Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với các dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI HÀ THỊ DIỆU THẮM PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: HÀ THỊ DIỆU THẮM Khóa: 42 MSSV: 1753801011163 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: THS LÊ THỊ NGÂN HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Thạc sĩ Lê Thị Ngân Hà, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Hà Thị Diệu Thắm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLDS 2015 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Nhà 2014 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính Phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 Giao dịch bảo đảm Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà NHTM Ngân hàng thƣơng mại NƠHTTTL Nhà hình thành tƣơng lai Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ngày 09/12/2015 hƣớng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà hình thành tƣơng lai TSHTTTL Tài sản hình thành tƣơng lai MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại: .5 1.1.1 Khái niệm đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai .5 1.1.2 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 10 1.2 Khái quát chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án xây dựng nhà thƣơng mại 15 1.2.1 Khái niệm đặc điểm chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại 15 1.2.2 Giao kết hợp đồng chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 19 1.2.3 Đăng ký chấp chấp nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 28 2.1 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại 28 2.1.1 Vƣớng mắc việc nhận diện nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đối tƣợng hợp đồng chấp 28 2.1.2 Vƣớng mắc điều kiện chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nha thƣơng mại 32 2.1.3 Vƣớng mắc liên quan đến hệ pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 36 2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 39 2.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại39 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 40 PHẦN KẾT LUẬN 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Ngày nay, hoạt động cấp tín dụng ngân hàng nói chung cho vay nói riêng ngân hàng thƣơng mại (NHTM) hoạt động đƣợc nhiều chủ thể nhƣ nhà nƣớc đặc biệt quan tâm Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nhiều biến động gia tăng nhanh chóng loại giao dịch xã hội, nhu cầu vay vốn ngân hàng ngày gia tăng mạnh mẽ với nhiều phƣơng thức khác mà đó, hình thức cho vay chấp tài sản đƣợc xem hình thức cấp tín dụng phổ biến ngân hàng thƣơng mại Bên cạnh đó, phát triển thị trƣờng bất động sản, phát triển dự án xây dựng nhà thƣơng mại năm trở lại đặt nhiều nhu cầu việc sử dụng nhà hình thành tƣơng lai (NƠHTTTL) thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà để chấp ngân hàng nhằm đảm bảo khoản vay cho việc mua đầu tƣ xây dựng dự án hay nhà thƣơng mại Tuy nhiên, quy định liên quan đến chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay ngân hàng luật chung (các quy định Bộ luật Dân sự) luật chuyên ngành nhƣ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng hay Luật Thi hành án văn hƣớng dẫn thi hành khác lại chƣa có thống nhất, cịn tồn nhiều bất cập cần đƣợc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung kịp thời Điều dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình việc gây nên dè dặt, hạn chế việc cho vay chấp NƠHTTTL thuộc dự án nói nhu cầu thực tế nhiều ngân hàng thận trọng, ảnh hƣởng khơng đến hoạt động NHTM nhƣ quyền lợi chủ đầu tƣ, ngƣời mua NƠHTTTL đƣợc chấp ngân hàng Đồng thời, vào ngày 19/03/2021, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) đƣợc ban hành, thay cho hai (02) Nghị định là: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) nhiều có ảnh