch thì bên nhận chuyến nhượng sẽ được nhận một khoản tiền tương ứngvới giá trị quyền sử dụng đất được chuyển giao từ bên nhận chuyển nhượng.Khoản tiền này chính là khoản tiền đền bù mà bên nhận chuyển nhượng trả chobên chuyển nhượng khi nhận quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng Điều này là sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một họp đồng không có tính đền bù vì bên được tặng cho quyền sử dụng đất không

có nghĩa vụ phải thanh toán cho bên tặng cho bất cứ một khoản tiền nào)

đất.

Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số đặcđiểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, trong quan hệ tranh chấp đất đai thì các chủ thể không có quyền

sở hữu đối với đất đai, quyền sở hữu đối với đất đai thuộc về Nhà nước, họ chỉ làchủ thể có quyền quản lý và sử dụng đất Các quyền này phát sinh dựa vào quyếtđịnh giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất của Nhà nước Với quyền sử dụng đất được trao người sử dụng đất có quyền khai thác các giá trị và khả năng sinh lời từ đất, được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy có thể nói các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng chuyển

22

nhượng quyền sử dụng đất chỉ là các chủ thể có quyền sử dụng đất, không phải

là chủ thể có quyền sở hữu đất đai

Thứ hai, bất cứ một tranh chấp nào xảy ra trên thực tế đều ảnh hưởng khôngtốt đến lợi ích, đến trật tự xã hội và hoạt động quản lý của Nhà nước, tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không phải ngoại lệ Khi tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra sẽ khiến đường lốichính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai không được thực hiệnmột cách triệt để, trật tự quản lý hành chính về đất đai mà Nhà nước đã thiết lập cũng bị ảnh hưởng sâu sắc

Thứ ba, tranh chấp đất đai có đối tượng là quyền quản lý và quyền sử dụngcũng như những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất theo quy định củapháp luật Như vậy có thể nói đối tượng của tranh chấp đất đai biểu hiện dưới dạng quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai, bởi đất đai là một loạitài sản đặc biệt, nó không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, các tài sản tranh chấp khác đều thuộc quyền sở hừucủa chính chủ thể tranh chấp Yếu tố đặc biệt này chi phối rất lớn trong quá trìnhgiải quyết tranh chấp dân sự nói chung, giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng Khi giải quyết giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ bảo vệ quyền và lợiích họp pháp của các bên tham gia tranh chấp mà còn bảo vệ cho quyền lợi củaNhà nước - chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai

Thứ tư, tranh chấp đất đai xảy ra không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của cácbên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hộinhư: gây mất ổn định trật tự xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, có

23

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tranh chấp giừa các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xẩy ra trong bất cứ giai đoạn nào, có thể ở giai đoạn giao kết hợp đồng, giai đoạn thực hiện hợp đồng Ớ những giai đoạn khác nhau thì hậu quả pháp lý cùa tranh chấp cũng khác nhau Có thể phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa vào từng giai đoạn tranh chấp như sau:

sử dụng đất.

Tranh chấp về giá trị pháp lý của họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới việc hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu Nếu các thỏa thuận trong hợp đồng không trái luật, không trái đạo đức xã hội (tuân thủ điều kiện giao kếthọp đồng, hình thức họp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai) thìhọp đồng có giá trị pháp lý, có hiệu lực, buộc các bên phải thi hành Bên cónghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ thì bên có quyền có thế yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hoặc có quyền đơn phươngchấm dứt hợp đồng và bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại lỗi mà mình gây ra

Ngược lại nếu các chủ thể giao kết hợp đòng vi phạm điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 hay vi phạm điều cấm củapháp luật, trái đạo đức xã hội theo quy định tại Điều 123 BLDS 2015, bên

24

chuyển nhượng đất không có quyền chuyển nhượng, giao dịch dân sự giả tạo, giao dịch dân sự được ký kết do nhầm lẫn thì không có giá trị pháp lý và bị vôhiệu Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên thamgia hợp đồng phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì

đã nhận, nếu có thiệt hại thì bên gây ra thiệt hại có lỗi phải bồi thường

Đối với tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chủ thể có thể là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bênnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bên thứ ba có quyền lợi, nghĩa vụliên quan tới quyền sử dụng đất

Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những loại sau:

Chủ thể tranh chấp thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loạinày có thể là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bên thứ ba có quyền lợi và nghĩa vụ hên quan tới quyền

sử dụng đất Ở nhóm này gồm các loại được quy định từ Điều 117 đến Điều 129

Bộ luật dân sự 2015 như sau:

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp về hình thức của hợp đồng;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

+ Tranh chấp do giả tạo;

+ Tranh chấp do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

25

r y

+ Tranh châp do bị nhâm lân;

Tranh chap do bị lừa dôi, đe dọa, cưỡng ép:

+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng.;

+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

+ Tranh chấp do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,người có khó khăn trong nhận thức, không làm chủ hành vi, người bị hạn chếnăng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; [27, tr 176 - tr 182]

về nguyên tắc khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lựcpháp luật thì các bên phải thực hiện các cam kết đã được thỏa thuận trong hợp đồng trên cơ sở của Bộ luật dân sự, của Luật đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa vào nội dung có thể phân loại như sau:

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán: Bên nhận chuyển nhượng không thanh toán đủ số tiền theo thời gian, phương thức thanh toán đà thỏa thuận cho bên chuyển nhượng, hai bên không thống nhất được vấn đề này sẽ phát sinh tranh chấp;

+ Tranh châp phát sinh khi nghĩa vụ giao đât cũng như giây tờ liên quan tớiquyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất) không được thực hiệnđúng như thỏa thuận trong hợp đồng: giao không đủ diện tích đất, loại đất, vị trí

26

đất cũng như giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đối với đất đai Neu trong họp đồng có thỏa thuận một trong hai bên: hoặc bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực đối với họp đồng; đăng ký, kê khai nộp thuế đất, đăng ký biến động tại trang tư hoặc xincấp mới giấy chứng nhận QSDĐ tại Cơ quan cỏ thấm quyền mà không thực hiệnthì phát sinh tranh chấp

quyền sử dụng đất do bị chẩm dứt, bị hủy, bị vô hiệu.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị chấm dứt, bị hủy, bị vôhiệu đều dẫn đến hậu quả pháp lý Tuy nhiên khi hợp đồng vô hiệu, hợp đồng bịhủy, hợp đồng bị chấm dứt thì các bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụcủa mình nếu chưa thực hiện

Căn cứ vào hậu quả pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất

có thể chia thành các loại như sau:

+ Tranh chấp khi họp đồng bị vô hiệu: vô hiệu do vi phạm điều cấm củapháp luật, trái đạo đức xã hội, vi phạm điều kiện về hình thức

+ Tranh chấp khi họp đồng bị chấm dứt: do các chủ thể trong hợp đồng thỏa thuận chấm dứt ( hợp đồng đã được thực hiện xong hoặc hai bên đều mongmuốn không tiếp tục thực hiện hợp đồng); do đơn phương chấm dứt họp đồng (một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ )

27

1 1.4 Nguyên nhân, hậu quả của tranh châp hợp đông chuyên nhượng

tranh chấp Sự 44 nóng 44 lên của thị trường bất động sản trong những năm gần

đây trên địa bàn cả nước đã làm phát sinh một loạt các tranh chấp liên quan đến

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất, mức độ và phạm vi

khác nhau Tuy nhiên dù ở mức độ nào thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đều gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng trực tiếp đến

quyền lợi của các bên tham gia tranh chấp, cũng như ảnh hưởng đến trật tự, an

toàn xã hội Một số nguyên nhân chủ yếu có thể kể ra dựa trên những tranh chấp

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế như sau:

Thứ nhất. Do lịch sử để lại Dấu ấn của chiến tranh đã làm thay đổi chủ thể

sử dụng đất: đi lâu ngày, chạy giặc, chạy nạn, tản cư đã dẫn đến tranh chấp

giữa chủ sử dụng đất trước đây với những người đang chiếm hữu đất; tranh chấp

ranh giới về đất đai cũng là một loại tranh chấp quyền sử dụng đất trong thời

gian này: người có đất đi sơ tán một thời gian dài trở về thì ranh giới đất đã thay

đổi, một phần diện tích đất của họ đã bị người khác sử dụng Chế độ sở hữu về

đất đai thay đối từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư

nhân trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm phát sinh tranh chấp trong

việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra

28

Việc thay đổi chính sách kinh tế với các chủ trương như xây dựng các hợp tác xã hay hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp làm phát sinh rất nhiều tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn.

Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền qua các thời kỳ lịch sử đã ban hànhcác văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều về số lượng nhưng chồng chéo,không có sự thống nhất về nội dung: Hiến pháp năm 1959 quy định nước ta có

ba hình thức sở hữu đất đai: hỉnh thức sở hữu đất đai, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Thời gian này việc chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện, không bịcấm; Từ sau Hiến pháp năm 1980 đến trước khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện duy nhất của chủ sở hữu đốivới đất đai Việc mua bán, chuyển nhượng, phát canh, thu tô đất dưới mọi hình thức bị nghiêm cấm; Sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, đặc biệt khi Luật đất đai

2013 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu, các chù thể không có quyền sở hữu chỉ có quyền sừ dụng đối với đất đai Tuy nhiên người sử dụng đất được pháp luật cho phép thực hiện đầy đủ cácquyền của người sở hữư đối với đất đai mà mình đang sử dụng Sự thiếu đồng bộnày khiến cho việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai để giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh qua các thời kỳ gặp rất nhiều khó khăn

Những thay đổi nêu trên là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất ngày càng gia tăng và phức tạp

mạnh mẽ, giá trị bất động sản tăng cao đã mang đến cho chủ thể đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nguồn lợi nhuận khổng lồ Chính khoản lợi

29

nhuận này đã khiến cho các nhà đầu tư bất chấp pháp luật đầu cơ trục lợi: thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp và không tuântheo các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và pháp luật khác có liênquan; chuyển nhượng đất trá hình thông qua một số tiểu xảo tinh vi như: hợpđồng ủy quyền, họp đồng góp vốn gây lũng đoạn thị trường bất động sản,khiến cho những mâu thuẫn, những xung đột về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể tham gia họp đồng gia tăng Đây là một trong những nguyên nhân chính làmphát sinh tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ha: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai bộc lộ nhiều bất cập, còn yếukém Đất đai trước năm 1993 chỉ dựa vào kê khai đăng ký cùa công dân Các loại bản đồ địa chính, mục kê còn sơ sài, quản lý lỏng lẻo Khi Luật đất đai

1993 được ban hành thì nhiều địa phương chạy theo thành tích cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ồ ạt, thiếu các thủ tục, thiếu đo vẽ, xác nhận của các hộliền kề Rồi việc nếu có đo vẽ thì cũng chỉ là chiếu lệ, qua loa, thủ công, thiếu chính xác

Thứ tư: Nền kinh tế chuyển đổi từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường đàthúc đẩy kinh tế đất nước phát triển mạnh mẽ, công nghiệp hóa và hiện đại hóa

đã về đến cả những vùng nông thôn Điều này đã ánh hưởng mạnh mẽ và mang lại những thay đối tích cực, đáng kế cho đất nước Bên cạnh đó nó cũng có một

số tác động không tốt đến đời sống xã hội như: Sự “ nóng” lên, sự “leo thang” của giá đất diễn ra liên tục và cục bộ Có nhiều thửa đất trước đây hầu nhưkhông ai quan tâm nay trở thành đất “ vàng ”, giá đất tăng lên gấp nhiều lần, làtâm điểm của mọi sự chú ý bởi có một dự án phát triền khu công nghiệp chuẩn bịđược triển khai, một con đường mới mở, người dân đua nhau bán đất, “đổi đất

30

thành vàng” Đây là nguyên nhân khiến các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chiều hướng tăng mạnh về số lượng, phức tạp vềtính chất Có thể nói, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làloại tranh chấp có tính phức tạp cao nên chúng ta phải đối mặt giải quyết khôngchỉ ngày một ngày hai mà tính bàng năm, rất nhiều năm mới có thể giải quyết vấn đề này.

