Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội

Đâu giá đất được đánh.giá là hình thức tối ưu cho nguồn thu ngân sách thu từ đất đai của Nhà nước, thôngqua đầu giá QSDĐ sé khuyến khích tính xã hội hóa vé gia tri QSDB mã không làmthay

DANG THUY HIẾN

PHÁP LUAT VE BAU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VA

PHO HANOI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Dinh hướng ứng dung

HÀ NỘI, NĂM2023

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO _ BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DANG THUY HIẾN

PHÁP LUAT VE BAU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VA

LOT CAM DOAN

Em xin cam doen Luận vin là công tình nghiên cứu độc lập của riêng em.

vợ của Người hướng din Các kết quả nêu trong Luận vấn chưađược công bổ trong bt kỹ công tinh nào khác Các sổ iậu, v đu và bích din trongLuận vin dim bio tính chính xác, tin cây và trung học

Vay kính đề nghị Trường Đại học Luật Ha Nội xem xét cho em được bão vềLuận vin

cùng với sự.

Em xin trên thành cấm on!

GIANG VIÊN HƯỚNG DAN NGƯỜI CAM BOAN

TS Dương Thanh An Đặng Thúy Hiền.

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

QsDÐ Quyên sở dụng đất

HĐND Hội đồng nhân dân.

UBND "Ủy Ban nhân dén

Luật Đất đai2013 | LuậtĐất dei số 45/2013/QH13 cia Quốc hồi khóa XI

MỤC LỤC

1 1 3

3 Mue dich và nhiệm vụ nghiên cứu 4

3.1 Mục dich nghiên cứu, 4

41 Đối tượng nghiên cứu, 5

5 5 6 6 iC 7

42 Pham wi nghiên cứu

Phương pháp nghiền cứu,

6.¥ nghĩa kha học và thục tên cũa đề tài

7.Bé cục của hận văn

CHƯƠNG 1: MOT SỐ VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE DAU GIÁ QUYỀN SỬDỤN:ĐẮT VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE DAU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG DAT

L1-Mặts vẫn dé tý hận về đầu giá quyền sử dựng đất

111 Eháimện đâu giá gen sie chng đế

1112 Đặc in của đâu giá npn sử cng đắt un

11.4 Phin loại các inh thúc đẫu giá nyền sử dong đất 1712.Phap hậtvề đấu giá quyền sử đựng đất l§

121 Kháiniệm phúp huậcvê đẫu giá quyẫn sí ng đất B

122 Nội dngphep luật đâu gid quyền sr dang đắt »1.23 Các yéutd cn lưng cin php luật dt giá yn cữ cho đắc 21

13 Lich sửphát triển pháp hật dau gi quyền sử đụng đắt tại Việt Nam 3

131 Gia doen trước năm 1995 213.2 Gia đoạm tien 1995 độn thời đẫm Luật Đắt de 2003 ra đồi 2

133 Gia doc tien 2003 đồnnăm 2013 3 13-4 Gia doc tient 2013 dénnay m

KET LUẬN CHƯƠNG 1 29CHUONG 2: THỰC TRANG PHAP LUAT VIET NAM VE DAU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG DAT VA THỰC TIEN THI HANH TREN BIA BAN HUYỆN MY

WC, THÀNH PHO HÀ NOI 30

21 Thue trang phip Init Việt Nam về đầu gi quyền sr dung đắt 30

211 Tểngg m21.2 Các tường hop thực hiện đẫu giá QSDD 31

213 4 QSDB 3

316 Tổ vác Ảnh gi Mi dim trong dna gid QSDB 35

12 Thục tến thi hành pháp lật và hoyt động đầu giá quyền sử đựng đắt trên diabản huyện Mỹ Đúc, thành pho Hà Nai 7

“Nhig yu ảnh ung tới hot động dp chong và t hành phíp ht vd giácay Šn sử: Ang đất rên đa bàn huyện Mỹ Đức 372.22 Thực hỗn ta heh pháp luật về đâu gi quan seh đốt ở huyện Mỹ Đức tn

225.2 Méted hạn chỗ, bat cập hong hoạt đồng đẫu giá qyễn sử chang ctx luyện ME

KET LUẬN CHƯƠNG 2 59CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHAPLUAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA CUA HOẠT ĐỌNG ĐẦU GIÁQUYỀN SỬ DỤNG DAT

3.1 Quan điểm, định hướng cia Đăng về đầu gi quyền sử đụng &

32 Gipháp hoàn thiện pháp luật và wing cao hiệu quả hoạt động đấu,

xi dụng đất.

3.21 Hoàn tên aay deh luật

3.22 Giả pháp Năng cao hiệu quả hoạt động đâu ga quyên sở dung đất srKET LUẬN CHƯƠNG 3 ?2

KÉT LUẬN B

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong nàn kánh tế ở bắt ky quốc gia nảo, đắt dai luôn là nguồn lực to lớn bậc nhất và có lực lan tỏa đối với toàn bộ nén kinh tế, chính vi vậy đất dai cần được

quản lý va khai thác có hiệu quả, chống lãng phi và thất thoát Dé thực hiện được

tình thin này, một trong những cách thức là giảm thiểu tối đa cơ chế chuyển giao đất bằng biển pháp hành chỉnh, thay vào đó là tuân thủ và tôn trọng các quy luật của

thị trường trong giao đất, cho thuê dat - đó là đầu giá QSDĐ Đâu giá đất được đánh.giá là hình thức tối ưu cho nguồn thu ngân sách thu từ đất đai của Nhà nước, thôngqua đầu giá QSDĐ sé khuyến khích tính xã hội hóa vé gia tri QSDB mã không làmthay đỗi ban chất đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước làm đại điện Đảu giá'QSDĐ nhằm thực hiện việc giao dat, cho thuê dat nêu được quy định chặt chế, phirhop, được triển khai một cách nghiêm minh, có hiện quả sẽ là căn cử cho việc tôi

‘wu hóa nguồn thu tài chính từ đất đai, tôn trong các quy luật của thị trường, nâng cao tính minh bạch trong hoạt đông phân bé dat dai nói chung và trao QSDĐ nói

riêng, gop phan giảm tinh trạng đầu cơ dat dai trên thi trường bat động sản, tạo mồitrường cạnh tranh lành manh cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng dat vả day lùi co

chế hành chính “san - chủ" trong phân bé và điều chỉnh đất đai

Do tính chất đặc biệt của đất đai la có tính hữu hạn trong khi đó nhu cẩu sử:dụng đất của các chủ thể ngày cảng tăng nền Đăng và Nha nước ta luôn coi

QSDD là một loại tai sản đặc biệt, cần được quan tâm, Điều 54 Hiến pháp 2013

đã khẳng định: “Dat dai là tài nguyên đặc biết của quốc gia, nguồn lực quantrọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Chính vì tâm quan trọng

‘va tinh chất đặc biệt của đất dai trong phát triển kính tế đất được, Nha nước luôn.

cổ gắng để để dam bao sự bình đẳng trong việc tiếp cân nguôn lực đất dai giữa

các thành phân sã hội, bắt đâu từ Luật Bat đai năm 2003, Đăng và Nhà nước ta

đã chỉ đạo các địa phương tổ chức thực hiện đầu giá QSDB Trong những nămgan đây, hoạt đông dau giá QSDĐ để giao dat, cho thuê đất, ngày cảng được

đẩy manh thông qua quy định khá chất chế của Luật Bat dai năm 2013, Luật Đầu

giả ti sản năm 2016 Theo số liệu thống kế của Bộ Tw pháp Két quả sau 7 năm

thực hiện Luật Dat đai (từ nấm 2014 ~ 1020) Nhả nước đã giao đất, cho thuê đắtthông qua đầu giả QSDĐ 53 955,15 ha thu được 260.964, 26 ty đồng Bên cạnh

đó thì hoạt động đâu giá QSDĐ để thi hành án dân sự, thu hồi nợ của ngân hangcũng gop phan lâm tăng sé lượng các giao dịch vẻ dat dai góp phần phát triển thi

trường bất đông sin một cách lành mạnh

Tuy nhiên, thực tế hoạt động đầu giá QSDĐ ở một sé địa phương đến nay

vẫn còn tén tại một số vướng mắc, bắt cập, tinh trang mâu thuẫn xung đột vé lợiích giữa việc tổ chức đầu giá và không tổ chức đầu giá QSDĐ van diér

số địa phương, đồng thời vẫn có xu hưởng giao đất chỉ định cho chủ đầu tư

‘Ngoai ra, hoạt động dau gia QSDĐ trong thời gian qua vẫn còn một số hạn chế,

ra ở một

yêu kém, tinh trạng thông đông, dim giá vẫn còn xảy ra (đặc biết có thể kể đến

vụ án “Đường nửưệ” ở Thai Bình có sự thông đồng của một số cán bộ Sở Tư pháp và Sở Tai nguyên - Môi trường tỉnh Thai Bình), các tranh chấp liên quan

đến hoạt động đầu giá QSDĐ vẫn còn tin tại, gây thiệt hại đến lợi ích của Nhànước, tập thể và cá nhân liên quan

Huyện Mỹ Đức nằm ở vị tri vành dai phía Tây Nam của thành phổ Hà Nội,

khá

manh do hưởng lợi từ hoạt động quy hoạch, xây dung ha tang, giao thông Trong

trong những năm gân đây bat đồng sản khu vực huyện Mỹ Đức phát

năm 2022, mét số khu vực tại huyền Mỹ Đức cũng xảy ra tình trang “sốt đất”

"kéo giá đắt nén tăng mạnh, thiết lập mắt bằng giá mới Do đó, đất đầu giá tại khu

‘vue nay đã thu hút được sự quan tâm của nhà đâu tư cũng như người dân

op phan lam rõ hơn nữa cơ sở lý luân vẻ hoạt động dau gia QSDD,đánh giá thực trang thi bảnh pháp luật vẻ hoạt động đấu giá QSDĐ tại diaphương, từ đó để xuất các giải pháp nhằm khắc phục tôn tại, tác giả lựa chon đề

Kẻ x sẽ ha

tài " Pháp luật về đấu giá quyên sit dung dat và thực tiễu thi hành tai huyện

Mj Đức, thành phố Ha Nội" làm đễ tài luân văn thạc ấ Việc nghiên cứa để tài

trong béi cảnh Quốc hội đang chỉ đạo Chính phủ sửa đổi các quy định của LuậtĐất đai năm 2013 trong đó có các quy định về đầu giá QSDĐ là rat có ý ngiữa

