CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, CHO THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN, VAY TÀI SẢN

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, CHO THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN, VAY TÀI SẢN NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỢT 2 Đợt thực tập 2 “Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng về nhóm việc Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản”. LỜI MỞ ĐẦU I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 1.1. Khái niệm 1.2. Đặc điểm II. CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 2.1. Các trường hợp công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 2.2. Thẩm quyền công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 2.3. Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 2.4. Thủ tục công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản III. NỘI DUNG VỤ VIỆC TẶNG CHO TÀI SẢN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG .......................... 3.1. Tóm tắt nội dung việc công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản 3.2. Nghiên cứu, nhận xét hồ sơ vụ việc yêu cầu công chứng 3.2.1. Thẩm quyền công chứng 3.2.2. Hồ sơ công chứng 3.2.3. Tra cứu thông tin về tài sản, kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng 3.2.4. Chủ thể của hợp đồng 3.2.5. Đối tượng của hợp đồng 3.2.6. Ký công chứng 3.2.7. Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng IV. NHỮNG KINH NGHIỆM NGHỀ NGHIỆP RÚT RA TỪ VIỆC THAM GIA QUÁ GIẢI QUYẾT VIỆC CÔNG CHỨNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 4.1. Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết việc công chứng 4.2. Một số kiến nghị đề xuất về việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc công chứng KẾT LUẬN

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬPLĩnh vực: Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn, vay

VĂN PHÒNG CÔNG

CHỨNG CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY TIẾP NHẬN HỌC VIÊN THỰC TẬP

Tên tổ chức hành nghề công chứng: VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

Giấy đăng ký hoạt động:

Địa chỉ trụ sở:

Điện thoại:

Fax:

XÁC NHẬN Học viên:

được nhận thực tập nghề công chứng tại VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

kể từ ngày đến ngày

Họ tên công chứng viên là người hướng dẫn:

Số Thẻ công chứng viên:

Tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên hướng dẫn, người thực tập cam kết tuân thủ các quy định tại hướng dẫn thực tập nghề công chứng của Học viện Tư pháp …., ngày tháng năm

Đại diện theo pháp luật của tổ chức hành nghề công chứng

(Ký tên, đóng dấu)

Người hướng dẫn thực tập

Tìm hiểu về hồ sơ, kỹ năng công chứng

hợp đồng tặng cho tài sảnTìm hiểu về hồ sơ, kỹ năng công chứng

hợp đồng thuê tài sảnTìm hiểu về hồ sơ, kỹ năng công chứnghợp đồng trao đổi, mượn tài sảnTìm hiểu về hồ sơ, kỹ năng công chứng

hợp đồng vay tài sản

Xác nhận của người hướng dẫn thực tập

(Ký và ghi rõ họ tên)

LỜI MỞ ĐẦU

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN

1.1 Khái niệm

1.2 Đặc điểm

II CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN

2.1 Các trường hợp công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

2.2 Thẩm quyền công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

2.3 Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

2.4 Thủ tục công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

III NỘI DUNG VỤ VIỆC TẶNG CHO TÀI SẢN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

3.1 Tóm tắt nội dung việc công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

3.2 Nghiên cứu, nhận xét hồ sơ vụ việc yêu cầu công chứng

3.2.6 Ký công chứng

3.2.7 Nhận xét quá trình giải quyết việc công chứng

IV NHỮNG KINH NGHIỆM NGHỀ NGHIỆP RÚT RA TỪ VIỆC THAM GIA QUÁGIẢI QUYẾT VIỆC CÔNG CHỨNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁPLUẬT

4.1 Những kinh nghiệm nghề nghiệp rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyếtviệc công chứng

4.2 Một số kiến nghị đề xuất về việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc côngchứng

KẾT LUẬN

LỜI MỞ ĐẦU

Thực hiện theo Thông báo ngày ……… của Khoa Đào tạo Công chứng viên và các

chức danh khác về việc thực tập đợt 2 “Thực tập tại các tổ chức hành nghề công chứng

về nhóm việc Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, mượn vay tài sản” Học viên đã được thực tập tại Văn phòng Công chứng , tại địa

chỉ số từ ngày ……… đến ngày ………… Nay học viên báo cáo về nội

dung của hồ sơ đã sưu tầm tại văn phòng công chứng là “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” và nhận xét, đánh giá, ghi chép kết quả của quá trình thụ lý và giải quyết hồ sơ

yêu cầu công chứng

Để đảm bảo việc tuân thủ đúng quy định tại Điều 7, Luật Công chứng 2014, về việc cấmCCV và tổ chức hành nghề công chứng tiết lộ thông tin về nội dung công chứng, trừtrường hợp được người yêu cầu công chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quyđịnh khác và bảo đảm tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, nên một số thôngtin được thay đổi như sau:

- Những thông tin về số CMND/CCCD, họ tên người yêu cầu công chứng, thôngtin trên GCNQSDĐ đã được thay đổi, biên tập lại;

- Các tình tiết, nội dung khác và toàn bộ hồ sơ lưu trữ được đính kèm đầy đủ đểđánh giá khách quan về việc công chứng của công chứng viên

