Đang tải... (xem toàn văn)
Tiểu Luận Plkdbđs Đề Tài - Điều Kiện Pháp Lý Của Các Chủ Thể Kinh Doanh Bất Động Sản; Thực Tiễn, Đánh Giá Những Thuận Lợi Và Hạn Chế Của Qđpl Hiện Hành Trong Việc Đảm Bảo An Toàn Cho Hoạt Động Của Thị Trường Bất Động Sản
MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG 1 Điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản 1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã 1.2 Vốn pháp định .3 1.3 Đánh giá quy định điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản 1.3.1 Những thành tựu đạt 1.3.2 Những hạn chế, bất cập tồn Trên sở thực tiễn, đánh giá thuận lợi hạn chế quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản 2.2 đánh giá quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản 2.2.1 Những thành tựu đạt 2.2.2 Những bất cập, hạn chế tồn 2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường kinh doanh bất động sản 2.3.1 Về phía Nhà nước 2.3.2 Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10 KẾT LUẬN 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 MỞ ĐẦU Trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội Những điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản ngày hoàn thiện tạo thuận lợi cho tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, khung pháp lý đảm bảo cho việc phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước hoàn thiện Tuy nhiên, thực tiễn thi hành văn pháp luật có liên quan bộc lộ khơng hạn chế, bất cập, phần kìm hãm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản nước ta Dưới phân tích nhóm chúng em vấn đề “Điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản; Thực tiễn, đánh giá thuận lợi hạn chế QĐPL hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản” NỘI DUNG Điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản Vì chủ thể kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Vì vậy, điều kiện chủ thể kinh doanh phải gắn với hoạt động kinh doanh Pháp luật hành quy định điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản khoản khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 “Điều 10 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật.” Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau: 1.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Vấn đề quy định cụ thể chi tiết khoản Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản: “1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp sau: a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định Điều Nghị định này; b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản” Việc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã phải tuân thủ theo quy định pháp luật theo Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Hợp tác xã hành văn hướng dẫn Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp,… Có hai trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, là: Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất) Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng phá sản, giải thể, chia tách Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (AMC), cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, cơng trình xây dựng bảo lãnh, chấp để thu hồi nợ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật nhà Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật quản lý tài sản công Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Các hoạt động dịch vụ bất động sản theo bao gồm: môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn, quản lý bất động sản 1.2 Vốn pháp định Quy định vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản trước 06 tỷ đồng Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản hành vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Căn xác định mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản: “ Mức vốn pháp định quy định Điều Nghị định xác định vào số vốn điều lệ doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định pháp luật doanh nghiệp, pháp luật hợp tác xã Doanh nghiệp, hợp tác xã làm thủ tục đăng ký xác nhận mức vốn pháp định” Cùng với đó, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai: “1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng.” Do đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải tổ chức tài tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thực bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên th mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Mặt khác, theo quy định pháp luật đất đai hành vốn tự có thực đầu tư dự án chủ đầu tư không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên 1.3 Đánh giá quy định điều kiện pháp lý chủ thể kinh doanh bất động sản 1.3.1 Những thuận lợi quy định pháp luật Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ ràng chi tiết chủ thể kinh doanh bất động sản, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước Đưa quy định đặc thù Quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Trong bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình Ngược lại bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế cơng trình Quy định nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho người mua nhà Thứ hai, vấn đề bán nhà hình thành tương lai trước Luật Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định chưa chặt chẽ Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy Chủ đầu tư lý triển khai dự án chậm, khơng cịn khả triển khai dự án Do đó, người dân, nhà đầu tư nộp tiền cho chủ dự án dự án không bàn giao tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi Khắc phục tồn tại, Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bổ sung nhiều quy định hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, trọng đến trách nhiệm chủ đầu tư tiền ứng trước khách hàng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai để tránh tình trạng chiếm dụng vốn khách hàng để sử dụng sai mục đích để bảo đảm cơng khai, minh bạch, tạo tính khoản cho thị trường… Thứ ba, quy định vốn cho đầu tư bất động sản khắc phục tình trạng tự phát theo phong trào lệch pha cung – cầu, giảm tồn kho 1.3.2 Những hạn chế, bất cập tồn Nếu xem vốn điều lệ điều kiện ngành nghề đầu tư, kinh doanh bất động sản vốn điều lệ lúc khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải “để dành” ngân hàng loại tài sản bất di bất dịch khác Điều bất lợi không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập từ lâu thành doanh nghiệp kinh doanh ổn định, có lãi khơng có vốn pháp định vốn pháp định có 20 tỉ đồng, phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 20 tỉ đồng Trên sở thực tiễn, đánh giá thuận lợi hạn chế quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản 2.1 Khái quát thực trạng quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam non trẻ có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Theo thống kê Tổng cục Thuế, khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phịng, khách sạn triển khai đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu chỗ người dân, góp phần thay đổi mặt thị, nơng thơn nước Tính chung 10 năm gần đây, quỹ nhà toàn quốc tăng thêm 700 triệu m2 (tương đương 70 triệu m2/năm), đó, khu vực thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2 Thị trường bất động sản (TTBĐS), đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất có hình thành phát triển nhanh hay khơng phụ thuộc lớn vào việc hoàn thiện luật pháp đất đai Với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò quản lý Nhà nước thị trường tất yếu khách quan, điều trước hết khắc phục thất bại thị trường, đảm bảo cho kinh tế phát triển ổn định, cơng hiệu Thị trường BĐS có đặc điểm thị trường khơng hồn hảo, chi phối Nhà nước quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; thơng tin thị trường cịn chưa minh bạch, khó tiếp cận; thị trường thiếu tính chun ngiệp, quy tạo hội cho thị trường ngầm phát triển Vì thị trường BĐS cịn nhiều rủi ro gây ảnh hưởng đến phát triển thị trường rủi ro sách, quy định pháp luật đảm bảo cho hoạt động thị trường kinh doanh bất động sản: Các sách có tác động trực tiếp thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh địa ốc Chính sách trở thành cú hích kéo thị trường lên ngược lại đủ sức đánh gục doanh nghiệp nhà đầu tư cá nhân vướng mắc vài chi tiết nhỏ Đơn cử cách tính tiền sử dụng đất trở thành nỗi ám ảnh nhà đầu tư bất động sản Có dự án án binh bất động nhiều năm nộp tiền sử dụng đất chủ đầu tư lỗ nặng Nhà đầu tư cần theo dõi phân tích ảnh hưởng cụ thể sách đến dự án liên quan Vì cần đặt cải cách tiếp tục sửa đổi quy iịnh pháp luật để đảm bảo cho hoạt động thị trường bất động sản nước ta nay, nước ta bối cảnh cơng nghiêp hóa - đại hóa đất nước 2.2 Đánh giá quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản 2.2.1 Những thuận lợi quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản Cùng với hình thành phát triển thị trường bất động sản, năm qua, quy định pháp luật hành việc bảo đảm an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản có thuận lợi sau: Trong năm 2018, kinh doanh bất động sản có khởi sắc với quy định pháp luật cải cách thủ tục hành chính, nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư người mua nhà Thứ nhất, rút ngắn thời hạn cấp sổ đỏ 15 ngày: Theo Nghị định 01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời hạn cấp sổ đỏ cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không 15 ngày Quy định nhằm giúp người dân thuận tiện thực thủ tục hành đất đai nói chung thủ tục cấp sổ đỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Thứ hai, phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng chủ đầu tư chậm tiến độ: Chính phủ vừa ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản,… có hiệu lực từ 15/1/2018 Theo đó, xử phạt hành vi tổ chức thi công xây dựng cơng trình sai nội dung giấy phép xây dựng cấp phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng xây dựng nhà riêng lẻ đô thị; phạt tiền hành vi tổ chức thi cơng xây dựng cơng trình khơng có giấy phép xây dựng từ 20 – 30 triệu đồng Đối với vi phạm quy định nghiệm thu, toán, tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình, phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng; phạt tiền từ 70 – 80 triệu đồng hành vi bàn giao, đưa hạng mục cơng trình, cơng trình xây dựng vào sử dụng chưa có văn chấp thuận kết nghiệm thu quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định Đối với vi phạm quy định kinh doanh bất động sản phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng hành vi: Triển khai dự án chậm tiến độ phê duyệt; Bán cho thuê mua nhà thương mại hình thành tương lai mà chưa ngân hàng thương mại thực bảo lãnh nghĩa vụ tài theo quy định; Khơng làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà theo quy định; Ủy quyền giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn thực ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cho thuê mua bất động sản; Phạt tiền từ 270 – 300 triệu đồng chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết Thứ ba, nhiều sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà xã hội: Theo Quyết định 630/QĐ-TTg Thủ tướng vừa ban hành, nhà xã hội hưởng lãi suất cho vay ưu đãi Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8%/năm (0,4%/tháng) Lãi suất nợ hạn tính 130% lãi suất cho vay Đây tin vui cho người muốn vay ưu đãi mua nhà xã hội Các đối tượng đáp ứng điều kiện quy định Điều 51 Luật nhà 2014 hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi Nhà nước thông qua Ngân hàng sách xã hội, tổ chức tín dụng Nhà nước định Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách miễn Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất Nhà nước giao, cho thuê, kể quỹ đất để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại quan có thẩm quyền phê duyệt phạm vi dự án xây dựng nhà xã hội; Ngoài ra, chủ đầu tư dự án miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp Trường hợp đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế nhà xã hội hành Chủ đầu tư dự án vay vốn ưu đãi xây dựng nhà xã hội thuê vay với thời hạn tối thiểu 15 năm tối đa khơng q 20 năm, trường hợp có nhu cầu vay 15 năm thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp thời hạn cho vay tối thiểu Với sách ưu đãi vay vốn, miễn Tiền sử dụng đất, thuê đất doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng nhà xã hội có nhiều ưu đãi triển khai dự án nhà xã hội Thứ tư, vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản không thấp 20 tỷ: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Như năm 2017, 2018, tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã với vốn pháp định 20 tỷ đồng trở lên Với mức vốn đảm bảo lực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để huy động vốn phát triển dự án bất động sản Dự đoán thị trường BĐS Việt Nam năm tới đánh giá tích cực nguồn cung phù hợp tiếp tục bung thị trường trước nhu cầu tìm kiếm BĐS dự báo tăng lên Mặt khác, lực doanh nghiệp đầu tư bất động sản cải thiện nhiều năm 2018 mà họ tận dụng kết kinh doanh trước Với quy định pháp luật, sách ưu đãi vay vốn, cải cách hành thúc đẩy thị trường đầu tư trở nên sôi động, tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh bất động sản khởi sắc 2.2.2 Những bất cập, hạn chế cịn tồn Có thể thấy phát triển thị trường bất động sản chưa thực bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là: Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản bất cập (chồng chéo, hay thay đổi, thiếu qn) Thậm chí, có quy định khó áp dụng, gây khó khăn cho nhà đầu tư lẫn người mua Đặc biệt, bối cảnh Việt Nam nỗ lực xử lý nợ xấu việc cho phép nhà đầu tư nước tham gia mua - bán nợ tạo nguồn lực tốt giúp phần đẩy nhanh tiến độ mua-bán nợ Tuy nhiên, cho dù chủ trương mua-bán nợ xấu với khối ngoại chào đón, với việc sửa lại quy định với nhà đầu tư nước tham gia kinh doanh bất động sản thị trường Việt Nam, thị trường mua – bán nợ với khối ngoại coi "đóng chặt" trước Thứ hai, số quy định pháp luật điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế, khó đáp ứng quy định Chẳng hạn quy định pháp luật điều kiện chủ thể tham gia hoạt đông kinh doanh bất động sản thường xuyên vốn điều lệ không 20 tỷ đồng Hay quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản”(Điều 62) “Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản.”(Điều 69) Các quy định gây trở ngại cho chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Thứ ba, quy định thủ tục rườm rà, cách thức phức tạp làm cho tính minh bạch, cơng khai thị trường bất động sản bị hạn chế Thứ tư, hệ thống định chế tài bất động sản chưa hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản; sách tín dụng bất động sản khơng ổn định, gây khó khăn cho nhà đầu tư, người dân Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng huy động người dân có nhu cầu Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản tổng dư nợ tổ chức tín dụng cịn bị hạn chế phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lần thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp Thứ năm, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật chưa triệt để, chưa thực đủ mạnh để răn đe phòng ngừa vi phạm pháp luật Chẳng hạn như, kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai quy định chưa chặt chẽ chưa đủ tính răn đe Theo quy định Nghị định sơ 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mơ lớn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng mức phạt thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu cịn mang phải tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phịng ngừa hành vi trái pháp luật 2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hành việc đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường kinh doanh bất động sản Nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững hạn chế tồn tại, khó khăn, Nhà nước cần tập trung rà sốt, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính, bãi bỏ điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết, không phù hợp; Lấy ý kiến, đối thoại với doanh nghiệp, hiệp hội để tạo đồng thuận, tính minh bạch việc ban hành điều kiện đầu tư kinh doanh, chủ động sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền kiến nghị sửa đổi văn quy phạm pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh Luật Quy hoạch Quốc hội khóa XIV thơng qua kỳ họp thứ đặt yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm thống nhất, đồng hệ thống pháp luật lĩnh vực Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần thiết giai đoạn Bộ Tài cần nghiên cứu, đề xuất báo cáo Chính phủ thuế bất động sản, nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, bất động sản; Nghiên cứu, sửa đổi quy định thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế; Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khốn, điều chỉnh mơ hình quỹ đầu tư bất động sản, nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thơng qua kênh thị trường chứng khốn Hạn chế việc cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần thiết lập hệ thống giải pháp tổng thể liên quan đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất đai, sách tài sách điều tiết thị trường bất động sản, cụ thể: 2.3.1 Về phía Nhà nước Thứ nhất, sớm hồn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, đặc biệt nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư Thứ hai, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản Nhà nước chủ động quản lý toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Công khai, minh bạch quản lý đất đai Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thông tin minh bạch thị trường bất động sản Thứ ba, hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai Thứ tư, tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với q trình đổi sách đất đai Thứ năm, hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai 2.3.2 Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thứ nhất, tăng cường lực vốn hiệu kinh doanh doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn như: Phân khúc hộ bình dân, phân khúc tạo sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung – cầu bất tương xứng Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều đến chất lượng tiện ích đồng nhà Thứ hai, cạnh tranh giá công cụ quan trọng mà doanh nghiệp cần hướng tới Do vậy, doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua cạnh tranh giá, chất lượng, khác biệt phù hợp sản phẩm với nhu cầu người tiêu dùng KẾT LUẬN Thị trường bất động sản hình thành phát triển tất yếu khách quan Thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường đất đai, đóng vai trị đối tượng sở hạ tầng cho hoạt động kinh tế Hiện tại, thị trường bất động sản nước ta phát triển với quy mơ rộng, khơng có quy hoạch độ rủi ro cao Thực trạng xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nguyên nhân quy định pháp luật việc quản lý nhà nước chưa hoàn thiện Vì vậy, Nhà nước phải khơng ngừng hồn thiện quy định pháp luật quản lý đảm bảo an toàn cho hoạt động thị trường kinh 10 doanh bất động sản cho phù hợp với quy luật thị trường tình hình phát triển kinh tế cụ thể nước ta DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP Luật Doanh nghiệp 2014 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nhan-dien-nhung-han-che-cua-thitruong-bat-dong-san-viet-nam-87704.htm https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2514 Vũ Lê, “11 rủi ro khiến nhà đầu tư bất động sản vốn”, đăng ngày 25/06/2019, truy cập lần cuối ngày 31/08/2020 https://vnexpress.net/11-rui-ro-khien-nha-dau-tu-bat-dong-san-mat-sach-von3942690.html Hằng Nga, “Thị trường bất động sản 2020 đối diện nhiều rủi ro”, đăng ngày 16/01/2020, truy cập lần cuối ngày 31/08/2020 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-2020-doidien-nhieu-rui-ro-318029.html Lê Minh, “Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro”, đăng ngày 04/04/2020, truy cập lần cuối ngày 31/08/2020 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/4-yeu-to-tac-dong-tieu-cuc-den-thitruong-bat-dong-san-2020-co-hoi-nao-cho-nha-dau-tu-321031.html https://www.quanlynhanuoc.vn/2020/02/11/chinh-sach-doi-voi-thi-truong-batdong-san-o-viet-nam/ 10 NCS Lê Hoài Nam, “Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, đăng ngày 08/02/2019, truy cập lần cuối ngày 12/9/2020 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-ben-vung-thitruong-bat-dong-san-viet-nam-302760.html 11 11 Thế An, “Những quy iịnh pháp luật tác động đến thị trường bất động sản 2018”, đăng ngày 01/4/2018, truy cập lần cuối 12/9/2020 https://blog.rever.vn/nhung-quy-dinh-phap-luat-tac-dong-den-thi-truong-batdong-san-2018 12