Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÙI HUYỄN TRANG

PHAP LUẬT VE CHO THUÊ ĐẮT BE THỰC HIEN CÁC DỰ AN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Người hướng dẫn khoa học: TS PHAM THU THỦY.

HÀ NỘI, NAM 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây lả công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kếtquả nghiên cửu được trình bảy trong luận văn là trung thực, khách quan va chưa từng dùng để bao vệ lay bat ky học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luân văn nay đều được chỉ rõ nguôn gốc.

Hà Nội, ngày 28 tháng 08 năm 2019

Tác giả luận van

Bai Huyền Trang

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quả trình học tập, nghiên cửu vả thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đã nhân được sự hướng dẫn, chi bảo tn tinh của các thy cô giao, sử giúp đỡ, đông viên của ban bẻ, đồng nghiệp va gia đính.

‘han dịp hoản thành luận văn, tôi xin được bảy tô lòng kính trọng và tiết on sâu sắc tới TS Pham Thu Thủy - Người đã tận tinh hướng dẫn, dảnh nhiễu công sức, thời gian va tao điểu kiên cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiển để tai

Tôi xin bay tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám Hiệu trường Daihọc Lut Ha Nội đã tân tinh giúp đỡ tôi trong quá tình hoc tập, thực hiển đểtài và hoàn thành luân văn.

"Tôi zin chân thành cảm ơn tới cic căn bộ, giảng viên hiện đang công tác.tai trường Đại học Luật Ha Nội đã giúp đổ và tao điểu kiên cho tôi trong suốtquá trinh thực hiện để tải

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm on gia đình, người thân, bạn bẻ,đồng nghiệp đã tao mọi diéu kiện thuận lơi và giúp đỡ tôi vẻ mọi mặt, đông.viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn /.

Hà Nôi, ngày 28 tháng 08 năm 2019

Tac giả luận văn

Bùi Huyền Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT Bộ tai nguyên môi trường

DAĐT Dự án đầu tư

GCNQSDB Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất

LỜIMỜ BẦU 1 CHƯƠNG 1 NHUNG VAN BE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ BAT VA PHAP LUAT CHO THUÊ ĐẮT DE THUC HIỆN CÁC DỰ AN DAU

1.1 Lý luân về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư 91.1.1 Khải niệm cho thuê đắt đỗ tee hiện các due án dn te 9 1.1.2, Đặc điễm vô cho thué đất đễ thực hiện các đự án đầu te 12 1.13 Mục đích ÿ ngiữa của việc cho thuê đất dé thực hiện các dự án đầu

te 14

1.2 Lý luận pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các dự án đầu tư 14 1.2 1 Khái niệm về Pháp luật cho tus đất đề thực hiện các đự án đầu te 14 1.2.3 Clin cứ và điều kiện cho thué đất đỗ thực liện các de ân đầu tee 1T 1.23.ny dinh về chủ thé trong quan hệ cho thuê đắt dé thực hiện các đực án đầu te 19

1.2 5 Thời hạn cho timê đắt đễ thực hiện dự án đầuhe 1 1.2 6 Quy đinh VỀ trình tec thủ tục cho thud đắt đỗ thực hiện Due án đầu te22 1.27 Các yêu tổ cht phốt đôn pháp luật về cho thuê đất a8 thực hiện đự ám đầu te 1

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT VE CHO THUÊ BAT DE THUC HIEN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HÀNH 26

2.1 Thực trang pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam 36 3.1.1 Căn cit và đu kiện cho thuê đất dé thực hiện các dự án đầu te 36 3.12 Quy mù về chủ thé trong quan hệ cho thuê đất thực hiện các due án đầu tee 31

2.13 Quy dinh về hinh thức cho thué đất đỗ thực hiện các dự dn đầu te 36 3.1.4 Thời han cho thuê đất đễ thực hiện đự án đầu he 38 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật vé cho thuê dat để thực hiện du án đầu tư tai một số địa phương 46 3.2.1 Thực tiễn áp dung pháp luật về cho thuê đất đỗ thực liện đự ám đâu: rõ tinh Hat Dương, 4 3 2.Thực tiễn áp dung pháp luật về cho thuê đắt để thực hiện đự án đầu te

KET LUẬN CHƯƠNG 2 s0 CHUONG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIEU QUA THI HANH PHAP LUẬT VE CHO THUÊ DAT DE THUC HIEN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ „61

3.1 Định hướng hoản thiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án. đầu tư 60 3.2 Để xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật vả nêng cao hiệu qua thực thi pháp luật về cho thuê dat để thực hiện dự án dau tư 61

61 3.2.2 Nhôm giải pháp nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật về cho mô đắt 66

KET LUẬN CHƯƠNG 3 69 KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO

3.2.1 Nhôm giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho tÌmê đắt

LỜIMỞ BAU 1.Tính cấp thiết của đề tài

Cho thuê đất lá một trong những phương thức tiếp cân đất đai phổ biển tại tất cả các quốc gia trên thể giới va Pháp luật về cho thuê đất có những điểm khác biệt giữa những nước cỏ các hình thức sở hữu đất đai khác nhau Pháp luật về cho thuê đất ra đời nhằm tao cơ sở pháp lý diéu chỉnh hoạt đôngthuê đất dim bao đất đai được sử dụng đúng mục dich, đúng quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm va đạt hiệu quả kinh tế cao trong điều kiện đất có hạn nhưng nhu cầu sử dụng đắt của xã hội ngày cảng ting Trong những năm qua, pháp luật về cho thuê đắt đã huy đông nguồn vốn, tạo tiễn dé cho nên kinh tế phat triển, cải thign đời sống nhân dân, tân dụng được nguồn lực đầu tư củacác nước trên thể giới Tuy nhiên, việc thi hanh pháp luật về cho thuê đất đổivới các du án đầu tư gặp phai những han chế nhất định như thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soát chất chế, tinh trang cho thuê đất bừa bãi không tính đến hiệu quả kinh tế, phát sinh tham những, tiêu cực gây bức xúc, bat bình trongnhân dân Mat khác, việc thí hành pháp luật về cho thuê đất đổi với các dự án.đầu tư cho thấy nội dung một số quy định của pháp luật về vẫn để nay chưa phù hợp với thực tiễn ma điều để nhận thay nhất do là sự bắt bình đẳng trong việc cho thuê đất giữa người sử dụng đất trong nước với người Việt Nam đính. cư ở nước ngoải, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Bên cạnh đó việc thực thi các quy đính pháp luật vé chothuê đất đối với các dự án đầu tư còn gấp những réo cin vẻ thủ tục hành. chính, tinh trạng nhũng nhiễu, tiêu cực của một số cán bộ lam nhiệm vụ quan lý nhà nước vé đết dai, tỉnh trang sử dụng đất thuê không đúng mục dich, không hiệu quả Đặc biệt là những điểm chưa phù hop gặp phải những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư vẻ căn cứ va điều kiện cho thuê dat để thực

hiện du án đâu tr, quy định vẻ chủ thể trong quan hệ cho thuê đất, quy định về hình thức cho thuê đất, thời hạn cho thuê đất để thực hiền dự án đầu tư, quy định về trình tự, thủ tục cho thuê dat để thực hiện dự án đầu tư Chính vi vay, một khung pháp lý hoản chỉnh, đồng bộ va tương thích để bảo dam cho quyên sử dung đất của người thuế đất được thực th là điều cần thiết Khung pháp lý về pháp luật về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư phải chú ý đền hiên trang của hoạt động cho thuê đất và đưa ra một cơ ché hiệu quả cho hoạt động sử dụng đất cho thuê Trong đó, cũng cin quy đính rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ này, quy định vẻ thời hạn, mục đích, hiệu quả của việc sử dụng đất được thuê Để khắc phục những bất cập, hạn chế nay rất cẩn phải có sử nghiên cứu, đánh gia có hệ thông, toàn diện thực trang pháp luật về cho thuê đất nhằm dé xuất các giải pháp thực thi pháp luật vé cho thuê đắt

“Xuất phát từ thực tế trên, tác giã chon dé tai “Pháp luật về cho thé dat ấn thi lần] ` làm luận văn thạc sỹcủa mình Với mong muốn đóng góp một phn nhỏ trong nhin abn của ban thân về những khó khăn, hạn chế vẻ pháp luật cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, trên cơ sử tim hiểu đánh giá thực tế, tac giả đưa ra những gidi phápnâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê dat.

