Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

HO THỊ KIM NGÂN

PHÁP LUẬT VE BAN DAU GIÁ QUYEN SU DUNG DAT, THUC TIEN THI HANH TREN

DIA BAN TINH BAC KAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ha Nội - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHAP | TRUONG ĐẠI HỌC LUATHA NOI

HO THỊ KIM NGÂN

Chuyên ngừnh `: Luật Dân sựvà TẾ tung din sự

Misé + 8380103

LUẬN VĂN THAC SĨ LUAT HOC

Cán bộ lưướng din khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ

Hà Nội - 2019

LỜI CAMĐOAN.

‘Téi xin cam đoan Luận vin là công tinh nghiÊn cứu của sing tôi, Các kết

quả nêu trong Luận vin chưa được công bé trong bit ky công tình nào khác, Các

số lifts đã và binh din trong Luận Văn dim bio tith chink xác, tin tây vã hước

Hà Nội, tháng năm 2019

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

LỜI CẢM ON

Thước tiên tôi xin chân thành cảm on qui thẦp giảo cô giáo thuộc

giá quyền sử dung đất, thực tiễn thi hành trên địa bàn tinh Bắc Kan” Đặc

biệt, tôi xin git lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn PGS TS TrinThị Hud, người đã tân tinh chỉ bảo, giúp đổ tôi hoàn thành Luận văn nay

Tôi cling xin được gửi lời cẩm ơn chân thành din qu} ban bẻ aus đẳng nghiệp và những người đã giúp đỡ tôi tiếp cân đầy đủ tài liên nghiên cử, đồng góp § kiến quo} ben trong qué trình tôi nghiên cứu và hoàn thiện

Tuấn văn

“Mặc dit đã có nhiều cd gắng ninng với han chỗ về thời gian và liễu biết nên Luân văn không thé tránh khỏi những thiểu sót Tôi rất mong nhân chỉ bảo của các thay cô và ý kiến đông góp quan tâm của các bạn Tôi xin in thành cẩm ơn và tiếp thu những góp ý đỗ luân văn được hoàn thiên

“Hà Nội, tháng 7 năm 2019

HỌC VIÊN

1 Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu để tai 1

2 Tinh hình nghiên cứu để tải

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

5 Phương pháp luân và phương pháp nghiền cứu.6 Những dong góp về khoa học của luận văn.

7 Ý nghĩa lý luân va thực tiễn của luân văn 8 Kết câu của Luận văn.

Chương 1 MỘT SỐ VẤN BE LÝ LUẬN VE BAN DAU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUẬT VE BAN DAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT _9

1.1 Khai quát về ban đầu giá quyền sử dụng đất 9

1.1.1 Khái niêm ban đầu giá quyên sử dung đất 9

1.1.2 Đặc điểm về bán đầu giá quyền sử dung đất 13

1.1.3 Mục dich, vai trò của ban đầu giá quyền sử dung đất 7

1.13.1 Muc dich cũa đấu giá quyền sit ng đất 7 13.2 Vat trò của đâu giá quyền sử dung đất 19

1.2 Khái quát pháp luật vẻ bán đầu giá quyền sử dung đất 31

1.2.1 Khái niệm pháp luật bán đầu giá quyên sử dung đất 31

1.2.2 Nội dung cia pháp luật về ban đầu giá quyển sử dụng đất 31.2.3 Khái quát quy đính pháp luật về đầu giá quyền sử dung đắt 361.23.1 Giai đoạn 1993 - 2003 361.23.2 Giai đoạn 2003 -2013 38

1.2.3.3 Giai đoạn 2013 đền nay 30

KET LUẬN CHƯƠNG L 31 'Chương2 THUC TRANG PHÁP LUẬT VE BAN ĐẦU GIÁ QUYEN SU DUNG DAT VÀ THỰC TIEN THIHANH TREN DIA BAN TINH BẮC KẠN

22.1, Thực trang pháp luật về bán đầu giá quyền sử dung đất 3

2.1.1 Các quy định về nguyên tắc bán đầu giá quyền sử đụng đất 3

2.1.2 Quy định về chủ thể tham gia bán đầu giá quyển sử dụng đất 33

212.1 Bên thean gia bản đấu giá quyền sử dụng đắt 4 2.12.2 Bên tổ chức đẫu giá quyên sử dung đắt 35 2.1.23 Bên có quyén sie ching đất dem ra đẫu giá 37

2.1.3 Quy định về hình thức, phương thức đâu giá quyền sit dung đất 38

3.1.4 Quy định về tình tự, thi tục đầu giá quyền sử dụng đất 39 2.1.4.1 Xác đmh giá khối điểm của tài sản đấm giá là quyền sử đụng đất 39 3.142 Chuẩn bị đẫu giá quyền sử ching đắt 39 2.1.5 Quy định về công chứng hợp đồng mua ban tai sản đầu giá la quyền

2.2.2.1 Thục tiễn thi hành pháp iuật đất đai về đấu giả quyền sử dung đất 45 2.2.2.2 Thực tiễn thực thiện tini tục đẫu giá quyền sử dung đất 50

KET LUẬN CHUONG 2 60

Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CÁC GIẢI PHAP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUA THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VE BAN BAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở VIỆT NAM VÀ TĨNH BẮC KẠN 61

3.1 Phương hướng hoán thiện pháp luật vả nông cao hiệu quả thực hiện.pháp luất về bán đầu giá quyền sử dụng đất 613.1.1 Quan điểm chi dao, định hướng của Đăng công sẵn Việt Nam 61

3.1.2 Yên cầu khắc phục những han chế trong công tác đầu giá quyền sit

dụng đất trong thời kỳ hiện nay ta)4.1.2.1 Những hạn chế về pháp luật 2

3.1.2.2 Bắt cập về cơ chế tao quỹ đất ab đâm giá QSDĐ 65 3.1.2.3, Những han chỗ vé tỗ chúc thực hiện pháp luật a 3.1.2.4 Hạn ché trong công tác đẫu giá quyền sử dụng đất rút ra từ thực tiễn tại tĩnh Bắc Kan trong thời gian qua 67

3.2 Một số giải pháp về công tác đầu giá quyển sử dụng đất theo pháp

luật đất đai 703.2.1 Giải pháp về hoàn thiện chính sách, pháp luật của Nha nước 7U

3.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc ad giá quyền sit dung đất 71 5.2.12, Hoàn thiện các quy ainh cũa pháp luật về phương thức bán đấu giá quyén sử dung đất 7 3.2.1.3 Hoàn thiện quy đmh về người tham gia đẫu giá quyên sử ding đất 74 3.2.1.4 Hoàn thiện các quy định về xứ ijt vi phạm trong đầu giả QSDĐ 74 3.2.1.5 Hoàn thiện quy ãmh về cơ chỗ tao quỹ đất dé đấm giá quyên sir dung đất 76

3.1.2 Giải pháp vé tổ chức, kỹ thuật 16

3.2.3, Giải pháp về cơ chế tai chính 13.3 Một số giải pháp về công tác đầu giá quyền sử dung đất trên địa ban

Tinh Bắc Kan 79 3.3.1 Áp đụng linh hoạt hình thức đầu gia tải sản quyển sử dung đất 7Ø

3.3.2 Giải pháp về quân ly nha nước déi với công tac đầu giá quyền sử.dụng đất 79

3.3.3 Giải pháp hoán thiện pháp luật về thủ tục lựa chon tổ chức đầu gia tai

sản đối với tải sẵn thi hành án là la quyên sử dụng dat B

KET LUẬN CHƯƠNG 3 82

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

TT Ký hiệu Dien giải6 |QPEL Quy pham pháp luật7 [UBND Uy ban nhận dan

8 |Nghinhsôl72DIDNĐ-CP |Nghi dinh số 17/2010/NĐ-CP ngày14 tháng 03 năm 2010 vé bán đâugiá tai sin

Thing tư lên tịch14/2015/TTLT-BTNMT-BTP

sẽ Thông tr len ch số14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tàinguyên và Môi trường và Bộ Tư

pháp quy đình việc tổ chức thực

hiện đầu giá quyển sử dung đất đểgiao đất có thu tién sử dung đấthoặc cho thuê đất

10XHCN“Xã hồi chủ nghĩa

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Ở nước ta, từ lâu đất đai vẫn được xem lả “tai nguyên quốc gia vô at đặc biệt là thành phải

cimg quý giá, là tư liệu sản xì quan trọng hàng đầu kinh tễ, văn hod, xã hội, an ninh và qn

it dai nên từ Hiển pháp năm 1980 đến nay trải qua 4 1 va thay thé trong các năm 1987, 1993, 2003 và 2013 thi đắt dai luôn được xác định thuộc.

sở hữu toan dân va do nhà nước kam đại điện chủ sỡ hữu, người dân trở thảnhngười sử dụng đất do được Nha nước giao đất, cho thuê đất, công nhân

QSDD hoặc nhận chuyển quyên sử dung dat từ chủ thể khác.

Chính sách, pháp luật của Đăng và nhả nước ta đã khẳng đính

“Quyên sử đụng a

đặc biệt của đất dai là có tính hữu han trong khi đó nhu cầu sử dụng đất của

là một loại tài sẵn và hằng hod đặc biệt”2 Do tinh chất

các chủ thể ngày cảng tăng, do đó dé dam bao sự bình đẳng trong việc tiếp cận nguén lực đất đai giữa các thành phần x4 hội, bắt đầu từ Luật Dat đai năm 2003, Đăng và Nha nước ta đã chỉ đạo các dia phương tỗ chức thực hiện đầu gia QSDĐ Trong thời gian gan đây việc tổ chức thực hiện dau giá được tổ chức thực hiền manh mé hơn nữa thông qua quy định khá chất chế của Luật Bat dai năm 2013 Nhiéu địa phương đã thực hiện nghiêm túc các

quy định của Luật Bat dai năm 2013 mã mang lại nguồn thu ngân sách nhả

nước nhiều nghìn tỷ đẳng chẳng hạn như tại Hà Nội “Từ tháng 7/2014 đốn tháng 5/2018 đã đẫu giá quyền sử dung đất được khoảng hơn 20 nghìn th

thốc hội(993) Trật Die năm 1993, Bì Nội Lindi đầu

"nể Trung tương 6 (khoa 3) vé tp tục đổi mối chính sách, pháp hit về đất đại trung thời kỳ đây man toàn.

diện công cuộc đội mới to nin tng để din nian 2020 mac tụ cơ bin trổ th: nước công nguập tho

đồng ˆ3 Bên cạnh đó thi hoạt động đầu giá QSDĐ để thi hành án, thu hồi nơ của ngân hang cũng góp phân lam tăng số lượng các giao dich về đất dai góp phan phát triển thị trưởng bắt đông sản một cách lãnh manh.