hƣởng nhƣ thay đổi việc áp dụng khung pháp lý liên quan đến chấp tài sản nói chung chấp NƠHTTTL thuộc dự án nói riêng Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại” làm đề tài khóa luận nhằm nâng cao kiến thức đồng thời góp phần nhỏ vào cơng hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại ngân hàng Tình hình nghiên cứu đề tài Trong phạm vi nghiên cứu tác giả đến có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến việc chấp tài sản hình thành tƣơng lai (TSHTTTL) nói chung chấp NƠHTTTL nói riêng Tiêu biểu kể đến cơng trình nghiên cứu nhƣ: Võ Trần Khƣơng (2010), Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Thảo Ngân (2011), Chế độ pháp lý chấp tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Lê Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành tương lai pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Hồng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp tài sản hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội Ngoài ra, cịn có số cơng trình nghiên cứu viết đƣợc đăng tạp chí, hội thảo, báo chuyên ngành liên quan đến đề tài nhƣ: Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký chấp tài sản hình thành tƣơng lai – vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (383)/2019, tr 46-52; Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr 51-58; Trần Văn Nhiên (2014), “Một số vƣớng mắc liên quan đến biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân 2015 hoạt động ngân hàng”, Hội thảo khoa học trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Thanh Hoa, Văn Nghĩa, “Thi hành án dân vấn đề xử lý tài sản hình thành tƣơng lai”, Báo Pháp luật; nhiều viết liên quan khác Từ đó, ta thấy vấn đề chấp tài sản NƠHTTTL nhằm đảm bảo khoản vay NHTM nhận đƣợc nhiều quan tâm Nhìn chung, đề tài mà tác giả lựa chọn đƣợc khai thác đƣợc phân tích nhiều phƣơng diện rộng dƣới góc độ TSHTTTL, NƠHTTTL Song, vấn đề đƣợc phân tích chủ yếu dựa quy định cũ nên chƣa có tính cập nhật nhƣ hệ thống cách hoàn chỉnh quy định pháp luật thực tiễn nhiều vƣớng mắc Bên cạnh đó, đối tƣợng mà tác giả hƣớng đến loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Đây đối tƣợng cụ thể tồn đặc điểm khác biệt so với TSHTTTL nói chung Mục đích nghiên cứu đề tài Xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật bất cập phát sinh xoay quanh vấn đề chấp tài sản NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài nhằm mục đích sau Thứ nhất, giúp cho ngƣời đọc có nhìn tổng quan mặt lý luận nhƣ thực trạng quy định hành liên quan đến vấn đề chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thông qua việc hệ thống lại cách đầy đủ, đồng thời phân tích quy định pháp luật hành Thứ hai, giúp ngƣời đọc thấy đƣợc rủi ro pháp lý phát sinh trình thực việc chấp NƠHTTTL để đảm bảo khoản vay ngân hàng (đối với ngân hàng, chủ đầu tƣ lẫn cá nhân, tổ chức mua nhà) thơng qua việc phân tích thực tiễn áp dụng quy định pháp luật liên quan đến vấn đề Thứ ba, đƣa đƣợc đánh giá kiến nghị góp phần nhỏ việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay NHTM Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài sở hữu đƣợc xác lập đƣợc xem xác lập lần Vì vậy, thời điểm thực chấp NƠHTTTL, loại nhà chƣa có chủ sở hữu (quyền sở hữu xác lập sau thực chấp), chủ đầu tƣ lúc ngƣời sở hữu phần vật chất cấu thành nhà thơi chƣa có quyền sở hữu Câu hỏi đặt là, chƣa có quyền sở hữu “tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu” đƣợc nhắc đến quyền sở hữu gì? Việc quy định khơng rõ ràng nhƣ điều kiện chấp dẫn đến tình trạng lúng túng cơng chứng hợp đồng chấp thực tiễn Thứ hai, cá nhân, tổ chức mua nhà dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại, để đƣợc chấp NƠHTTTL ngân hàng chủ thể phải đáp ứng điều kiện sau: (i) Có hợp đồng mua bán nhà ký kết với chủ đầu tư; (ii) Có văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định; (iii) có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở; (iv) không thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà này; (v) không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; (v) khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà 46 quan nhà nước có thẩm quyền Để đảm bảo an toàn giao dịch mua bán NƠHTTTL, thông thƣờng, chủ đầu tƣ bán NƠHTTTL cho khách hàng phải tiến hành giải chấp nhà chấp ngân hàng có đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Điều nhằm tránh tình trạng, NƠHTTTL đƣợc chủ đầu tƣ chấp dƣới dạng chấp dự án đầu tƣ xây dựng nhà chấp theo dạng NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà lại tiếp tục bị ngƣời mua nhà mang chấp ngân hàng Tuy nhiên, theo điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cho phép chủ đầu tƣ giải chấp trƣớc bán NƠHTTTL trƣờng hợp bên (ngân hàng, chủ đầu tƣ, ngƣời mua nhà) thỏa thuận đƣợc việc khơng cần phải giải chấp nhà đƣợc chấp Trƣờng hợp này, chủ đầu tƣ gửi hồ sơ cho Sở Xây dựng nơi có nhà để quan công nhận nhà đủ điều kiện đƣợc bán, bên cạnh hồ sơ thông thƣờng, chủ đầu tƣ phải gửi kèm theo biên thống bên mua, bên thuê mua nhà 46 Điểm b khoản Điều Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN 35 bên nhận chấp việc giải chấp đƣợc mua bán, thuê mua nhà 47 Về nguyên tắc, để hạn chế rủi ro cho tổ chức tín dụng, chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ngƣời mua NƠHTTTL đƣợc chấp NƠHTTTL nhằm mục đích để huy động vốn xây dựng dự án nhà (đối với chủ đầu tƣ) mua nhà (đối với ngƣời mua nhà) Còn trƣờng hợp chủ đầu tƣ bán nhà thuộc dự án đƣợc chấp nhƣng đƣợc đồng ý ngân hàng ngƣời mua việc giải chấp nhà – tức nhà nằm khối tài sản đƣợc chấp chủ đầu tƣ, luật khơng nêu rõ ngƣời mua nhà có hay khơng việc dùng nhà để chấp ngân hàng Trong thực tế, ngân hàng cho chủ đầu tƣ vay để xây dựng dự án đồng thời hỗ trợ bán NƠHTTTL theo chế cho vay mua sản phẩm bất động sản chủ đầu tƣ dự án sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà Trong trƣờng hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền mua hộ, nhà riêng lẻ hình thành tƣơng lai dùng hộ, nhà làm tài sản bảo đảm Nhƣ vậy, tài sản nhƣng lại đƣợc chủ đầu tƣ ngƣời mua mang chấp ngân hàng Chƣa kể, có trƣờng hợp, nhà cung cấp nhà thầu lại chấp tài sản vật tƣ, hàng hóa lƣu động nhƣ xi măng, sắt thép, thang máy… nguồn trả nợ thu tiền bán nhà từ dự án Khi ngƣời vay khơng có khả toán, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản chấp vật tƣ, hàng hóa Nhƣng chấp dự án, tồn vật tƣ, hàng hóa đƣợc tính tốn hình thành nên giá trị dự án lần chấp trƣớc Tính ra, tài sản bảo đảm 48 mà giá trị cho vay dựa tài sản đảm bảo đƣợc nhân lên gấp hai, gấp ba lần 2.1.3 Vƣớng mắc liên quan đến hệ pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Không giống nhƣ cầm cố tài sản, bên nhận chấp - ngân hàng không giữ tài sản bảo đảm bên chấp, quan hệ chấp, bên chấp đƣợc giữ, khai thác, đầu tƣ xây dựng tài sản giới hạn định Tƣơng tự nhƣ vậy, NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà đƣợc chủ đầu tƣ, khách hàng đƣợc tiếp tục khai thác, xây dựng trình chấp nhà đƣợc hồn thành đƣợc cấp giấy chứng nhận Bên 47 Điểm b khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 48 Trƣơng Thanh Đức, “Một dự án, chấp nhiều lần”, http://cungcaudiaoc.com/content/tin-thi-truong/motdu-an-the-chap-nhieu-lan#.YN0lK-gzbSH, truy cập ngày 20/6/2021 36 cạnh đó, NƠHTTTL lại tài sản đặc biệt, chƣa hình thành thời điểm xác lập giao dịch chấp nên bên cho vay vào minh chứng bên chấp cung cấp để xác định tài sản chấp Do đó, từ bên tham gia quan hệ chấp tài sản NƠHTTTL nhà đƣợc chấp thức hình thành gặp số hệ không mong muốn, cụ thể: Thứ nhất, liên quan đến quyền quản lý tài sản chấp: Quản lý tài sản chấp đƣợc hiểu theo hai phƣơng diện: phƣơng diện vật chất