Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ THUẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa hoc: TS Trần Quang Huy

HÀ NỘI - NĂM 2019

Tôi zin cam đoan đây 1a công trnh nghiên cứu khoa học độc lập củariêng tôi, được thực hiên trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức khoa học, nghiên cứu khảo sát tinh hình thực tiễn với sự hướng dan của TS Tran Quang Huy

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bồ trong bat ky công trình khoa học nao Các số liệu trong luận văn la trung thực, có nguồn gốc rổ

ràng, được trích dẫn theo đúng quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn.nảy.

"Tác giả luận văn

Lê Thị Thuận

BANG DANH MỤC CAC CHỮ VIET TAT

SIT Ky hiệu Y nghĩa

1 [BLDS2005 — |BôTuätBânsưnăm 20057 |BLDS20I5 [Be LuatDan srnim 20153 [9§BP Quyến sử dang đất

+ [NBB Ngưũi sử dụng đất

5 lust DEBS |LuatKinh doanh bat dng sin# TƯBNB Uy ban nhân dân

7 |VPBKBB Văn phòng đăng ký đất dat

LỜI CAM ĐOAN

'Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu.

Một số đóng gép của luận văn.cứu của để tài

Bồ cục cia hiện văn.

Chương 1: NHUNG VAN BE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT 7

11 Khái quát về quyền sử dung đất và chuyển quyền sử dung đất 7

1.11 Quyên sử đụng đất a

1.2 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dung đất 10

1.2.1 Khái niệm chuyễn nhương quyền sử dung đất 10 1.2.2 Đặc điểm chuyễn nhương quyền sử dung đất u

13 Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.3.1 Khái niệm pháp luật chuyễn nhượng quyền sứ dung đất 12 1.3.2 Các nguyên tắc cimyễn nhượng quyền sử dụng đất 13

1.3.3 Mỗi dung pháp luật về ciuyễn nhượng quyền sit dung đất 13 1.3.4 Sự cân thiết phải điền chính bằng pháp luật đốt với quan hệ cimyễn

nhượng quyền sử đụng đất 1 1.3.5 Một số điều kiện đãm bảo hiệu lực, liều quả pháp luật về cimyễn

nương quyên sử đụng đất 18

Kết luận chương 1 1

Chương 2:QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIEN TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG,

TINH VĨNH PHÚC 2

21 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất ot]

3.1.1 Chui thé chuyễn nhượng quyền sử dung đất 2 2.1.2 Đối tương và điều kiện ciyễn nhương quyén sử dung đất 2 3.1.3 NOt dung của quan hệ chuyễn nhường quyền sứ dung đất Độ 2.1.4 Hình thức và hiệu lực của giao dich chuyén nhượng quyén sử dung

đất 33

3.15 Trinh te thai tục, thẩm quyền thực hién chuyén nhượng quyền sit dung đất 35

2⁄2 Thực tiễn các vụ việc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

huyén Vĩnh Tường, tinh Vĩnh Phúc 37 2.2.1 Giới thiệu sơ lược về uyên Vinh Tường, tinh Vĩnh Phúc 37 Thực trạng thực thi pháp iuật về cinyễn nhượng quyén sit dung đất tat luyện Vĩnh Tường tỉnh Vinh Phúc 38

Kết luận chương 2 54

NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUA THUC THI PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG ĐẤT 55 3.1 Định hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về chuyển nhượng.

quyền sử dụng đất 5 3.2 Kiến nghị về hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan.

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58

3.2.1 Quy định về điều kiện chuyễn nhượng quyén sit dung đất 58 3.2.2 Quy dinh về cỉm thé cimyễn nhượng quyền sử dung đất 59 3.2.3 Quy định về giá dat trong giao dich cingyễn nhượng OSDD 59 3.24 Quy din về thời điễm có hiệu lực của giao dich chuyễn nhượng

quyén sử dung đất 60

3.25 Quy đinh về thi tue hành chính 60

3⁄3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

3.3.1 Tiếp tuc ÄÄy mạnh cải cách thủ tục hành chính: 61 3.3.2 Cân phải aio tạo nâng cao chất lượng cán bộ thi hành pháp Indt.63 3.3.3 Day mạnh công tác tuyên truyền, phổ biển pháp Iuật 64 3.34 Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra của các cơ quan quản If

PHAN MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề

Ở hấu hết các nước trên thể giới, cũng như ở Việt Nam hiện nay thi Đất dai được ác định là tai sản vô giá của quốc gia, là một bộ phân cơ bản. của lãnh thổ Bat đai có những đặc tính hết sức riêng biệt, nó luôn cổ định, bat biển Với những giá tri đó của đất dai con người luôn mudn tác động vào nó để tạo ra những giá trị vật chat, tinh thân phục vụ đời sống của minh nhưng, đất dai thi lại có han; do đó, đất ra yêu cẩu cho công tác quản lý đất dai làphải đưa đất đai vao sử dung hợp lý, hiệu qua va tiết kiệm nhất.

Đặc biết trong những năm gan đây khi nhu cầu dịch chuyển đất đai từ chủ thé sử dụng nay sang chủ thé sử dụng khác đang diễn ra một cách thường, xuyên và liên tục Do đó đặt ra yêu cầu về việc quan ly sự dich chuyển nay để từng bước đưa quỹ đất vào tâm kiém soát của Nha nước, đồng thời góp phan quản lý dat dai ngày cảng chất chế va thuận lợi hơn Mat khác, chuyển quyền sử dung đất chính là việc Nha nước thừa nhân quyển của người str dụng đất khi chuyển giao quyển sử dụng đất cho chủ thể mới Hiện nay, Nha nước ta đã có một cơ sỡ pháp lý về quản lý đất dai thống nhất trên Toàn quốc vẻ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dung đất trên thực tế diễn ra hết sức phức tap, do đó không phải lúc nào các giao dịch về chuyển nhượng quyển sử dụng đất cũng tuân thủ đúng các quy định của pháp luật

Vinh Tưởng là một huyện nắm ở phía tây nam của tỉnh Vĩnh Phúc Địagiới huyện Vĩnh Tường bao gồm: phía đông gidp huyện Yên Lac; phía tâygiáp tinh Phú Tho (thành phổ Việt Tri) va thành phé Ha Nội (huyện Ba Vi),phía nam giáp thành phổ Ha Nội (huyện Ba Vì, Phúc Tho và thi zã Sơn Tây), phía bắc giép thành phổ Vĩnh Yên vả huyện Lập Thạch" Vị trí địa lý của

HpclSitviipolx mp RAV CN AOD, TH CON EONEINEDYODng tru cp ngày 091097019

huyện tiếp giáp với thành phố công nghiệp Việt TH, thị xã Sơn Tây, cận kế với thành phổ tinh i Vĩnh Yên.

Theo quy hoạch đô thi của tinh Vĩnh Phúc, huyện Vĩnh Tường trở thành trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoa xã hôi phía nam của tỉnh Vĩnh Phuc với hệ thông ha tang đô thị ngày cảng hoản thiên, tốc độ phát triển kinh: tế nhanh, nhất là các ngành công nghiệp, dich vu Hiện nay trên địa bản huyện.

đ hình thành các khu công nghiệp, cụm công nghiệp như Cum công nghiệp Chân Hưng, Cum công nghiệp Déng Sóc, Cum công nghiệp Thỏ Tang Liing Hoa, Cum công nghiệp làng nghề rắn Vĩnh Son, Cum công nghiệp lang nghề rèn Ly Nhân, Cum công nghiệp làng nghề Mộc zã An Tường Do đó nên các giao dich về quyền sử dụng đất ở khu vực huyện Vĩnh Tường trong những năm gin đây tăng lên một cách nhanh chóng, nhất là các giao dich vé chuyển nhượng quyển sử dụng đất Cùng với sự phát triển này là các bắt đồng, miu thuẫn, tranh chấp về quyên sử dụng đất xảy ra nhiều hơn, phức tap hơn Vì vay, việc nghiên cứu tìm hiểu các quy định của pháp luật vẻ chuyển nhượng quyền sử đụng dat là cần thiết, để từ đó có thể áp dung vào các hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật vả vận dung để giải quyết các khó khăn, vướng mắc khi tham gia giao dich chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đó chính là lý do để học viên lựa chọn đề tải “Pháp iuậ về chuyên nhượng quyên sử dung dat và thực tién thi hành tại luyện Vĩnh Tường tinh Vĩnh Phúc ” làm lun văn thạc 4 của mình.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

‘Vn dé về chuyển nhương quyển sử dụng dat la một để tai thu hút được nhiễu sự quan tâm cia mọi người, bao gồm các sách chuyên khảo, các để tảinghiên cứu khoa học, cũng như các bai viết đăng trên các bảo va tap chí Mộtsố công trình tiêu biểu vé vẫn để này như.

~ Một số van để lý luận và thực tiễn về Hợp đồng ở Việt Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân năm 2003,

- Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyển của người sử dụng đất của Tiến Trên Quang Huy đăng trên tạp chỉ Luật học ~ Trường Đại học Luật Hà Nội, số 8/2009,

~ Sự tác động của Luật đất đai năm 2003 đến việc hình thành va phát triển thị trường bắt động sản ở nước ta của Tiền sĩ Nguyễn Quang Tuyên đăng trên tạp chi Dân chủ và Pháp luật, số 10/2005,

~ Đất dai và thị trường Bat đồng sin của Tiền 4 Nguyễn Dinh Bỏng đăngtrên tap chi Địa chính số 1 ~ 2/2005,

- Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bat động sản ở Việt Nam của Tiền i Nguyễn Thi Hồng Nhung đăng trên Tap chí Nha nước và Pháp luật, năm 2012,

~ _ Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử đụng dat từ thực tiễn tại Ha Nam ~ Đăng Văn Ngạn, Luân văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại họcQuấc gia Hà Nội, năm 2009,

~ Phap luật về chuyển nhượng quyển sử đụng dat va thực tiễn thi hành tại thành phô Yên Bái, tinh Yên Bái giai đoạn năm 2011 ~ 2015 ~ Nguyễn “Xuân Ha, Luên văn thạc sf Luật hoc, trường Đại học Luật Hà Nội, năm.

- Thue trang pháp luật về chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở Việt Nam

hiện nay ~ Nguyễn Văn Hiển”

Tuy nhiên, với sự phát triển sôi động, nhanh chóng, không ngừng nghỉ ‘vA mang tính đặc trưng riêng ở mỗi dia phương thi dé tải về chuyển nhượng quyên sử dụng đất từ thực tiễn của huyện Vĩnh Tường, tinh Vĩnh Phúc vin

"Bất ca tức gf New Vấn Hiển Tòa ứnsbdn dintés củ, đăng vận tp chỉ din đỗ và phíp it

mp /Acdeplaoy gov gene Pages stun hp bụt sac n7 =36), nợ cập ngày 1006018

3 Mục đích nghiên cứu của dé tài

Mục tiên của dé tai là nghiên cứu pháp luật vé chuyển nhượng quyền sit dụng đất, sau đó áp dung vio thực tế của huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc để đánh giá được những mất tích cực, hiệu qua của pháp luật, cũng như thấy được những điểm còn tổn tai, bất câp; từ đó đưa ra được những phương, hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật

Đổ thực hiện được mục đích này, dé tai nghiên cứu tấp trung vào các

Ba là: Tim hiểu thực tiễn áp dung các quy định trên tại huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, từ đó đưa ra những đánh giá những điểm tích cực, những điểm còn han chế va để xuất những kién nghị nhằm tiếp tục hoàn thiên các thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyển sử dung dat.

4 Đối trong nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đối tượng nghién cin

~ Hé thông quan điểm, đường lồi chính sách của Đăng và Nha nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Cac quy định của pháp luật về chuyển nhương quyên sử dung đắt

~ _ Thực tiễn việc thi hanh pháp luật vẻ chuyển nhượng quyển sử dụng đất tai huyện Vĩnh Tường, tinh Vĩnh Phúc

4.2 Phạm vỉ nghiên cứn.

Hiện nay, hoạt động chuyền nhượng quyên sử dụng dat diễn ra sôi nỗi, phong phú, đa dang, khắp moi nơi Pham vi nghiên cứu của dé tải kha rộng,

gém nhiéu hình thức, với nhiễu chủ thé cũng như nhiều loại đất khác nhau. Hon nữa, pháp luật về chuyển nhương quyền sử dụng đất lại được quy định trong nhiễu lĩnh vực khác nhau như pháp luật din sơ, pháp luật đất đai, pháp Tuật đầu tu, pháp luật nha ở, Do đó, Luận văn giới han pham vi nghiên cứu Ja chuyển nhương quyền sử dụng đất ở của hộ gia đính, cả nhân trong nước tại các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các quy định của Luật dat đai năm 2013 va các văn ban hướng dẫn vẻ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ap dụng tại thực tiễn thi hành ở truyện Vĩnh Tưởng, tinh Vĩnh Phúc.

5 Các phương pháp nghiên cứu.

‘Voi mục đích triển khai những nội dung cơ ban của dé tai, tác giả đã sử: dụng phương pháp duy vat biện chứng của chủ nghĩa Mac - Lénin và từ tưởng Hồ Chí Minh; dựa trên quan điểm, đường lôi của Dang Công sản Việt Nam về

hợp quan hệ chuyển nhượng quyển sử dụng đất, cùng với việc sử dụng

một số phương pháp nghiên cứu, cụ thé:

-_ Tại chương 1 của Luận văn, tác giã sử dụng phương pháp phân tích,tình luân,

- Tai chương 2 của Luận văn, tác gia sử dung phương pháp liệt kê, tổng ‘hop, phân tích, bình luận, diễn giải, đánh giá,

- Tại chương 3 của Luận văn, tác gia sử dung phương pháp ting hợp, quy nap

6 Một số đóng gop của

Để tai "Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất va thực tién thí hành tại huyện Vĩnh Tường, tinh Vinh Phúc" sau khi hoán thành dự kiễn sẽ cómột số đóng góp sau:

-_ Bổ sung vào cơ sở lý luận và thực tiễn vẻ chuyển nhượng quyền sử dung đất để từ đó lam rõ được các quy định của pháp luật vẻ chuyển.

~_ Từ thực tiễn chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở huyện Vĩnh Tưởng, để đưa ra những phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đắt,

~ Đưa ra một số dé xuất về định hướng va giải pháp hoan thiện pháp luật vẻ chuyển nhương quyền sử dung đất.

T Bố cục của luận văn

Tac giả nghiên cứu Luận văn theo bổ cục các phân như sau:Lời mỡ đầu

Phan nội dung gồm:

+ Chương 1: Những van dé lý luận về chuyển nhượng quyền sử đụng đất

+ Chương 2: Quy định của pháp luật vé chuyển nhượng quyển sử đụng đất và thực tiễn các vụ việc liên quan tại huyện Vĩnh Tường, tinh Vĩnh.Phúc

+ Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyên sit dung đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhương quyển sử dụng đất

~_ Phần kết luận

~ Danh mục tải liệu tham khão

1.111 Khảirniệm quyền sử dung đất

Cac văn bản pháp luật của nước ta như Hiền pháp, Luật dat đai đã quy định: Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Do đó Nha nước có day đũ các quyển chiêm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.

Mic dù là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nhưng trên thực tế Nhà "ước lại không trực tiép sử dung tat cả đất đai trên lãnh thổ, ma Nha nước trao quyền sử dung đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, chothuế dét, công nhân quyên sử dung đất Còn người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 189 BLDS năm 2015 thi quyền sử dung 1ä quyển khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tải sản va quyền sử dung có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định cia pháp luật Tuy nhiên, hệ thông văn ban pháp luật của nước ta hiện nay lại chưa có một quy định vẻ khái niêm “quyền sử dụng đất" Do vay, hiểu thể nao lả quyền sử dụng dat van chi la các quan điểm được đưa ra, điển hình như một số quan điểm sau:

~ Quyền sử đụng đất là quyền khai thác, Iướng dung những thuộc tính sô lợi từ đắt một cách hop pháp thông qua các hành vi sit ding đắt hoặc

chuyén quyền sử đụng đất đó cho người Rhác hay tạo vốn từ đất:Š

- Quyền sử dung đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất ˆ Nggấn Te Nẵng hat 2012), Phép uted tine chyẫnnÖương quên siding đắt gia hổ ga Ảnh cá

hông Pte, chin Te gt ớt oo

dai dé pine vụ cho các muc tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước * Ngoài ra, trong quan hệ chuyển nhương QSDĐ thi người sử dụng đất không chỉ được hưởng các quyển, lợi ích ma họ còn phai thực hiện các ngiấavụ của người sử dung,

Do đó, theo quan điểm của tác giả thì QSDĐ có thể được hiểu la quyền của người sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất được phép khai thác công dụng, hưởng hoa lợi va lợi tức từ đất thông qua việc lao đông, đâu tư vao đất hoặc chuyển quyền nay cho người khác theo những hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.

1112 Đặc điễm của quyền sử dung đất

Do đặc thù vé chế độ sỡ hữu đắt dai của nước ta là sở hữu toàn dén nên quyền sử đụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:

- Thêm quyén sử dung đất id một loại quyén về tài san.

Nha nước với tư cách là đại điện chủ sỡ hữu đối với đất dai, nhưng Nhà "ước lại không trực tiép sử dung tắt cả đất đai trên lãnh thổ, ma Nha nước trao quyền sử dung đất lại cho chủ sử dung đất thông qua hình thức giao đất, chothuê đất, công nhận quyển sử dụng đất Do đó, khi người sử dung đất đượcNha nước trao cho QSDĐ thi QSDĐ nay được coi là một loại tai sản, mà cụ thể là một loại quyền tải san.

Căn cứ theo quy định tại Điển 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Quyên tài sản là quyễn trì giá được bằng tiền bao gôm quyễn tài sản đốt với quyên sở hitu trí tuê, quyền sử đụng đất và các quyền tài sản khác ” Tuy nhiên, không phải tắt c& các quyển tải sin đâu là tải sản, ma chỉ có nhữngquyền tải sin là đối tương trong các giao dich dân sự mới được coi là tải sẵn.QSDD là mốt loại tài sin đặc biết, bởi nó được tạo lập trên một loại tải sẵn.khác là đất đai Chính vì coi QSDĐ là một loai tai sản nên Hién pháp, Luật“vo Giấc inh Lue đã ấn cũa Trường Địt học liệt HN.

Đất dai ghi nhận chi sử dụng đất được thực hiến các giao dịch đổi với tai sin may,

Người sử dung đất có quyền tự minh khai thác công dung từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đổi với QSDĐ của minh, như mua bán, trao đổi, tăng cho, thé chấp, dé lại thửa kế theo quy định của Luật Bat đai và Bộ luật Dan sư Như vay, QSDD trở thành đổi tương của giao dich — là mốt loại tảisản vả QSDB la quyền độc lập của người sử dung đất

- Thứ hai, quyén sử dung đất là một trong ba quyền phái sinh trên cơ sở quyén sở hi đất đại.

"Như đã phân tích ở trên, đất dai là một loại tai sản, do đỏ Nhà nước vớitư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai cũng có đẩy di ba quyển năng bao gồm: Quyển chiếm hữu, quyển sử dụng, quyển định đoạt Trong đó, quyền sử dụng theo quy định tai diéu 189 BLDS 2015 là quyển khai thác công dung, hưởng hoa lợi lợi tức từ ti sân Và chủ thể có quyền sử dung đối với ti sẵn ao gồm chủ sở hữu và người không phải la chủ sở hữu Theo đó, Nhà nước. Ja chủ sở hữu đất có quyên sử dụng đổi với dat, hoặc người không phải lả chủ sở hữu chỉ được sử dung đất theo thöa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật Người không phải là chủ sở hữu là các tổ chức va cá nhân được Nhà nước trao QSDĐ thông qua các hình thức như giao đất không thu tiển, giao đất có thu tiễn hoặc cho thuê đất Theo quy định của pháp luật thi người sử dung đất khí được Nha nước trao cho QSDĐ thi người sử dụng đất được phép chuyển quyển sử dụng đắt, do đó QSDĐ đã tách ra khối quyển sỡ hữu đất dai và trở thành một loại quyển tương đổi độc lập so với quyển sở hitu Và QSDĐ được hiểu là một hình thức thực hiện quyền năng của chủ sở hữu,

Thứ ba, quyền sử dung đất của người sử dung đất có tính độc lập tương Tico a ảnh tạ Dic 158 Bộ biệt đt etn 2015

đỗi với quyễn sở hữn

Nhu đã phân tích thi QSDĐ của người sử dụng đất 1a một loại quyền tai sản, được tách ra khỏi quyền sỡ hữu của Nhà nước Vi vậy ma người sử dung đất được khai thác, sử dụng đất một cách chủ động Tuy nhiên, vì lả một loại quyển tải sản nên trong QSDĐ nảy vẫn luôn chứa đưng các quyền, lợi ích, cũng như vai trò đại diện của Nhà nước.

1.12 Chuyên quyên sit dung đắt

Căn cử theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Bat dai năm 2013 thi én giao quyền sử dung đất tie người này sang người Khác thông qua các hình thức cimyễn đối, ciyễn “10 Chuyễn quyển sử dung đất là việc cìm

nhượng thita ké, tăng cho quyền sit dung đắt và góp vốn bằng quyền sử dung 'Về bản chất việc chuyển QSDĐ chính là để thiết lập QSDĐ hợp pháp cho người sử dụng đắt mới thông qua việc công nhên tính hợp pháp của Nhànước đôi với hành vi tự điêu chỉnh đất đai của người sử dung đất.

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu 1a việc người sử dung đất có quyên sử dụng đất hợp pháp thực hiện việc chuyển giao QSDĐ cho người khác trên cơ sở tuân thủ các quy định của BLDS và pháp luật về datđại

Theo quy định của pháp luật thì chuyển quyền sử dung đất được thực hiện thông qua 08 hình thức, bao gém: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa cho thuê, cho thuê lại, thé chấp, tăng cho va góp vốn bằng QSDĐ.

1.2 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

13.1 Khái niệm chuyén nhượng quyên sử dung đắt

Chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế đã diễn ra từ rat lâu vả lẫn đầu tiên khái niệm chuyển nhượng QSDĐ được ghi nhận tại Hiển pháp năm 1980 Tiếp đó đến Luật đất đai năm 1993 đã có quy định NSDĐ được phép chuyển

nhượng QSDĐ Đến Luật Bat dai năm 2003 va năm 2013 tiếp tục thửa nhân. quyên nay của người sử dung đất Cu thé tại Khoản 1 Điều 167 Luật Bat đai năm 2013 có quy đỉnh “Người sử dung đất có quyền chyễn đối, cimyễn nhượng cho thuê, cho thuê lại thừa kế, tặng cho, thé chấp, gop vốn QSDB” Theo đó, chuyển nhượng QSDĐ lả một quyển cơ bản của NSDĐ, là một hình thức của chuyển QSDĐ.

‘Theo quy định của Bộ luật dân sự thì chuyể:

chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao QSDĐ của minh cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng một khoản tiên tương ứng với giá trì QSDĐ.

Nhu vay, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dich QSDĐ từ người có QSDB hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiến dopháp luật dân sự và pháp luật vé đất đai quy định Theo đó, người có QSDB (người chuyển nhượng) có nghia vụ chuyển giao đất và quyền sử dung cho nhượng QSDP là việc bên.

người được chuyển nhượng QSDĐ (người nhận chuyển nhương); còn người nhận chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ tr tién cho người chuyển nhương và có quyên khai thác các lợi ích từ đất Ngoài ra, các bên trong giao dịch chuyển nhương QSDĐ phải thực hiện nghĩa vu về thuế, lệ phi cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điêm chuyễn nhượng quyên sứ dung dit

Trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì người chuyển nhượng QSDD sẽ được nhân một khoăn tiên có giá tri tương ứng với giá ti QSDĐ; đẳng thời người chuyển nhượng QSDĐ sẽ chuyển quyền sử dụng đất của minh cho chủ sử dung đất mới vả chấm đút quan hệ sử dụng đất với Nha

nước Do đó, chuyển nhượng QSDĐ có những đặc điểm như sau:

~ Chủ thể, các loại dat trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải dap ting được các điều kiện nhất định do pháp luật quy định.

