những vấn đề chưa thống nhất giữa quy định của dự thảo luật nhà ở với bộ luật dân sự năm 2015 và kiến nghị

1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHƯA THỐNG NHẤT GIỮA QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ KIẾN NGHỊVũ Thị Hồng Yến1Tạp chí Luật học 03/2023 Bài viết trình bày những điểm chưa th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DANH MỤC VIẾT TẮT

4 Quy định về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) 5

5 Một số ý kiến về quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài tại Việt Nam 7

6 Bàn luận về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 8

7 Hoàn thiê ]n các quy định liên quan đến nhà ở x^ hô ]i trong Dự thảo Luâ ]t nhà ở (sửa đổi) 9

8 Bản chất của viê ]c xác nhâ ]n các giao dịch bất đô ]ng sản qua sản và giá trị pháp lý của văn bản công chứng 10

9 Bàn về hợp đồng mua bán căn hô ] du lịch 11

10 Hoàn thiê ]n quy định pháp luâ ]t về quyền và nghĩa vụ của chủ thể c` yếu tố nước ngoài sử dụng đất tại Viê ]t Nam 12

11 Pháp luâ ]t về hoạt đô ]ng môi giới bất đô ]ng sản - thực trạng và hướng hoàn thiện 13

12 Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản từ lý luận sở hữu toàn toàn dân về đất đai 14

13 Vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch bất động sản qua thực tiễn xét xử tại tòa án 15

14 Vướng mắc trong quy định về nhà ở x^ hội và một số kiến nghị 16

15 Thẩm quyền của sàn giao dịch bất động sản - đánh giá chính sách mới dưới g`c độ tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật 17

16 Rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản: một g`c nhìn từ tư duy hệ thống 18

17 Sự kiện bất khả kháng và thực tiễn vận dụng trong hợp đồng mua bán condotel 19

18 Một số g`p ý nhằm hoàn thiện các quy định của luật nhà ở 20

19 Đánh giá dự thảo quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình trong hồ sơ thiết kế dưới g`c nhìn quản lý nhà nước 21

20 Bảo đảm quyền lợi của bên mua nhà trong dự án bất động sản đang thế chấp 22

21 Các biện pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai 23

22 Chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel cho bên mua: một số bất cập và hướng hoàn thiện 24

23 G`p ý quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và kinh

doanh quyền sử dụng đất của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 25

24 Thực tiễn áp dụng pháp luật về tranh chấp “bán đất không bán nhà” qua một số vụ án 26

25 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất – thực trạng, vướng mắc và giải pháp khắc phục 27

26 G`p ý hoàn thiện các quy định về hợp đồng thuê mua bất động sản trong Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 29

27 Đổi mới tư duy trong xây dựng Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 30

28 G`p ý một số quy định của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 31

29 Hoàn thiện quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở 32

30 G`p ý hoàn thiện một số quy định trong Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) 33

31 Một số bất cập của pháp luật về mua bán nhà ở thương mại và giải pháp hoàn thiện 34

32 Những nội dung cần quan tâm trong Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản 35

33 Hoàn thiện pháp luật về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 36

34 Khung pháp lý về tài chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam 37

Too long to read onyour phone? Save

to read later on your computer

Save to a Studylist

1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHƯA THỐNG NHẤT GIỮA QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ KIẾN NGHỊ

Vũ Thị Hồng Yến1

Tạp chí Luật học 03/2023 Bài viết trình bày những điểm chưa thống nhất, chưa phù hợp của Dự thảo Luật Nhà ở 2014 với quy định của BLDS 2015 ở các nội dung như:

Thời điểm chuyển quyền trong hợp đồng mua bán nhà ở:

Theo quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở, c` 4 thời điểm chuyển QSH nhà ở khác nhau dựa trên đặc điểm riêng của từng loại giao dịch Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, Dự thảo Luật Nhà ở quy định thời điểm hoàn tất việc thanh toán tiền mua nhà và/hoặc thời điểm bàn giao nhà là thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở, còn BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì quy định đ` là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng kí sang tên Thực tế chứng minh, sự không nhất quán đ^ gây ra những kh` khăn như: tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến các giao dịch về nhà ở bị tuyên vô hiệu; vướng mắc trong việc thi hành án đối với tài sản là nhà đất.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai:

Khái niệm tài sản HTTTL c` sự khác biệt giữa BLDS 2015 so với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật KDBĐS Trong đ` Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật KDBĐS chỉ căn cứ vào trạng thái vật chất lại thiếu đi yếu tố quan trọng mà BLDS 2015 đ^ quy định là QSH đối với tài sản đ` đ^ được xác lập cho chủ thể của giao dịch hay chưa Dự thảo Luật Nhà ở và Dự thảo Luật KDBĐS nên xây dựng khái niệm nhà ở HTTTL theo cách tiếp cận của BLDS 2015.

Ghi nhận tính đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL:

Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mang bản chất của loại hợp đồng theo mẫu, điều này được thể hiện qua quy định của các văn bản dưới luật, nhưng chưa được ghi nhận cụ thể, chính thức trong Dự thảo Luật Nhà ở Bên cạnh đ`, với quy định về các nội dung bắt buộc phải c` trong hợp đồng mua bán nhà HTTTL của Dự thảo Luật KDBĐS đ^ đặt ra câu hỏi: nếu hợp đồng thiếu một trong các nội dung đ` thì c` bị vô hiệu không, quy định này thuộc điều kiện hình thức hay điều kiện nội dung làm phát sinh hiệu lực hợp đồng Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất với quy định của BLDS 2015, Dự thảo Luật Nhà ở cần ghi nhận hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một loại hợp đồng theo mẫu.

1 Ph` Giáo sư, Tiến sĩ, Khoa Luật, Đại học Sài Gòn

1

2.PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯỞ NƯỚC NGOÀI - MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN

Bùi Thị Thanh Loan2

Tạp chí Luật sư Việt Nam số 9 tháng 9/2023

Về thực trạng pháp luật VN về quyền sở hữu nhà ở của người VN định cư ở nướcngoài:

Những quy định về QSH nhà ở của người VN định cư ở nước ngoài đ^ được quy định trong khá nhiều văn bản pháp luật và ngày càng được mở rộng, tạo nhiều cơ hội và điều kiện để họ c` thể sở hữu nhà ở tại VN

- Về điều kiện cư trú của người VN định cư ở nước ngoài: người VN định cư ở nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào VN là đủ điều kiện được công nhận QSH nhà ở mà không cần đáp ứng điều kiện theo quy định cũ tại Điều 126 Luật Nhà ở 2005.

- Về hồ sơ giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện cư trú của người VN định cư ở nước ngoài khi mua nhà tại VN: hiện nay quy định về điều kiện và giấy tờ chứng minh để được sở hữu nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài đ^ ngày càng đơn giản và mở rộng hơn nhiều Tuy vậy, trên thực tiễn việc áp dụng vẫn còn mất thời gian, công sức.

- Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở tại VN: được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm các bước: (1) Tiếp nhận hồ sơ, (2) Thụ lý hồ sơ.

- Về việc trả kết quả: Sau khi hoàn tất thủ tục hồ sơ và các nghĩa vụ tài chính, người VN định cư ở nước ngoài sẽ được cơ quan c` thẩm quyền cấp GCN.

Những khó khăn, vướng mắc thực tiễn:

So với các quy định trước đây, Luật nhà ở 2014 đ^ được nới lỏng, bỏ đi rất nhiều rào cản, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như: các thủ tục hành chính về nhà ở còn khá phức tạp; bất cập của quy định pháp luật gây kh` khăn trong việc xác minh nhận nguồn gốc VN cho người VN định cư ở nước ngoài; việc tiếp cận thông tin về những quy định pháp luật liên quan QSH nhà ở dành cho đối tượng này còn nhiều hạn chế; sự chồng chéo trong các quy định của Luật Nhà ở với các văn bản luật khác c` liên quan

Từ đ`, tác giả đưa ra một số giải pháp như: nên quy định cụ thể hơn về khái niệm người VN định cư ở nước ngoài; quy định thông thoáng hơn về việc xác nhận là người gốc VN; cần c` cơ chế giải quyết tranh chấp về QSH nhà ở c` người VN định cư ở nước ngoài tham gia,…

2 Trường Đại học Luật Hà Nội

2

3.PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

ThS Trần Linh Huân , Lê Hoàng Nữ Tố Quyên , TS Nguyễn Quỳnh Nga345

Tạp chí Toà án nhân dân số 18/2023

Khái quát về hợp đồng trong lĩnh vực KDBĐS:

Hợp đồng KDBĐS được định nghĩa tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Loại hợp đồng này c` những đặc điểm đặc thù như sau:

Thứ nhất, ít nhất một bên chủ thể của hợp đồng KDBĐS là các tổ chức, cá nhân KDBĐS đáp ứng đủ điều kiện KDBĐS;

Thứ hai, hợp đồng KDBĐS phải được lập thành văn bản và theo mẫu quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực KDBĐS:

Trong luật thực định hợp đồng KDBĐS chịu sự điều chỉnh chủ yếu bởi BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật KDBĐS 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, ngoài ra còn c` các văn bản dưới luật hướng dẫn và một số luật chuyên ngành khác như: Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Đầu tư 2020,

Theo quy định tại Điều 17 Luật KDBĐS 2014, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại BĐS và chuyển nhượng dự án BĐS bắt buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu Về việc áp dụng hợp đồng theo mẫu đặt ra vấn đề là việc áp dụng này bắt buộc ở mức độ nào thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP không c` giải thích chi tiết dẫn đến hình thành những cách hiểu không thống nhất

Bên cạnh đ`, việc không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán bất động sản HTTTL là điểm hạn chế khiến cho người mua đối mặt với nhiều rủi ro và việc quy định cấm chủ đầu tư huy động vốn bằng các hình thức khác nhau để ưu tiên đặt cọc nhưng không cấm hợp đồng đặt cọc đ^ tạo điều kiện cho một số chủ đầu tư dự án “lách luật để huy động vốn” Hơn nữa, việc quy định thời điểm c` hiệu lực của hợp đồng chưa rõ ràng làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên

Theo đ`, cần một số giải pháp để khắc phục điểm hạn chế như: hợp đồng theo mẫu nên được áp dụng linh hoạt và tạo sự thống nhất trong cách hiểu về hợp đồng KDBĐS theo mẫu; bổ sung quy định bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản HTTTL, siết

3 Trường Đại học Luật TP.HCM

4 Trường Đại học Luật TP.HCM

5 Học viện Cảnh sát nhân dân

3

chặt quy định hơn để buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ phải c` bảo l^nh ngân hàng trước khi giao dịch; bổ sung quy định về đặt cọc, bổ sung thêm hình thức huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc vào quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015, sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014 để khắc phục hạn chế nêu trên.

4

4.QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Lê Hoàng Châu6

Tạp chí Luật học số 4/2023

Nghiên cứu nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tham chiếu với Dự thảo Luật Nhàở (sửa đổi) cho thấy một số bất cập:

Thứ nhất, trong trường hợp “đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” không phải do tổ chức kinh tế tự tiến hành đền bù, giải ph`ng mặt bằng mà c` nguồn gốc “đất công” được nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm lại được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” mà không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án c` sử dụng đất c` thể dẫn đến việc làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công; khoản 6 Điều 27 và điểm a khoản 1 Điều 36 không thống nhất với khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp đấu giá QSDĐ

Về việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở,tác giả có một số bình luận, góp ý như sau:

Thứ nhất, đề nghị cho phép “chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” với điều kiện bên chuyển nhượng đ^ c` “quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước c` thẩm quyền”

Thứ hai, về quy định về điều kiện chuyển QSDĐ, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật KDBĐS (sửa đổi):

- Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật KDBĐS 2014 đặt ra điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước của chủ đầu tư là đ^ “can thiệp” vào “quyền tự chủ kinh doanh, chủ động điều chỉnh quy mô kinh doanh” của doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp 2020, gây trở ngại cho các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đang gặp kh` khăn tài chính;

- Nghị quyết 42/2017/QH14 cần được luật h`a để áp dụng rộng r^i, không nên chỉ áp dụng thí điểm cho các tổ chức tín dụng.

Tác giả kiến nghị bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS, nhà ở đ^ c` quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước c`

6 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA)

5

thẩm quyền mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên nhận chuyển nhượng dự án chịu trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

6

5.MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

ThS.Trần Linh Huân , ThS.Phạm Thị Thu Thảo78

Tạp chí Toà án nhân dân số 15/2023 Vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại VN của TCNN được ghi nhận tương đối đầy đủ trong Luật Nhà ở, Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng bên cạnh đ` vẫn tồn tại điểm hạn chế, cụ thể:

(i) TCNN gặp kh` khăn trong việc mua lại nhà ở của cá nhân, TCNN khác bằng việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán Luật Nhà ở 2014 không quan tâm đến nhà ở đ` là của chủ đầu tư hay người mua lại từ chủ đầu tư Tuy nhiên, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì TCNN không được mua nhà ở trong dự án của cá nhân, tổ chức đ^ mua lại của chủ đầu tư, mà chỉ được mua trực tiếp từ chủ đầu tư Đây là điểm bất cập của nghị định, vì vậy quy định này cần được sửa đổi để phù hợp với quy định của Luật nhà ở hiện hành.

(ii) Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định rõ khái niệm doanh nghiệp c` vốn đầu tư nước ngoài, gây ra nhiều quan điểm không thống nhất trong việc xác định, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân, TCNN khác;

(iii) Quy định của pháp luật hiện hành đ^ hạn chế quyền sở hữu nhà ở của TCNN, do đ` một số TCNN đ^ nhờ người VN đứng tên mua nhà ở khi muốn sở hữu nhà ở đ` mà không đủ điều kiện về hình thức sở hữu nhà ở hay muốn sở hữu nhà ở với giá thấp hơn khi TCNN mua trực tiếp Điều này khiến các cơ quan nhà nước kh` quản lý tình trạng sở hữu nhà ở của TCNN và chính TCNN cũng gặp nhiều rủi ro.

(iv) Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS không cho phép TCNN sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức đ` c` thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn g`p hay không;

(v) Quy định TCNN chỉ được phép sở hữu nhà ở thương mại được xây dụng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh nhưng chưa c` văn bản hướng dẫn cụ thể về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Từ đ`, tác giả đ^ đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cụ thể khắc phục những bất cập nêu trên.

7 Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

8 Công ty TNHH Vinacompass

7

6.BÀN LUẬN VỀ QUY ĐỊNH THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ

ThS Đỗ Việt Cường 9

Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 379 - 04/2023 Một trong những điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là quy định về sở hữu nhà ở chung cư Luật Nhà ở 2014 không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư nên đ^ gây kh` khăn cho việc cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn

Về nội dung, tác giả c` một số bình luận như sau:

(i) Nhà ở chung cư qua một thời gian sử dụng sẽ xuống cấp, buộc cơ quan nhà nước phải tiến hành kiểm định chất lượng để đánh giá mức độ an toàn trước khi ra quyết định c` cho cư dân tiếp tục sinh sống hay buộc họ phải chuyển đi nơi khác để phá dỡ, xây dựng công trình mới, nhằm đảm bảo tính mạng người dân Tuy nhiên, việc Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trao cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở quyền được quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là không hợp lý, không phù hợp Hiến pháp và BLDS 2015.

(ii) Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dễ gây ra những hệ lụy tiêu cực về khía cạnh pháp lý, tâm lý x^ hội, tác động, ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường BĐS Theo quy định của Hiến pháp 2013, BLDS 2015 khi nhà chung cư bị hư hỏng thì chủ sở hữu không bị mất quyền sở hữu đối với nhà chung cư Quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đ^ “đánh đồng” hai quyền là quyền sở hữu và quyền sử dụng Khi nhà chung cư bị xuống cấp, không bảo đảm an toàn để tiếp tục ở, người sở hữu chỉ mất quyền sử dụng chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu Trên thực tế, không phải chỉ riêng nhà chung cư mà tất cả công trình khác xây dựng trên đất đều c` thể bị xuống cấp, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ đưa nhà chung cư vào diện sở hữu c` thời hạn, phải thẩm định c` được tồn tại tiếp hay không thì không đảm bảo sự công bằng, tạo ưu thế cho các loại hình BĐS khác, thị trường chung cư c` nguy cơ rơi vào suy thoái Quy định này của Dự thảo c` tác động rất lớn vào thị trường nhưng cơ quan dự thảo không đưa ra dự báo tác động của n` lên thị trường BĐS.

Tác giả kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời cần đánh giá kỹ tác động x^ hội đối với việc quy định hay không quy định về vấn đề này.

9 Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

8

7.HOÀN THIÊ•N CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ Ở X• HÔ•I TRONG DỰ THẢO LU•T NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

Hoàng Thị Loan10

Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 08 (480) tháng 04/2023 Bài viết phân tích, đánh giá các quy định về đất để xây dựng nhà ở và chính sách mới cho chủ đầu tư thực hiê ]n nhà ở x^ hô ]i trong Dự thảo Luâ ]t Nhà ở (sửa đổi) và kiến nghị hoàn thiê ]n

Đầu tiên, về nô ]i dụng quỹ đất được bố trí để phát triển nhà ở x^ hô ]i với hai phương án là yêu cầu bắt buô ]c UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở x^ hô ]i hoă ]c giữ nguyên nội dung quy định hiện hành Theo quan điểm tác giả, phương án 1 là phù hợp hơn bởi phương án 2 còn tồn tại các bất câ ]p như chưa thể hiê ]n được vai trò của Nhà nước trong viê ]c hỗ trợ giải quyết nhà ở cho người dân

Thứ hai, về vấn đề quy hoạch đô ]c lâ ]p các khu nhà ở x^ hô ]i tại VN, từ khi c` Pháp lê ]nh về nhà ở tới nay, chủ trương, chính sách, kế hoạch cho tới công tác triển khai xây dựng nhà ở x^ hô ]i chưa c` định hướng của viê ]c phân khu nhà ở x^ hô ]i thành mô ]t khu đô ]c lâ ]p và điều này dễ gây ra tâm lý bị kỳ thị, phân biê ]t đối xử trong cô ]ng đồng dân cư và nhiều vấn đề khác Tác giả đề xuất phương án khảo sát nhu cầu phân khu vực để xây dựng nhà ở x^ hô ]i cho phù hợp

Thứ ba, về nguồn lực phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở x^ hô ]i, Dự thảo Luâ ]t mới đ^ lược bỏ nội dung quy định tại khoản 3 Điều 56 Luâ ]t Nhà ở 2014 Theo tác giả, cần giữ lại quy định này bởi viê ]c quy định chi tiết các trường hợp c` thể huy đô ]ng nguồn lực để phát triển quỹ đất tạo định hướng rõ ràng hơn khi triển khai trên thực tế

Cuối cùng, về chính sách mới cho chủ đầu tư thực hiê ]n dự án nhà ở x^ hô ]i, Dự thảo bổ sung quy định về ưu đ^i phần diện tích để làm dịch vụ, kinh doanh thương mại Quy định về viê ]c lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở x^ hô ]i của Dự thảo chưa thống nhất với quy định của Luật đầu tư 2020 và Luật xây dựng 2020 Ngoài ra, Dự thảo bỏ quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% để làm nhà ở x^ hội Tác giả đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về nghĩa vụ đ`ng g`p tài chính để g`p phần phát triển nhà ở x^ hội của nh`m chủ thể trên, đồng thời ta cần phải cân nhắc các phương án hỗ trợ tài chính, chính sách để duy trì ổn định, phát triển nhà ở x^ hội

