Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ của tổ chức tín dụng

Trong đó, tài sản bao đảm là quyền sử dụng đất QSDD, tai sảngắn liền với đất TSGLVĐ luôn là những lựa chọn hàng đầu bởi những đặc tính ưuVIỆt Sau: - Day đều là tai sản có giá tri lớn, có

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG MẠNH CƯỜNG

PHAP LUẬT VE XỬ LY TÀI SAN BAO DAM LA QUYEN

SU DUNG DAT, TAI SAN GAN LIEN VOI DAT TRONG HOAT DONG XU LY NO CUA TO CHUC TIN DUNG

Hà Nội, 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG MẠNH CƯỜNG

PHAP LUẬT VE XỬ LY TÀI SAN BAO DAM LA QUYEN

SU DUNG DAT, TAI SAN GAN LIEN VOI DAT TRONG HOAT DONG XU LY NO CUA TO CHUC TIN DUNG

Hà Nội, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảođảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợcủa t6 chức tin dụng” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi và chưa từngđược công bố trong bất cứ công trình khoa học nào khác cho tới thời điểm này

Ha Nội, ngày 17 tháng 09 năm 2018

XÁC NHẬN CUA NGƯỜI HUONG DAN Tác giả luận văn

KHOA HỌC

Hoàng Mạnh Cường

DANH SÁCH TU VIET TAT

MỤC LỤC

1 Tính cấp thiết của đề tai co.cc cssesescssesesessessesssstssessestssessessesessteseaeeess 3

2 Tình hình nghiên cứu của dé tài - 2 52x SE#EEEEEEEEEEEEEEErkererkerees 4

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiÊn CỨU - - c3 33311 E*EESEESeersrerersee 5

4 Đối tượng va phạm vi nghiên CU eee esesessesessesessesessssessestsssstesseeneeees 6

5 Phrtơip pst MINS, OU ss cs saa ach tk A A AS 6

6 Ý nghĩa khoa hoc và những đóng góp mới của đề tài 5-5 5z: 7

7 Kết cau của luận văn - Set St E2 EE1E12EE51111151111151E1115112111 1E cEee 70:09) 9KHAI QUAT VE THE CHAP QSDD, TSGLVD VA XU LY TAI SAN BAO

DAM LA QSDD, TSGLVD TẠI CÁC TT < 555 sss<ssessssesssesesse 9

1.1 Khái niệm về thé chấp tài sản là QSDD, TSGLVD tai TCTD 91.1.1 Khai niệm chung về thé chấp tai sản tại TCTD - 2 2 2+2 2+2: 91.1.2 Thế chấp QSDĐ, TSGLVD tại TCTTD 5-56 2+s£E£EE+EeEEeEererkerkd 131.2 Xử lý tài sản bảo đảm là QSDD, TSGLVD tại các TCTD 191.2.1 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm - - 52s s+sszxse2 191.2.2 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDD, TSGLVD dé xử lý

NO CUA 0v ;14080090 101 py]1.3 Khai quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVD đểMir ly nợ tal các TC TỪ sesscnasseeeaonnneiiodnnonietinibondtotidretiiikioitrofiitiituE64008060600000080066000060083708 241.3.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ,TSGLVD đê xử lý nợ tại các TCTTÌÏD c1 1122111221111 1111181111811 gen 241.3.2 Cơ cấu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDD, TSGLVD dé xử lý nợ8v 118 010 26KET LUẬN CHƯNG -2-5- 5° 2£ <©s£ sEs£EsEsEsEseEEseEseserseserseseree 270:09) 29THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE XỬ LÝ TÀI SAN BẢO DAM LA QSDD,TSGLVD TRONG HOAT DONG XU LY NO TẠI CÁC TCTD 292.1 Noi dung pháp luật về xử ly tài sản bảo dam là QSDD, TSGLVD tronghoạt động xử lý nợ tại các “TC TTÏD o5 55s 5s 9 9 9 0 00009650 292.1.1 Pháp luật về các nguyên tắc chung trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm làQSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTTD -«ss++<<s+2 292.1.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVD khi tiến hành xử lý

NO tại TCTTTD) - - - 2111111111111 225533111111 E050 1 ng TT 0 302.1.3 Phap luật về căn cứ xử ly tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVD trong hoạtdOng thu hoi ng ca TCTD 38

2.1.4 Pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVD đểˆì0à0;1ãri0v:1J8 0000152 392.1.5 Pháp luật về chuyển quyền sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDD,TSGLVD đê xử lý nợ tại các TCTTÌD c c3 22 1112 1 11 111111181 rrến 432.1.6 Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVD dé xử lý nợ tại10.117 tFOH HỘI số “Tee: Hợn Hầu ai tick i tak 45Dat Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là QSDD,TSGLYD de thu hot ng tại TOLD sessensenscnssnssnssnesnssnanesesienmanamnomnenavesswes 482.2.1 Những kết qua đã đạt được «2 St SE SE 2111111111111 1e cxe, 482.2.2 Những tôn tại, khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sảnđảm bảo là QSDD, TSGLVD tại TCTTD - 25 2 3233233 E+vEEeeererererererereree 492.2.3 Một số nguyên nhân dẫn đến các bất cập, vướng mắc trong quá trình ápdụng pháp luật khi tiên hành xử lý tài sản dam bảo là QSDD, TSGLVD khi xử lý

NO tai Cac tO Chic tin MUNG? 01757 59KET LUẬN CHƯNG 2 5° < 5£ <Es£ sEs sEsEsESEEsEseEesereserseseresrsee 600:19) 06.1 61HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VE XỬ LÝ TÀI SAN BAO DAM LA QSDD,TSGLVD TRONG HOAT DONG XU LY NỢ TẠI CÁC TCTD 613.1 Cơ sở và định hướng trong việc hoàn thiện pháp luật về xử ly tai sảnbao đảm là QSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD 61 3.1.1 Cơ sở của việc hoàn thiện pháp luật - 555 55 +55 **+*ssx+seexssesss 613.1.2 Các yêu cầu trong quá trình hoàn thiện pháp luật - 2+: 623.2 Một số nội dung về hoàn thiện pháp luật trong về xử lý tài sản bảođảm là QSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTTD 623.2.1 Hoan thiện các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thu giữ tài sản đảmbao CUA CAC TCT D 0 633.2.2 Hoàn thiện pháp luật về các phương thức xử ly tài sản đảm bảo 633.2.3 Hoàn thiện pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ: 643.2.4 Hoàn thiện pháp luật đối với xử ly tài sản thế chấp là TGLVD hình thành0/01501019)195012)00Đn7 Ố - 653.2.5 Hoàn thiện pháp luật về xử ly tài san thé chấp là dự án dau tư có sử dung

