Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương Luận văn Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hoàn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai Trong hoạt động cấp tín dụng, chấp tài sản biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hiệu Trong số đó, tài sản hình thành tương lai ghi nhận quy định pháp luật loại tài sản dùng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng Mặc dù có quy định chấp tài sản hình thành tương lai quy định pháp luật Việt Nam vấn đề chưa rõ ràng thống Hơn nữa, thực tế việc áp dụng quy định pháp luật quan có thẩm quyền chưa đồng từ tạo nên bất cập vướng mắc người tham gia giao dịch Trong tình thực tập Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam – Vietinbank chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, tơi có hội tiếp cận tình thực tế qua nhìn thấy khó khăn ngân hàng khách hàng trình cấp tín dụng thực giao dịch bảo đảm nhận thấy vấn đề mẻ, lý để tơi chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” để làm đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Vì lĩnh vực mẻ đến thời điểm chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học thức đề tài Trên thực tế, có số viết nghiên cứu, bình luận, nhận xét vấn đề này, nhiên viết phân tích số khía cạnh định, chưa có cơng trình nghiên cứu hồn Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương chỉnh Trong q trình thực đề tài tơi có tham khảo số viết nghiên cứu từ đưa quan điểm cá nhân Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng tổ chức tín dụng sử dụng biện pháp bảo đảm Bởi khơng giúp khách hàng dễ dàng việc sử dụng tài sản đảm bảo chưa hình thành mà cịn giúp Ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cấp tín dụng Tuy nhiên quy định pháp luật vấn đề chưa rõ ràng dẫn đến thực tế áp dụng cịn nhiều khó khăn, rắc rối Vì tơi lựa chọn đề tài nghiên cứu để nêu khó khăn, bất cập quy định pháp luật thực tế, từ đưa kiến nghị, giải pháp với mong muốn hoàn thiện quy định pháp luật hình thức chấp tài sản 3.2 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tất quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành tương lai chấp tài sản hình thành tương lai, hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp thực tế vụ việc xảy thực tế có liên quan đến đề tài 3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu Do thời gian lực hạn chế nên đề tài tập trung vào nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam tài sản hình thành tương lai chấp tài sản hình thành tương lai Qua phân tích quy định pháp luật nước, từ nêu lên khó khăn trình áp dụng thực tế nêu lên giải pháp hoàn thiện Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trên sở phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp sử dụng báo cáo bao gồm: vấn, thu thập thông tin, phân tích, so sánh, Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương tổng hợp Ngoài để hoàn thành báo cáo tơi phân tích quy định có liên quan, nghiên cứu hồ sơ thực tế khách hàng tham khảo ý kiến thầy cô, anh chị nơi thực tập Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Ý nghĩa khoa học đề tài góp phần tạo điều kiện để hình thức chấp tài sản hình thành tương lai dễ dàng thuận lợi phát huy hết tiện ích mà mang lại Bên cạnh mặt thực tiễn, việc nghiên cứu đề tài mang lại lợi ích định cho khách hàng vay ngân hàng Người vay dễ dàng dùng tài sản hình thành tương lai để đảm bảo, thủ tục nhanh, giải ngân vốn sớm, phía ngân hàng giảm rủi ro nhận đảm bảo loại tài sản đặc thù này, tăng thêm lợi nhuận từ việc cấp tín dụng Bố cục báo cáo Báo cáo có bố cục sau: Chương 1: Lý luận chung chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng chấp tài sản hình thành tương lai kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ngày nay, khơng có tài sản hữu sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân mà cịn có tài sản hình thành tương lai, cụ thể chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Việc mở rộng dạng tài sản đáp ứng nhu cầu người vay nhu cầu ngân hàng tiếp cận nhiều khách hàng vay Chương giới thiệu tổng quát quy định pháp luật liên quan đến tài sản hình thành tương lai chấp tài sản hình thành tương lai 1.1 Tổng quan tài sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản tài sản hình thành tương lai 1.1.1.1 Tài sản Khái niệm tài sản quy định lần đầu Bộ luật dân (BLDS) năm 1995, theo Điều 172 BLDS năm 1995 quy định “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản” Tiếp