những vấn đề chưa thống nhất giữa quy định của dự thảo luật nhà ở với bộ luật dân sự năm 2015 và kiến nghị

1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHƯA THỐNG NHẤT GIỮA QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ KIẾN NGHỊVũ Thị Hồng Yến1Tạp chí Luật học 03/2023 Bài viết trình bày những điểm chưa th

Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài - một số vấn đề cần hoàn thiện

Ở NƯỚC NGOÀI - MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN

Bùi Thị Thanh Loan 2 Tạp chí Luật sư Việt Nam số 9 tháng 9/2023

Về thực trạng pháp luật VN về quyền sở hữu nhà ở của người VN định cư ở nước ngoài:

Những quy định về QSH nhà ở của người VN định cư ở nước ngoài đ^ được quy định trong khá nhiều văn bản pháp luật và ngày càng được mở rộng, tạo nhiều cơ hội và điều kiện để họ c` thể sở hữu nhà ở tại VN

- Về điều kiện cư trú của người VN định cư ở nước ngoài: người VN định cư ở nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào VN là đủ điều kiện được công nhận QSH nhà ở mà không cần đáp ứng điều kiện theo quy định cũ tại Điều 126 Luật Nhà ở 2005.

- Về hồ sơ giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện cư trú của người VN định cư ở nước ngoài khi mua nhà tại VN: hiện nay quy định về điều kiện và giấy tờ chứng minh để được sở hữu nhà ở tại VN của người VN định cư ở nước ngoài đ^ ngày càng đơn giản và mở rộng hơn nhiều Tuy vậy, trên thực tiễn việc áp dụng vẫn còn mất thời gian, công sức.

- Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở tại VN: được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm các bước: (1) Tiếp nhận hồ sơ, (2) Thụ lý hồ sơ.

- Về việc trả kết quả: Sau khi hoàn tất thủ tục hồ sơ và các nghĩa vụ tài chính, người VN định cư ở nước ngoài sẽ được cơ quan c` thẩm quyền cấp GCN.

Những khó khăn, vướng mắc thực tiễn:

So với các quy định trước đây, Luật nhà ở 2014 đ^ được nới lỏng, bỏ đi rất nhiều rào cản, tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như: các thủ tục hành chính về nhà ở còn khá phức tạp; bất cập của quy định pháp luật gây kh` khăn trong việc xác minh nhận nguồn gốc VN cho người VN định cư ở nước ngoài; việc tiếp cận thông tin về những quy định pháp luật liên quan QSH nhà ở dành cho đối tượng này còn nhiều hạn chế; sự chồng chéo trong các quy định của Luật Nhà ở với các văn bản luật khác c` liên quan

Từ đ`, tác giả đưa ra một số giải pháp như: nên quy định cụ thể hơn về khái niệm người VN định cư ở nước ngoài; quy định thông thoáng hơn về việc xác nhận là người gốc VN; cần c` cơ chế giải quyết tranh chấp về QSH nhà ở c` người VN định cư ở nước ngoài tham gia,…

2 Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản - một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện

ThS Trần Linh Huân , Lê Hoàng Nữ Tố Quyên , TS Nguyễn Quỳnh Nga 3 4 5

Tạp chí Toà án nhân dân số 18/2023

Khái quát về hợp đồng trong lĩnh vực KDBĐS:

Hợp đồng KDBĐS được định nghĩa tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Loại hợp đồng này c` những đặc điểm đặc thù như sau:

Thứ nhất, ít nhất một bên chủ thể của hợp đồng KDBĐS là các tổ chức, cá nhân KDBĐS đáp ứng đủ điều kiện KDBĐS;

Thứ hai, hợp đồng KDBĐS phải được lập thành văn bản và theo mẫu quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng trong lĩnh vực KDBĐS:

Trong luật thực định hợp đồng KDBĐS chịu sự điều chỉnh chủ yếu bởi BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật KDBĐS 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, ngoài ra còn c` các văn bản dưới luật hướng dẫn và một số luật chuyên ngành khác như: Luật Doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 17 Luật KDBĐS 2014, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại BĐS và chuyển nhượng dự án BĐS bắt buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu Về việc áp dụng hợp đồng theo mẫu đặt ra vấn đề là việc áp dụng này bắt buộc ở mức độ nào thì Nghị định 02/2022/NĐ-CP không c` giải thích chi tiết dẫn đến hình thành những cách hiểu không thống nhất

Bên cạnh đ`, việc không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán bất động sản HTTTL là điểm hạn chế khiến cho người mua đối mặt với nhiều rủi ro và việc quy định cấm chủ đầu tư huy động vốn bằng các hình thức khác nhau để ưu tiên đặt cọc nhưng không cấm hợp đồng đặt cọc đ^ tạo điều kiện cho một số chủ đầu tư dự án “lách luật để huy động vốn” Hơn nữa, việc quy định thời điểm c` hiệu lực của hợp đồng chưa rõ ràng làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên

Theo đ`, cần một số giải pháp để khắc phục điểm hạn chế như: hợp đồng theo mẫu nên được áp dụng linh hoạt và tạo sự thống nhất trong cách hiểu về hợp đồng KDBĐS theo mẫu; bổ sung quy định bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản HTTTL, siết

3 Trường Đại học Luật TP.HCM

5 Học viện Cảnh sát nhân dân

3 chặt quy định hơn để buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ phải c` bảo l^nh ngân hàng trước khi giao dịch; bổ sung quy định về đặt cọc, bổ sung thêm hình thức huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc vào quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015, sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS 2014 để khắc phục hạn chế nêu trên.

Quy định về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Lê Hoàng Châu 6 Tạp chí Luật học số 4/2023

Nghiên cứu nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tham chiếu với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy một số bất cập:

Thứ nhất, trong trường hợp “đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” không phải do tổ chức kinh tế tự tiến hành đền bù, giải ph`ng mặt bằng mà c` nguồn gốc “đất công” được nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm lại được chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” mà không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án c` sử dụng đất c` thể dẫn đến việc làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công; khoản

6 Điều 27 và điểm a khoản 1 Điều 36 không thống nhất với khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp đấu giá QSDĐ

Về việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, tác giả có một số bình luận, góp ý như sau:

Thứ nhất, đề nghị cho phép “chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” với điều kiện bên chuyển nhượng đ^ c`

“quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước c` thẩm quyền”

Thứ hai, về quy định về điều kiện chuyển QSDĐ, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật KDBĐS (sửa đổi):

- Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật KDBĐS 2014 đặt ra điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước của chủ đầu tư là đ^ “can thiệp” vào

“quyền tự chủ kinh doanh, chủ động điều chỉnh quy mô kinh doanh” của doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp 2020, gây trở ngại cho các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đang gặp kh` khăn tài chính;

- Nghị quyết 42/2017/QH14 cần được luật h`a để áp dụng rộng r^i, không nên chỉ áp dụng thí điểm cho các tổ chức tín dụng.