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

6 Việt Nam, các hoạt động liên quan đến đất đai luôn thu hut được sự quantâm của các nhà khoa học Hiện nay, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu.chung cũng như chuyển khảo về hoạt đông dau giá QSDĐ, mỗi công trìnhnghiên cửu có cách tiếp cận cũng như phương pháp nghiên cứu khác nhau vềhoat đông đầu giá QSDĐ ở nước ta

Cac công trình nghiền cứu về QSDĐ có thể kể đến như: Định Văn Thanh

và Nguyễn Minh Tuân (2014), Giáo trinh Luật Dân sự Việt Nam, Trường Đại

học Luật Hà Nội, Neb Công an nhân dân, Trần Quang Huy (2016), Giáo trinh

Ludt Dat dat, Trường Bai học Luật Hà Nội, Neb Công an nhân dân, Nguyễn

“Xuân Thu và Lê Thi Hương Giang (2018), Giáo trình nghiệp vụ đấu giá tài sản Học viên Tự pháp, Nxb Tư pháp Các công trình nghiên cửu là Luân án tiễn si,

luận văn thạc sỹ vé dau giá QSDĐ có thể kể đến như Tran Tiển Hải (2015),Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đắt 6 các tinh Bắc Trung bộ VietNon hiện nay, Luận an Tiến i Luật học, Trường Đại hoc Luật Ha Nội, Nguyễn

‘Vinh Diện (2016), Bản đầu giá quyén sứ dụng đất trên địa bàn thành phố Hà

_Nội, Luân văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Hé Thi Kim Ngân

(2018), Pháp luật về bản đấu gid quyén sử dung đắt, thực tiễn thủ hành trên diabàn tinh Bắc Kan, Luận văn Thạc $ Luật học Một sé bai nghiên cứu như Kỹyêu hội thảo khoa học cấp khoa “Dau giá quyển sử dung đắt - Khoảng trắng

pháp lý và đề xuất gidt pháp” của Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2022, Các

nghiên cứu, trao đổi tai Toa đảm đổi thoại chính sich “Những vấn để kinh tổtrong chính sách đắt dat ở Việt Nam” do trường Đại học Kinh tê quắc dân tổ

chức năm 2019, Bài viết “ Hoạt động đâu giá quyền sử dung đắt trên đa bàn

tỉnh Quảng Ninh - Niững bắt cập và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật” củatác giả Vũ Thị Hương được đăng trên tạp chí Luật học số 2 năm 2019 và một

số công tình nghiên cứu khác.

Các công trình nêu trên đã để cấp đền nhiên khía cạnh của hoạt đồng đầu giáQSDD như Khai niệm đầu giá QSDĐ, chủ thé và phương thức đấu gia QSDĐ,quyền va nghĩa vụ của các bên rong đầu giá QSDĐ Trên cơ sử có kẻ thừa, tiếp

thu các kết quả nghiên cứu của các công hình néu trên, tác giã di sẽu nghiền cứu các quy định của pháp luật vẻ đâu gia QSDĐ đặc biệt là các quy dinh trong giai đoạn hiện nay và thực tế hoạt động đâu giá QSDĐ tại huyện Mỹ Đức, thành phổ Ha Noi

Luận văn có mrục đích đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật vẻ đầu giá quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu qua thực thí pháp luật vẻ đấy giá quyền sử dụng đất tai địa phương,

Để đạt được các mục đích để ra nêu trên, tác gia tập trung thực hiện các

nhiệm vụ như sau:

~ Nghiên cứu, lam rõ các van dé lý luận vẻ ban dau giá QSDĐ, lam rõ các

quy định pháp luật Việt Nam vẻ đâu giá QSDB

- Phân tích, đảnh giá thực tiễn áp dụng quy đính pháp luật đầu giá QSDĐ.

tai địa bản huyện Mỹ Đức, thành pho Ha Nội để xác định những điểm đã làm

được và những tén tại, ban chế, bat câp của quy định pháp luật cũng như công

tác tổ chức đầu giá QSDD

~ Tir nghiên cửu tinh hình thực tiến áp dung pháp luật vả trên cơ sở xác

định các nguyên nhân hạn chế, luận văn rút ra các bai học cẩn thiết và để xuất

các định hướng, giải pháp cu thể, phủ hợp nhằm muc đích năng cao hiệu quả đầu

gia QSDP ở Việt nam nói chung va tại huyện Mỹ Đức nói riêng

4 Đối trợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Nghiên cứu các quan hệ pháp luật trong hoạt động đầu giá QSDĐ, các quy đính cụ thể của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động đầu giá QSDĐ.

~ Thực tién việc ap dụng pháp luật thực hiện hoạt động déu giá đất tại địa

‘ban huyện Mỹ Đức, thành phó Hà Nội

‘Trong luận văn, tác giả xác định pham vi nghiên cứu cụ thể như sau:

~ Về mat thời gian, để tải nghiên cứu các quy định pháp luật từ thời điểm

Luật Dat đai 2013 được ban hành (các văn bản pháp luật trước Luật Bat đai được

sử dung dé tham khảo) và khi Luật Đầu giá tài sin năm 2016 có hiệu lực thi hành

~ VỀ không gian, tác giã lập trung vo hoạt đông đầu giá QSDP trên dia bản

huyện Mỹ Đức, thành pho Ha Nội Từ đó dua ra một số điểm bắt cập trong thực tế

thực hiện ra kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hoạt đông đấu giá spp.

Để tài được nghiền cứu trên cơ sở của phương pháp luận duy vật biện

chứng và duy vật lich sử, từ tưởng Hỗ Chi Minh va quan điểm của Bang côngsản Việt Nam về hoạt động đầu giá QSDĐ nói riêng và vẻ các chính sách đất đai

nói chung ở nước la.

Những phương pháp nghiên cửu cụ thé được sử dung trong luận văn lá cácphương pháp phân tích, so sảnh, tổng hợp, hệ thắng hỏa, khái quát hỏa, phương,pháp lich sử, tư duy 16-gic để làm rõ các lý luận, quy định pháp luật và thực tiễn

hoạt đồng đầu giá QSDP.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tà

YY nghĩa khoa hoc: các nghiên cứu lý luận của luận văn góp phẫn hoản thiện

thêm lý luận về hoạt động đầu giá QSDĐ và pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu

giả QSDĐ ở Viết Nam, có giá tri tham khảo cho những người làm công tác

"nghiên cứu, học tập va sy đưng pháp luật

'Ý nghĩa thực tiễn: Ở góc độ nhất định, kết quả nghiên cứu của luận văn cothể giúp đóng góp giải pháp nông cao hiệu quả của hoạt động đầu giá QSDĐ ởuyên Mỹ Đức nói riêng và trên cả nước nói chung, La tai liêu để những người

thực hiện công tác đầu giá QSDĐ tham khảo, áp dụng các giải pháp nông cao hiệu quả hoạt động đầu giá QSDĐ trên thực tế

1 Bố cục của luận văn.

Ngoài Lời cam đoan, lời mỡ đầu, kết luận, danh mục tai liêu tham khảo thì

luận văn được chia thành 03 chương cụ thể như sau:

(Chương 1: Một số van đề lý luận vé đâu giá quyên sử dụng đất và pháp uật Việt Nam về đầu gia quyền sử dụng đất,

“Chương 2: Thực trang pháp luật Việt Nam về đâu giá quyền sử dụng đắt và

thực tiễn thí hanh trên dia bản huyện Mỹ Đức, thành phó Ha Nội,

“Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu

quả của hoạt động đầu giá quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE DAU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE ĐẦU GIÁ.

QUYỀN SỬ DỤNG DAT 1.1 Mét số vấn dé lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất.

LLL Khái niệm đầu giá quyên sit dụng đắt

LLLL Khái niệm đấu giá

Để hiểu được khải niệm của đâu gia QSDĐ, ta phải đi từ bản chat của hoạtđông đầu giá Từ rất lâu, đâu giả đã được biết đến và sử dụng là một phương,

thức bản hàng đặc biệt, đó là một qua trình mua va bán bằng cách đưa ra món.

‘hang cần đầu giá, ra giá va sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất

Hiện nay, đầu giá nói chung vá hình thức đâu giá tăng dén được cho là hình.

thức đâu giá phổ biến nhất đang được các tổ chức thực hiện đâu giá sử dụng.Người tham gia dau giá tra giá công khai với nhau, với mỗi giá được người tham

chức

gia đâu giá đưa ra tiếp theo được yêu câu cao hơn giá đưa ra trước đó.

tiến hành đâu giá có thé thông báo giá, các nhà thâu có thể tư gọi giá thâu của họ

(hoặc có ủy quyền trả giá thay cho họ) hoặc giá thâu có thể được gửi qua phươngtiên điện tử với giá thâu hiện tại cao nhất được hiển thị công khai

'Ở Hà Lan, trong các cuộc dau giá, các bên chủ trì đấu gia thường thực hiện.đâu giá theo phương thức đấu giá xuống, bắt đâu với giá chảo bán cao nhất đối

với một số lượng vật phẩm tương tự, giá được trả hạ xuống cho đến khi các bên

thống nhất được mức giá ma cả người bán vả người mua đều có thể chấp nhận.được

“Xét vẻ mat kinh tế, hoat động đầu gia tải sản là phương pháp nhằm ác định giá tri của một hoặc một số bảng hóa đưa ra đâu giá (được em là chưa xác định được giá tr hoặc giá tri thay đổi) Thông thường, trong các cuộc đâu giá sẽ

tôn tại một mức giá tốt thiểu hay còn gọi là giá sản (giá thấp nhất ma người bán

Wapedia Dich ton tae Diu ga”

có thể bản), nếu sự néu không có người trả gia bằng hoặc cao hơn mức giá sàn,

"món hàng sẽ không được bán (tuy nhiên, có thể người có tài sản, hàng hóa đưa ra

đu giá vẫn phải trả phí cho tổ chức thực hiện hoạt động đầu giá) Thông qua đầu

giá, hàng hóa sẽ được mua và bán với giá gin đúng với giá ri của hang hóa đó

‘Theo tử điển kinh tế học hiện đại: “Đầu giá la một thị trường trong đó người

mia tiém tàng đặt giả cho làng hóa chit không phải don timiẫn trả theo giá

người bán, thị trường đấu giá là thị trường có tổ chức, tại đồ giá cả được điều

chỉnh liên tuc thao biến đối của cung và cẩu

‘Nhin nhân trên bản chất các cuộc đầu giá, theo từ điển Luật học “Dé gidtài sản là hình thức bán tài sản công khai, theo đỏ nhiều người muốn mua thamgia trả giá theo thi tục nhất định, người trả giá cao nhất và it nhất bằng giá khỏi

“iễm là người mma được tài san Tham gia quan hệ đẫu giá tài sản cỏ người bảnalas giá người bản tài sản và người tham gia đẫu giả Người bản đấu giá là trưngtâm dich vụ bán đẫu giá do số te pháp trực tiếp quản li hoặc thương nhân hoạtđồng bản đấu giá chuyên nghiệp được 18 chức dưới hình thie doanh nghiệp nhànước, công tì trách nhiệm hiãu han, công tí cổ phần Người bán tài sản là chỉ số

"iu tài sản theo quy định của pháp luật Người tham gia đấu giá là cá nhân tổchức “3

Pháp luật nước ta đã có sự ghi nhân phương thức định đoạt tai sản, hang

‘hoa thông qua hoạt đông dau gia tử khá sớm Theo đó, Quy chế bán dau gia tai

ản, ban hảnh kèm theo Nghi định số 86-CP ngày 19/12/1996 quy đính: “Bán

đấu giá là hình thức bản tài sản công khai mà có nhiều người muiỗn mua tham

gia trả giả theo thi hục được guy đmh tại Quy chỗ này, người trả giá cao nhất và

nhất bằng giá khởi diém là người mua được tài sản bán đấu giá đó:

Tiêp đó, Nghị đính số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ véĐâu gia tải sản đã có quy định như sau “Bứn đấu giá tài sản là hình thức bán

` 46, điểm giv đuật ngĩ Lt bọc năm 2000 ~ đề biên POS.TS Ngan Ngọc Hồi — ring

đụ học Lat Bà Nội — Nhà mất ăn ông nn in

tài sản công khai theo phương thức trả giả lên, có từ hat người trổ lên thera gia

“đẩu giá theo nguyên tắc và trình te thnk tục được quy định tại NgÌủ định này “4

én nay, phương thức ban đâu giá tài sẵn được điều chỉnh bởi Luật Đầu giá tải sản năm 2016 và Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đâu giá tài sin, trong đỏ cũng nêu rõ “Phương thức đấu giá bao gồm: a) Phương thức trả giá

lên; b) Phương thức đặt giả xuống “Š

Trong những năm gần đây, ban đầu giả tai sản phát triển mạnh mé và ngày

cảng được sử dụng rộng rối bởi nó là phương thức kinh doanh, mua bán tiến bộ

công khai, dân chủ, Đặc biết là sau khí Luật Đầu gia tài sản số 01/2016/QH14

được Quốc hôi ban hành ngày 17/11/2016 Theo đó, déu giá tài sin được định nghĩa là “Đắu gid tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trổ lên than

gia đâu giá theo nguyên tắc, trình tự và thal tue được quy định tại Luật này, trừtrường hop đẫu giá chỉ có một người chấp nhân giá” (khoăn 2 Điền 5 Luật đâu

gia tài sản năm 2016)

Tir những phân tích nếu trên ta có thể thấy mắc dù có nhiều cách địnhnghĩa, nhiều quan điểm khác nhau về ban dau gia tài sản, song vé cơ bản các.khải niệm được đưa ra déu dựa trên những đặc điểm chung thông nhất của hoạtđông ban hàng đặc biệt này Vì vậy, ta có thể khái quát về định nghĩa đầu giá taisản như sau: Dau giá tải sản là một hoạt động mua bán công khai và được tổ,

chức theo những nguyên tắc, tình tự, thủ tục do pháp luật quy định, có người

‘ban đầu giá điều khiển, nhằm mục đích ban được tải sản ở giá cao nhất người trả giá cao nhất đôi với tải sản sẽ mua được ải sin bán đâu giá

1112 Đắn giá quyên sử dụng đất

"Dưới góc đô pháp luật đân sự, QSDP là được xác định 1 một loại tai sẵn

ˆho§n 1 au 3 Nghị đah số 052009DVĐ.CP ng 18/012005 của Chip về bin din g isin dare

Hand bến din ga sin

"Hon 2 Điều 40 Luật Dau gi ti sin ấm 2016

Bồ luật dân sự năm 2015 quy định liên quan đến quyển sử dụng đất nine

trị giá được bằvới đối tương sở hite trí tuệ, quyền sử dụng đắt và các quyền tài sản khác °Š Bên.canh đó, điểm c khoản 1 Điều 4 Luật Bau giá tài sản năm 2016 quy định rõ: “Tải

sản và pháp luật quy aah phải bản thông qua đấu giá bao gdm quyén sử đng

cắt theo quy anh của pháp luật về đắt dai” Theo đó, QSDĐ được xác định là là

tải sản, do vay đầu giá QSDĐ thực chất cũng là đầu giá tài sản Tuy nhiền do tính chất đặc biết của QSDĐ là tải sin phát sinh từ đắt đai do Nha nước làm đại diện chủ sở hữu nên mọi hoạt động từ QSDĐ luôn gin với đất đai và mang

sau: “Quyên tài sản là quy ig tiền, bao gầm quyển tài sản đốt

những đặc điểm riêng biệt của loại tài sản đặc biệt này

'Vẻ mat bản chất, đầu giá QSDĐ là một quan hệ mua bản tải sản QSDĐ là

đối tượng được dem ra để mua va bản trong quan hệ nay Chủ thể tham gia trongquan hệ này: Bên bán là bao gém cả nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan Nhà

nước có thẩm quyển giao đất, cho thu đất, Bến mua là cả nhân, tổ chức có nhu cầu sử dung đất Cuộc mua bán này diễn ra công khai tại một địa điểm cụ thể, bên bán đưa ra giá bán với mức giá khỏi điểm côn bên mua từ do đưa ra giá

trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để

phục vụ nhu cầu của mình Người mua được QSDĐ với giá cao nhất, ít nhất bằng giá khối điểm là người chiến thắng trong cuộc đâu giá

Pháp luật nước ta ghi nhận việc đầu giá QSDĐ nhưng cho tới nay chưa có

‘vat kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào nêu cụ thể vẻ khái niệm đầu giá

QSDD Tử những phân tích trên, ở mức độ khái quát có thé hiểu: Đầu giá quyển

sử dung đất là một giao dich pháp iy để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dung

đất hoặc cho thuê đất với một mite giá cao nhất có thé, được các co quan nhà:

nước có thẩm quyền tổ chức, thực lên công khai theo những nguyên tắc, trình

he thủ tue mài pháp luật quy định Người trúng đẫu giá là người trả mnie giả cao

nhất và không thắp hơn mức giá sản đã cay đinh

ˆ ĐỀ 115 Bộ hật Din ny2015

1.12 Đặc điểm của din giá quyén sứ dung dat

Thứ nhất đấu giá QSDĐ là hình thức rma bán tài sản đặc biệt Bồi ngay chính đối tượng đất giá đã là một loại tải sản và hàng hóa đặc biệt Thông thường,

những tài sản đâu giá thành công được chuyển giao cho người mua sẽ đồng thờichuyển giao cả quyển sé hữu Zan quyển sử dung, Nhưng đổi với hình thức đầu giánay, thứ người mua nhận được chỉ là quyển sử dung, con quyển sở hữu vẫn thuộc

về Nhà nước Thậm chí, quyển sử dụng này có khi chỉ là trong mét thời gian

đính rồi sẽ hị thu hồi chứ không có tính vĩnh viễn và mai mãi

Thứ hai, về chủ thé trong Adu giả quyén sử dung đất

Trong hoạt động dau giá quyển sử dụng dat, có nhiều chủ thể tham gia đểthực hiện mục tiêu là chuyển giao QSDĐ từ người bán sang người mua, các chủ.thé bao gồm: bên QSDĐ đưa ra dau giá, bên tham gia dau giá, bên làm dịch vụ

đầu giá, bên tham gia QLNN và các chủ thé khác liên quan:

- Bên có QSDP đưa ra đâu giá Theo quy định pháp luật đầu giá tai sin và

pháp luật Bat đai, bên có QSDB là cả nhân, 18 chức, hô gia định đã được cơ quannha nước có thẩm quyên giao QSDĐ, là Nha nước trong trường hợp đâu giáQSDD để Nhà nước giao dat có thu tiên sử dụng dat hoặc cho thuê dat; là cơ quanthi bảnh án, tổ chức tin dung trong trường hợp QSDB phải thi bảnh án hoặc théchấp để thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng Ở Việt nam hiện nay, hoạtđông đầu giá quyển sử dung dat chủ yếu xoay quanh chủ thể có QSDĐ đưa ra đầu

ia là Nhà nước, nhằm phân bổ có hiệu quả quỹ đất vả thực hiện các chính sich về

đất đại

- Chủ thể tham gia đầu giá theo quy định của pháp luật đầu giá tai sẵn vàpháp luật dat đai có thể là những tổ chức, cá nhân có nhu cẩu sử dụng QSDĐ, lanhững người trực tiếp cạnh tranh giá với nhau với mục đích để mua đượcQSDD Tuy nhiên, khi tham gia đâu giá quyền sử dung đất, các chủ thể nêu trênphải đáp ứng các điều kiện được tham gia đầu giá theo quy định của pháp luậtnói chung và quy chế các cuộc đầu giá cụ thể

- Các tổ chức có quyền tổ chức bán đầu giá tai sản theo quy định của phápluật bao gồm: Trung tâm dịch vụ bán đầu giá tài sản và các doanh nghiệp bánđấu giá tai sản được cấp phép.

- Các cơ quan QLNN như Sở Tư pháp, Sở Tai chính, Sở Tải nguyên và Môi trường, đây là chủ thể đặc biết quan trọng trong déu giá quyển sử dụng đắt có chức năng, hiện nhiêm vụ hướng dẫn nghiệp vu, giám sét, kiểm tra, thanh tra hoạt đông đầu giá QSDĐ Bên canh đó, còn có các công chứng viên tham gia, Với nhiệm vụ là zác nhận tinh hợp pháp của hop đồng đầu giá QSDB.

Trong các chủ thé nói trên, sơ với các chủ thể khác Nha nước lả chủ thé đặc.biệt khi tham gia quan hệ đầu giá QSDĐ có địa vi pháp lý không bình đẳng vớicác chủ thể khác Xuất phát từ quy định đặc biết về đất đai ở nước ta, khi đất đaithuộc sé hữu toàn dân, Nhả nước lá đại dién chủ sỡ hữu va tổ chức, cá nhân chỉ

có quyển sử dụng đất Nhà nước có quyển ban hành quy định bat buộc các chủ

thể khác phai tuân theo

`Ngoài ra, trong các chủ trong hoạt động déu giá quyền sử dung đất nêu trên.

các đâu giá viên là chủ thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng, lảm việc trong,các tổ chức bán đầu giá chuyên nghiệp Đây lả chủ

định vẻ trình tự, thủ tục đầu giá để điều hanh cuộc đầu giá Do đó các phẩm chất,

áp dụng trực tiếp các quy

năng lực của các đâu giả viên là yêu tô có ảnh hưởng rất lớn đến công tác điều

hành cuộc đất giá Chỉ khi đầu giá viên có bản lĩnh chính trị vững vàng, có

chuyên môn giỏi và luôn đất lợi ích tập thể, lơi ich nhà nước lên trên thì hoạt

động đầu giá quyển sử dụng đất mời có kết quả tốt Chính vi vậy, các đâu giá

viên nay can được thưởng xuyên bồi đưỡng, dao tao, nâng cao trình độ mọi mặt

va cẩn có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan nha nước có thẩm quyển trong quátrình điêu hanh đầu gia nói chung và hoạt động đầu giá QSDĐ noi riêng,

Tht ba, về đấu giá QSDĐ được tiến hành theo những nguyên tắc, trình tethit tục theo pháp luật quy đình Việc đâu giá QSDĐ được tiên hành công khai,minh bạch va phải theo trình tự, thủ tục rất chặt chế _ Ví dụ như để tham đầu giá,

người có nhu cẩu tham gia thi cần phải cỏ don dé nghi tham gia dau giá, phải

nộp phi, nộp tiễn đất trước và tham gia đâu giá, Hay khi định gia đất thì cẳn thuê

tÖ chức dinh giá, Hội đẳng định giá cho UBND tỉnh quyết định giá san phù hop

để đâu giá QSDĐ

Thứ te về phương pháp đấu giá QSDB Trong đâu giá tài sản có bai phương thức được thực hiện là phương pháp đất gia lên và phương pháp đất giá xuống, Nhưng trong đầu giá QSDĐ chỉ được thực hiện với phương pháp đất giá

lên Với phương pháp nay, đầu giá viên sẽ đưa ra giá khởi điểm tháp nhất (hay

còn gọi là giá sản) cho bàng hóa được bán đâu giá, sau đó những người tham gia

sẽ nâng din mức giá lên Người trúng đâu giá sẽ là người tr giá cao nhất Như

đã phân tích, QSDĐ có tính chất rất đặc biệt, bởi vậy việc đầu ga QSDĐ sẽ

‘mang lại nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước Việc quy định duy nhất một

phương pháp trong đầu giả QSDB sé tránh được nguy cơ thất thu ngân sich Bởiniếu áp dụng phương pháp đặt giá xuống có thé dan toi mức giá tring đấu giáthấp hơn so với giá sản được cơ quan nhả nước có thẩm quyền xác định

Thứ năm, về mức giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ Mẫt tài sản được đâugiá sẽ có những mức giá khởi điểm khác nhau dựa trên những căn cử khác nhaunhư tính chất, lịch sử, thương hiệu của tải sản Mức giá khỏi điểm trong đâu

gia đất cũng vây, không được đất ra tùy ý mà phải tùy theo vi trí, muc đích sử dụng được quy định, nhưng không được thấp hơn mức giá quy định trong bằng giá đất do UBND tỉnh nơi có đắt ban hảnh.

1.13 Vai trò din giá quyên sứ đụng đắt

Bat dai là một loại tai sản, một từ liệu sản xuất đặc biệt quan trong của mọi

quốc gia trên thể giới, vì vậy tắt cả các quốc gia đều có những chính sách để khaithác hiệu quả, bên vững loại tai sản nay Một trong những phương thức để có thể

thực hiện chính sách đất đai có hiệu quả ở nước ta, đáp ứng cả vé nhiệm vụ phân.

bổ quyển sử dụng đắt một cách hop lý và mang lại nguồn thu cho Nha nước làthông qua Đâu giá QSDĐ Do vậy, tắm quan trong của hoạt đông đâu giá quyền

sử đụng

Thử nhất đấu giả quyén sử dụng đắt giúp khai thác tao nguồn thu rất lớn

ở nước ta là vô cùng lớn, có thể được khải quát như sau:

cho ngân sách Nhà nước, là cơ số, tồn đỗ thực hiện các chính sách kin tế xãhột ở các địa phương và trên toàn quốc

Ngân sách nha nước có vị trí va vai trò vồ cùng quan trọng trong phát triển

kanh tế, văn hóa, xã hội của đất nước nói chung và của ting địa phương nói riêng,

Từ khí QSDĐ được tạo điển kiện thuận lợi để tham gia thi trường bat động sin,

được đưa ra đâu giá thi giá tị từ QSDĐ đã góp mot phan vô cùng quan trong,

chiếm một tỷ lệ lớn trong nguén thu ngân sách của các địa phương,

Từ thực tiễn công tác đầu giá QSDĐ tại các tỉnh, thành phố trong cả nướccho thấy, đầu giá QSDĐ đã tao ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước Tạo.nguồn vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ ting Điện -

Đường - Trường - Tram như hệ thông bệnh viên, đường giao thông, trường hoc,

‘tram sá, thay thể hệ thong cơ sở hạ tang đã lạc hậu, cú kỹ, yêu kém ở hau hết

các địa phương,

6 một số địa phương, nguồn thu từ đất đai chiếm tỉ trọng rat lớn trong thu

ngân sảch địa phương, có vai trò quan trong trong việc giúp các địa phương tháo

gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy đông các nguồn lực

về tài chính để chuyển dich cơ cầu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải

thiên môi trường, đáp ứng được một phân nhu cầu cãi thiện đời sống vật chất và

tính than, đâu tư phát triển cho người dan, góp phản thực hiện thắng lợi cácnhiệm vụ phát triển kinh tế

chung

Thứ hai, hoạt động đấu giá quyển sử: dung đắt

trường bat động sẵn một cách lành manh, minh bach

Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mả các đối chủ thể tham gia hoạtđông mua ban bat động sản đưa tài sản của minh ra trao đổi, mua bán, bao gồm

QSDP và các tải sin gắn lién với đắt khác như nha ở, các công tình xây dựng,

xã hội của địa phương nói riêng và cả nước nói

cơ sở đỗ phát triển thị

cây cối Qua nhiều năm đỗi mới, thi trường bat động sản nước ta đã hình thánh

‘va phát triển với tốc độ nhanh chong Nghi quyết Đại hội lân thứ X của Dang đãnhắn mạnh “phát triển tị ming bắt động sản, bao gém thi trường quyén sửdung đất và bắt động sản gin liền với đắt làm cho đất đai thực sự trở thànhnguôn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diễn đắt nước ””

Do vay, hoạt đồng đâu giá QSDĐ có vai trò vả ảnh hưởng rat lớn đền thi trường bat đồng sản.

"Từ khí nước ta thừa nhân QSDB là một loại tải sản được đưa ra mua bán trao

đổi trên thị trường, các cá nhân vả tổ chức có quyên công khai trao đổi mua ban'QSDĐ Thông qua đâu giá QSDĐ để các chủ thé có thể lựa chon cho mình một lô.đất hay thủa đất phủ hợp với nhu câu sử dụng và khả năng tài chỉnh của minh Do

đó, đầu gia QSDĐ có vai trò to lớn trong phát triển thi trường bắt động sản

Bau giá QSDĐ là cơ sở quan trong nhất để tạo ra mất bằng giá thi trường,QSDD nói siéng và thi trường bất động sản nói chung công khai, minh bach Cótắt nhiều phương thức để xác định giá thi trường của một lô đất nhưng cách hữu

hiệu nhất là thông qua đầu giá Vì thông qua đấu giá, các thủ tục đâu giá được thông báo rông rối trên các phương tiện thông tin đại chúng sẽ thu hút được

pham vi rộng và lớn các chủ thé có nhu câu tham gia, ho sẽ nghiên cứu, cân nhắc

để đưa ra giá phù hợp Khí đó hình thức đầu giá được áp dung một cách rông rấi

sé tạo ra mặt bằng giá cho thị trường, gop phan giải được bai toán xác định giá

đất sát với giá thị trường von đang phức tap hiện nay

Bau gid QSDĐ ra đời đã tạo điều kiện cho việc thực hiện các giao dịch

chính thức về QSDĐ giữa chủ thể có QSDĐ và chủ thé có nhu cầu sử dụng dat

tạp hành lang pháp lý an toàn nên làm cho người sử dung đất yên tâm trong qua

trình sử dung đất, Thông qua việc đầu giả QSDB, nha nước và các chủ thể đượcNha nước giao QSDĐ đưa vào thi trường bat đông sản một loại hing hóa đầm

‘ing Công sin Việt No (2006), Vân in Đạt tt abd toàn quốt là thì X Ni Chế de ga,

HAN

bảo ở cấp độ cao, tạo sự bình dn cho thi trường QSDB, tao sự an toàn cho các cảnhân, tổ chức trong quá trình sử dụng,

âu giá QSDĐ đã góp phan quan trọng trong việc đưa QSDĐ vào

quan hệ thị trường, đáp ứng nhu câu về ở và sản xuất kinh doanh của người dân, Như vậy,

gop phân thúc đẩy sự phát triển của thị trường bat động sản ở nước ta

Thứ ba, hoạt động đắn giá quyển sử dụng đất I quả là cơ số tao nan sie

ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đắt, là cơ sở đểphân bỗ tài nguyên đắt dai một cách hợp I đảm bảo lợi ich của Nhà nước và lotÍch của người sử dung dat,

Việc dau gia QSDĐ ra đời, đã góp phan sự công bang, minh bạch trong.hoạt động giao dat, cho thuê dat có thu tién sử dụng đất của Nha nước Các chủ.thể đủ điều kiện tham gia đầu giá déu được canh tranh bình đẳng, không phân.triệt vả phải cạnh tranh công bằng quyết liệt để có dat sử dung, Hoạt động đầu.giả quyén sử dụng đất từ khi lập quy hoạch đến giai đoạn cuối cùng là cấp giấychứng nhân quyền sử dụng đất cho người trúng đầu giá phải đảm bảo tính côngkhai, minh bach, hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cue, tham những

trong giao đất, cho thuê dat, tránh gây thất thoát, thiệt hai cho Nha nước Việc

đẩy mạnh đâu giá quyển sử dung đất để Nha nước giao đất, cho thuê dat có thu

tiến sử dung đất là chiến lược đúng din và cơ bản của Đăng, Nhà nước ta trong thực hiện chính sách về đất đai, đây là chiến lược zuyên suốt đảm bảo chính sách