để thực hiện các die án đầu tư và thực.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến dé tài

Có nhiều công trinh nghiên cứnt liên quan đến đề tài, cụ thé nine san: - Sách, báo và tạp chí

Tran Quang Huy (2010), “Giáo trinh luật đất đãi", Trường Dai học Luật Hà Nội, Nzb Công an Nhân dân Cuốn sách để cập đến những vấn. để pháp lý về thuê đất giữa Nha nước và người sử dụng đất, cơ sở pháp lý của việc quy đính vẻ thuê đất, giải mã nội ham và bin chất của thuê đất, bình luân va đánh giá nội dung pháp lý vé thuê đất

Van phòng Quốc hồi, trung tâm thông tin, thư viên và nghiền cứu. khoa hoc (2011) “Tuyển tập Hiến pháp một số nước trên thé giới”, Nhà xuất bản Thống kê Cuốn sich đã giới thiêu 5 bản Hiển pháp của các quốc gia: Hop chũng quốc Hoa Ky, Liên bang Nga, Nhất Bản, Công hòa Pháp va Công hòa nhân dân Trung Hoa Các bản hiển pháp này được lựa chọn trên cơ sở xem xét đến các yếu tổ đa dạng về mô hình nha nước, kiểu hệ thing pháp luật, vi tí dia lý, trong đó có quy định đến chế độ si hữu về đất dai của các nước nay.

Bộ Tai nguyên và Môi trường (2012) “Kiah nghiêm nước ngoài và quấn Ìÿ và pháp luật đắt đai", Nhà suất ban Thống kê Cuôn sách đã đề cập dén nội dung pháp luật đất đai của một số nước trên thể giới qua các chế đô sở hữu, diéu tra cơ bản vẻ đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tải chính, định gia dat, thu hỏi, bôi thường đất đai, tái định cư, đăng ky dat đai và tai sản gắn liễn trên đất, quyên sử dung đất của người nước ngoài

Các bai bá đăng trên các tap chi chuyên ngành có liên quan đến hoạt động thuê đất như “Cân điền chữnh thẩm quyén giao đất, cho time đắt" của Phùng Hương, Tạp chí Tải nguyên và Môi trường, số 15/2001, “Mot số giải pháp giao đất, cho thuê

và Môi trường, 5/2009, “ Đăng lý giao dich đảm bảo quyén thuê đất và của tác gia Phan Văn Tho, Tạp chí Tài nguyên

quyền sở hữm tài sản gắn liền với đất hình thành từ vốn vay", Nguyễn Phương Linh, Tạp chi Ngân hang, số 4/2004, Nguyễn Xuan Trọng (2014)

- Luận án tiến sỹ.

Nguyễn Quang Tuyển (2003) “Dia vị pháp if của người sử dung đất trong các giao địch đân sự thương mại về đất đai”, Luận án tiên sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội Luân an làm sảng t8 quan niệm vẻ địa vi pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch thương mại về đất đai, vai trò của.

pháp luật đối với việc dim bao các quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dich dân sự, thương mại về đất đai Từ đó tìm ra những định hướng, giải pháp nhằm xây dưng và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dich dân sự, thương mại về dat đai.

Trần Quang Huy (2009) “Pháp iuật về hình thức giao đất có tìm tiền sử dung đắt” Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội Để tải đã nghiên cứu cơ sỡ lý luân và thực tiễn của việc xác lập các hình thức sử dung đất ở Việt Nam với đặc thù "đất dai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nha nước đại diện.chủ sở hữu”, trong đó đặc biết nhắn mạnh về hình thức giao đất có thu tiễn sử dung đất, hình thức giao dat chủ yếu nhất trong nên kinh tế thị trường, từ do để xuất các kiến nghị hoản thiện các quy định pháp luật vẻ hình thức giao đất có thu tiễn sử dụng đất ở Việt Nam.

- Luận văn thạc sỹ

Trần Trong Binh (2006) " Phdp luật về tind đất giữa Nhà nước vàngười sử dung đất" Luân văn thạc sĩ luật học, trường Đại học quốc gia Hanội Luân văn đã tim người sử dụng đất, đánh giá thực trang của lĩnh vực phap luật nảy va dé xuất một số giải pháp hoàn thiện.

Nguyễn Thi Thu Hiển (2012) “Pháp iuật về giao đắt, cho thuê đất, thụ hồi đắt đối với doanh nghiệp ở Viet Nam”, Luân văn Thạc si ngành Luật Kinh tế, trường Đại hoc Luật Hà Nội Luận vin đã nghiên cửu xuất phát từ finh hình hoạt động quản lý, sử dung đất của các doanh nghiệp, việc giao đất, cho thuê dat du đôi so với nhu cầu sử đụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến việc lãng phí tài nguyên đất, chính sách giá đất quá cao; việc thực hiện quyển và nghĩa vụ của doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc về phương thức thanh toán tiên thuê đất

Huynh Minh Phương (2010) “Pháp iuật điều chỉnh quan hệ tha’ đất giữa Nhà nước với 16 chức trong nước ", Luận văn thạc sỹ, trường Đại học Luật Ha Nội Để tai đã đi sẽu vào nghiên cứu nội dung pháp luật quy định vẻ quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các tổ chức trong nước như: quyền vả nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục cho thuê đất.

~ Một số đề tài nghiên cứu khác

Hoang Ngọc Phương (2010) “Nghiên cửa cơ sở thực tiễn và I hiên của việc giao đất, cho thuê đất có tin tiền sử dung đất để tạo vẫn xây dựng cơ sở hạ ting", Bộ Tài nguyên và Môi trường lam chủ nhiệm để tai Dé tai đã lâm rõ một số van dé lý luận cơ bản về va thực tiễn của việc giao đất có thu tiên sử dung đất để tạo vốn zây dựng cơ sở ha ting, từ đó dé xuất kiến nghỉ sửa đổi, bổ sung, hoản thiện bước dau các quy định về quan lý, sử dung đất có liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả của việc quan lý đắt đai

'Vũ Đình Chuyến (2011)

hưực hiện chính sách giao đắt, cho tine đất đối với kìm công nghiệp và kine chế xuất", Bộ Tai nguyên và Môi trường làm chủ nhiệm dé tải Để tài đã phân tích và đánh gia thực trang thực hiên chính sich giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất thông qua điều tra, khảo sét nhằm cũng cấp các thông tin, số liệu thực tế vé vấn đề này Dé tài tập trung, lều tra khảo sát đánh giá thực trang việc

đi sâu vào việc khảo sát các khu công nghiệp và khu chế suất về thực hiểnchính sách cho thuê đất

Lê Thanh Khuyến (2010)" Điều tra, Kido sát, nghiền cứu, đánh giá hiệu qué của việc giao đất có tim tiền sử đụng đắt cho t6 chức kinh tê xdy dung nhà ở đỗ bám hoặc cho thuê gắn với xây dung cơ sở hạ tẳng", Bộ Tài nguyên va Môi trường lam chủ nhiệm dé tài Để tai đánh giá chung về tổ

chức thực thi hé thống pháp luật đất đai vé việc giao dat có thu tién sử dung đất

sách thuê đất, giao đất không thu tiển sử dụng đất hiện nay tại một số tỉnh, thành phố, đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu tién sử dung dat để xây xây dựng nhà gắn với xây dưng cơ sở ha ting với thực tế các chính

dựng nha ở để bán hoặc cho thuê gin với xây dung cơ sở hạ tang,

Tuy nhiên đến nay chưa cỏ để tai nâo nghiên cứu vẻ Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thí hảnh Chính vì vậy, tác giả chọn dé tai “Pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các du án đầu fư và.

n thi hành” làm luận văn thạc sỹ của mình.tage

3 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

3.1 Đối trợng nghiên cứu.

Phù hợp dé tải đã chon, luên văn không nghiên cứu ton bô hoạt động cho thuê đắt để thực hiện các dự án đầu từ mà chỉ tập trung nghiên cứu về cho thuê dat để thực hiện các du án đầu tư dưới góc độ lý luận pháp luật va thực tiễn thi hảnh Luận văn di sẽu vảo nghiên cứu, phân tích sự cẩn thiết phi có các quy định của pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các du án dau tư Bên canh đỏ, luận văn phân tích các quy định của pháp luật hiện hảnh vẻ van để liên quan cũng như có những sự so sảnh, đối chiếu với các quy định trước đây cũng như với pháp luật đất đai của một số nước trên thể giới, nghiên cứu thực trạng của sự hỗ trợ nảy và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiểu quả của pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các dự án đâu tư vả thực tiễn thí hành.

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Pham vi nghiên cứu là các quy định của Luật Bat dai năm 2013 và các văn ban hướng dan thi hanh pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu từ giữa Nhà nước với từ cach đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất

đai với các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước có nhu cầu sử dung đất để thực hiện các dự án đầu tư.