- Thứ tự sắp xếp hồ sơ lưu trữ cũng được giữ nguyên để đánh giá việc sắp xếp,lưu trữ hồ sơ

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản, nghĩa vụ của người tặng cho tài sản không chỉ dừng lại

ở việc người tặng cho phải bàn giao tài sản cho bên được tặng cho mà người tặng cho còn

có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản đó sang cho người được tặng cho Đối tượng củahợp đồng tặng cho là tài sản - quyền sở hữu tài sản chứ không đơn thuần chỉ là quyềnchiếm hữu hoặc quyền sử dụng tài sản - giao tài sản Hợp đồng tặng cho cũng là mộttrong những căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu của một người đối với một tài sản (khoản

2 Điều 221 và Điều 223 Bộ luật Dân sự 2015) Không chỉ có vậy, hợp đồng tặng cho tàisản còn là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu riêng của một người đối với một tài sản(Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014) khi người đó được tặng cho riêng tài sản, từ đó

sẽ là căn cứ pháp lý để cho một người xác lập quyền định đoạt riêng đối với một tài sản

Thứ hai, việc chuyển quyền sở hữu tài sản này không có đền bù.

Đối với hợp đồng mua bán tài sản, để được nhận quyền sở hữu tài sản thì bên mua cónghĩa vụ phải thanh toán cho bên bán một khoản tiền; nói cách khác đây chính là mộtkhoản lợi ích mà bên mua phải bù trừ sang cho bên bán để bên bán chuyển giao quyền sởhữu tài sản cho bên mua Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu tài sản từ người tặng chosang cho người được tặng cho trong hợp đồng tặng cho tài sản không kèm theo bất kỳ một

yêu cầu bù trừ nào của người tặng cho Như vậy là người tặng cho không có quyền yêucầu và người được tặng cho cũng không có nghĩa vụ phải trả cho người tặng cho bất kỳmột khoản lợi ích vật chất nào bằng tiền hay bằng vật.

Thứ ba, cho dù hợp đồng tặng cho tài sản chỉ mang lại lợi ích cho 1 bên (người được tặng cho, tuy nhiên trong hợp đồng tặng cho tài sản buộc phải có hai bên.

Việc tặng cho bắt buộc phải lập thành hợp đồng, không thể chỉ là hành vi đơn phương củamột bên là người tặng cho tài sản hay nói cách khác việc tặng cho tài sản phải được sựbàn bạc, thống nhất ý chí cua cả 2 bên tặng cho và bên được tặng cho Người được tặngcho có quyền từ chối không nhận tài sản được tặng cho hoặc đồng ý nhận tài sản tài sảntặng cho

Thứ tư, hợp đồng tặng cho có thể có điều kiện hoặc không có điều kiện

Khoản 1 Điều 462 Bộ luật Dân sự quy định: “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặngcho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho” “Điều kiện” ở đâykhông được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và được quy định là

“nghĩa vụ dân sự” mà bên được tặng cho phải thực hiện theo yêu cầu của bên tặng cho.Theo quy định tại Điều 274 Bộ luật Dân sự thì: “Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặcnhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ phải chuyển giao vật, chuyển giaoquyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không được thực hiện côngviệc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên cóquyền)” Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho

đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanhtoán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụsau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lạitài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Dựa trên đặc điểm này, ta có thể nói, hợp đồng tặng cho tài sản vừa là hợp đồng đơn vụ(trong trường hợp hợp đồng tặng cho tài sản không có điều kiện); vừa là hợp đồng song

vụ (trong trường hợp hợp động tăng cho tài sản có điều kiện)

II CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN

2.1 Các trường hợp công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

Việc xác định Hợp đồng tặng cho tài sản có bắt buộc phải công chứng hay không phụthuộc vào đối tượng của hợp đồng, quy định trong các văn bản chuyên ngành

Ví dụ như Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất phải được công chứng hoặc chứng thực căn cứ Điểm a, khoản 3, Điều 167 LuậtĐất đai 2013; hợp đồng tặng cho nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng,trừ Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa; Hợp đồng tặng cho nhà tình thương thì không bắtbuộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng (Điều 122, Luật Nhà ở 2014) Ngoài ra, theoyêu cầu của các bên, công chứng viên tiến hành công chứng các hợp đồng tặng cho tài sảnkhác

2.2 Thẩm quyền công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng,giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổchức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từchối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện cácquyền đối với bất động sản”

Theo quy định trên, đối với hợp đồng tặng cho tài sản có đối tượng liên quan đến bấtđộng sản thì công chứng viên tại tổ chứng hành nghề công chứng có trụ sở ở cùng tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương với bất động sản có thẩm quyền công chứng Đối vớicác hợp đồng tặng cho tài sản khác có thể được tiến hành công chứng ở bất cứ tổ chứchành nghề công chứng nào

2.3 Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

Theo quy định tại điều 40 Luật công chứng 2014, thông thường, khi chứng nhận Hợp đồng tặng cho tài sản, công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng nộp một bộ

hồ sơ như sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ:

- Dự thảo Hợp đồng tặng cho tài sản;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu, Chứng minh quân đội…);

- Bản sao các giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thếđược pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu,quyền sử dụng trong trường hợp với những tài sản tặng cho;