Tác giả kiến nghị bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS, nhà ở đ^ c` quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước c`

6 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA)

5 thẩm quyền mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên nhận chuyển nhượng dự án chịu trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Một số ý kiến về quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài tại Việt

ThS.Trần Linh Huân , ThS.Phạm Thị Thu Thảo 7 8

Tạp chí Toà án nhân dân số 15/2023

Vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại VN của TCNN được ghi nhận tương đối đầy đủ trong Luật Nhà ở, Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng bên cạnh đ` vẫn tồn tại điểm hạn chế, cụ thể:

(i) TCNN gặp kh` khăn trong việc mua lại nhà ở của cá nhân, TCNN khác bằng việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán Luật Nhà ở 2014 không quan tâm đến nhà ở đ` là của chủ đầu tư hay người mua lại từ chủ đầu tư Tuy nhiên, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì TCNN không được mua nhà ở trong dự án của cá nhân, tổ chức đ^ mua lại của chủ đầu tư, mà chỉ được mua trực tiếp từ chủ đầu tư Đây là điểm bất cập của nghị định, vì vậy quy định này cần được sửa đổi để phù hợp với quy định của Luật nhà ở hiện hành.

(ii) Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định rõ khái niệm doanh nghiệp c` vốn đầu tư nước ngoài, gây ra nhiều quan điểm không thống nhất trong việc xác định, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân, TCNN khác;

(iii) Quy định của pháp luật hiện hành đ^ hạn chế quyền sở hữu nhà ở của TCNN, do đ` một số TCNN đ^ nhờ người VN đứng tên mua nhà ở khi muốn sở hữu nhà ở đ` mà không đủ điều kiện về hình thức sở hữu nhà ở hay muốn sở hữu nhà ở với giá thấp hơn khi TCNN mua trực tiếp Điều này khiến các cơ quan nhà nước kh` quản lý tình trạng sở hữu nhà ở của TCNN và chính TCNN cũng gặp nhiều rủi ro.

(iv) Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS không cho phép TCNN sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhưng lại không quy định rõ việc tổ chức đ` c` thể sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các tổ chức thông qua hình thức mua cổ phần/phần vốn g`p hay không;

(v) Quy định TCNN chỉ được phép sở hữu nhà ở thương mại được xây dụng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh nhưng chưa c` văn bản hướng dẫn cụ thể về khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Từ đ`, tác giả đ^ đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cụ thể khắc phục những bất cập nêu trên.

7 Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

Bàn luận về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

ThS Đỗ Việt Cường 9 Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 379 - 04/2023 Một trong những điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là quy định về sở hữu nhà ở chung cư Luật Nhà ở 2014 không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư nên đ^ gây kh` khăn cho việc cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn

Về nội dung, tác giả c` một số bình luận như sau:

(i) Nhà ở chung cư qua một thời gian sử dụng sẽ xuống cấp, buộc cơ quan nhà nước phải tiến hành kiểm định chất lượng để đánh giá mức độ an toàn trước khi ra quyết định c` cho cư dân tiếp tục sinh sống hay buộc họ phải chuyển đi nơi khác để phá dỡ, xây dựng công trình mới, nhằm đảm bảo tính mạng người dân Tuy nhiên, việc Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trao cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở quyền được quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là không hợp lý, không phù hợp Hiến pháp và BLDS 2015.

(ii) Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dễ gây ra những hệ lụy tiêu cực về khía cạnh pháp lý, tâm lý x^ hội, tác động, ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường BĐS Theo quy định của Hiến pháp 2013, BLDS 2015 khi nhà chung cư bị hư hỏng thì chủ sở hữu không bị mất quyền sở hữu đối với nhà chung cư Quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đ^ “đánh đồng” hai quyền là quyền sở hữu và quyền sử dụng Khi nhà chung cư bị xuống cấp, không bảo đảm an toàn để tiếp tục ở, người sở hữu chỉ mất quyền sử dụng chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu Trên thực tế, không phải chỉ riêng nhà chung cư mà tất cả công trình khác xây dựng trên đất đều c` thể bị xuống cấp, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ đưa nhà chung cư vào diện sở hữu c` thời hạn, phải thẩm định c` được tồn tại tiếp hay không thì không đảm bảo sự công bằng, tạo ưu thế cho các loại hình BĐS khác, thị trường chung cư c` nguy cơ rơi vào suy thoái Quy định này của Dự thảo c` tác động rất lớn vào thị trường nhưng cơ quan dự thảo không đưa ra dự báo tác động của n` lên thị trường BĐS.

Tác giả kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời cần đánh giá kỹ tác động x^ hội đối với việc quy định hay không quy định về vấn đề này.

9 Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

Hoàn thiê ]n các quy định liên quan đến nhà ở x^ hô ]i trong Dự thảo Luâ ]t nhà ở (sửa đổi)

DỰ THẢO LUÂ•T NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

Hoàng Thị Loan 10 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 08 (480) tháng 04/2023 Bài viết phân tích, đánh giá các quy định về đất để xây dựng nhà ở và chính sách mới cho chủ đầu tư thực hiê ]n nhà ở x^ hô ]i trong Dự thảo Luâ ]t Nhà ở (sửa đổi) và kiến nghị hoàn thiê ]n Đầu tiên, về nô ]i dụng quỹ đất được bố trí để phát triển nhà ở x^ hô ]i với hai phương án là yêu cầu bắt buô ]c UBND cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở x^ hô ]i hoă ]c giữ nguyên nội dung quy định hiện hành Theo quan điểm tác giả, phương án 1 là phù hợp hơn bởi phương án 2 còn tồn tại các bất câ ]p như chưa thể hiê ]n được vai trò của Nhà nước trong viê ]c hỗ trợ giải quyết nhà ở cho người dân

