(Luận văn) gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng hi K - ep w TRẦN THỊ DIỄM HƯƠNG n lo ad ju y th yi GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN pl al n ua VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH va n DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ll fu oi m at nh Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng z Mã số: 60.31.12 z ht vb k jm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c gm n a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS.NGUYỄN NGỌC ẢNH n va y te re THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2009 th ng hi ep LỜI CẢM ƠN w n lo ad Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô trường Đại học Kinh tế Tp Hồ ju y th Chí Minh tận tâm truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt yi năm học tập nghiên cứu Trường pl Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Ảnh tận tình al n ua hướng dẫn em nghiên cứu bảo vệ thành công luận văn tốt nghiệp n va Tôi chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp gia đình hỗ trợ, giúp oi m Trân trọng cảm ơn! ll fu đỡ hoàn thành luận văn tốt nghiệp at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th ng hi LỜI CAM ĐOAN ep w - Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập tơi n lo - Những số liệu, kết nêu luận văn trung thực, trích dẫn ad y th có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình ju nghiên cứu công bố website… yi - Các giải pháp nêu luận văn rút từ sở lý luận pl n ua al trình nghiên cứu thực tiễn n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th MỤC LỤC ng hi Lời cảm ơn ep Lời cam đoan w Mục lục n lo Danh mục bảng biểu ad y th Danh mục đồ thị ju Danh mục chữ viết tắt yi pl LỜI MỞ ĐẦU al ua CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN ĐỊN BẨY TÀI CHÍNH n VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN va 10 Cấu trúc tài cấu trúc vốn 1.1.1 Cấu trúc tài cấu trúc vốn 1.1.2 Các yếu tố cấu thành cấu trúc vốn 10 1.1.3 Các yếu tố cần xem xét xây dựng cấu trúc vốn 11 1.1.4 Phân tích điểm hịa vốn Lợi nhuận trước thuế lãi vay - n 1.1 ll fu oi m 10 at nh z z ht vb EBIT jm Địn bẩy – tác dụng địn bẩy tài lên Doanh lợi k 1.1.5 13 gm rủi ro 17 1.2.1 Bất động sản 1.2.2 Thị trường Bất động sản 1.2.3 Phạm vi Ngành Kinh doanh Bất động sản 23 1.3 Phân tích đặc trưng Ngành Kinh doanh 24 om l.c Ngành kinh doanh Bất động sản a Lu 19 1.2 19 20 n n va th Lao động y 1.3.1 te re Bất động sản 24 1.3.2 Đối tượng kinh doanh 25 1.3.3 Chịu tác động sách điều tiết 26 ng hi Nhà nước ep w Vốn 27 1.4 Bài học kinh nghiệm số nước khu vực 28 Thái Lan 28 Singapore: 30 Trung Quốc: 32 n 1.3.4 lo 1.4.1 ad ju 1.4.3 y th 1.4.2 yi 1.4.4 Hàn Quốc 1.4.5 Bài học rút cho Việt Nam 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 35 pl 33 n ua al va n CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA ll fu 37 Thực trạng Thị trường Bất động sản giai đọan at vừa qua nh 2.1 oi m DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN z 2.1.1 Giai đoạn thứ (1991 – 1994) 2.1.2 Giai đoạn thứ hai (2000 – 2003) 2.1.3 Giai đoạn 2.1.4 Một số nguyên nhân dẫn đến thay đổi Ngành kinh z 37 vb ht 38 jm k gm 44 om l.c doanh bất động sản giai đoạn vừa qua 2.2 42 46 2.2.1 Khó khăn 46 2.2.2 Thuận lợi 49 2.3 Phân tích rủi ro ngành kinh doanh Bất động sản 51 2.3.1 Rủi ro kinh tế 51 n sản a Lu Phân tích khó khăn - thuận lợi thị trường bất động n va y te re th ng hi 2.3.2 Rủi ro pháp luật 51 2.3.3 Rủi ro đặc thù ngành kinh doanh bất động sản 52 2.4 Thực trạng nguồn vốn họat động doanh nghieäp kinh 54 ep doanh Bất động sản w n lo ad ngành kinh doanh Bất động sản năm 2006 2007 y th Phân tích cấu trúc vốn 59 ju 2.5.1 57 Phân tích tài số doanh nghiệp họat động 2.5 yi 2.5.2 Phân tích EBIT 2.5.3 Phân tích nhóm tiêu thu nhập tác động EBIT đến pl 71 al va đòn cân nợ n ua 74 79 n KẾT LUẬN CHƯƠNG II fu ll CHƯƠNG III – GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN m oi CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN nh 80 Định hướng phát triển cho thị trường bất động sản 3.1.1 Định hướng Đảng Chính phủ 3.1.2 Dự báo phát triển ngành kinh doanh bất động sản at 3.1 z z 80 vb ht 81 jm thời gian tới k 81 gm 3.1.2.1 Cơ hội 83 om l.c 3.1.2.2 Thách thức 3.1.2.3 Triển vọng 84 3.2 Kiến nghị môi trường vĩ mô a Lu 3.2.1 Kiến nghị Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM với Chính 86 85 n y th 89 te re Một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững va 3.2.2 n phủ quan có chức Một số giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho doanh 3.2.3 93 nghiệp kinh doanh bất động sản ng hi ep 3.3 Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 98 3.3.1 Nâng cao hiệu qủa hoạt động tạo dựng thương hiệu cho 98 w doanh nghiệp n Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh lo 3.3.2 100 ad y th nghiệp kinh doanh bất động sản 103 ju KẾT LUẬN CHƯƠNG III yi 104 pl KẾT LUẬN al 105 PHỤ LỤC 02: MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ 108 n ua PHỤ LỤC 01: XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008 va n VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN KHAI HIỆN NAY ll fu oi m Tài liệu tham khảo at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th ng DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU hi ep Bảng 2.1 Bảng cân đối kế tóan Bảng 2.2 Bảng phân tích tỉ trọng khoản mục Bảng cân đối kế toán w n Bảng 2.3 Phân tích số nhóm tiêu tài lo ad Bảng 2.4 Kết họat động kinh doanh y th ju Bảng 2.5 Bảng phân tích nhóm tiêu tài kết kinh doanh yi Bảng 2.6- Bảng phân tích EBIT hòa vốn pl n ua al n va DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ ll fu Hình 2.1 Tỉ trọng Tài sản ngắn hạn dài hạn oi m Hình 2.2 Tỉ trọng Nợ phải trả Nguồn vốn at nh Hình 2.3 So sánh Hiệu kinh doanh năm 2006 năm 2007 z Hình 2.4 So sánh EBIT EBIT hòa vốn z ht vb jm DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT k EBIT (earnings before interest and taxes): Thu nhập trước lãi vay thuế EPS y te re HODECO: Công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu n FIDECO :Công ty cổ phần Ngoại thương Phát triển đầu tư TP.HCM va BCCI: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh n TDH : Cơng ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức a Lu INTRESCO: Công ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà om DFL : Độ nghiêng địn bẩy tài l.c gm (Earning per share) : Thu nhập cổ phần th ng LỜI MỞ ĐẦU hi ™ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ep Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, w thị truờng liên quan đến lượng tài sản cực lớn qui mơ, tính chất, giá trị n lo kinh tế Tổng giá trị vốn tiềm ẩn – chưa khai thác – bất động sản ad nước phát triển lớn, quốc gia có giải pháp hữu y th hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa, thị trường bất động ju yi sản vận hành tốt có nghĩa quốc gia khai thác nguồn vốn tiềm ẩn to lớn pl phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế al ua Tiếp tục nghiệp đổi giai đoạn nay, Đảng Nhà nước n nhận thấy tầm quan trọng thị trường bất động, chủ trương Đảng cụ thể va n hóa Văn kiện Đại hội X năm 2006 :“….phát triển thị trường bất động sản…, bảo fu ll đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai m oi thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức at nh cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư…” nhằm khơi dậy z vốn tiềm ẩn bất động sản để tạo vốn đầu tư q trình cơng nghiệp hóa – z vb đại hóa ht Dưới góc độ doanh nghiệp, đảm bảo nguồn vốn họat động vấn đề đặt lên jm k hàng đầu, nguồn vốn tự tài trợ đáp ứng đủ nhu cầu vốn hoạt gm động nên doanh nghiệp phải tìm nguồn tài trợ từ bên ngồi Đối với doanh l.c nghiệp kinh doanh bất động sản đảm bảo nguồn vốn họat động trở thành vấn đề có tính om sống cịn nguồn vốn họat động phụ thuộc đến 80% vốn tài trợ từ bên a Lu kênh để huy động vốn hạn hẹp, chủ yếu nguồn tài trợ từ ngân hàng n Trên sở