Tiểu Luận - Tài Chính Kinh Doanh Bất Động Sản - Đề Tài - Bản Báo Cáo Phân Tích Thị Trường

BẢN BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG1.Tổng quan nghiên cứu 2.Phân tích khái quát vĩ mô Tình hình kinh tế Môi trường nhân khẩu Các chính sách và luật BĐS của Việt Nam Vị trí Định giới thị trư

BÀI THẢO LUẬN Môn: TÀI CHÍNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI BẢN BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

BẢN BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1.Tổng quan nghiên cứu

2.Phân tích khái quát vĩ mô

Tình hình kinh tế Môi trường nhân khẩu Các chính sách và luật BĐS của Việt Nam

Vị trí Định giới thị trường

Tổng lượng cầu về nhà ở Tốc độ tăng trưởng về cầu

Khảo sát lượng cung hiện tại

Dự đoán lượng cung trong tương lại

Ưu điểm Nhược điểm

1.Tổng quan nghiên cứu

1.1 Mục đích nghiên cứu:

1.2.Phương pháp nghiên cứu

1.3.Nguồn tư liệu

• Xác định lượng cầu về nhà cao cấp khu vực Cầu Giấy tại địa bàn Hà Nội.

• Tìm những thuận lợi và khó khăn nếu thưc hiện hoạt động kinh doanh

• Nhận biết ưu điểm, nhược điểm của bất động sản đầu tư.

• Xác định các nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hđ kinh doanh nếu quyết định đầu tư.

• Nhận diện thị trường mới.

• Mức độ hài lòng khách hàng về căn hộ hiện tại.

• Nhu cầu vê căn hộ mới và các dịch vụ của khách hàng.

• Thu nhập hiện tại của khách hàng

• Những khó khăn trong việc tiếp cận, mua bán và sử dụng căn hộ mới.

• Chất lượng dịch vụ hiện tại và mong muốn của khách hàng

• Các văn bản pháp luật, các chính sách của nhà nước

về thị trường Bất động sản.

• Các tài liệu thống kê về nhân khẩu, tình hình kinh tế tại địa bàn Hà Nội.

• Các dự án bất động sản lớn trên địa bàn Hà Nội.

• Bản đồ quy hoạch Hà Nội trong tương lai.

• …

2 Phân tích khái quát vĩ mô

2.1 Tình hình kinh tế:

Việt Nam Thế giới

Khu vực Hà Nội

Thế giới

cuộc khủng hoảng tài chình toàn cầu mà

nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ lĩnh vực

bất động sản ở Mỹ  bong bóng nhà đất

Các khoản tín dụng đầu tư vào thị trường địa

ốc trở thành các khoản nợ xấu, nợ khó đòi vốn FDI đầu tư thị trường địa ốc giảm mạnh

Các giao dịch trên thị trường nhà đất giảm mạnh +Nạn thất nghiệp gia tăng

+Cùng với việc giảm lương đội ngũ nhân viên DN

Để vực dậy nền kinh tế quốc gia, các biện pháp cũng

đã được áp dụng

+Gói cứu trợ hàng nghìn tỉ USD tung ra

+Cắt giảm lãi suất để phục hồi khả năng vay

+Cho vay khẩn cấp để cứu NH, quỹ thị trường tiền tế

Việt Nam

Khủng hoảng tài chính TG khiến cho lượng hàng XK

của VN giảm sút  chi tiêu cho tiêu dùng giảm, trong

đó có nhu cầu về nhà ở, đb là thị trường nhà ở cao

cấp

Năm 2008 lạm phát bao trùm kinh tế VN, các NH

tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay lên cao

đỉnh điểm (21%) Các DN gặp khó khăn trong việc

vay vốn Đặc biệt là những khoản vay đầu tư BĐS

Tuy nhiên sau gói kích thích kinh tế của chính phủ, cùng với luồng vốn FDI đầu tư lớn vào lĩnh vực địa ốc (đứng thứ 2 sau ngành du lịch) và sự ổn định của thị trường chứng khoán thi thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu nóng trở lại vào năm 2009