Thứ hai, về vấn đề quy hoạch đô ]c lâ ]p các khu nhà ở x^ hô ]i tại VN, từ khi c` Pháp lê ]nh về nhà ở tới nay, chủ trương, chính sách, kế hoạch cho tới công tác triển khai xây dựng nhà ở x^ hô ]i chưa c` định hướng của viê ]c phân khu nhà ở x^ hô ]i thành mô ]t khu đô ]c lâ ]p và điều này dễ gây ra tâm lý bị kỳ thị, phân biê ]t đối xử trong cô ]ng đồng dân cư và nhiều vấn đề khác Tác giả đề xuất phương án khảo sát nhu cầu phân khu vực để xây dựng nhà ở x^ hô ]i cho phù hợp

Thứ ba, về nguồn lực phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở x^ hô ]i, Dự thảo Luâ ]t mới đ^ lược bỏ nội dung quy định tại khoản 3 Điều 56 Luâ ]t Nhà ở 2014 Theo tác giả, cần giữ lại quy định này bởi viê ]c quy định chi tiết các trường hợp c` thể huy đô ]ng nguồn lực để phát triển quỹ đất tạo định hướng rõ ràng hơn khi triển khai trên thực tế

Cuối cùng, về chính sách mới cho chủ đầu tư thực hiê ]n dự án nhà ở x^ hô ]i, Dự thảo bổ sung quy định về ưu đ^i phần diện tích để làm dịch vụ, kinh doanh thương mại Quy định về viê ]c lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở x^ hô ]i của Dự thảo chưa thống nhất với quy định của Luật đầu tư 2020 và Luật xây dựng 2020 Ngoài ra, Dự thảo bỏ quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% để làm nhà ở x^ hội Tác giả đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định về nghĩa vụ đ`ng g`p tài chính để g`p phần phát triển nhà ở x^ hội của nh`m chủ thể trên, đồng thời ta cần phải cân nhắc các phương án hỗ trợ tài chính, chính sách để duy trì ổn định, phát triển nhà ở x^ hội

10 TS Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội

Bản chất của viê ]c xác nhâ ]n các giao dịch bất đô ]ng sản qua sản và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

Lê Ngọc Tình 11 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 12 (484) tháng 06/2023 Theo bài viết, ở Việt Nam chưa c` quy định về sàn giao dịch bất động sản trước thời điểm Luâ ]t KDBĐS năm 2006 c` hiê ]u lực, các hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến doanh nghiê ]p KDBĐS được công chứng theo thẩm quyền địa hạt hoă ]c chứng thực tại cấp x^ Tại Báo cáo số 512/BC-UBTVQH11 đ^ kh†ng định lại vai trò của sàn giao dịch bất đô ]ng sản đối với cả người mua và người bán Từ đ`, sàn giao dịch bất động sản ra đời sau khi Luâ ]t KDBĐS năm 2006 c` hiê ]u lực Hiê ]n nay, hợp đồng KDBĐS không bắt buô ]c phải thực hiê ]n công chứng, chứng thực Do đ`, khi doanh nghiê ]p KDBĐS ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hàng h`a bất động sản của mình thì phải đáp ứng đủ điều kiê ]n về hình thức để giao dịch phát sinh hiê ]u lực pháp luâ ]t mà không cần phải c` thêm các thủ tục khác Ngoài ra, bài viết còn đưa ra các so sánh trong viê ]c xác nhâ ]n các giao dịch bất đô ]ng sản thực hiê ]n thông qua sàn giao dịch bất động sản với giá trị pháp lý của văn bản công chứng trong viê ]c bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất đô ]ng sản Từ đ`, đưa ra các các nhâ ]n định và kiến nghị giải pháp g`p phần hoàn thiê ]n Luâ ]t KDBĐS để thị trường bất đô ]ng sản phát triển ngày càng lành mạnh, minh bạch, an toàn, bền vững, cụ thể như:

- Sàn giao dịch chỉ nên là mô ]t trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn để tránh hiê ]n tượng các sàn cấu kết với nhau vì mục đích lợi nhuâ ]n làm nhiễu loạn thị trường;

- Nếu pháp luật quy định các hợp đồng, giao dịch bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào dều phải công chứng thì sẽ g`p phần giúp bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư.

- Luâ ]t KDBĐS nên thiết lâ ]p cơ chế phân công, phối hợp trong viê ]c quản lý, giám sát thị trường bất động sản của Nhà nước, đồng thời kiến tạo điều kiê ]n để thị trường bất động sản được phát triển bền vững

11 CCV Ph` Trưởng phòng - Phòng Công chứng số 2 TP Hồ Chí Minh

Bàn về hợp đồng mua bán căn hô ] du lịch

Ngô Hữu Phước , Đặng Quốc Anh 12 13 Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 02 (162)/2023 Trước ngày 1/3/2022, không c` quy định bắt buô ]c chủ đầu tư (CĐT) và bên mua phải tuân thủ theo mẫu Hợp đồng mua bán căn hô ] du lịch (HĐMB CHDL) được Chính phủ ban hành mà mỗi CĐT ban hành mẫu HĐMB riêng trên cơ sở quy định chung, từ đ` tiềm ẩn các rủi ro là CĐT thường đưa ra các quy định c` lợi cho mình, bất lợi cho bên mua Nhằm khắc phục tình trạng này, ngày 06/01/2022 Chính phủ đ^ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định mẫu HĐMB, thuê mua CHDL, căn hô ] văn phòng (CHVP) kết hợp lưu trú (Hợp đồng mẫu 2)

Bài viết chỉ ra những bất cập của pháp luâ ]t liên quan đến HĐMB CHDL nì chung và Hợp đồng mẫu 2 nì riêng Theo đ`, bài viết đ^ khái quát về đối tượng của hợp đồng mua bán CHDL, cụ thể CHDL được xem là tài sản theo pháp luâ ]t dân sự, là hàng hà theo pháp luâ ]t thương mại, là tài sản gắn liền với đất theo pháp luâ ]t đất đai, là công trình xây dựng theo pháp luật KDBĐS, còn HĐMB CHDL là mô ]t loại hình của hợp đồng KDBĐS Bên cạnh đ`, bài viết cũng được ra mô ]t số đánh giá về các quy định pháp luâ ]t HĐMB CHDL từ biểu mẫu HĐMB CHDL, cụ thể là đánh giá về các điều khoản bắt buô ]c phải c` theo HĐMB CHDL và Hợp đồng mẫu 02; đánh giá về quyền thay đổi nô ]i dung mẫu HĐMB CHDL và phần diê ]n tích, thiết bị thuô ]c sở hữu riêng, sở hữu chung của các chủ sở hữu tại tòa nhà c` căn hô ] du lịch về chế đô ] sử dụng đất của bên mua căn hô ] du lịch; đánh giá về viê ]c cấp giấy chứng nhâ ]n quyền sử dụng đất cho người mua căn hô ] du lịch

Cuối cùng, tác giả đưa ra đề xuất hoàn thiê ]n pháp luâ ]t về HĐMB CHDL và Hợp đồng mẫu

02 nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vê ] quyền lợi của các bên tham gia giao dịch như bổ sung các nô ]i dung chính phải c` theo HĐMB nhà, CTXD và luâ ]t h`a các nô ]i dung bắt buô ]c các bên thỏa thuâ ]n được nêu tại Hợp đồng mẫu 02; thứ hai là quy định rõ quyền được điều chỉnh cấu trúc của Hợp đồng mẫu 02 trên cơ sở tuân thủ các điều khoản bắt buô ]c.

12 Trường ĐH Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh

13 Công ty Luật TNHH Đất Luật

Hoàn thiê ]n quy định pháp luâ ]t về quyền và nghĩa vụ của chủ thể c` yếu tố nước ngoài sử dụng đất tại Viê ]t Nam

Trần Quang Huy 14 Tạp chí Luật học số 04/2023 Theo tác giả, cần phải khắc phục những vướng mắc liên quan đến quyền của nhà đầu tư và người sở hữu nhà ở là người VN định cư ở nước ngoài, cụ thể đối tượng này được sở hữu không khống chế số lượng nhà mua nhưng không được kinh doanh BĐS Vì viê ]c mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là hoạt đô ]ng kinh doanh thường lê ] của người sở hữu tài sản nên không c` lý do để cấm người VN định cư ở nước ngoài giao dịch đối với nhà, CTXD mà mình đang sở hữu Đối với chủ thể là cá nhân nước ngoài, họ không được phép kinh doanh BĐS tại VN Theo khoản 3 Điều 7 Luâ ]t Nhà ở 2014, người sở hữu nhà ở bao gồm cá nhân người nước ngoài, mà người c` quyền sở hữu nhà ở thì c` quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại VN. Khoản 1 Điều 19 Luâ ]t KDBĐS 2014 kh†ng định nguyên tắc mua bán nhà, CTXD là phải gắn với QSDĐ Vấn đề đă ]t ra là người nước ngoài mua nhà ở tại VN mà lại không c` QSDĐ thì không thể thực hiê ]n viê ]c mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng theo quy định của Luâ ]t KDBĐS Vì vậy, nên bổ sung một chủ thể c` QSDĐ hạn chế là cá nhân người nước ngoài c` quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở và quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể này. Đối với chủ thể là các tổ chức nước ngoài c` chức năng ngoại giao sử dụng đất tại VN, Dự thảo Luật nên phân biệt ở hai khoản về quyền và nghĩa vụ khi trả tiền thuê đất hàng năm với quyền và nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê tại khoản 3 Điều 43. Đối với chủ thể là tổ chức kinh tế c` vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở VN, nhận thấy việc xác định tổ chức kinh tế c` vốn đầu tư nước ngoài trong Luật đất đai 2013 chưa tương thích với Luật Đầu tư Bên cạnh đ`, xuất hiện hiện tượng người nước ngoài “núp sau” những quy định về g`p vốn, mua cổ phần để được QSDĐ ở VN, nhất là tại các khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh Dự thảo cho phép đối tượng này được nhâ ]n chuyển nhượng QSDĐ nhưng chỉ trong khuôn khổ hẹp Tác giả đồng tình với quan điểm nhà đầu tư nước ngoài c` thể nhâ ]n chuyển nhượng QSDĐ nông nghiê ]p để kinh doanh, xây dựng các công trình du lịch, dịch vụ và kinh doanh nhà ở thương mại.

14 Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luâ ]t về hoạt đô ]ng môi giới bất đô ]ng sản - thực trạng và hướng hoàn thiện

ThS Trần Linh Huân , Đoàn Thị Thu Hiền 15 16 Tạp chí Luật sư Việt Nam số 8 tháng 8/2023 Bài viết tâ ]p trung phân tích mô ]t số vấn đề bất câ ]p trong hoạt đô ]ng môi giới BĐS và đưa ra các kiến nghị hoàn thiê ]n Đầu tiên, tác giả đề câ ]p đến thực trạng pháp luâ ]t về hoạt đô ]ng môi giới BĐS Những quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS còn dễ d^i, lỏng lẽo, chưa c` sự kiểm soát, quản lý chặt chẽ Đối với trường hợp kinh doanh dưới hình thức doanh nghiê ]p môi giới BĐS, việc luật quy định tối thiểu chỉ cần 2 người c` chứng chỉ hành nghề môi giới là được thành lập công ty dẫn đến việc các công ty môi giới BĐS được lập ra quá dễ dàng. Các doanh nghiê ]p kinh doanh môi giới quy mô nhỏ hoạt đô ]ng khá mờ nhạt và thiếu tính chuyên nghiê ]p, các nhân viên môi giới không được đào tạo bài bản Đối với cá nhân môi giới BĐS độc lập, nhiều người không c` cái nhìn thiê ]n cảm với môi giới BĐS và bị nhầm với những “cò đất” bất hảo Nhà nước không c` căn cứ để thu các khoản thu về thuế của các cá nhân này.

Về chất lượng và đào tạo người môi giới, hiê ]n nay chất lượng đô ]i ngũ người môi giới chưa được đề cao, người môi giới chưa phát huy hết khả năng phục vụ và tư vấn khách hàng, cung cấp thông tin cho khách hàng chưa đầy đủ Bên cạnh đ`, thực trạng đào tạo tràn lan, chưa c` nhiều các trung tâm đào tạo kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiê ]p Về đạo đức trong hoạt đô ]ng môi giới BĐS, vẫn tồn tại hiê ]n trạng nhiều nhà môi giới để bán được hàng đ^ dùng danh nghĩa môi giới BĐS của mình để lừa đảo, n`i dối khách hàng về thông tin sản phẩm, tư vấn cho khách hàng mua những dự án c` rủi ro về pháp lý Về chế đô ] thù lao hoa hồng, dù pháp luâ ]t c` quy định cụ thể nhưng không phải lúc nào người môi giới cũng nhâ ]n được khoản tiền xứng đáng dù họ đ^ tốn rất nhiều thời gian, chi phí, công sức để môi giới thành công Cuối cùng, về xử lý vi phạm, dù c` các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS nhưng thực tế các quy định này chưa được hiê ]n thực h`a, vẫn còn tồn tại những bất câ ]p, các đô ]i ngũ thanh tra chưa thực hiê ]n thường xuyên viê ]c kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm mô ]t cách triê ]t để

Từ đ`, tác giả đ^ đưa ra mô ]t số kiến nghị với các vấn đề nêu trên nhằm giúp hoạt đô ]ng môi giới BĐS ngày càng hoàn thiê ]n hơn

16 Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản từ lý luận sở hữu toàn toàn dân về đất đai

Ninh Thị Hiền , Đặng Hùng Võ 17 18 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 11 (483) tháng 06/2023 Đầu tiên, bài viết phân tích mô ]t số vấn đề lý luâ ]n cấu trúc quyền sở hữu đất đai khi thiết lâ ]p thị trường BĐS, theo đ` cấu trúc quyền sở hữu đất đai gồm 2 nh`m quyền: nh`m quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và nh`m quyền của NSDĐ NSDĐ chỉ được hưởng một phần quyền đối với đất đai là quyền đối với tài sản Nh`m tác giả phân tích các quyền cụ thể và cách thức NSDĐ c` quyền này, cụ thể:

- QSDĐ là quyền tài sản được trị giá bằng tiền, NSDĐ được quyền thực hiê ]n mọi hành vi theo ý chí, được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

- Về quyền bề mặt, quyền này chưa được quy định cụ thể cả trong BLDS, Luật đất đai gây hạn chế cho NSDĐ.

- Về quyền phát triển đất, quyền này phải được xem là hàng h`a gắn liền với QSDĐ và được trị giá bằng tiền, thành lợi ích để trao cho NSDĐ Việc quy trình cấp giấy phép quy hoạch và trình tự thủ tục trao QSDĐ tách biệt gây là bất cập trong việc xác định giá trị QSDĐ.

Bên cạnh đ`, bài viết đưa ra các thực trạng về hoạt đô ]ng thiết lâ ]p hàng hà trong thị trường BĐS, ch†ng hạn hàng hà là nhà ở, CTXD c` sẵn thuô ]c sở hữu của cá nhân, tổ chức không hoạt đô ]ng KDBĐS tham gia thị trường với điều kiê ]n chă ]t chẽ hơn các tổ chức hoạt đô ]ng KDBĐS, tạo ra hệ lụy người mua và nhận chuyển nhượng QSDĐ không c` GCN, bị hạn chế khi thực hiện giao dịch, bị chiếm dụng tài sản; quy định định nghĩa về nhà ở, CTXD HTTTL và điều kiê ]n được đưa vào kinh doanh không rõ ràng gây bất lợi cho người tiêu dùng; cần quy định nghĩa vụ giải chấp tài sản giao dịch trong Luâ ]t KDBĐS để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà; về hàng hà là QSDĐ, c` sự khác nhau về điều kiê ]n QSDĐ tham gia giao dịch giữa hai nh`m chủ thể không hoạt đô ]ng KDBĐS và c` KDBĐS làm người tiêu dùng vẫn hoàn toàn lệ thuộc vào CĐT,… Ngoài ra, nh`m tác giả còn đề câ ]p đến nô ]i dung hợp đồng, giao dịch về BĐS, trong đ` c` dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp trong giao dịch BĐS Viê ]c lựa chọn công chứng theo mô hình công chứng Latinh là phù hợp cho hoạt đô ]ng cung cấp dịch vụ công về phòng ngừa tranh chấp cho giao dịch BĐS hiê ]n nay tại Viê ]t Nam.

Từ đ`, nh`m tác giả đề xuất các kiến nghị hoàn thiện.

17 TS Trưởng Văn phòng Công chứng Ninh Thị Hiền, thành phố Hồ Chí Minh

18 GS.TSKH Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch bất động sản qua thực tiễn xét xử tại tòa án

Phùng Văn Hải 19 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 13 (485) tháng 07/2023 Bài viết phân tích về vai trò quan trọng của hoạt động công chứng từ đ` nhằm kiểm soát và phòng ngừa các sai phạm trong giao dịch bất động sản Từ đ`, việc sửa đổi, bổ sung theo

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về việc không cần công chứng khi giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản sẽ xảy ra rủi ro lớn và xảy ra trường hợp mâu thuẫn, chồng chéo và không thống nhất với BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác Lấy ví dụ từ các bản án thực tiễn, ta thấy được giao dịch nếu được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ gây ra hậu quả nghiêm trọng nếu BĐS đ` được chuyển nhượng nhiều lần mà không được kiểm tra đầy đủ về tính pháp lý hợp đồng giao dịch Việc công chứng hợp đồng giao dịch tại Văn phòng công chứng cũng là một trong những yếu tố khi xảy ra tranh chấp thì Tòa án c` thể đánh giá về tính hợp pháp và tính xác thực của các tài liệu, chứng cứ liên quan đến các giao dịch Do vậy, bài viết c` các kiến nghị như sau: Tất cả các giao dịch giữa chủ đầu từ với bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS là cá nhân, hộ gia đình (bên yếu thế) quy định phải công chứng, chứng thực theo quy định Cần làm rõ quy định tại Điều 61 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), như thế nào là “thủ tục tiếp theo theo quy định” từ đ` c` thể rõ ràng và minh bạch khi áp dụng pháp luật trong hoạt động công chứng.