đó, Điều 163 BLDS 2005 (Bộ luật dân hành) quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Khái niệm tài sản theo BLDS 2005 mở rộng BLDS 1995 đối tượng coi tài sản, theo đó, khơng “vật có thực” gọi tài sản mà vật hình thành tương lai gọi tài sản Tuy nhiên, giống BLDS 1995, BLDS 2005 đưa khái niệm tài sản theo hình thức liệt kê, điều khơng đáp ứng phát triển thực tiễn sống gây tranh cãi số đối tượng như: tài sản ảo game online, khoảng không, hệ thống khách hàng … có coi tài sản pháp luật dân hay khơng? Chính điều địi hỏi quan lập pháp phải tiến hành sửa đổi quy định khái niệm tài sản BLDS theo hướng khái quát đưa tiêu chí để phân biệt đâu tài sản, đâu tài sản Từ việc khó xác định Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương xác tài sản dẫn đến khó khăn việc xác định tài sản hình thành tương lai (TSHTTTL) 1.1.1.2 Tài sản hình thành tương lai: Từ năm 1999 pháp luật Việt Nam cho phép sử dụng TSHTTTL để bảo đảm cho nghĩa vụ dân “TSHTTTL động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” “Nghĩa vụ bảo đảm nhiều tài sản, kể TSHTTTL, nhiều biện pháp bảo đảm”1 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 “Đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng” có tên gọi khác TSHTTTL tài sản hình thành từ vốn vay “Tài sản bảo đảm tiền vay tài sản khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay tài sản bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng”, “Bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay tổ chức tín dụng”2 Tên gọi tài sản hình thành từ vốn vay hàm chứa nội dung mục đích sử dụng vốn vay khách hàng sử dụng vốn vay vào việc hình thành nên tài sản mà khơng sử dụng vào mục đích khác Ngân hàng biết tiền cho vay sử dụng vào việc gì, theo dõi tiến độ hình thành tài sản trường hợp khách hàng khả toán ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi vốn vay Sau thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL thể số điểm bất cập chưa rõ ràng Quy định TSHTTTL động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm giới hạn TSHTTTL vật, chưa đề cập đến dạng tài sản khác, ngồi dùng từ “thời điểm hình thành tài sản” để xác định TSHTTTL chưa hợp lý K7đ2, k3đ4 Nghị định 165/1999 ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm K3đ2, k5đ2 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương chưa có quy định pháp luật thời điểm hình thành tài sản thời điểm Bên cạnh đó, khái niệm nêu TSHTTTL thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm gây khó khăn cho việc xác định từ “sẽ”, khơng xác định mốc thời gian cố định Trong khái niệm nêu rõ loại TSHTTTL hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng tài sản khác, không liệt kê cách quy định đầy đủ nhất, ngày có nhiều loại TSHTTTL phát sinh khác mà khái niệm không liệt kê chẳng hạn quyền địi nợ hình thành tương lai, máy móc thiết bị sản xuất theo đơn đặt hàng … Chính hạn chế mà đến năm 2005, chế định ghi nhận lại BLDS 2005 “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết”3 Tiếp theo Nghị định 163/2006/NĐCP giao dịch bảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-CP) có quy định chi tiết TSHTTTL sau: “TSHTTTL tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết TSHTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm.”4 sau khoản điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (Nghị định 11/2012/NĐ-CP) quy định rõ ràng “ Tài sản hình thành tương lai gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Điều 320 BLDS 2005 K2đ4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất” Thời điểm xác lập quyền sở hữu xem mốc để xác định TSHTTTL, BLDS 2005 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán thời điểm giao hàng, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Pháp luật có quy định khác, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu5 Vì vậy, tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, xác lập quyền sở hữu hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản hình thành xong Nếu theo quy định pháp luật cũ trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm khơng phải TSHTTTL, cịn theo quy định mới, tài sản hình thành chưa thuộc quyền sở hữu TSHTTTL, điểm khác quy định pháp luật cũ Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định rõ ràng khái niệm TSHTTTL so với nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể quy định TSHTTTL gồm có tài sản hình thành từ vốn vay, điều phù hợp với thực tiễn ngân hàng Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Có thể hiểu tài sản q trình hình thành, chưa hồn thiện thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Nghĩa tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết (được quy định BLDS 2005) có bao gồm trường hợp tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu lý mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Như phân tích thời điểm chuyển quyền Điều 439 BLDS 2005 Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn SVTH: Nguyễn Thùy Dương sở hữu khái niệm TSHTTTL quy định pháp luật hành lấy mốc xác định TSHTTTL thời điểm chuyển quyền sở hữu trường hợp tài sản hình thành sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm thuộc trường hợp quyền sở hữu xác lập sau nghĩa vụ xác lập Trong nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định rõ “Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất” Vì pháp luật lại quy định quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai? Theo tơi lý chủ yếu nhà nước không muốn dự án hình thành mà khơng xây dựng nhà sở hạ tầng Điều hợp lý nhiều chủ đầu tư bán đất giấy tờ chưa bồi thường song, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật dẫn đến kiện cáo, tranh chấp, ổn định xã hội 1.1.2 Đặc điểm tài sản hình thành tương lai Dựa vào khái niệm quy định pháp luật tài sản hình thành tương lai, nhận xét tài sản hình thành tương lai có số đặc điểm sau: Là loại tài sản BLDS 2005 mở rộng khái niệm tài sản bao gồm vật, khơng cịn phân biệt “vật có thực” hay “vật chưa có thực” hiểu vật chưa có thực TSHTTTL Tuy TSHTTTL dạng tài sản mang tính chất đặc thù tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản có khơng thể khơng xem tài sản loại khỏi giao dịch dân Tài sản gắn với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền tài sản mình, nên việc mở rộng đối tượng tài sản có ý nghĩa quan trọng, đa dạng phong phú loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản linh hoạt hơn, kể hình thành tương lai Tài sản phải thỏa mãn hai điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho người phải trị giá tiền Đối với TSHTTTL, thứ nhất, lợi ích sử dụng để tham gia giao dịch Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 10 SVTH: Nguyễn Thùy Dương dân cho mục đích ví dụ chấp để đảm bảo khoản vay Thứ hai, giá trị TSHTTTL xác định thông qua tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn v.v…Vì vậy, TSHTTTL hồn tồn tài sản theo định nghĩa BLDS 2005 Chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hình thành chưa xác lập quyền sở hữu Khác với tài sản hình thành xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL chưa hình thành chưa tồn Ví dụ: nhà xây dựng, hàng hóa máy móc quy trình sản xuất theo đơn đặt hàng…Đây đặc điểm tiêu chí để phân biệt tài sản hữu thông thường với TSHTTTL Chính đặc điểm mà tính rủi ro TSHTTTL cao nhiều so với tài sản thơng thường Ngồi ra, TSHTTTL cịn bao gồm trường hợp hình thành mà chưa thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu, phổ biến hộ chung cư xây dựng xong chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Theo quy định BLDS 2005 tài sản có đăng ký quyền sở hữu tài sản thuộc quyền sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu TSHTTTL dạng tài sản đặc thù, khác với tài sản thông thường quyền sở hữu xác lập sau TSHTTTL có thuộc quyền sở hữu bên nhận đảm bảo khơng cịn tùy thuộc vào điều kiện khách quan chủ quan Chính điều mà TSHTTTL tiềm ẩn nhiều rủi ro tài sản thông thường tham gia vào giao dịch dân Điều kiện phạm vi tham gia vào giao dịch dân bị hạn chế tài sản có thơng thường TSHTTTL sử dụng số giao dịch dân định Tuy quy định vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai bảy biện pháp bảo đảm có biện pháp Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 32 SVTH: Nguyễn Thùy Dương giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm.26 Qua hai quy định đăng ký giao dịch bảo đảm, ta thấy ý nghĩa mục đích việc đăng ký giao dịch bảo đảm sau: Đối với bên nhận bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên nhận bảo đảm Pháp luật giao dịch bảo đảm nước thừa nhận giao dịch bảo đảm đăng ký mang ý nghĩa “công bố” quyền lợi bên nhận bảo đảm với người thứ ba tất (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm buộc phải biết hữu quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đăng ký Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm giúp cho bên nhận bảo đảm có thứ tự ưu tiên tốn xử lý tài sản bảo đảm so với chủ nợ khác Trong trường hợp tài sản bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc đăng ký trước hồn thiện lợi ích bảo đảm trước ưu tiên trước Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm cách thức để xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm với Điều có ý nghĩa trường hợp giá tài sản bảo đảm bị giảm theo giá thị trường tài sản dùng để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ bên nhận bảo đảm đăng ký trước ưu tiên toán trước, khả thu hồi lại tiền cho vay cao người nhận bảo đảm mà không đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký đăng ký sau Đối với bên bảo đảm Một yêu cầu đặt đời sống kinh tế - xã hội việc dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh sinh hoạt bên bảo đảm Điều có nghĩa, bên bảo đảm giữ 26 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 “đăng ký giao dịch bảo đảm” thay cho Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2000 Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 33 SVTH: Nguyễn Thùy Dương tài sản bảo đảm tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh Thơng qua chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực nghĩa vụ, vừa trì hoạt động sản xuất - kinh doanh Chính nguồn lợi thu từ việc khai thác tài sản bảo đảm giúp bên nhận bảo đảm bước thu hồi vốn, tái đầu tư toán nợ cho bên nhận bảo đảm Do vậy, phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm người thứ ba giữ, hoạt động sản xuất - kinh doanh bên bảo đảm bị ngưng trệ Điều ngược lại với mục đích giao dịch bảo đảm đại, vừa giúp giao dịch an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Đối với bên thứ ba Trong nhiều trường hợp, thiếu thông tin nên bên thứ ba dễ dàng cho tài sản chưa dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ thực tế Vậy làm để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay bên mua tài sản) xác định để biết liệu cịn có có quyền lợi liên quan đến tài sản cụ thể hay khơng? Việc cơng khai hóa thơng tin giao dịch bảo đảm đăng ký giải pháp, cụ thể bên thứ ba tìm hiểu thơng tin quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm tồn từ trước, thơng tin giao dịch bảo đảm lưu giữ, công bố rộng rãi Nhờ đó, rủi ro pháp lý giao dịch giảm thiểu, trường hợp tài sản bảo đảm bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác Công khai thông tin giao dịch bảo đảm mục tiêu quan trọng hàng đầu hệ thống giao dịch bảo đảm đại, nhờ giúp chủ nợ đánh giá phịng ngừa rủi ro Thơng tin cung cấp giúp nhận biết tồn quyền bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp động sản đối tượng giao dịch người cần biết người có ý định xác lập giao dịch tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người nhận bảo đảm ) Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm giúp tổ chức, cá nhân Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 34 SVTH: Nguyễn Thùy Dương đạt mục đích thông qua thông tin cung cấp công khai theo yêu cầu Đối với kinh tế - xã hội Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực đại, khoa học Khi giao dịch bảo đảm đăng ký xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý chi phí giao dịch (gồm chi phí thời gian, cơng sức, tiền ) xã hội mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh kinh tế tăng cao Mặt khác, giao dịch bảo đảm đăng ký cơng khai hố, hạn chế tranh chấp phát sinh sống tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm trước ký kết, thực giao dịch có liên quan đến tài sản Bên cạnh đó, thơng qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà nước có thơng tin cần thiết phục vụ cho q trình hoạch định sách mang tính vĩ mơ, đặc biệt liên quan trực tiếp đến sách bảo đảm an tồn tín dụng Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm vận hành hiệu khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn xã hội, nhờ nguồn vốn xã hội luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan vốn cân đối nhu cầu vốn thành phần kinh tế.27 Trên lợi ích mục đích việc đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật có quy định loại tài sản bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm cho phép người dân hồn tồn tự nguyện đăng ký có yêu cầu, TSHTTTL dạng tài sản cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm để hạn chế rủi ro xảy việc đăng ký cịn gặp khơng khó khăn 27 Vai trò đăng ký giao dịch bảo đảm thể rõ nét Nghị định số 83/2010/NĐ-CP – Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 35 SVTH: Nguyễn Thùy Dương 2.3.2 Quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai Trước tiên cần xem xét trường hợp chấp TSHTTTL có thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm hay không? Theo quy định Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm đối tượng đăng ký có hai dạng bắt buộc tự nguyện yêu cầu đăng ký Có trường hợp bắt buộc phải đăng ký là: chấp quyền sử dụng đất, chấp rừng sản xuất rừng trồng, cầm cố tàu bay chấp tàu bay, chấp tàu biển, trường hợp khác pháp luật có quy định28 Như vậy, TSHTTTL không thuộc diện bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, trừ TSHTTTL có gắn với quyền sử dụng đất Nhưng lợi ích nêu mà bên nhận chấp yêu cầu đăng ký chấp TSHTTTL Theo quy định luật Nhà điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Luật Đất đai có quy định quyền chấp quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.29 Trước thơng tư 20/2011/NĐ-CP chưa đời áp dụng Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đã sửa đổi bổ sung TTLT 03/2006 TTLT 06/2010) quy định hồ sơ đăng ký chấp TSHTTTL bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực có xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Như phân tích phần TSHTTTL chưa xác lập quyền sở hữu thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết, nghĩa lúc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu Nên trường hợp có khơng thể xảy TSHTTTL 29 K1đ91 Luật Nhà 2005; Điều 61, điều 62 Luật Đất đai 2003 Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 36 SVTH: Nguyễn Thùy Dương Chính quy định pháp luật u cầu đăng ký giao dịch bảo đảm phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào quy định Luật Đất đai Luật Nhà để từ chối đăng ký giao dịch đảm bảo Sau Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp có Cơng văn 232 ngày tháng năm 2007 việc “giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sở hữu nhà ở” đưa giải pháp cho vấn đề trên: “Kính gửi Trung Tâm thơng tin Tài ngun - Môi trường Đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh Theo quy định khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 “quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân thời điểm giao nhận nhà theo thoả thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà ở” Đồng thời, theo quy định điểm a khoản Điều 91 Luật Nhà điều kiện để xác lập giao dịch nhà ở, chấp cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật” Xuất phát từ đó, quyền sở hữu nhà xác lập bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao hộ chung cư cho bên mua, để chấp chung cư bên mua phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Vì vậy, trường hợp hộ chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Quý Trung tâm từ chối đăng ký chấp với lý không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định chấp nhà Theo quy định khoản Điều 322 Bộ luật dân năm 2005, quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Do đó, Quý Trung tâm hướng dẫn bên ký kết hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà bên chấp chủ sở hữu nhà chủ đầu tư, người mua có quyền sở hữu nhà ở, thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 37 SVTH: Nguyễn Thùy Dương Trong trường hợp này, hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo trình tự, thủ tục quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng năm 2007 Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng năm 2006.” Sau có Cơng văn 232 doanh nghiệp người dân thực theo hướng dẫn Nhưng thiết nghĩ biện pháp Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp có phần khơng hợp lý Chính bất cập thực tiễn mà sau Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với đơn vị có liên quan nghiên cứu, xây dựng Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 15/01/2012) hướng dẫn việc đăng ký, cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thay Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT), có quy định trường hợp đăng ký chấp TSHTTTL Theo thơng tư, có hai trường hợp: Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai hồ sơ bao gồm:30 Người yêu cầu đăng ký nộp (01) hồ sơ đăng ký gồm: Đơn yêu cầu đăng ký chấp (01 chính); 30 Điều 10 thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 38 SVTH: Nguyễn Thùy Dương Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai có cơng chứng, chứng thực có xác nhận theo quy định pháp luật (01 chính); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (01 chính); Giấy phép xây dựng tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật phải xin phép xây dựng dự án đầu tư phê duyệt trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, trừ trường hợp hợp đồng chấp tài sản có cơng chứng, chứng thực có xác nhận tài sản khơng thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, lập dự án đầu tư (01 có chứng thực); Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền (01 có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình Văn ủy quyền cần nộp 01 để đối chiếu Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai hồ sơ bao gồm:(đ13 thông tư 11/2011) Trường hợp đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai khơng phải nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (sau gọi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP), mà người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất người yêu cầu đăng ký nộp (01) hồ sơ đăng ký gồm: a) Đơn yêu cầu đăng ký chấp (01 chính); b) Hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai có cơng chứng, chứng thực xác nhận theo quy định pháp luật (01 chính); Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 39 SVTH: Nguyễn Thùy Dương c) Giấy phép xây dựng tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật phải xin phép xây dựng dự án đầu tư phê duyệt, trừ trường hợp hợp đồng chấp tài sản có cơng chứng, chứng thực có xác nhận tài sản khơng thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, lập dự án đầu tư (01 có chứng thực); d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (01 chính); đ) Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền (01 có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình Văn uỷ quyền cần nộp 01 để đối chiếu Trường hợp đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất người yêu cầu đăng ký nộp (01) hồ sơ đăng ký gồm: a) Đơn yêu cầu đăng ký chấp (01 chính); b) Hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai có cơng chứng, chứng thực xác nhận theo quy định pháp luật (01 chính); c) Văn chứng minh thỏa thuận người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản việc đất dùng để tạo lập tài sản gắn liền với đất có cơng chứng, chứng thực xác nhận theo quy định pháp luật (01 01 có chứng thực); d) Giấy phép xây dựng tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật phải xin phép xây dựng dự án đầu tư phê duyệt, trừ trường hợp hợp đồng chấp tài sản có cơng chứng, chứng thực có xác nhận tài sản khơng thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, lập dự án đầu tư (01 có chứng thực); Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 40 SVTH: Nguyễn Thùy Dương đ) Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền (01 có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình Văn uỷ quyền cần nộp 01 để đối chiếu Quy định thông tư hợp lý tiến so với quy định trước Trong thơng tư chấp TSHTTTL phân làm hai dạng Dạng thứ nhất: chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, giống trường hợp chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, bao gồm hợp đồng chấp có cơng chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản với tài sản đất Thực chất tên gọi có chứng nhận quyền sử dụng đất mà thôi, tên gọi theo quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất31 khơng loại giấy chứng nhận riêng mà tất thể tờ “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất” Thực chất lúc chấp có quyền sử dụng đất, cịn TSHTTTL sau TSHTTTL hình thành xong, ghi nhận vào giấy chứng nhận đăng ký bổ sung tài sản chấp Dạng thứ hai: chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Hai câu hỏi đặt là: hợp đồng có cơng chứng hay khơng giấy chứng nhận quyền sở hữu gồm giấy tờ Thông tư ban hành trả lời hai câu hỏi này: thứ nhất, có nộp hợp đồng chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai bắt buộc phải công chứng Thứ hai, thông tư không yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà giấy tờ khác làm xác định thực tế có tài sản hình thành giấy phép xây dựng (đối với nhà ở) dự án đầu tư quan có thẩm quyền phê duyệt (đối với cơng trình, dự án) Điều hợp lý rõ ràng TSHTTTL chưa có 31 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19.10.2009 Chính Phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 41 SVTH: Nguyễn Thùy Dương giấy chứng nhận quyền sở hữu để có sở pháp lý để biết có tài sản hình thành cần có giấy tờ khác chứng minh giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, giấy phép xây dựng có hiệu lực thời gian định, xây dựng xong có biên nghiệm thu, sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Giấy phép xây dựng có thời hạn năm nên sau năm tài sản chưa hình thành mà giấy phép xây dựng hết hạn sao? Trên thực tế có nơi từ chối đăng ký giấy phép hết hạn Điều khó khăn q trình áp dụng thực tế, cách giải trường hợp xin cấp giấy phép 2.3.3 Kiến nghị hoàn thiện Thế chấp TSHTTTL nói riêng cần nên phải đăng ký giao dịch bảo đảm không rơi vào trường hợp bắt buộc phải đăng ký để bảo đảm quyền bên nhận chấp trước bên thứ ba thứ tự ưu tiên toán nên giao dịch chấp nói chung Hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp TSHTTTL không nên quy định có giấy chứng nhận quyền sở hữu điều vơ lý khơng thể có Chính điều mà thơng tư 11/2012/NĐ-CP khơng bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sở hữu thay vào giấy tờ khác chứng minh tài sản trình hình thành sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, “giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai), đối tượng nhà chung cư “hợp đồng mua bán nhà nhà đầu tư người mua” Tuy nhiên khó khăn quy định giấy phép xây dựng có thời hạn năm, hết hạn khơng thể cấp giấy chứng nhận cần nên quy định gia hạn hay đăng ký lại giấy phép xây dựng Hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần phải phối hợp thống xây dựng nên hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Khơng thể để trình Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 42 SVTH: Nguyễn Thùy Dương trạng quan lưu trữ thông tin riêng biệt, độc lập Bên cạnh đó, thủ tục để bảo đảm cho người dân cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm (khi có yêu cầu) dễ dàng nhanh chóng cần nên quan tâm Khi TSHTTTL hình thành nộp hồ sơ “đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký” lúc chắn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hình thành 2.4 Xử lý tài sản chấp hình thành tương lai 2.4.1 Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai Khi ngân hàng nhận tài sản chấp lúc tài sản chưa hình thành hình thành chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sau khách hàng khả tốn tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngân hàng gặp nhiều khó khăn việc xử lý tài sản chấp Vì tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu chuyển giao quyền sở hữu Trong khi, tiền ngân hàng đồng tiền cần quay vòng vốn nhanh để tạo lợi nhuận giống dân gian ta thường có câu “tiền đẻ tiền” hay “lãi mẹ sinh lãi con” trường hợp tiền vốn ngân hàng phải nằm tài sản chấp đó, để lâu ngân hàng bị thiệt hại đồng tiền đồng tiền ngu, mục đích kinh doanh tiền tệ ngân hàng khơng thực Nếu thời gian đợi cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu lâu bất lợi cho ngân hàng Tuy nhiên, tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu ngân hàng chuyển nhượng có khách hàng dễ tính mua tài sản chưa có giấy tờ, nhiên khó tìm được khách hàng dễ tính khơng cẩn thận được, có giá chuyển nhượng thấp nhà chưa có giấy tờ, ngân hàng muốn giải nhanh để thu hồi vốn ngân hàng dùng cách Thêm rủi ro giá, bất động sản cố định sau thời gian giá bị ảnh hưởng giá thị trường, có nhiều khả giá bị giảm khoản tiền vay cộng với lãi suất, khoản phí ngân hàng Việc xử lý Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 43 SVTH: Nguyễn Thùy Dương tài sản chấp giúp ngân hàng lấy lại phần vốn không mang lại lợi nhuận Để TSHTTTL có giấy chứng nhận quyền sở hữu, ngân hàng phải trải qua khoảng thời gian với thủ tục rắc rối Theo quy định BLDS 2005 xử lý tài sản chấp trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực nghĩa vụ khơng thoả thuận tài sản chấp xử lý theo phương thức bên thoả thuận bán đấu giá theo quy định pháp luật để thực nghĩa vụ Bên nhận chấp ưu tiên toán từ số tiền bán tài sản chấp Tiền bán tài sản chấp sử dụng để toán nghĩa vụ cho bên nhận chấp sau trừ chi phí bảo quản, bán tài sản chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản chấp; trường hợp nghĩa vụ bảo đảm khoản vay tốn cho bên nhận chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại có; tiền bán cịn thừa phải trả lại cho bên chấp; tiền bán cịn thiếu bên chấp phải trả tiếp phần cịn thiếu Trước tiên, việc xử lý tài sản theo thỏa thuận bên hợp đồng, khơng có thỏa thuận tài sản bảo đảm bán đấu giá theo quy định pháp luật, riêng tài sản bảo đảm xác định giá cụ thể, rõ ràng thị trường người xử lý tài sản bán theo giá thị trường mà qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo bảo đảm bên nhận bảo đảm khác (nếu có) Tuy nhiên áp dụng biện pháp bán đấu giá gặp phải khó khăn lớn cơng văn Tổng Cục Thuế quy xuất “hóa đơn” việc bán đấu giá, rõ ràng tài sản bán đấu giá khơng phải ngân hàng ngân hàng xuất hóa đơn giá trị gia tăng Mà khơng xuất trái quy định pháp luật khơng thể nhanh chóng xử lý tài sản chấp Hiện ngân hàng có khiếu nại vấn đề lên quan thuế yêu cầu trả lời đưa giải thích hướng xử lý trường hợp bán đấu giá tài sản chấp Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 44 SVTH: Nguyễn Thùy Dương 2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện Ngân hàng bên chịu nhiều rủi ro quan hệ chấp TSHTTTL với tính chất ngành ngân hàng “kinh doanh rủi ro” Tuy nhiên, thấy trước rủi ro thấy trước ngân hàng tìm cách để đảm bao hạn chế tủi ro mức cao Và trường hợp nhà chung cư – trường hợp chấp phổ biến có cách mà tơi biết q trình thực tập ngân hàng Vietinbank ký “hợp đồng ba bên” chủ đầu tư – khách hàng mua chung cư – ngân hàng cho khách hàng vay tiền Cụ thể hợp đồng ba bên có nội dung sau: Đối với ngân hàng Không giải ngân khoản vay trực tiếp cho khách hàng mà giải ngân vào tài khoản chủ đầu tư toán cho nghĩa vụ khách hàng theo hợp đồng đặt mua Tùy theo hợp đồng đặt mua ngân hàng tốn tồn hay theo tiến độ hình thành hộ Ngân hàng thỏa thuận với chủ đầu tư chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu giao cho ngân hàng giữ mà khơng phải khách hàng Khi hồn thành xong thủ tục giao giấy chứng nhận quyền sở hữu xong cho ngân hàng giữ trách nhiệm chủ đầu tư ngân hàng chấm dứt Sau có giấy chứng nhận ngân hàng phối hợp với khách hàng thực thủ tục cần thiết, bao gồm thủ tục chấp đăng ký giao dcịh bảo đảm quyền xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ trường hợp khách hàng vi phạm Đối với khách hàng Được ngân hàng cho vay để toán tiền mua hộ cho chủ đầu tư theo hợp đồng đặt mua, đồng ý ngân hàng giải ngân khoản vay trực tiếp vào tài khoản chủ đầu tư Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 45 SVTH: Nguyễn Thùy Dương Trường hợp xảy vi phạm khách hàng cho phép ngân hàng chủ đầu tư có quyền hộ Khi chưa cấp giấy chứng nhận, trường hợp khách hàng không yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng quyền lợi ích từ hợp đồng đặt mua, bổ sung thêm tên bên khác vào hợp đồng đặt mua Khách hàng không quyền thực giao dịch hộ khơng có đồng ý trước văn ngân hàng Sau có giấy chứng nhận khách hàng đồng ý thừa nhận chủ đầu tư giao giấy chứng nhận cho ngân hàng cam kết khơng khiếu nại phối hợp với ngân hàng thực thủ tục chấp đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng chấp Đối với chủ đầu tư Thông báo khoản tiền khách hàng trước ngân hàng giải ngân khoản vay khách hàng Chủ đầu tư không chấp nhận đề nghị khách hàng việc cầm cố, chấp, chuyển giao quyền sở hữu khách hàng khơng có chấp thuận trước văn ngân hàng Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận tên khách hàng giao giấy chứng nhận cho ngân hàng lưu giữ Thông báo cho ngân hàng có sửa đổi khách hàng chủ đầu tư hay khách hàng thực giao dịch hộ Hợp đồng ba bên giúp ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư đảm bảo hạn chế thấp rủi ro đảm bảo giữ giấy chứng nhận đồng thời quản lý xử lý tài sản chấp Hiện hợp đồng ba bên sử dụng phổ biến ngân hàng Thiết nghĩ giải pháp tốt cho ngân hàng hạn chế rủi ro Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com GVHD: PGS.TS Dương Anh Sơn 46 SVTH: Nguyễn Thùy Dương KẾT LUẬN Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Tài sản hình thành tương lai ghi nhận quy định pháp luật loại tài sản dùng để chấp bảo đảms cho nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, quy định pháp luật chấp loại tài sản chưa rõ ràng thống từ khâu công chứng hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm khâu xử lý tài sản chấp Hơn nữa, thực tế việc áp dụng quy định pháp luật quan có thẩm quyền chưa đồng từ tạo nên bất cập vướng mắc người tham gia giao dịch Tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù, cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc chấp loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thơng suốt, kiểm sốt giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng chấp tài sản hình thành tương lai kiến nghị hồn thiện CHƯƠNG Thế chấp tài sản hình thành tương. .. SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ngày nay, khơng có tài sản hữu sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân mà có tài sản hình thành tương lai, cụ thể chấp tài. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng tổ chức tín dụng