TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN
KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN
Đánh giá công tac đấu giá quyền str dung dat trên dia ban quận Ha Đôn
thành phố Hà Nội
Sinh viên thực hiện : Lê Bá VươngMã sinh viên : 11176017
Lớp : Kinh tế tài nguyên 59
Giảng viên hướng dẫn : GS.TS Hoàng Ngọc Việt
Hà Nội, tháng 12 năm 2020
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi trong suốt quá trình thực tập tại Phòng Định giá đất - Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính — đơn vị trực thuộc Tổng cục quan ly đất đai Các số liệu và kết quả trình bày
trong chuyên đề thực tập này là do tôi tự thu thập, trích dẫn, tuyệt đối không sao
chép bât cứ một tài liệu nào.
Hà Nội, ngày 7 tháng 11 năm 2020
Sinh viên thực hiện
Lê Bá Vương
Trang 3LOI CAM ON
Trong thời gian thực tập, nghiên cứu và hoàn thành chuyên dé thực tập tốt nghiệp, ngoài sự cố gắng của bản thân, em còn nhận được sự hỗ trợ, quan
tâm, giúp đỡ của các tô chức, cá nhân trong và ngoài trường.
Qua đây em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới toàn thê thầy cô giáo của
Bộ môn Kinh tế tài nguyên, thầy cô giáo Khoa Bat động sản và Kinh tế tài
nguyên cùng toàn thé các thầy cô giáo của trường Dai học Kinh tế Quốc dân đã truyền tải kiến thức, tạo mọi điều kiện giúp đỡ, hướng dẫn em trong quá
trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn GS Hoàng Ngọc Việt đã
tận tinh hướng dẫn em trong thời gian thực tập dé em có thé hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp với kết quả tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Định giá đất - Trung tâm Định giá
đất và Kiểm định địa chính — đơn vị trực thuộc Tổng cục quản lý đất đai, các
cán bộ, công chức trong phòng nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi tại cơ quan thực tập dé em hoàn thành tốt đề tài.
Do kiến thức thực tế còn nhiều hạn chế nên trong quá trình viết báo cáo thực tập tốt nghiệp còn nhiều thiếu sót về kiến thức cũng như cách diễn đạt Kính mong thay cô quan tâm và tạo điều kiện giúp đỡ.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 7 tháng 11 năm 2020
Sinh viên thực hiện
Lê Bá Vương
Trang 4MỤC LỤC
PHAN I: MỞ ĐẦU s< se©E+dEEEA.4E9.A4EEA49941 E214 prAseotrske 1
CHUONG 1:CO SỞ KHOA HỌC CONG TÁC DAU GIÁ QUYEN SU
0) eS.vi 5
1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất s -e s se se csecsessessessessesersersersersersess 5 1.1.1 Khái niệm và vai trò của giá đất - ¿- e+c+tcckerkeEerxerkerxrrrrree 5 1.1.2 Cơ sở xác định giá đất ¿ s-©2s+2xt 22k 2 2211271221211 re 6 INEcnohcuùẳdỎdỎẦỒỔỒd 6
1.1.4 Lãi suất ngân hàng ¿- 2 2 2E E9 12112112112171 1111111 xe, 10 1.1.5 Quan hệ cung cầu 2-2 + ©E+2E2EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEE2EEEEEcrkrrrrer 10 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất - + + 52+Ee+EcEeExeEkeEkerkerkerkrree 11 1.1.7 Các yếu tố pháp 19 ocecececccccccccsccsessessessesesessessessessessessesessessessessessessesssaes 12 1.2 Công tác dau giá quyền sử dụng đất e s s-sssscssesssesssssesserssessesse 13 1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết dau giá quyền sử dụng đất 13
1.2.2 Khai nid nh 13
1.2.3 Sự cần thiết của công tác dau giá quyền sử dụng đất 14
1.2.4 Yêu cầu của công tác đầu giá quyền sử dụng đất - 16
1.2.5 Cơ sở pháp lýcông tác dau giá quyền sử dụng đất - 16
1.2.6 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất - 21
1.2.7 Các quy định,nội dung cụ thé trong quy trình: .: : 23 1.2.8 Điều kiện đấu giá QSD đất :- ccs tt E221 1112111 25
Trang 51.2.10 Tổ chức đấu giá đất -¿-¿+2++2x+2E2E2E122171211211221 21 1 re 29
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31
1.3.1 Các nhân tố khách quan -:+- ¿++++++2+++£x++Ex+zzxvzx+srxesrxrre 31 1.3.2 Các nhân tố chủ quant ccceccscccsssesssessssssssssecssecsssesscssecssecssesseessecssecsessees 31
CHUONG 2:THUC TRANG CONG TAC DAU GIA QUYEN SU DUNG
DAT TREN DIA BAN QUAN HA ĐÔNG, THÀNH PHO HA NỘI 33
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trang phát triển kinh tế - xã hội va
tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông - . 2s 33
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên - 555552552 33
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội -: -¿-2¿s++csz+5s++: 36 2.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Dong 42
2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành
DI ñỆ:p0 0 44
2.2.1 Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dung đắt tại quận Hà
TĐÔNG G cọ Ọ cọ cọ nọ 0 T000 0 00096000 44
2.2.3 Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông 47 2.2.4 Công tác đấu giá quyền SDD trên địa bàn quận giai đoạn 2015-2019 55 2.3.Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án nghiên
cứu trên địa bàn qu An Hà Đông co s5 s5 94 S5.999.9599 558455946596 57
2.3.1 Tình hình, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án
nghiÊn CỨU ST gu TT TT kh 57
2.3.2 Kết quả thu được từ phiếu điều tra các hộ gia đình cá nhân trúng
2.3.3 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nộii 2-22 + ©E£+EE+2EEt2EEEEEESEEESEEeEEverkrsrkrre 71
CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TAC DAU GIÁQUYEN SỬ DUNG DAT TAI QUAN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHO HÀ NỘI 73
Trang 63.1 Phương hướng và mục tiêu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
quận Hà Đông, Hà TNộii o- << sọ HH 0006 000 73
BDL MUC 0 73
3.2 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất quận Hà Đông - s- s- s ss£s£ se se s£SseSsessessesersersersesse 77 3.2.1 Nhóm giải pháp trong công tác chuẩn bị đấu giá - 77 3.2.2 Nhóm giải pháp trong công tác đấu gid oe eecceececcscssseessessesstesseesseestessees 82 3.2.3 Nhóm giải pháp sau đấu gids ccccccccccccssessessessessessessessesseseesessessessesseass 84 3.2.4 Một số giải pháp hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn Quận 87
KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, - 2-2 ssss©ssevsserssersteserseersersssrse 90
IKÊ luận o- <5 < s5 HH 0 04000600000050000809080 90
011011110107 91 TÀI LIEU THAM KHAO cssssssscssscsssscssscsnscsnsccsnecenscsnsccanscessccnsccanecenscsnscsaseesse 92
Trang 7DANH MỤC BANG
Bảng 2.1 Cơ cau kinh tế quận Hà Đông (2015 - 2019) : -¿ ¿5+5 36 Bảng 2.2 Dân số quận Hà Đông năm 2010 .¿- 2: ©2+¿2++2E+2Ex+2E+vzx+zrxesrxrre 39 Bảng 2.3 Hiện trạng sử dung dat quận Hà Đông năm 2019 -:- 2 5¿43 Bảng 2.4 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông - 46
Bảng 2.5 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông giai đoạn
"0b - 2019 oe 55
Bang 2.6 Danh mục các thửa dat, giá khởi điểm khu tái định cư Kiến Hung 58 Bang 2.7 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân tring đấu giá quyền sử dung dat 59
các thửa đất thuộc nhóm 3, khu tái định cư Kiến Hưng -. -sccS<c<<+ 59
Bang 2.8 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng dau giá quyền sử dung đất các
thửa đất thuộc ::-©++222+t1222 1222111222111 TT re 61 nhóm 2, khu tái định cư Kiến Hưng 2:-2-©2¿©2+¿22++2E++EE+2Ex2Exerxeerxrsrxrre 61 Bang 2.9 Danh sách các thửa đất dau giá không thành công thuộc nhóm 3, khu tái
định cư Kiến Hưng - ¿- 2 ¿St +E9SE9EE9EE9EE2E12E12E2121712111112112111 1111111 62 Bang 2.10 Danh sách các thửa dat dau giá không thành công thudc nhóm 2, khu tái định cự Kiến HU vescecescescsscescsscssvssssessessessessessessessssussvssessessesssssssuesssessecsessessesseeseass 63
Bảng 2.11 Danh mục các thửa đất, giá khởi điểm 2- ¿cs¿+cx+zs+sr+z 64
Bảng 2.12 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng dau giá quyền sử dung dat
Khu giãn dân Văn Quán, phường Văn (QQUIH - c5 Sc se +seEEsseekeeeeeeeers 65
Bảng 2.13 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Khu dau giá Văn Chỉ, phường Đồng Mai - 2-52 St2E2EE2EEtEEcrErrrerkerkrrex 65 Bang 2.14 Bảng tong hợp các thửa dat đấu giá không thành công - 66 Bảng 2.15 Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân, trúng đấu
giá khu tái định cư Kiến Hưng - + 25% 22E£+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkerkerkrree 68 Bang 2.16 Bang tong hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân tring đấu
giá phiên đấu giá các thửa đất nhỏ lẻ ¿- 2: 5c ©2++2+22Ext2EEtEEESEESEkrrrkerkrerrrre 70
Trang 8PHAN I: MỞ DAU 1 Tính cấp thiết của đề tai
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành ph 4n quan trọng không thé thiếu được của
môi trường song Dat là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị tri cố định va số lượng nhất
định, là địa bàn phân b 6 điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng Do đó nó có giá tri đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thé sánh được Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đối cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải dé bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình Dat nước càng ngày
càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra
những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá.
Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triển thì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều biết rõ vai trò quan tr ọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thâm quyền với giá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất dé bán được giá cao thu
lời cho bản than vẫn còn x ảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội dé tham nhũng nảy sinh.
Dé phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá
-hiện đại hoá đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực -hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một
số việc như việc giá đất không cụ thé, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán
đất với giá thấp Dé khắc phục những tổn tại đó, những năm gần đây Nhà nước vẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướng dau thầu dự án hoặc dau giá quyền sử dung đất Công tác dau giá quyền sử dung
đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động san dé dam bao giá đất dau giá sát
với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân sách Nhà nước và chống những hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán đất bừa bãi trái thâm
quyền.
Trang 9Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước nên là nơi đi đầu của các chủ trương chính sách phát triển Chủ trương mới của thành phố
Hà Nội là mỗi nơi trên địa bàn các quận còn qu ÿ đất phải có ít nhất 01 điểm dau giá quyền sử dụng dat đề lay vốn dau tư cho co sở hạ tang của địa phương.
Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh ly của tỉnh Hà Tây trước đây và từ
năm 2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội
thành của thành phố Với vị trí là một quận mới nên quận Hà Đông có tốc độ đô
thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị trường quyên sử dụng đất Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, UBND
quận Hà Đông đã chủ động báo cáo đề xuất trình UBND Thành phó cho thực hiện
công tác dau giá quyền sử dụng đất dé tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản ly nhà nước về đất đai trên địa bàn Nguồn kinh phí thu được từ công tác dau giá quyền sử dụng đất một phần được đầu tư quay lại chính khu đất đấu giá để xây
dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại theo đúng chiến lược đô thị hoá của khu vực, một phan thu về ngân sách dé đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng khác của địa phương Là một quận có đà tăng trưởng mạnh về kinh tế, chính trị, xã hội nên hiệu qua của quỹ đất như thé nào dé tạo nguồn vốn đầu tư phát triển về kinh tế - xã hội, đặc biệt nhất là tạo nguồn vốn tốt cho phát triển nông thôn mới quận Hà Đông đang là việc rất cần thiết trên địa bàn quận Hà
Đông hiện nay.
Với những lý do trên, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu hiện nay, vì vậy dé tài: “Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” được thực hiện nhằm đánh gia trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án Từ đó tìm ra được những điểm còn hạn chế, yếu
kém, đề những giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
của quận Hà Đông.
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát
Trang 10Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
quận Hà Đông và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện của công tác đấu giá quyên sử dụng dat của quận Hà Đông.
2.2 Mục tiêu cụ thể
Đánh giá được việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất có đúng theo quy trình đấu giá theo quy định của Nhà nước hay không:
Rút ra được những bất cập trong quá trình thực hiện và đưa ra được giải pháp giải quyết.
3 Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống như so sánh,
phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng nhằm làm rõ mối quan hệ giữa các nội dung có liên quan Đề tài cũng sử dụng phương pháp
khảo sát thực tế một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thé để đánh giá thực
trạng kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Việc nghiên cứu đề tài được tiếp cận theo hướng dựa vào các minh chứng thực tế kết hợp với các luận cứ khoa học để luận giải đánh giá tính
hiệu quả hay không hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực
đất đô thị đem lại, các quy định của nhà nước và kết quả sử dụng quỹ đá sau đấu
giá Trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, cơ chế chính sách và giải pháp điều tiết công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong
thời gian tới.
4 Phạm vỉ nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 2 dự án điển hình trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội cụ
thé như sau:
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cư Kiến Hưng, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội và
+ Đấu giá Quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nhỏ lẻ tại khu giãn dân Văn Quán, phường Văn Quán; khu đấu giá Văn Chỉ phường Đồng Mai và khu đấu
giá Thon Bon phường Biên Giang quận Hà Đông, thành phó Hà Nội
Trang 115 Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lý luận, thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2:Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất
Trang 12CHƯƠNG 1
CƠ SO KHOA HỌC CÔNG TÁC DAU GIÁ QUYEN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất
1.1.1 Khái niệm và vai trò của giá đất
Đất đai là tài nguyên quan trọng và quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất không thé hiếu và là đầu vào cần thiết của mọi môi trường sống Đây còn là địa
bàn phân bố các khu dân cư, cơ sở hạ tầng, góp phần xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa xã hội, an ninh quốc phòng Dat dai đóng vai trò quyết định trong cho sự phát triển và tồn tại của loài người Theo Luật đất đai 1993 về quản lý đất đai đô thị:
"Dat đô thị là đất nội thành, nội thi xã thị tran được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ
quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an
ninh quốc phòng và các mục đích khác Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt dé phát triển đô thị cũng là
đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị."