nghiên cứu tình hình thực tiễn thị trường bất động sản kênh huy va n động vốn cho thị trường bất động sản nay, để từ tìm thêm kênh huy động vốn y nội dung đề tài te re có hiệu qủa cho thị trường bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, th ng Chính chọn đề tài “GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN hi VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN” ep ™ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU w Thực trạng thị trường bất động sản (khó khăn, thuận lợi ngành) - Thực trạng nguồn vốn họat động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản n - lo Đề xuất số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành ad - Đề xuất số giải pháp tìm thêm kênh huy động vốn có hiệu qủa cho thị yi - ju y th mạnh bền vững pl trường bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản al ua ™ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU n Luận văn nghiên cứu sở kết hợp: va Giữa lý luận thực tiễn thị trường bất động sản; - Thông qua việc phân tích định tính, định lượng số liệu báo cáo tài n - ll fu m oi doanh nghiệp để phản ánh tình hình nguồn vốn sử dụng vốn, hiệu họat động Thông qua ý kiến đóng góp, nhận định chun gia tài z - at nh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; z vb hội thảo, họp chuyên ngành ht Để đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản tìm thêm kênh jm huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sát với tình hình thực tiễn k gm ™ BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN om doanh bất động sản l.c Tên đề tài: Gia tăng khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh a Lu Chương I: Lý thuyết cấu trúc vốn - đòn bẩy tài thị trường bất động sản n Chương II: Thực trạng nguồn vốn hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động y bất động sản te re Chương III : Gia tăng khả tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh n va sản th 97 ng Thị trường cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, hi kinh doanh tiếp thị sản phẩm bất động sản dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp ep nhận Sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề để thị trường bất động sản phát triển w n ¾ Để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới… Nhà lo ad nước đứng mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi ju y th đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo yi nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức pl ¾ Nhóm giải pháp nhóm giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho thị trường al ua bất động sản dài hạn, cần phải có thời gian chuẩn bị phải cần thêm n thời gian thấy kết mang lại Tuy nhiên việc thiếu vốn doanh va n nghiệp kinh doanh bất động mang tính cấp bách, để doanh nghiệp có vốn họat fu ll động người có nhu cầu nhà thực mua nhà (giải vấn đề đầu m oi cho thị trường bất động sản) giai đoạn thị trường bất động sản at nh nước phải chủ yếu dựa vào ngân hàng Vì cần tăng nguồn vốn tín dụng z hệ thống ngân hàng thương mại vào thị trường bất động sản cần có kiểm z sốt chặt chẽ, ngân hàng nhà nước thơng kê nhu cầu vốn thực doanh vb ht nghiệp vòng năm tới đồng ý cho ngân hàng thương mại giải ngân jm không nên ấn định tỉ lệ tăng trưởng tín dụng cố định, cứng nhắc k l.c chuyền gm Điều nhằm tránh cho thị trường bất động sản xảy đổ vỡ có tính dây om ¾ Cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động a Lu vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng n ký chịu giám sát quan chức Việc huy động vốn thực va thông qua ngân hàng thương mại – tiền ứng trước khách hàng n y ngân hàng tiến hành giải ngân để thực dự án te re chuyển vào tài khoản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngân hàng, sau th 98 ng 3.3 – Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hi 3.3.1 Nâng cao hiệu qủa hoạt động tạo dựng thương hiệu cho doanh nghiệp ep ¾ Xác định kế hoạch, chiến lược dài hạn w Do đặc thù ngành kinh doanh