Tuy nhiên, thực tế hoạt đông đầu giá QSDĐ ở một sé dia phương, hiện nay van còn nhiều vướng mắc, bat cập, tình trang mâu thuẫn xung đột về lợi ích giữa việc tổ chức đâu giá và không tổ chức đầu giá QSDD điển ra, một số địa phương, đông thời vẫn có xu hướng giao đất chỉ định cho

chủ đâu tư Hơn nữa, hoạt động đầu giả QSDĐ trong thời gian qua van còn một số hạn ché, yếu kém, tinh trạng thông dong, dim giá vẫn còn xây ra, các

tranh chấp liên quan đến hoạt đông đầu giá QSDĐ vấn còn tôn tai, gây thiệt

hai đến lợi ích của Nhà nước, tập thé va cá nhân liên quan.

Mặc dù là một tinh miễn núi phía Bắc, còn nhiễu khó khăn, tuy nhiên

Bac Kạn van có các hoạt động giao đắt, cho thuê dat vả theo quy định phải tổ

chức thực hiện đầu giá QSDB Bên cạnh đó các hoạt động lanh tế, dân sự của

các tổ chức cá nhân liên quan đến tai sẵn lá QSDĐ cũng có nhiễu hoạt động đầu giá QSDD Do đó, hoạt động déu gia QSDĐ trên dia bản tinh Bắc Kan không thể tránh khỏi những tôn tại, vướng mắc nêu trên

Để góp phan lam rõ cơ sở lý luận về hoạt đông đầu giá QSDĐ, đánh.

giá thực trang thi hảnh pháp luật vẻ đầu gia QSDĐ tại dia phương nơi côngtác, từ đó để xuất giãi pháp khắc phục tốn tại nêu trên, tác giã lựa chon để tải

“ Pháp luật về bán din giá quyên sit dung đất, thực tiễn thi hành trên địa

bin tĩnh Bắc Kan” làm đề tai luân văn thạc si Việc nghiên cứu để tải trongtối cảnh Quốc hội đang chỉ đạo Chính phủ sửa đổi các quy đính của Luật Bat

dai năm 2013 trong đỏ có các quy định vé đâu giá QSDĐ là rất có ÿ nghĩa.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Ở Việt Nam, van để DGTS la một trong những van dé thu hút được sự qua têm nghiên cứu của nhiễu nhá khoa học Hiên đã có một sổ công trình

` Chả nhũ G019), Báo áo sổ 191/8C-CP ng 18 thing 04 năm 2019 vi wie Đụ hộn chân sich, pháp"Yột về guy hoạch, guữn ý, đừng dit Gaited thị cv Luật Bit dan 2013 có hậu he đến hết nấm,

2018, HANG 38

khoa học được công bổ có liên quan đến van dé nay Mỗi công trinh nghiên

cửu có những cách nhìn nhên khác nhau, khai thác các khía cạnh khác nhau

vẻ bán đầu giá tai sản, bán đầu giá QSDĐ.

Các công trình nghiên cứu liên quan tới đầu gia QSDĐ va pháp luật vẻ

đấu giá QSDĐ trong nước thời gian qua có một sé công trình như Cuỗn

“Giáo trình luật Dân sự Việt Nam” của Trường Đại hoc Luật Hà Nội, do

PGS.TS Định Văn Thanh va TS Nguyễn Minh Tuần chủ biên, Nxb Công an nhân dân, năm 2014, Sách chuyên khảo “Pháp iuật và đầu giá quyền sử dung đất 6 Việt Nam” của TS Đặng Thi Bích Liễu, Nab Chính trị quốc gia xuất ‘ban năm 2013, Luận án Tiến & “Thue iuện pháp iuật về đấu giá quyền sie mg đất 6 các tinh Bắc Trung bộ Việt Nam hiện nay” của TS Trần Tiên Ha

năm 2015; Luận văn thạc si Luật học với đề tải “Bán đầu giá quyền sử đụng

đất trên địa bém thành phố Hà Nội” của Ths Nguyễn Vinh Diện, Luận văn thạc si Nông nghiệp với dé tải “Đánh giá công tác Adu giá quyền sit dung đất thuộc kim nhà ở sinh thái Vit cốp, xã Tiền Phong inyén Mê Linh tinh Vinh

Pivic (nay là huyện Mê Linh thảnh phô Hà Nội), bai viết “1ÿ huấn và thực

tiễn về đẳu giá quyền sit đụng đắt” của Ths Nguyễn Thị Nga đăng trên Tap chi Luật học của Trường Bai học Luật Ha Nội số 5/2004; bai viết "Vấn để “đâm giá quyền sử đụng đắt dé thực hiện nghĩa vụ” của tac giã Lưu Quốc Thai

đăng trên Tap chi Khoa học pháp lý, sổ tháng 4/2003,

Các công trình đã để cập tới một số vẫn để như Khải niệm bán đầu

giá tài sẵn, các loại chủ thể ban đâu giá tai sản, quyển và ngiĩa vụ của các chit thể bán đầu gia tài sản, quá trình bán đầu giá tai sản Một số van để lý luân vé đâu giá QSDĐ như khái niệm, đặc điểm, mục dich, vai trò của đầu giá QSDĐ, sự cẩn thiết phải diéu chỉnh pháp luật đổi với đầu giá QSDĐ, các yêu tá chỉ phổi pháp luật về đầu giá QSDĐ như van dé sở hữu vẻ đất đai, quan điểm, đường lối, chính sách cia Đảng và Nha nước ta về phát triển kinh tế thi

trường, thi trường QSDĐ va thị trường bat động sản.

"Ngoài các công trình khoa học trong nước, ở nước ngoài pháp luật vềDGTS đã được hình thánh từ lâu, việc nghiên cứu các để tai liên quan đến

bản đầu giá tài sin chắc chan được nhiễu học giả nghiên cứu, tiép cân dưới

nhiêu góc đô khác nhau Tuy nhiên, đối với QSDĐ lả một loại tải sẵn chỉ

xuất hiện ở các nước có chế độ sỡ hữu toàn dân hoặc nha nước về đất dai như Việt Nam, Trung Quốc nên để tim hiểu pháp luật về dau giá QSDD

đổi với các công trình nghiên cứu ở nước ngoài trong pham vi của dé tai con

hạn chế Học viên nhận thay tai liệu nghiên cứu có giá tr thiết thực nhất liên quan đến kinh nghiệm quốc tế về ĐGTS đó là:

- Đặc san tuyên truyền pháp luật, Đấu giá tài sản và pháp luật về đắn: giá tài sẵn cũa Hội đồng phối hợp công tác phổ biển, giáo dục pháp luật của

Chính phũ phát hành năm 2010 Nội dung tai liệu đã để cập đến kinh nghiệmban ĐGTS ở một số quốc gia trên thé giới như Pháp, Canada, Trung Quốc.

- Tai liêu hội thảo khoa học, Cục bổ trợ tư pháp “Trinh tue thủ tue bám đẫu giá tài sản của cộng hòa Pháp - Kinh nghiêm xây dung Luật đấu.

giá tài sẵn cũa Việt Nam”, Hà Nội, ngày 09 thang 06 năm 2015

~ "Tài liều hội thảo khoa học Pháp iuật về bán đẫm giá tài sản ”- Nhà "Pháp luật Việt - Pháp, tại thành phố Hô Chí Minh năm 2009 Nội dung Hội

thio chia sẽ kinh nghiệm và pháp luật của Cộng hòa Pháp vẻ ban ĐGTS cia cáccông ty ĐGTS tư nguyện, hoạt động bán BGTS bất buộc theo quyết định củaToa án của ĐGV tư pháp.

Kha nhiễu công trinh nghiền cứu về déu giá tai sin, tuy nhiền, nghiên.cứu các công trình nói trên cho thay, các cuốn sách, bãi viết, để tải, luận án tiến

si, luận văn thạc sĩ cơ ban tập trung nghiên cứu các van dé: Lý luận về QSDĐ để lâm rõ khái niệm, đặc điểm, ban chất của QSDĐ, nghiên cứu những van dé lý luận và thực tiễn pháp luật về bản đâu giá tải sản, những quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa phủ hợp với thực tiễn, phân tích, đánh gia các quy định.

của pháp luật hiện hành có những nội dung chưa phù hợp Tuy nhiên, hầu nhưcác công trình côn chưa tiép cân đầu giá QSDĐ dưới góc độ 1a một hoạt động

của nhà nước nhằm cung cấp đất dai cho thi trường bat động sản sơ cấp (Nhà nước thông qua hoạt động thu héi dat để giao dat, cho thuê đất cho người sử

dụng đất lẫn đầu)

Trên cơ sở kế thừa cỏ chon lọc kết quả nghiên cứu của các công trìnhkhoa học đã tham khảo, tác gia tiếp tục đi sâu nghiên cứu các quy định của

pháp luật về đấu giá QSDĐ đặc biệt là pháp luật vé đất đai trong giai đoạn ‘hién nay và thực tiễn tại tinh Bắc Kan với các vẫn dé

Dé nhất nghiên cứu lâm rõ hơn một số vẫn dé lý luận cơ ban vẻ bán đấu giá QSDĐ va pháp luật vẻ bán đầu giá QSDĐ dưới góc đô là một loại tai

sản, hàng hóa đặc biết Trong đó, tập trung luận giải, làm rõ hon khái niêm, đắc

điểm, nội dung đầu giá QSDĐ, pháp luật vẻ bán đầu giá QSDD, những yêu to tác động đến pháp luật vé ban đầu giá QSDĐ như yêu tô chính trị, yếu tổ kinh tế,

‘yéu tổ sẽ hội trong giai đoạn hiện nay.

‘Drath, tâp trung nghiên cứu, đánh giá thực trang các quy định của phápuật v bán đầu giá QSDĐ trong giai đoạn thực hiện Luật Dat dai năm 2013

Thứ ba, nghiên cửu, đánh gia làm rõ thực tiến thi hành pháp luật về

‘ban đâu giá QSDĐ trên địa bản tỉnh Bắc Kạn Trong đó, tập trùng phân tích,đánh giá những kết quả đạt được, những khó khăn, vướng mắc trong qua trinhthi hành pháp luật về đầu giá QSDĐ trên địa bản tinh Bắc Kạn.

“Thứ te nghiên cứu để xuất các giải pháp hoàn thiên pháp luật vé bán

đâu giá QSDĐ ở Việt Nam nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bán đầu giá QSDB trên địa bản tinh Bắc Kạn nói riêng vả cả nước nói chung.

Tom lại, trên cơ sở phạm vi nghiên cứu, đánh giá kết đạt được va những van dé chưa nghiên cứu của các công trình tham khảo có thé thay, Luận.

văn la một công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu trên cơ sở những quyđịnh cia pháp luật hiện hành và độc lap với các công trình nghiên cứu khoahọc khác

3 Mue đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục đích nghiêu ctu

Luận văn làm rõ hon van để lý luận về ban du giá QSDĐ va pháp

uất về bán đâu giá QSDĐ Đồng thời, đánh giá thực tiễn pháp luật về ban đầu giá QSDP trên dia ban tỉnh Bắc Kan để chỉ ra những kết qua đã đạt được

cũng như những vẫn dé côn tôn tại, han chế, bat cập va những nguyên nhân

của tinh trang đó Trên cơ sỡ đó, đưa ra định hướng va để xuất một số giải

pháp góp phan hoản thiện hệ thông pháp luật về ban bản đấu giá Q5DĐ ở

Viet Nam hiện nay.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cửa

Để đạt được mục đích trên, tac giả tập trung thực hiện các nhiệm vu- Nghiên cứu làm rõ hơn những van để lý luận vé bán đầu giá QSDĐ,

pháp luật về ban đầu giá QSDD, cu thể lam rõ hơn khai niệm, đặc điểm, nội

dung của pháp luật về đâu giá QSDĐ.

- Phân tích, đánh gia thực tiễn pháp luật vé ban đầu giá QSDĐ trên địa ban tinh Bắc Kạn, xác định được những kết quả đạt được và những tổn tai,

hạn chế, bat cập của các quy định pháp luật về ban đầu giá QSDĐ.

- Nghiên cứu quy định của một số nước trên thé giới, từ đó tham chiếuđến tình hình thực tiễn, điều kiện của nước ta rồi rút ra những bai học kinhnghiệm cân thiết

- Yêu câu của việc hoàn thiện của Luôn văn để xuất định hướng, giãipháp cụ thể, phủ hop và nâng cao hiệu quả hoạt đông vẻ ban đâu giá QSDĐ &Viet Nam nói chung va ở tỉnh Bắc Kan nói riêng.

4 Đối trợng và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đỗi tợng nghiên cứn:

- Nghiên cứu các quan hệ pháp luật về đầu giá QSDĐ, các quy định

hiện hành của pháp luật Việt Nam về bán đầu giá QSDĐ trong mỗi tươngquan với các quy định của pháp luật khác có liên quan.

~ Thực tiễn thi hảnh các quy định của pháp luật về bán đầu giá QSDD trên địa bản tinh Bắc Kạn.

4.2, Phạm vỉ nghiên ciew

Do giới han trong khuôn khổ của luận văn thạc si, tac giả zác định

pham vi nghiên cứu như sau:

Về mặt thời gian: Để tải nghiên cứu các quy định vẻ pháp luật vẻ ban

đầu giá QSDD khi Luật đâu giá tải sin 2016 có hiệu lực đến nay Nghiên cứu.

các quy định của pháp luất liên quan đến đầu giá QSDD tir khi Luật Dat đai

năm 2003 có hiệu lực pháp luật, nhất là sau khi Luật Bat dai năm 2013 được‘ban hành dén nay.

‘Vé mat không gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam

hiện hảnh về bán đầu giá QSDĐ qua thực tiễn thi hin trên dia bản tinh Bắc

Về mặt đổi tượng: dé tai tập chung nghiên cứu việc tổ chức thực hiện đầu giá quyền sử dung dat chủ yếu thông qua hoạt động giao dat, cho thuê đất

của nha nước và các trường hợp đầu giá QSDĐ theo quy định của Luật Đâugiá tài sẵn năm 2016

5 Phươngpháp luận và phươngpháp nghiên cứu:

Khi thưc hiên dé tai này, tác giã sử dung các phương pháp nghiền cứukhoa học duy vat biển chứng va duy vật lich sử cia Chủ nghĩa Mác - Lê Nin,

dựa trên những quan điểm, chính sách của Đăng và Nha nước pháp luật vẻ ‘ban đầu giá QSDĐ, qua thực tiễn tại tỉnh Bắc Kạn Ngoài ra, Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thé sau: () Phương pháp hệ thống

hóa lý thuyết trong Chương 1 Luận văn nhằm làm rổ cơ sỡ khoa học của đểtải (i) Phương pháp phân tích kết hợp bình luận các văn ban quy pham phápluất trong nội dung Chương 2 Luận văn (ii) Phương pháp so sinh được sit

dụng trong Luận văn nhằm nhận diện những điểm khác biết giữa các văn ban quy pham pháp luật về ban đầu giá QSDB, qua thực tiễn tai tỉnh Bắc Kạn (iv) Phương pháp thống kê kết hợp đánh giá nhằm lâm rõ tinh hình thực tiễn thực hiện pháp luật vẻ bán đầu giá QSDĐ, qua thực tiễn tai tỉnh Bắc Kạn (v) Phương pháp logic được sử dung nhằm dién đạt Luận văn một cách có hệ thống, dé hiểu theo các van dé can nghiên cứu.

6 Những đóng góp về khoa học của luận văn.

Thứ nhất, tuận văn gop phân lam rõ thêm khái niệm, đặc điểm về đầu.

giá QSDĐ, pháp luật về đầu giá QSDĐ sét đưới góc đô một loại tai sin đặc

tiệt, phân tích lâm r6 hơn chủ thể, nôi dung của quan hệ pháp luật về du giá QSDD; trình tự, điểu kiên tham gia đâu giá QSDD Phân tích mối tương quan

giữa pháp luật đầu giá QSDĐ của Việt Nam với một số nước trên thé giới.

‘That lai, trên cơ sỡ nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách toàn điện.

thực tiễn pháp luật về bán dau giá QSDĐ trên dia bản tỉnh Bắc Kan; thông qua những kết quả đạt đươc, những tôn tai, han chế, chi ra những hạn chế, bất

cập của các quy định pháp luật vé đầu giá QSDB, từ đó đưa ra định hướng vàđể xuất một sô giải pháp nhằm góp phân hoàn thiên các quy đính của phápTuất

T Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.

Y nghĩa khoa học Những kết quả nghiên cứu của luận văn gop phẩn.

hoàn thiện lý luân về bán đầu giá QSDĐ va pháp luật vé ban đầu giá QSDĐ,

có giá trị tham khảo cho những người làm công tác nghiên cứu, học tập, thựchiện pháp luật va bao về pháp luật.

Y nghĩa thực tiến: Ở mức đô nhất định, kết quả nghiên cứu của luôn.

văn gop phan nâng cao nhận thức, hiệu lực, hiệu quả trong thực hiện pháp luật

vẻ bán đầu giá QSDĐ trên thực tiễn Giúp cho nha quản lý, người tham gia dau

giá QSDĐ, các tô chức thực hiện việc đầu giá QSDĐ, người có QSDĐ đem ra

đấu giá có những kiến thức cân thiết khí họ zác lập và thực hiện việc đầu giá QSDD Đông thời, có thể lâm tải liệu tham khảo trong thực hiên chủ trương sã

hội hóa hoạt đồng bản déu giá tai sản nói chung va đâu giá QSDĐ nói riêng,

8 Kết cấu của Luận văn.

Luận văn ngoài Lời cam đoan, Mục lục, Lời Mi đâu, Kết luận, Danh.mục tải liệu tham khảo, bồ cục của Luân văn được chia thành 3 chương như sau:

- Chương 1- Một sô van dé lý luận vẻ ban đầu giá quyén sử dung đất ‘va pháp luật về ban đầu giá quyền sử dung đắt.

- Chương 2: Thực trang pháp luật về bản đầu giá quyền sử dụng đất va

thực tiễn thi hành trên địa ban tinh Bắc Kạn.

- Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật và các giải phápnhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vé bán đầu giá quyên sử dụng đất

ở Việt Nam va tỉnh Bắc Kạn

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE BAN DAU GIÁ QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE BAN ĐẦU GIÁ QUYEN SU

DUNG DAT

111 Khai quát về ban đấu gia quyền sử dụng đất.

1.1.1 Khái niệm bán đâu giá quyén sử dung đắt

DGTS là một dich vụ có từ lâu đời va tương đốt phát triển ỡ các nước, có nền kinh tế thi trường đẩy đủ Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động ĐGTS chỉ mới thực sw bắt đâu phát trién khi Bang và Nhà nước ta áp dung chính sách mỡ cửa, chuyển đổi nên kinh tế tử cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nến kinh tế thi trường định hướng XHCN với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán GTS qua các giai đoạn cụ thể.

DGTS là một dich vu ngày cảng có vi trí, vai trò quan trong trong đời

sống kinh tế zã hội ĐGTS là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tai sản từ chủ thể nay sang chủ thể khác góp phân thúc đây hoạt động kanh tế nói chung, hoạt đông mua bán trao đổi hang hoa núi riêng phat én một cach da dang Trong những năm qua, hoat đồng bán GTS ở nước

ta để từng bước phát triển, có những ding gop quan trong trong việc taonguẫn thu ngân sách nha nước, công tác thi hành pháp luật, đặc biết là côngtác thi han án dân sự và xử lý vi phạm hảnh chỉnh

Theo quan niệm truyền thống, đâu giá lả việc mua bán hảng tải sản.

công khai ma những người mua sé trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá caonhất vả người bán đầu giả đẳng ý bản bằng cách g búa Dưới góc độ pháp ly,

định nghĩa về bán ĐGTS thường được quy định trong những điều luật cụ thé: Chẳng hạn Điều 3, Luật bán đầu gia tải sản nước Công hoà nhân dan Trung Hoa năm 1996 quy định: “Bém đầu giá là hừnh thức bán và rma tài sản công Khai, theo đô các tài sẵn và quyén tài sản được bản cho người trả giá cao

nhất” Con đạo luật của Bang Floriada, Hoa Ky năm 2003 đưa ra khái niêm.

“Bán adn giá tuyệt đối ” là cuộc bán đâu giá không yêu câu giá khởi điểm tối

thiểu ma hang hoa sẽ được bản cho người trả giá cao nhất.

Ở Việt Nam, các nha nghiên cứu luật học quan niệm Đầu giá là “bán tai sản công khai, theo a6 nhiều người mudn mua tham gia trả giá theo thi tục nhất dink, người trả gid cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người

được nmia tài sản bán “%

Theo quy đính tại Điểu 5 của Luật Đầu giá tải sản năm 2016 thi

“Đắu giả tài sẵn là hình thức bản tài sẵn có từ hai người trổ lên tham gia

đâm giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy dinh tại Luật này, trừ.

trường hop guy dink tại Điều 49 của Luật này"

Có thé thay quy đính của Luật Đâu giá tải sản năm 2016 đưa ra khái

niệm khác với quy định trước đây của Nghị đính số 17/2010/NĐ-CP, theo đótại khoăn 1 Điều 2 cia Nghị định quy định “Bán đấu giá tài sẵn là hờn thứcbán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên có từ hat người rổ lên

tham gia đẫu giá theo nguyên tắc và trình he ti tục được qny dinh tại Nghỉ

“nh này Phương thức trả giá lên là phương tiức trã giá từ tiắp ôn cao cho

“đến kit có người trả giá cao nhất” Theo khái tiệm này thi khai tiệm về ĐGTS

có những đặc điểm sau đây.

Mét là ban BGTS lả hình thức ban công khai theo nguyên tắc và thủtục luật định.

Hai là chủ thể tham gia bán đầu giá từ hai chủ thé trở lên.

Bal người được mua ti sẵn là người tr giá cao nhất.

Tuy nhiên, khi quay trở lai xem xét khải niệm ĐGTS trong Luật Đâugiá tài sản năm 2016 thi có thể thấy khái niệm nay đã có sự mỡ rộng so với

trước đây, theo đó ĐGTS hiện nay chi còn lại 02 đặc điểm la

_Một là có từ hai người trỡ lên tham gia déu giá,

* Bu»ng Đại học Luật Hà Nội 2000), Từ din gi thếh Luật học Luật Ka , Luật Mỗi ruờng, Lait Te

` Gus hội C016), rất Đầu giá sớn, Nob Char quốc ga, Hà Nội

Hai là việc đầu giả theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy.định tại Luật Đầu giá

Khai niêm nêu trên đã lược bö tính chất công khai và mức giá mangười mua tham gia đầu giá phải đạt được Quy đính nay xuất phát từ việcLuật đã mỡ rộng hình thức và phương thức ĐGTS theo đó các hình thức như

đầu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đâu gia, đâu giá bằng ba phiếu trực tiếp tại cuộc đầu giá, đầu giá bằng bỏ phiêu gián tiếp, đâu giá trực tuyến, hay các

phương thức đầu giá như trả giá lên, đặt giá xuống cũng được áp dụng trongĐGTS

"Nếu xét & góc độ khoa học thi khái niệm ĐGTS của Luật Đâu giá tảisản năm 2016 đưa ra chưa đảm bảo tính bao quát, còn phải dn chiều quy

định đến điều Luật, không thé đưa ra đẩy đủ bản chất của hoạt đông đầu giá để phan biệt đầu gia với đâu thâu, chao hang canh tranh, mua ban hang hoa,

tải sản thông thường Vi xét cho cho đến cùng thì các giao dich dan sự đềuphải tuên thủ các quy định của pháp luật và một giao dich dân sự thông

thường cũng có thể có rất nhiều bên muốn tham gia để nghị giao kết hop

“Xuất phát từ lý do trên, tôi cho rằng nhả làm luật cần đưa ra khái

niêm về đầu giá dm bao tính bao quat cao hơn thể hiện đẩy đủ bản chất, đặc điểm của hoạt động đấu giá Để góp phan hoản thiện pháp luật tôi mạnh dan để xuất sử đụng khái niém sau:

“Bán đẫu giả tài sẵn là hình thức chảo bán tài sản công khai, có tie hai người trở lên tham gia canh tranh trả gid đỗ dat được mức giá cao nhất theo nguyên tắc và trình tực thai tuc do pháp luật quy định.

‘Voi khái tiệm néu trên có thé lột ta hết ban chất va nội dung của hoạt đông đầu giá theo quy định của Luật hiện hành Bởi vì, ban chất của ban

DGTS 1a quan hệ dân sự vé mua bán tai sản thông qua hình thức cạnh tranhvề giá nhằm bán được tai sản với giá cao nhất

Tải sản trong đấu giá rất đa dạng Căn cứ vảo trình tự, thủ tục quy: định cho việc bán ĐGTS thì các loại tai sản bản đấu giá có thể được chia ra

hai loại tai sản: tải sản thuộc sở hữu của cá nhên, tổ chức được ban theo hình thức tự nguyên va tai sẵn từ pháp được bán theo hình thức bat buộc Nêu căn cử vào chủ sở hữu ti sản cỏ thể phân chia thành tải sản thuộc sỡ hữu tư nhân và tài sẵn thuộc sỡ hữu nhà nước (công sản) Nếu căn cứ vào tinh chất di động của tải sẵn có thể phân chia thành động sin va bat động sản.

Đổi với QSDĐ đây là một loại tài sin, hàng hóa đặc biệt và được bán

đâu giá phổ biển nhất hiện nay Tính chat đặc biệt của QSDĐ đã được Đảng ta khẳng định trong Nghi quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn điện công cuộc đổi mới, tao niên tang để

đến năm 2020 nước ta cơ ban trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đạinhư sau: “Đất dat thuộc sở hit toàn dân do Nhà nước đại diện chữ số liễu và

thông nhất quản if Quyền sit đụng đất id một loại tat sản và hàng hoá đặc biệt, nhương Không phải là quyễn số lãi được xác đình cụ thé phù hop với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đắt” Trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Đăng nêu trên, Hiển pháp năm 2013, Luat Bat đai năm 2013 và BLDS năm 2015 đã cụ thé hóa các quy định vẻ chế độ sở hữu toàn.

dân vé dat đai cũng như chế độ quản lý vả sử dụng đất Khi QSDĐ được tham

ia thi trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê dat) hay thử cấp (giao dich

dân sự giữa những người sử dụng đất với nhau) thi nó trở thành tài sin vađược tham gia quan hệ pháp luật về đầu giá Tuy nhiên, do nó có tính chất đặc

biệt nên trình tự thủ tục để đưa một thửa đất đang thuộc sự quản lý của nha

nước ra đấu giá cũng được pháp luật đất đai quy định riêng Việc đấu giáQSDB chi giống hoạt động du giá các tai sin thông thường khác ở trình tự,

thủ tục tổ chức phiên đâu giá.

Khi at dai tham gia quan hệ ĐGTS thi nó phải được sác định la một

loại tai sẵn niên tác giã manh dạn đưa ra khái niệm về ban đầu giá QSDĐ như.

sau: “Ban đấu giá quyền sử dung đắt là hinh thức chào bản công khai quyền sử đụng một hoặc một số thita đất cụ thé, có từ hai người trở ién tham gia cạnh tranh trả giá dé đạt được mức gid cao nhất theo nguyên tắc và trình te

thi tục do pháp luật đắt dat và pháp luật đấu giá tài sản quy ata” 1.12 Đặc điễm về bán đầu giá quyên sử dung đất

Bán đầu giá QSDĐ là một trường hợp cu thể của mua ban tai sản, nên

cũng có đây đủ các đặc điểm chung của mua bán tải sản nói chung và ĐGTS nói riêng Cu thể như (1) Mua bán tải sin là một trong các phương thức chuyển quyền sở hữu tai sin từ bên ban sảng bên mua Thông qua mua bán tài sản, bên bản tải sản chuyển quyén sở hữu tài sản của minh hoặc của chủ sỡ hữu tải sin sang cho bên mua Bến mua trở thanh chủ sỡ hữu tài sin từ thời điểm nhận tai sin, thời điểm ma các bên thoả thuận hoặc thời điểm khác do luật quy.

định; (2) Mua bán tai sản là phương thức làm phát sinh quan hệ nghĩa vụ giữaén ban va bên mua Trong đó, mỗi bên déu phải thực hiện nghĩa vụ với bên.

kia Nghĩa vụ cơ bản nhất của bên bán là giao tải sản và chuyển quyển sở hữu.

tải săn Nghĩa vu cơ bản nhất của bên mua la trả tiền, (3) Thông qua mua bản.

tải sản, các bên tiến hảnh trao đổi lợi ich với nhau Day Ja yêu tô thể hiện quan.

hệ mua bán là quan hệ có tính chất đền bủ vé lợi ích, (4) Việc mua bản tải sin

‘phat sinh hiệu lực vao thời điểm giao kết hợp đồng hoặc một thời điểm ma các

‘bén thoả thuận hoặc luật có quy định khác Điều nảy có nghĩa rằng hợp đẳng"mua bán tải sản lé hợp đẳng umg thuận chứ không phi la hợp đồng thực tế

"Nghiên cứu gin đây cho thấy ĐGTS có các đặc điểm sau: (1) Quan hệ ban ĐGTS được sắc lập giữa các bên bên bán vả bên mua thông qua một tổ chức đâu giá trung gian, (2) Té chức có chức năng bán đầu giá phải được cơ quan nha nước có thấm quyển cấp phép hoạt động đầu gia, (3) Tai sin đâu giá gầm tài sin được đưa đều giá theo quy định cia pháp luật và tải sản của tổ chức, cá nhân tự nguyên đưa ra dau giá, (4) Bán DGTS được tổ chức theo.

nguyên tắc công khai, tuân theo hình thức, trình tự, thủ tục luật đính; (5) Phảicó ít nhất hai người tham gia du giá va người được mua tải sẵn được sácđịnh phải là người trả giá cao nhất, người đâu tiên chấp nhận giá theo các

phương thức đầu giá luật dinh®, (6) rán DGTS lả hình thức mua bán có bão

ˆ 1D Thọ Hung Găng 2018), “Rm đất giả sẩn Để hehe in 5 Pee Ne, Ln n Tên

đâm (đất cọc khi tham gia đầu gia); (7) giá tai sản đâu giá bi giới han bỡi mức

giá tôi thiểu đo bên có tải sản bán đầu giá đưa ra.

Bên cạnh những đặc điểm chung của mua bán tải sản, bán đấu giá QSDD còn mang lại một số đặc điểm riêng như sau:

‘Tint nhất, ban đâu giá QSDĐlà hình thức mua bán tai sản đặc biệt

Tính chất đặc biết của đâu giá QSDĐ ngoài thể hiện ở tinh chất đặc

biệt cla tai sin đó 1a QSDĐ 1a một loại tai sin va hang hoá đặc biệt, nhưng

không phai la quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại dat, từng đổi tượng va hình thức giao đất, cho thuê đất th tính đặc biệt cia đầu giá QSDĐ còn thể hiện ở trình tự, thủ tục để tổ chức đầu giá QSDD, xac lập,

đăng ky quyền sử dụng đối với tai sản trúng đầu giá

Đổi với QSDĐ chưa được nh nước trao quyển cho người sử dụng đất

thông qua các hoạt động giao dat, cho thuê đất, công nhận QSDD thi Bộ Tài

nguyên va Môi trường và Bộ Tư Pháp đã ban hanh Thông từ liên tịch số14/2015/TTLT-BTNMT- BTP ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tải nguyên

và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đầu giá QSDB để giao đất có thu tién sử dụng đất hoặc cho thuê đắt

Đổi với QSDĐ đã được nhà nước trao quyển cho người sử dung đấtthông qua các hoạt đông giao đất, cho thuê dat, công nhân QSDĐ hoặc nhân.

chuyển quyển hợp pháp thì việc đầu gia sé thực hiện theo quy định của Luật DGTS Tuy nhiên, sau khi trúng đều giá dé sác lập quyển sử dung đối với

QSDP theo quy định của pháp luật đất dai thi người trúng đâu giá QSDĐ phải

thực hiện hoặc thông qua tổ chức lam dịch vụ DGTS thực các thủ tục để đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai.

‘Truk hai, đâu giá quyền sử đụng đất là hoạt động vừa mang tính chất

dn sự - thương mại, vừa mang tính chất hành chính.

Xét vé mặt hình thức, đầu giá QSDĐ tuân thủ tất cả quy định vé trình.tự, thi tục của một cuộc mua bán tài sản, trong đó có sự ra giá, trả gia mang

tính chất théa thuân giữa bên bản và bên mua, sự tham gia của các chủ thé là tổ chức, ca nhân, Nhà nước Các bên thiết lập một quan hệ nhằm hướng tới

mục đích đó là lợi ich vật chất từ quan hệ tải sin và trong đó các bên déuhướng đến “Ioi nhuân”, người có QSDĐ đem ra đâu giá thì mong muốn được‘ban giá cao, người có nhu cầu mua QSDĐ thi mong muốn mua với gia thập.

Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dn, do Nha nước

đại điên làm chủ sỡ hữu, Nhà nước quy định người có QSDĐ có quyển chuyển nhương quyển nay cho người khác, ding thời Nha nước cũng thực hiện việc

này thông qua hình thức đầu giá QSDĐ đổi với trường hop giao đắt có thu tiên

sir dụng đất và cho thuê đất Như vay, Nha nước đã thừa nhận việc đưa QSDB

vào tham gia giao dich dân sự và làm cho QSDĐ trở thành mốt loại hàng hóađặc biệt, có giá trí "nhà nước đã tiền tê lóa ang in sử ng đất, lầm cho quyền

sử dung đắt từ Không có giả trở thành có gid? Như vậy, hoạt đông đâu gia

QSDB đã thể hiện 6 là hoạt đông mang tinh dân sự - thương mại

Bên canh đỏ, trong hoạt động đâu giá QSDĐ có nhiễu công đoạn được

thực hiện bằng mệnh lệnh hành chính, quyết định hảnh chính của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền Chẳng hạn như, các thửa đất đưa ra đâu giá phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyết, người trúng đâu giá QSDĐ để chính thức được nhận tải sin là QSDĐ thi phải được cơ quan có thẩm quyé

quyết định công nhân, quyết định giao đất, cho thuê đắt, cắp Giấy chứng nhận.Q8DĐ ww Như vay, có thé thấy trong hoạt động đầu giá QSDĐ, ngoài tinh

chat dan sự - thương mại còn thể hiện rõ tính chất hảnh chính.

Tiưt ba, đâu giá QSDĐ phải do tổ chức có thẩm quyển thực hiện.

Đối với QSDĐ do nhà nước quản lý mà vẫn chưa giao đất, cho thuế đất thì theo quy định tại Điểu 3 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP thi hoạt đông bán đâu giá QSDĐ được thực hiện béi hai loại tổ

chức gồm.

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đầu gia QSDĐ là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được UBND cấp có thẩm quyển giao tổ chức thực hiện việc dau giá QSDĐ.

ing Thị Bich Liễu 013), Phép ated đất gid update ö Pit Nam (Sch chpên Wo), Ni

- Đơn vi thực hiện cuộc bản đầu giá QSDĐ là tổ chức có chức năng ban DGTS theo quy đính của pháp luật về đất dai, pháp luật về ĐGTS va quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc Hội ding đầu giá QSDĐ được UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập trong trường hợp đặc biệt.

Đối với QSDĐ đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhân.

QSDD hoặc do nhận chyén QSDĐ thì việc đâu giá QSDĐ phải thông qua tổ chức ĐGTS bao gồm Trung têm dich vụ ĐGTS va doanh nghiệp ĐGTS để đâm bao phủ hợp với nguyên tắc “Cuộc đấu giá phải do đấm giá viên điều hàmh, trừ trường hợp cuộc đẫu giá do Hội đồng đẫm giá tài sản thực hiện”? hay quy định “Người có tài sản đâu giá hy kết hop đồng dich vụ Adu giá tài sản với tổ chức đẫu giả tài sẵn đỗ thực hiện việc đầu giá tài sân “®

Thứ te, đâu giá QSDĐ chi được thực hiện theo phương thức đất giá

Luật ĐGTS năm 2016 đã quy đính cho phép thực hiện theo cảphương thức đặt giá xuống và phương thức đất giá lên Tuy nhiên, do tính

đắc đặc biệt của QSDĐ, để không that thu ngân sách nha nước thi trong đâu giá QSDĐ chỉ áp dung phương thức đặt giá lên Mục đích khi Nha nước tổ chức đâu giá QSDĐ là muốn tìm kiếm mức giá cao hơn giá cu thé (giá phù hợp với thi trường) Do đó, néu áp dụng phương thức đặt giá uống sé có thể dẫn tới mức giá trúng đầu giá thấp hơn so với giá dat cụ thé la giá khởi điểm đã được cơ quan nha nước có thẩm quyền xác định” Đói với trường hợp dat

do Nha nước quản lý đem đầu giá, pháp luật đất đai đã quy định “Căn cứ

quyết dinh đâu giá quyên sử dung đất, Sö Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác dimh giá khỏi điểm của thừa đắt đẫm giá (gồm giá đất, ha

dr có) theo quy dinh của pháp luật và1g AF thuật, tài sản gắn liên với đất nỗi trình Op ban nhân dân tinh, thành phổ trực thuộc Trung ương (sau đập got

© Quốc hội C016), Luật Đấu ga ti sin, Hi Nội, Mwin 4 Bus

"saa, Đâu 3à

chung là Uy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt “11

‘Tut năm, mức giá khởi điểm trong đầu giá QSDĐ thường không thấp

hơn giá đất quy định trong bang giá đất do UBND tinh nơi có đất ban hành.

Trước đây pháp luật đất đai đã quy định giá khởi điểm QSDĐ đâu giá để giao đắt có thu tiền sử dụng đắt hoặc cho thuê đất trả tiền thuê dat một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điểu kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nha nước có thẩm quyền quyết định đẫu giá QSDĐ theo mục dich sử dụng mới của thửa đất đấu giá, không được thấp hơn giá đất tại Băng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy

định pháp luật.

Theo quy định của Luật Bat dai năm 2013 va các văn bản quy định chỉ

tiế thi hành thì giá đất trong bang gia đất chủ yếu được sử dụng để tính các nghĩa vụ tai chính như thuế, lệ phí đối với người sử dung đất Giá dat cu thể sẽ được áp dụng để tinh nghĩa vụ tải chỉnh khi nhà nước giao dat cho thuê đất Giá đất trúng đầu gia là giá đất cao hơn hoặc bang giá khởi điểm (giá dat cụ thé được xác định theo các phương pháp định giá đất) do cơ quan nha nước có thẩm.

quyển sác định

Ngay cả trong trưởng hợp đâu giá QSDĐ của người dân thì mức giá

khối điểm cũng không thể thấp hơn bang giá đất do Ủy ban nhân dân tinh quy.

định vi trong trường hợp nay néu tiến hành đâu giá mà chỉ có một người tham

gia hoặc khi dau giá mức giá trong đầu giá thấp hơn bảng giá thi dé dẫn đến thất thu thuế liên quan dén đăng ký trước ba hoặc thuế thu nhập từ chuyển 'QSDP Mat khác, việc tinh giá khởi điểm thấp hon gia dat trong bang giá thể

hiện sự vi pham nguyên tắc khách quan trong đầu giá QSDB.

1.1.3 Mục đích, vai trò của bán đâu giá quyên sứ dung đất 113.1 Mục dich của đâu giá quyền sit dung đất

view ak Ua hn ding qn i mgd bg Gt com a img dit

Toắc đọ ta tH Nội Da.

‘Bs Thi hạn GOLD), Thông tr 97012/T1:81C ngủy 16 thing 03 oa 2012 hưởng dấnvc ae nh gk

hổi dim và Bộ đồ di chữ ong hoe động dn gi yin sỡ img dit db ge dt 6 tôn ng it

hoặc cho tn đế, Hà Nộp DING

Đâu giá QSDĐ nhằm tao một kênh mới giúp Nhà nước thực hiệnviệc phân phổi QSDĐ cho zã hội theo hướng thi trường, nhằm tao sự phát

triển cho thị trường bắt động sản nói chung, thi trường QSDĐ nói nêng Vẻ ‘ban chất, việc Nha nước giao đất có thu tién sử dụng đất, cho thuê đất

thông qua đầu giá QSDĐ là một quan hé mua bán mang bản chất hàng hoá- tiên tế mã trong đó, Nhà nước là một chủ thé đặc biệt của thi trường bat

động sản Nha nước thông qua dau gia, thực hiện sự phân phối lan đầu QSDĐ cho thị trường, co thể gọi đó la “thị trường sơ cấp”, trên cơ sở đó QSDB được tiếp tục đưa vào lưu thông trong “thi trường thứ cấp” thông qua

các hoạt động chuyển nhương QSDĐ, cho thuế, cho thuê lại QSDĐ của

người sử dung đất Déu giá QSDĐ được kỳ vong sẽ trở thành một kênh quan trọng để Nhà nước phân phôi QSDĐ cho thị trường.

Mục dich tiép theo mà đâu giá QSDĐ hướng đến lả giúp loại trừ

khả năng gian lận vẻ giá va đưa giá dat tiệm cần hơn với giá tr thực của nó

trên thi trường nhớ có tính công khai va tinh cạnh tranh sing phẳng Tinh công khai là vi cuộc đầu giả mỡ ra cơ hội cho tắt cả mọi người chứ không

anh riêng cơ hội cho bất ky ai Canh tranh là vì đây là một cuộc tháchvẻ giá giữa những người muốn mua tải sản là QSDĐ, mà người thingcuộc la người trả giá cao nhất (thực ralä giá cao một cách hợp lý nhất)

Đổi với người có tài sản bán đẫu giá và những người tham gia đâu giá,

việc đâu giá QSDĐ hướng tới việc hải hod quyén lợi của cả “người ban” và“người mua” Đổi với người có QSDĐ đem bán đâu giá, quyển lợi của họđược thoả mãn vi ho sẽ bán được hảng hoa với mức gia cao nhất ma không sơbị “ban ho”, “ban rẻ" Đồi với người mua, đầu giá QSDĐ nhằm tìm kiểm và

ưa chọn được người sử dụng đất nghiêm túc va chap nhân t giá hợp lý nhất, điều nay đâm bảo đất được giao hoặc cho thuê thông qua đầu giá sẽ được sử.

dụng, khai thác có hiệu quả, tránh tinh trang QSDĐ bi chuyển nhượng vòngvo trên thi trường va bị "lâm giá" mà không đến được với người thực sự có

nhu câu sử dụng đất Người thực sư có nhu cầu sử dung đất sẽ được tiếp cân

và mua được QSDĐ với giả cả phù hop, thoải mái về tâm lý do cạnh tranh

lành mạnh, yên têm vì ác định được nguồn gốc thửa đốt minh tham gia giao

Đối với Nhà nước, thực hiện đấu gia QSDĐ nhằm hưởng đến hai "mục tiêu là góp phân nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước vẻ đất dai và tăng

nguôn thu cho ngân sách Nha nước

1.1.3.2 Vai trò của đẫu giá quyên sử đụng đất

'Với những mục đích nêu trên, việc đầu giá QSDĐ có những vai trò sau:

Thứ nhất, giúp Nhà nước định giá đất phủ hợp với thị trường,

Thực hiện pháp luật về định gia đất cho thấy cơ quan nha nước có

thấm quyền gặp nhiều khó khăn khi định gia đất lam căn cứ tính tién sử dụng.

đất, tiên thuê đất hoặc thuê sử dụng đất cũng như các loại lệ phí hoặc là căn cứđể Nba nước tính tiên bồi thường khi thu hồi đất Một trong những nguyên

nhân là do “Thông tin về giá đất thị trường làm đâu vào đỗ áp dung các _phương pháp đình giá đắt có đồ tin cập chưa cao, chuea cô dit liệu về giá đắt thy trường đỗ thực hiện xác nh giá đắt" Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá đất do Nha nước quy định thấp hơn rất

nhiều so với giá tị thực tế của đất đai trên thi trường, tao nên tỉnh trang “haigiá" gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước va thiệt hại cho người sử dụngđất

Trong tình hình đó, đấu giá QSDĐ đóng vai trò quan trong trong

việc én định tình hình thi trường QSDĐ, thi trường bat động sản Việc đầu

giá QSDĐ được thực hiện một cách công khai, dân chủ, thu hút sự chủ ý

của nhiều người là điều kiện để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất

thực sự có điều kiên tiếp cân, trực tiếp nhân được QSDĐ từ cơ quan nha

nước có thẩm quyền giao dat, cho thuê đất, hạn ché tinh trạng dau cơ, nâng.

giá đất ảnh hưởng tới quyền lợi của người có nhu cầu sử dụng đất thực sự,

gây thất thu cho Nba nước va thiệt hại cho người sử dụng đất.

ˆ Bộ Từ nguyên vi Môi trường C019), Bo ci số 90/BC-BTNMMT ng 27 túng 1T năm: 2015 Tân bàn,‘mba austin Lait Đt da, Ha Nột, r1

Thứ hai, tạo lập sự ôn đính, minh bạch, công bang trong hoạt động

giao dat, cho thuê đất, dim bảo hai hoa lợi ích của Nha nước va người sử dungđất

Trong đầu giá QSDĐ, từ quy hoạch quỹ đất để đầu giá đến tình tự,

thủ tục đầu giá QSDĐ déu phải công khai, minh bạch nén sẽ hạn chế tôi đađiều kiện lam phát sinh tiêu cực, tham những trong giao đất, cho thuê đất,

quản lý và sử dụng đất đai Khi tham gia đấu giá QSDĐ, các chủ thể tham gia đầu giá QSDĐ hoàn toản bình đẳng về quyền và nghĩa vu, ho được canh tranh lành manh, công bằng, không phân biệt dé có được QSDĐ

Thứ ba, déu giả QSDĐ đóng vai trò tăng thu cho ngân sách Nhanước, tạo lập nguồn vấn đầu từ xây dựng cơ sỡ hạ tang, phát triển kinh tế

Thông qua hoạt động đầu giá QSDĐ đã gop phn chủ yêu trong việctăng thu ngân sách nhà nước từ nguồn thu từ tiên sử dung đất qua các năm, cụ

thể số tiên thu từ dat (tiền sử dụng đất, tiền thuê dat, thuế sử dung đất nông.

nghiệp, thuê sử đụng dat phi nông nghiệp) qua các năm la: năm 2013 là 54.434tỷ đồng, năm 2014 là 55.138 tỷ đẳng, năm 2015 lé 84.810 tỷ đẳng, năm 2016 là115.290 tỷ đồng, năm 2017 là 104.400 tỷ đồng va 04 tháng đâu năm 2018 là

32.200 tỷ đẳng Tuy hiện nay không có sé liéu tổng hợp day đủ vé nguồn thu

từ đâu giá trên địa bản cả nước nhưng thông qua phương pháp phân tích chúng

ta có thé thấy, đối với hoạt đông giao đất, cho thuê đất hiện nay được thực hiện

theo quy định tại Điển 118 của Luật Đất đai năm 2013 thì hấu như Nhà nước

‘bat buộc đầu giá khi giao dat, cho thuê dat cho người sử dụng dat.

Thứ tte đâu giá QSDĐ đóng vai trò gop phần nâng cao hiệu quả

quản lý nha nước về đất đai.

Trước hét, trong đu giá QSDĐ, giá đất làm căn cứ tính tiến sửdụng đất được sác định thông qua việc trả giá công khai, canh tranh côngbằng giữa những người tham gia đấu giá giúp hạn chế tính chất chủ quan

trong việc xác định giá đất do Nha nước quy định, góp phan hạn chế tiêu.

2 Tổng cu Qu ý đắt đi 201), Cngvinsé 1719/TCQLĐ Ð-Pngủy 2682018 bio cáo cảng tắc quin

Tý nhủ tước về dt dap vụ Bộ tng ñy họp Wy hợp tr 6 uc hộikôóa SEV, Ha Nội,tr®

cực trong giao đất, cho thuê đất nói riêng vả quan lý, sử dụng đất đai nói

1.2 Khái quát pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất.

1.2.1 Khái niệm pháp luật bán đẫu giá quyên sử dung đất

Pháp luật l hệ thông các quy tắc xử sự có tính bắt buộc chung do Nhà

"nước đặt ra hoặc thửa nhận, thể hiện ý chi của giai cấp thông tr trên cơ sỡ ghi nhận các nhu cầu về lợi ích của toàn xã hội được đâm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nha nước nhằm điều chỉnh những quan hệ ã hội với mục dich bảo đâm trật tự dn định xã hội va sự phát triển bền vững của xã hội.

Pháp luật về đầu gia QSDĐ ra đời nhằm để điều chỉnh các quan hệ xã hội

phát sinh trong hoạt động phân phổi QSDĐ, nó cũng được xem như là một hiệntượng sã hội hiện thực khách quan mang tinh giai cấp, la hệ thống các quy tắc zửsự do Nha nước đất ra mang tinh bắt buộc chung, trong mọi trường hợp các chủ

thể có liên quan trong quan hệ dau giá QSDĐ dù nuin hay không đều phải chấp "hành một cach nghiêm túc, triệt để Tuy nhiên, QSDĐ lả một tải sin đặc biệt, viếc tổ chức đầu giá QSDĐ cũng phải được điều chỉnh bởi những quy tình, thũ tục chat chẽ, các chủ thé tham gia vào hoạt động đầu giá QSDĐ cũng phải có những, điêu kiên củ thé nhất định, các quan hệ, giao dich phát sinh trong quá trình đầu giá

QSDD cũng có những nét đặc biết so với các quan hệ, giao dich khác Vi vay,

'pháp luật về đầu giá QSDĐ cũng có những đặc điểm riêng biệt để phân biết với pháp luật trong các lĩnh vực khác Co thé xem xét đặc điểm của pháp luật về đâu.

a QSDĐ trên những mặt sau

Thứ nhất, pháp luật vé bán đấu giá QSDĐ là mét bộ phân pháp luật

trong hé thống pháp luật vẻ bản đầu giá tai sản, điều chỉnh các quan hệ zã hồi

phat sinh về cơ bản mang tính chất “tu”, do đó các chủ thể tham gia trong quan hệ về cơ bản bình đẳng với nhau về quyền vả nghĩa vụ.

Thủ hai, phap luật vé tên đầu giá QSDĐ là một chế định riêng điềnchỉnh trong hoạt đông đầu giá QSDĐ Quan hệ pháp luật trong du giá QSDD

chủ yếu mang tính chất dân sự nhưng cũng co quan hệ mang tính chất hành.

chính

Trut ba, pháp luật về bán đầu giá QSDĐ thể hiện sự công khai trong quan hé đâu giá QSDĐ Điểu nay xuất phat từ nguyên lý chung là néu không

công khai thi sẽ không phải là đẫu giá

1.2.2 Nội dung của pháp luật về bán đâu giá quyên sử dung dat

Pháp luật về đâu giá QSDĐ với tính chất là một lĩnh vực pháp luậtđiều chỉnh việc mua bán QSDĐ (một loại tai sản đặc biét), là một phương

thức để Nha nước giao đất có thu tiên sử dụng dat, cho thuê dat hoặc xử lý tai

sản là QSDĐ trong các quan hệ nghĩa vu dân su, kinh tế Việc xây dựng và

hoán thiên hệ thống pháp luật về đầu giá QSDĐ nhằm muc tiêu đáp ứng yêu cầu của đời sống kinh tế xã hội và vai trò quản lý của Nha nước v đất dai

Trong những năm gin đây, trên cơ sở quan điểm của Đăng vé tiếp

tục hoan thiên hệ thống pháp luật theo cơ chế thi trường, định hướng XHCN,

Tĩnh vực đất đai nói chung vả đâu giá QSDĐ đã có nhiều đổi mới, với nhiều văn bản QPPL điểu chỉnh trong lĩnh vực nảy đã kịp thời thể chế hóa chủ trương của Đăng, cu thé hóa quy định của Hiển pháp (1992, 2013) Đó chính

là kết qua của việc Nha nước ta đã ban hành rất nhiều văn ban QPPL, điều

chỉnh trong hoạt động đầu giá QSDĐ Nội dung điều chỉnh của pháp luật vẻ đầu giá QSDĐ thể hiện ở những khía cạnh sau:

Thứ nhất, quy định những nguyên tắc trong đâu giá QSDĐ Đây lả những quan điểm chỉ đạo trong qua trinh đầu giá QSDĐ dam bảo việc du giá QSDP đúng quy định của pháp luật, bao đăm quyển và lợi ich hợp pháp của các chủ thé trong đấu giá QSDĐ, trong đó việc định giá đất trong đầu gia QSDĐ phải dim bão gia đắt được sắc đính cụ thé và phù hợp với thi trường

Thứ hai, quy định sác định quỹ đất đâu giá Đôi với quỹ đất thuộc sự quản lý của nhà nước gồm quỹ đất được quy định tại Khoản 1 Điều 118 của Luật Dat đai năm 2013 và quỹ dat quy định tại Điều 4 của Thông tư liên tịch.

số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP, gồm

- Đất Nha nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công công theo quy định tại Điều 62 của Luật Bat dai; thu hồi do vi pham pháp luật về đất dai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai, thu

hổi do chấm dứt việc sử dung đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c vả d Khoản 1 Điều 65 của Luật Dat dai;

- Đất Nhà nước thu hỏi do sắp xép lại, xử lý trụ sỡ kam việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sỡ sản xuất, kinh doanh mà tài sin gắn liên với đất

thuộc sé hữu nha nước,

- Dat do UBND xã, phường, thi tran, Tổ chức phát triển quỹ dat được giao quản lý mà Nha nước chưa giao hoặc cho thuê dé sử dụng theo quy định

của pháp luật,

- Đất do các tổ chức được giao để quan ly theo quy định tại Điểm b va Điểm c Khoản 1 Diéu 8 của Luật Dat dai được cơ quan nha nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật

Riêng đổi với QSDĐ đã giao cho người sử dung đất sử dung thi việc

đâu giá có thể được thực hiện trong các trường hop được quy định tại Diéu 4 của Luật Đầu giá tải săn năm 2016 cụ thể như sau:

- QSDĐ được thé chấp, bảo lãnh theo quy đính của pháp luật về giao

dich bảo dam (Điểm d Khoăn 1),

- QSDB thi hanh án theo quy định của pháp luật vé thi hành an dan sự

(Điểm d Khoản 1),

- QSDP lá tải sản cổ định của doanh nghiệp theo quy định của pháp

luật về quản lý, sử dung vốn nha nước đâu từ vao sản xuất, kinh doanh tại

doanh nghiệp (Điểm h Khoản 1);

- QSDP là tai sản của doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyến bổ phá sin

theo quy định của pháp luật về phá sn (Điểm i Khoản 1);

- QSDB thuộc quyền sử dụng của cả nhân, tổ chức tự nguyên lựa chọn ‘ban thông qua đầu giá (Khoản 2 Điều 4).

Trt ba, quy định về chủ thể, quyển và ngiữa vụ của các chủ thé trong các quan hệ pháp luật đầu giá QSDĐ: Đâu giá QSDĐ 1a một trinh tự gồm nhiều

giai đoan với nhiều thi tục khác nhau, nhiễu quan hệ dan xen, nên việc sắc định.

chủ thể trong quan hệ đầu giá QSDĐ cũng như zác định quyển, nghĩa vụ của các chủ thể nay là một vân để phức tạp Chủ thể của quan hệ pháp luật đầu giá

QSDB trước hết phải đáp ứng đẩy đũ tư cách chủ thể pháp luật Các chủ thể đó có thể la Nha nước, tổ chức, ca nhân vả các chủ thể khác, vẻ tổng thé bao gồm: Bén có QSDD (bao gồm: Nha nước, cá nhân, tổ chức, hộ gia đính có QSDD, ‘bén nhận bio dim tai sin là QSDĐ do các tổ chức, cá nhân sử dung lâm tài sản

‘bao dam để thực hiện ng†ĩa vu ), bên tham gia đâu giá QSDĐ va bên tổ chức đầu giá QSDĐ.

Hiền nay, pháp luật về đầu giá QSDĐ ở nước ta quy định bên tham,

gia dau giá QSDĐ là td chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện theo luật

định, đó là biên tham gia đầu giá phai thuộc đổi tương được Nhà nước giao đất

theo hình thức có thu tiên sử dung đất hoặc Nha nước cho thuê đất, các tổ

chức, cá nhân phải cô nhu cầu sử dụng đất va đáp ứng đủ các điều kiên vẻvốn, kỹ thuật và năng lực tải chính, người tham gia đầu giá không thuộc

trường hợp bị pháp luật cầm tham gia đầu giá.

Trong quan hệ đầu gia QSDĐ chủ thể la các cơ quan quản lý nha nước về đất đai có thẩm quyền giao dat, cho thuê dat khi tham gia quan hệ đầu giá

QSDĐ trong nhiều trường hop, vừa có tư cách là chủ thể tham gia trực tiếp

‘vita có tư cách là chủ thể quan lý, có chức năng giám sát, kiểm tra việc thực.

hiện các hoạt đông đầu giá QSDĐ* Do đó, pháp luật vẻ đâu giá QSDĐ phải

xác định rõ tư cảch của chủ thể "đặc biệt” nay trong quan hệ đầu gia QSDĐ, đầm bảo thể hiện nguyên tắc bình đẳng trong dau giá QSDĐ.

‘Tithe quy định tinh tự, thủ tục đầu giá QSDĐ Đâu giá QSDĐ là quan hệ tai sin, hằng hóa qua trung gian Vì vây, dé thực hiện được giao dịch này các

‘bén phải thông qua hình thức pháp lý là ký kết và thực hiện hợp đồng Tuy

nhiên, do quan hệ dau giá QSDD vừa mang chat dân sự - thương mai, vừa mang tính chất hanh chính Do đó, trong các khâu tổ chức thực hiện dé đi đến đích cuối cùng la tổ chức đâu giá QSDĐ, quan hệ hợp đông không phải hic nao cling

Tổ nét

Đổi với các quan hé có tính chất chấp hành - điều hành, phát sinh giữa"Đăng Thị B£h Lila 2013), Phép it VỀ đắt gi updating đt 6 it Năm (SỐchchhyện tháo) No

Che Qc pa BANG: 82

các chủ thé trong thực hiện các hoạt động như Lập, quyết định quỹ đất đâu giá, lập du án đâu giá QSDĐ dé giao đất có thu tiễn sử dụng đất hoặc cho

thuê đất, quyết định lựa chon tổ chức đầu giá QSDĐ; quyết định giá khỏi

điểm bin chất cia các quan hệ này lả các quan hệ quản lý hành chính nhà

Về các giao dich phát sinh giữa các chủ thể trong thực hiện và điều.

hành phiên đầu gia, để thực hiện được giao dich này các bên phải thông qua

tình thức pháp lý lả ký kết va thực hiện hợp đông ủy quyền thông qua một tổ chức trung gian được Nhà nước cho phép thực hiện nhiệm vụ tổ chức đầu giá QSDB Các quy định của pháp luật hiện nay quy định cu thể vẻ chi thể tham gia ký kết hợp đẳng, hình thức hợp đồng, nổi dung hop đồng, quyền vả nghĩa

‘vu của các bên trong quan hệ hợp đỏng, trách nhiệm của các bên do vi phạm

nghữa vụ, trình tự thủ tục trong việc công khai thông tin vẻ tải sản dau giá,

điểu hành phiên đâu giá, kết quả trúng đẫu giá v.v Trình tự, thủ tục đâu giáQSDB là một trình tự, thủ tục khá phức tạp

Ti năm, quy đính về cơ quan quan lý các tỗ chức thực hiện chức năng, đu giá tai sản trong đó có QSDĐ Xã hội cảng phát triển, van dé đặt ra lả cân.

quản lý chat chế các tổ chức được thánh lap dim bão các tổ chức đó vừa hoạt

động theo điều lệ, tôn chỉ mục đích của tổ chức nà còn phải dém bão tuân theo quy định của pháp luật một cách nghiêm túc, dim bao duy trì zã hôi phát triển trong một trật tự nhát định Theo đó, để quản lý các tổ chức bán đầu giá tải sản,

trong đó có đầu giá QSDĐ là công việc của các cơ quan hành chính nha nướcnhư Bộ Tư pháp, Bộ Tải nguyên và Mỗi trường, Sở Tư pháp, Sử Tai nguyên và

Mỗi trường, Song trong điểu kiên biến chế, cơ sé vật chất còn hạn chế và nhiệm.

'vụ ngày cảng được tăng thêm nên công tác quản ly, thanh tra, kiểm tra chưa đem lai hiệu quả cao, quả tình hoạt đông của các tỗ chức nay vẫn còn xây ra tình trang thông đồng, dim giá, loi dung kẻ hi của pháp luất để lách luật Kinh nghiêm một số nước là thành lập tổ chức quản lý vẻ ĐGTS như Hiệp hội ban

© Đăng Thị Bich Lika 2013), Phu tổ dắt gi go ôn sĩ chong đt ö Pit Nan (Sh cape io), Nhà

Chữ hi Quốc ga, HA Nội ơ 9, B

đầu giá (Nhật Bản), Chủ tịch cơ quan quản ly bán DGTS (Pháp) hoặc Uy ban đầu gia (bang Flonda, Hoa Kỷ).

Thứ sáu, quy định vé xử lý vi pham trong thực hiện pháp luật vé bán.

DGTS, trong đó có đầu giá QSDĐ Pháp luật các nước quy đính những hình

thức xử lý nghiêm khắc bằng hình thức phạt tiên đối với doanh nghiệp bán.

đầu giá, người được ủy quyền, người điều hành đâu giá, người tham gia đâu.giá và người quân lý đối với đầu giá Vi du: theo quy đính của pháp luật Công

hòa Pháp thì việc thí hành kỹ luật đối với đầu giá viên được áp dung trong Bộ

uất Hình sư Pháp luật nước ta cũng quy định về việc xử lý đối với hình thức

thông đồng, dim giá và các hành vi vi phạm trong thực hiện pháp luật về đầu.

giá QSDĐ (Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 24 tháng 9 năm 2013 của

Chính phủ quy định zử phạt vi phạm hảnh chính trong lĩnh vực bổ tro tư

pháp, hảnh chính tư pháp, hôn nhân và gia đỉnh, thi hảnh án dân sự, pha sin

doanh nghiệp, hop tác 28) Tuy nhiên, hình thức xử lý vẫn đang còn nhe, mức xử lý con thấp (mức phạt tôi đa là 40.000.000 đồng), vi vay dẫn đân tinh trang vĩ phạm pháp luật trong đấu giá vẫn còn xây ra, đối với QSDĐ thi với khoản.

lợi nhuận thu được rất lớn qua việc thông đẳng, dim gia, vi phạm các quy

định về trình tự, thủ tục, điều kiên dau giá do vậy dù có xử phạt nhưng vẫn vi

1.2.3 Quy định pháp luật về din giá quyên sử dung dat qua các giai đoạn cụ thé

1.23.1 Giai đoạn 1993 - 2003

Quy định về đầu giá QSDĐ bắt đầu manh nha được quy định trong

một số văn bản dưới luật hướng dẫn thi hảnh Luật Dat đai năm 1993, các luật sửa đồi, bd sung Luật Dat đai năm 1998, năm 2001, cụ thé:

- Thông tư số 04/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Ban Vật giá

Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dan thi hành

Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định: Trường hợp dia

phương tổ chức đâu giá QSDĐ thi giá đất được xác định theo giá đấu giá 'Q§DĐ cho từng trường hop cu thể, nhưng không được thap hơn mức giá.

hiện hành của từng loại đất, hạng đất, vi trí của đường phổ do UBND cấp tỉnh quy định, Thông tư số 19/B TC ngày 16/3/1995 của Bộ Tải chính vẻ hướng dẫn

thì hành Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định vẻ lệphí trước bạ

- Luật Sửa đồi, bổ sung một số điều của Luật Dat đai năm 1998 (có hiệu lực từ ngày 01/01/1999), lân đâu tiên đã quy định việc giao dat để tao von xây dung cơ sở hạ tang Ngày 18/02/2003 Bộ Tai chính đã ban hảnh Quyết định số 22/1003/QĐ-BTC quy đính về cơ chế tài chính trong việc sử dung quỹ đất tao

vốn xây dựng cơ sở hạ ting, đã mỡ ra cơ chế khai thông cho các hoạt động giaodich QSDĐ, nha ở gắn lién với QSDĐ trong thi trường bat đông sản bấy lâuđang bi ach tắc chưa có giải phép tháo gỡ Quyết định nay đã quy định khá đầyđủ, chỉ tiết phạm vi, đổi tượng và cơ chế tài chính áp dụng cho các duran sử dụng,

quỹ đất tạo vốn sây dựng cơ sở ha ting Đồng thi, lần đầu tiên những vẫn dé về đầu giá QSDĐ đã được để cập khá chỉ tiết, đây đủ như Đối tương tham gia đầu giá, điều kiên đầu giá, trình tự, thủ tục, cách thức tiền hành dau giá QSDĐ cũng, như một số vẫn để khác lên quan dén đâu giá QSDĐ Quyé định số 22/2003/QD-BTC đã bước đâu tạo cơ sỡ, hành lang pháp lý cho việc tổ chức dau giá QSDĐ ở nhiều địa phương như Hà Nội, Lao Cai, Ba Nẵng, Thanh phó Hồ Chi Minh, Nam Định Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC quy định loại đất để đem ra đâu giá được quy định là “đất có tim tién sứ đhơng đắt” trong những, trường hợp sử dụng vào mục dich xây dựng cơ sở hạ tang ma không quy định đối với các loại đất khác.

Nghiên cứu pháp luật vé đâu gia QSDĐ trong giai đoạn nay cho thay,

mic dù vấn để đầu giá QSDĐ được dé cập đền trong khá nhiễu văn bản quypham pháp luật Tuy nhiên, về cơ bản các văn ban nay chủ yêu quy định vềnhững van để liên quan đến giá đất trong đầu giá QSDĐ ma chưa đưa ra được

một khung pháp lý đủ 1a hết sức sơ khai cho việc tổ chức đầu giá QSDĐ nhằm điều chỉnh các quan hệ vẻ đâu giá QSDĐ đang hình thành và phát triển Điều nay dẫn đến việc tổ chức đầu giá QSDĐ, quá trình điều chỉnh pháp luật

vẻ đâu giá QSDĐ ở các địa phương khác nhau la khác nhau mà không có sự

điều chỉnh thông nhất trong pham vi toàn quốc.

Mặc dù, pháp luật vé đầu giá QSDĐ trong giai đoạn nay còn có rất nhiều hạn chế như đã nêu trên, nhưng có thé khẳng định từ những cuộc đâu.

giá mang tinh chất thir nghiệm đã dẫn đến những thay đỗi vẻ nhận thức của

các cơ quan quản lý và người sử dụng đất về giao đắt, cho thuê đắt, về quan lý, sử dung đất đai Cho thay, sư ra đời của hình thức đầu giá QSDĐ là phù hợp với thực tiễn nhu cầu của cuộc sống và cần thiết phải được quy định trong

các văn bản quy phạm pháp luật cỏ gia tri pháp lý cao, mã trước hết là LuậtĐất đai, nhằm lam căn cứ, cơ sở cho viếc xây dung, phát triển pháp luật về

đầu giá QSDĐ đáp ứng yêu câu diéu chỉnh pháp luật đốt với các quan hệ đâu giá QSDĐ để giao đất co thu tiền sử dung đất hoặc cho thuê dat đang ngay cảng trở nên phổ biển va phát triển trên diện rông 6 nhiều địa phương

1.23.2 Giai đoạn 2003 -2013

Luật Dat dai năm 2003 ra đời đã đánh đâu một bước ngot mới trong,

quá trình điều chỉnh pháp luật vé đất dai ở Việt Nam Luật Đất đại năm 2003

đã để cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụngđất đai và đã quy định một số định ché mới nhằm tạo cơ sỡ giãi quyết các vẫnđể phát sinh trong quan hệ pháp luật dat dai thời kỳ mới Hình thức đầu giaQSDB đã được Nha nước chính thức thửa nhận trong Luật Bat đai năm 2003

Tại khoản 1 Điều 58 Luật Dat dai năm 2003 đã quy định: Nhà nước giao đất có thu tiên sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đầu giá QSDB trung các trường hợp như đâu tư zây đựng nhà ở để bản hoặc cho thuế, đầu từ sây dựng kết câu hạ tang để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng quỹ dat để tạo vốn.

cho đâu tư xây dựng kết cầu ha tang, sử dụng đốt lam mất bing xây dựng cơ sỡ

sản xuất, kinh doanh, cho thuê dat thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm.

mui, các trường hợp khác do Chính phi quy định.

Việc Nha nước chính thức thừa nhân giao đất có thu tiễn sử dụng đất,cho thuê đất theo hình thức đầu giá QSDĐ la phủ hợp với chủ trương phat

triển nên kinh tế hàng hoá nhiều thành phân, phù hợp với yêu câu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, qua trình hội nhập kinh tế khu.

‘utc và quốc tế, phù hợp với mục tiêu khai thác va sử dụng có hiệu qua, tôi đa

tiểm năng của đất dai, làm tiên để cho việc phát triển kinh té, xã hội và khôngngừng nâng cao đời sống của các ting lớp nhân dan lao đông,

‘Nhu vay, với việc Luật Dat đai năm 2003 chính thức quy định đâu giá

QSDD 1a một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiên sử đụng dat vả cho.

thuê đất, đã tao cơ sở chính thức cho sự hình thành pháp luật về đầu giáQSDB, tạo cơ sở pháp lý quan trong cho sự phát sinh, phát triển của các quanhệ pháp luật vé đầu giá QSDĐ ở Việt Nam

u thé hoá quy định của Luat Bat dai năm 2003 vẻ đâu giá QSDĐ,Quy chế đếu gia QSDĐ đã được ban hành (kèm theo Quyết định số216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ) Đây la văn‘ban pháp luật có ý nghĩa quan trong trong việc điều chỉnh các quan hệ đầu giáQSDD ở Việt Nam, đặt nền móng cho sự ra đời của pháp luật về đầu giá

QSDD ở Việt Nam Lan đầu tiên những van dé vẻ đầu giá QSDĐ để giao đất

có thu tiến sử dung đất hoặc cho thu đất đã được dé cập khả đây đủ và chỉ

tiết như các trường hợp được Nha nước giao đết hoặc cho thuế đất theo hình thức đều giá, chủ thể, quyên va nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đâu giá QSDD; trình tu, thủ tục đầu giá QSDĐ; xem xét, phê duyệt kết quả trúng đâu.

giá, thực hiện giao đất, cho thuê đất trên co sở kết quả trúng đầu giá QSDĐ đãđược phê đuyết

Co thể khẳng định, sự ra đời của hình thức dau giá QSDĐ để Nha nước giao đất có thu tiên sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã thúc day quá trình tình thành và phát triển của pháp luật về đầu giá QSDĐ ở Việt Nam Trên cơ

sở Luật Dat đai năm 2003, Quyết định số 216/2005/QD-TTg ngày 31/8/2005

vẻ ban hành Quy chế đâu giá QSDĐ dé giao dat có thu tiên sử dụng đất hoặc

cho thuê đất, Nghĩ định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ vẻban ĐGTS, Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp

qui đính chỉ tiết và hướng dẫn thực hiến Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày

04/3/2010, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tải chỉnh

hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt đông đâu giá QSDĐ để giao đất có thu tién sử dụng đất hoặc cho thuê dat va một số.

các văn ban pháp luật khác có liên quan đã được ban hành.

1.2.3.3 Giai đoạn 2013 đến nay

Để tiếp tục hoàn thiên va đảm bao hoạt đông đầu giá QSDĐ thực sự

minh bạch, hiệu quả ngày 29 thang 11 năm 2013 Quốc héi nước Công hoa xãhội chủ nghĩa Viết Nam khóa XIII, ky họp thứ 6 đã thông qua Luật Bat đai

với 212 điều (có hiệu lực từ 01/07/2014) có 03 Điển từ Điều 117 đến Điều 119 quy định về BGTS Để thực hiện Luật Dat dai năm 2013, Bộ Tai nguyên vả Môi trường và Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số

14/2015/TTLT-BTNMT- BTP Đn năm 2016, Quốc hội ban hành Luật Đầu.

giá tải sản năm 2016 Để quy định chi tiết thi hành Luật Chính phủ đã ban hành Nghỉ định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phi vẻ quy định chỉ tiết một số điều biên pháp thi hành luật ĐG TS thay thê (Nghĩ định số

17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ vẻ ban đâu giá tải sản) Có

thể nói hệ thống văn bản quy định pháp luật hiện hành về DGTS khả đông bộ, tạo hành lang pháp ly én định cho hoạt đồng đâu giá QSDĐ.

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Việc nhận diện đầu giá QSDĐ được thé hiện qua khái niệm va các dầu hiệu đặc trưng pháp lý để nhân điện đầu gia QSDĐ Xac đính đầu giá QSDĐ là

một hình thức mua bản tải sin đặc biệt Đồi tương của hình thức mua ban nay1ä "QSDĐ” Đây là một loại "quyển tài sin đặc biết”, 1a “hang hoa” được tham.ia giao dich trên thị trường QSDĐ va thị trường bat đông sin

Thông qua việc phân tích những vẫn để lý luận cơ bản về đầu giáQSDD, pháp luật vẻ đấu giá QSDĐ, Luân văn đã lam rõ hơn khái niềm, đặc

điểm, vai trò của đầu giá QSDĐ Đồng thời, thay được quan điểm, định hướng,

chính trị cia Đăng trong công tác quản lý dét dai, coi đất dai là một tải sẵn đặc

tiệt, được đưa vào trao đổi, mua, bán trên thị trường va nhu cầu của tình hình.

phát triển kinh tế sã hội, trong đó có sự tác đông rất lớn của đắt đai đối với nhu

cầu sử dụng, giá tr của đất đối với đời sông xd hội Từ đỏ thấy rổ sự cân thiết trong việc thể chế hóa quan điểm của Dang thành những quy định pháp luật cụ thể phục vụ yêu cầu QLNN về đất dai nói chung và đầu giá QSDĐ nói riêng

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định vé đầu giá QSDĐ của một số quốc

ia trên thé giới nhằm rút ra một số bai học kinh nghiệm có thể tham chiêu, vận dụng áp dụng vao đầu giá QSDĐ ở nước ta Đồng thời, thông qua việc nghiên ng quan hệ thông pháp lu Việt Nam vé đầu giá QSDĐ qua các giai đoạn để thay rõ sự tiền bộ trong các quy định của pháp luật, đặc biệt là từ khi có Luật Đất dai 2013 được ban hành Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu về quản ly va sử

dụng đốt đai, gidi quyết các van dé vướng mắc, tiêu cực phát sinh trong đâu giáQSDD thời gian qua, đi hỏi viếc điều chỉnh pháp luật vẻ đầu giá QSDĐ phải

được đất trong mối quan hé chit chế với điều chỉnh pháp luật vẻ đất đai nói chung, điều chỉnh pháp luật vẻ thi trường QSDB, thi trường bat đồng sản.