Luận văn thạc sĩ Luật học: Tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật dân sự Việt Nam

TAI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM2022

TAI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số 28NC03003

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI, NĂM2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luân văn này 1a công trình nghiên cứu khoa học độc

lập của riêng minh tôi Tắt cả các số liệu, vi dụ hay trích dấn trong luận văn 1a trung thực, có nguồn gốc rố rằng va được trích dẫn đúng theo quy định Các kết quả nghiên cứu được nêu trong luận văn chưa được công bồ trong

bat kỳ cổng trinh não khác

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính zác và trung thực của luda văn nảy,

TÁC GIẢ LUẬN VAN

Trần Thị Bích.

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoc tập cũng như nghiên cửu và hoàn thiên luân văn nay, bén cạnh sự cổ gắng va nổ lực của bản thân, tôi đã nhân được nhiều sw quan tâm giúp đỡ nhiệt tinh trên nhiễu phương diện cia các thiy cô giáo, gia

đinh, bạn bé va đồng nghiệp.

Léi đâu tiên, tôi zin bảy tô lòng kính trọng, biết ơn sâu sắc va xin được

chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Thị Huệ - người giáo viên đã trực tiép

hướng dẫn, hết lòng giúp đỡ, tân tỉnh chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi

trong suốt qua trình thực hiện để tài luận văn của minh.

Đông thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và séu sắc tới Ban giám

hiệu, toàn thể quý thay cô là giảng viên, cán bô trong Khoa Sau đại học,

Khoa Pháp luật Dân sự vả các cán bộ thư viên trường Đại học Luật Ha Nội để tao mọi điểu kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trinh học tập tại trường cũng như trong thời gian nghiên cứu va hoàn thánh luận văn này,

Tôi cũng xin gũi lời cảm ơn tới gia định, bạn bè, đẳng nghiệp đã luôn đồng viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học têp vả nghiên cứu luận văn.

Cuối cùng, tôi xin chân thảnh cảm ơn các thẩy cô trong hội đồng chấm luận văn đã dành cho tôi những đóng góp quý bau để hoàn thành luận

văn này,

‘Voi thời gian nghiên cứu còn hạn ché,thực tiễn lại võ cùng sinh động mic i đã cổ gắng hết sức, song luận văn cũng không thể tranh khôi những thiếu sot

"ôi rắt mong nhận được những ÿ kiến đóng gop vả quỷ bau của các thay cô giáo

để hoàn thiện va nâng cao hiểu biết của bản thân vé để tài nay.

Kinh chúc các thấy cô luôn mạnh khöe vả đạt nhiễu thành tưu trong công việc!

TAC GIÁ LUẬN VAN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TAT Việt tắt Việt đây đã

BLDS Bo luật Dân sự BĐS Bắt đồng sin

BĐSHTTTL - Bất đông #nhìnhthảnhtrongtươnglai

HTTTL Hình thánh trong tương lai

KDBĐS Kinh doanh bat đồng sin

TSHTTTL Tai sản hình thành trong tương lai

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu để tải 1 2 Tinh hình nghiên cứu để tài 2 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

3.1 Đôi tương nghiên cứu, 3.3 Pham vi nghiên cứu.

4, Mục đích và nhiềm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu.

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

5 Phương pháp luân và phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận

5.2 Phương pháp nghiên cứu.

6 Ý nghĩa lý luận va thực tiễn

7 Kết cầu cũa luân văn.

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE TÀI SAN HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ff 1.1 Khái niệm, đặc điểm của tai sản hình thành trong tương lai 7

1.1.1 Khải niệm tài sẵn hình thành trong tương lai 7

1.12 Đặc điễm cũa tài sẵn hình thành trong tương lai 1

1.2 Phân loại tải sản hình thành trong tương lai 16 1.2.1 Clin cit tinh trang của tài sẵn hình thành trong tương lat 16

1.2.2 Clin eve tinh chất của tài sẵn hình thành trong tương la 1

1.3 Phân biệt ải sản hình thành trong tương lai với tài sẵn hiện có 21 1.4 Khai quát quy định phap luật vẻ tải sản hình thánh trong tương lai 24

1.5 Ý nghĩa của quy định pháp luật vẻ tai sin hình thành trong tương lai 26

Kết luận chương 1 ?

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE TAI SAN HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI 30

2.1 Quy định của pháp luật hiện hành vẻ tai sẵn hình thành trong tương lai 30 3.1.1 Ong định dinh nghta tài sẵn hình thành trong tương lai 30 3112 Các loại tài sẵn hình thành trong tương lai 36

3.13 Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sẵn hình thành trong tương

la 4

2.14 Quyền năng của chủ thé đối với tài sẵn hình thành trong tương lai 4 3.15 Điều kiện đối với tài sẵn hình thành trong tương lai trong các giao dich

Chương 3: THUC TIEN THUC HIEN PHÁP LUAT VE TAI SAN HÌNH THANH TRONG TƯƠNG LAI VA MỘT SO KIEN NGHỊ, GIẢI PHAP

HOÀN THIỆN on 65 3.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật vẻ tài sin hình thành trong tương lai 65

3.3 Một số kiến nghĩ hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả

é tai sản hình thánh trong tương lai T3

thực hiển pháp luất

3.2.1 Kiến nghị hoàn thiên pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai 73

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vỗ tài sản hình thành rong tương lai 7 Kết luân chương 3 80

KET LUẬN =

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Tài sẵn 1a một vẫn để rất quan trọng trong đời sống hing ngày của xã hội Ngay từ khi Bô luật dân sự đầu tiên cia nước ta ra đời thì chế định tai sin cũng đã được ghi nhận và cu thé hóa thành các điều luật Cùng với sự phát triển của nên kinh tế thi trường và sự phong phú của các giao dich dân sự, thương mại va kinh tế, ngoài các tài sẵn thông thường thì còn có tai sin hình thành trong tương lai đang là đối tượng được thực hiên giao dich trên thị trường Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu của xế hội thi xây dựng các chế định tai

sản hình thành trong tương lai là yêu cầu cấp thiết va là bước tiến quan trong

trong khoa học pháp lý.

Tài sản hình thành trong tương lai là một khái niệm khá mới mẽ tại

Việt Nam, tới B6 Luật dân sư hiển hành mới có quy định khái niêm tải sin

"hình thành trong tương lai tai khoản 2 điều 108 BLDS số 01/2015/QH13 năm 2015 Cùng với sự ghi nhân về khải niệm tai BLDS năm 2015 thi có thêm các

quy đính pháp luật điểu chỉnh vẻ vấn dé nảy như Luat Nhà ở số

‘bat động sản số 66/2014/QH13 năm 2014 và các văn bản hướng dẫn khác.

có đối tương là tải sản này, dẫn đến nhiễu tranh chấp, khó khăn trong việc ap dung quy định của pháp luật và có thể gây hậu quả xâu cho cả người cỏ tải

sản hình thành trong tương lai cũng như cả người có nhu cầu, mục đích tham gia giao dịch với tai sin nay Việc chẳng chéo, mâu th cũng như những

thiểu sót trong các quy định pháp luật điều chỉnh van để nay can phải được

điểu chỉnh lop thời, tranh những hậu quả xu cho kinh tế xã hội dat nước

Vi các lý do niêu trên cũng như với mong muồn được tìm hiểu sâu các

quy định pháp lut din sự Việt Nam vẻ tai sản này, tác giã lựa chọn để tài: “Tài sin hình thành trong tương lai theo pháp luật dan sự Việt Nam” làm để tài luân văn thạc si Tác giả hy vọng thông qua luận văn này có thé sé tổng hop day di các quy định pháp luật dân sự vẻ tai sản hình thành trong tương, lai, nêu ra được các bắt cập và phương hướng dé xuất hoàn thiên các quy định

pháp luật dan sự, góp phẩn vào tim hiểu, hoàn thiên chế định dân sự còn.

nhiều điểm mới hiện nay.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

‘Tai sản hình thành trong tương lai 1a một van dé dành được nhiều sự quan tâm của các nha nghiên cứu, các bai viết thường nghiên cứu tai sản hình thánh trong tương lai đưới góc độ là các tải sản dùng để bảo dém thực hiện

nghĩa vụ dân sự Trong quá trình thực hiện để tải, tác giả cỏ tham khảo một số

‘bai nghiên cứu có nội dung liên quan đền dé tải luận văn như sau:

- Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu về tài sản trong luật dan sự Việt

‘Nam, Neb Trẻ Thành phổ Hé Chi Minh, 1999 Đây là công trình nghiên cứu

é vấn để tải sản, phân loại tai sản, quyền sở hữu đối với tải sản Tuy nhiên, công trình không có nhiễu nội dung dé cập tới tài sẵn hình thành

toàn điện

trong tương lai

- TS Nguyễn Văn Cu - PGS.TS Trần Thị Huệ, Binh iuận khoa học BS Thật đân sự năm 2015 Đây là công trình tình luận toàn bộ các điều luật trong BLDS năm 2015, trong đó bao gồm các quy đính vẻ tải sản nói chung va tai

sản hình thành trong tương lai nói riêng

- Nguyễn Hoang, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lat theo pháp

ih, luên văn thạc s{ luật học, 2015 Luận văn nghiên có đổi tương la nha ở hình thảnh trong tương lai

nhà ở hình thảnh Indt Việt Nam hiện

cứu trong tâm về the

Trong luân văn cũng cỏ một số nối dung nghiền cửu

trong tương lai ~ đây là phan học viên nghiên cứu kỹ dé góp phẩn tham khảo

trong quá tình thực hiền luân văn của minh

- Đỗ Phương Thúy, Giao dich dan sự đối với tài sản ia nhà ở hin

Thành trong tương lai, luận văn thạc luật học, 2017 Công trình nghiên cứ về giao dich dan sự có đổi tương lả nha ở hình thành trong tương lai Nhà & hình thành trong tương lai cũng là một trong những loại tai sản hình thành trong tương lai

- Nguyễn Thị Mỹ Linh, Tài scot hinh thành trong tương lai theo quy anh của Bộ luật Dân sự năm 2015, tạp chí Nhà nước và pháp luật, s6 4/2017 Bai tạp chi nghiên cứu, phân tích vẻ tải sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành.

