Tiểu Luận - Tài Chính Kinh Doanh Bất Động Sản - Đề Tài - Bản Báo Cáo Phân Tích Thị Trường

BÀI THẢO LUẬN

Môn: TÀI CHÍNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI

BẢN BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

BẢN BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1.Tổng quan nghiên cứu

2.Phân tích khái quát vĩ mô Phương pháp nghiên cứuNguồn tư liệu

Tình hình kinh tếMôi trường nhân khẩu

Các chính sách và luật BĐS của Việt NamVị trí

Định giới thị trường

Tổng lượng cầu về nhà ởTốc độ tăng trưởng về cầu

Khảo sát lượng cung hiện tại

Dự đoán lượng cung trong tương lạiƯu điểm

Nhược điểm

1.Tổng quan nghiên cứu

1.1 Mục đích nghiên cứu:

1.2.Phương pháp nghiên cứu

1.3.Nguồn tư liệu

•Xác định lượng cầu về nhà cao cấp khu vực Cầu Giấy tại địa bàn Hà Nội.

•Tìm những thuận lợi và khó khăn nếu thưc hiện hoạt động kinh doanh

•Nhận biết ưu điểm, nhược điểm của bất động sản đầu tư.•Xác định các nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hđ kinh

doanh nếu quyết định đầu tư.•Nhận diện thị trường mới.

•Mức độ hài lòng khách hàng về căn hộ hiện tại.

•Nhu cầu vê căn hộ mới và các dịch vụ của khách hàng.•Thu nhập hiện tại của khách hàng

•Những khó khăn trong việc tiếp cận, mua bán và sử dụng

•Các tài liệu thống kê về nhân khẩu, tình hình kinh tế tại địa bàn Hà Nội.

•Các dự án bất động sản lớn trên địa bàn Hà Nội.•Bản đồ quy hoạch Hà Nội trong tương lai.

•…

2 Phân tích khái quát vĩ mô

2.1 Tình hình kinh tế:

Việt Nam Thế giới

Khu vực Hà Nội

Thế giới

cuộc khủng hoảng tài chình toàn cầu mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ lĩnh vực bất động sản ở Mỹ  bong bóng nhà đất

Các khoản tín dụng đầu tư vào thị trường địa ốc trở thành các khoản nợ xấu, nợ khó đòi vốn FDI đầu tư thị trường địa ốc giảm mạnh

Các giao dịch trên thị trường nhà đất giảm mạnh +Nạn thất nghiệp gia tăng.

+Cùng với việc giảm lương đội ngũ nhân viên DN

Để vực dậy nền kinh tế quốc gia, các biện pháp cũng đã được áp dụng

+Gói cứu trợ hàng nghìn tỉ USD tung ra.

+Cắt giảm lãi suất để phục hồi khả năng vay.

+Cho vay khẩn cấp để cứu NH, quỹ thị trường tiền tế.

Việt Nam

Khủng hoảng tài chính TG khiến cho lượng hàng XK của VN giảm sút  chi tiêu cho tiêu dùng giảm, trong đó có nhu cầu về nhà ở, đb là thị trường nhà ở cao cấp

Năm 2008 lạm phát bao trùm kinh tế VN, các NH tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay lên cao đỉnh điểm (21%) Các DN gặp khó khăn trong việc vay vốn Đặc biệt là những khoản vay đầu tư BĐS

Tuy nhiên sau gói kích thích kinh tế của chính phủ, cùng với luồng vốn FDI đầu tư lớn vào lĩnh vực địa ốc (đứng thứ 2 sau ngành du lịch) và sự ổn định của thị trường chứng khoán thi thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu nóng trở lại vào năm 2009.

