Xử lý thế chấp là tài sản bất động sản hình thành trong tương lai trong hợp đồng vay

Ăöìng thúđi, Nhađ nûúâc cođn taơo ăiïìu kiïơn cho ngûúđi dín khi ghi nhíơn quy ắnh thïị chíịp nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai NOHTTTL ăïí baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ vay vöịn thû

Trang 1

Số 20 2023

Kyã niïåm 93 nùm Ngaây Thaânh lêåp

Höåi Liïn hiïåp Phuå nûä Viïåt Nam

(20/10/1930 - 20/10/2023)

Trang 2

MỘT SỐ HÌNH ẢNH HOẠT ĐỘNG CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN

Ngày 13/10/2023, tại TAND tỉnh Đồng Tháp, đồng chí Nguyễn Văn Du - Ủy viên Ban cán sự đảng, Phó Chánh án TANDTC dự và trao Quyết định

bổ nhiệm đồng chí Hứa Quang Thông - Chánh án TAND huyện Tam Nông giữ chức vụ Phó Chánh án TAND tỉnh Đồng Tháp (Ảnh: PV)

Ngày 16/10/2023, tại Hà Nội, Cụm Thi đua số XI Tòa án nhân dân tối cao (Văn phòng, Vụ Tổ chức - Cán bộ, Vụ Tổng hợp, Học viện Tòa án, Báo Công lý, Tạp chí Tòa án nhân dân) tổ chức Hội nghị tổng kết công tác thi đua, khen thưởng năm 2023 Đồng chí Phạm Quốc Hưng -

Ủy viên Ban cán sự đảng, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao dự và chỉ đạo Hội nghị (Ảnh: Nguyên Anh)

Trang 3

MUƠC LUƠC

Ảnh bìa 1: Chânh ân Nguyễn Hòa Bình dự Diễn đăn

phâp luật quốc tế khu vực chđu Â - Thâi Bình Dương

lần thứ 12 do Tòa ân tối cao Liín bang Nga tổ chức

theo hình thức trực tuyến ngăy 05/10/2023 (Ảnh:

Nguyín Anh)

ISSN 1859-4875

TOĐA SOAƠN:

Sö ị2 Nguýn î Traiô, quín ơ Ha đĂöng, TP Ha đNöiơ

Fax: (024) 39.362.750

Email:

tapchitoaannhandan@gmail.com

Töíng biïn tíơp:

TRÍÌN QUÖỊC VIÏơT

Phoâ Töíng biïn tíơp:

VUÔ THUÂY HOĐA

NGUÝÎN THÕ HAÊI CHÍU

TAƠ ẰNH TUÝN

Ban Biïn tíơp:

ĂT: (024) 32.232.785

Ban Thû kyâ:

ĂT: (024) 32.232.783

Ban Trõ sûơ:

ĂT: (024) 39.341.735

Taơp chñ Tođa aân nhín dín ăiïơn tûê:

ĂT: (024) 33.828.938

Giíịy pheâp xuíịt baên söị: 219/GP-BTTTT

cuêa Böơ Thöng tin vađ Truýìn thöng

Tađi khoaên:

0611001629260 Ngín hađng TMCP

Ngoaiơ thûúng Viïtơ Nam-Chi nhan â h Ba Ăònh

Chïị baên vađ in taơi:

Cöng ty CP In Cöng Ăoađn Viïơt Nam

Nöơp lûu chiïíu thaâng 10 - 2023

Website: tapchitoaan.vn

HÖƠI ĂÖÌNG BIÏN TÍƠP:

TS Nguyễn Văn Du, Chủ tịch;

TS Nguyễn Trí Tuệ, Ủy viín;

TS Đặng Quang Phương, Ủy viín;

GS TS Hoăng Thế Liín, Ủy viín;

PGS TS Trần Văn Độ, Ủy viín;

TS Nguyễn Thúy Hiền, Ủy viín;

GS.TSKH Lí Cảm, Ủy viín;

GS TS Võ Khânh Vinh, Ủy viín;

GS TS Lí Hồng Hạnh, Ủy viín;

GS TS Nguyễn Ngọc Hòa, Ủy viín;

GS TS Nguyễn Minh Đoan, Ủy viín;

PGS TS Phạm Minh Tuyín, Ủy viín;

GS TS Đỗ Văn Đại, Ủy viín;

PGS TS Trương Thị Hồng Hă, Ủy viín;

PGS TS Nguyễn Minh Hằng, Ủy viín;

PGS TS Trịnh Tiến Việt, Ủy viín.

Trang

1

13

24

33

38

43

47

PHÂP LUẬT – THỰC TIỄN

DIỄN ĐĂN

THAM KHẢO

l

NCS PHẠM THỊ MAI:

TS NGUYỄN THỊ THU THUỶ - CN LÍ VĂN SƠN:

TS TRƯƠNG THỊ THANH TRÚC:

THS THÂI MINH HẢI:

NGUYỄN MẠNH CƯỜNG - PHẠM THỊ HỒNG NHUNG - HOĂNG VĂN ĐẠNG:

THS NGUYỄN CHÍ HIẾU - THS BĂO ANH DUY:

NGUYỄN THỊ NHƯ NGỌC:

TS MAI THỊ THỦY:

Bảo vệ người bị buộc tội lă người dưới

18 tuổi trong tố tụng hình sự

Thế chấp vă

xử lý tăi sản thế chấp lă nhă ở hình thănh trong tương lai trong hợp đồng tín dụng

Đình công bất hợp phâp theo phâp luật lao động hiện hănh

Hệ thống camera giâm sât hỗ trợ

công tâc đấu tranh phòng, chống tội phạm cướp tăi sản tại ngđn hăng

Quyết định hình phạt trong trường hợp người dưới 18 tuổi chuẩn bị phạm tội, phạm tội chưa đạt vă phạm tội