Nếu dùng ranh giới hành chính dé xác định đất đai thì đất đô thị bao gồm: nội thành, nội thị một cách hữu cơ về cơ cấu không gian quy hoạch đô thị, các
vùng thuộc khu đô thị hóa hoặc trong phạm vi của ranh giới quy hoạch xây dựng
đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Có thé nói, đất đai kết hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, là những cơ sở quan trọng nhất dé hình thành vùng kinh tế của cả nước dé khai thác và sử dụng tối đa tiềm năng của mỗi vùng đất Hiểu theo cách khác, đất đô thị là sự thay đổi từ đất nông nghiệp, lâm nghệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hóa theo phương thức đồng thời phát triển và cải tạo khu vực đất cũ Cu thé một là tiến hành trưng dùng đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng dé phát triển đô thị, hai là tiến hành các biện pháp đầu tư dé thay đổi kết cấu hạ tầng kĩ thuật
chuyên đất nông lâm nghiệp thành đất đô thị.
Khái niệm
“Giá trị của đất ở từng khu vực không có công thức nào có thể tính toán
mà nó phụ thuộc vào nhu câu sử dụng và lượng cung đất ở khu vực do.” (Giáo
trình Quy hoạch đô thị)
Trang 13Về mặt lý thuyết, tài nguyên đất đai không tự nó tạo nên giá trị mà chính
nguồn thu từ đất đã đem lại giá trị cho đất đai Bởi lẽ bản chất giá trị đất đai là giá tri địa tô tư ban hóa Dia tô tư bản hóa là phần còn lại của giá trị thặng dư sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà người làm nông nghiệp phải nộp lại
cho địa chủ Mặt khác, dựa vào lý thuyết địa tô, giá trị hay giá thị trường của một
mảnh đất thay đôi đều dựa vào sự thay đôi của ba loại địa tô: địa tô chênh lệch Ldia tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối Ngoài ba yếu tố trên, giá trị trường của
một mảnh đất còn bị phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác bao gồm vị trí địa lí, kích
thước, cấu trúc mảnh đất, khu vực địa phương nơi nó nằm, khoảng cách đến các
tiện ích, khu vực dịch vụ như trường học, siêu thị, bệnh viện, trung tâm thương
mại, rạp chiếu phim
Nhìn chung, giá trị đất đô thị chính là luồng thu nhập từ mảnh đất sau khi đã trừ đi khoản tiền thuế phải nộp, phí nhà đất cho Nhà nước Số tiền này được
chuyền cho người có quyền sử dụng đất và được dùng để tiếp tục tái đầu tư vào đất Ngoài ra, giá đất thị trường chính là biểu hiện rõ nhất của giá trị đất đai đô thị.
Đất đô thị có giá trị cao nhất bởi lẽ ở đô thị người sử dụng đất có điều kiện kinh tế, có nguồn vốn đầu tư và đất lớn hơn những khu vực khác Họ còn có kiến thức và biết cách khai thác hiệu quả và tối đa giá trị kinh tế mà đất đai đem lại Thứ hai là đặc điểm của dân cư đô thị có sự phân bố cao về trình độ, thu nhập và nhu cầu
sinh hoạt Đô thị chính là nơi tập trung dân cư đông đúc, người dân từ các địa
phương tập trung lên các khu đô thị lớn với mục đích học tập và tìm kiếm việc làm, an ninh xã hội cũng được đảm bảo hơn so với khu vực nông thôn Chính điều này đã đem lại lợi thế to lớn cũng như lượng cầu ồn định cho những loại hình kinh
doanh trên đất và làm giá đất tăng cao như hiện nay 112 Cơ sởxác định giá đất
1.13 Địa tô
Thông thường bản chất của địa tô có thể được xem xét xuất phát từ nền tảng sự sở hữu ruộng đất của địa chủ trong xã hội tư ban Dia tô là một hình thức
mà khi đó quyền sở hữu ruộng đất được thể hiện qua mặt kinh tế, nói cách khác là
đem lại được thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Khoản tiền mà nhà tư bản phải
trả cho chủ ruộng, dù ít hay nhiều đều được coi là địa tô Tuy nhiên khi xét trên
khía cạnh kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất.
Trang 14Như Các Mác đã định nghĩa: “Số tiền trả đó dù là trả về ruộng đất canh tác hay đất
xây dựng, ham mỏ, ngư trường, rừng gỗ đều được gọi là địa tô” (C.Mác và Ph Angghen toàn tập, tập 25, phần II, trang 246)
Ngoài ra, bên cạnh tiền thuê đất và sử dung dat, nhà tư bản còn phải trả tiền cho vào
việc đầu tư cho ruộng đất dé nâng cao năng suất lao động Ví dụ như sử dụng phân bón ruộng đất trong thời gian ngắn hoặc dau tư cố định trong thời gian dài (xây
dựng kênh rạch, hệ thống tưới tiêu, san bằng mặt đất, kiến trúc phục vụ kinh
Những sự đầu tư có định đó đều với mục tiêu cải thiện chất lượng đất, nâng
cao năng suất đất, biến đất đai từ vật chất đơn thuần thành ruộng đất với giá trị khai thác tối đa nhất Đó là thành quả của nhà tư bản khi kinh doanh nông nghiệp,
chứ không còn đơn thuần là của địa chủ từ khi giao đất nữa Tuy nhiên khi hết hạn
cho thuê đất thì những lợi ích gia tăng đó, nghiễm nhiên thuộc về chủ ruộng đất và trở thành thuộc tính của đất đai, đồng thời cũng được tính thêm vào địa tô Từ đó, địa tô càng ngày càng cao, và địa chủ thu được lợi nhuận tăng thêm từ đất Van dé
đặt ra ở đây là làm cách nào nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp có tiền dé trả tiền
thuê ruộng và đầu tư đất đai — chính là trả địa tô cho chủ ruộng Dé giải quyết được van dé này, cần nghiên cứu kĩ hơn về hình thái cụ thé của địa tô.
Địa tô chênh lệch
Dia tô chênh lệch được định nghĩa là phần lợi nhuận đôi ra sau khi đã trừ di phần lợi nhuân bình quân, thu được trên điều kiện sản xuất tốt hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả nông sản trong điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá
cả nông sản được sản xuất cá biệt trong điều kiện ruộng đất trung bình và tốt Thực chất địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch, nguồn sốc của nó là một phần
giá trị thang dư do công nhân nông nghiệp tạo ra.
Điều đặc biệt cần lưu ý, những sản phẩm có được từ sự màu mỡ của ruộng
đất không được coi là địa tô chênh lệch Giá tri thang dư cũng như toàn bộ địa tô
chênh lệch phải do lao động thặng dư của nông dân tạo ra, chứ không phải từ giá
trị tự thân của ruộng đất Cụ thể, độ màu mỡ của đất chỉ là cơ sở tự nhiên tạo điều kiện nâng cao năng suất lao động của người dân và là điều kiện then chốt dé hình thời lợi nhuận siêu ngạch Khác với địa tô, không phải do bản thân ruộng đất mà là
do người nông dân bỏ sức lao động và do giá cả của nông sản thu hoạch.