19 TS Ph` Chánh án Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Vướng mắc trong quy định về nhà ở x^ hội và một số kiến nghị

Nguyễn Thị Kim Tuyến , Vũ Hồng Nam 20 21 Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 377 - 03/2023 Bài viết tổng hợp và phân tích lại những vấn đề nan giải chưa được giải quyết về quy định nhà ở x^ hội, từ đ` đề xuất giải pháp cho từng trường hợp Trường hợp thứ nhất, quy định phê duyệt giá bán nhà ở x^ hội chưa hợp lý Theo quy định thì lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, nếu không tính các chi phí khác như chi phí vận hành thì lợi nhuận của chủ đầu tư nhận được là 2-5%/năm thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng hiện nay Do đ` kiến nghị xem xét tăng mức lợi nhuận lên 20% hoặc áp dụng giá trần và giá sàn cho nhà ở x^ hội để hấp dẫn chủ đầu tư Trường hợp thứ hai, doanh nghiệp, chủ đầu tư còn gặp kh` khăn trong việc tiếp cận vốn vay ưu đî của nhà nước C` nhiều trường hợp doanh nghiệp vay với lî suất thông thường nhưng khi phê duyệt giá bán nhà, các cơ quan chức năng không áp dụng mức lî suất vốn thực tế mà áp dụng mức lî suất cho vay ưu đî của Nhà nước làm doanh nghiệp thiệt hại Kiến nghị như sau tiếp tục thực hiện chính sách ưu đî, ngân hàng cần bố trí đủ nguồn vốn ưu đî và phổ biến đến các doanh nghiệp nhằm thu hút đầu tư Trường hợp thứ ba, về vấn đề bốc thăm mua nhà ở x^ hội Việc này hạn chế ở việc lựa chọn người c` quyền mua một cách may rủi, còn dẫn đến hiện tượng bán suất b`c thăm Mất tính công bằng và mục đích cơ bản của nhà ở x^ hội Kiến nghị sửa đổi như sau; Lần 1 sẽ ưu tiên lấy những người c` số điểm từ cao xuống thấp, cho đến khi số người c` chung số điểm lớn hơn căn hộ còn lại thì sẽ xét lần 2, lần này sẽ xét kèm theo các yếu tố như thu nhập, gia đình, Sau hai lần, vẫn còn thì sẽ bốc thăm công khai và lập biên bản chi tiết Trường hợp thứ tư, việc giao chủ đầu tư vừa bán nhà, vừa kiểm soát hồ sơ là chưa hợp lý Nh`m tác giả kiến nghị sửa đổi quy định thống nhất một chủ thể duy nhất thực hiện các thủ tục lập hồ sơ, danh sách và phê duyệt đối tượng đủ điều kiện là Sở Xây dựng địa phương.

20 Học viện Phụ nữ Việt Nam

21 Tòa án nhân dân quận Long Biên

Thẩm quyền của sàn giao dịch bất động sản - đánh giá chính sách mới dưới g`c độ tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật

Nguyễn Thị Thu Trang 22 Tạp chí Nghề luật số 05/2023 Bài viết đưa ra phân tích, đánh giá và g`p ý kiến nghị về hai vấn đề được đề xuất trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Vấn đề 1 về việc một số giao dịch BĐS bắt buộc thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS Theo quan điểm của tác giả thì chính sách này không bảo đảm tính hợp hiến vì không đảm bảo các quyền tự do dân chủ, quyền tự do kinh doanh theo nguyên tắc Hiến pháp và trái với nguyên tắc tự do thỏa thuận, giao kết các giao dịch dân sự mà BLDS 2015 quy định Kiến nghị như sau nên trả lại đúng vai trò của sàn giao dịch BĐS là “Chợ” nơi thuần túy chứa đựng thông tin về các giao dịch liên quan đến BĐS mà các bên c` thể tham khảo trước khi đưa ra quyết định tham gia giao dịch Sàn giao dịch BĐS chỉ nên dừng ở việc xác định giá trị giao dịch được thỏa thuận giữa các bên và làm cơ sở cho việc ghi nhận giá chuyển nhượng trên hợp đồng, giao dịch chính thức, không nên vượt quá mục đích vốn c` của của sàn từ đ` làm cản trở quyền tự do, tự nguyện thỏa thuận trong giao dịch dân sự Vấn đề 2 về việc giao thẩm quyền xác nhận hợp đồng giao dịch cho sàn Quan điểm của tác giả thì việc này là chính sách mới chưa từng c` tiền lệ tại Việt Nam, chưa đánh giá kỹ và tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ tính thống nhất của Luật KDBĐS với các hệ thống văn bản quy phạm khác, điều này gián tiếp tạo ra những rào cản cho công dân VN thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia các giao dịch nước ngoài Và chính sách này chưa phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng và chính sách điều hành của Nhà nước Tác giả kiến nghị việc thực hiện nhiệm vụ xác nhận hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS phải tổ chức độc lập với sàn theo nguyên tắc khách quan và phù hợp với quy định pháp luật.

22 Công chứng viên, Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Trang, thành phố Hải Phòng

Rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản: một g`c nhìn từ tư duy hệ thống

Phạm Duy Nghĩa 23 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 11 (483) tháng 06/2023 Bài viết phân tích các rủi ro pháp lý trong hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp cũng như người mua và các bên liên quan từ đ` kiến nghị cần thảo luận kỹ lưỡng trước khi tiến hành sửa các đạo luật liên quan Rủi ro thứ nhất là khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp không đảm bảo, quyền tài sản không an toàn, các can thiệp vào quá trình thiết kế và thực hiện của cơ quan quan hành chính không minh bạch, tùy tiện Đi theo đ` là các rủi ro pháp luật hợp đồng, khả năng tự do thương lượng và cưỡng chế thực thi hợp đồng Từ đ` định hướng sửa luật nên hướng đến thực tiễn, đáng tin cậy và bền vững Rủi ro thứ hai là rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp phát triển đất Hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh nhưng đ^ chuyển nhượng, hồ sơ không sạch về pháp lý đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến rủi ro mà doanh nghiệp phải đối mặt Rủi ro thứ ba là rủi ro pháp lý cho người mua nhà. Người mua, nhất là người mua đơn lẻ thường chịu bất cân xứng thông tin và ít cơ hội quản trị được rủi ro Trong trường hợp khi doanh nghiệp vi phạm về tiến độ, chất lượng, tiêu chuẩn hoặc hồ sơ pháp lý của BĐS thì thường né tránh thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ trong hợp đồng Do đ`, tác giả kiến nghị nên rà soát từng quy định cụ thể các đạo luật liên quan giúp giảm thiểu rủi ro.

