Thuyết minh dự án chung cư thương mại

Hotline:09187553560936260633 Chuyên thực hiện các dịch vụ Tư vấn lập dự án vay vốn ngân hàng Tư vấn lập dự án xin chủ trương Tư vấn lập dự án đầu tư Tư vấn lập dự án kêu gọi đầu tư Tư vấn giấy phép môi trường Lập và đánh giá sơ bộ ĐTM cho dự án Thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1500 Tư vấn các thủ tục môi trường http:lapduandautu.vn http:duanviet.com.vn

THUYẾT MINH DỰ ÁN

CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI)

Địa điểm:

, tỉnh Bình Dương

DỰ ÁN CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI

Địa điểm:, tỉnh Bình Dương

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

0918755356-0903034381

MỤC LỤC

MỤC LỤC 2

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU 6

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ 6

II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN 6

III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 7

IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ 10

V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN 11

5.1 Mục tiêu chung 11

5.2 Mục tiêu cụ thể 12

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN 13

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 13

1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án 13

1.2 Điều kiện xã hội vùng dự án 16

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 19

2.1 Thị trường nhà ở tại Việt Nam 19

2.2 Thị trường nhà ở tại Bình Dương 21

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 21

3.1 Các hạng mục xây dựng của dự án 21

3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư (ĐVT: 1000 đồng) 23

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 27

4.1 Địa điểm xây dựng 27

4.2 Hình thức đầu tư 27

V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.27 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 27

5.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án 28

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG

TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 29

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 29

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ 29

2.1 Công trình khối chung cư 29

2.1.1 Chung cư cao cấp - Hạng A 30

2.1.2 Chung cư trung cấp - Hạng B 34

2.1.3 Chung cư bình dân - Hạng C 37

2.2 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 41

2.3 Hành lang cây xanh: 42

2.4 Giao thông: 42

2.5 Hầm giữ xe 43

2.6 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 52

CHƯƠNG V CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 53

I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 53

1.1 Chuẩn bị mặt bằng 53

1.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 53

1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 53

II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 53

2.1 Các phương án xây dựng công trình 53

2.2 Các phương án kiến trúc 54

III PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN 55

3.1 Phương án tổ chức thực hiện 55

3.2 Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 56

III SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 58

IV NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MÔI TRƯỜNG 59

4.1 Giai đoạn thi công xây dựng công trình 59

4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 60

V PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ, CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT 64

VI BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG 64

6.1 Giai đoạn xây dựng dự án 64

6.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 70

VII KẾT LUẬN 72

CHƯƠNG VII TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 73

I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 73

II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN 75

2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 75

2.2 Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: 75

2.3 Các chi phí đầu vào của dự án: 75

2.4 Phương ánvay 76

2.5 Các thông số tài chính của dự án 76

KẾT LUẬN 79

I KẾT LUẬN 79

II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 79

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 80

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 80

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 81

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm 82

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 83

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 84

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn 85

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu 86

Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) 87

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 88

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY CP TƯ VẤN

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm:

Họ tên: MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN

Tên dự án:

“Chung Cư Thương Mại ”

Địa điểm thực hiện dự án: tỉnh Bình Dương.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 8.126,8 m 2 (,81 ha).

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác

Tổng mức đầu tư của dự án: 1.589.841.040.000 đồng

(Một nghìn, năm trăm tám mươi chín tỷ, tám trăm bốn mươi mốt triệu, không

1.500, 0

số căn

I SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Trong lĩnh vực phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở cho công nhân, ngườilao động luôn được chính quyền thành phố Dĩ An và nhiều thành phần kinh tếquan tâm

Trong thời gian qua, thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn

2016-2021, tỉnh Bình Dương có thêm 133 dự án phát triển nhà ở mới được triển khai,lũy kế đến 2021, toàn tỉnh có khoảng 288 dự án nhà ở Diện tích nhà ở bìnhquân đạt 28,9m²/người (năm 2019), dự kiến đến hết năm 2021 đạt 30m²/người,đảm bảo chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở của đô thị.Quá trình phát triển kinh tế luôngắn với an sinh xã hội thông qua các chương trình được thực hiện hiệu quả Tiêu

biểu trong thời gian qua tỉnh đã gắn việc đầu tư phát triển, mở rộng quy mô cáckhu, cụm công nghiệp với việc phát triển nhà ở xã hội cho người lao động nhập

cư đến làm việc, sinh sống tại Bình Dương

Những năm gần đây, trị trường căn hộ ở Bình Dương bỗng “dậy sóng”

Số liệu từ Sở Xây dựng Bình Dương cho biết, trên địa bàn tỉnh hiện nay cókhoảng 100 ngàn căn hộ đang và sẽ triển khai trong thời gian tới, nhiều nhất trênđịa bàn thành phố Dĩ An, Thuận An mỗi nơi khoảng 40.000 căn hộ, còn lại làthành phố Thủ Dầu Một và vài địa phương khác

Đến nay, tỉnh đã thu hút được 86 dự án phát triển nhà ở xã hội, với diệntích sử dụng đất khoảng 199,7ha; tương đương 3,9 triệu m² sàn xây dựng Trong

đó phải kể đến đóng góp rất lớn của Tổng Công ty Becamex IDC với khoảng 3triệu m² sàn (hơn 141ha đất) để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đã giúphàng trăm ngàn người lao động từ các nơi tới được "an cư lạc nghiệp", vững tâmđóng góp vào sự phát triển

Song song với tiến trình đầu tư, phát triển các đô thị mới, các khu nhà ở;các địa phương cũng quan tâm đến các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị tại các

đô thị hiện hữu Điển hình có thể kể đến việc điều chỉnh công năng các khu đấttrước đây của các cơ quan nhà nước để đầu tư các công viên cây xanh nhằmnâng cao mảng xanh, là "lá phổi" của đô thị

Lợi thế tăng trưởng kinh tế

Tỉnh Bình Dương là một trong những tỉnh có tốc độ tăng trưởng kinh tế

và đô thị hóa trên 80% nhanh nhất cả nước Theo báo cáo của UBND tỉnh BìnhDương, trong năm 2020 tỉnh đã giữ vững đà tăng trưởng trước những thách thức

từ đại dịch và biến động kinh tế toàn cầu Tỉnh đã đạt mức tăng trưởng 6,91% vềtổng sản phẩm của tỉnh (GRDP), kim ngạch xuất khẩu tăng 8,5% so với cùng

kỳ, tổng số vốn đầu tư trong nước lên đến 67.000 tỷ đồng, và thu hút được 967,5triệu USD vốn đầu tư nước ngoài, nâng tổng dự án có vốn đầu tư nước ngoài lên3.855 dự án

Với những chỉ số nổi bật về phát triển kinh tế, thu hút đầu tư trong và

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam chobiết: “Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản ở Bình Dương đã nhậnđược sự quan tâm và đầu tư của một số nhà đầu tư nước ngoài, ví dụ như tậpđoàn Tokyu Corporation (Nhật Bản) khi đã chọn Bình Dương là điểm đến đầutiên tại Việt Nam vào năm 2011 Với việc một trong những tập đoàn hàng đầuNhật Bản về phát triển đô thị quyết định chọn Bình Dương làm điểm đến khôngchỉ cho thấy niềm tin của doanh nghiệp nước ngoài vào khả năng tăng trưởngkinh tế của tỉnh, mà còn về tiềm năng thu hút dân cư để biến Bình Dương trởthành nơi an cư lạc nghiệp”.

Số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy nguồn cung căn hộ của BìnhDương trong năm qua đã gấp đôi tổng nguồn cung trong 10 năm trước cộng lại.Trong đó, số lượng dự án quy tụ đông đảo tại tuyến quốc lộ 13 khoảng 20 dự ánvới vài chục ngàn căn hộ cung cấp cho thị trường

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam đánhgiá: Với lợi thể kết nối xuyên suốt từ Quốc lộ 13 về đến thành phố Thủ Đức vàtrung tâm thành phố Hồ Chí Minh, các dự án tại khu vực này hưởng lợi rất lớn

và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai Nhu cầu sở hữubất động sản tại Bình Dương, nhất là tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một lànhu cầu ở thực của những người đang sinh sống và làm việc trong toàn vùngThành phố Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh Bởi mặt bằng giá bất động sản tạiThành phố Hồ Chí Minh hiện đã lên rất cao Những căn hộ giá 30-35 triệu đồng

từ rất lâu đã gần như không còn trên thị trường Điều này kéo theo xu hướng di

cư của những người có nhu cầu ở thực, họ tìm đến những nơi có chất lượng sốngtương đương, kết nỗi không quá xa, nhưng giá phải chăng hơn

Tiềm năng cho căn hộ phát triển

Cũng theo báo cáo của UBND tỉnh, hai tháng đầu năm 2021 Bình Dương

đã thu hút 396 triệu USD vốn FDI, đạt 28% kế hoạch năm, duy trì vị thế tốp đầucác địa phương thu hút vốn nước ngoài mạnh mẽ nhất cả nước Chính nhờ thuhút tốt đầu tư nên nhiều chuyên gia đã về Bình Dương sinh sống và hình thànhcộng đồng chuyên gia, trí thức lớn Từ đó, đòi hỏi một môi trường sống chấtlượng, tiện nghi và hướng tới sự phát triển bền vững

Hiện, Bình Dương có hơn 1,2 triệu chuyên gia, kỹ sư, công nhân lànhnghề đến sinh sống và làm việc tại các Khu công nghiệp như VSIP, Becamex,

Mỹ Phước, Tân Uyên, trong đó có 85% là người nhập cư Đây là nhóm đốitượng có nhu cầu an cư rất lớn, ước tính cao gấp 8 lần so với người dân địaphương Trong những năm tới, khi quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa tạiBình Dương càng được đẩy mạnh, nhu cầu nhà ở tại các đô thị đang phát triểnnhư Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, Bến Cát ngày càng lớn và đa dạng.

“Với mức độ phát triển của Bình Dương như 10 năm vừa qua thì nhu cầunhà ở hiện rất cao khi công việc làm ngày càng nhiều Nếu so sánh với các môhình thành phố vệ tinh và khu dân cư ngoại ô tại các nước khác thì việc dichuyển sang nơi khác sống rất phổ biến, nếu ở đó có công ăn việc làm ổn định

và đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu của họ cùng những tiện ích đáng kể”,

TS Sử Ngọc Khương đánh giá

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Chung

cư thương mại ”tại tỉnh Bình Dương nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnhcủa mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹthuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhthương mại dịch vụcủa tỉnh BìnhDương

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2021/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm2021của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của QuốcHộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 61/2021/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2021 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2021/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2021 củaQuốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Nghị định số 148/2021/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2021 về sửa đổi bổsung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chiphí đầu tư xây dựng;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm

2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanhnghiệp;

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xâydựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạchxây dựng;

 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xâydựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tạiPhụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của

Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;

 Quyết định 610/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 13 tháng 7 năm 2022 vềCông bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phậnkết cấu công trình năm 2021

III MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN

III.1 Mục tiêu chung

 Phát triển dự án “Chung cư thương mại ” theohướng chuyên nghiệp,

hiện đại, cung cấp sản phẩm, dịch vụ | | | chất lượng, có năng suất, hiệu quả kinh

tế cao nhằm nâng cao chuỗi giá trị sản phẩm ngànhthương mại dịch vụ, đảm bảotiêu chuẩn, an toàn vệ sinh thực phẩm,| | | phục vụ nhu cầu trong nước và xuấtkhẩu, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phươngcũng như của cả nước  

 Xây dựng một khu nhà ở nhằm giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nơi ởcủa người dân Thành phố Dĩ An nói riêng và Bình Dương nói chung

 Xác định quy mô, vị trí lô đất xây dựng công trình chung cư, cây xanh vàcác chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc

 Kết nối hạ tầng kỹ thuật khu dân cư với khu vực xung quanh, nhằm tạo ramột khu dân cư có môi trường sống văn minh

 Bố cục không gian kiến trúc hài hòa gắn kết chặt chẽ với diện tích mảngxanh Bảo đảm việc phân kỳ đầu tư xây dựng phù hợp với trình tự khai thác sử

dụng đạt hiệu quả kinh tế cao.

 Các công trình thiết kế cần đảm bảo đúng các yêu cầu về quy hoạch tổngmặt bằng, đảm bảo tuân thủ theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế hiện hành.Bên cạnh đó, các hình thực kiến trúc của các công trình phải phù hợp với chứcnăng; màu sắc đơn giản, tươi sáng; bố cục công trình có chú ý tới các giải phápthích hợp với điều kiện khí hậu khu vực;

 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái củakhu vực tỉnh Bình Dương

 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế củađịa phương, của tỉnh Bình Dương

 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định chonhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoámôi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án

III.2 Mục tiêu cụ thể

 Phát triển mô hìnhthương mại dịch vụchuyên nghiệp, hiện đại,nuôi…trồng…góp phần cung cấp sản phẩmthương mại dịch vụ| | |chất lượng, giá trị,hiệu quả kinh tế cao, đảm bảo vấn đề vệ sinh an toàn thực phẩm | | |

 Cung cấp sản phẩm cho thị trường khu vực tỉnh Bình Dương và khuvực lân cận

 Hình thành khuthương mại dịch vụchất lượng cao và sử dụng công nghệhiện đại

 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN

DỰ ÁN.

I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.

Vị trí địa lý

- Tỉnh Bình Dương thuộc miền Đông Nam Bộ, nằm trong vùng kinh tếtrọng điểm phía Nam, với diện tích 2694,4 km2, xếp thứ 4 trong vùng ĐôngNam Bộ Có tọa độ địa lý là 10o51'46"B – 11o30'B, 106o20' Đ – 106o58'Đ

+ Phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước

+ Phía Nam giáp Thành phố Hồ Chí Minh

+ Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai

+ Phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh

- Thuận An nằm ở phía nam tỉnh Bình Dương, giữa thành phố Thủ DầuMột, tỉnh lỵ tỉnh Bình Dương và Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý:

+ Phía đông giáp thành phố Dĩ An

+ Phía tây giáp Quận 12 và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Thành phố HồChí Minh với ranh giới là sông Sài Gòn

+ Phía nam giáp Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

+ Phía bắc giáp thành phố Thủ Dầu Một và thị xã Tân Uyên

Thành phố Thuận An có diện tích 83,71 km2, dân số trung bình năm 2019

là 603.539 người, mật độ dân số đạt 7.210 người/km2.[2] Đây là trung tâm kinh

tế và là thành phố lớn nhất tỉnh về dân số

Địa hình

Bình Dương là một tỉnh nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa sườn phía namcủa dãy Trường Sơn, nối nam Trường Sơn với các tỉnh đồng bằng sông CửuLong, là tỉnh bình nguyên có địa hình lượn sóng từ cao xuống thấp dần từ 10mđến 15m so với mặt biển Địa hình tương đối bằng phẳng, thấp dần từ bắc xuốngnam Nhìn tổng quát, Bình Dương có nhiều vùng địa hình khác nhau như[9]:Vùng thung lũng bãi bồi: phân bố dọc theo các sông Đồng Nai, sông SàiGòn và sông Bé Đây là vùng đất thấp, phù sa mới, khá phì nhiêu, bằng phẳng,cao trung bình 6 – 10m

Vùng địa hình bằng phẳng: nằm kế tiếp sau các vùng thung lũng bãi bồi,địa hình tương đối bằng phẳng, có độ dốc 3 – 120, cao trung bình từ 10 – 30m

Khí hậu ở Bình Dương cũng như chế độ khí hậu của khu vực miền ĐôngNam Bộ, nắng nóng và mưa nhiều, độ ẩm khá cao Vào những tháng đầu mùamưa, thường xuất hiện những cơn mưa rào lớn, rồi sau đó dứt hẳn Những tháng7,8,9, thường là những tháng mưa dầm Có những trận mưa dầm kéo dài 1–2ngày đêm liên tục Đặc biệt ở Bình Dương hầu như không có bão, mà chỉ bị ảnhhương những cơn bão gần Nhiệt độ trung bình hàng năm ở Bình Dương từ

26 °C–27 °C Nhiệt độ cao nhất có lúc lên tới 39,3 °C và thấp nhất từ 16 °C–

17 °C (ban đêm) và 18 °C vào sáng sớm Vào mùa khô, độ ẩm trung bình hàngnăm từ 76%–80%, cao nhất là 86% (vào tháng 9) và thấp nhất là 66% (vào tháng2)

