tên đề tài thực trạng thị trường bđs du lịch nghỉ dưỡng tại thành phố đà nẵng

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤTĐỘNG SẢN SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG 1.1.BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1.Khái niệm Bất động sản thực tế được sử dụng để đề cặp đến những thứ không thể di chuyển

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN

1.2.1.Khái niệm thị trường Bất động sản1.2.2 Đặc điểm của thị trường Bất động sản1.2.3.Vai trò của thị trường bất động sản1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản1.3 CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1.Khái niệm cầu bất động sản1.3.2 Đặc điểm của cầu bất động sản

1.3.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 1.4.CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1.Khái niệm cung bất động sản1.4.2 Đặc điểm của cung bất động sản

1.4.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản

3.1.GIẢI PHÁP VỀ CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI THỊ TRƯỜNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

3.1.1.Của nhà nước3.1.2.Của doanh nghiệp

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤTĐỘNG SẢN SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG 1.1.BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1.Khái niệm

Bất động sản thực tế được sử dụng để đề cặp đến những thứ

không thể di chuyển được như đất đai và những tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất đai và các quyền sở hữu đi cùng với bất động sản

Theo điều 107 của Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 năm 2015 do Quốc Hội Việt Nam ban hành ngày 24/11/2015 , có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 , bất động sản bao gồm đất đai : nhà , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , tài sản khác gắn liền với đất đai , nhà , công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất rằng bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước có những đặc thù riêng, thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh

đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Mặc dù vậy , Bất động sản (BĐS) là một khái niệm phức tạp và đa dạng, và quan điểm về nó có thể khác nhau tùy theo từng quốc gia Dưới đây là một số quy định và khái niệm liên quan đến bất động sản:

1 Pháp Luật Pháp: Điều 520 của Luật Dân sự Pháp quy định

rằng “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được xem xét là động sản” Tương tự, Luật Dân sự Nhật Bản, Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ cũng áp dụng quy định tương tự Trong trường hợp của Thái Lan, Điều 100 Luật Dân sự quy định rằng “BĐS bao gồm đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả quyền sở hữu đất đai”.

2 Luật Dân sự Nga: Luật này đưa ra khái niệm chung về

BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Ngoài ra, Luật còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai, như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ”, cũng là các BĐS.

3 Luật Dân sự Việt Nam: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005

của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

1 Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của Bất động sản (BĐS) xuất phát từ tính cá biệt

và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn Cụ thể, mỗi miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ đều có giới hạn về diện tích đất đai Chính vì tính khan hiếm tính cố định, và không di dời được

của đất đai, hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ, ngay cả khi hai BĐS nằm cạnh nhau, chúng vẫn có những yếu tố không giống nhau Thậm chí trong cùng một toà cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau Điều này tạo ra sự độc đáo và đặc biệt cho từng BĐS.

Nhà đầu tư và kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân của họ Việc tạo ra những BĐS độc đáo và đặc biệt giúp thị trường trở nên phong phú và đa dạng hơn

2 Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng,

không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sản (BĐS) thường chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau một cách đáng kể Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi những BĐS khác trong cùng khu vực Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, nó không chỉ tạo ra sự tiện ích cho cộng đồng mà còn làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Thực tế cho thấy việc xây dựng các công trình hạ tầng này thường làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các BĐS khác, và đây là hiện tượng khá phổ biến.

4 Các tính chất khác:a Tính thích ứng:

Lợi ích của Bất động sản (BĐS) phát sinh trong quá trình sử dụng BĐS có khả năng điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những đặc trưng của nó, đồng thời đảm bảo đáp ứng nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, đòi hỏi chi phí lớn và thời gian dài Do đó, quản lý BĐS cần phải được thực hiện một cách thích hợp và tương xứng.

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ từ các yếu tố này hơn so với các hàng hoá thông thường Nhu cầu về BĐS khác nhau tùy thuộc vào vùng, khu vực, quốc gia, và phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của người dân sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề liên quan đến tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, đều ảnh hưởng đến nhu cầu và hình thức của BĐS.

1.2.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.2.1.Khái niệm thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi bất động sản và các quyền về bất động sản Đây là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, bởi bất động sản không chỉ là các tài sản có giá trị rất lớn về mặt kinh tế, mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc.

Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời được Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản có thể khác nhau tùy theo quy định của từng quốc gia, nhưng đều thống nhất rằng bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Theo Bộ Luật Dân Sự Việt Nam:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cũng như các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó; ngoài ra, còn bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến nhiều ngành và lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo, và nhiều khía cạnh khác Bất động sản cũng là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh, và loại hình

này tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, và dự phòng Bất động sản còn liên quan mật thiết đến xây dựng, quản lý đất đai của nhà nước, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, và nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ và đa dạng về hình thức Thị trường bất động sản không chỉ mang tính khu vực mà còn phản ánh sự chi phối đa phương của các yếu tố quốc tế Pháp luật về quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở của Việt Nam

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định , trong một khoảng thời gian cụ thể Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản … được tiến hành.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường Bất động sản

Thị trường bất động sản phát triển song song với thị trường hàng hoá, thị trường vốn và thị trường lao động trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, đất đai và bất động sản là những loại hàng hoá đặc biệt, khiến thị trường bất động sản mang những đặc trưng riêng:

1 Thị trường giao dịch quyền và lợi ích: Thị trường bất

động sản không chỉ đơn thuần là nơi giao dịch bản thân bất động sản, mà chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản.

