TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI HÀ THỊ DIỆU THẮM PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG[.]
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI HÀ THỊ DIỆU THẮM PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: HÀ THỊ DIỆU THẮM Khóa: 42 MSSV: 1753801011163 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: THS LÊ THỊ NGÂN HÀ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Thạc sĩ Lê Thị Ngân Hà, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Hà Thị Diệu Thắm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLDS 2015 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Nhà 2014 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính Phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 Giao dịch bảo đảm Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà NHTM Ngân hàng thƣơng mại NƠHTTTL Nhà hình thành tƣơng lai Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ngày 09/12/2015 hƣớng Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà hình thành tƣơng lai TSHTTTL Tài sản hình thành tƣơng lai MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại: 1.1.1 Khái niệm đặc điểm tài sản hình thành tƣơng lai .5 1.1.2 Khái niệm đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 10 1.2 Khái quát chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án xây dựng nhà thƣơng mại 15 1.2.1 Khái niệm đặc điểm chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại 15 1.2.2 Giao kết hợp đồng chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 19 1.2.3 Đăng ký chấp chấp nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 25 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 28 2.1 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại 28 2.1.1 Vƣớng mắc việc nhận diện nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại đối tƣợng hợp đồng chấp 28 2.1.2 Vƣớng mắc điều kiện chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nha thƣơng mại 32 2.1.3 Vƣớng mắc liên quan đến hệ pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 36 2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 39 2.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại39 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 40 PHẦN KẾT LUẬN 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Ngày nay, hoạt động cấp tín dụng ngân hàng nói chung cho vay nói riêng ngân hàng thƣơng mại (NHTM) hoạt động đƣợc nhiều chủ thể nhƣ nhà nƣớc đặc biệt quan tâm Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng nhiều biến động gia tăng nhanh chóng loại giao dịch xã hội, nhu cầu vay vốn ngân hàng ngày gia tăng mạnh mẽ với nhiều phƣơng thức khác mà đó, hình thức cho vay chấp tài sản đƣợc xem hình thức cấp tín dụng phổ biến ngân hàng thƣơng mại Bên cạnh đó, phát triển thị trƣờng bất động sản, phát triển dự án xây dựng nhà thƣơng mại năm trở lại đặt nhiều nhu cầu việc sử dụng nhà hình thành tƣơng lai (NƠHTTTL) thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà để chấp ngân hàng nhằm đảm bảo khoản vay cho việc mua đầu tƣ xây dựng dự án hay nhà thƣơng mại Tuy nhiên, quy định liên quan đến chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay ngân hàng luật chung (các quy định Bộ luật Dân sự) luật chuyên ngành nhƣ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng hay Luật Thi hành án văn hƣớng dẫn thi hành khác lại chƣa có thống nhất, tồn nhiều bất cập cần đƣợc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung kịp thời Điều dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình việc gây nên dè dặt, hạn chế việc cho vay chấp NƠHTTTL thuộc dự án nói nhu cầu thực tế nhiều ngân hàng thận trọng, ảnh hƣởng khơng đến hoạt động NHTM nhƣ quyền lợi chủ đầu tƣ, ngƣời mua NƠHTTTL đƣợc chấp ngân hàng Đồng thời, vào ngày 19/03/2021, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) đƣợc ban hành, thay cho hai (02) Nghị định là: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) nhiều có ảnh hƣởng nhƣ thay đổi việc áp dụng khung pháp lý liên quan đến chấp tài sản nói chung chấp NƠHTTTL thuộc dự án nói riêng Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại” làm đề tài khóa luận nhằm nâng cao kiến thức đồng thời góp phần nhỏ vào cơng hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại ngân hàng Tình hình nghiên cứu đề tài Trong phạm vi nghiên cứu tác giả đến có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến việc chấp tài sản hình thành tƣơng lai (TSHTTTL) nói chung chấp NƠHTTTL nói riêng Tiêu biểu kể đến cơng trình nghiên cứu nhƣ: Võ Trần Khƣơng (2010), Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Thảo Ngân (2011), Chế độ pháp lý chấp tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Lê Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành tương lai pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Hồng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp tài sản hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội Ngồi ra, cịn có số cơng trình nghiên cứu viết đƣợc đăng tạp chí, hội thảo, báo chuyên ngành liên quan đến đề tài nhƣ: Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Đăng ký chấp tài sản hình thành tƣơng lai – vấn đề cần hồn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (383)/2019, tr 46-52; Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tƣơng lai ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr 51-58; Trần Văn Nhiên (2014), “Một số vƣớng mắc liên quan đến biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân 2015 hoạt động ngân hàng”, Hội thảo khoa học trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Thanh Hoa, Văn Nghĩa, “Thi hành án dân vấn đề xử lý tài sản hình thành tƣơng lai”, Báo Pháp luật; nhiều viết liên quan khác Từ đó, ta thấy vấn đề chấp tài sản NƠHTTTL nhằm đảm bảo khoản vay NHTM nhận đƣợc nhiều quan tâm Nhìn chung, đề tài mà tác giả lựa chọn đƣợc khai thác đƣợc phân tích nhiều phƣơng diện rộng dƣới góc độ TSHTTTL, NƠHTTTL Song, vấn đề đƣợc phân tích chủ yếu dựa quy định cũ nên chƣa có tính cập nhật nhƣ hệ thống cách hoàn chỉnh quy định pháp luật thực tiễn nhiều vƣớng mắc Bên cạnh đó, đối tƣợng mà tác giả hƣớng đến loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Đây đối tƣợng cụ thể tồn đặc điểm khác biệt so với TSHTTTL nói chung Mục đích nghiên cứu đề tài Xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật bất cập phát sinh xoay quanh vấn đề chấp tài sản NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thƣơng mại, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài nhằm mục đích sau Thứ nhất, giúp cho ngƣời đọc có nhìn tổng quan mặt lý luận nhƣ thực trạng quy định hành liên quan đến vấn đề chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại để đảm bảo khoản vay ngân hàng thông qua việc hệ thống lại cách đầy đủ, đồng thời phân tích quy định pháp luật hành Thứ hai, giúp ngƣời đọc thấy đƣợc rủi ro pháp lý phát sinh q trình thực việc chấp NƠHTTTL để đảm bảo khoản vay ngân hàng (đối với ngân hàng, chủ đầu tƣ lẫn cá nhân, tổ chức mua nhà) thông qua việc phân tích thực tiễn áp dụng quy định pháp luật liên quan đến vấn đề Thứ ba, đƣa đƣợc đánh giá kiến nghị góp phần nhỏ việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay NHTM Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài ... HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI... VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án đầu... CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN