Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang

MAI THỊ THANH MAI

PHÁP LUẬT VE GIÁ DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI

MAI THỊ THANH MAI

PHÁP LUẬT VE GIÁ DAT VÀ THUC TIEN THI HANH TẠI THANH PHO HA GIANG, TINH HA GIANG

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2017

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất ky công trìnhnao khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích

dẫn đúng theo quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.

Tác giả luận văn

Mai Thị Thanh Mai

Nghị vì thầy đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp làm việc, nghiên

cứu cho tôi và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thé các thầy giáo, cô giáo Đại học Luật Hà Nội, những người đã dạy dỗ, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường.

Tôi cũng xin cảm ơn UBND thành phố Hà Giang, phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang, sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang đã tạo điều kiện, cung cấp các số liệu thực tế, giúp đỡ nhiệt tình cho tôi

được nghiên cứu, hoàn thành luận văn này.

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè - những người đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu và viết luận văn này.

Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình hoàn thành luận văn Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn.

Tôi xin tran trong cam on!

Hà Nội, ngày 08 thang8 năm 2017Học viên

Mai Thị Thanh Mai

1 Bat động sản BĐS 2 Giải phóng mặt băng GPMB 3 Quyền sử dung dat QSDD

4 Tài nguyên và Môi trường TN&MT

5 Ủy ban nhân dân UBND

Bảng2 | Khung giá đất của Chính phủ áp dụng cho các loại đất tại đô thị thuộc vùng trung du và miền núi phía Bắc

Bang3 | Tóm tat bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 tại thành pho Hà Giang Bảng 4_ | Thông kê các khoản thu từ đất qua các năm tại thành phô Hà

Bảng 5_ | Hệ số điều chỉnh giá đất (K) và giá đất cụ thê làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Nhà máy thủy điện Sông Miện 6 (Hạng mục: Lòng hô) tại phường Quang Trung và xã Ngọc Đường, thành phố Hà Giang

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT DANH MỤC CAC BANG BIEU

9827100001 l 1.Tính cấp thiết của dé tài -:- 2 5s 1E 1215 1211215212111711 111111 | 2 Tinh hinh nghién iu 0117 - 33 Mục đích và nhiệm vụ nghiÊn CỨU + + + + + + 1E *+*EE+eexeeeereeeerses 5độ IO VINH TOOT, CR ses ttt Rk it a 38.đ62.,380ã 5Edn LUT PN UCP GUM seers exerci carn Se rain ks ene tae A sae NHG4.1200E8 5 4 Đối tượng, phạm vi nghiên COU oo ssesseseseesessesessesesessesessesssstssestesesees J 4.1 Đối tượng nghiên cứu của đ tdi cecececcccescesescsssssescsseessssssssssssssessssessesseees 5 4.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài - 2-5 s 2+EeEk+E£EE£E£EeEEzEerkerkrxee 6 5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu - -‹ 6

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn - 2 ecx+xrxerx+sees 7 7 Cơ câu của luận văn -:- tt 3323 9E5E5EE1115111515111515111111111155222 2E xeE 7 CHUONG 1: NHỮNG VAN DE LÍ LUẬN CUA PHÁP LUẬT VE GIÁ v10 ÔỎ 8

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của giá GAC cccccccsecececsesesececsesesesecsescenseceees 8 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của gid AGE oecccccsccscssscscscscsvsvsvsvesssesesesssssesesees 8 1.1.2 Vai trò của giá AGL - 5-5 St SE EEEEEE1EE151111211111111 1111 cte 10 1.2 Khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật về giá đất lãi 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật vé giá đất - + - 11 1.2.2 Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất - 12 1.2.2.1 Nội dung của pháp luật về giá đất - 5252 ccccs+cscsez 12 1.2.2.2 Hình thức của pháp luật vẻ giá đất - 5c cc5ececcszxsrxet 12 1.3 Các yếu to ảnh hưởng đến pháp luật về giá đất 13 1.3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đái 13 1.3.2 Cơ chế quản lý kinh KẾ c:ccc2cxt2ExttEEttttEtitrtrtrrrisrrrrrrrrree 14 1.3.3 Các quy luật của nên kinh tế thị IrưỜng c5 cccsscccsscersec 16

1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2002 - 2 2©52+c+£t+EvESEzEerrerkersee 18 1.4.3 Giai đoạn từ 2003 đến 2013 -:-©-c:+cccScccssrrrisrressrrerree 19 1.4.4 Giai đoạn từ 2013 GEN 4y - - + +5 +t‡E‡E‡EEEEEEEEEEEeEkeErkerkerered 20 1.5 Pháp luật một số nước về giá đất và gợi mở cho Việt Nam De 1.5.1 Pháp luật vé giá đất ở các nước chuyển đổi Đông AU 22 1.5.2 Pháp luật vé giá đất CUA UC eeseecescecsscssvssssvsssesssvssessesvssssssvssesesssneavens 23 1.5.3 Pháp luật về giá đất của Đài LOđH - 5-52-5525 St+E‡+E+E+Ee£zrsrxeẻ 24 1.5.4 Pháp luật về giá đất của Hàn QUỐC 5-5252 Ss+52+E+£+Es£zEzxeẻ 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRANG PHÁP LUAT VE GIÁ DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HÀ GIANG, TINH HÀ GIANG 29 2.1 Thực trạng pháp luật về giá đất ¿+ ket EEEEEEEEEEEErkerkerrkd 29 2.1.1 Quy định về nguồn hình thành giá đất - 5-25 5s+ccescszcee: 29 2.1.2 Quy định về nguyên tắc xác định gid đất 2- 25552 Scscsccse: 32 2.1.3 Quy định về phương pháp xác định giá đất 2- e5: 35 2.1.4 Quy định về khung giá đất, bảng giá dat và giá đất cụ thể 39

2.1.4.1 Tham quyên ban hành khung giá dat, bảng giá đất và giá dat cụ TS 39 2.1.4.2 Nội dung, vai trò của khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ J/PEEESEES 42 2.1.5 Quy định về hoạt động tư van về giá đấ 2 252cc: 44 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà

GIANG 0 L.:.: 46

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thành pho Ha Giang, tinh Ha Giang anh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về giá đất 46

2.2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên -ccc+cccccccxerrrrrrrrrerrrree 46 2.2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã NG cccccccccccccscscscscscscscsesesesesevevevevevsvsvseseseseees 47 2.2.2 Tình hình thực hiện pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh

Hà TÍQH SG G0010 881 13 101111 1 10111 Tre 50

TD Gi ee 0nn05e : -ỀOỎSO 56

2.2.3 Đánh giá tinh hình thực hiện pháp luật về giá đất tại thành phố Hà

6//⁄/⁄1-8///1/0si2867/-.,;-0nnnẺnẺnẺ8e 61

Tiểu kết chương 2 -¿- - 6 St sSt+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE11111111111 1111111 1rk 66 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO DAM THI HANH PHÁP LUẬT VE GIA DAT TỪ THỰC TIEN

THÀNH PHO HA GIANG, TINH HA GIANG -c-« 67

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật và nang cao hiệu qua thi hành pháp luật

về giá đẤtt -:-c tt T1 1211211111111 111111101111 111111101111 1111101111111 te 67 3.2 Kiến nghị về giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giá đất - - ¿+ k+S+EeEE+EEEEEEEEEEEEEEEEEE111111 111 xe 68

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật - - 5-5522 *++sss+seexsssz 68

3.2.1.1 Về nguyên tắc định giá đất + Ss+E‡E2ESEEEEzEerrrerxet 68 3.2.1.2 Về quy định về tổ chức tu vấn định giá đất -. 5c: 69 3.2.1.3 Các quy định về xây dựng và công khai hệ thông thông tin về đất 3.3.1.4 Các quy định về định giá bat động sản: thẩm quyên, trình tự thủ tục, phương pháp và căn cứ định giá đất - + cc5c+cccczEerersrkersei 71 3.3.1.5 Về việc cho người sử dung đất quyên tham gia vào việc xây dung giá đất Nhà nước và thuê tô chức thẩm định giá đất -: 72 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về gid đất 73

3.2.2.1 Trên phương điện Quan Ủý c Set E+svvEEseereeeeeseves 73

3.2.2.2 Trên phương diện tổ chức thức hiện c- set 74 Tiểu kết chương 3 - 2S SSESkEEEEEEEEEEEEEEEE15111 1111111111111 111 1x 75 KET LUẬN - Ă S6 S ST 1E E11 1111111111111 111111111111 11E1111 1111k 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

thế nữa là phương tiện sống mà thiếu nó người ta không thé tồn tại, duy trì, và phát triển sự sống Đất đai là tài nguyên hạn chế về không gian nhưng lại không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất Là đất nước có nền kinh tế nông nghiệp là chủ yếu, thêm vào đó “đất chật, người đông”, do vậy việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định cho sự tăng trưởng của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu 6n định chính trị và phát triển xã

Chính vì tầm quan trọng của đất đai nên mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình hệ thống pháp luật riêng về đất đai để điều chỉnh phù hợp với điều kiện của quốc gia đó Van dé giá đất là một trong những van dé cơ sở, nền tang cho việc thực hiện quan ly đất đai Tuy nhiên, giá đất là van đề phức tạp, nhạy cảm và liên quan đến quyền lợi của đại đa số chủ thé sử dụng đất.Hiện nay, nước ta vẫn chưa có cở sở cụ thé và hợp ly để xác định giá đất sao cho thỏa đáng nhất cho cả cơ quan Nhà nước lẫn người sử dụng đất Do đó, tình hình khiếu kiện về đất đai nói chung và về giá đất trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng vẫn còn xảy ra thường xuyên, phức tạp và kéo dài Do đó, van đề pháp luật về giá đất rat được quan tâm hiện nay — việc quy định pháp luật về giá đất sao cho hợp lý cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Pháp luật đất đai nước ta từ 1987 đến nay đã dần dần hoàn thiện hơn các quy định về giá đất thông qua từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 (sửa đổi b6 sung năm 2001), Luật Đất dai 2003, va gần đây là Luật Dat đai 2013 đang có hiệu lực thi hành Mặc dù vấn đề giá đất được quy định rất cụ thê trong Luật Đất đai 2013, tuy nhiên thực tiễn thi hành pháp luật trên thực tế

còn nhiêu vướng mắc, bat cập, đòi hỏi tiép tục nghiên cứu, tìm hiệu, tham

phía Bắc nước ta, với địa hình chủ yếu là đồi núi Thành phố được thành lập

và được công nhận là đô thị loại II] ngày 27 tháng 9 năm 2010 trên cơ sở mở

rộng và nâng cấp thị xã Hà Giang Thành phố Hà Giang là trung tâm kinh tế, chính tri của tinh Ha Giang, cách biên giới Việt Nam — Trung Quốc 23km và cách Hà Nội 318km Có phía Bac, và phía Tây và phía Nam giáp huyện Vi Xuyên, phía Đông giáp huyện Bắc Mê Diện tích tự nhiên của thành phố Hà Giang rộng 130,3 km? và có hơn 75 nghìn nhân khẩu gồm 22 dân tộc sinh song Diện tích tự nhiên nói trên phần lớn là núi đá có hiệu quả sử dụng thấp, phần diện tích mặt bằng có hiệu quả sử dụng đất cao là dất ít Trong những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2010 tới nay, tình hình kinh té - xã hội của thành phố Hà Giang phát triển mạnh mẽ, do đó quán trình biến động về dat đai rất lớn dé phục phụ nhu cầu phát triển, đặc biệt là việc chuyên mục dich sử dung dat từ đất nông nghiệp sang các loại đất khác như: đất sản xuất kinh doanh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất ở Dẫn đến những năm gần đây thị trường bất động sản tại thành phố cũng có nhiều biến động, có những “cơn sốt” đất diễn ra dẫn đến giá đất tại đại bàn thành phố có nhiều biến động: giá đất trên thị trường chênh lệch rất nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định Do được tập trung phát triển hơn, tại thành phố có nhiều dự án được triển khai, tuy nhiên còn gặp nhiều khó khăn đo giá đất tính đền bù do thu hồi đất không được người dân đồng ý, dẫn đến khiếu nại kẹo dài, khó khăn trong công tác giải phóng mặt băng Việc giá đất tăng cũng dẫn đến vấn đề tranh chấp đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức và nhiều hơn

Xuất phát từ tình hình thực tiễn và tính cấp thiết của van dé, tôi chọn dé tài “Pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà

G1iang”Tlà đê tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình.

học dưới nhiều góc độ khác nhau.Qua tìm hiểu và rà soát các nguồn tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu, người viết nhận thấy thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về van dé này được công bố như:

- Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do Tổng cục Quản lý đất đai và Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường — Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tại Hà Nội ngày 12/07/2011 Trong hội thảo này có bàn đến vấn đề giá đất nhưng chỉ trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật đất đai 2003;

- Đề tài khoa học cấp trường năm 2013, trường Đại học Luật Hà Nội “Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam”, chủ nhiệm đề tài: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Trong đề tài có các chuyên đề cụ thê liên quan đến vấn đề giá đất như: chuyên đề 2: Tổng quan về giá đất của PGS TS Nguyễn Quang Tuyến; chuyên đề 3: Tổng quan pháp luật về tài chính đất đai và giá đất của TS Nguyễn Thị Nga; chuyên dé 4: Các yếu tố chi phối pháp luật về tài chính đất đai và giá đất của Ths Trần Vũ Hải; chuyên đề 5: Kinh nghiệm của một số nước và bào học đối với Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật về tài chính đất đai và giá đất của CN.Quách Thị Hồng Nhung; chuyên đề 6: Đánh giá thực trạng về giá đất do Nhà nước quy định và giải

pháp của Ths Nguyễn Van Hồng: ”' Nhìn chung dé tai nghiên cứu khoa học này đã nêu ra rất nhiều vấn đề đồng thời phân tích rất chỉ tiết, kĩ lưỡng các vấn đề liên quan đến giá đất theo quy định luật đất đai 2003 Các chuyên gia về đất đai đã nêu ra những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thi hành luật từ đó đưa ra phương hướng hoàn thiện sửa đôi luật.

"Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), “Pháp luật về tài chính dat dai và giá dat ở Việt Nam”.

đất trong việc thực hiện nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất”; “Tìm

hiểu các quy định của pháp luật về giá đất” của Nguyễn Thị Hương Mai, khóa luận tốt nghiệp năm 2012, Trường đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai 2013 về giá đất” của Phan Thị Hải Yến, khóa luận tốt

nghiệp 2016,

Nhìn chung các khóa luận tốt nghiệp này phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giá đất đồng thời chỉ ra những vướng mắc, thiếu sót và phương hướng hoàn thiện theo luật đất đai cũ — Luật đất đai 2003.

Bên cạnh đó, liên quan đến đề tài nghiên cứu cũng có một số bài viết trên các tạp chí đáng chú ý như: “Quá trình hình thành, phát triển và nội dung quản lý nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2013”, Đỗ Xuân Trọng, tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, số đặc san Luật Đất đai năm 2013/2014, tr.62-71; “Bàn về giá đất trong Luật Dat dai 2013” của TS Nguyễn Thị Nga, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện Nhà nước và Pháp luật, số 5/2015, tr 41-47,55; “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Lưu Quốc Thái, Khoa học Pháp lý, trường Đại học Luật Thành phó Hồ Chí Minh, số 3/2011, tr.39-44 Các bài viết trên các tạp chí của các tác giả trên đã nêu ra những phân tích sâu sắc thực trạng pháp luật hiện hành về vấn đề giá đất đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong pháp luật về giá đất hiện hành

Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, góp phần bồ sung, hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn pháp luật về giá đất; phân tích, bình luận các nội dung cụ thé của lĩnh vực pháp luật này theo Luật Dat Dai 2013 hiện nay; đồng thời nêu lên thực tiễn thi hành pháp luật giá đất tại thành

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn (qua thực tiễn thi hành pháp luật tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang) của pháp luật về giá đất; Từ đó, đề xuất các giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam và giải pháp nhằm nâng cao hiệu qua thực thi trên thực tiễn của chế định pháp luật về giá dat.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề làm sang tỏ những mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau đây: - Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về pháp luật về giá đất; sự hình thành và phát triển của pháp luật về giá đất;

- Phân tích, đánh giá các thực trạng pháp luật hiện hành về giá đất ở nước ta

thong qua việc bình luận nội dung các quy định pháp luật thực định và nhận diện những điểm đạt được và mặt hạn chế của những quy định đó ;

- Trình bày, phân tích các quy định về giá đất của một số nước trên thế giới để có cơ sở đề xuất những giải pháp thích hợp cho việc xây dựng pháp luật về giá đất ở nước ta hiện nay;

- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giá đất tại thành phô Hà Giang, tỉnh Hà Giang; những thành tựu đạt được và những hạn chế, thiếu sót và nguyên

- Đề xuất đưa ra một số kiến nghị góp phan tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giá đất ở Việt Nam và giải pháp nhằm nâng cao hiệu qua thực thi trên thực tiễn của chế định pháp luật về giá đất.

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối trợng nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu đề tài này, Luận văn tập trung nghiên cứu ở những nội dung chủ yêu sau:

Giang, tinh Hà Giang;

* Quy định của một số nước trên thé giới về giá đất nham vận dung hoàn

thiện pháp luật Việt Nam.

4.2 Pham vi nghiên cứu của đề tài

Pháp luật về giá đất là một đề tài nghiên cứu có nội hàm nghiên cứu tương đối rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật và qua nhiều thời kì pháp luật khác nhau khác nhau Tuy nhiên, trong khuôn khổ của luận văn này, người viết giới hạn phạm vi nghiên cứu chủ yếu trong các vấn đề lý luận về pháp luật về giá đất, phân tích những nét khái quát pháp luật Việt Nam về giá

đất qua các thời kì lịch sử; sau đó, Luận văn sẽ tập trung phân tích nội dung

các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về giá đất; và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.

- Phạm vi về không gian: Luận văn nghiên cứu vấn đề pháp luật về giá đất và khảo sát thực tiễn thi hành trong phạm vi địa điểm tại thành phố Hà Giang,

tỉnh Hà Giang.

- Phạm vi về thời gian: Báo cáo thực tiễn thi hành pháp luật về giá đất tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang trong giai đoạn từ 2013 đến tháng 6/2017 5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Dé giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, các phương pháp nghiên cứu chủ yếu dự kiến được người viết sử dụng trong quá trình nghiên cứu gồm các

phương pháp sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của chủ nghĩa Mac-Lénin;

- Phương pháp luận giải Logic, phương pháp phân tích, phương pháp lịch

sử, được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu một số van dé lý luận chung về giá đất và pháp luật về giá đất qua các thời kì;

- Phương pháp so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, được sử dụng ở chương 1 khi nghiên cứu quy định của một số nước trên thế giới về giá đất và vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam; và chương 3 khi nghiên cứu đưa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả thực thi.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

- Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ cơ sở lý luận của pháp luật về giá đất Luận văn cũng đã cung cấp cơ sở lý luận dé góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giá đất và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về giá đất trên thực tiễn

- Về mặt thực tiễn, luận văn có ý nghĩa cung cấp cơ sở khoa học cho hoạt động thực hiện pháp luật về giá đất trên thực tiễn Đặc biêt, luận văn nghiên cứu tình hình thực tiễn tại địa phương, kết quả của luận văn có ý nghĩa góp phần đảm bảo và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giá đất trên thực tiễn Bên cạnh đó, luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho

việc học tập, nghiên cứu.

7 Cơ cầu của luận văn

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cầu thành 03 chương:

- Chương 1: Những van đề lý luận của pháp luật về giá đất;

- Chương 2: Thực trạng pháp luật về giá đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang;

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện và đảm bảo thi hành pháp luật về giá đất từ tại thực tiễn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của giá đất

Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác — Lénin, giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa Mà hiện nay, đa số các nước trên thé giới đều thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể giao dịch mua bán, chuyên nhượng, cầm có, thé chấp như các loại hàng hóa khác nên dat đai cũng có giá Như vậy, giá đất có thể hiểu là giá cả của đất đai, tức là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai.

Theo các học giả dưới góc độ kinh tế thì “giá đất là số tiền người mua, người thuê sẵn sang có thể trả cho một hàng hóa là QSDĐ nào đó và được người bán hoặc người thuê chấp nhận khi hàng hóa QSDĐ đó được đem ra làm đối tượng trao đôi tại một thời điểm nhất định, số tiền này có thé do các bên tự thỏa thuận hoặc do tô chức định giá bất động sản chuyên nghiệp cung cấp hoặc do Nhà nước quy định”.

Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học (Trường Đại học Luật Hà Nội) có giải thích giá đất là “khoản tiền quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất” Còn theo Từ điển Luật học thì giá đất là “số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.

Luật Dat đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 đã quy định khái niệm giá đất tại Khoản 19 Điều 3, theo đó “giá đất là giá của quyền sử dụng đất(QSDĐ) tính trên một đơn vị diện tích đất” Thuật ngữ “giá quyền sử

? Trường Dai học Luật Hà Nội (1994): Từ điển Thuật ngữ Luật học (Luật Dat đai, LuậtLao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội — 1999, tr.34

*Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp)(2006): Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa

và Nxb Tư Pháp, Hà Nội — 2006, tr.238)

giá trị bằng tiền của QSDĐ, mặt khác khái niệm cũng bổ sung căn cứ xác định giá đất dựa trên diện tích đất và thời hạn sử dụng dat.

Như vậy, từ những quan điểm nêu trên, có thé đưa ra định nghĩa giá đất như sau: Giá đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất nhất định, trong khoảng thời gian nhất định được hình thành bởi quy định của Nhà nước, sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch về đất đai hoặc trong quá trình đấu giá QSDĐ.

Đặc điểm của giá đất

Thừa nhận đất đai là một loại hàng hòa đặc biệt, nên giá đất cũng mang

những đặc điểm cơ bản của giá cả của hàng hóa như là thước đo giá trị của hàng hóa, chịu sự tác động của quy luật cung cầu Tuy nhiên, vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên giá đất còn mang một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của đất đai được trị giá thành tiền khi tham gia các giao dịch (trao đổi) trên thị trường;

Thứ hai, giá đất vừa mang khía cạnh kinh tế vừa mang khía cạnh pháp lý Cụ thể:

- Khia cạnh pháp ly thể hiện ở chỗ giá đất được Nhà nước quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai như Luật đất đai 2013, Nghị định 44/2014/ND-CP, Việc Nha nước xác định giá nhằm xử lý mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

- Khia cạnh kinh tế thé hiện ở chỗ giá đất được hình thành trong các giao dịch cụ thé về QSDĐ khi đất dai được xác định là loại hang hóa đặc biệt được mang trao đôi trên thị trường theo phương thức ngang giá." “Nguyễn Quang Tuyến (2013), Đề tài khoa hoc cấp trường , trường Dai học Luật Ha Nội

“Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam”

Thứ ba, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên đất đai không phải là đối tượng của các giao dịch trên thị trường mà quyền sử dụng đất mới là đối tượng tham gia trao đổi trên thị trường Vì vậy, giá đất được hiểu là giá trị QSDD được xác định khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ.