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của luận vén lé nhằm sáng td hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vẫn để cho thuê đất để thực hiện các dự ân đâu tư

và thực tiễn thi hành trong những năm gan đây Luân văn dé xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của các thiết chế trong việc thi hanh pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư vả thực tiến thí hành

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sit đụng phương pháp tiếp cân thực tế quan sát, điều tra, tỉnL thập số liễu, phương pháp xử ij tài liều if luận, thực tế nine thống kB, so sánh, tổng hop và phân tích số liệu, cụ thé nine sau.

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Sử dụng để phân tích tỉnh hình thực tiện pháp luật về cho thuê đắt để thực hiện các du án đầu tư Thông qua phân tích dé thấy tinh hợp lý hay chưa hop lý của pháp luật vẻ cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư,

- Phương pháp so sánh luật hoc: So sảnh tinh phù hợp trong việc áp dụng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư để xem xét vả điều chỉnh bổ sung,

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.

'V mặt khoa học: Luận văn tiếp tục làm sing tô các quy đính mới của pháp luật về cho thuê dat để thực hiện các du ân dau tư vả thực tiễn thi hành Trên cơ sở so sénh với các quy định của pháp luật trước đây vả pháp luật nước ngoài để phân tích, đánh giá khách quan các quy định của pháp luật Việt

‘Nam cũng như thực trang của các quy định hiện hanh vẻ van dé nay để tìm ra sự tiến bộ của các quy định pháp luật hiện hành của những các điểm tương đồng va khác biệt giữa phép luật nước ta với pháp luật một số nước trên thé giới

'Về mặt thực tiễn: Căn cứ vảo thực trang pháp luật vả thực tiễn thi hảnh áp dụng pháp luật Từ đó luận văn đưa ra một số kiến nghị, giải pháp giúp nang cao hiệu quả hoạt động cho thuê đất để thực hiện các du án đầu tư vả thực tiễn thí hành.

7 Kết cấu của luận văn

“Ngoài phần mỡ dina lắt tude và danhh mục tài liêu tham khảo, nội dungcủa luận văn gằm 03 chương, cu thé như sau

Chương 1: Tổng quan những van dé lý luận về cho thuê đất và pháp Tuật cho thuê đất để thực hiện các dự án dau tu,

Chương 2: Thực trang pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đâu tư và thực tiễn thí hảnh.

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thí hành pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

CHƯƠNG 1

'NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHÁP LUẬT CHO THUÊ DAT ĐÈ THY HIEN CÁC DỰ ÁN ĐÀU TU

111 Lý luận về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

1.11 Khái niệm cho thuê đất dé thực hiện các dự én đầu te

Ba nghiên cửu khái niệm cho thuê đắt đề thực hiện các che ám đầu te, "rước ht cần tìm hiễu Rhái niệm đự án đầu he

Dien đầu tự có rất nhiều khát niệm khác nhau, cụ thé nue

Theo Bách khoa toàn thư mỡ Wikipedia: Dự án đâu từ là một tấp hop các hoạt đồng có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thờigian có han, với những nguén lực đã được giới han, nhất là nguồn tài chính có giới han để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, lam thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mả dự án hướng đến.

Theo Khoản 2, Điều 3 cia Luật Bau tư năm 2014 quy đính: “Die dre đầu tư là tập hợp đề xuất b6 vén trung hạn hoặc dat han để tiễn hành các hoạt động đầu te kinh doanh trên dia bàn cu thé, trong khoảng thời gian xác dah”

Theo Nghị định 52/1999 NĐ-CP vé quy chế quản lý đầu tư va xây dựng cơ ban: “Dự ám đầu the là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỗ vốn dé tạo vẫn mỡ rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trường về số lượng hoặc dy tri, cải tiễn nâng cao chất lượng của sẵn phẩm hoặc dich vụ trong khoảng thời gian nhất định

Mu vậy, có thé liễu: Dự án đầu tư là một tập hop các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bang

việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định bằng cách thơng qua việc sử dụng các nguén lực xác định.

Vậy cho thuê đất dé thực liền các dự án đầu tư được hiểu niwe thé nào Đất đai la sản phẩm tự nhiên, cĩ trước lao động vả củng với quá trình phat triển kinh tế xã hội Các hoạt động sản xuất déu cân cĩ đất để làm yếu tổ đầu tiên then chốt Ở Việt nam, đất dai do Nha nước là dai điện quyền chủ sở hữu Tuy nhiên, Nha nước khơng trực tiếp sử dụng dat ma trao quyền sử đụng đất cho những chủ thể cĩ nhu cầu sử dụng thơng qua các hình thức bao gồm:‘Nha nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất va ‘Nha nước cơng nhận quyền sử dụng đất Trong lĩnh vực đầu tư thì cho thuê đất là một trong các hình thức ma Nha nước quyết đính trao quyền sử dụng đất cĩ thu tiên cho đổi tượng cĩ nhu câu sử dung dat thơng qua hợp đơng cho thuế quyền sử dung đất

Ở mỗi quốc gia lại co các hình thức sở hữu đất đai va các cách trao quyển sử dụng đất khác nhau Tại Trung Quốc, pháp luật Trung Quốc thừanhận quan hệ thuê đất chủ yếu được quy đính trong Luật quản lý đất đai. Trung Quốc chấp nhận quan hệ cho thuê la một hình thức bão vệ nguồn tải nguyên đắt dai như một tải sản quốc gia thuộc sỡ hữu tộn dân do Nha nước quản lý, sử dụng hình thức cho thuê tư nhân vả tập thể với tất cả những, quyển lợi hợp pháp của minh, nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức sin xuất va

việc sử dụng mảnh đất của mình một cách lanh tế Đối với Mozambich, đất

đai thuộc SHNN vả nghiêm cm việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đất đai Tại Mơng Cổ, đất đai thuộc sở hữu của Nha nước và tư nhân Các loại đất cĩ thể thuộc QSH của các cá nhân người Mơng Cổ hoặc các cơng ty, tổ

chức người nước ngoài Như vậy, Mông Cỏ thực hiện chế độ da sỡ hữu, trong

đó có thừa nhận cả SHTN của người nước ngoài về đất đai” Còn đổi với pháp

luật ở Viết Nam thừa nhận, đất đai thuộc sé hữu toàn dân vả Nhà nước la đạidiện chủ sở hữu Sở hữu toàn dân ở đây có nghĩa là Nha nước thay mặt nhândân quyết định quyển sé hữu, định đoạt chứ nhân dân không tự ý quyết định.được Nha nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luất, thiết lập một hệ thống chính tr thay mặt người dân quản lý các vẫn để khác nhau của đời sing kinh tế, sã hội, trong đó cỏ việc quản lý đất đai và Nhà nước cũng được traochức năng thống nhất việc quản lý đất đai Nhà nước trao quyển str dụng đất cho các chủ thé sử dung đất vao các mục đích khác nhau, trong đó có mục đích đầu tự, thông qua các hình thức giao đất, cho thuê dat.

‘Theo từ điển luật học do Vién khoa học pháp lý - Bồ tư pháp biên soạn thi “Thuê là một giao dich mang tính chất của một hợp đẳng, theo đó mộtngười giao một vật cho người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện. một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điểu kiện được trả một

số tiên"" Nếu hiểu theo nội dung nay thi hình thức thuê được xác đính là

một giao dich được thực hiện giữa các bên trong hợp đồng và các bên cónghĩa vụ với nhau theo hop đồng Trong Luật Bat dai, cho thuê đất la mộthình thức thực hiện quyên định đoạt của Nha nước bằng việc cho thuê đấttheo một quyết định hành chính, trên cơ sở nảy các bên tiên hành ký hopđông cho thuê đất

Khai niém cho thuê dat được để cập ở các giai đoạn khác nhau, cụ thể như: Việc giải thích thuật ngữ “Cho thu đất” được dé cập ở trong Luật Dat dai 2003 nhưng chưa đưa ra được khải niêm chỉnh thức Chỉ đến khi Luật Bat đai 2013 ra đời mới có định nghĩa rõ rang về việc cho thuê đất Luật Dat đai

2013 quy định cho thuê đất được hiểu là việc thuê quyền sử dung đất “Nha nước cho thuê quyển sử dụng đất là việc nhà nước quyết định trao quyền sử: dụng đất cho các đổi tượng có nhu câu sử dụng đất thông qua hợp đông cho thuê quyền sử dụng đất.