Khu vực Hà Nội trung tâm tài chính thương mại lớn nhất miền Bắc Nơi tập trung nhiều các trung tâm thương mại, các định chế tài chính, các trung tâm giao dịch chứng khoán, vàng, bất động sản…

Tiềm năng trong tương lai của Hà Nội về đất đai, nhà ở:

+Mở rộng địa bàn sang phía Tây với trục đường quan trọng và khu công nghệ cao Láng – Hòa Lạc

+Các công trình kiến trúc, cùng hàng loạt các dự án chung cư, trung tâm thương mại lớn đều được tập trung ở khu vực này

Các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn nhiều vào thị trường BĐS trên địa bàn HN

Cùng với đó các doanh nghiệp được chinh phủ hỗ trợ rất nhiều từ lãi suất, thuế đến thủ tục hành chính cũng ngày càng được thành lập nhiều hơn, do đó nhu cầu về văn phòng làm việc tăng lên.

Điều này hứa hẹn sự nóng lên về thị

trường cho thuê bất động sản.

2.2 Môi trường nhân khẩu học

-dân số HN vào khoảng 6,7 triệu người

-Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên ở mức 1,18% -1,20% bình quân là 2%-Mật độ dân số TB của HN tăng 1,296ng/km2 (1999)  1,926ng/km2 (2009)

-Người nhập cư hàng năm cao  cầu về nhà ở gia tăng Yếu tố dân số

Yếu tố dân số Cơ cấu dân số Nhân khẩu học

Cơ cấu dân số

Kiểu gia đình

-Kiểu gia đình 3 thế hệ: ông bà, bố mẹ, con cái Nhu cầu về những cân hộ cao hộ cao cấp có

dịch vụ tốt không gian rộng rãi, thoáng mát đáp úng nhu cầu nhiều lứa tuổi cũng khá cao

- Cơ cấu dân số Hà nội đa dạng, chia làm 6 nhóm:

+chưa đi học +thanh niên (25-40t) (nhu cầu cao về nhà ở)+tuổi đi học +trung niên (40-65t) (nhu cầu về căn hộ cao cấp)+thiếu niên +cao niên (trên 65t)

2.3 Các chính sách và luật bất động sản của nhà nước

ngay lập tức thị trường BDS khởi sắc trở lại Cùng với những thay đổi lớn về quy hoạch, giá đất ở xung quanh HN tăng lên nhanh chóng ngoài dự đoánChính phủ đã cho phép các NHTM chủ

động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay về mức thích hợp khoảng 11-13%

Thị trường BĐS trở nên sôi động trở lại.

đến tháng 3/2010, khi Ngân hàng nhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay,

Luật Nhà ở năm 2005 có nhiều quy định thông thoáng về Phát triển thị trường BĐS

thúc đẩy tăng tính minh bạch trong các giao dịch trên thị trường BĐS.

3.Vị trí và giới định thị trường

3.1 Vị trí •Tòa nhà Vimeco nằm trong phường Trung Hòa phía Tây Nam, Hà Nôi •Đây đươc coi là trung tâm mới ở Hà Nội

•là nơi tập trung của nhiều trụ sở quan trọng, các ngân hàng và doanh nghiệp •gần với trung tâm hội nghị Quốc gia, siêu thị Big C Thăng Long và tòa nhà Hanoi

Landmark cao nhất Việt Nam cùng các trục đường huyết mạch như đường cao tốc Phạm Hùng, đường Trần Duy Hưng, đường Lê Văn Lương, nên

được coi là trung tâm mới của thành phố

Giá đất khu vực này rất cao và ngày càng tăng nhanh

3.2 Định giới thị trường

Trong thị trường cho thuê nhà cao cấp

+ khách hàng mục tiêu vẫn là những người đã có gia đình, có thu nhập cao (thu nhập từ 20 – 25 triệu đồng /tháng) hiện đang sống và làm việc tại Hà Nội

+ Có nhu cầu về một căn hộ đầy đủ tiện nghi, dịch vụ tốt, chuyên nghiệp.

+ Ngoài ra, nhóm khách hàng nước ngoài – những người đang lưu trú và làm việc tại Hà Nội cũng là cũng là nhóm khách hàng quan trọng.

