các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 2021...

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

TRẦN XUÂN LƯỢNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN

KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

Hà Nội, 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

TRẦN XUÂN LƯỢNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN

KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này, này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Nghiên cứu sinh

Trần Xuân Lượng

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin được gửi lời cảm ơn tới Ban Giám hiệu, Viện sau đại học, Khoa BĐS & KTTN, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cùng toàn thể các Thầy, Cô giáo, các Nhà khoa học đã cung cấp những kiến thức chuyên môn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Linh và TS Phạm Lan Hương, các Thầy, Cô hướng dẫn khoa học đã tận tâm giúp đỡ và chỉ bảo cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận án Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Taseco (TASECOLAND), các chuyên gia BĐS, các doanh nghiệp BĐS, các đồng nghiệp và những khách hàng đã cung cấp dữ liệu, trả lời phỏng vấn, cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Nghiên cứu sinh

Trần Xuân Lượng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC HÌNH VẼ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Câu hỏi nghiên cứu 4

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Tóm tắt phương pháp nghiên cứu 6

6 Đóng góp mới của luận án 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 9

1.1.Hành vi người tiêu dùng 9

1.2.Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở 10

1.3.Mô hình hành vi con người 11

1.3.1 Mô hình kinh tế Marshal 12

1.3.2 Mô hình tâm lý xã hội Veblenia 13

1.3.3 Mô hình học tập Pavlov 14

1.3.4 Mô hình phân tâm học Freud 16

1.3.5 Lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow 18

1.4.Các mô hình hành vi người tiêu dùng 21

1.4.1 Khái niệm mô hình hành vi người tiêu dùng 21

1.4.2 Mục đích và ưu điểm của các mô hình hành vi người tiêu dùng 22

1.4.3 Mô hình xử lý thông tin Bettman 24

1.4.4 Mô hình Nicosia 27

1.4.5 Mô hình Howard Sheth 28

1.4.6 Mô hình Howard 29

1.4.7 Mô hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM) 31

1.4.8 Mô hình hành động hợp lý (TRA) và hành vi có kế hoạch (TPB) 32

1.5.Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở 37

1.5.1 Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở 37

1.5.2 Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở 40

1.6.Kết luận và khoảng trống nghiên cứu 51

1.6.1 Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu 51

1.6.2 Khoảng trống nghiên cứu 52

CHƯƠNG 2 GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT 57

2.1.Tổng quan về khu vực nghiên cứu 57

2.1.1.Khu vực đô thị Việt Nam 57

2.1.2 Nhà ở khu vực đô thị Việt Nam 57

2.1.3 Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị Việt Nam 59

2.2.Giả thuyết nghiên cứu và thang đo nhân tố 65

2.2.1.Nhân tố Ý định mua 65

2.2.2 Nhân tố Thái độ 67

2.2.3 Nhân tố Chuẩn chủ quan 68

2.2.4 Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi 69

2.2.5 Nhân tố Vị trí nhà 70

2.2.6 Nhân tố Tính pháp lý 71

2.2.7 Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà 74

2.3.Mô hình nghiên cứu 77

2.3.1 Mô hình 77

2.3.2 Các biến trong mô hình nghiên cứu 78

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 79

3.1.Quy trình nghiên cứu 79

3.2.Phương pháp thu thập dữ liệu 80

3.2.1.Thu thập dữ liệu thứ cấp 80

3.2.2.Thu thập dữ liệu sơ cấp 82

3.3.Phương pháp phân tích dữ liệu 85

3.3.1 Kiểm định thang đo và phân tích nhân tố khám phá 85

3.3.2 Phân tích hồi quy đa biến bội 87

3.3.3 Phương pháp kiểm định T-test 87

3.3.4 Phương pháp phân tích phương sai 88

3.3.5 Phương pháp thống kê, so sánh 90

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM 91

4.1.Thống kê mẫu khảo sát 91

4.2.Phân tích kết quả khảo sát 93

4.2.1 Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo 93

4.2.2 Ý định mua nhà chung cư của người dân khu vực đô thị Việt Nam 98

4.2.3 Ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam 109

4.2.4 Kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu 117

4.3.Đánh giá kết quả khảo sát 118

4.3.1 Một số kết luận thông qua phân tích kết quả khảo sát 118

4.3.2 Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng 119

4.3.3 Đánh giá về các đặc điểm nhân khẩu học 127

4.4.Đánh giá các chính sách vĩ mô ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam 128

CHƯƠNG 5 KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 1305.1.Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới 130

5.1.1.Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai 130

5.1.2.Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 và giai đoạn tiếp sau 132

5.2.Một số vấn đề về khu vực đô thị và tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam 136 5.2.1 Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị 136

5.2.2 Chính sách về nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam 138

5.3.Một số khuyến nghị về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam 140

5.3.1 Khuyến nghị đối với người tiêu dùng 140

5.3.2 Khuyến nghị đối với chủ đầu tư các khu đô thị 148

5.3.3 Khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước Trung ương và địa phương 154

KẾT LUẬN 157

KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO DANH MỤC NHỮNG CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 161

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162

PHỤ LỤC 173

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TEV Lý thuyết Giá trị kỳ vọng Theory of Expectancy Value TPB Lý thuyết Hành vi có kế hoạch Theory of Planned Behavior TRA Lý thuyết Hành vi hợp lý Theory of Reasoned Action VT Vị trí

YĐM Ý định mua

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 So sánh một số khác biệt cơ bản, tương đối giữa “nhà riêng” và “chung

cư” trong cùng phân khúc giá từ 3-5 tỷ 63

Bảng 2.2 Thang đo nhân tố Ý định mua nhà ở khu vực đô thị Việt Nam 67

Bảng 2.3 Thang đo nhân tố Thái độ 68

Bảng 2.4 Thang đo nhân tố Chuẩn chủ quan 69

Bảng 2.5 Thang đo nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi 69

Bảng 2.6 Thang đo nhân tố Vị trí nhà 71

Bảng 2.7 Thang đo nhân tố Tính pháp lý 73

Bảng 2.8 Các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà 75

Bảng 2.9 Các biến trong mô hình nghiên cứu 78

Bảng 4.1 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 91

Bảng 4.2 Kết quả phân tích nhân tố khám phá 94

Bảng 4.3 Độ tin cậy của các thang đo 96

Bảng 4.4 Kết quả kiểm định về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà chung cư trong khu vực đô thị Việt Nam 99

Bảng 4.5 Kết quả kiểm định giới tính và ý định mua chung cư 101

Bảng 4.6 Kết quả kiểm định tuổi và ý định mua chung cư 102

Bảng 4.7 Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua chung cư 103

Bảng 4.8 Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua chung cư 104

Bảng 4.9 Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua chung cư 106

Bảng 4.10 Kết quả kiểm định quy mô hộ gia đình và ý định mua chung cư 107

Bảng 4.11 Kết quả kiểm định về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà riêng trong khu vực đô thị Việt Nam 109

Bảng 4.12 Kết quả kiểm định giới tính và ý định mua nhà riêng 111

Bảng 4.13 Kết quả kiểm định tuổi và ý định mua nhà riêng 113

Bảng 4.14 Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua nhà riêng 114

Bảng 4.15 Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua nhà riêng 115

Bảng 4.16 Kết quả kiểm định quy mô hộ gia đình và ý định mua nhà riêng 116

Bảng 4.17 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam 117

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Tháp nhu cầu của Maslow 19 Hình 1.2 Mô hình lý thuyết hành động hợp lý 33 Hình 1.3 Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) 35 Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam 77 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu cho luận án 79 Hình 4.1 Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2020 142

MỞ ĐẦU 1 Lý do lựa chọn đề tài

Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia đình Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987 Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình thức này chỉ còn vài nước áp dụng Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a)

Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã Trong khi đó hành lang pháp lý còn quá chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà còn chưa có khái niệm, các quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ra những hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến nền kinh tế của quốc gia và của mỗi gia đình là không hề nhỏ Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác Đơn cử theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa

bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà Đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019 Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b)

Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăng theo thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019) Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho rằng đô thị hóa tại Việt Nam gắn kết mật thiết với 5 yếu tố chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi Những chuyển đổi trên đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của các khu vực đô thị Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự án nhà ở tại các khu đô thị mới ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa Đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân số gia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019) Một phần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, các thủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, và phát sinh chi phí đầu tư Phần lớn các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng phát triển mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữa cung và cầu Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiện đang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp và sang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Thái Lan Mặc dù nguồn cung thị trường đang là rất lớn nhưng theo thông tin từ phía Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng) Thực tế này cho thấy một điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưa thực sự chưa chạm tới cầu của thị trường, nghĩa là nhu cầu thì có sẵn nhưng có rất nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà còn rất do dự, băn khoăn

Theo tính toán của JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các tiện nghi cơ bản của dự án, nhưng mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VND) trên một mét vuông mới được tính là nhà ở bình dân Đây là mức giá khá cao ngay cả khi so với mặt bằng thu nhập bình quân đầu người của thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm Chính vì vậy mà thị trường BĐS trong khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chủ yếu là các căn hộ hạng trung và cao cấp, thì hầu hết chỉ đang phục vụ cho tầng lớp trung lưu của xã hội Trung lưu, theo khái niệm của World Bank (2015), là những người có mức sống cao hơn 15 USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng nếu tính theo tỷ giá đầu năm 2020 Đối tượng này của Việt Nam đang gia tăng rất nhanh trong những năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) và ước tính sắp tới sẽ là 20%, 25% Đây là tầng lớp đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho xã hội và giúp nền kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020) Tầng lớp trung lưu được coi là khách hàng mục tiêu của thị trường BĐS Việt Nam, nhưng mua nhà vẫn luôn một trong những điều quan trọng của cuộc sống con người (Felicia và cộng sự, 2014) Bởi, mua nhà là một quá trình ra quyết định phức tạp, được minh chứng bởi sự tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể hiện cao và khác biệt đáng kể trong nhận thức của người (Manivannan và cộng sự, 2014) Hành vi mua nhà đồng thời cũng được coi là một quyết định đầu tư dài hạn vì đây là điểm chính ảnh hưởng đến mức sống của người dân từ cả hai khía cạnh vĩ mô và vi mô (Paul và cộng sự, 2019) Theo tháp nhu cầu của Maslow thì đối tượng trung lưu được cho là người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức và đòi hỏi về các sản phẩm có chất lượng, vì vậy mà với một sản phẩm quan trọng, có giá trị cao như nhà ở lại càng trở nên thận trọng hơn

Nhà ở trên thực tế có rất nhiều phân cấp, hạng nhà và chủng loại nhà khác nhau như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng như Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại như là Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại nếu xét ở góc độ đa số, điển hình và góc độ pháp lý về quyền sở hữu,

quyền sử dụng thì chỉ có 02 loại nhà cơ bản, trong khu vực đô thị Một là nhà riêng (có

thể gọi là nhà đất), là nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ

hồng; và thường ở xa trung tâm hơn Hai là chung cư, là nhà gián tiếp với đất, thường