XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC MARKETING CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP 4.0 TẠI VIỆT NAM

352 XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC MARKETING CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP 4 0 TẠI VIỆT NAM ThS NCS Đặng Thế Hiến Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội Tóm tắt Doanh.

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC MARKETING CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP 4.0 TẠI VIỆT NAM ThS.NCS Đặng Thế Hiến Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội Tóm tắt: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vai trị quan trọng phát triển kinh tế Việt Nam nay, việc xây dựng chiến lược marketing thực thi chiến lược marketing cách mạng công nghiệp 4.0 kinh tế vất đề quan trọng, quyết định đến tồn tại phát triển doanh nghiệp thị trường BĐS Những yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp bất động sản bao gồm: nhóm ́u tớ định hướng hoạt động thấu hiểu khách hàng; nhóm ́u tớ nghiệp vụ tiếp cận thị trường; nhóm ́u tớ lực tổ chức Những yếu tố ảnh hưởng lớn đến việc xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kinh tế tồn cầu hóa nay, qua tác giả đưa khung chiến lược marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm bước: thiết lập mục tiêu chiến lược marketing; phân tích, dự báo thị trường phân tích SWOT; phân đoạn thị trường lựa chọn thị trường mục tiêu; xác định phương án chiến lược marketing phù hợp với doanh nghiệp; xây dựng marketing hỗn hợp; lập kế hoạch marketing thực phương án chiến lược chọn Từ khóa: Chiến lược marketing, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cách mạng công nghiệp 4.0 Đặt vấn đề Chiến lược marketing là chiến lược bộ phận chiến lược chung cua doanh nghiệp xây dựng Tuy nhiên, với quan niệm về marketing và chiến lược marketing nền kinh tế hiện nay, chiến lược marketing trở thành một các chiến lược quan trọng bao trùm toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Với đặc thù doanh nghiệp kinh doanh BĐS, hoạt động kinh doanh doanh nghiệp đòi hỏi sự tương tác doanh nghiệp và khách hàng nhiều các doanh nghiệp khác Chính vậy, việc nghiên cứu xây dựng chiến lược marketing nhiệm vụ quan trọng doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời cần phải đặt việc nghiên cứu xây dựng chiến lược marketing sự vận động cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng hội nhập quốc tế nền kinh tế nước ta hiện 352 Nợi dung 2.1 Quan điểm marketing và xây dựng chiến lược marketing cách mạng công nghiệp 4.0 Philip Kotler và các cộng sự Hermawan Kartajaya, Iwan setiawan (2017) đưa định nghĩa marketing 4.0 là phương pháp tiếp cận marketing kết hợp các tương tác trực tuyến và trực tiếp, doanh nghiệp và người tiêu dùng, pha trộn phong cách và giá trị thực tế quá trình xây dựng thương hiệu, quan trọng là sự bổ trợ lẫn kết nối máy - máy và tiếp xúc trực tiếp người - người nhằm tăng cường cam kết gắn bó khách hàng với doanh nghiệp Khác với các khái niệm marketing trước đó marketing cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 mang đặc điểm sau: - Khách hàng thương mại điện tử liên kết với qua mạng xã hội, đó, doanh nghiệp không thể tiếp cận người dùng một cách cách trực tiếp marketing 1.0 truyền thống mà buộc phải sự chấp nhận khách hàng - Tính kết nối mạng xã hội giúp khách hàng có quyền chia sẻ và đánh giá dễ dàng về hoạt động