Kinh doanh bất động sản để tài phân tích luật nhà ở 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT KHOA KINH TẾ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Để tài: Phân tích Luật nhà 2014 Giảng viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Thị Tuyết Như Nhóm sinh viên thực Trần Thị Thanh Hiếu K204031027 Trương Lê Bình K204031022 Triệu Quốc Phú K204031058 Phạm Thị Ngọc Huyền K204031033 Nguyễn Thị Hồng Mơ K204031040 Nguyễn Thị Quỳnh Như K204031054 Nguyễn Thị Thanh Ngọc K204030153 Nguyễn Thị Thuý K204031077 Huỳnh Trần Phương Uyên K204030160 TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 2023 DANH MỤC HÌNH VẼ BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1 Biểu đồ thể thay đổi giá trị đất 2021 so với năm 2020 Biểu đồ 1.2 Tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp 10 Biểu đồ 3.1 Biểu đồ biểu thị nguồn cung hộ Hà Nội TP.HCM 75 Sơ đồ 2.1 Quy trình phê duyệt dự án phát triển nhà công vụ 31 Sơ đồ 2.2 Các loại dự án việc lựa chọn chủ đầu tư 33 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà 1.1.1 Khái niệm: 1.1.2 Đặc điểm: 1.1.3 Phân loại nhà ở: 1.2 Tình hình bất động sản Việt Nam từ 2018-2023 1.3 Vấn đề quản lý bất động sản Nhà Nước 14 CHƯƠNG CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH LUẬT NHÀ Ở 2014 17 2.1 Về phạm vi điều chỉnh 17 2.2 Về sở hữu nhà 17 2.2.1 Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam 17 2.2.2 Điều kiện công nhận sở hữu nhà 17 2.2.3 Công nhận quyền sở hữu nhà ở: 18 2.2.4 Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà 19 2.2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà 24 2.3 Về phát triển nhà 24 2.3.1 Nhà thương mại 24 2.3.2 Nhà công vụ 30 2.3.3 Nhà phục vụ tái định cư 41 2.3.4 Nhà hộ gia đình, cá nhân 44 2.3.5 Nhà xã hội 53 2.4 Về quản lý,sử dụng nhà nhà chung cư 59 2.4.1 Về quản lý sử dụng nhà 59 2.4.2 Về quản lý sử dụng nhà chung cư (mục 1, chương VII, Luật nhà 2014) 61 2.5 Về giao dịch nhà 65 2.5.1 Các hình thức giao dịch nhà 65 2.5.2 Điều kiện để tham gia giao dịch nhà 65 2.5.3 Trình tự thủ tục thực giao dịch nhà 67 2.6 Về sở hữu nhà Việt Nam với nhân, tổ chức nước 68 2.6.1 Quyền sở hữu nhà người nước Việt Nam 68 2.6.2 Điều kiện sở hữu nhà hình thức sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước 69 2.6.3 Số lượng nhà cá nhân nước phép sở hữu Việt Nam 69 2.6.4 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 73 2.7 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà 70 2.8 Điều kiện để hàng hóa nhà đưa vào kinh doanh 73 CHƯƠNG TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT NHÀ Ở (2014) ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 75 3.1 Mở rộng đối tượng áp dụng Luật nhà 2014 sở hữu nhà Việt Nam 75 3.2 Thiếu nguồn cung 75 3.3 Thiếu gói hỗ trợ mặt tài để phát triển nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư người mua 76 CHƯƠNG NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ 77 4.1 Ưu điểm Luật nhà 2014 thị trường Bất động sản Việt Nam 77 4.2 Hạn chế Luật nhà 2014 thị trường Bất động sản Việt Nam 78 4.3 Khuyến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 LỜI CẢM ƠN Lời ,nhóm xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Nguyễn Thị Tuyết Như, q trình nghiên cứu học tập mơn Kinh doanh Bất động sản, nhóm chúng em Cơ dạy tận tình Nhờ mà nhóm tiếp thu thêm nhiều kiến thức hay bổ ích Tuy nhiên, lượng kiến thức mơn vơ rộng lớn chúng em khơng thể tránh thiếu sót q trình tiếp thu kiến thức Do vậy, q trình hồn thành nghiên cứu, nhóm mong Cơ thơng cảm cho sai sót nhóm lời nhận xét, ý kiến đóng góp từ Cơ học vơ q giá để chúng em hồn thiện dự án cách tốt Kính chúc Cô dồi sức khỏe, hạnh phúc đạt nhiều thành công to lớn nghiệp “đưa đị” Nhóm em xin chân thành cảm ơn Cô! CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà 1.1.1 Khái niệm: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân 1.1.2 Đặc điểm:  Là tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, tách rời, di chuyển được, trực tiếp