- Hoàng Thi Thanh Hoa, Thi hành án dân sự đỗi với tài sẵn hình thành: trong tương iat ~ Một số vẫn đề từ thực tiễn, Tạp chí Nghề luật, số 2/2022 Bai tap chi nảy nghiên cứu vẻ van dé thí hanh án dân sự đối với tai sẵn là tai sản hình thành trong tương lai Một số điểm đặc thủ, khó khăn khi tiền hành.

hoạt động thi hành án đổi với tai sin hình thành trong tương lai

Co thể thấy những công trình nghiên cứu trên tuy đã có những phân

tích vé tải sẵn nói chung, tải sản hình thành trong tương lai nói riêng nhưng chưa để cập sâu sắc tới tài sản hình thảnh trong tương lai theo pháp luật dân sự Việt Nam Cac công tình nghiên cứu trên tập trung nghiên cứu vé một loại

tải sản hình thành trong tương lai như nha ở, hoc vào một giao dich cụ thể é tải sin hình.

thành trong tương lai, danh giả thực ti

Nam và dé xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các giải

áp dung các quy định này tai Viết

pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu qua các vấn dé còn vướng mắc, bat cậptrong thực tiễn thực hiện pháp luật.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứn.

31 i tượng nghiên cứn:

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật từ qua khứ tới hiện tai vẻ tai sản hình thành trong tương lai, trong đó chú trọng tới các quy đính pháp luật hiện hành về tai sin hình thành trong tương lai,

- Nghiên cứu các công trnh khoa học, sách, các bai viết, bai nghiên cứu liên quan đến tải sin nói chung và tài sản hình thành trong tương lai nói riêng,

- Nghiên cứu các bản án, vụ việc liên quan đắn tài sn hình thành trong

tương lai, trong đỏ chủ yếu tập trung vào các tranh chấp liên quan đến nha ở "hình thành trong tương lại

3.2 Phạm vỉ nghiên cứu.

Ve nội ung nghiên cit: Luân văn tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý vẻ tai sản hình thành trong tương lai theo quy đính của pháp luất hiện

Ve không gian nghiên ca: Luận văn tập trung nghiên cứu tai sẵn hình.

thánh trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Vé thời gian: Luận văn nghiên cứu tai sản hình thành trong tương lai

theo quy định của pháp luật hiện hành.

4 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

4.1 Mục đích nghiên cứu.

"Mục dich của luận văn là đi sâu vào nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật về TSHTTTL trong pháp luật dân sự Việt Nam, đánh giá các

điểm bat cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho việc thực hiện các giao địch liên quan tới tai sản hình thánh trong tương lai để từ đó dua ra các giải

pháp dé hoán thiện các quy đính của pháp luật, nông cao kha năng áp dụng các quy định pháp luật về TSHTTTL.

4.2 Nhiệm vụ nghién cm:

- Phân tích các van dé lý luôn chung vé tài sin hình thánh trong tương,

lai Nên ra khái niêm, đấc điểm, phân loại và ý nghĩa của các quy đính pháp

uất về tài sản hình thành trong tương lai

- Phân tích, đánh giá thực trang các quy định pháp luật dén sự vé tải sản "hình thành trong tương lại

- Phân tích, đảnh giá thực tiến thực hiện các quy định pháp luật dân sư

vẻ tài sin hình thành trong tương lai và dé xuất kiến nghỉ giải pháp hoàn

thiên các quy định pháp luật dân sự có liên quan đến tai sản hình thành trong tương lai

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

5.1 Phương pháp liận

"Việc nghiên cửu của Luận văn sẽ dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biên chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin Đây được coi là

kim chi nam cho việc định hướng các phương pháp nghiên cứu cụ thể của học

Viên trong qua trình thực hiện Luận văn nay 5.2 Phươngpháp nghién cứn:

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mac - Lénin, trong qua trình nghiên cứu Luận văn, học viền sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu.

cụ thé như sau,

- Phương pháp phân tích và bình luân để lam rổ quy đính pháp luật hiện

hành về TSHTTTL Phương pháp này được sử dụng chủ yéu trong chương 2 của Luận văn,

- Phương pháp ting hợp nhằm khái quát hoá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật về TSHTTTL; qua đó đưa ra những kiến nghị phù ‘hop để hoàn thiện pháp luật về TSHTTTL Phương pháp tổng hợp được chú

trong sử dung ở tắt cả các nôi dung của Luận văn,

- Phương pháp lich sử nhằm tim hiểu sâu va 16 về những quy định từ thời phong kiến đến thời kì Pháp thuộc va đến hiện tại để thay được sự phát triển của các quy định về TSHTTTL.

Ngoài ra, trong luên văn còn sử dụng các phương pháp khác như phương pháp so sánh, phương pháp bình luân, khái quát hoá.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

'V phương điên lý luận, luận văn tiền hành hệ thông hóa và làm sing tô những van dé lý luận va quy định pháp luật dân sự Việt Nam vé tải sẵn hình thánh trong tương lai

Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hy vọng sé

đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoản thiện các quy định pháp luật

dân sự vé tai sản hình thảnh trong tương lai, thúc đẩy sự phát triển của các.

giao dich dân sự về tai sản hình thành trong tương lai

7 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phân mỡ dau, kết luận vả danh mục tải liệu tham khảo, nôi dung

của luận văn gồm 3 chương,

Chương 1: Một số van để lý luận về tai sản hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật vẻ tai sản hình thành trong tương lai

Chương 3; Thực tiễn thực hiện pháp luật về tài sẵn hình thành trong

tương lai và một số kiển nghĩ, giải pháp hoàn thiện

MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE TÀI SAN HINH THÀNH

TRONG TUONG Lal

Chai niệm, đặc điểm của tai sản hình thành trong tương lai

1.11 Khái niệm tài sin hình thành trong tương lai

Tai sin lả yêu tổ có ý nghĩa quan trong đối với sự tổn tai va phát triển của nhân loại va với ý nghĩa quan trong cia nó nên dai hỗi phải có các quy định pháp luật quy định vẻ van để này Tài sản là một khái niêm rat rông, theo

từ điển Tiếng Việt thì “tai sin ià của cải vật chất đìmg vào muc dich sản xuất

otc tiêu dimg’7 Theo từ điển Hán - Việt thì “tai sân” được ghép từ hai từ

“tài Và “sản”, trong đô “tải” là tiên bạc, của cải vat chất có giá trị kinh tế,

“sẩn ” 1A sự sinh sôi, sản sinh ma ở trong trường hợp cụ thể nay lả su sinh ra các lợi ich? Như vay, có thể hiểu tải sản là của cải vật chất tao ra các giá trị

kinh tế va được đùng vào mục đích sản suất hoặc tiêu ding.

‘Theo quan điểm của một nha nghiên cứu, thuật ngữ tai sẵn có thể được hiểu theo hai cách:

”- Cách thức nhất: về phương điện pháp If, tài sản là của cải được con người sử đụng “Của cải”, về phân minh, là một khái niệm luôn biến đổi và ‘he hoàn thiên, theo sw hoàn thiện cũa quan niệm về giá trị vật chất Ở La Ma cỗ xưa thuật ngữ của cái khiển người ta liên tường đến ruông đắt gia súc, nô

18, mùa màng Trong xã lôi hiện dat, ta có những của cải đặc biệt nine sóng,

vô huyền, năng lượng hạt nhân.

~ Cách thn nan: trong ngôn ngữtthông đhmng tài sẵn là một vật được con

người sử dung một vật cụ thé, nhận biết được bằng giác quan tiếp xúc

Tẫu sao, của cái hay vật chỉ có thé ia tài sản, néu chúng cỏ thé được sở hit, tite là cô thé thuộc

'Ngoẫn Như Ý, Đại từ dla tống Vit, VE TT, Ha Nội, 19, ang 1483

Dio Duy Anh, Hin ~ Việt từ điên, (hơn Bội Chiu hộ dish), Ne) VE-TT, Hi Nột, i băn năm 2005, trung 665/408,vì 691

quan lệ pháp luật đân sie: người ta luôn sử đụng không khi; nhưng tí nhất cho đến that đại này, không khí chưa bao giờ được coi là tài sản theo ngiữa pháp i hoặc theo nghữa thông dung”?

Nour vây, ngay từ rất sớm khái niệm tài sản dé tôn tai trong đời sống hằng ngày và được hiểu một cách đơn giãn là những của cải được con người

sở hữu nhằm phục vụ cho cuộc sống của con người Dưới mỗi giai đoạn nao

của sã hội loài người, tai sẵn cũng tôn tại như một tắt yêu khách quan

Xét theo góc độ ngôn ngữ, tương lai là một thuêt ngữ mô tã khoảng

thời gian nỗi tiếp và 1a kết quả của hiện tai, trai ngược với quá khứ Đối với

thời gian như là mét góc độ nhận thức tuyến tinh, tương lai là phân thời gian

của những sự kiện hiện chưa phát sinh, chua xây ra Theo Từ dién tiếng Việt

do NXB Văn hóa Thông tin ẩn hành năm 2014 ở trang 1.184 thì: "Tương lat

là sắp đến, sẽ tới, sắp tới “ Như vay, đưới góc đô ngôn ngữ có thể hiểu một

cách giản đơn, tai sẵn hình thánh trong tương lai là tai sản chưa có ở hiện tại mà tải sin này sẽ phát sinh ỡ một khoăng thời gian nao đó ở trong tương lai.