1.1.2 Vai trò của giá đất

Giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng, nó có ảnh hưởng lớn đến tất cả cá quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một đất nước trong giai đoạn phat triển nên kinh tế thị trường; nó có ảnh hưởng đến moi chủ thé tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong xã hội Để thấy được hết ý nghĩa của giá đất thì phải xem xét đưới nhiều góc độ khác nhau, cụ thể:

Một là, dưới góc độ pháp lý, giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) nói chung, thị trường nhà đất nói riêng Ngoài ra, giá đất cũng là công cụ tài chính để Nhà nước tiễn hành thực hiện quản lý về đất đai, ngoài việc quy định các khoản thu vào ngân sách nhà nước thì giá đất còn có tác dụng điều tiết thị

trường Một mặt, vai trò của giá đất hướng tới làm lành mạnh hóa thị trường

bat động sản, mặt khác đảm bảo tập trung đầy đủ nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai Kinh tế, xã hội ngày càng phát triển, đất đai sẽ ngày càng có giá trị, do đó, yêu cầu quản lý và sử dụng đất đòi hỏi pháp ngày càng tốt

Hai là, dưới góc độ kinh tế, giá đất là một đại lượng, thước đo giá trị của

QSDĐ, là căn cứ dé các chủ thé thực hiện các giao dịch mang bản chất hàng

hóa tiền tệ trên thị trường mà đối tượng trao đổi chính là QSDĐ; giá đất là căn cứ đề thực hiện hoạt động dau gia QSDD.

Ngoài ra, giá dat có ý nghĩa quan trọng trong việc xử ly tốt các quan hệ tai chính về đất đai được sử dụng làm căn cứ dé tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất khi Nhà nước giao đất và cho thuê đất, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyên nhượng quyền sử dụng đất, tính tiền bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất, tính phí và lệ phí về đất đai, Giá nước do Nhà nước quy định còn là cơ sở để thực hiện đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng dat Đề đánh giá chính xác các nghĩa vụ tài chính từ phía những đối tượng sử dụng đất và khai thác lợi ich từ đất, Nhà nước cần quy định khung giá đất cụ thé, ôn định, phù hợp với thị trường kết hợp với sự quản lý chặt chẽ từ phía Nhà nước, dé tránh được sự thất thu cho Ngân sách Nhà nước.

1.2 Khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật về giá đất 1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giá đất

Pháp luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật mà nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật”

Từ định nghĩa trên có thé định nghĩa hap luật về giá đất là tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật ma Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các van đề liên quanđến giá đất như định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, thâm quyền quy định giá dat,

Đặc điểm của pháp luật về giá đất

Pháp luật về giá đất gồm những đặc trưng cơ bản :

Một là, theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quy định này được cụ thể hóa tại Điều 4 Luật Đất dai 2013 “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nuwocs đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Vì vậy, các quy định về giá đất sẽ chịu tác động của chế độ sở hữu về đất đai này ở nước ta; các quy định về giá đất sẽ hướng tới mục tiêu quan trọng nhất là đảm bảo sự quản lý của Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả.

Hai là, pháp luật về giá đất bao gồm các quy định về giá đất do Nhà nước quy định và các quy định về giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng dat.

“Đại học Luật Ha Nội (2016), Giáo trình luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội

Ba là, pháp luật về giá đất được ban hành bởi nhiều cơ quan nhà nước có thâm quyền do đất đai chịu sự quản lý của nhiều bộ, ban, ngành khác nhau Điều này không tránh khỏi một số quy định về giá đất có sự mâu thuẫn chồng chéo cần được đồng bộ dé tránh tình trang áp dụng sai, áp dụng bừa bãi gây nên những bắt cập trong thực tiễn thi hành.

1.2.2 Nội dung, hình thức của pháp luật về giá đất 1.2.2.1 Nội dung của pháp luật vé giá đất

Giá đất là yếu tô cơ bản của hệ thống tài chính đất đai và là một yếu tô quan trọng của thị trường QSDD Vì vậy, định giá dat là một van đề phức tạp và ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực của đời sông xã hội và tình hình chính trị của một quốc gia Do đó đòi hỏi hoạt động này phải được pháp luật điều chỉnh một cách cụ thé Theo quy định pháp luật hiện hành, liên quan đến giá đất có:

- Các quy định về phương pháp xác định giá đất;

- Các quy định về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; - Các quy định về định giá đất cụ thể;

- Các quy định về hoạt động tu van xác định giá đất.

Trong đó, phải xác định rõ: Nguồn hình thành giá đất; nguyên tắc, thẩm quyền xác định giá đất, Trên cơ sở quy định rõ các khía cạnh nêu trên, việc thực hiện các quy định về giá đất mới có thể diễn ra trong khuôn khổ pháp lý

rõ ràng, đảm bảo sự minh bạch trong quá trình thực hiện.

1.2.2.2 Hình thức của pháp luật về giá đất.

Pháp luật về giá đất được ghi nhận trong các dạng văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyên ban hành; gồm văn bản luật và văn bản dưới luật được ban hành ở cấp trung ương và cấp địa phương cụ thé gồm:

° - Luật đất đai do Quốc hội ban hành

* Cac nghị định hướng dẫn liên quan đến giá đất do Chính phủ ban hành; ‹- Cac thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành liên quan;

* Cac quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

1.3 Cac yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giá đất

Pháp luật về giá đất của mỗi quốc gia khác nhau là khác nhau Việc ban hành các quy định pháp luật về giá đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau như: Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai; cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai; Các quy luật của kinh tế thị trường;Các yếu tố,

vị trí không gian và thời gian,

1.3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng trong lĩnh vực đất đai

Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến chính sách pháp luật về đất đai nói chung và về giá đất nói riêng do Đảng là tổ chức chính trị có vai trò lãnh đạo Nhà nước nên những quan điểm, chủ trương của Đảng sẽ được thể chế hóa thành các quy phạm pháp luật cụ thé Các quan điểm chỉ đạo trong lĩnh vực đất đai là thống nhất từ Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đôi mới chính sách, pháp luật trong thời kì day mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và được bé sung trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kì day mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại hóa Theo đó, chủ trương, chính

sách của Đảng có các nội dung cụ thé sau:

¢ Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Việc xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân có tính chỉ phối mạnh mẽ

đến nội hàm pháp luật về đất đai, trong đó có pháp luật về giá đất Nhà nước vừa là chủ thé đại điện chủ sở hữu đất đai vừa là chủ thé quan ly đất đai.

° Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDD để được 6n định lâu dài hoặc cso thời hạn và có các quyền

chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,

góp vốn bằng QSDD và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tùy

theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp

* Dat đai được phân bé hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chat lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia;

‹ồ Can day mạnh công tác cải cách hành chính, bao đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ đất đai.

Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu được thê hiện trong các văn ban pháp luật của nước ta như Hiến pháp 2013, Luật Dat đai 2013, Việc xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân có tính chi phối mạnh mẽ đến nội hàm pháp luật về đất đai.