10 TS Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội

9

8.BẢN CHẤT CỦA VIÊ•C XÁC NH•N CÁC GIAO DỊCH BẤT ĐÔ•NG SẢN QUA SẢN VÀ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VĂN BẢN CÔNG CHỨNG

Lê Ngọc Tình 11

Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 12 (484) tháng 06/2023 Theo bài viết, ở Việt Nam chưa c` quy định về sàn giao dịch bất động sản trước thời điểm Luâ ]t KDBĐS năm 2006 c` hiê ]u lực, các hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến doanh nghiê ]p KDBĐS được công chứng theo thẩm quyền địa hạt hoă ]c chứng thực tại cấp x^ Tại Báo cáo số 512/BC-UBTVQH11 đ^ kh†ng định lại vai trò của sàn giao dịch bất đô ]ng sản đối với cả người mua và người bán Từ đ`, sàn giao dịch bất động sản ra đời sau khi Luâ ]t KDBĐS năm 2006 c` hiê ]u lực Hiê ]n nay, hợp đồng KDBĐS không bắt buô ]c phải thực hiê ]n công chứng, chứng thực Do đ`, khi doanh nghiê ]p KDBĐS ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hàng h`a bất động sản của mình thì phải đáp ứng đủ điều kiê ]n về hình thức để giao dịch phát sinh hiê ]u lực pháp luâ ]t mà không cần phải c` thêm các thủ tục khác Ngoài ra, bài viết còn đưa ra các so sánh trong viê ]c xác nhâ ]n các giao dịch bất đô ]ng sản thực hiê ]n thông qua sàn giao dịch bất động sản với giá trị pháp lý của văn bản công chứng trong viê ]c bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất đô ]ng sản Từ đ`, đưa ra các các nhâ ]n định và kiến nghị giải pháp g`p phần hoàn thiê ]n Luâ ]t KDBĐS để thị trường bất đô ]ng sản phát triển ngày càng lành mạnh, minh bạch, an toàn, bền vững, cụ thể như:

- Sàn giao dịch chỉ nên là mô ]t trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn để tránh hiê ]n tượng các sàn cấu kết với nhau vì mục đích lợi nhuâ ]n làm nhiễu loạn thị trường;

- Nếu pháp luật quy định các hợp đồng, giao dịch bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào dều phải công chứng thì sẽ g`p phần giúp bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư.

- Luâ ]t KDBĐS nên thiết lâ ]p cơ chế phân công, phối hợp trong viê ]c quản lý, giám sát thị trường bất động sản của Nhà nước, đồng thời kiến tạo điều kiê ]n để thị trường bất động sản được phát triển bền vững

11 CCV Ph` Trưởng phòng - Phòng Công chứng số 2 TP Hồ Chí Minh

10

9.BÀN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HÔ DU LỊCH•

Ngô Hữu Phước , Đặng Quốc Anh 1213

Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 02 (162)/2023 Trước ngày 1/3/2022, không c` quy định bắt buô ]c chủ đầu tư (CĐT) và bên mua phải tuân thủ theo mẫu Hợp đồng mua bán căn hô ] du lịch (HĐMB CHDL) được Chính phủ ban hành mà mỗi CĐT ban hành mẫu HĐMB riêng trên cơ sở quy định chung, từ đ` tiềm ẩn các rủi ro là CĐT thường đưa ra các quy định c` lợi cho mình, bất lợi cho bên mua Nhằm khắc phục tình trạng này, ngày 06/01/2022 Chính phủ đ^ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định mẫu HĐMB, thuê mua CHDL, căn hô ] văn phòng (CHVP) kết hợp lưu trú (Hợp đồng mẫu 2)

Bài viết chỉ ra những bất cập của pháp luâ ]t liên quan đến HĐMB CHDL n`i chung và Hợp đồng mẫu 2 n`i riêng Theo đ`, bài viết đ^ khái quát về đối tượng của hợp đồng mua bán CHDL, cụ thể CHDL được xem là tài sản theo pháp luâ ]t dân sự, là hàng h`a theo pháp luâ ]t thương mại, là tài sản gắn liền với đất theo pháp luâ ]t đất đai, là công trình xây dựng theo pháp luật KDBĐS, còn HĐMB CHDL là mô ]t loại hình của hợp đồng KDBĐS Bên cạnh đ`, bài viết cũng được ra mô ]t số đánh giá về các quy định pháp luâ ]t HĐMB CHDL từ biểu mẫu HĐMB CHDL, cụ thể là đánh giá về các điều khoản bắt buô ]c phải c` theo HĐMB CHDL và Hợp đồng mẫu 02; đánh giá về quyền thay đổi nô ]i dung mẫu HĐMB CHDL và phần diê ]n tích, thiết bị thuô ]c sở hữu riêng, sở hữu chung của các chủ sở hữu tại tòa nhà c` căn hô ] du lịch về chế đô ] sử dụng đất của bên mua căn hô ] du lịch; đánh giá về viê ]c cấp giấy chứng nhâ ]n quyền sử dụng đất cho người mua căn hô ] du lịch

Cuối cùng, tác giả đưa ra đề xuất hoàn thiê ]n pháp luâ ]t về HĐMB CHDL và Hợp đồng mẫu 02 nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vê ] quyền lợi của các bên tham gia giao dịch như bổ sung các nô ]i dung chính phải c` theo HĐMB nhà, CTXD và luâ ]t h`a các nô ]i dung bắt buô ]c các bên thỏa thuâ ]n được nêu tại Hợp đồng mẫu 02; thứ hai là quy định rõ quyền được điều chỉnh cấu trúc của Hợp đồng mẫu 02 trên cơ sở tuân thủ các điều khoản bắt buô ]c.

12 Trường ĐH Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh

13 Công ty Luật TNHH Đất Luật

11

10.HOÀN THIÊ•N QUY ĐỊNH PHÁP LU•T VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ THỂ CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIÊ•T NAM

Trần Quang Huy14

Tạp chí Luật học số 04/2023 Theo tác giả, cần phải khắc phục những vướng mắc liên quan đến quyền của nhà đầu tư và người sở hữu nhà ở là người VN định cư ở nước ngoài, cụ thể đối tượng này được sở hữu không khống chế số lượng nhà mua nhưng không được kinh doanh BĐS Vì viê ]c mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là hoạt đô ]ng kinh doanh thường lê ] của người sở hữu tài sản nên không c` lý do để cấm người VN định cư ở nước ngoài giao dịch đối với nhà, CTXD mà mình đang sở hữu

Đối với chủ thể là cá nhân nước ngoài, họ không được phép kinh doanh BĐS tại VN Theo khoản 3 Điều 7 Luâ ]t Nhà ở 2014, người sở hữu nhà ở bao gồm cá nhân người nước ngoài, mà người c` quyền sở hữu nhà ở thì c` quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại VN Khoản 1 Điều 19 Luâ ]t KDBĐS 2014 kh†ng định nguyên tắc mua bán nhà, CTXD là phải gắn với QSDĐ Vấn đề đă ]t ra là người nước ngoài mua nhà ở tại VN mà lại không c` QSDĐ thì không thể thực hiê ]n viê ]c mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng theo quy định của Luâ ]t KDBĐS Vì vậy, nên bổ sung một chủ thể c` QSDĐ hạn chế là cá nhân người nước ngoài c` quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở và quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể này.

Đối với chủ thể là các tổ chức nước ngoài c` chức năng ngoại giao sử dụng đất tại VN, Dự thảo Luật nên phân biệt ở hai khoản về quyền và nghĩa vụ khi trả tiền thuê đất hàng năm với quyền và nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê tại khoản 3 Điều 43 Đối với chủ thể là tổ chức kinh tế c` vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở VN, nhận thấy việc xác định tổ chức kinh tế c` vốn đầu tư nước ngoài trong Luật đất đai 2013 chưa tương thích với Luật Đầu tư Bên cạnh đ`, xuất hiện hiện tượng người nước ngoài “núp sau” những quy định về g`p vốn, mua cổ phần để được QSDĐ ở VN, nhất là tại các khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh Dự thảo cho phép đối tượng này được nhâ ]n chuyển nhượng QSDĐ nhưng chỉ trong khuôn khổ hẹp Tác giả đồng tình với quan điểm nhà đầu tư nước ngoài c` thể nhâ ]n chuyển nhượng QSDĐ nông nghiê ]p để kinh doanh, xây dựng các công trình du lịch, dịch vụ và kinh doanh nhà ở thương mại.

14 Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội

12

11.PHÁP LU•T VỀ HOẠT ĐÔNG MÔI GIỚI BẤT ĐÔ••NG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

ThS Trần Linh Huân , Đoàn Thị Thu Hiền1516

Tạp chí Luật sư Việt Nam số 8 tháng 8/2023 Bài viết tâ ]p trung phân tích mô ]t số vấn đề bất câ ]p trong hoạt đô ]ng môi giới BĐS và đưa ra các kiến nghị hoàn thiê ]n

Đầu tiên, tác giả đề câ ]p đến thực trạng pháp luâ ]t về hoạt đô ]ng môi giới BĐS Những quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS còn dễ d^i, lỏng lẽo, chưa c` sự kiểm soát, quản lý chặt chẽ Đối với trường hợp kinh doanh dưới hình thức doanh nghiê ]p môi giới BĐS, việc luật quy định tối thiểu chỉ cần 2 người c` chứng chỉ hành nghề môi giới là được thành lập công ty dẫn đến việc các công ty môi giới BĐS được lập ra quá dễ dàng Các doanh nghiê ]p kinh doanh môi giới quy mô nhỏ hoạt đô ]ng khá mờ nhạt và thiếu tính chuyên nghiê ]p, các nhân viên môi giới không được đào tạo bài bản Đối với cá nhân môi giới BĐS độc lập, nhiều người không c` cái nhìn thiê ]n cảm với môi giới BĐS và bị nhầm với những “cò đất” bất hảo Nhà nước không c` căn cứ để thu các khoản thu về thuế của các cá nhân này.

Về chất lượng và đào tạo người môi giới, hiê ]n nay chất lượng đô ]i ngũ người môi giới chưa được đề cao, người môi giới chưa phát huy hết khả năng phục vụ và tư vấn khách hàng, cung cấp thông tin cho khách hàng chưa đầy đủ Bên cạnh đ`, thực trạng đào tạo tràn lan, chưa c` nhiều các trung tâm đào tạo kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiê ]p Về đạo đức trong hoạt đô ]ng môi giới BĐS, vẫn tồn tại hiê ]n trạng nhiều nhà môi giới để bán được hàng đ^ dùng danh nghĩa môi giới BĐS của mình để lừa đảo, n`i dối khách hàng về thông tin sản phẩm, tư vấn cho khách hàng mua những dự án c` rủi ro về pháp lý Về chế đô ] thù lao hoa hồng, dù pháp luâ ]t c` quy định cụ thể nhưng không phải lúc nào người môi giới cũng nhâ ]n được khoản tiền xứng đáng dù họ đ^ tốn rất nhiều thời gian, chi phí, công sức để môi giới thành công Cuối cùng, về xử lý vi phạm, dù c` các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS nhưng thực tế các quy định này chưa được hiê ]n thực h`a, vẫn còn tồn tại những bất câ ]p, các đô ]i ngũ thanh tra chưa thực hiê ]n thường xuyên viê ]c kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm mô ]t cách triê ]t để

Từ đ`, tác giả đ^ đưa ra mô ]t số kiến nghị với các vấn đề nêu trên nhằm giúp hoạt đô ]ng môi giới BĐS ngày càng hoàn thiê ]n hơn

15 Trường Đại học Luật TP.HCM

16 Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

13

12.BẢO ĐẢM AN TOÀN PHÁP LÝ TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ LÝLUẬN SỞ HỮU TOÀN TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

Ninh Thị Hiền , Đặng Hùng Võ1718

Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 11 (483) tháng 06/2023 Đầu tiên, bài viết phân tích mô ]t số vấn đề lý luâ ]n cấu trúc quyền sở hữu đất đai khi thiết lâ ]p thị trường BĐS, theo đ` cấu trúc quyền sở hữu đất đai gồm 2 nh`m quyền: nh`m quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và nh`m quyền của NSDĐ NSDĐ chỉ được hưởng một phần quyền đối với đất đai là quyền đối với tài sản Nh`m tác giả phân tích các quyền cụ thể và cách thức NSDĐ c` quyền này, cụ thể:

- QSDĐ là quyền tài sản được trị giá bằng tiền, NSDĐ được quyền thực hiê ]n mọi hành vi theo ý chí, được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

- Về quyền bề mặt, quyền này chưa được quy định cụ thể cả trong BLDS, Luật đất đai gây hạn chế cho NSDĐ.

- Về quyền phát triển đất, quyền này phải được xem là hàng h`a gắn liền với QSDĐ và được trị giá bằng tiền, thành lợi ích để trao cho NSDĐ Việc quy trình cấp giấy phép quy hoạch và trình tự thủ tục trao QSDĐ tách biệt gây là bất cập trong việc xác định giá trị QSDĐ.

Bên cạnh đ`, bài viết đưa ra các thực trạng về hoạt đô ]ng thiết lâ ]p hàng h`a trong thị trường BĐS, ch†ng hạn hàng h`a là nhà ở, CTXD c` sẵn thuô ]c sở hữu của cá nhân, tổ chức không hoạt đô ]ng KDBĐS tham gia thị trường với điều kiê ]n chă ]t chẽ hơn các tổ chức hoạt đô ]ng KDBĐS, tạo ra hệ lụy người mua và nhận chuyển nhượng QSDĐ không c` GCN, bị hạn chế khi thực hiện giao dịch, bị chiếm dụng tài sản; quy định định nghĩa về nhà ở, CTXD HTTTL và điều kiê ]n được đưa vào kinh doanh không rõ ràng gây bất lợi cho người tiêu dùng; cần quy định nghĩa vụ giải chấp tài sản giao dịch trong Luâ ]t KDBĐS để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà; về hàng h`a là QSDĐ, c` sự khác nhau về điều kiê ]n QSDĐ tham gia giao dịch giữa hai nh`m chủ thể không hoạt đô ]ng KDBĐS và c` KDBĐS làm người tiêu dùng vẫn hoàn toàn lệ thuộc vào CĐT,… Ngoài ra, nh`m tác giả còn đề câ ]p đến nô ]i dung hợp đồng, giao dịch về BĐS, trong đ` c` dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp trong giao dịch BĐS Viê ]c lựa chọn công chứng theo mô hình công chứng Latinh là phù hợp cho hoạt đô ]ng cung cấp dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp cho giao dịch BĐS hiê ]n nay tại Viê ]t Nam.

Từ đ`, nh`m tác giả đề xuất các kiến nghị hoàn thiện.

17 TS Trưởng Văn phòng Công chứng Ninh Thị Hiền, thành phố Hồ Chí Minh

18 GS.TSKH Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

14

13.VAI TRÒ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN

Phùng Văn Hải19

Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 13 (485) tháng 07/2023 Bài viết phân tích về vai trò quan trọng của hoạt động công chứng từ đ` nhằm kiểm soát và phòng ngừa các sai phạm trong giao dịch bất động sản Từ đ`, việc sửa đổi, bổ sung theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về việc không cần công chứng khi giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản sẽ xảy ra rủi ro lớn và xảy ra trường hợp mâu thuẫn, chồng chéo và không thống nhất với BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác Lấy ví dụ từ các bản án thực tiễn, ta thấy được giao dịch nếu được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ gây ra hậu quả nghiêm trọng nếu BĐS đ` được chuyển nhượng nhiều lần mà không được kiểm tra đầy đủ về tính pháp lý hợp đồng giao dịch Việc công chứng hợp đồng giao dịch tại Văn phòng công chứng cũng là một trong những yếu tố khi xảy ra tranh chấp thì Tòa án c` thể đánh giá về tính hợp pháp và tính xác thực của các tài liệu, chứng cứ liên quan đến các giao dịch Do vậy, bài viết c` các kiến nghị như sau: Tất cả các giao dịch giữa chủ đầu từ với bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS là cá nhân, hộ gia đình (bên yếu thế) quy định phải công chứng, chứng thực theo quy định Cần làm rõ quy định tại Điều 61 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), như thế nào là “thủ tục tiếp theo theo quy định” từ đ` c` thể rõ ràng và minh bạch khi áp dụng pháp luật trong hoạt động công chứng.

19 TS Ph` Chánh án Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

16

14.VƯỚNG MẮC TRONG QUY ĐỊNH VỀ NHÀ Ở X• HỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Nguyễn Thị Kim Tuyến , Vũ Hồng Nam 2021

Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 377 - 03/2023 Bài viết tổng hợp và phân tích lại những vấn đề nan giải chưa được giải quyết về quy định nhà ở x^ hội, từ đ` đề xuất giải pháp cho từng trường hợp Trường hợp thứ nhất, quy định phê duyệt giá bán nhà ở x^ hội chưa hợp lý Theo quy định thì lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, nếu không tính các chi phí khác như chi phí vận hành thì lợi nhuận của chủ đầu tư nhận được là 2-5%/năm thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng hiện nay Do đ` kiến nghị xem xét tăng mức lợi nhuận lên 20% hoặc áp dụng giá trần và giá sàn cho nhà ở x^ hội để hấp dẫn chủ đầu tư Trường hợp thứ hai, doanh nghiệp, chủ đầu tư còn gặp kh` khăn trong việc tiếp cận vốn vay ưu đ^i của nhà nước C` nhiều trường hợp doanh nghiệp vay với l^i suất thông thường nhưng khi phê duyệt giá bán nhà, các cơ quan chức năng không áp dụng mức l^i suất vốn thực tế mà áp dụng mức l^i suất cho vay ưu đ^i của Nhà nước làm doanh nghiệp thiệt hại Kiến nghị như sau tiếp tục thực hiện chính sách ưu đ^i, ngân hàng cần bố trí đủ nguồn vốn ưu đ^i và phổ biến đến các doanh nghiệp nhằm thu hút đầu tư Trường hợp thứ ba, về vấn đề bốc thăm mua nhà ở x^ hội Việc này hạn chế ở việc lựa chọn người c` quyền mua một cách may rủi, còn dẫn đến hiện tượng bán suất b`c thăm Mất tính công bằng và mục đích cơ bản của nhà ở x^ hội Kiến nghị sửa đổi như sau; Lần 1 sẽ ưu tiên lấy những người c` số điểm từ cao xuống thấp, cho đến khi số người c` chung số điểm lớn hơn căn hộ còn lại thì sẽ xét lần 2, lần này sẽ xét kèm theo các yếu tố như thu nhập, gia đình, Sau hai lần, vẫn còn thì sẽ bốc thăm công khai và lập biên bản chi tiết Trường hợp thứ tư, việc giao chủ đầu tư vừa bán nhà, vừa kiểm soát hồ sơ là chưa hợp lý Nh`m tác giả kiến nghị sửa đổi quy định thống nhất một chủ thể duy nhất thực hiện các thủ tục lập hồ sơ, danh sách và phê duyệt đối tượng đủ điều kiện là Sở Xây dựng địa phương.

20 Học viện Phụ nữ Việt Nam

21 Tòa án nhân dân quận Long Biên

17