Do tính chất quan trọng của việc chuyển nhượng QSDĐ nên Nha nước đã đưa ra điểu kiện đổi với các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ để nhằm dim bảo hiệu quả của việc sử dung đất, tránh hiện tương đâu cơ đất hoặc không khai thác hết tiém năng của đất,

Ngoài ra, Nha nước cũng quy định những diéu kiện chuyển nhượng, khác nhau đối với từng loại đất, nhất là đôi với đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì các điều kiện về chuyển nhượng co phan khắt khe hơn, bởi các loại đất nảy có ý nghĩa, vai trò to lớn trong quả trình sản xuất ra của cải cho xã hội

~ Nha nước với tu cách là chủ sé hữu đại điện đất đai nên Nhà nước đãdua ra các quy định nhằm diéu tiết phản chênh lệch thông qua pháp luật vẻ thuế để đâm bảo lợi ích toàn dan đối với đất đai Do đó, trong giao dich chuyển nhương QSDĐ thì người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện các ngtifa vụ tài chính với Nha nước theo quy định củapháp luật, như thu thu nhập cá nhân, lệ phí trước ba,

13 Những vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

13.1 Khái niệm pháp luật vê chuyén nhượng quyên sứ dụng dit

Pháp luật là hệ thông quy tắc xử su mang tính bất buộc chung do nhànước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các mồi quan hé x hội theo mục tiêu, định hướng cu thể, vì vây nó mang ý chi của Nha nước” Theo đó, pháp luật về chuyển nhương quyền sử dụng đất được hiểu là hệ thông các quy pham pháp luật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trinh tự, thủ tuc, điều kiên do pháp luật quyđịnh Các quy phạm pháp luật này được quy đính ở nhiéu văn bản pháp luật khác nhau, điển hình như: Hiển pháp năm 2013, BLDS 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bắt động sản năm 2014, các luật va văn ban dưới

ˆ Đường Đại học Luật Hi NG, Giáo wih ý hận ha nhớ vi pháp bật

13luật có liên quan

13.2 Các nguyên tắc chuyên nhượng quyên sứ dung đất

Các giao dịch liên quan đền dat dai là loại giao dich đặc biệt, do đó nên việc chuyển nhương QSDĐ cẩn phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Cụ thể

—_ Chỉ các cả nhân, pháp nhân, hô gia đính, chủ thể khác có quyển sử dụng đất hop pháp mới có quyển thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDB.

— Khi chuyển nhương QSDĐ, các bên có quyển thỏa thuân vẻ nội dung của hợp đông, nhưng các nổi dung nay phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự va pháp luật về đất đai, cũng như không trái đạo đức xã hội.

— Bén nhân chuyển nhượng QSDĐ phải sử dung đất đúng mục đích, đúng thời bạn ghi trong quyết đính giao đất cho hộ gia đính va cá nhân của cơ quan nha nước có thẩm quyển vả phủ hợp với quy hoạch kế hoạch ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng QSDD; phải có điện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức, phải cãi tao, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất và phải bao vệ môi trường, không làm tổn hai đến quyển, lợi ich hợp pháp của người sử dụng đất liên ké va xung quanh.

—_ Giao dich chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện trên cơ sở nhu cầu ‘va mong muốn thực tế của các bên, cũng như phi bao dim được lợi ích của NSDĐ Từ đó khuyến khích họ dau tư công sức, tiền của vvao sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời hạn ché được tinh trang mua‘ban nhằm đầu cơ tích trữ đất trải pháp luật.

13.3 Nội dung pháp luật vé chuyén nhượng quyén sử dụng dat

1.3.3.1 Chủ thé của quan hệ pháp luật về chayén nhượng qu ait

in sử dung

Chủ thé của một quan hệ pháp luật lả các cá nhân, tổ chức có những

điều kiên do pháp luật quy định và tham gia quan hệ pháp luật” Còn căn cứ

vào các quy định của Luật đất đai, BLDS, Luật kinh doanh bắt động sản thì chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xac định là người sử dung đất Người sử dụng đất bao gồm: tổ chức trong nước, hô gia đính cá nhân trong nước, công dong dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoải có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn. đầu tư nước ngoài được quy định cụ thé tại Điều 5 của Luật đất đai năm 2013.

Các chủ thể nảy khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng được đây đủ các điêu kiên theo quy định cia pháp luật Ví dụ.

Đối với chủ thé là doanh nghiệp Căn cứ theo Điều 10 Luật kinh doanh BĐS 2014 thì các doanh nghiệp kinh doanh đất khi tham gia vào các giao địch chuyển nhương QSDĐ phải đáp ứng được các điều kiện sau:

~ Để đáp ứng được diéu kiện vẻ kinh doanh QSDĐ thi tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Tuy nhiên, trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhõ, không thường zuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp (cu thé các trưởng hop quy định tai Điều 5 Nghỉ định số 76/2015/NĐ-CP) nhưng phải kê khai, nộp thuếtheo quy định cia pháp luật như thuê thu nhập cá nhân, thu thu nhập

doanh nghiệp,

-_ Điễu kiện vẻ vốn pháp định đây là số vốn ma pháp luật quy định các doanh nghiệp khí tham gia vào giao dịch chuyển nhương QSDĐ buộc phải có Hiện nay số vốn tối thiểu ma các doanh nghiệp phải duy trì

"Tho gio tàn ý hận đụng v nhỉ mớc vì pip bắc

trong suốt quá trình hoạt động la 20 tỷ ding Việc quy đính về vốn pháp định bởi đất là một loại hang hỏa có gia trị rất lớn, doanh nghiệp phải có khả năng tai chính mới có thể kinh doanh, góp phan phòng ngửa các hiện tượng lừa đảo, chạy dự án sau đó chuyển nhượng lại để kiểm lời

Còn đổi với các đoanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thi họ được chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp như được Nhà nước giao đất cho thuế đất trả tiên thuê đất một lẫn nhưng được miễn giảm tiễn thuê đất, sử dụng đất, giao đất có thu tiên, cho thuê dat trả tién thuê đất một ln cho toànbộ thời gian thuê,

Ngoài ra, đối với các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ là những dự án đầu tư của các doanh nghiệp là các công ty trách nhiệm hữu han, công ty cỗ phân, doanh nghiệp tu nhân hay doanh nghiệp có vẫn đâu tw nước ngoài thì khi tham gia vao giao dich chuyển nhượng QSDĐ ngoài điều kiện vé tư cách chủ thể thi còn phải xem sét tới yêu tổ ai là người có quyền ký kết Hop đồng trong giao dịch này,

Hay đối với chủ thể là người người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì họ được phép chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp khi họ về Việt Nam đâu tư ma được Nha nước giao đất có thu tién, hoặc ho được Nha nước.cho thuê đất thu tiễn thuê đất một lân cho cả thời gian thuê va trường hợp hođược Nha nước giao đất, cho thuê đất trả tiên thuê đất một lẫn cho cã thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiên sử dung dat, tiên thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại nước ta Mặt khác, nhóm người nảy được nhận chuyển nhương QSDĐ thông qua hình thức mua, nhận thừa kế, nhận tăng cho nha ở gin liên với QSDĐ hoặc được nhân QSDB trong các dự án phát triển nhà &

13.3.2 Đối tượng của chuyễn nhượng quyền sử dung đất

Với tu cách là người đại điện chủ sé hữu và là chủ thể quan lý đối với

đất dai, Nha nước đã trao quyển lại cho chủ sử dụng đất Theo đó, người sử dung đất có quyền tự mình khai thác công dung từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyển sử dụng đất của minh, trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật Bat dai va Bộ luật Dân sự Do đó, quyền sử dụng đất trở thảnh đối tương của quan hệ chuyển nhương QSDP Tuy nhiên, không phai bat kỳ QSDĐ nào cũng trở thành đối tương của quan. hệ chuyển nhương QSDĐ, ma muốn trở thành đổi tượng trong quan hệ chuyển nhường QSDB thi QSDĐ này phải dap ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 Ngoài ra, theo quy định của Luật dat đai năm 2013 thì QSDĐ bao gồm các loại như quyên sử dung dat 6, quyên sử dung đất nông nghiệp, quyển sử dung đất lâm nghiệp, Do đó, ngoài các điều kiện chung theo quy định tại Điểu 188 Luật đắt dai thì mỗi loại đất lại phải đáp ứng các diéu kiện nhất định khi tham gia vảo giao dich chuyển nhượng QSDĐ Chính các quy định về điều kiện để QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng là cơ sở để các chủ thể tham gia giao địch tìm hiểu tính hợp pháp của QSDĐ trước khi thiết lêp giao dich Điều nay cũng góp phân hạn chế bớt các tranh chấp, bắt đẳng trong việc ký kết và thực tiện giao địch chuyển nhượng QSDD.