Trong mỗi thời kì, Dang và Nhà nước đều ban hành các chủ trương, chính sách pháp luật điều chỉnh những quan hệ về dat đai và kịp thời thay đổi sao cho phù hợp với tiễn trình phát triển đất nước trong đó có vấn đề về giá đất Tất cả các chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước đã tác động trực tiếp đến các van đề về giá đất, là co sở dé từng bước bình 6n và

phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, hạn

chế và tiễn tới xóa bỏ tình trạng đầu cơ đất đai 1.3.2 Cơ chế quản lý kinh tế

Mỗi thời kì, với mỗi cơ chế quản lý kinh tế khác nhau cũng ảnh hưởng đến pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giá đất nói riêng Cụ thé như khi đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, Đảng ta chủ trương xây dựng chủ nghĩa xã hội theo cơ chế tập trung bao cấp Các quan hệ kinh tế nói chung, quan hệ đất đai nói riêng trong thời kì này chủ yếu mang tính mệnh lệnh hành chính theo cơ chế “xin-cho”, Nhà nước không thừa nhận QSDD là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Đến đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI

năm 1986, Dang ta đã đề ra đường lối đổi mới chuyên hướng xây dựng một nên kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy vậy, do việc quản lý kinh tế theo cơ chế cũ vẫn chưa được xóa bỏ hoàn toàn nên khi Luật Đất đai 1987 ra đời vẫn đề gía đất vẫn chưa được đề cập Mãi đến khi Luật Đất đai 1993 ra đời, thực hiện đổi mới cách thức quản lý kinh tế, các quan hệ đất đai lúc này mới theo quy luật ban đầu của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường Lúc này, pháp luật thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Như vậy, hướng đôi mới trong quản lý kinh tế đã từng bước phát huy nguồn lực đất đai, thực hiện có hiệu quả các chính sách về giá đất nói riêng và chính sách về đất đai nói chung.

Một trong những cách thức để Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả là thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất nên nó cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất.

Quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền với kế hoạch hóa đất đai, đây chính là việc xác định các biện pháp, thời gian sử dụng đất theo quy hoạch Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, khi mà quỹ đất đai ngày càng hạn hẹp, nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng, đòi hỏi Nhà nước phải có quy hoạch, kế hoạch hợp lý dé đất đai không bi sử dụng lãng phí Thực tế cho thấy, khi người dân có được thông tin quy hoạch thì lập tức đồ xô đi mua dat, một bộ phận là dé giải quyết nhu cầu về nhà ở, còn một bộ phận không nhỏ là dé mua bán kinh doanh kiếm lời Thực trạng này dẫn đến nạn đầu cơ tích trữ đất, đây giá đất thị trường lên cao Ngoài ra, vẫn đề này còn tạo ra sự phân hóa giàu nghèo sâu sắc: người thì năm trong tay rất nhiều đất, người thì không thê giải quyết được nhu cầu tối thiêu về nhà ở, Chính vì vây, dé ôn định giá

đắt, chống lại nạn đầu cơ tích trữ, lũng đoạn thị trường nhà đất, ôn định xã hội

đòi hỏi cần phải có sự can thiệp mạnh mẽ hơn từ chính Nhà nước với các quy định pháp luật về đất đai nói chung và về giá đất nói riêng.

1.3.3 Các quy luật của nền kinh tế thị trường

Giá cả là sự biểu hiện thành tiền của giá trị hàng hóa.Giá QSDD cũng là sự biểu hiện thành tiền của giá trị QSDĐ Ngày nay, giá đất chịu sự chi phối của một tập hợp các quy luật của nền kinh tế thị trường: Quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Sự tác động của các quy luật này này đến giá đất luôn luôn không ổn định.Chính vi thé giá đất tính toán trên lý thuật du có sử dụng các phương pháp tôi ưu nhất cũng khó có thê chính xác được với

giá thị trường.

Giá trị của một mảnh đất gồm giá trị tài nguyên tự nhiên và chi phí đầu tư trên đất Do đất đai có tính vĩnh cửu nên các khoản chi phí đầu tư trên đất là mang tính dài hạn Thông thường dé xác định giá đất các bên thường dựa vào yếu tố thị trường trên cơ sở cân nhac phan lợi ích của mình thu được từ đất đó Điều này phụ thuộc rất lơn vào trình độ phát triển xã hội của khả năng khai thác cá biệt của những người có quyền kiêm soát đất đai.

Mặt khác, tổng cung tự nhiên tối đa của hàng hóa quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi diện tích tự nhiện của đất đai Cùng với sự tăng trưởng của kinh tế xã hội, nhu cầu về đất ngày một tăng Cầu tăng nhưng cung không tăng, do vậy giá đất thương tăng theo ty lệ thuận với sự phát triển của kinh tế xã hội Bên cạnh đó, do tính đặc định của hàng hóa quyền sử dụng đất làm cho cung quyền sử dụng đất luôn mang tính độc quyền.Người ta không thé tim ra hai mảnh dat giống y hệt nhau.Điều này dẫn ra rằng quy luật cung cau tác động

rất mạnh đến giá đất vì nó là yếu tố trực tiếp nhất, nhạy cảm nhất, rõ nét nhất.

Ngoài ra, khi nói đến các quy luật của nên kinh tế thị trường tác động đến giá đất không thê thiếu quy luật cạnh tranh.Như đã nói ở trên, hàng hóa quyền sử dụng đất luôn mang tính đặc định nên các giao dịch liên quan đến hàng hóa đó cũng có nét khác biệt với các hàng hóa thông thường khác Không phải bất kỳ một chủ thé nào cũng được tự do trở thành người mua hoặc người bán đối với quyên sử dụng đất mà chỉ những chủ thé có điều kiện pháp luật cho phép

mới được tham gia giao dịch trên thị trường.

Khi định mua bat kì một mảnh đất nào thì người mua luôn tim cách khai thác thông tin về mảnh đất đó, còn người bán và các đối thủ luôn cố gắng để hạn chế các thông tin bat lợi cho mình Chính vì lý do đó cho nên giá trị mua bán của mảnh đất đó đôi khi là “Giá ảo” có thé cao hơn hoặc thấp hơn giá trị

1.3.4 Các yếu tố, vị trí không gian và thời gian

Vị trí, không gian và thời gian chi phối trực tiếp đến khả năng sinh lợi của dat đai Về vị trí thi dat đai luôn luôn cố định, với các vị trí đất đai khác nhau thì sẽ có khả năng sinh lợi khác nhau Hơn nữa, quy hoạch sử dụng đất quyết định mục đích sử dụng đất và luôn tạo ra những lợi thế khác nhau ở những vị trí đất không giống nhau Lẽ hiển nhiên là đất ở đô thị sẽ có mức giá cao hơn đất ở nông thôn, do đô thị có vi trí tiện lợi hơn cho việc sinh hoạt, sản xuất, thương mại đất đai sẽ có khả năng sinh lợi nhanh Và đương nhiên đất nào có diện tích lớn hơn sẽ có giá cao hơn so với đất có vị trí nhỏ hơn (nếu các yêu tố ảnh hưởng đến giá đất khác là tương đồng), đó chính là yếu tố không gian.Bên cạnh đó nếu đầu tư vào mảnh đất không chỉ mang lại thêm giá trị cho chính mảnh đất đó mà còn mang lại giá trị một phần nào đó cho các mảnh đất xung quanh Vì vậy, yếu tố vị trí luôn luôn biến động, cùng một thửa đất trong khu vực trong những giai đoạn khác nhau sẽ có mức giá khác nhau Điều này phụ thuộc nhiều vào quá trình khai thác, kiến tạo đất đai của con nguời va Nhà nước.

Ngoài những yếu tố kể trên, giá đất còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách như tập tục, tập quán địa phương, sở thích, thị hiếu của thị trường sở

1.4 Lược sử hình thành và phát triển pháp luật về giá đất

Sự điều chỉnh của pháp luật về giá đất có thê chia thành các giai đoạn

Sau:

1.4.1 Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993

Trước khi Luật Dat đai 1993 được ban hành, nước ta có Luật Dat dai 1987, tuy nhiên, nghiên cứu Luật đất đai 1987 và các văn bản liên quan như Nghị định 30/HĐBT/1989 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 1987 thì không thấy có quy định nào điều chỉnh về vấn đề giá đất do Luật Đất đai 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Các quan hệ nhà, đất vẫn nặng về cơ chế xin — cho, cấp phát; đất đai

được coi là một phúc lợi xã hội mà Nhà nước là người đại diện cho xã hội đứng ra phân phối cho người sử dụng, chứ đất đai giai đoạn này chưa được coi là có giá Luật Đất đai 1987 không thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất, không cho phép tự do chuyển quyền sử dụng đất theo nhu cầu của thị trường mà chỉ được thực hiện trong những trường hợp luật có quy định (Điều 14, Điều 16, Luật Dat dai 1987).

Pháp luật giai đoạn trước năm 1993 không có những quy định cần thiết để tạo cơ sở pháp lý cho việc xác định giá đất nhăm tạo ra môi trường và hành lang pháp lý dé thị bất động sản hoạt động đúng mục dich mà Nhà nước mong muốn.

1.4.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2002

Đây là giai đoạn mà Luật đất đai 1993 được ban hành và có hiệu lực thi hành Do thực tiễn thi hành Luật Dat đai 1987 cho thấy nhiều bất cập, mặc dù theo luật thì việc mua bán đất đai là không được phép nhưng tình trạng mua bán đất trên thị trường vẫn diễn ra nhưng lại không có sự quản lý của Nhà nước nên ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội Khóa IX thông qua Luật Đất đai 1993, đã đánh dấu một bước phát triển mới trong các quy định về đất đai nói chung và các quy định về giá đất nói riêng: lần đầu tiên trong lịch sử pháp luật đất dai dé cập đến van dé giá đất một cách trực tiếp nhằm điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất.

Tại Điều 12 Luật Đất đai 1993 (Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001) có quy định: “Chính phủ quy định khung giá các

loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp thực tế tại địa phương dé tính thuế chuyên quyền sử dụng đất tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” Tiếp đó, là một loạt các văn bản hướng dan thi hành về vấn dé giá đất cũng được ra đời như: Nghị định 80/CP của Chính phủ ngày 06/11/1993 quy định chi tiết về khung các loại đất (sau được thay thế bằng Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ và Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998.

Theo đó, Chính phủ có thâm quyên xác định các nguyên tắc chung, mục dich của giá dat; và UBND cấp tinh có thâm quyền xác định giá đất cụ thé tại từng

địa phương.

Với những quy định mới trong Luật Đất đai 1993, Nhà nước ta đã chính thức thừa nhận đât đai là một loại hàng hóa đặc biệt, và đất đai cũng có giá Các quy định này đã tạo tiền đề cho sự ra đời và vận hành thị trường bất động sản hay cụ thể là thị trường quyên sử dụng đất.

1.4.3 Giai đoạn từ 2003 đến 2013

Mặc dù Luật Đất đai 1993 ra đời đã có những quy định cụ thể hơn về giá đất nhưng các quy định này còn nhiều hạn chế, chưa điều chỉnh được hết các trường hợp xảy ra trong thực tiễn thi hành, qua qua trình đánh giá công tác thi hành Luật, đòi hỏi Nhà nước cần có nhiều quy định mới dé điều chỉnh van đề đất đai Do đó, ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, đây được coi là một bước tiến vượt bậc trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giá đất nói riêng ở nước ta Các quy định về giá đất được ghi nhận rõ ràng, cụ thể trong Luật và một loạt các văn bản hướng dẫn thi hành đi kèm Bao gồm:

- Luật Đất đai 2003;

° Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại (Nghị định này được sửa đổi bổ sung bằng Nghị định số 123/2007/NĐ-CP)

¢ Thong tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tai chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP;

- - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bồ sung về quy hoạch sử dung đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư;

- Thong tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thâm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bang giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung

* Các Quyết định của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương liên quan đến quy định về giá đất

Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã thay đổi thị trường bất động sản khi có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, góp phan tích cực vào việc thúc đây mạnh mẽ kinh tế-xã hội phát triển Luật đất đai 2003 đã xác lập một cơ chế mới về xác định giá đất Theo đó, pháp luật thừa nhận có hai loại giá dat cùng tồn tại, đó là giá đất hình thành trên thị trường va giá dat do Nha nước quy định phải phù hợp với giá thị trường, để thực hiện chức năng quản

lý Nhà nước và đảm bảo sự vận hành của thị trường bat động san Tuy nhiên,

các quy định về giá đất van còn nhiều bat cập mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với thực tế, quá chênh lệch so với giá đất trên thị trường Doi hỏi Nhà nước ta phải tiếp tục điều chỉnh các quy định về đất đai dé phù hợp hon với tình hình thực tiễn.

1.4.4 Giai đoạn từ 2013 đến nay

Luật Dat đai 2013 được Quốc hội Khóa XIII thông qua vào ngày 29/11/2013 với 14 chương, 212 Điều đã thé chế hóa day đủ những quan điểm,

định hướng của Dang trong lĩnh vực đất êtai, đồng thời giải quyết được những vướng mắc, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Cùng với sự ra đời của Luật Pat dai 2013, một loạt các văn bản hướng dẫn thi hành cũng được ban hành gồm:

- - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá dat;

¢ Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định

về khung giá đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thé và tư van xác định giá dat;

- Thong tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế-kĩ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất.

* Cac Quyết định của UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất tại địa phuong,

Các van bản pháp luật quy định về giá đất đã tạo một hành lang pháp ly trong vấn đề đất đai Luật Đất đai 2013 ra đời với nhiều điểm đổi mới so với pháp luật đất đai trước đó Theo đó, Luật Dat đai 2013 đã quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp lại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; b6 sung các quy định về cơ quan xây dựng, cơ

quan thầm định giá đất; vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đắt,

thấm định giá đất và việc thuê tư van dé xác định giá đất cụ thé Luật Dat dai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng ving; bỏ quy định công bố bảng giá đất đất vào 01/01 hàng năm và thay vào đó là bảng giá đất sẽ được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì.

Luật Dat dai 2013 ra đời đã tiếp cận và thé hiện đầy đủ các van dé tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà

nước, đồng thời dam bảo quyên lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nha nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Nói tóm lại, các quy định pháp luật về giá đất luôn là một vấn đề quan trọng và phức tạp trong quản lý Nhà nước về đất đai Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm và nỗ lực để ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giá đất nói riêng nhăm tạo một hành lang pháp lý rõ ràng giúp Nhà nước quản lý được đất đai và tạo những điều kiện thuận lợi cho người sử dụng dat và phát triển bền vững.

1.5 Pháp luật một số nước về giá đất và gợi mé cho Việt Nam 1.5.1 Pháp luật về giá đất ở các nước chuyển đổi Đông Au

Tất cả các nước chuyển đổi Đông Âu như Liên Bang Nga, Rumania, đều xây dựng và thông qua hiến pháp mới với quyền sở hữu tư nhân về đất đai Cụ thé: Tại Liên Bang Nga đã ban hành hiến pháp năm 1993 với quy định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản Tại Rumania đã ban hành hién pháp năm 1992 cũng với quy định Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về tài sản, đồng thời ban hành Luật bán đất bắt buộc vào năm 1994 và bộ luật Dân sự năm 2005 Tại Ba Lan, Chính phủ đã ban hành hiến pháp năm 1997 với quy định về cơ chế chiếm giữ đất đại bắt buộc sử dụng vào mục đích công cộng sau khi đền bù cho người mắt đất.

Nhìn chung, tại các nước này, quá trình tư nhân hóa đất đai từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân tiến hành song song với quá trình nhà nước có quyền sở hữu đất dai bắt buộc (có bồi thường) Quyền chiếm giữ đất đai bắt buộc của nhà nước chỉ được thực hiện khi chính quyền các cấp (từ trung ương đến xã) có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng Giá trị bồi thường có thê tính băng tiền hoặc hiện vật, với giá trị tương đương.Hiện vật thường là BĐS mà bên nhận bồi thường chấp nhận.Việc bồi thường được xem xét không chỉ cho chủ đất, người được sử dụng mà cho cả những người liên quan đến đất đó Giá đất dé tính bồi thường được được xác định theo giá so sánh

khi mua bán đất tương đương, do định giá viên xác định Nếu không đạt được sự đồng thuận thì người bị chiếm giữ đất có quyền kiện ra tòa án Chủ đất có quyên xuất trình các căn cứ dé định giá đất và đề nghị các của định giá viên lên ủy ban chuyên gia của hiệp hội định giá quyết định.

Hiệp hội định giá có trách nhiệm đảm bảo hạ tầng thông tin, phương

pháp, căn cứ phục vụ cho nghiệp vụ định giá, đào tạo các định giá viên đóng

vai trò rất quan trọng trong quá trình định giá bất động sản dé tính bồi thường Ở Rumania, hiệp hội định giá ANEVAR được thành lập năm 1992 với 6500

hội viên Ở Hunggari, Hiệp hội bất động sản thành lập năm 1991 với 550 hội

viên, trong đó có 110 là cá nhân và 330 là các công ty định giá Hiệp hội địnhgiá của Liên Bang Nga được thành lập năm 1991 với các hội viên là các định

giá viên và các công ty cung cấp dịch vụ định giá Các hiệp hội định giá nói trên đều đặt ra các mục tiêu dé phát triển là đảm bảo tính chuyên nghiệp phù hop với chuẩn định giá thé giới.

1.5.2 Pháp luật về giá đất của Úc

Tại Úc, pháp luật về giá đất có từ rất sớm; Cụ thé, ở bang Nam Úc đã áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang New South Wales áp dụng Luật định giá đất năm 1916 Hệ thống định giá đất của Nhà nước là các văn phòng định giá đất, và giá đất sẽ được công bố vào ngày 01 tháng 07 hàng năm; kết

quả định giá đất là hoàn toàn độc lập dựa trên dữ liệu thị trường bất động sản.

Ngoài ra, các tổ chức định giá đất độc lập cũng tham gia vào quá trình định giá đất thông qua việc đấu thầu định giá đất hàng loạt để Văn phòng định giá đất của bang công bố vào ngày 01 tháng 07 hàng năm và định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa các chủ thé với nhau trong quan hệ dat đai với nhau.

Về nguyên tắc định giá đất thì việc xác định giá đất phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo tính nguyên tắc của thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Bên cạnh đó, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.

Về phương pháp định giá đất, pháp luật Úc quy định 3 phương pháp định giá phổ biến trên thế giới Đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thang dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình:

* Dinh giá đất hàng loạt (chủ yếu phục vụ việc tính thuế đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bất động sản và được công bố công khai vào đêm 30

tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 hàng năm)

¢ Định giá đất riêng lẻ (đất trong trường hop tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng dat/bat động

sản trong các giao dịch Dân sự khác)

Đặc biệt, tại Úc cơ sở dit liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do nha nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật, đáp ứng yêu cầu chung cung cấp thông tin cho Nhà Nước, tổ chức và người dân

Những quy định của pháp luật về định giá đất tạiÚc có giá trị rất lớn trong việc đảm bảo sự công khai, minh bạch và quyên lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, là kinh nghiệm dé Việt Nam học tập trong việc xây dựng các quy định pháp luật về giá dat

1.5.3 Pháp luật về giá đất của Đài Loan

Ở Đài Loan việc thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống pháp luật đất đai đã đạt được những thành tựu lớn Chế độ sở hữu đất đai và cách tiếp cận của pháp luật trong vẫn đề này của Đài LoanVề bản chất cũng tương tự Việt Nam Cụ thé là: “Toan bộ đất đai trong lãnh thé Đài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thé mua đất đó theo giá trị phù

hợp với giá tri của dat.”

Theo quy định như trên, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thê trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trỊ của đất đai được áp dụng chính xác để áp dụng thuế cũng như giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại.

Năm 2000, Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan có hiệu lực Theo đó,quy định việc áp dụng giá BĐS được thực hiện riêng biệt gồm giá trị đất đai và tài sản gan liền trên đất Giá trị bồi thường đất dai được tính theo giá trị dat đai tại thời điểm lay đất đó, giá trị bồi thường về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình xây dựng thay thé.

Theo Luật Bình quân địa quyên, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá và thê hiện trên bản đồ giá đất Việc thu thập thông tin giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất dé chính quyền địa phương xem xét do các sở định giá đất giúp đỡ Kết quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Ủy ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất, điều chỉnh giá dat do chính quyền địa phương dé xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với vùng đất bị chiếm giữ.

Nhìn chung, quy định của pháp luật về cơ chế chiếm giữ đất dé sử dụng vào mục đích công cộng, định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam.Diém khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thâm quyền quyết định giá đất phù hợp với giá thị trường, giá trị bồi thường là một ủy ban định giá đất gồm nhiều thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định Thêm nữa, các địa phương cấp tỉnh đều có cơ sở định giá đất là cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan quản lý đất đai.

Qua đó, Việt Nam nên xem xét các kinh nghiệm của Đài Loan dé giao trách nhiệm định giá đất, bồi thường đất cho một ủy ban định giá dat Chúng ta có thé giao nhiều nhiệm vụ khác cho co quan này như tranh chấp và giải quyết những khiếu nại về giá dat.Dé trở nên có hệ thống thì ở Trung ương cũng nên có một cơ quan định giá đất để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất ở địa phương.

1.5.4 Pháp luật về giá đất của Hàn Quốc

Tại Hàn Quốc, việc định giá đất được quy định giao cho các tô chức độc lập có năng lực và uy tín chứ Nhànước không định giá đất Sau khi các tô chức này định giá đất thì Nhà nước sẽ lựa chọn phương án và quyết định mức giá Hiện nay, theo pháp luật Hàn quốc thì dé có thé thu một khu dat, người ta sẽ thuê 5 công ty định giá đất tham gia định giá với 5 phương pháp khác nhau Sau đó, Nhà nước sẽ lấy trung bình của 5 phương án đó làm căn cứ để ra quyết định bồi thường Làm như vậy thi giá đất sẽ phù hợp va bám sat với giá đất thị trường hơn.

Về phương pháp định giá đất: pháp luật Hàn Quốc quy định gồm là

phương pháp so sánh các giao dịch với phương pháp chi phí và phương pháp

vốn hóa thu nhập được thực hiện bởi hệ thống thâm định viên, đánh giá viên Đề xây dựng hệ thống định giá minh bạch, công bằng, Hàn Quốc sử dụng hệ thống thông tin đất đai Hàn Quốc, bảng so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất (LFCT), tiêu chuẩn thâm định giá đất, tiêu chuẩn thấm định giá nhà Han Quốc còn áp dụng luật thu hồi đất cho các dự án công Trung bình mỗi năm thu hồi khoảng 150 km’, giá trị ước tính lên tới 1,5 tỷ USD.

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam trong việc quy định pháp luật về giá đất

Từ quy định pháp luật về giá đất của các nước nêu ở trên, có thể thấy: Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước trên thé giới được gan liền với các phương pháp định giá bat động sản nhưng

ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đôi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thé kiêm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thậpthông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin

về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập dé đầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở đữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân.

Thứ hai, về giá đất đền bù, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quan lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: t6 chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường Nhìn chung, ở các nước này, khi tiến hành thu hồi đất của dân vì các mục đích khác nhau, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.

Thứ ba, về cơ quan thâm định giá, kiểm soát giá đất, ở một số nước như Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là một trong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập để giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát được những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, các chính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế.

- Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyên dich từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan ) thì còn có một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước như bán bắt buộc, trưng mua ) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất.

Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?

Tiểu kết chương 1

Van đề pháp luật về giá đất cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường khiến cho thị trường BĐS ngày nhiều biến động, cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật Do đó, việc nghiên cứu các vẫn đề lí luận về giá đất và pháp luật về giá đất, lịch sử của pháp luật về giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về giá đất và quy định của các nước trên thế giới về van đề này là hết sức cần thiết Từ đó, đúc kết, định hướng cho việc ban hành các quy định pháp luật cụ thé nhằm giải quyết các van dé tồn đọng, hạn chế thi hành trên thực tiễn.

CHUONG 2: THUC TRANG PHAP LUAT VE GIA DAT VA THUC TIEN THI HANH TAI THANH PHO HA GIANG, TINH HA GIANG 2.1 Thực trang pháp luật về giá dat

2.1.1 Quy định về nguôn hình thành giá đất

Nguồn hình thành giá đất được hiểu là cách thức mà giá đất được hình thành, có thé do một cơ quan, tô chức quy định hoặc thông qua một cơ chế hình thành nhất định như dau giá hay do các bên thỏa thuận.

Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất được hình thành từ các nguồn:

° Do Nhà nước quy định;

° Do đấu giá, dau thầu QSDD;

° Do sự thỏa thuận của các bên trong giao dich dân sự thực tế: * Gia đất hình thành do các tô chức định giá chuyên nghiệp tư van.

Từ quy định trên có thê thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng Quy định như vậy là hợp lý bởi giá đất không chỉ chịu sự quản lý của Nhà nước ma còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế.

Khác với Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời lại không có điều khoản nao quy định cụ thé về nguồn hình thành giá đất nhưng căn cứ vao tinh thần các điều luật cũng như thực tiễn, có thê thấy giá đất được hình thành từ ba nguồn chủ yếu sau:

Một là, giá đất do Nhà nước quy định: Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền quyết định giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật đất đai 2013 Quyền quyết định này của Nhà nước được quy định cụ thé hơn tại Điều 113 và Điều 114 Luật đất đai 2013 với nội dung trao cho các cơ quan của Nhà nước ban hành khung giá đất và bảng giá đất Cụ thể là Chính phủ ban hành khung giá đất và UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể Theo đó, Chính phủ là cơ quan trực tiếp xây dựng khung giá đất chung trong phạm vi cả nước Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất quy

định từng loại đất cụ thé phù hợpi với điều kiện tại địa phương mình Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản thu tài chính về đất đai.

Hai là, giá đất do các bên thỏa thuận trong các giao dịch liên quan đến đất đai Luật đất đại 2013 không có quy định cụ thé nào về van dé này, tuy nhiên theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường Điều đó đồng nghĩa với việc Nhà nước hoàn toàn thừa nhận sự tồn tại của của giá đất thị trường, phản ánh đúng ban chất hàng hóa của đất đai thông qua các

giao dịch dân sự, không chịu sự áp đặt của ý chí nhà nước Tuy nhiên, gia đất

thị trường thì luôn luôn biến động, tăng giảm tùy thuộc ý chí và sự thỏa thuận của các bên giao dịch Chính vi sự biến động, không ôn định này nên giá thị trường không được sử dụng làm căn cứ dé thu các khoản thu tài chính về đất

Ba la, gia dat hinh thanh do dau giá QSDĐ: Việc công nhận hoạt động đấu giá QSDĐ là một nguồn hình thành giá đất được coi là một trong những biểu hiện tích cực của việc điều tiết vấn đề tài chính về đất đai bằng cơ chế thị

trường Đây là quy định hoàn toàn hợp lý, phù hợp với xu hướng chung của

pháp luật trên thế giới Khác với Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định dau thầu QSDD là một nguồn hình thành giá đất với lý do hoạt động dau giá va đâu thầu tương đồng nhau về cơ chế thực hiện, việc quy định cả hai hình thức này đều là nguồn hình thành giá đất là không cần thiết Tuy nhiên, có thể thấy về bản chất giá trúng đấu giá cũng chính là giá thị trường bởi giá này cũng phụ thuộc vào ý chí của các bên trong quan hệ đấu giá, bên nào đưa ra giá cao nhất thì đó chính là giá trúng đấu giá.Giá trúng đấu giá, không được thấp hơn giá Nhà nước quy định, nghĩa là giá Nhà nước quy định được coi là giá sàn cho việc đấu giá Vì sự ảnh hưởng này của giá Nhà nước

quy định nên giá trúng đâu giá cũng được coi là căn cứ đê thực hiện một sô

khoản thu tai chính về đất đai Cu thé tại Điều 108 Luật Dat dai 2013 quy định giá trúng đấu giá là căn cứ dé tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nói tóm lại, nguồn hình thành giá đất theo tinh thần Luật đất đai 2013 về cơ bản không khác biệt nhiều so với Luật đất đai 2003 Điều này cũng là phù hợp với quy định pháp luật của các nước trên thế giới Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy vấn đề này vẫn còn những hạn chế, vướng mắc Cụ thể:

Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định thê hiện rõ nét ý chí của Nhà nước đặc biệt trong việc quy định phạm vi áp dụng của giá đất Nhà nước vừa quy định giá đất, vừa quản lý, kiểm tra, giám sát Điều này có thể dẫn đến tình trạng tùy tiện trong việc áp đặt giá đất Ngoài ra, giá đất do Nhà nước quy định được điều chỉnh trong phạm vi rộng lớn, chỉ mang tính tương đối, mới chỉ thé hiện được những yếu tố ảnh hưởng chính, những thông số phổ biến mang tính chất chung chung như khu vực, hệ số sử dung đất bình quân, Thêm nữa, giá đất do Nhà nước quy định luôn có xu hướng “lạc hậu” hơn so với giá đất thực tế trên thị trường bởi giá đất do Nhà nước quy định được ban hành xác định dựa trên cơ sở xử lý thông tin về giá đất của thị trường, quy trình xác định, ban hành bảng giá đất phải thông qua những thủ tục hành chính nhất định, mất một khoảng thời gian nhất định Rồi sau khi ban hành nếu có những bat cập lại yêu cầu điều chỉnh bổ sung Do đó, giá đất của Nhà nước luôn “theo sau” giá của thị trường Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không áp dung giá đất này khi các bên chuyên nhượng QSDD.

Thứ hai, do sự vận động biến đổi của nền kinh tế thị trường kéo theo giá đất thị trường cũng luôn thay đổi, điều nầy gây khó khăn trong công tác quan lý đất đai của Nhà nước đồng thời công tác thu thập, phân tích thông tin dữ liệu làm cơ sở để Nhà nước ban hành giá đất cũng sẽ gặp nhiều khó khăn Hơn nữa, sự bất ồn định của giá thì trường cũng có thé dẫn đến thị trường BĐS bị mắt kiểm soát; giá thị trường đội giá quá cao lại dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá Nhà nước, dẫn đến nhiều hệ lụy như