Trang 15Các Mác có câu nói: “Lực lượng tự nhiên ấy không phải là nguồn gốc sinh
ra lợi nhuận siêu ngạch, mà chỉ là cơ sở tự nhiên khiến có thé đặc biệt nâng cao năng suất lao động lên” Câu nói trên thé hiện tính chất khác biệt nhất của địa tô Nếu không có bàn tay con người với sức lao động thì cho dù có điều kiện tự nhiên
ban đầu ưu đãi đến may cũng không thể tạo ra được nhiều lợi nhuận Ngược lại,
nếu có sự cân man lao động của sức người kết hợp với điều kiện tự nhiên thuận lợi
sẽ có thê nâng cao được lợi nhuận siêu ngạch.
Tóm lại, “địa tô chênh lệch là kết quả của năng suất khác nhau giữa những
tư bản ngang nhau bỏ vào ruộng đất” (Ngô Đức Cát, 2000)
Dia tô chênh lệch được chia làm 2 loại là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch H
a Dia tô chênh lệch I:
Dia tô chênh lệch I là phần địa tô chênh lệch có được trên ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên có chất lượng trung bình hoặc tốt, hay những mảnh đất có vị trí địa lý thuận lợi như gần trục đường giao thông, có thang cảnh du lịch hay tập trung
dân cư đông đúc.
Để tạo ra được địa tô chênh lệch 1 phải phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên
thuận lợi vốn có của tài nguyên đất đai như độ phì nhiêu, màu mỡ của đất, sự đồng bộ của hệ thống giao thông, dễ dàng tiếp cận những tiện ích xã hội, lợi thế về cơ sở
hạ tầng vật chất và cơ sở hạ tầng xã hội Tất cả những yếu tố có tác động trực tiếp đến giá trị địa đô cụ thê là địa tô chênh lệch I thường do xã hội đem lại như cải
thiện, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo các điều kiện tự nhiên — môi trường, nâng cao các hoạt động kinh tế - xã hội.
Do vậy, các khoản thu được từ địa tô chênh lệch I về nguyên tắc phải được phân phối với mục đích đầu tư phát triển xã hội, mà Nhà nước là đại diện “Việc
điều tiết và phân chia lợi nhuận từ địa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự công bang, binh
dang về loi ích giữa những người sử dung đất.” (Hoàng Văn Cường, 2006)
b Dia tô chênh lệch II:
Dia tô chênh lệch I được định nghĩa là hình thai địa tô có được dựa trên cơ
sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp Nếu đặc điểm của địa tô chênh lệch I là có được dựa trên cơ sở điều kiện tự nhiên thuận lợi, thì
Trang 16ngược lại với địa tô chênh lệch II có được khi người sử dụng đất đầu tư cơ sở vật chất vào đất Họ có thể cải tạo chất lượng đất, xây dựng công trình trên đất hay tạo không gian và vị trí thuận lợi cho mảnh đất đó Nhờ đó giá trị của đất tăng lên và khai thác được tối đa thu nhập từ đất.
Về bản chất, địa tô chênh lệch I là xuất phát điểm và cơ sở của địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là tiền đề của địa tô chênh lệch II Hiển nhiên là nếu bỏ
ra càng nhiều tư bản vào ruộng đất thì nền nông nghiệp càng phát triển, địa tô càng
tăng lên Địa tô tăng lên tỷ lệ thuận với mức tăng của đầu tư Tương tự với nền nông nghiệp, đối với đất phi nông nghiệp, khi nhà tư bản bỏ vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, xây dựng công xưởng nhằm tạo nên lợi nhuận thì đồng nghĩa với việc tạo
điều kiện cho địa tô chênh lệch II của mảnh dat xuất hiện.
Vậy về mặt ban chất, người sử dụng đất — nhà tư bản chính là người hưởng
lợi nhất từ địa tô chênh lệch II chứ không phải là chủ đất như địa tô chênh lệch I.
Gia tri của địa tô chênh lệch II dem lại lợi ích duy nhất cho người sử dụng khi biết cách đầu tư sử dụng tài nguyên.
Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối là hình thức địa tô thu trên mọi loại ruộng đất dù là tốt hay
xấu Tat cả các nhà tư bản kịnh doanh nông nghiệp đều phải nộp lại cho chủ ruộng
Cơ sở của địa tô tuyệt đối là do lợi nhuận siêu ngạch đôi ra sau lợi nhuận bình quân, được hình thành do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp luôn
thấp hơn trong công nghiệp.
Dia tô tuyệt đối là điển hình của độc quyền về tư hữu ruộng đất Lợi nhuận siêu ngạch trong nông nghiệp được hình thành qua sự độc quyền tư hữu ruộng dat.
Loi nhuận đó không bị phân phối đi mà được chuyển hóa thành địa tô.
Nhìn chung, trong điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế thuận lợi có thể hình thành địa tô chênh lệch và độc quyền tư bản ruộng đất Nếu thuận lợi trong điều kiện sản xuất hình thành địa tô chênh lệch thì điều kiện hình thành địa tô
tuyệt đối là cầu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hon trong công nghiệp.
Nguyên nhân trực tiếp tạo ra địa tô tuyệt đối là độc quyền tư hữu về ruộng đất.
Trang 171.1.4 Lãi suất ngân hàng
Một trong những nhân tố tác động đến giá đất cao hay thấp chính là lãi suất
ngân hàng Lãi suất ngân hàng có tỷ lệ nghịch với giá đất Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm di, ngược lại nếu số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng
nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống Nhu bat cứ nha đầu tư kinh doanh nào, nhà kinh doanh bất động sản cũng sẽ cân nhắc giữa chi phí bỏ ra và thu nhập từ sử
dụng đất đem lại với công thức:
Lãi suất ngân hàng + Tiền thuê đất + chi phí sử dụng dat < thu nhập cho đất đem lại hay Tiền thuê đất < = Thu nhập do đất đem lại — chi phí sử dụng đất — lãi
suất ngân hàng
Chỉ khi 1 trong 2 phương trình trên được thỏa mãn, khi đó nhà kinh doanh
mới quyết định bỏ vốn ra dé đầu tư vào đất dai 1.15 Quan hệ cung cau
Khi xác định giá đất, quan hệ cung cầu luôn là yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất và ảnh hưởng nhất làm thay đổi giá đất Giá đất bị biến động trực tiếp do tác
động lẫn nhau giữa cung và câu Cụ thể như sơ đồ sau:
Với đặc tính riêng của minh, nguồn cung về dat đai luôn hữu han và đang bị
khai thác cạn kiệt, ngược lại cầu về đất thì luôn luôn tăng nguyên nhân do sự bùng
no về dân số Kết quả là dưới tác động của quy luật cung cùng, giá đất ngày càng
có xu hướng tăng nhanh theo thời gian.