-Hà Nội vs số dân đông, S nhà thấp nhất cả nước  Số dân ngày càng đông, lượng cầu ngày càng lớn giải quyết vấn đề nhà ở luôn là bài toán khó

-Nhu cầu về nhà trung cấp luôn cao hơn rất nhiều nhà cao cấp  việc sở hữu một miếng đất và xây nhà đã trở thành điều quá khó với đa số người dân HN

-Nhu cầu nhà ở còn bị thúc đẩy bởi yếu tố phong cách sống, dân số, tốc độ đô thị hoá,thu nhập bình quân đầu người, cấu trúc gia đình.

-Hà Nội đang mở rộng về phía tây có thể thu hút nguồn cầu cho căn hộ về khu vực này của thành phố

-Hiện số người nước ngoài sống và làm việc ở Hà Nội khá nhiều, hầu hết đều có thu nhập cao, nhu cầu của nhóm khách hàng này chủ yếu là chất lượng dịch vụ do vậy các doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng hơn nữa để thu hút nhiều hơn nhóm khách hàng này.

-Ở Việt Nam tại những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng thì không ảnh hưởng nhiều đến các dự án nhà ở và chung cư cao cấp bởi lượng cầu vẫn rất sốt

4 Nhu cầu

4.2 Tốc độ tăng trưởng về cầu

-Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh -S đất đô thị cũng sẽ tăng lên vào năm 2020

Như vậy, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020 (Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng - Bộ Xây dựng)

 Nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn.

Nhu cầu về nhà ở - số dân

-Giá cả địa ốc Hà Nội ngày càng trở nên đắt đỏ  khả năng sở hữu một căn nhà càng trở nên khó khăn hơn.

+Trung Hoà- Nhân Chính lên tới 31-37 triệu đồng mỗi m2

+Làng quốc tế Thăng Long vào khoảng khoảng 30 triệu đồng mỗi m2

+Mỹ Đình giá "mềm" hơn cũng tầm 27 triệu đồng

+Các khu vực xa trung tâm có giá lên tới 16-20 triệu đồng

Nhu cầu về nhà ở - giá cả

Nhu cầu về nhà ở - thị hiếu

-Người đã đi làm, có thu nhập: đi thuê căn hộ chung cư -Người có thu nhập ổn định và cao: căn hộ cao cấp vs tiện nghi đầy đủ

Nhu cầu về nhà ở - số dân

(Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây

dựng - Bộ Xây dựng) Do đó, khả năng cung

Nhu cầu về nhà ở - giá cả

Chung cư Trung hoà – nhân

chính:31-37 triệu đ/m2 Làng quốc tế Thăng long: khoảng 30 triệu/1 m2 Mỹ Đình: giá mềm tầm 27 triệu/1 m2

The Manor_ Ciputra_Golden Westlake :thấp nhất 2000 USD/m2

Nhu cầu về nhà ở - thị hiếu

giá đất ở Hà Nội luôn rất cao, không có nhiều người có thể mua được Vì vậy việc đi thuê một căn hộ chung cư luôn là lựa chọn hàng đầu của người dân Hà Nội, đặc biệt là đối với những người đi làm và đã có thu nhập

Những người có thu nhập ổn định thích các căn hộ cao cấp chìa khóa trao tay với đầy đủ tủ bếp, máy hút khói, bếp gas

Bên cạnh nhưng căn hộ có giá bình dân, một lượng lớn khách hàng đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ có thu nhập ổn định từ 10 triệu trở lên rất quan tâm tới phân khúc cao cấp.

-Người đã đi làm, có thu nhập: đi thuê căn hộ chung cư.-Người có thu nhập ổn định và cao: căn hộ cao cấp vs tiện nghi đầy đủ

5.Phân tích cung

5.1 Khảo sát lượng cung hiện tại

-3 nguồn vốn phổ biến huy động cho thị trường bất động sản (vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng) Tuy nhiên, Ngân hàng vẫn quay lưng vs địa ốc:

+Tổng dư nợ cho vay bất động sản bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế +NH vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản NHNN khuyến cáo, hạn chế cho vay bất động sản đề phòng rủi ro

+Trong danh mục khuyến khích cơ cấu đầu tư cho vay, NHNN nhấn mạnh các NHTM tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực SXKD Ngược lại, các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản bị liệt vào danh mục không khuyến khích cho vay.