mang mua bán, trao đổi  Có tính lâu dài bền vững  Nhà tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà phụ thuộc vào mức giá đất mức xây dựng (mức độ bền vững kết cấu hạ tầng nhà)  Việc thực giao dịch nhà cần tuân thủ theo quy định pháp luật 1.1.3 Phân loại nhà ở: Nhà phân thành 08 loại sau: - Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm:  Nhà biệt thự;  Nhà liền kề;  Nhà độc lập Nhà riêng lẻ loại nhà phổ biến Việt Nam Căn vào quy mô kết cấu công trình, nhà riêng riêng lẻ phân thành hạng khác gồm: Cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV - Nhà chung cư (hay gọi chung cư) nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, gồm:  Nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở;  Nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh - Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường - Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện ở, thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác Theo Điều 32 Luật Nhà 2014 đối tượng th nhà cơng vụ gồm:  Cán lãnh đạo Đảng, Nhà nước thuộc diện nhà công vụ thời gian đảm nhận chức vụ;  Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải doanh trại lực lượng vũ trang;  Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa… - Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật - Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo Điều 49 Luật Nhà 2014 Đối tượng hưởng sách nhà xã hội gồm 10 đối tượng, cụ thể:  Người có cơng với cách mạng theo quy định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng;  Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nông thôn;  Cán bộ, công chức, viên chức;  Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị;  Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân Tuy nhiên, 100% trường hợp hưởng sách mà phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP Khoản 16 Điều Nghị định 49/2021/NĐ-CP - Nhà có sẵn nhà hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng - Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng 1.2 Vai trò Luật nhà Bảo đảm quyền có chỗ cơng dân theo quy định Hiến pháp năm 2013, coi điều kiện cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước; Đảm bảo thể chế quan điểm, chủ trương Đảng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực phát triển nhà ở, mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân theo chế thị trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà xã hội có hỗ trợ Nhà nước để phục vụ đối tượng sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn nhà nguyên tắc việc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội và người dân; Hỗ trợ việc phát triển loại hình nhà xã hội, giúp đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng ưu tiên có hội tiếp cận nguồn nhà chất lượng giá hợp lý Bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu phát triển nhà ở; đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng yêu cầu chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước; Phát triển đa dạng hài hịa loại hình nhà bao gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ; nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu khả chi trả nhóm đối tượng xã hội; hình thành định chế tài phát triển nhà phù hợp để doanh nghiệp người dân, đặc biệt đối tượng sách xã hội, người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; bước đáp ứng nhu cầu nhà ngày tốt cho tầng lớp dân cư; Tăng cường quản lý thống trung ương đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm quyền địa phương, bảo đảm cơng khai, minh bạch phát triển quản lý sử dụng nhà ở; Mở rộng đối tượng điều kiện người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam để huy động nguồn lực vốn, công nghệ, kinh nghiệm…phục vụ cho phát triển đất nước; đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường xây dựng nước phát triển, giải việc làm cho người lao động, tạo tăng trưởng cho kinh tế nguyên tắc bảo đảm ổn định trị, quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội phát triển bền vững Nhìn chung, Luật Nhà 2014 đóng vai trò quan trọng việc quản lý, điều chỉnh khuyến khích phát triển thị trường nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi người dân bên liên quan 1.3 Tình hình bất động sản Việt Nam từ 2018-2023 Năm 2018: Thị trường phát triển ổn định Nhận định thị trường BĐS nói chung thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh nói riêng, năm 2018 giữ phát triển ổn định Cụ thể, khơng có tượng “bong bóng BĐS” nằm chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, có dấu hiệu sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà số lượng giao dịch Ở phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, tăng trưởng tốt; phân khúc hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu chững lại Việc phát triển BĐS xanh, BĐS thông minh, an tồn, tích hợp nhiều tiện ích dịch vụ dần trở thành xu lựa chọn chủ đầu tư dự án người tiêu dùng Tuy nhiên, thị trường BĐS ghi nhận tình trạng thiếu nguồn cung loại hộ nhà thương mại giá thấp, nhà xã hội hay hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả tài cơng nhân, lao động, người có thu nhập thấp thị Trong năm 2018, xảy hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nơng nghiệp, quyền địa phương liệt vào xử lý kiểm soát Việc sốt giá đất bùng phát diện rộng, tập trung vùng dự kiến trở thành đặc khu kinh tế Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) Vân Phong (Khánh Hòa), sau “xẹp” xuống Luật Đặc khu kinh tế chưa Quốc hội thông qua Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh tháng đầu năm 2018 xảy tượng tăng mạnh giá đất quận vùng ven, tập trung phân khúc đất sổ đỏ đất dự án Tiếp đến tỉnh vùng ven Đồng Nai, Bình Dương, Long An…, lan rộng tỉnh, thành miền Trung Khánh Hịa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa… Ngun nhân tình trạng cho tình trạng đầu đất đai, thổi giá đất lên cao số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập ba đặc khu kinh tế để đẩy giá lên cao, buông lỏng quản lý quyền địa phương cơng tác quy hoạch, quản lý đất đai Năm 2019: Một năm đầy khó khăn thị trường BĐS chứng kiến giảm tốc thị trường bất động sản (BĐS) nguồn cung lượng giao dịch sụt giảm mạnh Thị trường BĐS 2019 nhìn lại "nốt trầm" sau giai đoạn tăng trưởng nóng vịng năm trở lại Mặc dù nhu cầu nhà tăng trưởng bền vững, số phát triển kinh tế tốt so với kỳ vọng, nhiên khủng hoảng pháp lý diện rộng ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm thị trường giảm sút nghiêm trọng Các Doanh nghiệp BĐS bước vào giai đoạn khó khăn kế hoạch kinh doanh ngắn hạn lẫn dài hạn buộc phải điều chỉnh Một điểm son năm 2019 nguồn vốn đầu tư nước đổ vào BĐS tiếp tục tăng mạnh Điều chứng tỏ kỳ vọng nhà đầu tư vào thị trường BĐS dài hạn tốt Năm 2019 năm biến động rõ nét thị trường nhà đất Nếu đầu năm chứng kiến sốt đất với tỉ lệ hấp thụ cao ngất đến quý 4, sai phạm  02 văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà có xác nhận chủ đầu tư, có 01 bên chuyển nhượng 01 bên nhận chuyển nhượng  Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà giấy tờ chứng minh việc miễn thuế theo quy định pháp luật thuế Bước 5: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cuối quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai  Khi thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận, giấy tờ theo quy định pháp luật đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho quan cấp Giấy chứng nhận giấy tờ sau:  Bản hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở phải kèm theo văn chuyển nhượng hợp đồng lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng nhà tổng số nhà mua chủ đầu tư theo hợp đồng gốc phải nộp có chứng thực hợp đồng gốc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư cho nhà chuyển nhượng; trường hợp nhận bàn giao nhà phải có thêm biên bàn giao nhà ở;  Bản văn chuyển nhượng hợp đồng cuối có xác nhận chủ đầu tư Bước 6: Xác nhận văn chuyển nhượng hợp đồng trường hợp không xác định chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động lý khác theo quy định pháp luật):  Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thực trước ngày Thơng tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 Bộ Xây dựng có hiệu lực thi hành mà nhà chuyển nhượng chưa cấp Giấy chứng nhận văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà phải Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; Nhận xét: Trên thực tế, tình trạng mua bán nhà chưa đủ điều kiện diễn tràn lan Thực ra, điều tiềm ẩn nhiều rủi ro Hiện nay, để lách luật nhiều người chuyển hình 72 thức mua bán nhà bằng hành vi khác nhau, điều luật nhằm hạn chế tình trạng tiêu cực xảy 2.7.1 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam Cá nhân nước sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận Khi hết hạn, chủ sở hữu có nhu cầu Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định Chính phủ; thời hạn sở hữu nhà phải ghi rõ Giấy chứng nhận Trường hợp cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam (Điểm c Khoản Điều 161 Luật Nhà năm 2014) Trước hết hạn sở hữu nhà theo quy định Luật Nhà ở, chủ sở hữu tặng cho bán nhà cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam; thời hạn sở hữu nhà mà chủ sở hữu khơng thực bán, tặng cho nhà thuộc sở hữu nhà nước (Điểm đ Khoản Điều 161 Luật Nhà năm 2014) 2.8 Điều kiện để hàng hóa nhà đưa vào kinh doanh Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn bằng nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều 118, Luật nhà 2014; b) Khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền 73 Các điều kiện quy định điểm b điểm c khoản Điều 118, Luật nhà 2014 không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Trường hợp nhà cho th ngồi điều kiện quy định điểm b, c d khoản Điều 118, Luật nhà 2014, nhà phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, nước, bảo đảm vệ sinh môi trường 74 CHƯƠNG TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT NHÀ Ở (2014) ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Mở rộng đối tượng áp dụng Luật nhà 2014 sở hữu nhà Việt Nam  Việc mở rộng đối tượng áp dụng Luật Nhà 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân hộ gia đình có liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà (Điều Luật nhà 2014)  Bên cạnh đó, theo Điều Khoản Điều 159, đối tượng sở hữu nhà Việt Nam mở rộng bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước - Người Việt Nam định cư nước - Tổ chức, cá nhân nước (đầu tư xây dựng nhà theo dự án tổ chức hoạt động Việt Nam cá nhân phép nhập cảnh vào Việt Nam)  Từ mở rộng luật này, nhu cầu mua nhà người dân tăng lên (cầu tăng) số lượng nhà xây dựng đáp ứng nhu cầu người mua khơng nhiều (cung tăng chậm) nên dẫn đến tình trạng đẩy giá bán nhà đất lên 3.2 Thiếu nguồn cung Biểu đồ 3.1 Biểu đồ biểu thị nguồn cung hộ Hà Nội TP.HCM 75 Thực trạng: * Theo biểu đồ, nguồn cung nhà liên tục giảm qua năm * Tổng kết đến T10/2022  Cả nước có khoảng 400 dự án nhà xã hội, nhà công nhân với tổng quy mô xây dựng 450.000 triển khai đầu tư Trong đó, có 245 dự án nhà xã hội, nhà công nhân quy mô 300.000 hộ trạng thái chờ thực thủ tục đầu tư 156 dự án quy mô gần 157.000 hộ đầu tư xây dựng  Đến nay, nước hoàn thành xây dựng khoảng 300 dự án nhà xã hội khu vực đô thị, nhà công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 hộ, tổng diện tích sàn khoảng gần triệu m2  Số lượng hộ nhà đưa thị trường bằng khoảng 40% so với thời điểm trước xảy đại dịch Covid-19 Cả quí 3-2022, khơng có dự án nhà thương mại cấp phép Trong số 3.600 sản phẩm mở bán quí 3, hộ giá khoảng tỉ đồng chiếm 12% Trong đó, hộ giá tỉ đồng chiếm tới 85% Tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân ln mức cao, 85% Kết luận: Theo quy luật tất yếu thị trường, cung – cầu nhiều giá bán phải tăng Thực tế thị trường Hà Nội lập kỷ lục 15 quý liên tiếp ghi nhận mức tăng giá phân khúc hộ chung cư Điều dẫn đến nguồn cung sản phẩm giá khoảng tỷ đồng Hà Nội đứng trước nguy “tuyệt chủng” giống TPHCM trước Dự báo, giá nhà tiếp tục tăng nguồn cung hộ vừa túi tiền khó cải thiện, giá vật liệu tăng cao, quỹ đất ngày khan hiếm… 3.3 Thiếu gói hỗ trợ mặt tài để phát triển nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư người mua Việc thiếu gói hỗ trợ khiến nhà đầu tư quan ngại khơng có xu hướng đầu tư vào phát triển nhà xã hội Ít nhà xây dựng khiến cho việc tăng giá nhà có xuất ngày nhiều 76 CHƯƠNG NHẬN XÉT VÀ KHUYẾN NGHỊ 4.1 Ưu điểm Luật nhà 2014 thị trường Bất động sản Việt Nam Các điều khoản Luật nhà 2014 tương đối đầy đủ có sách, điều luật để bảo vệ người dân bên tham gia vào thị trường bất động sản Một cách cụ thể hơn:  Mở rộng đối tượng sở hữu nhà ở điều Luật nhà 2014 tạo điều kiện cho người dân tiếp cận có sở hữu nhà riêng cho gia đình, cho hộ Thêm vào đó, điều Luật 2014 cụ thể hố sách bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, giúp cho sách rõ ràng hơn, người đọc luật dễ tiếp cận thực  Mở rộng đối tượng sở hữu nhà Việt Nam, có thêm quy định cho người nước ngồi đầu tư xây dựng nhà theo dự án tổ chức hoạt động Việt Nam cá nhân phép nhập cảnh vào Việt Nam phép sở hữu nhà ở, quy định góp phần tăng vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản Việt Nam Bên cạnh đó, có thêm quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam, góp phần tạo điều kiện cho đối tượng sở hữu nhà có thêm nhiều hội để đạt điều kiện sở hữu nhà  Các quy định nhà công vụ quy định rõ ràng theo chức ngành, phận quan nhà nước Nhờ thế, cách thực thi sách nhà cơng vụ rõ ràng hơn, ví dụ cán quản lý xây dựng, sĩ quan, đội quản lý quyền Bộ Quốc Phòng  Luật nhà 2014 mở rộng điều kiện để hưởng nhà xã hội (theo Điều 51) theo mục tiêu hỗ trợ chế thêm vào tạo điều kiện cho đối tượng khoản mục quy định hưởng quyền nhà xã hội Ví dụ việc hỗ trợ cho thuê, cho thuê, mua bán nhà xã hội phải đáp ứng điều kiện: chưa có nhà thuộc sở hữu mình, có đăng ký thường trú tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà xã hội, phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên đối tượng thu nhập thấp, hộ nghèo, quy định người có cơng cách mạng, Qua đó, thấy rằng việc mở rộng giúp mở rộng nhiều phạm vi hơn, 77 cần đáp ứng điều kiện có hội tiếp cận nhà xã hội  Tính rõ ràng Luật nhà 2014 thể thuật ngữ đề cập đến Luật nhà 2015 Luật nhà 2014, thuật ngữ bổ sung làm rõ nghĩa hơn, ví dụ thuật ngữ sở hữu chung cư giải thích rõ ràng Luật 2014 sau: Chủ sở hữu nhà chung cư chủ sở hữu hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác nhà chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư phần diện tích bên hộ, bên phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư, thiết bị sử dụng riêng hộ phần diện tích khác chủ sở hữu nhà chung cư.Phần sở hữu chung nhà chung cư phần diện tích cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư 4.2 Hạn chế Luật nhà 2014 thị trường Bất động sản Việt Nam Luật nhà 2014 có bổ sung đầy đủ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước, bước bảo đảm an sinh xã hội, bên cạnh sau thi hành lauajt nhận có vài hạn chế sau đây:  Quy định thẩm quyền quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước phân tán Luật Nhà năm 2014 Văn luật rõ trách nhiệm cụ thể quan quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Điều dẫn đến việc số địa phương phân giao trách nhiệm quản lý nhà cách không quy định  Điều 99, điều 110 Luật Nhà quy định việc phá dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ để cải tạo xây dựng lại Tuy nhiên, pháp luật nhà chưa xác định rõ tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá nhà chung cư coi bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ  Quy định phải xây dựng phê duyệt kế hoạch phát triển nhà hàng năm làm giảm tính chủ động thiếu linh hoạt công tác phát triển nhà địa phương Điều 78 gây khó khăn thực hiện, quản lý giám sát Đồng thời, chưa có quy định việc điều chỉnh chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, dẫn đến tình trạng lúng túng việc thực không quy định địa phương  Chưa có quy định cụ thể việc kiểm tra giám sát trình thực chương trình kế hoạch phát triển nhà từ cấp Trung Ương đến địa phương Điều dẫn đến việc xây dựng tổ chức thực chương trình kế hoạch phát triển nhà địa phương chưa đạt hiệu cao  Luật quy định việc bồi thường thực theo thỏa thuận chủ đầu tư chủ sở hữu, khơng có quy định ngun tắc, nội dung, khung hệ số bồi thường quy định thời gian hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho người dân tái định cư Điều dẫn đến việc người dân không đồng thuận di dời bàn giao mặt bằng để thực dự án  Thời hạn sở hữu nhà chung cư: “Sở hữu nhà chung cư có thời hạn" tác động đến tâm lý nhiều người xã hội, làm phát sinh "tâm lý bất an" xã hội dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư để chuyển sang mua nhà thấp tầng mua nhà  Quy định sở hữu nhà thuộc sở hữu Nhà nước: Một là, quy định thẩm quyền quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước phân tán Luật Nhà năm 2014 văn luật, chưa thể rõ trách nhiệm cụ thể quan quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước, số địa phương phân giao trách nhiệm quản lý nhà không quy định Hai hiệu lực hiệu quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước chưa bảo đảm, tượng nhà thuộc sở hữu nhà nước chưa bố trí sử dụng  Quy định sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà 2014 cho phép tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà dự án nhà thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngồi có phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hay không (không quy định rõ cấm hay phép) Điều dễ dẫn đến tình trạng lách luật để đầu tư, mua bán lại nhà Vì vậy, cần thiết bổ sung quy định cụ thể rõ ràng việc không 79 cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán để tránh tình trạng kinh doanh, đầu nhà  Chưa quy định cụ thể mối liên hệ, tương tác chương trình phát triển nhà với hệ thống quy hoạch khác có liên quan quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để làm xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà 4.3 Khuyến nghị Đa dạng thời hạn sử dụng nhà chung cư: Luật không nên quy định cứng nhắc theo phương án có thời hạn hay thời hạn lâu dài mà sửa theo hướng cần quy định đa dạng loại thời hạn quyền sở hữu nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu khác nhà người dân, tức vừa có quy định hình thức sở hữu nhà chung cư thời hạn lâu dài để phù hợp với thói quen, truyền thống, quan niệm người dân, giữ vững ổn định xã hội Bên cạnh đó, phải quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn để đáp ứng cách đa dạng nhu cầu nhà quyền sở hữu nhà Sửa đổi, bổ sung quy định sở hữu nhà thuộc sở hữu Nhà nước: Sắp xếp đưa số quy định thẩm quyền quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước từ Nghị định lên Luật Nhà sửa đổi bổ sung làm rõ số quy định nhằm bảo đảm sở pháp lý cho công tác quản lý quỹ nhà này, phù hợp với pháp luật liên quan (như Luật Quản lý sử dụng tài sản cơng, Luật Tổ chức quyền địa phương); sửa đổi bổ sung làm rõ quy định loại nhà cũ thuộc sở hữu nhà nước trách nhiệm, quyền hạn quan quản lý nhà quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước Sửa đổi bổ sung quy định sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngoài: Đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định rõ cá nhân nước quyền mua sở hữu nhà riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất (để tạo sở pháp lý cho thực công nhận sở hữu nhà cho đối tượng thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất); sửa đổi, quy định cụ thể việc tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà để tránh tình trạng đầu bảo đảm sở pháp lý cho việc xử lý vi phạm 80 Bổ sung nội dung sách phát triển nhà ở: Đề xuất bổ sung nội dung, tiêu chí thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà đảm bảo thống với pháp luật liên quan, đồng thời đảm bảo kiểm soát chặt chẽ việc phát triển nhà phải đảm bảo nhu cầu thực tế địa phương, khu vực dự án, tránh tình trạng xin dự án để chiếm đất, đầu cơ, sau xây dựng xong để đất ở, nhà hoang hóa khơng sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất đai Rà soát, làm rõ quy định phát triển nhà thương mại: Rà soát, làm rõ hình thức lựa chọn chủ đầu tư theo hướng giữ nguyên hình thức lựa chọn chủ đầu tư (đấu giá, đấu thầu, định chủ đầu tư), nhiên làm rõ trường hợp định làm chủ đầu tư dự án nhà thương mại đảm bảo phù hợp quy định pháp luật liên quan quy định Luật Nhà hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà thương mại; bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án nhà thương mại; bổ sung quy định quyền, trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà thương mại Tăng cường độ rõ ràng quy định thẩm quyền quản lý: Cần đặt hệ thống quy định rõ ràng cụ thể thẩm quyền quản lý nhà cấp Trung Ương địa phương Điều giúp loại bỏ phân giao trách nhiệm không rõ ràng tạo minh bạch quản lý Xây dựng tiêu chuẩn rõ ràng nhà hư hỏng nặng: Cần phát triển công bố tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá nhà chung cư coi bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ Điều giúp giải vấn đề liên quan đến phá dỡ cải tạo nhà hiệu Tích hợp linh hoạt vào kế hoạch phát triển nhà ở: Thay yêu cầu phải xây dựng phê duyệt kế hoạch phát triển nhà hàng năm, cần tạo điều kiện để địa phương có linh hoạt việc thích nghi với tình hình thực tế nhu cầu cụ thể họ Điều giúp tối ưu hóa quản lý sử dụng tài nguyên định rõ trách nhiệm kiểm tra giám sát khác nhau: Cần thiết lập quy định cụ thể việc kiểm tra giám sát trình thực chương trình kế hoạch phát triển nhà từ cấp Trung Ương đến địa phương Điều đảm bảo rằng hoạt động thực theo quy định mang lại hiệu tốt 81 Quy định bồi thường tái định cư chi tiết hơn: Cần phát triển quy định cụ thể việc bồi thường, bao gồm nguyên tắc, nội dung, khung hệ số bồi thường thời gian hoàn thành dự án Điều giúp giải tranh chấp tạo điều kiện thuận lợi cho di dời tái định cư người dân dự án nhà 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Ánh Dương (2022); Thị trường bất động sản Việt Nam 2021 xu hướng 2022 ; truy cập 12/10/2023 [2] Diễn đàn Liên hiệp hội niên Việt Nam (2023); Điểm sáng đầu tư thị trường BĐS năm 2023 ; truy cập 14/10/2023 [3 Lan Phương (2021); Đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở, tháo gỡ vướng mắc phát sinh , truy cập 16/10/2023 [4] Thư viện pháp luật (2014); Luật nhà 2014 ; truy cập 2/10/2023 [5] TS.Nguyễn Thị Thuyết Như (2017) Giáo trình Kinh doanh Bất động sản NXB Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh [6] Ts Phan Thị Lan Phương (2023); Một số góp ý nhằm hồn thiện quy định Luật Nhà ; truy cập 16/10/2023 [7] Phương Nga (2019); Nhìn lại năm đầy khó khăn thị trường bất động sản năm 2019 ; truy cập 12/10/2023 83 BẢNG PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ Thành viên Trần Thị Thanh Hiếu Nội dung thực - Nhà phục vụ tái định cư Mức độ hoàn thành 100% - Hạn chế, khuyến nghị - Tác động Luật - Tổng hợp nội dung - Trình bày Word - Quay video Trương Lê Bình - Vấn đề quản lý NN 100% - Nhà công vụ - Ưu điểm Luật - Quay video - Làm Slide Triệu Quốc Phú - Tình hình BĐS VN 100% - Nhà hộ gia đình, cá nhân - Về giao dịch Nhà - Làm Slide - Làm video - Thuyết trình Phạm Thị Ngọc Huyền - Vai trò Luật - Nhà xã hội - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà - Làm slide - Thuyết trình 84 100% Nguyễn Thị Hồng Mơ - Nhà thương mại 100% - Tác động Luật - Vai trò Luật - Quay video Nguyễn Thị Quỳnh Như - Tình hình BĐS VN 100% - Về sở hữu nhà Việt Nam với nhân, tổ chức nước - Tác động cuả Luật - Hạn chế, khuyến nghị - Quay video Nguyễn Thị Thanh Ngọc - Vai trò Luật 100% - Nhà thương mại - Tác động Luật - Quay video Nguyễn Thị Thuý - Khái niệm, đặc điểm, 100% phân loại nhà - Về quản lý,sử dụng nhà nhà chung cư - Điều kiện để hàng hóa nhà đưa vào kinh doanh - Tác động Luật - Quay video Huỳnh Trần Phương Uyên - Vấn đề quản lý NN 100% - Về sở hữu nhà - Tác động Luật - Làm Slide 85 86