Khu vực Hà Nội trung tâm tài chính thương mại lớn

nhất miền Bắc Nơi tập trung nhiều các trung tâm thương mại, các định chế tài chính, các trung tâm giao dịch chứng khoán, vàng, bất động sản…

Tiềm năng trong tương lai của Hà Nội về đất

đai, nhà ở:

+Mở rộng địa bàn sang phía Tây với trục

đường quan trọng và khu công nghệ cao Láng

– Hòa Lạc

+Các công trình kiến trúc, cùng hàng loạt các

dự án chung cư, trung tâm thương mại lớn

đều được tập trung ở khu vực này

Các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn nhiều vào thị trường BĐS trên địa bàn HN

Cùng với đó các doanh nghiệp được chinh

phủ hỗ trợ rất nhiều từ lãi suất, thuế đến

thủ tục hành chính cũng ngày càng được

thành lập nhiều hơn, do đó nhu cầu về

văn phòng làm việc tăng lên.

Điều này hứa hẹn sự nóng lên về thị

trường cho thuê bất động sản

2.2 Môi trường nhân khẩu học

- dân số HN vào khoảng 6,7 triệu người -Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên ở mức 1,18% -1,20% bình quân là 2% -Mật độ dân số TB của HN tăng 1,296ng/km2 (1999)  1,926ng/km2 (2009)

-Người nhập cư hàng năm cao

 cầu về nhà ở gia tăng Yếu tố dân số

Yếu tố dân số

Cơ cấu dân sốNhân khẩu học

Cơ cấu dân số

Kiểu gia đình

-Kiểu gia đình 3 thế hệ: ông bà, bố mẹ, con cái

 Nhu cầu về những cân hộ cao hộ cao cấp có

dịch vụ tốt không gian rộng rãi, thoáng mát đáp úng nhu cầu nhiều lứa tuổi cũng khá cao

- Cơ cấu dân số Hà nội đa dạng, chia làm 6 nhóm:

+chưa đi học +thanh niên (25-40t) ( nhu cầu cao về nhà ở ) +tuổi đi học +trung niên (40-65t) ( nhu cầu về căn hộ cao cấp ) +thiếu niên +cao niên (trên 65t)

2.3 Các chính sách và luật bất động sản của nhà nước

ngay lập tức thị trường BDS khởi sắc trở lại Cùng với những thay đổi lớn về quy hoạch, giá đất ở xung quanh HN tăng lên nhanh chóng ngoài dự đoán

Chính phủ đã cho phép các NHTM chủ

động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi

suất cho vay về mức thích hợp khoảng

11-13%

Thị trường BĐS trở nên sôi động trở lại

đến tháng 3/2010, khi Ngân hàng nhà

nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải

nhanh chóng hạ lãi suất cho vay ,

Luật Nhà ở năm 2005 có nhiều quy định

thông thoáng về Phát triển thị trường BĐS

Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị

3.Vị trí và giới định thị trường

3.1 Vị trí • Tòa nhà Vimeco nằm trong phường Trung Hòa phía Tây Nam, Hà Nôi

• Đây đươc coi là trung tâm mới ở Hà Nội

• là nơi tập trung của nhiều trụ sở quan trọng, các ngân hàng và doanh nghiệp

• gần với trung tâm hội nghị Quốc gia, siêu thị Big C Thăng Long và tòa nhà Hanoi Landmark cao nhất Việt Nam cùng các trục đường huyết mạch như đường cao tốc Phạm Hùng, đường Trần Duy Hưng, đường Lê Văn Lương, nên

được coi là trung tâm mới của thành phố

Giá đất khu vực này rất cao và ngày càng tăng nhanh

3.2 Định giới thị trường

Trong thị trường cho thuê nhà cao cấp

+ khách hàng mục tiêu vẫn là những người

đã có gia đình, có thu nhập cao (thu nhập từ

20 – 25 triệu đồng /tháng) hiện đang sống và làm việc tại Hà Nội

+ Có nhu cầu về một căn hộ đầy đủ tiện nghi, dịch vụ tốt, chuyên nghiệp

+ Ngoài ra, nhóm khách hàng nước ngoài – những người đang lưu trú và làm việc tại Hà Nội cũng là cũng là nhóm khách hàng quan trọng

-Nhu cầu về nhà trung cấp luôn cao hơn rất nhiều nhà cao cấp  việc sở hữu một miếng đất và xây nhà đã trở thành điều quá khó với đa số người dân HN

-Nhu cầu nhà ở còn bị thúc đẩy bởi yếu tố phong cách sống, dân số, tốc

độ đô thị hoá,thu nhập bình quân đầu người, cấu trúc gia đình.