AL samc scamcamn sca AA Ratna nh SARIN RES bi RANA RASA DA AS AAAS A AE SDS E03 SE TR 653.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động áp dung pháp luật trongviệc xử lý tài sản bao đảm là QSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ của CAC tô) 66KET LUẬN CHƯNG 3 -2- << 5£ << se SsEEsESEsEsEEsEseEseEsesersersrrsree 67KET LUAN 0077 ¬Ồ ÔỎ 68DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO ° 5° 5 s2 se sessessssessese 70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường tài chính nói chung và thị trường tíndụng nói riêng phát triển một cách mạnh mẽ, với phạm vi, quy mô ngày càng lớn

và vững chắc, là động lực thúc day sự phát triển chung của cả nền kinh tế Nhờ có

sự phát triển nhanh và ngày càng lớn mạnh của các Tổ chức tín dụng (TCTD), đặcbiệt là các Ngân hàng thương mại (NHTM) mà các cá nhân, doanh nghiệp ngàycàng tiếp cận với nguồn vốn một cách dé dàng hơn thông qua các sản phẩm tindụng hết sức đa dạng, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khách hàng Tuy nhiên

sự phát triển của thị trường tín dụng cũng kéo theo những rủi ro tiềm ấn, đặc biệt làliên quan đến khả năng trả nợ của bên vay Dé ràng buộc nghĩa vụ trả nợ của kháchhàng, cũng như dự phòng rủi ro trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanhtoán, các TCTD thường yêu cầu thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay, khoảntin dụng được cấp Trong đó, tài sản bao đảm là quyền sử dụng đất (QSDD), tai sảngắn liền với đất (TSGLVĐ) luôn là những lựa chọn hàng đầu bởi những đặc tính ưuVIỆt Sau:

- Day đều là tai sản có giá tri lớn, có tính ôn định cao theo thời gian, dễ dàngxác định được giá trị tài sản để thực hiện việc phê duyệt tín dụng đối vớikhoản vay, đồng thời tạo ra động lực để khách hàng vay thanh toán đúnghạn;

- _ Với đặc tính không thé di đời nên Bên nhận thé chấp là các TCTD dễ dàngquản lý, theo dõi, giám sát việc khai thác, sử dụng tài sản bao dam; hạn chếcác rủi ro về mất mát, tâu tán, hủy hoại tai san thế chấp;

- Theo các quy định tại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai,QSDD, TSGLVD chỉ có thé là đối tượng của loại hình giao dịch bảo đảmduy nhất là thé chấp và thé chấp cũng là phương án toi ưu nhất được cảTCTD và khách hàng vay chọn lựa ; vừa đảm bảo việc dự phòng, han chế rủi

ro trong quan hệ tín dụng của TCTD, vừa đảm bảo quyền khai thác, thu lợi

từ tài sản thế chấp của bên thế chấp trong thời hạn vay

- Day đều là các bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua Giấychứng nhận đăng ký QSDD, TSGLVD với thủ tục chuyên nhượng rất cụ thể,

rõ ràng nên giúp các TCTD chủ động trong việc xử lý tài sản thế chấp khibên vay vi phạm các nghĩa vụ trả nợ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp liên quanđến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tín dụng.Tuy nhiên, trên thực tế các TCTD còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn trongquá trình xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ để bù đắp nghĩa vụ trả nợ, dẫn

đến việc phat sinh các khoản nợ xấu, thậm chí là mat vốn, làm ảnh hưởng đến tínhthanh khoản của hệ thống các TCTD và tính lành mạnh của thị trường tài chính Cóthể ké ra một số tôn tại cụ thé như sau:

- _ Bên thé chấp không bàn giao QSDĐ, TSGLVD đã thế chấp cho TCTD détiến hành xử lý, bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật, làm nảy sinhcác tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến việc cân đối nguồn vốn,

kế hoạch kinh doanh của các TCTD

- Nhiều trường hợp khách hàng là cá nhân bỏ trỗn khỏi nơi cư trú, doanhnghiệp có tài sản thế chấp bị đóng cửa, phá sản khiến cho TCTD không thểthực hiện việc bán đấu giá, xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định

- Tai sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVD do nhiều bên cùng tham gia quản ly,khai thác (đặc biệt trong trường hợp thế chấp QSDĐ, TSGLVD thuộc dự ánđầu tư, dự án bất động sản có nhiều bên tham gia; dự án được chuyênnhượng trong quá trình đầu tư, khai thác )

Những khó khăn, tồn tại nêu trên không chỉ xuất phát từ hệ thống các quyphạm pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt độngnày mà còn bắt nguồn thì công tác áp dụng và thực thi các quy phạm đó, bao gồmhoạt động xử lý nợ, quản lý tài sản bảo đảm của các TCTD, sự phối kết hợp giữaTCTD với các cơ quan chức năng, cơ quan tư pháp, khi tiễn hành xử lý tài sản bảođảm là QSDĐ, TSGLVĐ; quá trình làm việc, trao đổi với khách hàng vay/bên théchấp chưa hiệu quả, chưa đáp ứng được mong muốn của các bên trong quan hệ thếchấp, đễ làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện

Từ những đánh giá, phân tích nêu trên, tác giả thấy rằng cần có những côngtrình nghiên cứu cụ thé dé tìm hiểu, xem xét một cách toàn diện các khía cạnh pháp

lý liên quan đến hoạt động xử ly tài sản bao đảm là QSDĐ, TSGLVD tại các TCTD

và đưa ra các kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật, nângcao hiệu quả trong hoạt động áp dụng pháp luật trên thực tế tại các TCTD khi tiễnhành xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp vớicác bên có liên quan Chính vì lý do này, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về

xử lý tài sản bảo dam là quyén sử dụng đất, tài sản gan liền với đất trong hoạtđộng xử lý nợ tại t6 chức tín dụng” trong luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu

về van dé này như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thé chấp Quyên sử dung đất ởViệt Nam, Luận án tiễn sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý luận và thực tiễn

về biện pháp thé chap tài san dé dam bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiễn vay trong cáchợp dong tín dung, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, 2010; Van dé xử lýquyên sử dung đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ chức tin

4

đụng - kinh nghiệm qua một SỐ vụ án lớn: Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viênnghiên cứu khoa học” , 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bài viết: "Một số tôn tại,bat cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử ly tài sản thé chap là quyên sửdụng đất tại các Ngân hàng thương mại hiện nay", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 4năm 2008; Bài viết: "Công chứng hợp dong thé chấp quyên sử dụng dat - Những van dé

lý luận và thực tiễn"; Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 6 năm 2008; Bài viết: "Những batcập cân khắc phục trong pháp luật về đăng kỷ thé chấp quyên sử dung dat"; Tạp chí Nhànước và Pháp luật số 12 năm 2008 Đỗ Thị Hòa, Tim hiểu các quy định về thé chấpquyên sử dung đất, Khóa luận tốt nghiệp, 2012; Nông Thi Hợp, "Thể chấp tài sản -Một biện pháp bao dam thực hiện nghĩa vụ dan sự”, Khoá luận tốt nghiệp, 2012;

"Thuc thi pháp luật về giao dich bảo đảm trong hoạt động cấp tín dung của ngânhàng thương mại - một số vướng mắc pháp lí và dé xuất hoàn thiện", Phạm ThiGiang Thu, Nguyễn Ngoc Lương, Tap chí Luật học Số 10/2011 Bài viết: “Mới sốkinh nghiệm giải quyết vụ án về thé chấp quyên sử dung dat” của tác giả Ngô Văn Lượngđăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc nhận théchấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch” của tác giả Ngô Văn Lượng đăngtrên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; Nguyễn Thị Nga với cuốn sách ”Pháp luật về thé chấp quyển sử dung đất tại các Tổ chức tin dung ở Việt Nam - Thựctrạng và hướng hoàn thiện", Sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Tư pháp, tháng 4 năm2015.

Xét trong mỗi quan hệ với các nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn thicác công trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập về những vấn đề về xử lý tài sảnthế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giaodịch thé chấp và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVD theo các phương thứcquy định trong pháp luật về giao dich bảo đảm Những nội dung này chưa làm nổibật những vấn đề đặc thù khi xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạtđộng xử lý nợ tại các TCTD Bên cạnh đó, trong thời gian vừa qua, Quốc hội,Chính phủ và các cơ quan lập pháp đã cho ra đời nhiều văn bản pháp lý mới ảnhhưởng lớn đến hoạt động quản lý và xử lý nợ xấu tại các TCTD với những điềukiện pháp lý thông thoáng, linh hoạt hơn nhằm thúc đây tính thanh khoản của thịtrường Dựa trên những lập luận và đánh giá nêu trên, có thể thấy răng, luận văn cóthé xem như là một công trình độc lập và có tính hệ thống liên quan đến hoạt động

xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại TCTD, trong đó sẽ giải quyết nhữngvấn đề đặc thù, những vấn đề mới phát sinh liên quan đến hoạt động này, từ hệthống quy phạm pháp luật hiện hành cho đến việc áp dụng, thực thi trên thực tế

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lýluận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo

5

đảm là QSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD, những khó khăn,vướng mắc trong việc thực hiện và áp dụng các quy phạm pháp luật trong hoạtđộng này tại các TCTD, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện các quy định củapháp luật nhằm đảm bảo quyên và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình xử

lý tài sản bảo đảm là QSDD, TSGLVD trong hoạt động xử ly nợ tại các TCTD Đềđạt được những mục tiêu này, luận văn sẽ triển khai nghiên cứu, trình bày đề tài vớinhững khía cạnh cụ thê như sau:

Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định phápluật về xử lý tài sản thế chấp là QSDD tại các TCTD;

Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật xử lý tài sản thế chấp làQSDĐ, TSGLVD tại các TCTD theo từng giai đoạn dé thấy được sự pháttriển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội

trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì;

Đánh giá thực trạng pháp luật về vấn đề này, chỉ rõ nguyên nhân để đưa racác giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVDtại các TCTD, góp phần giải quyết tình trạng nợ xấu tại các TCTD hiện nay Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Về đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung làm rõ hệ thống quan điểm,đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về bảo đảm tiền vay, xử lý tàisản bảo đảm nói chung và tài san bảo dam là QSDD, TSGLVD trong hoạtđộng xử lý nợ tại TCTD nói riêng: Các quy phạm pháp luật thực định về xử

lý tài sản bảo đảm là QSDD, TSGLVD tại các TCTD; Các báo cáo, tông kếttình hình thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tạicác TCTD.

Về phạm vi nghiên cứu: Do đề tài đòi hỏi tính chuyên sâu nên luận văn giớihạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất

về van đề xử ly tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVD trong hoạt động xử ly

nợ tại các TCTD, không đi sâu vào giải quyết từng biện pháp xử lý; gắn vớithực tiễn triển khai áp dụng tại các TCTD, không bao hàm các tài sản bảođảm khác với QSDD, TSGLVD hoặc việc xử lý tài sản trong các hoạt động

khác tại TCTD (xử lý tài sản bảo dam từ trái phiếu, do phá sản, phục vụ hoạt

động thi hành án )

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùythuộc vào mục dich của luận diém dé cập trong luận văn Trong đó, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác —Lénin và tư tưởng Hồ Chi Minh về Nhà nước pháp quyên, các quan điểm, các học

6

thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam Các phương pháp nghiên cứu như: phân tích,thống kê, so sánh, lich sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết hợp sử dung đểtriển khai thực hiện đề tài.

6. Ý nghĩa khoa học và những đóng góp mới của đề tài

Làm rõ tính đặc thù trong xử lý tài sản bảo dam là QSDD, TSGLVĐ; từ đólàm rõ sự tác động và chi phối tới pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm làQSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD Nhận diện sựtương đồng và khác biệt về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ ở Việt Nam vớimột số quốc gia trên thế giới

Luận văn cũng đã làm rõ thực trạng pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm làQSDD, TSGLVD trong hoạt động xử lý nợ tại TCTD trong pháp luật dân sự,pháp luật đất đai, pháp luật về các tô chức tín dung và các văn bản hướng

dẫn thi hành Đặc biệt luận văn chú trọng tới việc nghiên cứu tính tương

đồng và sự khác biệt trong các quy định của pháp luật hiện hành liên quanđến giao dịch bảo đảm nói chung va thế chấp QSDĐ, TSGLVD nói riêngtrong Bộ luật Dân sự, Luật Dat đai, Luật các Tô chức tin dụng, Pháp luật vềnhà ở, về Công chứng, về Đăng ký giao dịch bảo đảm Từ đó, nhận diện rõnhững rào cản trong quá trình xử lý tài san bảo dam là QSDD, TSGLVĐxuất phát từ chính hệ thống pháp luật hiện hành

Lồng ghép của quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành lànhững vụ việc thực té tại cac TCTD và minh chứng những vướng mắc, khókhăn trong quá trình xử ly tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVD để thu hồi nợnhư: xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp tài sản là nhà, công trình xâydựng trên đất không thuộc tài sản thế chấp; QSDĐ đã xác lập quyền sử dụnghợp pháp song tài sản trên đất chưa xác lập quyền sở hữu, QSDĐ thế chấpthuộc đồng quyền sử dụng của nhiều người, QSDĐ của hộ gia đình, QSDĐ

là tài sản duy nhất của người thế chấp, QSDĐ thuộc diện vùng quy hoạchcủa Nhà nước

Trên cơ sở tìm hiểu rõ nguyên nhân của những bất cập và vướng mắc, luậnvăn dé xuất những giải pháp khắc phục

Kết cầu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấuthành 03 chương:

Chương 1: Khái quát về thé chap QSDD, TSGLVD và xử lí tài sản bảo dam

là QSDD, TSGLVD tại các TCTD;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ,TSGLVD trong hoạt động thu hồi nợ tại các TCTD;

7

- Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo dam là QSDD,TSGLVD trong hoạt động thu hồi nợ tại các TCTD.

CHƯƠNG 1KHÁI QUÁT VE THE CHAP QSDĐ, TSGLVĐ VA XỬ LÝ TAI SAN BẢO

DAM LA QSDĐ, TSGLVĐ TẠI CÁC TCTD1.1 Khai niệm về thé chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVD tại TCTD

1.1.1 Khái niệm chung về thế chấp tài sản tại TCTD

1.1.1.1 Khái quát về thé chấp tài sản

Thế chấp tai sản là một trong những biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa

vụ dân sự, hình thành dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thếchấp, theo đó, một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu củamình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi

là bên nhận thế chấp)! Đối tượng của biện pháp thế chấp là tài sản, dùng tài sản để

bù đắp phần nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thể

thực hiện được theo thỏa thuận với bên có quyền Tuy nhiên, điểm ưu việt của biện

pháp thế chấp tài sản so với các biện pháp bảo đảm cũng có đối tượng là tài sảnnhư cầm có, đặt cọc, ký cược, ký quỹ đó là bên thé chấp “không phải giao tài sảnthế chấp” cho bên nhận thế chấp, vẫn được quyên khai thác, sử dụng tài sản théchấp trong thời gian thế chấp Đây chính là yếu tố khiến cho thế chấp luôn là biệnpháp bảo đảm được ưu tiên sử dụng trong các hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại

các TCTD.Tài sản thế chấp bao gom dong san, bat động sản”; có thể là tài sản hiện

có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”.

Chế định thế chấp tài sản đã được hình thành và quy định trong hệ thốngpháp luật dân sự Việt Nam từ rất sớm, tuy nhiên các quy phạm pháp luật và các vănbản hướng dẫn thi hành nội dung này mới chỉ thực sự phát triển với những nộidung cụ thé và hướng dẫn chi tiết khi chúng ta thực hiện công cuộc đổi mới,chuyên từ nền kinh tế tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xãhội chủ nghĩa, khi nhu cầu tìm kiếm nguồn vốn, vay vốn của các thành phần kinh tếphát triển mạnh, hoạt động cho vay, cấp tín dụng dé sản xuất, kinh doanh phổ biếnhơn, đồng thời các rủi ro, tranh chấp phát sinh do vi phạm nghĩa vụ trả nợ cũngnhiều hơn dẫn đến việc cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể về hoạt độngthế chấp tài sản Biện pháp thế chấp tài sản được quy định lần đầu tiên trong lĩnh

VỰC Vay vốn ngân hàng tại Quyết định số 156/NH-QD ngày 18/11/1989 cua Thống

đốc NHNN Việt Nam ban hành “Quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng”,sau đó là quy định về bảo đảm cho việc thực hiện Hợp đồng kinh tế tại điều 2, Nghịđịnh 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng “Quy định chỉ tiết thi

1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015

2 Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015

3 Khoản 3 Điều 295 Bộ luật dân sự 2015

hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế” Kê từ khi Bộ luật dân sự 1995 chính thức banhành, chế định về thế chấp tài sản đã được chính thức quy định là một biện phápbảo đảm nghĩa vụ dân sự và ngày càng được quy định chi tiết, điều chỉnh, bổ sungkịp thời để đáp ứng được nhu cầu xã hội Không chỉ được quy định trong Bộ luậtdân sự 1995 (từ điều 346 đến điều 362), Bộ luật dân sự 2005 (từ điều 342 đến điều357), Bộ luật dân sự 2015 (từ điều 317 đến điều 327), các nội dung liên quan đếnhoạt động thế chấp tài sản còn được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luậtkhác như Luật Dat đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bat động sản, Luật Các tôchức tín dụng, Bộ luật Hàng Hải, Luật hàng không dân dụng Việt Nam Điều đócho thấy vai trò và ý nghĩa hết sức to lớn của chế định thế chấp tài sản trong hệthống pháp luật Việt Nam, trong đó có hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi

Thứ hai, mục dich của thé chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho việc thực hiệnnghĩa vụ, qua đó thúc đây người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình Bên thếchấp coi việc dùng tài sản thé chap như một cách dé hiện thực hóa “cam kết” thực

hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên nhận thé chấp; còn bên nhận thế chấp COI

việc nhận tài sản bảo đảm như một sự ràng buộc trách nhiệm dé thúc đây bên nhậnthế chấp thực hiện nghĩa vụ, là cơ sở dé hạn chế các rủi ro, tranh chấp có thé xảy ratrong quá trình thực hiện hợp đồng, giao dịch có nghĩa vụ được bảo đảm Các bênkhông coi việc giao kết thỏa thuận thé chấp tài sản giống như một cách dé bán tài

sản thế chấp, hoặc coi việc xử lý tai sản thế chấp là mục đích chính, được ưu tiên

trong quá trình thực hiện Đối với các TCTD, việc khách hàng trả được toàn bộ nợ,bao gồm cả nợ gốc và nợ lãi, trong quá trình cấp tín dụng mới là mục tiêu hàng

đầu, giúp cho các TCTD thu được lợi nhuận và cân bằng được ty lệ bảo đảm an

toàn giữa du nợ và nguồn vốn huy động trong quá trình hoạt động trên thị trường

Đó là lý do giải thích tại sao khoản vay được các TCTD phê duyệt luôn chỉ ở mộtmức độ nhất định so với giá trỊ tài sản thế chấp các bên thỏa thuận bảo đảm chokhoản vay, khoản tín dụng được cấp

10

Tim ba, phạm vi bao dam của thé chấp tài sản đối với nghĩa vụ chính phảiđảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật, đặc biệt là các quy định pháp luậtchuyên ngành Trong nội dung thỏa thuận của giao dịch thế chấp phải chỉ rõ cácnghĩa vụ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp Vi dụ như trong hợp đồng thé chấp đểbảo đảm cho hợp đồng vay hoặc cấp tín dụng của các TCTD đối với khách hàng,phạm vi thế chấp phải ghi rõ các nghĩa vụ được thế chấp, bao gồm nghĩa vụ trả nợsốc, trả lãi, lãi chậm trả (nếu có) Các nghĩa vụ khác như tiền bồi thường thiệt hại

do vi phạm hợp đồng vay, tiền phạt thanh toán khoản nợ trước hạn, các chi phi déphê duyệt tín dụng, giải ngân, không được bảo đảm bởi tài sản thé chấp, khôngđược xử lý tài sản thế chấp để bù trừ việc chỉ trả đối với các khoản chỉ phí này.Ngoài ra, trong quá trình đánh giá, thâm định và ra quyết định tín dụng, các TCTDcũng phải căn cứ vào các hệ số an toàn vốn, khẩu vị rủi ro đối với từng loại tài sảnthế chấp để xác định hạn mức cho vay dựa trên tài sản bảo đảm nhăm hạn chế nợxấu cũng như mat khả năng thanh toán của TCTD do’

Thư tu, chỉ xử ly tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vu, tức là khi đếnhạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đãthỏa thuận hoặc theo phương thức xử lý được pháp luật quy định dé bù trừ nghĩa

vụ.

(ar? Khải quát về hoạt động của các TCTD

Thế chấp tài sản được coi là “ông vua” của các biện pháp bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ theo pháp luật dân sự Nhờ có sự ưu việt, tính linh hoạt trong quá trìnhthực hiện, đặc biệt là bên thế chấp van được sử dụng, khai thác tài sản thé chaptrong quá trình thực hiện nghĩa vu, do đó thé chấp tài sản là biện pháp bao đảmđược sử dụng nhiều nhất và thông dụng nhất trong các hợp đồng, giao dịch kinh tếhiện nay Và có thể khăng định các TCTD là chủ thê chiếm số lượng đông đảo nhấttrong quan hệ thé chấp, bởi lẽ gần như việc bao đảm cho các khoản vay, khoản tíndung được cấp hiện nay đều sử dụng biện pháp thế chấp tài sản; việc sửa đổi, điềuchỉnh các quy phạm pháp luật liên quan đến chế định thế chấp tài sản đều ảnhhưởng rất lớn đến hệ thống chính sách cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD Vì vậy,việc tìm hiểu, làm rõ các đặc điểm của các TCTD, hoạt động cho vay, cấp tín dụng

và thu hồi nợ tại các TCTD cũng góp phần không nhỏ trong quá trình nghiên cứu,phân tích, đánh giá các nội dung quy định pháp luật về thế chấp tài sản nói chung

và thé chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVD tại TCTD nói riêng

Theo quy định của pháp luật, Tổ chức tín dụng (TCTD) là doanh nghiệpthực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao

4 Hướng dẫn đánh giá về các hệ số an toàn vốn, ra quyết định tín dung được quy định tại Phụ lục 2 Thông tư 19/2017/TT-NHNN của Ngan hàng Nhà nước Việt Nam ngày 28/12/2017.

11

gồm ngân hàng, tổ chức tin dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín

dụng nhân dân°.Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên

một hoặc một số nghiệp vụ sau day: (1) Nhận tiền gửi, (1) Cấp tín dụng, và (11)Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản Từ những khái niệm nêu trên, có théthấy các TCTD có một số đặc trưng như sau:

Thứ nhất, TCTD là doanh nghiệp, là một pháp nhân độc lập được thành lậptheo quy định của Luật Các Tổ chức tín dụng và những quy định khác của phápluật có liên quan (Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, ) Theo

đó, TCTD thực hiện các hoạt động kinh doanh tiền tệ nhằm mục đích thu lợi nhuận,đảm bảo cân đối giữa các nguồn vốn huy động từ nền kinh tế, từ thị trường và dư

nợ cho vay đối với các cá nhân, tổ chức khác

Thư hai, nội dung hoạt động của doanh nghiệp là kinh doanh tiền tệ, làmdịch vụ ngân hàng mà cụ thể là thực hiện hoạt động huy động vốn, sử dụng vốn,cấp tín dụng và thực hiện hoạt động thanh toán Đây là loại hình kinh doanh đặcthù, có tính rủi ro cao vì phụ thuộc lớn vào thị trường và sự phát triển cũng nhưdiễn biến của nền kinh tế Khả năng trả nợ và thanh toán khoản vay của khách hàng

sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm sự biến động của thị trường, năng lực vàhiệu quả sản xuất kinh doanh của bên vay, các sự kiện khách quan như thiên tai,bão lụt, chiến tranh, khủng hoảng kinh tẾ, khủng hoảng chính trị, cấm vận

Thư ba, hoạt động kinh doanh của các TCTD loại hình kinh doanh đặc biệt

và có điều kiện, ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế, do đó hoạtđộng của TCTD luôn đặt trong sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ hơn từ phía cơquan nhà nước có thâm quyền Sự kiểm soát chặt chẽ đó không chỉ đảm bảo sự lànhmạnh của hệ thống TCTD mà còn bảo vệ lợi ích của người gửi tiền, người vay vốncũng như các chủ thể có liên quan khác Ngay cả hoạt động cho vay có bảo đảmbằng tai sản, trong đó có QSDD, TSGLVD thì sự kiểm soát cũng luôn được đặt ra,

bên cạnh việc kiểm soát các hoạt động trong quá trình thầm định, ra quyết định tín

dụng, giải ngân vốn vay đối với khách hàng vay của các TCTD, Nhà nước cònkiểm soát cả hoạt động xử lý tài sản thế chấp dé thu hồi nợ, tái cau trúc và xử lý nợxấu dé đảm bảo sự ồn định đối với thị trường tài chính, thị trường bat động sản, 1.1.1.3 Vai tro của thé chap tài san tai các TCTD và sự phát triển của nên kinh tế

Với tư cách là một biện pháp bảo đảm hữu hiệu, thế chấp tài sản được coi làmột trong những giải pháp cốt lõi trong việc hạn chế rủi ro, tranh chấp phát sinhtrong quá trình cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD; tạo ra động lực thúc day kháchhàng vay trả nợ đúng hạn, đảm bảo sự lành mạnh, tính thanh khoản của thị trường

5 Khoản 1, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010

® Khoản 12, Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010

12

tài chính Vai trò của thế chấp tài sản được thể hiện cụ thê qua một số khía cạnhnhư sau:

- _ Thế chấp tài sản thúc day các TCTD mở rộng thị trường tín dụng, thúc day

sự phát triển của thị trường tài chính, tăng cường khai thác các nguồn vốnvào công cuộc phát triển kinh tế của đất nước Như đã trình bày ở trên, bảnchất hoạt động của các TCTD là kinh doanh tiền tệ, huy động nguồn vốnnhàn rỗi từ dân cư để cho vay lấy lãi Nhờ có thế chấp tài sản mà các TCTDmạnh dạn thực hiện các khoản vay có giá tri lớn, thời gian cho vay ở mứctrung và dài hạn, phục vụ cho các dự án kinh tế lớn, có tính chất phức tạp,thời gian thu hồi vốn chậm như các dự án bat động sản, dự án xây dựng cơ

sở hạ tầng (giao thông, thủy lợi, ), các dự án công nghệ cao, tao ranguồn lực dé xây dựng và phát triển nền kinh tế

- Thế chấp tài sản tạo điều kiện thuận lợi cho tô chức, cá nhân vay vốn tiếp tục

sử dụng tài sản thế chấp phục vụ sản xuất kinh doanh dé thanh toán khoản

nợ và có lãi Thông thường tài sản thế chấp là tài sản có giá trị lớn, đóng vaitrò quan trọng trong việc triển khai các kế hoạch kinh doanh của doanhnghiệp (thường là các loại phương tiện giao thông như ô tô, tàu thủy, tàubay; Quyền sử dụng đất, tài sản từ dự án, thậm chí là tài sản của dự án đầu tưhình thành trong tương lai, ) Do không phải chuyển giao tài sản thế chấpcho bên nhận thế chấp nên bên thế chấp có thê đầu tư, kinh doanh, khai tháccác tài sản nay dé hoàn vốn, thanh toán khoản vay từ các TCTD và thu đượclợi nhuận Điều này góp phần làm tăng nhu cầu vay vốn của thị trường, khaithác triệt để các nguồn lực của nền kinh tế

- _ Thế chấp tài sản cũng góp phan tạo ra sự thanh lọc đối với nền kinh tế Điềunày được thê hiện một cách rõ ràng đối với hoạt động cho vay đối với cáckhoản vay tài trợ cho các dự án đầu tư có quy mô vốn lớn, đòi hỏi trình độquản lý, thực hiện dự án ở mức cao và nhà đầu tư phải có tiềm lực tươngxứng với yêu cầu của dự án Đối với các chủ đầu tư không có đủ năng lực,không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, thông qua hoạt động xử lý tàisản bảo đảm, các TCTD sẽ trao cơ hội cho các nhà đầu tư khác có đủ khảnăng để tiếp tục sử dụng, khai thác tài sản thế chấp một cách hiệu quả, góp

phần xử lý các khoản nợ xấu, nợ quá hạn trên toàn hệ thống, thúc day nén

kinh té phat trién ngay cang hiéu qua hon

1.1.2 Thé chap QSDD, TSGLVD tai TCTD

1.1.2.1 Khải quát ve QSDĐ, TSGLVD

QSDD là một chế định pháp luật đặc biệt, xuất phát từ quy định hình thức sởhữu toàn dân đối với dat dai đã được ghi nhận tại Hién pháp Hình thức sở hữu toàndân đối với đất đai cũng như chế định về quyền sử dụng đất đã được hình thành và

13

phát triển xuyên suốt trong lich sử lập hiến và lập pháp Việt Nam, thé hiện qua một

số nội dung cụ thể như sau:

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồntại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tậpthé và sở hữu tư nhân) Theo đó, Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã quy định:

“Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó Chính quyền cấp giấychứng nhận quyền sở hữu cho người được chia Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ Ngườiđược chia có quyền chia gia tài, cam, bán, cho ruộng đất được chia”.” Tuy nhiên,

kê từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thêm lục địa đều thuộc sởhữu toàn dân” ®và “những tập thé và cá nhân đang sử dung dat đai được tiếp tục sửdụng và hưởng kết quả lao động của minh theo quy định của pháp luật”? Chế độ sởhữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khang định tại Hiến pháp năm 199219 vàHiến pháp năm 2013!! Trên tinh thần đó, Luật Dat đai năm 1987, Luật Dat dainăm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Dat dai năm 2003 và Luật Dat đainăm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt làquy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví

dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý

về dat đai” (Điều 1 Luật Dat đai năm 2003) hoặc “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyên sử dụngđất theo quy định của Luật này” (Điều 4 Luật Dat đai năm 2013)

Nhìn từ phương diện lịch sử thì khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đềcập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 củathế ky XX với tên gọi ban dau là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”!? Tuynhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có địnhnghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luậthọc năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác côngdụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặcđược chuyên giao từ chủ thé khác thông qua việc chuyển đổi, chuyên nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất dai của

Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác

các thuộc tinh có ích của đất đai dé phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xãhội của đất nước” Mặc dù nghiên cứu ở giác độ khác nhau, song nội hàm của các

7 Điều 31, Luật Cải cách ruộng đất năm 1953

khái niệm về quyên sử dụng đất nêu trên có các đặc điểm chủ yếu như: (i) Quyền

sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai; (1i) Chủ thể thực hiện việc khaithác chính là người sử dung dat (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) và (iii) Quyền sửdụng đất không phải là quyền sở hữu đất đai

Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhànước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử

lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đốivới tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối vớitài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đốivới chủ sở hữu tai sản, chúng tôi cho răng nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thiquyền sử dụng đất cần được định nghĩa như sau: Quyển sử dung dat là quyển tàisản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất của cơ quan nhà nước cóthẩm quyên hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyên sử dung dat Việc chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt quyền sử dung đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do phápluật quy định.

Tài sản gan liền với đất (TSGLVD) là một bộ phận quan trọng cua chế định

về Bất động sản theo quy định pháp luật dân sự, đồng thời cũng dé cập trong cácvăn bản pháp luật khác như Luật đất đai, Luật Kinh doanh bắt động sản, Luật Xâydựng Khái niệm “tài sản gắn liền với dat” được pháp luật quy định cụ thé, theo

đó “Tài san gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựngkhác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat”

Như vậy, xuất phát từ định nghĩa về TSGLVĐ theo các quy định của phápluật, có thé thấy rằng về bản chất TSGLVĐ chính là những hiện vật cụ thể, hữuhình thé hiện rõ nét kết quả của việc khai thác, sử dụng đất cả các tô chức, cá nhân

sử dụng đất Bản thân đất đai không thé tự nó sản sinh ra hoa lợi, lợi tức, không thêngay lập tức đem lại cho người sử dụng đất những nguồn lợi về kinh tế mà phảithông qua hoạt động khai thác, sử dụng đất, đầu tư, xây dựng các công trình, cơ sở

hạ tầng trên đất thì từ đó người sử dụng đất mới có thé triển khai các hoạt động sảnxuất, kinh doanh, từ đó tìm kiếm lợi nhuận từ việc sử dụng đất TSGLVD luôn làthành tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, đánh giá và kết luận giá trịcủa QSDĐ khi các bên thỏa thuận tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay,khoản cấp tín dụng tại các TCTD.Viéc phân loại, tách bạch QSDD và TSGLVDgiúp cho bên nhận thế chấp xác định chính xác đối tượng của hợp đồng thế chấpkhi chủ sở hữu của TSGLVĐ không đồng thời là người sử dụng đất và ngược lại

13 Khoản 1, Điều 104 Luật Đất đai 2013

15

Ngoài ra, việc phân loại này còn giúp cho bên nhận thé chấp tìm kiếm các thôngtin dé thẩm định tính xác thực về quyền sở hữu của tài sản thé chấp cũng như xácđịnh thâm quyền của các cơ quan chức năng khi tiến hành đăng ký quyên trên tàisan thế chấp !4

Từ nội dung các quy định của pháp luật và việc thực thi, áp dụng các quyđịnh này trong quá trình hoạt động thực tiễn, tác giả nhận thấy TSGLVD có một sốđặc điểm cơ bản như sau:

- Tai sản gắn liền với dat rất đa dạng, phong phú, dưới nhiều dạng thức khácnhau và do nhiều quy phạm pháp luật điều chỉnh Như đã trình bày ở trên,TSGLVD là sự biểu hiện một cách rõ ràng nhất cho hoạt động sử dụng, khaithác đất đai của người sử dụng đất, là kết quả từ quá trình đầu tư vào đất, do

đó, tùy thuộc vảo loại hình đầu tư mà TSGLVĐ có thể là bất động sản phảiđăng ký quyền sở hữu (như nhà ở, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng, khu côngnghiệp, ) hoặc bất động sản không phải đăng ký (cây cối, rừng, giếngnước, tường rào, ), có thé là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trongtương lai (đối với các dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng cơ sở hạ tang từ vốn vay, ) Trong phạm vi luận văn, tác giả chủ yếunghiên cứu sâu về TSGLVD là bất động sản phải đăng ký quyên sở hữu, baogom cả tài sản hiện có va tài sản hình thành trong tương lai

- Quyền sở hữu TSGLVD của người sử dụng đất được nhà nước bảo hộ vakhông bị hạn chế về thời hạn sở hữu như đối với QSDĐ Khác với đất đaiđược quy định hình thức sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ sở hữu mộtloại tài sản “đặc biệt” là QSDD với thời hạn phụ thuộc hình thức sử dụng đấtnhư đất sử dụng 6n định lâu dai, giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê dat, !5 thì TSGLVD không bị giới han thời hạn sởhữu, bởi lẽ đây là tài sản xuất phat từ việc đầu tư nguồn lực, công sức củachính tổ chức, cá nhân sử dụng đất, liên quan chặt chẽ, mật thiết tới đờisong, sinh hoạt cũng như là yếu tố cơ bản, ảnh hưởng lớn đến hoạt động sảnxuất, kinh doanh của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đắt, vì thế việcbảo hộ quyền sở hữu đối với TSGLVD là vô cùng quan trong, đảm bảo chongười sử dụng đất yên tâm sinh sống, sản xuất kinh doanh trên diện tích đấtđang sử dụng Ngay cả khi đất bị thu hồi bởi các cơ quan nhà nước có thâm

14 TS Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thé chấp theo quy định của BLDS 2015, Sách chuyên khảo, NXB CTQG Sự Thật, Hà Nội — 2017.

15 Ví dụ cụ thể như tại khoản 3 điều 126 Luật Dat đai 2013 quy định: ” Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”

16

quyền, người sử dung đất vẫn được Nhà nước đền bù giá trị tai sản trên đấttheo quy định của pháp luật!°.

- TSGLVD luôn được xác định là một bộ phận không thé tách rời QSDD đượcthế chấp đối với các giao dịch bảo đảm cho khoản vay, khoản tín dụng tạicác TCTD Nội dung này đã được cụ thể hóa một cách chỉ tiết trong Bộ luậtdân sự 2015, theo đó nếu QSDD và TSGLVD cùng thuộc một chủ sở hữu,thì khi xử lý tai sản bảo đảm, ké cả không thé chấp TSGLVD thì bên nhậnthế chấp vẫn được xử lý TSGLVĐ đề bù đắp nghĩa vụ bị vi phạm, trừ trườnghợp có thỏa thuận khác Trong trường hơp chủ sở hữu QSDĐ không đồngthời là chủ sở hữu TSGLVĐ, khi xử lý tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụcủa Bên thế chấp đối với chủ sở hữu TSGLVĐ được chuyên giao cho bênnhận thế chấp!” Việc xây dựng và ban hành những nội dung nêu trên xuấtphát từ mối quan hệ không thé tách rời giữa QSDĐ và TSGLVD; trongtrường hợp phải xử lý tai sản bảo đảm, bên nhận thé chấp không thé xử lyriêng rẽ từng tài sản mà phải giải quyết tổng thể, đồng bộ tất cả các tài sảnnày để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các bên có liên quan,hạn chế các rủi ro, tranh chấp phát sinh trong quá trình xử lý tài sản thế chấp

là QSDD, TSGLVD.

1.1.2.2 Khải quát về thé chap OSDD, TSGLVD tại các TCTD

Thế chấp QSDD, TSGLVSD là một trong những quyền năng co bản củangười sử dụng đất, đã được pháp luật công nhận và bảo hộ Thế chấp QSDD,TSGLVD là một trong những biện pháp bao đảm thực hiện nghĩa vụ dan sự, theo

đó bên có nghĩa vụ, hoặc bên thứ ba có tài sản được thế chấp (sau đây gọi chung làbên thế chấp) thoả thuận với bên có quyền, bên cho vay, cấp tín dụng (sau đâygọi chung là bên nhận thé chấp) về việc sử dụng QSDĐ, TSGLVD của bên théchấp dé bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ thanh toán hoặc các nghĩa

vụ khác đã được giao kết (sau đây gọi chung là nghĩa vụ được bảo đảm) khi bên cónghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ được bảo đảm.Quyền thế chap QSDĐ, TSGLVD được ra đời ké từ khi Quốc hội ban hành LuậtĐất đai năm 19931, Theo đó, “Hộ gia đình, cá nhân sử dung đất ở, do nhu cau sảnxuất và đời sống được thé chấp quyên sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhânViệt Nam ở trong nước, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, dat lâmnghiệp dé trong rừng được thé chấp quyên sử dụng dat tại các ngân hang của Nhànước, các tô chức tin dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập dé vay vốnsản xuất” Có thê thay nội dung này còn nhiều bat cập khi chủ thé được phép thếchấp QSDĐ chưa được quy định một cách đầy đủ (chưa bao gồm các tổ chức kinh

16 Các điều từ Điều 88 đến Điều 91, Luật Đất đại 2013.

17 Điều 325, Điều 326 Bộ luật dân sự 2015

18 Điều 3, Điều 77 Luật Đất đai 1993

17

tế, một thành phần quan trọng, chiếm số lượng lớn trong các chủ thể có nhu cầu thếchấp QSDĐ, TSGLVĐ) chưa tính đến giá trị của TSGLVĐ khi thế chấp QSDĐ,chưa quy định về trình tự thủ tục, phương án xử lý tài sản thế chấp, quyền và nghĩa

vụ của các bên liên quan trong quan hệ thế chap QSDD, TSGLVD Kể từ khi Bộluật dân sự 1995 ra đời với những quy định cụ thể về giao dịch bảo đảm, thé chaptài san được ban hành thì các quy định về thé chap QSDD, TSGLVD mới được xâydựng một cách cụ thể và phù hợp với thực tế áp dụng Hiện tại quyền thế chấpQSDD của người sử dụng đất được quy định cụ thé tại Điều 167, các điều từ điều

174 đến điều 186 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Bên cạnh những nguyên tắc và nội dung về thế chấp tài sản đã được quyđịnh tại Bộ luật dân sự, việc thế chấp tài sản là QSDĐ, TSGLVD còn tiếp tục được

cụ thé hoá, sửa đối, bỗ sung trong hệ thống pháp luật về đất đai, hệ thống pháp luật

về nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, Đây là những cơ sở pháp lý quantrọng để người sử dụng đất thực hiện được quyền thế chấp tài sản là QSDĐ,TSGLVD trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự trên thực tế, tạo cơ sở chocác TCTD thúc day viéc cho vay, cấp tín dụng dựa trên tài sản bao đảm là QSDD,

TSGLVĐ.

Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật và tổng kết cáckinh nghiệm trong quá trình hoạt động thực tiễn, tác giả nhận thấy hoạt động théchap QSDD, TSGLVD có một số đặc điểm cụ thé như sau:

Thứ nhất, việc thé chap QSDĐ, TSGLVD mang day đủ các đặc điểm của théchấp tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự Bản thân QSDĐ, TSGLVĐ lànhững tài sản hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền sở hữu, vì vậy đương nhiêncác tài sản này hoàn toàn đủ điều kiện dé trở thành đối tượng của giao dich baođảm nói chung và giao dịch thế chấp nói riêng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các tàisản trên đều là bất động sản, với đặc tính không thể cầm nắm, dịch chuyên được do

đó việc thế chấp chỉ được thực hiện khi có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh nộidung giao dịch thế chấp đã được các bên ký kết đầy đủ

Thư hai, mục đích của thé chấp QSDĐ, TSGLVD là nâng cao trách nhiệmthực hiện các nghĩa vụ được bảo đảm của bên vay vốn, bên được cấp tín dụng haybên có nghĩa vụ liên quan khác, không phải hướng đến việc chuyển quyền sử dụngđất, mua bán tài sản gan liền với đất trong khối tài sản được thé chấp Trước tiên,phải khang định răng giao dịch thé chap là một giao dich bao đảm, do đó tính “bảođảm” luôn được đặt lên hàng đầu và không bên nào mong muốn phải xử lý tài sảnbảo đảm thay cho việc thực hiện nghĩa vụ chính Đặc biệt đối với các TCTD, rõ

ràng việc khách hàng vay trả được nợ đúng hạn, bao gom cả nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt

quá hạn (nếu có) quan trọng hơn nhiều so với việc xử lý tài sản bảo đảm, bởi lẽ giátrị và tính thanh khoản của QSDD, TSGLVD phụ thuộc lớn vào thị trường ở thời

18

điểm xử lý, điều mà các TCTD không thé biết trước và kiểm soát được; chi phí xử

lý tài sản thế chấp có thể tăng cao ảnh hưởng đến kế hoạch doanh thu, lợi nhuậncủa các TCTD; thủ tục, thời gian xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVD thườngkéo dài, dễ phát sinh các khiếu nại, tranh chấp với bên thế chấp hoặc bên thứ ba cóliên quan, nhất là khi các TCTD không được phép kinh doanh bất động sản theoquy định của pháp luật”.

Thứ ba, trình tự, thủ tục trong việc giao kết, thực hiện các giao dịch liênquan đến việc thé chap QSDĐ, TSGLVD được quy định cu thể, chi tiết và chặt chẽhơn so với các tài sản khác Do QSDD, TSGLVD có giá tri lớn hơn nhiều so vớicác loại tài sản thế chấp khác, đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn đến đời sốngcũng như việc triển khai sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp, cũng như các tínhchất pháp lý đặc biệt mà các giao dịch về QSDĐ, TSGLVĐ nói chung và thế chấpQSDD, TSGLVD nói riêng được pháp luật quy định rất chặt chẽ và nghiêm ngặt.Các bên trong quan hệ thế chấp QSDD, TSGLVD có quyén tự do thoả thuận vađịnh đoạt nhằm thoả mãn các lợi ích và các bên hướng tới, miễn sao không làm ảnhhưởng, xâm hại đến quyên, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của các tổ chức và cánhân khác Đối với các giao dịch thế chap QSDĐ, TSGLVD, pháp luật đã có nhữngquy định rất cụ thê về điều kiện, đối tượng, chủ thể được phép tham gia giao dịchthế chấp, quy trình thiết lập và việc thực hiện giao dịch thế chấp Chăng hạn, vềhình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thếchấp và bên nhận thế chấp bắt buộc phải tuân thủ các quy định về hình thức củaHợp đồng: cả Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai 2013 đề quy định Hợp đồng thếchap QSDĐ phải được lập thành văn bản mà không có quyên lựa chọn hình thứcpháp lý khác, đối với tai sản thé chấp là QSDĐ, TSGLVD thì Hợp đồng thé chapphải được công chứng mới có day đủ hiệu lực pháp luật Bên cạnh đó, dé thuậnlợi cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai và đề phòng những rủi ro pháp lý liênquan đến các giao dịch đối với QSDĐ, TSGLVD, pháp luật hiện hành còn quy địnhhai hệ thống co quan có thâm quyền — cơ quan công chứng va cơ quan đăng ký đấtđai?! cùng tham gia, giám sát giao dịch thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ Điều này càngcho thấy sự chặt chẽ, thận trọng của các cơ quan lập pháp khi xây dựng các quyđịnh pháp luật có liên quan đến hoạt động thé chấp QSDĐ, TSGLVD

1.2 Xử lý tài sản bảo dam là QSDD, TSGLVD tại các TCTD

1.2.1 Khái quát về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm

19 Điều 132, Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017

20 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã quy định rất cụ thể về vấn đề này: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

21 Điều 54, Điều 62 Luật Công chứng 2014

19

Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, vì các lý do khác nhau,bên có nghĩa vụ không thé thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa vụ đã camkết với bên có quyền Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên cóquyền, đồng thời là bên nhận bao đảm thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm dé bùtrừ, thanh toán phần nghĩa vụ đã cam kết Về bản chất, việc xử lý tài sản bảo đảm làhành vi chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm từ bên bảo đảm cho bên nhận tbảođảm hoặc bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, từ đó bên nhận bảo đảmthu được các lợi ích về kinh tế, tài chính để giải quyết phần nghĩa vụ chưa đượcthực hiện Như vậy, mặc dù chưa phải là chủ sở hữu của tài sản bảo đảm nhưng bênnhận bảo đảm có đầy đủ quyền năng để định đoạt tài sản bảo đảm, đồng thời đơnphương tước bỏ quyền sở hữu tài sản bảo đảm của bên bao dam bat ké bên bảo đảmđồng ý hay không đồng ý Do đó, kết quả xử lý tài san bảo đảm không những ảnhhưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ bảo đảm mà còn có thể ảnh hưởng đếnlợi ich của các chủ thé khác có liên quan đến tai sản bảo dam Vi ly do này, hệthống pháp luật đã có những quy định hết sức cụ thể, chỉ tiết về điều kiện, trình tựthủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, nhăm bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sở pháp

lý cần thiết để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sảnbảo đảm.

Dựa trên hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng trên thực tế, cóthé định nghĩa hoạt động xử lý tài sản bảo đảm như sau: Xử jý tai sản bảo dam làmột hành vi pháp lý của bên nhận bảo đảm nhằm chuyển quyên sở hữu, định đoạtquyên sở hữu tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán toán phần nghĩa vụ được bảođảm khi đến hạn mà bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thựchiện không đây đủ nghĩa vụ đã cam kết theo thỏa thuận vẻ giao dich bảo đảm đãđược các bên giao kết và các quy định của pháp luật có liên quan

Hoạt động xử lý tài sản bảo đảm có một số đặc trưng pháp lý như sau:

Thư nhất, bản chat của việc xử lý tài sản bảo dam là việc bên nhận thé chấpđịnh đoạt quyền sở hữu tài sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ chưađược thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ Như đã trình bày ở phần trên, để đảmbảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ khôngthé hoàn thành được nghĩa vụ bảo đảm theo đúng thời hạn, nội dung đã thỏa thuận,bên nhận bảo đảm có quyền đơn phương định đoạt quyên sở hữu đối với tai sản bảođảm theo các quy định tại hợp đồng bảo đảm và các quy phạm pháp luật có liênquan Hành vi này sẽ là chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm của bênbảo đảm, tài sản bảo đảm có thể được chuyền giao trực tiếp cho bên nhận bảo đảmhoặc cho bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm với mục đích cuối cùng làdùng tài sản bảo đảm hoặc khoản lợi nhuận từ việc chuyển giao quyền sở hữu tài

20