10
Trang 181.1.6 Các yếu to anh hưởng giá dat
1.1.6.1 Các yếu tổ tự thân
Đất đai là một loại sản phẩm của tự nhiên, có nguồn sốc tự nhiên và có trước con người Nếu xét theo khía cạnh này, thì đất đai không được coi là tài sản, không phải là kết tinh sức lao động của con người Từ hàng triệu năm trước, đất đai đã được coi là một loại tài nguyên đặc biệt Nghiên cứu dưới góc độ kinh tế học, giá trị ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo ra sự chênh lệch về giá tri của đất đai
1.1.6.2 Các yếu tô thị trường
Các nhân tổ thị trường có tác động trực tiếp đến giá đất cụ thể:
Quá trình đô thị hóa: Tiến trình đô thị hóa có tác động mạnh mẽ đến giá đất, nó được biéu hiện ở 2 mặt riêng biệt Thứ nhất đô thị hóa khiến tập trung dân
cư đông đúc Các khu vực đô thị là nơi có mật độ nhân dân cao, nhu cầu về nhà ở
và các tiện ích xã hội cũng tăng nhanh kéo theo giá đất tại các khu vực này cao hơn nhiều so với khu vực khác Thứ hai là ty lệ người nhập cư cao, mọi người thường có xu thế di chuyên đến khu vực đô thị để học tập và tìm kiếm cơ hội việc
làm Chính điều này kéo giá đất tăng cao và gây ra hiện tượng bùng né đô thị.
Yếu tổ kinh tế: Diễn biến khó lường của tình hình kinh tế là một trong
những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường Thông thường, xu thế chu kỳ
kinh tế thường thống nhất với xu thế biến động về nhu cầu đất đai Ví dụ khi các yếu tố kinh tế ôn định và phát triển, thu nhập quốc dân tăng, tổng đầu tư xã hội tăng, dẫn đến nhu cầu về đất đai của người dân không ngừng gia tăng, giá đất cũng theo thế mà tăng lên Ngoài ra, mức độ dự trũ và đầu tư cũng là một trong những khía cạnh tỷ lệ thuận với nhau va ảnh hưởng đến giá đất Ty lệ dữ trữ tăng thì đầu tư cũng tăng và ngược lại Kinh tế học gọi đó là nguyên lý"tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại phụ thuộc
vào nguyên vọng và năng lực dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà
nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tông lượng
giá cả các tài sản khác, cho nên thông thường mỗi gia đình đều cần trải qua một
thời kỳ tích lũy khá dài mới đưa ra quyết định mua dat.
11
Trang 19“Trinh độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập
của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biéu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.”
“Biến động vật giá: sự bién động của vật giá ảnh hưởng mật thiết đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thé hiện được
tính bảo đảm giá tri, cho nên bién động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng
cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên"
“Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà
đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên
quan đến đồng vốn có thé sử dụng.”
1.1.7 Các yếu tổ pháp lý
Trong quá trình quản lý và sử dụng đất, Nhà nước tác động vào đất đai và làm tăng giá trị của đất đai thông qua các phương thức sau đây:
- Muc đích sử dụng của một khu đất được Nhà nước quyết định thông qua
các chủ trương, chính sách về đất đai, qua kế hoạch quy hoạch sử dụng đất và
chuyên đôi mục dich sử dung đất Ngoài ra Nhà nước còn là tác nhân chính đầu tư vào đất đai góp phần tạo nên giá trị gia tăng cho đất.
- Những chính sách của Nhà nước để quản lý và điều tiết đất đai nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội và nền kinh tế vĩ vô theo định hướng XHCN
cũng là yêu tô ảnh hưởng đến giá đất theo từng thời ki.
- Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất
Chếđộ về dat ảnh hưởng trực tiếp sự tổn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Ở nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyền nhượng tự do theo thị trường do
đó giá đất được vận động theo quy luật chung của thị trường.
- “Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiềnthuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh
doanh của bản thân nó dé thu hôi, chỉ có thé dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát dé duy trì Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất,giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ
12
Trang 20đó mà xúc tiễn quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài san nhà đất, thúc đây việc thực
hiện giá đất hợp lý.”
- Quy hoạch đô thị:“Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệdung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn.”
- Chính sách về giá đất: Nhà nước có tác động trực tiếp nhất đến giá đất thông qua chính sách về giá đất Bất cứ thay đổi gì dù là thắt chặt hay nới lỏng
quản lý về chính sách giá đất đều có ảnh hưởng đến tình hình giá đất trên thị
trường Cụ thé khi Nhà nước siết chặt cho vay bất động sản, nguồn cung về nhà
đất sẽ giảm mạnh, kéo theo đó giá đất cũng sẽ giảm nhanh chóng.
- Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng
mạnh mẽ đến giáđất Cụ thê thuế và giá đất tỷ lệ nghịch với nhau Ví dụ khi Nhà nước áp đặt thuế cao đối với đất đai, các tô chức hoặc các nhân sẽ có xu hướng tích lũy đất ít đi, kéo theo giá đất giảm và ngược lại., thuế giảm sẽ gia tăng khả năng tích lũy của người dân và giá đất sẽ tăng.
- Thay đối về hành chính: Bên cạnh các yếu tô kinh tế thì yếu t6 xã hội —
hành chính cũng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất Việc nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ soha tang được nâng cấp hoặc những chính sách quan lý của từng khu vực khác nhau làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư.
1.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm và sự can thiết đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2 Khai niệm
Trong những năm vừa qua thị trường nhà đất đô thị cũng như thị trường bất động sản đã có những phát triển vượt bậc Rất nhiều dự án đầu tư, dịch vụ đã tận dụng tối đa được nguồn vốn xã hội, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh và sản xuất,
cải thiện điều kiện song của người dan cũng như thay đổi bộ mặt đô thị, là nhân tố
góp phần chuyền dịch cơ cấu kinh tế quốc gia theo hướng công nghiệp hóa — hiện đại
hóa Có thé nhận thay, thị trường đất đai đã góp công lớn giúp nền kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ cao Đề có được sự phát triển đó, trải qua thời gian
hoạt động, môi trường và cơ sở pháp lý của thị trường bất động sản dần được hình
13
Trang 21thành và cải thiện, trở thành nền tảng cho sự phát triển kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa.
Tuy nhiên sau một thời gian hoạt động, bên cạnh mặt tốt, thị trường bat
động sản nói chung và thị trường quyền sử dung đất nói riêng bắt đầu bộc lộ ra những mặt tiêu cực, bất cập Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này Điền hình phải kê đến thiếu nhận thức và xác định rõ về vai trò cũng như vị trí của
thị trường nhà đất trong nền kinh tế thị trường nói chung, tài nguyên đất đai còn
lãng phí, chưa được khai thác hiệu quả và bền vững Đặc biệt và gây nhức nhối nhất trong xã hội là sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất mà Nhà nước quy định đề làm cơ sở tính tiền thuế chuyên quyền sử dụng đất, thu tiền giao
đất, giá đất được bồi thường và thu hồi Sự chênh lệch này là gây nên tình trạng
thất thoát ngân sách nhà nước trong những năm gần đây.
Nhận thấy được những tiêu cực trên, Nhà nước ngay lập tức đưa ra các biện
pháp dé khắc phục Chủ trương “đồi đất lay cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đầu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhanh chóng được đưa vào triển khai.
Trong đó, phương thức dau giá quyền sử dụng đất được áp dụng hau hết cho các
dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, cách làm này là một giải pháp
hiệu quả giải quyết khó khăn về nguồn vốn (hiện đang thiếu hụt) cho các địa
phương, khắc phục được nhược điểm của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng dat.
Nhờ chủ trương đúng đắn này, trong 10 năm gần đây, việc dau giá quyền sử dung
đất được nhân rộng trên phạm vi cả nước va đem lại kết quả tích cực cả mặt kinh
tế lẫn xã hội, đặc biệt nguồn thu cho ngân sách được cải thiện vượt trội so vưới
hình thức trước đây.