-Hà Nội đang mở rộng về phía tây có thể thu hút nguồn cầu cho căn hộ

về khu vực này của thành phố

-Hiện số người nước ngoài sống và làm việc ở Hà Nội khá nhiều, hầu hết đều có thu nhập cao, nhu cầu của nhóm khách hàng này chủ yếu là chất lượng dịch vụ do vậy các doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng hơn nữa để thu hút nhiều hơn nhóm khách hàng này.

-Ở Việt Nam tại những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng thì không ảnh hưởng nhiều đến các dự án nhà ở và chung cư cao cấp bởi lượng cầu vẫn rất sốt

4 Nhu cầu

4.2 Tốc độ tăng trưởng về cầu

-Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh

-S đất đô thị cũng sẽ tăng lên vào năm 2020

Như vậy, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020 (Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng - Bộ Xây dựng)

 Nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn

+Mỹ Đình giá "mềm" hơn cũng tầm 27 triệu đồng+Các khu vực xa trung tâm có giá lên tới 16-20 triệu đồng

Nhu cầu về nhà ở -

giá cả

Nhu cầu về nhà ở -

thị hiếu

-Người đã đi làm, có thu nhập: đi thuê căn hộ chung cư

-Người có thu nhập ổn định và cao: căn hộ cao cấp vs tiện nghi đầy đủ

Nhu cầu về nhà

ở - số dân

(Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây

dựng - Bộ Xây dựng) Do đó, khả năng cung

cấp sản phẩm nhà ở hiện nay còn rất thấp so với

dự báo về nhu Cầu

Nhu cầu về nhà ở -

giá cả

Chung cư Trung hoà – nhân

chính:31-37 triệu đ/m2 Làng quốc tế Thăng long: khoảng 30 triệu/1 m2 Mỹ Đình: giá mềm tầm 27 triệu/1 m2

The Manor_ Ciputra_Golden Westlake :thấp nhất 2000 USD/m2

Nhu cầu về nhà ở -

thị hiếu

giá đất ở Hà Nội luôn rất cao, không có

nhiều người có thể mua được Vì vậy việc

đi thuê một căn hộ chung cư luôn là lựa

chọn hàng đầu của người dân Hà Nội, đặc

biệt là đối với những người đi làm và đã có

thu nhập

Những người có thu nhập ổn định

thích các căn hộ cao cấp chìa khóa

trao tay với đầy đủ tủ bếp, máy hút

khói, bếp gas

Bên cạnh nhưng căn hộ có giá bình dân, một lượng lớn khách hàng đặc biệt

là nhóm khách hàng trẻ có thu nhập ổn định từ 10 triệu trở lên rất quan tâm tới phân khúc cao cấp.

-Người đã đi làm, có thu nhập: đi thuê căn hộ chung cư -Người có thu nhập ổn định và cao: căn hộ cao cấp vs tiện nghi đầy đủ

5.Phân tích cung

5.1 Khảo sát lượng cung hiện tại

-3 nguồn vốn phổ biến huy động cho thị trường bất động sản (vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng) Tuy nhiên, Ngân hàng vẫn quay lưng

vs địa ốc:

+Tổng dư nợ cho vay bất động sản bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế +NH vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản NHNN khuyến cáo, hạn chế cho vay bất động sản đề phòng rủi ro

+Trong danh mục khuyến khích cơ cấu đầu tư cho vay, NHNN nhấn mạnh các

NHTM tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực SXKD Ngược lại, các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản bị liệt vào danh mục không khuyến khích cho vay.