đất dai được thực hiện có hiệu quả mang lại nhiều lợi ich vẻ kinh tế xã hội cho

đất nước

Ngoài ra, trong hoạt động dau giá QSDĐ người co nhu cẩu sử dụng đất

phải cạnh tranh quyết liệt vé giá đất, họ phải bổ ra một khoản tiễn không nhỏ để

có QSDĐ Bởi vậy khi được Nha nước giao đất hoặc cho thuê đất họ phải có các

phương án, phương pháp sử dụng dat đúng mục đích, hop ly va hiểu quả hơn từ

đó nâng cao giá trị khai thác của điện tích đất được đưa ra đầu gid, góp phản phát

triển kính tế - xã hội

‘Tir những phân tích trên, ta co thể khẳng định hoạt động dau giá QSDDđóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của nước tatrong những năm qua, 1a cơ sở để phát triển nên kinh tế thị trường trong lĩnh vực

‘vat động sản Hiển pháp năm 2013 (tại khoản 1 Điểu 54) đã khẳng định: “Dat

dat là tài nguyên đặc biệt của quắc gia ngiỗn lực quan trong phát triển đất nước, được quấn If theo pháp luật” và “Qu in sit ching đắt được Nhà nước bảo Hộ” những quy định nay được đưa vào văn bản có tính pháp lý cao nhất của

nước ta đã thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước lả bảo vệ QSDĐ củacông dân vita tạo cơ sử pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh

các trường hợp sai pham trong việc thực hién pháp luật về đất đai Mặt khác,

trong thị trường bat động sản phân quan trong nhất lá thị trường đất dai, đó làyêu tô không thể thiếu của nên kinh tế thị trường, Vi vay, để việc đâu giá QSDĐ

ngày cảng di vảo quy ci, đâm bảo sự công khai, minh bạch trong chỉnh sách tải

chính, tránh gầy that thoát nguồn thu cho ngân sách nha nước, tạo nguồn thu onđịnh, bên vững từ khai thác có hiệu quả nguén lực từ đất dai và tai sản nha nước,

đòi hỗi phải có một quy trình đâu giá chất chế, đảm bảo thông nhất nhằm tao

hành lang pháp lý vũng chắc cho công cuộc đổi mới toàn điện đắt nước trong

thời kỹ hội nhập kinh tế quốc tế nhằm xây đựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu đân giảu, nước manh, dân chủ, công bằng, văn minh

1.14 Phân loại các hành thức dau giá quyên sử dụng dat

“Trong pháp luật đất dai về đầu giá quyền sử dụng đất nói riêng và pháp luật

về đầu gia tai sản nói chung, Đâu giá quyển sử dung dat được thể hiện qua 3 khía

canh cũng như lá 3 hình thức đầu giá sau:

- Đâu giá quyển sử dung đất ở các địa phương thực hiện hing năm nhằm

tạo nguồn thu cho NSN

- Đầu giá quyền sử dung đất thực hiện theo nguyên tắc thi trường để lựachọn các nhà đầu từ khi thực hiện các dự án đầu tư

~ Đầu giá quyền sử dung dat theo pháp luật thi hành an dân sự

1.2 Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

12.1 Khái niệm pháp luật vé đầu giá quyên sứ đụng đắt

Có nhiễu định nghĩa khác nhau về thuật ngữ pháp luật trên thé giới, khái

niêm pháp luật được nghiên cửu dưới nhiều góc độ Khác nhau Ở nước ta, khảinniém pháp luật được hiểu lá một hệ thông các quy tắc xử sự do Nha nước đặt ra

hoặc thừa nhận vả bảo dm thực hiện để điền chỉnh các quan hé xã hội theo muc

đích, định hướng của Nha nước Š

Pháp luật về đất đai ở nước ta co thể được coi la một ngành luật độc lập

trong hệ thống pháp luật Việt Nam, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh

về đất đai bao gém từ Hiển pháp, Luật Bat đai đền các văn bản dưới luật như hệ

thống các Nghỉ định, Thông tư điều chỉnh trong lính vực này Trong hệ thông tư

pháp nước ta, Luật dat đai giữ vi trí trung tâm, quan trong, la tổng hợp các quy

pham pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm thiét lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại điện quyên sở hữu và sự bao hộ day đủ của Nhà nước đổi với các quyển của người sử dụng đất tạo thành

“một ngành luật quan trong trong hệ thông pháp luật của Việt Nam Xuyên suốt

qua trình lap phap, củng với sự thay đổi của Hiến pháp, Luật Dat đai cũng co

những sự điều chỉnh về van để quản li đất đai, giao đất, cho thuê đất hoặc trao QSDP từ đó ác lập các chế độ quản lí và sử dụng đất

Trong những năm tré lại đây, Nha nước đã quan tâm hơn tới hoạt động đầu

gia QSDB, thúc đẩy việc đầu giá QSDĐ ở tắt cả các địa phương trên cả nước,

đồng thời minh bạch hóa quá tình và kết quả déu giá Trãi qua quá trình dai sửa

đồi, hoàn thiện và bỗ sung, các quy pham pháp luật vé đầu giá QSDĐ về cơ bản

đã đây đủ, chi tiết từ nối dung, chủ thể, đối tương, nguyên tắc Vì tính đặc biệt của tai sin QSDĐ, nên pháp luật vẻ đâu giá QSDĐ cũng có những nét đặc trưng

riêng, phù hợp với từng giai đoạn, thời kỳ phát triển của đất nước Dựa trên phân

ˆ Gia with Lý hận dưng về Nhà noớc vi Phip bật - rường Địt học Lut Hi Nội - Nhà mất bin Tephip,

209,218

tích về khái niêm pháp luật cung như định nghĩa đâu giá QSDB, cỏ thể hiểu khải niêm pháp luật về đầu giá QSDĐ như sau: Pháp luật đầu giá QSDB là hệ thống

các quy pham pháp luật do các cơ quan Nha nước ban hảnh theo thẩm quyển để

điều chỉnh các quan hệ xã hội thuộc Hinh vực đầu giá đầu giá QSDB.

1.2.2 Nội dung pháp luật đâu giá quyền sử dụng đắt

Pháp luật đầu giá QSDĐ điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động đâu giá QSDD, bao gdm các nội dung cơ bản, cốt lỗi sau đây:

122 1 Nguyên tắc đắn giá quyền sử đụng đắt

Nguyên tắc trong góc dé luật học được hiểu la hệ thống những tư tưởng,

định hướng chủ đao, xuyên suốt giúp cho việc giải quyết các quan hệ pháp luật

được hiệu quả, đúng dn va đời hỏi các cơ quan, tổ chức, cá nhân phải tuân theo'Việc xác định được những nguyên tắc đúng đắn, phù hop sẽ là cơ sở để cụ thé

hóa các quy đính vé đầu giá QSDĐ vào các quy định pháp luật cụ thể, giải quyết các quan hệ xã hội cụ thể

Tương tự như các nguyên tắc chung của hoạt đồng dau giá, đâu giá QSDP cũng bao gém những nguyên tắc cơ bản nhẩm giúp cho hoạt động này thực hiện theo đúng tinh thân, phát huy tdi đa hiệu quả đồng thời quy định các nguyên tắc

để hoạt đông nảy diễn ra công khai, minh bach Từ ý nghĩa nêu trên việc quy

định các nguyên tắc trong đầu giá QSDĐ có ý nghĩa vô cing quan trong, bởi

thiểu di các nguyên tắc thi sẽ không thé vận hành hoạt động đầu giá QSDĐ mộtcách thông nhất dẫn đến sự không dong bộ, gây khó khăn trong quản lý Nhanước va có thể gây thiết hại quyển, lợi ích của Nha nước, lợi ich hợp pháp của tổ

chức, cá nhân.

122 2 Đối tượng tham gia hoạt động đấu giá

Để một quan hệ xã hội có thé được điều chỉnh bởi pháp luật, việc quy định

các đối tượng chịu điều chỉnh cũng như quyên vả nghĩa vu của các đổi trong đó

thì các quy dinh mới có thể đi vao thực tiễn áp dung Cân khẳng định việc quy.định cụ thể về đối tương được đầu giá QSDD sẽ giúp cho việc quản ly Nha nước

đối với hoạt động đâu gia QSDĐ được dé dang hơn Bởi không phải bat kỉ đối.tượng nào cũng được tham gia đầu giá QSDĐ mà chỉ các đối tượng được phápuật cho phép mới được phép tham gia Điểu nay là rất cân thiết và hạn chế tìnhtrạng lợi dung đầu giá QSDĐ để đầu cơ trục lợi, đẩy giá dat lên cao hoặc tạo cơn

sốt “Ao” hoặc những người không thực sự có nhu cầu sử dụng đất hoặc có muc dich sử dung đất không chính đáng, Hạn ché tinh trang phân phối tài nguyên đất

không hop lý dẫn tới lãng phí và này sinh các vẫn để xã hội khác

1.22 3 Điều Mện đấu giá

Điều kiện được hiểu là các yêu tổ bắt buộc phải có để một sự việc, một

‘hanh động nào đó được diễn ra Một hoạt động được diễn ra hiệu quả không chỉphu thuộc vảo những yêu tổ tác động lên nó ma còn phụ thuộc vào điểu kiện cụ.thể ma ở đó Điều kiện đầu gia QSDD là các yếu tổ để hoạt động đầu giả có thédiễn ra, là tong hợp các diéu kiên trên nhiều khía cạnh trong hoạt động dau giánhư diéu kiện đổi với người tham gia đầu giá, điều kiện để QSDĐ được đưa rađấu giá, điểu kiên tổ chức phiên đầu giá QSDĐ, diéu kiện để người tham giathắng đầu giá

Nếu cho ring quy định về điều kiên để QSDĐ được đưa ra đầu giá là điều.kiên cân thì việc quy định điêu kiện để đổi tương được phép đâu giá sẽ là điểnkiên đủ Việc quy định các điều kiện giúp hoạt đông đâu giá QSDĐ được diét

một cách chất chế, hiệu quả, dim bảo tinh hiệu lực của KẾT quả trúng đầu giá QsDĐ.