bất động sản vốn đầu tư lớn thời gian n lo thực dự án thời gian thu hồi vốn thường kéo dài, ngành có mức độ rủi ro ad cao nên việc xác định chiến lược kinh doanh đóng vai trò quan trọng việc nâng y th ju cao lực cạnh tranh doanh nghiệp :Doanh nghiệp người hiểu rõ tiềm lực, yi lợi thế, khả tài trường hợp có rủi ro Nếu doanh nghiệp xác pl al định kế họach, chiến lược dài hạn rõ ràng, lượng hóa rủi ro xảy va tổn thất n ua đến doanh nghiệp ứng phó tốt với biến động thị trường giảm thiểu n ¾ Mỗi doanh nghiệp cần xây dựng cho chiến lược phát triển phù hợp với fu ll qui mơ mình, nên có chun mơn hóa cao nâng cao khả cạnh m oi tranh mình, ví dụ vốn đầu tư thấp doanh nghiệp nên chuyên lĩnh vực môi nh at giới, tư vấn bất động sản, định giá , quản lí bất động sản z ¾ Trong tình hình chi phí ngun liệu đầu vào có xu hướng tăng cao doanh nghiệp z jm hợp lí không hiệu ht vb phải xây dựng biện pháp kiểm sóat chi phí sản xuất, cắt giảm chi phí bất k ¾ Chú trọng cơng tác xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp thơng qua gm việc như: đảm bảo chất lượng cho sản phẩm bất động sản cung om l.c cấp, chăm lo dịch vụ khu đô thị chăm lo môi trường sống để tạo lập khu đô thị thật ổn định bền vững Nếu việc khai thác quản lí dự án sau đưa a Lu vào khai thác mà doanh nghiệp chủ đầu tư làm chưa tốt liên kết với doanh n nghiệp chuyên quản lí khai thác bất động sản để làm tốt vấn đề Hiện va n dự án có vốn đầu tư nước thực việc tốt, xây dựng xong chủ đầu y th Richard Ellis Việt Nam, Chesterton Petty Vietnam te re tư giao phần quản lí khai thác cho cơng ty chun lĩnh vực như: CB 99 ng ¾ Doanh nghiệp ngành kinh doanh bất động sản phần lớn doanh hi nghiệp có qui mơ nhỏ với tuổi đời trẻ nên khả cạnh tranh thua doanh ep nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với bề dày kinh nghiệm có vốn đầu tư khổng lồ, doanh nghiệp ngành nên tăng cường liên kết doanh ngiệp w n ngành với để có tính chuyên nghiệp cao tăng khả cạnh tranh với lo ad nhà đầu tư nước vốn lực, ví dụ thành lập liên danh ju y th doanh nghiệp ngành để thực dự án Cùng với hỗ trợ Chính phủ yi để hướng tới việc xây dựng phát triển tập đòan kinh doanh bất động sản pl nước hùng mạnh có đủ khả thực nhiều dư án khu đô thị đại ua al Phú Mỹ Hưng n ¾ Nâng cao tính chuyên nghiệp học hỏi kinh nghiệm từ tập đoàn kinh va n doanh bất động sản nước ngồi hình thức hợp tác, liên doanh việc thực fu ll dự án Để đạt hiệu cao hình thức hợp tác, liên doanh thực dự án m oi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần trọng: Chuẩn bị hồ sơ dự án (đặc biệt giấy tờ pháp lí dự án) thật hồn chỉnh - Nghiên cứu kỹ mức giá chuyển nhượng vốn góp - Có bảng phân tích hiệu tính khả thi dự án - Doanh nghiệp cần chuẩn bị báo cáo tài (đã kiểm tốn công ty kiểm at nh - z z ht vb k gm - jm tốn có uy tín) Nếu dự án có thiết kế qui hoạch cần kèm theo bảng phân bổ ngân sách đầu tư om l.c hợp lí, rõ ràng với thiết kế chi tiết hạng mục dự án ¾ Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước trước có lợi a Lu nguồn đất lợi khơng cịn quỹ đất nằm tay doanh n nghiệp nước khai thác nhiều “khu đất vàng” việc giao đất thực va n hình thức đấu thầu ưu thuộc nhà đầu tư nước với mạnh y th kiếm lựa chọn dự án thực có hiệu phù hợp với khả doanh te re vốn kinh nghiệm Chính doanh nghiệp cần có cân nhắc việc tìm 100 ng nghiệp Với xu phát triển thị trường bất động sản tình trạng “tay khơng bắt hi giặc” doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước không cịn ep ¾ Trong tình hình khó khăn việc giảm thiểu chi phí quản lí, chi phí trung gian (chi phí th văn phịng, chi phí cho nhân viên văn phịng ….) điều cần w n phải làm Xem xét lại định mức tiêu hao ngun liệu để giảm chi phí lo ad nguyên liệu phải đảm bảo chất lượng cơng trình ju y th ¾ Khó khăn vấn đề huy động vốn thị trường bất động sản nằm yi chỗ có q kênh huy động vốn thời gian chờ đợi thay đổi chế pl sách doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm biện pháp để “tự cứu al ua mình” n 3.3.2 Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh nghiệp kinh va n doanh bất động sản fu Huy động vốn từ khách hàng giải pháp huy động vốn hữu hiệu cho thị ll ¾ m oi trường bất động sản Với phương thức này, doanh nghiệp có vốn để đầu tư mà khơng at nh phải trả lãi cịn khách hàng mua bất động sản với nhiều ưu đãi Tuy hình thức z huy động vốn thời gian tới phải thực theo pháp luật qui định z vb (doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng sau thi cơng xong phần ht móng), doanh nghiệp thực hình thức huy động với jm k hình thức khơng trái với qui định pháp luật hình thức góp vốn thực dự án gm Hoặc hình thức doanh nghiệp, ngân hàng người mua có thỏa thuận “tay l.c ba”, đó, người mua bất động sản gửi tiền vào ngân hàng sau ngân hàng cho om doanh nghiệp vay vốn tương ứng với lãi suất ưu đãi để thực dự án Vì có ngân a Lu hàng làm trung gian đảm bảo, người mua không sợ tiền mà nhà đầu tư có vốn n thực dự án Ưu hình thức huy động vốn từ khách hàng chi phí sử dụng va n vốn thấp, không bị giới hạn thời hạn vay vốn, doanh nghiệp an tâm “đầu ra” y te re đảm bảo th 101 ng ¾ Huy động vốn từ cán nhân viên bạn bè, người thân để giải vấn đề thiếu hi vốn trước mắt Doanh nghiệp trả lãi suất cao lãi suất tiền gửi tiết kiệm ep ngân hàng chút để thu hút nguồn vốn này, nguồn vốn không nhiều, khơng mang tính ổn định thường xun hình thức huy động vốn khác w n giải pháp tình mà doanh nghiệp thực thời điểm khó khăn lo Huy động vốn thơng qua hình thức phát hành trái phiếu hướng tháo gỡ khó ad ¾ ju y th khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giai đọan yi Theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP Chính phủ việc phát hành trái phiếu doanh pl nghiệp cơng ty cổ phần, cơng ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp có vốn đầu al ua tư nước ngồi phát hành trái phiếu để huy động vốn nhằm thực dự n án đầu tư Điều kiện để phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần có thời gian hoạt va n động tối thiểu năm kể từ ngày thức vào hoạt động, báo cáo tài fu ll năm liền kề trước năm phát hành kiểm toán, kết hoạt động sản xuất, kinh m oi doanh năm liền kề năm phát hành có lãi phương án phát hành trái phiếu tổ at nh chức, cá nhân có thẩm quyền thơng qua phát hành trái phiếu Đối với z doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều kiện khơng q khó z Thơng qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp phát hành huy động vốn dài hạn từ vb ht nhiều đối tượng khác quỹ đầu tư, cơng ty bảo hiểm, tập đồn tài jm ngồi nước, chí từ khách hàng nhà đầu tư bất động sản k gm Doanh nghiệp phát hành chủ động việc quản trị tài cách l.c thực việc mua bán lại trái phiếu thị trường thứ cấp om ¾ Bên cạnh hình thức huy động vốn nước hình thức liên doanh, liên n giải pháp hữu hiệu để giải tốn khó khăn vốn a Lu kết doanh nghiệp nhỏ với với doanh nghiệp nước va Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhỏ, liên kết với để tập trung n y vốn Việc liên doanh, liên kết tiến hành theo hình thức cơng ty cổ te re nguồn lực, mạnh doanh nghiệp giải vấn đề huy động th 102 ng phần Khi liên doanh thành lập, việc quản lý chặt chẽ hơn, nâng cao tính hi chun nghiệp chun mơn hóa đồng thời việc phát hành trái phiếu để huy động vốn ep thực dễ dàng Khi liên doanh liên kết hiệu qủa từ việc thực dự án cao chia bớt rủi ro đầu tư Trong tương lai, việc liên kết tiến tới w n hình thành tập đồn bất động sản lớn với số vốn hàng trăm triệu chí hàng tỷ lo ad đô la Mỹ để cạnh tranh với doanh nghiệp bất động sản nước ngồi, đồng thời khơng ju y th phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng yi Với doanh nghiệp bất động sản lớn hơn, việc liên doanh, liên kết với doanh pl nghiệp nước mạnh vốn, kinh nghiệm hướng tích cực Việc liên al ua kết việc bổ sung thêm nguồn vốn mà đồng thời bổ sung kinh nghiệm, n kiến thức quản lý cho doanh nghiệp nước Tuy nhiên, đối tác nước ngồi va n thường có u cầu cao lực doanh nghiệp nước, quy mơ, vị trí fu ll dự án, tiềm khai thác dự án, giải pháp không áp dụng với m at nh có tiềm lực oi doanh nghiệp vừa nhỏ mà áp dụng với doanh nghiệp lớn (tập đòan lớn) z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 103 ng KẾT LUẬN CHƯƠNG III hi Trong giai đoạn phát triển thời gian tới, Đảng ta xác ep định: “ phát triển thị trường bất động sản ổn định bền vững, khơi dậy nguồn vốn tiềm ẩn bất động sản để trở thành vốn cho q trình cơng nghiệp hóa – đại w n hóa”, điểm đột phá nghiệp đổi giai đoạn lo ad Trong tương lai, thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá có triển ju y th vọng phát triển tốt thực tế thị trường bất động sản lĩnh yi vực thu hút vốn FDI hàng đầu pl Để phát triển thị trường bất động sản cần gói giải pháp đồng cấp độ vĩ al ua mơ vi mơ, nhiên thị trường bất động sản nước ta phát triển mức độ “sơ n khởi” nên giải pháp xây dựng mơ trường vĩ mơ hồn chỉnh giải pháp mang tính va n định Cịn đứng góc độ doanh nghiệp giải pháp để đảm bảo nguồn vốn cho họat fu ll động kinh doanh giải pháp quan trọng, giai đoạn toàn ngành m oi kinh doanh bất động sản tình trạng “khát vốn” trầm trọng at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 104 ng hi ep KẾT LUẬN w n lo Thị trường bất động sản giai đoạn khởi đầu hình thành nên chắn ad y th cịn nhiều khó khăn Nhà nước tiếp tục ban hành nhiều văn hướng dẫn để ju định hướng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững Thị yi trường bất động sản có phát triển khơi dậy vốn tiềm ẩn thị trường bất pl al động sản để tạo thành vốn đầu tư cho kinh tế n ua Trong phạm vi nghiên cứu thể qua chương trên, luận văn đề xuất n va số giải pháp cho thị trường bất động sản phát triển giải pháp đảm bảo nguồn fu vốn hoạt động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ll Với bối cảnh Nhà nước tiếp tục hoàn thiện sở pháp lí để thị trường bất m oi động sản vận hành tốt nên luận văn xây dựng mang tính thời điểm định nh at Những phần trình bày luận văn dù nhiều hạn chế, z hy vọng đóng góp phần nhỏ vào q trình phát triển thị trường z jm có dấu hiệu suy giảm ht vb bất động sản Việt Nam, giai đoạn thị trường bất động sản k Rất mong nhận đóng góp nhiệt thành Q thầy cơ, đồng nghiệp om l.c Trân trọng cảm ơn gm nhà nghiên cứu n a Lu n va y te re th 105 ng PHỤ LỤC 01 hi XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008 ep ™ Thị trường bất động sản năm 2007 cho thấy tăng mạnh cầu tất w mảng thị trường Sự phát triển nhiều dự án bất động sản giảm nhẹ tình n lo trạng thiếu cung tương lai Các dự án khơng cịn tập trung thành phố lớn ad Hà Nội Tp.HCM mà lan tỏa đến thành phố đầy tiềm khác Hải y th Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ … ju yi Thị trường hộ bán: Khung pháp lí vấn đề sở hữu vững nên thị trường pl phát triển ngày trật tự niềm tin nhà đầu tư vững vàng Những dự al n ua án chất lượng, giá phải dẫn đầu thị trường Thị trường dần va “trưởng thành” khách hàng quan tâm đến chất lượng xây dựng, tiện nghi n cung cấp, vị trí cao ốc chủ đầu tư, kiến trúc dự án Hiện chi phí xây dựng fu ll tăng 30 – 40% phần ảnh hưởng đến tiến độ thi công Thị trường hộ bán m oi nhận nhiều quan tâm từ người dân nước, Việt kiều người nước nh đối tượng thức mua nhà at z Thị trường hộ cho thuê: bị hạn chế nguồn cung nên nhà đầu tư tư nhân z vb mua hộ với mục đích cho người nước ngịai thuê lại, nguồn cung hộ cho ht thuê bị hạn chế dẫn đến giá cho thuê cao Các nhà đầu tư ngòai nước tiếp jm k tục quan tâm nhiều đến thị trường giá đất khu vực trung tâm cao gm khách thuê tiềm có xu hướng chọn dự án cơng ty nước ngồi quản om l.c lí Thị trường cao ốc văn phịng: Xuất xu hướng phát triển bên trung a Lu tâm, di chuyển xa khu trung tâm việc Hà Nội mở rộng phía Tây, Tp.HCM mở n rộng quận ven Tân Bình, Thủ Thiêm, Quận Việc mở rộng giải va n khó khăn việc tìm kiếm văn phịng có giá thuê thấp diện tích lớn Một số dự y th tâm Tp như: Tại Tp.HCM có C.T Plaza (Quận Tân Bình), SaiGon Palace (Quận 11), te re án tổ hợp đa có qui mơ lớn phát triển khu vực bên khu trung 106 ng Phú Mỹ Hưng với 10 tháp (quận 7) Khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình Hà Nội có hi dự án Keangnam Hanoi đường Phạm Hùng, The Landmark đường ep Liễu Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza đường Xuân Thủy Mặc dù nhiều dự án lớn triển khai năm 2008 chưa thể khánh thành năm 2008 w n nhu cầu cao ốc văn phòng tăng cao kéo giá thuê tiếp tục tăng Bên cạnh lo ad dự án cao ốc văn phòng lớn hàng trăm dự án văn phịng có qui mơ ju y th nhỏ triển khai đưa vào khai thác không đủ đáp ứng nhu yi cầu lớn pl Thị trường khách sạn resort Tp lớn Hà Nội Tp.HCM khơng có al ua thêm dự án triển khai Tp.HCM dẫn đầu nước lĩnh vực n khách sạn với khoảng 11 khách sạn năm có 3.611 phịng, năm 2008 Tp.HCM va n tiến hành dự án cải tạo khách sạn cũ, chưa có dự án hoàn fu ll thành năm 2008 Năm 2009 có số khách sạn năm khánh m oi thành như: Asiana Plaza, Times Square, Saigon Happiness Square “Vẻ đẹp tiềm ẩn” at nh Việt Nam thu hút nhiều nhà điều hành khách sạn quốc tế địa điểm lí z tưởng cho kì nghỉ dưỡng địa điểm ven biển Nha Trng, Cam Ranh, z Đà Nẵng, Lăng Cô , Côn Đảo đảo Phú Quốc có tiềm trở thành thiên đường vb ht Đông Nam Á, Bali Phuket Tại Đà nẵng, Nha Trang hàng loại dự án khách jm sạn resort, sân golf villa cao cấp đầu tư tập đoàn quốc tế Nhiều nhà k gm điều hành khách sạn quốc tế có chiến lược vào Việt Nam mua lại đổi tên để Tp.HCM Guoman Hà Nội, Parkroyal mua lại Novotel Tp.HCM om l.c phát triển bắt tay với cá nhà đầu tư nước Movenpinck mua lại Omi a Lu Thị trường trung tâm thương mại Việt Nam sớm trở thành thị n trường hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngồi lợi dân số trẻ mức tiêu dùng va n dân cư ngày tăng Trong nhà bán lẻ tiếng Wal-Mart (Mỹ), y Parkson (Malaysia), Lotte (Hàn Quốc) tiến hành hoạt động với nhiều dự án te re Takashimaya (Nhật), Crefour (Pháp) giai đoạn nghiên cứu thị trường th 107 ng khắp Việt Nam tập trung Hà Nội, Tp.HCM Hải Phịng Chính khả hi không đủ nguồn cung mặt trung tâm thương mại, năm 2008 có Saigon ep Happiness Square – Quận 1, Saigon Paragon – Quận đưa vào sử dụng, nguồn cung phải sau 2008 hồn thành Vì năm 2008 giá thuê tiếp tục tăng cao w n lo Thị trường đất khu công nghiệp mảng thị trường chiếm tới gần 60% FDI, ad nhắc đến gần Nhiều công ty đa quốc gia đặc biệt công ty đa quốc gia ju y th Mỹ tìm cách tìm cách thâm nhập vào thị trường Việt Nam mong tận dụng lực yi lượng lao động trẻ có tay nghề với chiều sách ưu đại từ Chính Phủ Tỉnh, pl Tp Nhiều khu cơng nghiệp đua mở khắp tỉnh thành, sở hạ tầng al ua khu công nghiệp ngày cải thiện Lãnh đạo cấp từ trung ương tới địa n phương nỗ lực cải cách hành để tăng vốn đầu tư lĩnh vực n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 108 ng PHỤ LỤC 02 hi MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN ep KHAI HIỆN NAY w Tại Tp.HCM: n lo - Dự án Saigon Sport City trị giá 130triệu USD Singapore đầu tư, ad - Saigon Happines Square trị giá 428triệu USD Đài Loan làm chủ đầu tư y th ju - Đầu tháng 7.2008, UBND TPHCM trao giấy chứng nhận đầu tư cho "siêu" dự án yi "Khu đô thị đại học quốc tế Việt Nam" cho chủ đầu tư Berjaya Land Berhad pl al (Malaysia).Dự án có tổng diện tích 925ha, toạ lạc xã Tân Thới Nhì, huyện Hóc n ua Mơn (cách trung tâm thành phố 20km), tổng vốn đầu tư dự án 3,5 tỉ USD Tổng va giá trị dự án sau hoàn thành khoảng 7,35 tỉ USD Đây giá trị lớn n địa bàn thành phố tính tới thời điểm fu Ngày 11.7, UBND thành phố trao giấy php đầu tư cho dự án Khu dân cư phức ll m - oi hợp Horizon Place Cty Aseana BDC (liên doanh Aseana Properties nh at (Malaysia) CTCP Bình Dương Toàn dự án trị giá 120 triệu USD Cao ốc văn phòng Vietcombank Tower (55triệu USD) - Tập đoàn LG Engineering & Construction chuẩn bị cho việc đầu tư z - z ht vb Quỹ đầu tư Vina Capital xin UBND thành phố đầu tư Khu đô thị 50ha k - jm khu đô thị 360ha huyện Nhà Bè với tổng vốn khoảng 300triệu USD gm Khu đô thị Thủ Thiêm Một loạt nhà đầu tư nước khác xúc tiến n va n Tập đoàn Riviera (Nhật) thực dự án tương tự phía sau Trung tâm Hội y th Khu đô thị Tây Hồ Tây (314triệu USD) te re nghị Quốc Gia với số với lên tới 500triệu USD - a Lu Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) xây dựng liên hợp gồm khu hộ, văn phòng khách sạn với cao ốc tổng vốn lên đến 1tỷ USD - om - l.c Tại Hà Nội: xin đầu tư vào Khu đô thị Tây Bắc, Thủ Thiêm 109 ng hi - Dự án cao ốc văn phòng BIDV Tower (43,5triệu USD) - Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, hộ, văn phòng Hanoi City Complex ep (115triệu USD) - Công ty xây dựng chung cư Quốc tế Boo Young Hàn Quốc gửi hồ sơ w n lên Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư) để xin phép đầu tư xây dựng lo ad chung cư cao cấp khu đô thị Mỗ Lao, thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây với tổng vốn ju y th đầu tư 170triệu USD yi ™ Vốn đầu tư có xu hướng chuyển từ Hà Nội TP Hồ Chí Minh sang địa pl bàn lân cận, yêu cầu lớn đất đai mà hai thành phố không đáp ứng al ua dự án Hồ Tràm (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) Tập đoàn Asian Coast Development đầu n tư tổng vốn đầu tư 4,2 tỷ USD Đây dự án xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, va n khách sạn (9.000 phòng), khu thương mại, trung tâm hội nghị quốc tế, văn phòng fu ll - hộ, biệt thự cao cấp, sân gôn, khu vui chơi giải trí có thưởng cho người nước oi m ngồi at nh Nhà đầu tư nước khơng chậm chân so với nhà đầu tư nước ngoài, z công ty lớn nước FPT, Viglacera, Lilama, Hapro, Bitexco … thành lập z công ty bất động sản để tập trung đầu tư phát triển lĩnh vực bất động sản Thế mạnh vb ht nhà đầu tư nước họ sở hữu khu đất có vi trí đẹp bên cạnh điểm jm mạnh khác tên tuổi, uy tín, kinh nghiệm, am hiểu phong cách làm việc văn hóa k gm tiêu dùng người Việt Nam Một số dự án nhà đầu tư nội địa như: Vincom City om Centre … l.c Tower, Viglacera Tower, CEO Tower, Kinh Do Tower, Viet Tower, Opera Business n a Lu n va y te re th 110 ng hi TÀI LIỆU THAM KHẢO ep w n PGS TS Trần Ngọc Thơ, Tài doanh nghiệp đại (2005), NXB lo ad Thống Kê y th Phịng Thơng tin Tín dụng – Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Thông ju tin chuyên ngành Bất động sản yi pl Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng năm 2006 al ua Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 n Công văn số 38 /2008/CS-HH ngày 15 tháng 03 năm 1998 Hiệp hội va n Bất động sản Tp.HCM “Về việc đề xuất điều chỉnh, sửa đổi,bổ sung fu ll số quy phạm pháp luật chế sách để đẩy mạnh phát triển m oi quản lý thị trường bất động sản” nh at www.cbrevietnam.com, Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan z z 2007 dự báo 2008 vb ht www.cafef.vn/20080912121133677CA35/giai-bai-toan-von-cho-thi- gm cho thi trường Bất động sản (12/09/2008) k jm truong-bds.chn, Đăng Đào (Thời báo kinh tế Sài gịn), Giải tóan vốn l.c www.dantri.com.vn/Sukien/6-giai-phap-on-dinh-thi-truong-bat-dong- a Lu (26/03/2008) om san/2008/3/224682.vip, giải pháp ổn định thị trường bất động sản n www.diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/2008/02/18/033341/5887 n y te re 10 www.horea.org.vn Trang Web Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM va Bốn cách tạo vốn cho bất động sản (18/02/2008) – Theo VnEconomy / th 111 ng 11 www.sanbatdongsan.net, trang Web Cục quản lí nhà Thị trường hi Bất động sản – Bộ Xây dựng ep 12 www.tonghoixaydungvn.org, T.S Phạm Sỹ Liên, Một số vấn đề kinh tế w bất động sản nước ta (tháng 10/2007 ) n lo 13 www.vnn.vn, Đầu tư nước ạt vào Việt Nam (26/05/2008) ad y th 14 www.vnecono.vn/vn/index.php/bt-ng-sn/813-cn-thc-hin-a-dng-hoa-cac- ju kenh-huy-ng-vn-trong-kinh-doanh-bt-ng-sn., Cần đa dạng hóa kênh yi pl huy động vốn kinh doanh bất động sản (07/08/2008) n sản khác ua al 15 Và trang Web chuyên ngành bất động sản thị trường bất động n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th