phƣơng diện pháp lý Đối với phƣơng diện vật chất, nhƣ đƣợc nhắc đến chất biện pháp chấp phân tích nói trên, NƠHTTTL đƣợc chủ đầu tƣ tiếp tục đầu tƣ xây dựng theo tiến độ thực dự án, ngân hàng với vai trò bên chấp 49 có quyền giám sát kiểm tra q trình hình thành nhà Đối với phƣơng diện pháp lý, ngân hàng quản lý gián tiếp việc chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại theo hƣớng đảm bảo tài sản q trình chấp khơng bị mang chấp tổ chức khác chuyển nhƣợng cho cá nhân, tổ chức khác chƣa có thống bên Phƣơng thức quản lý thực gián tiếp thơng qua hình thức đăng ký tài sản chấp quan có thẩm quyền theo quy định Tuy nhiên việc quản lý hai phƣơng diện kể chƣa thật đƣợc đảm bảo hệ thống quy định liên quan chƣa đầy đủ, rõ ràng thống Theo quy định khoản Điều Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN ngân hàng có quyền nhƣ: “a) Yêu cầu bên chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ chấp theo quy định Điều Thông tư này; b) Thực quyền giám sát, kiểm tra trình hình thành tài sản chấp; c) Được quyền định giá lại tài sản chấp định kỳ thời điểm theo thỏa thuận ghi hợp đồng chấp để yêu cầu bên chấp bổ sung, thay tài sản chấp biện pháp bảo đảm khác xét thấy cần thiết; d) Thực xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật trường hợp bên chấp không thực thực không nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng chấp, hợp đồng cho vay; đ) Yêu cầu chủ đầu tư có nhà hình thành tương lai bán cho bên chấp, bên chấp cung cấp thông tin liên quan đến tài sản chấp tạo điều kiện để bên nhận chấp thực quyền giám sát, kiểm tra trình hình thành tài sản chấp; e) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên chấp quy định pháp luật” 49 Điểm b khoản Điều Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN 37 Nhƣ vậy, trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà thƣơng mại chấp NƠHTTTL ngân hàng có quyền giám sát, kiểm tra trình hình thành tài sản nhƣ định giá lại tài sản số trƣờng hợp cần thiết để yêu cầu chấp bổ sung, thay tài sản chấp biện pháp bảo đảm khác thực xử lý tài sản trƣớc hạn số trƣờng hợp định Có thể thấy, trƣờng hợp ngƣời mua nhà dự án sử dụng NƠHTTTL để chấp ngân hàng có quyền u cầu chủ đầu tƣ có nhà bán cho bên chấp cung cấp thông tin tạo điều kiện để ngân hàng thực quyền giám sát, kiểm tra q trình hình thành Do đó, phát sinh trƣờng hợp chủ đầu tƣ gây thiệt hại vi phạm pháp luật q trình hồn thiện nhà ngân hàng khó can thiệp nhƣ yêu cầu phía chủ đầu tƣ chấm dứt hành vi Điều làm ảnh hƣởng trực tiếp đến khả hình thành tài sản nhƣ xử lý tài sản sau ngân hàng Về mặt lý thuyết, rơi vào trƣờng hợp trên, ngân hàng tiến hành định giá lại tài sản, yêu cầu bên chấp bổ sung thay đổi tài sản chấp Song, thực tiễn việc định giá lại yêu cầu bên chấp bổ sung thay đổi tài sản chấp không dễ dàng Tiếp theo, việc quản lý khía cạnh pháp lý tài sản, ngân hàng phải đảm bảo việc chấp tài sản NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc đăng ký bảo đảm quan có thẩm quyền, cụ thể chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài ngun Mơi trƣờng (Văn phịng đăng ký đất đai) Việc đăng ký bên cạnh đảm bảo cho ngân hàng việc đƣợc ƣu tiên xử lý tài sản phát sinh tranh chấp kênh thông tin giúp cho chủ thể khác biết đƣợc việc tài sản đƣợc chấp ngân hàng nên không đƣợc bán, cho thuê, thuê mua chấp ngân hàng khác chƣa đƣợc giải chấp (trừ trƣờng hợp bên thống khơng cần thực giải chấp) Thơng qua đó, ngân hàng gián tiếp quản lý đƣợc tài sản chấp thông qua việc cập nhật thông tin tài sản chấp Tuy nhiên, lúc việc đăng ký bảo đảm đảm bảo cho việc thông tin tài sản đƣợc chấp đến đƣợc với đối tƣợng khác Điển hình nhƣ việc ngày 29/8/2019, theo Thơng báo số 10086/TB-VPĐKĐĐ-TTLT, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội cho biết, Công ty cổ phần Đầu tƣ Xuân Cầu đăng ký chấp quyền sử