Tiểu Luận - Quản Trị Dự Án - Đề Tài - Kế Hoạch Triển Khai Dự Án Saigon Pearl

Table of Contents

1 Tổng quan dự án 3

2 Yêu cầu chung về dự án 4

3 Hoạch định cơ cấu phân chia nhân lực, nguồn lực 8

4 Sơ đồ tổ chức, quản lý dự án 9

5 Sơ đồ Gantt, phân bổ chi phí theo thời gian bắt đầu muộn 11

6 Kế hoạch kiểm soát dự án 19

7 Kế hoạch quản lý rủi ro 23

8 Các hợp đồng ký kết dự án 25

9 Kế hoạch kết thúc dự án 25Phụ lục

1 Tổng quan dự án

Dự án Saigon Pearl

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Vietnam Land SSG là liên doanh giữa Công ty TNHH Vietnam Land (Hongkong) và Công ty cổ phần Tập đoàn SSG (Vietnam).

Tổng diện tích dự án: 10.37 hecta Tổng vốn đầu tư: trên 500 triệu USD

Vị trí: Saigon Pearl tọa lạc tại số 92 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh là một vị trí đắc địa giáp ranh quận 1, dọc theo sông Sài Gòn, đối diện với khu đô thị mới Thủ Thiêm, và chỉ cần 5 phút để đến được trung tâm thành phố.

Dự án bao gồm khu căn hộ cao cấp gồm 8 tòa nhà cao 37 tầng với tổng cộng trên 2000 căn hộ, 2 khách sạn 5 sao, khu trung tâm thương mại và mua sắm rộng 40,000 m2 nơi tập trung của những nhãn hiệu danh tiếng trên thế giới và khu vui chơi giải trí Ngoài ra còn có nhà trẻ, trường học tiêu chuẩn Quốc tế, và tầng hầm đậu xe liên thông giữa các tòa nhà.

Saigon Pearl được xem là một trong những dự án tiêu biểu làm đẹp cho bộ mặt và kiến trúc của thành phố ngay bên cạnh dòng sông Sài Gòn với tiêu chuẩn ngôi nhà 5 sao đầu tiên tại

Việt Nam Hội đủ mọi yếu tố cao cấp về tiện nghi, dịch vụ cùng vị trí địa lý thuận tiện Saigon Pearl mang đến cho các cư dân niềm vui tận hưởng cuộc sống tiện nghi và phong cách Saigon Pearl tự tin mang đến cho cư dân 1 phong cách sông hiện đại và sang trọng bậc nhất.

Theo kế hoạch, dự án sẽ được chào bán ra thị trường vào đầu tháng 6/2010 Hứa hẹn sẽ mang lại một cơn sốt trên thị trường BĐS TP.HCM.

2 Yêu cầu chung về dự án

2.1 Các vấn đề kỹ thuật

Xử lý rác thải

Tại sảnh thang máy mỗi tầng dều được bố trí thùng rác chung cho tất cả các hộ gia đình Rác thải ra được tập trung tại đây và có nhân viên đến thu gom vào giờ nhất định.Bên cạnh thang máy phục vụ cho mục đích đi lại,các chung cư còn bố trí một thang máy nhỏ hơn chỉ sử dụng cho việc chuyên chở rác.Rác được vận chuyển xuống tầng hầm và sẽ có xe lấy rác của thành phố đến mang đi.

Tại chung cư Đặng Văn Ngữ Hệ thống đổ rác và lấy rác được bố trí theo một dây chuyền khép kín.Tổ chức hai ống khác nhau cho hai loại rác hữu cơ và vô cơ để tiện phân loại,tiêu hủy hoặc tái chế.Ong thu rác đặt theo chiều thẳng đứng có cử đổ rác cho từng căn hộ.Phía dưới là một nền dốc có gắn vòi nước xịt rửa và cống thoát nước.Trên nền này đặt sẵn xe gom rác bằng plastic kiểu có bánh xe.Rác đổ thẳng vào xe gom rác không vươn vãi ra ngoài,sau đó xe chở rác chuyên dùng móc nâng xe gom rác nạp vào container.

Dây chuyền thu gom rác tại chung cư Đặng Văn Ngữ tiến bộ hơn kiểu xây hầm chứa rác,xúc rác bằng thủ công đưa vào xe chở rác.Điển hình là chung cư Miếu Nổi 18 tầng với 600 hộ.Hệ thống xử lý rác có đường ống từ lầu 14_15 thả xuống hầm rác.nhưng cạnh những hầm rác các căn hộ đều bị những tiếng rầm rầm do thả rác từ trên cao xuống,một số hộ phải dọn đi,một số khác bị mùi rác Nhân viên vệ sinh cứ 4_5 giờ chiều đến lấy rác.Mùi ở hầm rác lan tỏa nên hành lan nào cũng ảnh hưởng.

Đó là sự kết hợp không đồng bộ giữa thiết kế kiến trúc và thiết kế kỹ thuật xây dựng,chưa khẳng định được các định mức vể tiêu chuẩn kĩ thuật cho một công trình kiến trúc.Nhiều công trình kiến trúc đã được thiết kế kiến trúc ,nhưng phần thiết kế kĩ thuật lại không được thiết kế chi tiếtvà không có các tiêu chuẩn kĩ thuật nên các phần lắp đặt kỹ thuật gặp không ít khó khăn,nhất là trong trường hợp ngôi nhà đã được xây dựng xong phần thô.Ngoài ra để có một hệ thống thu

Trong chung cư Đặng Văn Ngữ các sảnh tầng đều được lắp đặt các tủ chữa cháy.Các đơn nguyên đều có 2 lối thoát hiểm.Mỗi hộ đều có 2 lối ra vào(1 chính ,1 phụ)vừa tiện cho sinh hoạt gia đình vừa thuận tiện cho việc thoát ra ngoài khi có cháy,hoặc lính cứu hoả đột nhập vào.

Mỗi căn hộ có 1 loggia đủ rộng ,phía ngoài xây tường cao hơn 1m sử dụng làm chổ phơi thấp,chô gắn máy lạnh tránh tình trạng phơi quần áo hoặc đặt máy lạnh tùy tiện mất mỹ

quan.Loggia cũng còn chỗ đặt chậu hoa kiểng.Hệ thống angten sử dụng chung tuyến nhằm tránh 1 rừng angten tua tủa.

Trong điều kiện khí hậu nóng ẩm như nước ta thì thông thoáng là điều tối cần cho việc trao đổi không khí và điều hòa thân nhiệt,tránh những góc "bí ẩn”cho con người.Đảm bảo thông gió và ánh mặt trời,với giải pháp nhà chung cư thì nhà ở trong thành phố sẽ không còn chen chúc liền khít nhau nữa,các lô nhà được bố trí rải ra để hứng ánh mặt trời và xen kẽ cây xanh.Vấn đề được quan tâm nữa là mật độ xây dựng,hệ số sử dụng đất,khoảng lùi và khoảng cách an toàn phòng cháy chữa cháy mặt tiền giữa hai dãy nhà đối diện nhau trong khu nhà chung cư cao tầng.

Tầng hầm

Diện tích để xe cho một căn hộ bình quân là 15m2.Các cầu thang thoát hiểm được bố trí đủ tại tầng hầm lên tầng trệt phòng khi có sự cố.Đường giao thông trong hầm phải rộng thoáng,đủ ánh sáng kèm theo các đèn tín hiệu hướng dẫn giao thông

Trong giờ cao điểm phải đảm bảo: -Không gây kẹt xe cục bộ

-Không gây ngộp thở và nguy cơ cháy nổ trong tầng hầm:trong giờ cao điểm ,nếu một lưu lượng lớn xe cộ cùng khởi động thì sẽ xảy ra tình trạng thiếu oxy nhưng thừ hơi xăng và khí

carbonic,có thể gây cháy nổ và anh hưởng sức khỏe của mọi người.Để khắc phục tình trạng này phải bố trí tại tầng hầm hệ thống hút hơi xăng và khí thải để không khí tươi có thể tràn vào thay

Thiết bị điện trong căn hộ được trang bị đầy đủ đảm bảo yêu cầu sử dụng tiện lợi ở mọi nơi và phài có độ an toàn cao,có khả năng chống giật và dễ dàng để sửa chữa.Có máy phát điện dự

phòngđảm bảo cho tòa nhà hoat động 100% công suất khi mất điện

Hệ thống cấp nước

Hiện nay nước máy thành phố vẫn còn nhiễm bẩn trong khi đó các chung cư phải có khái niệm mở vòi là có nước uống được.Do đó hệ thống cấp nước phải lắp đặt thiết bị lọc,khử mùi,khử trùng.Hệ thống ống cấp phải là loại ống sạch,có đặc điểm nối kết bằng hàn nhiệt và độ chịu lực cao,sẽ đảm bảo việc chống rò rỉ,dễ sửa chữa và sử dụng lâu dài.Ngoài ra phải giải quyết việc tạo áp lực nước đồng đều giữa các tầng bằng việc tính toán và trang bị hệ thống van tiết lưu,van điều áp…và cả bơm tăng áp.