Phap luật đâu giả QSDĐ cẩn có các quy định chỉ tiết, cu thể thi mới có thể

đâm bảo thực hiện đúng các nguyên tắc, đối tượng trong hoạt đồng du giá

rm

QSDD Các điều kiện được đưa ra cảng rõ rang thi hoạt động đâu giá QSDĐ sẽ

được thực hiện cảng minh bạch trên thực tế

1.2244 Trình te thì tục Adu giá quyén sử dung đất

Bau giá QSDĐ vẻ cơ bản vẫn là một hình thức đầu giá tài sin, vi vậy, hoạtđồng này vẫn tuân thủ những tình tự thủ tục chung của hoạt động đâu giá tải sản

Tuy nhiền do xuất phát từ tính chất đặc biệt của tái sin QSDĐ cho nên hoạt độngnay vừa mang những điểm chung của trình tự dau gia tai sản, vừa phải mang những.điển riêng của hoạt động đầu giá QSD theo đúng tinh chất của loại tải sản đặc

biết này,

Pháp luật đầu giá QSDĐ phải quy định được trình tự dy đủ, cụ thé, vừa

‘mang tính tinh gon vừa đủ các bước để dim bao thực hiện các nguyên tắc của hoạt đồng đâu giá QSDĐ Các trình tự, thủ tục cảng được pháp luật quy định rổ ràng, thì các cơ quan Nha nước cảng dé áp dung, tránh được tỉnh trang tiêu cực, tham.

những,

123 Các) é ảnh hướng đến pháp luật đâu giá quyên sử đụng đắt

“Thực tế cho thấy, việc xây dụng va ban hành các van bản quy pham pháp uất ở Việt Nam trong thời gian qua mặc dù số lượng lớn, cơ bản điểu chỉnh đây,

chúng của thực tén đời sông xã hội nên đã Không tiên liệu dự báo được hết những say kiện tình huồng pháp lý có thé xảy ra trong thực tế và trong tương lai dẫn đền tinh trang có những quy phạm pháp luật được ban hanh khống phù hợp hoặc

nhanh chóng trở nên lạc hậu so với đời sống xã hội và không phát huy được hếthiệu lực trong thực tế cuộc sống Việc sửa di các văn bản quy pham pháp luậtdiễn ra thường xuyên dẫn đền khó khăn trong ap dung, thích nghỉ chính sich của.các đổi tượng liên quan Hoạt động xy dựng pháp luật về đầu giá QSDĐ nóiriêng và xây đụng pháp luật đất đai nói chung chịu sự chi phối của rat nhiều yếu

tổ, có thể kế đền như

'Một là quan điểm, chủ trưởng của Đảng trong hoạt động dau gia dat Ở Việt

Nam, với nguyên tắc Đảng lãnh dao, moi hoạt động trong đời sông pháp luật được đính hướng theo sự lãnh đạo, các chủ trương, chính sách của Đăng Công

sản Việt Nam Trong hoạt đồng sây dựng pháp luật vẻ đất đai, các quy định pháp

luật tuân theo các đường lối lãnh đạo về chỉnh sách đất dai, chính sách phân bổtải nguyên đất va chiến lược sử dụng đất trong từng thời điểm nhất định Điềunay lý giải cho viếc trong từng giai đoan khác nhau, để phục vụ cho các nhiệm

‘vu khác nhau trong quá trình phát triển đất nước thì Nha nước Việt Nam có các

chính sách khác nhau vé đất đai.

Hai là, trình đô phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Pháp luật là công ou

để điều chỉnh các quan hệ xẽ hội, vì vây pháp luật phải tuân theo sự vận đồng củacác méi quan hệ 24 hội Khi các quan hệ xã hôi thay đỗi vẻ bản chất thì các quyđịnh của pháp luật cũng phải thay đổi theo để phù hợp với sự thay đổi của sự pháttriển kinh tế - xã hội Hoạt động đầu giá QSDĐ ngày cảng phát triển, cảng cónhiền chủ thể tham gia vào hoạt động nay thi yêu câu đất ra đổi với hệ thống cácquy phạm pháp luật điều chỉnh vẻ đầu giá QSDĐ cảng phải cu thé, chỉ tiết vả hoàn

thin

Ba là, trình độ, nhận thức của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng

pháp luật Vé cơ băn, pháp luật là ý chí của giai cấp cảm quyền và do con người soạn thảo ra Mặc đù quy trình xây dựng pháp luật nói chung va các quy pham

vẻ đâu giá QSDP nói riêng được quy định chi tiết và tuân thủ theo Luật Banhành văn bản quy pham pháp luật năm 2015 nhưng chỉ khi những chủ thé tham.gia soan thảo (Ban soạn thảo, đơn vị thẩm định, thẩm tra, cho ý kiến, ) có tắm.nhìn dai han, am hiểu thực tiễn về hoạt động đầu giá QSDĐ thì các quy phạm.pháp luật mới có thể có sức sống dai lâu và có thé ap dụng hiệu qua trên thực tếNếu các chủ thể xây dựng pháp luật co sự hiểu biết day đủ, sâu sắc về các mặt va

các lĩnh vực cụ thé của quan hệ đâu giá QSDB từ tử thực trang, nguyên nhân hạn

chế va các yêu tổ tác động đến hoạt động đầu giá QSDB thi họ sẽ đưa ra các quypham, các chuẩn mực pháp ly phù hợp thực tế, có tính khả thi vả tính dự baocao Ngược lại nêu người thực hiện nhiệm vu xây dựng pháp luật sự biểu biết hồihợt, nông can là nguyên nhân làm cho văn bản quy phạm pháp luật có thể bị xa

rời thực ti không có đáp ứng vẻ tinh khả thi khí đưa vào đời sống thực tế Để

hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, thông thường đơn vi chủ trì soạn

thảo sẽ tổ chức lấy ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực văn bản sé điều chỉnh để.đăm bảo tính phù hợp thực tiễn (tính khả thi) của văn bản pháp luật được ban

hành.

Ban là, hệ thông cơ quan hành pháp, thi hành pháp luật Để đảm bảo các quy phạm pháp luật được thi bảnh trên thực tế, các cơ quan, tổ chức có chức

năng áp dụng và thực thí pháp luật phải được tổ chức hiệu quả, đồng bộ, đâm

‘bao được việc thi ảnh trên thực tế Các cơ quan Nha nước đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đưa các quy định pháp luật vào thực tế cuộc sống, các cơ quan thực hiến nhiệm vụ trong hoạt đông đấu giá QSDĐ, cơ quan thanh tra,

kiểm tra phải nắm bat vả thực hiện tốt nhiệm vụ của minh theo quy định của quy

pham pháp luật trong lính vực đầu giá QSDB thì pháp luật ban hinh mới có ý

nghĩa

Ngoài ra, các quy định cụ thể về dau giá QSDĐ chịu ảnh hưởng, tác đông,

bôi vi tri địa lý của địa phương thực hiện hoạt động đâu giá QSDĐ Điển kiện

dia lý, kinh tế và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các tỉnh, thanh photrực thuộc trung ương 1a một yêu t quan trọng trong việc quy định các văn bản.quy phạm phap luật cụ thể về đầu giá QSDĐ ở địa phương

113 Lich sử phát triển pháp luật đấu giá quyền sử dung đất tại Việt Nam.1.3.1 Giai đoạn trước năm 1995

Giai đoạn trước năm 1993, kinh tế Việt Nam chủ yêu là quan li bao cấp nén hoạt đồng đầu giả tai sản nói chung và hoạt động đầu giá QSDP nói riêng chưa được hình thành Trong giai đoạn này, với cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan hệ hàng hóa - tiễn tệ không được Nhà nước quan tâm, chy y đến nên không,

có văn bản quy phạm pháp luật nào vé đầu giá QSDB.

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến thời điêm Luật Dat đai 2003 ra đời

Bồ luật dan sự năm 1005 nước Cộng hỏa sã hội chủ ngiĩa Việt Nam năm.

1995 được ban hành Đây được xem la văn bản pháp lý quan trong của Việt nam trong có quy định vé nội dung đầu gi tải sản Các nội dung vé đầu giá tải sản

được quy định cụ thể tại Điểm 3 Mục I Chương II (từ Điễu 452 đến Điều 455)

của Bé luật Dân sư 1906 Bồ luật đã quy định các nội dung về đầu giá tài sin

như tài sản đầu giá, trình tự thủ tục đâu giả, tổ chức đầu giá với động sản, bắt

động sin Đặc biết tại Điều 455 Bộ luật Dân sự năm 1095 đã có quy định về

hoạt đông bán đầu giá tai sin là bất đồng sản, dit chưa dé cập cu thé là QSDBtuy nhiên là cơ sở pháp lý quan trong để thực hiện các hoạt động đầu giá QSDĐ

Oi QSDĐ được xác định là bất động sản

"Đổ cụ thể hóa quy định vẻ ban đầu gia tai sản tại Bộ luật Dân sw năm 1995,

Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định số 86/1906/CP vé việc ban hanh quy chế bán đấu giá tải sản Nghỉ định 86/1996/CP được coi là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành đầu tiên quy định định vé hoạt đồng đâu giá tải

sản, Nghị định đã quy đính các vấn để cơ bản của đâu giá tài sản như quy đính

về các tài sin ban đâu giá, người có tai sin bán đầu giá, tình tự, thủ tục của hoạtđông bán đầu giá, giải quyết tranh chap, khiếu nại về bán dau giá, Như vay,

việc đưa vào hệ thông pháp luật các quy định vẻ đầu giá tài sản, trong đó có tải sản la bat động sản la cơ sở pháp lý quan trong lam cơ sở cho việc quy định pháp uật về đầu giá QSDĐ.

Cũng trong giai đoan nay, Luật Bat dai năm 1903 có hiệu lực thi hành và đi

vào thực hiện Mặc đù Luật Bat dai 1903 không có các quy định vẻ đầu giá

QSDD, tuy nhiên sau một thời gian Luật có hiệu lực đã có các văn bản hướng,

dẫn có liên quan đền hoạt động đâu gia QSDĐ, cu

- Thông tư liên tịch số 94 TT-LB ngày 11/11/1994 của bộ tai chính - xây,dung - tổng cục địa chính -ban vật giá chính phủ vé hướng dẫn thi hành nghị

định số 87/CP ngảy 17/8/1904 của Chính phủ quy định khung giá các loại dat đã

tư

có quy định như sau: “Đối với đồ thi không thuộc 2 loại đắt trên thi mức giá các

loại đất được xác Äịnh trong kimng giá đâu gid quyền sử dụng cho từng trường.hop cụ thé nhưng không được thắp hon mức giá đắt hiện hành của cùng loại đắt.hang đắt, vị trí của đường phd do UBND cấp tỉnh guy anh“?

