Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên điạ bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Việc nghiên cứu đề tài được tiếp cận theo hướng dựa vào cácminh chứng thực tế kết hợp với các luận cứ khoa học để luận giải đánh giá tính hiệu quả hay không hiệu quả của công tác đấu giá

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

Đánh giá công tac đấu giá quyền str dung dat trên dia ban quận Ha Đôn

thành phố Hà Nội

Sinh viên thực hiện : Lê Bá Vương

Mã sinh viên : 11176017

Lớp : Kinh tế tài nguyên 59

Giảng viên hướng dẫn : GS.TS Hoàng Ngọc Việt

Hà Nội, tháng 12 năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi trong suốt quátrình thực tập tại Phòng Định giá đất - Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địachính — đơn vị trực thuộc Tổng cục quan ly đất đai Các số liệu và kết quả trình bày

trong chuyên đề thực tập này là do tôi tự thu thập, trích dẫn, tuyệt đối không sao

chép bât cứ một tài liệu nào.

Hà Nội, ngày 7 tháng 11 năm 2020

Sinh viên thực hiện

Lê Bá Vương

LOI CAM ON

Trong thời gian thực tập, nghiên cứu và hoàn thành chuyên dé thực tậptốt nghiệp, ngoài sự cố gắng của bản thân, em còn nhận được sự hỗ trợ, quan

tâm, giúp đỡ của các tô chức, cá nhân trong và ngoài trường.

Qua đây em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới toàn thê thầy cô giáo của

Bộ môn Kinh tế tài nguyên, thầy cô giáo Khoa Bat động sản và Kinh tế tài

nguyên cùng toàn thé các thầy cô giáo của trường Dai học Kinh tế Quốc dân

đã truyền tải kiến thức, tạo mọi điều kiện giúp đỡ, hướng dẫn em trong quá

trình học tập và rèn luyện tại trường.

Em chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn GS Hoàng Ngọc Việt đã

tận tinh hướng dẫn em trong thời gian thực tập dé em có thé hoàn thành báocáo thực tập tốt nghiệp với kết quả tốt nhất

Em xin chân thành cảm ơn Phòng Định giá đất - Trung tâm Định giá

đất và Kiểm định địa chính — đơn vị trực thuộc Tổng cục quản lý đất đai, các

cán bộ, công chức trong phòng nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợitại cơ quan thực tập dé em hoàn thành tốt đề tài

Do kiến thức thực tế còn nhiều hạn chế nên trong quá trình viết báo cáothực tập tốt nghiệp còn nhiều thiếu sót về kiến thức cũng như cách diễn đạt.Kính mong thay cô quan tâm và tạo điều kiện giúp đỡ

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 7 tháng 11 năm 2020

Sinh viên thực hiện

Lê Bá Vương

MỤC LỤC

PHAN I: MỞ ĐẦU s< se©E+dEEEA.4E9.A4EEA49941 E214 prAseotrske 1

CHUONG 1:CO SỞ KHOA HỌC CONG TÁC DAU GIÁ QUYEN SU

0) eS.vi 5

1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất s -e s se se csecsessessessessesersersersersersess 5 1.1.1 Khái niệm và vai trò của giá đất - ¿- e+c+tcckerkeEerxerkerxrrrrree 5 1.1.2 Cơ sở xác định giá đất ¿ s-©2s+2xt 22k 2 2211271221211 re 6 INEcnohcuùẳdỎdỎẦỒỔỒd 6

1.1.4 Lãi suất ngân hàng ¿- 2 2 2E E9 12112112112171 1111111 xe, 10 1.1.5 Quan hệ cung cầu 2-2 + ©E+2E2EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEE2EEEEEcrkrrrrer 10 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất - + + 52+Ee+EcEeExeEkeEkerkerkerkrree 11 1.1.7 Các yếu tố pháp 19 ocecececccccccccsccsessessessesesessessessessessessesessessessessessessesssaes 12 1.2 Công tác dau giá quyền sử dụng đất e s s-sssscssesssesssssesserssessesse 13 1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết dau giá quyền sử dụng đất 13

1.2.2 Khai nid nh 13

1.2.3 Sự cần thiết của công tác dau giá quyền sử dụng đất 14

1.2.4 Yêu cầu của công tác đầu giá quyền sử dụng đất - 16

1.2.5 Cơ sở pháp lýcông tác dau giá quyền sử dụng đất - 16

1.2.6 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất - 21

1.2.7 Các quy định,nội dung cụ thé trong quy trình: .: : 23 1.2.8 Điều kiện đấu giá QSD đất :- ccs tt E221 1112111 25

1.2.10 Tổ chức đấu giá đất -¿-¿+2++2x+2E2E2E122171211211221 21 1 re 29

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 31

1.3.1 Các nhân tố khách quan -:+- ¿++++++2+++£x++Ex+zzxvzx+srxesrxrre 311.3.2 Các nhân tố chủ quant ccceccscccsssesssessssssssssecssecsssesscssecssecssesseessecssecsessees 31

CHUONG 2:THUC TRANG CONG TAC DAU GIA QUYEN SU DUNG

DAT TREN DIA BAN QUAN HA ĐÔNG, THÀNH PHO HA NỘI 33

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trang phát triển kinh tế - xã hội va

tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông - . 2s 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên - 555552552 33

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội -: -¿-2¿s++csz+5s++: 362.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Dong 42

2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành

cứu trên địa bàn qu An Hà Đông co s5 s5 94 S5.999.9599 558455946596 57

2.3.1 Tình hình, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án

nghiÊn CỨU ST gu TT TT kh 57

2.3.2 Kết quả thu được từ phiếu điều tra các hộ gia đình cá nhân trúng

2.3.3 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà

Đông, thành phố Hà Nộii 2-22 + ©E£+EE+2EEt2EEEEEESEEESEEeEEverkrsrkrre 71

CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TAC DAU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT TAI QUAN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHO HÀ NỘI 73

3.1 Phương hướng và mục tiêu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại

quận Hà Đông, Hà TNộii o- << sọ HH 0006 000 73

BDL MUC 0 73

3.2 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử

dụng đất quận Hà Đông - s- s- s ss£s£ se se s£SseSsessessesersersersesse 77

3.2.1 Nhóm giải pháp trong công tác chuẩn bị đấu giá - 773.2.2 Nhóm giải pháp trong công tác đấu gid oe eecceececcscssseessessesstesseesseestessees 823.2.3 Nhóm giải pháp sau đấu gids ccccccccccccssessessessessessessessesseseesessessessesseass 843.2.4 Một số giải pháp hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn Quận 87

KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, - 2-2 ssss©ssevsserssersteserseersersssrse 90

IKÊ luận o- <5 < s5 HH 0 04000600000050000809080 90

011011110107 91TÀI LIEU THAM KHAO cssssssscssscsssscssscsnscsnsccsnecenscsnsccanscessccnsccanecenscsnscsaseesse 92

DANH MỤC BANG

Bảng 2.1 Cơ cau kinh tế quận Hà Đông (2015 - 2019) : -¿ ¿5+5 36Bảng 2.2 Dân số quận Hà Đông năm 2010 .¿- 2: ©2+¿2++2E+2Ex+2E+vzx+zrxesrxrre 39Bảng 2.3 Hiện trạng sử dung dat quận Hà Đông năm 2019 -:- 2 5¿43Bảng 2.4 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông - 46

Bảng 2.5 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông giai đoạn

"0b - 2019 oe 55

Bang 2.6 Danh mục các thửa dat, giá khởi điểm khu tái định cư Kiến Hung 58Bang 2.7 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân tring đấu giá quyền sử dung dat 59

các thửa đất thuộc nhóm 3, khu tái định cư Kiến Hưng -. -sccS<c<<+ 59

Bang 2.8 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng dau giá quyền sử dung đất các

thửa đất thuộc ::-©++222+t1222 1222111222111 TT re 61nhóm 2, khu tái định cư Kiến Hưng 2:-2-©2¿©2+¿22++2E++EE+2Ex2Exerxeerxrsrxrre 61Bang 2.9 Danh sách các thửa đất dau giá không thành công thuộc nhóm 3, khu tái

định cư Kiến Hưng - ¿- 2 ¿St +E9SE9EE9EE9EE2E12E12E2121712111112112111 1111111 62Bang 2.10 Danh sách các thửa dat dau giá không thành công thudc nhóm 2, khu táiđịnh cự Kiến HU vescecescescsscescsscssvssssessessessessessessessssussvssessessesssssssuesssessecsessessesseeseass 63

Bảng 2.11 Danh mục các thửa đất, giá khởi điểm 2- ¿cs¿+cx+zs+sr+z 64

Bảng 2.12 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng dau giá quyền sử dung dat

Khu giãn dân Văn Quán, phường Văn (QQUIH - c5 Sc se +seEEsseekeeeeeeeers 65

Bảng 2.13 Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Khu dau giá Văn Chỉ, phường Đồng Mai - 2-52 St2E2EE2EEtEEcrErrrerkerkrrex 65Bang 2.14 Bảng tong hợp các thửa dat đấu giá không thành công - 66Bảng 2.15 Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân, trúng đấugiá khu tái định cư Kiến Hưng - + 25% 22E£+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkerkerkrree 68Bang 2.16 Bang tong hợp kết quả phiếu điều tra các hộ gia đình, cá nhân tring đấugiá phiên đấu giá các thửa đất nhỏ lẻ ¿- 2: 5c ©2++2+22Ext2EEtEEESEESEkrrrkerkrerrrre 70

PHAN I: MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tai

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên

đã ban tặng cho con người, là thành ph 4n quan trọng không thé thiếu được của

môi trường song Dat là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị tri cố định va số lượng nhất

định, là địa bàn phân b 6 điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc

phòng Do đó nó có giá tri đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thé sánhđược Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đối cả xương máu, tốn nhiều côngsức, của cải dé bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình Dat nước càng ngày

càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra

những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá

Ở nước ta đất đai được coi là hàng hoá từ lâu, ở những nơi càng phát triểnthì đất đai càng quý giá và đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với sự phát triển củanền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ sử dụng đất đềubiết rõ vai trò quan tr ọng của đất đai trong nền kinh tế nên việc mua bán đất đai

có nhiều phức tạp, thị trường ngầm vẫn còn diễn ra, bán đất trái thâm quyền vớigiá rẻ cho những người không có nhu cầu ở mà mua đất dé bán được giá cao thu

lời cho bản than vẫn còn x ảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu

cho ngân sách Nhà nước và là cơ hội dé tham nhũng nảy sinh

Dé phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá

-hiện đại hoá đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực -hiệnchủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tuy đã đạt được một sốthành quả như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng còn tồn tại một

số việc như việc giá đất không cụ thé, thanh toán tiền không chặt chẽ dẫn đến bán

đất với giá thấp Dé khắc phục những tổn tại đó, những năm gần đây Nhà nướcvẫn dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng theo hướngdau thầu dự án hoặc dau giá quyền sử dung đất Công tác dau giá quyền sử dung

đất là một hướng đi mới cho thị trường bất động san dé dam bao giá đất dau giá sát

với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân sách Nhà nước vàchống những hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, mua bán đất bừa bãi trái thâm

quyền

Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước nên lànơi đi đầu của các chủ trương chính sách phát triển Chủ trương mới của thành phố

Hà Nội là mỗi nơi trên địa bàn các quận còn qu ÿ đất phải có ít nhất 01 điểm daugiá quyền sử dụng dat đề lay vốn dau tư cho co sở hạ tang của địa phương

Hà Đông là thành phố trung tâm tỉnh ly của tỉnh Hà Tây trước đây và từ

năm 2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội

thành của thành phố Với vị trí là một quận mới nên quận Hà Đông có tốc độ đô

thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dântrong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thịtrường quyên sử dụng đất Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, UBND

quận Hà Đông đã chủ động báo cáo đề xuất trình UBND Thành phó cho thực hiện

công tác dau giá quyền sử dụng đất dé tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây

dựng cơ sở hạ tầng đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản

ly nhà nước về đất đai trên địa bàn Nguồn kinh phí thu được từ công tác dau giáquyền sử dụng đất một phần được đầu tư quay lại chính khu đất đấu giá để xây

dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại theođúng chiến lược đô thị hoá của khu vực, một phan thu về ngân sách dé đầu tư xâydựng các cơ sở hạ tầng khác của địa phương Là một quận có đà tăng trưởng mạnh

về kinh tế, chính trị, xã hội nên hiệu qua của quỹ đất như thé nào dé tạo nguồn vốnđầu tư phát triển về kinh tế - xã hội, đặc biệt nhất là tạo nguồn vốn tốt cho pháttriển nông thôn mới quận Hà Đông đang là việc rất cần thiết trên địa bàn quận Hà

Đông hiện nay.

Với những lý do trên, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà

Đông là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu hiện nay, vì vậy dé tài: “Đánh giá công

tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”được thực hiện nhằm đánh gia trung thực, khách quan về công tác đấu giá quyền

sử dụng đất tại một số dự án Từ đó tìm ra được những điểm còn hạn chế, yếu

kém, đề những giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

của quận Hà Đông.

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn

quận Hà Đông và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện của công tác đấu giáquyên sử dụng dat của quận Hà Đông

3 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống như so sánh,

phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng nhằm làm rõmối quan hệ giữa các nội dung có liên quan Đề tài cũng sử dụng phương pháp

khảo sát thực tế một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thé để đánh giá thực

trạng kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông,thành phố Hà Nội Việc nghiên cứu đề tài được tiếp cận theo hướng dựa vào cácminh chứng thực tế kết hợp với các luận cứ khoa học để luận giải đánh giá tính

hiệu quả hay không hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực

đất đô thị đem lại, các quy định của nhà nước và kết quả sử dụng quỹ đá sau đấu

giá Trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, cơ chế chính sách và giải pháp điều tiếtcông tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội trong

thời gian tới.

5 Kết cấu của đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận, thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 2:Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận

Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử

dụng đất

CHƯƠNG 1

CƠ SO KHOA HỌC CÔNG TÁC DAU GIÁ QUYEN

SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất

1.1.1 Khái niệm và vai trò của giá đất

Đất đai là tài nguyên quan trọng và quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuấtkhông thé hiếu và là đầu vào cần thiết của mọi môi trường sống Đây còn là địa

bàn phân bố các khu dân cư, cơ sở hạ tầng, góp phần xây dựng cơ sở kinh tế, văn

hóa xã hội, an ninh quốc phòng Dat dai đóng vai trò quyết định trong cho sự pháttriển và tồn tại của loài người Theo Luật đất đai 1993 về quản lý đất đai đô thị:

"Dat đô thị là đất nội thành, nội thi xã thị tran được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ

quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an

ninh quốc phòng và các mục đích khác Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quyhoạch do cơ quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt dé phát triển đô thị cũng là

đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị."