2 Tính vùng và khu vực sâu sắc: Bất động sản là hàng hoá

cố định và không thể di dời về mặt vị trí Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý Những yếu tố này

gắn chặt với từng vùng, từng khu vực Thị trường bất động sản không tập trung mà trải rộng ở khắp nơi trên đất nước, với mỗi vùng có sự phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội ở các trình độ khác nhau.

3 Sự chi phối của pháp luật: Thị trường bất động sản phụ

thuộc vào yếu tố pháp luật Trước khi có Luật đất đai năm 1993, việc mua bán đất bị nghiêm cấm, và Nhà nước không thừa nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp đất đai Lúc đó, thị trường bất động sản không tồn tại.

4. Tính địa phương: Thị trường bất động sản đặc biệt địa

phương, đặc biệt là thị trường nhà ở Vì đất đai không thể di chuyển, không thể đem đất từ một địa phương đến để đáp ứng nhu cầu của địa phương khác, nên thị trường bất động sản mang tính địa phương

1.2.3.Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, kết nối cung và cầu của thị trường này Đây là môi trường quan trọng cho việc chuyển đổi vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) và ngược lại (đối với người tiêu dùng bất động sản).

Khi thị trường bất động sản không thông suốt, quá trình chuyển đổi vốn trở nên chậm, ảnh hưởng đến quá trình tái sản xuất trong chu kỳ sản xuất tiếp theo Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản phát triển và tốc độ luân chuyển vốn nhanh, người sản xuất và người tiêu dùng bất động sản đều được hưởng lợi.

Thị trường bất động sản còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường

lao động và thị trường vận tải nguyên vật liệu xây dựng Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế, xã hội.

Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển

– Trước hết, khi thị trường bất động sản phát triển, các ngành kinh tế khác cũng được thúc đẩy phát triển theo Sự phát triển của thị trường bất động sản làm tăng tài sản cố định trong xã hội và đó chính là một nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng của quốc gia

– Thứ hai, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ của chu chuyển vốn nhanh hơn, đó chính là một cách để bổ sung thêm vốn cho hoạt động đầu tư phát triển

– Thứ ba, bất động sản có đặc tính là một loại hàng hóa có thể bổ sung, tạo vốn mới quay lại quá trình sản xuất kinh doanh nên các giao dịch thế chấp, góp vốn bằng giá trị bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư

Thống kê cho thấy ở các nước phát triển, lượng tiền giao dịch thông qua thế chấp và tái thế chấp bất động sản chiếm tỷ trọng chính trong tổng lượng vốn giao dịch Giá trị bất động sản qua thế chấp ngân hàng lại quay trở lại thành lượng vốn cho đầu tư mà bất động sản vẫn giữ nguyên giá trị sử dụng của mình.

Thị trường bđs đóng góp vào tăng trưởng kinh tế

Các khoản chi cho nhà ở và bất động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong tổng chi tiêu của con người Ngoài việc chi tiêu cho nhà ở và các công trình bất động sản, còn có các khoản chi cho việc sản xuất và cung cấp dịch vụ phục vụ nhà ở và bất động sản, như cấp nước, xử lý nước thải, xử lý chất thải rắn, xây dựng đường sá, công viên và các cơ sở hạ tầng khác của khu dân cư Đây cũng là một nguồn đóng góp không nhỏ cho GDP của đất nước.

Sự gia tăng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng góp phần vào tăng trưởng kinh tế và tạo việc làm trong lĩnh vực xây dựng và các lĩnh vực cung cấp dịch vụ bất động sản Việc tăng cường việc làm và thu nhập từ lĩnh vực bất động sản sẽ có tác động lan tỏa đến nền kinh tế, do sự liên kết của thị trường bất động sản với nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế.

Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp phát triển đất đai, xây dựng các công trình, nhà xưởng, và các công trình kiến trúc khác Điều này tạo ra sự chuyển đổi đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành và vùng lãnh thổ, cũng như trên phạm vi toàn quốc

Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước

Hoạt động của thị trường bđs phát triển làm tăng lượng hàng hóa và tăng số lượng các giao dịch trên thị trường và thông qua việc thu thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thêm vào đó, thị trường bất động sản phát triển ngoài việc làm tăng số lượng các giao dịch mua – bán, thuê – cho thuê còn mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại… Cả hai hướng phát triển đó của thị trường bất động sản đều góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế.

Phát triển thị trường bđs góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường bất động sản… Tuỳ từng quốc gia, từng nền kinh tế và các thị trường này phát triển với các cấp độ khác nhau Do đó, sự phát triển của thị trường bđs có ảnh hưởng đến tất cả