-Năm 2009, lượng FDI đổ vào Bất động sản chiếm vị trí thứ hai trong tỷ trọng FDI đầu tư vào các ngành (sau ngành du lịch) với 500 triệu USD

Tại Hà Nội, khá nhiều dụ án đã được giải ngân và triển khai (Phạm Hùng, Trần Duy Hưng, Láng Hòa Lạc…ở phía Tây thành phố

5.Phân tích cung

5.1 Khảo sát lượng cung hiện tại

Hà Nội

Tại phân khúc nhà ở để bán: mức tăng giá mạnh nhất ở mảng bình dân, lên tới 15%.

+Năm nay,dự án có chiến lược rõ ràng, giá sẽ ko biến động mạnh và dao động quanh mức 1.000 USD mỗi m2

+Lượng chào bán trong quý 4 năm 2009 lên tới hơn 6.500 căn chiếm tới 40% tổng cung năm 2009

+Trong năm 2010, lượng dự án chào bán có thể dồi dào hơn nếu thị trường duy trì tín hiệu tốt.

Tại thị trường mua bán bất động sản:

+ Thị trường sơ cấp: có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 15 dự án đang bán Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất Khoảng

1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1/2010Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn

+ Thị trường thứ cấp, Hoàng Mai là quận duy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1/2010 Giá chào thứ cấp ở 10 quận/ huyện khác đều tăng từ 2% đến 12% so với quý trước

5.Phân tích cung

5.1 Khảo sát lượng cung hiện tại

Hà Nội

Tại phân khúc chung cư cũ: có tiềm năng lớn +vị trí "đắc địa" ngay trung tâm thành phố,

+giá cả không quá cao như các căn hộ tại chung cư cao tầng,

nên được nhiều khách hàng quan tâm.

Tuy chất lượng dịch vụ không cao, nhưng lợi thế giá cả phải chăng cũng thu hút một lượng khách hàng, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình

Tại phân khúc căn hộ cao cấp, khách sạn: chứng kiến sự sụt giảm về giá lẫn nhu cầu Tỷ lệ cho thuê mới toàn thị trường chỉ còn 5,55%.

Tại phân khúc căn hộ cho thuê: tăng khoảng 2% so với quý 4/2009, đạt mức trung bình khoảng 30,29

USD/m2/tháng

5.Phân tích cung

5.2 Dự đoán trong tương lai

-việc vay vốn NH để đầu tư bất động sản trở nên khó khăn đối vs DN

-Trong khi, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn vẫn còn khá xa lạ, các DN buộc phải huy động vôn từ các nhà đầu tư thứ cấp

Việc khó khăn trong huy động vốn khiến cho các DN trong nước chỉ đầu tư vào các dự án vừa tầm, để lại các phân khúc thị trường lớn cho các DN nước ngoài với số vốn dồi dào.

-Năm 2010, phân khúc thị trường nhà ở được hy vọng sẽ có tín hiệu phục hồi tích cực sau thời khủng hoảng và Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực +Trong đó, thị trường bất động sản ở hạng trung được đánh giá là điểm nổi bật cho các nhà đầu tư

+Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro hơn

Năm 2010, dự kiến mức cung Nhà ở tại Hà Nội sẽ tăng 48% so vơi năm 2008 Điều này có thể làm cho hệ số sử dụng cũng như giá thuê giảm đi chút ít

Ưu điểm

• Được xây dựng bởi công ty cổ phần Vimeco - thành viên của tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) với thế mạnh trong việc xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị • Các công trình xây dựng đều có độ bền vững và an toàn cao Tòa

nhà nằm trong Phường Trung Hòa gần tuyến đường quan trọng

trong quá trình mở rông của thành phố Khu vực này tập trung nhiều trung tâm Thương Mại, các trụ sở công ty, siêu thị…

• Các căn hộ tiện nghi, thoáng mát rộng rãi (120 – 150 m2)có hệ

thống điều hòa hiện đại.Các dịch vụ đều chuyên nghiệp (bảo trì, bảo dưỡng,an ninh, vệ sinh…).