-Năm 2009, lượng FDI đổ vào Bất động sản chiếm vị trí thứ hai trong tỷ trọng FDI đầu tư vào các ngành (sau ngành du lịch) với 500 triệu USD

Tại Hà Nội, khá nhiều dụ án đã được giải ngân và triển khai (Phạm Hùng, Trần Duy Hưng, Láng Hòa Lạc…ở phía Tây thành phố

Tại thị trường mua bán bất động sản:

+ Thị trường sơ cấp: có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 15 dự án đang bán Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất Khoảng 1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1/2010Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn

+ Thị trường thứ cấp, Hoàng Mai là quận duy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1/2010 Giá chào thứ cấp

ở 10 quận/ huyện khác đều tăng từ 2% đến 12% so với quý trước

5.Phân tích cung

5.1 Khảo sát lượng cung hiện tại

Hà Nội

Tại phân khúc chung cư cũ: có tiềm năng lớn

+vị trí "đắc địa" ngay trung tâm thành phố, +giá cả không quá cao như các căn hộ tại chung cư cao tầng,

nên được nhiều khách hàng quan tâm

Tuy chất lượng dịch vụ không cao, nhưng lợi thế giá cả phải chăng cũng thu hút một lượng khách hàng, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình

Tại phân khúc căn hộ cao cấp, khách sạn: chứng kiến sự sụt giảm về giá lẫn nhu cầu Tỷ lệ cho thuê mới toàn thị trường chỉ còn 5,55%

Tại phân khúc căn hộ cho thuê: tăng khoảng 2% so với quý 4/2009, đạt mức trung bình khoảng 30,29

USD/m2/tháng

5.Phân tích cung

5.2 Dự đoán trong tương lai

-việc vay vốn NH để đầu tư bất động sản trở nên khó khăn đối vs DN

-Trong khi, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn vẫn còn khá xa lạ, các

DN buộc phải huy động vôn từ các nhà đầu tư thứ cấp

Việc khó khăn trong huy động vốn khiến cho các DN trong nước chỉ đầu tư vào các dự án vừa tầm, để lại các phân khúc thị trường lớn cho các DN nước ngoài với số vốn dồi dào

-Năm 2010, phân khúc thị trường nhà ở được hy vọng sẽ có tín hiệu phục hồi tích cực sau thời khủng hoảng và Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực +Trong đó, thị trường bất động sản ở hạng trung được đánh giá là điểm nổi bật cho các nhà đầu tư

+Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro hơn

Năm 2010, dự kiến mức cung Nhà ở tại Hà Nội sẽ tăng 48% so vơi năm 2008

Điều này có thể làm cho hệ số sử dụng cũng như giá thuê giảm đi chút ít

Ưu

điểm

• Được xây dựng bởi công ty cổ phần Vimeco - thành viên của tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) với thế mạnh trong việc xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị

• Các công trình xây dựng đều có độ bền vững và an toàn cao Tòa nhà nằm trong Phường Trung Hòa gần tuyến đường quan trọng trong quá trình mở rông của thành phố Khu vực này tập trung nhiều trung tâm Thương Mại, các trụ sở công ty, siêu thị…

• Các căn hộ tiện nghi, thoáng mát rộng rãi (120 – 150 m2)có hệ thống điều hòa hiện đại.Các dịch vụ đều chuyên nghiệp (bảo trì, bảo dưỡng,an ninh, vệ sinh…).

• Có khuôn viên rộng rãi, thoáng mát thích hợp cho các hoạt động vui chơi nghỉ ngơi của người già và trẻ em.

• an ninh đảm bảo 24/24 cho việc trông giữ xe máy và oto.

+các tầng còn lại là căn hộ cao cấp (120-150m2/căn)

+Tổng mức đầu tư dự án dự kiến 1.200 tỷ đồng

Nhược

điểm

• Nằm ở khu vực phát triển sôi động nhất thành phố với các

dự án đang được xây dựng Tuy nhiên môi trường ở khu vực này cũng là một hạn chế

• Gần trục đường chính Trần Duy Hưng nối liền với 2 trục đường quan trọng là Láng Hòa Lạc và Phạm Hùng với lượng

xe cộ qua lại đông nên khu vực nay thường xảy ra ùn tắc vào giờ cao điểm.