Hệ thống thoát nước

Một điểu rất khó chịu ở nhà cao tầng là những phát sinh do hệ thống thoát nước gây ra như thoát nước không nhanh,không gọn,dội ngược,gây tiếng ồn,gây chấn động.Để khống chế các phát sinh này,hệ thống ống thoát phải đảm bảo đủ độ lớn,không tiết kiệm tiết diện ống.Cần bố trí hệ thống thoát sao cho khi toilet tầng nào hư thì chỉ sửa chữa tại căn hộ đó,không ảnh hưởng 

đến các tầng hay căn hộ khác.Nước thải trước khi đưa vào hệ thống cống của thành phố sẽ được xử lý theo đúng tiêu chuẩn đảm bảo môi trường trong lành.

Hệ thống thu dẫn rác thải cho chung cư cao tầng

Một vấn đề tưởng như cũ nhưng luôn mới,như dễ mà luôn luôn khó trong công nghệ xây dựng nhà cao tầng ,là hệ thống thu dẫn rác thải.Nhiều khu nhà đã lắp đặt hệ thống thu dẫn rác,nhưng xem ra môi trườg sống vẫn chưa được cải thiện mấy.Trong những ngày hè nắng nóng,khi rác thải theo ống dẫn rác rơi xuống tầng hầm,nơi đỗ xe của tòa nhà,sau 1 tiếng đồng hồ rác đã rữa và bốc mùi hôi thối.Vậy nhà cao tầng cần một kỹ thuật và hệ thống thu dẫn rác.

Chất liệu ống gom rác phải có khả năng chống trầy xước,chống ăn mòn,dễ vệ sinh.Mỗi căn hộ đều được bố trí một ngăn trong phòng kĩ thuật làm nơi đê’ rác Hàng ngày nhân viên vệ sinh sẽ đi gom rác để sẵn tại phòng kĩ thuật của mỗi căn hộ và sẽ bỏ rác vào cửa nhận rác để từ đây rác sẽ được đưa về tầng hầm và dưa ra ngoài.Cách làm này đảm bảo giữ vệ sinh và rất thuận tiện cho người bỏ và lấy rác. 

Hệ thống truyền hình & thông tin liên lạc

Hệ thống lạnh và thông gió

Vị trí đặt các cục nóng được dự trù ngay từ khi thiết kế sẽ đảm bảo mỹ quan và kiến trúc tòa nhà.Hệ thống quạt hút và ống thoát được lắp đặt đảm bảo không để lại khói bụi và mùi hôi… Trong cáckhu vực công cộng như tầng hầm,thang thoát hiểm,thang máy…Và tại các khu vực nhà bếp,toilet của căn hộ.

Hệ thống bảo vệ và an ninh tòa nhà

Các chung cư cao tầng được xây dựng gần đây ở việt Nam đã có gắn camera quan sat và thiết bị nhận dạng.Các nhân viên bảo vệ chuyên nghiệp giám sát an ninh 24/24 tại các khu vực công cộng và sảnh ra_vào thang máy tầng trệt và xung quanh khuôn viên tòa nhà.Hệ thống camera sẽ truyền tải hình ảnh về trung tâm điều hành của Ban quản lý để theo dõi và xử lý kịp thời

Một số chung cư cao cấp mỗi cư dân sẽ được cấp thẻ kỹ thuật số để ra vào thang máy nhằm ngăn chặn người lạ xâm nhập vào tòa nhà.khi khách đến có thể liên hệ tại quầy lễ tân để đón khách hoặc nhờ bảo vệ đưa lên.

Hệ thống chống sét

Sử dụng hệ thống kim thu sét truyền tiếp đất tạo một vùng bảo vệ bao trùm lên toàn bộ tòa nhà.Hệ thống này sẽ bảo vệ an toàntuyệt đối cho thiết bị và người sống trong các chung cư cao tầng.

Phòng cháy chữa cháy

Hệ thống báo cháy được liên kết hoàn toàn tự động với các hệ thống khác thong nhà:Hệ thống chữa cháy,điện,điện dự phòng,thông gió…Toàn bộ hệ thống sẽ hoạt động đồng bộ trong trường hợp khẩn cấp bao gồm:trung tâm xử lý hoạt động 24/24 sẽ ghi nhận các tín hiệu từ các đầu camera,đầu báo khói,báo nhiệt tại các khu vực công cộng,căn hộ và phát tín hiêu khi có sự cố về trung tâm phòng cháy chữa cháy thành phố và đồng thời kích hoạt các máy bơm chữa cháy và hệ thống chữa cháy hoạt động.Các thang thoát hiểm được bố trí tại mỗi khối.Đèn báo hiệu hướng dẫn xuống tầng trệt để thoát ra ngoài được lắp trong lồng thang sử dụng pin khô.

3 Hoạch định cơ cấu phân chia nhân lực, nguồn lực

4 Sơ đồ tổ chức, quản lý dự án

Sơ đồ 1: Mối quan hệ giữa đội dự án và công ty mẹ

Sơ đồ 2: OPS dự án

Sơ đồ 3: Sơ đồ trách nhiệm

5 Sơ đồ Gantt, phân bổ chi phí theo thời gian bắt đầu muộn

Lập tiến độ dự án bằng sơ đồ Găng

6FXây tườngB45

Sơ đồ mạng

Đường găng của dự án là A-B-E-G-H Thời gian hoàn thành là 95 tuần

Sơ đồ thang ngang liên kết

Bảng thời gian và chi phí trong điều kiện bình thường và rút ngắn của các công tác

Công tácThời gianChi phíThời gian

Tổng chi phí tăng thêm khi rút ngắn: 1+2+2+5+5=15 (tỷ đồng) Đường găng vẫn không thay đổi: A-B-E-G-H.

Biểu đồ khối lượng nguồn lực 1

Cân bằng nguồn lực 1

Biểu đồ khối lượng nguồn lực thứ 2

Cân bằng nguồn lực thứ 2

6 Kế hoạch kiểm soát dự án

Quy trình kiểm soát dự án

Thu thập thông tin:

Khối lượng công việc đã hoàn thành, chất lượng công trình Thời gian và nguồn lực đã sử dụng

Rủi ro làm dự án không đúng kế hoạch +Trễ tiến độ

So sánh tiến triển và mục tiêu

Yêu cầu kỹ thuật: so sánh giữa yêu cầu kỹ thuật đưa ra với thực tế đạt được

Tiến độ dự án: so sánh giữa thời gian dự kiến và thời gian thực tế.

Chi phí thực hiện: so sánh giữa chi phí, ngân sách theo dự trù với chi tiêu thực tế Kiểm soát chi

phí dự án theo phương pháp giá trị làm ra (kết hợp thời gian và chi phí).

7 Kế hoạch quản lý rủi ro

Rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị dự án

Các rủi ro có thể xảy ra cho dự ánGiải pháp đề ra

Độ tin cậy của dự báo và các thông tin ban

đầu chưa chính xác Thuê các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường có uy tín trong và ngoài nước Sự không phù hợp giữa mục tiêu của dự án

và thực tế Nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu thị trường, thường xuyên khảo sát thực tế Địa điểm xây dựng không phù hợp Thuê các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường có

uy tín trong và ngoài nước thẩm định Lựa chọn kỹ thuật và công nghệ không phù

hợp Lựa chọn nhà thầu uy tín, có năng lực về công nghệ,kỹ thuật Lựa chọn phương án nguồn vốn gặp nhiều

rủi ro Đa dạng hóa nguồn tài trợ từ cá nhân, ngân hàng, nhà đầu tư… Chất lượng phân tích hiệu quả tài chính và

an toàn tài chính của dự án chưa cao Lựa chọn ban thẩm định dự án có năng lực, trách nhiệm Thủ tục hành chính Việt Nam hay thay đổi Thuê tư vấn, luật sư phụ trách thủ tục hành chính

Rủi ro trong giai đoạn thực hiện dự án

Các rủi ro có thể xảy ra cho dự ánGiải pháp đề ra

Quy chế đấu thầu chưa hoàn chỉnh Tiêu cực trong đấu thầu

Công khai thông tin chi tiết đấu thầu một cách

Thời tiết, khí hậu (mưa, bão…)

Biến động bất ngờ của thị trường Thay đổi phương thức thi công, vật liệu… Thiết bị, dụng cụ thi công lạc hậu, công suất

không phù hợp Chuẩn bị ngân sách dự phòng thay thế trang thiết bị khi cần thiết Giám sát không đủ năng lực, tiêu cực Chuẩn bị phương án thay thế khi cần thiết Thủ tục hành chính Việt Nam hay thay đổi Thuê tư vấn, luật sư phụ trách thủ tục hành

Rủi ro trong giai đoạn khai thác dự án

Các rủi ro có thể xảy ra cho dự ánGiải pháp đề ra

Không hoàn thành dự án đúng tiến độ giao hàng Đàm phán giãn tiến độ giao hàng Đẩy nhanh thi công đúng tiến độ Sản phẩm hoàn thành không đúng với thiết kế Giám sát thi công chặt chẽ

Tiến hành điều chỉnh thiết kế theo hướng tối thiểu chi phí

Cạnh tranh giữa các đối thủ tiềm năng và đối

thủ mới Tổ chức chiến dịch markeing sản phẩm, hỗ trợtài chính cho khách hàng mua nhà Rủi ro trong quá trình thẩm định phê duyệt

quyết toán Chuẩn bị phương án dự phòng Rủi ro lớn nhất ở trong giai đoạn vận hành sau

khi bàn giao là không đảm bảo được các chỉ tiêu hiệu quả đã tính toán khi lập dự án đầu tư do các sự cố về tự nhiên, về công nghệ và tổ chức sản xuất, về tài chính, về kinh tế xã hội

Tổ chức ban đánh giá tác động, hiêu quả sau khi hoàn thành dự án.

9 Kế hoạch kết thúc dự án

Báo cáo dự án:

9.1 Thực hiện dự án

Sau 60 tháng thực hiện chuẩn bị và thi công, dự án chung cư cao cấp Saigon Pearl đã hoàn tất để bàn giao vào tháng 10/2010 cao ốc Sapphire với tổng mức đầu tư gần 120 triệu đô la Mỹ gồm 526 căn hộ cao cấp.

Được xây dựng trên khu đất rộng 10,36 hecta bên bờ sông Sài Gòn thơ mộng, nằm sát trục đường Nguyễn Hữu Cảnh,dự án Saigon Pearl gồm khu biệt thự 126 căn và 8 cao ốc căn hộ 37 tầng, tổ hợp cao ốc văn phòng, khách sạn, khu thương mại và các công trình tiện ích khác có tổng mức đầu tư ước tính trên 750 triệu đô la Mĩ. 

Trong giai đoạn này, hệ thống cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện cũng góp phần mang đến sự tiện nghi cho toàn bộ cư dân sinh sống tại Saigon Pearl Hệ thống hạ tầng này bao gồm: hồ bơi, khu công viên bờ sông, hệ thống trường học, khu vui chơi dành cho trẻ em, khu mua sắm, khu giải trí – thể dục thể thao, nhà hàng…

Theo kế hoạch, 50% các căn hộ còn lại của cao ốc Sapphire sẽ được chào bán ra thị trường trong đầu tháng 6/2010 theo mức giá của thị trường.

9.2 Hoạt động hành chính

Quy trình thực hiện:

-Đại diện tổ công ty SSG đến nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, lấy Phiếu nhận và hẹn trả kết quả.

- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết Thủ tục hành chính bàn giao hồ sơ cho Phòng Thẩm định.

- Phòng Thẩm định thực hiện giải quyết Thủ tục hành chính theo quy trình: Lấy ý kiến các phòng, các cơ quan liên quan, tổng hợp ý kiến, ra văn bản thông báo ý kiến thẩm định, giao cho Chủ đầu tư để hoàn chỉnh hồ sơ.

- Soạn thảo BCTĐ của Sở và trình ký Quyết định cho phép đầu tư của UBND Thành phố hoặc Tờ trình đề nghị cho phép đầu tư của UBND Thành phố (đối với các dự án thuộc thẩm quyền xem xét cho phép đầu tư của Thủ tướng Chính phủ).

- Làm thủ tục phát hành đồng thời lập biểu tính toán phí thẩm định, giao cho Văn phòng Sở để thực hiện việc thu phí thẩm định trước khi trả kết quả cho chủ đầu tư, gửi Quyết định cho các cơ quan ghi trên Quyết định.

Thời gian giải quyết:

Không quá 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian xem xét, cho phép đầu tư không quá 20 ngày làm việc Đối với dự án có quy mô 200ha trở lên thì thời gian xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư là 15 ngày làm việc.