một doanh nghiệp Chính thế, doanh nghiệp khơng thể tự định vị thương hiệu các cách tiếp cận marketing trước mà quyền định vị thương hiệu doanh nghiệp chuyển dịch dần sang phía khách hàng - Marketing thời kỳ này không là marketing góc nhìn doanh nghiệp (mơ hình 4P phát triển lên mơ hình 5P, 6P, 7P trùn thớng) mà còn là marketing góc nhìn cùa khách hàng (mơ hình 4C hiện đại: Co-creation thiết kế, currency - chi phí, communal activation - lan trùn cợng đồng, conversation - đối thoại với khách hàng) Khách hàng marketing 4.0 có quyền tham gia vào tất cả các khâu từ thiết kế sản phẩm định giá và truyền thông cho chính sản phẩm - Khác với các cách tiếp cận marketing trước đây, dịch vụ chăm sóc khách hàng có sự thay đổi marketing 4.0 Doanh nghiệp cho phép người dùng tham gia vào quá trình chăm sóc khách hàng, sử dụng kết nới để chia sẻ với người dùng khác quá trình hậu - Khách hàng giai đoạn marketing từ 4.0 không còn đơn giản là mua sản phẩm để thỏa mãn nhu cầu bản cuộc sống, mà còn để củng cố giá trị và cái bản thân khách hàng Trong xã hội số phát triển không ngừng nghỉ, cuộc cách mạng công nghệ thông tin cho phép người tiêu dùng phát triển nhu cầu tiêu dùng với yêu cầu cao hơn, tạo tiền đề cho sự chuyển dịch thế hệ marketing 3.0 sang 4.0 353 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp cách mạng công nghiệp 4.0 Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 diễn lĩnh vực chính gồm: công nghệ sinh học, kỹ thuật số và vật lý Mức độ ảnh hưởng nó đến việc xây dựng chiến lược marketing chủ yếu ở lĩnh vực kỹ thuật số, đó bao gồm yếu tố cốt lõi: trí tuệ nhân tạo (AI), vạn vật kết nối - internet of things (IoT) và liệu lớn (Big Data) Sự phát triển vượt bậc công nghệ thông tin kỷ nguyên số thể hiện rõ ở sự phổ biến thiết bị di động và số hóa hiện đại cho phép người giao tiếp và kết nối ở mọi thời điểm Do đó, yếu tố có khả tác động đến việc xây dựng và triển khai chiến lược marketing doanh nghiệp có thể chia thành nhóm chính sau: • Nhóm ́u tớ về định hướng hoạt đợng và thấu hiểu khách hàng - Cách mạng công nghệ sớ và thay đởi mơ hình kinh doanh doanh nghiệp: Công nghệ số cho phép khách hàng có thể tự tìm kiếm và mua hàng trực tuyến đòi hỏi doanh nghiệp phải xác định và xây dựng lại mô hình kinh doanh Khái niệm marketing sớ hình thành, phát triển và vào thực tế có tác động sâu rộng và thay đổi về bản chất các mơ hình kinh doanh trùn thớng - Xu hướng sáng tạo và đổi mới: Khi các quyết định marketing doanh nghiệp quá phụ thuộc vào nguồn liệu thu thập, hoạt động marketing dần các ý tưởng sáng tạo và mẻ, đó có thể gây nhàm chán cho đối tượng người tiêu dùng - Thấu hiểu khách hàng: Trong kỷ nguyên số, liệu tập hợp thành mảng thông tin khổng lồ và phức tạp, là tiền đề cho sự đời big data Việc thu thập thông tin và xử lý kho liệu khổng lồ big data vượt quá khả các công cụ quản lý sở liệu đơn giản truyền thống • Nhóm yếu tố nghiệp vụ tiếp cận thị trường - Hoạt động truyền thông xã hội và xây dựng thương hiệu: Sự phổ biến mạng xã hội cho phép đo lường ảnh hưởng vô lớn đến từ tương tác người dùng Môi trường internet giúp cho những thông tin phản hồi về sản phẩm, doanh nghiệp và mức độ hài lòng khách hàng lan truyền nhanh và phổ biến rộng rãi - Khả xác định khách hàng mục tiêu trực tuyến: Xác định và có kế hoạch tiếp cận khách hàng ở cả hai kênh trực tuyến và ngoại tuyến (online and offline channels) Sự phổ biến Internet và công nghệ thông tin vốn giúp cho mọi đối tượng khách hàng đều có khả tiếp cận công nghệ trực tuyến, qua đó tiếp cận sản phẩm doanh nghiệp thị trường 354 - Giá cả minh bạch: Sự xuất hiện các website có khả liệt kê giá và so sánh giá một sản phẩm từ các nhà cung cấp khác - Tương tác tự động với khách hàng trở nên tiện lợi với các kênh trực tuyến và tự động Tuy coi là một giải pháp giúp tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp dịch vụ tự động có tiềm ẩn nhiều rủi ro, tiêu biểu là người tiêu dùng có thể không hài lòng với việc bị buộc phải sử dụng phương thức dịch vụ trực tuyến này - Hệ thước đo đánh giá trực tuyến: Số liệu đánh giá trực tuyến nên sử dụng song song với số liệu truyền thống để đánh giá đầy đủ hiệu quả hoạt động kinh doanh trực tuyến và ngoại tuyến doanh nghiệp Tuy vậy, doanh nghiệp thời đại số gặp không ít khó khăn đo lường liệu trực tuyến marketing nhằm đánh giá sự tiến bộ, tạo thuận lợi cho việc phân tích nhu cầu thông qua các phương tiện truyền thông xã hội, thị trường trực tuyến và các kênh thơng tin • Nhóm ́u tớ về lực tổ chức Với thay đổi to lớn đến từ cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đặc biệt là công nghệ số, xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng cao có lực phù hợp cách tổ chức doanh nghiệp hiệu quả hơn, cụ thể: - Nguồn nhân lực chất lượng cao: Việc thiếu nhân lực chất lượng cao có kinh nghiệm lĩnh vực marketing nói chung và kỹ xây dựng chiến lược marketing nói riêng là một thách thức lớn với các doanh nghiệp Những hoạt động nghiên cứu liệu khách hàng, quảng cáo trực tuyến, phát triển website hay thực hiện thống kê phân tích liệu đều là nhiệm vụ đòi hỏi lực và nghiệp vụ nguồn nhân lực chất lượng cao Khả tổ chức và lực hoạt động phòng ban chức năng: Hoạt động quản lý nội bộ (giữa bộ phận phụ trách marketing và các phòng ban khác doanh nghiệp) thường có vấn đề gặp khó khăn tương tác, dẫn đến phối hợp không hiệu quả hay chồng chéo chức Môi trường công nghệ số hiện đại thay đổi quá nhanh khiến doanh nghiệp khó có thay đổi kịp thời về mặt tổ chức cho phù hợp với cách thức hoạt động 2.3 Xây dựng khung chiến lược marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cách mạng công nghiệp 4.0 Hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản 355 quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS, việc xây dựng chiến lược marketing cần nghiên cứu yếu tố đặc thù lĩnh vực hoạt động KDBĐS và môi trường marketing doanh nghiệp Việc xây dựng chiến lược marketing cần nghiên cứu xây dựng cho một doanh nghiệp cụ thể, điều kiện bối cảnh cụ thể doanh nghiệp Chính vậy, nghiên cứu xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp KDBĐS, tác giả đề xuất khung chiến lược marketing là một tài liệu quan trọng có sở khoa học và thực tiễn giúp cho việc quản lý, điều hành doanh nghiệp KDBĐS trở nên hiệu quả và đạt các mục tiêu kinh doanh đề Khung chiến lược marketing giúp doanh nghiệp KDBĐS khắc phục yếu kém hoạt động xây dựng chiến lược marketing thời gian vừa qua, đồng thời giúp cho doanh nghiệp KDBĐS có sở vững để nâng cao khả cạnh tranh bới cảnh nền kinh tế hiện Thông qua sở lý luận về xây dựng chiến lược marketing, quan điểm nhận thức về marketing cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, đặc điểm marketing KDBĐS Tác giả đưa trình tự xây dựng khung chiến lược marketing doanh nghiệp KDBĐS thực hiện qua các bước chủ yếu sau: Thiết lập mục tiêu chiến lược marketing Phân tích, dự báo thị trường phân tích SWOT Phân đoạn thị trường lựa chọn thị trường mục tiêu Xác định phương án chiến lược marketing phù hợp với doanh nghiệp KDBĐS Xây dựng marketing hỗn hợp (marketing – mix) Lập kế hoạch marketing thực phương án chiến lược doanh nghiệp KDBĐS Hình 1: Các bước xây dựng khung chiến lược marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 356 a Thiết lập mục tiêu chiến lược marketing Thiết lập mục tiêu chiến lược marketing: Các mục tiêu chiến lược marketing thường định hướng từ mục tiêu chiến lược kinh doanh tổng thể Mục mục tiêu chiến lược marketing có thể bao gồm: sớ lượng hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua chuyển nhượng BĐS giao dịch thành công; hiệu suất bán, cho thuê, thuê mua dự án đầu tư kinh doanh BĐS; giá trị doanh thu lợi nhuận đạt từ dự án đầu tư kinh doanh BĐS Những mục tiêu cần xếp theo thứ tự ưu tiên để tập trung thực hiện giai đoạn phát triển Ngoài ra, mục tiêu doanh nghiệp tạo nên vị thế doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh BĐS, tạo trân trọng giá trị cốt lõi đạo đức kinh doanh, đảm bảo lợi ích cho khách hàng b Phân tích, dự báo thị trường phân tích SWOT Ở giai đoạn này, doanh nghiệp cần tiến hành phân tích hoạt đợng kinh doanh BĐS, thực trạng hoạt động marketing lĩnh vực kinh doanh BĐS, các yếu tố ảnh hưởng môi trường marketing đến hoạt động kinh doanh BĐS, phân tích thị trường BĐS và phân tích SWOT, qua đó làm để phân đoạn thị trường lựa chọn thị trường mục tiêu Việc phân tích hoạt đợng kinh doanh thực trạng hoạt động marketing doanh nghiệp cần phân tích, đánh giá các tiêu doanh nghiệp KDBĐS như: Doanh thu tốc độ tăng trưởng doanh thu lĩnh vực kinh doanh BĐS, lợi nhuận tỷ lệ lợi nhuận vốn đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS, suất lao đợng bình qn lĩnh vực kinh doanh BĐS, số lượng hợp đồng giao dịch BĐS ký kết, tỷ lệ sản phẩm BĐS doanh nghiệp đưa thị trường, số lượng dự án triển khai, mức độ huy động vốn khách hàng thông qua việc bán cho thuê dự án chưa hình thành, phản hồi về mức đợ hài lịng khách hàng sử dụng sản phẩm BĐS… phân tích quan hệ doanh nghiệp với khách hàng (mối quan hệ doanh nghiệp với khách hàng có nhu cầu về BĐS, doanh nghiệp với các trung gian BĐS và sàn giao dịch BĐS); phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố môi trường marketing đến hoạt động doanh nghiệp (cơ chế chính sách tác động đến thị trường BĐS, mức độ ổn định kinh tế vĩ mô, mức độ cạnh tranh các nhà đầu tư kinh doanh BĐS đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, thu nhập người dân có nhu cầu BĐS, quan điểm Chính phủ về việc phát triển thị trường BĐS như: thị trường nhà ở, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng, thị trường văn phòng cho thuê); phân tích các nguồn lực doanh nghiệp (nguồn lực tài chính để triển khai dự án BĐS, kinh nghiệm triển khai dự án BĐS quy mô lớn, tiếp cận triển khai thực hiện dự án BĐS có vị trí thuận lợi, hệ thống mạng lưới phân phối sản phẩm BĐS) Việc phân tích SWOT giúp doanh 357 nghiệp KDBĐS xác định điểm mạnh, điểm yếu hội thách thức đối với doanh nghiệp, qua đó doanh nghiệp có quan trọng để tiến hành phân đoạn thị trường c Phân đoạn thị trường lựa chọn thị trường mục tiêu Dựa vào kết quả phân tích SWOT, doanh nghiệp KDBĐS cần tiến hành phân đoạn thị trường, qua đó giúp doanh nghiệp lựa chọn thị trường mục tiêu Việc lựa chọn thị trường mục tiêu cần đảm bảo ́u tớ có thể đánh giá thị trường như: yếu tố ưu thế đoạn thị trường, doanh lợi đoạn thị trường, mức độ hạn chế rủi ro đoạn thị trường, tính khả thi đoạn thị trường Thị trường mục tiêu doanh nghiệp KDBĐS, có thể là: - Theo thu nhập khách hàng thị trường, thị trường mục tiêu hướng tới khách hàng là người có thu nhập cao, thu nhập cao, thu nhập thấp - Theo tính chất đặc điểm BĐS đầu tư, thị trường mục tiêu doanh nghiệp là đầu tư kinh doanh nhà ở (nhà liền kề, nhà biệt thự, nhà chung cư), đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê, đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại siêu thị, đầu tư kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng (khách sạn, tổ hợp khu vui chơi, du lịch sinh thái), đầu tư kinh doanh khu công nghiệp, đầu tư kinh doanh khu vui chơi giải trí, thể thao (sân golf, cơng viên) - Theo hình thức kinh doanh bất động sản, thị trường mục tiêu doanh nghiệp thị trường bán bất động sản, mua bất động sản, cho thuê thuê lại bất động sản, thuê mua bất động sản chuyển nhượng bất động sản d Xác định phương án chiến lược marketing phù hợp Phương án chiến lược marketing doanh nghiệp KDBĐS xác định vào thị thường mục tiêu lựa chọn ở Phương án chiến lược marketing lựa chọn doanh nghiệp KDBĐS có thể xác định dựa một số phương án chiến lược marketing như: - Chiến lược dẫn đầu: Phương án chiến lược này biểu hiện ở chỗ BĐS xây dựng tại vị trí đặc biệt (ví trí có giao thơng thuận tiện, gần trung tâm trị kinh tế khu vực, có khơng gian thơng thống, gẫn gũi với thiên nhiên), có thiết kế đặc biệt, sử dụng vật liệu xây dựng mới, hiện đại, thiết kế nội thất các BĐS có đặc điểm khác biệt nhằm tạo thị hiếu tiêu dùng cao thị trường - Chiến lược chi phí thấp: Theo chiến lược này, doanh nghiệp không sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền xây dựng các BĐS, lựa chọn thiết kế đơn giản, cơng nghệ mang tính hiệu quả kinh tế, lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng với giá dự thầu thấp nhất, giảm chi phí quản lý vận hành dự án BĐS 358 - Chiến lược marketing doanh nghiệp theo sau: Theo nội dung chiến lược doanh nghiệp KDBĐS hướng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS bản theo cách mà doanh nghiệp khác làm, có điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh chung doanh nghiệp là: đầu tư kinh doanh hợ để bán, văn phịng cho th với mức giá bán thuê ở mức trung bình, khách hàng thị trường dễ tiếp cận với mức giá lĩnh vực đầu tư nghỉ dưỡng, có thể đầu tư kinh doanh khách sạn tại khu du lịch biển… - Chiến lược quan hệ hợp tác với các đối tác thị trường: Theo chiến lược này, doanh nghiệp KDBĐS kết hợp với các đối tác khác thị trường để đầu tư các dự án KDBĐS và phân chia lợi nhuận (mua lại dự án đầu tư kinh doanh BĐS mà các doanh nghiệp khác khơng ḿn triển khai, tham gia góp vớn để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS…) đ Xây dựng marketing hỗn hợp Nội dung marketing hỗn hợp sự phới hợp thành phần marketing hỗn hợp, hình đây: Giá sản phẩm Sản phẩm Phân phối sản phẩm Marketing hỗn hợp Chính sách doanh nghiệp Quan hệ cơng chúng Truyền thơng marketing Quyền lực doanh nghiệp Hình 2: Các thành phần marketing hỗn hợp chiến lược marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 359 • Sản phẩm - Bất động sản không đồng nhất, có tính cá biệt: khác về quy mơ, vị trí, thời gian xây dựng, nợi ngoại thất cơng trình, mức đợ hồn thiện, tiện nghi cơng cợng Bất đợng sản có tính bền lâu, gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí địa lý cố định có giới hạn về diện tích khơng gian Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc có t̉i thọ cao, có thể đến hàng trăm năm Bất đợng sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, là: nhu cầu về bất động sản ở khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh dân cư gắn với BĐS - Hàng hóa bất đợng sản chịu sự chi phối mạnh mẽ pháp luật sự quản lý Nhà nước Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động nhiều đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội BĐS có thể hàng hóa hữu hình, có thể là hàng hóa hình thành tương lai, BĐS là hàng hóa không thực sự mua bán mua quyền sử dụng, quyền sở hữu, BĐS gắn liền với dịch vụ BĐS Do đó, nó ảnh hưởng lớn tới biện pháp về sản phẩm chiến lược marketing doanh nghiệp KDBĐS • Giá sản phẩm bất đợng sản - Cũng các hàng hoá thông thường khác, giá BĐS hình thành sở chi phí sản xuất (xây dựng) BĐS và quan hệ cung - cầu về BĐS thị trường Tuy nhiên, BĐS là hàng hoá đặc biệt, đó giá BĐS có một số đặc trưng riêng như: BĐS bao giờ gắn liền với địa điểm diện tích đất đai định, không thể di dời được; giá cả BĐS thể hiện ở nhiều loại giá khác vào công dụng BĐS (giá thị trường giá thuê, giá thế chấp, giá đển bù,giá tính th́); giá BĐS hình thành giao dịch riêng lẻ mà thực chất giao dịch lợi ích mà BĐS đó mang lại, lợi ích khơng giớng giá cả khác - Khi lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời phù hợp với đặc điểm, tính chất, công BĐS cần định giá Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tùy thuộc vào khả thu thập thông tin từ BĐS đó thực tiễn • Phân phới sản phẩm bất động sản - Đặc điểm nổi bật phân phối BĐS chính là hoạt động thực hiện giấy tờ pháp lý không vận chuyển, lưu kho các BĐS này Nó bao gồm hoạt đợng như: mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê, thuê mua, giao dịch cho thuê, cho thuê lại; dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản bao gồm dịch vụ 360 môi giới, định giá, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản; dịch vụ chuyển quyền sở hữu nhà, chuyển quyền sử dụng đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở, cho vay mua nhà trả chậm - Với doanh nghiệp KDBĐS hoạt đợng kênh phân phới có thể phân phới trực tiếp, phân phới khơng trực tiếp Ngồi ra, sách phân phới có thể phân phới rợng rãi, phân phới chọn lọc, phân phới đợc qùn • Trùn thơng marketing - Với tính chất doanh nghiệp KDBĐS hoạt đợng quảng cáo có hình thức sau: quảng cáo về thương hiệu doanh nghiệp lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS, quảng cáo về dự án BĐS mà các doanh nghiệp triển khai (các thông tin bản nổi bật các BĐS về địa điểm, thiết kế, kết nối với sở hạ tầng đô thị, giá BĐS), quảng cáo về dịch vụ hỗ trợ khách hàng có liên quan đến giao dịch BĐS Doanh nghiệp cần xây dựng cho mợt chương trình quảng cáo phù hợp với mục tiêu quảng cáo: quảng cáo để bán, cho thuê các BĐS hộ, văn phòng cho thuê, khách sạn, khu du lịch… nhằm tăng doanh thu và lợi nhuận cho doanh nghiệp Ngoài có thể tạo uy tín vị thế doanh nghiệp thị trường kinh doanh BĐS Đối tượng quảng cáo sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, người tiếp nhận quảng cáo khách hàng cá nhân có nhu cầu về BĐS, tở chức có nhu cầu sử dụng kinh doanh BĐS Doanh nghiệp cần lựa chọn hình thức và phương tiện quảng cáo cho phù hợp với loại sản phẩm BĐS doanh nghiệp ngân sách dành cho công tác quảng cáo như: qua các phương tiện truyền thông tivi, đài, báo, tạp chí, pano ngồi trời, pano đặt xung quanh dự án BĐS triển khai; qua điện thoại (gọi điện trực tiếp, tin nhắn); qua internet (mạng xã hội, quảng cáo qua mail, qua trang web); quảng cáo Pop-up Pop-under; quảng cáo định dạng liệu rich media - Doanh nghiệp KDBĐS cần tiến hành hoạt động xúc tiến bán hàng với trung gian BĐS và người tiêu dùng Để giao dịch diễn thành cơng, doanh nghiệp cần có chế độ với các đơn vị, bộ phận trung gian cung cấp tài liệu chuẩn về dự án, sản phẩm BĐS, chế độ chiết khấu, hoa hồng cho bợ phận trung gian… Ngồi ra, doanh nghiệp cần thực hiện hoạt động xúc tiến bán hàng với người tiêu dùng các hoạt động thăm quan các sản phẩm BĐS mẫu, dùng thử sản phẩm BĐS mẫu (tặng kỳ nghỉ tại dự án BDS), quà tặng, rút thăm trúng thưởng, tặng phiếu mua hàng giảm giá Hoạt động bán hàng cá nhân doanh nghiệp thực hiện thông qua sự tương tác DNXD bộ phận trung gian với khách hàng Hoạt động bắt buộc phải hoạt động với hoạt động khác (quảng cáo, xúc tiến bán hàng, marketing trực tún) để tạo marketing trùn thơng tích hợp doanh nghiệp KDBĐS 361 - Hoạt động marketing trực triếp marketing trực tuyến cần doanh nghiệp áp dụng triệt để trình kinh doanh, ứng dụng thành quả cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 vào công tác truyền thông marketing doanh nghiệp Với hoạt động marketing trực tiếp, DNXD cần áp dụng phương tiện marketing trực tiếp thư trực tiếp, đài truyền hình truyền thanh, phương tiện in ấn (báo, tạp chí), marketing qua điện thoại để thực hiện việc truyền thông Với hoạt động marketing trực tuyến, DNXD cần thực hiện hoạt động (quảng cáo, xúc tiến bán hàng, bán hàng cá nhân, marketing trực tiếp) qua internet, phương thức giúp thông tin về BĐS đưa tới khách hàng nhanh hơn, đỡ tớn kém • Qùn lực doanh nghiệp Thành phần quyền lực cần kết hợp với thành phần khác nhằm tạo thành marketing hỗn hợp doanh nghiệp, giúp nâng cao khả cạnh tranh doanh nghiệp bới cảnh tồn cầu hóa hội nhập quốc tế Quyền lực giúp doanh nghiệp thu hút lượng lớn khách hàng tìm đến sản phẩm BĐS mình, giúp doanh nghiệp tạo uy tín với các đới tác q trình hoạt đợng kinh doanh, tạo ưu thế đàm phán các hợp đồng…Để thực hiện nội dung này, doanh nghiệp cần phải xác định vị thế sự khác biệt tạo nên quyền lực doanh nghiệp, cần xác định điểm mạnh, điểm yếu, thách thức và hội doanh nghiệp thị trường BĐS để có biện pháp phù hợp kinh doanh • Quan hệ cơng chúng - Mục tiêu quan hệ công chúng tập trung vào nhiệm vụ làm tăng thêm uy tín, vị thế doanh nghiệp thị trường sản phẩm BĐS, cụ thể là: + Thuyết phục nhiều khách hàng ký kết hợp đồng giao dịch BĐS + Nghiên cứu thị hiếu người tiêu dùng, từ đó sáng tạo sản phẩm BĐS (có thiết kế mới, tính thẩm mỹ cao, đa dạng về cơng sử dụng) + Tạo lợi nhuận thông qua việc thực hiện hợp đồng giao dịch BĐS - Mới quan hệ với chủ thể khách hàng có nhu cầu BĐS thông qua các hoạt động: hoạt động quảng cáo; ký hợp đồng giao dịch BĐS; ứng xử với khách hàng giao dịch BĐS; nghệ thuật bàn giao BĐS hồn thành; nghệ tḥt tốn theo hợp đồng - Mới quan hệ q trình thực hiện hợp đồng ký kết doanh nghiệp với người tiêu dùng như: mối quan hệ quản lý tiến độ bàn giao BĐS cho khách hàng theo thời gian ghi hợp đồng; mối quan hệ quản lý kỹ tḥt, chất lượng cơng trình với hợp đồng thi công xây dựng ký kết; mối quan hệ lĩnh vực giá hợp đồng BĐS, giá trị toán theo các đợt 362 • Marketing sách - Marketing sách mợt thành phần marketing hỗn hợp, marketing sách việc doanh nghiệp KDBĐS tiến hành thu thập, phân tích liệu khách hàng thị trường mục tiêu (sở thích về BĐS, mới quan tâm về loại BĐS, mong muốn về loại dịch vụ kèm với giao dịch BĐS, mức giá BĐS mong muốn, thủ tục pháp lý có liên quan…), qua đó doanh nghiệp tiến hành đánh giá liệu này để xác định mong muốn hiện tại và tương lai khách hàng thị trường mục tiêu, sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng và điều chỉnh chế sách doanh nghiệp cho phù hợp với mong muốn đó, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng - Nợi dung marketing sách bao gồm: Thu thập phân tích hành vi khách hàng thị trường BĐS, nghiên cứu và đánh giá liệu lớn (big data); xây dựng và điều chỉnh sách phù hợp; truyền thông theo mục tiêu e Lập kế hoạch marketing Việc lập kế hoạch phải rõ hoạt động marketing cần tổ chức thực hiện sở phương án chiến lược lựa chọn Kế hoạch marketing doanh nghiệp KDBĐS lập phải làm rõ một số vấn đề sau: thời gian trình tự thực hiện biện pháp marketing, mức kinh phí dành cho hoạt đợng marketing, nguồn lực huy đợng để thực hiện biện pháp, người bộ phận chịu trách nhiệm thực hiện biện pháp marketing và chế phới hợp phịng ban chức Kết luận Nghiên cứu xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp KDBĐS là nhiệm vụ quan trọng hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, đặc biệt sự phát triển cuộc cách mạng cơng nghiệp 4.0 việc nghiên cứu xây dựng chiến lược marketing nhằm phu hợp với yêu cầu nền kinh tế trở nên cấp thiết Trình tự nội dung các bước xây dựng khung chiến lược marketing doanh nghiệp KDBĐS tác giả trình bày ở nghiên cứu có tính khoa học thực tiễn, trở thành tài liệu quan trọng giúp nhà quản trị doanh nghiệp KDBĐS nghiên cứu áp dụng vào doanh nghiệp cụ thể mình, qua đó nâng cao khả cạnh tranh doanh nghiệp mang lại hiệu quả kinh doanh cho doanh nghiệp thị trường 363 Tài liệu tham khảo Bùi Mạnh Hùng (2007), Kinh tế xây dựng, NXB Xây dựng Bùi Mạnh Hùng (2013), Nghiệp vụ đấu thầu, NXB Xây dựng Đinh Đăng Quang (2001), Marketing doanh nghiệp xây dựng, NXB Xây dựng Lê Thế Giới, Nguyễn Lân Lãn, Võ Quang Trí, Đinh Thị Lệ Trâm, Phạm Ngọc Ái (2012), Quản trị Marketing định hướng giá trị, NXB Lao động xã hội Nguyễn Tiến Dũng (2012), Marketing bản, NXB Giáo dục Việt Nam Nguyễn Đăng Hạc (2016), Giáo trình marketing doanh nghiệp xây dựng, NXB Xây dựng Phạm Thị Huyền, Trương Đình Chiến (2012), Quản trị Marketing, NXB Giáo dục Việt Nam Philip Kotler (2017), Tiếp thị 4.0 - Dịch chuyển từ truyền thống sang công nghệ số, NXB Trẻ Philip Kotler (2018), Marketing cách mạng công nghiệp 4.0, NXB 10 364 thế giới Vũ Trí Dũng, Nguyễn Đức Hải (2011), Marketing lãnh thổ, NXB Đại học kinh tế quốc dân  ... khiến doanh nghiệp khó có thay đổi kịp thời về mặt tổ chức cho phù hợp với cách thức hoạt động 2.3 Xây dựng khung chiến lược marketing doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cách mạng công. .. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng chiến lược marketing doanh nghiệp cách mạng công nghiệp 4.0 Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 diễn lĩnh vực chính gồm: công nghệ sinh học, kỹ thuật... án chiến lược marketing phù hợp với doanh nghiệp KDBĐS Xây dựng marketing hỗn hợp (marketing – mix) Lập kế hoạch marketing thực phương án chiến lược doanh nghiệp KDBĐS Hình 1: Các bước xây dựng