Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về thế chấp các dự án bất động sản để vay vốn và thực tiễn thi hành ở Việt Nam

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

PHÁP LUẬT VE THE CHAP CÁC DỰ ÁN BAT DONG SAN DE VAY VON VẢ THỰC TIẾN THỰC THI

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

@inh hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - NĂM 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

PHÁP LUẬT VE THE CHAP CÁC DỰ ÁN BAT DONG SẢN DE VAY VON VẢ THỰC TIEN THỰC THI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế định hướng ứng dụng

Mã số: 26UD01033

Người hướng dan luận văn: TS Nguyễn Thị Hồng Nhung.

HÀ NỘI - NĂM 2020

LOI CAM DOAN

Tải xin cam đoan diy là công tinh nghiên au khoa học độc lập của rồng

tối Các kết qui nêu trong Luân vin chưa được công bổ trang bắt kỳ công tình nào

khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ răng, được trích dẫn,theo đúng quy ảnh.

“Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận vẫn nay,

Tác giã nam văn

Phan Thị Huyéu

BANG TU VIET TAT

Bat đông sin BĐS

Hình thénh trong tương lai HTTTL

Ngân hàng thương mại NHTM

Ngan hàng Nhà nước NHNN

Giấy chứng nhân quyên sử dung đất |GCNQSDB

DANH MỤC CÁC BANG BIEU

Bang! Du nợ cho vay kinh doanh bat đông tại một sé ngân hang quahai năm 2018 ~ 2019

Biểu đồ 1 Tổng đư nợ BĐS từ năm 2016 ~ 2019 ở Việt Nam

Biểu đổ2 _ | Dư nơ cho vay kinh doanh bắt động sản trên tổng dư nợ củamột số ngân hang năm 2019

Biểu đồ 3 Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh bắt động sản trên tổng dư

nợ của một số ngân hang năm 2019

Biểu đổ4 | Dư nơ cho vay kinh doanh bat động san qua hai năm 2018 ~

2019

DANH MỤC CÁC PHU LUC

Phụ lục 1Danh mục tai sản được thé chấp tại BIDV.

PHAN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài xã:

2 Tình hình nghiên cứu.

3 Đối trợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn il

4 Mue tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận 4

5 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thục hiện luận văn 5 6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 5

7.B6 cục của luận văn a6

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE THE CHAP DỰ ÁN KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUẬT THE CHAP DỰ AN KINH DOANH BAT BONG SAN af

111 Ly hận về thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.

1.1.1 Khái niệm, đặc diém của thé chấp dir án kảnh doanh bất động sin

1.2.1 Khái niệm, đặc diém của pháp luật 1 Ấp dic án kinh doanh ba

động sản 16

1.2.2 Nội dungpháp luật về thé chấp dir án kinh doanh: bat động sản 13 1.2.3 Các bước phát triển của pháp luật về thé chấp dic án kinh doanh

bit động sản ”

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP DỰ ANKINH DOANH BAT BONG SAN VÀ THỰC TIEN ÁP DỤNG 25thé chấp dự án kinh doanh bat động sản 25

3.14 Quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thé chấp dic ám

kinh doanh bắt động sân 4

3.1.5 Xư lý tài sản bão đâm trong quan hệ thé chấp dir ám kinh doan bat

2.2.1 Những thành tựu trong việc áp dung pháp luật thé ch

kinh doanh bit động sản.

3.3.2 Những han chế, vicong mắc trong quá trành áp dụngpháp luật thế chấp đự án kinh doanh bit động sản tai Việt Nam và Ngân hàng BIDV.

CHUONG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHÁP LUAT VA NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC THI PHAP LUẬT THE CHAP DỰ ÁN KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN eT 3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thé chấp dự án kinh doanh

bat động sản T4

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thé chấp dự án kinh doanh bat động sản 81 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO 86

PHY LUC 90

PHAN MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Bat đông sản được em 1a một loại hang hóa đặc biệt, không chỉ có giá

ống kinh tế - xã hội đất nước Khi

nến kinh tế đắt nước phát triển, đời sông nhân dân được cải thiên thi nhu cầuvẻ bat động sẵn được ưu tiên đặt lên hang đầu, không chỉ nhu cầu vé bất độngsản nhà 6, mà còn có nhiễu loại bat động sản khác như văn phòng, khu vuichơi gidi tr, khách san — nghỉ dưỡng va nhằm dap ứng được những nhủ.cấu đó, bat buôc phải có sự ra đời cia hang loạt dự ân bắt động sản.

“Xuất phát tử thực tiễn thực hiện, để cho ra đời vả hoàn thiên mốt dự án

dang va nhanh chóng, ngoài những yêu cầuchính là

tư có thể huy động vn bằng nhiều hình thức ‘bat động san thực sự không hi

điều kiên như chủ tỉ , yêu cầu giấy phép, thi van dé cốt lõi

ngudn vốn Hiện nay, chủ

khác nhau, nhưng phan lớn sẽ lựa chon hình thức huy động vén tử tổ chức tin dung bằng biện pháp thé chấp tai sản chính dự ản của minh

‘Thé chap tai sản (sau đây được viết tắt la TCTS) tai tổ chức tin dụng (sau đây được viết tắt la TCTD) đã trở nên võ cùng pho biến, đặc biệt là thé chap

tải sin là dự án bat đồng sản, điều nảy mang dén những hiệu qua vô cùng to

lớn cho nên kinh tế đất nước khi các dự án được cấp vin để có thể hoàn thiện.

đúng tiên độ và đạt chất lương tốt, từ đó mang đến lợi nhuận cao cho chủ đầutừ (sau đây được viết tất là CBT) và các TCTD đáp ứng được nguồn cầu lớncủa nước ta hiện nay Chính vi thé, mồi quan hệ nay cin được pháp luật điềuchỉnh một cách chỉ iết rổ rằng vàtrọng,

Tuy nhiên đi cing với những thành tựu đã đạt được thì vấn có những bat cập nỗi cém, pháp luật thé chấp tải sản nói chung va thé chấp dự án bat động, sản nói riêng dang có nhiêu vẫn để can sửa đổi: đổi tượng diéu chỉnh bi lệch

giữa các văn bản luật khác nhau, nhiễu quy định còn chưa rõ rang hay thâm.chí chưa được quy định, hiệu quả áp dụng còn thấp Từ những bất cập trên,

với mong muôn phan nao lam rổ, tháo gỡ một phan ton tại vả tăng tính hiệu.

quả áp dụng, em lựa chon dé tài “Phép luật về thé chấp các due án bat dong

sản dé vay von và vẫn dé thực tiễn thực thi ở Việt Nam’ lâm đề tai luân văn.

2 Tình hình nghiên cứu

Liên quan đền việc nghiên cửu các quy định của pháp luật vẻ biện pháp thé chấp tài sản là bất động sản, hiện nay có nhiễu công trình nghiền cứu từ

khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc si cho đến luận án tiến sỹ, cu thể

- Hỗ Thị Nga (2013), Miri TSTC là QSDĐ tại các TOTD - Thực trang

và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội,

Ha Nỗi Luân văn đã đưa ra được những đánh gia thực trang pháp luật vé xử

ly TSTC là quyền sử dung tai các TCTD, luân văn chỉ rổ nguyên nhân và đưaa các giải pháp hoàn thiện pháp luật về van để nảy,

- Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD - Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiên pháp iuật, Luận văn thạc si

uất học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội Để tài nay đã lâm sáng t cơ sỡ

lý luận va thực tiễn của pháp luật về thé chấp QSDĐ trong các TCTD ở Việt

Nam hiện nay.

- Hoang Thị Héng Nhung (2012), Đáp iudt về thé chấp QSDB trong

ede TCTD cũa NHTM và thực tiễn dp dùng tai NH công thương Việt Nan,

Luân văn thạc si luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nôi, Hà Nội Luận văn đã tập

trung nghiên cứu lý luân về thé chấp QSDB.

~ Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thé chap quyền sử dung đất 6 Việt Nam, Luận án tiến i, Học viện chính trị Quốc Gia Hỗ Chi Minh, ‘Thanh phô Hồ

điểm va dé xuất các giải pháp bão dam thực hiện pháp luật thé chấp quyền sử

dụng đất ở Việt Nam

~Lê Thị Thu Hang (2017), Pháp luật về thé chap DAKDBĐS trong hoạt động tin dung tai các tỗ chức tin đụng và thực tiễn áp dung tại ngân hàng

‘hi Minh Trong luân an nảy, tác giã đã dé được các quan

thương mại cỗ phần Viêt Nam Thịnh vương Luân văn thạc 3 luật học,

Trường Đại hoc Luật Ha Nội, Ha Nội Trong luận văn này, tác gia tép trung

phân tích và lãm rõ các quy định pháp luật hiện hành về pháp luật thé chấp dir

án kanh doanh bất động sản, đồng thời phân tích được hiéu qua áp dung pháp

luật thể chấp dự án kinh doanh bất đông sản tai ngân hàng thương mai cổ

phân Việt Nam Thinh vương, Cuối cùng, tác giã đã chủ động để xuất ý kiến

của mình trong việc sửa đổi và zây dựng, áp dung thực tiễn pháp luật thé chấp

hự án kinh doanh bất đông sin,

-Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp đự án đầu tr kinh doanh đồng

sản tại ngân hằng thương mat theo pháp luật Việt Nam hiện ney từ thực tiễn thành phd Hỗ Chi Minh, Luân văn thạc si luật kinh tê, Viên Han lâm khoa hoc

xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học xã hội, Ha Nôi Luận văn này được tácgiã tập trung phân tích các quy định pháp luật kinh doanh bất đông san, quy

định vẻ thể chấp va thực trang thé chấp các dự án đâu tư kinh doanh bất đông sản tại các tổ chức tin dụng.