Có thế nhận thấy với tầm nhìn đúng đắn, phương án hiệu quả phù hợp với quy hoạch tong thé của các địa phương, việc nhà nước giao quyền sử dụng đất thông qua
đâu giá quyền sử dụng đất đã tạo nên khung pháp lý công bằng, công khai cho mọi tô chức và cá nhân, góp phần cải thiện cơ chế quản lý nhà nước về đất đai hiện nay.
1.2.3 Sự cần thiết của công tác đấu giá quyền sử dung dat
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Đặc biệt đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng ở nước ta như hiện nay, phương thức này
14
Trang 22đem lại giá trị lớn lao đối với Nhà nước trong công tác quản lý đất đai băng biện
pháp kinh tế.
Về bản chất, mục đích của công tác đấu giá quyền sử dụng đất được Chính
phủ phê duyệt là dùng quỹ đất tạo ra nguồn vốn tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, hệ thống đường xá giao thông Từ đó có thể khai thác tối ưu nguồn vốn cộng đồng, đồng thời công khai, minh bạch trong các khoản thu Cụ thể:
Thứ nhất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo mọi cá nhân tổ chức nêu có nhu cầu về đất và đáp ứng được tài chính cần thiết đều có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Việc định giá đất luôn được bình đăng và công bang với mọi người tham gia đấu giá Nhờ cơ chế đó, giá đất đồng thời chịu chi phối bởi 2 yếu tố: một mặt phụ thuộc vào người tham gia đấu giá, mặt khác vẫn phải tuân thủ quy định bắt buộc của Nhàn ước đặt ra và do cơ quan có thâm quyền
quyết định.
Thứ hai đối với quỹ đất được sử dụng dé tạo vốn dau tư xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo được sự công khai minh bạch cho loại hàng hóa đặc biệt này Bên cạnh đó giúp bình ôn thị trường nhà đất, tài nguyên đất đai đảm bảo được sử dụng đúng quy hoạch, đúng mục đích, hạn chế thị trường chợ đen và những tiêu cực trong hoạt động của thị trường bất động sản Khi công tác dau giá quyền sử dụng đất được triển khai thi giá dat được đặt ra sát với giá đất thị trường hơn, đồng thời giá sàn lại được chốt chặn giá đất
Nhà nước
quy định theo các văn bản Luật ban hành Điều này thực sự cần thiết cho nên kinh tế thị trường như hiện nay ở nước ta.
Thứ ba, dau giá quyền sử dụng đất là cách thức tốt nhất giúp hạn chế that thu cho ngân sách Nhà nước — người đại diện quyền sở hữu đất đai và tối đa hóa lợi ích của Nhà nước khi giao đất cho người dân khai thác và sử dụng.
Thứ tu,dau giá dat dam bảo được sự minh bạch, công khai trong quá trình giao đất, giảm thiêu và ngăn ngừa các bat cập trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời tạo cơ hội cho những người có nhu cầu được nhận quyền sử
dụng đất nếu đủ khả năng.
Thứ năm, công tác dau giá quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quả khả năng
sử dụng đất cả về phía cơ quan quản lý lẫn người dân muốn nhận quyên sử dụng
15
Trang 23đất Quỹ đất được đấu giá sẽ đảm bảo đúng quy hoạch cũng như sử dụng đúng với
mục đích đã được đưa ra.
12.4 Yêu cầu của công tác dau giá quyên sử dung đất
Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chỉ tiết tại Luật Đất dai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QHI1,
yêu cau cụ thể như sau:
“Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thâm quyền phê duyệt Việc đấu giá được thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có
nhu cầu sử dụng Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất có
công năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định.” 12.5 Cơ sở pháp lýcông tác đấu giá quyền sử dụng đất
Trước tiên nói đến vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là góp
phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước và đảm bao sự minh bach, công băng đối với người sử dung đất Ké từ khi công tác dau giá QSDĐ được đưa vào thực tiễn đã tạo một khung pháp lý vững chắc, ngặn chặn rất nhiều tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, đem lại lợi ích về kinh tế
xã hội.
Công tác dau giá QSDD được xây dựng dựa trên một hệ thống chính sách quan lý
nhà nước về đất đai bao gồm:
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chỉ tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai
Luật đất đai năm 2013
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất
Thứ nhất, theo Luật đất đai năm 2013, những trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được luật đất đai
năm 2013 quy định cụ thé như sau:
16
Trang 241 Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các
trường hợp sau đây, trừ các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:
- Đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
— Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyên nhượng hoặc cho thuê; — Sử dụng quỹ đất dé tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cau hạ tang;
— Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
— Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
— Giao đất, cho thuê dat đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
— Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
— Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hop được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp
trên mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham
gia dau giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực
hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
2 Khoản 2 Điều 118 Luật đất dai năm 2013 quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
— Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi
đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công
với cách mạng, hộ gia đình nghẻo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng
có điêu kiện kinh tê — xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng
17
Trang 25đất dé xây dựng nha ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho
người phải di dời khi Nhà nước thu hồi dat do có nguy cơ đe doa tính mạng con
+ Dat xây dựng kết cấu hạ tang cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ
sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không:
+ Sử dụng đất làm mặt băng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng
các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
— Sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng dat dé xây dựng
trụ sở làm việc.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dung dat dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an nỉnh.
— Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
— Sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở
xã hội và nhà ở công vụ;
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo
quyết định điều động của cơ quan có thầm quyền;
18
Trang 26- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã ma
không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
~ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khâu thường trú tại thị trấn
thuộc vùng có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế — xã
hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
— Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Thứ hai, việc đâu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của
Luật đất đai năm 2013 như sau:
Về điều kiện dé tổ chức thực hiện dau giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2013
như sau:
— Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà
nước có thâm quyền phê duyệt;
— Dat đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gan liền với đất mà tài
sản thuộc sở hữu nhà nước;
Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thâm
quyền phê duyệt.
Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định tô chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;
— Phải bảo đảm các điều kiện dé thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại
Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư Theo đó, các điều kiện bao gồm:
+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có
thấm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
19
Trang 27+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp
chuyên mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyền mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; đưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thâm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản
của các bộ, ngành có liên quan.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyền mục đích
sử dụng dat dé thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tai chính dé bao đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đâu tư;
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử
dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê dat đề thực hiện dự án đầu tư khác.
- Luật dat đai năm 2003
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đối, bỗ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Quyết định 216/2005/QD-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế dau giá QSD đất dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat.
- Quyết định 43/2008/QD-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất đề giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
20
Trang 28- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ tài chính hướng dan
về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá.
Ngoài ra, cơ sở pháp lý của đấu giá QSDĐ được áp dụng để xây dựng nên các quy định liên quan đến người đấu giá và cơ quan có thâm quyên, đến các hoạt động đấu giá như sau:
- Đối với cá nhân có đầy đủ khả năng tài chính và đúng pháp luật có quyền
tham gia đấu giá được Nhà nước công nhận, tôn trọng và minh bạch trong công tác dau thầu.
- Đối với pháp nhân, mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tham gia dau giá và dam bảo sự minh bach trong thông tin cũng như kết quả dau giá.