dụng số lô đất dự án thuộc xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất, Hà Nội) Cũng ngày 29/8, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội có Thơng báo số 10129/TB-VPĐKĐĐ-TTLT cho biết, thực đăng ký chấp 384 hộ nhà hình thành tƣơng lai thuộc tòa NO2 NO3 dự án Ecohome 38 phƣờng Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) Công ty cổ phần Đầu tƣ Thƣơng mại Thủ đô làm chủ đầu tƣ Theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Văn phịng Đăng ký đất đai gửi thơng tin cho Sở Tài nguyên Môi trƣờng để đăng website Sở việc chủ đầu tƣ chấp dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, chấp NƠHTTTL Tuy nhiên, khách hàng nhà đầu tƣ quan tâm đến dự án có hoạt động chấp khơng thể tìm đƣợc thơng tin nói từ đầu nguồn Sở Tài nguyên Môi trƣờng Hà Nội 50 Thứ hai, nhà không hình thành: Đây rủi ro TSHTTTL nói chung NƠHTTTL thuộc dự án nói riêng NƠHTTTL thời điểm ký kết hợp đồng chấp nhà trình hình thành, bên xác định việc tài sản hình thành, thuộc quyền sở hữu có giá trị bảo đảm cho khoản vay bên chấp sau thời điểm ký kết hợp đồng thông qua hồ sơ, chứng từ hợp lệ Tuy nhiên, việc NƠHTTTL đƣợc chấp có hình thành nhƣ dự kiến hay trong thực tiễn cịn phụ thuộc nhiều vào điều kiện khác Nói nhƣ có nghĩa có trƣờng hợp NƠHTTTL khơng đƣợc hình thành nhƣ tiến độ bên thỏa thuận, dẫn đến trƣờng hợp tài sản không đƣợc hình thành, đối tƣợng tài sản chấp giao dịch khơng cịn tồn Trong trƣờng hợp này, pháp luật cho phép ngân hàng yêu cầu bên chấp thay đổi tài sản bảo đảm khác, nhiên bên chấp khơng cịn tài sản thay khả ngân hàng thu hồi lại phần vốn cho vay khó khăn Điều địi hỏi pháp luật phải có biện pháp hữu hiệu để ngân hàng hạn chế đƣợc rủi ro có tình trạng xảy 2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 2.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay ngân hàng nói chung chấp NƠHTTTL nói riêng hoạt động có ảnh hƣởng lớn xã hội Vì thế, việc hồn chỉnh hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến chấp NƠHTTTL vô cấp bách quan trọng Sự cần thiết đƣợc thể thơng qua khía cạnh sau đây: 50 Trang Việt, tlđd (45), truy cập ngày 30/6/2021 39 Thứ nhất, NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đối tƣợng chủ yếu giao dịch chấp tài sản NHTM Các giao dịch không góp phần giúp doanh nghiệp tìm kiếm đƣợc nguồn vốn đầu tƣ cho hoạt động kinh doanh bất động sản mà cịn hỗ trợ khách hàng có nhu cầu nhà sở hữu đƣợc nhà dễ dàng theo chế vay mua nhà ngân hàng Bên cạnh đó, hoạt động cho vay chấp NƠHTTTL góp phần cải thiện đầu cho hệ thống ngân hàng Vì vậy, việc có khung pháp lý rõ ràng, thống điều chỉnh góp phần giúp cho hoạt động đƣợc vận hành cách trơn tru, an toàn Thứ hai, quan hệ chấp NƠHTTTL, nhà lúc chƣa đƣợc hình thành nên tranh chấp xảy tham gia vào giao dịch cao Khi tranh chấp xảy ra, khả gây thiệt hại cho ngân hàng, chủ đầu tƣ nhƣ khách hàng lớn thơng thƣờng khối tài sản NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đƣợc chấp thực tế có giá trị lớn Vì vậy, việc hồn thiện quy định pháp luật nhằm hạn chế rủi ro xảy vơ cần thiết Thứ ba, quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp NƠHTTTL nhiều bất cập, chƣa phải chỗ dựa vững cho bên tham gia giao dịch Bên cạnh đó, khơng rõ ràng, thiếu thống quy định lỗ hổng luật gây nên tình trạng lúng túng áp dụng quan nhà nƣớc, gây cản trở, tắc nghẽn q trình thực giao dịch Việc thay đổi, hồn chỉnh quy định pháp luật góp phần cải thiện tình trạng nói Thứ tư, pháp luật công cụ hữu hiệu việc quản lý điều chỉnh quan hệ xã hội Nhà nƣớc Vì thế, để phát huy tối đa cơng cụ việc hồn thiện u cầu tất yếu 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Thứ nhất, cần tiến hành đƣa khái niệm NƠHTTTL luật Nhà 2014 vào dự thảo sửa đổi bổ sung theo hƣớng mở rộng cho phép loại hình nhà đƣợc chủ đầu tƣ bàn giao, nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Bởi