"Thuật ngữ tải sẵn hình thành trong tương lai không chi được tim hiểu theo góc độ ngôn ngữ, đây là thuật ngữ pháp lý quan trọng và phổ biến Bai

lẽ, pháp luật là tắm gương phân ánh các quan hệ phát sinh trong đời sống xã

hội Trong hệ thống pháp luất của nước ta, vẫn để tai sẵn được quy định từ rất sớm vả đây là một trong những chế định cốt lõi cia pháp luật

Trong hệ thống pháp luật dân su Việt Nam, khái niêm tai sản lẫn đâu tiên được quy định tại Bộ luật dân sự năm 1995 đó ta: “Tải sản bao gồm vật có thực, tiền, gidy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản “^ và đến.

BLDS năm 2005 đưa ra khái niệm tai sản như sau “Tải sẩn bao gém vật,

18 cô giả và các quyển tài sản “” Như vây từ Bộ luật dân sự năm.

Bồ luật dân sự 2005 đã có sự thay đổi vẻ khải niêm tài sản Khải

niệm tai sản đã được mở rông hơn, không còn “vật có tiuec và chỉ còn lại “vat” Với quy định này có thể hiểu “vật” bao gồm vật có thực, vật Võ hình, vật tôn tại trong tương lai hay dang vật chất nào khác mà nó tổn tại khách quan trong thể giới chúng ta

‘Voi sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự phát triển thương mại kinh tế trên toàn cầu thi giới han của vật hau như cảng ngày.

cảng mỡ rông và hấu như không có giới han cụ thể Đền BLDS năm 2015 thì khái niệm tài sản còn được mở rộng hơn Tại Điều 105 BLDS năm 2015, quy định về tai sản như sau.

”1 Tài sản là vật tiền, giấy tờ có giá và quyén tài sản

2 Tài sản bao gdm bắt đồng sản và động sản Bắt động sản và động sản có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

So với quy định vẻ tài sin của các BLDS trước đó, BLDS năm 2015 đã có sự tiến bộ hơn vẻ phương pháp định nghĩa, đó là thay vi liệt kế như các

quy định trước đây thì BLDS năm 2015 đã sử dụng phương phap mô ta và nói

rõ các định dang của tài sản là “vật”, “tiền”, “giấy tờ có giá” và “quyển tài sẩm”- () Vật được coi là tải sản khi vật đó con người chiếm hữu, chỉ phối

được, sắc định được sự tén tại va vật hình thanh trong tương lai, và phải sử

dung khai thác được nhằm đáp ứng các nhu cầu vé vật chất, tinh thân của.

mình , Gi) Tiến bao gém nội tê va ngoại tê Giá trị đồng tiên được ghi trên.

phát hành, (ii) Giấy tờ có giá ví dụ như cỗ phiểu, hỗi phiếu, séc, trái

phiếu Giấy tờ có giá có thé do nhiều chủ thể khác nhau phát hảnh, giao dich được và xác định được thông qua don vị tién tệ, (iv) Quyển tai sản la các quyển tn giá được bằng tiền, có thể chuyển giao được trong quan hệ pháp luật

dân sự Hiện nay pháp luật nước ta công nhận mốt sé quyển tải sản như.

quyển sử dụng đất, quyển sỡ hữu tri tuệ, quyển khai thác tài nguyên thiên

°B6S TS Nguẫn Ví Cỳ- PGS TS Tn Thị Hệ, Bàn kận hot học BLDS 2015,20C8 CAND, 2017 4203-208

1, quyên yêu cau boi thường thiệt hai, quyền đòi nợ, quyên sỡ hữu công, nghiệp

So với quy định trong BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã quy định 16 tải sin bao gm bat động sản và động sản, trong đó bắt đông sản và đông, sản có thé là tải sản hiện có và tải sẵn hình thành trong tương lai Như vậy, BLDS năm 2015 đã ghi nhận rất r6 vẻ sự tổn tại của tải sẵn hình thảnh trong tương lại

Trước đây BLDS năm 2005 không quy định trực tiếp tai sẵn hình thánh trong tương lai mả chỉ có quy định một tai sản hình thành trong tương lai đó 1a vat ~ “vật hình fhành trong tương lai” Tại Điều 320 BLDS năm 2005 về vật bao đảm thực hiện nghĩa vu dân sự tai khoản 2 có quy đính: “Vat hinh

hành trong tương lai là động sẵn bắt đông sản mộc sở hiểu của bên bảo đâm sau thời điễm ng)ữa vu được xác lập hoặc giao dich bảo đâm được giao dt” Đây là quy đính về vật bao đảm thực hiện ngiĩa vụ dân sư va BLDS năm 2005 đã lấy thời điểm sác lập quyển sở hữu đối với tai sin sơ với thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc giao dich lam căn cứ để zác định tải sẵn hình.

thánh trong tương lai

Các quy đính pháp luật vé tài sẵn hình thành trong tương lai trước khi

có Bộ luật Dân sự năm 2015 thi để được quy định theo hướng Một tải sản được xem la hình thành trong tương lai thi tài sin đỏ phải dang trong quá trình hình thảnh (đầu tư, xây đưng) và chưa hoàn thiên vẻ công dung, tính.

chất đặc trưng của sản phẩm hoặc tài sin được hình thành tử vốn vay (là tải sản chưa hình thành khi giao kết giao dich bảo đâm) Cu thể như quy định

trong khoản 19 diéu 3 Luật Nhà ở năm 2014: 'Nhd ở hinh thành trong tương,

lai là nhà ở dang trong quá trình đầu tư xdy dung và chua được nghiệm thn đa vào sit ding” Điêu 4 Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2014 quy

dink: “Nhà công trinh xập đăng hùnh thành trong tương lai là nhà, công trình xập cheng dang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiêm tìm đưa Vào sử đựng:

Bồ luật Dân sự năm 2015 đã tiếp cân tai sản hình thành trong tương lai theo hướng mở rộng tài sản hình thành trong tương lai so với BLDS năm 2005 và Luật kinh doanh bắt đông sản, Luật Nha ở Theo khoăn 2 điển 108 BLDS năm 2015: “2 Tải sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản

chưa hình thành; b) Tet sản đã hình thành nửnmg chủ thé xác lập quyễn sở Tâm tài sẵn sai thời điểm xác lập giao dich.” Nội ham của khải niêm

TSHTTTL được mỡ rộng hơn, không chi bao gồm tài sn hình thảnh sau thời

điểm ký kết giao dich như ở thời ky đầu mã còn bao gồm cả tai sin đã hình thánh nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tai sẵn Sự thay đổi nay xuất phát từ sư phát triển mạnh mé của nén lanh tế dẫn đến nhu cầu đưa các

tải sin nảy vảo tham gia giao dịch kinh tế, dân sự thêm phong phú, trong đó

có TSHTTTL Tuy nhiên, quy đính trên mới chỉ quy định vẻ các loại tài sẵn tình thành trong tương lai mà chưa có một khái niệm cu thé về tải sản nảy.

Tương tự, trong các văn bản pháp luật khác cũng không đưa ra một khái niệm

cụ thể về tài sản hình thành trong tương lai.

"Thông qua việc nghiên cứu khái niệm tải sẵn hình thành trong tương lai

theo góc đô ngôn ngữ vả pháp lý có thể

nay như sau:

-Một là tài sin hình thành trong tương lai trước hét la tỉnh trang pháp lý

của tai sản do đó, tài sin hình thành trong tương lai mang dy đủ các đặc tính

hay một số nét đặc trưng của tải sản

của tài sản nói chung,

Hai là, tải sản hình thành trong tương lai có thé lá động sin hoặc bat

đông sản (động sản hình thành trong tương lai va bất động sin hình thành trong tương lai),

Ba là dưới góc đô ngôn ngữ, tải sản hình thảnh trong tương lai là những tải sản chưa có, chưa hinh thánh Tuy nhiên, đưới góc độ pháp lý, tai sản hình thảnh trong tương lai còn bao gồm những tài sẵn đã hình thảnh nhưng ma chủ

xác lập quyền sở hữu tải sản sau thời điểm xác lập giao.

Bén là mặc dit tai sin hình thảnh trong tương lai có thé đang ở trang tươi hinh thành “ nhưng phải có những căn cứ thực tế, kha thi về sự

hình thành của loại tài sin nay ở một thời điểm sác định nào đó trong tương thái

lai Vĩ du: nine căn hộ chung củ hình thành trong tương lat mặc dit chưa có tat thời điễm hiên tại nhương cỏ các căn cứ và cơ sở tương đối vitng chắc cho suc hình thành cũa căn hộ này nine: đự dn cô quyết dink, giấy pháp và các

giấy tò, HỖ sơ pháp I khác: đực án dang được triễn khai xây đựng trên thực

Á v Đối với loại tai sin hình thành trong tương lai ở trạng thái "đã có” thì cần có các căn cứ để chủ thể zác lập quyển sở hữu tai sin sau thời điểm sác lập giao dich.