1.2.6 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng dat 1.2.6.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Quy trình đấu giá QSD đất tại địa bàn thành phó Hà Nội được thực hiện trên
cơ sở các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Thông tư liên tịch số
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và
Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 18/3/2016 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy chế dau giá QSD đất ở do Nha nước quan lý dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa
bàn thành phó.
a Trước khi tố chức cuộc bán đấu giá quyền sử dung dat
Căn cứ phương án dau giá quyền sử dụng đất do các đơn vi quản lý quỹ đất lập trình cơ quan tài nguyên môi trường thẩm định trước khi UBND cùng cấp phê duyệt, don vi được giao tô chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường dé thâm định trước khi trình Uy ban nhân dân cấp có thâm quyền quyết định
dau giá quyền sử dụng dat.
Hồ sơ thửa đất tham gia đấu giá bao gồm:
«Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;
« Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tang kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất dau giá (néu có) của cơ quan có thâm
21
Trang 29e Thông tin vé quy hoach, ké hoach str dung đất và quy hoạch xây dựng chi tiết
liên quan đến thửa dat dau giá đất được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt;
« Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích do địa chính thửa đất dau giá trong
trường hợp chưa có bản đồ địa chính;
« Tên, địa chỉ của đơn vị tô chức thực hiện việc đầu giá quyền sử dụng thửa đất.
Sau khi có quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở tài nguyên và môi trường
xác định giá khởi điểm thửa đất bán đấu giá và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
b Lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
Don vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tô chức lựa chọn dưới hình thức đấu thầu và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc
bán đấu giá quyền sử dụng đất.
«_ UBND cấp có thâm quyền quyết định thành lập Tổ tu van đấu thầu
« Don vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 02 lần;
‹_ Tổ tư vấn đầu thầu xây dựng và thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu
Trong trường hợp dau thầu rộng rãi mà chỉ có một đơn vi đăng ky dự thầu khi hết thời hạn mời thầu, đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá có thể trình UBND cấp có thấm quyền quyết định giao cho một đơn vị cụ thé có chức năng ban dau giá tài sản thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tô chức lại việc đấu thầu rộng rãi.
3 Sau khi tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Sau khi tổ chức cuộc bán đấu giá, bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực
hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá
quyền sử dụng đất Trong thời hạn không quá 05, đơn vị tổ chức việc đấu giá lập hồ
sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường dé trình Ủy ban nhân dân cấp có thâm
quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng dau giá quyền sử dung đất.
Trong thời han 5 ngày ké từ ngày ban hành quyết định, công nhận kết quả trúng dau giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất cho người trúng đấu giá.
22
Trang 30Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người trúng đấu giá ký hợp đồng thuê đất với Cơ quan nhà nước có thầm quyền và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
Khai báo thuế, nộp Nhận lại
tiền vào ngần sách tiên đặt
Sơ đồ 1 : Quy trình đấu giá QSD đất
(Nguôn: Quyết định 20/2016/QĐ-UBND và Trung tâm Phát triển quy dat) 12.7 Các quy định,nội dung cụ thể trong quy trình:
a Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
“- Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài
chính và không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước dé tham gia dau giá QSD đất.”
Trường hợp đấu giá QSD đất dé xây dựng nhà ở biét thự, nhà vườn liền kè:
Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực
hành vi dân sự (có hộ khâu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có hộ khẩu thường
trú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú và thời
gian ăn ở 6n định tại Hà Nội từ 1 năm trở lên, không thuộc diện bị cắm cư trú tại
Hà Nội theo quy định của Bản án hoặc quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật
23
Trang 31và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Viêt Nam
theo quy định của pháp luật.”
“Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải băng 02 (hai) lần số lượng các thửa đất đem ra đấu giá Nếu số lượng người tham gia dau giá không lớn hon
02 lần tong số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng dau giá sẽ quyết định chia tổng số thửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) dé tổ chức đấu giá dam bao số
đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu
Số lượng đối tượng tham gia tối thiêu là 05 cho trường hợp dau giá lần lượt
từng thửa đất Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có
quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng.”
“Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam (không ràng buộc về đăng ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 5 đối tượng độc lập về tài chính cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá.”
* Quyển lợi và trách nhiệm của đối tượng tham gia dau giá
Quyên lợi:
e Được tham dự phiên đấu giá và được cung cấp đầy đủ minh bạch các thông tin liên quan đến khu đất dau giá;
e Trường hợp trúng đấu giá được quyền xác nhận kết quả trúng đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập QSD đất theo quy định của pháp luật Giao đất, được cấp GCN QSD đất và được cấp phép xây dựng theo quy hoạch;
e Được hưởng day đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa đất trúng dau giá và các quyên lợi hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai, dân sự.
e Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật
ngoài khu đất dé phục vụ cho việc sử dụng đất.
24
Trang 32* Trách nhiệm:
e Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy phòng đấu giá và các
quy định của pháp luật có liên quan;
e Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;
e Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã đăng ký hoặc từ chối tham gia đấu giá sau khi Hội đồng dau giá QSD dat đã công bồ kết quả xét tư cách;
e Thực hiện đúng giờ theo thông báo của Hội đồng đấu giá
e Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất đúng thời gian quy định theo kết quả đấu giá được phê duyệt
e Thực hiện đúng theo quy hoạch về chính sáchxây dựng nhà ở
e Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc xây dựng.
1.2.8 Điều kiện đấu giá OSD dat
- “Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá: ”
-+“Thir nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt thep quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.”
+_Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bang”
+ Thứ ba, có phương án dau giá được cấp có thầm quyền phê duyệt.” “Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:”
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia dau gia được
đăng ky tham gia dau giá khi có đủ các điều kiện sau:”
“+ Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mau do Hội đồng
dau giá tổ chức hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSD dat phát
hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.”
+ Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:”
“ Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật dé thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.”
25
Trang 33“Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dư án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.”
“Thứ ba, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tô
chức chỉ được một đơn vi tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc
cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng
công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên
doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham
gia dau giá.”
“Tham quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:”
“Cơ quan Nhà nước có thấm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của
pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thâm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.”
1.2.9 Nguyên tắc xác định giá dat dau giá
Theo “Luật đất đai năm 2003”; “Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất”; “Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đôi, bỗ sung một số điều
của Nghị định số 188”:
Việc xác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:
Thứ nhất, sát với giá chuyên nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường “Giá chuyên nhượng QSD dat thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phé biến giữa người chuyên nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường, không chịu tác
động của các yếu tô gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, dịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển
26
Trang 34nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hê huyết thống hoặc có những ưu đãi
và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.
Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Thứ ba, đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
Thứ tw, khi có chênh lệch lớn giữa giá theo khung giá so với giá chuyên nhượng QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu
hdi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cô phan hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hang năm dùng dé ápgiá cho những loại đất phải thực hiện các chính
sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hôi đất, thời điểm tính giá
đất vào giá trị doanh nghiệp cô phan hoá chưa sát với giá chuyền nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thi Uy ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào giá chuyền nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tại địa phương và
các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư 145/TT - BTC để điều chỉnh lại mức giá cụ thê thay thế mức giá đã quy định, công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên
cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).”
d Các phương pháp xác định giá đất:
Theo hướng dẫn của Chính Phủ thông qua Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại dat và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đổi,
bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP, việc xác định giá đất được
thực hiện theo 4 phương pháp:
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
27
Trang 35“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSD đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần
định giá “
“Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng dé định giá đất khi giá đất trên
thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng QSD đất so sánh được với
loại đất cần định giá “
“Giá chuyền nhượng QSD đất của loại đất tương tự sử dung dé phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường “
* Phương pháp thu nhập:
“Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hang năm trên một đơn vi diện tích đất so với
lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tai Ngân hàng Thuong mại Nha nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn “
“Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất “
* Phương pháp triết trừ:
“Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá tri của đất và giá tri của tài sản gan liền với đất) “
“Phương pháp triết trừ được áp dụng dé xác định giá dat của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa dat trống tương tự dé áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thé thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương
tự với thửa đất cần xác định giá “
* Phương pháp thặng dự:
“Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyên đổi mục đích sử
28
Trang 36dụng dé sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phan chi phí ước tinh dé tao ra sự phát
triển ra khỏi tông giá trị phát triển giả định của bất động sản “
“Phương pháp thang dư được áp dung dé xác định giá đất của các thửa đất trống
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyên mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyên nhượng QSD đất tương tự trên thị trường dé áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp “ 1.2.10 Tổ chức đấu giá đất
“Đề có thé tổ chức dau giá thì Uy ban nhân dân cấp có thâm quyền giao dat,
cho thuê đất có thâm quyền thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng dau giá các tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trong, Kế hoạch và Đầu t, Xây dựng và các thành viên khác do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương.”
Trước khi tiến hành dau giá 30 ngày, Hội đồng (cơ quan chủ trì) đấu giá
thông báo công khai lô (thửa) đất đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên
phong tiện thông tin đại chúng nh đài phát thanh, truyền hình địa phơng, báo địa phơng, các phơng tiện thông tin đại chúng khác và đợc niêm yết tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi
có dau giá dat.”
“Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thớc, mục
đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, thời điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan.”
“Ngoài ra giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đợc xác định sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng dat, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thờng tại thời điểm các định giá khởi điểm theo
mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không đợc thấp hơn giá
đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính
7 99
“Tổ chức dau giá theo nguyên tắc dau giá trực tiếp, theo quy chế đấu giá do
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của pháp luật
hiện hành về dau gia.”
29
Trang 37g Các hình thức đấu giá OSD dat
* Dau giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai:
“Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong
thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả
dau giá
được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá, người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá “
“Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất dé xây dựng nhà ở thì việc xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất.
Trường hợp 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những
người đó bắt thăm dé chọn được người trúng giá “
* Đầu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bo công khai
từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
“Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong
thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiêu đấu giá “
“Sau khi tổ chức đấu giá vòng dau thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng dau và mức giá trả cao nhất của vòng đấu nay; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá; công bố giá sàn của vòng đấu giá
tiếp theo là mức giá trả cao nhất của vòng dau liền kề trước đó “
“Hình thức dau giá này phải thực hiện tối thiêu qua 3 vòng dau bắt buộc Các
vòng đấu tiếp theo được diễn ra tương tự như các vòng đấu trước đó Cuộc đấu giá
chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá “
Đối với trường hop không công bố công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ
được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất “
“Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều
bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hộ đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành Hội đồng đấu giá sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp
30
Trang 38và tiễn hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu
giá quyết định “
“Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả
người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho những người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm dé xác định người trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề
trước đó “
* Đầu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời
“Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia dau giá trả giá trực tiếp bang lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá “
“Trường hợp tất cả đối tượng tham gia đấu giá đều trả giá thấp hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng
có thầm quyền điều chỉnh giá sàn “
1.3 Các yếu tố ảnh hướng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1 Các nhân tổ khách quan
-“Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn
đến công tác đấu giá QSD đất Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch
sử dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được day lên cao và các chủ đầu tư thi nhau cạnh tranh dé có một vị trí trong vùng quy hoạch Điều đó sẽ góp phần không nhỏ cho sự thành công của đấu giá.”
-“Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: đối với thửa đất đem ra dau giá nếu có một hệ thong co sở hạ tầng tốt sẽ hứa hẹn khả năng sinh lợi khi
đầu tư vào thửa đất đó Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư,
gop phan nâng cao giá trị của thửa dat, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành công của đấu giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách.”
1.3.2 Các nhân té chú quan
- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của
dau giá QSD đất Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu
phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng, ) Công tác dau giá QSD đất có phát huy được hết
3l
Trang 39vai trò vàhiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà
nước Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hết sức cần thiết.
- Các chủ thé tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ chức đấu
giá, công tâm (sự khách quan, trung thuc ).
- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự phiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá Tuy nhiên thực tế các phiên đâu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá, trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mục đích của những người tham gia đầu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia
dau giá là hết sức quan trọng.
- Dat dau giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của thửa đất đem ra đấu giá Nếu vị trí đẹp điều đó đồng nghĩa với việc nếu đầu tư
sẽ đem lại hiệu quả cao nên sẽ có nhiều nhà đầu tư tham dự đấu giá và giá đất sẽ
cao hơn Nếu vị trí không đẹp thì chủ đầu tư sẽ không có hứng đối với việc đầu tư vào thửa đất, ảnh hưởng đến số lượng người tham gia đấu giá Vì vậy trước khi
dau giá Nha nước cần quan tâm tới việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tang cho khu đất
dau giá dé tao sự thu hút đối với các nhà đầu tư, đồng thời nâng cao giá trị cho khu đất đem ra đấu giá.
- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến đấu giá Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giá diễn ra rất nhiều nhưng chủ yêu không thành công do giá đất bị day lên quá cao và nhà thầu sau khi trúng đấu giá không có khả năng tải chính vì vậy từ chối không nhận QSD đất Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhà dau tư đăng ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người dé tiến hành đấu giá.
32
Trang 40CHƯƠNG 2
THUC TRANG CONG TAC DAU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT TREN DIA BAN QUAN HA DONG, THANH PHO HA NOI
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và tinh hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên a Điều kiện tự nhiên - Vị trí địa lý:
Quận Hà Đông có toa độ địa lý 20°59 vĩ độ Bắc, 105°45 kinh Đông, năm dọc 2
bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13km về phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.833,66 ha, 17 đơn vị hành chính phường, dân số
238.813người(năm 2013) Có ranh giới tiếp giáp như sau:
e Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm và huyện Hoài Đức;
e Phía Nam giáp huyện Thanh Oai và huyện Chương Mỹ;e Phía Đông giáp huyện Thanh Tri và quan Thanh Xuân;
e_ Phía Tây giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai.
ALAN HÀ BENG - THANE FHO 4A NOI
Hà Đông là cửa ngõ phía Tây Nam dé vào trung tâm Th ủ đô, trên địa bàn quận có rất nhiều trục giao thông chính chạy qua như Quốc lộ 6A, Quốc lộ 21B, Đường 70, Đường 72 và một mạng lưới giao thông đô thị phát triển tương đối hoàn thiện nối các chuỗi đô thị của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ như đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa Lạc - Sơn Tây sẽ là vành đai vệ tinh phát triển không gian của Hà Nội, là một điểm nhắn của Hà Nội trong định hướng phát triển không
33