Sự có mặt của người chứng kiến trong hoạt động điều tra vụ ân hình sự

Một số bất cập vă kiến nghị hoăn thiện câc quy định phâp luật về đấu giâ tăi sản

Quy định của phâp luật quốc tế về xử lý

chuyển hướng đối với người chưa thănh niín phạm tội vă

Trang 4

Price: 27,000VND

The People's Court Journal

TABLE OF CONTENT

The People's Court JournalThe organ of the Supreme People's Court

Cover photo:

attended (via video link) the 12th Asia Pacific

International Legal Forum organised by the

Supreme Court of the Russian Federation, on 5

October 2023 (Credit: Nguyen Anh)

Chief Justice Nguyen Hoa Binh

th

70 YEAR

LAW - PRACTICE

FORUM

REFERENCE

l

PHD STUDENT PHAM THI MAI:

DR NGUYEN THI THU THUY - LE VAN SON:

DR TRUONG THI THANH TRUC:

l LLM THAI MINH HAI:

NGUYEN MANH CUONG - PHAM THI HONG NHUNG - HOANG VAN DANG:

LLM NGUYEN CHI HIEU - THS BAO ANH DUY:

l NGUYEN THI NHU NGOC:

DR MAI THI THUY:

Defense of the accused

under 18 in criminal procedure

Mortgage and realisation of mortgaged off-plan houses in credit contracts

Illegal strikes according to current labour law

Surveillance camera system serving bank robbery prevention and fighting

Deciding penalties for persons under 18

in cases of preparation to commit crimes, uncompleted commission of crimes, or commission of crimes

The presence

of observers in the investigation of criminal cases

Some shortcomings of, and recommendations to improve legal regulations on asset auctions

International law on juvenile diversion and suggestion for Vietnam

Page

1

13

24

33

38

43

47

54

No 20 - 2023

ISSN 1859-4875

Editorial Office:

No 2 Nguyen Trai, Ha Dong, Hanoi

Fax: (024) 39.362.750

Email:

tapchitoaannhandan@gmail.com

Website: tapchitoaan.vn

EDITORIAL COUNCIL:

Chief Editor:

TRAN QUOC VIET

Deputy Chief Editor:

VU THUY HOA

NGUYEN THI HAI CHAU

TA DINH TUYEN

Editorial Board:

Phone: (024) 32232785

Board of Secretaries:

Phone: (024) 32232783

Administrative Board:

Phone: (024) 39.341.735

Online People’s Court Journal:

Phone: (024) 33.828.938

License of publishment:

219/GP - BTTTT of the Ministry

of Information and Communications

Account number:

0611001629260

VIETCOMBANK

Ba Dinh Branch

Published and printed in:

Vietnam Trade Unions printing House

Submitted for

Copyright registration

Dr Nguyen Van Du, Chairman;

Dr Nguyen Tri Tue, Member;

Dr Dang Quang Phuong, Member;

Prof Dr Hoang The Lien, Member;

Assoc.Prof Dr Tran Van Do, Member;

Dr Nguyen Thuy Hien, Member;

Prof Dr.Sc Le Cam, Member;

Prof Dr Vo Khanh Vinh, Member;

Prof Dr Le Hong Hanh, Member;

Prof Dr Nguyen Ngoc Hoa, Member;

Prof Dr Nguyen Minh Doan, Member;

Assoc.Prof Dr Pham Minh Tuyen, Member;

Prof Dr Do Van Dai, Member;

Assoc.Prof Dr Truong Thi Hong Ha, Member;

Assoc.Prof Dr Nguyen Minh Hang, Member;

Assoc.Prof Dr Trinh Tien Viet, Member.

in October, 2023

Trang 5

Taơp chñ TOĐA AÂN NHÍN DÍN

Söị 20 (kyđ I) thaâng 10/2023)

nhađ, baêo ăaêm öín ắnh cuöơc söịng. Tuy nhiïn, thûơc tiïîn aâp duơng quy ắnh nađy cho thíịy víîn cođn töìn taơi möơt söị haơn chïị, bíịt cíơp nhíịt ắnh trong thïị chíịp vađ xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ NOHTTTL, do víơy, víịn ăïì nađy cíìn tiïịp tuơc ặúơc nghiïn cûâu, hoađn thiïơn

Bađi viïịt tíơp trung lađm roô cú súê phaâp lyâ, cuông nhû thûơc tiïîn thûơc hiïơn víịn ăïì nađy hiïơn nay, nhùìm goâp phíìn baêo ăaêm an toađn trong hoaơt ăöơng tñn duơng, goâp phíìn lađm giaêm tyê lïơ núơ xíịu cho caâc töí chûâc tñn duơng, cuông nhû baêo ăaêm quýìn vađ lúơi ñch cho chuê ăíìu tû, khaâch hađng

Ăùơt víịn ăïì

Trong nhûông nùm qua, viïơc triïín khai

coâ hiïơu quaê caâc chuê trûúng, nghõ quýịt cuêa

Ăaêng vađ chñnh saâch cuêa Nhađ nûúâc1 vïì ûu

tiïn cho caâc nhoâm ăöịi tûúơng nhû ngûúđi coâ

cöng vúâi caâch maơng; ngûúđi thu nhíơp thíịp;

höơ ngheđo, cíơn ngheđo taơi khu vûơc ăö thõ; ngûúđi

lao ăöơng ăang lađm viïơc taơi caâc doanh nghiïơp

trong vađ ngoađi khu cöng nghiïơp vađ caân böơ,

cöng chûâc, viïn chûâc ặúơc hûúêng chñnh saâch

nhađ úê xaô höơi2 ăaô taơo ăiïìu kiïơn töịt hún cho

ngûúđi dín trong baêo ăaêm ăúđi söịng, ýn tím

lao ăöơng, phaât triïín saên xuíịt. Ăöìng thúđi, Nhađ

nûúâc cođn taơo ăiïìu kiïơn cho ngûúđi dín khi

ghi nhíơn quy ắnh thïị chíịp nhađ úê hònh thađnh

trong tûúng lai (NOHTTTL) ăïí baêo ăaêm thûơc

hiïơn nghôa vuơ vay vöịn thûơc hiïơn viïơc mua

THÏỊ CHÍỊP V AĐ XÛÊ L YÂ T AĐI SAÊN THÏỊ CHÍỊP LAĐ NHAĐ ÚÊ

HÒNH THAĐNH TRONG TÛÚNG LAI TRONG HÚƠP ĂÖÌNG TÑN DUƠNG

TS NGUÝÎN THÕ THU THUYÊ, CN LÏ VÙN SÚN*

Toâm tùưt: Thïị chíịp lađ möơt trong nhûông biïơn phaâp baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ ặúơc sûê duơng khaâ phöí

biïịn, nhùìm haơn chïị nhûông ruêi ro trong quan hïơ vay vöịn tñn duơng Tađi saên thïị chíịp ríịt ăa daơng, coâ thïí lađ ăöơng

saên, bíịt ăöơng saên, tađi saên hûôu hònh, tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai Hiïơn nay, quy ắnh cuêa phaâp luíơt vïì

cú baên tûúng ăöịi hoađn thiïơn trong ăiïìu tiïịt quan hïơ thïị chíịp tađi saên trong húơp ăöìng tñn duơng Tuy nhiïn, ăöịi

vúâi viïơc thïị chíịp vađ xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai trong caâc húơp ăöìng tñn duơng,

hiïơn víîn cođn töìn taơi möơt söị haơn chïị, bíịt cíơp, gíy khoâ khùn trong quaâ trònh aâp duơng Bađi viïịt tíơp trung phín

tñch, lađm roô möơt söị haơn chïị, bíịt cíơp nïu trïn, tûđ ăoâ ặa ra möơt söị kiïịn nghõ hoađn thiïơn phaâp luíơt.

Tûđ khoâa: baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ; thïị chíịp; nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai; xûê lyâ tađi saên thïị chíịp;

húơp ăöìng tñn duơng.

Ngađy nhíơn bađi: 21/9/2023; Ngađy hoađn thađnh biïn tíơp: 16/10/2023; Ngađy duýơt ăùng bađi: 17/10/2023

Abstract: Mortgage is one of the commonly used measures to ensure the performance of obligations, to

limit risks in credit lending relationships Mortgaged properties are very diverse, including immovable property,

movable property, existing property or off-plan property Currently, the law is basically relatively complete in

regulating property mortgage relationships in credit contracts However, for the mortgage and realisation of

mortgaged off-plan houses in credit contracts, there still exist a number of limitations and inadequacies,

causing difficulties in the application process The article focuses on analysing and clarifying some limitations

and inadequacies mentioned above, thereby making some recommendations to improve the law.

Keywords: ensuring performance of obligation; mortgage; off-plan house; realisation of mortgaged

property; credit contract.

* Trûúđng Ăaơi hoơc Ngín hađng Thađnh phöị Höì Chñ Minh.

1 Nghõ ắnh söị 100/2015/NĂ-CP ngađy 20/10/2015 cuêa Chñnh phuê vïì phaât triïín vađ quaên lyâ nhađ úê xaô höơi.

2 Ăiïìu 49 Luíơt Nhađ úê nùm 2014.

Trang 6

Taơp chñ

TOĐA AÂN NHÍN DÍN

14 Söị 20 (kyđ II thaâng 10/2023)

1 Khaâi quaât chung vïì thïị chíịp vađ xûê

lyâ tađi saên thïị chíịp lađ nhađ úê hònh thađnh trong

tûúng lai trong húơp ăöìng tñn duơng

1.1 Khaâi niïơm vađ ăùơc ăiïím cuêa nhađ úê

hònh thađnh trong tûúng lai vađ thïị chíịp nhađ

úê hònh thađnh trong tûúng lai trong húơp

ăöìng tñn duơng

Böơ luíơt Dín sûơ nùm 2005 khöng quy

ắnh vïì NOHTTTL, mađ chó ghi nhíơn víơt baêo

ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ lađ víơt hònh thađnh

trong tûúng lai göìm ăöơng saên, bíịt ăöơng saên

thuöơc súê hûôu cuêa bïn baêo ăaêm sau thúđi ăiïím

nghôa vuơ ặúơc xaâc líơp hoùơc giao dõch baêo

ăaêm ặúơc giao kïịt3

Ăïịn Böơ luíơt Dín sûơ nùm 2015 (BLDS

nùm 2015), nhađ lađm luíơt cuông khöng ghi

nhíơn khaâi niïơm NOHTTTL, mađ chó ghi nhíơn

khaâi niïơm tađi saên hònh thađnh trong tûúng

lai taơi khoaên 2 Ăiïìu 108 nhûng ặúơc böí

sung, hoađn thiïơn hún so vúâi quy ắnh taơi

BLDS nùm 2005. Theo ăoâ, tađi saên hònh

thađnh trong tûúng lai göìm:

“a) Tađi saên chûa hònh thađnh;

b) Tađi saên ăaô hònh thađnh nhûng chuê thïí

xaâc líơp quýìn súê hûôu tađi saên sau thúđi ăiïím

xaâc líơp giao dõch”.

Coâ thïí thíịy, tađi saên thïị chíịp lađ NOHTTTL

lađ thuíơt ngûô khöng cođn xa laơ trong ăúđi söịng

dín sûơ ngađy nay. Khaâi niïơm NOHTTTL

ặúơc thïí hiïơn trong möơt söị vùn baên quy

phaơm phaâp luíơt coâ liïn quan, cuơ thïí:

Khoaên 7 Ăiïìu 2 Nghõ ắnh söị 165/1999/NĂ-CP

ngađy 19/11/1999 cuêa Chñnh phuê vïì giao

dõch baêo ăaêm líìn ăíìu tiïn quy ắnh vïì tađi

saên baêo ăaêm hònh thađnh trong tûúng lai vađ

giaêi thñch: “Tađi saên hònh thađnh trong tûúng

lai lađ ăöơng saên, bíịt ăöơng saên hònh thađnh sau

thúđi ăiïím kyâ kïịt giao dõch baêo ăaêm vađ seô

thuöơc quýìn súê hûôu cuêa bïn baêo ăaêm nhû

hoa lúơi, lúơi tûâc, tađi saên hònh thađnh tûđ vöịn

vay, cöng trònh ăang xíy dûơng, caâc tađi saên

khaâc mađ bïn baêo ăaêm coâ quýìn nhíơn”

Khoaên 2 Ăiïìu 4 Nghõ ắnh söị 163/2006/NĂ-CP ngađy 29/12/2006 cuêa Chñnh phuê vïì giao dõch baêo ăaêm thay thïị Nghõ ắnh söị 165/

1999/NĂ-CP quy ắnh: “Tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai lađ tađi saên thuöơc súê hûôu cuêa bïn baêo ăaêm sau thúđi ăiïím nghôa vuơ ặúơc xaâc líơp hoùơc giao dõch baêo ăaêm ặúơc giao kïịt. Tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai bao göìm caê tađi saên ăaô ặúơc hònh thađnh taơi thúđi ăiïím giao kïịt giao dõch baêo ăaêm, nhûng sau thúđi ăiïím giao kïịt giao dõch baêo ăaêm múâi thuöơc súê hûôu cuêa bïn baêo ăaêm”. Nhû víơy, ăiïìu luíơt ghi nhíơn, tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai coâ thïí bao göìm caê tađi saên ăaô ặúơc hònh thađnh

Khoaên 2 Ăiïìu 1 Nghõ ắnh söị 11/2012/NĂ-CP ngađy 22/02/2012 cuêa Chñnh phuê vïì sûêa ăöíi, böí sung möơt söị ăiïìu cuêa Nghõ ắnh söị 163/2006/NĂ-CP ngađy 29/12/2006 cuêa Chñnh phuê vïì giao dõch baêo ăaêm quy ắnh: Tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai göìm 03 loaơi lađ tađi saên ặúơc hònh thađnh tûđ vöịn vay; tađi saên ăang trong giai ăoaơn hònh thađnh hoùơc ăang ặúơc taơo líơp húơp phaâp taơi thúđi ăiïím giao kïịt giao dõch baêo ăaêm; tađi saên ăaô hònh thađnh vađ thuöơc ăöịi tûúơng phaêi ăùng kyâ quýìn súê hûôu, nhûng sau thúđi ăiïím giao kïịt giao dõch baêo ăaêm thò tađi saên ăoâ múâi ặúơc ăùng kyâ theo quy ắnh cuêa phaâp luíơt Nhû víơy, trong caâc quy ắnh nïu trïn, nhađ lađm luíơt múâi chó ghi nhíơn cú baên vïì khaâi niïơm tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai noâi chung mađ chûa ghi nhíơn möơt caâch cuơ thïí khaâi niïơm NOHTTTL

Cuơm tûđ “nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai” ăaô ặúơc xuíịt hiïơn líìn ăíìu tiïn tûđ nùm

2010 trong Nghõ ắnh söị 71/2010/NĂ-CP ngađy 23/6/2010 cuêa Chñnh phuê quy ắnh

DIÏÎN ĂAĐN

3 Khoaên 2 Ăiïìu 320 BLDS nùm 2005.

Trang 7

Söị 20 (kyđ I) thaâng 10/2023)

chi tiïịt vađ hûúâng díîn thi hađnh Luíơt Nhađ úê

nhûng khöng ặúơc giaêi thñch cuơ thïí. Theo

Thöng tû liïn tõch söị 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngađy 25/4/2014 cuêa

Ngín hađng Nhađ nûúâc Viïơt Nam, Böơ Xíy dûơng,

Böơ Tû phaâp, Böơ Tađi nguýn vađ Möi trûúđng

hûúâng díîn thuê tuơc thïị chíịp NOHTTTL theo

quy ắnh taơi Nghõ ắnh söị 71/2010/NĂ-CP

thò NOHTTTL lađ nhađ úê “ăang trong quaâ

trònh ăíìu tû xíy dûơng” hoùơc “ăaô hoađn thađnh

viïơc xíy dûơng theo quy ắnh cuêa phaâp luíơt

vïì xíy dûơng nhûng chûa ặúơc cíịp Giíịy

chûâng nhíơn quýìn sûê duơng ăíịt, quýìn súê

hûôu nhađ úê vađ tađi saên khaâc gùưn liïìn vúâi ăíịt”

(khoaên 1 Ăiïìu 3)

Khoaên 19 Ăiïìu 3 Luíơt Nhađ úê nùm 2014

quy ắnh: “Nhađ úê hònh thađnh trong tûúng

lai lađ nhađ úê ăang trong quaâ trònh ăíìu tû

xíy dûơng vađ chûa ặúơc nghiïơm thu ặa vađo

sûê duơng”

Khoaên 4 Ăiïìu 3 Luíơt Kinh doanh bíịt

ăöơng saên nùm 2014 quy ắnh: “Nhađ úê, cöng

trònh xíy dûơng hònh thađnh trong tûúng lai

lađ nhađ, cöng trònh xíy dûơng ăang trong quaâ

trònh xíy dûơng vađ chûa ặúơc nghiïơm thu

ặa vađo sûê duơng”.

Nhû víơy, coâ thïí hiïíu möơt caâch khaâi quaât

thò NOHTTTL lađ nhađ úê “ăang trong quaâ

trònh ăíìu tû xíy dûơng” vađ “chûa ặúơc

nghiïơm thu ặa vađo sûê duơng”, khi giao kïịt,

chûa coâ thûơc mađ múâi chó ặúơc thïí hiïơn trïn

giíịy túđ hoùơc coâ röìi nhûng chûa coâ giíịy

chûâng nhíơn quýìn súê hûôu ăöịi vúâi nhađ úê ăoâ

Tûđ ăoâ, coâ thïí ruât ra möơt söị ăùơc ăiïím cuêa

NOHTTTL nhû sau:

- Nhađ úê ăoâ phaêi ăang trong quaâ trònh xíy

dûơng theo höì sú thiïịt kïị vađ giíịy pheâp xíy

dûơng ặúơc phï duýơt, chûa hoađn thiïơn;

- Chûa coâ vùn baên nghiïơm thu ặa vađo

sûê duơng;

- Vïì mùơt súê hûôu thò nhađ úê ăoâ ăang trong quaâ trònh hoađn thađnh thuê tuơc cíịp giíịy chûâng nhíơn quýìn súê hûôu vađ quýìn sûê duơng cho ngûúđi súê hûôu NOHTTTL

Ngađy nay, viïơc thïị chíịp NOHTTTL trong húơp ăöìng tñn duơng diïîn ra khaâ phöí biïịn, ăaâp ûâng nhu cíìu cuêa ngûúđi dín trong ăúđi söịng xaô höơi. Thïị chíịp NOHTTTL lađ viïơc möơt bïn (goơi lađ bïn thïị chíịp) duđng nhađ úê ăang trong quaâ trònh hònh thađnh cuêa mònh ăïí baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ ặúơc xaâc ắnh trong húơp ăöìng tñn duơng ăöịi vúâi bïn kia (goơi lađ bïn nhíơn thïị chíịp) vađ khöng chuýín giao nhađ úê ăoâ cho bïn nhíơn thïị chíịp4. Thïị chíịp tađi saên lađ NOHTTTL ăïí baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ tûđ húơp ăöìng tñn duơng lađ trûúđng húơp thïị chíịp coâ muơc ăñch thïị chíịp ặúơc xaâc ắnh cuơ thïí, roô rađng lađ nhùìm ăïí baêo ăaêm nghôa vuơ phaât sinh tûđ húơp ăöìng tñn duơng

So vúâi biïơn phaâp thïị chíịp tađi saên noâi chung thò thïị chíịp tađi saên lađ NOHTTTL trong húơp ăöìng tñn duơng coâ möơt söị ýịu töị ăùơc trûng sau:

Thûâ nhíịt, trong quan hïơ thïị chíịp NOHTTTL ăïí baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ trong húơp ăöìng tñn duơng thûúđng töìn taơi 03 bïn chuê thïí göìm: caâ nhín, töí chûâc thïị chíịp (khaâch hađng trong quan hïơ vúâi töí chûâc tñn duơng); chuê ăíìu tû vađ töí chûâc tñn duơng

Thûâ hai, bïn nhíơn thïị chíịp seô giûô laơi giíịy

túđ liïn quan cuêa NOHTTTL, chuê ăíìu tû thò thûơc hiïơn viïơc hoađn thađnh tiïịn ăöơ bađn giao nhađ úê theo thoêa thuíơn. Trong ăoâ, chuê ăíìu

tû seô giûô tađi saên thïị chíịp (NOHTTTL), tröng coi, baêo quaên, giao laơi tađi saên cho ăïịn khi hoađn thađnh xong tiïịn ăöơ cuêa dûơ aân

4 Tríìn Thõ Phuâc Bònh, Thïị chíịp nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai ăïí baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ tûđ húơp ăöìng tñn duơng, Luíơn vùn thaơc sô luíơt hoơc, Trûúđng Ăaơi hoơc Luíơt, Ăaơi hoơc Húị, tr.8.

Trang 8

Taơp chñ

16 Söị 20 (kyđ II thaâng 10/2023)

Thûâ ba, caâc töí chûâc tñn duơng thûơc hiïơn

kiïím soaât húơp ăöìng tñn duơng aâp duơng tađi

saên thïị chíịp lađ NOHTTTL theo quaâ trònh

(trûúâc khi cho vay, trong cho vay, sau khi

cho vay, kiïím tra sûê duơng vöịn vay, kiïím

tra tađi saên baêo ăaêm)5

1.2 Quy ắnh cuêa phaâp luíơt vïì thïị chíịp

tađi saên lađ nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai

vađ xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ nhađ úê hònh thađnh

trong tûúng lai trong húơp ăöìng tñn duơng

- Vïì thïị chíịp tađi saên lađ nhađ úê hònh thađnh

trong tûúng lai

Theo quy ắnh taơi khoaên 3 Ăiïìu 295

BLDS nùm 2015 thò tađi saên baêo ăaêm coâ thïí

lađ tađi saên hiïơn coâ hoùơc tađi saên hònh thađnh

trong tûúng lai

Khoaên 1 Ăiïìu 8 Nghõ ắnh söị 21/2021/NĂ-CP

ngađy 19/3/2021 cuêa Chñnh phuê quy ắnh thi

hađnh Böơ luíơt Dín sûơ vïì baêo ăaêm thûơc hiïơn

nghôa vuơ (Nghõ ắnh söị 21/2021/NĂ-CP)

quy ắnh tađi saên duđng ăïí thûơc hiïơn nghôa

vuơ bao göìm: “1. Tađi saên hiïơn coâ hoùơc tađi

saên hònh thađnh trong tûúng lai, trûđ trûúđng

húơp Böơ luíơt Dín sûơ, luíơt khaâc liïn quan

cíịm mua baân, cíịm chuýín nhûúơng hoùơc

cíịm chuýín giao khaâc vïì quýìn súê hûôu taơi

thúđi ăiïím xaâc líơp húơp ăöìng baêo ăaêm, biïơn

phaâp baêo ăaêm;”

Nhû víơy, theo quy ắnh cuêa phaâp luíơt,

NOHTTTL lađ tađi saên baêo ăaêm trong biïơn

phaâp baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ trong húơp

ăöìng tñn duơng

Quy ắnh cuêa phaâp luíơt vïì thïị chíịp tađi

saên lađ NOHTTTL ặúơc ghi nhíơn trong

BLDS nùm 2015 (quy ắnh cuơ thïí taơi tiïíu

muơc 3, muơc 3, Chûúng XV, Phíìn thûâ Ba),

Nghõ ắnh söị 21/2021/NĂ-CP vađ Thöng tû

söị 26/2015/TT-NHNN cuêa Ngín hađng Nhađ

nûúâc Viïơt Nam hûúâng díîn trònh tûơ; thuê tuơc

thïị chíịp vađ giaêi chíịp tađi saên lađ dûơ aân ăíìu tû

DIÏÎN ĂAĐN

xíy dûơng nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai (Thöng tû söị 26/2015/TT-NHNN)

Viïơc thïị chíịp NOHTTTL cíìn tuín thuê caâc ăiïìu kiïơn cuơ thïí quy ắnh taơi Thöng tû söị 26/2015/TT-NHNN, quy ắnh cuêa phaâp luíơt khaâc coâ liïn quan. Ăöìng thúđi, cíìn tuín thuê caâc quy ắnh cuêa BLDS nùm 2015 taơi caâc ăiïìu 105, 107, 108, 317 vïì tađi saên lađ bíịt ăöơng saên hònh thađnh trong tûúng lai, cuông nhû lađ nhûông quy ắnh vïì thïị chíịp tađi saên. Theo ăoâ, thïị chíịp tađi saên lađ NOHTTTL lađ giao dõch húơp phaâp vađ ặúơc phaâp luíơt baêo vïơ

Nhû víơy, caâ nhín, töí chûâc mua NOHTTTL trong dûơ aân ăíìu tû xíy dûơng nhađ úê cuêa chuê ăíìu tû ặúơc quýìn thïị chíịp nhađ úê nađy taơi caâc töí chûâc tñn duơng nhùìm muơc ăñch huy ăöơng vöịn ăïí mua chñnh cùn nhađ ăoâ (khoaên 2 Ăiïìu

147, Ăiïìu 148 Luíơt Nhađ úê 2014)

Tûđ ăoâ, coâ thïí nhíơn diïơn NOHTTTL lađ ăöịi tûúơng cuêa húơp ăöìng thïị chíịp nhû sau:

Thûâ nhíịt, NOHTTTL ăang trong quaâ trònh xíy dûơng (ýịu töị ăang trong quaâ trònh xíy dûơng ặúơc xaâc ắnh trïn cú súê ăaâp ûâng nhûông quy ắnh cuơ thïí cuêa phaâp luíơt nhû coâ höì sú dûơ aân, thiïịt kïị kyô thuíơt cuêa dûơ aân ặúơc phï duýơt, ) hoùơc ăaô hoađn thađnh viïơc xíy dûơng nhûng chûa ặúơc ặa vađo sûê duơng. Quy ắnh nađy loaơi trûđ nhûông tađi saên ăaô hiïơn hûôu coâ ặúơc do mua baân, tùơng cho, thûđa kïị, trao ăöíi, nhûng chûa hoađn thađnh viïơc chuýín quýìn súê hûôu

Thûâ hai, NOHTTTL duđng vađo viïơc baêo

ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ seô thuöơc quýìn súê hûôu cuêa bïn thïị chíịp nhûng hiïơn taơi chûa coâ giíịy chûâng nhíơn quýìn súê hûôu. Tûâc nhađ

úê cuơ thïí nađy chûa tûđng ặúơc cú quan coâ thíím quýìn cíịp giíịy chûâng nhíơn quýìn súê

5 Ăiïìu 6 Thöng tû söị 26/2015/TT-NHNN.

Trang 9

Söị 20 (kyđ I) thaâng 10/2023)

hûôu trûúâc ăíy6

- Vïì xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ nhađ úê hònh

thađnh trong tûúng lai trong húơp ăöìng tñn duơng

Thïị chíịp tađi saên lađ NOHTTTL lađ möơt

biïơn phaâp baêo ăaêm vïì tađi chñnh ríịt quan

troơng trong húơp ăöìng tñn duơng. Do víơy, khi

khaâch hađng vay, nïịu khöng thûơc hiïơn ăuâng,

ăuê nghôa vuơ traê núơ, töí chûâc tñn duơng coâ quýìn

xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ NOHTTTL theo

quy ắnh cuêa phaâp luíơt

Theo quy ắnh taơi Ăiïìu 303 BLDS nùm

2015, bïn thïị chíịp vađ bïn nhíơn thïị chíịp

coâ quýìn thoêa thuíơn möơt trong caâc phûúng

thûâc xûê lyâ tađi saên cíìm cöị, thïị chíịp sau ăíy:

“a) Baân ăíịu giaâ tađi saên;

b) Bïn nhíơn baêo ăaêm tûơ baân tađi saên;

c) Bïn nhíơn baêo ăaêm nhíơn chñnh tađi saên

ăïí thay thïị cho viïơc thûơc hiïơn nghôa vuơ cuêa

bïn baêo ăaêm;

d) Phûúng thûâc khaâc”.

Ăöìng thúđi, ăiïìu luíơt cuông ghi nhíơn,

trûúđng húơp khöng coâ thoêa thuíơn vïì phûúng

thûâc xûê lyâ tađi saên baêo ăaêm nïu trïn thò tađi

saên ặúơc baân ăíịu giaâ, trûđ trûúđng húơp luíơt

coâ quy ắnh khaâc7

Ăiïím d khoaên 1 Ăiïìu 5 Thöng tû söị

26/2015/TT-NHNN quy ắnh quýìn cuêa

bïn nhíơn thïị chíịp:

“Thûơc hiïơn xûê lyâ tađi saên thïị chíịp theo

quy ắnh cuêa phaâp luíơt trong trûúđng húơp

bïn thïị chíịp khöng thûơc hiïơn hoùơc thûơc

hiïơn khöng ăuâng caâc nghôa vuơ theo thoêa

thuíơn trong húơp ăöìng thïị chíịp, húơp ăöìng

cho vay”.

Nhû víơy, baên chíịt cuêa viïơc xûê lyâ tađi saên

thïị chíịp lađ NOHTTTL thûơc chíịt lađ viïơc thu

giûô laơi phíìn vöịn mađ töí chûâc tñn duơng ăaô

cho khaâch hađng vay ăïí baêo ăaêm quýìn lúơi

cuêa töí chûâc tñn duơng

2 Möơt söị haơn chïị, bíịt cíơp cuêa phaâp luíơt vïì thïị chíịp vađ xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai trong húơp ăöìng tñn duơng

Hïơ thöịng phaâp luíơt vïì thïị chíịp vađ xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ NOHTTTL nhû ăaô phín tñch úê trïn ặúơc quy ắnh úê nhiïìu vùn baên quy phaơm phaâp luíơt khaâc nhau. Tuy nhiïn,

do tađi saên thïị chíịp lađ NOHTTTL lađ loaơi tađi saên coâ nhiïìu ăùơc thuđ khaâc vúâi nhûông tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai khaâc, do víơy, quy ắnh vïì thïị chíịp vađ xûê lyâ tađi saên thïị chíịp lađ NOHTTTL trong húơp ăöìng tñn duơng cođn töìn taơi möơt söị haơn chïị, bíịt cíơp

2.1 Vïì quy ắnh tađi saên baêo ăaêm lađ nhađ

úê hònh thađnh trong tûúng lai

Quy ắnh vïì tađi saên baêo ăaêm lađ NOHTTTL hiïơn cođn töìn taơi möơt söị haơn chïị, bíịt cíơp Theo ăoâ, Ăiïìu 318 BLDS nùm 2015 khöng

quy ắnh vïì tađi saên thïị chíịp lađ tađi saên ặúơc hònh thađnh trong tûúng lai, trong khi ăoâ Ăiïìu 295 cuêa Böơ luíơt nađy laơi cho pheâp tađi saên baêo ăaêm coâ thïí lađ tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai. Sûơ khöng nhíịt quaân nađy díîn ăïịn viïơc khoâ aâp duơng caâc quy ắnh trïn trong thûơc tïị8.

BLDS nùm 2015, Luíơt Nhađ úê nùm 2014, Luíơt Kinh doanh bíịt ăöơng saên nùm 2014 vađ möơt söị vùn baên quy phaơm phaâp luíơt khaâc coâ liïn quan ăïìu ghi nhíơn möơt caâch trûơc tiïịp hoùơc giaân tiïịp cho pheâp duđng NOHTTTL lađm tađi saên baêo ăaêm ăïí thûơc hiïơn nghôa vuơ trong húơp ăöìng tñn duơng. Tuy nhiïn, nghiïn cûâu quy ắnh cuêa phaâp luíơt vïì víịn ăïì nađy thò thíịy cođn chûa thûơc sûơ chùơt cheô vađ phuđ

6 Huyđnh Anh, Möơt söị víịn ăïì phaâp lyâ vïì thïị chíịp nhađ úê hònh thađnh trong tûúng lai taơi ngín hađng thûúng maơi, Taơp chñ

Nghiïn cûâu líơp phaâp, söị 19(323)-thaâng 10/2016, tr.52.

7 Khoaên 2 Ăiïìu 303 BLDS nùm 2015.

8 PGS.TS. Lï Thõ Thu Thuêy, Biïơn phaâp baêo ăaêm thûơc hiïơn nghôa vuơ - nhòn tûđ goâc ăöơ lyâ luíơn, http://lapphap.vn/Pages/

tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207418, truy cíơp ngađy 10/10/2023.

Trang 10

Taơp chñ

18 Söị 20 (kyđ II thaâng 10/2023)

húơp. Cuơ thïí, taơi khoaên 1 Ăiïìu 295 BLDS

nùm 2015 quy ắnh: “1. Tađi saên baêo ăaêm

phaêi thuöơc quýìn súê hûôu cuêa bïn baêo ăaêm,

trûđ trûúđng húơp cíìm giûô tađi saên, baêo lûu

quýìn súê hûôu”.

Nhû víơy, ăiïìu khoaên nađy ghi nhíơn tađi

saên baêo ăaêm “phaêi thuöơc quýìn súê hûôu cuêa

bïn baêo ăaêm”, chó loaơi trûđ “trûúđng húơp cíìm

giûô tađi saên, baêo lûu quýìn súê hûôu”

Khoaên 3 Ăiïìu luíơt nađy quy ắnh: “Tađi

saên baêo ăaêm coâ thïí lađ tađi saên hiïơn coâ hoùơc

tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai”.

Khoaên 2 Ăiïìu 108 BLDS nùm 2015

quy ắnh:

“Tađi saên hònh thađnh trong tûúng lai

bao göìm:

a) Tađi saên chûa hònh thađnh;

b) Tađi saên ăaô hònh thađnh nhûng chuê thïí

xaâc líơp quýìn súê hûôu tađi saên sau thúđi ăiïím

xaâc líơp giao dõch”.

Ăiïìu 158 BLDS nùm 2015 quy ắnh:

“Quýìn súê hûôu bao göìm quýìn chiïịm hûôu,

quýìn sûê duơng vađ quýìn ắnh ăoaơt tađi saên

cuêa chuê súê hûôu theo quy ắnh cuêa luíơt”

Nhû víơy, theo quy ắnh nïu trïn, ăïí coâ

thïí thïị chíịp tađi saên lađ NOHTTTL taơi caâc töí

chûc tñn duơng ăïí vay vöịn thò NOHTTTL ăoâ

phaêi thuöơc quýìn súê hûôu cuêa bïn thïị chíịp

Khoaên 3 Ăiïìu 12 Luíơt Nhađ úê nùm 2014

quy ắnh vïì thúđi ăiïím chuýín giao quýìn

súê hûôu nhađ úê nhû sau:

“Trûúđng húơp mua baân nhađ úê giûôa chuê ăíìu

tû dûơ aân xíy dûơng nhađ úê vúâi ngûúđi mua thò

thúđi ăiïím chuýín quýìn súê hûôu nhađ úê lađ kïí

tûđ thúđi ăiïím bïn mua nhíơn bađn giao nhađ úê

hoùơc kïí tûđ thúđi ăiïím bïn mua thanh toaân ăuê

tiïìn mua nhađ úê cho chuê ăíìu tû. Ăöịi vúâi nhađ

úê thûúng maơi mua cuêa doanh nghiïơp kinh

doanh bíịt ăöơng saên thò thúđi ăiïím chuýín

quýìn súê hûôu ặúơc thûơc hiïơn theo quy ắnh

cuêa phaâp luíơt vïì kinh doanh bíịt ăöơng saên”.

Nhû víơy, thúđi ăiïím chuýín giao quýìn súê hûôu nhađ úê, hay noâi caâch khaâc, thúđi ăiïím ăïí xaâc ắnh ngûúđi mua nhađ lađ chuê súê hûôu cuêa cùn nhađ ăoâ ặúơc xaâc ắnh: (i) lađ thúđi ăiïím bïn mua nhíơn bađn giao nhađ; (ii) kïí tûđ thúđi ăiïím bïn mua thanh toaân ăuê tiïìn nhađ cho chuê ăíìu tû. Ăöịi chiïịu vúâi ăùơc trûng phaâp lyâ cuêa NOHTTTL nhû phín tñch nïu trïn thò caê hai trûúđng húơp nađy ăïìu khöng phuđ húơp, ăöìng nghôa vúâi viïơc taơi thúđi ăiïím thïị chíịp NOHTTTL cho töí chûâc tñn duơng ăïí vay vöịn thò bïn thïị chíịp chûa phaêi lađ chuê súê hûôu cuêa cùn nhađ ăoâ theo quy ắnh cuêa phaâp luíơt

Nöơi dung nađy tiïịp tuơc ặúơc ghi nhíơn taơi Ăiïìu 12 dûơ thaêo Luíơt Nhađ úê sûêa ăöíi nùm

20239, theo ăoâ, taơi khoaên 4 Ăiïìu luíơt nađy ghi nhíơn thúđi ăiïím chuýín giao quýìn súê hûôu nhađ úê ặúơc thûơc hiïơn theo phaâp luíơt vïì kinh doanh bíịt ăöơng saên

Khoaên 4 Ăiïìu 13 dûơ thaêo Luíơt Kinh doanh bíịt ăöơng saên sûêa ăöíi nùm 202310 quy

ắnh: “ Thúđi ăiïím xaâc líơp quýìn súê hûôu nhađ úê, cöng trònh xíy dûơng ăöịi vúâi bïn mua, bïn thú mua lađ kïí tûđ thúđi ăiïím bïn mua, bïn thú mua ăaô thanh toaân ăuê tiïìn mua, tiïìn thú mua vađ ăaô nhíơn bađn giao nhađ úê, cöng trònh xíy dûơng, trûđ trûúđng húơp caâc bïn coâ thoêa thuíơn khaâc”.

Nhû víơy, quy ắnh nađy víîn ghi nhíơn viïơc xaâc líơp quýìn súê hûôu xuíịt hiïơn khi bïn mua ăaô thanh toaân xong tiïìn mua nhađ thò xaâc líơp bïn mua coâ quýìn súê hûôu nhađ úê (quýìn sûê duơng, cho thú, tùơng cho )11

DIÏÎN ĂAĐN

9 Xem: https://duthaoonline.quochoi.vn/Pages/dsduthao/

chitietduthao.aspx?id=7441, truy cíơp ngađy 11/10/2023.

10 Xem: https://duthaoonline.quochoi.vn/Pages/dsduthao/

chitietduthao.aspx?id=7443, truy cíơp ngađy 11/10/2023.

11 Muơc 9 Baâo caâo giaêi trònh, tiïịp thu, chónh lyâ dûơ thaêo Luíơt Nhađ

úê (sûêa ăöíi), https://vibonline.com.vn/du_thao/du-thao-luat-nha-o, truy cíơp ngađy 10/10/2023.

Định dạng
Số trang	17
Dung lượng	26,37 MB