Việc cho thuê đất khác với cho thuê các tải sản thông thường khác 1a Nha nước sẽ trao quyển sử dung đất có thu tiễn thuê đất cho các nha đầu tư thông qua một hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất dua trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nha nước có thẩm quyền để đâu tư von, thực hiện hoạt động đâu tr, nhằm mục đích sinh lợi và người thuê đất phải trả tién trong thờigian thuê đất, việc cho thuê đất ở đây được hiểu lá thuê quyền sử dụng đất

Vĩ vậy, ta có thé hiểu rằng: Cho thuê đất là cách thức ma Nha nước trao quyên sử dung đất có thu tién thuê đắt (trả tiễn hang năm hoặc trả tiên một lần cho cả thời gian thuê) cho người có nhu cu sử dụng đất thông qua mét hop đẳng cho thuê quyển sử dụng đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyên Vay cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tu la việc Nha nước trao quyền sử đụng đất cho các chủ đầu tư để thực hiện các dự án thông qua hợp đồng cho thuê đắt.

các dự án đầu te 1.12 Đặc điểm về cho thuê dat để thực.

"Nhà nước với tu cách là chủ thể sử đụng đất trao quyền cho thuê quyền đu phát sinh mồi quan h giữa nhasử dung đất, vẻ mat pháp lý cho thuê

nước và các tổ chức cá nhân, thông qua hoạt động cho thuê đất ma tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất Cho thuê dat có các đặc điểm cu thể như sau:

Thứ nhất, về giá trì pháp i} của việc cho thué đất Hoạt động cho thuê đất của Nha nước làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dung đất

ˆ Ngyễn Xuân Teng G019) Quy đi nới tổ giao ae cho dud đố: chpÕtmuy đc gi ng ab rong

Lute BÀ đa năm 2015 vàcác tim ân ương We Ltt lọc, đt sân luật Đế đa 2013),

thông qua hợp đông Quyền sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ chế théa thuận, tự do bay tô ý chi của hai bên lá Nha nước va người sử dung Vi vay, quan hệ giữa Nha nước và người sử đụng trong thuê dat thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt đông giao đất

Tint hai, về đối tương tê dét Nhà nước với vai trò đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao thực hiện quyển đính đoạt đất đai thing qua việc cho thuê đất Đồi tương được cho thuê đất bao gồm các tổ chức, hồ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cả nhân nước ngoài và người Viết Nam.định cứ ở nước ngoài có nhu cầu SDB Điễu nay cho thấy, thông qua hìnhthức cho thuê đất ma mọi đổi tượng SDB vào các mục đích đầu tư déu có cơ hội binh đẳng hơn khi có nhu cầu SDD.

Tint ba, về quan hệ cỉmi thể Hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước có tư cách là đại điện chủ sở hữu đết dai với bên có nhu cầu sử của Nha nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý 1a hợp đồng, song do Nhả nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị vừa là người đại điện chủ sỡ hữu đất dai, nến 7 một chừng murc nhất

định, hoạt động cho thuê đắt van mang tính chất quyền tực Nha nước dụng đất, mặc dù hoạt động cho thuê

Thứ he việc cho thuê đất bao giờ cũng sác định cụ thé thời han thuêvà được thực hiện thông qua một quyết định hành chính, hợp đồng cho thuê dat được ký trực tiếp với đại dién cơ quan quân lý dat dai Đồng thời, trong hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiến, thẩm quyên, hình thức va trình tự, thủ tục cho thuê đất.

Thứ năm, về nghĩa vụ tài chính Néu trong hoạt động giao đất có những đổi tượng phải nộp tiền sử đụng dat va có những đổi tượng không phải nộp tiên sử đụng dat thì trong hoạt động cho thuê đắt, người sử dung đất luôn phải thực hiện nghĩa vu trả tiên thuê đắt cho Nha nước.

1.13 Mục đích, ý nghĩa của việc cho thuê dat dé thực hiện cúc đự đi đầu tư

Việc cho thuê đất nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, én định, tiết kiệm vả có hiệu quả, giúp Nha nước bỗ sung nguồn thu từ đất cho thuê, góp phan đảm bao én định va phát triển lanh tế Thông qua hình thức thuê đất giữa Nha nước và người sử dụng đất trên cơ sở quyết định chothuê đất và hợp đồng thuê đất, người sử dụng đất cỏ thể yên tâm đầu tư, cải tạo vả béi bổ đất, từ đó nâng cao hiệu quả sử dung đất dé tăng khả năng, sinh lợi từ đất

Việc cho thuê đất từ Nha nước, người sử dụng đất có cơ hội được tình đẳng hơn trong việc tiếp cận với tái nguyên đất đai so với hình thức giao đất Người sử dung đất trở thành chủ thể của quan hệ cho thu đất và được hưởng, các quyển quy đĩnh trong pháp luật đất đai Nhà nước cho thuê đất tạo điều kiện để những người sử dụng đất có nhiều điều kiện tiếp cận đất đai sâu rộng hon, được quyền khai thác va hưởng lợi từ đất một cách hợp pháp.

Có thể thấy, việc cho thuê dat nhằm góp phân đáp ứng nhu câu đa dang của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất có nhiều phương thức sử dung đất và tiếp cân đất đai một cách dé dang hơn, đầm bão lơi ich hải hỏa, cân đốigiữa Nha nước với người sử dụng đất

12 Lý luận pháp luật về cho thuê đất để thục hiện các dự án đầu tr.

12.1 Khái niên vê Pháp luật cho thuê đất dé thực hiện các dự án đầu tư Cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư lả nội dung quan trọng của quản lý nha nước về đất đai được hình thênh trên cơ sở chế độ sỡ hữu toán dân do Nhà nước lâm đại điện chủ sỡ hữu Nha nước thực hiện trao quyền sử dung đất cho các đối tượng có nhu cầu SDB thông qua việc cho

thuê đất Pháp luật về cho thuê dat có thé được hiểu theo nghĩa réng và nghĩa hẹp như sau

Theo nghia rông: Pháp luật vé cho thuê đất để thực hiện dự ân đầu tư lá tổng hợp các quy phạm pháp luật thuộc nhiễu lĩnh vực khác nhau để điểu chỉnh các quan hệ phát sinh trong qua trình thuê đất thực hiện các dự án đâutự Như vậy, pháp luật cho thuê đất thực hiện các dự an đầu tư bao gồm nhiềuquy phạm pháp luật năm trong văn bản pháp luật điều chỉnh các mồi quan hệ phat sinh trong quá tình cho thuê đất thực hiện các dự an đầu từ thể hiện trong Hiền Pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Dat đai, Luật Bau tr Bên canh đó la các văn ban thi hành pháp luật như Nghỉ định, Thông tư của các Bồ cỏ chứcnăng theo Luật định.

Ở một số nước trên thé giới thì pháp luật về cho phép sử dụng đất để thực hiện các dự án đâu từ lại có các quy định khác nhau Tại Han Quốc, pháp luật Han Quốc cho phép cá nhân va nhà đầu từ nước ngoài sở hữu đất dai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có thé mua, ban, thé chấp, cho thuê dat, thừa kế, đầu gia (đổi với các nước cho phép công dan Han Quốc thực hiện các quyển tương tự) Han Quốc có đạo luật riêng quy định viée sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thé áp dung đổi với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Han Quấc Các loại đắt liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sé văn hóa, khu bảo tổn còn có các rang buộc cu thé hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân su,

‘bao tổn di sản văn hỏa, luật bảo tổn môi trường”

Ở Đài Loan có 3 hình thức cùng cấp đất đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của zã hội: Nha nước ban đất cho tổ chức, cá nhân, Nhà nước cho thuê đất, tổ chức, cá nhân mua đất Các doanh nghiệp sử dung đất thuộc sỡ hữu của Nhà“Bộ Thïnguyên và Môi nường C01), ”Kbii nghiệm nước ngoài qui vàpáp ute ae đa” nhà mứt

bin Thổng kẻ 42

nước theo hình thức được Nha nước bán hoặc cho thuê đắt Đốt với đất thuộc sở hữu tư nhân, doanh nghiếp muốn sử dụng đất phải mua của chủ sở hữu.Giá cả trong trường hop này do doanh nghiệp va chủ sé hữu đất tự théa thuận theo các nguyên tắc của thi trường Điểm lưu ý trong chính sách đất đai của Dai Loan lả đối với đoanh nghiệp nước ngoài thi Nhà nước không cho chuyển nhượng, ký thác hoặc cho họ thuê đối với đất sử dụng vào muc đích thăm dò, khai thác khoáng sin (còn được gọi là đất khoảng sản), Doanh nghiệp nước ngoài chỉ được mua hoặc thuê đất của Nhà nước sử dụng sản xuất, kinh doanh Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách vẻ đất đai cho Nha nước đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyển (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyển vẻ đất dai thi mới được thực hiện quyền tương tự Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục dich cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi zã hội để xây nha, văn phòng công ty, của hang, nhà máy, nha thở, bệnh viên, trường học cho trẻem người nước ngoài, đại sử quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoai ra, người nước ngoài cũng được phép mua dat để dau tư cho các duran cơ sở hạ tang lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thé hay phat triển nông nghiệp va công nghiệp chăn nuôi néu được cơ quan có thẩm quyển phê duyệt Các loại đất nhà đâu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhương, thuê bao gồm: Bat lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muỗi, khai thác mé, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân

sự, đất liên kế khu vực biên giới quốc gia”

Ở Thụy Điển lại không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất dai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyên tương đương với công dân Thuy Điển) Đa phân các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh,

BB nguyên vi mỗt rong 012), Ava ngada mde ngoài tổ gân app há để đt OCB

ng VÓ,

Bổ Đảo Nha, Hà Lan, Bi, ) không có

và không có quy đính đặc biệt đổi với người nước ngoài sở hữu, SDB dai so với công dân trong nước Một nha đầu tư nước ngoài có thể mua đất và thuê đất theo những quy định ap dung cho công dân bản địa Ở Việt Nam, việc người nước ngoài sử dụng đất với mục đích đầu tư chủ yếu thông qua hình cứ hạn chế nao về sở hữu và SDD

thức thuê đất Ngay cả với các chủ thể trong nước, hiên nay việc giao đất có thu tiến cũng đã bi thu hep lai ma mỡ rông hơn cho hình thức thuê đất

Theo nghia hẹp: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện du án đầu tư 1a hệ thống các quy phạm pháp luật thể hiện đưới hình thức văn bản quy pham. pháp luật do các cơ quan nha nước có thẩm quyển ban hành điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong qua trinh Nha nước thực hiện các hoạt đông chuyển giao đất từ Nha nước sang người sử dung đất nhằm mục dich thực hiện các dự án đâu tư.

Tóm lat: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án dau tư là ting hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan Nha nước có thẩm quyển ban hảnh nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong qua trình Nha nước thực hiện

việc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Nha nước trao quyển sử dụng đất cho nhà đầu tư thông qua một banhop đồng cho thuê quyền sử dung đất dựa trên quyết đính cho thuê đất của cơ quan Nha nước có thẩm quyển, để đầu tư von, thực hiện hoạt động đâu tư nhằm mục đích sinh lợi và người thuê đất phải trả tiễn trong thờigian thuê dat.

1.2.2 Căn cứ và điêu kiện cho thuê dat dé tlưực hiện các die én đầu te Đất dai là không gian tổ chức các hoat đông sống của con người, cùng, ” đã là truyền thống văn húa của dân tộc nên với quan điểm “an cư lạc nghỉ

quyển sử dung đất là một quyển mA đai bô phân người dân rất quan tâm.

‘Nhung để thực hiện được việc phân giao quyền nảy một cách céng bang, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ dat là việc không đơn giản Việc định đoạt đất đai như cho thuê đất phải dựa trên những căn cử, điều kiến chất ché, tránh tinh trang xin — cho, cho thuê tran lan, lãng phi Đặc biết, đối với những dự án đầu tư, hấu hết các chủ đâu tư phải sản Nhả nước cho thu đất và ảnh hưởng của việc cho thuêi với địa phương rất lớn nên việc cho thu đất cân phảithân trong, đáp ứng đẩy đủ các điều kiện của pháp luật Căn cứ và điều kiến. cho thuê đắt có thể được hiểu một cách khái quát như sau:

Căn cử dé cho thuê đất là căn cứ vao kế hoạch sử dung đất hàng năm.của cấp huyện đã được cơ quan nha nước có thẩm quyển phê duyết, nh cầu sử đụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn zin giao đất, thuê đất.

Điều kiện cho thuê đất thực hiện dự án dau tư được cụ thé như sau: Các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, dat rimg đặc dụng vào các mục đích khác ma không thuộc trường hợp được Quốc hôi quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đâu tư thi cơ quan nha nước có thẩm quyển chỉ được quyết định giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dụng đất Mat khác, người được Nha nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục dich sử dụng đắt để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây Có năng lực tải chính để bao dam việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu từ, Ky quỹ theo quy định của pháp luất về đầu tư, Không vi pham.quy định của pháp luật vẻ đất đai đốt với trường hop đang sử dung đất do Nha trước giao dat, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư khác.

Do đó, việc cho thuê đất phải dựa trên các căn cứ, điều kiện chặt chế lâm rõ vai trở của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biển pháp hữu hiệu của Nha nước nhằm tổ chức lại việc sử đụng đất đai, hạn chế sự chẳng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tỉnh trang chuyển mục đích tuỷ tiên, lâm giảm sút

nghiêm trọng quỹ dat nông lâm nghiệp, ngăn ngửa được các hiện tương tiêu cực, tranh chấp, lẫn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kim hãm sản xuất, phát triển kinh tế - zã hội và rat nhiều các hiện tương nguy hai khác, tạo diéu kiện để sử: dụng dat đai hợp lý hon Trên cơ sở phân hang dat đai, bo tri sắp xếp các loại đất dai quy hoạch sử dung đất đai tạo ra khung pháp lý yêu câu các đổi tượng quản lý va sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất dai sẽ hop lý, tiết kiêm va hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dung đất dai hiểu rổ được pham vi ranh giới va chủ quyển về các loại đất thi họ yên tam đâu từ khai thác phân đất đai của minh, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Tir đó, còn cho thấy pháp luật đắt đai hiện hành rất coi trọng việc cho thuế đất dựa trên những nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất

1.2.3.Quy định về chủ thé trong quan hệ cho thuê đất để thực hién các dir án đầu te

Chui thé tham gia quan hệ cho thuê đắt để thực luện các dự án đâu tee bao gồm bên cho thuê đất và bên nhận tin’ đắt.

- Bên cho thuê đất:

Theo quy định của phép luật, chủ thể trong quan hệ thuê dat bao gồm các co quan, tổ chức có thẩm quyển cho thuê đất, cơ quan, tổ chức, cá nhân nhận thuê đắt Đồng thời khẳng định, đất dai là sở hữu của toàn dân, Nhà nước đại diện cho Nhân dân quyết đnh việc sử dụng, khai thác tài nguyên từ đắt như nto Do đó, thông quacác cơ quan quản lý, Nha nước đưa ra những quyết đính quy hoạch sử dụng đất, kế

hoạch sử dụng đất, quyét định mục đích sử dụng đắt, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử đụng đất, quyết đính thu hồi đất, trưng đụng đắt, quyết định giá đốt, quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đốt, quyết định chính sich tai chính

về đất đai, quy dinh quyển va nghĩa vụ của người sử dụng dat.

- Đối với bên nhận thuê đất.

Bên thuê đất là bên có nhu cầu sử dụng dat để thực hiện du án đầu tư Vì thể, tiên thuê dat có thể là tổ chức hoặc cá nhân, hộ gia đình trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoài Vi đối tương thuê đất với mục đích thực hiện dự án đầu tư thường sé thu với diện tích lớn va thời gian dài nên để tránh tinh trang lãng phí lượng lớn dat dai và bên thuê đất lợi dụng việc thuê dét nhưng không thực hiện dựán đâu tu mã thực hiến mục đích khác Vi vay, dé phòng các trường hợp nay pháp luật cén quy định rõ điều kiện của bên thuê đất Do vay, điều kiên của chủ thể thuê đất để thực hiện du án dau tư phải được xây dựng để nhận biết từng chủ thể sử dung đất phủ hợp từng loại dự án đầu tư, mục đích đầu tư Ngoái quy định về chủ thể trong quan hệ cho thu đất để thực hiền dự án đầu tư, quy định về hình thức cho thuê đất nay nhằm đặt ra những giới han, điều kiện, căn cứ để cơ quan nhả nước có thẩm quyển cho thuê đất đối với những chủ thể có nhu cầu sử dung đất thuê để thực hiện dự án đầu tư.

‘Nhu vậy, quan hệ thuê đất giữa Nha nước va nha đầu tư có nhu cầu sit dụng đất được thiét lập trên cơ sở hợp đồng cho thuê đất với mục đích thực hiện du án đầu tư Vé tính chất, hợp đông cho thuê đất cũng thể hiện thỏa thuận giữa các bên như thỏi hạn sử dụng đất, hình thức thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tai chính, vi vậy, nó cũng mang tính chất của quan hệ dân sự, thương‘mai như các hợp đẳng thuê tai sản khác Tuy nhiên, đối với việc cho thuê dat để thực hiện dự án đầu tư được thực hiện dưới sư điều chỉnh của nhiễu ngành uật như đất đai, đầu tư, vì vay, hoạt đông nảy không chỉ đơn thuần mang bản. chat dân sự, thương mại ma con mang yếu tô hành chính, thé hiện qua việc pháp luật quy định cụ thể vẻ trình tự, thủ tục cho thuê dat để thực hiện du án đầu tư va chủ thể cho thuê đất La Nhà nước Việc cho thuê dat của Nhà nước không chỉ đơn thuần lé ky hợp đồng thuê đắt với người sử dung đất, ma để ký

hop đồng thuê đất thì trước đó, đại diện chủ sở hữu phải thể hiện sự đồng ý cho thuê đất của minh bằng một văn ban gọi là quyết định cho thuê đất Nhả nước là chủ thể đặc biệt trong quan hệ cho thuê dat để thực hiện dự án dau tư nên việc quy định vẻ quyển và nghĩa vụ của Nha nước sẽ không được quy định cụ thé tại một văn bản pháp luật ma nằm rãi rác ở các văn ban pháp luật khác nhau,

1.2.4.Quy dink về lành thite cho thuê đắt

hà nước sử dung nhiều hình thức để phân phổi quỹ đất đến từng đối tương sử dụng đất, trong đó có hình thức cho thuê đất Quy định về hình thức cho thuê đất nhằm đặt ra những điều kiện, giới han, căn cứ để cơ quan nha nước có thẩm quyền cho thuê dat đối với những chủ thé có nhu cầu sử đụng đất thuê Theo quy định của pháp luật đất đai, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có thể thực hiện theo hai phương thức tra tiễn: Trả tiễn hang năm hoặc trả tién một lẫn cho cả thời gian thuê Sư phân loại hình thức sử dụng đất nói chung và phân loại hình thức thuê đất nói riêng, sé la cơ sỡ quan trong cho việc xác định quyển vả nghĩa vụ của các chủ thể nay trong quan hệ pháp luật với Nhà nước,

1.2.5.Thời han cho thuê đất dé thaec dự án đầu te

Thời han là khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dung dat được quyền chiếm hữu, sử dung mốt diện tích đất nhất định được Nha nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dung dat cũa người khácphủ hop với mục dich sử dụng,

gây ban hành quyết đính cho thuê đất được tính là ngày bất đâu thời han cho thuê đất Trước khi hết thời han thuê nói trên 6 tháng, nêu người sử dung đất có nhu cầu tiếp tục sử đụng điển tích đất đó ma trong quá trình sir

dụng đất luôn chấp hành đúng pháp luật vé dat đai và việc sử dung đất đó phù hợp với quy hoạch sử dung đất đã được sét duyệt thì được Nha nước tiếp tục cho thuê đất

1.2.6.Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đât dé thực hiện Dựán đầu ne

Quy dinh trình tự là các quyền và nghĩa vụ của các bên phải thực hiện. trong thủ tục hành chính vẻ đất đai bao gồm những nội dung như sau:

"Thủ tục cho thuê đất được thực hiện bởi các cơ quan nha nước có thắm quyền, có chức năng quản lý nha nước vẻ đất đai Trong đó, Nhà nước có vaitrò quan trong vừa là đại diện chủ sỡ hữu đất đai vita là cơ quan quan lý nhanước trong lĩnh vực đất đai Thông qua việc quy định về thủ tục cho thuê đấtvà thông qua việc thực hiện thi tục này Nhà nước kiểm soát hoạt động thuếđất phủ hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, muc đích sử dung đất,

Cơ quan Nhà nước phụ trách hướng dẫn chủ đầu tư lập hỗ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện ngiấa vu tài chính theo quy định của pháp luật, ngườithuê đất có trách nhiêm phải nép day đã các khoản tiên trong quá trinh sử dụng đất theo đúng quy định của Nha nước”.

Cơ quan Nha nước phụ trách trình cơ quan nha nước có thẩm quyển cấp Giây chứng nhận quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liên với đất, tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dit liệu đấtdai, hỗ sơ địa chính.

"Wain Đầu 107 Luật Đặt Đi 2013

1.2.7 Các yên tô chi phối đến pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện dự án đầu te

12.7 1 Chỗ độ số hit đất đai

Hiển pháp năm 1980 ra đời, đến Hiền pháp năm 1902 tiếp tục ghi nhận hình thức sỡ hữu đất dai ð nước ta với quy định "Đất đái cùng các tải sản khác mà pháp luật quy ãnh là của nhà nước đều thuộc sở hữnt toàn dân” Trải qua quá trình thay đổi, Hiển pháp 2013 đã tiếp tục kế thừa va phát huy giá tri của Hiển pháp trước đó vả tiếp tục quy đính về chế độ sỡ hữu đất đai tại điêu 53: “ Đất đái do Nhà nước đầu te quản I} ià tài sản công thuộc sở

"ưu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữm và thống nhất quản if" Luật

đất đai 2013 cũng quy định “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diệnsé hữu va thông nhất quan lý Nha nước trao quyển sử dụng đất cho NSDĐ. theo quy định của Luật nay” Do đó, với tư cách đại điện chủ sở hữu đất dai, Nha nước có quyền năng của một chủ sở hữu la “Chiém hữu”, “Sử dung” và“định đoạt" đối với đất đai Cùng với việc thực hiện chức năng quan lý đất đai, Nha nước lam sao phân bổ hiệu quả hop lý nguồn tải nguyên dat hữu hạn Đông thời, kèm theo đáp ứng sự phát triển của nên kinh tế thị trường hiện nay thì Nha nước dai điện toàn dân định đoạt đối với đắt đai thông qua hình thứccho thuê đất thực hiện DAĐT là phù hợp vả đúng chức năng.

127.2 Tác động của qué trình hội nhập kinh tế quốc tễ

Hội nhập kinh tế là một xu thé phát triển tat yêu trên thé giới va Việt ‘Nam cũng không nằm ngoài xu thé này Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã TẾ Mạnh Tần (1999), Co sẽ Đa hoc cũavic hoàn tội Hang phép luật đt ne re tp nước ngoài trí

ideo, sin in Tên Lait boc Bạc vận Chăn tr Quoc ga He ChíMEmh 17

' 1š Thanh osyÖn C010), “Đi P4 Mose nghiền cứu inh gia Pug cite gio đắ có Dun

sử ng để co tô ch kh xạ đọng rh đi bán hod cho Dad gớnvết xy ong cơ số hạ tông”, BộTa nghyện và Môi ông 20.

ˆ*Nguyễn Dah Bang C011), "Giao đ: cho Dut ade đ tới dỗ hú Hh ed có vấn móc ngoài 0o

Anita php Lace Bde đu” Hội thão kho học tron sin đổ Lut Dit dni, Hội Hos họ Gt Vt Naas,

tr

tác đông manh mẽ đến lĩnh vực đất đai nói chung và việc Nha nước cho thuê đất nói riêng trên cả hai phương điên

Về phương điện tích cực: Hội nhập lánh tế quốc tế la gia tăng số lượng chủ thé sử dụng đất, mở rông thi trường bat động sản, xóa bỏ sự bảo hộ dau tư, trợ giá từ phia Nhà nước, thực hiện công khai bình đẳng minh bach trong SXKD, trong đó dat dai là nguyên liệu đầu vao không thể thiểu trong hoạt động SXKD dich vụ Để làm được diéu nay Nha nước cần ban hảnh khung thể chế, pháp luật về kinh tế, phân phối đất đai, cải cách thủ tục hảnh chính.

Về phương diện tiêu cực: Hội nhập kính tế quốc tế lam gia tăng số lương DAĐT, tạo ra hiệu ứng chuyển hang van héc ta đất nông nghiệp tring lúa én định sang mục đích phi nông nghiệp Hậu quả ngày cảng nhiễu hô dân mat đất sản xuất, không việc lam, đời sóng khó khăn Đồng thời, hội nhập kinh tế làm gia tăng số lượng dự an đầu tư nhưng sử dụng lãng phí, không hiệu quả

127.3 Một số yếu tổ khác

Một số yếu tô ảnh hưởng đến pháp luật về cho thuê dat la việc ap dung quy đính của pháp luật vé thuê đất tại các địa phương; trình 46 cán bộ lam công tác quan lý nba nước vé đất dai, Cơ chế thực thi pháp luật về cho thuê đất chưa thất nghiêm minh; Công tác lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện Luật Bat đai và các văn bản dưới luật còn nhiều thụ đông, Công tác kiểm tra, giám sit của các cơ quan có thẩm quyển đối với hoạt động cho thuê đất chưa chất chế; 'Việc td chức thi hành pháp luật còn hạn chế.

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1, đã đi sâu vào tim hiểu các khái niệm về cho thuê dat, cho thuê đất thực hiến các dự án đâu tư, pháp luật cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu từ cũng như những nhân tổ chỉ phối tác động đến nó Bước đâu nắm được những nội dung cơ bản về hoạt đông cho thuê đất của Nhà nước dua trên những nguyên tắc nhất định, nhằm có những mục dich cụ thể để thực hiện các chức năng, vai trò của Nhả nước Tìm hiểu các giai đoạn phát triển của pháp luật về cho thuế đất để thực hiện DAĐT cũng như những yếu tổ tác động đến việc cho thuê đất để thực hiện DAĐT từ phía Nha nước Thông qua đó, có được những cái nhìn đầu tiên vẻ hoạt đông cho thuê đất từ Nha nước, tạo cơ sở để tiếp tục nghiên cứu, phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất thực hiện DAĐT ỡ chương 2

THUC TRẠNG PHAP LUAT VE CHO THUÊ DAT DE THỰC HIEN CÁC DỰ ÁN BAU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HANH

2.1 Thực trạng pháp luật về cho thuê đất đề thực hiện các dự án đầu tr tại Việt Nam.

3.1.1.Căn cứ và điều kiện cho thuê đất dé thực hiệu các dir ám đầu ne

~ Căn cứ cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tr

Theo Điệu 52 Luật Dat dai 2013, việc cho thuê đất thực hiện các dự ánđầu từ được căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hang năm của cấp huyện đã được cơ quan nha nước có thẩm quyền xét duyệt Trong khi đỏ, Luật Dat đai 2003, chỉ quy định "Việc cho thuê đất thực hiên các dự án đầu tư được dựa vào các căn cử chung quy hoạch, ké hoạch sử dung dat hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch say dựng điểm dân cư nông thôn” Những quy định Luật Dat đai 2013 có nhiễu điểm tiến bộ hon so với Luật Bat dai 2003 như các quy định góp phan quan ly chat chế việc UBND các cấp có thẩm quyển quyết định cho thuê đất, đồng thời nâng cao vai trò của quy hoạch, kể hoạchsử dung đất, đặc biết là kế hoạch sử dung đất hàng năm của cấp huyện Lan đâu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thé căn cứ quy hoạch của zây dung đô thị, điểm dan cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kể hoạch sử dung dat hang năm củahuyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt Việc nhân mạnh vai tro của quyhoạch, kế hoạch sử dung đất là cần thiết va là bước tiền của Luật Bat đai năm.2013, vi quy hoach sử dụng đất đai la biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm. tổ chức lại việc sử dung dat đai, hạn chê sự chong chéo gây lãng phi dat dai,

tranh tinh trang chuyển mục đích tuỷ tiền, lam giảm sút nghiêm trong quỹ đất nông lêm nghiệp, ngăn ngửa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lẫn. chiêm huỷ hoại dat, phá vỡ môi trường sinh thai, gây ô nhiễm môi trưởng dẫn đến những tin that hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiêu các hiện tượng nguy hai khác Hơn nữa quy hoạch sử dung đất đai côn tạo điều kiện để sử dụng đt đai hợp lý hơn Trên cơ sở phân hang đất dai, bổ trí sắp xép các loại dat đai, quy hoạch sit dụng đất đai tao ra khung pháp lý yên cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dung đất dai sẽ hop lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bồi vi, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được pham vi ranh giới và chủ quyển về các loại đất thi họ yên tâm đâu tư khai thác phần đất đai của minh, do vay

hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn

Trong “Nội dung kế hoạch sử dung đất hàng năm của cấp huyện”Khoản 4 Điều 40 Luật Bat đai năm 2013 quy định phải "Xác đính wi trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng dat vào mục đích quy dinh tại Diéu 61 va Điển 62 của Luật nay trong năm kể hoạch đến từng đơn vị hảnh chính cấp x4 Đối với dự an ha tang kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thi phải đẳng thời xác định vị trí, điển tích.đất thu héi trong vùng phụ cân để đâu giá quyển sử dung đất thực hiện dự án nhà ở, thương mai, dich vụ, sản xuất, kinh doanh”,

Co thé thấy, việc nhắn mạnh vai trò của kế hoạch sử dụng đất la cả thiết va la bước tiến của Luật Dat dai năm 2013, vi quy hoạch nói chung vả kế hoạch sử dung đất đai noi riêng lả biến pháp hữu hiệu của Nha nước nhằm tổ chức lại việc sử dung đất, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai và nhiễu hiện tượng nguy hại khác Diéu nảy cho phép việc sử dung đất dai sẽ hop lý, tiết kiệm và hiệu qua hơn Mặt khác, còn cho thay pháp luật dat đai "pda Moin 4 Diu 40 Lak Đắt ấu 2013

hiện hanh rất coi trong việc cho thuê đất dựa vao nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất

- Điều kiện về cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tr

Trong Luật đất đai 2013 bỗ sung quy định đổi với trường hợp cho hô gia định, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, địch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta tré lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân các cấp mới được ra quyết định theo thẩm quyển Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đắt, cho thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyển của mình chứ không quy đính về hạn mức đất các cấp có thẩm quyển được giao, cho thuê Những quy định vẻ giới hạn thấm quyên giao dat, cho thuê dat thường do Uy ban nhân dân tinh ra quyết định Đền nay, Luật Dat đai năm 2013 đưa quy định về giới han thẩm quyển cho thuê at của UBND cấp huyện để dim bảo sự đông bộ trong cả nước về thấm quyên giao vả cho thuê dat, phủ hợp với năng lực quản lý của từng cấp Những đây cũng sẽ là gánh năng cho cơ quan chuyển ngánh cấp tỉnh

Luật Dat dai 2013 ở sung quy định về điều kiện được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại zã thuộc khu vực biên giới, ven biển va hải đã, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đâm bảo an ninh quốc gia vả toản vẹn lãnh thổ So sánh giữa điều kiện cho thuê đất quy đính trong Luật Bat dai năm 2013 với Luật Bat dai năm 2003, Luật Bat dai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ cho thuê đắt chứ không đặt ra điểu kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất Chính vi vay, Luật Dat đai nam 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chế việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dung đất với các điều kiên khác

Bên cạnh đó, Luật Dat đai 2013 cũng quy định chỉ tiết, diéu kiện vềnăng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiền đô của dự án đầu tư được quy định như sau: Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của minh để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức dau tư đối với dự án có quy mé sử dung dat đưới 20 héc ta, không thấp hơn 15% tổng mức dau tư đổi với dw án có quy mô sử dung đất từ 20 héc ta trở lên, Có khả năng huy đông vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tin đụng, chi nhánh ngân hang nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác

Việc xác định người được Nha nước cho thuê đất, để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật vẻ đất đai đổi với trường hợpđang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thuc hién dự an đầutự khác sắc định theo các căn cứ sau day: Kết quả xử lý vi pham pháp luật véđất dai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tải nguyên vaMôi trường, Nội dung công bỗ vẻ tình trang vi phạm pháp luật đất đai và kếtquả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện từ của Bộ Tảinguyền và Môi trường, Tổng cục Quan lý đất đai đối với các dự án thuộc diaphương khác.

Đổi với du án có sử dụng đất trong lúa, đất rừng phỏng hộ, dat rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đâu tư thì cơ quan nha nước có thẩm quyển chỉ được quyết định giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn ban sau đây: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chinh phủ đổi với trường hợp chuyển mục dich sử dung từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên, từ 20 héc ta đất rừng phỏng hộ, đất rừng đấc dụng trở lên, Nghị quyết của Hội déng nhân dan cấp tinh đối với trưởng hợp chuyển mục đích sử dung dưới 10 héc ta dat trong tủa, đưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, dat rừng đặc dụng So với Luật Dat đai vả các quy

định hiện hanh thi quy định mới về diéu kiện chuyển mục dich sử dung với đất trồng lúa có mở hơn Hiện tại tat cả các dự án có sử dụng đất trông lúa không kế quy mé đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất dai năm 2013 thi chi các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất tring lúa trở lên mới phải trinh Thủ tướng Chính phũ chấp thuận, còn các công tình sử dụng đưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cẩn được Hội ding nhân dan cấp tỉnh thông qua Để khắc phục tình trang nhiều dự án đầu tư sau khi thuế đất nhưng không sử dụng, châm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phi đất đai, Luật Dat đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chế việc cho thuê đất

+ Điều kiện thứ nhất áp dung đổi với cơ quan co thẩm quyền trong việc quyết định cho thuê đắt nhằm đầm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vé nghiêm ngặt dat trong lúa, dat rừng phòng hộ, dat rừng đặc dung, đâm bao an ninh lương thực quốc gia và bao vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.

+ Điều kiện thứ hai áp đụng đối với chủ đầu tư xin thuê đất: Có năng lục tai chính để đâm bảo sử dung đất theo tiến độ cia dự an đâu tư, Ký quỹ theo quy định của pháp luật vé dau tư, Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đổi với trường hợp dang sử dung đất do Nha nước cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư khác Theo Quy đính cũ, nếu đất cho thuê

dự án đâu tu ma không được sử dụng trong 12 thang liên tục hoặc tiễn độ sit dụng đất châm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư sẽ bị thu tực hiện.

hỗi ma không bôi thường vẻ đất, nhưng phải béi thưởng tài sản gắn liên với đất Đông thời, Luật đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia định, cả nhân thuê

với diện tích tir 0,5 héc ta trở lên thì phãi có thêm văn ban chấp thuận của Uy ‘ban nhân dân cập tỉnh, khi đó Uy ban nhân dân cắp huyện mới được ra quyết

é sử dụng vào mục đích thương mai, dich va

định theo thẩm quyên Trước đây, theo Luật Dat dai năm 2003, chủ thé co thấm quyển giao đốt, cho thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đổi tương sử dụng đất đúng với thẩm quyển của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyên được giao, cho thuê Những quy định về giới han thẩm quyển giao dat, cho thuê đất thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định Nay, Luật Dat dai năm 2013 đưa quy định vẻ giới hạn thẩm quyển giao dit, cho thuê đắt của UBND cấp huyện vào Luật để dim bao sự đồng bô trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê dat của UBND cấp huyện, phủ hợp với năng lực quản lý của từng cấp Nhưng đây cũng sẽ là gánh năng cho cơ quan chuyên ngành cấp tĩnh

Tóm lat: Điều kiện vé cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư căn citvào mục đích sử dung; cô sư phân cấp quản lý, giám sát của các cấp cácngành liên quan Các quy định vẻ giao dat, cho thuê dat được sửa đổi, b sungtheo hướng han chế đổi tượng được giao đất không thu tiễn sử dung đất, giao đất có thu tiên sử dung dat, mở rông đổi tương thuê đất Tạo lập sự bình đẳng, trong diéu kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tăng cường hiệu quả sử dung đất bằng cách thiết lập điều kiên được giao đất, cho thu đất phù hop Các quy dinh của Luật Bat dai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bd sung phủ hợp với các quy định khác cỏ liên quan của Luật Bat đai năm 2013, của Hiển pháp năm 2013.

3.12 Quy định về chit thé trong quan hệ cho thuê dat thực hiện các dự án đầu te.

Trên cơ sở mối quan hệ cung cầu giữa người có nhu câu cho thuê đất, nhận lợi ích kinh tế với bên cần thuê đất để thực hiên dự án đầu tư, biển đất dai thành tư liệu sản xuất tao ra các lợi ích về kinh tế Việc way dựng quy đính về chủ thể trong quan hệ cho thuê đắt dé thực hiện các dự án đầu tư nhằm xác

định dia vi pháp lý của các bén và đưa ra các quyển và nghĩa vụ thông qua các địa vi pháp lý đó Chủ thể tham gia quan hệ cho thuê đất để thuc hiện dư án.

t và biên nhận thuê đấtđầu từ bao gém bên cho thuế

- Bên cho thuê đất Pháp luật Việt Nam thửa nhân chế độ công hữu đấtđai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân va Nha nước la đại diện chủ sỡ hữu Vi vậy, chủ thể cho thuê đất là Nhà nước Nhả nước thông qua các cơ quan để phan chia thẩm quyển, trách nhiệm quan ly đất đai Trước đây Luật Dat đai 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho Chính phủ, dén Luật Bat đai sửa đổi năm 2001 còn giữ lại phản nao thẩm quyền của Chỉnh phủ nhưng bắt đâu từ Luật Dat đai 2003 va Luật Dat đai 2013 thi thẩm quyển cho thuê đất không thuộc thẩm quyền của Chính phủ nữa, Chính phủ chỉ điều hanh ở tâm vĩ mô trong việc sét duyét quy hoach, quyết định chuyển đỗi dién tích đấtnông nghiệp ở mức luật định Hiện tại thim quyển cho thuê đắt được quy định. 16 tại Điễu 59 Luật Bat dai năm 2013, theo đó

Thẩm quyền của Up ban nhân dân cấp tinh

Theo khoản 1 Điều 59 Luật dat dai 2013 thì Uy ban nhân dân cấp tinh quyết định giao đất, cho thuê đắt trong các trường hop như Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng dat doi với tổ chức, Giao dat đối với cơ sỡ tôn giáo, Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngodi, doanhnghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài theo quy định tai khoản 3 Điều 55 của Luậtđất đai 2013 (a trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện du án đầu tư xây dung nha ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê), Cho thuê đất đổi với người 'Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoải theo quy định tại điểm đ vả điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật đất đai 2013 (a trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vin đầu.

từ nước ngoài thuê đất dé thực hiền dự an đâu tu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuối trồng thủy sin, lam mudi, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất zây dung công trình công công có mục đích kinh đoanh, đất thực hiện dự án đầu tư nha ở để cho thuê va sử dung đất xây dung công trình sự nghiệp); Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao”

Thẩm quyền của Up ban nhân dân cắp imyện

Theo khoản 2 Điều 59 Luật Bat đai 2013 thi Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp như: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dung đất đối với hộ gia đính, cá nhân, Trường hợp cho hộ gia định, cá nhân thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục dich thương mai, dich vụ với điện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phai có văn bên chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tinh trước khi quyết định, Giao đất đối với công đẳng dân cư Như vay, so với Luật đất dai 2003, Luật đắt đại 2013 đã có sửa đổi, bỗ sung quy định về thẩm quyển giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dung đất như bé sung quy định về thẩm quyển của Uy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013 khi đây 1a đổi tượng mới được Nha nước giao đất có thu tiên sử dụng đắt, sửa đổi, bd sung quy định về thấm quyền của Uy ban nhân dân cấp huyện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên muc dich sử dung dat đối với hồ gia đình, cả nhân.

Nói chung vẻ thẩm quyên cho thuê đất nói chung vả thẩm quyền cho thuê đất để thực hiện các du án đầu tư nói riêng 1a điểm mới, tiến bộ của Luật Đất đai 2013 ở góc độ quy định nảy kiểm soát chặt hơn việc thực hiện thẩm quyển quyết định cho thuê đắt của UBND cấp tỉnh va cấp huyền, ngoai ra, nó cũng góp phan hạn chế và cũng 1a để quan ly chặt chế việc sử dụng đất nông.

nghiệp vào mục đích kinh doanh thương mại, địch vu Thẩm quyển cho thuê đất ở nước ta được phân cấp mạnh mẽ Mọi thẩm quyên quyết định về dat đai và quan lý đất dai đổi với hộ gia định, cả nhân, công đồng dân cư thuốc thẩm quyên của UBND cấp huyện vả mọi thẩm quyên quyết định về đất đai vả quan lý đất đai doi với tổ chức, cơ sở tôn giáo, nha dau tư nước ngoài thuộc thấm quyển của UBND cấp tỉnh Quan hệ cho thuê đất trong trường hop nay sẽ phát sinh xong sơng với quan hệ đầu tư ‘Vi vậy; thẩm quyền cho thuế đất phải phù hợp với thẩm quyển quyết định đâu tư Tuy nhiên, hai thâm quyền nay van còn tổn tại nhiều bat cập Theo đó, việc phân cấp mạnh muốn đạt được hiệu quả phát gin với quá trình kiểm tra, giám sát lẫn nhau; tuy nhiên, việc nay chưa được thể hiện nhiều trong luật và trên thực tế Thẩm quyền quyết định cu thể về sử dung đắt của Nhà nước bao gém việc thu hồi dat, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục dich sử dung dat cân được tập trung, cho một cấp nhằm bao đầm tính thống nhất Không nên phân cấp cho nhiều cấp ở địa phương Tất nhiên, Trung ương không nên giữ các thẩm quyền quyết định về đất đai vì nhiệm vụ cu thể đến từ khu vực đất, từng thửa đất không phù hợp với Trung ương Cơ chế thực hiện một cấp địa phương có thấm quyên quyết định về đất đai cũng là giải pháp tránh tạo ra những khoảng hở trong thực hiện thẩm quyên tao nguy cơ tham những cao Đi lién với phân cấp là phải có sự giám sát chặt chế bằng pháp luật, cũng như thanh kiểm tra thưởng xuyên đối với hoạt đông cho thuê đắt của UBND các cấp tránh tình.trang như trước kia theo Luật Dat đai 2003, khi các địa phương lạm quyền.

- Bên thuê đất: là bên có nhu câu sử dung dat để thực hiện dự án dau tư Do đó, bên thuê dat gồm cá nhân, tổ chức hoặc hô gia đình trong nước, người 'Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài.

Phụ thuộc vào sự lưa chọn phương thức trả tiễn thuê đất khí thuê ma Nha nrước xây dựng các quyên cho mỗi chủ thể khác nhau cho phủ hợp Theo đó,