Bên cạnh những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vấn đề nổi cộm như đã nêu ở trên Việc LĐĐ cũngnhư các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai chưa được chú trọng phổ biến sâu rộng trong nhân dân dẫn đến một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưacao, khi chuyển nhượng đất chưa tuân thú nghiêm chỉnh các quy định của phápluật về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi mà quyền

sử dụng đất trở thành tài sản có giá trị cao sẽ xảy ra hiện tượng nhiều người dân

đã lợi dụng kẽ hở, lách luật để đòi lại nhà đất đã bán, hay vì lợi ích kinh tế mà thực hiện chuyền nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây cũng là những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp họp đồng chuyển nhượng sử dụng đất gia tăng về số lượng, phức tạp về tính chất

1.1.4.2 Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng

đất

Thứ nhất: về mặt kinh tế: Bất cứ tranh chấp nào xảy ra đều gây ra những

hệ lụy trong cuộc sống, tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra ánh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của kinh tế đất nước Đe giảiquyết tranh chấp các chủ thể tranh chấp sẽ phải đầu tư thời gian, tiền bạc và cả

31

tâm lý; Cơ quan Nhà nước phải có một bộ máy để giải quyết các tranh chấp; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra ở một khía cạnhnào đó sẽ làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, điều này gây tốnkém cho nhân dân, cho Nhà nước, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp, lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích xã hội.

Thứ hai: về chính trị: Khi tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh có thể gây hoang mang lo lắng trong quần chúng nhân dân, ảnh hưởng không tốt đến tâm lý của người tham gia tranh chấp: họ sợ mất quyềnlợi, sợ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật Điều này sẽ ảnh hưởng xấu, gâymất ổn định tình hình kinh tế - xã hội

Thứ ha: về mặt xã hội: Những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người liên quan thường có mối quan hệ tình cảm gia đình như: cha mẹ, vợ chồng, anh em, concái Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội do đó khitranh chấp diễn ra mà không được giải quyết ốn thỏa sẽ dẫn đến rạn nứt tình cảm trong gia đình và hàng loạt các phức tạp khác Một số tranh chấp gay gắt các bên

bị dồn nén, không khống chế được cảm xúc của bản thân có thể dẫn đến vi phạmpháp luật hình sự

Có thể nói, tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất xảy ra

đã tác động nghiêm trọng đến mọi mặt của đời sống như: kinh tế - chính trị - xã hội Do đó tìm ra giải pháp đế giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này là vấn

đề cấp bách hiện nay Điều này nhằm ổn định trật tự xã hội và tạo đà cho nềnkinh tế của đất nước phát triển vì: “Dân có giàu thì nước mới mạnh”

32

1.2 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyên sử dụng đât.

1.2.1 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất.

Bất cứ một giai đoạn trong lịch sử nào, bất cứ một xã hội nào thi đều xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc giải quyết tranh chấp này là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ lợiích hợp pháp cúa các chủ thể tranh chấp cũng như bảo đảm cho trật tự xã hộiđược thực• • hiện.•

Thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các quan hệ hợp trong họp đồng chuyến nhượng được điều chỉnh phù họp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người chuyển nhượng vànhận chuyển nhượng đất, làm cho người dân có niềm tin vào đường lối củaĐảng, pháp luật của Nhà nước, ổn định nội bộ nhân dân khiến cho nhũng quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính làviệc các Cơ quan nhà nước có thấm quyền dùng cách thức của mình trên cơ sởpháp luật đế giải quyết những xung đột, bất đồng hay nhũng mâu thuẫn củanhũng người tham gia hoặc liên quan đến tranh chấp, bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ nhằm góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nói một cách khác giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất chính là vận dụng đúng các quy định của pháp luậtvào việc giải quyết các xung đột, mâu thuẫn, bất đồng của các bên trong quan hệ

33