Lượng mùa mưa trung bình hàng năm từ 1.800–2.000 mm Chế độ giótương đối ổn định, Bình Dương có hai hướng gió chủ đạo trong năm là gió Tây– Tây Nam và gió Đông – Đông Bắc Gió Tây – Tây Nam là hướng gió thịnhhành trong mùa mưa và hướng gió Đông – Đông Bắc là hướng gió thịnh hànhtrong mùa khô Tốc độ gió bình quân khoảng 0,7m/s, tốc độ gió lớn nhất quantrắc được là 12m/s thường là Tây – Tây Nam Với khí hậu nhiệt đới mang tínhchất cận xích đạo, nền nhiệt độ cao quanh năm, ẩm độ cao và nguồn ánh sángdồi dào, rất thuận lợi cho phát triển nông nghiệp, đặc biệt là trồng cây côngnghiệp ngắn và dài ngày Khí hậu Bình Dương tương đối hiền hoà, ít thiên tainhư bão, lụt,

Thủy văn:

Chế độ thủy văn của các con sông chảy qua tỉnh và trong tỉnh Bình Dươngthay đổi theo mùa: mùa mưa nước lớn từ tháng 5 đến tháng 11 (dương lịch) vàmùa khô (mùa kiệt) từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau, tương ứng với 2 mùa mưanắng Bình Dương có ba con sông lớn, nhiều rạch ở các địa bàn ven sông vànhiều suối nhỏ khác Về hệ thống giao thông đường thủy, Bình Dương nằm giữa

ba con sông lớn, nhất là sông Sài Gòn Bình Dương có thể nối với các cảng lớn

ở phía nam và giao lưu hàng hóa với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long

Tài nguyên thiên nhiên

 Tài nguyên rừng

Do đặc điểm khí hậu nhiệt đới ẩm và đất đai màu mỡ, nên rừng ở BìnhDương xưa rất đa dạng và phong phú về nhiều chủng loài Có những khu rừngliền khoảnh, bạt ngàn Rừng trong tỉnh có nhiều loại gỗ quý như căm xe, sao,trắc, gõ đỏ, cẩm lai, giáng hương Rừng Bình Dương còn cung cấp nhiều loạidược liệu làm thuốc chữa bệnh, cây thực phẩm và nhiều loài động vật, trong đó

có những loài động vật quý hiếm

 Tài nguyên môi trường

Với tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng của Bình Dương, môi trường ở BìnhDương đang bị ô nhiễm trầm trọng Bình Dương có lượng nước thải rất lớn vàrất ô nhiễm Tổng lượng nước thải một ngày của Bình Dương khoảng 190.000m3 trong đó có tới 1/3 là nước thải công nghiệp Môi trường nước tiếp nhận cácnguồn nước này là hồ, kênh, mương và sông gây nên tình trạng ô nhiễm phảithông cống nghẹt Bình Dương Hầu hết các cơ sở đều xả nước thải xuống cácsông thoát nước chính của thành phố Nhiều tài liệu cho thấy nước Bình Dươngxuất hiện các chất có chứa chất lơ lửng, nước bị ô nhiễm hóa học, cơ học cáckim loại nặng rất cao Tầng nước ngầm cung cấp nước cho các nhà máy hiệnnay cũng đã bị ô nhiễm và phải sử dụng biện pháp hút hầm cầu Bình Dương Từkết quả quan trắc cho thấy nồng độ bụi lơ lửng của các khu công nghiệp đang có

xu hướng tăng dần

 Tài nguyên khoáng sản

Cùng với những giá trị quý giá về tài nguyên rừng, Bình Dương còn là mộtvùng đất được thiên nhiên ưu đãi chứa đựng nhiều loại khoáng sản phong phútiềm ẩn dưới lòng đất Đó chính là cái nôi để các ngành nghề truyền thống ởBình Dương sớm hình thành như gốm sứ, điêu khắc, mộc, sơn mài, Bình

I.2 Điều kiện xã hội vùng dự án.

a Xã hội

Dân số: Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2022, toàn tỉnh có 2.455.865 người,

mật độ dân số 911 người/km²[15] Trong đó dân số nam đạt 1.234.739 người(chiếm 50,28%),[16] dân số nữ đạt 1.221.126 người (chiếm 49,72%)[17] Tỷ lệtăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 4,93 ‰[18] Trong đó dân sốsống tại thành thị đạt 1.961.518 người, chiếm 79,87% dân số toàn tỉnh[19], dân

số sống tại nông thôn đạt 494.347 người, chiếm 20,13% dân số[20] Trên địabàn Bình Dương có khoảng 15 dân tộc, nhưng đông nhất là người Kinh và sau

đó là người Hoa, người Khmer, Bình Dương cũng là tỉnh có tỷ lệ đô thị hóacao nhất cả nước với tỷ lệ 82% (tính đến năm 2021)

Lao động- việc làm: Từ ngày 01/3/2021-12/9/2022, có 410.260 người lao

động trong các doanh nghiệp bị ảnh hưởng của dịch bệnh (trong đó: 224.679người phải ngừng việc; 185.581 người phải chấm dứt hợp đồng lao động), cácdoanh nghiệp, người sử dụng

b Kinh tế

- Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 6,74% so với cùng kỳ (cùng kỳnăm 2019 tăng 9,12%) - Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêudùng tăng 10,9% (cùng kỳ năm 2021 tăng 17,3%) Trong đó: Tổng mức bán lẻhàng hóa tăng 14,7% (cùng kỳ năm 2021 tăng 17,7%) - Kim ngạch xuất khẩuđạt 19.425 triệu USD, tăng 5,3% (cùng kỳ năm 2019 tăng 13,2%) Kim ngạchnhập khẩu đạt 14.941 triệu USD, tăng 3,9% (cùng kỳ năm 2021 tăng 7,2%) -Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội tăng 10,2% (cùng kỳ năm 2021 tăng11,7%) - Thu hút đầu tư nước ngoài đạt 731,1 triệu đô la Mỹ - Tổng thu ngânsách nhà nước 43.200 tỷ đồng, giảm 7,6% so với cùng kỳ Tổng chi ngân sáchđịa phương 10.100 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ

 Sản xuất nông , lâm thủy sản

Trồng trọt: Tính đến trung tuần tháng 9/2021, toàn tỉnh đã gieo trồng được

6.610 ha các loại cây hàng năm vụ mùa, bằng 97,5% cùng kỳ; Trong đó diện

tích cây lúa gieo cấy 2.257 ha, bằng 93,8% cùng kỳ; cây ngô và cây lương thực

có hạt khác 128,3 ha, tăng 0,7%; Cây lấy củ có chất bột 1.667 ha, tăng 0,1%;Cây rau, đậu, hoa các loại 1.741 ha, tăng 0,3%; diện tích cây hàng năm khác385,2 ha, tăng 0,8% so cùng kỳ Cùng với việc gieo trồng vụ mùa, tính đến trungtuần tháng 9 năm 2021 các địa phương trong tỉnh đã thu hoạch lúa vụ hè thuđược 1.230 ha, bằng 93,1% cùng kỳ; dự ước sản lượng lúa đạt 5 ngàn tấn, bằng94,4% cùng kỳ

Chăn nuôi: Chăn nuôi ứng dụng công nghệ cao sản xuất ổn định với 145

trang trại gà (tăng 12 trại so với cùng kỳ); 176 trang trại heo (tăng 35 trại so vớicùng kỳ); 13 trại vịt (tăng 03 trại so với cùng kỳ); 02 trang trại bò (tăng 01 trại

so với cùng kỳ) Ước tính tháng 9 năm 2021, tổng đàn trâu có 5.164 con, bằng97% cùng kỳ; tổng đàn bò có 24.987 con, tăng 2,4% so cùng kỳ; tổng đàn lợn có656,8 ngàn con, tăng 5,3%; gia cầm có 10.598 ngàn con, tăng 10,9% (trong đó:

gà 10.247 ngàn con, tăng 10,7% so cùng kỳ) Sản lượng thịt trâu, bò đạt 2.641,7tấn, tăng 1,4% so cùng kỳ; sản lượng thịt lợn hơi đạt 96.977,2 tấn, tăng 2% sovới cùng kỳ; sản lượng gia cầm đạt 33.779 tấn, tăng 7,1% so với cùng kỳ

Lâm nghiệp: Ước tính 9 tháng năm 2022, khai thác lâm sản chủ yếu khai

thác từ rừng trồng của lâm trường và các loại cây trồng phân tán, ước tính sảnlượng gỗ khai thác là 9.579 m3, tăng 0,8% so với cùng kỳ; sản lượng củi khaithác 9.995,2 Ste, tăng 3,5% so với cùng kỳ

Thủy sản: Sản lượng thuỷ sản ước thực hiện 9 tháng năm 2021 đạt 2.974,5

tấn, tăng 0,8% so với cùng kỳ, trong đó: sản lượng thủy sản khai thác 191,6 tấn,bằng 95,6% cùng kỳ; sản lượng thủy sản nuôi trồng 2.782,9 tấn, tăng 1,1% sovới cùng kỳ

 Sản xuất công nghiệp

không khí tăng tương ứng 1,29% và tăng 8,71%; ngành cung cấp nước, hoạtđộng quản lý và xử lý rác thải, nước thải tăng 5,9% và 7,71% Riêng ngành khaikhoáng giảm 6,67% so với tháng trước và 5,94% so với cùng kỳ

 Thương mại, dịch vụ

Ước tính tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tháng 9 năm 2021đạt 21.341,7 tỷ đồng, tăng 0,6% so với tháng trước, tăng 13,8% so với cùng kỳ;lũy kế 9 tháng năm 2021 đạt 185.805 tỷ đồng, tăng 10,9% so với cùng kỳ Trong

đó, khu vực kinh tế nhà nước tăng 12,1%; khu vực kinh tế cá thể tăng 10,7%;khu vực kinh tế tư nhân tăng 10,4%; khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoàităng 12,8% Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng

Doanh thu dịch vụ 9 tháng đầu năm 2021 ước đạt 54.121,2 tỷ đồng, tăng10,3% so cùng kỳ Trong đó: dịch vụ kinh doanh bất động sản ước đạt 30.665,4

tỷ đồng, tăng 15,3%; dịch vụ y tế và hoạt động trợ giúp xã hội ước đạt 3.828,8 tỷđồng, tăng 15%; dịch vụ hành chính và dịch vụ hỗ trợ ước đạt 3.653 tỷ đồng,tăng 11,54%; ngành dịch vụ giáo dục và đào tạo ước đạt 956,7 tỷ đồng, tăng5,8% Riêng ngành dịch vụ nghệ thuật, vui chơi và giải trí giảm 1,4% so vớicùng kỳ, nguyên nhân chính là do tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phứctạp, thời gian nghỉ kéo dài

I ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

I.3 Thị trường nhà ở tại Việt Nam

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2022 của trangBatdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy, mức độ quan tâm đến thị trường bấtđộng sản của quý I giảm 23% so với cùng kỳ 2021 và giảm 18% so với quýIV/2019 Đây là mức thấp nhất trong 3 năm trở lại đây, trong đó thị trường bấtđộng sản miền Trung giảm đến 46% so với cùng kỳ 2021 Đối với bất động sảnbán, đất nền dự án đang bị ảnh hưởng nhiều nhất với mức độ quan tâm giảm30% so với quý IV/2021; bất động sản cho thuê, nhà mặt phố sụt giảm mứcquan tâm 35% so với quý IV/2021

Thị trường nhà riêng, nhà mặt phố có sự suy giảm đáng kể lượng tin đăng

và mức độ quan tâm Trong đó lượng tin đăng và mức độ quan tâm của nhà mặtphố giảm mạnh hơn nhà riêng và mức độ quan tâm bất động sản cho thuê giảmnhiều hơn bất động sản bán Giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm tại hơn50% các tuyến phố chính tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng

Theo một khảo sát thực hiện vào cuối tháng 3/2021 với sự tham gia của1.100 môi giới cho thấy có đến 97% trong số đó thông tin số lượng giao dịchgiảm mạnh trong thời gian này, 75% ghi nhận nguồn hàng khan hiếm, tuy nhiên,64% trong số người được khảo sát tin tưởng thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm

2021 Về giá bán quý I/2020, báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận hiện giávẫn ổn định so với năm 2019, tuy nhiên mức giá cho thuê hiện đang giảm

Đáng chú ý, trong các loại hình bất động sản, chung cư giá bình dân đượcxem là loại hình ít chịu ảnh hưởng nhất của Covid-19 khi dữ liệuBatdongsan.com.vn ghi nhận các chỉ số đối với loại hình này giảm ít nhất (sovới nhà riêng, nhà mặt phố, bất động sản nghỉ dưỡng) với mức độ quan tâm

với phân khúc trung cấp và cao cấp giảm 6%-10%, chỉ số này đối với phân khúcbình dân vẫn tăng 6% Đối với TP Hồ Chí Minh, xu hướng giảm chung đượcghi nhận ở cả ba phân khúc Tuy nhiên, nếu mức độ quan tâm đối với phân khúctrung cấp và cao cấp giảm 21%-25%, chỉ số này chỉ ghi nhận giảm 13% ở phânkhúc bình dân.

Đất nền cũng là loại hình chịu ít tác động khi mức độ quan tâm của toàn thịtrường đối với loại hình này giảm 14% so với quý trước Trong đó, miền Bắc làkhu vực ít bị ảnh hưởng nhất với mức độ quan tâm giảm 13%, bằng khoảng mộtnửa so với chỉ số này tại miền Trung, giảm 22% và miền Nam, giảm 21%…

I.4 Thị trường nhà ở tại Bình Dương

Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2022 cho thấy, Bình Dương làtỉnh có nhu cầu thuê/ mướn nhà ở cao nhất cả nước với tỷ lệ lên đến 74,5% Nguyên nhân là do Bình Dương hiện có hơn 1,2 triệu chuyên gia, kỹ sư,công nhân lành nghề đến sinh sống và làm việc tại khu công nghiệp; mà trong

đó 85% là người nhập cư Đây chính là nhóm đối tượng có nhu cầu tìm nhà ở rấtlớn, cao gấp 8 lần so với người dân địa phương

Đặc biệt, khi quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa càng được đẩy mạnh,thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị đang phát triển của Bình Dương như Thuận An,

Dĩ An, Thủ Dầu Một, Bến Cát… ngày càng lớn và đa dạng

Lúc này, căn hộ trở thành một trong những giải pháp về nhà ở cho nhiềuđối tượng khác nhau Đồng thời, việc phát triển các dự án khu căn hộ cũng gópphần chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại, đồng thời bảo đảm quyhoạch, đáp ứng yêu cầu phát triển của địa phương

Các chuyên gia nhận định, nếu trước đây, những yếu tố được quan tâmnhiều là diện tích rộng rãi, không gian sống thoáng đãng… thì hiện nay, kháchhàng chủ yếu tìm kiếm các căn hộ chất lượng với tiện ích đa dạng và hiện đại,thiết kế tối ưu hóa diện tích, thuận tiện di chuyển trong sinh hoạt lẫn côngviệc…

Bên cạnh đó, những dự án thừa hưởng nhiều dịch vụ tiện ích chất lượngcao xung quanh như siêu thị, ngân hàng, trường học, bệnh viện lại càng đượckhách hàng ưu tiên lựa chọn.

II QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

II.1 Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

II.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư(ĐVT: 1000 đồng)

Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 610/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 13 tháng 7 năm

2022 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021, Thông tư

số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

III ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

III.1 Địa điểm xây dựng

Dự án“Chung cư thương mại ” được thực hiệntại tỉnh Bình Dương.

Vị trí thực hiện dự án

III.2 Hình thức đầu tư

Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới

IV NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO

IV.1 Nhu cầu sử dụng đất

Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

1 Khối chung cư (30 tầng, 2 tầng hầm) 4.800,9 59,08%

3 Trạm biến áp, phát điện 60,0 0,74%

4 Giao thông nội bộ, hạ tầng kỹ thuật 1.622,5 19,97%

IV.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địaphương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện làtương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sửdụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương Nên cơ bản thuận lợi choquá trình thực hiện

Vị trí thực hiện dự án

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG

NGHỆ

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ

Công trình: bao gồm 30 tầng nổi, 2 tầng hầm;

Chiều cao tối đa 110 m;

Hệ số sử dụng đất : 8 lần

Quy mô dân số : khoảng 2.829 người

Số căn hộ: khoảng 1500 căn

I.5 Công trình khối chung cư

Tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư (gọi tắt là Chung cư) là nơi tập hợpnhiều căn hộ, cùng sử dụng không gian, hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầngchung, trong phạm vi tương đối khép kín: lối vào, nơi để xe, sân chơi chung,phòng sinh hoạt cộng đồng, thang máy, máy phát điện, hệ thống cảnh quan, hệthống chiếu sáng công cộng, cấp/thoát nước, sảnh, hành lang, lối đi…

Dựa vào các tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật;dịch vụ, hạ tầng xã hội và nhóm chất lượng, quản lý vận hành mà Nhà nước đãphân chung cư thành 3 hàng A,B,C

2.1.1 Chung cư cao cấp - Hạng A

Một chung cư được đánh giá là hạng A phải đáp ứng các nhóm tiêu chíquy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội vànhóm chất lượng, quản lý vận hành:

Quy hoạch - kiến trúc:

 Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường chính (cấp

đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận các phương tiện giao

thông công cộng đô thị (trạm gas, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điệnngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.

 Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (là diện tích chiếm đất công

trình) không vượt quá 45%

 Sảnh căn hộ: Sảnh chính khu nhà căn hộ được bố trí độc lập với

lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, khu thương mại và các khuvực công cộng khác; có quầy lễ tân và khu vực bố trí bàn ghế tiếpkhách

 Hành lang: Hành lang căn hộ phải có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.

 Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số các

Không gian bên trong của chung cư hạng A

Hệ thống, thiết bị kỹ thuật:

 Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đầy đủ công suất và hệthống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong tòa nhà và hoạt động củacác thiết bị, chiếu sáng chung của căn hộ khi bị mất điện lưới hoặcnguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà bị hỏng

 Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng

số căn hộ trong tòa nhà tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200lít/người/ngày đêm trong 2 ngày)

 Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp,mạng điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ

 Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị báo và chữa cháy tựđộng khu vực công cộng và trong căn hộ.

 Sân chơi: Có sân chơi riêng dành cho trẻ em và cư dân hoặc trongtổng thể khu quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m

 Y tế: Có bệnh viện hoặc phòng khám trong bán kính 0,5 km

 Giáo dục: Có trường mầm non và trường tiểu học trong bán kính0,5 km

Chung cư cao cấp thường sẽ có bể bơi, phòng tập gym cho cư dân

Chất lượng, quản lý vận hành:

o Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phátđiện, thiết bị báo và chữa cháy, các thiết bị khác (nếu có) như điềuhòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong hạn bảo hành của nhà sảnxuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị

o Trường hợp các thiết bị hết thời hạn bảo hành thì không quá

10 năm kể từ thời điểm hết hạn và phải được kiểm định đảm bảochất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát,sơn ) đạt chất lượng cao

 Quản lý và vận hành: Có đơn vị quản lý chung cư cao cấp chuyên

nghiệp; thường xuyên dọn dẹp sạch sẽ, lau rửa, hút bụi các khu vựccông cộng, chăm sóc cây cảnh, sân vườn, đường nội bộ đảm bảo vệsinh sạch đẹp

 Bảo vệ an ninh: Có bảo vệ, có hệ thống camera kiểm soát trong

bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; được kiểm soát ra vào bằng thẻ

từ, vân tay, mã điện tử…

Chung cư trung cấp hạng B cũng được phân loại dựa theo 4 nhóm tiêuchí là quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; hạ tầng xã hội vànhóm chất lượng, dịch vụ quản lý vận hành

Quy hoạch - kiến trúc:

 Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường chính (cấp

đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận các phương tiện giaothông công cộng đô thị (cách bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điệnngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1 km

 Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (là diện tích chiếm đất công

trình) không quá 55%

 Sảnh căn hộ: Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối đi

vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và các khu vực côngcộng khác

 Hành lang: Hành lang căn hộ phải có chiều rộng tối thiểu 1,5 m.

 Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số các

phòng ngủ tối thiểu 30 m2

 Chỗ để xe: Tối thiểu 02 căn hộ phải có 01 chỗ để ô tô (có mái

che)

Chung cư trung cấp - Hạng B

Hệ thống, thiết bị kỹ thuật:

 Cấp điện: Có các máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thốngcấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung củacăn hộ khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác củatòa nhà

 Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng

số các căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cung cấp 150lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày)

 Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp,mạng điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ

 Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị báo và chữa cháy tựđộng khu vực công cộng

 Sân chơi: Có sân chơi riêng dành cho trẻ em và cư dân dành hoặctrong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

 Y tế: Có bệnh viện hoặc phòng khám trong bán kính 1 km

 Giáo dục: Có trường mầm non và trường tiểu học trong bán kính 1km

Chung cư trung cấp sẽ có sân chơi riêng dành cho cư dân trong bán kính

o Trường hợp các thiết bị hết thời hạn bảo hành thì không quá

10 năm kể từ thời điểm hết hạn và phải được kiểm định đảm bảo

chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát,sơn ) đạt chất lượng cao.

 Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý chung cư cao tầng chuyên

nghiệp

 Bảo vệ an ninh: Có bảo vệ, hệ thống camera kiểm soát trong bãi

đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang

Chung cư bình dân hạng C là nhà chung cư đáp ứng đủ các yêu cầu đểđược phân hạng theo quy định tại Khoản 02 Điều số 03 của Thông tư số31/2016/TT-BXD Tuy nhiên, những chung cư này còn không đạt đủ tiêuchí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 01, 02 Điềunày

Chung cư bình dân - Hạng C

Mục tiêu cao nhất của hoạt động quản lý vận hành chung cư là đem lạimôi trường sống bình đẳng, văn minh và ổn định lâu dài cho người sử dụng Đặcđiểm thực tế của Chung cư và yêu cầu cụ thể của Hội nghị nhà chung cư của cácchủ sở hữu sẽ đặt ra các tiêu chí quản lý, vận hành khác nhau Tuy nhiên, hoạtđộng quản lý chung cư bao gồm các nhiệm vụ cơ bản không thể thiếu như sau:

- Quản lý, vận hành và bảo trì Hệ thống kỹ thuật, hệ thống hạ tầng (nếucó),

- Công tác bảo vệ đảm bảo an toàn, an ninh - trật tự chung,

- Vệ sinh làm sạch, chăm sóc cảnh quan, diệt côn trùng, thu gom rác thảisinh hoạt,

- Xử lý kịp thời các phát sinh, trợ giúp và chăm sóc khách hàng,

- Giám sát việc thực hiện nội quy, quy định của đại diện sở hữu chung cư

đã ban hành,

- Công tác tài chính (thu - chi phí dịch vụ)

- Quản lý, theo dõi, cải tạo và sửa chữa trang thiết bị, tài sản chung củachung cư,

- Quản lý việc sử dụng các dịch vụ tiện ích, gia tăng có trong chung cư,

- Hỗ trợ các công việc có liên quan tới Tòa nhà/ dự án cho CĐT hoặcBQT

Nội quy và Quy Định

Các chung cư/khu đô thị/khu phố là nơi tồn tại song song các tài sảnchung và tài sản riêng của nhiều chủ thể khác nhau Việc có một hệ thống nộiquy và quy định chặt chẽ, phù hợp và được tuân thủ nghiêm túc và bình đẳngchính là tiền đề để duy trì sự bền vững chất lượng sống và và sinh hoạt của mọi

cư dân, khách đến thăm

- Nội quy khu vực sử dụng chung/Phòng sinh hoạt cộng đồng

- Nội quy an toàn PCCC

- Nội quy sử dụng thang máy,

Quy định

- Quy định bỏ và phân loại rác

- Quy định đăng ký trông giữ xe

- Quy định thi công trang trí nội thất

- Quy định đăng ký lưu trú

- Quy định đăng ký nuôi sinh vật cảnh

- Quy định chuyển dọn nhà đến đi và sử dụng thang máy

I.6 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng

San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tôn tạo địa hình

Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp nước cho khu vực, khi tiến hành xâydựng hàng rào xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ thuật riêng đảm bảo các vấn đềtiêu chuẩn của khu

Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:

+ Nguồn điện: Lấy từ lưới 22 KV

+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và tránhrủi ro trong quá trình vận hành điện toàn khu

Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn

sẽ được gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh rồi

đổ ra hệ thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường

Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác đã được quy hoạch

Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề VSMT để tạo

ra hiệu quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực của một khudân cư

Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm

cỏ, tiểu cảnh Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt

Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án

Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loạiphòng Khách có thể tự điều chỉnh tại phòng ngủ Các chỗ công cộng phải đượcđiều chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi không có nhu cầu

Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dò khói và nhiệt tựđộng, phải nghe rõ trong toàn bộ tòa nhà, bố trí các ống tự động được gắn liềnvào tường, các ống này được nối đến từng phòng ngủ, nguồn nước cứu hỏa phíangoài, bình dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ amiant chịu nhiệttrong nhà bếp,

Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:

+ Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm

+ Hệ thống camera

+ Hệ thống lọc nước

+ Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác

+ Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung

I.7 Hành lang cây xanh:

Các hành lang xanh của khu dân cư: các tuyến đường vòng xung quanhkhu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách lykhu dân cư với các khu vực xung quanh Những tuyến này là những tuyến câyxanh bao quanh khu vực dự án, các tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án,

đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khutrung tâm của khu dân cư

I.8 Giao thông:

Bố trí xuyên qua các lô đất tạo mặt tiền cho các nhà liên kế Vỉa hè rộng

đủ bố trí đủ để bố trí thoát nước, đường ống kỹ thuật và cây xanh

khu phố thương mại -dịch vụ Chuẩn bị đất xây dựng với phương án san nền tiêuthuỷ đạt cao trình thoát nước khu vực

Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đảm bảo yêu cầu về qui mô và chất lượng.Phần đất giải toả sẽ được thoả thuận bồi thường cho dân với giá đền bùhợp lý đúng theo qui định nhà nước hiện hành

I.9 Hầm giữ xe

Hầm giữ xe sẽ được thiết kế theo kiểu hầm giữ xe thông minh Hệ thốngquản lý gồm: camera giám sát, tủ chốt bảo vệ, hệ thống barrier tự động, cảmbiến an toàn, bảng led điều khiển xe, thẻ từ và đầu đọc thẻ từ để nhận diện vàquản lý bãi xe,…

Nguyên lý hoạt động

Các phương tiện giao thông khi vào bãi giữ xe sẽ được cấp phát 1 thẻ từ (haycòn gọi RFID) đã được đăng ký trong hệ thống Khi quẹt thẻ Barie sẽ mở,camera chụp biển số xe và phân tích thành số Số thẻ và biển số xe sẽ được lưutrữ đồng thời với hình ảnh của lái xe do camera thứ 2 chụp để truy vấn khi cầnthiết Thời gian xe vào bắt đầu được tính khi quẹt thẻ và là cơ sở tính toán thời

Lối vào: Bảo vệ sẽ lấy 1 thẻ xe quẹt đầu đọc thẻ và giao lại cho khách Khi

đó hệ thống sẽ chụp ảnh biển số xe và ngoại cảnh Biển số được nhận dạng dướidạng text kết hợp cùng các thông số về thẻ, ngày giờ ra vào, người điều khiểnphương tiện để tạo thành cơ sở dữ liệu lưu trữ trên hệ thống quản lý ra vào

Lối ra: nhân viên sẽ thu lại tấm thẻ xe của khách hoặc khách tự dùng thẻ của

mình để quẹt lên đầu đọc thẻ Hệ thống sẽ chụp ảnh biển số và toàn cảnh đểnhận dạng biển số xe Phần mềm tự động đối chiếu với biển số xe lúc ra vào đểkiểm tra thông số có hợp lệ hay không Nếu sai số thì hệ thống tự phát tín hiệucảnh báo cho nhân viên Nếu đúng thì phần mềm hiển thị số tiền thanh toán