• Có khuôn viên rộng rãi, thoáng mát thích hợp cho các hoạt động vui chơi nghỉ ngơi của người già và trẻ em.

• an ninh đảm bảo 24/24 cho việc trông giữ xe máy và oto. +5 tầng dưới là khu văn phòng cho thuê

+các tầng còn lại là căn hộ cao cấp (120-150m2/căn) +Tổng mức đầu tư dự án dự kiến 1.200 tỷ đồng

+5 tầng dưới là khu văn phòng cho thuê

+các tầng còn lại là căn hộ cao cấp (120-150m2/căn) +Tổng mức đầu tư dự án dự kiến 1.200 tỷ đồng

Nhược điểm

• Nằm ở khu vực phát triển sôi động nhất thành phố với các dự án đang được xây dựng Tuy nhiên môi trường ở khu vực này cũng là một hạn chế

• Gần trục đường chính Trần Duy Hưng nối liền với 2 trục đường quan trọng là Láng Hòa Lạc và Phạm Hùng với lượng xe cộ qua lại đông nên khu vực nay thường xảy ra ùn tắc vào giờ cao điểm.

• Giá cho thuê ở mức khá cao nên chỉ thu hút được nhóm khách hàng có thu nhập cao ở Hà Nội.

BÁO CÁO PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI

1.Mục đích của bản báo cáo.

2 Phương pháp phân tích.

3 Báo cáo phân tích tính khả thi của dự án.

1.1 Xác định tính khả thi của khoản đầu tư.

1.2 Xác định giá mua cao nhất mà công ty có thể trả cho Vimeco.

1.3 Xác định giá thuê hàng tháng để dảm bảo thu nhập cũng như các khoản nợ, và tỷ suất sinh lời yêu cầu của cổ đông.

2.1 Phân tích cửa trước (từ phía người đi vay) 2.2 Phân tích cửa sau (từ phía người cho vay)

3.1 Tóm tắt dự án

 Đặc điểm về tòa nhà CT4 của Vimeco:

Dự án CT4 được xây dựng trên lô đất có diện tích 5.672m2

Thiết kế gồm 3 tầng hầm (15.000m2) và 45 tầng đa chức năng (80.000m2) Năm tầng dưới là khu văn phòng cho thuê

Các tầng còn lại là căn hộ cao cấp (120-150m2/căn) Tổng mức đầu tư dự án dự kiến 1.200 tỷ đồng

Vị trí tại phường Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.

 Dự án dự kiến của công ty

- Mua toàn bộ 40 tầng (từ tầng 6 tới tầng 45 với diện tích sử dụng khoảng 71.120m2) để kinh doanh nhà cho thuê cao cấp.

- Chủ sở hữu Vimeco chỉ chấp nhận bán toàn bộ 71.120 m2 với giá 2000 USD/m2 - Công ty dự đinh vay tối đa 70% giá trị mua với lãi suất 11%/năm, hoàn trả phân hạn hàng tháng trong vòng 25 năm.(không phạt trả trước hạn).

- Khoản vay được chấp nhận nếu công ty đảm bỏa được yêu cầu về hệ số đảm bảo nợ(tối thiểu) là 1,2 và tỷ suất bình quân tổn thất lãi (tối đa) là 85%.

- Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nhập dự kiến là 10%, chi phí kinh doanh nhà ở hàng năm là 100USD/m2.

- Chủ sở hữu của công ty yêu cầu đạt được mức sinh lợi tối thiểu tren vốn chủ sở hữu là 6,5%

3.2 Phương pháp cửa trước

6Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm11.710.391,62

7Tỷ lệ vốn chủ sở hữu30%

9Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu6,5%

10Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của chủ sở hữu2.773.680

Đối với khoản vốn chủ sở hữu

11Thu nhập thực kinh doanh14.484.071,62

17Tổng thu nhập tiềm năng23.995.635,13

19Tỷ suất bình quân tổn thất lãi78,44%