1333 Thôa thuận cơ bản cũa các bên trong giao dich cayén nhượng quyền sử dung đất

Giao dich chuyển nhượng QSDĐ có ban chất như một giao dich dân sự thông thường, Do đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDB thi các bên cần thỏa thuân về các nội dung cơ bản cho cuộc giao dich nay Theo đó, khiđã thỏa thuận xong thi các nôi dung nay sẽ trở thành các diéu khoản trong Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ Căn cứ theo quy đính tại Điểu 398 BLDS năm 2015 thì các điều khoăn cơ bản của hợp ding gồm có: Đổi, phương thức thanh toán, tượng của hợp đồng, số lượng, chat lượng, gi

thời han, địa điểm, phương thức thực hiện hợp dng, quyền, nghĩa vụ của các bên, trách nhiém do vi pham hợp ding, phương thức giải quyết tranh chap Với việc thöa thuận vé các điều khoăn nay thi buộc các bên phải tuân.thi đẩy di và đúng các nội dung đã thỏa thuận, cũng như hạn chế được tối đa các tranh chấp về sau.

13.3.4 Trinh he thai tục chuyễn nhượng quyền sử dung đất

"Với tu cách lả đại điện chủ sở hữu đổi với đất đai nên Nhà nước có trách nhiệm và ngiấa vụ quản lý đất đai, cũng như kiểm soát các giao dich và sự biển đồng của các quan hé đất đai trên thị trường, Mat khác, đất đai làmột tai sản quan trong và có gia tri lớn đổi với mọi cả nhân, hộ gia đính Vi vay, khi các bên thực hiện việc chuyển nhương QSDĐ thì yêu cầu bất buộc là phải thông qua cơ quan nha nước có thẩm quyển theo trình tự, thủ tục nhất định Từ đó giúp cơ quan nha nước có thẩm quyển cập nhật, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hé thống hỗ sơ dia chính.

13.4 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyén nhượng quyên sứ dung đất

Trong bối cảnh khi mà nước ta đang mỡ cửa nén kinh tế để hội nhập chảo đón các nhà đâu tư nước ngoài vào đầu tư kinh doanh ở Việt Nam,nhưng một trong những han chế của nước ta đó là tranh chấp đất đai thi ngàycảng tăng vẻ số lượng và phức tap về tính chất Do đó, Nha nước với tư cách1a dai diện chủ sỡ hữu của đất đai, có day di các quyền năng của một chủ sởhữu đã quy định các quyền của người sử dụng đất, cũng như buộc ho phảigánh vác các nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất Mặt khác, khí nhu cấu vé đất dai ngày cảng lớn và diện tích có hạn thì nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ từ chủ thé nay sang chủ thể khác zuất hiện như một nhu cầu tất yêu khách quan Vi vay, đặt ra nhu câu cân phải có sự quan ly vả điều tiết của Nha nước đổi với các giao dich chuyển nhượng QSDĐ với tư cách là một

chủ thé quan ly nên kinh tế - xã hội va quan trong hon là chủ thé dai diện cho chủ sử hữu đổi với toàn bộ dat đai trong cả nước

Hơn nữa, đất dai co vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống của chúng ta, trong khi nhu cầu của con người thi ngày cảng tăng lên ma quỹ đất thì lại chỉ có hạn nên việc quản lý đất đai, đặc biệt là việc quản lý chuyển nhượng QSDĐ sẽ từng bước đưa quỹ dat vào tâm kiém soát của Nha nước, để đất đai được sử dụng hợp lý, hiệu quả vả tiết kiệm.

Vi vay, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước ta đã ban ‘hanh các quy định liên quan đền chủ thể chuyển nhương, nội dung của quan ‘hé chuyển nhượng, hình thức va hiệu lực của giao dich chuyển nhượng, trình tu thủ tục va thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng QSDĐ để điều chỉnh giao dich chuyển nhương QSDĐ trên thực tế.

13.5 Nột số điều kiện đảm báo hiệu lực, hiệu qua pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dung đắt

Pháp luật là hệ thông quy tắc xử su mang tính bất buộc chung do nhanước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các mồi quan hé x hội theo mục tiêu, định hướng cu thể, vì vậy nó mang y chí của Nha nước Va để đảm bảo hiệu lực, hiệu quả pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDD nói riêng nước ta cân một số điều kiện sau:

13.51 Điều kiện adn bảo về chính trị, tư tưởng

‘Theo Văn kiện đại hội Đăng VI thể hiện chế độ chính tri nước ta lả chế độ “Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chi, Nhà nước quản lý" Thông qua sư lãnh. đạo của Đảng cộng sản Việt Nam bằng đường lồi, chủ trương chính sách đúng đắn, phân ánh đúng các yêu câu thực tiễn đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước vả việc chuyển nhượng QSDĐ Dựa trên các đường lối, chủ trương này Nha nước ta đã tiền hành cụ thể hóa thảnh hệ thống pháp luật dat dai nói chung và các quy định về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, đẳng thời

uôn khuyên khích những giao dich chuyển nhương hop pháp Cac đường lồi

đại hội, nghị quyết, chi thi của Đăng, Bon cử như Nghỉ quyết Đại hội Đăng chính sách của Đảng được thể hiện trong các văn kiên toàn quốc lẫn thứ VII có nêu: Trên cơ sở chế độ sỡ hữu toàn dân về đất đai,ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dai Nha nước quy định bằng chuyển quyển sử dụng đất Chính tư tưởng, tới việc xây dung Luật Dat đai năm 1903, pháp luật về các van dé thừa.

của Nghị quyết

Luật dat đai sửa đổi năm 2001; cùng các văn bản hướng dẫn thi hành về việc chuyển nhượng QSDĐ Không chỉ chi phối tới việc xây dựng pháp luật ma

này đã chỉ ph

đường lối, chính sách của Đăng còn ảnh hưởng manh mé tới việc thực thi và áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDB trên thực tế

13.52 Điều kiện đâm bảo về pháp If

Để thực hiện pháp luật vẻ chuyển nhượng QSDĐ có hiệu quả thi phải có một hệ thông văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh và đồng bô Bởi đây Ja những cơ sở pháp lý quan trong để người dân thực hiện việc chuyển nhượng QSDD Do đó, để dim bao vẻ mặt pháp lý thi các van bản quy phạm.pháp luật phải đáp ứng được các yêu cầu sau:

- Tinh hợp hiển của các văn bản pháp luật đất đai,

~ Tinh toàn điện, đồng bộ của các văn bản quy phạm pháp luật,- _ Tính thống nhất của các văn bén quy phạm pháp luật,

-_ Sự phù hop cũa pháp luật với đường lồi, chính sich của Đảng, phápluật của Nhà nước,

- _ Sự tương thích của pháp luật với các công cụ điển chỉnh zã hội khác. 13.53 Điễu kiện đâm bảo về kinh tế - xã hội

Nhằm dam bio được hiệu quả của hoạt đông quản lý zã hội thi Nhanước phải ban hanh các quy định pháp luật phù hợp với nhủ câu quản lý kinh tế xã hội của đất nước Do đó yêu tổ quan trọng quyết định đền việc thực thi

pháp luật nhượng QSDĐ chính là cơ sở kinh tế Khi nên kinh tế xã hội phát triển sẽ là điều kiện để nâng cao hiểu biết pháp luật, ý thức pháp luật của người dân Ngược lại, khi nên kinh tế xã hội chậm phát triển sẽ có thể ảnh hưởng tiêu cực tới vid thực hiền pháp luật của các chủ thé pháp luật Do đó sự phát triển kinh tế - xã hội tác động manh mẽ đến việc dam bảo hiệu quả thực hiện pháp luật trên thực tế

13.5.4 Điều liện đâm bảo và trình a6, năng lực, phẩm chất của cán bộ, công chức

Để thực hiện tốt pháp luật trong việc chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ, công chức có phẩm chat chính trị, đạo đức tốt, trung thực, tân tuy trong công việc, các cán bộ chuyên trách phải có chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng Do đó đất ra yêu cầu cân có các biện pháp, kể hoạch để đảo tạo, béi dưỡng để nâng cao trinh độ, năng lực, phẩm chất cho đội ngũ cán bộ công chức liên quan đền việc thực hiện công tác chuyển nhương QSDĐ.

Kết luận chương 1

Nha nước với tư cách la đại điện chủ sở hữu đất đai Do đó mà Nha nước có đẩy đủ các quyền chiếm hữu, sử dung và định đoạt đất đai Nhưng trên thực tế Nhà nước lại không trực tiếp sử dung dat đai trên lãnh thỏ, ma Nha nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dung đất thông qua hình thức giao dat, cho thuê dat, công nhân quyên sử dụng dat Theo do người sử đụng đất có quyển chuyển nhượng quyển sử dung đất cho người khác khi không có nhu cầu sử dung nữa va quyển nay của người sử dung đất được pháp luật đất dai thừa nhận va bão hồ Tuy nhiên, với những giá tr to lớn ma đất dai đem lại thì hoạt đông chuyển nhượng quyển sử dụng đất sẽ diễn ra khá phức tap Mặt khác trong khi nén kinh tế của nước ta ngày cảng được mỡ rộng, phát triển với các nước trong khu vực và trên thé giới thì nhu câu về sự dịch chuyển quyển sử dụng dat ngày cảng tăng lên nhanh chong Do đó, người tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng quyền sử đụng dat can phải tiểu được thé nao lả quyền sử dung đất va chuyển nhương quyên sử dụng đắt, các nguyên tắc khi chuyển nhượng QSDĐ Để từ đó ma người sử dụng đắt có thể năm được các quyền và nghĩa vụ cơ bản của minh khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dung dat Đồng thời cũng biết được các nguyên tắc và điều kiện khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ.

QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIEN TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TINH VĨNH PHÚC.

2.1 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1.1 Chủ thé chuyên nhượng quyén sứ dung dat

‘Nov đã nêu thì chủ thé trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác định là người sử dung đất Và người sử dung đất theo quy định tai Điễu 5 của Luật đất đai năm 2013 gồm có: tổ chức trong nước, hộ gia đình cá nhân trong nước, công đẳng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài cỏ chức năngngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu.tư nước ngoài Tuy nhiên, không phải người sử dung đất não cũng có quyền. chuyển nhượng QSDĐ cho các chủ thể khác ma quan hệ chuyển nhượng va nhận chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ theo những quy định, diéu kiên mã Nhà nước yêu cầu Cụ thể

© Diéu kiện chung ma người sử dung đất phải tuân thủ khi tham.

ia vào giao dịch dân sự do Bộ luật dân sự quy định:

= Các chủ thể khi tham gia vào giao địch chuyển nhượng QSDĐ thì phải đáp ứng được điêu kiện về năng lực chủ thể, đó 1a năng lực pháp luật dan sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS 2015,

= Các chủ thể khi tham gia vao giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải ắc tự nguyên Sự tự nguyện ở đây thể hiện qua dim bao được nguyên

việc các bên được tự do thỏa thuận, bây tö ý chí, không bên nao đượcáp đất bên nào va việc giao kết hợp đồng chỉ được thực hiện khi đượcsự nhất trí của các bên.

- Tuân thủ các quy định về các trường hợp không được chuyển nhượng, và các trường hop chuyển nhượng QSDĐ có điền kiên được quy định

cu thể tại Điều 191, 192 của Luật Bat dai năm 2013

© _ Ngoài ra, khi tham gia vảo các giao dich chuyển nhượng QSDĐ.

thì người sử dụng đất phải tuân thủ thêm các diéu kiện nhất định. Trong đó, nhóm chủ thể hộ gia đình, cá nhân trong nước được coi là nhóm chủ thể nhân chuyển nhượng QSDĐ chủ yêu và cơ bản nhất Nhóm nảy 1a các hô gia đính, cá nhân có đấu đầu tư vào đất để khai thác, sử dụng nhưng lại không sử dụng hết hoặc không còn nhu cầu nữa thi họ có quyển chuyển nhượng lại cho người khác Họ có quyển chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp sau:

-_ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức,

-_ Đất được Nhà nước giao có thu tiên sử dung đất, cho thuê đất tratiên thuê đất một lên cho cả thời gian thuê, được nhà nước côngnhận Q5DĐ,

- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhương, nhận tặng cho, nhận thửa kể,

-_ Đất thuê lại trong khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuấtmà trả tiên thuê đắt một lẫn cho toàn bộ thời gian thuê.

'Với quy đính nay pháp luật đã liệt kê 16 rang loại đất theo mục đích sitdụng đất, theo nguồn gốc zác lập QSDĐ giúp cho cá nhân, hộ gia đính trong nước dé dang xác định vị trí pháp lý của minh trong giao dịch chuyển nhượng QSDD Điều này đã góp phân thể hiện được sự tiến bộ của Luật Bat đai năm 2013 so với các văn ban Luật trước đó

3.12 Béi tượng và điều.

Quyển sử dụng đất được xác định là đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Nhưng không phải bat kỳ QSDĐ nào cũng là đổi tượng được

chuyén nhượng quyên sit dung đất

nhả nước cho phép chuyển nhương, mà pháp luật có quy đính rất 16 rang và cụ thể vẻ các trường hợp mả QSDĐ được chuyển nhượng Mặt khác, với việc

1ä đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thi QSDĐ phải đáp ứng được các điểu kiện nhất định theo quy định của Luật Bat đai năm 2013

® QSDD muốn tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải

đáp ứng được các điều kiện chung theo quy đính tại Khoản 1 Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 Cụ thể

-_ Đã được cấp giấy chứng nhận QSDD

Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điểu 3 Luật đất dai năm 2013 Ấy chưng nhận là chưng tine pháp Ip để Nhà nước xác nhận quyé “ng đất, qn

người có quyền sử đụng đất, quyền sở im nhà ở và quyền sở hiểu tài sản sử én sở hữm nhà 6, tài sản khác gắn liền với đất hop pi của

khác gắn liền với dat

Giấy chứng nhận QSDĐ lả căn cử cho thấy Nha nước đã trao quyểncho người sử dung đất, từ đó ma người sử dung đất được Nhà nước bảo hôcác quyển và lợi ich hợp pháp Khi xảy ra các tranh chấp hoặc bi sâm hai Một trong những diéu kiện bat buộc để người sử dung đất được chuyển nhương QSDD là người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhân Tuy nhiên, trong một số trường hợp đấc biết người sử dung đất không can có Giấy chứng nhận ma vẫn được chuyển nhượng đó 1a: Khi tất cả người nhận thừa kế QSDD déu la người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nba ở gắn liên với quyển sử dung đất ở tại

ắc chuyén nhượng thì thita đất không có tranh chấp ‘Dé tránh tranh chấp của các bên sau khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDD, cũng như để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng thì Luật đất đai đã đưa ra quy định chỉ những thửa đất không sảy ra tranh chấp mới“Fain š Dau 16 Luật đắ ai 2013

được phép chuyển nhương Theo quy định của Luật Bat đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai la tranh chấp vẻ quyển, nghĩa vu của người sử dụng đất

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ dat đai” Các tranh chấp đất dai ở day

có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, vẻ tai sản gắn liên với dat giữa các

phường, thi trần la cơ quan có thẩm quyển xác nhân, bởi khi có tranh chấp đất dai xây ra thi các bên tự hòa giải, nêu không hòa gidi được thi gửi đơn đến Uy

‘ban nhân dén cấp xã nơi có đất tranh chấp dé hòa giãi”, Do đó, khí UBND sã,

phường, thi trấn xác nhân là QSDĐ đang có tranh chấp thi các bên không thể thực hiện giao dich chuyển nhương QSDĐ cho dén khi tranh chấp được giải quyết xong bởi cơ quan có thẩm quyên.

Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có quy đính cụ thể vé việc căn cứ vào đâu để xác định: Thể nao là đất đang có tranh chấp hay đất không có tranh chấp Béi trên thực tế hiện nay xây ra một số trường hop vi ghét nhau hay có nâu thuẫn cá nhân mà họ tuyên bổ có tranh chấp nhưng lại không gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp hết sức vô lý để gay căn trở quyền của chủ sử dụng đất hợp pháp Ví dụ: Nha ông Nguyễn Văn A muốn bán bớt một phân đất của gia dinh, nha ông B (là hàng xóm của ông A) muốn mua một it đất để mở rông ngõ cho 6 tô di vảo Nhưng nhà ông A không ban cho ông B Do đó, ông B đã bực tức và quấy nhiễu, phi đám ông A bằng cách nộp đơn về việc đất nha ông với nhà ông B dang có tranh chấp để ngăn căn ông A thực hiện quyển của minh lả chuyển nhượng một phân đất của gia đình cho ông C

-_ Dé trở thành đôi tượng của giao dich chuyễn nhượng QSDĐ thi

Cia cơ hao ey dh wildoin 23 Điều 3 Luật it 412013

"Điền 202 Lost das 2013

QSDD này không bị áp dung biện pháp kê biên dé bảo dim thi hank ám

Ké biển tai sản là một trong các biên pháp cưỡng chế thi hanh án Theo đồ biện pháp nảy được áp dụng khi người phải thí hành án không tư nguyên thi hành (trong trường hop họ phải trả tiền) Đối với những QSDĐ đang bị kê biển dé dm bảo thi hảnh án thi không được phép trở thảnh đổi tương của giao dịch chuyển nhượng QSDD Pháp luật quy định điều nay để nhằm bảo đâm bản án, quyết định có hiệu lực trên thực té, ngăn chặn việc tdu tan tai sẵn

của người phải thi hành án, déng thời hạn chế được các tranh chấp vẻ sau -_ Đối với các QSDĐ có thời han sit dung thì NSDĐ chỉ được pháp

chuyễn nhượng QSDĐ khi dit còn thời han sử dung.

Thời hạn sử dụng đất chỉnh là khoảng thời gian ma trong đó NSDĐ.được thực hiện quyển sử dung của minh, Tùy thuộc vào mục đích sử dụngđất, căn cử sắc lập quyền sử dụng đắt ma thời hạn sử dung đất sẽ có sư khácnhau Theo quy định của Luật đất dai năm 2013 thi có hai loại thời han sit dụng đất là đất sử dụng én định lâu dai (không giới han thời gian) và đất có thời hạn sử dụng Đối với QSDĐ có thời hạn sử dụng thì chỉ được tham gia ‘vio giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong khoảng thời gian ma Nhà nước cho phép sử dung đất và người nhận chuyển nhương QSDĐ cũng chi được phép sử dụng trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bến chuyển nhượng QSDB.

© Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ như đã phan tích ở trên thi khi cá nhân, hộ gia đính trong nước chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở còn phải tuân thủ các điểu kiên riêng, cụ thể

- _ Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện: "ida l9) Lait dt anion 2013

+ Hộ gia định, cá nhân đang sinh sống xen kế trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hổi sinh thái thuộc rừng đấc dung nhưng chưa có điểu kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thi chỉ được chuyển nhương quyền sử dụng đất ỡ cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó,

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phòng hộ thi được chuyển nhương cho hộ gia dinh, cả nhên dang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó,

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung dat do Nha nước giao dat theo chính sách hỗ trợ của Nha nước thi được chuyển nhượng quyền sử dung đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chỉnh.phủ

- Trường hợp hộ gia định, cá nhân trong nước không được nhận chuyển nhượng QSDĐ®.

+ Hồ gia đính, cả nhân không được nhận chu

trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bao vê nghiêm ngất, phân khu. én nhượng quyển sử dung đất ở phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vựcrừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

~ _ Ngãi ra, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì cá nhân, hô gia inh phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai

2.1.3 Nội dung của quan hệ chuyên nhượng quyên sử dung đất

2.1.3.1 Quyén và ngiữa vụ của các bên trong quan hệ chuyén nhương quyền sử đụng dat

Cũng giống như các quan hệ khác thì trong quan hệ chuyển nhượng 'QSDĐ các bên chuyển nhượng va bên nhận chuyển nhượng có các quyền vả nghĩa vụ nhất định Tuy nhiên, do có đối tương là một loại hang hóa đặc biệt— QSDB nên pháp luật quy định quyền va nghĩa vụ của các bên một cách chất

hoễn Điệu 191 Lait đt niin 2013,

chế va buộc các bên phải tuần thủ theo Từ đó han chế được tôi da các tranhchấp, cũng như giúp Nha nước thực hiện quản lý được các giao dich vềchuyển nhương QSDĐ.

© Khi tham gia vào quan hệ chuyên nhượng QSDĐ thì bêm chuyén nhượng có các quyén và nghia vụ san:

~ Các quyền cơ bản của bên chuyển nhương QSDĐ:

+ Được thanh toán tiên chuyển nhượng QSDĐ theo hợp đồng

+ Co quyển yêu câu bên nhận chuyển nhượng nhận dat theo đúng thời hạn đã théa thuận trong hợp đồng

+ Được yêu cầu bôi thường thiệt hại trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có lỗi.

+ Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác thì bên chuyển nhượng có quyên không bản giao QSDĐ khi bên nhận chuyển nhương chưa thanh toán day đủ tiên

+ Các quyển khác ma các bên có thöa thuận trong hợp đồng

"Với quy định nay thi lợi ich chính đáng của người có QSDĐ được bảodam, bởi khi ho đem QSDĐ của mình chuyển nhương cho người khác thi quyên lợi ma họ nhận được lả tién chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời pháp luật cũng cho phép họ không ban giao QSDĐ khi chưa nhân di tiền Mặt khác, bên chuyển nhương có quyền yêu câu bôi thường thiệt hai khi bên nhận.

nhượng không thực hiện đúng các cam kết như đã théa thuận. - Cac nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm:

+ Cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng các thông tin về QSDĐ một cách đây đũ va trung thực, đồng thời phải chịu trách nhiệm vẻ thông tin đó,

+ Chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng vi tri và tỉnh trạng đất theo théa thuận trong hợp đồng

+ Trong trường hợp không có thỏa thuận khác thì bên chuyển nhượng.

có trach nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyển sử dung đất và giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhương.

+ Phải bôi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng trong trường hop do lỗi của minh gây ra.

+ Bên chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nha nước theo quy định của pháp luật

+ Các nghĩa vụ khác mmả các bên cỏ thöa thuận trong hop đẳng

‘Voi quy định nảy ta thấy nghĩa vu của bên chuyển nhượng QSDĐ được quy định khá chất chẽ Để bảo vệ quyển lợi của bên nhận chuyển nhương QSDD thì pháp luật đã quy định buộc bên chuyển nhượng phải chuyển giao cho bên nhận chuyển nhương QSDĐ đủ diện tích, đúng vi trí vả tinh trang đất theo théa thuận trong hợp đồng, Đồng thời bên chuyển nhượng phải giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng để làm căn cứ cho việc chuyển nhượng QSDĐ một cách hợp pháp.

© hi tham gia vào quan hệ chuyên nhượng QSDĐ thì bên nhận chuyén nhượng có các quyén và nghia

- Cac quyển cơ bản của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

+ Được cung cấp các thông tin về QSDĐ một cách đây đủ va trung.

ve san:

+ Yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục chuyển quyển vả giao Giấy chứng nhận QSDB.

+ Được nhận đủ điện tích đất, đúng về vi tri và tinh trạng đất theo thöa thuận trong hợp đồng

+ Được bôi thường thiết hại trong trường hợp do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.

+ Có quyển sử dung đất kể từ thời điểm nhận ban giao dat từ bên chuyển nhượng.

+ Cac quyển khác mà các bên cỏ thỏa thuận trong hợp đồng.

Từ quy đính nảy chúng ta thấy rõ được quyển của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chính là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDB Pháp luật để tao cho họ có quyền được nhân đúng va di diện tích đất cùng với việc yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao các giây tờ về QSDĐ như đã thỏa thuận trong hợp đẳng Đồng thời quy định này cũng đã xac định rõ thời điểm ma bên nhân chuyển nhượng QSDĐ có quyền sử dụng đất.

~ _ Các nghĩa vu của bênnhận chuyển nhương QSDĐ, bao gồm:

+ Thanh toán day đủ, đúng hạn và đúng phương thức số tiền chuyển nhượng QSDĐ cho bên chuyển nhượng.

+ Bão dam quyên của bên thử ba đôi với đất chuyển nhượng,

+ Bai thường thiệt hai cho bên chuyển nhượng trong trường hợp do lỗi của mình gây ra

+ Bên nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nha nước theo quy định của pháp luật.

+ Các nghĩa vụ khác mả các bên có thöa thuận trong hợp đồng

Ngiĩa vu cơ bên nhất của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ là nghĩa vụ thanh toán tiễn đẩy đủ và đúng thời hạn như đã théa thuận cho bên chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời pháp luật cũng quy định bên nhân chuyển nhượng QSDB có trách nhiệm thực hiên ngiấa vu tai chính đổi với Nhà nước để bù đắp cho Nha nước những chi phí dung trong công tác quan ly nha nước về đất đại

213.2 Giá đất, giá chuyễn nhương quyên sử dụng đắt

Căn cứ theo Khodn 19 Điều 3 Luật Bat đai năm 2013 thi giá đất là giá trị của quyên sử đụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Ở mỗi địa phương sẽ có một Bảng giá đất khác nhau do Ủy ban nhân đân tỉnh, thanh pho trực thuộc trung wong ban hành theo quy định của pháp luật vé dat đai, tuy nhiên.

bang giả nay không bat buộc các bên phải tuân theo khi thỏa thuân vé giá trong các giao dịch vẻ chuyển nhượng QSDĐ Hiến nay, giá đất tại huyền Vinh Tường, tinh Vinh Phúc dang thực hiện theo bảng giá đất 05 năm (2015 — 2020) ban hành kèm theo Quyết dinh số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 cia UBNDtinh Vĩnh Phúc.

thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ Giá chuyển nhượng QSDĐ thay theo giá thi trường va nó phụ thuộc vào nhiễu yêu tổ như quan hệ cung - cầu,cơ sở hạ ting khu dân cư (đường giao thông, cấp vả thoát nước, cấp điện );

Trên thực tế, giá đất và giá chuyển nhương không phải lúc nào cũng bằng nhau, mã thông thường thì giá chuyển nhượng sẽ cao hơn so với giá đất Tuy nhiên, trong hau hết các Hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thì các chủ thể thường sẽ ghi nhân giá của QSDĐ là giá theo bảng giá đất của Nhà nước để nhằm hạn ché số tiền phải đông thuê theo quy định.

2.13.3 Nghĩa vụ tài c

© Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì các nghĩa vụ tải chính cơ ban mà các bên phải nộp cho Nhà nước là Thuế thu nhập cá nhân vả lệ phí trước bạ Cụ thé:

- _ Ngiĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Khoản 5 Điều 3Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhương QSDĐ được hiểu la khoản tiên mà người sử dung đất phải tích nộp vào ngân sãch nha nước khi thực

trong quan hệ cimyễn nhượng quyền sử dung đất

hiện việc chuyển nhượng QSDD Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế của Bộ Tải chính ngay 01/12/2014” thi thuê thu

"pide Rianne 12 M1

nhập cá nhân trong trưởng hợp chuyển nhượng QSDĐ phải chịu một mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đổi với chuyển nhượng 'Q8DB Như vậy, căn cứ để tính thuế thu nhập ca nhân la diện tích đắt, gia dat vả thuế suất chuyển nhượng QSDĐ.

Công thức để tính thuê thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng, 'QSDĐ là: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyên nhượng)

Tuy nhiền, không phãi mọi đối tượng đều phải chiu thuế thu nhập cá nhân mà Nha nước cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDB

không phải nộp thuế thu nhập cả nhân như.

+ Các giao dịch chuyển nhương QSDĐ giữa vợ với chẳng, cha dé, me đê với con đề, cha nuôi, me nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rễ, ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bả ngoại với châu ngoại; anh, chỉ, em ruột với nhau,

+ Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một đất ở duy nhất

+ Thu nhập từ giá tri QSDĐ của cá nhân được Nha nước giao đất - Nghia vụ nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử

dụng đất

Lê phi trước bạ là khoăn phí phải đóng khi đứng tên sỡ hữu hay sitdụng một tai sản nao đó Lê phi trước bạ về đất là khoăn thu vào ngân sách Nhà nước đối với người nhận chuyển nhượng QSDĐ để lam thủ tục chuyển nhượng QSDĐ khi hợp thức hóa Căn cứ theo quy định tại Diéu 2 Nghỉ địnhsố 140/2016/NĐ ~ CP vẻ lệ phí trước ba thi lệ phí trước ba đối với nha, đất là 0,5% Như vậy, công thức dé tính lệ phí trước bạ đối với QSDĐ là.

Lệ phí trước ba = (Diện tích đất) x (Giá dat) x 0,5%

Giá dé tinh 1é phí trước ba là giá đất tai Bảng gia đất do UBND tinh,“pike Lalttd tmakp cá

thánh phố trực thuộc trùng ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước ‘va Trong trường hợp giá dat tại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cao hơn giá do UBND tinh, thánh phố trực thuôc trung ương ban hành thi giá tính lệ phi trước ba đối với đất là giá tại hợp đông chuyển nhượng QSDĐ.

® Ngoài ra, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thi các bên. có thé phải chịu các nghĩa vụ tải chính khác như:

~ Phi công ching, chưng tare: là khoăn tiên mã các tiên phãi thanh toàn cho cơ quan công chứng/chứng thực để thực hiện việc công ching/ chứng thực Hop đồng chuyển nhương QSDĐ Mức thu phí công chứng Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ được sác định theo giá trị của QSDĐ đồ trong Hop đồng

- Phi đăng lý biểu động dat dai (được ap dụng từ ngày 10 thang 11 năm 2018 tai tỉnh Vĩnh Phúc)

~ Phi thian định cầp Giây chững nhân khi chuyển nhượng QSDĐ và tai

sản gắn liên với đất” Trường hợp hộ gia đỉnh, ca nhân sử dung đất làm.

nhà 6 thì mức phí thắm đính phải nộp 18: 100.0008/hổ sơ (đỗi với khu ‘vue đồ thi) và 50.000đ/hồ sơ (đôi với khu vực nông thôn),

3.144 Hình thức và liệu lực của giao dich chuyên nhượng quyên sit dung đất

3.141 Hình thức của giao dich cimyễn nhượng quyền sử dung đất

Theo quy đính của pháp luật thi các giao dich chuyển nhượng QSDĐ. é đâm bảo được tinh rang buộc cao đối với phải là hợp đồng bằng văn bản,

các bên trong giao dich chuyển nhương QSDĐ, bởi QSDĐ lả một loại tài sin.đặc biết và có giá trị rất lớn Trên cơ sở quy đính tai Điều 500 BLDS năm.

t dink 36018/09.UBND cia UBND ti Văn Phúc

° Qayét nh 890/09.UEND ngày 8/042018 cin UBND tinh Vẽ: Phi vì vie công bổ hà nự hidhả tuộc thẳm quyin gối gặt cũa UEND cp huyện, UBND cip số tuộc phan, úc năng quần lý

của Ngành tinghyện vt môi uờng

2015 thi hợp đồng chuyển nhương QSDĐ là sự thöa thuận giữa các bến, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dung đất.

Căn cử quy định của BLDS 2015 vả Luật Bat dai năm 2013 thi hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ phai đáp ứng được đây đũ các điều kiện sau:

- Hop đồng cimyễn nhương QSDĐ phải được lap dưới dang văn bản!” én nhượng QSDĐ phải được lập dưới dang văn bản để dim bảo an toàn vé mặt pháp lý cho các bên tham gia giao

Việc quy định hop đồng chuy

dich, bdi đối tương của hợp đẳng là tải sản có giá tr lớn, giá cả lại biển động thất thường va việc thực hiện hop đồng thường nhiễu giai đoạn, diễn ra trong thời gian dài Mặt khác, việc quy định như vậy để có căn cứ làm cơ sỡ giải quyết những tranh chấp phát sinh giữa các bên.

- Hop đồng cimyễn nhượng QSDĐ phải được công cimg/ ching thực

tai co quan cô thẩm quyi

Theo Luật Bat dai năm 2013 thi Hop đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng tại các tổ chức hảnh nghề công chứng hoặc chứng thực tai UBND cấp zã Do đó, nếu Hợp đồng chuyển nhương QSDĐ không tuân thit quy định vẻ việc công chứng, chứng thực thi hợp đồng sẽ vô hiệu, tuy nhiên trong một số trường hop khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không công chứng, chứng thực nhưng vẫn có hiệu lưc pháp luật, đó là khi bên nhượng và bên nhận chuyển nhương đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng và bên nhận chuyển nhượng yêu cẩu Toa án zác định 2/3 nghĩa vụ va công nhận hợp đồng chuyển nhương nảy theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015

3.142 Hiệu lực của giao dich chuyễn nhượng quyền sử đụng dat

"Gin cổ theo qa dh ti vin 1 Đu 902 BLDS2015

® Ci dự ey Anh ti Disa Thoần 3 Điệu 167 Lait đất ini 2013