Nếu dùng ranh giới hành chính dé xác định đất đai thì đất đô thị bao gồm:nội thành, nội thị một cách hữu cơ về cơ cấu không gian quy hoạch đô thị, các

vùng thuộc khu đô thị hóa hoặc trong phạm vi của ranh giới quy hoạch xây dựng

đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Có thé nói, đất đai kếthợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, là những cơ sở quan trọng nhất déhình thành vùng kinh tế của cả nước dé khai thác và sử dụng tối đa tiềm năng củamỗi vùng đất Hiểu theo cách khác, đất đô thị là sự thay đổi từ đất nông nghiệp,lâm nghệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vănhóa theo phương thức đồng thời phát triển và cải tạo khu vực đất cũ Cu thé một

là tiến hành trưng dùng đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng dé phát triển

đô thị, hai là tiến hành các biện pháp đầu tư dé thay đổi kết cấu hạ tầng kĩ thuậtchuyên đất nông lâm nghiệp thành đất đô thị

Khái niệm

“Giá trị của đất ở từng khu vực không có công thức nào có thể tính toán

mà nó phụ thuộc vào nhu câu sử dụng và lượng cung đất ở khu vực do.” (Giáo

trình Quy hoạch đô thị)

Về mặt lý thuyết, tài nguyên đất đai không tự nó tạo nên giá trị mà chính

nguồn thu từ đất đã đem lại giá trị cho đất đai Bởi lẽ bản chất giá trị đất đai là giátri địa tô tư ban hóa Dia tô tư bản hóa là phần còn lại của giá trị thặng dư sau khi

đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà người làm nông nghiệp phải nộp lại

cho địa chủ Mặt khác, dựa vào lý thuyết địa tô, giá trị hay giá thị trường của một

mảnh đất thay đôi đều dựa vào sự thay đôi của ba loại địa tô: địa tô chênh lệchLdia tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối Ngoài ba yếu tố trên, giá trị trường của

một mảnh đất còn bị phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác bao gồm vị trí địa lí, kích

thước, cấu trúc mảnh đất, khu vực địa phương nơi nó nằm, khoảng cách đến các

tiện ích, khu vực dịch vụ như trường học, siêu thị, bệnh viện, trung tâm thương

mại, rạp chiếu phim

Nhìn chung, giá trị đất đô thị chính là luồng thu nhập từ mảnh đất sau khi

đã trừ đi khoản tiền thuế phải nộp, phí nhà đất cho Nhà nước Số tiền này được

chuyền cho người có quyền sử dụng đất và được dùng để tiếp tục tái đầu tư vàođất Ngoài ra, giá đất thị trường chính là biểu hiện rõ nhất của giá trị đất đai đô thị

Đất đô thị có giá trị cao nhất bởi lẽ ở đô thị người sử dụng đất có điều kiện kinh tế,

có nguồn vốn đầu tư và đất lớn hơn những khu vực khác Họ còn có kiến thức vàbiết cách khai thác hiệu quả và tối đa giá trị kinh tế mà đất đai đem lại Thứ hai làđặc điểm của dân cư đô thị có sự phân bố cao về trình độ, thu nhập và nhu cầu

sinh hoạt Đô thị chính là nơi tập trung dân cư đông đúc, người dân từ các địa

phương tập trung lên các khu đô thị lớn với mục đích học tập và tìm kiếm việclàm, an ninh xã hội cũng được đảm bảo hơn so với khu vực nông thôn Chính điềunày đã đem lại lợi thế to lớn cũng như lượng cầu ồn định cho những loại hình kinhdoanh trên đất và làm giá đất tăng cao như hiện nay

112 Cơ sởxác định giá đất

1.13 Địa tô

Thông thường bản chất của địa tô có thể được xem xét xuất phát từ nềntảng sự sở hữu ruộng đất của địa chủ trong xã hội tư ban Dia tô là một hình thức

mà khi đó quyền sở hữu ruộng đất được thể hiện qua mặt kinh tế, nói cách khác là

đem lại được thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Khoản tiền mà nhà tư bản phải

trả cho chủ ruộng, dù ít hay nhiều đều được coi là địa tô Tuy nhiên khi xét trên

khía cạnh kinh tế, địa tô là khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất

Như Các Mác đã định nghĩa: “Số tiền trả đó dù là trả về ruộng đất canh tác hay đất

xây dựng, ham mỏ, ngư trường, rừng gỗ đều được gọi là địa tô” (C.Mác và Ph.Angghen toàn tập, tập 25, phần II, trang 246)

Ngoài ra, bên cạnh tiền thuê đất và sử dung dat, nhà tư bản còn phải trả tiền cho vào

việc đầu tư cho ruộng đất dé nâng cao năng suất lao động Ví dụ như sử dụng phânbón ruộng đất trong thời gian ngắn hoặc dau tư cố định trong thời gian dài (xây

dựng kênh rạch, hệ thống tưới tiêu, san bằng mặt đất, kiến trúc phục vụ kinh

doanh )

Những sự đầu tư có định đó đều với mục tiêu cải thiện chất lượng đất, nâng

cao năng suất đất, biến đất đai từ vật chất đơn thuần thành ruộng đất với giá trịkhai thác tối đa nhất Đó là thành quả của nhà tư bản khi kinh doanh nông nghiệp,

chứ không còn đơn thuần là của địa chủ từ khi giao đất nữa Tuy nhiên khi hết hạn

cho thuê đất thì những lợi ích gia tăng đó, nghiễm nhiên thuộc về chủ ruộng đất vàtrở thành thuộc tính của đất đai, đồng thời cũng được tính thêm vào địa tô Từ đó,địa tô càng ngày càng cao, và địa chủ thu được lợi nhuận tăng thêm từ đất Van dé

đặt ra ở đây là làm cách nào nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp có tiền dé trả tiền

thuê ruộng và đầu tư đất đai — chính là trả địa tô cho chủ ruộng Dé giải quyếtđược van dé này, cần nghiên cứu kĩ hơn về hình thái cụ thé của địa tô

Địa tô chênh lệch

Dia tô chênh lệch được định nghĩa là phần lợi nhuận đôi ra sau khi đã trừ diphần lợi nhuân bình quân, thu được trên điều kiện sản xuất tốt hơn Nó là số chênhlệch giữa giá cả nông sản trong điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá

cả nông sản được sản xuất cá biệt trong điều kiện ruộng đất trung bình và tốt.Thực chất địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch, nguồn sốc của nó là một phần

giá trị thang dư do công nhân nông nghiệp tạo ra.

Điều đặc biệt cần lưu ý, những sản phẩm có được từ sự màu mỡ của ruộng

đất không được coi là địa tô chênh lệch Giá tri thang dư cũng như toàn bộ địa tô

chênh lệch phải do lao động thặng dư của nông dân tạo ra, chứ không phải từ giá

trị tự thân của ruộng đất Cụ thể, độ màu mỡ của đất chỉ là cơ sở tự nhiên tạo điềukiện nâng cao năng suất lao động của người dân và là điều kiện then chốt dé hìnhthời lợi nhuận siêu ngạch Khác với địa tô, không phải do bản thân ruộng đất mà là

do người nông dân bỏ sức lao động và do giá cả của nông sản thu hoạch.

Các Mác có câu nói: “Lực lượng tự nhiên ấy không phải là nguồn gốc sinh

ra lợi nhuận siêu ngạch, mà chỉ là cơ sở tự nhiên khiến có thé đặc biệt nâng caonăng suất lao động lên” Câu nói trên thé hiện tính chất khác biệt nhất của địa tô.Nếu không có bàn tay con người với sức lao động thì cho dù có điều kiện tự nhiên

ban đầu ưu đãi đến may cũng không thể tạo ra được nhiều lợi nhuận Ngược lại,

nếu có sự cân man lao động của sức người kết hợp với điều kiện tự nhiên thuận lợi

sẽ có thê nâng cao được lợi nhuận siêu ngạch

Tóm lại, “địa tô chênh lệch là kết quả của năng suất khác nhau giữa những

tư bản ngang nhau bỏ vào ruộng đất” (Ngô Đức Cát, 2000)

Dia tô chênh lệch được chia làm 2 loại là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh

lệch H

a Dia tô chênh lệch I:

Dia tô chênh lệch I là phần địa tô chênh lệch có được trên ruộng đất có độ

màu mỡ tự nhiên có chất lượng trung bình hoặc tốt, hay những mảnh đất có vị tríđịa lý thuận lợi như gần trục đường giao thông, có thang cảnh du lịch hay tập trung

dân cư đông đúc.

Để tạo ra được địa tô chênh lệch 1 phải phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên

thuận lợi vốn có của tài nguyên đất đai như độ phì nhiêu, màu mỡ của đất, sự đồng

bộ của hệ thống giao thông, dễ dàng tiếp cận những tiện ích xã hội, lợi thế về cơ sở

hạ tầng vật chất và cơ sở hạ tầng xã hội Tất cả những yếu tố có tác động trực tiếpđến giá trị địa đô cụ thê là địa tô chênh lệch I thường do xã hội đem lại như cải

thiện, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo các điều kiện tự nhiên — môi trường,nâng cao các hoạt động kinh tế - xã hội

Do vậy, các khoản thu được từ địa tô chênh lệch I về nguyên tắc phải đượcphân phối với mục đích đầu tư phát triển xã hội, mà Nhà nước là đại diện “Việc

điều tiết và phân chia lợi nhuận từ địa tô chênh lệch I sẽ tạo ra sự công bang, binh

dang về loi ích giữa những người sử dung đất.” (Hoàng Văn Cường, 2006)

b Dia tô chênh lệch II:

Dia tô chênh lệch I được định nghĩa là hình thai địa tô có được dựa trên cơ

sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp Nếu đặc điểm củađịa tô chênh lệch I là có được dựa trên cơ sở điều kiện tự nhiên thuận lợi, thì

ngược lại với địa tô chênh lệch II có được khi người sử dụng đất đầu tư cơ sở vậtchất vào đất Họ có thể cải tạo chất lượng đất, xây dựng công trình trên đất hay tạokhông gian và vị trí thuận lợi cho mảnh đất đó Nhờ đó giá trị của đất tăng lên vàkhai thác được tối đa thu nhập từ đất.

Về bản chất, địa tô chênh lệch I là xuất phát điểm và cơ sở của địa tô chênhlệch II Địa tô chênh lệch I là tiền đề của địa tô chênh lệch II Hiển nhiên là nếu bỏ

ra càng nhiều tư bản vào ruộng đất thì nền nông nghiệp càng phát triển, địa tô càng

tăng lên Địa tô tăng lên tỷ lệ thuận với mức tăng của đầu tư Tương tự với nềnnông nghiệp, đối với đất phi nông nghiệp, khi nhà tư bản bỏ vốn đầu tư vào cơ sở

hạ tầng, xây dựng công xưởng nhằm tạo nên lợi nhuận thì đồng nghĩa với việc tạo

điều kiện cho địa tô chênh lệch II của mảnh dat xuất hiện

Vậy về mặt ban chất, người sử dụng đất — nhà tư bản chính là người hưởng

lợi nhất từ địa tô chênh lệch II chứ không phải là chủ đất như địa tô chênh lệch I

Gia tri của địa tô chênh lệch II dem lại lợi ích duy nhất cho người sử dụng khi biếtcách đầu tư sử dụng tài nguyên

Địa tô tuyệt đối

Địa tô tuyệt đối là hình thức địa tô thu trên mọi loại ruộng đất dù là tốt hay

xấu Tat cả các nhà tư bản kịnh doanh nông nghiệp đều phải nộp lại cho chủ ruộng

đất

Cơ sở của địa tô tuyệt đối là do lợi nhuận siêu ngạch đôi ra sau lợi nhuậnbình quân, được hình thành do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp luôn

thấp hơn trong công nghiệp

Dia tô tuyệt đối là điển hình của độc quyền về tư hữu ruộng đất Lợi nhuậnsiêu ngạch trong nông nghiệp được hình thành qua sự độc quyền tư hữu ruộng dat

Loi nhuận đó không bị phân phối đi mà được chuyển hóa thành địa tô.

Nhìn chung, trong điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế thuận lợi có thểhình thành địa tô chênh lệch và độc quyền tư bản ruộng đất Nếu thuận lợi trongđiều kiện sản xuất hình thành địa tô chênh lệch thì điều kiện hình thành địa tô

tuyệt đối là cầu tạo hữu cơ của tư bản nông nghiệp thấp hon trong công nghiệp

Nguyên nhân trực tiếp tạo ra địa tô tuyệt đối là độc quyền tư hữu về ruộng đất

1.1.4 Lãi suất ngân hàng

Một trong những nhân tố tác động đến giá đất cao hay thấp chính là lãi suất

ngân hàng Lãi suất ngân hàng có tỷ lệ nghịch với giá đất Nếu lãi suất ngân hàngcao thì số tiền mua đất phải giảm di, ngược lại nếu số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng

nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống Nhu bat cứ nha đầu tư kinh doanh nào, nhàkinh doanh bất động sản cũng sẽ cân nhắc giữa chi phí bỏ ra và thu nhập từ sử

dụng đất đem lại với công thức:

Lãi suất ngân hàng + Tiền thuê đất + chi phí sử dụng dat < thu nhập cho đấtđem lại hay Tiền thuê đất < = Thu nhập do đất đem lại — chi phí sử dụng đất — lãi

suất ngân hàng

Chỉ khi 1 trong 2 phương trình trên được thỏa mãn, khi đó nhà kinh doanh

mới quyết định bỏ vốn ra dé đầu tư vào đất dai

1.15 Quan hệ cung cau

Khi xác định giá đất, quan hệ cung cầu luôn là yếu tố có tác động mạnh mẽnhất và ảnh hưởng nhất làm thay đổi giá đất Giá đất bị biến động trực tiếp do tác

động lẫn nhau giữa cung và câu Cụ thể như sơ đồ sau:

Với đặc tính riêng của minh, nguồn cung về dat đai luôn hữu han và đang bị

khai thác cạn kiệt, ngược lại cầu về đất thì luôn luôn tăng nguyên nhân do sự bùng

no về dân số Kết quả là dưới tác động của quy luật cung cùng, giá đất ngày càng

có xu hướng tăng nhanh theo thời gian.

10

1.1.6 Các yếu to anh hưởng giá dat

1.1.6.1 Các yếu tổ tự thân

Đất đai là một loại sản phẩm của tự nhiên, có nguồn sốc tự nhiên và cótrước con người Nếu xét theo khía cạnh này, thì đất đai không được coi là tài sản,không phải là kết tinh sức lao động của con người Từ hàng triệu năm trước, đấtđai đã được coi là một loại tài nguyên đặc biệt Nghiên cứu dưới góc độ kinh tếhọc, giá trị ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ởnhững vị trí khác nhau đã tạo ra sự chênh lệch về giá tri của đất đai

1.1.6.2 Các yếu tô thị trường

Các nhân tổ thị trường có tác động trực tiếp đến giá đất cụ thể:

Quá trình đô thị hóa: Tiến trình đô thị hóa có tác động mạnh mẽ đến giáđất, nó được biéu hiện ở 2 mặt riêng biệt Thứ nhất đô thị hóa khiến tập trung dân

cư đông đúc Các khu vực đô thị là nơi có mật độ nhân dân cao, nhu cầu về nhà ở

và các tiện ích xã hội cũng tăng nhanh kéo theo giá đất tại các khu vực này caohơn nhiều so với khu vực khác Thứ hai là ty lệ người nhập cư cao, mọi ngườithường có xu thế di chuyên đến khu vực đô thị để học tập và tìm kiếm cơ hội việc

làm Chính điều này kéo giá đất tăng cao và gây ra hiện tượng bùng né đô thị

Yếu tổ kinh tế: Diễn biến khó lường của tình hình kinh tế là một trong

những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường Thông thường, xu thế chu kỳ

kinh tế thường thống nhất với xu thế biến động về nhu cầu đất đai Ví dụ khi cácyếu tố kinh tế ôn định và phát triển, thu nhập quốc dân tăng, tổng đầu tư xã hộităng, dẫn đến nhu cầu về đất đai của người dân không ngừng gia tăng, giá đất cũngtheo thế mà tăng lên Ngoài ra, mức độ dự trũ và đầu tư cũng là một trong nhữngkhía cạnh tỷ lệ thuận với nhau va ảnh hưởng đến giá đất Ty lệ dữ trữ tăng thì đầu

tư cũng tăng và ngược lại Kinh tế học gọi đó là nguyên lý"tính thống nhất giữa dựtrữ và đầu tư" Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại phụ thuộc

vào nguyên vọng và năng lực dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà

nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càngnhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tông lượng

giá cả các tài sản khác, cho nên thông thường mỗi gia đình đều cần trải qua một

thời kỳ tích lũy khá dài mới đưa ra quyết định mua dat

11

“Trinh độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập

của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêudùng mới, biéu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.”

“Biến động vật giá: sự bién động của vật giá ảnh hưởng mật thiết đến từngngười Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thé hiện được

tính bảo đảm giá tri, cho nên bién động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị

trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng

cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên"

“Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà

đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên

quan đến đồng vốn có thé sử dụng.”

1.1.7 Các yếu tổ pháp lý

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất, Nhà nước tác động vào đất đai vàlàm tăng giá trị của đất đai thông qua các phương thức sau đây:

- Muc đích sử dụng của một khu đất được Nhà nước quyết định thông qua

các chủ trương, chính sách về đất đai, qua kế hoạch quy hoạch sử dụng đất và

chuyên đôi mục dich sử dung đất Ngoài ra Nhà nước còn là tác nhân chính đầu tưvào đất đai góp phần tạo nên giá trị gia tăng cho đất

- Những chính sách của Nhà nước để quản lý và điều tiết đất đai nhằmđảm bảo lợi ích chung của xã hội và nền kinh tế vĩ vô theo định hướng XHCN

cũng là yêu tô ảnh hưởng đến giá đất theo từng thời ki

- Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất

Chếđộ về dat ảnh hưởng trực tiếp sự tổn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cảđất Ở nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyền nhượng tự do theo thị trường do

đó giá đất được vận động theo quy luật chung của thị trường

- “Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợitiềnthuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh

doanh của bản thân nó dé thu hôi, chỉ có thé dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát

dé duy trì Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiềnthuê đất,giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ

12

đó mà xúc tiễn quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài san nhà đất, thúc đây việc thực

hiện giá đất hợp lý.”

- Quy hoạch đô thị:“Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệdung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng mộtmảnh đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh,đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn.”

- Chính sách về giá đất: Nhà nước có tác động trực tiếp nhất đến giá đấtthông qua chính sách về giá đất Bất cứ thay đổi gì dù là thắt chặt hay nới lỏng

quản lý về chính sách giá đất đều có ảnh hưởng đến tình hình giá đất trên thị

trường Cụ thé khi Nhà nước siết chặt cho vay bất động sản, nguồn cung về nhà

đất sẽ giảm mạnh, kéo theo đó giá đất cũng sẽ giảm nhanh chóng

- Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng

mạnh mẽ đến giáđất Cụ thê thuế và giá đất tỷ lệ nghịch với nhau Ví dụ khi Nhànước áp đặt thuế cao đối với đất đai, các tô chức hoặc các nhân sẽ có xu hướngtích lũy đất ít đi, kéo theo giá đất giảm và ngược lại., thuế giảm sẽ gia tăng khảnăng tích lũy của người dân và giá đất sẽ tăng

- Thay đối về hành chính: Bên cạnh các yếu tô kinh tế thì yếu t6 xã hội —

hành chính cũng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất Việc nâng cấp đô thị hoặcphân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ soha tang đượcnâng cấp hoặc những chính sách quan lý của từng khu vực khác nhau làm thay đổitâm lý nhà đầu tư

1.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và sự can thiết đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2 Khai niệm

Trong những năm vừa qua thị trường nhà đất đô thị cũng như thị trường bấtđộng sản đã có những phát triển vượt bậc Rất nhiều dự án đầu tư, dịch vụ đã tận dụngtối đa được nguồn vốn xã hội, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh và sản xuất,cải thiện điều kiện song của người dan cũng như thay đổi bộ mặt đô thị, là nhân tố

góp phần chuyền dịch cơ cấu kinh tế quốc gia theo hướng công nghiệp hóa — hiện đại

hóa Có thé nhận thay, thị trường đất đai đã góp công lớn giúp nền kinh tế - xã hội củađất nước phát triển với nhịp độ cao Đề có được sự phát triển đó, trải qua thời gian

hoạt động, môi trường và cơ sở pháp lý của thị trường bất động sản dần được hình

13

thành và cải thiện, trở thành nền tảng cho sự phát triển kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa.

Tuy nhiên sau một thời gian hoạt động, bên cạnh mặt tốt, thị trường bat

động sản nói chung và thị trường quyền sử dung đất nói riêng bắt đầu bộc lộ ranhững mặt tiêu cực, bất cập Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này.Điền hình phải kê đến thiếu nhận thức và xác định rõ về vai trò cũng như vị trí của

thị trường nhà đất trong nền kinh tế thị trường nói chung, tài nguyên đất đai còn

lãng phí, chưa được khai thác hiệu quả và bền vững Đặc biệt và gây nhức nhốinhất trong xã hội là sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá đất mà Nhànước quy định đề làm cơ sở tính tiền thuế chuyên quyền sử dụng đất, thu tiền giao

đất, giá đất được bồi thường và thu hồi Sự chênh lệch này là gây nên tình trạng

thất thoát ngân sách nhà nước trong những năm gần đây

Nhận thấy được những tiêu cực trên, Nhà nước ngay lập tức đưa ra các biện

pháp dé khắc phục Chủ trương “đồi đất lay cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đầuthầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất nhanh chóng được đưa vào triển khai.Trong đó, phương thức dau giá quyền sử dụng đất được áp dụng hau hết cho các

dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, cách làm này là một giải pháp

hiệu quả giải quyết khó khăn về nguồn vốn (hiện đang thiếu hụt) cho các địa

phương, khắc phục được nhược điểm của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng dat.

Nhờ chủ trương đúng đắn này, trong 10 năm gần đây, việc dau giá quyền sử dung

đất được nhân rộng trên phạm vi cả nước va đem lại kết quả tích cực cả mặt kinh

tế lẫn xã hội, đặc biệt nguồn thu cho ngân sách được cải thiện vượt trội so vưới

1.2.3 Sự cần thiết của công tác đấu giá quyền sử dung dat

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đóng vai trò quan trọng đốivới quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Đặc biệt đối với quá trìnhphát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng ở nước ta như hiện nay, phương thức này

14

đem lại giá trị lớn lao đối với Nhà nước trong công tác quản lý đất đai băng biện

pháp kinh tế

Về bản chất, mục đích của công tác đấu giá quyền sử dụng đất được Chính

phủ phê duyệt là dùng quỹ đất tạo ra nguồn vốn tái đầu tư vào cơ sở hạ tầng, hệthống đường xá giao thông Từ đó có thể khai thác tối ưu nguồn vốn cộng đồng,đồng thời công khai, minh bạch trong các khoản thu Cụ thể:

Thứ nhất, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo mọi cá nhân tổchức nêu có nhu cầu về đất và đáp ứng được tài chính cần thiết đều có quyền thamgia đấu giá quyền sử dụng đất Việc định giá đất luôn được bình đăng và côngbang với mọi người tham gia đấu giá Nhờ cơ chế đó, giá đất đồng thời chịu chiphối bởi 2 yếu tố: một mặt phụ thuộc vào người tham gia đấu giá, mặt khác vẫnphải tuân thủ quy định bắt buộc của Nhàn ước đặt ra và do cơ quan có thâm quyền

quyết định

Thứ hai đối với quỹ đất được sử dụng dé tạo vốn dau tư xây dựng cơ sở hạtầng khi sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo được sự côngkhai minh bạch cho loại hàng hóa đặc biệt này Bên cạnh đó giúp bình ôn thị trườngnhà đất, tài nguyên đất đai đảm bảo được sử dụng đúng quy hoạch, đúng mục đích,hạn chế thị trường chợ đen và những tiêu cực trong hoạt động của thị trường bấtđộng sản Khi công tác dau giá quyền sử dụng đất được triển khai thi giá dat đượcđặt ra sát với giá đất thị trường hơn, đồng thời giá sàn lại được chốt chặn giá đất

Thứ tu,dau giá dat dam bảo được sự minh bạch, công khai trong quá trìnhgiao đất, giảm thiêu và ngăn ngừa các bat cập trong công tác quản lý Nhà nước vềđất đai, đồng thời tạo cơ hội cho những người có nhu cầu được nhận quyền sửdụng đất nếu đủ khả năng

Thứ năm, công tác dau giá quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quả khả năng

sử dụng đất cả về phía cơ quan quản lý lẫn người dân muốn nhận quyên sử dụng

15

đất Quỹ đất được đấu giá sẽ đảm bảo đúng quy hoạch cũng như sử dụng đúng với

mục đích đã được đưa ra.

12.4 Yêu cầu của công tác dau giá quyên sử dung đất

Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn chỉ tiết tại Luật Đấtdai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QHI1,yêu cau cụ thể như sau:

“Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thâm quyền phê duyệt Việc đấu giáđược thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có

nhu cầu sử dụng Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất có

công năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định.”

12.5 Cơ sở pháp lýcông tác đấu giá quyền sử dụng đất

Trước tiên nói đến vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là góp

phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nước vàđảm bao sự minh bach, công băng đối với người sử dung đất Ké từ khi công tácdau giá QSDĐ được đưa vào thực tiễn đã tạo một khung pháp lý vững chắc, ngặnchặn rất nhiều tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, đem lại lợi ích về kinh tế

xã hội.

Công tác dau giá QSDD được xây dựng dựa trên một hệ thống chính sách quan lý

nhà nước về đất đai bao gồm:

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định về thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đấtNghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chỉ tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai

Luật đất đai năm 2013Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đấtThứ nhất, theo Luật đất đai năm 2013, những trường hợp đấu giá quyền sửdụng đất và những trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được luật đất đai

năm 2013 quy định cụ thé như sau:

16

1 Khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong cáctrường hợp sau đây, trừ các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất:

- Đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

— Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyên nhượng hoặc cho thuê;

— Sử dụng quỹ đất dé tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cau hạ tang;

— Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

— Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

dé sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

— Giao đất, cho thuê dat đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lýtrụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản

gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

— Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

— Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hop được giảm tiền sử dụngđất, tiền thuê đất

Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp

trên mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham

gia dau giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực

hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất

2 Khoản 2 Điều 118 Luật đất dai năm 2013 quy định các trường hợpkhông đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

— Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều

110 của Luật đất đai năm 2013 bao gồm:

+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi

đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự ánđầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công

với cách mạng, hộ gia đình nghẻo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng

có điêu kiện kinh tê — xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng

17

đất dé xây dựng nha ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho

người phải di dời khi Nhà nước thu hồi dat do có nguy cơ đe doa tính mạng con

+ Dat xây dựng kết cấu hạ tang cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ

sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không:

+ Sử dụng đất làm mặt băng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng

các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an nỉnh

— Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

— Sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở

xã hội và nhà ở công vụ;

- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo

quyết định điều động của cơ quan có thầm quyền;

18

- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã ma

không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

~ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khâu thường trú tại thị trấn

thuộc vùng có điều kiện kinh tế — xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế — xã

hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

— Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Thứ hai, việc đâu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của

Luật đất đai năm 2013 như sau:

Về điều kiện dé tổ chức thực hiện dau giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước

giao đất, cho thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai năm 2013

như sau:

— Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà

nước có thâm quyền phê duyệt;

— Dat đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gan liền với đất mà tài

sản thuộc sở hữu nhà nước;

Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thâm

quyền phê duyệt

Khoản 2 Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định tô chức, cá nhân thamgia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tạiĐiều 55 và Điều 56 của Luật đất đai năm 2013;

— Phải bảo đảm các điều kiện dé thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại

Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để

thực hiện dự án đầu tư Theo đó, các điều kiện bao gồm:

+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặcdụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyếtđịnh, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có

thấm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

19

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp

chuyên mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừngphòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyềnmục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; đưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ,đất rừng đặc dụng

+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, venbiển thì cơ quan nhà nước có thâm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản

của các bộ, ngành có liên quan.

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyền mục đích

sử dụng dat dé thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực tai chính dé bao đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án

đâu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử

dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê dat đề thực hiện dự án đầu tư khác

- Luật dat đai năm 2003

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việchướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đối, bỗsung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Quyết định 216/2005/QD-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướngChính phủ về việc ban hành Quy chế dau giá QSD đất dé giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê dat

- Quyết định 43/2008/QD-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND thànhphố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất đề giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

20

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ tài chính hướng dan

về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá

Ngoài ra, cơ sở pháp lý của đấu giá QSDĐ được áp dụng để xây dựng nên cácquy định liên quan đến người đấu giá và cơ quan có thâm quyên, đến các hoạtđộng đấu giá như sau:

- Đối với cá nhân có đầy đủ khả năng tài chính và đúng pháp luật có quyền

tham gia đấu giá được Nhà nước công nhận, tôn trọng và minh bạch trong công tácdau thầu

- Đối với pháp nhân, mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền tham gia dau giá vàdam bảo sự minh bach trong thông tin cũng như kết quả dau giá

1.2.6 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng dat

1.2.6.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

Quy trình đấu giá QSD đất tại địa bàn thành phó Hà Nội được thực hiện trên

cơ sở các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Thông tư liên tịch số

14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và

Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất dé giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 18/3/2016của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy chế dau giá QSD đất ở do Nhanước quan lý dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa

bàn thành phó

a Trước khi tố chức cuộc bán đấu giá quyền sử dung dat

Căn cứ phương án dau giá quyền sử dụng đất do các đơn vi quản lý quỹ đấtlập trình cơ quan tài nguyên môi trường thẩm định trước khi UBND cùng cấp phêduyệt, don vi được giao tô chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có tráchnhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môitrường dé thâm định trước khi trình Uy ban nhân dân cấp có thâm quyền quyết định

dau giá quyền sử dụng dat

Hồ sơ thửa đất tham gia đấu giá bao gồm:

«Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

« Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạtang kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất dau giá (néu có) của cơ quan có thâmquyên;

21

e Thông tin vé quy hoach, ké hoach str dung đất và quy hoạch xây dựng chi tiết

liên quan đến thửa dat dau giá đất được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt;

« Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích do địa chính thửa đất dau giá trong

trường hợp chưa có bản đồ địa chính;

« Tên, địa chỉ của đơn vị tô chức thực hiện việc đầu giá quyền sử dụng thửa đất

Sau khi có quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở tài nguyên và môi trường

xác định giá khởi điểm thửa đất bán đấu giá và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt

b Lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá

Don vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tôchức lựa chọn dưới hình thức đấu thầu và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc

bán đấu giá quyền sử dụng đất

«_ UBND cấp có thâm quyền quyết định thành lập Tổ tu van đấu thầu

« Don vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện thôngbáo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 02 lần;

‹_ Tổ tư vấn đầu thầu xây dựng và thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầuTrong trường hợp dau thầu rộng rãi mà chỉ có một đơn vi đăng ky dự thầukhi hết thời hạn mời thầu, đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá có thể trình UBND cấp

có thấm quyền quyết định giao cho một đơn vị cụ thé có chức năng ban dau giá tàisản thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tô chức lại việc đấu thầu rộng rãi

3 Sau khi tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Sau khi tổ chức cuộc bán đấu giá, bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực

hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá

quyền sử dụng đất Trong thời hạn không quá 05, đơn vị tổ chức việc đấu giá lập hồ

sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường dé trình Ủy ban nhân dân cấp có thâm

quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng dau giá quyền sử dung đất

Trong thời han 5 ngày ké từ ngày ban hành quyết định, công nhận kết quảtrúng dau giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền thuê đất hoặctiền sử dụng đất cho người trúng đấu giá

22

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người trúng đấu giá ký hợp đồng thuêđất với Cơ quan nhà nước có thầm quyền và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

Khai báo thuế, nộp Nhận lại

tiền vào ngần sách tiên đặt

trước

Sơ đồ 1 : Quy trình đấu giá QSD đất(Nguôn: Quyết định 20/2016/QĐ-UBND và Trung tâm Phát triển quy dat)12.7 Các quy định,nội dung cụ thể trong quy trình:

a Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

“- Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài

chính và không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước dé tham gia dau giá QSD đất.”

Trường hợp đấu giá QSD đất dé xây dựng nhà ở biét thự, nhà vườn liền kè:

Đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực

hành vi dân sự (có hộ khâu thường trú tại Hà Nội) hoặc không có hộ khẩu thường

trú tại Hà Nội nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú và thời

gian ăn ở 6n định tại Hà Nội từ 1 năm trở lên, không thuộc diện bị cắm cư trú tại

Hà Nội theo quy định của Bản án hoặc quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật

23

và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Viêt Nam

theo quy định của pháp luật.”

“Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải băng 02 (hai) lần số lượngcác thửa đất đem ra đấu giá Nếu số lượng người tham gia dau giá không lớn hon

02 lần tong số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng dau giá sẽ quyết định chia tổng sốthửa đất thành nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) dé tổ chức đấu giá dam bao số

đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đem đấu

giá.”

Số lượng đối tượng tham gia tối thiêu là 05 cho trường hợp dau giá lần lượt

từng thửa đất Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có

quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là

vợ, chồng.”

“Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sửdụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: Đối tượng là các nhà đầu tưthuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam (không ràng buộc

về đăng ký kinh doanh trên địa bàn Thành phố Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 5đối tượng độc lập về tài chính cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá.”

* Quyển lợi và trách nhiệm của đối tượng tham gia dau giá

e Được hưởng day đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa đất trúngdau giá và các quyên lợi hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai, dân sự

e Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật

ngoài khu đất dé phục vụ cho việc sử dụng đất.

24

* Trách nhiệm:

e Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy phòng đấu giá và các

quy định của pháp luật có liên quan;

e Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;

e Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã đăng ký hoặc từ chốitham gia đấu giá sau khi Hội đồng dau giá QSD dat đã công bồ kết quả xét tư cách;

e Thực hiện đúng giờ theo thông báo của Hội đồng đấu giá

e Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất đúng thời gian quyđịnh theo kết quả đấu giá được phê duyệt

e Thực hiện đúng theo quy hoạch về chính sáchxây dựng nhà ở

e Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch,đầu tư, kiến trúc xây dựng

1.2.8 Điều kiện đấu giá OSD dat

- “Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá: ”-+“Thir nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đấtchi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt thep quyđịnh hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.”

&

+_Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bang”

&

+ Thứ ba, có phương án dau giá được cấp có thầm quyền phê duyệt.”

“Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:”

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia dau gia được

đăng ky tham gia dau giá khi có đủ các điều kiện sau:”

“+ Thứ nhất, có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mau do Hội đồng

dau giá tổ chức hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSD dat phát

hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạchkhi trúng đấu giá.”

+ Thứ hai, điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:”

“ Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật dé thực hiện dự ánhoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.”

25

“Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính đểthực hiện dư án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật Trường hợpđấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cánhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.”

“Thứ ba, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tô

chức chỉ được một đơn vi tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc

cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng

công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên

doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham

gia dau giá.”

“Tham quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:”

“Cơ quan Nhà nước có thấm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của

pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thâm quyền quyết định giaođất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.”

1.2.9 Nguyên tắc xác định giá dat dau giá

Theo “Luật đất đai năm 2003”; “Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại

đất”; “Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đôi, bỗ sung một số điều

của Nghị định số 188”:

Việc xác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

Thứ nhất, sát với giá chuyên nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường “Giá chuyên nhượng QSD dat thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên mộtđơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kếtquả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phé biến giữa ngườichuyên nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình

thường, không chịu tác

động của các yếu tô gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ,thiên tai, dịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển

26

nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hê huyết thống hoặc có những ưu đãi

và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.

Thứ hai, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết

cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng

theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Thứ ba, đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện

tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Thứ tw, khi có chênh lệch lớn giữa giá theo khung giá so với giá chuyênnhượng QSD đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp “Đối vớitrường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông

qua hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu

hdi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cô phan hoá lựa chọn hìnhthức giao đất mà giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày

01 tháng 01 hang năm dùng dé ápgiá cho những loại đất phải thực hiện các chính

sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hôi đất, thời điểm tính giá

đất vào giá trị doanh nghiệp cô phan hoá chưa sát với giá chuyền nhượng QSD đấtthực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thi Uy ban nhân dân cấp tỉnh

căn cứ vào giá chuyền nhượng QSD đất thực tế trên thị trường tại địa phương và

các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư 145/TT - BTC để điều chỉnh lạimức giá cụ thê thay thế mức giá đã quy định, công bố

vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên

cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).”

d Các phương pháp xác định giá đất:

Theo hướng dẫn của Chính Phủ thông qua Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loạidat và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đổi,

bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP, việc xác định giá đất được

thực hiện theo 4 phương pháp:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

27

“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSD đất trên

thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại

đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần

định giá “

“Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng dé định giá đất khi giá đất trên

thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng QSD đất so sánh được với

loại đất cần định giá “

“Giá chuyền nhượng QSD đất của loại đất tương tự sử dung dé phân tích, sosánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường “

* Phương pháp thu nhập:

“Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số

giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hang năm trên một đơn vi diện tích đất so với

lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)của loại tiền gửi VND kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tai Ngân hàng Thuong mại Nhanước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn “

“Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác địnhđược các khoản thu nhập mang lại từ đất “

* Phương pháp triết trừ:

“Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn

liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá

trị bất động sản (bao gồm giá tri của đất và giá tri của tài sản gan liền với đất) “

“Phương pháp triết trừ được áp dụng dé xác định giá dat của thửa đất có tài

sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của cácthửa dat trống tương tự dé áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có théthu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương

tự với thửa đất cần xác định giá “

* Phương pháp thặng dự:

“Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyên đổi mục đích sử

28

dụng dé sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phan chi phí ước tinh dé tao ra sự phát

triển ra khỏi tông giá trị phát triển giả định của bất động sản “

“Phương pháp thang dư được áp dung dé xác định giá đất của các thửa đất trống

có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyên mục đích sử dụngđất trong khi không có giá chuyên nhượng QSD đất tương tự trên thị trường dé ápdụng phương pháp so sánh trực tiếp “

1.2.10 Tổ chức đấu giá đất

“Đề có thé tổ chức dau giá thì Uy ban nhân dân cấp có thâm quyền giao dat,

cho thuê đất có thâm quyền thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng dau giá các tỉnhphải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trong, Kếhoạch và Đầu t, Xây dựng và các thành viên khác do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương.”

Trước khi tiến hành dau giá 30 ngày, Hội đồng (cơ quan chủ trì) đấu giá

thông báo công khai lô (thửa) đất đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên

phong tiện thông tin đại chúng nh đài phát thanh, truyền hình địa phơng, báo địaphơng, các phơng tiện thông tin đại chúng khác và đợc niêm yết tại địa điểm tổchức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi

có dau giá dat.”

“Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thớc, mục

đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, thời điểm đăng ký, thời điểm tiếnhành đấu giá và các thông tin khác có liên quan.”

“Ngoài ra giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất đợc xác định sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng dat, quyền thuêđất thực tế trong điều kiện bình thờng tại thời điểm các định giá khởi điểm theo

mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm không đợc thấp hơn giá

đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính

7 99

phu.

“Tổ chức dau giá theo nguyên tắc dau giá trực tiếp, theo quy chế đấu giá do

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của pháp luật

hiện hành về dau gia.”

29

g Các hình thức đấu giá OSD dat

* Dau giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai:

“Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong

thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả

Trường hợp 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những

người đó bắt thăm dé chọn được người trúng giá “

* Đầu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bo công khai

từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuốicùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá

“Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong

thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá Kết quả đấugiá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiêu đấu giá “

“Sau khi tổ chức đấu giá vòng dau thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòngdau và mức giá trả cao nhất của vòng đấu nay; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xácđịnh số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá; công bố giá sàn của vòng đấu giá

tiếp theo là mức giá trả cao nhất của vòng dau liền kề trước đó “

“Hình thức dau giá này phải thực hiện tối thiêu qua 3 vòng dau bắt buộc Các

vòng đấu tiếp theo được diễn ra tương tự như các vòng đấu trước đó Cuộc đấu giá

chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tụctham gia đấu giá “

Đối với trường hop không công bố công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ

được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất “

“Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều

bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hộ đồng tuyên bố cuộc đấu giá khôngthành Hội đồng đấu giá sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp

30

và tiễn hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu

giá quyết định “

“Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả

người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức chonhững người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm dé xác địnhngười trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề

trước đó “

* Đầu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời

“Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá.Người tham gia dau giá trả giá trực tiếp bang lời liên tục cho đến khi không còn ngườitrả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá “

“Trường hợp tất cả đối tượng tham gia đấu giá đều trả giá thấp hơn giá sànthì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng

có thầm quyền điều chỉnh giá sàn “

1.3 Các yếu tố ảnh hướng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Các nhân tổ khách quan

-“Quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược cũng sẽ ảnh hưởng lớn

đến công tác đấu giá QSD đất Trên thực tế như ta đã biết, vùng nào có quy hoạch

sử dụng đất được phê duyệt là ở đó giá đất được day lên cao và các chủ đầu tư thinhau cạnh tranh dé có một vị trí trong vùng quy hoạch Điều đó sẽ góp phần khôngnhỏ cho sự thành công của đấu giá.”

-“Hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá: đối với thửa đất đem

ra dau giá nếu có một hệ thong co sở hạ tầng tốt sẽ hứa hẹn khả năng sinh lợi khi

đầu tư vào thửa đất đó Chính điều này sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư,

gop phan nâng cao giá trị của thửa dat, tạo điều kiện ban đầu cho sự thành côngcủa đấu giá, tăng nguồn thu cho Ngân sách.”

1.3.2 Các nhân té chú quan

- Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của

dau giá QSD đất Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư tham dự đấu giá chủ yếu

phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước (quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp vàcải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng, ) Công tác dau giá QSD đất có phát huy được hết

3l

vai trò vàhiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà

nước Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống luật pháp và các quy định về đấu giá là hếtsức cần thiết

- Các chủ thé tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách thức tổ chức đấu

giá, công tâm (sự khách quan, trung thuc ).

- Các nhà thầu tham dự đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dựphiên đấu giá sẽ đóng góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá Tuynhiên thực tế các phiên đâu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức củacác nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá (có sự bàn bạc trong phòng đấu giá,trong phiên đấu giá dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chốikhông nhận QSD đất, rút lại giá đã trả Vì vậy việc xác định được tiềm lực, mụcđích của những người tham gia đầu giá trong quá trình xét tư cách người tham gia

dau giá là hết sức quan trọng

- Dat dau giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giácủa thửa đất đem ra đấu giá Nếu vị trí đẹp điều đó đồng nghĩa với việc nếu đầu tư

sẽ đem lại hiệu quả cao nên sẽ có nhiều nhà đầu tư tham dự đấu giá và giá đất sẽ

cao hơn Nếu vị trí không đẹp thì chủ đầu tư sẽ không có hứng đối với việc đầu tưvào thửa đất, ảnh hưởng đến số lượng người tham gia đấu giá Vì vậy trước khi

dau giá Nha nước cần quan tâm tới việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tang cho khu đất

dau giá dé tao sự thu hút đối với các nhà đầu tư, đồng thời nâng cao giá trị cho khuđất đem ra đấu giá

- Thị trường Bất động sản: những biểu hiện của thị trường bất động sảncũng ảnh hưởng đến đấu giá Khi thị trường trong giai đoạn nóng thì việc đấu giádiễn ra rất nhiều nhưng chủ yêu không thành công do giá đất bị day lên quá cao vànhà thầu sau khi trúng đấu giá không có khả năng tải chính vì vậy từ chối khôngnhận QSD đất Khi thị trường ảm đạm việc đấu giá cũng chững lại có rất ít các nhàdau tư đăng ký tham gia đấu giá, không đủ số lượng người dé tiến hành đấu giá

32

CHƯƠNG 2

THUC TRANG CONG TAC DAU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT

TREN DIA BAN QUAN HA DONG, THANH PHO HA NOI

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và tinhhình quản lý, sử dụng đất quận Hà Đông

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

a Điều kiện tự nhiên - Vị trí địa lý:

Quận Hà Đông có toa độ địa lý 20°59 vĩ độ Bắc, 105°45 kinh Đông, năm dọc 2

bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13km vềphía Tây, có diện tích tự nhiên 4.833,66 ha, 17 đơn vị hành chính phường, dân số

238.813người(năm 2013) Có ranh giới tiếp giáp như sau:

e Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm và huyện Hoài Đức;

e Phía Nam giáp huyện Thanh Oai và huyện Chương Mỹ;

e Phía Đông giáp huyện Thanh Tri và quan Thanh Xuân;

e_ Phía Tây giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai

ALAN HÀ BENG - THANE FHO 4A NOI

Hà Đông là cửa ngõ phía Tây Nam dé vào trung tâm Th ủ đô, trên địa bànquận có rất nhiều trục giao thông chính chạy qua như Quốc lộ 6A, Quốc lộ 21B,Đường 70, Đường 72 và một mạng lưới giao thông đô thị phát triển tương đốihoàn thiện nối các chuỗi đô thị của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ như đô thịMiếu Môn - Xuân Mai - Hòa Lạc - Sơn Tây sẽ là vành đai vệ tinh phát triển khônggian của Hà Nội, là một điểm nhắn của Hà Nội trong định hướng phát triển không

33