Tw các phân tích trên có thể khai quát về khái niém TSHTTTL như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là bắt đông sẵn và động sản chưa

được hình thành tại thời điễm hiên tại hoặc đã hình thành nhưng chưa xác

Tap quyền sỡ hữm, ty nhiên có căn cử đỗ xác đình trong tương lai tài sẵn đó

"hình thành trong tương lai mang đây đủ các đặc ao gồm

của tải sin nói chung,

@ Cổng giống như tải sản, tai sin hình thành trong tương lai là những ở hữu được Nếu tài sản là vật hữu hình thi đổi tượng ma con người có

con người có thể nắm giữ hoặc chiếm giữ được thông qua các giác quan tiếp xúc, nếu tải sản là vật vô hình thi con người phải có cách thức để quản lý và kiểm soát sự tổn tại của chúng, ví dụ: các tải sản trí tuệ phải được thể hiện trên những “vật mang” nhất định để con người có thể nhận biết được và chủ.

đăng ký xác lâp quyển của mình tai các cơ quan nha nước.

[VAT Hag Yn, “há vn từ số hong pháp it dn ab ng sa đà hi Ba

"vật 2005 gun ep gpa ges Riche asec 200513

(đi) Tai sin hình thành trong tương lai mang tính giá tri, bao gồm giá trì và giá tri sử dụng, Giá trị của tai sin là môt thuộc tinh cũa tai sn, đó chính lả lao động hao phí của người sin xuất để sản xuất ra nó đã được kết tỉnh vào

trong tai sản đó Còn giá tri sử dung của một vật phẩm là tính chất có ích, công dụng cia vat thé đó có thể thod mẫn một niu cầu mao đó cho việc sản

xuất hoặc cho sự tiêu dùng cá nhân Giá trị sử dung được quyết định bởi những thuộc tinh tự nhiên và những thuộc tinh ma con người hoạt động tao ra cho nó,

(đi) Tải sẵn hình thành trong tương lai phải mang lại những lợi ích nhất định cho con người về mất vật chất hay tinh thân Ngay từ thời kỳ sơ khai của xã hội loài người, tài sin đã hình thành như một yếu tổ tất yên khách quan

không thể thiểu như lúa gao, chim muéng, rau củ quả dai để nuôi sống con

người, quản áo, các dụng cu lao đông thé sơ vv Tai thời kỳ bay giờ, các sin

phẩm khi gần đến kỷ hái lượn, thu hoạch bản chất chính là các tải sản hình

thánh trong tương lai Dù là tai sin hiện hữu đã có hay tai sin chưa có nhưng sẽ được hình thành trong tương lai đều phải mang lại hay đáp ứng các lợi ich nhất định cho con người Cùng với sự phát triển của cuộc sống, các tải sin

ngây cảng phong phú dé đáp ứng các nhu cấu, đòi hỏi ngày cảng tăng cao của

con người.

iv) Tài sản hình thành trong tương lai là mốt loại tài sản theo quy định tai BLDS năm 2015 Theo khoản 2 điều 105 BLDS năm 2015 quy định vẻ tải sản thi tài sản hình thành trong tương lai lé bat động sản va đông sản Đây la

một điểm mới khác biệt rất lớn với quy định vẻ tài sẵn hình thành trong tương lai tại BLDS năm 2005 Trước đây, tai diéu 163 BLDS năm 2005 quy định vẻ

tải sin không cỏ điều khoăn não nói vẻ tai sin hình thành trong tương lai mã

chi duy nhất tại khoăn 2 điều 320 có nhắc đến thuật ngữ nay, cụ thé như sau: “Vet ding đỗ bão đâm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được

hhinh thành trong tương ai” và vay khái niệm tài sản hình thành trong tương

Jai chỉ được hiểu là “vật hinh thành trong tương lai” mà không bao gồm các

loại tài sin khác Chính vi vây, với cách quy định của BLDS năm 2015 đã mỡ xông, dm bao tính khái quất va rõ rằng vẻ tai sẵn hình thành trong tương lai Đây là cơ sở pháp lý quan trong để giải quyết các giao địch dân sự liên quan tới TRHTTTL

Bên cạnh các điểm chung của tải sẵn, tải sin hình thánh trong tương lai

có các đặc điểm riêng sau đây:

Thứ nhất, TSHTTTL thi tại thời điểm hiện tại vẫn chưa có định dạng cụ thể thực tế tức là chưa hình thành tại thời điểm giao địch hoặc đã hình thánh nhưng về quy định pháp luật thì chủ sở.

hữu Theo khoản 2 điều 108 BLDS năm 2015, tải sản hình thành trong tương vấn chưa xác lập quyển sở

lai quy định

2, Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

sa) Tài sản chưa hình thành

b) Tài sẵn đã hình thành nửumg chủ thé xác lập quyền sỡ hiểu tài sản sen thời diém xác lập giao dich

Khác với tải sản đã hình thảnh rồi và đã xác lập quyển sở hữu,

TSHTTTL có thể chưa hinh thành hoặc chưa tổn tại tại thời điểm hiện tại Ví

dụ Tòa nhà chung cư đang xây móng, hàng hóa, máy móc dang sản xuất

theo đơn hang, hoa lợi, lợi tức đây là đặc điểm co ban để phân biệt tai sin hiện hữu va TSHTTTL Chỉnh vi đặc điểm nay ma tinh rủi ro của TSHTTTL

ao hon so với tài sin hiện hữu Ngoài ra TSHTTTL bao gm cả trường hợp

đã hình thanh rồi mà chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở hit

nay là các căn hộ chung cử chủ đâu tư đã xây xong, ban giao nha cho người

| phổ biển hiện

mua nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận sỡ hữu nhà 6.

Thứ hai, các quy định pháp lý đối với tai sản hình thảnh trong tương lai tương đối chặt chế, đặc biệt là về mặt giây tờ và thủ tục nhằm kiểm soát

quá trinh hình than, kết qua hình thảnh cla tai sin va dự tính các rit rũ của nó trong quả trinh hình thành.

Do là TSHTTTL đây là yếu tổ tương lai do vây khó mã biết trước

được chấc chắn là nó hình thành đúng như vậy hay không hay tệ nhất là

không hình thảnh theo sự dự liệu của các bên liên quan do vay yếu tổ rũi ro trong các quan hệ giao dich liên quan tới tài sản này là tiém tầng rất lớn vì

vây các quy định pháp lý phải khắt khe nhằm đảm bảo tránh các tranh chấp

hay phòng ngừa rũi ro cho các bên khi tham gia vảo các quan hé giao dich mua bản, thể chấp ti sản đặc biệt nay Ví dụ: Quan hệ mua bản nhà ở hình thánh trong tương lai mà nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng

trong dự án nha chung cư hoặc tòa nha hỗn hợp có mục dich để ở hình thanh

trong tương lai thi diéu kiên nha ở hình thành trong tương lai là đổi tượng của

‘hop đồng mua bán là: (1) Đã co giấy tờ về quyền sử dụng đắt như giấy chứng nhận quyển sử dung đắt hoặc giầy tờ khác thay thé (2) Đã có hỗ sơ dự án đầu.

tự xây dựng nhà ỡ, có thiết ké kỹ thuật nhà ở được phê duyét va có Giấy phép xây dưng nếu thuộc điên phải có Giấy phép xây đưng, (3) Đã có gidy tờ là biển bản nghiệm thu hoan thành việc sy dựng xong phẩn móng của nha

ở theo quy định của pháp luật về xây đựng va giấy tờ về nghiệm thu việc hoan thánh sây dựng cơ sỡ hạ tổng kỹ thuật tương ứng theo tiên đồ dự án như hoàn.

thánh việc đâu từ say dựng hệ thống đường giao thông, p, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiều sing công công của khu vực nha ở được bán, cho thuế mua theo quy hoạch chỉ tiết xây dựng, hỗ sơ thiết ké va tiền đô của dự án đã được phê duyệt, (4) đã có văn ban thông bảo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tĩnh vẻ việc nhà ở di điều kiến được bán, trữ nhả ở 2 hội do Nhà nước đầu tư

‘ang nguồn vốn quy định tại khoăn 1 Điểu 53 của Luật Nha ở 2014 Đây la đặc điểm ma quy định cụ thé của pháp luật để đảm bảo tỉnh chắc chắn của nha

Thứba, quyi Quyển sở hữu

lập giao dịch Do quyền sở hữu của chủ thể chưa được xac lập hoản toàn tai sử hữu đối với tải sản hình thánh trong tương lại

ối với TSHTTTL chỉ được xác lập sau thời điểm xácthời điểm xác lập giao dịch nên chủ thé trong tương lai chưa có đẩy đủ mọi

quyển của chủ sở hữu mã chỉ có một số quyền nhất định như: dùng quyền tai sản để bão đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua bán tai sin va

được bên nhận bão đầm đồng ý), nhận tải sản để zác lập quan hệ sé hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, chuyển nhượng hợp đồng mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai để ký với chủ đâu tw cho bên thứ ba

Tuy nhiên khí thực hiện các quyền nay, chủ sỡ hữu trong tương lai cũng bi

giới hạn bởi những thủ tục nhất định Như trường hợp bảo đêm thực hiện

nghĩa vụ bing TSHTTTL thi căn cứ theo điều 295 BLDS năm 2015, bên bao

đâm có quyền sỡ hữu một phân hoặc toàn bộ tải sẵn bão đảm hình thánh trong tương lai thì bên nhân bảo đảm có các quyển đối với một phẩn hoặc toàn bộ

tài sản đó Điểu nảy có nghĩa ring chủ sở hữu chỉ được thực hiện các giao

dich đổi với tai sản trong phạm vi quyền sở hữu của minh hoặc toàn bồ tải sẵn

(nếu được bên nhận bảo đảm đồng ý).