• Giá cho thuê ở mức khá cao nên chỉ thu hút được nhóm khách hàng có thu nhập cao ở Hà Nội.

BÁO CÁO PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHẢ THI

1.Mục đích của bản báo cáo

2 Phương pháp phân tích

3 Báo cáo phân tích tính khả thi của dự án

1.1 Xác định tính khả thi của khoản đầu tư

1.2 Xác định giá mua cao nhất mà công ty có thể trả cho Vimeco

1.3 Xác định giá thuê hàng tháng để dảm bảo thu nhập cũng như các khoản nợ, và tỷ suất sinh lời yêu cầu của cổ đông

2.1 Phân tích cửa trước (từ phía người đi vay)2.2 Phân tích cửa sau (từ phía người cho vay)

3.1 Tóm tắt dự án

 Đặc điểm về tòa nhà CT4 của Vimeco:

Dự án CT4 được xây dựng trên lô đất có diện tích 5.672m2

Thiết kế gồm 3 tầng hầm (15.000m2) và 45 tầng đa chức năng (80.000m2) Năm tầng dưới

là khu văn phòng cho thuê

Các tầng còn lại là căn hộ cao cấp (120-150m2/căn)

Tổng mức đầu tư dự án dự kiến 1.200 tỷ đồng

Vị trí tại phường Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội

 Dự án dự kiến của công ty

- Mua toàn bộ 40 tầng (từ tầng 6 tới tầng 45 với diện tích sử dụng khoảng 71.120m2) để kinh doanh nhà cho thuê cao cấp

- Chủ sở hữu Vimeco chỉ chấp nhận bán toàn bộ 71.120 m2 với giá 2000 USD/m2

- Công ty dự đinh vay tối đa 70% giá trị mua với lãi suất 11%/năm, hoàn trả phân hạn hàng tháng trong vòng 25 năm.(không phạt trả trước hạn)

- Khoản vay được chấp nhận nếu công ty đảm bỏa được yêu cầu về hệ số đảm bảo nợ(tối thiểu) là 1,2 và tỷ suất bình quân tổn thất lãi (tối đa) là 85%

- Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nhập dự kiến là 10%, chi phí kinh

doanh nhà ở hàng năm là 100USD/m2

- Chủ sở hữu của công ty yêu cầu đạt được mức sinh lợi tối thiểu tren vốn chủ sở hữu là 6,5%

3.2 Phương pháp cửa trước

6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm 11.710.391,62

7 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu 30%

9 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 6,5%

10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của chủ sở hữu 2.773.680

Đối với khoản vốn chủ sở hữu

11 Thu nhập thực kinh doanh 14.484.071,62

17 Tổng thu nhập tiềm năng 23.995.635,13

19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi 78,44%

KẾT LUẬN PHƯƠNG PHÁP CỬA TRƯỚC:

-Từ các chỉ tiêu tiêu 19,20 ta thấy tỷ suất bình quân tổn thất lãi

78,44% nhỏ hơn mức tối đa là 85% hệ số dảm bảo nợ là xấp xỉ

1,2369 lớn hơn tỷ lệ đảm bảo nợ tối thiểu mà ngân hàng yêu cầu Do vậy khoản đầu tư thỏa mãn yêu cầu của người đi vay và yêu cầu của người cho vay.

-Tuy nhiên với giá cho thuê 337,3964 USD/m2 một năm là quá cao

Cụ thể nếu thuê một căn hộ thì khách hàng sẽ phải trả 62.418.334 VND một tháng (theo tỷ giá hiện nay USD/VND: 18300 - 18500) Mức giá này là quá cao so với thu nhập của người Hà Nội hiện nay (chỉ tiêu đặt ra cho Hà Nội năm 2010 là tăng trưởng GDP 9 – 10 % và thu nhập bình quân 36,5 – 37,5 triệu đồng/năm)

-Do vậy việc chấp nhận mua với giá 2000 USD/m2 là quá cao Hơn nữa khoản vay gần 100 triệu USD là quá lớn và khó được Ngân hàng chấp nhận cho vay Nên việc đầu tư vào sự án này là không khả thi.