Tuy nhiên, một lẫn nữa việc đi sâu nghiên cứu thực tiẫn thé chấp dự án ‘at đông sản trên phạm vi cả nước tử việc xem xét các quy định pháp luất liên quan, thu thập số liệu cũng như tim hiểu va phân tích được những bat cập

trong việc thực

thiện hơn nữa Vì vậy, có lới để tải “Pháp luật vé thé chấp các đự dn bắt động sản để vay vốn và thực tiễn thực thi” là dé tài khá mới mẽ, chưa có nhiều.

công trình khoa học nghiên cứu kĩ ở phạm vi rộng như dé tai này Do đó, việcđã sẽu nghiên cứu dé tai trong khuôn khổ luận văn thạc si “Piáp luật

chấp các due án bắt động sản để vay vẫn và tec tiễn tinec thi” là việc tất có ý

nghĩa ỡ mặt lý luận vẫn thực tiễn áp dung ở nước ta hiện nay, đồng thời để tai

nay cũng không bi trùng lặp với các công trình khoa hoc pháp lý khác đãđược công bé trước đây,

Ngoài ra, tác giả cũng xin được trình bay rố một van dé có liên quan vaảnh hưởng đ

chấp các đự án

toàn bộ luận văn này Để tai của luận vẫn là "Phdp luật

động sẵn để vay vẫn và thực in thực tht”, thực tê dự ấn

bat đông sản thường được ngằm hiểu lả dự án kinh doanh bắt đông sản (sau đây được gọi tắt là DAKDBDS) với mong muén được thể hiện thông nhất các

3

khái niệm, quy định pháp luật liên quan, tác giả xin phép được triển khai dé

tài luận văn thành “Pháp luật về thé chấp các đự án kinh doanh bắt đông sản

để vay vốn và thực tiễn thực thi”.

3 Đối trong và phạm vi nghiên cứu của luận văn.

Đồi tượng nghiên cứu: luận văn sẽ tập trung nghiên cứu và phân tích các.

vấn để liên quan đến pháp luật thé chấp DAKDBDS như: chủ thể được điều

chỉnh, đối tượng điểu chỉnh, các quy định vẻ hình thức và hiệu lực hop

đồng và thực tiễn ap dung mỗi quan hệ pháp luật nay.

Pham vi nghiên cửu: thể chấp DAKBDS la một van dé liên ngành có liên

quan mat thiết đến nhiễu lính vực khác nhau như chính trị,

uất Tuy nhiên trong khuôn khổ luận văn chỉ tập trung chủ yêu về mất lý luân chung, những quy đính riêng của ngành KDBĐS nói riêng và thé chấp

DAKDBĐS nói chung, ngoài ra còn khai thác những vấn để thực tế thực thipháp luật thé chấp DAKDBĐS trong phạm vì cả nước (khái quát) và đi sâu cụ

thể hơn tại ngân hang thương mai cỗ phan Đâu tư va Phát triển Việt Nam

-tên quốc tế là Bank for Investment and Development of Vietnam ( sau đâyđược gọi tắt là BIDV),

hội va pháp

.4 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn.

Mục tiêu của luận văn là nhẩm khái quát, đi sâu phân tích tat cả các vanđể liên quan đến pháp luật thé chấp DAKDBDS trên quy mô cả nước và cụ

thể tai BIDV Qua đó chỉ ra được những bắt cập hiền hanh, đồng thời để

những giải phap, sang kiển nhằm hoản thiên hon mối quan hệ pháp luật nay.

Trong luận văn nảy, tác giả phải thể hiện được:

- Những khái niếm, dic điểm liên quan đến pháp luật thé chấp DAKDBĐS như bất động sản là gì, DAKDBĐS là gi va đắc điểm cia nó,

pháp luật thé chập DAKDBBS.

~ Thực thién ap dụng pháp luật thế chấp DAKDBDS tại Việt Nam nói

chung va tại ngân hang BIDV nói riêng, Qua đó, không chỉ cỏ góc nhìn đachiêu về mồi quan hệ pháp luật quan trong này ma còn chỉ rõ được những góc

khuất, thiểu sót dé tir do dé ra những giải pháp hoan thiên hơn.

~_ Từ những thiếu sót trên, tác giả phải dé xuất được những giải pháp nhằm hoàn thiên hơn pháp luật thé chấp DAKDBĐS và nâng cao tinh hiệu

quả khi thực thi

5 Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn.

Trong qua trình nghiên cứu, luân văn được thực hiện dua trên cơ sở chitnghĩa duy vật biển chứng va chủ nghĩ duy vật lich sử lâm phương pháp luận

cho quá trình nghiên cứu Đồng thời, luận văn cũng được triển khai chi tiết và

1ô gic theo nhiều phương pháp khác nhau như phương pháp phân tích, giảithích và so sảnh các quy đình pháp luật hiện hảnh (các khái niệm, các quy

đính, ), ngoài ra luôn văn còn được triển khai với phương pháp thống kê ~ tổng hop; van dụng vao thực tiến nhiều nghiên cứu của các ngành Khoa hoc xã hội nói chung cũng như ngành Luật học nói riêng để lam rõ vấn dé cần.

nghiên cứu.

6 Ý nghĩa khoa học và thục tiễn cũa luận văn.

Luận văn tập trung phân tích các quy định của pháp luật thé chấp

DAKDBĐS và thực trang áp dung pháp luật tai Viết Nam nói chung va tạingân hàng BIDV nói riêng Tử đó nhắm gop phan nâng cao tinh hiệu quả củapháp luật thé chấp DAKDBDS vảo đời sống, đồng thời giúp hình thức nay

ngày cảng phổ biển hơn, mang lại nhiễu lợi ích cho các bên va cho xã hồi Bên canh đó, những nghiền cứu vẻ mit thực tiễn cùng các đánh giá khách.

quan những lợi ích và han chế từ thực tế thực thi pháp luật thé chấpDAKDBĐS mang lại

7 Bố cục của luận van

Ngoài phan mỡ đâu, phan kết luân, phụ lục vả tai liệu tham khảo thi luậnvăn có kết cầu gồm ba chương như sau:

Chương 1: Mét số van dé lý luân vẻ DAKDBĐS và pháp luật vẻ thé

chấp DAKDBĐS

Chương 2: Thực trang áp dụng pháp luật về thé chấp DAKDBĐS tại

'Việt Nam nói chung vả tại ngân hang B IDV nói riêng,

Chương 3: Giềi pháp hoàn thiến pháp luật và nâng cao hiểu quả thực thipháp luật thé chấp DAIKDBĐS ở nước ta hiện này.

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP DỰ AN KINH DOANH BAT BONG SAN VA PHAP LUAT THE CHAP DU AN

KINH DOANH BAT BONG SAN 111 Ly huận về thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.

1.1.1 Khai niệm, đặc điểm của thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.

1.1.1.1 Khái niệm dye án kảnh doanh bit động sản -* Khai niệm die ân Kinh doanh bắt động sin

Hau hét những nên pháp luật trên thé giới déu phân chia tài sản theo LuậtLa Mã, gém hai hình thức “Động sản” và “Bat động san” Với Bộ luật Dân.

sự năm 2015 của nước ta đã quy định như sau: “Tài sản id vật, tiên, giấy tờ có.

giá và guy

và động sẵn cô thé là tài sẵn hiện có và tài sẵn hình thành trong tương lai “2

tài sẵn: tài sẵn bao gỗm bắt động sản và động sản Bắt động sản

Trong đó bất động sản được quy định bao gồm “a) Dat dai; b) Nhà công trinh xdy dựng gắn liền với đắt đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất dai, nhà công trinh xập dung: d) Tài sản khác theo quy dinh của pháp luật “2

“Xuất phát ban chất tự nhiên cầu tao nên tai sin, con người phải đựa vào đặc

tính pháp lý đi dời hoặc không thé di dời của tai sản để phân biệt được đâu là.

đông sản và đâu là bat động sản Và theo đó có thể hibat động sản là

những tài sản không thể di dời hoặc những tai sản khác gắn liên với những tải sản không thé di đời, hoặc theo quy định khác của pháp luật (1)

Du ám đầu tr, theo luật đâu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các dé xuất ba vên trung va dai hạn để tiền hanh các hoạt động đầu tư trên địa bản cụ thể,

trong khoảng thời gian xác định (2)

"Như vậy khải niêm duran đâu tư có thể xét trên nhiều góc đô khác nhau:

+ Về mất hình thức nó 1a mét tap hợp hỗ sơ tài liêu trình bay một cảch

chỉ tiết và có hệ thống các hoạt đồng vả chi phi theo một ké hoach dé dat được.

những kết qua va thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

« Trên góc đô quản lý, dự án đâu tư là một công cu quản lý nhằm sử

dụng nguôn vồn, vật tư — vật liệu, sức lao đông một cách hiệu quả nhằm tao ra

những kết qua tải chính, kinh tế - xã hồi trong một thời gian dài.

® Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch.

chỉ tư sin xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã:

hội, lam tiễn để cho cho các quyết định đầu tu và tai trợ.của một công cuộc

© Về mặt nội dung, dự án đầu tư lả một tập hợp các hoạt động có liên.

quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc

tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử

dụng các nguồn lực sắc định

Kink doanh: bắt động sin, căn cử vào khoản 1, Biéu 3 Luật Kinh doanh ‘Bat đông sin năm 2014 > quy định thi đây là việc CDT đầu tư vốn để thực hiện hoạt đông xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua BĐS, thực hiện dich vụ môi giới BĐS ;địch vụ sản giao dich BĐS; dich vu tư vẫn BĐS hoặc quan lý BĐS nhằm mục

đích sinh lời” (3)

Tw (1), (2) và (3), có thể kết luận được dự án đầu tư KDBĐS là việc CBT đâu tu vốn nhằm thực hiến hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất đông sin nhằm mục đích sinh li hay hưởng chênh lệch lợi nhuận dựa trên

một khu đất nhất định thuộc sỡ hữu, sử dung cia mình.

-* Đặc diém die ân Kinh doanh bắt động sin

Đền 3, Lait Ket dow Bit động rõ 2014

“ Pháp lt thể chip én keh dowh bit ding sin wong hoạt động tạ dưng ti cctổ hức th mg vì‘tue: tổn đựng taingin hing đương mại c nhân Vt Nun Thận vượng, LỆ Thị Thì Hing, hận via tục

sihgthec

'Ở Việt Nam ta hiện nay, căn cứ vào đặc điểm hoạt động kinh doanh va sản phẩm được đưa vao giao dich thi du án đầu tư KDBĐS được chia thành

các nhóm sau:

© Duan nha ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kể, đất nên),

® Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao 6c cho thuê, nha xưởng, nha kho),

© Dựán khu công nghiệp, khu chế xuất,

+ Dự án trung tâm thương mai,+ Duan khách sạn — nghĩ dưỡng,

Về bản chat, DAKDBDS cũng có những đặc điểm tương tự như đặc

điểm của dự án đầu tư phát triển khác như phải dau tư vốn để thực hiện hoạt đông xây dựng, sau đó dùng những BĐS được tạo ra dé thực hiện các giao dịch mua, nhận chuyển nhượng dé bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê

lại, cho thuê mua nhằm mục dich tao ra nguồn lợi nhuận lớn cho CDT.

Ngoài những đặc điểm trên, dự án đâu tư kinh đoanh bat động sản còn có những điểm riêng.

‘Tint nhất, chủ thé KDBĐS có pham vi hoạt động kinh doanh không giống nhau giữa chủ đầu tư trong nước vả nước ngoài, giữa cá nhân vả tổ chức, kèm theo đó là các điêu kiện dé có thể tham gia KDBĐS.

Thức hai, đôi tượng KDBDS lá một loại tài sin đấc biệt không thé di dồi như: đất đai, nha ở, công trình xây đụng, va DAKDBDS phải luôn gắn liên với đắt cho nên hoạt động đâu tư KDBĐS cẩn phù hop với kế hoạch, quy hoạch của dia phương, Nha nước Điều đó có nghĩa là một dự án muôn được cấp phép cần có sự phù hợp về mặt chỉnh sách, cơ sở ha tẳng của địa phương,

đâm bao được sự đồng bộ vé chất lượng và kiến trúc của công trình.

Đổi với một số hoạt động (trừ cho thuê) thì bất động sản được dịch

chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư dự án chuyển giao cho người mua (người

9

nhận chuyển nhương) Đặc điểm nảy khác biệt rất lớn so với các dự án kinh.

doanh khác

Tht ba, đây là ngành nghề kinh doanh có diéu kiên (CDT phải đáp ứng

các yêu câu vé điều kiến do pháp luật quy định như vén, điều kiên chuyển

nhượng dự án ) Bởi các DAKDBĐS thường có quy mô lớn, chiếm nhiều

điện tích đất cho nên phải có diéu kiện rõ rang dé đầm bão tinh khả thi của dur

Thứ te, việc sinh lời của dự ân phát sinh từ các giao dich chuyển nhượng QSDB sau khi đều tư zây dựng ha tang, bán cho thuê, cho thuê các tai sản gắn liên với đất Trong một số trường hợp nhất định, chủ dau tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trước khi sản phẩm hoản thành va dua

vào sử dung.

Thit năm, hoạt đông đâu tư kinh doanh bat đông sản chứa dung nhiềuyếu tổ kinh tế xã hội đan xen, do đó nó không chỉ phụ thuộc vào chỉnh sich

quan lý đâu tư của Nha nước mã còn phụ thuộc vào nhiễu yêu tổ 2 hồi, tâm.

lý, tập quan của người dân.

“Thứ sáu, hoạt đông đâu tư KDBDS thường có quy mô lớn với lượng vốn

lớn nhằm duy tri dự án được hoạt động va hoàn thành đúng thời hạn, do đó

đây cũng là hình thức đâu tư có khả năng thu hỏi vốn chêm, chỉ phi quân lí va giao dich lớn, Thế cho nên, việc huy đông vốn được diễn ra là điểu đương nhiên khi lập Dự án, có thể bằng nhiêu nguồn khác nhau nhưng phản lớn vẫn

phải dua vao nguồn vay từ các ngân hang.

1.1.1.2 Khái niệm, đặc diém của thé chấp dự án lảnh doanh bắt.

+ Khai niệm thế chip DARDBĐS

ông sản

10

“Thể chấp tải sẵn (sau đây viết tắt là TCTS) lä mốt hình thức bao dim

được lựa chọn thường xuyên trong quá tình giao kết dân sự, đặc biết la tronghoạt động KDBĐS.

"Thế chấp" là tir Hán - Việt, "thé" là bố đi, thay cho còn "chấp" là cằm giữ, bắt Sự ghép nổi hai từ Hán - Việt nảy có thé hiểu "thé chấp" là "thay

thế", giữ để bao đảm thực hiện một nghĩa vụ >

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ tư pháp)° biến soan: Thể chấp la biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tải sin, theo đó ‘bén có nghĩa vụ dùng tải sẵn thuộc quyền sở hữu của mảnh dé dam bão thực tiện nghĩa vụ với bên có quyền.

‘Theo giáo trình Luật dân sw của Trường Đại hoc Luật Hà Nội” nêu khái

niệm thé chấp như sau: Về phương diện ngữ ngiĩa, thé chấp tài sin là việc một bên ding một tài sản để thay thé, chấp hành một nghĩa vu trước đó Thế

chấp tài sản lả sự théa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật,

theo đô bên có nghĩa vụ phải ding tài sin là BDS thuộc sở hữu của mình để

‘bdo đâm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.

Theo Điều 317, Bộ luật dan sự năm 2015 thi: "Thể chấp tài sin là việc một bên (sau đập got là bên thé chấp) ding tài sẵn thuộc sỡ hữu của mình để

‘bdo dam thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sin cho bến kia (sam đập gọi là

bên nhận thé chấp) ˆ

‘Tw những lập luận và giải thích trên, có thể hiểu ring thé chấp la một biện pháp bao đâm ma trong đó bên thể chấp giao các giấy tờ chứng minh sỡ hữu của minh với tải sản cho bên nhận thé chấp, tai sin vẫn sẽ được bên thé chấp cảm nim, sử dụng Co thể thé chấp cả bắt đông sản lẫn động sản, tuy

Sarai Bán — Vật

© viễn thạc do Viện Ehoa học pháp ý GIêsrpbip)

Go rèn Luật din se la Trường Đạihọc Lait Hà Một* Diba 317, Bộ Luật Din ara 2015

u

nhiên trong hoạt động tin dụng thi TSTC chủ yêu là BĐS va các quyền liên

quan đền nó.

Như vậy, thé chap DAKDBĐS la việc CDT thé chap một phan hoặc toan bộ dự án BĐS của mình cho TCTD nhằm bảo đảm nghĩa vụ vay vốn tai

TCTD đó Hiện này có các hình thức thé chấp DAKDBDS gm

« Thế chấp QSDD va tải săn gắn liên với đất: đây là trường hợp TCTS

an toàn nhất cho TCTD nói chung Bởi trong trường hợp này, TCTD hoàntoán nắm được gidy tờ pháp lí sắc minh chủ sỡ hữu của tai sin (đã được Nhànước công nhộn), đồng thởi moi thông tin vé giao dich nay sẽ bắt buộc phảiđăng ký giao dich bão dim tại Sé Tai nguyên và Môi trường

© Thể chấp bằng dự án không nhất thiết phải có giây chứng nhận quyền.sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) và đưới hình thức thé chấp này thi thông

tin thé chấp chỉ phải đăng ký tai Cục đăng ký giao dich đâm bảo ma không

phải đăng ký tại Sở Tai nguyên và Môi trường

© Thé chấp bằng quyên tai san trên dat (quyển khai thác, quyên sỡ hữu,

quyển ban tai sản trên đất và nhiều quyển liên quan đến dat) trường hop nay

không can GCNQSDB.

+ _ Thể chấp tải sản hình thành trong tương lai (sau đây viet tắt là tai sản.