lẽ, tài sản đƣợc đƣa vào chấp để đảm bảo khoản vay ngân hàng điều quan trọng phải thỏa mãn minh bạch nguồn gốc pháp lý Rõ ràng, so với NƠHTTTL theo quy định luật Nhà hành nhà đƣợc 40 bàn giao nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận an toàn nhiều tài sản tồn chờ quan nhà nƣớc xem xét hồ sơ cấp phép nhƣng thỏa mãn điều kiện “chƣa đƣợc chuyển giao cho chủ sở hữu thời điểm xác lập giao dịch” theo quy định điểm b khoản Điều 108 BLDS 2015 Đồng thời, việc cho phép nhà đƣợc bàn giao, nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu giải đƣợc tình trạng đến thời điểm nhà đƣợc bàn giao trình cấp phép, ngân hàng công thay đổi hình thức tài sản giao dịch thực thủ tục rút thay đổi tài sản chấp nhiều lần Bên cạnh việc mở rộng phạm vi khái niệm NƠHTTTL việc khoanh vùng loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà điều vô cần thiết Theo tác giả, việc rõ đâu loại nhà đƣợc chấp thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại góp phần tạo tính minh bạch rõ ràng chế xác định tài sản chấp thuộc dự án Theo đó, quy định rõ, NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại bao gồm chung cƣ nhà riêng lẻ hình thành tƣơng lai đƣợc xây dựng đất dự án chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại Thứ hai, tăng cƣờng tính chặt chẽ chế cho vay chấp NƠHTTTL thông qua việc quy định thêm điều kiện ràng buộc chủ đầu tƣ xây dựng dự án tổ chức cá nhân mua nhà dự án chấp nhà theo dạng NƠHTTTL Cụ thể: Đối với chủ đầu tƣ: Bổ sung thêm điều kiện việc bắt buộc chủ thể phải giải chấp quyền sử dụng đất phần đất xây dựng nhà mang chấp ngân hàng Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà thuộc dự án: Quy định thêm điều kiện cho phép chủ thể chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại trƣờng hợp nhà không thuộc dự án chấp phần nhà đƣợc chủ đầu tƣ chấp ngân hàng để tránh tình trạng tài sản bị chấp nhiều lần dẫn đến khó khăn tranh chấp phát sinh xử lý tài sản chấp Đồng thời, để hỗ trợ cho việc thực điều kiện chấp NƠHTTTL ngân hàng, thiết nghĩ, việc tăng cƣờng biện pháp xử phạt hành vi vi phạm liên quan đến chấp NƠHTTTL biện pháp mà Nhà nƣớc cần phải cân nhắc đến Hiện nay, quy định xử phạt hành tổ chức, cá nhân vi phạm quy định quản 41 lý giao dịch nhà (bao gồm vi phạm quy định chấp) phải chịu mức 51 phạt từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng Trong thực tế, theo đánh giá từ phía Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mức phạt chƣa đủ 52 đe Vì việc xem xét bổ xung quy định xử phạt nhƣ tăng mức phạt hành đồng thời bổ sung biện pháp xử phạt cho hành vi vi phạm nói cần thiết Thứ ba, hoàn chỉnh chế công bố, quản lý thông tin đăng ký chấp tài sản nói chung NƠHTTTL nói riêng Việc hồn chỉnh chế cơng bố, quản lý thơng tin thực kết hợp theo hai giải pháp: Một là, bổ sung quy định việc công bố, cập nhật thông tin không bao gồm tên dự án, địa dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký mà cần phải quy định thêm số thông tin cần có nhƣ hộ đƣợc chấp, đƣợc giải chấp,… tránh tình trạng quy định cách chung chung, không đảm bảo đƣợc thông tin cho ngƣời mua dự án Hai là, cần đảm bảo liên kết thông tin đăng ký nhƣ cơng bố đăng ký chấp Văn phịng đăng ký đất đai với Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tƣ pháp việc tin học hóa liệu, thơng tin đăng ký chấp có cập nhật thơng tin hai quan Bởi lẽ, thực tế, liên quan đến NƠHTTTL, bên chấp lựa chọn chấp tài sản theo hai loại hình: (i) chấp NƠHTTTL (ii) chấp quyền phát sinh từ hợp đồng chấp NƠHTTTL Việc liên kết thông tin đăng ký hai quan góp phần hạn chế đƣợc tình trạng NƠHTTTL nhƣng bị chấp dƣới hai hình thức Cuối cùng, bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật thông qua việc bổ sung, sửa đổi nội dung quy định pháp luật tác giả cho việc nâng cao lực chuyên môn nghiệp vụ cá nhân trực tiếp thực công việc liên quan đến khâu trình chấp tài sản (thẩm định, công chứng, đăng ký) vô quan trọng Hơn nữa, quan chuyên môn, ngân hàng phải thƣờng xuyên cập nhật quy định pháp luật để thực 51 Điểm d khoản Điều 63 Nghị định 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tƣ xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở (điều đƣợc sửa đổi khoản Điều Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) 52 Trang Việt, tlđd (45), truy cập ngày 30/6/2021 42 nghiệp vụ, đồng thời hƣớng dẫn cá nhân, tổ chức thực việc chấp theo trình tự, thủ tục luật định 43 KẾT LUẬN CHƢƠNG Hoạt động chấp tài sản NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại hoạt động mẻ diễn mạnh mẽ thị trƣờng vay vốn tín dụng Việt Nam Pháp luật cho vay chấp TSHTTTL nói chung chấp NƠHTTTL nói riêng năm gần có bƣớc tiến đáng đƣợc ghi nhận, khắc phục đƣợc số hạn chế, vƣớng mắc trình tự, thủ tục chấp loại tài sản so với trƣớc Mặc dù vậy, trình vận hành, hệ thống quy định bộc lộ số vƣớng mắc, mâu thuẫn thực tế mà điển hình bó hẹp phạm vi xác định NƠHTTTL đối tƣợng hợp đồng chấp hành Luật Nhà 2014, hay thiếu chặt chẽ quy định điều kiện chấp chủ thể dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực, gây thiệt hại cho ngân hàng, chủ đầu tƣ nhƣ ngƣời mua loại hình NƠHTTTL thuộc dự án Vì Chƣơng 2, bên cạnh việc phân tích vƣớng mắc điển hình tác giả đƣa số đề xuất, kiến nghị liên quan đến việc hoàn chỉnh quy định pháp luật nhằm giải số vƣớng mắc thực tiễn Trong đó, giải pháp chủ yếu đƣợc tác giả đề cập nhiều việc sửa đổi bổ sung quy định pháp luật hành 44 PHẦN KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trƣờng, NHTM ln giữ vai trị, vị trí vơ quan trọng NHTM công cụ điều tiết vĩ mô kinh tế Nhà nƣớc, nơi cung cấp vốn cho kinh tế đồng thời cầu nối kết nối doanh nghiệp với thị trƣờng Chính vậy, tất hoạt động NHTM ln đƣợc nhà nƣớc kiểm soát cách chặt chẽ, gắt gao nhằm hạn chế tối đa rủi ro xảy Trong đó, chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng giao dịch đƣợc quan tâm hàng đầu mức độ rủi ro Trong khóa luận tốt nghiệp này, tác giả nghiên cứu quy định pháp luật chấp tài sản NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại thông qua vấn đề lý luận về: (i) NƠHTTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại; (ii) chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại NHTM Từ đó, tác giả vào phân tích thực tiễn áp dụng quy định chấp NƠHTTTL hành gây vƣớng mắc thực tế sống Đồng thời, tác giả đƣa kiến nghị để góp phần hồn thiện chế định chấp NƠHTTTL nói chung chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại nói riêng ngân hàng thƣơng mại Nhìn chung, năm trở lại đây, khung pháp lý chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại có tiến đảm bảo định Song, với phát triển, thay đổi không ngừng kinh tế khiến cho quy định pháp luật vừa ban hành nhanh chóng lỗi thời, bộc lộ nhiều lỗ hổng quy định chấp NƠHTTTL khơng tránh khỏi tình trạng Do đó, để hạn chế tối đa tình trạng trên, việc liên tục cập nhật, bổ sung, thay đổi kịp thời quy định pháp luật cần phải đƣợc trọng Đồng thời, quan ban ngành nên đẩy mạnh việc phối hợp với Ngân hàng Nhà nƣớc chế quản lý, kiểm soát giao dịch vay vốn chấp NƠHTTTL thuộc dự án, nhằm đảm bảo việc quản lý diễn thống nhất, tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn quy định đƣợc ban hành, nhƣ nâng cao hiệu áp dụng pháp luật vào thực tiễn 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Sửa đổi, bổ sung số điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch (Luật số 35/2018/QH14) ngày 20/11/2018 Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) ngày 16/6/2010 Luật Đầu tƣ (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17/6/2020 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Xây dựng (Luật số 62/2020/QH14) ngày 17/6/2020 10 Luật Công chứng (Luật số 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014 11 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 13 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 14 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 15 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà 16 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 26/01/2021 quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lƣợng, thi cơng xây dựng bảo trì cơng trình xây dựng 17 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 46 18 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính Phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 19 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm 20 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tƣ xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 21 Thông tƣ số 07/2019/TT-BTP Bộ Tƣ pháp ngày 25/11/2019 hƣớng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 22 Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tƣơng lai theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 23 Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc ngày 09/12/2015 hƣớng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà hình thành tƣơng lai B Tài liệu tham khảo Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr 51-58 Hoàng Thế Cƣờng (2014), “Một số góp ý hồn thiện quy định Bộ luật dân 2005 chấp – từ thực tiễn áp dụng quy định hoạt động chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại”, Trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr 158-171 Đỗ Văn Đại (2017), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ - án bình luận án (tập 1), Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 47 Nguyễn Ngọc Điện (2019), “Xác định tài sản chấp theo tinh thần Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số (378+379)/2019, tr 34-44 Trần Thị Ngọc Điệp (2016), Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr 23-24 Lƣu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Lao động Nguyễn Bích Thảo (2018), Giải tranh chấp Hợp đồng tín dụng theo Pháp luật Việt Nam, Nhà xuất Tƣ pháp Trƣờng Đại học Kinh tế - Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2020), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ, Nhà xuất Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Trƣờng Đại học Luật – Đại học Huế (2015), Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc gia 10 Nguyễn Văn Vân (2014), “Một số vấn đề pháp lý bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tƣơng lai”, Trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr.125 - 137  Tài liệu từ internet Trƣơng Thanh Đức, “Một dự án, chấp nhiều lần”, http://cungcaudiaoc.com/content/tin-thi-truong/mot-du-an-the-chap-nhieulan#.YN0lK-gzbSH, truy cập ngày 20/6/2021 Đình Sơn, “Rủi ro dự án cầm cố lần”, https://thanhnien.vn/tai-chinhkinh-doanh/rui-ro-mot-du-an-cam-co-3-lan-1199095.html, truy cập ngày 15/6/2021 Nguyễn Kiều Thoa, “Khó khăn, vƣớng mắc nhận xử lý tài sản bảo đảm nhà ở”, https://www.vietinbank.vn/vn/tin-tuc/Kho-khan-vuong-mactrong-nhan-va-xu-ly-tai-san-dam-bao-la-nha-o-20170620182709.html , truy cập ngày 26/5/2021 Trang Việt, “Dự án chấp ngân hàng: Khách hàng có rủi ro?”, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/du-an-the-chap-ngan-hangkhach-hang-co-rui-ro-220911.html, truy cập ngày 20/06/2021 48 Vũ Thị Hồng Yến, “Nhận diện nhà hình thành tƣơng lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành”, https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx? ItemID=345, truy cập ngày 24/5/2021 49 ... HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI... VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu... tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại 1.2.1.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng