Từ những đặc điểm của môi trường kinh doanh, anh chị hãy đánh giá và phân tích những tác động của môi trường kinh doanh vĩ mô đến các doanh nghiệp ngành kinh doanh bất động sản

Tên: Nguyễn Thị Bình BÀI KIỂM TRA ĐIỀU KIỆN STT: 05 Đề bài: Từ những đặc điểm của môi trường kinh doanh, anh chị hãy đánh giá và phân tích những tác động của môi trường kinh doanh vĩ m

Tên: Nguyễn Thị Bình BÀI KIỂM TRA ĐIỀU KIỆN

STT: 05

Đề bài: Từ những đặc điểm của môi trường kinh doanh, anh chị hãy đánh giá và

phân tích những tác động của môi trường kinh doanh vĩ mô đến các doanh nghiệp ngành kinh doanh bất động sản

BÀI LÀM

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

PHẦN 1: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP 2

1.1 Khái niệm 2

1.2 Đặc điểm 2

1.4.1 Khái niệm 2

1.4.2 Các yếu tố chủ yếu trong môi trường kinh doanh vĩ mô 2

PHẦN 2: THỰC TRẠNG VỀ TÁC ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG KINH DOANH VĨ MÔ ĐẾN CÁC DNKD BẤT ĐỘNG SẢN 4

2.1 Thực trạng chung 4

2.2 Tích cực 5

2.3 Hạn Chế 5

2.4 Nguyên Nhân 6

PHẦN 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 7

3.1 Về phía Nhà ước 7

3.2 Vế phía ngân hàng và các định chế tài chính 8

3.3 Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 9

KẾT LUẬN 10

TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

1

LỜI MỞ ĐẦU

Xu thế toàn cầu hóa càng ngày càng phát triển Điều này đem đến cho doanh

nghiệp nhiều cơ hội nhưng cùng với dó là rất nhiều thách thức

Một mặt môi trường kinh doanh tạo điều kiện cho doanh nghiệp, nếu doanh nghiệp tận dụng các thuận lợi đó thì sẽ dễ dàng hoạt động hơn, ngược lại nó cũng có

những ràng buộc thách thức lên doanh nghiệp kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp nếu như doanh nghiệp không có sự thích ứng với môi trường ấy

Mặt khác doanh nghiệp cũng có những tác động lên môi trường kinh doanh có thể gây dựng nên những phản ứng tích cực cho môi trường như tạo việc đóng góp vốn đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng… Tuy nhiên nó cũng có tể hủy hoại môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bằng sự ô nhiễm, gây ra nạn thất nghiệp, các tệ nạn

xã hội, tham ô tiêu cực…

Xuất phát từ tầm quan trọng của vấn đề nêu trên nên tôi chọn chủ đề “Từ những đặc điểm của môi trường kinh doanh, anh chị hãy đánh giá và phân tích những tác động của môi trường kinh doanh vĩ mô đến các doanh nghiệp ngành kinh doanh bất động sản.” làm chủ đề nghiên cứu cho bài tiểu luận của mình

Mục tiêu bài nghiên cứu hoàn thiện, hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về đặc điểm và tác động của môi trường kinh doanh đến doanh nghiệp Đồng thời trên cơ sở số liệu thực tế phản ánh thực trạng ảnh hưởng của môi trường kinh doanh tác động lên các doanh nghiệp trong thời gian gần đây

Đối tượng nghiên cứu: đặc điểm và tác đọng của môi trường kinh doanh đến các doanh nghiệp

Phạm vi nghiên cứu: trong 5 năm gần đây ở Việt Nam (2018-2023)

Phương pháp nghiên cứu: quan sát, mô tả, thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp Kết cấu bài tiểu luận gồm:

Phần 1: Cơ sở lý luận

Phần 2: Thực trạng ở Việt Nam trong những năm gần đây

Phần 3: Kiến nghị và giải pháp

Kết luận và Tài liệu tham khảo

2

PHẦN 1: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA

DOANH NGHIỆP 1.1 Khái niệm

Môi trường kinh doanh là tập hợp các yếu tố bên trong và bên ngoài doanh nghiệp có ảnh hưởng đến khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp

1.2 Đặc điểm

- Môi trường kinh doanh tồn tại khách quan, tất cả doanh nghiệp đều tồn tại trong môi trường kinh doanh nhất định (dù muốn hay không)

- Môi trường kinh doanh mang tính tổng thể gồm nhiều yếu tố cấu thành, các yếu tố có quan hệ tác động qua lại rằng buộc với nhau

- Môi trường kinh doanh và các yếu tố cầu thành luôn vận động, biến đổi

- Môi trườn kinh doanh và các yếu tố tạo thành hệ thống mở (chịu tác động từ môi trường kinh doanh rộng hơn)

1.3 Phân loại

- Môi trường kinh doanh vĩ mô: bao gồm các yếu tố như: kinh tế, chính trị pháp luật, văn hóa xã hội, công nghệ, tự nhiên

- Môi trường kinh doanh đặc thù (ngành/vi mô): bao gồm các yếu tố như: khách hàng nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh hiện tại, đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, sản phẩm thay thế…

1.4 Môi trường kinh doanh vĩ mô

1.4.1 Khái niệm

Bao gồm các yếu tố nằm ngoài doanh nghiệp, có tác động ở phạm vi rộng và lâu dài đến mọi hoạt động của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tất

cả các doanh nghiệp

1.4.2 Các yếu tố chủ yếu trong môi trường kinh doanh vĩ mô

a Môi trường kinh tế

- Bao gồm: tốc độ tăng trưởng và sự ổn định kinh tế, giá cả, lạm phát, lãi

suất, tỉ giá, cơ sở hạ tầng kinh tế…

- Các yếu tố thuộc môi trường kinh tế luôn tác vận động biến đổi tác

động đến doanh nghiệp

- Cần dự báo và phân tích dựa trên

▪ Số liệu quá khứ

▪ Diễn biến thực tế

▪ Ý kiến chuyên gia

3

▪ Nhận thức của nhà quản trị, điều kiện thực tế doanh nghiệp

b Môi trường chính trị, pháp luật

- Bao gồm: vai trò và quan điểm của Chính phủ, nền hành chính hệ thống

các quy định pháp luật, thuế phí…

- Các yếu tố không cố định và hoàn toàn có thể thay đổi trong tương lai

- Doanh nghiệp cần phân tích và dự báo dựa trên:

▪ Diễn biến hiện tại

▪ Ý kiến chuyên gia

▪ Tình hình doanh nghiệp

c Môi trường công nghệ

- Công nghệ trong doanh nghiệp:

▪ Công nghệ sản xuất: phương pháp sản xuất, kỹ thuật mới, vật

liệu mới, máy móc thiết bị mới, phát minh…

▪ Công nghệ quản lý: phần mềm kế toán, quản lý dữ liệu, chấm

công, quản lý khách hàng…

- Công nghệ thường xuyên thay đổi, cần theo dõi, ứng dụng công nghệ

mới:

▪ Phù hợp với điều kiện thực tế doanh nghiệp

▪ Công nghệ quản lý và sản xuất đồng bộ

▪ Khả năng tài chính

▪ Cơ sở hạ tầng

▪ Nguồn nhân lực

d Môi trường văn hóa – xã hội

- Bao gồm:

▪ Độ tuổi, dân số, giáo dục

▪ Chuẩn mực, thói quen, giá trị, thuyền thống, tôn giáo…

- Các yếu tố này ảnh hưởng sâu rộng đến các hành vi của nhân viên,

khách hàng, của đối tác…

e Môi trường tự nhiên

- Bao gồm: mưa, hạn hán, bão lụt, động đất, đặc điểm khí hậu, tài nguyên

thiên nhiên, vị trí địa lý…

- Thường ảnh hưởng đến các doanh nghiệp có sản phẩm dịch vụ liên quan đến tự nhiên: sản xuất nông phẩm, thủy sản, kinh doanh du lịch,

khách sạn, điều hòa, vui chơi ngoài trời…

4

- Môi trường ngày càng ô nhiễm dẫn đến cần phải sản xuất sản phẩm bảo

vệ môi trường

PHẦN 2: THỰC TRẠNG VỀ TÁC ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG KINH

DOANH VĨ MÔ ĐẾN CÁC DNKD BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực trạng chung

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn chưa từng thấy Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đến cuối năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản (tuyên bố phá sản, giải thể, tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước Cùng với đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng lỗ nặng Nhiều đơn vị thiếu dòng tiền, cắt giảm nhân

sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng

“Chỉ tính trong quý 1/2023, hàng nghìn chủ doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ đã phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng Hàng chục vạn môi giới, chiếm tới 80% lực lượng phải dừng hoạt động”, theo Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam nêu rõ

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện tại, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, hiện thị trường bất động sản tắc nguồn vốn tín dụng, vốn trái phiếu và vốn huy động từ khách hàng Số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả nghìn dự án, với giá trị đầu

tư khoảng 800.000 tỉ đồng, trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội

Sự sụt giảm của kinh doanh bất động sản cũng là nguyên nhân khiến TPHCM lần đầu tiên sau hơn 40 năm, tăng trưởng kinh tế của TP.HCM chỉ đạt mức 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này

là do khu vực dịch vụ, chiếm 60,4% trong GRDP của TP nhưng có đến 4/9 ngành tăng trưởng âm Cụ thể, vận tải kho bãi giảm 0,63%, thông tin và

truyền thông giảm 2,70%, y tế và hoạt động cứu trợ xã hội giảm 4,82% và sụt mạnh nhất là kinh doanh bất động sản giảm 16,20%

Bất động sản là một trong những khu vực đầu tư có doanh lợi vốn cao nhất sau chứng khoán Khi bất động sản gặp vấn đề, một nguồn vốn xã hội rất lớn sẽ bị chôn vùi, ảnh hưởng đến toàn bộ tăng trưởng kinh tế nói chung

5

Trong tất cả các cuộc khủng hoảng của thế giới, đáng sợ nhất là khủng hoảng liên quan đến bất động sản vì nó sẽ kéo theo khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế

2.2 Tích cực

Vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách nhà nước 5 tháng đầu năm

2023 tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước Hiện nay, Chính phủ đang triển khai quyết liệt kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 – 2025 và kế hoạch đầu tư phục vụ phục hồi phát triển kinh tế xã hội; trong đó, sẽ tập trung đầu tư phát triển nhiều công trình hạ tầng quan trọng như: đường cao tốc, các trục ven biển, sân bay, cảng biển, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển ngành bất động sản

Theo các chuyên gia, các dự án hạ tầng giao thông được đẩy mạnh triển khai sẽ tiếp tục tạo động lực cho các dự án BĐS; đầu tư trực tiếp nước ngoài

- FDI tăng cao, mang đến cơ hội cho BĐS khu công nghiệp, các dự án nhà ở dân cư

Cùng với đó là loạt chính sách tích cực được ban hành thời gian qua như: Nghị định 08 và Dự thảo Thông tư 16 (sửa đổi) gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Quyết định 338/QĐ-TTg về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030; Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng… cũng đang tác động tích cực, tạo tiền đề cho sự khởi sắc của thị trường BĐS 2023

vào cuối năm

2.3 Hạn Chế

- Nguồn vốn bị hạn chế: từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng ngàn dự án dở dang Đến 6 tháng đầu năm 2023, tình trạng này vẫn không chuyển biến, chủ yếu do các vấn

đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế Trong

6 tháng qua, với phân khúc nhà ở thương mại, cả nước mới hoàn thành 25

dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022 Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); và được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình

6

thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022)

- Chính sách và dòng vốn Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề: lãi suất cao (hiện 11-12%/năm), pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường

- Thủ tục phức tạp làm tăng giá bất độn sản: hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp Nếu không giải quyết, các vấn đề này sẽ làm tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá bán nhà cao hơn cho người dân

2.4 Nguyên Nhân

- Yếu tố tự nhiên: Đây là yếu tố đầu tiên quyết định giá bất động sản, bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí, diện tích, địa hình, kiến trúc, thiết kế, môi

trường xung quanh…

- Yếu tố văn hóa - xã hội: mật độ dân cư khu vực hay cơ sơ hạ tầng cũng là những phương diện góp phần làm tăng hay giảm giá trị bất động sản Mật

độ dân số tăng cao, làm tăng nhu cầu về nhà ở cũng như làm thị trường xuất

hiện nhiều cung – cầu hơn

Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, tiện ích giải trí, các vấn đề liên quan đến trật tự và an ninh được hoàn thiện chính là những tiêu chí quan trọng để chọn lựa đầu tư và an cư

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận xu hướng lựa chọn nhà hiện hữu

Ví dụ như hiện nay người dân đang hướng tới những khu vực “ven bờ” giàu tiềm năng, trong đó Long Biên là một cái tên sáng giá Theo dữ liệu của Batdongsan.com, khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại Long Biên mỗi năm tăng bình quân từ 10-30% tuỳ vị trí

- Yếu tố kinh tế: Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ chính bất động sản đó Khả năng sinh lời càng cao thì giá trị

bất động sản càng tăng và ngược lại

Tăng trưởng kinh tế có tác động khá lớn đến nhu cầu mua nhà cũng như nhu cầu bán nhà Nhu cầu về nhà ở phụ thuộc vào thu nhập Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn và thu nhập tăng lên, người dân sẽ có thể chi tiêu nhiều hơn cho nhà ở Tương tự, trong thời kỳ suy thoái, thu nhập giảm đồng nghĩa với việc mọi người không đủ khả năng mua nhà và những người mất

7

việc làm có thể chậm thanh toán các khoản thế chấp và cuối cùng bị thu hồi nhà

- Yếu tố pháp lý: Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt bởi nếu chỉ thiếu một khâu thủ tục, dự án cũng không thể hoàn thành Nếu chủ đầu tư đã giải phóng xong mặt bằng và hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính nhưng chưa

có xác nhận đồng ý của Sở Tài nguyên và Môi trường thì dự án đó cũng

không được chấp nhận Nhà đầu tư cần cân nhắc:

▪ Các chính sách hỗ trợ, pháp luật

▪ Tình trạng pháp lý của bất động sản: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng

▪ Quy định về xây dựng gắn với bất dộng sản

▪ Chính sách của nhà nước: chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam, quy định về thời hạn sở hữu nhà tại Việt nam, chính sách cho phép về nhập hộ khẩu, chính sách tài chính áp dựng với những người được giao nhà đất, cho thuê đất, chính sách áp dựng với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất dộng sản…

- Yếu tố công nghệ: sự phát triển của công nghệ ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản Các sàn giao dịch tiện lợi, cung cấp thông tin mới nhất đã xuất hiện để thúc đẩy nhu cầu của thị trường Nó làm thay đổi thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch trong bất động sản cho khách hàng

PHẦN 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Để bắt kịp xu hướng của thời đại, thúc đẩy phát triển trở lại lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Việt Nam cần tập trung giải quyết một số vấn đề

3.1 Về phía Nhà ước

- Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định pháp lý về thị trường bất

động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới phù hợp với thông lệ quốc

tế

8

- Thứ hai, chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có

năng lực tài chính tốt, có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững; đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam

- Thứ ba, khẩn trương điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách

tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu

tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng Có thể nói, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Ngược lại, thị trường bất động sản thiếu

ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân và gây ra nhiều hệ lụy xã hội Vì vậy, giải quyết khó khăn cho thị trường bất động trong bối cảnh hiện nay là hết sức cần thiết, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các Bộ, ban, ngành

- Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung

và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản

- Thứ năm, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh

tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư, đặc biệt là đối với các dự án sử dụng đất lớn nhưng chậm triển khai

3.2 Vế phía ngân hàng và các định chế tài chính

- Cần thực hiện khơi thông nguồn vốn cho trường BĐS, tạo cơ chế thuận để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong BĐS thành vốn đầu tư phát

triển BĐS (tạo đầu tư từ nội lực)

- Để thị trường BĐS phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài chính riêng Chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạ vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín

thác BĐS để tạo thêm nguồn cung vốn cho thị trường