Thứ he việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với TSHTTTL Nếu như déi với tải sản hiện có, chủ sở hữu hoán toan có thé thực hiện được quyển chiếm hữu, sử dụng va định đoạt một cach đẩy đủ Tuy nhiên, đối với TSHTTTL thì việc chiếm hữu, sử dung vả định đoạt tài sẵn lại mang những điểm đặc thủ riêng va chủ thé có quyền đổi với TSHTTTL chưa

phải đồng thời la chủ sé hữu Do vậy, đối với việc chiếm hữm TSHTTTL, chủ

éi với TSHTTTL không thé thực hiện việc chiếm hữu bang cách cằm nắm đổi với loại tải sản chưa hình thành mã chủ thể đó chỉ có thể thể có quyền.

chiếm hữu thông qua việc kiểm soát các giấy tờ, các hợp đồng liên quan đến.

TSHTTTL nay.

1.2 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai

1.2.1 Căn cứ tình trạng của tài sin hình thành trong fương lai

Dựa trên tinh trang của tài sản hinh thành trong tương lai, loại tai sản nay được phân loại thành: tai sẽn hình thành trong tương lai chưa hình thành vv tài sản hình thành trong tương lai đã hình thánh.

(@ Tải sản hình thành trong tương lai chưa hình thành

Căn cứ vào tinh khách quan của tải sin thi tai sản chưa hình thành lả tải

sản chưa tổn tai đưới bat kỳ hình thức nào theo quy định vẻ tải sin tại Điều

105 BLDS năm 2015 Có nghĩa là tai sản chưa được định hình cụ thé la“

Ni, giấy feos Bá tà tuyển lất san” Wi mua Re Loa làn thuyền, may ty, trang thiết bi được sản xuất, đóng theo dang hợp ding đất hàng theo thiết kế

trước đó, Trường hợp nay các loại tau thuyén, may bay, trang thiết bị chưa là

“vat”, chưa tổn tại đưới hình thức vất chat, tuy nhiên vẫn được tiền hành giao

dich mua ban.

(Gi) Tài sin hình thảnh trong tương lai đã hình thành

Tài sản hình thảnh trong tương lai là tai sản đã hình thanh có nghĩa là

tài sẵn đã có mất trên thực tế, đã hình thành nhưng chủ thé ác lập quyển sở hữu tai sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Việc phân loại tải sản hình thành trong tương lai thành tai sẵn chưa "hình thành va đã hình thành có một số ÿ nghĩa sau đây:

- Xác định trang thái vật lý của loại tai sản hình thành trong tương lai tải sin hình thành trong tương lai chưa hình thành 1a loại chưa tôn tại ở trang

thai vật lý trên thực tiễn Trong khi đó tai sản hình thành trong tương lai đã hình thành là tài sin đã tổn tại, đã có mất trên thực té,

- Xác định phương thức chiếm hữu đối với tai sản: đối với tai sẵn hình thảnh trong tương lai chưa hình thảnh thi chủ thể không thé thực hiện hành vi chiếm hữu trực tiếp với tai sản như nắm giữ, mà chi có thể thực hiện việc chiếm hữu thông qua việc kiểm soát các giầy tờ, hd sơ liên quan dén tai sản

đó Ngược lại, đổi với tai sản hình thanh trong tương lai đã hình thành, chữ

thể hoàn toản có thể thực hiện hảnh vi cảm nắm, giữ trực tiếp đổi với tai sin;

- Xác định các điều kiện dé thực hiện giao dịch đối với từng loại tải sin hình thành trong tương lai Thông thường, đối với loại tài sản hình thảnh trong tương lai chưa bình thành thi luật cn phải quy định các điển kiên theo

hướng chit chế để bão đảm cho những tải sản nảy được hinh thảnh một cáchchắc chấn (một cảch tương đối) trên thực tế tại một thời điểm trong tương lai

‘Vi dụ như mua ban căn hộ hình thành trong tương lai chỉ khi dự án có căn hộ đó phải thực hiện xong phân móng công tình Côn đối với loại tải sản hình thành trong tương lai đã hình thành thì những điều kiện hướng tới lại quan

tâm đến van dé chủ thé giao dịch sẽ được xác lập sở hữu sau thời điểm giao

dich đổi với những tai san đó

1.2.2 Căn cứ tính chất của tai sim hình thành trong trơng lai

Tài sản hình thành trong tương lai là tai sin với tỉnh trạng sẽ hình thánh trong tương lai lả do vay căn cứ vào tính chất tài sin thi tai sản hình thành trong tương lại cũng được phân thảnh động sin va bat động sản Đây được xem la cách phân loại chính thống hiện nay theo Khoản 2 Điều 105 BLDS

năm 2015 va được ghi nhận trong các BLDS của nhiều nước trên thể giới.

- Bắt động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ vào điều 107 BLDS năm 2015 vẻ bat đông sin va động sản, thi

‘bat đông sin hình thành trong tương lai có thể gồm: dat đai, nha, công trình xây dựng gắn liên với đất đai, tải sản khác gắn liên với dat đai, nha, công

trình xây dựng, tai sản khác theo quy định của pháp luật Theo tính chất của các loại tài sin nay lả không di dai được vé mặt cơ học Bat đai và quyền sit

dụng gắn lién với nó là đổi tượng đặc biệt trong lưu thông dân sự Tay vào chủ thé, loại đất, điều kiện, hoản cảnh, mà họ có thể có tat cả hay một số các quyển chuyển nhượng, cho thuê, thể chát

Ngoài những tải sản được quy định trong BLDS được coi là bat động

sản thì có những tai sin khác ma theo quy định của pháp luật được coi ka bat động sản Ví dụ như quyền sử dụng đất la bat động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bat động sản Đây là một quy định mang tính chất dự liệu trong trường hợp pháp luất có quy định một loại tai sản nào đó là bất động

Bat động sin trước hết là đất đai là bộ phn quan trọng nhất, ảnh hưỡngtới đời sông xã hội, an minh chính trị quốc gia cho nên chế đô chính sách về‘bat động sản nói chung vả về đất đai noi riêng luôn có su quan tâm đặc biệt

của Nha nước, có hé thông pháp luật điều chỉnh như Luật Nha ở, Luật Kinh doanh bat đông sản, Cho nên căn cứ vao các quy định pháp luật liền quan

thì thực té bất động sin hình thành trong tương lai có thể thực hiên giao địch

là nha, công trình xây dựng đang trong quá trinh xây đựng vả chưa được nghiệm thu đưa vào sử dung.

'Với bắt đông sản hình thảnh trong tương lai thi các quy định của pháp luật lại cảng chất chế hơn vẻ trình tự thủ tục giao địch các loại bat động sin

hình thành trong tương lai, các diéu kiên dé bắt động sản hình thành trong tương lai được đủ điều kiện giao dich dân sự Các giao dịch vé bất đồng sản hình thành trong tương lai cũng han chế với nhiễu điền kiện theo luật đính Các hop đồng giao dich liên quan tới bất động sn hình thành trong tương lai

phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tủy từng trường hop

pháp luật quy định Do tính chất đặc tha của bắt đồng sin trong tương lai nến

thực tế thi nhà ở hình thành trong tương lai như các căn hộ chung cư là đổi

tượng bat đông săn hình thành trong tương lai được giao dich nhiều nhất và cũng 1a đối tượng có khung pháp lý điều chỉnh tương đối cụ thể hơn so với

các loại bat đồng sản hình thánh trong tương lại khác - Đông sin hình thánh trong tương lai

Căn cứ vào khoăn 2 điều 107 BLDS năm 2015, đông sản hình thành trong tương lai là những loại tải sản không được quy định là bat động sản trong tương lai th là động sản hình thành trong tương lai Khác với tính chất

cha bat đông sản, động sin có tinh chat là loại tai sản có thể di đời được Vì vay, các giao dich dân sự với loại tai sản nảy cũng dễ dang hơn so với bat

động sản hình thành trong tương lai Hiên nay, khung pháp lý cho việc giao

địch động sản hình thảnh trong tương lai hau như chưa có vì vay giao dich thực tế về động sẵn hình thanh trong tương lai thưởng hiểm có hơn so với

giao dich bat động sin hình thảnh trong tương lai Có những loại động sản hình thành trong tương lai có gia trị lớn, mang tính đặc thù như tau bay, tầu

biển thực tế có nhu cầu giao dich nhưng lai khó có thể thực hiện giao dich

được vi không có quy đình pháp luật cụ thể vẻ tải sin nay như đổi với nha & "hình thảnh trong tương lai

Việc phân định tải sản hình thành trong tương lai thành bat đông sin "hình thành trong tương lai va đông sin hinh thành trong tương lai có mốt số ý nghĩa sau đây:

- Xác định thời điểm chuyển giao quyên sở hữu đổi với tai sản Thông

thường, bất đông sin nói chung va bất đồng sẵn hình thành trong tương lai nói

riêng được chuyển giao quyển sỡ hữu từ thời điểm đăng kí quyển sở hữu, còn

đôi với đông sản thì đông sản thưởng được xác lâp tai thời điểm chuyển giao - Xác lập thi tục đăng kí đổi với tai sản Bắt đông sin phải đăng kỉ theo quy định của pháp luật, đông sản không phải đăng kí, một số trường hop đăng kí như xe máy,

- Xác định địa điểm thực hiện nghĩa vụ Nếu không có thoả thuận, địa điểm thực hiên nghĩa vụ là nơi có bat đông sẵn nêu đối tượng của ngiĩa vụ là bất đông sản Còn nếu đối tượng của nghĩa vu là động sin thì địa điểm thực tiện nghĩa vụ la nơi cư trú hoặc trụ sở của bến có quyển,

- Căn cử xác lập quyền sỡ hữu: đối với tải sản hình thành trong tương,

lai là bat động sản vô chủ hay không xác định chủ sở hữu thi sẽ thuốc vé nhà

nước Ngược lại, nêu tải sản hình thành trong tương lai là động sin vô chủ hay đông sản không xác định chủ sé hữu thì sẽ thuộc vẻ người đang quan lý

hoặc người phát hiến Ví đụ: Một người tuyến bổ từ bỏ quyên sở hữu đối với

căn hộ chung cư chưa hình thành thi day 1a bất đông sin hình thành trong tương lai vô chủ nên được ác lép sỡ hữu cho Nha nước.

- Xác định quyển tòa án về giải quyết tranh chap trong các quan hệ Bởi, Toa án nơi có bắt động sản đang tranh chấp sẽ là Toa an có thẩm quyển giải quyết tranh chấp.

1.2.3 Căn cứ vào thủ tục đăng lý thi sin

- Tải sản hình thành trong tương lai Ia tai sẵn phải đăng ký.

Tai sản hình thành trong tương lai phải đăng ký là những tai sin khi "hình thảnh theo quy định của pháp luất chủ tai sin, người năm giữ tải sản phải tiến hành các thủ tục cân thiết theo quy định pháp luật để đăng ký tài sẵn thì

mới xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tai sản Nếu không đăng ký.

theo quy định pháp luất thi chủ tai sản, người nắm giữ tài sản trong nhiều trường hợp sé bi han ché thực hiển giao dịch hoặc sẽ không được đền bù khi tai sản đỏ bị thu hôi, Thông thường bắt đông sin hình thành trong tương lai là các loại tài sin sẽ phải đăng ký quyển sở hữu, đó 1a nhà ở, tài sin va các công trình gin liên với nhà 6, đất Đổi với đồng sin thi chỉ có một số loại phat

đăng ký đó 1a tau bay, tau biển, phương tiên giao thông đường thủy, phương

tiên giao thông cơ giới đường bô, phương tiên giao thông đường sắt, vũ khí

nổ, công cụ hỗ trợ,

- Tài sẵn hình thành trong tương lai Ia tai sin không phải đăng ký Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản không phải đăng ký là những tải sản khi hình thành theo quy định của pháp luật thì chủ tai sin không

phải tién hành các thủ tục cần thiết theo quy định để đăng ký quyền sở hữu đối với tài sin đó, như hoa lợi, lợi tức.

Việc phân loại như trên có ý nghĩa trong việc xác đính những loại tài sản hình thành trong tương lai nào cân thực hiện thủ tục đăng ký còn loại tài sản nào thì không, Thông qua hệ thống đăng ký thì quyển va nghĩa vụ của các

chủ thể được minh bạch, công khai, là căn cứ dé Nha nước quản lý tải san,

điển chỉnh các chính sách thuế, ngăn chăn các hành vi bat hợp pháp trong

giao dich có đối tượng la tai sản đăng ký Cùng là căn cứ để xây dựng dé án, kế hoạch sây dựng các chính sach quản lý bất động sin nói riêng va quản lý

nén kinh tế nổi chung

1.3 Phân biệt tài sản hình thành trong trong lai với tai sản hiện có

Tựa trên hình thái tổn tại mã tải sẵn được phân định thành tải sin hiện

có và tài sin hình thành trong tương lai Giữa hai loại tai sin nay có một sốđiểm khác biết như sau:

về hình thức tổn tai của tải sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có.

Tai sản hiện cú là “tet sản đi hình thành và chủ thé đã xác lap quyền

sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tai thời điểm xác lập giao

dich’* Như vay tai sin hiện có phải théa mẫn hai điểu kiện đó la: tai sin đã

"hình thành và chủ thể của tai sin đã xác lêp quyền sỡ

tải sẵn trước thời điểm sác lập giao dịch hoặc tại thời điểm ác lập giao dịch.

Tài sản đã bình thành là tai sản đang tổn tai biện hữu, được thể hiện

đưới một hình thức khách quan nhất định Nêu tải sẵn đã hình thảnh là “vat” thì đó là vat có thực, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có dic trưng giá trí va tham gia vào các giao lưu dan sự ví dụ như nba

tải sản đã hình thanh là “giây tờ có giá” thi nó có thể là cổ phiêu, trái phiéu, Nếu tải sản đã hình thánh 1a “quyển tải sản" thi nó có thể quyển sử dụng.

u, quyên khác đối với.

xe máy, Nêu

đất, quyền sở hữu trí tuệ, quyền yêu cầu trả một khoăn no,

Đối với các tai sản hiện có là bất động sản thi bất buộc phải đăng ky

quyển sở hữu theo quy định của pháp luật thi chủ thé tải sẵn mới được coi 1a đã zác lập quyển sỡ hữu Vi dụ như đối với tải săn là đất thì phải đăng ký quyển sử dụng đất theo quy trình thủ tục quy định Luật Bat dai, đối với tài sản nhà ỡ thi phải đăng ký quyền sỡ hữu nha ở theo quy định Luật Nha ở Đối với tải sin là đông sản thi tùy từng loại tai sản mới cần phải làm thủ tục đăng ký quyển sở hữu như 6 tổ, xe máy, mới được coi lả chủ thể đã xac lập quyên sở hữu, còn lại hau hết các loại tai sản động sin khác thi chỉ cẩn chủ thể chiếm hữu thực tế thi đã được coi la xác lập quyền sở hữu.

Tai thời điểm xác lập giao dich dân sự như mua bán, thé , chuyển.

nhương, thì chủ thé của tải săn đã hình thanh đã xác lập quyển sở hữu thi tai sản đó mới được thừa nhân la tài sản hiện có Nêu tai sin đã hình thánh nhưng

tại thời điểm giao dich chủ thể chưa xác lập quyển sở hữu thi tải sản đó không.

được coi là tải sin hiện có ma được sac định là tải sản hình thành trong tương ` Bộ tain sim 2015, Điều 105

lai Như vay đối với tai sản đã hình thành thì ranh giới để phân biết đâu là tải

sản hiện có va tai sẵn hình thảnh trong tương lai, phu thuộc vào thời điểm xác lập quyền sỡ hữu tai sin

Tài sản hình thành trong tương lai còn có một loại khác biệt hẳn với tài sản hiện có đó là loại tai sin chưa hình thành Tài sản chưa hình thành là tai

sản chưa hiện hữu trên thực tế, chưa thể hiện bằng hình thức vật chất cụ thể

nao cả, Ví du như thương lai đến các vườn cây ăn trai của nồng dân thu mua hoa quả khí ma cây chưa có hoa quả thực té, chưa vào vụ dé thu hoạch, tức là tải sản chưa hình thành Đổi với các giao dịch như nay, chưa có điều luật cụ

thể nao điểu chỉnh, người mua và người bán căn cứ vảo kinh nghiêm bản thân, cũng như thông lệ mua bán dé thực hiện giao dich

Thứ hai, về thực hiện giao dich dân sự đối với tai sản hình thành trong tương lai va tai sin hiện có.

hi thực hiện giao dich dân sự đối với tài sin hình thành trong tương

Jai sẽ bi han chế hon so với tải sản hiện co Điều nảy xuất phát từ đặc điểm.

của tai sin hình thành trong tương lai 1a loại tải sẵn chưa hiện hữu, chưa được

định hình cụ thể hoặc đã định hình cụ thể nhưng chưa được xác lập quyển sở.

hữu thi sẽ có nhiều rũ ro trong giao dich Ví dụ với việc mua ban nha ở trong

tương lai, rũi ro của người mua đó lá có thể họ không nhân được nhà Nếu

không nhân được nhà thi sé thiệt hai lớn với người dân, có thể gây ra hệ luy cho cả nên kinh tế, xã hồi

"Trong giao dich thể chấp tai sản thi nguyên tắc chung trong thé chấp tat sản là tải sản thể chấp phải thuộc quyển sở hữu của bên thé chấp, không có

tranh chấp về quyển sở hữu vả đã cỏ giấy chứng nhân quyền sở hữu, trong khi đó, d6i với tai sản hình thành trong tương lai thi quyển sở hữu cia bên thé chấp chưa được công nhân tại thời điểm xác lập giao dich Do vay, điều kiện

của tai sin được thé chấp, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dich bảo đêm.

và đăng ký giao dich bao dam cũng phải cụ thể hơn, chất chế hon so với các

loại tải sẵn bảo đăm thông thường khác hạn chế các rũ ro và dam bảo,

được nguyên tắc của giao dich bao đầm là có thé zử lý được tai sẵn thé chap

để thu hồi nợ.

Thứ ba, về việc thực hiện quyền sở hữu

Đối với tài sản hiện có, chủ sỡ hữu hoán toàn thực hiến được các quyền

năng một cach đẩy đủ va trực tiếp lên tai sản bao gồm quyển chiếm hữu, quyển sử dung và quyền định đoạt.

Trong khi đó, đổi với tai sẵn hình thành trong tương lai việc thực hiện các nội dung cia quyển sở hữu thường không trực tiếp và có phẩn hạn chế hơn Như đối với quyển chiếm hữu tải sản hình thành trong tương lai, chủ sỡ

hữu không thể thực hiện được các hành vi nấm giữ, cảm nắm, giữ đổi với loại tải sản chưa hình thành Tương tự như vay, chủ sở hữu cũng chưa thé khai thác công dụng, công năng của tài sản hình thành trong tương lai Chẳng hạn như đổi với căn nhà đã hình thành đã xác lập quyển sở hữu, chủ sở hữu hoán toản chiêm hữu, sử dụng căn nha để phục vụ cho cuộc sống của ca nhân, gia

đính Côn đổi với căn nhà hình thành trong tương lai ma chưa hình thành tại

thời điểm hiện tai, chủ sở hữu chưa thể khai thác công dụng của căn nhà.

144 Khái quát quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai

Quy định vẻ tai sẵn hình thánh trong tương lai đã được Bộ Luật Dân sự 2015 tiếp cên theo hướng bảo đảm bao quát, minh bach, huy động vả phát huy ai sin Bộ Luật Dân được tai sản trong xã hội Theo quy định tai Điều 105 vẻ

sự 2015 thi: ” J Tài sản ià vật, tiền, giấy tờ có giá và quyên tài sản 2 Tài sản bao gồm bắt động sản và động sản Bắt động sản và động sản có thé ia Š hơn tại Khoản 2

Tài sẵn hiện cô và tài sẵn hình thành trong tương lai “ Cụ

Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đính vé tài sản hình thành trong tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tai sản HTTTL bao gồm: Tai sản chưa hình thánh, tai sản đã hình thành nhưng chủ tì

sẵn sau thời điểm xác lập giao dich.

Bên cạnh đó, Luật Nha ở số 64/2014/QH13 và Luật Kinh doanh bắt

66/2014/QH13 ra đời đã kop thời bổ sung điểu chỉnh những,

ác lập quyền sở hữu tải

động sản

thất cập khiêm khuyết, giúp quản lý nhà nước được tốt hơn cũng như tao điều

kiện cho thị trường bat động sản phát triển Đồng thời bổ sung những van dé mới phát sinh trong thực tiễn để tạo điều kiện cho việc phát triển va quan lý nha ở, phải phủ hợp với thực tiễn cuộc sống, phù hop với điều kiên kinh tế

của đất nước và tính đặc thủ của từng ving, mi ; bao đảm yêu cầu cãi cách

thủ tục hành chính, tránh gây phién hà, tiêu cực trong việc phát triển và quản.

ý nhà 6, trong đó có việc diéu chỉnh giao dich đối với nha ở hình thành trong

tương lai Cụ thể, chương IIT Luật Kinh doanh bat động sản 2014 điều chỉnh vẻ kinh doanh bat động sản hình thanh trong tương lai va Điều 63 Luật Nhà ở

2014 quy đính vé giao dịch đối với nba ở hình thành trong tương lại Qua

nghiên cứu, có thể thây, hệ thông pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động.

kinh doanh bất đông sin hình thành trong tương lai gồm những nội dung

chính sau đây: Quyên KDBĐS hình thảnh trong tương lai, Điều kiện tổ chức,

cá nhân KDBĐS hình thành trong tương lai, Các hình thức KDBĐS hình thánh trong tương lai, Các loại BĐS được phép đưa vào kánh doanh đưới hình thức KDBĐS hình thành trong tương lai, Điểu kiện cla BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Bao lãnh trong bán, cho thuê mua nha ở hình thánh trong tương lai, Thanh toán trong mua bản, thuê mua

BĐSHTTTL; Quyên và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua BĐS tình thành trong tương lai, Hợp đồng và chuyển nhượng hợp đông mua ban,

thuê mua nhà ở hình thảnh trong tương lai, Vấn để xử lý vi pham trong hoạt đông kinh doanh bắt động sén hình thành trong tương lai Bay lả hảnh lang

pháp lý vả điều kiện để phát triển giao dịch đối với nha ở hình thành trong.

tương lại

"Về giao dich bao dam bằng tai sản hình thảnh trong tương lai được quy định tại Nghị Định số 21/2021/NĐ-CP ngảy 19 tháng 03 nm 2021 quy định

thi hành Bộ luật Dân sự về bão đêm thực hiện nghĩa vụ, đã đưa ra một số quyđịnh như sau: Việc bảo đâm thực hiện nghĩa vụ bằng tải sản hình thành trong.tương lai không áp dụng đổi với quyển sử dụng đất, Bên nhận bảo đảm xc

lập quyển đôi với phan hoặc toàn bộ tải sản bão đầm là tai sản hình thành

trong tương lai kể từ thời điểm phân hoặc toàn bộ tai sản bao dim nảy được

ảnh thành Với việc xử lý tai sản bảo đảm là tải sẵn hình thành trong tương

lai thì có thé théa thuận theo hai trường hợp: Trường hop tai sản bao đảm.

chưa hình thánh hoặc đã hình thành nhưng chưa được câp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật,

"Trường hop tải sản bảo dém đã hình thành vả bên bảo dim đã xác lập quyển

sở hữu đối với tài sẵn.

Ngoài ra còn có thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy đính về bao lãnh ngân hàng, tại điển 12 quy định về bao lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thánh trong tương lai Thông tư liên tich số

09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thé chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn lién với dat, quy định tại khoản 2 điểu 3 vé các loại tai sản gắn liên voi đất hình

thánh trong tương lai, cổng trình sây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu từ xây dựng, chưa được nghiêm thu đưa vào sử

đụng, rimg sản xuất lả rừng trằng hình thành trong tương lai, cây lâu năm.

hình thành trong tương lai Thông từ 10/2016/TT-BTC quy đính vẻ thế chấp tải sản bảo dim cho khoản vay được Chỉnh phủ bao lãnh quy đính về hợp đẳng thé chấp tai sản hình trong tương lai, va thời hạn đăng ký giao dich bão im đôi với việc thé chấp tai sin hình thánh trong tương lai

1:5 Ý nghĩa của quy định pháp luật về tài sản hình thành trong trong lai

Luật hóa các chế định tài săn hình thảnh trong tương lai là bước tiến quan trọng trong khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu phát triển tất yêu của các giao dịch dân sự, kinh tế vả thương mại, phủ hợp với sự phát triển của nên.

kinh tế thi trường, Hiện nay, các giao dich có đổi tượng là tải sản hình than trong tương lai, đắc biệt là bất đông sin hình thành trong tương lai phát sinh

ngây cảng nhiều nhằm đáp ứng đòi hỏi của yêu cầu xã hội, sư phát triển của

nến kinh tế thi trường, Bat đông sẽn hình thảnh trong tương lai 1a một loại tải

sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu của mỗi gia định, cá nhân, tổ chức ma con

Ja yêu t phan ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, đặc biết là nha ở ‘hinh thanh trong tương lai Củng với sự tăng trưởng vé dân số của đất nước vả sự phát triển kinh tế thì nhu cầu về nha ở của người dân ngày cảng tăng So

với nhiều năm về trước thì nhu câu về nha ở cũng thể hiện ở cấp độ cao hơn

vẻ chất lượng nha ở và các diéu kiện đi kèm Nba ở vừa là đối tượng trong các

giao dich dan sự phục vụ nhu câu để ở của người dân vir l đối tượng trong

giao dich trong kinh doanh thương mai của các doanh nghiệp kinh doanh nha

ở Với chính sách khá mỡ cho việc đầu tư xây dung va phát triển nhà ở tại

'Việt Nam hiện nay ngày cảng xuất hiện nhiêu doanh nghiệp kinh doanh trong

Tĩnh vực nảy Với nhu cầu ngày càng lớn đó, néu không có hệ thông các quy định pháp luật vé tai sản hình thanh trong tương lai thi sẽ dẫn dén những thiệt

hai khôn lường gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của nhiều người dân, gây ra tinh trang mắt trật tư an ninh xã hồi Trước đây khi chưa có quy định về giao dich tài sin hình thành trong tương lai, các chi đâu tư xây dựng

chung cư đã sử dụng nhiễu cách thức huy đông vốn dé sây dựng cũng như ‘ban các căn hộ chung cư chưa thanh hình cho người dân, dẫn đến hệ luy đến.

tên bây giờ là nhiễu người dân chưa nhân được căn hộ cho dù đã đóng hết tiên mua nhà cho chủ đầu tư Điểu này gây nhiều bức xúc trong nhân dân, gây mất

Gn đính sã hội, khiểu kiện kéo dải làm lãng phí tài nguyên.

Quy định pháp luật vẻ tai sản hình thảnh trong tương lai là phủ hợp với xu hưởng pháp luật quốc tế Quá trình đổi mới của nước ta là quá trình gắn

liền va song song với hội nhập thé giới, đặc biệt là hội nhập về kinh tế Bai

vây, pháp luật, trong đó có pháp luật vẻ tai sản hình thành trong tương lai

cũng phải thay đổi, điều chỉnh dé dam bao sự tương thích, phù hợp với phápluật quốc tế, là cơ sở dam bảo an toàn pháp lý cho các chủ thé trong nước,cũng như để thu hút vốn đầu tư nước ngoải vào hoạt động lánh doanh tai sản.tình thảnh trong tương lai Có thé cho rằng, việc pháp luật Việt Nam thừanhân và quy đính về hoạt đông tài sản hình thành trong tương lai là biểu hiện.rõ nét và điển hình của thay đổi pháp luật phù hợp với quá trình hội nhập

quốc tế Bởi hoạt đông kinh doanh tai sản hình thành trong tương lai tuy đã

"hình thành từ lâu trên thé giới song với Việt Nam lại là hoạt đông kinh doanh khá mới mẽ và gin như chỉ xuất hiện tai Việt Nam cũng với quá trình hồi nhập quốc tế

Kết luận chương 1

Ở chương 1 tác giã đi vào nghiên cứu khái niêm vé tải sản hình thành.

trong tương lai, đặc điểm của loại tai sản này, phân loại các tải sản hình thành trong tương lai vả néu ra ý nghĩa của quy định vẻ tai sản hình thánh trong tương lại, đẳng thời khải quất quy định pháp luật vé tài sẵn hình thảnh trong

tương lai Từ đó có thể thấy sing, tai sẵn hình thành trung tương lai là một loại tải sẵn đặc biệt nó không hiện hữu tại thời điểm hiện tại hoặc hiện hữu

nhưng chưa xác lập quyển sở hữu mã tải sản sẽ hình thành va xác lập quyển sở hữu trong tương lại Tài sản hình thành trong tương lai mang đẩy đủ các

đặc điểm của một loại tải săn nhưng vẻ mặt hình thái thi tại thời điểm hiện tại thì nó vẫn chưa tồn tại, hay chỉ là có các căn cứ, cơ sở để kết luận rằng trong.

tương lai tải sản nay chắc chắn hình thành, hoặc tài sản đã hình thảnh nhưng

tại thời điểm ác lập giao dich thi chủ thé của tài sin chưa xc lập quyển sở

hữu Quy định pháp luật vé tai sản hình thành trong tương lai lả bước tiến

quan trọng trong khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu phát triển tat yếu của các của nén

giao dich dân sự, kinh tế vả thương mại, phủ hop với sư phát t

kinh tế thị trường va hội nhập quốc tế.

30 Chương 2

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE TÀI SAN HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI

2 ‘trong lai

3.1.1 Quy định định nghia tài sin hành thành trong tương lai

Từ thé kỹ thứ VIII trước Công nguyên đến thé kỹ thứ VI ~ VII sau

(Quy định cũa pháp luật hiện hành về tai sản hình thành trong

công nguyên, vào thời La Mã thì người La Mã chưa thật sự quan tâm đến

những vật khác ngoải tài sản la đất đai và nổ lê Tuy nhiên, xã hôi ngày cảng

phat triển củng với các quan hệ trong xã hội cũng phát triển theo thi đổi trong

gồm các vật nuôi, cây tring và các vật khác có giá trị thanh toán, trao trong quan hệ tai sản Do vay, vào thời kỷ nảy chưa quy định vẻ vat hay tai sản hình thành trong tương lai.

Ké từ ngày 02 tháng 9 năm 1945 thành lập Nha nước dân chủ nhân dân.

ở nước ta đến trước khi BLDS năm 1995 được ban hành thi những quy đính.

vẻ tải sẵn nói chung cũng chưa đẳng bé và hé thống nên quy định vẻ vat hay

tai sin hình thành trong tương lai cũng chưa được dé cập Sau năm 1945 và trong một thời gian dai cho đền khi Hiển pháp năm 1959 được ban hành, quan.

niêm vẻ tài sản được hiểu theo những quy đính trong ba Bộ luật thời thuộc

Pháp: Bộ dân luật giản yêu Nam kỳ năm 1883, Bé dân luật Bắc Kỷ năm 1931 và Bộ dan luật Trung Kỷ năm 1936 (Hoang Viết Trong Kỳ)

BLDS năm 1995 ngày 28 tháng 10 năm 1995 quy định: Tai sản bao

gồm vất có thực, tiến, giấy tờ tn giá được bẳng tiễn và các quyền tải sin (Điển.

172), Vat có thực theo quy định nay là vat phải tổn tại hiện hữu dua vào trực.

quan va sự cảm nhận vẻ vật phải tồn tai vào thời điểm trực quan nhận biết

được, còn những vat hình thảnh trong tương lai cũng chưa được dé cập Do

đó, quy định như vay về vat đã làm hạn chế giao địch liên quan đến đối tương 1 vật hình thành trong tương lai.

Khoản 7 Điển 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao

địch bao đâm lân đầu tiên để cập đến cum từ vã giãi thích từ ngữ của cụm từ

tải sin hình thành trong tương lai Theo đó, tai sản hình thánh trong tương lai

a đông sin, bat động sẵn hình thành sau thời điểm ký kết giao dich bao dam

và sẽ thuộc quyển sở hữu của bên bao đầm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tai sản khác mà bên bao dam có quyển nhân Quy định nảy áp dung đổi với việc dùng tai sản hình thánh

trong tương lai để bão đảm cho nghĩa vụ dân sự, thời điểm nảy chưa có quy

định chung vé định nghĩa tai sin hình thành trong tương lai.

BLDS năm 2005 ngảy 14 tháng 06 năm 2005 thay thể BLDS nam 1995 quy định vẻ tai sin tai Điều 163 như sau: “Tải sản bao gm vat, tiên, giầy tờ có gia và các quyển tai sản” Theo đó, quy định này đã mỡ rông phạm vi trong việc xc định vật bao gém vật hiện hữu va vat được hình thánh trong tương Jai, BLDS năm 2005 không quy đính trực tiếp tai sin hình thánh trong tương lai ma chỉ có quy định một loại tai sản hình thành trong tương lai đó là vật hinh thành trong tương lai Tại khoản 2 Điểu 320 BLDS năm 2005 vẻ vật bão đâm thực hiện nghĩa vụ dân sự có quy định: “Vật hình thảnh trong tương lai là

động sản, bat động sản thuộc sở hữu của bên bảo đâm sau thời điểm nghĩa vụ.

được xác lập hoặc giao dich bảo đảm được giao kết" Đây là quy đính về vat

bảo đêm thực hiện nghĩa vụ dân sự và BLDS năm 2005 đã lấy thời điểm zác lập quyển sở hữu đối với tải sin so với thời điểm sắc lập ngiĩa vụ hoặc giao địch làm căn cứ để xác định tai sản hình thanh trong tương lai.

Khoản 2 Điều 4 Nghĩ định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chỉnh phũ vẻ giao dich bảo dm, có hiệu lực kể từ ngày 27/01/2007, được sữa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ

vẻ đăng kỹ giao dich bao đêm, có hiệu lực kể từ ngày 09 thang 9 năm 2010 và

Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điển của Nghỉ định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của

Chỉnh phủ vẻ giao dich bảo dim, có hiểu lực kể từ ngày 10/4/2012 quy định: “Tài sẵn hình thành trong tương lat gồm: a) Tài sẵn được hình thành từ vẫn vay; b) Tài sẵn dang trong giai đoạn hình thành hoặc dang được tao lập hop Đ

thuộc đổi tượng phải đăng.

tại thời điễm giao két giao dich bảo đãm: c) Tài sản đã hình thành và quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao Xết

giao dich bảo đấm thì tài sản đỗ mới được đăng lý theo quy định của pháp

luật Tài sản hình thành trong tương lai Riông bao gồm quyén sử ching đất

Tài sẵn hình thành trong tương lai đã từng được ghỉ nhân trong Nghỉ định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006: “Tài sđn hình thành trong tương lai là tài

sản mộc sỡ hit của bên bảo đâm sau thời ñiễn nghita vụ được xác lập hoặc giao dich bảo đãm duoc giao kết Tài sản hinh thành trong tương lai bao gdm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dich bảo đâm, ng sau thời điểm giao két giao dich bdo adm mới thuộc số hữm của bên bảo đấm “ nhưng không đưa ra được căn cử để xác định tải sin hình thành trong tương lai Vi thể, Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã sửa đổi Nghỉ định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 đã liệt kê các tài sản hình thành trong

tương lai nhằm giúp giao dich bao dim được minh bạch va 56 rang hơn.

Định nghĩa tải sản hình thành trong tương lai và các chế định pháp lý có liên quan đã bắt đầu được quy đính tại BLDS năm 2005, Nghỉ định nêu

trên Từ các quy đính tại BLDS năm 2005, Nghỉ định nêu trên có thé hidé hiểu tai

sản hình thành trong tương lai là tài sản phải đang trong qua trình hình thành

va chưa hoản thiện vé công dụng, tính chất đặc trưng của sin phẩm huặc tai sản được hình thánh từ vốn vay đối với tài sản chưa hình thành khi giao kết

giao dich bảo dim

"Thuật ngữ “hd ở hình thành trong tương lai” đã lần đầu tiên xuất hiện.

là đối tương của giao dich bão dam được và được nhắc đến trong Nghị định TU2010NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng,

thi hành Luật nha ở năm 2005 nhưng thuật ngữ này lại không được giải

2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không dé cập đến nhà ở hình thánh trong tương lai ma áp dung quy định chung vé tai sẵn hình thảnh trong tương lai Việc áp dung quy định chung nay đã gấp những khó khan vướng

mắc trong các giao dịch dân sự có đổi tượng la nha ở hình thanh trong trong lai cả về thực tiễn va lý luận Do vậy, Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 hướng dẫn thủ tục thể chấp nhà ở

hình thành trong tương lai theo quy đính tại Nghĩ đính sé

71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phũ quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật Nhà ở đã giải thích thuật ngữ hình thành trong tương lai Theo

quy đính nhà ở hình thánh trong tương lai làm tai sin thé chấp là nha ở được 18 chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sẵn trong dự án đầu tư xây dựng nhà 6 mã tại thời điểm xc lập hop đồng thể chấp nhà ở đó

đang trong quá trình đâu tư xây dumg theo hỗ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xy dựng (đỗi với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng

chưa được cấp Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyển sỡ hữu nha 6 va tải

sản khác gắn liễn với đết Quy đính nay ỡ pham vi hep va chỉ giới hạn nha ở

‘hinh thành trong tương lai làm đối tượng của hợp déng thé chấp Vì thé, Luật

Nha 6 và Luật Kinh doanh bắt động sin ra đời có hiệu lực thi hành từ ngày 01

tháng 07 năm 2015 đã có quy đính riêng diéu chỉnh về nba, công trình xây

dựng va nhà ở hình thành trong tương lai như sau: