Mục đích của luận án là đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đến nhà ở ý định mua ở các đô thị Việt Nam. Đặc biệt: so sánh sự khác biệt trong ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua căn hộ của nhóm khách hàng trung lưu và nhà riêng tại các khu đô thị Việt Nam với giá từ 3 đến 5 tỷ đồng.
PHẦN MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Đất đai, nhà nguồn tài nguyên, tài sản vô quý giá quốc gia, gia đình Để sử dụng khai thác hiệu nguồn tài nguyên này, quốc gia, gia đình có quản lý, điều hành khác Ví nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) trước 100 năm, hành lang pháp lý hoàn chỉnh thiết lập với quản lý chặt chẽ Còn Việt Nam, kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi từ năm 1986 thị trường BĐS manh nha hình thành năm 1987 Nhưng thức từ năm 1993, sau Quốc hội thông qua Luật Đất đai Pháp lệnh Nhà ở, khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thiết lập có đặc thù riêng hình thức đa sở hữu đất đai, giới hình thức cịn vài nước áp dụng Sau 30 năm hình thành phát triển, thị trường BĐS Việt Nam trải qua khơng thăng trầm chứng kiến thay đổi chóng mặt Giống quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến trải qua giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi tăng trưởng trở lại Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường biến đổi chất dần trở nên chuyên nghiệp nhờ hỗ trợ hành lang pháp lý (HoREA, 2020a) Tuy nhiên, giai đoạn 05 năm trở lại kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam phát triển trở lại với vận tốc phi mã Trong hành lang pháp lý chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà cịn chưa có khái niệm, quy định luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến kinh tế quốc gia gia đình khơng nhỏ Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp cơng dân lĩnh vực đất đai diễn gay gắt, phức tạp hầu hết địa phương nước, nhiều nơi trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với tranh chấp khác Đơn cử theo thống kê Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) địa bàn TP.HCM có 53 dự án 12 doanh nghiệp bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 hộ, nước có 50.000 hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, chí khơng thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, dự án nhà địa bàn thành phố, xảy nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy Trước hết không đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp, đáng cho người mua nhà Đã có số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến Năm 2018, thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019 Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, khơng thu 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b) Q trình thị hóa địa phương thể thơng qua tốc độ gia tăng theo thời gian hai yếu tố dân số thị diện tích thị (Trần Minh Tùng, 2019) Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho thị hóa Việt Nam gắn kết mật thiết với yếu tố chuyển đổi, hành chính, khơng gian, kinh tế, dân số phúc lợi Những chuyển đổi làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất khu vực đô thị Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư khu vực nội đô dự án nhà khu đô thị ven đô, xem hệ tất yếu q trình thị hóa Đơ thị hóa Việt Nam diễn với tốc độ nhanh, với sức ép dân số gia tăng, dồn gánh nặng nhà lên đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019) Một phần thiếu định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, thủ tục quản lý, cấp phép yếu thiếu, phương án huy động nguồn vốn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, phát sinh chi phí đầu tư Phần lớn đô thị Việt Nam đối mặt với tình trạng phát triển cân đối nguồn cung nhà sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo độ trễ lớn cung cầu Nhu cầu nhà xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nguồn cung cịn thiếu, lượng cung phân khúc hộ hạng trung, cao cấp sang trọng cịn tồn đọng cao Theo ước tính JLL mật độ hộ cao cấp đầu người thành phố Hồ Chí Minh đạt mức căn/1000 dân, gần tương đương mức BangKok, Thái Lan Mặc dù nguồn cung thị trường lớn theo thơng tin từ phía Bộ Xây dựng thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) lượng tồn kho lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng) Thực tế cho thấy điều nguồn cung sản phẩm BĐS nhà khu vực đô thị Việt Nam chưa thực chưa chạm tới cầu thị trường, nghĩa nhu cầu có sẵn có nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà dự, băn khoăn Theo tính tốn JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mơ, tiện nghi dự án, mức giá bán phải thấp 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VND) mét vng tính nhà bình dân Đây mức giá cao so với mặt thu nhập bình quân đầu người thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm Chính mà thị trường BĐS khu vực đô thị Việt Nam chủ yếu hộ hạng trung cao cấp, hầu hết phục vụ cho tầng lớp trung lưu xã hội Trung lưu, theo khái niệm World Bank (2015), người có mức sống cao 15 USD/người/ngày, tức tương đương mức 10,6 triệu đồng/người/tháng tính theo tỷ giá đầu năm 2020 Đối tượng Việt Nam gia tăng nhanh năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) ước tính tới 20%, 25% Đây tầng lớp đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho xã hội giúp kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020) Tầng lớp trung lưu coi khách hàng mục tiêu thị trường BĐS Việt Nam, mua nhà điều quan trọng sống người (Felicia cộng sự, 2014) Bởi, mua nhà trình định phức tạp, minh chứng tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể cao khác biệt đáng kể nhận thức người (Manivannan cộng sự, 2014) Hành vi mua nhà đồng thời coi định đầu tư dài hạn điểm ảnh hưởng đến mức sống người dân từ hai khía cạnh vĩ mơ vi mơ (Paul cộng sự, 2019) Theo tháp nhu cầu Maslow đối tượng trung lưu cho người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức đòi hỏi sản phẩm có chất lượng, mà với sản phẩm quan trọng, có giá trị cao nhà lại trở nên thận trọng Nhà thực tế có nhiều phân cấp, hạng nhà chủng loại nhà khác như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà riêng lẻ, Nhà thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại xét góc độ đa số, điển hình góc độ pháp lý quyền sở hữu, quyền sử dụng có 02 loại nhà bản, khu vực đô thị Một nhà riêng (có thể gọi nhà đất), nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất ghi giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng; thường xa trung tâm Hai chung cư, nhà gián tiếp với đất, thường có quyền sở hữu nhà, thường gần trung tâm chúng xét mức giá với nhà riêng Mỗi loại hình nhà có ưu điểm, hạn chế khác nên để lựa chọn loại nhà phù hợp với nhu cầu, điều kiện sinh sống, với tính chất cơng việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v việc khơng đơn giản, kể có điều kiện tài tốt Xu thời đại nói chung, chủ trương Nhà nước ta nói riêng tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệm quỹ đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên chi phí xây dựng, đáp ứng số đơng nhu cầu, thực tế sản phẩm chủ yếu thị trường BĐS khu vực đô thị nhà Chung cư, tiếp đến nhà liền kề, nhà phố v.v Đây sản phẩm có giá trị lớn, lại định vị phân khúc hạng trung cao cấp giai đoạn vừa qua, khiến cho việc định trở nên khó khăn Vấn đề đặt là, nhu cầu nhà nhiều, nguồn cung sẵn có, lượng tồn kho đặc biệt với sản phẩm chung cư lớn Liệu yếu tố pháp lý hay yếu tố khác có làm cho ý định mua nhà người tiêu dùng bị hạn chế cung cầu mức cao? Tìm hiểu nghiên cứu ý định mua (YĐM) nhà tác giả ngồi nước cho thấy, có số nghiên cứu tác giả giới đối tượng khách hàng loại hình nhà hay BĐS khác nhau, nhiên Việt Nam lại cịn q ỏi đa phần tập trung vào nghiên cứu nhà xã hội nhà thu nhập thấp – nguồn sản phẩm BĐS cịn Việt Nam Như thấy, lý luận thực tiễn thể cấp thiết cần phải có nghiên cứu khoa học YĐM mua nhà mối quan hệ với yếu tố quan trọng pháp lý hay yếu tố khác phù hợp với thực tế tập khách hàng thị trường Việt Nam Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam” để làm đề tài cho luận án tiến sĩ Trong tập trung nghiên cứu vào YĐM nhà tầng lớp trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà nhà riêng chung cư đặc biệt trọng tới yếu tố pháp lý tác động tới YĐM nhà khách thể nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu - Những nhân tố ảnh hưởng đến YĐM nhà tầm giá từ 3-5 tỷ đồng tập khách hàng trung lưu khu vực thị Việt Nam? - Có khác mức độ ảnh hưởng nhân tố lên YĐM nhà chung cư YĐM nhà riêng có mức giá 3-5 tỷ đồng khu vực độ thi Việt Nam khách hàng trung lưu? - Đặc điểm nhân học có khác nhau, hai nhóm khách hàng trung lưu có YĐM mua chung cư nhà riêng, mức giá 3-5 tỷ đồng khu vực đô thị Việt Nam? Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến YĐM nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam Cụ thể là: So sánh khác mức độ ảnh hưởng nhân tố lên YĐM khách hàng trung lưu 02 loại nhà chung cư nhà riêng khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng Nhiệm vụ nghiên cứu: - Rà soát trường phái lý thuyết cơng trình nghiên cứu trước YĐM nhà/BĐS Trên sở xác định lý thuyết cho nghiên cứu luận án; - Xây dựng mơ hình nghiên cứu nhân tố tác động đến YĐM mua nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; - Kiểm định mơ hình nghiên cứu đề xuất với liệu thu thập từ người có YĐM mua nhà khu vực thị Việt Nam; chia thành 02 nhóm người có YĐM chung cư người có YĐM nhà riêng; - Đưa số đề xuất người tiêu dùng (người mua nhà), chủ đầu xây dựng nhà hoạch định sách việc thiết kế, xây dựng phân phối sản phẩm nhà khu vực đô thị cho phù hợp với YĐM người tiêu dùng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án nhân tố có ảnh hưởng tới YĐM nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam So sánh mức độ ảnh hưởng khác hai nhóm người mua Chung cư Nhà riêng 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi khách thể nghiên cứu: - Là đối tượng khách hàng trung lưu tức người sở hữu vị trí tài tương đối tốt có lựa chọn mua hàng (Linghi Li, 2010) Bởi mục tiêu nghiên cứu luận án không nhằm vào việc kiểm tra vấn đề khả chi trả (nhân tố giá) mà muốn so sánh khác tác động nhân tố lên YĐM chung cư YĐM nhà riêng họ có mức tiền để chọn mua nhà - Mức giá nhà riêng chung cư mà khách hàng có YĐM nằm khoảng từ – tỷ đồng Mức giá lựa chọn theo thống kê trang thông tin lớn uy tín BĐS (baTĐongsan.com.vn) mức giá có lượng giao dịch lớn 02 loại hình nhà chung cư nhà riêng Thêm vào đó, theo đánh giá chuyên gia Hội Môi giới BĐS Việt Nam năm gần đây, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà đạt mức cao nhất, gần 95%; đáng ý, tỷ lệ hấp thụ hộ thuộc phân khúc trung cấp cao nhất, 97% Phạm vi nội dung: - Nghiên cứu YĐM nhà ở, nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà đặc điểm người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - Luận án khơng nghiên cứu q trình khác hành vi mua nhà người tiêu dùng như: định mua (QĐM) nhà; hài lòng sau mua nhà v.v Phạm vi phương pháp nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố tới YĐM nhà phân tích góc độ người mua nhà ở, khơng tiếp cận từ góc độ người bán/môi giới chủ đầu tư xây dựng nhà làm sách Phạm vi khơng gian: Nghiên cứu nhóm người mua, có YĐM mua tiếp, chưa mua, có YĐM hai loại hình nhà điển hình nhà chung cư nhà riêng khu vực đô thị tỉnh thành phố Việt Nam Phạm vi thời gian: - Luận án thu thập liệu thứ cấp giai đoạn 2014 – 2018 - Dữ liệu sơ cấp thu thập giai đoạn từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019 - Dữ liệu phân tích báo cáo giai đoạn 2019 – 2020 Tóm tắt phương pháp nghiên cứu a/ Quy trình nghiên cứu luận án gồm 12 bước đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng sở lý thuyết (bước 2); xác lập mơ hình nghiên cứu bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thơng tin (bước 11), bàn luận khuyến nghị (bước 12) b/ Phương pháp luận nghiên cứu luận án kết hợp phương pháp định tính định lượng, diễn dịch quy nạp khoa học c/ Phương pháp thu thập liệu: Đối với liệu thứ cấp: phương pháp thu thập liệu tài bàn (desk data) Đối với liệu sơ cấp: phương pháp vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra phiếu hỏi d/ Phương pháp phân tích liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai ANOVA Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh Đóng góp luận án Luận án có đóng góp mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa lý luận mơ hình lý thuyết liên quan tới hành vi người, hành vi tiêu dùng YĐM nhà - Đóng góp 2: Xác lập mơ hình phân tích nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà khu vực đô thị Việt Nam khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng tập khách hàng trung lưu dựa mô hình TPB Ajzen (2009, 2012) Mơ hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm sốt hành vi, vị trí ngơi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát đặc điểm nhân học người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mơ gia đình) 01 biến phụ thuộc (YĐM) - Đóng góp 3: So sánh khác mức độ ảnh hưởng nhân tố lên YĐM khách hàng trung lưu 02 loại nhà chung cư nhà riêng khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng - Đóng góp 4: Khẳng định có hay khơng khác biệt YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân học khác - Đóng góp 5: Đưa số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư quan làm sách sản phẩm nhà riêng chung cư mức giá 3-5 tỷ đồng khu vực đô thị Việt Nam - Những đề xuất giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn mơi giới có kênh tham khảo để tư vấn tìm cho nhà riêng chung cư mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân gia đình + Chủ đầu tư xây dựng nhà dựa kết nghiên cứu để đưa định đầu tư đắn kịp thời hiệu + Cơ quan nhà nước đưa chủ trương, sách phù hợp phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở, mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu tượng “đơ thị ma” gây thất thoát tài nguyên quốc gia, tránh rủi ro lãng phí hệ lụy xã hội _ CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.1 Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi người tiêu dùng “q trình theo cá nhân định xem, gì, nào, đâu, mua từ mua hàng hóa dịch vụ” Mowen (1993:6) đưa định nghĩa khác cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống “nghiên cứu đơn vị mua trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, ý tưởng” Định nghĩa tập trung vào việc mua hàng đơn vị nhằm bao hàm khơng cá nhân mà cịn nhóm mua sản phẩm dịch vụ Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi người tiêu dùng “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá loại bỏ sản phẩm, dịch vụ ý tưởng” Schiffman & Kanuk (1997:6-7) làm rõ định nghĩa cách giải thích hành vi người tiêu dùng nghiên cứu cách cá nhân đưa định sử dụng nguồn lực sẵn có họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào hạng mục liên quan đến tiêu dùng Nó bao gồm nghiên cứu gì, sao, nào, đâu tần suất họ mua hàng cách họ sử dụng sản phẩm Ngồi ra, bao gồm tất hành vi mà người tiêu dùng thể tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá thải bỏ sản phẩm dịch vụ mà họ mong đợi thỏa mãn nhu cầu họ Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác phân biệt, cụ thể người tiêu dùng cá nhân tổ chức Cá nhân người tiêu dùng mua sản phẩm dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hộ gia đình q cho người khác Người tiêu dùng cá nhân, đó, mua hàng cuối để tiêu dùng Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm dịch vụ để điều hành tổ chức, bao gồm tổ chức, tổ chức phủ định chế hoạt động lợi nhuận phi lợi nhuận Định nghĩa hành vi người tiêu dùng Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ xử lý sản phẩm dịch vụ, bao gồm trình định trước sau hành động này” Các mô tả định nghĩa gần (mà chất khơng khác trên) tìm thấy Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) Peter & Olson (2002:6) Hành vi người tiêu dùng xác định việc làm để cá nhân, nhóm tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu mong muốn họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7) Một định nghĩa rộng “hoàn hơn” hành vi người tiêu dùng “tổng thể định người tiêu dùng việc mua lại, tiêu thụ xử lý hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, người ý tưởng yếu tố định người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3) Định nghĩa nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) cho “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá loại bỏ sản phẩm dịch vụ mà họ hy vọng đáp ứng nhu cầu cá nhân họ” 1.2 Hành vi người tiêu dùng sản phẩm nhà Một số nghiên cứu thảo luận lựa chọn mua hàng người mua nhà xác định người mua nhà nên gọi người tiêu dùng số hoạt động tiêu thụ lựa chọn, mua sử dụng sản phẩm nhà (Fierro cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích sử dụng nhà ở, bối cảnh mà nhà đóng vai trị hàng hóa lâu bền cá nhân hộ gia đình (Koklic Vida, 2009; 2011) Trong đó, góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà xem trình giải vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào giá trị (Collen Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác (Gibb, 2009) Trong trình định, cá nhân cần xem xét mục tiêu khác nhau, ví dụ cá nhân nỗ lực nhận thức cần thiết để có lựa chọn xác, tối đa hóa lợi ích sở giảm thiểu kinh nghiệm cảm xúc tiêu cực (Bettman cộng sự, 1998) Tuy vậy, cá nhân cố gắng để đạt mục tiêu giá trị định giải vấn đề Quá trình giải vấn đề xảy loạt giai đoạn phân tích rõ ràng, vấn đề cụ thể lặp lại cách phức tạp Collen Hoekstra (2001) với nhóm nghiên cứu Jansen cộng (2011) tổng quan tài liệu khái niệm hóa giai đoạn q trình giải vấn đề là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc cam kết; (6) Hành động; (7) Phản hồi Có điểm thú vị, việc định lựa chọn nhà thường chịu ảnh hưởng người khác có liên quan Trong cấp độ hộ gia đình, thành viên hộ có tác động đến định mua nhà (Levy Kwai-Choi Lee, 2004) Ngoài ra, hoạt động lựa chọn/ mua nhà nhà coi hoạt động thuộc xã hội (inherently social activity) nhân định chịu ảnh hưởng yếu tố cảm xúc yếu tố tâm lý khác Do vậy, trình định bao gồm nội dung như: thiết lập mục tiêu, thảo luận đàm phán nhu cầu hộ gia đình nhà ở, tham vấn với tổ chức trung gian, dự báo thay đổi nhà (đặc điểm nhà xu hướng thị trường) theo Levy cộng (2008) 1.3 Mơ hình hành vi người Theo Kotler (trong Gould, 1979:33), nhiệm vụ vơ khó khăn khám phá lý người mua, chúng chịu nhiều ảnh hưởng Một lý người bị ảnh hưởng nhiều tâm lý họ, cuối dẫn đến phản hồi mua hàng công khai Runyon & Stewart (19B7: 694-695) giải thích lý thuyết hành vi người cách nói đại diện cho niềm tin tổ chức liên quan đến chất người nguyên nhân dẫn đến hành vi họ Do đó, người xem xét từ nhiều khía cạnh Ví dụ, người nhìn từ góc độ kinh tế, nhà tiếp thị cố gắng tác động đến họ ưu đãi Tuy nhiên, nhìn từ góc độ lý thuyết xã hội, nhà tiếp thị cố gắng gây ảnh hưởng đến người thơng qua việc kêu gọi chuẩn mực nhóm, nhóm tham khảo giá trị Theo Runyon & Stewart (1987: 695), thảo luận mơ hình hành vi người, điều quan trọng cần lưu ý mơ hình đề xuất xem mơ tả khơng đầy đủ người, mơ hình khác thích hợp cho tình tiếp thị khác Mặc dù vậy, quan điểm, mơ hình hành vi người cung cấp đầu vào giá trị hành vi người tiêu dùng, chúng nỗ lực cung cấp hiểu biết sâu sắc lý người - người tiêu dùng có định mua hàng hợp lý Để hiểu rõ hành vi người, bốn mơ hình thảo luận với ứng dụng tiếp thị dựa phát Kotler (trong Gould, 1979: 34-46) Các mơ hình hành vi người thảo luận là: mơ hình kinh tế người Marshal, mơ hình tâm lý xã hội người Veblenia, mơ hình học tập Pavlovian, mơ hình phân tâm học người Freudian Ngồi bốn mơ hình này, lý thuyết thứ bậc nhu cầu Maslow thảo luận để đưa quan điểm tầm quan trọng việc hiểu ảnh hưởng nhu cầu động đến hành vi người tiêu dùng 1.4 Các mơ hình hành vi người tiêu dùng Cuộc thảo luận mơ hình hành vi người mục 1.3 cho thấy nỗ lực nhằm giải thích hành vi người ảnh hưởng hành vi người tiêu dùng Những mơ hình có cách tiếp cận hẹp mặt giải thích họ người hành vi tác động hành vi hành vi người tiêu dùng Nó tập trung vào tập hợp ảnh hưởng có hành vi, ví dụ mơ hình Marshal, tập trung vào ảnh hưởng nguồn tài đến hành vi Những thiếu sót mơ hình hành vi người dẫn đến mơ hình phức tạp hành vi người tiêu dùng xuất vào đầu năm 1960 Theo Runyon & Stewart (1987: 698), mơ hình hành vi người tiêu dùng, trái ngược với mơ hình hành vi người, cố gắng mô tả hệ thống hóa tồn hoạt động mua hàng quy trình, cung cấp hướng dẫn để học tập nghiên cứu sâu chủ đề hành vi người tiêu dùng Phần 1.4 tập trung vào định nghĩa mơ hình hành vi người tiêu dùng, mục đích lợi chúng cuối cùng, thảo luận số mơ hình hành vi người tiêu dùng với tầm quan trọng họ việc hiểu hành vi người tiêu dùng Các mơ hình bao gồm: mơ hình xử lý thơng tin Bettman, mơ hình Nicosia, mơ hình Howard Sheth, mơ hình Howard, mơ hình Engel-Blackwell-Miniard (EBM), mơ hình hành động hợp lý (TRA) mơ hình hành vi có kế hoạch (TPB) 1.5 Mơ hình hành vi có kế hoạch (TPB) ý định mua nhà 1.5.1 Mơ hình TPB nghiên cứu ý định mua nhà Nghiên cứu Chung cộng (2018) đề cập tới nhiều cách tiếp cận tác giả khác YĐM YĐM định nghĩa xác suất khách hàng sẵn sàng mua sản phẩm tương lai gần (Wu cộng sự, 2011) Theo Sidi Sharipah (2011) YĐM coi nhận định chủ quan khách hàng mà phản ánh sau khách hàng đánh giá xem có nên mua sản phẩm hay dịch vụ hay khơng YĐM định nghĩa tình khách hàng sẵn sàng thực giao dịch với nhà bán lẻ đến để xem xét mua số sản phẩm dịch vụ (Dodds et al., 1991) YĐM cao dẫn đến sẵn lòng mua sản phẩm dịch vụ khách hàng cao (Schuler Adair, 2003; Chiew et al., 2014) Các nghiên cứu cho thấy khách hàng có YĐM bất động sản nhà họ có khả chuyển ý định thành hành vi mua thực tế (Zawawi cộng sự, 2004) Nhóm tác giả Chung đề cập YĐM biến phụ thuộc dự đoán biến độc lập thái độ, kiểm soát hành vi nhận thức chủ quan định mức (Ajzen Fishbein, 1980; Ajzen, 1991) Trong nghiên cứu Julius cộng (2016) tổng quan số khái niệm YĐM YĐM nhà tác giả khác Wu Teng (2011) xác định YĐM hàng khách hàng tiềm kế hoạch mua hàng sản phẩm dịch vụ cụ thể tương lai Thật thú vị, YĐM hàng định mua hàng hai giai đoạn khác lý thuyết hành vi người tiêu dùng nhiên có liên kết đáng kể hai giai đoạn này, đặc biệt liên quan đến mua nhà (Ajzen, 1991; Han Kim, 2010; Kunshan Yiman, 2011) Theo Ajzen (1991), ý định coi bao gồm yếu tố thúc đẩy dẫn đến hành vi cụ thể mà ý định ngụ ý người thực để thực hành vi Nói cách khác, người có YĐM cao có nhiều khả mua Do đó, Julius cộng (2016) định nghĩa YĐM nhà nghiên cứu họ làm người tiêu dùng sẵn sàng mua nhà tương lai gần Đây định nghĩa phù hợp với định nghĩa Ajzen (1991) Theo Karunarathne cộng (2015), thị trường nhà ở, ý định sở hữu nhà có mối liên hệ nhiều với thực tế hành vi mua Điều chứng minh Choen cộng (2009) nghiên cứu thực nghiệm họ đến lượt nó, ý định sở hữu nhà có liên quan đến việc mua nhà thời gian sau năm Mối quan hệ quan trọng sau kiểm soát biến số nhân học biến số kinh tế (Cohen cộng sự, 2009) Do đó, ý định đại diện cho động người theo nghĩa kế hoạch định có ý thức nhằm nỗ lực thực hành vi (Conner Armitag, 1998) Mohamad cộng (2013) nghiên cứu phát triển thị trường BĐS Malaysia đề cập, YĐM định nghĩa kế hoạch mua hàng hóa dịch vụ cụ thể tương lai Nó định nghĩa thái độ người tiêu dùng sản phẩm đề cập đến niềm tin, cảm giác dự định mua sản phẩm Plabdaeng (2010) cho biết định mua hàng hoạt động mà người luôn thực Mọi người thực đưa định nhiều thứ Theo Sidin, Zawawi, Wong, Busu, & Hamzah, (2004), thành viên gia đình có vai trị khác đưa định mua hàng Đơi khi, người định khơng phải người có đủ sức mua để mua sản phẩm (Mansumitchai, 2002) Tác giả Tawfik cơng bố năm 2014, 2015 (a,b,c) đề cập, ý định dấu hiệu sẵn sàng thực hành vi người tiền đề hành vi Ý định biến phụ thuộc dự đoán biến độc lập thái độ, Chuẩn mực Chủ quan Kiểm soát Hành vi Nhận thức Ý định thay đổi theo thời gian khoảng thời gian tăng mối tương quan ý định hành động bị giảm xuống (Ajzen, 1991; Ajzen & Fishbein, 1980; Han Kim., 2010; Kim Han, 2010) Davis cộng sự, (1989) Taylor & Todd (1995) tìm thấy nghiên cứu họ ý định yếu tố dự báo mạnh mẽ hành vi Do đó, YĐM hàng tiền đề định mua (Phungwong 2010) Trong nghiên cứu YĐM nhà xanh Malaysia Tech (2013), tác giả ý định đánh giá chủ quan cách cá nhân hành xử tương lai, chúng cung cấp kết nối cá nhân sản phẩm mua (Kim & Littrell, 1999; Madden cộng sự, 1992) Sức mạnh ý định thước đo thay cho hành vi tương lai chứng minh nghiên cứu trước (Morwitz etal., 2007; Chan & Lau, 2000) Trong số lý thuyết sử dụng để giải thích YĐM hàng, lý thuyết Hành vi kế hoạch (TPB) – phần mở rộng Lý thuyết Hành động theo lý trí (TRA), chứng minh cung cấp khung nhằm xác định yếu tố dự đoán YĐM sản phẩm cụ thể (Ajzen & Madden, 1986; Han cộng sự, 2010) Để xác định YĐM người mua nhà, cần biết thái độ họ Nghiên cứu Nguyễn Thị Tùng Phương (2018) có đề cập tới khái niệm “lựa chọn hộ chung cư” Theo nghĩa gốc, “lựa chọn" hội, quyền sức mạnh để lựa chọn Còn “quyết định" đưa kết luận giải sau xem xét không bao hàm tồn lựa chọn thay “Quyết định" bị ảnh hưởng việc phân tích kiện thơng tin Quyết định chọn dao động từ thấp tác động đến tác động cao Tuy nhiên, không giống lựa chọn, định đưa dựa thật, niềm tin quan điểm khác Mặc dù vậy, định phần lựa chọn Tại Việt Nam, nghiên cứu ý định lựa chọn mua nhà chung cư có vai trị quan trọng hoạt động marketing bất động sản phát triển đô thị đại Vì hành vi mua nhà người tiêu dùng q phức tạp, nên khó có mơ hình lý thuyết giải thích đầy đủ định mua nhà chung cư người tiêu dùng Quá trình hình thành YĐM nhà chung cư q trình phức tạp, đó, khơng thể giải thích đầy đủ xác tất yếu tố ảnh hưởng đến YĐM chung cư người dân sống đô thị Mua nhà để định kinh tế quan trọng người dân tầng lớp thu nhập, vậy, người mua thường địi hỏi phải thu thập tổng hợp nhiều thông tin tính năng, chất lượng, sở vật chất, thiết kế, giá môi trường xung quanh (Lê Va Xi, 2017) 1.5.2 Mơ hình TPB nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà Có nhiều nghiên cứu YĐM nhà nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà Nghiên cứu Sridharan (2020) lý việc mua nhà tự hào có quyền sở hữu, sở hữu tài sản riêng thay tài sản người khác, khơng có chủ nhà, dĩ nhiên, lợi ích thuế Wijayaningtyas cộng (2019) nghiên cứu yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi hệ Y (millennials) YĐM nhà thân thiện với mơi trường Anlan Liu (2019) có nghiên cứu ảnh hưởng đứa trẻ lên mức độ sẵn sàng mua nhà hộ gia đình Ngồi ra, yếu tố thu nhập hàng năm gia đình quyền sở hữu tơ cá nhân có ảnh hưởng tiêu cực, ảnh hưởng tuổi tác trình độ học vấn cá nhân đến YĐM không đáng kể Lin cộng (2018) nghiên cứu YĐM nhà xanh giới trẻ Trung Quốc sở lý thuyết mở rộng Lý thuyết hành vi có kế hoạch (Theory of Planed Behavior – TPB) Những khuyến khích từ Chính phủ xem yếu tố quan trọng nhất, theo sau thái độ hướng tới hành vi chuẩn chủ quan người tiêu dùng Nhận thức kiểm sốt hành vi yếu tố khơng có ảnh hưởng tới YĐM nhà xanh người tiêu dùng trẻ Ngồi ra, kiến thức chủ quan có tác động gián tiếp thông qua thái độ hành vi Sự quan tâm tới môi trường tạo tác động gián tiếp thông qua thái độ hành vi chuẩn chủ quan YĐM tương ứng Do đó, phủ ngụ ý nên đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy nhà xanh giai đoạn Chung cộng (2018) có nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới YĐM tài sản đất đai Greater Kuala Lumpur (KL), Malaysia Kết nghiên cứu rằng, có mối quan hệ tích cực thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi tài tới YĐM tài sản đất đai, vị trí khơng gian sống khơng cho thấy mối quan hệ tương tự thị trường đất đai Greater KL Mal cộng năm 2018 nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố phong thủy tới YĐM nhà người Trung Mã (Malaysian Chinese – người Trung Quốc có nguồn gốc từ Malaysia) Theo quan điểm phong thủy, người mua tiềm tin xếp phong thủy ảnh hưởng đến may mắn tài sản Một bảng câu hỏi khảo sát dựa 24 tiêu chí phong thủy thiết kế để sử dụng thu thập liệu từ hai địa điểm khác nhau, cụ thể Kuala Lumpur Sandakan Các yếu tố nhân học thu thập Giới tính, Tuổi, Thu nhập, Chủ sở hữu nhà, Có kế hoạch mua nhà hay không, Mua nhà để hay đầu tư Các đặc điểm ngơi nhà nghiên cứu ngồi vấn đề phong thủy là: vị trí, giá nhà, an ninh, hệ thống giao thơng, tiện ích cơng cộng, tiềm phát triển, tiềm bán lại Nhà Sabah nhà đầu tư xây dựng dựa yếu tố kinh tế việc dựa vào sở thích hứng thú người tiêu dùng (Julius, 2016) Do đó, nghiên cứu nhằm tìm hiểu hành vi người tiêu dùng việc mua nhà cách sử dụng Lý thuyết mơ hình hành vi người mua (The Theory of Buyer Behaviour Model) với nhận thức đầu (Perceptual and Output) Nhận thức bao gồm thuộc tính nhà đặc điểm nhà, không gian sống, khoảng cách môi trường Đầu đề cập đến YĐM nhà Các biến ngoại sinh mơ hình mê tín số, mê tín ma quỷ, thương hiệu chủ đầu tư tài Mục tiêu nghiên cứu kiểm tra ảnh hưởng yếu tố đến YĐM nhà Dựa câu trả lời 235 người trưởng thành có việc làm, phát đặc điểm nhà, tài chính, khoảng cách, mơi trường mê tín số có mối quan hệ tích cực đáng kể với YĐM nhà Tiêu chí nhân học đóng vai trị quan trọng việc xác định đặc điểm người dân (Fernando, 2016) Những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà xác định đặc tính nhà ở, khơng gian sống riêng, tài chính, vị trí nhân học Nhân học thu thập dựa 07 tảng tuổi, tôn giáo, tình trạng nhân, quy mơ hộ gia đình, nghề nghiệp, mức độ thu nhập Năm 2019, Mydhili cộng có tổng hợp nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới việc mua BĐS Có số cơng trình nghiên cứu YĐM nhà nhóm tác giả Mostofa (2016), nhóm tác giả Al-Nahdi (2015), nhóm tác giả Tawfik (2015) Nghiên cứu Mostofa cộng điều tra yếu tố thị trường tiềm ẩn thái độ người mua BĐS Bangladesh nhằm hội cho nhà đầu tư nhà kinh doanh Realty Nghiên cứu Al-Nahdi cộng tập trung vào yếu tố hành vi ảnh hưởng đến việc mua BĐS người dân Ả Rập Saudi nhằm mục đích để biết xem YĐM BĐS 10 bị ảnh hưởng thái độ, vị trí, khơng gian sống, dịch vụ cơng cộng, nhóm tham khảo Năm 2015, luận án tiến sĩ Tawfik nghiên cứu ảnh hưởng số biến vai trò biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm sốt hành vi) vai trị biến điều tiết (vị trí, dịch vụ cơng cộng) tới biến phụ thuộc ý định mua BĐS Jeddah, Ả Rập Saudi Ngoài ra, đặc điểm nhân học tuổi, giới tính, tình trạng nhân, số người gia đình, tình trạng cơng dân, giáo dục, nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng biến kiểm soát đưa vào nghiên cứu Cơ sở lý thuyết nghiên cứu Tawfik dựa vào thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action – TRA) thuyết TPB Karunarathne cộng (2015) cho rằng, hầu hết mơ hình thị trường nhà dựa lựa chọn hợp lý tối ưu hóa hành vi, nhiên, khơng tính đến hành vi quan sát thị trường nhà đất Do đó, hai cấu trúc xác định, cụ thể hình ảnh thân ảnh hưởng nhóm tham chiếu Mục đích cơng bố Polek (2014) nghiên cứu tầm quan trọng nhóm tham khảo khác – Group References – ảnh hưởng đến YĐM nhà cho gia đình sống Thái Lan nhà tài sản lâu bền với giá cao so với thu nhập người dân quốc gia Nghiên cứu áp dụng lý thuyết tiếng TPB Ajzen (1991) Nhóm tác giả Mohamad cộng (2013) cho có số yếu tố định chuyển động thị trường BĐS Từ kết phân tích cho thấy yếu tố ảnh hưởng có mối quan hệ đáng kể với YMD tài sản nhà đất Setia Alam, yếu tố tính cách cá nhân, kiến thức, tầng lớp xã hội nhóm tham chiếu Nghiên cứu đo lường YĐM nhà xanh bền vững Malaysia cách sử dụng lý thuyết mở rộng mơ hình hành vi theo kế hoạch TPB (Teck Hong Tan, 2013) Kết thu cho thấy thái độ nhà xanh, nhận thức kiểm soát hành vi nhận thức sắc (perceived self-identity) có tác động tích cực đến ý định hành vi để mua ngơi nhà Tại Việt Nam, có số tác giả nghiên cứu nội dung Như Lê Va Xi (2017) đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ nhà chung cư người tiêu dùng Việt Nam thị quy mơ trung bình: Nghiên cứu Thành phố Hải Phịng” Tác giả tập trung tìm hiểu nhóm yếu tố chủ yếu: thay đổi văn hóa; vấn đề đất đai cho phát triển quỹ nhà thị; thị hóa áp lực dân số; cuối yếu tố thuộc giá trị cung ứng cho người dân khu chung cư – yếu tố giá trị nhà chung cư – bao gồm chất lượng thiết kế xây dựng, dịch vụ, môi trường giá Nghiên cứu Nguyễn Thị Tùng Phương năm 2018 lựa chọn hộ chung cư khu vực đô thị địa bàn thành phố Hà Nội Nghiên cứu 02 nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn hộ chung cư khu vực đô thị địa bàn thành phố Hà Nội “giai đoạn gia đình” “phong cách sống” Thêm vào biến kiểm sốt gồm: tuổi, giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua mét vng hộ Bên cạnh đó, cịn có số nghiên cứu tác giả Việt Nam QDM nhà Như nghiên cứu Nhóm tác giả Trương Thanh Hiệp cộng năm 2018 tác động tâm lý lo sợ thua lỗ lên hành vi người mua nhà Luận án Tiến sĩ Kinh tế công bố Nguyễn Tuấn Anh cộng (2017; 2018a,b,c) nghiên cứu tác động nhân tố tài phi tài tới việc lựa chọn mua nhà giá thấp (nhà xã hội) nhà thương mại giá trung bình thấp 1.6 Kết luận khoảng trống nghiên cứu 1.6.1 Một số kết luận tổng quan nghiên cứu Những nghiên cứu trước nước trình bày giúp NCS có nhìn tương đối tổng quát nhân tố tác động tới YĐM nhà hay YĐM BĐS (gọi chung YĐM nhà) người tiêu dùng Bảng tổng hợp chi tiết nhân tố trình bày phụ lục số 01 luận án Từ nội dung tổng quan, NCS rút số kết luận sau: - Đa phần cơng trình nghiên cứu YĐM nhà nhân tố tác động tới YĐM nhà tác giả nước ngồi Mơ hình sử dụng nghiên cứu TPB - Hầu hết cơng trình nghiên cứu YĐM nhà sử dụng mơ hình nghiên cứu dựa mơ hình Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) - Các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà người tiêu dùng đa dạng nghiên cứu tổng quan Nhưng tựu chung lại, nhân tố chia thành 03 nhóm chính: • Nhóm thứ nhất, nhân tố mơ hình TPB, là: Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi Những nhân tố số nghiên cứu phát triển sâu biến thể thành: Hình ảnh thân (trong thực tế, tưởng tượng); Ảnh hưởng (kiểu thông tin, kiểu tiêu chuẩn); Kiến thức (Kiến thức chủ quan); Nhân cách v.v Các nhân tố thường đóng vai trò biến độc lập tác động lên biến phụ thuộc YĐM Nhưng có nghiên cứu (Lin cộng sự, 2018) biến đóng vai trị biến trung gian trước chịu tác động số nhân tố khác • Nhóm thứ hai, nhân tố thuộc đặc tính nhà (hoặc BĐS), gồm: Quyền sở hữu/Thủ tục pháp lý; Vị trí nhà; Giá cả; Tài chính/Tiềm phát triển/Tiềm bán lại; Môi trường; Không gian sống (riêng); Dịch vụ cơng cộng (Tiện ích cơng cộng); Hệ thống giao thơng; Phong thủy; Sự mê tín (con số, ma quỷ) v.v Các nhân tố đa phần đóng vai trò biến độc lập tác động lên biến phụ thuộc YĐM Tuy nhiên, số nghiên cứu Tawfik (2014, 2015) có số biến (vị trí nhà, dịch vụ cơng cộng) lại đóng vai trị điều tiết lên mối quan hệ biến độc lập biến phụ thuộc • Nhóm thứ ba, đặc điểm cá nhân/đặc tính nhân học người mua, kể tới như: Giới tính; Tuổi; Nghề nghiệp; Lĩnh vực cơng việc; Tình trạng cơng việc; Tình trạng nhân; Thu nhập hàng tháng; Nền tảng giáo dục; Số thành viên gia đình; Sự quan tâm mơi trường; Tầng lớp xã hội; Đặc tính cá nhân; Tơn giáo; Dân tộc; Quyền công dân; Công dân quốc gia hay khơng; Loại hình nhà tại; Có phải chủ hộ hay khơng; Có tơ hay khơng v.v Đây nhân tố ln đóng vai trị biến kiểm sốt Duy có nhân tố tư cách công dân nghiên cứu Tawfik (2015b) phân tích vai trị biến điều tiết lên mối quan hệ biến phụ thuộc biến độc lập • Nhóm thứ tư, nhân tố khác chủ đầu tư (thương hiệu, uy tín), ưu đãi Chính phủ, thị hóa/đất đai, văn hóa v.v Những biến thường đóng vai trị biến độc lập - Các loại hình nhà ở, BĐS nghiên cứu đa dạng, gồm: BĐS nhà nói chung, nhà thương mại giá trung bình, nhà xã hội, chung cư, nhà xanh/nhà thân thiện với môi trường - Đối tượng người mua đa dạng địa lý (Trung Quốc, Ấn Độ, Ả Rập, Myanmar, Malaysia, Indonesia, Thái Lan, Việt Nam); tầng lớp (người tiêu dùng nói chung, người có thu nhập thấp); tuổi tác (trên 50 tuổi, giới trẻ, hệ Y) 1.6.2 Khoảng trống nghiên cứu Dựa kết luận tình hình nghiên cứu, NCS xác định khoảng trống nghiên cứu phù hợp với luận án là: - Thứ nhất, khoảng trống khách thể nghiên cứu: + Loại nhà khu vực đô thị có mức giá từ 3-5 tỷ đồng Luận án nghiên cứu nhóm người có YĐM mua nhà khu vực đô thị mức giá từ 3-5 tỷ đồng để kiểm sốt yếu tố giá thu nhập + Người mua nhà tầng lớp trung lưu Tương ứng với khả mua nhà mức giá từ 3-5 tỷ, theo chuyên gia, người mua thường người thuộc tầng lớp trung lưu Theo khái niệm World Bank (2015), tầng lớp trung lưu toàn cầu định nghĩa người 11 12 có mức sống cao 15USD/người/ngày, tức tương đương mức 10,6 triệu đồng/người/tháng (theo tỷ giá năm 2020) - Thứ hai, khoảng trống nhân tố ảnh hưởng: nghiên cứu tập trung vào đánh giá 02 nhân tố vị trí tính pháp lý, tương quan so sánh với 03 nhân tố mơ hình TPB thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi - Thứ ba, khoảng trống nội dung phân tích: luận án phân tích khác mức độ ảnh hưởng nhân tố đến YĐM 02 loại nhà khu vực đô thị nhà chung cư nhà riêng Các nhân tố ảnh hưởng xác định gồm 03 nhân tố mơ hình TPB thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi; với 02 nhân tố xác lập khoảng trống nội dung tính pháp lý vị trí nhà Nhưng nhà khu vực thị có 02 loại hình nhà chung cư nhà riêng, nên tác động nhân tố lên 02 nhóm khách hàng có YĐM 02 loại hình nhà khác nhau, vậy, luận án tập trung làm rõ khác biệt - Thứ tư, khoảng trống không gian thời gian nghiên cứu: nghiên cứu nhà khu vực đô thị Việt Nam thực suốt giai đoạn từ 2016 – 2020, thu thập liệu sơ cấp năm 2019 - 2020 báo cáo kết năm 2020 _ CHƯƠNG GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT 2.1 Tổng quan khu vực nghiên cứu 2.1.1 Khu vực đô thị Việt Nam Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định 42/2009/NĐ-CP, ngày 7/5/2009 Chính phủ việc Phân loại thị “Đơ thị Việt Nam đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền định cơng nhận” Mặc dù huyện xã Việt Nam cấp hành khu vực nơng thơn trường hợp đặc biệt, đủ điều kiện quy mơ tính chất thị hóa huyện cơng nhận thị, Thủ tướng định công nhận huyện đảo Phú Quốc đô thị loại II, Bộ Xây dựng định công nhận khu vực thị trấn Tĩnh Gia mở rộng thuộc huyện Tĩnh Gia (tỉnh Thanh Hóa) thị loại III (cịn tồn huyện Tĩnh Gia thị loại IV), huyện Duy Tiên (Hà Nam) hay huyện Tịnh Biên (An Giang) đô thị loại IV Một số xã Việt Nam xã huyện lỵ chuẩn bị nâng cấp lên thị trấn cơng nhận thị loại V quyền cấp tỉnh 2.1.2 Nhà khu vực đô thị Điều 3, Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định số khái niệm: - Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân - Nhà riêng nhà xác định đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập - Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh Như hiểu, “Nhà khu vực thị cơng trình xây dựng nhà khu đô thị, mà cụ thể hai loại hình nhà điển hình Nhà riêng Nhà chung cư, với mục đích để phục vụ nhu cầu khác mà pháp luật không 13 cấm” Khái niệm kết hợp từ hai khái niệm đơn lẻ khu vực đô thị nhà theo Luật Việt Nam, đồng thời xác định cho đối tượng nghiên cứu luận án 2.1.3 Đặc điểm nhà khu vực đô thị Như hiểu phần trên, nhà khu vực thị Việt Nam loại hình BĐS Nên nhà khu vực thị Việt Nam có đặc điểm như: bất động, trọn đời, chi phí, sản phẩm dịch vụ bổ sung, đánh giá cao giá trị tương lai Bên cạnh đó, theo tác giả Hồng Văn Cường (2017), BĐS nói chung nhà nói riêng có đặc điểm sau: Tính cố định vị trí; Tính bền vững; Tính cá biệt khan hiếm; Tính có giá trị lớn; Tính thích ứng; Tính ảnh hưởng lẫn nhau; Tính tập quán, thị hiếu tâm lý; Tính bị chi phối mạnh sách pháp luật Nhà nước Riêng 02 loại hình nhà lựa chọn nghiên cứu luận án, “chung cư” “nhà riêng”, có số đặc điểm khác biệt cần kể tới giá mua nhà, giá trị hộ, toán, tiếp cận tín dụng, sổ đỏ sổ hồng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, sinh hoạt, vị trí mức giá, chất lượng, tiện ích, khơng gian sống, bầu khơng khí tầm nhìn, an ninh, an tồn, đối tượng người mua khác 2.2 Thang đo nhân tố 2.2.1 Nhân tố Ý định mua YĐM nhà khu vực đô thị Việt Nam mức độ sẵn sàng người tiêu dùng việc chọn mua loại nhà điển hình Chung cư Nhà riêng khu vực đô thị Việt Nam với mục đích để phục vụ nhu cầu khác mà pháp luật không cấm kinh doanh (mua để bán lại) cho thuê, cho/biếu/tặng v.v 2.2.2 Nhân tố Thái độ Thái độ đề cập đến mức độ mà người có đánh giá thuận lợi bất lợi liên quan đến đối tượng, người kiện (Robbins cộng sự, 2015) Nó bao gồm ba thành phần nhận thức, tình cảm hành vi Các nghiên cứu tác động đáng kể thái độ YĐM nhà (Kamal cộng sự, 2016; Al-Nahdi cộng sự, 2015; Phungwong, 2010; Chung cộng sự, 2018) 2.2.3 Nhân tố Chuẩn chủ quan Chuẩn chủ quan niềm tin chuẩn mực cá nhân bị ảnh hưởng người khác thành viên gia đình nghĩ liệu cá nhân có nên thực hành vi cụ thể hay không (Rivis Sheeran, 2003) Nhiều nghiên cứu cho thấy nhóm tham chiếu có ảnh hưởng tích cực mạnh mẽ đến ý định mua hàng (Panthura, 2011; Numraktrakul cộng sự, 2012; Razak cộng sự, 2013) Đối với người có YĐM nhà ở, nhóm tham chiếu họ thường gia đình, bạn bè thân cận có hiểu biết BĐS 2.2.4 Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi Nhận thức kiểm soát hành vi định nghĩa mức độ mà người kiểm sốt yếu tố bên bên ngoài, điều tạo thuận lợi ngăn chặn việc thực hành vi (Han Kim, 2010) Nhân tố số nghiên cứu có tác động tích cực lên ý định thực hành vi (Han Kim, 2010; Teo Lee, 2010; Omar cộng sự, 2012) mua nhà (Phungwong, 2010; Chung cộng sự, 2018) Tuy nhiên, Al-Nahdi cộng (2015), Tawfik cộng (2014, 2015, 2015abc) lại phát kiểm sốt hành vi cảm nhận khơng có tác dụng khách hàng YĐM BĐS 2.2.5 Nhân tố Vị trí nhà Vị trí nhà yếu tố liên quan đến khả tiếp cận gần trung tâm mua sắm nhà bán lẻ, phương tiện giao thông công cộng, trường học, bệnh viện gần nơi làm việc khơng thuận tiện để làm việc gửi trẻ em đến trường mà mang lại nhiều hiệu Theo nhiều nghiên cứu nhân tố có tác động tích cực tới YĐM nhà người 14 tiêu dùng (Nasar Manoj, 2015; Fernandez, 2017; Abdullah cộng sự, 2012; Al-Nahdi cộng sự, 2015; Tawfik, 2014, 2015) 2.2.6 Nhân tố Tính pháp lý Tính pháp lý nhà liên quan tới quy định pháp luật, để đảm bảo quyền lợi, thực pháp luật giao dịch mua bán hay chuyển nhượng nhằm hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi cho mình, quyền tự chủ, quyền khai thác sử dụng Một số nghiên cứu ban đầu củng cố mối quan hệ tích cực nhân tố pháp lý với YĐM nhà gồm Ranthilaka (2010), Sridharan (2020), Đặng Hùng Võ (2018) 2.2.7 Đặc điểm nhân học người mua nhà Đặc điểm nhân học khách hàng yếu tố nội liên quan đến việc định (Mateja & Irena, 2009) Đặc điểm nhân học bao gồm yếu tố cá nhân giới tính, tuổi tác, tình trạng giáo dục, tình trạng nhân, nghiệp, số lượng thành viên gia đình trẻ em, BĐS Phù hợp với nghiên cứu luận án, đặc điểm nhân học lựa chọn phân tích gồm: giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp chính, trình độ học vấn, quy mơ gia đình Từ việc xác định nhân tố trên, thang đo kế thừa xây dựng bao gồm: Thang đo Ý định mua Nguồn Có khả mua loại nhà Sridharan (2020); Wijayaningtyas cộng (2019); Anlan Liu (2019); Lin Tôi cố gắng mua loại nhà et la (2018); Chung cộng (2018); Tôi mong muốn mua loại nhà Julius (2016); Tawfik (2014; 2015; Tôi lập kế hoạch mua loại nhà 2015abc); Karunarathne (2015); Polek Tôi dự định mua loại nhà tương lai (2014); Mohamad (2013); Teck (2013) Tôi tiếp tục mua loại nhà tương lai Thang đo Thái độ Mua loại nhà định có lợi Mua loại nhà định tốt Mua loại nhà định khôn ngoan Mua loại nhà định đáng ngưỡng mộ Thang đo Chuẩn chủ quan Gia đình tơi nghĩ tơi nên chọn mua loại nhà Gia đình tơi muốn tơi chọn mua loại nhà Gia đình tơi đồng ý để tơi chọn mua loại nhà Gia đình nghĩ chọn mua loại nhà định khơn ngoan Thang đo Nhận thức kiểm sốt hành vi Tơi có đủ hội để định mua loại nhà Tơi có đủ thời gian để định mua loại nhà Tơi có đủ tiền để mua loại nhà Tơi có đủ kiến thức kỹ loại nhà để định mua riêng Tơi hồn tồn kiểm soát việc mua loại nhà Thang đo Vị trí ngơi nhà Vị trí loại nhà gần giao thơng cơng cộng quan trọng Vị trí loại nhà gần nơi làm việc quan trọng Vị trí loại nhà gần trường học quan trọng 15 Nguồn Mydhili (2019); Chung cộng (2018); Karunarathne (2015); Tawfik (2014; 2015; 2015abc); Polek (2014); Teck (2013) Nguồn Chung cộng Karunarathne (2015); (2014; 2015; 2015abc) (2018); Tawfik Nguồn Chung cộng (2018); Karunarathne (2015); Tawfik (2014; 2015; 2015abc); Polek (2014); Mohamad (2013); Teck (2013) Nguồn Mydhili (2019); Chung cộng (2018); Fernando (2016); Julius (2016); Tawfik (2014; 2015; 2015abc); Mimoza (2013) Vị trí loại nhà gần trung tâm mua sắm quan trọng Vị trí loại nhà gần khu vui chơi giải trí quan trọng Vị trí loại nhà gần người thân, bạn bè quan trọng Vị trí loại nhà gần cửa hàng tạp hóa/bán lẻ quan trọng Thang đo Tính pháp lý ngơi nhà Đảm bảo sử dụng ngay, đầy đủ sở hạ tầng, tiện ích loại nhà quan trọng Đảm bảo quyền tự sinh hoạt, sửa chữa cải tạo loại nhà quan trọng Đảm bảo quyền sở hữu dài hạn loại nhà quan trọng Đảm bảo không tranh chấp không gian sử dụng loại nhà quan trọng Đảm bảo quyền sử dụng đa mục đích loại nhà (để ở, để buôn bán, thuê v.v) quan trọng Đảm bảo tính đầy đủ, rõ ràng giấy tờ pháp lý loại nhà (giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, sổ đỏ/sổ hồng v.v) quan trọng Nguồn Sridharan (2020); Ranthilaka (2010); Luật Nhà 2014; Thông tư 31/2016/TT-BXD; Thông tư số 10/2013/TT-BXD; Tác giả chuyên gia đề xuất (2020) 2.3 Mô hình giả thuyết nghiên cứu - H1: Thái độ (TĐ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H2: Chuẩn chủ quan (CQ) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H3: Nhận thức kiểm sốt hành vi (NT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H4: Vị trí nhà (VT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H5: Tính pháp lý (PL) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà người mua nhà khu Hình Mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh vực đô thị Việt Nam hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam Nguồn: Ajen (1991, 2012) tác giả (2019) _ 16 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Quy trình nghiên cứu Luận án thiết kế nghiên cứu từ việc đặt vấn đề mục tiêu nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực thị Việt Nam Trong tổng thể q trình này, cơng tác nghiên cứu tài cho nhóm đối tượng khác người mua nhà, chủ đầu tư, nhà làm sách (hình 2) 3.2 Phương pháp thu thập liệu - Phương pháp tiếp cận nghiên cứu luận án bao gồm kết hợp phương pháp định tính định lượng, diễn dịch quy nạp khoa học - Phương pháp thu thập liệu: + Dữ liệu thứ cấp thu thập qua nguồn hội thảo, đề tài, luận án, cơng trình nghiên cứu, sách báo, internet nước quốc tế + Dữ liệu sơ cấp thu thập qua phương pháp: vấn sâu, khảo sát phiếu hỏi - Phương pháp phân tích liệu: + Phương pháp định lượng gồm kỹ thuật: Kiểm định thang đo (hệ số Cronbach Alpha hệ tố tương quan biến tổng); Phân tích hồi quy đa biến bội (kiểm định phù hợp mơ hình, kiểm định mối quan hệ) Kiểm định T-test (so sánh nhóm) + Phương pháp định tính: phân tích qui luật, thống kê, tổng hợp, so sánh sử dụng luận án NCS Hình Quy trình nghiên cứu cho luận án Nguồn: Tác giả (2019) _ CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM 4.1 Thống kê mẫu khảo sát Tổng số phiếu hợp lệ dùng cho phân tích 427 phiếu, có 232 phiếu khách hàng có YĐM nhà riêng 195 phiếu khách hàng có YĐM chung cư Số phiếu xét tỷ lệ tổng tỷ lệ nhóm khách hàng đáp ứng kích thước mẫu tối thiểu Nhưng người phần đa nam giới, từ 40 – 60 tuổi, chủ doanh nghiệp tự kinh doanh, có trình độ đại học sống gia đình đa hệ Chỉ có khác biệt lớn xét theo loại hình nhà mức giá này, đặc điểm giới tính, người có YĐM chung cư đa phần nữ, người mua nhà riêng lại đa phần nam 17 4.2 Phân tích kết khảo sát 4.2.1 Đánh giá chất lượng độ tin cậy thang đo Các thang đo TĐ, CQ, NT, VT, PL đáp ứng tiêu chí kiểm định: Hệ số Cronbach Alpha phải (≥ 0,7); Hệ số tương quan biến tổng (≥ 0.3); Hệ số Cronbach’s Alpha loại bỏ biến nhỏ hệ số Cronbach’s Alpha Phân tích nhân tố khám phá cho kết loại bỏ 01 thang đo biến quan sát Nhận thức Những thang đo cịn lại phù hợp đưa vào phân tích 4.2.2 Ý định mua nhà chung cư ý định mua nhà riêng người dân khu vực đô thị Việt Nam Việc phân tích hồi quy để kiểm định ảnh hưởng nhân tố đến YĐM nhà khu vực đô thị Việt Nam chia thành 02 nhóm: YĐM nhà chung cư hai YĐM nhà riêng Kết phân tích hồi quy 02 mơ sau: Chỉ số Mơ hình phân tích 232 nhà riêng 195 chung cư Sig .000 000 R-square 754 793 TĐ 249*** 242*** CQ 038 021 NT 283*** 249*** VT 277*** 356*** PL 412*** 399*** Kết phân tích Mơ hình cho thấy trị số Sig có ý nghĩa thống kê Vị trí với thái độ nhận thức kiểm soát hành vi 03 nhân tố có ảnh hưởng YĐM nhà khu vực đô thị Việt Nam người tiêu dùng Chuẩn chủ quan tiếp tục cho thấy không ảnh hưởng Tuy nhiên, có khác biệt đơi chút đặc điểm nhân học 02 nhóm khách hàng mua nhà riêng chung cư, cụ thể: + YĐM chung cư chịu thêm ảnh hưởng đặc điểm nghề nghiệp người dân, 04 đặc điểm giới tính, tuổi, trình độ quy mơ gia đình khơng cho thấy ảnh hưởng + YĐM nhà riêng tiếp tục không chịu ảnh hưởng đặc điểm nhân học người mua Như vậy, loại hình nhà chung cư hay nhà riêng mức giá đến tỷ đồng khu đô thị Việt Nam, YĐM 02 nhóm khách hàng có số điểm giống khác sau: Giống nhau: - Thái độ Nhận thức kiểm soát hành vi 02 biến thuộc cá nhân người tiêu dùng, có ảnh hưởng tới YĐM nhà họ - Gia đình, bạn bè, người thân (chuẩn chủ quan) người tiêu dùng khơng có ảnh hưởng tới YĐM nhà họ - Vị trí Tính pháp lý 02 biến đặc điểm ngơi nhà có ảnh hưởng tới YĐM chung cư người tiêu dùng, nhân tố Tính pháp lý có tác động mạnh - Khác nhau: - Trong Vị trí ngơi nhà biến có tác động mạnh thứ tới YĐM chung cư Nhận thức kiểm sốt hành vi biến đứng thứ tác động tới YĐM nhà riêng người tiêu dùng 18 CHƯƠNG KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN - Hai nhân tố ảnh hưởng tới YĐM chung cư Thái độ Nhận thức kiểm sốt hành vi; cịn hai nhân tố ảnh hưởng (và nhau) tới YĐM nhà riêng Thái độ Vị trí ngơi nhà - Trong YĐM chung cư, Tính pháp lý tác động gấp 1,3 lần so với biến Vị trí ngơi nhà; cịn YĐM nhà riêng tỷ lệ cao hơn, đạt 1,68 lần Phương trình hồi quy theo hệ số Beta chưa chuẩn hóa : (1’) YĐMCC = 0,392 + 0,289PL + 0,221VT + 0,171TĐ + 0,171NT 0,301PL + 0,199NT + 0,179TĐ + 0,179VT (2’) YĐMNR = Như vậy, người mua nhà riêng quan tâm chủ yếu tới tính pháp lý, người mua chung cư quan tâm tới tính pháp lý vị trí nhà 4.2.3 Sự khác biệt ý định mua nhà chung cư ý định mua nhà riêng nhóm khách hàng có đặc điểm nhân học khác 05 đặc điểm nhân học người mua nhà gồm: - Giới tính: chia thành 02 nhóm Nam Nữ - Tuổi: chia thành 03 nhóm Dưới 40 (tuổi tích lũy); Từ 40 đến 60 (tuổi độc lập) Từ 60 trở lên (nghỉ hưu) - Nghề nghiệp chính: chia thành 04 nhóm Cơng chức, viên chức; Nhân viên tổ chức, doanh nghiệp; Tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp nhóm Khác - Trình độ giáo dục: chia thành 03 nhóm Tốt nghiệp cấp (THPT) trở xuống; Tốt nghiệp đại học; Tốt nghiệp sau đại học - Quy mơ gia đình: chia thành 02 nhóm Gia đình hạt nhân (có hệ trở xuống) Gia đình lớn (có từ hệ trở lên) Phân tích hồi quy theo 02 nhóm khách hàng có YĐM chung cư khách hàng có YĐM nhà riêng để xác định xem nhóm khách hàng khác đặc điểm nhân học có khiến cho YĐM nhà trở lên khác hay khơng 02 biến Giới tính Quy mơ hộ gia đình kiểm định Independent Sample T-test, biến lại sử dụng phương pháp oneway ANOVA Kết phân tích liệu cho thấy, người có YĐM chung cư có nghề nghiệp khác giá trị Sig có ý nghĩa thống kê Cụ thể nhóm người tự doanh (tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp) nhóm người làm công việc khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ v.v) có YĐM chung cư cao so với nhóm người công chức, viên chức 4.3 Đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam - Thứ nhất, từ mơ hình nghiên cứu có 05 nhân tố có khả tác động tới ý định người dân khu vực đô thị Việt Nam, kết khảo sát thực tế có 4/5 nhân tố có ảnh hưởng tới YĐM, TĐ, NT, VT, PL - Thứ hai, mức độ ảnh hưởng nhân tố lên YĐM nhà 02 nhóm khách hàng mua chung cư mua nhà riêng có giống khác Giống nhân tố PL có ảnh hưởng nhiều cịn TĐ có ảnh hưởng Cịn khác nhà riêng NT xếp thứ tiêp theo VT cịn nhà chung cư ngược lại - Thứ ba, YĐM chung cư người tự doanh (tự kinh doanh, chủ doanh nghiệp) nhóm người làm cơng việc khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ v.v) có YĐM cao so với nhóm người cơng chức, viên chức _ 5.1 Dự báo tình hình nhà khu vực đô thị Việt Nam giai đoạn tới 5.1.1 Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản chuyển dịch đất đai - Quan điểm, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam giai đoạn 2020-2030 tầm nhìn 2045 + Một là, Việt Nam trở thành quốc gia phát triển + Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu nhập đa dạng + Ba là, đến năm 2030 đạt quy mơ trình độ kinh tế nước công nghiệp, vượt qua bẫy thu nhập trung bình - Định hướng, triển vọng thị hóa, thị trường bất động sản chuyển dịch đất đai + Một là, cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa + Hai là, dự báo vào năm 2030, 50% dân số Việt Nam sống khu vực đô thị + Ba là, có hệ thống luật pháp thuận lợi cho việc chuyển dịch đất đai 5.1.2 Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 Nhận định xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 - 2020 năm tiếp theo, nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định, thị trường chịu tác động từ nhiều xu hướng phát triển sau: - Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày hoàn thiện theo hướng phát triển ổn định, bền vững - Thứ hai, nhà bình dân lên ngơi - Thứ ba, hộ nhỏ siêu nhỏ lên - Thứ tư hướng đến đô thị thông minh - Thứ năm bùng nổ bất động sản thương mại Bước sang năm 2021, thị trường bất động sản có chuyển đổi sang 05 xu hướng sau: - Xu hướng thứ “đô thị đô thị” hay “bất động sản tích hợp” thường dùng cho dự án quy mô lớn - Xu hướng thứ ghi nhận thử nghiệm làm việc từ xa văn phòng - Thêm xu hướng thương mại điện tử thúc đẩy ngành hậu cần kho bãi, trở thành động lực lớn cho thị trường - Việc doanh nghiệp giữ hướng “xanh” bền vững xu hướng thứ dẫn dắt thị trường bất động sản 2021 - Xu hướng thứ nhận diện việc nhà đầu tư hướng ngành y tế chăm sóc sức khỏe 5.2 Một số vấn đề khu vực thị tình hình nhà khu vực đô thị Việt Nam 5.2.1 Chiến lược phát triển không gian đô thị nhà đô thị Nghiên cứu Trần Minh Tùng (2019), khu đô thị kiểu dự án phát triển “kép”: phát triển không gian đô thị phát triển nhà đô thị Các dự án khu đô thị phát triển ngày nhiều đô thị, từ hệ thiết lập DN nhà nước (để chắn đạt kỳ vọng thử nghiệm cho chiến lược mới) đến hệ sau mở rộng ra, cho phép nhà đầu tư nước hay DN tư nhân nước tham gia Sự gia tăng mật độ khu vực không gian đô thị mới, thường nằm ven đô, xem hệ biểu q trình thị hóa thơng qua cơng cụ phát triển đặc thù, dự án khu đô thị cách thức 19 20 giải mã vấn đề liên quan đến việc “(tái) kiến tạo đô thị” Việt Nam (Trần Minh Tùng, 2019) 5.2.2 Chính sách nhà khu vực đô thị Việt Nam Chỉ tính riêng hai thị Hà Nội Hồ Chí Minh, năm dân số tăng học thêm từ 500.000 - 600.000 người, áp lực nhà lớn Việc gia tăng dân số nhanh khiến cho đất đai đô thị ngày trở nên khan hiếm, giá BĐS tăng cao Để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội buộc quyền thị phải đẩy nhanh tốc độ thị hóa để có quỹ đất đầu tư hạ tầng Nhưng thị hóa mở rộng lại phải tiếp nhận thêm lượng lớn dân số chuyển dịch từ khu vực nông thôn sang thành thị, vấn đề nhà lại trở nên cấp bách (Trần Tuấn Anh, 2020) Nhận thức rõ vấn đề bất cập, Chính phủ đạo Bộ, ngành liên quan có giải pháp ngắn hạn, trung hạn dài hạn 5.3 Một số đề xuất, khuyến nghị luận án 5.3.1 Đề xuất, khuyến nghị người tiêu dùng Căn vào kết phân tích trên, thấy rằng, người có YĐM chung cư hay nhà riêng mức giá từ đến tỷ đa phần người 40 tuổi; tự kinh doanh/chủ doanh nghiệp làm nghề nghiệp khác (freelancer, nội trợ, nghệ sĩ) sống gia đình nhiều hệ Chỉ có khác biệt giới tính nữ giới thường có YĐM mua chung cư nhiều cịn nam giới hầu hết lại thích mua nhà riêng Do vậy, người mua có đặc điểm nên QĐM loại hình nhà tương ứng, đảm bảo yếu tố tiện lợi phù hợp - Chú trọng tới yếu tố tính pháp lý thơng qua việc: Lựa chọn chủ đầu tư uy tín (như Vingroup, Norveland, Đất Xanh Group, Nam Long v.v); Quan tâm tới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ nộp thuế chủ đầu tư; Lưu ý điều khoản Hợp đồng mua bán nhà, quy định diện tích chung, riêng, thuế, phí, thời gian bàn giao nhà, dịch vụ tiện ích… - Vị trí ngơi nhà: Người có YĐM chung cư nên ưu tiên vị trí trung tâm muốn thuận tiện việc lại, phù hợp với gia đình có nhỏ, người già Người có YĐM nhà riêng lại đánh giá nhân tố “vị trí ngơi nhà” quan trọng Bởi có dịng chuyển dịch từ hộ chung cư khu trung tâm sang mua biệt thự ven đô với mức giá tương đương Bởi mạng lưới giao thông phát triển, công nghiệp 4.0, Internet tốc độ cao 4G, 5G, big data…tự động hóa, vạn vật kết nối, dịch vụ hậu cần, logictics xóa nhịa ranh giới khoảng cách Nên xu hướng tương lai thị trường BĐS dự báo - Riêng 02 nhân tố Thái độ Nhận thức việc mua nhà người Việt Nam điều trở thành mục tiêu đời, nên cần cân nhắc thêm yếu tố đầu tư hay hưởng thụ, tích lũy chọn mua nhà mức giá trung lưu - Liên quan tới đặc điểm nhân học, thấy đa số người mua chung cư nhà riêng mức giá đến tỷ khu đô thị Việt Nam người bước vào độ tuổi chín đời (trên 40 tuổi, tứ thập nhi bất hoặc), có cơng việc trình độ tốt Đối với người tiêu dùng, thông tin tham khảo thêm ngoại trừ gia đình có điều kiện sẵn người thành cơng sớm, cịn lại muốn mua nhà tầm giá nên cân nhắc thời điểm mua đời để có chuẩn bị đầy đủ Nữ giới có thiên hướng mua chung cư có nhiều tiện ích, tiện lợi… cịn nam giới có thiên hướng mua nhà riêng yếu tố văn hóa, tâm linh tương lai đầu tư sinh lời, điểm để người tiêu dùng cân nhắc có dự định riêng việc mua nhà 5.3.2 Đề xuất, khuyến nghị chủ đầu tư khu đô thị Theo định Luật, chủ đầu tư dự án xây dựng quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hoạt động đầu tư xây dựng Chủ đầu tư người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người định đầu tư pháp luật mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư quy định khác pháp luật Như chủ đầu tư xây dựng người định “vận mệnh” dự án mà đầu tư thơng qua việc có bán sản phẩm nhà mà cung ứng thị trường hay khơng Và để trở thành nhà đầu tư xây dựng có hiệu quả, việc nắm bắt xu thị trường BĐS việc hiểu khách hàng điều mà chủ đầu tư bỏ qua Trong xu chung, BĐS trung cấp phạm vi nghiên cứu không lợi nhu cầu thị trường hướng nhiều vào hộ nhỏ siêu nhỏ Tuy nhiên, hướng tới khu đô thị thông minh phương thức phát triển cho thị trường sản phẩm tầm trung Thêm vào đó, bùng nổ cơng nghệ với cách mạng 4.0 giúp cho việc đầu tư vào hộ trung cấp có điểm sáng khác biệt Muốn phát triển bối cảnh thế, chủ đầu tư cần hiểu rõ (sản phẩm BĐS mình), hiểu rõ thị trường (các xu hướng thị trường liên quan tới sản phẩm mình) đặc biệt hiểu rõ khách hàng (nhất khách hàng mục tiêu nghiên cứu này) Nghiên cứu luận án rằng, với đối tượng khách hàng khác quan tâm tới nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà khác Nếu người có YĐM nhà riêng trọng chủ yếu tới vấn đề tính pháp lý người có YĐM chung cư ngồi việc quan tâm tới vị trí ngơi nhà địi hỏi tính pháp lý để ý Bởi vậy, đầu tư dự án xây dựng, nhà đầu tư cần phải ý tới vấn đề sau: - Thứ nhất, hiểu rõ nguồn lực doanh nghiệp loại hình sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp cung cấp: + Nhận thức rõ ràng BĐS; + Đầu tư BĐS lực hội; + Giải pháp chủ động nguồn vốn cho chủ đầu tư; + Xây dựng uy tín cho doanh nghiệp sản phẩm, Hiểu rõ sản phẩm BĐS mà doanh nghiệp cung ứng - Thứ hai, hiểu rõ thị trường, nhu cầu thị trường xu diễn liên quan tới sản phẩm BĐS Hơn nửa dân số giới sống thành phố, vùng đô thị tỷ lệ có dấu hiệu tiếp tục gia tăng Tốc độ thị hóa chóng mặt khiến chuyên gia môi trường lo lắng, cảnh báo tương lai hành tinh phụ thuộc chủ yếu vào tài xoay xở nhà quy hoạch đô thị Cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ (cách mạng 4.0) với phát triển Internet vạn vật, điện tốn đám mây, cơng cụ phân tích liệu lớn, trí tuệ nhân tạo tác động mạnh mẽ đến q trình thị hóa - Cuối quan trọng nhất, hiểu rõ khách hàng mục tiêu + Thứ nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu đáng tính pháp lý người mua + Lựa chọn dự án bất động sản khu đô thị Việt Nam cho thấy, dự án có vị trí thuận tiện, khả kết nối với tiện ích cơng cộng nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu vui chơi thể dục thể thao; 21 22 + Hiểu thái độ nhận thức khách hàng việc mua nhà khu thị Ngồi yếu tố Tính pháp lý Chủ đầu tư nên ưu tiên phát triển dự án nhà Chung cư có quỹ đất vị trí tốt, gần trung tâm, thiết kế đồng bộ, đầy đủ dịch vụ tiện ích nội khu Ngược lại gặp bất lợi vị trí Chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại nhà riêng, lưu ý khắc phục khả kết nối với trung tâm 5.3.3 Đề xuất, khuyến nghị quan quản lý nhà nước - Với việc Quy hoạch đô thị quản lý đất đai: Xây dựng Chiến lược phát triển thị tồn diện/lồng ghép; Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ nguồn cung đất đai - Với Công ty doanh nghiệp đầu tư xây dựng hộ (công ty xây dựng): Triển khai chương trình hợp tác cơng tư (PPP) nhằm cung cấp nhà với giá hợp lý; Tìm hiểu khả áp dụng Ưu đãi quyền phát triển nhà; Các biện pháp tạo thị trường khác để hỗ trợ công ty phát triển nhà - Với vấn đề Quản trị khu vực nhà ở: Củng cố thể chế; Các yếu tố tảng quản trị khu vực nhà ở; Các biện pháp khác để tăng cường quản trị khu vực nhà - Đặc biệt Nhà nước phải trú trọng, hoàn thiện bổ khung pháp lý BĐS, đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng, dễ hiểu, sát với thực tế, phải công khai minh bạch thông tin pháp lý BĐS, phải có chế tài xử lý nghiêm có xảy sai phạm Tuy nhiên chặt chẽ, khơng q hành hóa, quan liêu máy móc, lại rào cản phát triển KẾT LUẬN Luận án nghiên cứu sinh đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà người dân khu vực thị Việt Nam” trình bày gồm 03 phần chính: mở đầu, nội dung, kết luận Phần nội dung kết cấu gồm 05 chương: Tổng quan nghiên cứu mơ hình nghiên cứu; Giả thuyết mơ hình nghiên cứu; Phương pháp nghiên cứu; Kết khảo sát; Một số khuyến nghị, đề xuất cho bên liên quan người có YĐM nhà, chủ đầu tư, quan hữu quan Chương tổng quan nghiên cứu mơ hình nghiên cứu, trước tiên tiến hành nghiên cứu khái quát hành vi người tiêu dùng, sản phẩm nhà Những mơ hình hành vi người, hành vi người tiêu dùng theo quan điểm tiếp cận khác tổng hợp phân tích, để từ tìm mơ hình phù hợp thường sử dụng nghiên cứu YĐM nhà mơ hình hành vi có kế hoạch TPB Một số kết luận tổng quan tình hình nghiên cứu khoảng trống cho luận án đưa phần cuối chương Chương phần xây dựng giả thuyết mô hình nghiên cứu cho luận án Sau tìm khoảng trống nghiên cứu, mơ hình TPB lựa chọn để đưa vào làm cho nghiên cứu Một số nội dung tìm hiểu tổng quan khu vực nghiên cứu khái niệm khu vực đô thị Việt Nam, khái niệm đặc điểm nhà khu vực đô thị Việt Nam tổng hợp nhằm xác lập nhân tố phù hợp cho mơ hình nghiên cứu luận án Phù hợp với đối tượng người tiêu dùng nghiên cứu YĐM tầng lớp trung lưu, có dự định mua nhà chung cư nhà riêng khu đô thị Việt Nam với mức giá từ 3-5 tỷ đồng, nên hai nhân tố bổ sung vào mơ hình nghiên cứu Tính pháp lý Vị trí Bên cạnh đó, 03 nhân tố mơ hình TPB Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi kế thừa Ngoài ra, 05 đặc điểm nhân học phù hợp với nhóm khách 23 hàng nghiên cứu luận án lựa chọn để đưa vào phân tích, gồm: Giới tính, Độ tuổi, Nghề nghiệp chính, Trình độ giáo dục, Quy mơ gia đình Chương phương pháp nghiên cứu, phần đầu tác giả trình bày quy trình nghiên cứu phù hợp với đối tượng phạm vi nghiên cứu xác định Quy trình gồm 12 bước tổng thể từ đặt vấn đề mục tiêu nghiên cứu cuối bàn luận khuyến nghị Các phương pháp thu thập liệu thứ cấp sơ cấp; phương pháp phân tích định tính, định lượng trình bày chi tiết phần áp dụng luận án Kết phân tích 427 phiếu khảo sát hợp lệ trình bày chương cho thấy, có 4/5 nhân tố mơ hình có tác động có ý nghĩa thống kê tới YĐM nhà tập khách hàng trung lưu, có dự định mua 01 02 loại nhà chung cư nhà riêng khu đô thị Việt Nam với mức giá từ đến tỷ đồng Nhân tố có tác động mạnh tới 02 nhóm khách hàng Tính pháp lý Đối với khách hàng có YĐM chung cư nhân tố quan trọng thứ hai Vị trí ngơi nhà, sau 02 nhân tố Thái độ Nhận thức kiểm soát hành vi Ngược lại khách hàng có YĐM nhà riêng đứng thứ hai lại nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi, 02 nhân tố Thái độ Vị trí ngơi nhà lại xếp cuối Riêng nhân tố chuẩn chủ quan khơng có tác động đến YĐM nhà 02 tập khách hàng nghiên cứu Đa phần người mua tham gia khảo sát người 40 tuổi, làm chủ doanh nghiệp/tự kinh doanh làm nghề nghiệp khác, có trình độ giáo dục từ đại học trở lên sống gia đình có quy mơ lớn Trong đó, có nhóm khách hàng có YĐM chung cư có khác biệt nghề nghiệp mà YĐM người làm nghề khác (nghệ sĩ, freelancer, nội trợ) người làm chủ doanh nghiệp/tự kinh doanh cao so với YĐM chung cư cán công chức, viên chức Những kết luận rút ra, đánh giá theo nhân tố tác động đặc điểm người mua nhà, với yếu tố sách vĩ phần cuối chương phân tích thực trạng Chương tác giả đề cập tới số dự báo tình hình nhà khu vực thị Việt Nam để từ đưa số khuyến nghị, đề xuất liên quan tới nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhóm khách hàng nghiên cứu Các đề xuất đưa cho đối tượng người tiêu dùng có YĐM chung cư nhà riêng khu đô thị Việt Nam; chủ đầu tư xây dựng khu độ thị Những đề xuất cuối quan quản lý nhà nước trung ương địa phương nhằm vận dụng hiệu kết nghiên cứu luận án để đưa lựa chọn đầu tư, mua bán sản phẩm nhà khu đô thị cách phù hợp Mua nhà định quan trọng không người mua mà cịn bên liên quan gia đình, người bán phát triển chung xã hội Mặc dù nghiên cứu YĐM triển khai nhiều nước ngoài, song với Việt Nam số lượng cơng trình cịn khiêm tốn Một đặc thù liệu khách hàng lĩnh vực BĐS dạng “bảo mật” nên trình thực NCS gặp nhiều khó khăn Vì vậy, dù cố gắng nghiên cứu cách hệ thống nội dung đưa đóng góp lý luận thực tiễn với giới hạn lực thời gian, luận án chắn không tránh khỏi thiếu sót, NCS mong nhận đóng góp q báu từ phía Q thầy cơ, anh chị em đồng nghiệp để hoàn thiện luận án tốt 24 ... 4.3 Đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà người dân khu vực đô thị Việt Nam - Thứ nhất, từ mơ hình nghiên cứu có 05 nhân tố có khả tác động tới ý định người dân khu vực đô thị Việt Nam, ... phân tích 4.2.2 Ý định mua nhà chung cư ý định mua nhà riêng người dân khu vực đô thị Việt Nam Việc phân tích hồi quy để kiểm định ảnh hưởng nhân tố đến YĐM nhà khu vực đô thị Việt Nam chia thành... YĐM nhà người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam - H4: Vị trí nhà (VT) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà người mua nhà khu vực thị Việt Nam - H5: Tính pháp lý (PL) có ảnh hưởng tích cực tới YĐM nhà