23 PGS TS Đại học Fulbright Việt Nam, Trọng tài viên VIAC

Sự kiện bất khả kháng và thực tiễn vận dụng trong hợp đồng mua bán condotel

Lê Thị Bích Chi , Trương Trọng Hiểu 24 25

Tạp chí Luật học số 01/2023 Bài viết phân tích thực trạng thực tế khi ký kết hợp đồng bên bán đ^ lợi dụng quá mức khi chủ động mở rộng phạm vi áp dụng của các điều khoản về bất khả kháng Thực trạng thực tế dù chưa c` khung pháp lý điều chỉnh hợp đồng bao gồm điều kiện bán condotel HTTTL nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình chấp nhận vi phạm pháp luật để mở dự án bán Điều này mặc dù đ^ c` quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP rằng “phải chịu trách nhiệm về việc bán” tuy nhiên không quy định rõ và kh` xác định chủ thể nào sẽ phải chịu trách nhiệm là chủ đầu tư hay Sở Xây dựng do chậm trả lời là đủ điều kiện hay không. Trách nhiệm mà Sở Xây dựng sẽ phải chịu là với chủ đầu tư hay người mua vì khi văn bản sản phẩm BĐS chưa đủ điều kiện bán thì người mua cũng sẽ chịu thiệt hại lớn Quy định này c` thể tạo điều kiện hợp pháp cho các chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện trong thực tế Do đ`, kiến nghị sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP cần được quy định cụ thể như chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với bên mua khi chưa c` văn bản và Sở Xây dựng chịu trách nhiệm với chủ đầu tư khi chậm trả lời

Thực trạng tiếp nối đ` là việc bên bán tự động nới rộng phạm vi sự kiện bất khả kháng để c` thể thoát trách nhiệm Ngoài những thay đổi chính sách, pháp luật thông thường, hợp đồng còn kh†ng định việc cơ quan nhà nước c` thẩm quyền không hoặc chưa phê duyệt các nội dung điều chỉnh do thiếu quy định là sự kiện bất khả kháng Điều này nhằm kh†ng định tại thời điểm bán thì sản phẩm chưa được phê duyệt, cấp phép, chưa đúng là đối tượng mở bán. Vậy đây c` thể xem là bên bán đ^ c` sự “đ`n đầu” để thoái thác trách nhiệm trong việc hoàn thành thủ tục pháp lý Hậu quả gây thiệt hại lớn với người mua nên tác giả kiến nghị người mua cần tìm hiểu và rà soát các quy định pháp luật liên quan, yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ của dự án Theo đ`, cũng kiến nghị cần điều chỉnh về việc ghi nhận sự kiện bất khả kháng giải ph`ng trách nhiệm dân sự đối với việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng, cần đặt ra yêu cầu về điều kiện “không thể lường trước được” cả về mặt thời gian và ý chí các bên, hoàn thiện quy chế pháp lý về condotel c` phải là đối tượng của Luật KDBĐS hay không và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

24 Thạc sĩ, Khoa Luật học - Trường Đại học Đà Lạt

25 Thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh

18.MỘT SỐ GÓP Ý NHẰM HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT NHÀ Ở

Phan Thị Lan Phương 26 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 10 (482) tháng 05/2023 Bài viết chỉ ra một số bất cập trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành và kiến nghị hoàn thiện Bất cập thứ nhất là quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 3 Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) về định nghĩa nhà ở chỉ dành cho các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình sử dụng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt là chưa toàn diện và bao quát, đ^ làm thu hẹp phạm vi đối tượng c` nhu cầu về nhà ở và quyền sở hữu nhà ở Tác giả kiến nghị cần thêm vào nhu cầu về nhà ở của tổ chức sử dụng vào mục đích người lao động ở, nhằm đáp ứng đủ nhu cầu thực tiễn và cũng đảm bảo tính thống nhất của các quy định Bất cập thứ hai là việc không thống nhất quy định giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Quy định Luật đất đai thì chung cư là c` thời hạn sử dụng lâu dài còn Luật Nhà ở thì nếu để ở thì c` thời hạn lâu dài còn mục đích kinh doanh là c` thời hạn Điều này dẫn đến, các căn hộ xây cùng tòa nhà nhưng lại không thống nhất quy định về thời hạn sử dụng Tác giả kiến nghị cần c` quy định phân tách rõ các loại nhà trên mục đích ở Nhà chung cư mục đích ở thì tách khỏi nhà hỗn hợp Nên xem nhà hỗn hợp là nhà ở thương mại để thống nhất thời hạn sử dụng Tránh việc một tòa nhà nhưng chịu hai quy chế khác nhau Bất cập thứ ba là quy định về nhà chung cư và nhà ở thương mại còn chưa rõ ràng dẫn đến kh` khăn khi áp dụng Từ đ`, tác giả kiến nghị đưa ra quy định rõ ràng nhà chung cư để ở và nhà hỗn hợp để ở và mục đích sử dụng khác, đồng thời tách rõ ràng chung cư với nhà ở thương mại tránh nhầm lẫn, kh` khăn trong việc áp dụng quy định Bất cập thứ tư là về thời hạn sử dụng của nhà chung cư nhằm mục đích để ở hay để sinh hoạt Tác giả kiến nghị không nên cứng nhắc theo một phương án mà c` thể sửa đổi về thời hạn theo hai hướng Hướng thứ nhất là thời hạn sử dụng lâu dài để phù hợp với th`i quen, truyền thống Việt Nam, tuy nhiên cần c` quy định chung về tuổi thọ cũng như các chế tài nếu người dân không chấp hành di dời để sửa chữa Hướng thứ hai là sử dụng c` thời hạn, tuy nhiên cần quy định nhiều thời hạn khác nhau nhằm phù hợp theo nhu cầu, đa dạng hình thức quyền sở hữu nhà ở

26 TS Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

19.ĐÁNH GIÁ DỰ THẢO QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ XÁC ĐỊNH THEO THỜI HẠN SỬ DỤNG CỦA CÔNG TRÌNH TRONG HỒ SƠ THIẾT KẾ DƯỚI GÓC NHÌN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

Nguyễn Mai Hương 27 Tạp chí nghề luật số 03/2023 Bài viết phân tích và đánh giá về phương án mới trong dự thảo về quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư, những vấn đề pháp lý và đồng thời kiến nghị giữ nguyên quy định cũ về việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư Về phương án tại dự thảo như sau: Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế được cơ quan c` thẩm quyền thẩm định và tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình và đưa vào sử dụng Thứ nhất, phương án này không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp 2013 vì quy định rằng quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo hộ Hơn nữa, tác giả cho rằng chỉ được hạn chế quyền con người, quyền công dân trong một số trường hợp luật định (khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013) và đề nghị cơ quan soạn thảo cần làm rõ việc đặt ra thời hạn sở hữu chung cư thuộc trường hợp nào theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013 Thứ hai, phương án này không tương thích và phù hợp với quy định của BLDS 2015 Theo quy định thì quyền sở hữu tài sản là quyền bất khả xâm phạm theo Điều

163 BLDS 2015 và không c` quy định về “thời hạn sở hữu tài sản” vì vậy quy định về thời hạn không được trái với quy định chung về quyền sở hữu tài sản theo BLDS 2015 Thứ ba, phương án không phù hợp với thực tiễn - ảnh hưởng đến lợi ích của người dân Nhà nước khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư tạo thì quen cho người dân ở chung cư. Nếu chọn chính sách sở hữu c` thời hạn thì không thể khuyến khích, định hình thì quen ở nhà chung cư được Kiến nghị giữ nguyên quy định hiện hành nhưng cụ thể hà và bổ sung triệt để quy định cũ Nên đặt ra “Bộ tiêu chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ” Khảo sát ý kiến người dân hiện đang ở chung cư c` nguyện vọng bổ sung hay sửa đổi quy định để mang tính thực tiễn và làm tốt chính sách đền bù, chính sách tái định cư.

27 Thạc sỹ, Giảng viên Khoa Đào tạo chung nguồn Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư, Học viện Tư pháp

20.BẢO ĐẢM QUYỀN LỢI CỦA BÊN MUA NHÀ TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THẾ CHẤP

Phan Phương Nam , Ngô Gia Hoàng 28 29 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 12 (484) tháng 06/2023 Trong bài viết này, nh`m tác giả tập trung phân tích các quy định của pháp luật về quyền thế chấp dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, điều kiện để được bán nhà ở HTTTL đ^ được thế chấp kèm với đ` là cơ chế giám sát nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư, trách nhiệm cung cấp thông tin thế chấp của chủ đầu tư và các quy định về bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ Đồng thời, nh`m tác giả chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật theo hướng phù hợp.

Về quyền thế chấp của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở: nh`m tác giả đ^ làm rõ điều kiện tiến hành thế chấp dự án hoặc nhà ở HTTTL, chỉ ra những bất cập trong thực tiễn và đánh giá điểm tích cực của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về điều kiện để bán nhà ở HTTTL đ^ được thế chấp: nh`m tác giả chỉ ra điều kiện đ` là cần phải được giải chấp, tuy nhiên việc giải chấp chỉ được đặt ra đối với một số loại hợp đồng mà không bao quát toàn bộ dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư lách luật nhằm để huy động vốn Đồng thời cũng làm rõ nguyên nhân tại sao cần phải được giải chấp và chỉ ra bất cập trong trách nhiệm công khai thông tin cho khách hàng.

Về trách nhiệm cung cấp thông tin thế chấp: nh`m tác giả cho rằng quy định pháp luật hiện hành chưa đủ tính răn đe do chế tài chưa đủ mạnh, kèm với đ` là đánh giá điểm tiến bộ của

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong việc khắc phục bất cập trên.

Về cơ chế giám sát nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư: nh`m tác giả đ^ tập trung phân tích vai trò của Sở Xây dựng trong việc giám sát và bình luận về bất cập của các quy định pháp luật trong công tác giám sát của Sở Xây dựng.

Về vấn đề bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ: xuất phát từ rủi ro chủ đầu tư bán nhà ở HTTTL khi chưa được giải chấp, nh`m tác giả đ^ đề xuất bổ sung các quy định để nâng cao trách nhiệm của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp và các quy định về bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà khi xử lý tài sản thế chấp theo hình thức chuyển nhượng dự án.

28 TS Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh.

29 NCS Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

21.CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM AN TOÀN CHO KHÁCH HÀNG MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Lưu Quốc Thái Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 12 (484) tháng 06/2023 Mua bán nhà ở HTTTL là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, đây là một

“hình thức” kinh doanh của CĐT Hình thức này giúp CĐT huy động vốn, giảm áp lực tài chính cho khách hàng, tuy nhiên cũng tồn tại nhiều rủi ro như mất tiền nhưng không nhận được nhà, không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đ^ thỏa thuận hay không được cấp GCN quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định Tác giả đ^ chỉ ra những biện pháp mang tính “phòng ngừa” để đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng mua nhà ở HTTTL, đồng thời cũng liệt kê những vấn đề cần làm rõ

Đánh giá dự thảo quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình trong hồ sơ thiết kế dưới g`c nhìn quản lý nhà nước

Nguyễn Mai Hương 27 Tạp chí nghề luật số 03/2023 Bài viết phân tích và đánh giá về phương án mới trong dự thảo về quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư, những vấn đề pháp lý và đồng thời kiến nghị giữ nguyên quy định cũ về việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư Về phương án tại dự thảo như sau: Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế được cơ quan c` thẩm quyền thẩm định và tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình và đưa vào sử dụng Thứ nhất, phương án này không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp 2013 vì quy định rằng quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo hộ Hơn nữa, tác giả cho rằng chỉ được hạn chế quyền con người, quyền công dân trong một số trường hợp luật định (khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013) và đề nghị cơ quan soạn thảo cần làm rõ việc đặt ra thời hạn sở hữu chung cư thuộc trường hợp nào theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013 Thứ hai, phương án này không tương thích và phù hợp với quy định của BLDS 2015 Theo quy định thì quyền sở hữu tài sản là quyền bất khả xâm phạm theo Điều

163 BLDS 2015 và không c` quy định về “thời hạn sở hữu tài sản” vì vậy quy định về thời hạn không được trái với quy định chung về quyền sở hữu tài sản theo BLDS 2015 Thứ ba, phương án không phù hợp với thực tiễn - ảnh hưởng đến lợi ích của người dân Nhà nước khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư tạo thì quen cho người dân ở chung cư. Nếu chọn chính sách sở hữu c` thời hạn thì không thể khuyến khích, định hình thì quen ở nhà chung cư được Kiến nghị giữ nguyên quy định hiện hành nhưng cụ thể hà và bổ sung triệt để quy định cũ Nên đặt ra “Bộ tiêu chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ” Khảo sát ý kiến người dân hiện đang ở chung cư c` nguyện vọng bổ sung hay sửa đổi quy định để mang tính thực tiễn và làm tốt chính sách đền bù, chính sách tái định cư.

27 Thạc sỹ, Giảng viên Khoa Đào tạo chung nguồn Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư, Học viện Tư pháp

Bảo đảm quyền lợi của bên mua nhà trong dự án bất động sản đang thế chấp