- Các giấy tờ cần thiết khác;

- Bản sao các giấy tờ, tài liệu là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực Công chứng viên phải có trách nhiệmđối chiếu với bản chính của các giấy tờ trước khi chứng nhận văn bản Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng

2.4 Thủ tục công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

Khi nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho tài sản, công chứng viên cần thựchiện các hoạt động nghiệp vụ cơ bản sau:

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứnghợp đồng tặng cho tài sản Sau khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên tiến hành kiểm tra,xác minh các vấn đề sau đây:

 Xác định thẩm quyền công chứng;

 Xác định nhân thân, năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng;

 Xác định tặng cho những ai hay cho riêng, điều kiện tặng cho là gì;

 Kiểm tra các giấy tờ mà các đương sự đã nộp;

 Xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản của người tặng cho;

 Xác định thời hạn bàn giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản;

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo Hợp đồng tặng cho tài sản nếu nội dung trong dự thảo

có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng không phù hợpvới quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng

để sửa chữa Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên

có quyền từ chối công chứng;

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định vềthủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện tặng cho tàisản; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp phápcủa họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tặng cho tài sản

Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ,

có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêucầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên

đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu côngchứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp khônglàm rõ được thì có quyền từ chối công chứng

- Trường hợp bên tặng cho và bên được tặng cho đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảohợp đồng tặng cho tài sản thì ký vào từng trang của hợp đồng Công chứng viên ký vàotừng trang của Hợp đồng mua bán tài sản Cuối cùng công chứng viên chuyển hợp đồngtặng cho tài sản đã được ký cho bộ phận thu ngân thực hiện thu phí công chứng, thù laocông chứng và các chi phí khác (nếu có), đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, trảhợp đồng đã được đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng cho các bên đồng thời giữlại một bản chính để lưu trữ Việc công chứng đến thời điểm này coi như đã hoàn tất

III NỘI DUNG VỤ VIỆC TẶNG CHO TÀI SẢN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

3.1 Tóm tắt nội dung việc công chứng Hợp đồng tặng cho tài sản

- Ngày …………, ông Nguyễn Xuân và bà Nguyễn Thị G (bên tặng cho) và bà NguyễnThị T (Bên nhận tặng cho), đến trụ sở Văn phòng công chứng , để yêucầu công chứng hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất

- CCV ……… , trực tiếp thụ lý và giải quyết yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đã đề nghị CCV soạn thảo Hợp đồng tặng cho quyền sửdụng đất với nội dung ông Nguyễn Xuân và bà Nguyễn Thị G đồng ý tặng cho riêng bàNguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T đồng ý nhận quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đượctặng cho riêng đó và chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước(nếu có sau này) đối với quyền sử dụng thửa đất đã nhận; việc tặng cho tài sản nêu trênkhông kèm theo điều kiện;

- CCV chuyển toàn bộ giấy tờ, tài liệu cho thư ký nghiệp vụ soạn thảo hợp đồng Sau khibên đã đọc lại và đồng ý toàn bộ nội dung của dự thảo hợp đồng, CCV hướng dẫn các bên

ký từng trang và điểm chỉ vào hợp đồng CCV thực hiện việc công chứng và trả kết quảcho người yêu cầu công chứng

3.2 Nghiên cứu, nhận xét hồ sơ vụ việc yêu cầu công chứng

3.2.1 Thẩm quyền công chứng

Trước khi thụ lý yêu cầu công chứng, CCV ………… đã kiểm tra hợp đồng, giao dịch cóthuộc thẩm quyền công chứng của mình hay không Đây là một khâu vô cùng quan trọngtrong quá trình tác nghiệp của CCV, bảo đảm được tính xác thực, hợp pháp của văn bảncông chứng

Định nghĩa tài sản được quy định tại Điều 105, BLDS 2015:

“1 Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Tiếp đó, tại Điều 107 BLDS 2015, các nhà làm luật phân định giữa động sản và bất độngsản như sau:

1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, mà quyền sử dụng đất chính là một loại tàisản gắn liền với đất đai Bên cạnh đó, khi tham khảo quy định tại Khoản 4, Điều 5, Luật

kinh doanh bất động sản năm 2014, có nhắc đến “Bất động sản đưa vào kinh doanh”

trong đó có quyền sử dụng đất Như vậy, các nhà làm luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất

là bất động sản và Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính là một loại hợp đồng liênquan đến bất động sản

Theo quy định tại Điều 42 LCC 2014 thì hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất sẽphải tuân thủ quy định về địa hạt trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi

tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp nhất định

- Tài sản tặng cho là quyền sử dụng đất có tại địa chỉ tại: ………

- Văn phòng công chứng có trụ sở tại:

Người thụ lý việc công chứng là CCV ……… , không có quan hệ thân thích vớingười yêu cầu công chứng theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 7 LCC 2014 và không

vi phạm Điều 9 của Quy tắc đạo đức hành nghề Công Chứng (Ban hành kèm theo Thông

tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp)

Như vậy, CCV ……… xác định mình có thẩm quyền công chứng hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất nêu trên