HTTTL) của chủ đầu tư zây dựng trong dự án đầu tư.

} Đặc điểm của thé chấp dự án kinh doanh bất động sin

La một trong những biên pháp bão dim phổ biến nhất, thé chấp DAKDBĐS vừa có những đặc điểm chung của biên pháp TCTS, vừa có những đặc điểm pháp lý riêng nhằm phù hợp với mục đích và đối tương điều.

chỉnh của mỗi quan hệ pháp luật nay.

Trong quan hệ thé chap: không có sự chuyển giao TSTC, đây là đặc trưng riêng biệt nhất của biện pháp thé chấp Có thể hiểu rằng thé chấp

DAKDBDS la việc bên thé chấp không phải bản giao tai sẵn cho bên nhận théchấp, ma chỉ cẩn giao những giấy tờ chứng minh tỉnh trang pháp lý của

2

TSTC: giấy chứng nhân quyền sỡ hữu, GCNQSDD, hay các giấy tờ hợp đồng

mua bán, Bằng phương pháp nay thi bên nhân thể chấp không mắt đi quyềnđịnh đoạt tai sản dit không được trực tiếp nắm giữ, quản lí, sử dụng TSTC

Còn bên thể chấp, mắc dù được nắm giữ, quản lí, sử dụng TSTC nhưng lại không thể định đoạt được nó do không có giấy tờ pháp lý liên quan.

Phải hiểu rằng CDT có thể vừa thé chap Dự án để vay vốn ở TCTD vừa

truy đông vén theo các hình thức khác như tiễn mua, tiễn thuê mua, tiên tra

trước theo hợp đồng mua bán Đẳng thời CDT có thể thé chấp một phan hoặc toản bộ Dự án của minh cho TCTD, CDT van có thể bán, chuyển

nhượng, cho thuê nhà, cia Dự an với điều kiên phải được sự cho phép củaTCTD dưới dạng văn bản chấp thuận.

‘Tai sản thé chấp vẫn có thể thay đổi trong thời hạn thé chấp dẫn đến khá

nhiêu vẫn để phát sinh và có ảnh hưởng đến quyển lợi của các bến liền quan

đến TSTC: thay đổi mặt chủ thé thé chấp, thay đổi giá ti TSTC được mua ‘bao hiểm va sự kiện bão hiểm xây ra, thay đổi trạng thái TSTC là tai sản hình.

thánh trong tương lai

1112 Vai trò của thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.

"Thế chấp ti sản là một chế định pháp luật có vai trò quan trong trong việc đâm bao an toàn giao dich cũng như thúc day sự phát triển của giao dich

dân sự nói chung và hoạt đông tin dụng nói riêng Điện pháp thé chấp tai sin1a biên pháp được sử dung nhiễu trong các mồi quan hệ dân sự va quan hệthương mại

Biện pháp TCTS thường được áp dung đối với mỗi quan hệ giữa cá nhân.

với nhau hoặc giữa cả nhân, doanh nghiệp với tổ chức tín dung Đối với

DAKDBDS thi tai sin thé chấp thường là công trình zây dựng, quyền sử dungđất, và hiện nay thé chấp dự án kanh doanh bất động của các doanh nghiệp

KDBĐS đã và đang có vai trò quan trọng trong sự phát triển của doanh nghiệp, tổ chức tín dung va toản xã hội.

13

Vai trò của thé chap DAKDBĐS phải được xét trên nhiễu góc độ: doanh.

nghiệp (chủ đâu tư kinh doanh bat động sản), tổ chức tín dung va nha nước zã.

‘Voi doanh nghiệp (bên thé chấp).

Thứ niất, tiện pháp thé chấp dự án dau tư KDBĐS được áp dung phổ iển đỗi với với các doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sẵn, vì các doanh: nghiệp nay vin được quyền khai thác, sử dụng các tài sản nhằm đâm bao cho

nhu câu sản xuất, kinh doanh của mình.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp thì tải sin bao đảm thường là hànghóa lưu thông và các bắt đông sin, cho niên các doanh nghiệp sẽ lựa chon biện

pháp thé chấp tai sản để dim bảo nghĩa vu,

Thit ba, đối với các dự án bat đông sản của các doanh nghiệp KDBĐS

thường có giá tri lớn, cho nên khi các doanh nghiệp đầu tư vào dự án BĐS

thường chỉ có một phin vốn nhất định, còn lại sé phải vay vốn từ tổ chức tín dụng, ngân hang nhằm duy trì hoạt động của dy án Khi vay vốn thi doanh nghiệp phải thé chấp tai sản của minh và thông thường doanh nghiệp sẽ thé

chấp tài sản HTTTL, là các công trình sây dựng từ vay vin.

‘Voi tỗ chức tín dụng, ngân hàng (bên nhận thé chấp)

Tiuứ nhất, do không trực tiếp nắm giữ tải sản nên tổ chức tin dụng, ngân hàng sẽ không mắt chi phí cho việc duy tr, giữ gin và bảo quản tai sản bao đăm trong thời han thé chấp, cũng như không phải lo vẻ kho, bên bai, người

trong coi hay biện pháp bao quản thích hợp Đồng thời không phải chíu tráchnhiệm béi thường thiết hại néu lam hư hing, mắt mát tai sẵn thé chấp.

‘Thit hai, theo báo cáo tải chính của NHNN tính đến hết năm 2019”, dự

nơ tín dụng đối với hoạt đông KDBĐS dat 521.822 ty đồng, tăng 12,82% so

"wo Bio cáo ti chả nấm 2019 ca Nein hing Nhi nước Vật Nam14

với năm 2018 Tính đến tháng 2/2020, dư nợ tín dung bat động sin là hon531.000 tỷ ding

Qua đó có thé thay hoạt động thé chấp DAKDBĐS diễn ra rất phổ biể: đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động của bộ máy tổ chức tin dung, ngân hàng đồng thời cũng mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho các tổ chức nay.

"Đối với xã hội và nhà nước

hội, bởi KDBĐS

Thứ nhất, quy định nhằm dam bảo trật tự vả an toàn.

Ja ngành nghề có điểu kiện, tức nó rất nhay cảm và việc huy đồng vốn từ việcthé chấp DAKDBĐS tử ngân hang cũng là cách nhà nước kiểm soát việc

KDBDS của các CBT Mỗi năm, NHNN đều ban hành những quy định mới về mức lãi suất, mức độ rủi ro đành cho Tĩnh vực kinh doanh nảy cũng như sự

điễu chỉnh mức cho vay, lam sao dim bão việc hoạt đông tín dung của ngân

hàng, viếc kinh doanh của CDT và sự én định tiên tê của đất nước.

‘Tint hai, đây thực chat cũng 1 một cách để nha nước loại bỏ những chủ

đầu tư yên kém, không có nguồn lực Không phãi CBT nao cũng có đủ điều

kiện để có thể tiến hảnh vay vốn tử thé chấp tai sản tại ngân hang, bởi theo

quy định của pháp luật và quy đính riêng của từng ngân hang khác nhau sẽ sw

đánh gia, thẩm định vả quyết định cho vay khác nhau Điều này giúp loại bỏ

những dự an không có tinh khả thi, những CDT không di điều kiện Hơn nữa,

khi một ngân hàng chấp nhân nhân thé chấp tài sin từ CBT, họ sẽ có trách nhiệm kiểm tra tải sản, đốc thúc tiền hanh dự án nhằm nhanh chóng thu hỏi

được nợ.

‘Tht ba, nên kinh té nước ta đang ngày cảng đi lên, yêu cầu cơ sé ha tang

cũng phải phát triển đồng bô để đáp ứng nhu cẩu sinh hoạt, hoc tập và làm việc cho nhân dân Thể chấp DAKDBĐS tạo ra nhiều nguồn vốn hơn cho

15

CBT tiến hành dự án, cũng lä một cách trực tiếp giúp nhiều công trình đền tayngười có nhủ câu, mỡ mang bộ mắt đô thị

1.2 Lý luận pháp luật thế chấp dự án kinh doanh bất động sản.

1.21 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật thé chấp dự án kinh doanh bat

động sản.

Pháp luật được hiểu là hệ thống những quy định vẻ cách thức ứng xử chung giữa các chủ thé trong xã hội, được ban hành nhằm điều chỉnh các quan

hệ sã hội phủ hợp với bản chất của nên kinh tế và định hướng của Nhà nước"Nước ta hiên nay đang là một quốc gia có nên kinh tế thi trường, tập trung đadang các thanh phan kinh tế khác nhau, đời sông con người được nâng cao thi

nhu cầu về BĐS ngày cảng lớn Chính vi thể, các DAEDBĐS mọc lên cảng nhiêu, nhu cầu về von va thé chấp dự án là không thể tránh khõi Nhằm dam bão quyển và lợi ich cho cả CBT, Ngân hang, tổ chức tín dụng va lẫn sự ôn

định của zã hội, Nhà nước buộc phải có các quy định pháp lý hết sức chặt chế

để điều chỉnh va quan lý, chính vi thé pháp luật thé chấp DAKDBĐS phải ra đời, liên tục đỗi mới và phát triển.

.Pháp luật thé chấp DAKDBBS là ting hop tat cả những quy phạm pháp

uất từ chung đến chuyên ngành nhằm điều chỉnh quan hệ phát sinh giữa các

chủ thé trong quả trình thực hiên giao dich vẻ thé chấp DAKDBĐS, qua đó có thể bao dim quyển, lợi ich va nghĩa vụ của các chủ thể, đồng thời cũng phải

đâm bao lợi ích chung cho xã hội ~ nha nước

Phải rõ ràng rằng, # nước ta hiện nay các quy định vé pháp luật thé chấp DAKDBDS không được quy định cu thể tại một văn ban pháp luật nao cụ thể

mã được quy định rãi rác tại nhiễu văn ban pháp luật khác nhau như Bộ luậtDân sự, Luật at đai, Luật kinh doanh Bắt động sản, Luật Nha ở, Luật xâydựng và một số văn bản pháp luật liên quan khác.

16

Quan hệ thé chap DAKDBDS nói riêng va quan hệ thé chấp tải sản nói

chung nằm trong sư điểu chỉnh chung pháp luật dân sw dựa các nguyên lýchung nhất, cơ bản nhất vé hợp ding thé chấp (viết tất là HĐTC) như nội

dụng, hình thức, quyền va nghĩa vụ của mỗi bên Nhìn chung các quy định của Bộ luật Dân sự về thé chap tai sản 1a nên tảng cho những quy định cụ thé

của thé chap DAKDBĐS sau này.

Nếu xem các quy định cơ bản của Bd luật Dân sự 2015 là nên móng, thìcác quy định của pháp luật chuyên ngành quản lý và sử đụng đất đai chính là

những công cụ giúp pháp luật thé chấp dự án KDBĐS được triển khai thuận lợi va hiệu quả Pháp luật chuyên ngành sẽ có nhiệm vụ: cụ thể những điều kiên chung từ BLDS năm 2015, lại vừa cả thé hóa những néi dung mang tính

đặc thủ cia đối tượng TCTS là dat đai trong quan hệ thé chấp, đảm bảo sw

thống nhất và hai hòa giữa luật chung va luật chuyên ngành, giữa nguyên tắc

tà thực tiễn thực thi

Đông thời, thể chấp DAKDBĐS còn được điều chỉnh bởi pháp luật Ngân.

‘hang, luật các Tổ chức tin dụng 2010, nhiều văn bản hướng dẫn liên quan như

các nghị định của Chính Phủ, các thông từ của NHNN, các thông từ của cácBộ ban ngành liên quan và các quy định tại từng ngân hing khác nhau quy

đính điều kiện, nguyên tắc cấp tin dụng có dém bao thông qua hình thức thé

chấp DAKDBĐS

Mỗi lĩnh vực pháp luật déu điểu chỉnh các quan hệ ở pham vi va khia

canh khác nhau, song đều hướng đến mục dich chung là điều chỉnh các bên

tham gia vao quan hệ thé chap tai sin là DAKDBDS Các quy định riêng rế nhưng lai bé sung và quan hệ mắt thiết với nhau nhắm dam bão rủi ro cho các

"bên, thiết lập trật tự

các quy định theo bồi cảnh xã hội va thời gian nhằm phù hợp với Hiển phápđịnh, an toàn và hiệu quả Củng với đó là sự thay

và các quy định pháp luật khác, cũng có thể ngắm hiểu quan h pháp luật Bat

lì

dai là quan hệ có tính chất nhạy căm, cần đặc biệt theo dối va linh đông qua.từng thời ki

1.2.2 Nội dung pháp luật về thế chấp dự án kinh doanh bat động san.

s* Nhóm các quy định về clui thể thé chấp di án kảnh doanh bat động sản Cũng giống như lý luận chung vé thé chấp, trong quan hệ thé chấp

DAKDBĐS sẽ gồm 2 chủ thể chính : bên thé chấp (CBT) và bên nhân thé

chấp (TCTD, NHTM) Với nhóm quy định về chủ thé thé chap DAKDBĐS sẽ chủ yếu quy định về điều kiện của từng chủ thé làm sao để chủ thể đó có tư cách tham gia vào quan hệ thé chấp DAKDBĐS, tức dap ứng được điều kiến chung của Luật dân sự vả điều kiên riêng của ngành nghề

Béen thé DAKDBDS (sau đây gọi là bên thé chap) là những chủ thé

muốn vay vốn hoặc có tải sản là bên bão lãnh Muốn trở thành bên thé chấp,

chủ thể cân théa mẫn các quy đính vẻ diéu kiện chủ thể, điều kiên kinh đoanh.

BĐS, điều kiến TSTC, có nhu cầu muỗn vay vốn nhằm thực hiện DAKDBĐSvà sác lập mồi quan hé tin dung với Ngân hàng.

Khi bên thé chấp nhận được nguồn vốn vay, ho bắt buộc phải có ngiĩa

vụ bio dim hoán trả khoản vay đó, bao gồm cả gốc va lãi cho bên nhận thé

chấp Ngoài ra pháp luật còn cho phép bên thé chấp 1a bên bão lãnh bang tai

sản tham gia vào quan hệ thé chấp để bao dam thực hiện nghĩa vụ hoàn tả

tiên vay của tổ chức và cá nhân vay vấn Bên bảo lãnh muốn trở thanh một trong những chủ thé của quan hệ thé chap DAKDBĐS thi bắt buộc những.

người này phải là chủ sở hữu của TSTC hoặc phải là người có quyền sử dung

hop pháp để đảm nghĩa vụ cho bên thé chap tải sản.

Bén nhận thé chấp, wc dich của giao dich thé chap DAKDBĐS gồm 2 mục đích chính, bên thé chấp được tiếp cân nguồn vốn, bên nhận thé chap được lãi từ việc cho vay nguồn vốn Như vậy, bên cung cấp vốn cho bên thé

18

chấp thông qua hình thức tin dung có đăm bao được goi là bên nhân thé chấp.Theo quy định hiện hành thi hiện tại chưa có chính xác mốt quy định nào

được 1am chủ thể bên nhận thé chap Nếu trong một giao dịch thể chấp tai sin thông thường, bên thé chap có thể la cá nhân hoặc tổ chức, thì đổi với thế chấp DAKDBĐS thông thường bên nhân thé chấp 1a các tổ chức tin dung

trong nước và nước ngoai có chi nhánh tại Việt Nam.

Pháp luật dân sự, Dat dai vả nhiễn luật chuyên ngành khác sẽ quy định cu thể quyển và nghia vụ của bên nhân thé chấp Đông thời tùy vào từng tổ

chức nhận cho vay sẽ có quy định riêng, nhưng phải đăm bảo về mắt nội dungvà hình thức theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay.

s* Nhóm các quy định về đỗi tượng thé chấp dir án kinh doanh bất động

‘Theo quy định của pháp luật, đồng sin, BĐS, tai sản đã hiện hữu hoặc taisản được HTTTL déu là đối tượng của quan hệ TCTS Côn đổi với đổi pháp

luật thé chap DAKDBDS, TSTC được xác định cụ thể bao gồm BĐS (tức

SQDD và tai sin gắn liên với dét) là nơi thực hiện dự án hoặc quyển tài sẵn

phát sinh từ dự án, tai san HTTTL sau khi dự án hoàn thiện Ngoài ra, nếu thé

chấp một phẩn dự án mà có vật phụ gắn với phan TSTC đó thi vat phụ cũng làTSTC

Tóm lại, phải hiểu rằng đổi tương của thé chấp DAKDBĐS phải là

những tài sin có giá tri, chủ yêu là BĐS và các tai sản liên quan, nhẳm dim

‘bao cho giao dich thé chap được diễn ra an toàn vả thỏa mãn quyền lợi của cả hai bên Trong đó, bến thể chấp vẫn được quyền nắm giữ, khai thác và sử dụng TSTC, còn bên nhận thể chấp sẽ nắm giữ các giấy tờ pháp lý chứng minh nguôn gốc của TSTC Bên nhên thé chấp không có mục đích chỉ là thu hỗi vin đã cho vay, mã muốn thông qua giao dich bảo đâm buộc bên thể chấp phải chủ động khai thác tải sản vao hoạt động kinh doanh có hiệu quả, nhằm tạo ra giái trị dé trả cả vốn lẫn lãi cho bên nhận thé chấp.

19

Thông quan quan hệ nảy, một lượng vin lớn từ các TCTD sé được

chuyển vào thị trường BĐS, tao tiên để vả thúc day sự phát triển của thị

trường Đồng thời cũng tạo ra nguồn thu lợi nhuận cho các TCTD.

** Nhóm các quy định vê hình thức và hiệu lực của thé chấp dự án kink doanh bat động sin

Hiệu lực của thé chấp DAKDBDS được xác lập dựa vào hình thức va nộidung của HĐTC, can phải chủ ý đến

Theo quy định hiện hảnh, khi muốn xác lập quan hệ thế chấp DSKDBDS, hai bên cân thể hiện quan hệ này qua hình thức lập văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi cùng trong hop đồng chính Nội dung

của văn bản thé chấp lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính

Chủ thể được quyển tham gia kí HĐTC, đây phải là người đại diện của

hai bén chủ thé quan hệ, có trách nhiệm và nghĩa vụ đối với việc xác lập giaodịch

Ngoài ra, pháp luật hiên hảnh quy định HĐTC BĐS buộc phải được.

công chứng tại cơ quan chức năng có thẩm quyển Nếu một BĐS được dùng để dam bao cho nhiêu nghia vụ thì mỗi lần thé chấp phải được lập thành văn.

bản riếng HĐTC BĐS cần phải được đăng kí tại văn phòng đăng ký QSDĐ

cấp huyền hoặc tinh, đối với HĐTC quyên tải sản thì phải được đăng ký tai

Cục đăng ký giao dich bao dam quốc gia Thủ tục đăng ký nảy là điểu kiện

thất buộc dé xac định hiệu lực của giao dich thé chấp, có giá tri đối kháng với

người thử ba va có ý nghĩa quan trong trong việc ác đính thử tự thanh toán.

+* Nhóm các quy định về nội dung thé chấp dự ám kinh doanh bat động săn Về nội dung thé chấp DAKDBĐS: Bên thé chap, phải giao toan bộ giấy tờ về TSTC cho bên nhận thé chap Bên thé chap, phải thông bao cho bên.

nhận thé chấp biết các quyển của người thứ ba đối với TSTC Nếu tai sản

được dùng để thé chấp cho nhiều nghĩa vụ thì bên thé chấp phải thông bảo cho từng bên nhận thé chấp tiếp theo vẻ việc tài sản đã được mang di thé chấp

trước đó Va nêu các bên không có thõa thuận gi khác thi bên thé chấp được

20

iff tài san và tiép tục khai thác công dụng của tải sản Bên thé chấp, phải bao

quân giữ gìn TSTC vả phải áp dụng các biện pháp cẩn thiết để khắc phục

nguy cơ gây thiết hai tới TSTC Về giá trĩ TSTC, hiện pháp luật không có quy

định cụ thé nảo nên vấn để nảy do các bên thỏa thuận Tuy nhiên, thông

thường giá tri này thưởng do bên nhân thé chấp tiền hành định giá tai sản vàquyết định số tiên cấp tín dụng tối đa trén tài san tùy vào mức độ đánh giá cũa

‘bén nhận thể chấp đối với bên vay Bên nhận thé chấp có quyên yêu cầu xử lý TSTC, nêu hết thời hạn cam kết bên thé chap không hoản tra được khoản tién

4 vay bên nhận thé chấp hoặc không thực hiện ngiãa vụ của bén thể chấp đổivới bên nhân thé chấp.

+ Nhóm các quy định về xứ lý tài sin thể chấp là dự ám kinh doanh bắt động sản và chấm ditt hợp đông thé chấp dir án kảnh doanh bắt động sin

Cũng giống như các thé chấp các tài sẵn khác, khi đến thời han thực hiện.

nga vu, ma bên thé chấp DAKDBĐS không thé thực hiên, cổ tinh không

thực hiện một phan hoặc toán bồ nghĩa vụ thi bên nhận thé có quyển xử lí

TSTC nhằm thực hiến nghĩa vụ theo hợp đồng quy định.

‘Theo lý thuyết, khi bên thé chấp vi pham ngiãa vu theo hợp đồng, TSTC sẽ được bên nhận thé chap đưa ra xử lý để lay lại von bang hình thức đầu giá.

Song thực tế, các bên sẽ có các điều khoản thỏa thuận vé việc thời hạn thực

‘hién nghĩ vụ và phương pháp xử lí, sau đó hai bên tiếp tục trao đổi, thông nhất để đưa ra quyết định cuỗi cùng, Thông thường sé có hai phương thức la phát mai tai sản hoặc bên thé chấp ủy quyền toản bộ cho bên nhận thé chấp bán tải

sản, khi bên có nghĩa vu không thực hiền hoặc thực hiện không đúng, không,đẩy đủ nghĩa va của minh đổi với bên TCTD Trong trường hợp một TSĐB.

cho nhiều nghĩa vụ, thì khi xử ly tai sản do để thanh toán cho một nghĩa vụ, thì céc nghĩa vu còn lại cũng được coi là đến han Quyển được tru tiên thanh toán, sẽ theo thứ tự thé chap va đăng ký TSĐB của HĐTC.

1.23 Các bước phát trí

bat động sản.

của pháp luật về thế chấp dự án kinh doanh

Pháp luật thé chap DAKDBĐS đã phát triển theo từng thời kì nhằm phù hợp với Hiển pháp va các quy định khác của pháp luật từng thời kì.

Các quan hệ hang hoa tiên t trong giao dịch BĐS xuất hiện ở Việt Namtừ rất sớm, khỏi đầu là các giao dịch vẻ dat dai và nhà ở đã từng xuất hiền vatồn tai từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc Từ sau cáchViệt Nam tôn tại các chế độ đa simạng thang 8 năm 1945 đến năm 1980,

hữu vé đất dai: sở hữu tư nhân, sỡ hữu tập th

Nhà nước Các hoạt động giao dich, mua ban, cho thuê, cảm cố giữa các cá nhân về đất đai và nha ở đã xuất hiện tuy không phải lả phổ biển nhưng vẫn.

sở hữu các tổ chức và sở hữu.

thực hiện theo truyền thống tập quán công đỏng, do các bên tham gia giao

dich tự thoả thuận với nhau Mac dù không có các văn bản pháp luất quy định

vẻ giao dich bắt động sản, song Nha nước vẫn thừa nhân và làm các thủ tục

xác nhân cho các giao địch mua bản va thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền.sở hữu nha đất

"Trước năm 1980, đất đai và bất động sin được tôn tại dưới 3 hình thức

sở hữu khác nhau: Sở hữu Nha nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (kế cả

các nhà tư sản dén tộc) Do tén tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về bat động

sản, nên bat động san vẫn tham gia vào qua trình trao đổi, mua bán một cách tỉnh thưởng Trong bồi cảnh chuyển đổi nên kinh té tập trung bao cấp sang co chế thị trường, điều chỉnh nên kinh tế theo các quy luật cung cau, cho nến chính đất đai cũng phải được điều chỉnh để phù hợp Chính vi thé, Nha nước

'uộc phải ban hành các văn ban pháp luất, tạo nên khung pháp ly mới cho sư

ra đời va phát triển của thị trường bat động sản.

Bắt đâu từ Luật Đất dai năm 1993, Nhà nước ta đã chuyển déi hình thức

đai từ quan ly bing biện pháp hành chính sang hình thức kinh tếquân lý

kết hợp hành chính nhằm giúp thị trường bat đồng sin tăng trưởng nhưng

đẳng thời cũng giữ vững được an ninh quốc gia và ôn đính 2 hội Theo Luật

Đất dai năm 1993 thi các hộ gia đình, ca nhân được phép thé chấp QSDĐ va

tải sản trên dat để vay vôn của các TCTD Đến Luật Dat đai sửa đổi năm 1998 và năm 2001, Nha nước mỡ rông chủ thể được phép thé chấp QSDĐ gồm các tổ chức kinh tế được Nha nước giao đất có thu QSDĐ, các tổ chức kinh tế được Nha nước cho thuê dat đã trả tién thuê đất cho cả thời gian thuê Voi những quy định “rộng mở” đó, ma thé chấp BĐS được diễn ra phổ biển hon,

phát huy tích cực những thuận lợi từ nguôn vén mang lại.

Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tin dung năm 1907”, Nghị định

178/1909/NĐ-CP vé bão đảm tiên vay của các tổ chức tín dụng và Nghỉ định 165/1909/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dich bao dim, đã cho phép tổ

chức, hộ gia đình, cả nhân sử dung bắt đông sin (bao gồm cả tài sản gắn liên

với đất va giá trì quyển sử dung đất) để thé chấp tại các tổ chức tín dung để

vay vin sản xuất kinh doanh Trong trường hợp đến thời hạn tả nơ ma khách

ràng có khả năng thanh toán, thi tổ chức tin dung có quyển ban tải sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dung bắt động sản thé chap để thu hồi vốn.

di sung năm 2019 đã thay thé hoàn toản Luật Dat đai năm 1993, Luật Đất dai năm 2013 đã tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định không còn phù hợp, đông thời sửa đổi bé sung một số quy đính mới nhằm.

tháo gỡ các hạn chế còn vướng phải Kế hợp với BLDS năm 2015, Luật Nhà

4, Luật Kinh doanh bắt động sin ma pháp luật thé chấp BĐS nói chung, thé chấp DAKDBĐS nói riêng được thể hiện chi ti, đây đủ,

năm 2013, sửa

“thật Thang im 1997

KET LUẬN CHƯƠNG 1

"Như vậy, chúng ta đã cùng di qua chương I của luên văn Tại chương mỡ

đầu nảy, tác giả chủ yêu đưa ra những khái niêm va làm rõ từng đặc điểm của các thuật ngữ liên quan như BĐS, dự án đầu tư, DAKDBĐS, pháp luất thé

chấp DAKDBDS nhằm từ đó phân tích va lam rõ hơn những vấn để pháp lícơ ban của DAKDBĐS, thé chấp DAKDBĐS như nhóm các quy định vẻ chủ

thể, nhóm quy định vẻ nội dung, nhóm quy định vẻ hình thức và hiéu lực hợp đẳng nhằm tạo tiến để cho những phân tích và đánh giá chuyển sâu ở

chương I luận văn.

Ngoài ra, tai chương I này, tác giả cũng dé cập đến lịch sử phát triển va

"hình thành của pháp luật dat dai Việt Nam nói chung, pháp luật thé chấp BĐSnói riêng nhằm tao nên góc nhìn khải quất cho pháp luật thế chấpDAKDBĐS

‘Voi chương I nay, các van dé sẽ được giới thiêu khái quát để người doc có thể hình dung được những van dé sẽ được trình bảy ở phan sau luận văn.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP DỰ ÁN KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN AP DỤNG 2.1 Nội dung pháp luật về thể chấp dự án kinh doanh bất động sản 2.11 Chủ thể của quan hệ thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.

‘Nhu đã phân tích ở chương 1, có thể thây được rõ chủ thể của thé chấp DAKDBĐS gồm hai chủ thể chủ yếu - bên thé chấp va bên nhận thé chấp Cả hai chủ thể này déu phải có di điều kiện pháp luật quy định thi hợp đồng thé

chấp mới có hiệu lực va mồi quan hệ thể chấp tai sản mới được hình thành.

3.1.1.1 Chủ thé thé chấp dự án kinh doanh bắt động sin

Muốn đi sâu tim hiểu về chủ thé của mỗi quan hệ thé chấp DAKDBĐS,

cẩn hiểu rõ được chủ thể được thé chấp tai sin, chủ thể được kinh doanh BĐS

nhằm thành lập nên DAKBĐS, chủ thể được thé chấp tại tổ chức tín dụng,

cả déu có thể đưa ra kết luận đâu là chủ thể được quyển thé chấp tải sẵn làDAKDBBS tại ngân hing

+ Sự điều chink của pháp luật chung (1)

"Trước hết cần hiểu, thể chap DAKDBDS là một giao địch dân sự và nằm trong điều chỉnh chung của Bộ luật dân sự 2015 Sau đây là một số chủ thể được bộ luật nay diéu chỉnh va cũng có liên quan đến quan hệ thé chấp

Déi với cá nhân - quy định tại Điêu 16 Bộ luật dân sự 2015", năng lực.

pháp luật dân sự la một khả năng có tính tiến để như một loại quyên khách

quan do bô luật dân sự quy đính Năng lực pháp luật của cả nhân chỉ có thể

trở thành hiện thực trong quan hệ dân sự khi có sự kiên pháp lý xảy ra Đặctrưng của năng lực pháp luật dân sự chính là gắn lién với một cá nhân trong

suốt cuộc đồi họ, từ khi sinh ra đến khí người đó chết va không thé dich

"pia lồ Bộ hộ din ny2015

chuyển cho chủ thể khác Đông thời pháp luật quy định moi cá nhân đều có quyên bình đẳng tức déu có năng lực pháp luật đân sự như nhau.

‘Song phải hiểu rằng, tat cã moi người sinh ra déu có năng lực pháp luật dân sự, nhưng không phải ai, độ tuổi nao cũng đủ năng lực hảnh vi dân sự “Năng lực hành vi dân sự là Khả năng cũa cá nhân bằng hành vi cũa minh

xác lập, thee hiện quyễn và nghita vụ dân su”, khác với năng lực pháp luật

dân sự thì năng lực hành vi dân sự chỉ có thể hoán thiện khí cá nhân đó đạt độ tuổi nhất định vả có trí tuệ phát triển bình thường Sự khác biệt giữa người có năng lực hành vi đân sự day đủ, người có năng lưc hành vi không day đủ và

người không có năng lực hành vi dân sự có yêu tổ quyết định đến hiệu lực cũagiao dich dân sự.

Chủ thé làpháp nhâm: pháp nhân là một tỗ chức (một chủ thể pháp luật) có từ cách pháp lý đc lập, có thé tham gia vào các hoạt đông kinh tế, chính

trí, xã hội theo quy định của pháp luật Đây là một khái niệm trong luật hoc

dùng để phân biệt với thể nhân (cá nhân) Điều kiện để trở thành một pháp.

nhân bao gồm.

Pháp nhân không phải la một người (một cá nhân) ma phải la một tổ chức Tổ chức nay được cơ quan nha nước có thẩm quyền thảnh lập hoặc cho phép thành lập, Khi có giấy chứng nhên thanh lập, tổ chức đỏ sẽ chính thức

được công nhận có tư cách pháp nhân

"Tả chức cần có tên riêng được đăng ký theo đúng quy định cia pháp luật

nhằm sử dung trong các giao dich sau nay, pháp nhân phải có điểu lệ hoạt

đông, cơ cấu tổ chức rõ rang, có người đại điện theo pháp luật (một hoặc

nhiêu người) nhằm nhân danh pháp nhân thực hiện các giao dich.

Pháp nhân cần phải sỡ hữu một khối lương tải sẵn nhất định để sử dung

trong các giao dịch và hoàn toàn chịu trách nhiệm bằng các tai sản đó Tài sảnnay được pháp luật công nhận thuộc về quyển sỡ hữu hợp pháp của pháp nhân

để pháp nhân có toàn quyền sử dụng ma không chịu sự chi phối, kiểm soát

26

của bat kì ai, tổ chức nao khác Nhưng những tai sản này phải hoãn toan tách biệt khdi các cá nhân đang là thành viên/cỗ đông của pháp nhân, đồng thời thành viên/cỗ đông cũng chỉ phải chịu trách nhiệm trong phạm vi vấn góp của

minh với pháp nhân.

Người đại dién theo pháp luật sẽ nhân danh pháp nhân tham gia vào cácquan hệ pháp luật Người nảy (một số người) có quyển thực hiện mọi giaodịch dân sự

Pháp nhân có quyền nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luậtthông qua người đại diện theo pháp luật Người này là một cá nhân có quyềnthực hiện mọi giao dịch dân sự phát sinh trong quá trình hoạt động, Tham giavới tư cách là nguyên đơn, bị đơn, người có quyển lợi và nghĩa vụ liên quantrước tòa án, trong tải và các quyển vả ngtifa vụ khác theo quy định của phápTuất

M6t sé clit thé khác: hộ gia đình, t hop tác, được quy định chung tại

BLDS năm 2015

+ Chủ thé có quyên kinh đoanh bit động sản (2)

‘Nhin chung chủ thể muốn KDBĐS cân đáp ứng các điểu kiện chung về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hảnh vi dân sự (đã được phân tích 6 phan

trên) thi còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật chuyên ngành, bởi đây

Ja một ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Dua vào quy đính tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bat động sản năm 2014 về diéu kiện tổ chức, cả nhân kinh doanh BĐS và được hướng dẫn cụ thé tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP”, điểu kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS gồm:

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc HTX (san đây gọi chung là DN) và cỏ vẫn pháp đinh không được thắp hơn 20 th đồng trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 Điều nay.

"Điều 3 Nghị dah 76/2015/NĐ-CP

2 Tổ chức, hộ gia đình cá nhân bám, cin én nhượng, cho thuê, cho timÊima BBS quy mô nhỗ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN

ninng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật “18

=> Theo như quy định trên có thé thay, cá nhân hay tổ chức nao muốn.kinh doanh BĐS thi cẩn phải thành lập Doanh nghiệp hoặc Hop tác x với sốvốn pháp định nhằm đảm bao chiu trách nhiệm trước mọi hoạt đông củatrình

Còn trường hợp nằm trong khoản 2 của Béu 3 Nghị đính 76/2015/NĐ-CP" thi không can phải thành lập doanh nghiệp song phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật Tổ chức, hô gia đỉnh, cá nhân bán, chuyển.

nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhé, không thường zuyên quyđịnh tại Điều 5, Nghĩ định 76/2015/NĐ-CP bao gồm:

*- Tổ chức, hỗ gia đình cá nhân bán, chuyễn nhương, cho thuê, cho thuê mua BĐS mà không phải do đầu te DA BĐS dé kinh doanh và trường hợp hộ gia đình cá nhân bán cimyễn nhượng cho thuê, cho thuê nua BĐS do đều te DA BĐS đỗ kinh doanh nhưng DA có tổng mức đầu tư dưới 20 t đồng

~ Té chức, hỗ gia đình cá nhân bán, chuyễn nhương, cho thuê, cho thuê

‘mma BĐS thuộc sỡ hit cia mình

Ngoài ra, còn có một số điều kiện riêng đổi với từng loại bat động sin

ma doanh nghiệp muốn kinh doanh:

~ BBS có sẵn là nha, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dưng

và đưa vào sử dụng phải đáp ứng được điều kiến quy định tại Điển 9 LuậtKinh doanh Bắt đồng sản 2014.

- Kinh doanh BĐS HTTTL: Để có thé đưa vào kinh doanh, BĐS phải

đáp ứng được điều kiên quy định tai Điều 5S Luật Kinh doanh bat động sin

° pi 10, Lut Kink dow bắt động sa năm 2014

° Đầu 3 Ngu đnh 78015/NĐ-CP

"Điều S,Ngủ dah 76D015/VB-C®

3014: "1 CDT dhe án BĐS trước Rủi bản, cho thus nma nhà ở HITTL phảiđược NHTM có ai năng lực thực hiện bão lãnh ngiữa vụ tài chính của CDT

cối với khách hàng lầu CBT không bàn giao nhà 6 theo đing tiến độ đã cam

Tết với khách hàng “ Theo quy định này khí CDT muôn bán, cho thuê mua

nha ỡ HTTTL phải được tổ chức tải chính hoặc TCTD được cấp phép hoạt

đông tại Việt Nam thực hiến việc bảo lãnh giao dich ban, cho thuê mua nha &HTTTL Và dua trên tính chat của biên pháp bao lãnh, khi CT không thựchiện đúng cam kết bản giao nhà đúng tiên độ với bên mua, thuế mua thi

những chủ thể nảy có quyển yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiên tạm ứng trước củng các khoản tiên khác theo hợp đông bao lãnh đã ký:

Chưa hết, theo Luật đất đai thì vốn tự có khi thực hiện đầu tư vào DAKDBĐS của CĐT phải lớn hơn 20% tổng mức dau tư đối với dự án có quy mô sử dung đất đưới 20 ha va phải lớn hon 15% tổng mức đầu tư với Dư

án trên 20 ha

‘Tém lại: chủ thé muốn tham gia KDBĐS tại Việt Nam hiện nay là những chủ thé dap ứng di diéu kiện của pháp luật dân sự, đồng thời phải đủ điều kiện theo pháp luật Kinh doanh bat đông sin Đó có thé la cả nhân, pháp nhân

( doanh nghiệp hoặc hợp tác 58), hô gia đỉnh

+ Chủ thé có quyên vay vốn tại tô chute tin dung (4)

Theo quy định tại BLDS năm 2015, chủ thể được vay vén tai TCTD nói chung và NHTM nói riêng la cá nhân và pháp nhân, các chủ thé khác không, phải là pháp nhân (hộ gia đính, tổ hợp tác, ) thì không được phép vay van.

Nếu theo BLDS năm 2005, hô gia đình, hô kinh đoanh cả thể, tổ hợp tac cũng1â một trong những chi thé cia quan hệ dân sư thì đến BLDS năm 2015 đã bị

loại bé Tuy nhiền TCTD lại không còn cho phép các chủ thể trực tiếp tham.

ia quan hệ thể chap, có nghĩa là nếu các chủ.nay muôn vay vốn tai TCTD

thì phải đưới hình thức cá nhân vay von, nếu hồ gia định, tổ hợp tác muốn.vay vốn thi cn ủy quyển cho một cá nhân để cả nhân này xác lập giao dịch.

Theo Luật TCTD năm 2010, mỗi loại TCTD sẽ hướng đến những doi

tượng khác nhau và có diéu kiện áp dụng riêng, trong khuôn khổ luận văn nay

đang dé cap đến mỗi quan hệ thé chap DAKDBĐS cho nên TCTD có liên

quan trực tiếp là các NHTM, ngân hảng nước ngoài có chỉ nhánh tại ViệtNam.

s* Các chi thé được thé chấp DAKDBĐS tại TCTD dia vào loại tài sin (5)

Trong phẩn nay, phải hiểu ré rằng quan hệ thé chấp DAKDBĐS liênquan đến QSDĐ va tai sin gin liên với đất cho nến không chỉ được điều

chỉnh bởi luật chung, mả chủ yếu vẫn được triển khai dựa vảo luật chuyên.

ngành là Luật Kinh doanh bat đông sản, Luật Bat đai, Luật nha ở, Luật Xây

đựng Trong các luật nảy sẽ quy định rõ ring từng loại chủ thể được thé chấp

tại TCTD dựa vào loại tai sin của trình:

Trường hop thé chấp tài sản là QSDĐ dé thực hiện DAKDBĐS:

Can cứ vào Luật Dat đai năm 2013, có thể xác định được các đối trong được Nhà nước giao dat có thu tiên sử dụng đắt và các chủ thể được Nha nước

cho thuê đất thu tiên thuê đất một lẫn cho cả thời gian thuê cũng chính là

những đổi tượng có quyền thành lập DAKDBDS và đồng thời cũng có quyền thể chấp chính đự án đó.

Cụ thể “Tổ chức kinh tế lược giao đất dé thực liện DA đầu tư xây dung

nhà ở đỗ bản hoặc kết hợp cho timê""5, "người Việt Nam dink cw ở nước ngoài, DN cô vỗn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện DA đẫu te

xây dung nhà ở dé bán hoặc dé bin Rết hợp cho thud" đây là các chủ thé

được Nha nước giao đất có thu tiên để thực hiện DA đầu tư kinh doanh BĐS Còn đổi tượng được Nhả nước cho thuê đất để thực hiện DA đầu tư kinh

"nin 3 Điều 55 Lait de ui 2013

"Rhein 3 Điều 52 Let dt di 2013

30

doanh BĐS gồm: “Hộ gia đỉnh cả nhân sử dung đất dé xây ung cơng trình

cơng cơng cĩ ruc dich kinh đoanh"!, "Tổ chức kinh tổ, người Việt Nam định cued nước ngồi, DN cĩ vốn đầu tư nước ngồi sử đụng đất đỗ thực hiện DA đầm tư sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trơng tiniy sản, làm mmút; đắt sản xuất, kh doanh phí nơng nghiệp; đắt xây đựng cơng trùnh cơng cơng cĩ

‘ue đích kinh doanh, đắt đỗ thực hiện DA đầu he nhà 6 đễ cho te" Nên

chủ thé di thué đất để thực hiện dự án trả tién thuê hang năm thì khơng cĩ

quyển TCTS nên nếu CDT thực hiện DAKDBĐS, thi trong trường hop này

CT chỉ cĩ thể thực hiện thé chấp dự an hoặc thể chap tai sản HTTTL từ dự ‘an hay thé chấp quyển tai sản phat sinh tử dự án Chủ thể đi thuê đất, để thực tiện DAKDBDS, trả tiên thuê một lần cho suốt thời gian thuê cĩ quyền thé chấp QSDĐ để thực hiện vay vốn tai TCTD Diéu nay được quy định cụ thé tại Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định về quyển va nghĩa vụ của tổ chức được Nha nước giao dat cĩ thu tiên sử dụng đắt, cho thuê đất thu tién thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được: "Thế chấp bằng OSDB, tài sản thuộc số hia của minh gắn liền với đất tat các TCTD được phép hoạt đồng tại Việt

Nam" 5và tại mục g Khoản 1 Điều 170 quy định về quyền và nghĩa vu của hộ

ia định, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất cĩ thu tiến sử dụng đất, cho thuê đất trả tiên thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được: “Thế chấp QSDB tat TCTD được pháp hoạt động tại Việt Nam tai 16 chức kh tổ khá, “hoặc cả nhân theo quy định của pháp InétTM" Now vậy, cĩ thé thay rằng Luật đất đai 2013 quy định về đối tượng được phép thé chấp QSDĐ trong kinh doanh BĐS dé vay vốn thực hiện DA phải la các đổi tượng sử dung đất vào mục đích kính doanh tạo ra lợi nhuận và các đối tượng đĩ phải thực hiện hồn tất ngiữa vu tài chính với Nha nước ngay từ khi nhận đất hoặc QSDĐ của họ cĩ được do nguồn vốn tự cĩ của họ bư ra để nhận chuyển nhượng QSDĐ tử

"Max a Rain Đậu $6 Luật đắt ái 2013"Mẹ đRòin 1 Bi 56 Let đất âu 2013° ne d Khon 1 Đện 174 Lott đu 2013"Mie goin 1 Điệu 179 Luật đt 12013

31

người khác thì đổi tượng đó mới trở thành chủ thể của quan hệ thể chấp QSDĐ để thực hiện DA kinh doanh BĐS.

Déi với trường hợp thé chấp dir an nhà ở và tài sản HTTTL sẽ phải

tuên thủ đúng những quy định của Luật nhà ở năm 2014 va các thông tư

hướng dẫn (thông tư 26/2015/TT-NHNN cia NHNN ngày 09/12/2015, ) Két luận:

Từ (1), (2,6, (4), (6) có thé rút ra kết luân chủ thể thé chap DAKDBĐS Ja cá nhân vả pháp nhân hoặc các chủ thể khác như hộ gia định, tổ hop tac.

đáp ứng điều kiên được tham gia KDBĐS và có tai sản thể chấp, đang có nhủ

cầu vay vốn và được vay vin của TCTD nhằm thực hiện và hoàn thành

éu bên nhận.

thé chấp DAKDBĐS, tuy nhiên áp dung tương tự luật thì có t

thể chấp là bên cung cấp vốn và các dịch vụ thông qua biện pháp bao đầm la

thể chấp tai sản Bên nhân thé chấp thường là các Tổ chức tin dụng trong và

ngoai nước.

Cac TCTD bao gồm: ngân hang, tổ chức tín dung phi ngân hang, tổ chức.

tải chính vi mô va quỹ tin dung nhên dân (khoản 1, điểu 4, luật TCTD

2010)" Ngoài các chủ thể trên thì TCTD nước ngoài cũng có thể tro thành ‘bén nhận thể chấp trong quan hệ thé chấp DAKDBĐS bao gim TCTD nước

ngoai được thành lập ỡ nước ngoài theo quy định của quốc gia đã trụ sở,TCTD nước ngoài đất văn phòng đại dién tại Viết Nam, ngân hàng liên

doanh, công ty tải chính có 100% vốn nước ngoài Mỗi loại hình tin dụng

nay có tính chất, mục tiêu hoạt động, phương thức hoạt đồng và quy định

pháp luật khác nhau chính vi thé không phải tổ chức nao cũng có thể trở thành ‘bén nhận thé chấp trong mỗi quan hệ thé chấp DAKDBĐS Va hiện nay thi

‘ilu it TCTD 2010