- Thông tư của Bộ Tai chính số 02-TC/TCT ngày 4 thang 1 năm1995 vẻ

việc hướng dấn thực hiện nghỉ định số 8Đ/CP ngày 17/08/1904 của Chính phủ về

Việc thu tién sử dụng đất và lệ phí địa chính đã quy định: “Thưởng hop đất đấu

giá thì giả tầm tiền sử dung đắt là giá trùng đấu giá Giá đắt trúng giá thấp nhấtphải bằng giả tính tiền sử dung đất của loạt đắt cùng hang và vị trí với đắt đầugiá do Up ban nhân dân tinh, thành phố quy dinh theo kinung giá các loai đẮPChính phi đã quy Äịnh tại Neh định số 87/CP 1

- Nghị định của Chính phi số 86-CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 vé việc

"ban hành quy chế bin đâu giá tài sản đã quy định: “Trong trường hợp bản đấugiá quyền sử dung đất thi hợp đồng ty quyền bản đấu giá tài sản được ib

hi cơ quan Nhà nước có thẩm quyên cho phép bản đầu giá “1T

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất dai 1998 (số11/1998/QH10 ngày 2 tháng 12 năm 1998) đã quy định tai khoản 6 Điều 1 nhưsau “Giao đất có thu tiễn sit đụng đắt đối với một số trường hop để tao vốn xá?

ng cơ sở lạ tằng theo die án do Chính pint quyết aimh” đây là lần đầu tiên

pháp luật Bat dai để cập nổi dung giao đắt để tao vẫn sây dựng cơ sở hạ ting

Thực hiện quy đính của Luật Sửa đổi, bổ sung Luật Đắt dai 1908, Chính phủ đã

‘ban bảnh Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 vẻ thi bành Luật sửa

đổi, bổ sung một số điểu của Luật đất dai năm 1998 quy định về nội dungchuyển nhượng QSDĐ gắn liên với kết cầu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây.dựng cơ sở hạ tang theo các dự an

Các văn bản pháp lý nêu trên là cơ sở pháp lý quan trong dé các địa phươngthực hiên hoạt đông đâu giá QSDĐ Tuy nhiên thực tế trong giai đoan nay hoạt

"Mg pin It Thdogersd 94 TT.LBngiy 11711994

`“ Đa) mm 1 phan I Thông med 03.TC/TCTagty 04 thing 01 nial.

Rhein 2 Biba 7 Nes ãnh sở t6 CĐ ngìy 1971271996

động đâu giá QSDĐ vẫn chưa được đẩy mạnh, mặc di có các quy định chungnhưng thiếu các quy định cu thé về cơ chế tai chính, giá dat, trình tự thủ tục đấu.giá đất, dẫn đến nhiểu vướng mắc vả khó khăn trong thực hiện dau gia

QSDP Nhân thấy các khó khăn, vướng mắc đó, Bộ tải chính đã ban hành Quyết dinh số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 quy định vẻ cơ chế tài chính trong vide sử dụng quỹ đất tạo vin xây dựng cơ sở ha ting, Van bản này đã để cập khá chi tit, đây đủ về điều kiên đâu giá, đổi tương tham gia đầu giá, hình tự, th tục, cách thức tién hành đâu giá tao hành lang pháp lý cho hoạt động đầu giá QSDB.

1.3.3 Giai dogn từ năm 2003 dén năm 2013

Luật Đất đai 2003 được Quốc hội ban hành và có hiệu lực ngày 01/7/2004

đã đánh dẫu một bước ngoặt mới trong quá trình diéu chỉnh pháp luật vẻ đất đai

ở nước ta, Luật Đất dai 2003 đã chính thức quy định đầu giá QSDB là một hình

thức dé Nha nước giao đất có thu tiên sử dung đắt hoặc cho thuê đất Đây đượcxem lả cơ sử pháp lý nên ting cho sự phát triển của hoạt động đâu gia QSDĐ ở'Việt Nam, là tién dé cho các cơ quan nha nước xây dựng hệ thông các văn bản

quy phạm pháp luật vẻ đầu giá QSDB.

Việc Luật Dat đai 2003 chính thức thừa nhận giao đắt có thu tiên sử dụng

đất, cho thuê dat theo hình thức dau gia QSDĐ là phủ hợp với điều kiện kinh tế,

xã hôi thời điểm ban hành, với yêu câu của quả trình công nghiệp hoa, hiển đạihoá đất nước, qua trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Các quy định vẻđâu giá đất, loại bỏ cơ chế xin - cho đáp ứng được việc thực hiện mục tiêu khai.thác va sử dung dat đai có hiệu quả, gop phan cho phát triển kinh tế xã hội vanâng cao đời sống người dân

Nhằm thực hiện có hiệu quả Luật Đắt đai năm 2003 liên quan đến hoạt động đầu giá QSDĐ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quy chế đầu giá QSDP.

(tem theo Quyết đinh số 216/2005/QĐ-TT§ ngày 31/8/2005 của Thủ tưởng chính

phủ) Đây là văn bản pháp lý có ý ngiĩa quan trong trong việc điểu chỉnh các

quan hệ đầu giá QSDĐ ở Việt Nam, đặt nên móng cho sự ra đồi của pháp luật về

đâu giá QSDĐ ở nước ta Các nội dung liên quan đến hoạt động đầu giá QSDĐ

đã được quy định một cách khá chi tiết va đây đủ như chủ thể, quyền và nghĩa

vu của các bên trong quan hệ đầu giá QSDĐ, thủ tục, trình tư đấu giá, phê duyét

kết qua đầu giá QSDĐ, thực hiện giao, cho thuê đất trên cơ sở kết quả đâu giá.

1.3.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Sau 10 năm thực hiện Luất đất đai 2003, những thay đổi của nên kinh tế

-xã hồi thửi kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã làm cho pháp luật vẻ hoạt động

đấu giá QSDĐ dan bộc lộ ra những khuyết điểm, hạn chế yêu cẩu can phải sửa.đổi, bổ sung những quy định của pháp luật Để tiếp tục hoàn thiện và đâm bảo.hoạt đông đấu giá QSDĐ được diễn ra thực sự thực sự minh bạch, hiệu quả,Quốc hội khóa XI, kỳ hop thứ 6 đã thông qua Luật Bat dai với 212 điền (thôngqua ngày 20 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực từ 01/07/2014) có 03 Điển từ Điều

117 đến Điều 119 quy đính về hoạt động đâu giá tải sẵn Nhằm thực hiện có hiệu quả Luật Bat đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Mỗi trường và Bộ Tư pháp đã ban

hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP Quy định việc tổ chứcthực hiền đâu giá QSDĐ để giao đắt có thu tiên sử dụng đắt hoặc cho thuê đất,đây là cơ sở quan trong để thực hiện hoạt động đâu giá QSDD Năm 2016, Quốchội khóa XIV đã ban hanh Luật Đầu giá tải sin năm 2016 Để quy định chi tiết

thi hành Luật Đâu gid tải sản năm 2016, Chính phủ đã ban hành Nghỉ định số

62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 quy định chỉ tiết một số điều biện pháp thí hành

uật Đầu giá tải sản.

Sau gân 10 năm thực hiện Luật Bét đai 2013, qua quá trình đúc nit thực

tiễn vả một số vướng mắc trong áp đụng pháp luật Diéu nay đã đặt ra yêu cầu.phải sửa đổi các quy định của Luật Dat dai 2013 để đáp ứng yêu cầu quản lý đấtđai trên thực tế Trên quan điểm chỉ đạo của Dang vé sửa đổi Luật Đất dai,Chính phủ đã lập hổ sơ Luật đất dai sửa đổi, lây ý kiến rộng rãi của các đổi.tượng trong nhân dân để đầm bảo tính khả thi, phù hợp Dự thảo luật đất đai sửa

đổi có một số nội dung mới cụ thể như Cơ chế, chỉnh sách điều chỉnh gia đất

‘bao gầm: Dự thảo đã bô quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định

giá đất phủ hợp với giá tr thi trường, bằng giá đất được xây dưng đính ky hàng năm Quy định các trường hợp áp dụng bang giá đắt, trong đó ap dụng bằng giá

để tính thuế thu nhập khi chuyển QSDĐ Phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp.huyện quyết định giá dat cụ thể phù hop với thẩm quyên trong giao dat, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng ” Ngoài ra, dự thao đã quy định các nội dung vềphat triển quỹ đất với các cơ chế công khai, minh bạch, hiệu quả để Nha nướctao quỹ dat, chủ đông điều tiết cung - cầu thí trường, đầu giá QSDĐ Đến thờiđiểm đầu tháng 9 năm 2023, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi (lân 2) đã được lây y

iến trên rông rỗi, hoàn thiện và tình Quốc hội cho ý kiển

Co thé nói, đến nay pháp luật về đầu giá tài sản noi chung và đấu giá vềQSDP nói riêng cơ bản đã đây đủ, hoàn thiện Hệ thống pháp luật bao gim cácLuật, Nghị định, Thông tr hướng dn, đã tao hành lang pháp lý để hoạt đông,đâu giá QSDĐ được diễn ra hiệu quả

ps mm=`< ` ai

luật đầu giá QSDB tại Việt Nam Đồng thời cũng cho thay được tiến trình

phát triển cũng quan điểm của Đảng, Nhả nước trong việc quản lý đất đai,

coi đất đai là một lạ tai sản, tai nguyên đấc biết cẩn được khai thác, sử dung một cách hợp lý, mang lại hiệu quả téi da cho ngân sách nha nước cũng như

cho phát triển kinh tế xã hôi Điều nảy đặt ra yêu câu phải có hệ thống phápluật hoàn thiện, bao quát điều chỉnh vấn để giao đất, cho thuê đắt thông quadau giá QSDD, bởi chỉ có đầu giá QSDĐ mới thể hiện được giá tri thi trường

của QSDĐ.

Từ các cơ sở lý luân được đưa ra tại chương 1, luận văn đã sắc định

được nên tăng là cơ sở dé nghiên cứu các chương tiếp theo và cũng là cơ sở

để đưa ra các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật trong lĩnh

vực đâu giá quyển sử dung đất, gop phan nâng cao hiểu lực, hiệu quả của công tác đâu giá đắt tại các địa phương trên ở Việt Nam hiện nay

'CHƯƠNG 2: THỰC TRANG PHAP LUAT VIỆT NAM VE ĐẦU GIA QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ THUC TIEN THI HANH TREN DIA BAN

HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHO HÀ NỘI.

‘Thue trạng pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sir dung đất.

Cùng với sự phát triển của dat nước, Luật dat đai đã thay đổi, trải qua các

thời ky: Luật đất dai năm 1987, Luật đất dai năm 1993, Luật đất dai năm 2003 và Luật đắt dai mới nhất đang có hiệu lực thi hành 14 Luật đất dai năm 2013

Cho đến thời điểm hiện tại, hệ thống văn bản quy pham pháp luật điều

chỉnh vẻ đầu gia QSDĐ rất da dang, với nhiễu Luật và văn bản dưới luật, bao gồm: Luật Dat đai năm 2013 (quy định tai Mục 3, chương 8), Luật Đầu gia tải sản năm 2016, Nghị dinh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chỉnh phủ

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày

19/12/2019 của Chính phủ Quy định vẻ khung giá đất, Thông từ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường, Bộ Tư pháp vé tổ chức thực hiện đầu giá QSDĐ để giao dat cho thu tiên

sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Luật Bau tư năm 2020, Nghi định

31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ hướng dẫn Luật Bau tư 2020 Trên cơ sửcác văn bản pháp luật đã được Quốc hội, Chính phủ ban bảnh, mỗi địa phương,căn cứ nhu cầu và tinh hình thực tiễn ở địa phương minh thì UBND tỉnh, thànhphé trực thuộc trung ương ban hảnh các văn bản pháp quy hướng dan trực tiếp

đi với hoat động đâu giá quyển sử dung tại địa phương minh phủ hợp với các van bản do các cơ quan trung ương ban hành.

Pháp luật Việt Nam đã quy định chi tiết từng nội dung được bao ham trong

Tĩnh vực đất đai, cụ t

3.11 Về nguyên tắc đầu giá

"Đâu giá QSDĐ phải đảm bảo các nguyên tắc: thực hiện công khai, dân chủ,

liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyển va lợi ích hợp pháp

của các bên tham ga Việc đầu giá QSDĐ phải đúng tình tự, thủ tục theo quy

định của phap luật về đắt đai và pháp luật vé đầu gia tai sản, các bên tham gia

'phải thực hiện đúng và day đủ quy chế dầu giả đã được Hội đẳng tổ chức đầu giá

tra

Hoạt động đầu giá QSDĐ được thực hiện nhằm mục dich tao sự công khai,

‘minh bạch trong hoạt đông giao đất, cho thuê đắt, vì thể cần thiết phải được thực hiện cổng khai từ khâu thông báo bán đâu giá tiếp nhân hỗ sơ bán đầu giá, thực

hiện bán đâu giá, công khai kết quả đầu giá và cân thiết công khai kết quả xử lý

vi pham trong hoạt động bán đâu giá

‘Dau giá QSDĐ phải được thực hiện liên tục, khách quan, tránh gián đoạn,tránh ndy sinh tiêu cực Đâu giá phải được tổ chức và tiền hành trung thực, nghĩa

1 phải đúng bản chất, dim bảo kết quả đầu giá là QSDĐ được bán cho người

‘mua thực sự có nhu câu sử dụng, trả gia cao nhất theo đúng quy định.

Ngoài ra, đầu giá QSDĐ phải bảo đâm nguyên tắc bảo vệ quyền vả lợi ích

‘hop pháp của các bên tham gia, bao gồm Nhà nước, chủ thể được Nha nước giao

td chức việc bán đầu giá vả người tham gia đầu giá

Co thể thay, các nguyên tắc cơ bản của đâu giá QSDĐ déu nhằm dim bảo

hoạt động đâu giá QSDĐ phát huy được những vai trò của minh và đạt được những mục đích mi nó hướng tới Việc quy định rõ các nguyên tắc đâu giá

QSDP trong Luật thể hiện tắm quan trong của việc tuân thủ các nguyên tắc này

khi thực hiện đâu giá QSDĐ Bởi vì nếu không tuân thủ những nguyên tắc cơ

‘ban này thi hoạt động bán đâu giá QSDĐ sẽ mang nặng tinh hình thức và phát

sinh nhiễu tiêu cực như tinh trạng thông đồng, móc ngoặc dim giả, thổi giá, điển.dấu gá

2.12 Các trường hợp thực hiện đầu giá QSDĐ

Các trường hợp Nha nước đầu giá QSDĐ để giao đất có thu tién sử dung

đất được quy định tại khoản 1 Điển 118 Luất Bat dai: Việc đấu giá QSDĐ được thực hiện đối với tùng thửa đất Thửa dat đưa ra đấu giá QSDĐ phải có từ 02 người đăng ký tham gia đầu giá, 02 người tham gia đầu giá và 02 người trả giá

trở lên, Trưởng hop đưa ra đâu gia nhiễu thửa đắt trong cing một đợt được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này, Trường hợp thửa đất đưa ra du giá QSDB theo quy định tại khoản 1 Điều này ma khơng cĩ người đăng ký tham gia đấu giá hoặc chỉ cĩ O1 người đăng ký tham gia đâu giá hộc chỉ cĩ 01 người tham gia đầu giá hoặc chỉ cĩ 01 người trả giá hoặc đâu giá ít nhất là 02 lần nhưng khơng thành thi Nha nước thực hiên việc giao đắt, cho thuê đắt ma khơng, phải đầu giá QSDB.

Lut đất dai năm 2013 bổ sung thêm một sé trường hợp được phép đầu giá'QSDĐ so với Luật dat đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Chẳng,

‘han như trường hợp đối với đất Nhà nước thu hỏi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở lâm.việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh ma tải sin gắn liên.với đất thuộc sử hữu nha nước th tiến hành đầu giá để giao đất cĩ thu tiễn sửdụng dat, cho thuê dat Hoặc đổ: với trường hợp được giảm tin sử dụng dat, tiénthuê đất cũng thực hiện dau giả để giao dat, cho thuê dat

Luật đất dai năm 2013 quy đính cụ thể một số trường hợp khơng tiến hành.đấu giá QSDĐ như Sử dung dat vào mục đích hoạt động khoảng sin, giao dat ởcho hé gia đính, cá nhân cĩ hộ khẩu thường trú tại x ma khơng cĩ dat ở và chưađược Nhà nước giao dat ở, Giao dat ở cho hộ gia đình, cá nhân cĩ hộ khẩu thường,

trú tại thi tin thuộc vùng cĩ điều kiện kinh tế - sã hội khĩ Khăn, vùng cĩ điển Xiên kinh tế - xã hội đặc biệt khĩ khăn ma khơng cĩ đất ở và chưa được Nhà nước

giao đất ở, Sử dụng đắt để thực hiền dự án đâu tư zây dựng nhà ở tái định cơ, nhà

ở sã hội và nba ở cơng vu, Giao đất ở cho cản bộ, cơng chức, viên chức chuyển

‘noi cơng tác theo quyết định điều động của cơ quan cĩ thẩm quyền

Quy định các trường hợp được phép dau giá QSDĐ và các trường hop khơng được thực hiện đầu giá QSDĐ đã tao điểu kiện thuận lợi cho các cơ quan,

tổ chức dễ đăng thực quy hoạch, kế hoạch sử dung đất, áp dụng các hình thức

trao QSDB phù hợp đổi với từng loại đắt

2.1.3 Đối tượng đâu giá QSDD

Đối tượng có trách nhiệm thực hiện, tổ chức dau giá QSDĐ chính la co

quan quản lý Nha nước vẻ đất đai, bản đấu giá tài sản, thu tiên sử dụng đất và

tiên thuê đất, các đơn vị tổ chức thực hiện viée đầu giá, đơn vị thực hiện cuộcbán đầu giá QSDĐ va các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc đầu giá

dự án đâu tư xây dung nha ở để bán hoặc để ban kết hợp cho thuê, Người Việt

‘Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoai để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nha ở để bản hoặc để bản kết hợp cho thuê (quy định tại

Điều 55 Luật Bat dai 2013)

Pháp luật kiển soát chất chế những đối tượng được phép tham gia đấu giá

nhằm quản lí, giữ vững an ninh trật tư, bảo đảm khai thác hiểu quả, an toàn.

nguén dat Đông thời nâng cao trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, đơn vị phụ

trách việc thục hiện đầu giá QSDB.

3.14 Điều kiện đầu giá

Điệu kiện để đưa | thửa đất ra để đâu giá QSDĐ được quy định tại khoản 1Điều 119 Luật Dat đai năm 2013 bao gồm:

Đã có kế hoạch sử dụng dat hang năm của cấp huyện được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyét (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điểu 119); Bat

đã được giải phỏng mặt bằng, dat có tai sản gắn liên với đất ma tai sản thuộc sởhữu nhà nước (theo quy định tại điểm b khoản 1 Điển 119), Có phương án đầu.giá QSDĐ được cơ quan nha nước có thẩm quyên phê duyét (theo quy định tạiđiểm c khoản 1 Điều 119)

~ Ngoài ra, tổ chức, ca nhân tham gia dau giả QSDĐ cũng cẩn phải co đủ

các điều kiến

+PhAi ding! tham gia đâu giá theo tại điều 38 Luật đấu giá tài sản)

+ Phải chứng minh được năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất

theo tiến độ của duran đầu tư trong trường hop có yêu cảu,

+ Đôi với các trường hop đang sử dung đất do Nhà nước giao dat, cho thuê

đất để thực hiện dự án đầu tự khác không được vi pham quy định của pháp luật

về dat đai

3.15 Về quỹ đất được sử dụng dé đâu giá QSDĐ

Căn cứ tại Điều 4 Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP do Bộ Tài

nguyên và Môi trường ban hành ngay 04/04/2015 Quy định việc tổ chức thựchiện đầu giá QSDĐ để giao đất có thu tiên sử dung đất hoặc cho thuê đất, Quy.đất được sử dụng dé dau giá QSDĐ bao gồm:

‘The nhất, đất được Nha nước thu hỏi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ichquốc gia, công công (các trường hợp được quy định tại Điều 62 Luật Bat đai

năm 2013), thu hồi do vi phạm pháp luật vé đất dai (các trường hợp được quy

định tại khoăn 1 Điển 64 Luật Đắt dai năm 2013), thu hồi do chấm dứt việc sử

dụng đất theo pháp luật, tw nguyên trả lại đất (các trường hợp được quy định tai

các điểm a, b, eva d khoản 1 Điều 65 Luật Bat dai nim 2013),

“Thứ bai, điện tích đắt ma Nhà nước tién bảnh thu hồi do sắp xép lại, xử lý

trụ sở lâm việc, cơ sé hoạt đồng sự nghiệp, cơ sở sản xuất, inh doanh ma tải sản.

gin liên với dat thuộc sở hữu nba nước

‘Thur ba, diện tích dat thuộc UBND xã, phường, thi tran, tổ chức phát triển.quỹ đất được Nha nước giao quản lý ma chưa giao hoặc cho thuê để sử dung

theo quy định của pháp luật.

Thứ tu, Dat do các tổ chức được giao dé quan lý (theo quy định tại điểm b,

¢ khoản 1 Điển 8 Luật Đất Đai) được cơ quan nhà nước có thẩm quyển quyếtđịnh giao, cho thuê dé sử dung theo quy định của pháp luật